房地产开发盈利模式范文
时间：2023-12-20 17:31:37
导语：如何才能写好一篇房地产开发盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整
中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。
对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。
例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。
A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)
1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租
借:投资性房地产――成本 7 200
贷:已开发产品 6 000
资本公积――其他资本公积 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:投资性房地产――公允价值变动 800
贷:公允价值变动损益 800
3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:
(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。
借:所得税费用 1 965.2
贷:应交税金――应交所得税 1 712.7
递延所得税负债 252.5
4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:公允价值变动损益 200
贷:投资性房地产――公允价值变动 200
5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。
借:所得税费用 1 250
贷: 递延所得税负债 40
贷:应交税金――应交所得税 1 210
6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。
借:银行存款 8 200
贷:其他业务收入 8 200
借:其他业务成本 7 800
贷:投资性房地产――成本 7 200
投资性房地产――公允价值变动 600
借:公允价值变动损益 600
贷:其他业务收入 600
借:资本公积――其他资本公积 1200
贷:其他业务收入 1200
借:营业税金及附加 410
贷:应交税金――应交营业税 410
7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。
(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。
(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。
(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)
借:所得税费用 950
递延所得税负债 292.5
贷:应交税金――应交所得税 1 242.5
从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。
参考文献:
[1]财政部会计司.新企业会计准则(三)[J].财务与会计:综合版, 2007,(5):41-42.
[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.
篇2
1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营模式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。
2二级开发的盈利模式
在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。
2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表现在居住需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。
2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权，从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。
3城市资产运营的盈利模式
“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到如何把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商自身利润的最大化。
3.1城市资产构成“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动”，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。
3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以具体城市运营项目为主体，争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。
篇3
关键词：发展模式；养老地产；策略
养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。
一、 时下养老地产盈利模式类型分析
首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。
其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。
二、 时下养老地产现有政策分析
（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析
针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。
（二） 政府坚持扶持和优惠措施
当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。
总结：
本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
篇4
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》：试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产业开展试点，逐步推广至其他行业。国务院要求自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。本文就在假设条件的基础上，就开发与销售房地产企业实行营业税改征增值税，将对企业盈亏影响进行测算、分析。
一、房地产开发与销售企业目前主要应缴纳税款种类
（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。
（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。
（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。
（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。
（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。
（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。
（7）另外，房地产业还涉及计征印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。
二、房地产公司经营盈亏模式
设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。
三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。
土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。
税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A
三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变
（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照收，房地产公司成本盈利模式如下：
设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。
设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。
设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。
销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A
土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。
税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。
营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A
注：①、66.08-0.71A＞0得出A
（2）假设5%的营业税改征17%的增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税，则房地产公司成本盈利模式如下：
设房地产业含税销售额为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），按商品销售行为的17%税率计征增值税，所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。
设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业税率为11%，则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。
设期间费用为开发成本的10%，期间费用为0.09009A。
销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A
税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。
营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。
四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析
（1）根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下：
■
从表中得出，11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，
（2）根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据，若单纯将营业税改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%
（3）若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税，因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠，按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据，税改后房地产公司将综合减少税负成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。
（4）综上所述，对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税，在不考虑其他税种的情况下，将增加房地产企业的税负，从而违背了国家逐步减轻国民（企业）税收负担的指导思想，同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。
五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算
考虑商品房销售属商品销售行为，所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化，在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变，那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下：
（一）营业税改征增值税，同时土地增值税还照收
按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，从而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即当增值税税率设为12.26%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。
（二）假设营业税改征增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税
按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，从而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即当增值税税率设为19.21%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。
六、房地产公司营业税改征增值税有利解决的问题
（一）进项抵扣问题
房地产业综合成本主要分四大块，即土地成本、建设成本、税费、借款利息与期间费用，若房地产公司营业税改征增值税后，土地成本是否可进项抵扣，抵扣税率是多少（本文按建筑类11%税率测算），因为目前招、拍、挂的土地成本占房地产业成本比重很大，土地成本的进项税率将对房地产业的税改及成本利润产生重大影响。
（二）土地增值税问题
营业税改征增值税后，土地增值税是否要停征或对该税种进行修改，因为土地增值税是为了合理调节土地增值收益，土地增值越多税负越高，属增值性税收，而增值税也属增值性税收，若同时征收销售商品增值税和土地增值税，属重复征税行为，将加大企业负担。另外，原土地增值税有关普通住宅的免税优惠政策，若营业税改征增值税后并停征土地增值税，将如何让普通住宅的免税优惠政策得到延续，从而体现国家合理引导住房建设与消费的目的，达到房屋居住价值回归的房地产调控目的。
篇5
关键词：旅游房地产 现状 对策
一、旅游房地产概述
1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。
2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。
二、成都旅游房地产开发现状
目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：
1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。
2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。
3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。
4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。 三、成都旅游房地产发展对策
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这是行业发展趋势所向还是公司转型个案需要？
国内地产商由售转租是大势所趋
尽管万科回应称，各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。但笔者以为，从中国房地产业发展趋向及成熟市场的相关经验等方面看，国内房企的主营业务由售转租是大势所趋。
首先，由售转租是楼市结构变化后的必然选择。从盈利模式和收入构成看，目前国内房企以租赁为主要收入来源的极少（上市公司中仅有深物业、陆家嘴等个案），绝大多数以住宅开发为主业，以万科为例，其开发业务收入和利润占比近些年来一直都在98%左右，是典型的“一业独大”。国内房企的这种业务结构，与过去十几年中国住宅产业蓬勃发展，人均居住面积大幅提升，房地产市场的房屋销售以新房销售为主以及房地产开发业务短平快资本收益率高等密切相关。随着存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年来不断下降。目前四个一线城市二手房交易量已超过新房，40个重点城市二手房占总交易量的比例已达40%，而三四线城市已现明显的住房过剩，未来各地楼市交易都将走向以二手房交易为主。
发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场，比如美国，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。与此相对应，成熟市场的房地产企业，很多都持有大量物业并将租赁业务作为主要业务，这跟国内房企的业务结构有较大不同。
伴随着楼市供求关系和交易结构的变化，国内房企的业务结构和盈利模式转型势在必行，由单一注重开发转向包括租赁在内的业务发展多元化，已成为一种必然选择。
第二，由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。近两年，国内房地产市场形势发生逆转，由此前的供不应求、房价暴涨，转向整体过剩，尽管目前一线城市的楼市情况略好，但三四线市场已普遍出现供过于求、价格下跌的情况。从近几年的年度报告看，万科的房地产开发主要集中在北上广深一线城市，占比超过八成，但近几年也面临毛利率不断下降，库存和应收账款不断上升等问题。
国家统计局最新数据显示，10月末全国商品房待售面积68632万平方米，环比增加2122万平方米。在楼市去库存大背景下，与其将库存房闲置浪费，还不如将其租出去以盘活存量获得租金。具体到万科而言，在库存压力不断加大的情况下，将销售压力较大的三线城市重庆的项目试水“先租后买”不失为明智之举，更何况万科的楼盘大多是精装修房（其他开发商大多是毛坯房），由售转租相对容易。
其实，SOHO中国（00410.HK）在地产界比万科还早实施“由售转租”，2012年8月即宣布从“开发销售”向“开发自持”转变，其业务转型的背景同样是商业地产由盛转衰，库存骤增。近两年，SOHO中国的开发业务收入不断下滑，但营业收入中物业租金占比不断提升，2014年年报中，租金收入占比已升至7%。
第三，由售转租是国内房企战略转型的一隅。在国内房地产市场已经发生深刻变化的当下，地产企业业务转型和盈利模式创新的大幕已经拉开，而开发长租公寓是其重要举措。
作为行业领跑者，2015年半年报中，万科已明确表示，将加强对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务等方面的探索力度。并着力构建试错机制、赛马机制及事业合伙人制，鼓励一线城市公司推动创新业务，鼓励员工内部创业和离职员工再创业等。
在2015年8月的业绩会上，万科总裁郁亮曾表示，万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。目前，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市的10余个长租公寓项目已开业。而重庆西九项目试水“先租后买”，不过是其中长租公寓营销的一种模式而已，很有可能在其他地方推广。
租赁公寓项目将成为万科未来几年业务转型和发展的一个重点，并可能对中国房地产市场产生较大影响。
短期将面临业绩调整
如上所述，重庆万科的先租后买案例，是国内房企在市场出现重大变化后的发展战略和业务转型选择，是行业发展的大势所趋，有其必然性。与此同时，对其他房企的经营管理也具有借鉴、参考意义。
房地产企业大力发展租赁业务或先租后买，对公司和市场主要有以下影响：
第一，长租公寓与住宅开发业务之间存在协同效应，相辅相成。长租公寓的租客是潜在的购房客户，可以帮助公司的住宅开发业务提前锁定客户，进而节省开发项目的营销费用，而对长租客户“先租后买”，实行购房优惠，也可以推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品，不能理解为对原有住宅开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。
第二，发展长租公寓（或开发租赁项目）业务，对房地产公司的财务结构产生较大影响。与短平快资本回报率较高的房地产开发销售项目不同，长租公寓项目资金沉淀大，项目投资回收周期较长，资本回报率较低，因此对房地产企业的资金实力和资本运营能力等都有较高的要求，而一些中小房企则可能因为由售转租转型难面临被市场淘汰的风险。由此也将促进国内房地产企业与金融业的融合，大大推动房地产金融创新与发展。此次重庆万科的租金抵房款联合促销做法，与此前国内开发商常用的“押金抵房款”促销并无本质的不同，但是却被解读为金融创新之举。
此外，万科此前已联合鹏华基金发行REITs产品，这将有利于公司开展长租公寓项目。
第三，发展长租公寓业务有利于提升房地产公司的估值。房地产开发型业务净资产收益率相对较高，但经营业绩波动较大，通常被认为是强周期性行业，因此用市盈率法的估值较低。而物业租赁业务的资产收益率相对较低，但现金流和经营业绩较稳定，因此该业务应给予较高的估值，进而有利于改善国内房企的整体估值水平。
第四，大力发展长租公寓业务对房屋租赁市场影响较大。目前，国内租房市场很不发达，一方面城市化过程中，大量流动人口进入城市特别是一线城市，但凭其收入无力购房只能租房;另一方面各地的房屋租赁市场除了政府提供的少量公租房外，绝大部分租赁房源都是由个人房东提供，租房市场服务较差，也较不规范，这进一步强化了中国人“爱买房不爱租房”的观念，形成恶性循环。不仅于此，很多城市特别是一线城市近几年来推行限购政策，一定程度上影响了租房房源供给，导致房租大幅上涨，加剧了城市中低收入阶层的居住困境。与此同时，很多房企手里却存在大量的滞销房，闲置不租造成了资源浪费。
房企转型做长租公寓，不仅可以增加租房供给，有效抑制房租价格上涨，而且可以提供优质的房源与租赁服务，促进房屋租赁市场的规模经济和规范发展。
篇7
关键词：社会责任；房地产；转型
一、前言
随着国家对房地产市场的宏观管制、以及消费者意识的不断加强证实房地产企业粗放型方式已经不能适应时代的发展。在日趋激烈的市场竞争和复杂的宏观环境下，可持续发展的迫切要求对企业的社会责任承担能力提出了更高层次的要求。房地产产业面临转型，企业要想生存，需要以可持续发展为战略，在社会责任浪潮中改革创新。
二、社会责任内涵
对企业社会责任（Corporate Social Responsibility，简称CSR）问题的研究发端于美国。1924年，英国学者欧利文・谢尔顿（Oliver Sheldon）在对美国企业考察、研究后。提出了企业社会责任的概念。随后，CSR在理论界和社会界引起了广泛的关注，至今未形成统一的定义[1，2]。
对于企业社会责任的认识应该是一个动态的过程，而不是固定的[3]。
三、房地产企业及其承担社会责任的现状
1.房地产企业发展现状
前几年，房地产开发迅猛发展，巨大的市场需求也给开发商带来了巨大的收益，利益的最大化是他们的根本目标，这本无可厚非。但是，也有开发商忽视社会责任、轻视消费者、质量意识淡薄，因此，有关商品房的投诉率逐年增高。其主要和直接的原因是违背科学规律，造成不良社会形响，破坏了房地产开发企业的社会形象。
而政府对他的控制，又引发了房地产市场和各地房地产企业的深刻变化，房源去化举步维艰，库存居高不下，寒冬当头降临。
2.房地产企业承担社会责任的现状
当前的粗放的发展模式已经满足不了房地产企业的持久发展。如今的房地产，经过政府的多轮调控，已经达到成长过程中一个比较理想的转型拐点，无论是在企业的融资模式方面、盈利模式方面、还是企业自身所承担的责任方面都面临着一个转型的契机。
四、企业加强承担社会责任的必要性
通过改善自己对待社会责任的态度，并依据这种不断改善的理念行事，使得房地产企业在竞争高度激烈的时代，更好地取得至高点。因此房地产企业欠缺的社会责任，是其转型的必要条件，也是企业更好发展的必由之路。只有在市场上具有良好道德操守的房地产企业，才能得到社会认可并在竞争中立于不败之地。
李玉华和王会兰（2008）也指出所谓企业社会责任是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的责任，实现企业和社会的双赢[4]。
五、房地产企业社会责任加强的方向
1.公共利益及自然环境
从法制的角度讲，金福海（2002）提出“环境利益是一种公共利益，环境保护双轨制，要求一方面有完善的环境行政管理制度，另一方面有完善的环境公众参与制”[5]。
刘太刚（2011）认为：公共利益实际上是在不同主体的利益发生冲突的情况下帮助公共管理者进行利益取舍的工具[6]。因此现代房地产企业社会责任既承认企业应当有利润最大化的责任，同时也承认企业应当在资源与环境的约束下，必须遵循节约资源和保护环境的宗旨。企业作为自然资源的主要消费者，应当承担起借阅自然资源、开发资源、保护资源的责任。
所以孙超、朱慧（2013）提出房地产企业需要迫切的进行转型，可以从以下几个方面着手：
（1）进行观念革新；
（2）实施绿色建筑的经济激励；
（3）加强绿色建筑法律建设。
2.企业自身与合作伙伴
企业自身和合作伙伴的社会责任主要体现在四个方面：
（1）对投资人负责。企业要以调整人力资源结构、培育研发能力、再造开发流程、建立投资变量相关分析模型为重点，对盈利进行了探讨。
（2）客户需求。当下，客户责任转型是产品品质的提升。未来必将转移到产品品质上来。除了传统的对建筑质量的要求外，目前更重要是要关注建筑的全寿命，提高品质，满足居民对居住的舒适度、安全性的高要求。
（3）企业员工与合作伙伴负责。李志、程（2011）认为，对员工的关爱与激励是提升员工企业归属感和满意度、调动员工积极性、实现企业目标的重要过程[8]。
（4）对公司经营负责。在企业使命的大旗下，企业经营者和管理者要有良好的道德操守。企业经营者是企业的带头人，也是企业文化的倡导者、实践者，其价值观念、道德修养对企业行为具有重要的导向作用和示范作用。
3.对社区建设发展承担责任
房地产开发企业是创建和谐社区的推进者。杨林萍（2009）认为随着社会的发展，人民生活水平的提高和市场竞争的日益激烈，房地产企业已经开始了从原有的“居者有其屋”的开发理念，向“居者有其乐”的开发理念转型[9]。房地产开发企业所承担的社会责任从原来一个时间“点”，到现在一个时间“段”。建设和谐社区，要求房地产企业不仅要解决居住、治安等基础功能，更应该承担社会责任，提供更加全面的社会服务。
房地产企业承担社会责任存在的问题，本文从三个方面综述了社会责任的创新内容，基本上反映出了房地产责任制度转型的概况由此提出对房地展望：
（1）企业经营如何把握好最低的社会成本，在理念和行动上要有健全的体制来鼓励企业做出更大的行动。
（2）从当前社区建设的情况来看，由于体制、理念、政策等方面依然存在一些制约社区发展的深层次问题，阻碍了社区建设的快速发展的想现象，社区委员会应作出全面的思考
（3）利益相关者对房地产企业的影响力度有限。因此应加强约束机制，达到和谐的状态。
参考文献：
[1]Smith，N.CorporateSocial Responsibility： Whether or How？ [J]. California Management Review， 2003， 45（4）： 52.
[2]Gioia，D.A.Practicability， Paradigm a， and Problem in Stake holder Theorizing [J]. Academy of Management Review，1999， 24（2）： 228- 232
[3]黄志坚，郑富年，吴健辉，等.从管理学和经济学理论视角分析企业社会责任内涵演变[J].商业时代，2012（10）：97-98.
[4]李玉华，王会兰.论企业社会责任的价值[J].科学经济社会，2008（1）：78-82.
[5]金福海.论环境利益“双轨”保护制度[J].法制与社会展，2002（4）：69-73.
[6]刘太刚.公共利益法治论――基于需求溢出理论的分析[J].法学家，2011（6）：1-14+174.
[7]孙超，朱慧.中国房地产转型――绿色的革命[J].中国外资，2013（5）：47.
[8]李志，程.根据员工需要及满意度构建企业关爱与激励体系――以A房地产公司为例[J].中国人力资源开发，2011（5）：59-62.
[9]杨林萍.浅谈房地产企业如何参与和谐社区建设[J].才智，2009（4）：158-159.
篇8
在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，房地产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为房地产企业必须思考的重要课题。然而，在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮助企业在市场中赢得有利地位，因此，要想在竞争激烈的房地产市场中保持优势地位，获得持续快速扩张，房地产企业应寻求经营模式、盈利模式上的转型，房地产企业运营模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”，即开启“资产轻量化”的战略转型。
目前，关于“轻资产”还没有统一的、比较权威的定义，但是已经有了一些表述。“轻资产”属于企业的一种独特资源，其内涵为“资源基础观点”下“核心竞争力”的各个因素（这些因素包括企业所拥有的有价值的、稀少的、不易模仿的和难以替代的资源以及具有整合运用资源创造价值的独特能力（Barney，1991）。这些资源不仅包括常见的品牌和专利，还包括市场基础资产中强调的知识财产、客户关系、渠道和网络，以及其他诸如企业价值观和文化、产品创新能力、技术研发能力、产品营销能力、租住文化、人力资源、管理制度和流程等无形资产（Arnit，1993）。总的来说，轻资产可以视为是企业在经营过程中形成的无形资产，也是企业竞争优势和价值增长的关键因素（刘艳军，2010）。轻资产其实就是企业的一类资产，它们的特点在“轻”上，核心应该是这些“虚”的东西（杨天波、景梁，2011）。
轻资产运营模式由麦肯锡咨询公司首先提出，并于在之后得到广泛推广。有学者将轻资产运营定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理（孙黎、朱武祥，2003）。
轻资产运营模式的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的赢利能力。房地产企业的“轻资产运营模式”是指房地产开发从资金到开发、规划、设计、建设以及销售各个环节均由高度专业化的公司分别完成，其资金更多的来源于社会大众。轻资产模式并不要求房地产开发商操作整个过程，它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。这种轻资产模式的创新是企业解决债务危机的好办法，更是为企业财务战略调整奠定基础，也是解决了资金链断裂的重要举措。
近年来，包括万达、万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了轻资产方向发展的战略转型。在不少业内人士看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。以万达为例，2015年1月14日，万达商业地产宣布与光大控股旗下的光大安石地产投资顾问有限公司、嘉实资本、四川信托和快钱支付清算信息有限公司分别签署了有关设立合作投资消费平台的协议。4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。这20座万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达操作，使用万达品牌，但不再介入投资领域，资产将归投资者所有，万达与投资方从净租金收益中分成，以此减少资金压力，大幅提升净利润率；这一举措标志着万达商业地产“轻资产’模式正式启动。又如万科为例，其年初宣布发展的小股操盘、社区服务等业务都属于轻资产概念。同样，保利地产大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台，也是属于轻资产。但并不是所有企业都适合轻资产运营模式，需要结合企业自身情况来进行判断是否可以以轻资产模式来进行发展。轻资产模式下，房地产企业很多传统的优势会被淡化，而效率优势会被放大，另外，轻资产模式还会带来过分依赖外包、产品质量无法控制等风险，甚至在模式设计及运行中也会产生“空手道”、小即好、盲目追“轻”的误区，因此不是所有的企业都能实现轻资产转型。
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关键词：房地产市场；宏观经济；政策；走势；投资策略
一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景
（一）宏观经济
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。
2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。
（二）武汉房地产市场
1. 供求走势
从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。
3. 新盘成交走势
2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。
4. 土地市场
相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。
二、房地产市场走势预测
1. 政策方面
2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。
2. 信贷资金方面
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。
三、房地产投资策略建议
中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。
1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；
2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；
3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；
4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；
5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。
参考文献
[1] 张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年
篇10
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
参考文献
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