城中村改造的问题范文
时间：2023-12-19 17:51:36
导语：如何才能写好一篇城中村改造的问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、形成城中村的原因
1.直接原因是经济利益的驱使
“城中村”形成的直接原因总体上是受利益的驱使。首先，以村籍为标志的高收入、高福利强化了村民的内在认同感， 并突出了村落成员与城市融合的距离。而且城中村使得土地的价格不断上涨加大的城中村周边的工商业的发展，而使得城中村的村民能够享受到比普通村民更好的待遇和福利。其次、城中村在跟外界的博弈中能够得到主动使得城中村的居民不愿意放弃现有的既得利益，再加上不愿意迁离本土的习惯思维的影响和政府安抚政策有时不到位、不落实。使得城中村成为农民维持现有利益的砝码。
2.深层次的原因是城乡二元的社会经济结构
城乡二元分化是城中村得以实现的体制背景，城中村作为农村在城市化进程当中的一个过渡环节，其本身就存在着一定的问题。在城乡二元经济经济结构的体制下，城中村的形成有着其深厚的历史背景。首先，城乡二元的户籍管理制度使得农村户口跟城市户口出现了在社会保障制度跟资源分配上的不均。城市户口的居民在养老、医疗、教育制度上比农村户口有着鲜明的优越性。城中村的居民实际上还是属于农村户口，反而使得城中村在城市中无法融入正常的城市生活。其次，城乡二元的社会保障制度对于农村户口来说并不能有效的解决农村户口的社会保障问题。
3.社会历史与文化背景是城中村形成的关键因素
“城中村”村民的经济实力与城市居民差距不大，但是其精神面貌、文化素养、价值观念却与城市居民存在较大差距。传统宗法思想与封建的村规民俗使得城中村村落文化很容易与城市文化发生冲突，一些城市居民对村民的反感态度和抵触情绪更是激化了二者的矛盾。
二、我国城中村的现状分析
“城中村”是中国现今社会转型时期出现的一种特殊现象，是中国在城市化进程中不可避免的问题。不可否认，“城中村”对于一些低收入的外来人口提供了便利而且廉价的栖身之所。但是随着城市化进程的不断加快，城中村所暴露的问题也越来越多，主要表现在以下几个方面。
1.外来人口多且流动性强，社会治安难以保证
“城中村”廉价的房屋租金吸引了不少的外来务工人员，使得他们能够在城市当中有个栖身之所。但是外来务工人员所受的教育参差不齐，素质也参差不齐，与城市间的文化也参差不齐，在生活方式上也会有很大的差别。人员多而且杂便加大了城市管理的难度，甚至有人因找不到工作而走上违法犯罪的道路，给城市的治安管理带来了很大的难度。而且因为城中村的人口流动性强，每当有违法行为的出现也给刑侦机关的刑侦工作造成了一定的难度。
2.导致城市规划滞后，出现违章建筑
“城中村”的形成导致了城市化进程的落后，甚至出现了一系列的违章建筑，给城市的建设带来了很大的难度。使得城市的城市化建设滞后，甚至引发一系列的社会问题，如：“强拆”“钉子户”等等，严重的影响了城市的城市化进程，而且加大了治安管理的难度和影响了城市的形象。更有甚者造成政府人员和居民的冲突不利于社会的和谐与稳定。
3.违规违法、制假造假现象严重
“城中村”作为被城市遗忘的角落，是外来人口和个体经营户集中的区域，特别是无照经营和黑作坊的多发区域。无照经营问题严重，黑作坊更存在众多商品安全隐患，制假售假猖獗，严重损害了正规品牌企业的商品形象，对合法、有序的市场经济秩序造成极大的冲击。而且制假贩假的行为严重损害了城市的形象和侵犯了人民的权力，使得城中村的居民被更加的边缘化。
4.基础设施不完善，环境和问题堪忧
由于“城中村”在一定程度上不会引起政府的重视，所以城中村的基础设施建设不完善。排水、供电、供水等设施不完善，继而使得城中村的生活环境差，引起一系列的环境问题。再加上村民的素质本身就不高，更加加速了城中村的环境卫生质量下降，增加了城中村的安全隐患。为了便于出租和使用，村民乱搭乱建现象严重，火险隐患和建筑安全问题更加突出。再加上村民大多仍保留原有的生活方式，在宅基地周围建盖牛棚、猪圈等，粪便得不到妥善处理，严重影响环境卫生。
三、城中村改造的建议及对策
随着这样问题的相继出现和对原因的分析，我们应当为此做出相应的对策来解决城中村存在的问题。
1.政府出资解决外来务工人员的住宿问题
由政府出资建立廉租房，采取合理的租金制度给外来务工人员以一定的优惠。这样政府不仅可以解决人口的流动性问题，而且有利于合理的规划城市，加强对城中村人口的管理。政府建设“廉租屋”不应以城市居民的需求为准，而要充分考虑外来务工人员的经济状况，着重加强治安和环境的管理，这样在同等租金条件下，由政府建设的“廉租屋”因环境、治安等优势而使外来租住人员离开“城中村”转而选择条件相对较好的政府“廉租屋”。
2.加强城市规划的合理性、合理的安置拆迁
政府应当合理的进行城市规划，避免出现城市当中地区性差异严重。导致城市自身地区的城市化进程出现严重的差异。合理的规划城市，加强城市的管理使得城中村在源头上不会有形成的地域条件。对于现有的城中村要进行合理的拆迁，并对拆迁户进行合理的安置，而不是“强拆”，在城市当中建立廉价合理的拆迁户安置区，使得拆迁居民能够真正的融入到城市当中。减少城中村用地规模而是将城中村的用地规划成政府出资建的廉租房用地，这样不仅不影响城市的用地规模，而且能够使得拆迁户就地安置，使得拆迁户能够得到好的安置条件，维护了城市的和谐与治安。
3.加强法律法规的制定与支持，提高人员素养
要解决城中村问题，需要法律法规的支持。目前，中国与“城中村”相关的立法基本空白，行政和司法机关只能在实践中不断摸索改造措施的合理性。只有强有力的合理的法律法规制度才能杜绝不法行为，做到有法可依、执法必严、违法必究。并且加强对对城中村居民的素质的培养，提高居民的素质和技能。这样不仅可以维系良好的社会秩序，而且可以使得城中村的居民有一技之长，增加其就业率，提高其生活水平，让其能够融入到城市的生活当中去。
4.加强城中村的基础设施建设
鼓励集体和个人以多种形式参与基础设施建设，尽量吸引外商、外资参与基础设施和公共设施建设与经营。针对城中村内的基础教育设施落后问题，政府应当在增加投资的同时鼓励村民参与基础教育设施的改善，并对表现突出的村民给予物质和精神奖励。最主要的方面是加强教育设施的改善，以此来提高城中村居民的素质，让他们能够自力更生，自己带动自己的发展。以供电、供水、排水等基础设施为辅，加大对城中村的改造力度，改善人民的生活条件，让他们成为城市的一部分。
结束语
总而言之，合理的进行城市规划，改造城中村的用地规模，加强城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加强基础设施建设，合理的安置拆迁，规划好城市中的土地用地规模和形式，提高城中村居民的素质与技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的问题一定会有所改善。
参考文献
[1]黄小晶.城市化进程中的政府行为[M].北京：中国财政经济出版社，2006
篇2
关键词：城中村；农民安置房；外来务工人员公寓房
中图分类号：F291文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0042-02
1 城中村现象及其较难改造的主要原因
城中村现象是近些年来出现的一个棘手城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市进一步发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的头等大事之一。 城中村对城市的危害很大，它不仅脏乱差、与优雅的城市环境极其不符，而且人口成分复杂、赌博及现象猖獗、严重影响社会的治安，还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。 虽然城中村带来各种负面问题，但改造措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是，城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是，占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。
农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期卖个好价钱；二是，利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是，由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。
2 城中村改造的出路及其解决措施
2.1 农民安置房的规划
当农民交付土地后，政府要根据户数或宅基地数分配给农民住房，以解决他们的居住问题。但政府传统的方法就是简单的给农民两套中型(一般约60-90平方米)住房。这不仅让一些人口较多家庭因住房面积太小无法居住，而且让那些想靠出租住房得到租金补偿的农民因住房面积太大无法出租其住房。因此，政府应该对城中村里的居民情况做出合理的调查，根据农民的实际情况对住宅小区的住房面积做出合理的设计和规划，以满足不同家庭的不同需要。政府尤其要对小户型住宅的开发给予重视，因为小户型的住宅能够满足农民出租其住房的要求，弥补其租金方面的损失。
2.2 农民的工作保障
农民不仅希望能够卖出土地获得较高的价钱，而且更为重要的是，他们希望获得一份较为稳定的工作保障。因此，政府应该在其管辖的各种工作的安排上充分考虑城中村农民的安置，比如，城市绿化工作、道路清洁工作、办公大楼的安保工作等。此外，政府应该划拨一部分资金用于对城中村农民的就业培训，同时和当地企业建立合作关系，安排这些人群在各企业从事一些低技能的工作。这不仅能够稳定社会治安，而且能够调动农民出让土地的积极性。
2.3 外来务工人员公寓房的建设
由于城市的发展需要很多的外来务工人员，因此城中村农民就依靠低廉的房价来吸引这部分人群在城中村居住，以收取租金，维持生计。所以，减少外来务工人员在城中村居住，将切断城中村农民的租金来源，增加他们出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外来务工人员公寓房的建设。
建设公寓房的理论基础来自经济学。传统经济学把商品分成替代品和互补品。如果一种商品价格的上升(或下降)会导致另外一种商品的销售增加(或减少)，则这两种商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互为替代品。当公寓房的价格下降时，由于公寓房的居住环境要好于城中村出租房，因此，就会有一部分追求优雅环境的外来务工人员去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，农民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了农民出售土地的门槛，减少了政府收购城中村土地的资金压力，加快政府的收购工作。过程见图2。
理想的情况是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房数量很多，能够满足外来务工人员的需求，则会导致没有人租用城中村出租房，农民也就没有了租金收入，农民就只有靠低价出售土地这一条道路来维持生计。从这个角度上说，大力兴建外来务工人员公寓将会成为解决城中村问题的良策。
政府在具体实施时，还应注意以下几个方面的问题：
(1)公寓房的数量问题。由于公寓房的建设主要就是安置外来务工人员，因此政府应该首先做好对外来务工人员的预测和调查，比如人数、流动率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根据这些基础数据对公寓房的建设数量做出合理的预测和规划。如果建设的数量不足，则当大量的外来务工人员涌人城市时，得不到及时的安置，又会导致这些人群去城中村里寻找低价住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收购难度；而如果建设的数量太多，不仅会增加政府以及房地产开发商的资金压力，还会造成本来就及其紧张的城市用地的浪费。
(2)公寓房的价格和建设问题。由于公寓房和城中村里的出租房互为替代晶，所以公寓房的价格不能太高，否则没有人会租用公寓房。但租金不能太高会损害房地产开发商的利益，使他们得不到建设的回报，甚至导致房地产开发商都不愿承担建设任务。因此，充分调动房地产开发商去建设低租金的公寓房成为问题的关键。值得注意的是，和公寓房的建设相比，城中村土地及其将来的开发和建设更是各大房地产开发商格外关注的焦点问题。因此，拿城中村土地未来的开发和建设权作为刺激物，将能极大提高房地产开发商建设外来务工人员公寓的积极性。因此，必须是那些在未来作为商业开发用地的城中村才能保证此措施的顺利实施。如果政府急切想收回某块城中村土地，而此块土地的规划不能满足上述条件，还可以通过合理修改土地规划和城市规划，以加快收回城中村土地的工作。
(3)公寓房的其他问题。
虽然数量和价格是建设公寓房首要的因素，但其他因素也要考虑。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大区别在于公寓房的较为优越的环境，如果政府不能在环境方面让租房者满意，那么即使政府极大调动了房地产开发商的积极性，兴建的公寓房也不能起到较好的作用；其次，公寓房的整体规划也很重要，公寓房最好建在大型工业区附近或者某些大型工业园内部，以满足外来务工人员方便、快捷的上下班；最后，公寓房也应当有物业和管理等措施，以满足租用公寓人员的生活、安全等方面的要求。
3 小结
主要论述了城中村改造过程中应注意的几点问题，尤其以公寓房的建设为重点。国家及其各地政府都有建设外来务工人员公寓的各种文件，但在实际操作中，各级政府在房地产业上的重点却都放在商品房的开发和房价的控制上，公寓房的建设并没有引起足够重视。但本文通过较为详细的讨论得出公寓房的建设能够在很大程度上解决困扰各地政府以久的城中村问题的结论，以期各地政府能够加强市场的调查、统计和分析工作，加大对公寓房开发和建设的重视，为解决城中村问题开辟一条崭新而光明的道路。
参考文献
［1］汪东梅．中国城市化问题研究［M］.北京：中国经济出版社，2005．
篇3
【关键词】 “城中村”;土地利用;土地整理
“城中村”是城市快速发展所形成的“城市包围农村”的现象。“城中村”村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展,自发地以其特有的方式开发土地资源,寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在,“城中村”的土地利用规划往往与整个城市的土地利用规划管理不协调,农村游离于城市规划管理的,无法享受城市发展带来的益处。“城中村”逐渐演变成为中国城市化发展进程中的巨大阻力。
一、“城中村”土地利用现状
“城中村”概念有广义与狭义之分,就广义而言,“城中村”是指是指分布在城市建设区或规划区,其农村土地已全部或大部分被征用,居民非农化,但仍沿用农村管理体制,在土地权属、户籍管理上保留着农村模式,并以村民委员会为组织形式的行政居住村落;狭义而言,“城中村”特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。在讨论土地整理参与“城中村”改造的问题之前,有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的问题,主要包含以下几个方面:
(一)“城中村”土地流转混乱,使用无序,安全隐患严重
土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不按或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理,土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的,发展有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地,自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严重扰乱了土地流转市场的秩序,也给”城中村”的改造制造了很多障碍。“城中村”地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,为满足利益最大化需要,增加收益,农民极力抢建空间最大化的私宅,村内建筑密度大,采光通风条件差,大量房屋属违章建筑。这些建筑的存在不仅破坏了“城中村”内的环境,也给“城中村”居民的安全带来了很大隐患。在土地紧缺和房租收益的刺激下,“城中村”建筑完全失去个体差异的美学意义,也碾碎了和谐人居空间的“文化意义”。
(二)“城中村”土地利用效率低下,土地资产流失
土地利用效率低下是指土地未发挥最佳的使用价值,土地资源没有得到充分合理的利用。“城中村”的土地常常是不分用途的随意建设和进行低层次的物业经济,土地利用率和产出率低下,土地资源产出效益不高。由于“城中村”土地的所有权属于村集体所有,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。“城中村”位于城市建成区,大多数都具有地段优势和区位优势,由于这些土地无权在市场上进行自由流转,不能像周边城市土地一样获得正常的收益,土地的级差地租不能得到合理的体现。自发的低价格的流转,也使土地未发挥其应有的使用价值。
二、“城中村”土地整理的效益分析
“城中村”最宝贵的资源是土地,最紧张的资源也是土地,要进行“城中村”土地整理,就必须充分显化其土地的资产效益。土地整理是经济效益、社会效益、生态环境效益三者的有机综合。经济效益是“城中村”土地整理的中心内容,也是土地整理生命力所在,是指整理主体或其他经济行为主体通过对土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的效益;社会效益是土地整理的目的,指通过合理利用自然资源,提高土地整体质量,提升土地的品质和可持续发展能力;通过完善土地基础的配套设施,吸引招商项目落户整理区,盘活地区经济;生态环境效益是土地整理的前提与基础,土地整理不但能美化村容村貌,通过绿地覆盖面积优化局部小气候,带来的最直接影响就是景观效应。土地整理改善了生存环境,提高了居民生活质量,为其带来愉悦的心情。强调通过土地整理追求经济、社会、生态环境效益的统一和协调,不但关系到全社会的长远发展,而且关系到子孙后代的生态环境效益,因而土地整理追求经济、社会、生态环境的统一,努力做到生态上平衡,经济上有效,社会层面上可行。
三、土地整理参与“城中村”改造
“城中村”的存在与城市的发展格格不入,必须对“城中村”经过长期历史变迁形成的土地利用重新布局,按城市发展规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造,提高土地使用效率。现阶段的“城中村”土地整理活动必须以城市的社会经济发展目标,在追求生态、经济和社会效益相统一的基础上,寻求“城中村”土地资源利用的最优化。
(一)“城中村”土地整理主体
“城中村”土地整理的主体即由谁来进行土地整理。在“城中村”居住的农村居民,是原集体经济组织的基本成员,“城中村”的土地整理应以其为主体进行,政府负责制定政策加以规范引导,不能越俎代庖取代居民的主体地位。原住居民的参与可使土地整理具有坚实的群众基础,一是便于他们直接了解改造各方面的情况,提出合理意见,使规划方案更加可行,设计更加科学,能起到弥补查漏补缺的作用;二是原住居民是城中村土地整理的直接利益相关全体,一旦改造项目实施,必然涉及到村内个人与集体的共同利益。土地整理作为一项“德政工程”、“民心工程”,是为农民办好事,就要让农民多参与,这不仅是一种理念,更是推动土地整理向前发展的一种更科学、高效的方式。“城中村”土地整理离不开居民的参与。在政策法规的保驾护航下,以法定程序处理和调整土地权属变更工作,明晰土地收益分配关系。此外,要将土地整理后的利益分配与城市土地整理工作相互联系起来,切实保护不同利益群体的利益。
(二)“城中村”土地整理应注意的问题
“城中村”土地整理大致可分为科学规划,组织实施和审查验收三个阶段,每个阶段的严格执行都将对城中村土地利用带来深远影响。村内土地整理涉及多方利益,必须对整理过程中的各个阶段进行监督,以保证土地整理的顺利进行,保障各方利益。首先在土地整理过程中要十分注意利益关系的处理。对于整理后的土地权属和居民利益的重新调整问题,要以土地的市场价值为准,在原有土地价值和整理后土地市场价值之间寻求最佳比例的方式,明晰土地整理收益分配关系。其次注重“城中村”土地整理与城市生态系统的保护。土地整理要遵循城市环境条件和发展规律,从多角度多层次上探索“城中村”土地整理与经济发展、生态环境之间的相互作用过程,促进经济、社会、资源和环境的协调发展。最后保障土地整理相关法律法规的落实与实施。“城中村”土地整理工作的顺利推进离不开土地整理法律、法规。要以土地管理法为依据,进一步完善土地整理的收益分配政策,对土地整理后产生的土地增值收益进行合理分配,使参与主体有利可图,从根本上理顺各部门和相关权利人的关系。
城市的发展将是个长期的过程,对“城中村”存在土地问题的研究为城中村改造的顺利实施提供了一定的理论基础。“城中村”土地整理就是要做好相关主体的利益保障,在城市总体规划的基础上,解决“城中村”存在土地问题,为日后城市与农村问题的解决提供有益的理论参考。
参考文献
[1]李勇.城中村改造中土地产权变更及社会保障问题初探[J].法制与社会.2009(10)
[2]黄常青.城中村改造中的若干法律问题[J].中国党政干部论坛.2007(1)
[3]尚国伟,张光文.城中村改造-城市化必由之路[J].城市住宅.2008(10)
[4]万举.国家权力下的土地产权博弈-城中村问题的实质[J].财经问题研究.2008(5)
篇4
关键词：城中村；改造；项目融资模式
中图分类号：F290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-01
纵观全国各地城市的发展模式，大致有三种：弃老城建新城，以老城为中心向周围发散拓展，或在无充分地域利用时，以城市包围农村。而最后一种也是全国各地城市发展的基本模式。这一模式在城市发展的过程中虽然起到了一些积极作用，但随着城市化进程的不断提速，城中村成为制约城市发展的瓶颈。而富平县县城成为兼容第一种和最后一种城市发展模式的典型代表，城中村问题层出不穷，改造成为必然。但是如何改造及改造资金何来则成为城中村改造顺利开展的瓶颈。
一、富平县县城城中村简要形成
富平县县城是以弃老城建新城，渐次包围莲湖村、杜村村，南韩村、皂角村等而形成的，这些村庄渐次进入城市，形成了“城中村”。这些城中村为城市提供了广阔的发展空间，在县城发展中的积极作用毋庸置疑，但其固步自封，各自为政的发展格局却严重影响了城市形象和城市品位的提升。
二、富平县县城城中村改造现状及存在问题
（一）城中村现状
这些城中村房屋建筑情况复杂：莲湖村（除去老城部分）多为老城搬迁户，基本没有土房，多以砖混和框架现浇为主，巷道相对较宽，但房屋布局个别地段还是有些混乱，死巷较多，加之该地段有县内最大的蔬菜集散地南关菜场。这样的布局确实有碍观瞻。杜村城中村多以砖房为主，建筑层数较低，一层、二层甚至三层均有，个别地段还有土房及无人居住的弃屋，整体质量较差，而且沿街布置，以杜村街为中轴，划分为南北两个地块。村中道路随意布置性大，有些道路仅有一米多宽，有些甚至是断头路。南韩村相对较好，但临街仅两三间宽的地方村民动辄盖十几层，从房建抗震角度讲，这些楼虽为框架混凝土现浇，但总体抗震性能较差。。皂角村因昌平公园东建目前牵扯拆迁面大，势必影响村庄整个布局，但皂角村相对杜村村和南韩村而言情况简单，该村布局为传统的东西走势，道路符合村级交通规格，需改造之处相对较少。
各村公共建筑设施和基础设施建设都相对薄弱。公共建筑设施如医院、电影院、博物馆之类的建筑不成规模，有些甚至缺失。三个城中村虽各有村级卫生室一个，但不能满足村民就医需求。影剧院随着网络的普及已失去它的应用价值，网络会所如蚂蚁、明疆等能基本满足年轻人的需求。杜村东街的老图书楼随着村民生活节奏的加快，形同虚设。基础设施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管网不是铺设不到位，就是被淤泥堵塞，难以达到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水积留，此以杜村西街东口和南韩菜市场为代表。电力电讯设施多为地上架设，线网排列杂乱，犹如蛛网，过往车辆稍有超高，电线电缆就有被刮断的可能。有些路段有路灯设施，有些路段没有且为窄巷，为居民夜间出行造成不便，
城中村的建筑外立面均不统一，高低不同，且风格迥异，使得整个城市表情杂乱。且村中基本没有地标性建筑，多得是现代的高楼大厦镶嵌期间，缺乏地域特色。地表绿植除主干道由政府统一规划，其他街巷都是各自为政，苗木品种繁杂，缺乏特色，观赏性极差。
（二）城中村改造存在的问题
一是城中村改造共涉及7个村，1.32万人，量大面广。且多在城市中心地带，操作起来很是棘手。
二是村民依托地理区位优势，多在临主街建设高层建筑，以达到高出租高回报。南韩大街两边即是南韩村民盖的高层，层数差异很大，三至八九层均有，且外墙饰面不统一，有碍观瞻。而城中空心率则较高。
三是改造成本偏高，投资回报过低。政府虽多次将城中村改造纳入议事日程，但由于政府在城市基础设施方面欠债过大，加之拆迁安置成本过高，城中村改造方案一直被束之高阁，房地产开发商也因巨额投资回报偏小鲜有涉足。
四是采用何种改造模式和改造主体以降低改造所需资金值得商榷。城中村改造不能照搬其他县市的模式，要集思广益，因地制宜，设计好各村的改造方案。避免村民与政府的对立。
五是城中村现有土地属集体所有，加大了改造程序及相关优惠政策的运作风险。如何转制土地为国有使开发合理化，以及以何种模式进行出让降低开发成本使开发商敢于担责进行改造值得商榷。
六是拆迁补偿安置问题。这几个城中村村民大都以出租房屋和做小本生意为生，若补偿达不到村民的心理预期，拆迁改造工作将无法开展。另外，若改造完成，安置选房也成为争议焦点。
三、富平县城中村改造瓶颈问题解决措施
城中村改造要顺利进行，就必须解决资金问题，如何筹措资金就成为制约城中村发展的瓶颈。富平县城中村改造筹资融资可从以下几个渠道着手。
一是由政府通过财政融资或预留土地出让金，将易于拆迁的由政府牵头、垫资先期进行改造，做好拆迁安置补偿工作，使村民和隐形投资商看到城改的前景可期，增加有形和无形资本，为后期大面积拆迁做好准备。
二是由开发商先期投入改造资金进行房屋拆迁和安置补偿。这一模式村集体要协助开发商确保拆迁、回迁安置无任何纠纷发生。在项目建成后，双方可按成各享房地产开发收益分成。这种模式开发商风险较大，村集体可以说是坐收渔利。
三是由村委会牵头，由村民自筹资金进行改造。此种改造模式可以调动各方面的积极性，充分利用民间闲散资金，实现城中村改造的目的，也能极大的减轻政府改造建设的资金压力，又能避免前两种模式在拆迁中遇到的种种阻力。此种模式可以大力提倡。
四是利用当前关键时节，分析中省投资信息，力争多项目列入中省盘子，用项目争取资金，项目富余资金可纳入城改预算。争取中央棚户区改造资金和省级财政补助就是不错的选择。
四、结语
城中村改造无论采取何种筹资模式，政府都应时刻处在指导地位，进行市场运作，采取科学规划、综合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置优先的原则，积极稳妥推进城中村改造工作顺利进行。
篇5
【关键字】银川市旧城更新改造
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前银川市正处在工业化、城镇化的快速发展时期，为了促进城市土地科学合理化利用，优化城市空间布局，增强城市功能，推进城乡一体化和谐发展，对旧城实施全面的更新改造，已成为实现经济社会又快又好发展的必然选择。
一、银川市旧城存在的问题
（一）道路交通系统不完善
一是道路交通与土地利用规划建设未能协调统一，旧城道路交通设施的规划建设相对空间规划不协调。
二是道路网不完善，路幅宽度偏窄，东西不顺畅、南北联系弱。道路通行能力低下，支路和小街巷连接不畅，未能形成循环网络，通行效率不高。
三是丁字路口多，路口错位交叉比较普遍，不利于交通组织。
四是慢行系统建设相对滞后，道路交叉口渠化设计不合理。旧城慢行系统尚不完善，机非难以分离，过街设施缺乏，各种交通方式之间干扰严重，安全隐患突出，影响道路整体通行能力。
五是公共交通线网布局不均衡、运行低效、准点率低、舒适度不佳、运行时段短和服务能力不足。公共交通线路过度集中在主次干路上，对主要支路利用较少，线路重复系数过高。
六是停车设施规模严重不足，动静态交通相互干扰。旧城居住小区、各类公共建筑配建停车位不足，原有建筑后退道路空间不足，可拓展的停车空间有限，停车供需矛盾尖锐。部分路段利用非机动车道、车行道划设停车位，加之车辆违停和行人、非机动车占道行驶、越线行驶现象严重，各种交通方式相互干扰严重，道路通行能力不断下降。
用地功能布局不合理
一是行政办公用地过度聚集。旧城核心区域和繁华地段大量分布着区、市两级行政事业单位，吸引了大量人流、车流，造成周围地段交通拥堵，环境污染严重。
二是文化体育等公共设施总量少，分布不均衡。以新华百货、购物中心、东方红商业广场、银川商都等为代表的传统商业高度集中于新华街核心商业区内，居住区级的商业副中心尚未形成，不能合理疏散购物人群。沿街底商业态重复，对沿路交通影响较大，中低档次的专业市场，聚集了大量人群，对旧城交通环境影响严重。
三是公共绿地总量小，分布不均衡。银川市旧城尚未形成结构清晰的绿地系统网络，公园绿地总量严重不足，较大的绿地仅有中山公园、宁园、怡园等处，分布失衡。附属绿地，居住区绿地普遍缺乏，人均绿地面积不达标，特别是结合绿地景观建设的观赏性、休憩性健身娱乐活动场地不足。
四是老旧小区房屋建筑质量、公共服务设施及物业管理问题多。银川市老旧小区住房、直管公房普遍存在建筑质量不高，抗震和耐久性能不佳，缺乏公共绿地和公共服务设施，物业管理滞后，房屋出租率高，老人及外来人口较多，部分小区上下水、采暖、燃气等配套设施老化严重。
市政设施服务水平差
银川市现状旧城的市政基础设施及城乡结合部、城中村和一些老旧小区的市政设施老化现象普遍存在，安全隐患多。
对策建议
（一）明确目标，找准原则。以破解旧城交通拥堵顽疾为突破口，构建现代综合交通体系，优化旧城内部路网结构，调整旧城功能布局，完善公共服务设施和市政基础设施。统一整体规划，分区、分片推进，采取政府主导、市场运作、多方参与，系统化、规范化操作，以人为本，因地制宜，发动群众，和谐、稳步、妥善推进旧城更新改造工作。
（二）优化道路交通系统，构建宜居宜业的现代交通服务体系
1、统筹全市域综合交通体系规划。
（1）在现有四环高速公路的基础上，长远规划城市二环高速公路，加快形成“二环五射”的高速公路网络。首先拓宽改造银青高速公路，整合优化收费站的设置，加快建设贺兰山东路、北京东路向东延伸工程，实现中心城区与滨河新区的高速高效连通。
（2）加快旧城东部路网功能调整。利用原京藏高速公路东绕成段置换替代现有国道109线的穿越通功能，使清和街作为城市内部交通性干道，改善沿线交通环境。逐步将丽景街当前承担的物流运输和过境交通功能调整置换到友爱中心路上，恢复丽景街作为城市主干道的交通功能，同时优化友爱中心路与银青高速公路的交叉口设计。
（3）做好立体交通设施用地规划和预留。在城市出入口方向机过境交通与城市主干道相连接的地段，规划预留交通换乘枢纽用地。
（4）建设立体换乘枢纽。结合轨道交通的规划建设，将小南门货场、北门旅游汽车站改建为立体换乘枢纽，形成以轨道交通、快速公交为主干，以普通公交、支线公交为辅线，覆盖全城、高效快捷的现代化城市公共交通体系。
2、完善内部路网，力保道路畅通。
（1）延伸城市路网，东西向打通湖滨西街、新华西街、老宝湖路等城市道路，南北向打通进宁南街、鼓楼北街等城市道路。
（2）拓宽道路和加快天桥地道建设，拓宽解放街、新华街、南熏街、清和街、丽景街等人流、车流密集街道，增加机动车道和非机动车道，条件成熟的道路可建设辅道。
3、加强停车场规划建设。
（1）有效利用现有学校操场、广场和公园用地的地下空间，改建地下停车场，增加停车泊位。
（2）鼓励单位停车场适度开放，错峰使用，加强立体停车场的建设，推广限时停车，逐步减少并最终停止在城市道路两侧施划路侧停车泊位。
（三）调整提升旧城区功能，优化旧城空间格局
1、搬迁机关单位，减少交通吸引。
对老城区现有聚集的区、市两级党政机关和企事业单位，在金凤区阅海湾中央商务区周边集中规划行政办公区予以安置，原有旧城办公楼用地考虑规划改建为公共绿地、停车场或公寓、廉租房和公租房。
2、改造市属直管公房等老旧小区。
（1）优先改正南熏路、北京路等城市主干道周边，西门片区（凤凰碑周边）等老旧小区进行更新改造前的详细摸底调查，拆迁改造成栋的老旧直管公房，改建街头绿地和公共停车场。
（2）合并管理相邻规模较小的住宅小区，调整小区出入口设置，加强公共服务设施的配置完善，增加小区绿地等休闲活动场地。
3、升级完善老城商业格局。
（1）对老城新华商圈内的新华百货、购物中心、国芳百盛等大型商业建筑，采用空中连廊连通，减少人行穿越地面对交通的干扰。
（2）对银川商城周边的东方商城、温州商城、南方商城等服装、副食和百货批发同类重复低业态市场适度调整、分散，不再增加新华商圈现有商业规模，在其他条件允许地段规划建设高业态、高品质的居住区级商业中心。
4、结合用地改造，增加绿地空间。
（1）结合历史文化特色街区的整治，对老城区部分文物保护单位周边的上世纪八十年代左右建设的老旧小区进行同步改造，规划建设地上为绿地，地下为商业和停车场特色的文化商业区。
（2）逐步拆迁地震断裂带上的老旧小区，规划改建绿地、推广屋顶绿化，丰富空间层次，增加城市绿化量和开敞空间。
篇6
关键词：旧城 ；改造；问题；对策
Abstract: This paper analyzes the Problems and countermeasures of Shanxi in Fenyang city the old city transformation.
Key words: the old city reconstruction; problems; countermeasures;
中图分类号:TU984
一、引言
我国幅员辽阔，全国面积内共有1000多座县一级的城市，随着改革开放的深入，市场经济的冲击，在八十年代中后期，出现了规模大、速度快的城市建设。诚然，改革带动了县城的经济发展，也在原有旧城中造就了日新月异的新建筑城市失去了原有的独特面貌，不少历史街区遭到“建设性”破坏。
笔者认为旧城改造中存在的最大问题是不能够有效传承其地域文化，传承历史文脉。本文试图通过对山西省汾阳市旧城改造中存在的问题进行剖析，并对其规划进行合理性建议。通过城市设计中的“关联耦合、行为场所”两大理论来改善其城市中的场所精神，使历史城市的肌理突出鲜明，建筑群体的组合方式和谐，城市中人的活动与感受得到充分注重。
二、项目的历史背景及现状
1、汾阳市的历史沿革
汾阳市位于山西省腹地偏西，太原盆地西缘，吕梁山东麓。因位于汾河之阳（西）而得名。汾阳，历史悠久。周为古兹国，县置春秋属晋，为瓜衍县地，战国属赵，为兹氏县。以后历朝，名字为西河与汾州、汾阳并用。沿革至明，明洪武元年（1368年），改汾州为直隶州，州治仍设西河，兼领平遥、介休、孝义三县。明万历二十三年（公元1595年）五月，升汾州为汾州府，依郭设汾阳县。又置冀南道，府、道治均驻县城。清代沿用朝制，建置未变。民国元年废府，民国19年废道。1949年，山西省人民政府成立，设汾阳专区，行署驻县。1951年，撤汾阳专区，隶属榆次（晋中）专区。1971年划归吕梁地区。1996年，汾阳撤县设市。
2、汾阳市旧城现状
如今的汾阳旧城是在明代筑城以来，经清代的建设传至今天。在解放初期，基本旧城内道路网路未变，州府城墙巍峨，城内官署、文庙、寺庙皆在。后，尤其是八十年代的建设步伐加大，城墙遭到彻底毁灭，陆陆续续的新楼在城中拔地而起，夹杂在拥有数百年历史的院落之间。1996年的鼓楼西大街拓宽改造建设，撕碎了城市肌理。
2.1 历史街区现状
汾阳老城中的古迹已经很少。豆腐巷、卫巷、鼓楼北街、旧北门街四条连线构成的城内西北区，其历史面貌相对保持完好。城内现存最早的元代报恩寺、最大的西洋古建筑群汾阳中学、基督教堂及塔楼均位于此，这里的古民居保留也较多。但是也存在很多问题和隐患：
①、汾阳中学与基督教堂周边新建有三座六层住宅楼，打破原有的天际线，使宗教和学术氛围缺失。
②、报恩寺前拥挤不堪，环境恶劣急需改善。
③、交通混乱，缺少有效管制
④、整体的区域肌理有待科学改善
2.2 旧城交通系统现状
随着居民生活水平的提高，机动车的数量在以前所未有的速度增加。旧城的承载力在减弱，具体表现为：停车区域减少、道路窄巷出行受限制、历史建筑的周边环境遭到破坏、旧城道路交叉口堵车严重。
2.3 鼓楼大街街景现状
由于拓宽改造的缘故，汾阳城内鼓楼西、南大街原先街道已经于1997年拆毁，受到严重的破坏。新建的商住六层楼，沿着路边拔地而起，形成一种与周边环境部协调的街景。无停车位，无公共厕所，且阻挡楼后层传统民居的采光。鼓楼南大街在拓宽过程中，强制性地拆毁了关帝庙藏经楼，使原有庙宇格局受到损坏，并在山门前拆毁影壁，以饭店代之。
三、旧城改造中存在问题的解决对策及规划建议
城市设计多注重城市的肌理，注重建筑群体的组合方式，注重城市中人的活动与感受。在对汾阳市旧城的改造规划中，笔者试图运用“关系耦合理论”、“行为场所理论”来对现有的问题提出些许解决对策，以其更好地控制目前的建设步伐，创造城市良好的空间形态。
1、关联耦合理论的应用及实际操作
关联耦合理论重在分析城市诸要素之间联系的“线”（交通线、视线、线性公共空间——交通干道、人行道、序列空间和视廊等），旨在组织关联系统或一种网络，从而为有序的空间建立一个结构。运动系统和基础设施对驾驭外部空间格局具有先决作用。 桢文彦在“集合形态研究”中认为耦合性是外部空间的主要特征，通过连接，各要素才能成为庞大的整体。“耦合性简言之就是城市的线索，它是统一城市中各种活动和物质形态诸层面的法则，城市设计涉及各种彼此无关事物之间的综合练习问题。”
在旧城改造中，我们应当借鉴传统的城市设计思维及空间序列。在我国汉族居住的县城中，往往以鼓楼为中心的“十字”大街为城市的主干道，如何在新时代去继承而不是打破其原有空间序列尤为重要。
在汾阳市的鼓楼南大街改造中，具体应用于以下几个方面：
1.1、新旧建筑的协调
南大街中部为明代关帝庙，临街是藏经楼，红墙构成了这一地段的街景。在拓宽中，应当保留这段红墙，其周边新建建筑的尺度、基调及层数应与红墙有所呼应。建筑本身不应当为娱乐等嘈杂的场所，要切实维护其传统氛围。
1.2、空间序列及底景的处理
南大街正对“南熏楼”，从城中心十字路口望去，是一处具有文化性的底景。城市改造中应当加强此轴线，形成步移景异的空间序列。首先，道路两侧的新建楼房高度不应超过六层；色调以砖色为主，明亮则容易喧宾夺主，弱化楼阁的底景效果；其次，街道两侧门面统一广告牌的风格、尺寸，拆除临时房屋；另外，在街道的设计中，一定距离内设计小品标识，体现文化性。
1.3、交通的改善
南大街宽度有限，建议采用单行线的交通模式。
应当强调的是：最简单也是最有效的强化序列空间的方法是植树，形成树廊。
2、行为场所理论对历史建筑环境的保护行为场所理论描述了人与场所之间的抽象关系,城市设计师的任务是将这些抽象关系具体化,即用空间与实体的元素清晰、具体的表现出来,并且赋予不同的场所以不同的建筑环境特征。人是活动的主体,空间是活动的承载体,即人——活动——空间。活动起到了纽带的作用,在一定程度上,空间塑造的成功与否取决于活动的质量和数量,即人们认为到某空间从事活动舒适方便,愿意到该空间活动。正是由于社会的、文化的和感知的因素被渗透到对空间的界定和围合中来，这些内外的因素有机结合，那么对一般的场地赋予了场所的意义。形象、关联和行为是开放场所的基本构成要素。成功的场所设计应该是使社会和物质环境达到最小冲突，而不是一种激进的转化，其目标实现应遵守一种生态的准则，即去发现特定地域中的背景条件，并与其协同行动。场所之所以有意义，还与人的行为分不开。从形式上说，场所是依据中心和包围它的边界两个要素而成立，定位、行为图式、向心性、闭合性等同时其作用，即形成场所概念；没有人在其中的作用，就谈不上场所。
场所精神的意义在于发现特定地域的背景条件，协同进行改造。笔者建议，拆除以建的新住房，尤其是高度在三层以上的楼座；严格禁止塔楼周边增建任何设施；保障基督教正常的宗教活动。改造中，有必要用砖石重铺街巷路面；必要的旅游开发可带动整个区域的经济发展，建议整修周边民居院落，推动居民参与，用家庭旅社的模式保护性开发。
四、结语
篇7
[关键词]建筑安装 工程造价 概预算审核 问题
中图分类号：TU228 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）19-0116-01
一、前言
工程造价工作是一项技术性、政策性较强的经济工作。建筑工程概预算的目的是要有效控制工程造价，最为重要的是实现资源优化配置，获得最大的投资效益。
二、建筑工程概预算的意义
为了最大程度地将建筑工程投资的经济效益发挥出来，防止资金损失浪费。因此必须要有效的监督工具与管理方法。而建筑工程概预算正好就是一种有效的监督工具与管理方法。建筑产品的生产特点以及建筑技术经济规律共同决定了在工程中编制建筑工程概预算是必不可少的。
建筑工程不同于机械制造业，其有其独特的生产特点。在空间上建筑工程生产的产品位置是固定不动的，因此不同的空间位置就必须对应有不同的建筑产品；这就要求建筑产品的设计必须因地制宜，设计必须适应建筑地点的地形、水文地质、气象等等，设计方案一旦确定，建筑工程费用也就基本确定了。同时在空间上建筑产品是固定的，这就导致生产资料与劳动力的流动性，这种流动性就导致即使是同一设计方案，由于施工地点的不同工程费用也存在着差别。建筑产品还有体积庞大等特点，这些特点都在很大程度上影响着建筑产品的成本及价格，所以，建筑产品必须根据其自身的特点，通过建筑工程概算来控制建筑产品的成本及价格。
三、建筑工程造价概预算审核工作中存在的问题
1、工程量虚报问题
主要体现在以下几点：（1）在单位工程的分项工程中，多计算工程量。比如在道路工程中，图纸沥青摊铺面积6000平方米，而在概算中却列8000平方米。类似情况也经常出现在如管道工程中的土方工程、管道支撑等项目中。（2）虚设工程项目，比如实际不发生的桩基础入岩费用、垂直运输、二次运输项目等。（3）重复计算工程量。比如在计算墙体工程量时，不扣除门窗洞口面积以及嵌入墙身的钢筋混凝土柱梁等所占的体积，不同分项工程重复计算隐蔽工程等。
2、错套定额问题
主要包括以下两个方面：定额项目的错套。比如现浇钢筋砼楼梯、楼梯面层不包括与楼梯相连的板结构层、面层，应套楼地面的相应项目；（2）定额项目的高套。施工单位在套定额时经常就高不就低，低工程套高价定额子项目。比如施工采用机械挖土，在概算中套用人工挖土方，又如外墙贴面底层抹灰，概算套用一般抹灰。
3、材料价格与实际不符
比如：（1）材料使用上以次充好，而材料调差仍按质量好的材料价格调整；（2）材料价格调整时调涨不调跌，有些材料的市场价高于定额价，施工方在调整材料价格时，只调整高于定额价的材料而不调整低于定额价的材料，从而虚增造价；（3）偷工减料，采用与设计不相同型号的材料；
4、虚设费用
有的工程在建造过程中并没有使用大型特种机械，但竣工造价中却列入许多大型机械进退场费等费用；有的工程不需要抢时间进度，但竣工造价中却列入了赶工措施费、夜间施工增加费等费用，这些虚设的费用都是审核中出现的常见问题。
5、不按当地工程造价管理部门颁发的文件及规定取费
工程造价取费依据时效性比较重要，一些概预算编制没有执行相应时间文件及规定的取费标准。如取消定额测定费、调整防洪措施费费率等，这些费率变化应按规定时限在造价中正确取费。
四、工程造价概预算审核中存在问题的解决对策
1、提高建筑工程造价审核质量的措施
首先，要做好工程量的审核，重点就是审查工程量是否存在错算、重算、漏算的现象，在审查的时候一定要针对重点进行详细地核对和计算；其次，要精通工程量的计算规则，工程量的准确性决定着工程进行预决算的质量，只有完全熟悉其计算规则，才能将工程量准确无误地计算出来；第三，要对预算定额的分部分项的工程内容进行熟悉；最后，还要对定额子目、材料价格、工程签证、工程费用、项目的各项乘积、小计和合计分别进行审核。
2、严格审核定额标准这一关
工程定额包括施工定额、工程概算定额以及工程预算定额三部分的工程定额，是加强企业管理，提高企业经济效益的工具，是衡量工程工作的尺度，在工程预决算方面也具有十分重要的意义。工程造价概预算审核工作必须在综合性分析的基础上，将定额标准这一关严格把好，只有如此才能对真实的工程造价有准确反映。审核人员必须对工程施工的新技术有一定熟悉和掌握，对定额有一定了解并严格审核；还必须严格审核工程现场签证，对施工单位以公谋私的行为进行有效避免，杜绝其在竣工图中弄虚作假的行为发生；同时还必须对合同各项条款严格审核，在经过实地考察后严格审核材料和设备的治疗及价格。
3、严格审核工程造价的整个过程
从最初的投资估算到最终的竣工决算，工程计价是一个多次计价的过程，对整个工程造价过程进行审核，能促进投资效益进一步提高，所以在工作中必须加强对其审核。相关管理部门必须对工程审计事后核算及单一定额管理方式加以变革，对工程造价进行全过程的审核，有效控制工程造价问题。这里的工程全过程审计即指在对工程建设和施工图设计初期及施工调试、竣工投产等过程中全部实施严格审计。这种审计方式，不仅能够使因设计采购以及施工组织人员的不同而造成工程造价虚增的现象得到有效防止，同时能够促进工程造价的有效控制。
4、对工程施工过程中的变更审核进行加强
目前，工程造价全过程审计的实施重点在于施工阶段的变更审计。一般来说，建筑工程施工阶段的变更大多数会通过建设、监理以及施工单位填报工程变更审批表，填好审批表后将其上报给工程变更审查组进行审批。合理的变更不仅能够促进建筑施工中遇到问题的有效解决，同时能够促进建筑工程施工的顺利完成。所以审计部门在重视施工阶段工程造价变更审计之外，还必须加强对施工过程中工程造价的变更审核。
5、精通工程量计算规则
工程量的准确度决定着工程造价预结算的质量，要确保准确无误地计算工程量，只有精通工程量的计算规则。施工单位编制的决算，经常在隐蔽交叉部位多算工程量。比如，在土建工程结构图中，梁与柱交接的地方，把梁算到柱的侧面，当主梁与次梁相交接时，把次梁算到主梁的侧面。但是很多工程的预结算工作人员，在计算时都是以梁柱的结构尺寸为标准的，没有扣除两者交接的地方，增加了工作量，提高了工程造价。
6、加强对施工组织的审查，合理核定造价
施工组织设计或施工方案优劣，是影响整个工程造价的重要因素之一。施工组织不同，造价也就不一样。在实际施工中，施工单位和建设单位会充分利用先进的设备和材料，根据实际选择最佳方案，以追求高效益。作为审价人员，不单要熟悉施工组织，认真核对送审的预算，合理核定造价，还要结合设计方案，按定额规定的常规施工方法计价。通过对比两者的差异，仔细分析，属于施工单位为了保证质量或加快工程进度而采取措施的，差额部分不予认可；属于特殊施工环境或其它客观因素造成无法按常规或原施工组织施工的，经建设单位、监理单位共同商定后方可认定其费用。
7、综合分析，严把定额标准关
只有经过综合分析，严格定额标准才能准确反映真实的造价。因此，审查人员要做到下面四点来严把定额标准关。首先，及时了解施工新技术，熟悉定额，把好定额关；其次，要把好工程土方挖运关。工程经常需要进行土方的挖运。第三，要把好工程的现场签证关。把好这一关可有效防止施工单位为追求自身的利益，在签证单或竣工图中做文章的现象发生。最后，要注意核对合同条款，结合实地考察，把好材料及设备的认质认价关。
五、结束语
在工程造价管理中，概预算是不可缺少的重要步骤。我们通过深入分析工程造价中的概预算审核工作中存在的问题，并提出了相应的解决措施，保证企业的利益。
参考文献
篇8
关键词：投资估算 投资回收期 基准收益率 索赔 折现率 限额设计
建筑工程造价在我国长期存在概算超估算、预算超概算、决算超预算的"三超"现象，严重困扰着建设工程投资效益管理。加强工程造价管理，就是要合理确定和有效控制工程造价，其目的不仅在于把项目投资控制在批准之内，更在于合理使用人力、物力、财力、控制固定资产投资效益。随着社会主义市场经济逐步建立和发展，工程造价管理也出现一些新情况、新问题，如何采取有效措施，使工程造价管理尽快纳入规范化、系统化、法制化轨道，已是当务之急。
一个建设项目，往往需要数百万、上千万、甚至上亿元的资金。项目建成以后能否盈利，能否达到预期效果，这是每个业主非常关心的问题。这就要求工程造价管理人员对项目从立项、可行性研究、初步设计、施工图设计直至竣工验收进行全过程跟踪，使项目投资控制贯穿于项目建设全过程投资决策、项目设计、招标、施工及竣工决算审计等五个阶段。投资决策阶段即可行性研究阶段，包括投资估算、策划；建设项目设计阶段包括方案估算、概算、施工图预算；招标阶段包括标书、标底编制、评标、定标；施工阶段包括中期进度款审核、跟踪动态控制等。
过去工程造价控制的重点一直在项目的实施阶段，而实践证明工程建设的不同阶段对投资的影响程度有很大的差异。据统计，投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度最大，其次为技术设计阶段对投资的影响，而过去所着重的施工阶段对投资的影响只有10％左右。由此可见，工程建设的决策阶段和设计阶段是决定工程造价的关键阶段，工艺、流程、方案一经确定，工程造价基本上确定了。
1 项目投资决策阶段的投资控制
1.1 项目投资决策阶段目前存在的问题
目前在项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单往往造成漏项。在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究；有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，搞“钓鱼工程”，增加了估算的不准确性。
1.2 投资决策阶段的工程造价控制
1.2.1 在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确
要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。
1.2.2 认真做好市场研究，是论证项目建设必要性的关键
市场研究就是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。包括国内外市场在项目计算期内对拟建产品的需求状况；类似项目的建设情况；国家对该产业的政策和今后发展趋势等。要做好市场研究，技术经济人员就需要掌握大量的统计数据和信息资料，并进行综合分析和处理，项目建设的必要性。
1.2.3 做好方案优化是控制工程造价的关键
据国外统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右，所以，要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上，在完成市场研究以后，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下，遵循"效益至上"的原则，进行多方案比选。这就要求设计人员必须牢固树立经济意识，克服重技术，轻经济，设计保守浪费的倾向，明确今天的投资就是企业明天的成本，技术经济人员应有专业知识，了解设计意图，熟悉工艺技术方案，和设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。通过方案优化，使工艺流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约大量资金。
1.2.4 合理确定评价价格和基准参数是做好经济效益的基础
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，计算项目范围内的效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力，以考察项目在财务上的可行性。在财务评价中，评价价格的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。目前在经济评价报告中，产品销售价格按市场价格计算，不考虑计算期内价格相对变动，这样，若产品销售价格逐年下降，那么就夸大了项目的效益，如果产品的价格是逐年上升的，就缩小了项目的效益。显然，经济评价仅用当时的市场价格来编制是不够的，这就要求评价人员针对不同项目的特点，结合市场分析、竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析，以使投资者对项目未来的效益有充分的了解和减少项目投资风险。
目前我们所使用的各行各业的基准收益率是1992年测算的，当时的银行贷款利率（长期）在14％以上，所以石油行业的基准收益率测定为12％，由于最近几年银行贷款利率一再下调，所以各行业的基准收益率也应该重新测算。这就要求项目评价人员应该根据项目实际情况，设定合适的折现率。
强化项目前期工作，规范项目投资决策，是提高投资运行质量的基础，在项目取舍上实行效益否决制，没有经济效益或经济效益差的项目，不安排建设，列入建设计划的项目，必须做可行性研究，可行性研究必须有经济效益评价，没有经济效益评价的可行性研究报告或方案不予评审，达不到经济效益标准的项目不予立项，突出项目前期工作的超前性。通过投资科学管理，提高投资经济运行质量，以保证公司全局经济效益的提高。
2 项目设计阶段
2.1 项目设计阶段目前存在的问题
当前推行限额设计尚有一定难度。一方面，长期以来人们只注重技术创新，设计人员在控制工程造价上的创新却很少得到表彰和奖励，反而要承担更多的风险，这样势必挫伤设计人员主动控制工程造价的积极性。另一方面，现行设计费收费偏低和计算方法不利于开展限额设计。实行限额设计，设计单位和设计人员势必付出更多的劳动和时间，低费率的设计收费与其所付出的劳动并不匹配；设计收费按工程投资额及相应费率计算更是与实行限额设计相矛盾。经济利益会驱使设计单位和设计人员提高工程造价，而不会主动控制和降低工程造价。鉴于此，以行政和经济手段促使设计人员主动实行限额设计，控制工程造价是今后必然趋势。
2.1.1 技术和经济的结合不够
长期以来，在工程建设领域，工程设计和投资控制工作联系不够紧密是一种普遍现象。一提到设计，大家必然想到那是设计人员的责任；一提到造价控制，想当然的是造价人员的职责。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提供条件，进行估价或预算。造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面。所以工作中既要克服片面强调节约、忽视技术，又要反对重技术、轻经济、设计保守浪费的现象。所以造价人员应该及时对项目投资进行分析比较，反馈造价信息，能动地指导设计，使设计方案在满足生产要求的前提下，节约投资。
2.1.2 设计中成本控制认识不足，影响竞争能力
设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作。另外，现行的设计收费标准是以工程造价为取费基数，对设计中造成的浪费缺乏明确标准和控制措施，不带任何经济责任，具有较明显的计划经济色彩。2001年国家建设部对设计费重新调整，但随着与国际接轨，工程设计收费方法将引入限额按比例提成的机制，使得设计单位增强为业主控制投资成本的意识。
2.1.3 造价控制环节脱节
目前基本建设项目投资管理部门都采取分段式的管理方法，与之相适应的估算、概算、预算和结算也是分段编制的。设计单位一般负责初步设计概算和施工图预算，但结算一般都不参与，造成投资控制的脱节。现在新材料、新设备不断更新，价格不断变化，定额调整滞后，对工程造价的约束力降低，预算和结算差距不断增大，如果设计单位没有机会了解实际发生的工程成本，做不到评价前阶段造价控制质量如何，缺乏信息反馈，无法进行事后分析，积累经验，在以后的工作中遇到同样的问题也就不能有所突破，不能进一步提高造价工作的质量。
当然，当前工程造价工作中还存在工程造价管理体制滞后，带有计划经济色彩，对市场经济适应性不强等等一些其他方面的不足。
2.2 项目设计阶段的工程造价控制
网易2.2.1 设计阶段没有引起足够重视，造成失误和浪费
设计阶段包括初步设计和施工图设计两个阶段，设计阶段应是全过程造价控制的重点。根据西方一些国家分析，设计费用一般只相当于建设工程全过程费用的1%以下，而这小于1%的费用对工程造价的影响程度占75%以上。然而，长期以来，建设单位普遍忽视设计阶段的造价控制，而把管理的主要精力放在工程的实施阶段，在审核施工图预算、工程造价款结算上算细帐。这样做，尽管有一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。
设计单位只注意设计产值的完成量，而忽略设计产品的经济性。
（1）出于安全考虑，尽可能采用上限的安全系数，“肥梁”、“胖柱”现象普遍存在。
（2）由于设计费是按工程造价的百分比计提，造价越高，设计单位的营业收入也越多，这显然不利于设计人员主动考虑投资的节约。
（3）违反基本建设程序和经济规律。基本建设程序是基本建设活动的客观规律。随着市场投资主体的多元化，许多业主为使项目尽快上马，不按基本建设程序和经济规律办事，任意简化和减少基本建设的程序和环节，压缩设计时间，不做项目可行性研究和初步设计，或项目可行性研究和初步设计与施工图设计一起做，甚至直接从施工图设计做起，边设计，边施工，造成投资决策失误，设计深度不深、设计重量低劣、设计更改频繁，致使工程造价无法得到控制。有些设计单位为了经济利益迎合业主故意压缩工程投资，造成项目实施后工程投资一再突破。这些违反基本建设程序和经济规律的建设项目明显存在先天不足，使得以后阶段的工程造价很难得到控制。
（4）重技术轻经济，技术与经济相脱节。在项目可行性研究和初步设计阶段，往往只注重对技术方案的论证，对经济因素考虑的较少，缺乏多方案比较和技术经济分析，造成工程投资的极大浪费。在施工图设计阶段，设计人员缺乏经济观念，设计只管技术，不管经济，甚至追求新、奇、异，造成投资失控。
例如某工程依据建设地区的概算指标、直接费、间接费取费标准、建设地区的自然条件、技术经济条件和设备材料信息价格等资料编制，工程总投资2.2亿元，而业主的审批权只有2亿元，但业主为了项目能上马，只有要求设计单位编制不超2亿元投资的初步设计，而设计单位为了自身生存，只能满足业主的要求及投资报批的需要。但工程所需的设施和设备却一样也不能少，结果造成工程刚刚开工，马上就必须修正概算。同样在施工阶段也是如此，使得建设项目的全过程投资控制变成了一句空话。
2.2.2 切实推行限额设计，推广标准设计
限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。另外，从业主的角度讲，业主的资金是有限的，他的目的是通过项目建设实现经济效益，设计的任务就是利用业主的有限资金，合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护业主的经济利益。从这个意义上讲限额设计更是业主所关心的。
设计过程中要积极推行限额设计，按照设计程序分阶段层层控制总投资，使其贯穿于可行性研究、初步设计、技术设计直到施工图设计的各个阶段，形成纵向控制；各设计阶段，按各专业进行投资分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制和纵向控制相结合。但提倡限额设计并不是单纯的追求降低造价，应该坚持科学，采用优化设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较，经济分析和效果评价，力求以最少的投入，创造最大的效益。
做好限额设计，对造价人员提出了更高的要求。技术经济人员要对概算严格控制。实现了对投资限额的控制，也就同时实现了设计规模、设计标准、工程数量等各方面的控制。
标准设计是根据共同的条件按照通用的原则编制的，是经过一定程序批准的，可供设计单位重复使用，既优质又经济。标准设计能较好地贯彻执行国家的技术经济政策，合理利用能源、资源、材料和设备，并能够缩短设计周期，加快施工进度。因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于非标设计的工程造价。
概算超估算、预算超概算、决算超预算，造成这种"三超"现象的主要原因之一就是没有实行限额设计。限额设计是控制工程造价的重要手段。由上述含义可知，限额设计是按上一阶段批准的投资（或造价）控制下一阶段的设计，而且在设计中以控制工程量为主要内容，抓住控制工程造价的核心，从而达到克服"三超"的目的。
加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容。在工程各实施阶段，设计变更更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只需修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如在采购阶段变更，不仅仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除以上费用外，已施工的工程可能要拆除，势必造成重大变更损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，使工程造价得到有效控制。
3 招投标阶段、施工阶段
3.1 招投标、施工阶段存在的问题
一些建设单位为了减少建设资金，利用"僧多粥少"这一现象，在招标工程中任意压价，导致工程造价严重失真。使得个别施工单位通过低价中标，而在施工过程中想方设法增加现场签证及技术变更，以获得额外收入，或干脆偷工减料，在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。
从整个工程的实施过程和项目投资控制看，前期准备阶段在整个建设项目中占有重要的位置，从资金使用角度看施工阶段实质才是资金发生密集流动的阶段。此阶段除施工的进展发生建设直接费用外，大量的投资资金通过施工的环节不断物化，最终形成固定资产，实现项目投资。施工阶段的问题：⑴施工单位建筑工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性和先进性；⑵材料价格管理方法落后，材料采购、储存量计算不科学，不能很好地掌握采购时机，由于建筑市场目前还比较混乱，材料采购价格失真，不法分子从中渔利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料费用失去控制。⑶在施工组织方面，多数施工企业还一直沿用老办法，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。⑷施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量或追求较高利润。
3.2 招投标阶段、施工阶段的工程造价的控制
3.2.1 做好工程造价资料的收集整理工作
要做好工程造价资料的收集这里工作，应该把它作为一项重要的基础工作来抓，建立造价资料积累制度，实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。造价人员每负责一个项目，在完成后都要及时将该项目造价资料按统一的格式录入微机管理系统，为以后类似工程提供参考信息。
工程造价资料的积累一般应包括以下具体内容：
（1）对于不同类型工程，列出他们所包含的单项工程和单位工程。
（2）工程的基本情况。
（3）各项工程的组成机构中的单项工程、单位工程的主要参数。
（4）各项工程的造价情况，即单项工程造价资料和单位工程的预算、结算和决算数据，若出现"三超"现象，则应注明分析原因，供以后参考。
（5）主要设备、材料的用量及价格。
（6）各单位工程中的主要分项工程量。
3.2.2 加强工程招投标，合理确定工程造价
一是坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；二是不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，切实防止压标或低价抢标；三是严格禁止招标人利用施工企业"找活"心切的特点，人为地要求施工企业压价让利和提出垫资施工等条件；四是标底的确定原则上应使招投标双方都有利可图，达到双赢的目的。在评标过程中，应在合理低价中标的基础上，充分考虑投标单位的社会信誉、资质情况、施工能力、设备状况、业绩等进行综合评定，以便选择一个既能降低工程造价成本，又能保证工程按质按时完成的中标单位。
3.2.3 加强施工管理，科学组织施工，严格控制工程造价
关键施工阶段控制造价的特点是可控制的周期长、控制面广、费用支付划分点多、造价是动态控制等，所以应该：
（1）制定先进合理的工程造价控制目标，定期进行工程造价实际值与目标值的比较，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保证工程造价控制目标的实现。
（2）材料价格是影响建筑产品成本的重要因素，严格控制材料价格是降低造价的有效手段。在保证材料质量的基础上，严把材料价格关，力争把材料价格控制在最低水平上。
（3）每个工程应在保证质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最合理的方案，以达到资源最佳配置和组织，从而降低工程造价。
（4）建设单位要严格控制设计变更，规范设计变更程序，对必须变更的工程要先做出工程量和造价的增减分析，经建设单位同意，设计单位审查签证，发出相应的图纸和说明后，方可发出变更通知，调整原合同确定的工程造价；若遇有重大设计变更，总造价突破原投资估算或设计总概算时，还必须报原批部门或单位批准后方可发出变更通知。
（5）加强项目总体管理避免发生索赔。
项目实施过程中要预防承包商索赔事件的发生，这也是控制工程造价的一个方面。就目前工程建设的实际情况而言，业主未能按约定提供相应的施工条件；工程进度款支付滞后；甲方随便指定分包商的施工也很普遍，指定的分包商往往延误工程或质量较差等，是承包商提出索赔的主要原因。
从实际看，承包商提出索赔的原因多种多样，但最终目的归结到费用的增加和工期的延长。而工期的延长往往伴随着工程费用的增加。因此，在项目实施过程中加强工程的总体管理，规范业主的自身行为，对于控制工程造价将起到非常重要的作用。
4 竣工结算阶段
做好施工阶段投资控制中各有关方面因素的归集整理工作，为顺利进行竣工结算准备完善条件。施工期工程造价控制属于过程控制的范围，此期间各环节控制点的工程计量、签证、变更及索赔的核定在竣工结算时需重新归集汇总。除此之外，可转化为价款责任的合同约定内容在工程竣工后均会以货币形式体现。处理好施工过程中各类费用的归集和整理，对于工程竣工结算起到事半功倍的效果。
4.1 目前存在问题
竣工结算、后评估阶段存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。
4.2 改进建议
在竣工阶段，按有关规定编制竣工结算，计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。
较先进的结算方法是在结算中按照国际惯例，采用调值公式，即在合同条款中写明双方商定的调整因素，同时明确哪几种物价可以波动，且波动到什么程度才同意调整。一般控制在合同价的正负5％左右，在该范围内变动时由承包方自己承担；在5％～20％之间，由承包方负责10％，发包方负责90％；超过20％以上时应另签合同条款。这样可以充分发挥承包方的积极性，使之最大限度地在施工中节约材料，降低成本，控制工程造价。另外注重资料归集和整理。
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关键词：城中村 城中村改造 相关研究
中图分类号：F291.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-030-02
城中村(village within the city)是一种复杂的社会经济文化现象，是我国城市化推进的必然结果，在沿海地区城市中，城中村现象表现尤为突出。城中村界定的原则基于以下四个方面：（1）位于城乡边缘带；（2）城市化过程迅速；（3）存在农村群众性自治组织；（4）行政边界完整。
一、国内城中村改造的研究
近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究，有杨柳、欧阳南江（2002）；陈尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；谭炳才、何启环（2002）；何伟（2001）；李立勋（2001）等学者，并且有向专题研究细分趋势（李俊夫，2003）。周锐波（2004）、王先文（2002）对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬（2003）对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红（2003）从二元结构理论和城市化进程角度，探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培（2004）分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾，并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念，指出应利用现有自然优势，因地制宜，采用生态方式改造，建立生态城市的总体战略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军（2005）对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴（2005）以广州石牌为例，对其成因进行了探析。于（2005）从广州城中村改造实录中，探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等（2006）从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红（2007）从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。
国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施，或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路（初步统计得出表1）。
经查阅国内几本有关城中村研究的专著，以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早，涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制，认为城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架，并运用土地资产经营理念，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。
根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量，自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富，涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上，大多数研究者认识类似，具体总结如下：（1）思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法，由血缘和地缘关系联结的村落灵魂，在其农民和农业的载体消失后，仍然会长期地“活着”。同时，城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用：集体土地变国有土地的评估，征地补偿、变更费用，整个村改造或外迁建农民公寓成本费用，农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用，改造后的原公共开支等，改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金，由谁负担或如何分担、如何筹措？这是推进改革的难点问题。（3）利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面：土地级差地租收益如何分配的问题，集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题，用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。（4）缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定，因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。（5）现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度：村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。（6）外来人口问题凸现，由于城中村的改造，村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失，在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。（7）村民的就业安置问题，对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。（8）村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质，村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。
二、国内城中村改造的研究特点
综上所述，近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点：（1）国内对于城中村的研究仍处于探索阶段，文献虽然大多集中在城中村的改造研究上，但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及，因此关于城中村表面问题（比如城中村的社会、景观特征，村中存在的不良现象等）的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题，如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。（2）在对城中村改造的研究上，文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题（房屋拆迁，多方利益分配等）和相应对策的研究，以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上，前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性，而后者的研究结果又具有极强的地域性，很难进行推广应用。（3）新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少，大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发，针对具体问题，采用传统的方法进行解决。（4）公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势，社会调查是获取真实研究资料的基础。
三、国内城中村改造的研究趋势
纵观国内学术界的研究资料，我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下：（1）系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进，国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题，今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究，以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。（2）研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中，已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想，因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中，应该综合多种学科的先进技术和方法。（3）关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中，但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进，和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中，关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。（4）外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中，关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足，以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此，在今后的研究中，必须对这个问题加以重视。
总之，国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上，在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式，应该结合目前国内对于城市发展模式的探索，因地制宜地研究对待城中村的政策法规，在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。
参考文献：
1.李俊夫.城中村改造，北京科学出版社，2004
2.张建明.广州城中村研究，广东人民出版社，2003
3.王如渊.深圳特区城中村研究，西安交通大学出版社，2004
4.汪晖.城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿，中国农村经济，2002（2）
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一、全南县城中村的现状
全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。
（一）主要特点
一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。
二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。
（二）存在问题
一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。
二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。
三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。
二、城中村改造的必要性
实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。
（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。
（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。
（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。
三、城中村改造模式探讨
在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。
（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。
（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。
（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。
（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。
四、推进城中村改造的对策与建议
对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。
（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。
（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。
（三）拓宽思路，探索模式。城中村改造是一项艰巨任务，要根据城中村不同实际确立合理的改造模式，坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。