土地节约集约利用的概念范文

导语：如何才能写好一篇土地节约集约利用的概念，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：节约集约利用；土地资源；问题；措施

中图分类号：C93 文献标识码： A

一、关于土地节约集约利用的概述

（一）相关概念

中外很多相关学者都从很多角度对土地节约集约利用的内涵和概念进行过相关论述。一般意义上讲，学者认为土地节约集约利用，首先是节约土地，合理利用土地，提高土地的利用率；其次就是要通过调整土地利用结构来有序地置换土地，达到集约程度的目的，增加土地有效利用面积。还有学者认为从动态和静态两个方面解释土地的集约利用，土地集约利用是相对于传统粗放的土地利用模式提出的；除此之外，土地集约利用的含义是会随着时展更变的，不是静态的概念。随着国民经济的高速发展，人们就会越来越依赖自然资源，这就也使得土地的承载能力得到了提升，也就致使土地的集约程度在不同的时间段会有相应的不同。只有真正深刻理解了土地集约利用的内涵，才能正确地确立土地集约节约利用的相关理念。因此在理解其内涵的过程中，就可以从广义和狭义两个方面入手进行相关的分析。

从狭义上进行探讨，就是要通过增加土地投入来做到土地集约利用的目的，最终也能够获得土地报酬的最大化。

广义上来讲，就是要通过先进有效的指导思想来做到土地集

约利用，通过改善经营管理模式，增加存量土地投入量等方式来提升土地的经济效益和使用效率，使社会、经济、环境生态等效益达到最大化。所以土地集约利用的实际效果和具体各方面的投入量并无明显的关系，同时土地集约利用的评价过程时动态的，因此其标准也比较模糊。集约利用土地的目的就是在最佳集约度的基础上达到土地利用的各方面效益的综合统一。因此，从这个角度来看，广义上的土地集约利用更具有科学的发展思想，因此也就比狭义的概念就显得更加科学准确。

（二）实施的目的

实施土地节约集约利用的目的就是要将土地利用各方面的效益进行综合统一，并在此基础上实现土地的可持续利用预计相关资源的优化配置，对于城市土地来讲，均是追求城市土地利用效率的最大化，节约用地，以实现土地可持续利用为最终目标。研究土地节约集约利用就是要研究其余土地资源优化配置的联系。首先，两者之间的研究的理论基础基本上是类似的，都是以可持续发展、系统控制、土地经济等理论为依据。其次，两者的实现途径相似，主要包括宏观调控、科学预测与评价、相互制约机制。第三，从范围上来讲，土地可持续利用的概念范围大于土地节约集约利用的概念范围，而土地集约利用的涵盖范围又大于土地资源优化配置。

二、当前土地资源节约集约利用中存在的问题

由于长期受到“地大物博”错误观念的束缚，一些干部和群众对土地国情认识不到位，缺乏土地节约集约利用的观念，思想上没有引起高度的重视，甚至认为土地问题是阻碍经济发展和项目上马的制约因素，一些领导干部在发展社会经济的统筹布局中，没有把土地利用问题作为重要的指标和因素加以综合考虑，导致在落实节约集约利用土地上造成很大的被动局面。一些项目缺乏节约集约用地观念，摊饼式发展，星点式建设，造成土地资源的闲置浪费、低效用地现象。

（一）规划管控不到位

长期以来形成用地结构和布局不合理 ， 土地利用效率低的状况，土地利用的综合效益没有实现最优化。城市城镇开发建设中盲目占地、上项目、搞开发，导致规划用地、规划管控受到冲击。一些城市过高追求建设标准，无原则地拉大城市框架，形成大量的耕地被蚕食。一些农村建房没有严格按照城乡建设规划进行统一规划，居民建房随意性较大，布局散乱，土地利用率低，少批多占和“一户多宅 ”的现象没有得到完全控制。

（二）土地供需矛盾仍然突出

近年是经济社会转型跨越发展的重要时期，许多地方对土地资源的需求依然十分旺盛，特别是一些地方在招商引资过程中，把土地的足量供应作为一个基础条件，土地供应无原则地服从于项目上马，导致土地资源的供需矛盾十分突出。长期以来，这个供需矛盾始终没有得到有效缓解。

（三）土地的集约利用程度不高

土地利用十分粗放，利用率不高，存在大量闲置低效用地。有的存在批而未供土地的情况，粗放浪费现象比较严重；一些项目贪大求洋，使用土地宽打宽用，布局不紧凑，不能严格执行集约用地的控制标准，土地利用率和单位土地投资强度偏低；有的项目由于种种原因，边干边停，干干停停，或者长期停产停业，造成土地长期闲置浪费或低效使用。在农村，新建住宅不断向生产生活更加便利的区域无序扩张，农民住房零星分散，浪费土地较严重。

（四）后备资源少，土地开发空间严重不足

目前，土地开发潜力十分有限，土地后备资源少，分布不均衡，而有些潜力根本不可能变成现实的耕地资源。从当前耕地占补政策的执行上看，占优补劣的情况在很多地方不同程度的存在，新开发复垦的耕地在使用价值上打了折扣。

（五）闲置土地盘活难度较大

一些项目由于资金、市场、政策等因素导致停工停产，对这些闲置低效用地亟待盘活利用，但由于这些项目往往存在复杂的债权债务纠纷，所以处置起来有很大难度；一些新上项目，由于受市场因素影响，资金不足或资金投入放缓，导致工期延长，也造成了一些土地的闲置。尽管相关土地法律法规对闲置土地明确了一些处置办法，但可操作性不强，实际工作中情形复杂，工作难度大。

（六）违规违法用地现象仍然比较突出

一些地方打着发展的旗号，不计土地成本地进行招商引资；有的突破土地法律红线，占用耕地甚至基本农田破土动工，大肆建设；有的以“先上车，后补票”为借口，在没有依法取得建设用地审批手续的情况下，先行施工建设，导致村企纠纷、村民上访，引发了大量的社会矛盾；有的私设各类开发区、高新技术区、产业示范区等，圈占土地，蚕食耕地。

三、土地资源节约集约利用的对策与措施

（一）宏观调控，规划引领，重点突出，提高土地使用效益

要切实加强政府的宏观调控作用，要把土地资源的节约集约利用纳入经济社会发展的大盘子中统筹考虑，全盘规划，从严把好土地闸门。要把规划引领、规划用地放在经济社会发展的突出位置，要不折不扣地执行土地利用总体规划，规范用地分区，控制供地总量，优化利用效益，逐步建立以供给引导、制约需求的土地供应机制。要做好建设项目用地的预审工作，不符合产业政策，不符合土地规划的坚决不予通过；要把土地投资强度和土地利用详细规划等列为项目用地的准入指标，在项目用地审批时，按照用地控制指标及单位面积的投资强度的要求，确定是否供地或供地的数量，从源头上提高土地使用的效率。优先保障重点项目、重点工程土地供给；优先保障自主创新、科技型项目土地供给；优先保障解决民生问题项目土地供给。

（二）完善机制，严守红线，确保耕地占补平衡

要严格落实土地管理和耕地保护责任制，层层签订耕地保护目标责任书和基本农田保护责任书。把耕地指标和基本农田保护指标落实到地块，落实到农户，严格按照“依法依规、确保数量、提升质量、落地到户”的要求，科学划定永久基本农田。将基本农田保护图、表、册的内容纳入数据库管理，及时维护，实时更新，实现基本农田管理的信息化和网络化。

通过采取有力有效措施，千方百计控制耕地总量不减少、质量不降低。要盘活挖潜，复垦开源，确保耕地占补平衡。将土地复垦整理工作与城乡建设用地增减挂钩等工作相结合，大力实施项目工程，要加强废弃低效用地的复垦管理，将废弃矿地纳入土地整治规划范围大力实施。在复垦实施过程中，要以科学选址为龙头，以项目化管理为手段，严把工程项目的申报、立项、施工、监理和验收等各个环节，坚持项目公告制、法人制、监理制、招投标制和合同制等制度，确保新增耕地的数量和质量。

（三） 加大力度，全面清查，盘活资源，科学合理处置闲置低效用地

要全面清查，摸清底数，在掌握基本信息的基础上，组织开展闲置、低效建设用地调查评价，要认真分析形成土地闲置浪费的主要原因，分门别类提出处置的办法；要对现有建设用地的开发利用和投入产出情况进行综合评估，切实掌握本区域土地利用的效率；要把空闲、废弃、闲置和低效利用的土地作为土地开发利用的重点，努力提高建设用地利用率；要把工作重点转移到加快处置方面，积极盘活存量建设用地。对一些达到收回标准的闲置土地，要坚决收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行资源的市场化配置，有效提高土地利用和产业发展的集约化水平。

（四）抓住重点，调整布局，多管齐下，积极稳妥地推进农村住宅用地规范化

农村村民住宅普遍为低矮建筑，占地面积大，容积率低，且布局分散凌乱，配套设施滞后；加之近些年，农村人口向城市转移，出现了大面积的“空心村”、“无人村”，土地闲置、低效、浪费的现象比较突出，因此，必须要加大对村民住宅用地的整治整合利用力度，采取布局调整办法，引导城中村、空心村改造，促进城乡建设由低效变高效，通过拆旧建新、整村搬迁、移民并庄，旧村复垦，积极推动“空心村”改造，既缓解了用地压力，又保障了新农村建设；大力推动城中村改造，通过异地安置等措施，进一步拓展用地空间，提高土地利用效率。

（五） 强化责任，落实制度，加强督查，全面推进土地资源节约集约利用

要建立和完善节约集约用地的责任化管理机制，特别是强化节约集约用地的共同责任机制，着力构建“政府统一领导、国土部门牵头、相关部门配合、全社会广泛参与、齐抓共管”的责任体系。要建立健全保障土地节约集约利用的长效机制，从根本上转变土地利用方式，增强土地资源对经济社会可持续发展的保障能力。批前要严格依照土地利用总体规划、国家产业政策和土地供应政策的规定，对项目用地各项指标进行审查并提出预审意见，项目没有达到集约用地规定的，预审不通过，不予安排用地计划；批中要加强建设用地定额管理，严

控新增用地总量，依据省规定的定额指标及市规定的单位面积投资强度等因素，综合确定供地数量，坚决核减超指标的用地，制止浪费土地、粗放用地行为；批后要加强日常监督检查，逐步建立建设项目竣工后的建设用地复核验收制度，特别是加强对投资强度的跟踪管理。对不按照合同约定条件使用土地的，要追究土地使用者的违约责任，给予一定处罚。跟踪督促用地单位按集约用地的规定开发利用土地。

结束语：

总之，土地是城乡发展空间扩张的首要载体。现阶段是建设全面小康社会的关键时期，城镇化、工业化、国际化以及市场化的速度都在不断加快，因此资源的利用消耗也不断加快，由于受到土地供给总量的限制，城镇发展用地的空间增量已达底线，土地的供需矛盾意境成为现阶段我国经济发展的主要影响因素，因此要健全相关的法规制度节约集约土地以及保护耕地。约集约用地是保障国民经济发展的前提，可以在很大程度上缓解我国土地的供需矛盾。

参考文献：

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[4]车艳玲. 节约集约利用土地资源的相关探讨[J]. 吉林农业，2013，02：58.

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关键词：节约集约用地；国家试点；双向约束；制度创新

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1003-5192(2011)05-0064-06

A Study on Innovation of Land Management System under Constraintsof Urban Land Intensification―A Case of Hefei

LI Xue-ming, SHI Lei

(Management School, University of Science and Technology of China, Hefei 230026, China)

Abstract:In connection with the contradiction of land supply and demand，theoretical analysis and empirical research were used in this paper. ‘Two-way constraint mechanism’ which used in urban land intensive and conservation was proposed in this paper. Based on empirical findings, the new strategies were proposed for conservation and intensive use of urban land.

Key words:intensive and conservation use; national experiment unit; two-way constraint mechanism; policy innovation

1 引言

土地供需矛盾日益尖锐已成为地方政府在推进工业化和城镇化进程中的重要障碍。2007年全国耕地面积为18.27亿亩，按照到2020年18亿亩耕地不可减少的“红线”估算，每年可供占用的土地面积仅为200万亩，不足建设用地需求面积的1/6。此外，土地利用方面还存在着土地资源短缺、城市土地低效利用和区域生态空间破碎化并存的现象。现实的压力决定了土地利用不能再走粗放式的老路，寻求在节约集约利用约束条件下的土地发展新模式，对于解决当前中国土地利用问题具有重要意义。

2 土地节约集约利用的内涵

西方学界很早就意识到土地的节约集约利用有益于提高土地的经济效益，并从不同的学科角度对这一问题予以阐述。1867年，马克思注意到农村集约耕作中存在着报酬递增的规律性，“所谓耕作集约化，无非是指资本集中于同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”［1］；而级差地租的存在，则促使土地利用者在空间上寻找最合理的节约集约用地方式，“地价昂贵的第一个后果便是，使人们不得不高度集约使用土地”［2］；伴随着新制度经济学的兴起，经济学家开始从土地产权配置的角度来研究此问题［3］；20世纪70年代以来，城市规划学则进一步分析了土地节约集约利用与经济效益间更加复杂的内在联系：Arnott和Lewis从微观行为理论出发，研究了影响城市土地利用的因素，发现在城市用地扩展中，投资密度（土地集约水平的重要指标）与资本的利率成反比，与地租的预期变化方向成正比［4］；Brueckner利用居民效用最大化理论，扩展了城镇土地利用结构的均衡模型，证明土地集约程度的重要指标―建筑物层高从中心城市的CBD向递减，且大城市的土地集约利用程度高于小城市［5］；Stern从城市发展的历史路径依赖特征出发，对不同形式的城市人口密度函数进行了估计，发现距离中心城市的远近是解释人口密度的重要因素［6］；西方学界在研究过程中逐渐出现了田园城市、卫星城镇、带型城市、现代城市等多种土地节约集约利用模式，并最终形成了较为成熟和完整的土地节约集约利用理论―“精明增长（Smart Growth）”。

以这些理论为基础，20世纪80年代开始，国内学者结合中国实践经验，以地理科学、土地科学、城市科学等为基础，进一步探讨了在中国情境下的土地节约集约利用问题。曹建海认为：土地节约集约利用是一个相对性概念，相对于中国传统的粗放用地模式，土地节约集约利用是一个动态调整的过程，随着经济社会的发展，在中国不同历史时期有不同的土地利用集约度，因此，不应寻找最高的土地利用强度，而应寻找最优集约度，使土地利用的经济效益与环境效益、社会效益相统一［7］；毛蒋兴认为：土地节约集约利用应当引入“土地有效利用”的概念，原因在于土地利用效率在经济学中有一定的计量标准，达不到或者超过这个标准，都会导致土地利用效率的损失［8］；部分学者从不同空间尺度出发，认为中国的城市土地集约利用应包括宏观、中观和微观3个层次［9］。可以发现，随着研究的不断深化，土地节约集约利用的内涵和外延在不断扩大。

虽然迄今为止，学术界关于城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识［10］，不难发现土地节约集约利用的基本内涵应当是：对有限的土地资源，依靠科学的规划、先进的管理，通过集中投入有效的资源、劳动和技术（设备），以环境消耗最小化为原则，实现经济效益、社会效益和环境效益三者综合效益最大化；其中，节约用地强调用地效果，主要是从保护土地资源出发，通过政策、措施或技术手段，减少经济社会发展对具有自然价值的土地造成不可逆的消耗；集约用地则强调用地方式，主要通过增加生产要素投入、提高土地利用率、或优化土地利用结构等措施，从而使土地利用强度和效率达到一个合理的水平。一般而言，集约用地必然导致节约用地，集约用地是节约用地的主要手段。

3 土地节约集约利用的实践

中国政府自改革开放以后，一直在探索符合中国实际的土地节约集约利用模式。1984年中国科学院地理研究所率先开展了土地利用类型的研究，并完成了全国1∶100万土地利用现状图的编制工作；1986年8月1日，国家土地管理局正式成立，有力地促进了土地的合理利用和管理，但当时的法律法规严重滞后，没有相应的体制、机制和法制作保证，对规划引导用地的要求只是一纸空文，集约用地的思想，只能依赖与当时生产方式相对应的建设用地定额指标体系进行管理；1998年以后，新修订的《土地管理法》及其后续的规定，确立了社会主义市场经济体制下城市土地利用规划、土地用途管制、耕地保护、建设用地管理以及土地使用制度改革的基本规范；2008年，国务院《关于促进土地节约集约利用的通知》要求：建立节约集约用地的长效机制，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子；此后，国土资源部专门召开研讨会，研究全国范围内的土地节约集约利用问题，确定长沙黎托片、合肥市和广东省为全国的区域、城市和省级层面的节约集约试点单位，并在全国范围内开展了开发区土地节约和集约用地评价工作。

在2008年确定的节约集约试点单位中，合肥市是唯一的国家试点市。作为经济快速发展和城市化率快速提升的省会城市，合肥市土地供求差距不断扩大。为此，探索节约集约用地对于合肥市科学发展具有重要意义。在两年多较为系统的探索与实践中，合肥市在土地的节约集约利用模式方面进行了多方面的尝试，总结了大量的经验，为全国推进节约集约用地工作提供了有益的借鉴。

4 合肥节约集约用地试点市的制度创新及成效

4.1 合肥市土地利用现状分析

依据第二次全国土地调查统计，合肥市行政辖区总面积7055平方公里，现有耕地562万亩，按照户籍人口计算，人均耕地面积不足1.2亩，严格保护耕地等农用地资源和节约集约利用土地非常必要。

合肥市城镇市辖区面积838平方公里，其中建设用地416平方公里。2007年，合肥市开展闲置土地清理，当年清理土地1600亩；2009年，再次清理闲置土地6700余亩，批而未用土地7000余亩；2010年，合肥市开展工业用地潜力调查，其中某国家级开发区工业用地总面积12.21平方公里，平均投资强度为220.22万元/亩，闲置面积713.81亩；低效面积3911.17亩，占总量的25%。另外，合肥全市共有城中村358个，总占地7.9万亩，除去30%的安置用地，还有约5.5万亩潜力。由此，节约集约利用城镇存量建设用地，非常重要。

合肥市农村居民点布局松散，土地浪费现象严重。全市特别是三县农村居民点宏观上布局松散，微观上缺乏统一规划，空隙地多，人均用地规模偏高。2009年末，全市农村居民点人均用地面积达231平方米，远高于《村镇规划标准》中相应的最高人均用地标准(120~150平方米／人)。据统计，合肥市农村现有70.74万个住户，农村宅基地占地96万亩，人均0.4亩，户均1.35亩，其中约70万人（约合21.4万个住户）已经有1年以上不在农村居住。按照农村居民平均每户拥有住宅面积128平方米计算，实际农村空置住房面积达2739万平方米，浪费严重。如果按照人均综合占地100平方米规划，全市可退宅还耕60多万亩。由此，节约集约利用农村建设用地，非常必要。

伴随着合肥经济和城市建设的快速推进，人多地少的矛盾还会进一步加剧。在市区增量土地的供应方面，也存在着制约因素。从供给数量上看，城市建设用地增长潜力有限。难以作为城市建设用地的面积占市辖区增量土地总面积的68.9%。不考虑基本农田的保护要求，可以作为城市建设用地的农用地、居民点与工矿用地、闲置的荒草地与裸土地和其他可用于城市建设的土地面积只占市辖区增量土地总面积的31.1%。从布局上看，西北部分布有饮用水源―董铺水库和大房郢水库，可利用的土地需要作为生态环保用地；东部分布大型铁路编组站，受其分割，土地难以成片开发使用；西南部土地开发利用程度较高，增量土地资源较少，仅占6%，尚要在较高的土地利用水平基础上挖掘利用潜力。节约集约利用土地，是保障合肥市未来经济社会发展和城乡建设的必由途径。

4.2 合肥市节约集约用地的制度创新

合肥市在具体工作实践中，主要通过建立“双向约束”机制、调整城镇体系布局、集约建设开发园区、集中改造城中村、规模推进土地整理和紧凑开发滨湖新区等创新手段，实现节约集约用地目标。

4.2.1 建立“双向约束”机制

“双向约束”机制是合肥市在土地节约集约用地探索过程中所实施的一种全新机制。它的核心内容是在建设用地审批、管理和使用的全过程以合同方式约定双方的权利和义务，从而实现建设项目用地长效管理和过程管理。在以往土地的使用过程中，地方政府在土地利用问题上存在着博弈支付，地方政府与中央政府在土地利用上也存在着博弈支付，项目用地之间在排他性产权未界定情况下在土地利用上同样存在着博弈支付，在排他性产权尚未建立的条件下，地方政府和企业以较低成本掠夺土地等生产要素，增加了土地利用的社会边际成本，使得土地利用的综合效益降低。一个负责任的政府和一个希望赚取稳定效用的企业可以通过建立“双向约束”机制很好地解决这一问题［11］。

在市场经济体系下，经济主体间的关系基于对双方都有约束力的契约与合同上，主体的经济行为受严格的市场法规的约束与调节，可有效地降低交易费用，形成代价最小的规范性的经济行为方式。契约与合同以责、权、利三者清晰的划定为内涵，经济主体既受法律保护，也受法律约束，从某种意义上讲，回归到公共意志中去，最终保护的是公众的利益。“双向约束”机制体现了现代政府以效率和公平为基本目标的治理理念，强调现代政府服务理念和现代企业节约集约用地的社会责任。政府要提供更多的公共产品，更平等地面对社会其他主体，充分显示了政府与投资者之间的公开平等的契约关系，展现了现代服务型政府与土地利用者和谐的委托关系，为实现双方互利共羸奠定了坚实基础。“双向约束”的具体措施包括：

对政府和项目建设单位双方都制定约束制度，平等共羸。“双向约束”机制最核心的是“约束的双向性”。对建设项目设立投资强度、产出额度、上缴税收、就业规模等指标，明确项目建设周期和具体方式，建立建设履约保证金、验收考核、项目退出等约束制度。对政府部门实行并联审批、缺席默认、限时办结等一系列的约束机制，对重大项目，实行集中调度制和行政领衔督办制。

政府负责净地阳光供应、降低成本。为真正落实“双向约束”机制，合肥市所有待供土地均为“净地”，凡不是“净地”的，不予上市供应。各类用地均在市场上实行阳光供应，工业项目的业主可以就用地规模和用地方式等与土地管理委员会直接进行面对面沟通。既最大限度地保护了原土地使用者的利益，又给投资者吃了“定心丸”，使他们能聚精会神搞建设，一心一意谋发展。对一些大型用地项目实行“统一规划、分块供应”。这其中，土地管理委员会集体决策机制的实施，在节约集约用地制度实施上，发挥了有效的“源头”控制作用。

建立全方位跟踪服务与监管控制。在每一个项目前期招商阶段，多个部门即介入服务。在土地上市之初，就以文字及要约的方式将土地的供应条件写进土地供应文件内，包括约束项目单位的产业类型、建设工期、投资强度、用地规模和税收等及约束政府部门的服务质量、服务效率、供地方式等；在依法依程序完成相关手续后，在签订土地出让合同过程中，严格按照土地供应文件的要求起草合同，并将“双向约束”的内容写进合同里，作为合同履行的必要义务，同时，也将违约责任写进合同，这样就使得“双向约束”的内容通过合同形式受法律约束和保护；在项目的每一阶段及项目全部完成后，对于双方不能按照合同约定事宜执行双向约束要求的，都有一定的举措作为罚则。若用地方不能履行约定义务，供地方可以采取提高土地成本、行政罚款直至收回土地的强力措施；若供地方不能履行约定义务，用地方可以采取向上级投诉及人民法院的多种有效方法。

4.2.2 调整城镇体系布局

改变以往中心城区单中心和城镇分散无序粗放的发展模式。以城市公共交通和产业布局为发展轴，促进设施共享、要素集聚、用地节约集约，构建多中心、组团式、紧凑型融合协调的发展模式，实现主城区、新区、组团、重点镇协调紧凑发展的目标。

4.2.3 集约建设开发园区

严格禁止开发区内项目的低水平重复建设和无序蔓延，逐步释放开发区的“发展空间”；通过完善用地指标项目管理制度、实施用地评估控制、改革计划分配等手段，使开发区内土地利用的效益大幅提高。

4.2.4 集中改造城中村

以城市规划为依据，以空间形态改造为重点，突破零散的土地使用权限制，对城中村集中连片改造。在改造过程中坚持统一规划、阳光操作、综合改造，配套建设，为城市提供了大量基础设施用地，并为建设生态宜居城市奠定基础。

4.2.5 规模推进农村土地整理

将土地整理、宅基地整理、新村镇建设和农业产业化经营“四位一体”结合起来，科学谋划土地整理工作程序，整合支农项目资金，统一实施，规模经营，从而促进整个经济社会的健康发展。

4.2.6 紧凑式开发滨湖新区

在滨湖新区建设上，在区位优势较好的区域实行紧凑式开发，并引入了六大节约集约用地模式：方格网道路方式，利用方格网道路体系通达性强，土地利用率高的特点，相对其他自由式路网结构节省土地5%~15%；综合交通节地方式，按照公交都市理念，建立以BRT、轨道交通系统为骨干的快速公交系统，有效降低小汽车占用城市道路资源；立体城市开发方式，采用立体交通、人车分流，实现交通组织的平面布置向立体布置的转变，节约道路用地面积；CBD节地方式，鼓励办公、酒店、酒店式公寓等多种功能混合的综合开发项目及功能丰富的街区营造；社区中心节地方式，把社区服务单元和城市行政管理单元合二为一，采用社区中心模式，既提升设施的综合服务能力，又实现节约集约用地；基础设施走廊与城市综合管沟节地方式，结合高速公路、铁路用地形成的城市对外通道，建设城市基础设施走廊，形成综合管廊骨干网络。

4.3 主要成效

通过实施“双向约束”机制，既保证了项目又好又快建设，又切实维护了投资者的合法权益，实现了政府和投资者的“双赢”。以“滨湖世纪城”项目为例，通过与土地受让人签订“双向约束”合同，项目提前近5个月开工建设，提前一年半竣工使用，项目单位用两年时间完成了近460万平方米的开发总量（约相当于合肥市环城公园内的建筑总量），并且建筑质量优秀，人居环境良好。滨湖世纪城项目区也成为合肥市经济、社会和生态效益最好的区域之一。再如总建筑面积60余万平方米的万达广场项目一年内建成，成为合肥房地产市场名列前茅的利税大户、品牌大户和就业大户。“双向约束”机制还把一些土地投机者拒之门外，使得宝贵的土地资源免被圈占和浪费。

通过调整城镇布局，工业项目容积率由过去的不足0.4提高到1.0以上，节地面积超过25%；居住项目由过去多层建筑为主，转变为以高层建筑为主，容积率由过去的1.3提高到2.5以上，节地面积超过30%。大型商办设施由过去的不足2.0提高到4.0以上，节地面积超过30%。

通过集约建设开发园区，工业项目容积率由过去平均不足0.4提高到0.7以上，新增工业项目容积率达到1.0以上，单位工业用地产出提高30%，节约工业用地25%，投资强度提高50%，亩均税收提高50%。现在，合肥市工业项目投资强度要求达到400万元/亩，税收要求达到30万元/亩以上。

通过城中村的改建工程，为合肥市提供了5700亩的基础设施用地，增加建筑面积4200万平方米，相当于节地面积21平方公里。

通过实施若干“规模推进”的土地整理项目，每年新增耕地约9000亩，其中村庄整治新增耕地5244亩，新增耕地率为12.54%。整理后的土地实现产业化经营和社区化管理，推进了乡村经济的发展和城市化进程。这种以土地整理科学化规范化为特色的土地整理方式被誉为“合肥模式”。

通过紧凑式开发滨湖新区，共节约用地29.16平方公里，节地率23.1%。其中，居住用地由人均24平方米减少到18平方米，人均居住建筑面积达到30平方米。承载人口由126万人增加到170万人，可增加44万人，相当于节约居住用地10.56平方公里。

从总体上看，合肥市土地节约集约利用在全市范围内取得了良好的效果，据统计，2009年合肥市固定资产投资占全国总量的1%，用地量仅占全国用地量的0.002%，同时，开展土地节约集约利用工作以来，合肥市固定资产投资以40%比例递增，而用地量却以10%比例递减。这两组数据充分显示了土地利用效率的不断提高。合肥市成为全国土地节约集约利用的典范，为全国土地管理创造了新鲜的经验。

5 结论及政策建议

合肥市作为全国首个土地节约集约使用试点城市，两年来的诸多探索为其他城市的土地节约集约使用提供了宝贵的借鉴。为深入推进土地节约集约利用，提高土地利用效率，结合合肥市的工作经验，本文提出如下政策建议：

（1）进一步推广和完善“双向约束”机制，加强对土地开发中的操作流程管理。以精细化管理为主要措施，完善土地审批、使用、管理全过程的“双向约束”。第一，改进和完善国家土地出让制式合同，强化节约集约用地的控制。保障优质项目早落地、早投产、早见效。第二，在经批准的规划总平图上应标注每幢主体工程的开工建设时序，逐步实现“一张图”管理。第三，针对具体项目设置容积率、绿地率等其他指标及开工建设要求。根据项目开工建设时序，统一规划，分期供地。细化双向约束的内容和管理体制，在计划申请阶段，即需提交用地计划预申请表、标有具置的卫星遥感图、项目分布图等材料和亩均投资强度、亩均产出等指标，增加“双向约束”的科学性。第四，重点加强对政府的约束，提高行政效能。将节约集约用地纳入各级政府考核体系，坚持投资有强度，配套有限度，建设有进度，建筑有高度，监管有力度的项目管理原则。年度用地计划指标安排与土地节约集约利用程度相挂钩，做到有奖有罚，奖罚分明。建立“3+X” 并联会审模式（3为规划部门、发改委、经信委，X为针对具体项目涉及相关参会单位，主要为国税局、地税局等），合理核定用地规模，并重点对开发园区管委会和其他用地单位进行考核，考核结果与用地指标挂钩。

（2）在城镇体系建设和开发园区建设中建立新的节约集约用地指标体系，提高土地使用效率。因地制宜，将用地由规划计划管理向规划计划和项目并重管理转变。分类（如交通、水利、电力、教育等）建立节约集约用地指标体系，对于重点开发园区要分区域设定投资强度、产业政策、税收额度、就业岗位等综合控制指标。我国现行的工业项目用地指标（如投资强度、容积率等）国家标准明显偏低，应逐步提高。可通过科学的指标体系，引导用地向高效率、高附加值项目倾斜。

（3）在农村土地整理工作中开展土地发展权交易，统筹城乡发展。发挥市场机制的作用，开展“土地发展权交易”，逐步建立城乡统一的土地市场。“土地发展权交易”不仅能优化土地配置，提高土地利用效率，增加社会总收益。还能通过市场化的指标交易，节省政府进行耕地保护、土地管理和土地开发的成本。此外，还可以使广大农村获得宝贵的农业发展资金，促进城乡之间财力的转移，也有助于乡村农业比较优势的充分发挥，实现城乡统筹发展的目标，保证广大农民真正享受土地制度创新的成果。

（4）科学制定规划，指导土地节约集约利用。土地利用规划必须基于对所在区域未来经济社会与土地利用发展趋势的准确把握，对各类土地利用优化配置，从而实现土地的节约集约利用。为提高规划实施的可操作性，应将土地规划、城市规划、主导功能区规划和节约集约用地规划融为一起，在具体制定规划时，需要以土地产权为基础，编制节约集约用地标准分幅规划图。在农村比例尺应统一为1∶2000左右；在城市密集区，比例尺应为1∶500左右。大比例尺的规划图有助于制作精细化的开发计划。在规划依法履行公示、审查和审批环节后，公告实施，接受社会的监督。在土地管理中，严格按规划用地和管地，依据规划管理项目。

（4）在土地节约集约利用工作中积极探索生态阈值控制模式，提高土地利用的生态效益。土地利用必须坚持整体性原则和生态平衡原则，要着重体现下列要求：土地开发利用的环境容量是否允许；环境资源及生物多样性是否得到保护；人口增长是否超越了土地生态系统的承载能力，是否能有效避免局部地区的过度开发等等。分区、分片确定土地开发程度和模式，检验包括生态指标在内的综合成效。尝试开展以节约集约用地为目标，以项目为载体的土地生态设计。

参 考 文 献：

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篇3

关键词：土地利用；理论基础；节约集约；建议

中图分类号： U412.1文献标识码：A

一、土地节约集约利用的基本理论分析

（一）概念辨析

必须明确的是，土地节约利用(land save using)与土地集约利用（land intensive using）在内涵上是存在较大差异的，节约针对无偿，是相对于浪费而言，集约针对有偿，是相对于粗放而言。具体来看，前者指的是在满足土地使用基本功能的前提下，通过采取一系列政策、经济和技术措施，减少对土地资源的消耗。在土地开发利用中务必遵循力求节省、杜绝浪费，尽量不占或少占耕地。后者主要是指在合理布局、优化用地结构的前提下，以可持续发展的思想为依据，通过增加对土地投入、改善经营管理等途径，充分发挥土地使用潜力，使土地使用效率得到合理的提高，最终取得良好的经济、社会、生态效益的过程。

（二）土地节约集约利用的理论依据

1. 区位理论

区位布局理论的形成与发展是土地资源优化配置最原始的理论基础，也最具有影响力。在它的指导下，众多土地利用模式也应运而生，如全球土地利用的极地模式、城市土地利用的同心圆模式、扇形模式、多核模式等。对土地集约利用模式设计具有重要指导意义。

2. 土地报酬递减理论

17世纪中叶的威廉・ 配第发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。土地报酬递减规律理论认为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象。这一理论是优化土地利用投入产出关系与经营方式的根本依据。

3. 地租地价理论

由于土地受自然、社会、经济等多种因素的影响，处于不同地段的土地会表现出不同的利用方式，地价的高低和地租的多少直接影响土地利用潜力的发挥，即地租地价决定着土地的用途和利用方式。地租地价是引导土地合理和有效利用的重要经济杠杆。地租地价不仅为土地供给、需求者和管理者提供了土地区位指示，也为土地供求双方以及管理方建立了利用效益或强度评价指标。

4. 可持续发展理论

可持续发展思想以保护自然为基础，与资源和环境的承载力相协调的发展，不仅重视数量的增长，更追求质量的改善、效益的提高和能源的节约，从而为后代开创一个能够持续健康发展的基础。土地资源作为一种有限的自然资源，人们在利用时必须以可持续发展理论为指导，在不破坏土地生态平衡的前提下，挖潜存量土地，提高土地的相对供给能力，避免盲目的追求利益的最大化。

（三）节约和集约用地是我国土地利用的唯一出路

长期以来，粗放的经济增长方式造成了土地资源的浪费。主要表现在一些地方搞GDP至上，盲目投资，低水平重复建设，拼资源、高浪费、低产出；建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田；建设用地占地增长速度大大高于经济增长速度。这些都是粗放式的土地利用方式，其共同特点是占地多，产出率低，其后果是浪费土地资源，严重损害了子孙后代的利益。这种以巨大的环境和资源代价来换取眼前利益的方式已不适应我国国情。我国土地资源是有限的，人多地少的国情，要求必须改变经济的增长方式，提高土地利用率，科学用地。这就是走集约用地之路。

节约和集约用地是由土资源有限性和我国土地基本国情决定的。当前，随着经济建设快速发展，建设用地供给的缺口很大，土地资源供需矛盾突出。在我国土地资源有限的情况下，惟一出路在于节约和集约用地，走“内涵挖潜”之路。利用好存量土地，提高土地利用率，以最少的土地役入，获取最在的利用效益，转变经济增长方式，由粗放的土地利用方式向集约化土地利用方式转变。

二、促进节约与集约利用的思路

（一）建立常抓不懈的工作制度。

为实现土地利用方式的根本转变，强化土地集约利用责任意识，需要做好以下五方面的工作。一是建立集约用地宣传工作机制；二是建立集约用地工作征求意见制度；三是建立集约用地工作汇报制度；四是建立集约用地工作调查研究制度；五是建立集约用地工作年度考核评审制度。 要加强调查研究，摸清各类闲置土地的准确数量。针对土地集约利用的内容和特点，开展区域土地利用集约度评价工作，建立科学合理的土地集约利用评价体系和指标，并作为建设用地规模控制的基本依据之一。

（二）科学编制土地利用规划，盘活城市存量土地。

首先，从严从紧控制农用地转为建设用地规模。对城镇建设用地及工矿、交通、能源等非农业建设用地，应制定政策引导采用高度集约化的用地方式，立体利用土地的空间，最大限度地节约用地，少占耕地。其次，调整土地利用结构与布局。要从发挥土地适用的优势上，提高有限土地的利用效能。应依据土地利用的生态经济适应性使之用得其所，发挥最大综合效益。再次，合理利用地下空间，深化土地节约和集约利用。对用地单位利用自有土地建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，可以划拨方式使用；对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让应依法有偿使用的，出让金减半收取。最后，积极盘活存量土地，鼓励土地优化。对工业、仓储等利用率较低的土地在符合城市规划的前提下调整为科研用地的，可以协议出让方式供地。

（三）充分发挥地价的经济杠杆作用，用经济手段来管理土地。

要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。首先，要扩大国有土地有偿使用范围，稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用，加快集体建设用地使用制度改革步伐。其次，完善激励约束机制，通过调整土地收益分配，鼓励企业开发、利用闲置土地。再次，制定地价与土地集约度的调节系数，对土地利用率低的项目提高供地价格，对土地投资强度高的项目降低厂房租金、地方税收等。

（四）充分利用现有土地，提高容积率。

采取“两高两严”办法节约集约利用土地，“两高”是提高容积率和建筑高度；“两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展，谋求内涵式发展，严格限制单层厂房，鼓励支持建造多层、高层公寓、厂房。合理布局城市用地和人口的聚集程度，发挥基础设施和公共服务设施所产生的规模效益，节约土地投入。

（五）设置土地闲置税，充分发挥税收的调节作用，加大土地保有的机会成本，促进集约利用。改革现行土地闲置费为土地闲置税，以占而不用的土地为课征对象，对空地的实际持有入课税，发挥税收的强制功能，有利于促进企业或个人节约用地，促进土地的合理利用，提高土地利用效率，杜绝浪费土地的现象发生。

三、结语

目前，我国正处于加快推进工业化、城镇化的发展阶段，发展和建设必然要用地，其中还要占用一部分耕地。因此，为了我们自身的生存和发展，根本的出路在于节约集约利用土地，让有限的土地发挥最大的经济效益、社会效益和生态效益。

参考文献：

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【关键词】土地闲置；节约集约用地

1 土地闲置基本状况

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 。具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其它情形。本文中所涉及的闲置土地也包括空闲土地和批而未供的土地，即建设用地内部的无主地、废弃地，因单位撤消、迁移和破产等原因停止使用的土地；在已完成城镇地籍调查的地区，主要指按照《城镇地籍调查规程》确定的“其他用地”；依法已经国务院或省级人民政府批准土地征用或农地转用，而未供应出去的土地。

2 土地闲置原因分析

2.1 政府管理方面

2.1.1 土地利用规划调控力度不足

各层次土地利用规划和城市规划是政府管理土地的基础，为实现最优利用土地提供了重要保障，我国现阶段各层次土地利用规划和城市规划变化较快，缺少对土地数据的管理，规划的调控力度大大减弱，这些都可能导致土地闲置。其次，缺乏中、长期土地供应计划，计划在年际间的相互协调不足，各年度计划的统筹协调性较差，限制了其对未来城市土地供应数量和时间序列的合理安排，这也容易使一些房地产开发商对未来城市土地供应感到心中无数而产生盲目拿地和囤地的问题。

2.1.2 土地供给审批不够严格

随着城市的快速发展规划，.城市政府过度强调城市土地的成片开发，从而导致越来越多大块宗地的出让，使得开发商难以在短时间内全部开发，从而造成土地闲置。一些政府部门为了财政的支撑、GDP的提高和政绩的突出而大量征收土地，放宽出让条件，政府将这些土地出让既满足其获取大额出让金的需要，同时也满足了一些用地单位的发展要求，然而缺少严格管制的出让土地使得部分用地单位趁机占有大量土地，甚至囤积、炒卖土地，扰乱正常的土地市场，导致土地闲置现象的产生。

2.1.3监督管理不力

一般政府部门最重视的是征地和出让两个环节，在此之后，对于土地的开发利用活动则较少关注，甚至采取睁只眼闭只眼的态度，缺乏明确的责任制度，而且由于土地闲置是在获得土地使用权后未按有关规定开发建设满一年后才产生，所以监管难度大，效率低，因此缴纳土地闲置费更是成为了一种说法。同时巨额的利益使得一些政府官员在关于土地的问题上滋生腐败，权利与金钱相勾结，对于用地单位故意推迟开发土地等问题不闻不问，任由其闲置土地，导致土地闲置现象更加严重。

2.1.4 闲置土地的法律规范不健全

闲置土地得不到有效的管理，其中一个很重要的因素是闲置土地的法律规范不够健全，虽然《闲置土地处置办法》对于闲置土地的概念和处置措施有所规定，但是具体实施过程中仍然有许多不足，如闲置土地的界定，办法规定批准后一年未动工开发建设即可被认为是闲置土地，这些都很容易让开发商钻空子。

2.2 用地单位方面

2.2.1 用地单位占地目的不纯

用地单位花巨资取得土地使用权，本意是为了扩大厂房、更新设备，以满足自身发展的需要，由于近年来房地产市场繁荣的影响，让许多投资者对稀缺的土地资源产生了新的认识，谁掌握了土地，就等于谁取得了财富的增值权，一些开发商或者投资者取得一块土地后，对其投入尽可能少的资金，然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地，如此循环，以有限的资金取得了更多的土地，造成囤积、炒卖土地，哄抬地价，获取土地的增值收益。

2.2.2 用地单位自身资金问题

大多数的土地闲置现象都是由于用地单位后续资金不足造成的，用地者的开发资金主要来源于银行贷款，土地出让实现由无偿向有偿转化，主要以“招、拍、挂”形式实现，高额的土地出让金就已经让一些实力不强的用地单位心有余而力不足，加上后期开发中出现的许多不可预测问题，资金的花费往往超出原有计划，迫使用地单位中途放弃开发，这也是造成土地闲置的一个主要原因。

2.2.3 用地单位受市场环境影响

2008年的美国次贷危机引发全球的金融危机，对我国的房地产行业产生了巨大的影响，许多实力不够雄厚的开发商纷纷破产，中国的商品房价格也迅速下跌，在北京、上海、深圳等一线城市下降幅度更是惊人，一些开发商之前拿到的土地不敢开发，开发商观望土地市场，期待市场回暖，导致土地处于闲置状态。

3 闲置土地的主要影响

土地闲置是一种浪费行为，使得土地资源不能得到有效利用，严重违背国家节约集约利用土地的政策，另外，其主要造成的影响还有以下几种：

3.1 影响城市卫生，破坏城市景观。

闲置的土地往往无人管理，杂草丛生，尘土飞扬，甚至成为垃圾收集地，长期如此，细菌病毒繁殖，危害市民健康。另外，现代化的城市建设与闲置的土地形成强烈反差，严重影响城市形象。

3.2 造成客观浪费，影响城市经济。

买地皮，拆迁、前期开发，每项都是巨资投入，如果不能按期完成项目获得利益，闲置的土地光每年的投资利息损失就相当可观。对整个城市来说，宝贵的土地资源没有得到很好的利用，也是一种潜在损失，对于那些占用耕地的闲置土地来说，带来的损失更是加倍。同时它的客观存在，必然给人某地段的萧条之感，从而吓退不少潜在的投资者，不利引进外资。

3.3 导致房价上升，危害购房人利益

相当数量的土地被囤积和倒卖，开发商从银行投机获取贷款，然后高价从地方政府获取土地，地方获取了财政收入。开发商炒作房价又为税收做出了贡献。开发商获取了暴利，地方获取了税收、银行也有收益，而最终为这些倒卖土地买单的是广大购房人。土地积压不开发、大量的银行信贷资金被压在了房地产市场，真实的房地产市场供求关系被掩盖，房地产信贷风险加大。

4 闲置土地的预防和处置建议

4.1 科学规划城市用地，加强行政管理

按照坚持科学发展观，节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订，制定出符合区域发展要求，促进城市土地合理配置的城市规划。认真做好土地利用总体规划，科学完善城市布局和城市功能，对各自开发、零散分割的低效用地进行统一规划、统一整合，大大提高土地利用效。对于不符合城市规划的用地及时采取整治措施，并根据城市的发展及时调整土地利用规划，保持土地利用规划的科学性、有效性。

4.2 严格监控土地供给过程

合理确定出让土地的宗地规模，贯彻执行“招拍挂”土地出让制度，制止房地产商囤积、炒卖土地行为。推进土地节约集约利用，加强土地批后管理和供后的管理与监督，定期组织闲置土地清查整理工作，建立闲置土地调查评价信息数据库，并且及时制定合理有效的盘活闲置土地工作方案。加强政府对城市土地节约集约利用的导向和监督政府要掌握好城市土地开发的整体性和统一性,增强宏观调控能。

4.3 加强对政府人员的工作管理

加强政府人员的工作职能培训，落实工作人员责任制，建立科学合理的城市土地节约集约利用评价考核制度，并将其纳入评价各级政府工作的责任考核体系，切实加强政府和用地单位的责任意识，并加大宣传力度、广泛发动，使节约集约用地不仅成为政府意志、政府行为，更要成为全民意志、全民行为，保障节约集约利用土地在各地真正落到实处。

4.4 健全法律体制为保障土地的科学合理使用，应具有一套完整的土地管理法律，对于现行的闲置土地处置办法要加以完善，明确闲置土地的概念、认定依据等，严肃惩处土地违法违规行为，完善土地违法案件的查处协调机制，加大对土地违规违法行为的查处力度，使闲置土地得到及时有效的利用，促进节约集约用地。

4.5 采取经济手段防止用地单位投机土地

鉴于近几年来的“房地产热”，以及美国次贷危机的影响，受国家经济政策和市场调控，国内多家商业银行纷纷出台相应政策，提高贷款条件，控制开发商的贷款额度，这样做的目的在于制约用地单位的资金使用，增加用地单位的投资风险，因此，用地单位不得不谨慎开发土地，防止开发商以投机为目的的土地开发，从而降低发生土地利用效率低和土地闲置情况的可能性。另外，针对不执行土地利用强度和用途规定的用地单位制订明确的惩罚措施，如提高土地闲置费的缴纳标准，并附加一定的罚金，直至收回土地，开展土地节约集约利用情况评价，并采取适当的奖惩措施。

4.6 及时帮助用地单位解决困难助其开发

对于那些恶意闲置土地的用地单位要采取严惩的态度，根据法律对其作出惩罚，而对于真正有经济困难的用地单位，政府可以积极为其寻找合作伙伴，帮助其顺利进行土地开发项目，防止土地的闲置。对于已经闲置的土地及时采取盘活措施，进行土地置换、纳入土地储备库等。

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【关键词】耕地保护；土地征收；分析思考

一、目前土地征收和耕地保护中存在的问题

我国《土地管理法》及其《实施条例》对土地征收的程序虽然已经作了较为详细的规定，但有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上仍然存在漏洞，表现在：

（一）公共利益界定不明确。“土地征收目的必须合法，必须是为了公共利益需要才能征收土地。”这一原则在实施过程中受到了严重扭曲，公共利益在程序上没有保障，审批程序中没有征地目的合法性的专项审查，在征地公告中也没有征地目的合法性的专门说明。我国目前还没有对公共利益的范围进行明确的界定,“公共利益”作为一个高度抽象、难于界定的概念，在实践中对有关公共利益的解释和界定过于灵活,在巨大经济利益的驱动下，常常被人为地滥用，极易打着公共利益的幌子，凭借这条依据无视集体土地所有者和使用者的意志，强行征收农民集体土地，损害农民利益。

（二）缺乏民主参与，监督制约机制不完善。《土地管理法》第48条和《土地管理法实施条例》第25条规定，征地补偿方案确定后，相关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。《征用土地公告办法》第9条规定：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。由此可见，在土地审批之前，政府并没有将征地信息告知被征地人的义务，被征地人对征地无法提出异议，只有在审批通过后的征地过程中，才有对补偿、安置方案提出意见或要求举行听证会的权利。缺乏广泛有效的民主参与，使得政府的征地行为缺乏最有力的监督——来自广大人民群众的监督。

（三）缺少对行政机关的监督制约。在我国，行政机关既是土地征收的决定者、亦是执行者。如在征地范围的决定权、征地审查权、赔偿方案确定权等方面都只规定由行政机关自主决定、具体实施，缺少对行政机关的必要监督，导致行政机关既当运动员又当裁判员，容易带来行政权力的泛滥，危害社会稳定。

（四）严格责任追究制的弱化。尽管近年来国土资源部不断加大土地违法案件查处力度，但在结案的9万余件中，只处理了相关责任人3593名，其中2名省级干部受到党纪处分。4％的低处罚率，意味着超过96％的土地违法案件并未追究责任人，而刑事处罚率更是低到 5‰，出现权责不对称的局面。

目前我国耕地面积约为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，保护耕地的压力不断增大。2009年，国土资源部在全国开展保红线、保发展的“双保行动”，2011年，继“双保行动”后，全面升级启动开展“双保工程”，虽然取得了一定的成绩，但是，在的一些地方，巧立名目占用耕地、耕地的性质被改变、以罚代法、政府的不当行政行为等时有发生，蚕食耕地的现象仍然非常严重。

二、进一步完善土地征收及耕地保护的建议及对策

（一）清理闲置土地，开展土地节约集约利用。城镇用地要持续增多，耕地又必须严格保护，这似乎是一种两难的选择，如何做好土地节约集约利用便成为了当前的一项重点工作。积极清理闲置土地，盘活存量土地，缩小地区城乡用地差异，切实提高用地率；严格农村建设用地管理，促进农村土地节约集约利用：

1、按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。（1）强化土地利用总体规划的整体控制作用，从规划控制上保护耕地；（2）从严控制城市用地规模，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力；（3）严格征收土地的使用标准，对超标准用地的，要核减用地面积。

2、鼓励提高农村建设用地的利用效率。在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。

3、坚决制止耕地闲置、抛荒。全面清理占而未用、具备耕种条件的耕地，组织乡（镇）、村、户及时复耕；对闲置一年以上的土地，要依法处以罚款；对闲置两年以上的土地依法收回。把此项工作列入干部目标管理考核责任制，对耕地抛荒严重的地方，坚决追究、严肃查处当地领导的责任。

（二）完善官员考评和晋升制度，树立正确的耕地保护意识。地方政府及相关部门主要官员除了进行目标考核外，还应采用违法征地民主评议和“一票否决”制度，要将加强土地管理、切实保护耕地、合理利用土地资源工作情况，作为考核地方党委和人民政府及其负责人工作的重要内容。地方政府必须加强政治思想学习，充分认识我国的国情和土地基本国策，正确处理经济发展与保护耕地的关系，强化经济发展的全局意识、责任意识和耕地资源节约意识，严格依法征地，切实保护耕地。

（三）完善土地征收程序及补偿

1、合理界定“公共利益”，明确征收范围。要严格区分公益性和经营性两种不同性质的用地。要把为公益性项目而进行的征地与一般经营性项目用地严格分开，缩小征地范围。

2、建立土地利用总体规划，严格土地用途管制。根据当地国民经济、城镇社会发展规划、土地供给能力和各项建设等对土地的客观需求，组织编制土地利用总体规划，依据土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际状况等编制土地利用年度计划及征地年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地，把基本农田这条 “红线”变成“高压线”。

3、认真落实基本农田保护制度，积极推进土地开发整理复垦。严格执行“占一补一“，确保耕地占补平衡，全面实行建设项目补充耕地与土地开发整理复垦项目挂钩制度，建立和完善土地开发整理复垦管理制度，以重点项目实施为导向，全面推进土地开发整理复垦，形成补偿耕地的良性循环机制。

4、改进土地征用补偿方式。调整土地收入分配结构，确定补偿安置最低标准，给被征地农民及时、合理的补偿，并不断探索解决被征地农民社会保障和长远生计的办法。

（四）建立科学的土地监察制度，严防征地权力滥用

1、保证土地监察执法队伍的独立性与公正性。土地监察部门应作为一个独立于政府的机构的监察机构，而不受地方政府的干预。

2、规范政府征地行为。除了用法律约束政府征地权行使外，还要动员全社会的力量，逐步建立起符合我国土地国情的，结构合理、配置科学、程序严密、制约有效的舆论监督、社会监督和群众监督作用的土地违法监督机制。

3、强化违法征地责任追究制。把“狠抓源头、重心下移”作为控违的一把利剑，实行定人员、定责任、定范围管理，做到横向到边、纵向到底、不留死角，实现控违全覆盖。

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【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 “三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、 “三旧改造”的背景及政策解读

（1）背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

（1）城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

参考文献

[1] 黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［J］．规划师．2011年01期

[2] 周晓 傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］．现代城市研究．2011年08期

[3] 郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］．四川建筑科学研究．第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］．现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读．百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库

[6] 城中村改造的意义．百度文库

[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；

[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；

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[2] 周晓 傅方煜.由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［J］.现代城市研究.2011年08期

[3] 郭谦、吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［J］.四川建筑科学研究.第 33卷，2007年 6月第3期 廖远涛、代欣召.城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［J］.现代城市研究2012年03期

[4] 广州市三旧改造政策解读.百度文库

[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库

[6] 城中村改造的意义.百度文库

篇7

土地是人类生产必备的物质基础，人类社会的进步和经济的发展都与土地有很大的关联，在历史发展的各个阶段人类利用土地的方式不同，随着社会经济的发展，土地的稀缺性越来越凸显。改革开放以来，我国社会经济取得了巨大的发展，工业化、城镇化水平有了很大的提高，我国还将迎来以大量土地为支撑的三大高峰：人口高峰、城市化高峰和工业化高峰，这都将增加对土地的需求，但土地资源是有限的，并且在土地的利用过程中土地浪费现象严重，因此推进土地的集约利用就很有必要。土地集约利用涉及到社会的各个领域，应科学建立全面测度土地集约利用的评价指标体系，充分反映土地利用的经济、社会和生态环境等各方面。

关键词：

物质基础；土地稀缺；土地集约利用；评价指标体系

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2013）02001804

人类社会的进步和经济的发展都与土地有很大的关联，中国人多地少，我国土地总面积居于世界第三位，但人均土地资源仅占世界的1/3，我国的耕地不到世界的10%，却养活了22%的世界人口，同时我国的耕地还在不断的减少，我国耕地资源的三大特点是：人均耕地少、优质耕地少、耕地后备资源少，中国的人口还将继续增加，粮食总量的需求将继续扩大。另外，改革开放以来，我国社会经济取得了巨大的发展，工业化、城镇化水平有了很大的提高，城乡发展空间扩张的首要载体是土地。我国还将迎来以大量土地为支撑的三大高峰：人口高峰、城市化高峰和工业化高峰，这些都使我国的土地资源面临着巨大的挑战，人地矛盾逐渐显现，但是在土地的利用过程中土地浪费现象严重，粗放的经济增长方式加剧了土地供需的矛盾。因此要破解“保障发展、保护资源”的难题，我国必须转变土地的利用方式，提高土地利用效率，走土地的集约利用道路，缓解我国发展中的建设问题及土地资源的压力，关系着当前经济社会的发展和国家长远的利益，也是建立集约型社会的主要任务之一。

1土地集约利用评价指标体系的构建

土地集约利用的概念最早是由李嘉图（David Ricardo）等古典经济学家在地租理论中通过对农业用地的研究中提出的，李嘉图认为农业用地的集约利用指的是在一定的面积的农地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额的收入的一种农业经营方式。土地集约利用的内涵包括狭义和广义，李嘉图所说的即指的是狭义的土地集约利用。广义的土地集约利用是指以城市的合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理和空间布局等途径，充分发挥土地使用潜力，不断提高土地的使用效率和利用效率，使土地利用的经济效益与社会效益、生态环境效益协调统一，兼顾当前利益和长远目标。土地集约利用要把握好合适的“度”，土地集约利用是一个动态发展的过程，为了全面准确的界定土地是否集约利用，应设计一套指标体系。

1.1土地集约利用水平评价指标体系选择的原则

土地的集约利用水平评价指标体系建立的前提是要因地制宜，土地集约利用水平评价指标体系的选择除了遵循科学性的原则，以及地域差异性原则，将类似的地域划分为同一集约利用的级别，还应该遵循以下一些基本的原则，其指标体系的选择应具备解释、评价和预测的功能。

（1）前瞻性和导向性原则。

土地集约利用水平测度指标体系的选择和设置不仅是为了土地集约利用现状评价的分析的要求，还要对未来土地的利用有预见性和指导性，评价指标要能指导和督促评价目标的实现。

（2）层次性和系统性原则。

土地集约利用在不同的空间层次上，依据的背景不同，在制定指标体系时，在不同的地域范围内，从宏观、中观、微观等不同的角度，针对不同的层次，选择合理的指标体系。土地集约利用是一个系统的概念，指标体系要考虑各方面的系统功能，使各子系统相互联系、相互统一，缓解土地供需矛盾，使社会协调统一发展。

（3）综合性和代表性原则。

土地集约利用是一个综合的概念，应统筹社会、经济、生态三方面的功能，其指标体系应从不同的角度进行分析，反映土地利用情况、社会经济和生态效益等方面的内容，但同时在繁多的指标体系中要选择有代表性的指标体系，其要与评价目标的关联度程度比较大。

（4）静态与动态相结合的原则。

静态分析是指标体系设置的基础，主要是同一时期，同级别城市、同类型横向比较土地的利用状况，同时还要从时间序列动态发展角度分析土地的利用演进、经济发展、环境质量等方面的协调发展情况，更好的体现土地集约利用的发展趋势。

（5）可比、可量与可行性原则。

土地集约利用的影响因素很多，各个指标要从实际出发，概念要明确，计算和计量的范围、口径等一致，以便进行比较和分析，同时还要选择合适的数学方法对土地集约利用水平进行测定，其测度结果为土地集约利用工作提供重要参考依据。

1.2土地集约利用水平评价指标体系的建立

土地集约利用涉及到社会的各个领域，应科学建立全面测度土地集约利用的评价指标体系，在土地集约利用内涵的基础上，包括1个目标层即土地集约利用水平，4个准则层包括：土地投入强度、土地使用强度、土地经济效益、土地生态效益与土地利用可持续发展的趋势。

（1）土地投入强度主要包括地均固定资产投入、基础设施配套完善程度，公共设施完善程度。

①地均固定资产投入是指固定资产投入与土地面积之比，是对土地利用投入程度总体反映，是正指标，该值越大，说明土地投入越高，进而反映了土地集约利用的程度越高。

②基础设施配套完善程度主要包括人均铺装道路面积、城市道路广场面积比重、自来水普及率、污水处理率、生活垃圾处理率、工业废水废气处理率等等。基础设施投入量越大，其配套设施的完善程度就越高，这个区域的社会、经济、生态效益也就越好，土地的集约利用程度就越高。

③公共服务设施完善程度是指教育、医疗、商业、文化娱乐等完善程度，主要包括每万人拥有剧场数、每万人拥有医院床位数、每万人拥有医生数、每万人拥有公车数等。对公共服务设施的投入量越大，其配套完善程度就越高，那么土地的集约利用程度也就越高。

（2）土地使用强度主要包括土地的使用程度、人口密度以及土地的利用强度。

①土地使用程度通常通过其逆指标土地闲置率直接反映出来，呈负相关，等于闲置土地面积/建设用地总面积，当闲置率较高时，闲置土地未使用，土地的效益肯定低下，土地集约利用程度较低。

②人口密度通常指的是年末人口总数与该区域的土地面积之比，反映了土地的承载人口的能力，是正指标，人口密度越高，人均用地越少，说明土地集约利用程度越高，但是人口密度有个限度，超过了限度，就会使得环境和社会效益下降，某种程度上土地集约利用程度就低了。

③土地利用的强度总的来说主要是通过容积率和建筑密度这两个指标来反映的。这两个指标数值越高，说明土地利用的强度越大，土地集约利用程度越高，但是当超过了一定的限度，就会产生负作用，反而造成土地集约利用在一定程度上的降低。其中综合容积率，即建筑总面积/建设用地面积；人均建设用地，即建设用地面积/人口总数等等。

（3）土地经济效益是指通过土地的利用产生的经济效益，通常的指标有地均GDP、地均第二、三产业GDP、地均工业产值、地均农业产值、地均财政总收入、地均社会消费品零售总额等，这些都是正指标，指标数值越大，说明土地的相应产值越高，说明土地集约利用的程度越高。其中，地均GDP=GDP/土地总面积，地均工业产值=工业产值/工业用地面积，地均第二、三产业GDP=第二、三产业GDP/第二、三产业用地总面积，地均社会消费品零售总额=社会消费品零售总额/建设用地面积等等。

（4）土地生态效益与土地利用可持续发展的趋势两方面的指标从土地生态效益和发展趋势方面表明土地集约利用的程度。

①土地生态效益通常包括森林覆盖率，城市建成区绿地覆盖率等等。其中森林覆盖率是指森林覆盖面积与土地总面积之比，城市建成区绿地覆盖率是指城市建成区绿化覆盖面积与城市建成区面积之比，这两个指标都反映了区域的绿化程度，是正指标，指标越大，说明绿化越好，生态环境越好，土地集约利用程度越高。

②土地利用可持续发展的趋势通常包括人口与用地增长弹性系数、固定资产投资与用地增长弹性系数、GDP与用地增长弹性系数等。其中人口与建设用地增长弹性系数指的是某一时段区域的人口增长百分比与建设用地面积增长百分比之比，反映了土地人口的承载能力的变化趋势，是负指标，数值越大说明近几年内土地承载力呈上升的趋势。

2土地集约利用综合评价

2.1评价指标权重的确定

在综合评价中，各评价指标权重的确定是关键，其确定的主要方法有层次分析法（APH）和德尔菲法（专家咨询发（Delphi））。

层次分析法是20世纪70年代由美国的运筹学家托马斯.塞蒂提出的，它将定性与定量的决策相结合，将复杂的决策思维过程模型化和数量化，其主要特点是严谨和易于操作以及层次化、系统化，其原理是建立指标体系的层次结构，以要测定的土地集约利用水平为递阶结构的目标层，以土地投入强度、土地使用强度、土地利用经济效益、土地生态效益与土地利用可持续发展的趋势为准则层，以准则层所包括的具体指标为指标层，综合考虑各指标相对性，对同一层次的指标采取的是两两比较的方法，通过构造矩阵，检查了矩阵的一致性；德尔菲法也就是专家咨询法是由赫尔姆和达尔克在20世纪40年代首创的，是指通过咨询有关专家学者、土地规划部门以及土地管理部门，然后进行简单的推算，综合分析研究对象，寻找其发展规律，并进行预测的一种方法，其主要有两轮征询，第一轮主要检验的是因素、因子体系是不是符合实际，进而确定各因子的权重值得变化范围；第二轮是在第一轮的基础上，根据总体意见的倾向对第一轮的评估意见进行修改，最后根据统计分析的方法确定权重。

一般采用的是二者结合的方法，具体说是对根据层级分析法确定的权重和德尔菲法确定的权重进行平均值运算，进而确定土地集约利用评价指标的权重，这样可以减少主观原因所造成的误差。

2.2土地集约利用评价模型

土地集约利用具有系统性、复杂性等得特点，土地集约利用评价指标体系中含有多种评价指标，选择综合评分法来确定土地利用集约度，其各指标权重的确定方法是层次分析法和德尔菲法相结合的方法。

（1）评价指标标准化处理。

首先对原始数据进行标准化的处理，采用极差标准化的方法，也就是对其进行无量纲化处理，把性质、量纲不同的指标转换为可以相互比较的。无量纲化处理的方法有直线型、折线型和曲线型。这里是采用的直线型的无量纲化的方法。

正向指标标准化公式：

其中：Wij为第i个评价单元第j个因子的权重，Yij为第i个评价单元第j个 因子的标准分值 ，Wi为第i个评价单元的权重，Yi为第i个评价单元的分值，Y为土地集约利用的综合程度。土地集约利用综合指数Y越大，表明土地集约利用程度越高。

3土地集约利用评价实例――天津滨海新区为例

天津滨海新区于1994年开始开发建设，其主要包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港以及东丽区、津南区的部分区域，规划总面积2270km2。自从天津滨海新区开发建设以来，其第二、三产业已经成为了经济增长的主体，在2006年，二三产业GDP占新区GDP的99.6%，随着工业化和城市化的快速发展，建设用地面积急速增加，同时耕地面积日渐减少，土地资源越来越稀缺。

根据选取评价指标体系的原则，从土地利用的四个准则层选取了滨海新区的11个指标进行其土地集约利用的分析，并且采用AHP法确定各指标的权重（如表1），土地集约利用的水平粗略的分为粗放利用、基本集约利用、比较集约利用和过度利用，其划分标准分别为当Y≤0.4、0.4≤Y≤0.6、0.6≤Y≤0.8、Y≥0.8。

确定土地集约利用指标标准值得方法一般有：国内同类城市指标值为标准，城市现代化指标标准值为标准、国家或地方相关的标准等。在这11个指标中，地均固定资产投入、人口密度、地均GDP、地均社会消费品零售总额、地均工业产值以及地均二三产业增加值以国内同类城市指标值为标准，以北京、上海、深圳、大连作为目标城市的2006年的平均值作为指标的上限值，以滨海新区在1994年的实际数值作为指标的下限值。建成区绿化覆盖率这个指标的标准下限是国家标准的30%，其上限值为同类城市最高值的47.26%。人均建设用地、道路用地面积比重这两项指标是依据《城市用地分类与规划建设用地标准》。城市人口与用地弹性系数是以专家经验值来确定标准，这里选取的标准上限值为1.12，标准下限值为1。还有一个指标工业废水达标率的标准上线是理想值的100%，下限为1994年的实际数值。首先将指标进行标准，即无量纲化，这11个指标都是正向型的，将指标标准化（具体的如表2）。

（2）各准则层的发展不协调。

在滨海新区土地集约利用评价的各准则层中，土地投入强度、土地利用经济产出的集约利用水平虽然都是增加的，但是二者发展的速度很是不同，土地利用经济产出明显的低于土地投入强度，尤其是从2003年以后二者的差距越来越大；土地的使用强度从1997年以前是快速上升的，1997年以后是很缓慢的上升，而土地投入强度却是急速上升，二者不协调；土地利用的生态环境质量的发展速度远远快于土地利用的经济产出，从1998年以后二者之间的差距越拉越大；土地集约利用的发展趋势从2005年开始处于下降的趋势，与其他的子系统发展方向相反，更是不协调的发展。这些准则层的发展的不协调，会影响土地集约利用水平提高。

总的来说，滨海新区的土地集约利用的潜力很大，应对土地进行合理的规划，盘活存量土地，提高土地的使用强度、土地的经济产出和土地集约发展趋势这三个准则，提高土地的集约利用水平，使土地利用的社会、经济和环境效益协调发展。

参考文献

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篇8

[关键词]土地储备制度；耕地保护；关系

中图分类号：TM461 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0287-01

我国经济的发展、人口的增多、人民生活水平的进一步提高带来的直接影响是对粮食的需求量大幅度上升。但城市化和工业化的不断推进，占用了大量的农用耕地，使耕地保护、粮食安全和经济发展之间的矛盾日益激化。所以土地储备问题成为了城市土地利用管理中的热点问题，虽然已有不少学者从各个不同的方面对此进行了探讨，但收效甚微，耕地保护、粮食安全和经济发展之间的矛盾仍旧愈演愈烈。

1.我国土地储备制度含义以及意义

土地制度最早起源于西方，是西方市场经济发达的国家城市化过程中发展起来的一项以促进社会保障、增进公民福利为目的的制度。这时的土地储备有利于改善城市的居住环境、促进城市和谐有序的发展；有利于抑制土地的投机倒把行为，更能在一定程度起到降低住房价格的作用。而我国正式表明土地储备制度成为法律制度是在2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资源管理的通知》中，首次在国家层面对土地储备的概念进行界定是在2007年的11月19日，国土资源局、财政部、中国人民银行三部门联合颁布的《土地储备管理办法》中。《土地储备管理办法》提出土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。相对应的土地储备制度则是政府按照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划对城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。是城市土地使用制度的一项创新。

和国外的土地管理储备制度建立在土地市场建立后，用来弥补市场缺陷，限制地价上涨、投机不同，我国的土地储备制度建立土地市场建立起前，是在地价受到了抑制的情况下，希望能通过这么一套制度来晚上市场，促进市场定型的。所以我国的土地储备制度又具有着一些不同的意义。首先，它的建立和推广使得土地交易逐步走向了市场化，打击了土地交易的隐形市场，有利于调整和规范土地市场；其次它盘活了城市的存量用地，尤其是对国企改革发挥了重要的作用；最后它还帮助了地方政府增加收益，以加快城市基础设施的建设[1]。

2.我国土地储备现状分析

1996年我国第一家土地储备机构成立于上海；2001年，国土资源部真实全面推广城市土地储备制度。十多年来遍布全国的城市土地储备机构一有几千家，这是我国城市土地储备制度从初生到探索再到成长的过程。虽然在政府主导程度、机构职责权限等方面各地的具体操作模式不尽相同。但纵观整个国家政策的发展方向，土地储备制度的发展趋势正在逐渐清晰，即以市场导向的市场化运行方向来完成土地一级市场的主要职能，达到土地利用可持续发展。可即便已经取得了这样的成效，但就只诞生了不过十几年的“毛头小儿”来说，存在的问题也不在少数。首先，虽然我国占有全世界百分之七的土地，但要养活的确是全世界百分之二十二的人口，所以我国的基本国情就有人多地少、耕地后备资源严重不足这一条，另外人口的剧增引致生产生活对土地需求的增加，人地矛盾日益激化。其次，我国正处于经济社会多方面发展时期，此时期的经济活动多以企业化、集团化生产为主，人口向城镇集中，城市规模扩大，社会生产和人民生活对土地的需求旺盛，人地矛盾十分突出，耕地保护形势日益严峻。另外，耕地的减少甚至会成为影响粮食安全的直接原因，长此以往，更会影响到社会经济的稳定和可持续发展。最后，工业化和城市化的迅速发展，使得土地的质量严重受损，土地的承载力下降，水土流失、土地荒漠化、盐碱化的现象接踵而至，造成了生态环境被破坏和土地资源被污染的严重后果。

3.土地储备制度和耕地保护的关系探讨

《土地储备管理办法》中总结了土地储备的四个功能，包括服务于土地调控，促进土地节约集约利用，提高建设用地的保障能力与规范土地市场的运行。这其中的一个重要功能――促进土地节约集约利用就与用地观念和报货耕地息息相关。

另外，土地储备有存量储备和增量储备两种。存量储备土地往大了讲是城乡建设中已经占有或者使用了的土地，实则就是城乡建设用地范围内的闲置、未利用，或者利用不充分、不合理的仍然巨头开发利用潜力的土地。增量土地这是新增建设中所占用的，主要来源于城市周边的农用土地。如果增加存量土地的储备，减少增量土地的储备就能在一定程度上节约集约利用率。从而起到保护耕地的目的。

当然，也不能一味地去增加存量土地的储备与减少增量土地的储备，因为城市经济的发展也是至关重要的，所以在进行具体控制的过程中要注意结合实际情况，可以再发觉城市内部的用地潜力上面多下功夫，使其技能帮助保护耕地，又能促进城市经济的发展[2]。

4.有关如何通过土地储备制度来促进耕地保护的建议

具体来说，保护耕地、促进集约用地是我国当前关乎民生的一大目标。一项制度的实施本身不是目的，其运行和完善要围绕其使命来进行才是根本。除了要根据调控目标和市场制定合理的征地、供地计划外，还需要充分把握各个环节的运行策略，努力通过土地储备制度来实现耕地保护。

4.1 地方政府提高耕地保护的认识

政府垄断着土地一级市觯控制着储备土地的来源，所以政府在土地储备与耕地保护中扮演着重要的角色。比如说在存量土地和增量土地的储备问题上，如果当地政府为了追求利益的最大化来减少土地储备的成本，偏离国家严格控制增量用地的基本要求，利用调整土地利用总体规划改变地类性质，规避国家相关的法律法规，影响到了储备中对于增量土地储备数量的要求就会直接影响到耕地数量，从而挫伤国家耕地保护目标的实现。所以提高政府的耕地保护意识至关重要。除了上级政府加大对于耕地保护的宣传力度外，建议可以在设置土地储备目标时加入耕地保护的相关内容，通过把耕地保护融合在土地储备中来保障耕地保护政策的严格执行。最后针对政府盲目储备土地、让出土地来增加短期的财政收入的问题，要及时剔除当地政府以地生财的观念，让他们意识到这样不仅达不到调控土地市场的目的，更会带来耕地的大量流失，由此危及粮食安全、阻碍可持续发展。

4.2 健全和规范土地储备制度

《土地储备管理办法》等有关土地储备制度的法律虽然有明确土地储备的性质定位、范围、程序，确立了土地储备机构的法律地位，规范了土地储备的资金管理以及促进了土地储备制度的健康发展。但作为一部新生法律，并未十分健全，建议可以在今后的有关土地储备法律制度建设过程中，增加有关耕地保护的内容，不仅让土地储备管理制度能调控土地市场、增加财政收入，获得经济效益，还能切实实现耕地保护，取得民生和环境效应，从而健全自身发展[3]。

5.结语

综上所述，作为行政手段与市场手段相结合的土地储备制度，依中国国情而成长，并将在将来的土地调控中发挥重要作用。地方政府和土地机构都需要以长远发展的眼光处理好国家政策和地方发展间的关系，以求进入到相互支持并相互融合的良性循环之中。因为只有这样，土地储备制度才能发挥好自身的特有优势，以国家政策、调控目标和科学的供地计划为导向，充分把握好各个环节的运行策略，达到耕地保护、集约用地的高效统一，实现整个土地一级市场的健康发展。

参考文献

[1] 曹飞.土地储备制度中买方与卖方垄断的联动市场模型研究――兼对耕地保护和征地补偿问题的思考[J].中国人口.资源与环境，2013，（06）：155-159.

篇9

关键词：开发适宜性；广安市；主成分分析法；熵值法

1 绪论

国土空间开发是根据不同地域自然资源条件、社会经济差异等因素所造成的利用国土空间的能力不同，围绕如何实现高效配置资源及达到和谐人地关系展开。我国国土资源丰富，但人均占有量少，随着人口的不断增长，用地矛盾将会日益突出，使国土空间开发格局受到限制。

本文选取广安市作为论文的研究区，主要原因有三。其一，四川作为我国西部地区经济实力第一大省，其国土空间开发却鲜有研究。四川地形多位于丘陵山区，因此，选取广安市作为典型案例进行评价。其二，广安市作为川渝经济合作区的连接带，具有良好的区位优势。其三，广安市作为四川省第一个县县通高速的城市，交通基础设施有效覆盖国土空间，促进市区县国土空间规模连片开发，易形成产业化链条促进发展。广安市作为成渝经济区的接力带，研究国土空间开发格局可以解决川渝经济合作区资源配置及交流合作，解决城乡二元结构矛盾、产业结构优化、保障生态安全。

2 研究区概况

2.1 地理位置及区位条件

广安市位于四川省东部边缘，北纬30°01′-30°52′，东经105°56′-107°19′之间。广安市幅员面积6344 Km2，整体形状似扇形铺开，东西宽134.5Km，南北长93.6 Km。广安市自然资源丰富，交通便利，是成渝经济区的重要枢纽地区。其管辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县、代管华蓥市。作为川渝经济合作接力带，广安市立足于^域大融通、经济大发展，加速构建川东综合交通枢纽，加强其区位优势具有重大意义。

2.2 人地关系分析

（1）人均农村建设用地

农村建设用地布局是说明人地关系及土地利用效率的核心内容，农村建设用地主要存在两个问题：首先，广安市人均农村建设用地面积较大，全部超出国家标准150m2上限，可以用于节约的农村建设用地面积较大。第二，农村建设用地分布散乱，根据广安市2014年土地利用变更数据，农村居民点单个独立图斑共计183365个，面积大于3公顷亩的斑块仅仅只有523个。“大分散、小集中”的格局无法形成规模化的管理。

（2）土地利用率

土地利用率是除未利用地之外的土地与总土地面积的比值。这个概念表示土地开发利用的程度。广安市土地利用率基本上都处于较高的水平，达到95.45%，开发利用水平较高，说明自然资源基地较好。但同时也说明后备资源严重不足，挖掘土地利用潜力及土地节约集约利用是今后的重要任务。

（3）农用地保护与建设用地供需矛盾

通过收集广安市各区县土地利用数据，各区县自2010年至2014年期间，农用地面积减少的趋势与建设用地增长的趋势基本相应。城市空间“摊大饼”式的增长方式，势必会增加建设用地的供应压力。

3 基于主成分分析法的评价指标体系构建

3.1 评价对象与评价单元

本文选取广安市范围内所有的允许建设区和有条件建设区作为国土空间开发评价研究的对象，结合广安市实际情况，选取县级单位为评价单元，突出各区县国土空间开况，因此，不宜放缩至乡镇单元。第一，乡镇之间的相似性比较高，数据庞大；第二，从2013年，前锋镇升为前锋区，乡镇单位发生变化大；第三，资料不完善同时也是影响选取评价单元的原因。

3.2 评价指标体系初步构建

本文借助全国主体功能区规划理论基础，着手以研究区国土空间开发约束条件、国土空间现有开发强度、国土空间未来开发潜力三个维度分别展开评价。开发约束条件选取以下指标：高程、地形坡度、林园覆盖率、人均耕地面积、土地承载力、地均农业产值、农作物播种面积、地方公共财政收入、农业机械化总动力、污水处理率、土地垦殖率。现有开发强度选取以下指标：人口密度、地均GDP、人均GDP、二三产业产值、烟粉尘排放量、开发强度变化指数、工业总产值、单位面积学校个数、城镇人口增长幅度、城镇居民恩格尔系数、农村居民恩格尔系数、城镇用地面积比重。未来开发潜力选取以下指标：规划基本农田指标，全社会固定资产投资、人均消费水平、生态承载力、道路交通网密度、总人口与城乡建设用地增长弹性系数、可开发潜力空间、城镇人口与城镇工矿用地弹性系数、建设用地面积新增幅度。

3.3 基于主成分分析法（PCA）构建评价指标体系

影响国土空间开发的指标较多，增加了评价计算过程的复杂性。指标之间存在一定的相关性，易造成误差。因此，首先要对所有具有影响力的指标进行主成分分析，将多个相互关联的数值指标转化为少数几个不相关的新的指标。

3.3.1 原始指标数据获取

经查阅资料与实际调查，本文数据来源主要分为三种，空间数据与统计汇总数据、统计计算数据。空间数据来源于地理空间数据云、广安市2014年土地利用变更调查数据。统计汇总数据与统计计算数据主要来源于2014年广安市统计年鉴、广安市农业局、规划局、交通局、经信委等部门的规划及统计数据。

3.3.2 主成分分析确定参评因子与构建评价指标体系

指标相关性系数矩阵、特征根与参评因子值等计算在IBM SPSS Statistics 21中完成，步骤：依次录入开发约束条件指标数据（现有开发强度数据、未来开发潜力数据同理），分析命令，降维，因子分析。提取方法为主成分，主成分个数由特征根>1判断确定，计算因子分值，保存变量，得出参评因子值。

根据相关性系数矩阵计算特征根及特征向量，特征根用于确定主成分个数，特征向量即为参评因子值，进而确定了主成分与参评因子，选取特征根>1，并且累计方差贡献率>85%为依据确定主成分（参评因子）个数，得到表1。构建合理的评价指标体系是国土空间开发评价工作的前提和基础。评价指标体系是由一系列相互联系的指标所组成的有机整体[1]。结合广安市国土空间开发适宜性影响因素分析，借鉴层次分析法框架，构建评价指标体系。

4 广安市国土空间开发适宜性评价

4.1 熵值法确定权重

常见的赋权方法有层次分析法、特尔菲法、熵值法等。前两种方法属于主观赋权法，由专家主观认识对指标相对重要性程度进行判断或者对指标直接打分。熵值法通过统计一组数据信息熵值的变化表示系统的混乱程度，所带信息量的大小。信息熵值大，信息的无序度大，可用的信息少，权重小；信息熵分布的范围在[0，1]之间，熵值趋近于1，混乱程度越大，可用的信息就会越少，权重小。根据熵值法计算权重过程得到各维度的权重如表2：

4.2 开发适宜性评价

多因素综合分析法是将参评因子值与参评因子权重动态加权求和以求评价单元分值的方法[2]。本文选取多因素综合评价法综合制定三个维度得分值，以及适宜性评价的总分值。

wj为第j项参评因子的权重值。

通过计算开发约束条件、现有开发强度、未来开发潜力三个维度的得分值，并国土空间开发适宜性程度进行动态加权求和。其中开发约束条件为负向指标，应利用极差变换法进行处理，利用公式（1）多因素综合评价法对表得到的开发约束条件、现有开发强度、未来开发潜力与各自权重值，加权求和得到广安市各区县国土空间开发适宜性总分值。

4.3 评价结果分析

适宜性I级：开发约束性条件较大，现有开发强度较小，未来开发潜力较小的区域，但并不都是“最低，最高”的水平，就广安市国土空间开发的综合能力并不是由某一个维度单独决定。适宜性II级：开发约束性条件适中，现有开发强度一般，未来开发潜力大的区域，由这三个维度共同确定广安市国土空间开发的综合能力。适宜性III级：开发约束性条件较小，现有开发强度大，未来开发潜力较大的区域。由此可见，开发约束条件、现有开发强度及未来开发潜力对国土空间开发是相辅相成的关系，在国土空间开发过程中应克服“短板”效应，解决“顾此失彼”的问题，综合发展。

4.4 优化国土空间开发格局原则与建议

土地整治是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段[3]。广安市耕地中有近40%为坡耕地，质量不高，产量较低，同时建造耕地护坡耗费大量人力物力。积极推进土地整治，提高土地利用效率。对于土地行业中项目量较多的土地整治类型――如高标准基本农田建设、土地复垦、增减挂钩，均可使用土地综合测评系统为项目的规划发展给出具有指导性的建议[4]。未来十几年是广安市工业化、城镇化快速发展的重要时期。减少耕地的占用，挖掘土地潜力，提高土地利用效率才可以为国土空间开发留有充裕空间。

参考文献

[1]林海明，杜子芳.主成分分析综合评价应该注意的问题[J].统计科学，2013，30（8）：25-31.

[2]许继萍.多因素综合分析法在小城镇综合定级中的应用[J].广东土地科学，2010，9（6）： 44-48.

[3]刘彦随.农村土地整治要让农民受益[N].人民日报，2010.

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内容摘要：本文认为高效生态型的农业现代化体系的构建和完善，是实现农业现代化的重要组成部分，也是农业现代化发展的目标。而高效生态型农业发展的实现主要取决于加快农业经济增长方式的转变、高效生态农业的科技支撑体系、农业产业化与合作化相结合的新型农业生产经营体系、农村土地经营机制的创新体系、符合农业现代化进程的新型农业保障体系的构建和完善。

关键词：高效生态型农业 农业现代化 新型农业保障体系

我国农业发展普遍存在一种“四高一低”的模式，即高投入、高产出、高浪费、高污染、低效益的粗放式经营。尽管从粗放式经营开始向高效生态型农业转型，但改观不大，距离高效生态型现代化农业产业体系低投入、高产出、集约高效的要求相差甚远。与“四高一低”的农业发展模式相比，高效生态农业是具有典型生态系统特征的节约集约经济发展模式，是高产优质技术与绿色安全技术的有机结合，体现出农产品安全、绿色、特色以及高产、高效与农业可持续发展的兼容性，集约化经营与循环型农业的有机耦合，资源节约型农业与创意型农业的统一性。它既体现出现代农业的一般特性，又能反映出人多地少的农业发展特殊性。发展高效生态农业不仅是促进农业增长方式根本性转变的有效途径，也是实现经济社会生态综合效益最大化的重要途径，更是推进农业现代化进程的重要路径。

高效生态型农业发展是农业现代化发展的目标

在20世纪60年代，发达国家就在现代化的发展基础上，开始探索高效生态经济发展理论及其发展模式，试图通过发展高效生态经济，力求实现生态、绿色经济的现代化。美国最早提出了高效生态经济概念，并将高效生态经济概念运用于生态系统与经济系统中，对推动系统的有机结合取得了一定的成效，并带动了环境科学和环境经济学体系的形成。而英、法、德三国又是最早把生态经济理论用于工农业。到了20世纪80年代，世界各国都积极充分利用生态经济理论致力于高效生态经济发展。其理论及模式有：一是以生态经济理论为指导，促进生态经济理论与工农业两大产业的有机结合；二是把生物领域中的高新技术向产业转移和渗透，20世纪90年代实现了高新技术的产业化，促进了经济持续增长，使经济呈现出新的飞跃。进入21世纪，发达国家加快了高效生态经济的发展，加快对传统产业的改造及提升，为经济增长和经济发展提供强大的发展动力。

与发达国家相比，我国工业化和城市化水平有着很大的差距，这就决定了我国现代农业进程既不能效仿人少地多的美国和加拿大，追求高劳动生产率的大规模经营模式，也不能效仿高度工业化城市化的日韩两国，依靠国家补贴来维持小规模农户的高收入和农产品高价格模式，而是需要探索一条符合中国国情的农业现代化之路。即要坚持走生态高效、产品安全、资源节约、技术密集、凸显人力资源优势的新型农业现代化之路。我国农业尚未彻底摆脱粗放式的经济增长方式，生产经营水平还不高，生产规模较小，组织化程度较低，标准化、区域化布局尚未完全形成，仍然过度依赖对资源、投入品和各种生产要素的投入。由于城市化、工业化的快速发展，人增地减、农资要素紧缺的现实不可逆转。因此，应进一步整合和优化有限的自然资源，实现集约、高效生产，减轻资源和环境承载压力。为此，我国只有以发展高效生态农业为主导， 加快转变农业增长方式，合理调整产业结构，不断提升产业层次和生产经营水平，才能有助于实现农业发展的全面性、协调性和持续性。

高效生态型农业发展的目标是实现农业功能多元化

实现农业多功能性不仅体现为具有农产品生产、供给、获得收入的基本功能，还具有生态、社会和人文等功能。农业的经济功能主要表现在为社会提供丰富的农副产品，以确保一个国家的食品安全，为工业经济发展源源不断地提供质优而量足的原材料。同时，通过观光农业、休闲旅游农业、教育农业等提供的服务获得一定的经济价值。农业的社会功能不仅能容纳劳动就业，而且还肩负着为社会提供品质优良、安全可靠、量足的农副产品，其质量、数量以及其安全性直接影响着人们的健康状况和最基本的生存需要，涉及到整个社会发展问题。对农业人口占绝大多数的一个农业大国来讲，农业发展的好坏直接关系到我国绝大多数人的切身利益。此外，农副产品还是国家的重要战略储备物资。随着我国人口的总量增长、城镇人口的比重上升、收入水平的提高和工业用途的拓展，农产品的需求逐渐呈刚性增长态势。与此同时，耕地在逐渐减少、水资源匮乏等资源约束日益凸显，保障农产品的供给压力日趋增大。我国农产品总量平衡的脆弱性越来越明显，而且品种和区域结构失衡的矛盾在不断加剧。众所周知，农业各要素本身是构成生态环境的主体因子，因此，农业对生态环境的支撑和改善方面，具有一定的生态功能。农业生态系统的质量好坏直接决定着农业生态系统的生产潜力，因此，必须从战略的高度充分认识到农业的生态功能。若忽视了这个源头的影响作用，必将危及到农产品的安全供给问题。尽管农业是一个古老的产业，但发展到今天的农业本身就是一个历史文化的产物，蕴藏着丰富的文化资源；另一方面，农业对教育、审美等有关人们的价值观、世界观和人生观形成均有一定的作用，对于人与自然的和谐发展具有很重要的现实意义。因此，要想构建农业现代化产业体系，就必须放弃狭隘农业观而树立大农业观。

随着经济发展水平的提高，对农产品的消费需求逐步由追求温饱变为讲究营养、方便、快捷、安全。这种需求变化为农业产业创造了更广阔的发展空间，也推进了农业产业由单一功能向多功能转变。而发展功能多元化的现代农业，就必须建立与之相适应的多功能的产业体系，延伸现代农业的产业边界。建立与之相适应的多功能的产业体系，就必须注重农业产业结构的调整，实现农业生产的生态化；提高农产品加工业在产业体系中的比重；建立健全农业服务产业体系，提高服务产业的支持水平；强化农业技术创新和制度创新，建立现代农业产业体系的发展机制。

高效生态型农业发展的实现路径

（一）加快农业增长方式的转变

目前我国农业发展的现状与高效生态农业的基本要求还不相适应，如龙头企业规模不大，辐射带动力不强；农民组织化程度不高，规模经营水平偏低；农企联动乏力，精深加工链短少；生产方式小农粗放，环境依然面临污染，生态环境系统脆弱不堪，农产品质量安全难以保证。从而导致农业优质资源的外流，农业产出率和商品率都不是很高，农业增长尚未根本摆脱粗放型格局。因此，应加快增长方式的转变，摒弃掠夺性经营，解决生产要素的分散性配置，加速农业从数量型向质量效益型转型，从资源高能耗、环境高污染向资源节约、环境友好型转型，从小农生产向产加销一体化的大生产转型。

（二）构建高效生态农业的科技支撑体系

按照资源节约型、环境友好型和农业功能多样化的发展要求，大力发展设施农业、循环农业、精准农业、休闲农业、有机农业等高效生态的生产模式。这就需要把农业高产优质高效技术与循环经济技术进行有机整合，建立起高效生态农业的科技支撑体系。同时，围绕科技支撑的生态高效农业，培育多元化的科技创新和技术推广体系，增强科技创新能力，加速成果转化应用，提高农业科技的贡献率。建立适应农业现代化进程发展要求的农业科技创新体制，构建农科教相结合、产学研一体化和多元主体共同参与的农业科技研发及其推广服务体系。

（三）构建农业产业化与合作化相结合的新型农业生产经营体系

国内外发展经验表明，唯有把提高农业生产主体的专业化、企业化、规模化经营水平与发展农业产业化经营组织有机结合，才能有效地推进农业现代化进程。目前主要值得推广的农业产业化与合作化经营模式有：一是农产品产加销、农工贸一体化经营模式。体现多元化的主体参与，形成“风险共担，利益共享”的利益共同体。二是市场化经营模式，以市场需求为导向，实现农产品的商品化、农用生产资料的商品化、以及产前、产中和产后全过程的社会化服务的商品化。三是集约化经营模式，提高资源的利用效率和劳动生产率，促进环境与经济的双赢共进。四是规模化经营，即将分散的、互不联系的个别生产过程转变为互相联系的规模化生产。

（四）构建农村土地经营机制的创新体系

要想推进实施适度规模经营和集约经营，必然涉及到土地资源的优化配置，即涉及到土地流转、产权制度重构以及租赁股份机制等现代化要素的优化配置。在坚持农村土地承包经营基本制度的基础上，运营市场机制对土地要素与生产力之间实现有效配置，建立健全土地承包经营权流转市场，利用市场机制优化配置土地要素。具体措施包括：一是规范土地流转行为，促进土地有序流转。土地使用权的流转必须在充分尊重农民意愿的前提下，因势利导，或以转包、出租、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，推进土地使用权的流转。二是通过政府建立信托机构，实施土地使用权信托流转。参照“益阳模式”，即由政府设立土地信托流转服务中心，出资设立信托基金并成立信托投资公司，公司通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，经过土地集中连片调整后再以招标竞拍等形式确定土地经营者，获取土地信托直接效益。收益的一部分除返回基金外，剩余部分主要用于农业农村基础设施建设（胡芳，2011）。三是以土地承包经营权置换社会保障。参照“嘉兴模式”可在经济发达地区实施“两分两换”的土地流转机制，即在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障（宗新建，2008）。在某种意义上讲，这种模式既盘活了农村非农建设用地存量，实现了土地的节约集约利用，还消除了农村住房不能抵押、交易等体制障碍，有效地解决了“三化同步”推进过程中土地空间争夺的矛盾。

（五）构建符合农业现代化进程的新型农业保障体系

第一，建立现代工业装备农业和工商企业投资农业的建设机制，为高效生态的现代农业提供支持和保障；第二，健全政府对农业现代化进程的支持和保障体系，一方面提高政府运用财政政策手段支持农业现代化进程的能力；另一方面政策引导多种投资主体参与投资农业的积极性。第三，构建新型的农村金融服务机制。创新农村金融产品，如建立农业贷款担保组织来解决贷款难问题；探索构建农村集体所有建设用地使用权抵押贷款模式解决贷款难问题。第四，建立健全农业现代化进程的法律保障体系，从而为确保农业现代化进程的推进与发展构建一个强大的法律保障体系。第五，构建以公共服务和管理为保障的集技术、信息、金融、营销等服务融为一体的新型服务网络体系。

（六）构建循环型农业发展体系

通过构建循环型农业发展体系来提升农业附加值。一是建立和完善适应不同地区并体现农业发展特色的农业循环经济园区，并大力推广具有实践经验的典型模式。二是继续探索构建适应不同区域的循环型农业发展模式。如建立以保护环境，节约资源为目标的平原型循环农业发展模式；建立以生态保护为宗旨的山区型循环立体发展模式；建立以循环利用一切可再利用的农业资源为目的复合型循环生态模式；建立以结构调整为突破口的综合发展的循环经济模式。为保障循环农业的发展，需要进一步建立和完善推进循环农业发展的要素投入保障体系。比如，技术创新是实现低碳农业最重要的环节，而不断进行技术创新需要增加资金投入。尤其是在循环农业发展前期，必须有较大的资金投入和基础设施建设。同时，现实中支撑循环农业发展的技术研发和推广滞后，农民素质较低等制约因素也需要不断改善。所以，从目前来看，应从加强循环农业发展的宣传入手，让农民充分了解和掌握如何在其生产和生活中实现农业循环。同时，将扶助资金适当向有利于节能减排的农业生产倾斜，以达到引导和扶植作用。

参考文献：