城中村改造规划问题范文
时间：2023-12-19 17:50:48
导语：如何才能写好一篇城中村改造规划问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：X5 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0139-02
2009年8月，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）[1]，文中提到：“将“三旧”改造与农村土地整治有机的结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的广东。”
由于“城中村”存在污水管网不完善，雨污混排、居民生活污水及小企业工业废水混排等缺少水污染防治设施的现象，“城中村”带来的城市水污染问题比较严峻。为进一步推进“城中村”改造，做好环境保护工作，在规划环评阶段提出合适的水环境影响减缓措施十分必要。为此，本文结合广州棠涌村“城中村”规划环评实例，对水环境影响减缓措施进行探讨。
1 改造项目概况
棠涌村位于白云区白云新城西部延伸区控制范围内，在行政区划上属于新市街管辖。2010年棠涌村总人口9657人，总户数3806户。本次改造范围用地约117.43公顷，全部为集体用地。其中村民生活用地60.82 公顷，村经济发展用地40.31公顷，水域和其他用地16.23公顷。
改造范围内多为村民住宅和工业厂房。村民住宅与工业厂房建筑新旧混杂，布局零乱，建筑密度大，建筑间距不能满足要求，存在社会治安、消防等安全隐患。
2 改造实施方式
棠涌村的改造实施方式建议采用搬积木的改造方式。
（1）先村民住宅建设，后集体物业建设。
从改造的可操作性分析，建议先启动涉及建筑较少的地块进行改造，减少在改造期间的安置问题。通过建设商住楼，逐步搬迁、安置村民，实施搬积木式的改造。这也是村集体很愿意采取的模式。
（2）改造顺序既要保障村民安置，又要兼顾集体物业延续性为降低改造风险，各期改造尽量避免出现临迁情况，以先建后拆的方式进行村的改造建设。
3 水污染源分析
“城中村”改造规划实施后，根据用水量以及相关资料对规划区污水排放量预测，规划开发区域污水产生量约为1.59万m3/d（580.35万m3/a）。主要为规划区域居民生活废水、商业配套餐活动产生的含油废水等。
4 规划实施存在的水环境影响分析
规划范围及周边地区历史上由于缺乏必要的规划控制，城市空间布局无序，公共设施和基础设施缺乏，建设用地混乱，产业（尤其是工业）布局分散，工业、房地产项目和农村居民住宅建设随意性大，“城中村”现象严重，环境状况逐步恶化，流溪河生态保护区用地大量被蚕蚀，导致作为广州市饮用水的水质下降。同时，规划范围内目前没有完善的排水管网体系，大部分地区采用雨污合流制，直排入附近河涌或流溪河，城镇的无序发展导致污水收集率低。从排水系统上讲，存在的问题归纳起来有以下几点：
（1）规划范围及周边地区企业较多，但较分散。由于企业规模小，生产工艺相对落后，环境意识薄弱，有些废水未经处理或经处理未达标直接排入河涌，严重污染了河涌水质。
（2）城乡结合区存在较多“城中村”，城中村道路杂乱无章，基本上采用明渠（沟）排放，许多鱼塘和河涌直接成为排污沟，由于这些地区居住人口密集，水体污染严重，环境状况较为恶劣，“城中村”环境已对整个规划区及周边地区的城市发展造成障碍。
（3）规划区及周边各个镇（尤其是中心城镇）近几年人口数量增长比例逐年增加，增长幅度较大，由于污水处理设施的建设明显滞后于城镇规模的发展，各个镇现状排水体制部分尚为雨污合流，在现有道路上，采用暗道排水，污水直接排入江河，对规划区域周边水质威胁较大。
（4）规划区及周边地区地势复杂，人口密度小，污水管道系统布置难度大，污水提升泵站建设不足，投资效率较低。
5 水环境影响减缓措施探讨
5.1 配套排水设施同步规划实施
规划实施时配套污水管网和提升泵站须同步实施，并通过规划行政手段不断完善规划区内及周边地区排水系统，加快城市污水处理厂的建设进度，从根本上解决水污染的问题。要重点解决规划区内雨污合流、污水管网覆盖面不广的为突出问题。规划区实施严格的雨污分流制度。通过规划的实施，带动区域内现有雨污合流的村镇实施雨污分流改造，从而实现改造区域污水的集中处理。
5.2 带动改造现有排水设施
由于本规划的实施后，规划区域城市化进程将加速。根据以往经验，城市化进程加速过程中，城中村的市政设施落后问题将日益突出。城中村日益增加的外来人口和产业将加大污水的产生及排放量。因此，为保证改造后污水能及时排放，应加强现排水设施的改造，加大泵站及排水管网的建设。若不加以控制，将会出现排水设施不完善带来污水横流现象，对环境造成影响的同时，也会损伤居住区居民生活品质和城市总体形象。
5.3 规划区域入驻项目污水预处理措施
规划区入驻项目在可接入污水管网汇入污水处理厂集中处理的前提下，项目污水应经预处理达到《水污染物排放限值》（DB4426-2001）[2]第二时段三级标准方可排入市政污水管网。保证规划区域废水可经市政污水管网进入市政污水处理厂进行集中处理，减少污水直接排入附近河涌带来的水环境影响。
5.4 非点源水污染预防措施
由于规划区域的城市化，地面将由乡村特征转变为为城市化、工业化特征，地面硬化面积加大，造成雨水涵养量降低，地表径流增大，也将会把更多的污染物带入水体。在规划建设过程中应尽量在室外停车场，人行广场采用透水材料，大面积硬化地面的初期雨水应尽量沉淀后再排入水体。
6 结语
分析表明，随着本规划的实施，除了规划区人口及企业随之增长外，也必将带动周边区域发展，规划区域及周边逐步城市化，污水产生量将进一步增长。但是随着规划区及周边地区配套管网的建设，产生的污水由现在的污水管网配套不完善或集中式污水处理厂处理能力不足而分散排入纳污水体情况可以得到改善。同时，随着改造方案的落实，污水管网的布设，改造片区污水设施建设投入使用，排入改造区域附近河涌的废水及水污染物量将减少大，可有效避免污水直接就近排入河涌。
因此，“城中村”改造规划环评中找出存在的水环境影响问题，提出相应的水污染减缓措施，可在规划实施后改善周围水环境质量。
参考文献
篇2
一、全南县城中村的现状
全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。
（一）主要特点
一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。
二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。
（二）存在问题
一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。
二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。
三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。
二、城中村改造的必要性
实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。
（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。
（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。
（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。
三、城中村改造模式探讨
在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。
（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。
（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。
（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。
（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。
四、推进城中村改造的对策与建议
对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。
（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。
（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。
（三）拓宽思路，探索模式。城中村改造是一项艰巨任务，要根据城中村不同实际确立合理的改造模式，坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。
篇3
关键词：城中村改造；改造现状；天津市
"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。
一、天津市城中村改造现状分析
天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。
二、天津市城中村改造问题分析
天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。
1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。
2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清
城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。
3、土地利用效益低，违法违章建筑严重
城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。
1、法律法规实施力度和监察措施不强
法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。
2、农民的文化素质有待提高
在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。
四、天津市城中村改造对策分析
1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度
土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。
2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障
城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新
"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。
个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。
参考文献：
[1]郭振维.城市化进程中"城中村"问题改造研究--以天津市为例[D].天津师范大学，2006.
[2]胡明杰.城市化进程中城中村改造问题研究--以天津市西青区为例[D].天津师范大学，2012.
[3]陈柳钦.关于天津市"城中村"改造问题的几点建议[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.
[4]周森.城中村改制和改造的思路与对策[J]南方经济，2002，（2）.
[5]郭春娥，谢水木.浅谈天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.
篇4
关键词：城市化；城中村；改造；措施
引 言
具有中国特色的城市化模式创造了举世瞩目的发展成就，十分显著地提高了我国的现代化进步水平。随着社会改革的不断推进，提高城市化发展水平是当前建设、规划、管理工作者们重点研究的问题，是相关工作人员管理水平和工作能力的集中体现，城中村改造过程中的经济融合、发展结构优化都是社会重点关注问题。针对其改造过程中的各个环节进行的分析也是社会发展重要研究的领域之一，对于进一步提高城市化建设发展有着重要作用。本文结合目前一些地方城中村改造的做法和经验，针对城中村改造提出了自己的宝贵意见，仅供参考。
1 城市化进程中的城中村问题简介
城中村的出现是城市化发展进行到一定程度出现的产物，在属性特征方面兼具城镇和农村的双重特点，是中国快速城市化进程中出现的普遍现象，它不仅阻碍了城市化的发展，也在一定程度上影响城区居民水平，甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
1.1 城中村的形成过程
城中村产生于在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，多位于城市区边缘、城市近郊、工业园区、产业园区等城市规划区范围内，是围绕原有农村居住地形成的人员聚集地区，其拓展领域与当地城市化发展程度息息相关，很多区域的经济发展和基础设施业已成熟，但居住者的户籍、土地权属、经济组织和行政机构等管理要素改革却相对滞后，仍保留原农村管理体制，不能很好地适应所属城市和开发区域的发展需求。
1.2 城中村存在的主要问题
1.2.1 土地管理缺乏依据
现阶段城中村的土地性质仍未发生变化，依旧属于农村集体所有，然而随着社会的全面发展，但实际上其交通设施、商业和基础设施的完善水平已经和城市无异，其使用功能基本上等同于国有土地，其土地价值与城市国有土地相当。这种情况使得城中村土地在使用和管理方面出现了一定的分歧。
同时，随着城中村人口和经济规模的不断扩大，往往在进行城市规划和管理时，会将这部分区域列入其中，然而受限于管理组织和体制的完善性，很多城中村仍然保留着村民委员会，未能根据实际需求设立居民委员会，由村委会主导行政管理使得农村集体经济组织的管理比重增大，导致管理功能形成了交叉，职责不明。
1.2.2 人口素质偏低
人口流动性大是城中村的一大特点，而且这部分人员的组成比较复杂，个体素质区别很大，来自不同地区的群体带来了相异的价值观和行为习惯，给管理工作带来了一定的难度。另外，城中村的居民多为一些底层劳动者，从事的工作层次较低，囿于所受教育水平不高，这部分人员进取动力不足，缺乏创新竞争的动力。在行为规范和道德素质方面也同样存在着一定的不足之处，如公共卫生意识差、不遵守交通规则等，并未完成从农民到市民的社会身份的转变。
1.2.3 土地使用混乱
在区域城市经济发展的促进作用下，众多城中村的土地价值不断攀升，出现了很多“子女分家、兄弟分家、女儿回娘家落户、拆迁安置、征地安置”等不良现象，究其根本原因是处于私利的集体土地索求。有的村每户各有一个老宅基，然后每户划分一个新宅基，再加上有些村民将自留地、菜园地私自变为宅基地。
由于一户多基的客观存在，周边乡镇的一些农民，特别是在外打工多年的农民进入县城，使得私下的土地交易行为不断泛滥，出现了多种不合乎法律法规的交易行为，造成了混乱的土地交易局面。甚至部分村民联合不法开发商，在未获得许可的情况下，开发出售小产权商品房，给县房地产市场造成了严重的干扰。
1.2.4 规划缺乏统一科学性
科学合理的规划是城中村发展的首要条件，然而现阶段由于管理体制和人员组织方面的不足，使得城中村处于城市规划的边缘性，在进行监管时往往会被忽略，这使得众多城中村在建筑发展整体规划水平较低。同时，混乱的土地交易市场，使得居民私搭乱建现象极为普遍，限制着地区整体居住环境的水平提升。
1.2.5 基础设施不完善
虽然当前的城中村在基础设施建设方面有了很大的进步，但随着人员的进一步聚集又出现了新的问题。一些城中村缺乏必要的给排水系统，环保绿化工作相对滞后，环卫工作未能落到实处，存在交通和消防隐患。更为极端的地区形成了违主义精神文明建设的“黄、赌、毒”集散地，极大威胁着周边区域的社会发展和治安管理。
2 提高城中村改造水平的措施
2.1 提高政府综合管理投入
城中村的改造管理，离不开国家公共权力的支持，同时基层城镇管理人员要承担起应有的义务，坚持“公平、公正、公开”的施政原则，详细具体地考虑多方因素，协调满足各主体的利益诉求，在不损害百姓的利益的前提下，遵循市场经济规律，让参与改造单位在这一过程中获得应有的收益，激励其进一步实施合理科学的改造工程，形成良性循环。
2.2 开发前进行科学规划
城中村是随着城市经济规模不断扩大而产生的，在初期其矛盾问题并不突出，这使得当地的管理者未能给予足够的重视，没有及时解决的城中村问题诱发了众多城市化发展的“疑难杂症”，这给人们敲响了警钟。因而，在进行改造初期就应通过研究当地客观因素，在遵循相关发展规划的前提下，对城郊区、城市边缘地带等潜在城中村发展区域进行调查，了解它们的现状，将其列入城市规划管理范围，对土地使用进行严格控制，做到合理规划，绝对不能让城中村在无序的情况下任意发展。
2.3 维护村民的基本利益
城中村改造中的主要矛盾是各主体间的利益，在改造安置或补偿方面未能与村民达成一致。在城中村改造时，拆迁村民户籍将划入城市管理，令其身份变为城市居民，并给予合理的补偿，在维护其利益要按照城市居民的管理标准条例执行。
2.4 提高城中村人口素质
文化水平和道德素质同样是决定城中村改造工作进行顺利与否的重要因素。村民长时间的乡村地区聚居生活，思想观念未能与时俱进，文化技术还比较匮乏，缺少竞争进取的精神。只有转变他们陈旧的思想观念，提高他们的文化水平，培养他们特定的技能，授之以渔，才能为城中村的改造减小阻力。
3 城中村改造应注意的几个问题
3.1 深入了解村民对“城中村”的改造要求
城中村改造涉及土地与房屋，大部分村民的关注重点在于：房屋拆迁赔偿标准和经费是否能满足要求和得到确切落实；按照审批建造的住房面积是否会减少；是否一刀切都要建多层和高层，部分离城区较远的地方是否还可以建连体式农居；住房环境改变了，是否会影响基本生活；统一建多层、高层，房屋的质量和安全能否保障等等。图1为城中村改造审批规范流程：
3.2 改造办法要贴近地区实际情况
城中村改造的确定，要在对当地实际情况进行详细研究调查的基础上完成，合理的改造方式能够节约人力物力，同时也不会影响地区的社会和谐，能够更大程度上获得村民的支持，目前城中村的改造方式主要包括以下三种：
（1）维持现状，局部整治。针对一些规划建造较为整齐的区域，可在其原有基础设施建设的基础上，对不足之处进行整改，将其列入城市整体规划要求，因地制宜，结合实际开展城中村改造工作。
（2）全部拆除，集体改造。在未进行整齐规划中心城区，由于这些零乱建筑、较差的基础设施以及脏乱差的环境，使得其利用空间较少，可进行整体拆除，全部改造。
（3）延续发展，局部改造。对离中心区较远的一些城中村，因与主城区有一定距离，可通过政策引导，综合整治和市场调节的方式，分期分批进行改造。
3.3 城中村改造规划要体现整体性
在以往的城市发展过程中，由于忽略了问题的严重性，城中村现象的过度泛滥引起了严重的社会问题。随着城市化进程的加快，将会有更多的城中村产生。为了吸取以往的教训，改变推进城市化产生城中村，通过改造城中村，来进行推进城市化的恶性循环，必须坚持在进行城中村改造的同时，加强对城边村和城外村的控制，为高起点推进城市化打下良好的基础。
4 结 语
在我国社会经济全面发展的时代背景下，以点带面城市化发展模式，使得城乡结合部的发展有了很大的改观。那些原来紧挨着城市的那些农村全部或大部分耕地被用作城市建设，出现了城中村现象。城中村在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐，游离于现代城市管理之外，居民生活水平低下，这是农村村落在城市化进程中，耕地被征用后农民转为居民，却仍然在原村落居住现象导致的一系列问题，针对这些问题进行的研究对促进城市化发展有着重要意义。
参考文献
[1]陈柳钦.我国城市化进程中的城中村现象及其改造[J].管理学刊.2010（06）.
[2]徐国玲.我国城市化进程中的城中村问题[J].经济与社会发展.2008（05）.
篇5
目前，对城中村的概念，还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区；有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村的特征，没有全面地揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。
所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
二、“城中村”的成因分析
“城中村”作为城市的一个独特现象，其产生的原因是多方面的，主要有以下四个因素：
1、特有的城乡二元管理体制。在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向
二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。其中，尤以农村土地集体所有制和宅基地政策为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头，形成城中村的重要制度条件。
2、“不彻底”的城市化政策。在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，政府对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加政府短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。由于征地时序不
一、自留用地分布零乱以及政府规划滞后及监管措施不到位，大片稠密、杂乱、低矮的“城中村”就不可避免地出现了。
3、不断膨胀的“地下经济”。所谓地下经济，即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势，城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。加之基于土地集体所有制而导致的管理“失灵”，许多在城市管理中被排斥和打击的经济活动纷纷汇聚到城中村当中，以出租屋为“据点”，不断扩大其规模，也成为村民经济收益的一个重要来源。这样，在巨大共同利益的驱动下，“地下经济”为城中村带来了丰厚租金，城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。
4、规划滞后及对农村违法批地批建的纵容与默许。在城市化过程中，规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况，因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制；而当混乱情况出现后，又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。纵容了城中村的违法批建行为，导致村落建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。
可见，城中村问题是我国传统体制性因素和各地政策性因素综合作用的结果，是我国农村城市化进程中出现的一种独特现象，集中反映了我国城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，反映了我国城市化进程的不彻底性。因此，城中村的演变与改造，是城市化向纵深发展或向高级阶段推进的结果，是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势，其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化”。
三、“城中村”存在的问题
“城中村”作为城市化中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应当在城市社区管理体制下运行；另一方面它属于农村社区，在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在、共同发挥作用，构成了其“边缘社区”的特征。在人口构成上，由于村民、市民和流动人口（暂住人口）的混合构成，形成了界限分明的社会群体，不仅不同的社会地位使其出现了社会分层现象，而且高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业不同等原因，又造成了社会群体细分现象，出现了不同的“亚群体”。如以职业划分的垃圾村、网吧村、民工村、村等等。
“城中村”这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：
1、城市规划滞后，建筑密度太大。有的“城中村”建筑密度达到70%，甚至达到90%，形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特风景。
2、村民居住环境差。由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌普遍较差。
3、用地管理混乱。“城中村”居住用地、工业用地、商业用地相互交织，宅基地、集体用地管理与建设混乱，违法违章建筑相当集中，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，造成土地资源的严重浪费。
4、基础设施不完善。“城中村”的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套，各种管道、电线杂乱无章，排水排污不畅、内涝时有发生、垃圾成灾，卫生死角多，并且缺乏公共绿地与体育等设施。
5、消防隐患严重。“城中村”内街巷狭窄弯曲。消防通道严重不足或堵塞，道路又往往被店铺挤占，造成消防车难以进入。
6、不正之风盛行。制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出，对正常的市场生产经营秩序冲击严重。
7、治安形势严峻。“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂，甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子，流动人口成为主要犯罪群体，造成犯罪率迅速上升。同时各种以外来人口为主体的“三倍女”、“买”充斥其间，严重污染了社会环境。
四、“城中村”改造的对策措施
“城中村”问题是一个复杂的社会问题，不是单纯地把“城中村”村民的户籍从农业户口转为城市居民户口，而是事关城市化进程、“城中村”农民切身利益和社会稳定大局。按照城市功能统一规划，对“城中村”进行彻底改造，使之尽快融入城市成为许多地方城市建设的重点工作。笔者认为，“城中村”改造应做好以下四个方面的工作：
1、以规划为龙头，加强土地规划、利用管理。规划是改造建设的龙头，要以城市总体规划，总体设计为基础，把“城中村”纳入城市规划管理之中，加大城市规划宣传力度。要利用电视、广播等媒体，张贴城中村规划图，召开村小组会、村民代表会、村民大会等多种形式，广泛宣传城中村改造的重大意义及城中村改造的方案、政策、规划等内容，做到家喻户晓、人人皆知，强化村民自觉改造意识，为城中村改造营造良好的舆论氛围，使市民(包括“城中村”农民)支持城市规划和城市建设。“城中村是城市的一部分，其规划设计理应按照城市总体规划和城市设计的要求进行，科学地编制城中村改造总体规划，同时要保障规划的效果和质量。
2、“城中村”居民住房改造的统一化和产权的明确化。“城中村”的住房必须按城市规划统一改造，但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户，随意安置到城效交通不便的边远地区，应尽可能就近建造农民公寓进行安置。否则，由于安置地点过远，新区设施不配套，容易引起各种各样的矛盾，造成村民与政府的对立。“农民公寓”建造中的资金短缺问题，除村民拆旧房所获补偿外，其余的可采取多元化的形式解决。
3、妥善解决“城中村”居民的就业和出路。“城中村”居民的就业，必须突破货币安置和招工安置的旧框框，实施开发性安置。开发性安置，是通过开放性项目的建设，来解决“城中村”村民的生产和生活出路。这种安置方式，将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费，通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本，使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业，它兼顾了村民就业和长远的生活保障，能够弥补货币安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑，使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。
4、妥善解决“城中村”村民的养老保障问题。可以参照国外和国内发达地区的经验，建立面向“城中村”转籍农民的养老保障体系，彻底解决他们的后顾之忧。其具体做法是，通过村级集体经济提取部分土地补偿金和村办企业收入，用作养老保险基金，将该养老保险基金交给实力和信誉具佳的商业保险公司托管。商业保险公司为每个村民建立个人账户，该账户所有权归村民自己所有。村民达到规定年龄后，由保险公司负责养老金的给付，提倡以年金方式领取。
结语
总之，对“城中村”改造，是城市建设的需要，是社会发展的必然。总结目前城中村改造的做法，要特别注意防止将城中村改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视城中村社会形态的改造。有的地方城中村改造仅仅实现了统建，改变了一户一栋的建筑模式，但社区的封闭性仍然没有改变，依然是过去那个村，依然是过去那些村民，依然是一户村民拥有多套出租屋，租住房屋的依然是原来那些人。其结果是，房屋变漂亮了，基础设施也完善了，但居住结构和社会结构依然未变，社会面貌和社会问题可能依然如故。
篇6
一、“城中村”现状
城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是建设和长远发展的一个根本性措施。
二、“城中村”改造面临的问题
（一）拆迁补偿问题
1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。
2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。
（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。
（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。
（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。
三、“城中村”改造的几点建议
（一）政府主导，做好拆迁补偿。
1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。
2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。
（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。
针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：
1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。
2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。
3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。
（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。
篇7
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间(大多是违章建筑)，平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
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Abstract:With the urbanization of china, “the village inside city” is becoming a normal phenomenon. Currently，with building civil city and ecological city, governments at all levels are remedying “the village inside city” strongly. We remind that in the process，in one hand, we must hold on the guiding principles of Marxism, not only protect mass’s benefits, but also make the remedy based on it; in the other hand ,hold on the guiding principles of the scientific outlook on development, not only reflect integration but also people-oriented.
关键词：“城中村”改造 马克思级差地租理论 科学发展观
Key words:the remedy of “the village inside city”; hierarchical rent of Marxism; scientific outlook on development
作者简介：牛宏艳 性别：女 出生年：1986年 籍贯：河北保定 学位：硕士研究生 单位：南开大学教育学院 研究方向：基本原理（地租理论与土地问题）
“城中村”即存在于城市中的村庄，有的学者认为是指位于城市规划范围内或城乡结合部，没有农用地或有少量农用地，居民生活方式已经非农化的村落。 “城中村”是由于城市的快速发展导致的直接后果。在城市化过程中，由于农民宅基地的拆迁费要高于耕地，所以政府或开发商绕过宅基地而占有成本较低的农用耕地，日积月累，便形成了一块块农村住宅夹在城市中间这种特殊的现象。
一、“城中村”改造普遍存在的问题
“城中村”具有既不同于城市又不同于真正农村的特殊性，这就使其在城市改造中存在许多难以解决的问题。
首先，形成“钉子户”现象。“城中村”往往寸土寸金，许多村民为以地生财，就在原有住宅基础上将房子扩展或建成多层用于出租，单收租金就是一笔不小的财富，当城市建设绕不开这些农民土地及其建筑时，就极易形成农民要求过分的高补偿，演化为城市建设和公共事业发展不易协调的严重阻碍。
其次，形成格格不入的“疤痕”现象。城市建设是纳入统一规划和科学布局的，而且城市的建设风格也是通过设计院等专家学者们经过研究设计的，是现代文明发展的结晶之一。“城中村”的建筑是历史遗留或者是文化水平不高的农民根据财力、效益、环境、邻里格调等形成的，没有统一的和科学的规划，因此与周边的城市建筑反差极大，犹如健康肌肤上的疤痕，影响城市景观和外在形象。
再次，形成“犯罪”高发区和环境脏、乱、差难于治理的“高地”。大量外来务工人员和流动的社会闲散人员往往最初落脚在这些地方，因为这些地方能租到廉价的住房，又是社会治安管理的交叉区，有进行废品收购和小本经营的场所，所以对于治安管理、流动人口管理、环境治理、产品造假和违法经营管理等提出挑战。
二、“城中村”改造必须遵循的两个基本原则
一是以马克思地租理论为基本原则的“城中村”改造
“城中村”改造，首先遇到的就是农民利益补偿问题。因为改造过程会与农民的宅基地或已建房屋就拆迁或者异地安置问题发生资产方面谈判，包括资产转换的方式和补偿标准等，牵涉到利益问题往往最难解决。在有些地区，“城中村”长期不能改造，很多就是这方面的原因令具体部门“头痛”。当国家、集体和个人利益发生矛盾，实际中并不像理论上个人必须从服国家或集体利益那样简单，相反有时会出现国家服从集体、集体要服从个人利益情况，出现利益“僵持”现象，造成改造迟迟不能进行的局面。
可见，要进行“城中村”改造，解决好国家、集体、个人之间的利益关系是关键。那么，怎样解决这个问题呢？我们认为必须依据的级差地租理论来解决这个问题，才比较科学可行。根据马克思地租理论，土地所有权本身产生地租，绝对地租就是由于对土地所有权的垄断而产生的地租。级差地租是由于对土地经营权的垄断而产生的地租。级差地租是指优等和中等地的个别生产价格与劣等地的一般生产价格之间的差额。级差地租由于形成的条件不同又分为两种形态，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而产生的级差地租；级差地租Ⅱ是由于集约化经营所产生的超额利润，即由于在同一块土地上连续追加投资的资本生产率不同而产生的级差地租。在对“城中村”土地进行改造时要坚持以地租理论为基本原则。
首先，补偿前，把土地价值显化，制定补偿措施。依据地租理论，制定补偿费用，对农民进行合理补偿。村集体凭借对土地的所有权，享有对“城中村”宅基地的绝对地租和级差地租Ⅰ的补偿。村民凭借对土地的使用权享有由于其在土地上进行的投资而形成的级差地租Ⅱ的补偿。补偿后转变土地的所有权，将“城中村”的集体土地全部统一转为国有性质。村民宅基地转变为国有房地产后，政府把营收的土地收益大部分返还集体。就是说，明确土地的集体所有制和农民占有权、支配权、使用权的实际，严格按照级差地租理论中各部分的补偿划分，不仅有比较充分的理论依据，而且补偿也会比较合理。
其次，补偿中，思考存在的两大问题。一是有些地方政府成为最大收益者，他们征地进行改造“城中村”的积极性特别的高。这种收益体现为管理权和决策权的收益，于法于理都不相符；而且在实际操作中，往往转包给中介机构或者工程公司，这些企业在农民的土地上也要大捞一把，在加价转让土地中土地改造成本大大增加。二是农民得到的补偿不能维持长久生计和可持续发展，“失地与失业”相伴随，或者表面看农民得到一笔不小的补偿，但是由此就在今后的现展中没有增加福祉可期待性，了断了本地发展再获利益的关系和希望，形成实质农民在“城中村”改造中“吃亏”问题。不能让农民吃亏，就不仅要考虑土地的商业升值空间，也要考虑农民的长远生计和就业出路等问题，包括社会保障和医疗体制的方面。所以，通过以级差地租理论作为补偿依据，能较好地解决补偿标准科学、减少集体土地利益流失、实现农民利益的可持续受惠。
再次，补偿后，提高土地利用率和价值。置换后的土地一部分用于服务卫生、环境绿化、公共设施的建设，剩余土地以招标、拍卖、挂牌的方式出让。根据土地不同的地理位置，采用招标方式，政府收取土地出让金。土地出让金中包括绝对地租和级差地租Ⅰ。土地用途改为工业、房地产、旅游等的，政府收取较多的出让金，大部分用于“城中村”的改造；土地用途改为农村新换的住宅，给予办理房屋所有权证书，明确可以继承但不可以转让；对已改造的“城中村”若再发生违法占地行为的，政府坚决予以查处，加强执法的力度。总之，运用级差地租理论，要把这块生于斯长于斯的农民利益落在实处，在他们失去土地的依托之后，真正把他们“送进”现代都市，成为标准市民的一员并融入现代生活方式之中。
二是以科学发展观为基本指导原则的“城中村”改造
“城中村”改造的第二个基本指导原则就是以科学发展观为指导。从目前改造的实践过程和先期改造的主要经验来看，该改造中缺乏长远规划、统筹兼顾、合理布局，工程反复进行和不协调的问题较多，问题集中在对科学发展观的认识不够上面。要以科学发展观为基本指导原则，我们认为关键是坚持以下三点。
首先，改造思路要科学。各地在实践中都有一些值得借鉴和继续探讨的好经验。如昆明市就采取强化土地征收过程中社保基金的征收，原农村集体征地补偿款预留部分用于解决原村民的社会保障问题，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与昆明市医疗和养老保险，享受城市居民的最低生活保障。济南的做法是，“城中村”改造，除了改善城中村居民的居住条件外，还合理利用了城市有限而珍贵的土地资源。在增量土地开发有限的情况下，更多的是对存量土地进行开发和利用，分清楚哪些配套设施由相关开发商来进行建设和管理，哪些又由政府来进行。广州市的思路是，“城中村”改制后，农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，凡是能给村民利益的，都要毫无保留地一次性给到位，让村民实实在在地感觉到改造比不改造好。海口市的思路是，“城中村”的改造坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设等，结合本地特色及环境区位进行改造。太原市的思路是，“城中村”改造坚持建新和拆旧相结合的原则，实行建一片、拆一片的滚动式改造。新建住宅必须优先保证本村村民安置，对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。郑州市“城中村”改造的思路是，通过省国土资源局把城中村集体土地全部变成国有土地，但土地使用权不改变，仍是村民集体组织，由全体村民参股成立股份公司经营，在此基础上进行改造。总之， “城中村”改造，必须集中科学发展的经验和思路。
其次，改造目标要科学。充分体现城乡统筹和全面协调的原则，让现代文明的光芒照亮“城中村”，使这部分农民融入到城市文明的生活方式之中，共同进入小康社会。要做好城市规划，“城中村”的改造要具有前瞻性，从城市的整体层面考虑，科学规划城市的建设用地、基础设施用地，确定城市的发展水平和城市的可容性，增强政府经营土地的计划性。让政府在宏观层面做到对土地的指导性、引领性。对城市市区、“城中村”的改造要有明确的计划和目标，改造的目标一方面使城市规划更加合理，城市整洁有序、环境优美；另一方面，实现农民从居住方式、生产生活方式和心理的全体转变，使农民真正融入现代文明。改造的另外一个目标还要控制新的“城中村”的再生。
再次，改造方式要科学。充分体现可持续发展的原则，体现创新思路和创新体制，让改造完成之后的“城中村”经得起时间的考验，不留任何的遗憾和“尾巴”。“城中村”改造通过政府宏观调控与市场调节结合的运作方式，结合新农村建设的方式。政府坚持做到有所为有所不为，政府制定相关政策，对改造起到政策引导作用。政府一方面要与房地产商合作增大廉租房的供应量，缓解房地产的供不应求关系；另一方面，政府要加强对城中村私房出租的监管与整顿，加强对城中村违法建筑的执法力度。政府可以适当缩放其他土地的供应量，让“城中村”土地价值得到提升，就会有大量开发商看好城中村土地的利用价值，那么“城中村”土地用于工业、房地产等商业用途的收取较高的土地出让金，用于平衡“城中村”改造资金的不足。改造后将农业地租上升为城市地租，将“城中村”土地地租与城市地租调和，纳入正常的竞争轨道，使整个城市的地租分布有序。这样政府对城市的管理更有计划性，有利于城市的可持续发展。
“城中村”改造后，实现了三个方面的转变。变“村”为“区”,变农村户口为城市户口，变集体土地为国有土地。相继就会进一步改变了城中村的环境卫生面貌，改变了农村孩子教育不公平的问题，改变了农村土地规划不合理的问题。真正体现了以人为本和可持续发展的思路。城市化是历史发展的必然，城市化的过程是痛苦的，但结果往往是值得憧憬的，城市化的初衷和结果都是希望农民能从中获得真正的利益。
参考文献：
[1] 马克思恩格斯全集第46卷[M].北京:人民出版社,2003:731-772.
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【论文摘要随着城市化进程的加快，城中村已经成为我国城市质量提高过程中急待解决的关键新问题之一，其改造难度越来越大，改造成本也越来越高，已经成为专家学者关注的热点新问题之一。文章从经济视角阐述了城中村拆迁改造中存在的新问题，并以武汉市城中村拆迁改造为例提出相应的策略办法。
一、城中村及存在的经济新问题
改革开放以来，我国生产力水平大大提高，经济基础日益增强，城市化进程也在不断加速。在城市快速发展的过程中，城市建设用地急剧扩张，一些距离城市较近的村庄被纳入城市建设用地内，形成了所谓的城中村。由于各种制度原因，城中村因其存在的各种经济新问题成为城市发展的障碍。
1、较少有相应的集体企业等经济增长点
城中村居民主要靠出租房屋获取租金、征地补贴、城中村拆迁改造补偿费用等维持日常生活开支。因此，城中村房屋出租成为村民收入的主要来源之一，城中村的违章建筑物极大的影响了城市形象，阻碍了城市化发展的道路。
2、城中村土地利用率低，缺乏规划
城中村的违章建筑多，结构复杂，市政管网、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏统一规划或规划执行力度不到位、管理不规范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地资产流失、拆迁改造成本增加。城中村土地利用率和产出率低下主要表现为房屋建筑占地面积大，建筑风格和城市规划不够衔接，呈现出城市景观和农村村落景观共存的现象。
3、城中村房地产二级市场活跃
城中村土地区位条件相对优越，土地产权属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场非凡活跃（例如，小产权房的买卖交易等），导致由于城市规划实施和基础设施条件改善而使土地升值的部分国有土地资产严重流失。
另外城中村建筑在拆迁改造过程中不仅造成建筑材料资源的严重浪费，而且还大大增加拆迁改造的补偿费用，增加拆迁改造成本，使国家整体利益损失严重。因此，经济视角的城中村改造越早越好，否则成本将更高，代价将更大，国家资产的损失将更惨重。
二、武汉市城中村改造目前状况
1、武汉市城中村
根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。2004年底武汉市开始城中村的综合改造工作，根据实际拥有耕地目前状况，武汉市将全市城中村分为三类摘要：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。并确定了首批进行综合改造的16个试点村，A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造；C类村以统征储备的方式改造。在先行试点并借鉴其他城市改造经验的基础之上，武汉市探索出了一条城中村改造的新路子。
2、武汉市城中村改造实践
（1）创新理念，转变政府职能。城中村的形成是一个历史过程，实际是城市发展中多重原因造成政府职能缺失的历史欠账。进行城中村综合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府责任和使命，更是坚持城市科学、持续、协调发展理念的具体体现。在武汉市城中村的改造过程中政府开始转变观念，结合城市发展、土地整合、变城中村“二元”结构为“一元”结构的需要，从实现大规划的需要出发，制定相关政策并采取相应办法来保障武汉市城中村改造实践的进行。武汉市政府在改造工作中的角色定位在资金调配上可见一斑，武汉市政府在综合改造城中村中不仅没有经济利益的诉求，而且承担了巨额补贴，在城中村居民的就业安安置以及社保方面承担了无限责任。
（2）目标明确，循序渐进。武汉市出台城中村综合改造政策，确定了“五个转变”的目标摘要：村民边居民、村委会变社区、村集体经济变企业集团、农民变股民、集体土地变国有土地。按照“两步走”的思路，先改制，后改建；先试点，后全面。通过股份制改造，将村集体经济组织依法改制为符合现代企业制度要求的经济实体；进行清产核资和资产评估，清理登记好债权债务，资产评估结果经村民会议认可，并报上级部门确认；对村集体经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。在此基础上，着手城中村改建。改建须符合城市总体规划和产业发展要求，规划编制、建设管理的各项标准和控制指标，按城市规划、管理标准执行。
（3）引进市场化道路，推动城中村改造。土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让，有效的避免政府低估地价以及房地产商和村之间进行“幕后交易”的可能。武汉市城中村综合改造政策规定摘要：“开发用地和还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍”。这样一方面是让有开发资质的村集体经济组织在争取自行改造的竞争中处于有利地位；另一方面则可以给前期进入的开发商以适当补偿。为避免基础设施配套资金无法落实，规定土地出让金、增值收益的60％划转给城中村所在的区财政专户储存，专用于城中村综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40％由市政府统筹用于城中村市政基础设施配套建设。
三、有关武汉市城中村改造的建议
1、进一步建立健全地方法律法规
武汉市城中村改造涉及范围广，各村层次参差不齐，改造起来难有统一的标准。基于城中村改造工作的政策性，假如没有相应的法律法规作为指导，会因为管理人员的素质差距、管理模式的不一致使得改造混乱不堪，并且可能会有的人利用手中的权利，损害集体和村民的利益。政府应该根据武汉市的实际情况制定相应的法律法规来指导城中村的改造，严格控制操作程序，强化协调服务和加强监管。
2、妥善解决就业、社会保障等配套制度布置
城中村失地村民的就业和社会保障新问题的解决是城中村改造的内在要求。应该采取各种办法，大力促进失地农民再就业。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用发展都市农业的办法，发展现代化农业、养殖业。及早培育经济增长点，为村民丰衣足食创造条件，为农村城市化奠定良好基础。改造后的城中村的村民理应享受城市居民同等的养老保险、医疗保险和失业保险等社会保障待遇，应设计一个和城市居民相对接近、便于以后和城镇社保体系相衔接的操作方案，先养老保险，后医疗保险和失业保险，因地制宜、循序渐进。
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[关健词]城市建设 城中村改造 劳动力安置
随着城市化、工业化进程的加快，全国许多城市的城中村改造工作都轰轰烈烈的开展起来，特别是郑州，由于其特殊的地理位置和广阔的发展前景，更是在改造工作方面大胆尝试创新，在这一过程中，城中村劳动力现状和城市发展规划必然产生矛盾，有待于进一步的优化解决。
一、大郑州建设下的城中村现状
（一）城中村改造的必要性
建设大郑州的目标是2020年以前，把郑州建成真正的区域性中心城市，全国重要的商贸城市，全国重要的枢纽城市，郑州要成为先进制造业基地、现代服务业中心、现代农业示范带；城镇化水平达70％左右，市区人口500万左右，发展以郑州为中心的中原城市群经济隆起带。
伴随着大规模城市扩建而造成的城市化，工业化的快速推进，原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地性质、建筑格局、社会管理和居民生活方式等仍保留传统农村特征，我们将它统称为城中村。
这些城中村的大量存在，已严重制约城市化进程和城乡协调发展，主要体现在以下三个方面：一是土地和空间资源利用粗放，影响城市功能拓展。二是村落内部规划建设落后，环境和安全问题严重。三是管理服务体系不完善，影响居民生活质量，因此，对于改造是必然的。
（二）城中村劳动力现状
自郑州开始大规模扩建起，城中村的改造大概分为两个阶段，一是从2003年到2007年6月份，第二阶段是从2007年6月份到《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》文件的出台。郑州市目前在建成区范围之内，有行政村106个，有自然村174个，将会有143个城中村被纳入到改造过程中来，其改造在共计70平方公里土地上将会涉及到常住村民30万人，以及100万～150万的进城务工流动人口。
常住人口，外来务工人员。这两个在改造过程中最重要的利益相关者，如何解决和安置好这些劳动力，同样也关乎到这个郑州的城市化进程和发展过程中的稳定大局。
二、城中村改造过程中劳动力转移出现的问题
（一）村内常住人口
由于历史因素，“城中村”是伴随着我国城市化进程的加快?,对城市周围农村征地扩大等因素而形成的特殊社区,之所以特殊,就在于“城中村”既与现代城市相区别,又不同于传统的村落,它兼有城乡社区的部分要素。大多数村民失去土地,成为失地农民,而不再是传统的以种植业为生产方式的农民。同时,失地农民的职业结构也开始多元化。而在就业过程中，人口素质较低，成为一个突出的特点。
其次，村民就业安置问题上，城中村的村民一般希望能就地安置，但考虑到城市总体规划，部分村民得不到就地安置，随着城市规模的扩大，安置地块越来越郊区化。在村民就业问题上，村改居后,城市边缘的农村失去最后的土地，生活出路、就业成为失地农民的最大担忧。如何实现失地农民的就业方式从务农到务工的转变,是农民市民化的关键。否则就会出现每征一批地,就新增一批失业农民的情况,造成失地农民生活贫困化、生活无着落,影响社会的安定,增加政府的财政负担。
（二）城中村外来务工人口面对的问题
随着城中村改造工程轰轰烈烈的展开，自然必不可免的要影响到另一个重要群体，即外来务工人员，这其中也包括大量的散商户。这个群体工资收入低，买不起商品房，如果城中村改造后，他们又得不到合理的安置，这批人中就会有很大一部分被迫离开，赶走了潜在的劳动力和商户，那么不但郑州市民的生活受到了影响，对郑州市经济的发展也是个损失。如今，在郑州市的郊区正在进行着一场城中村建设的风暴，大量在城市内环没有栖身之所的外来务工人员纷纷涌向这些村庄，逐渐形成新的城中村，在这里，他们依然享受不到应有的人居环境，形成一种恶性循环。
三、针对城中村劳动力就业安置的对策建议
（一）城中村原住民的就业安置
“城中村”的地理优势，形成了一大批靠吃征地费、出租房屋为生的食利阶层。现在实行“城中村”改造，他们就丧失了生存基础。要确保其自食其力，充分就业就成了一个难题。以往征地“农转非”人员安置无非是两种，即货币安置和招工安置。货币安置，一来政府本来财政负担沉重，二来补偿标准过低，“农转非”人员无法维持生计，容易引发各种矛盾。招工安置则由于“城中村”农民文化素质和技能低下而无法满足用工单位的要求，加上目前招工制度的市场化改革，朝着劳动力竞争上岗、能上能下的方向发展。应该说，上述两种模式对于数目较大的城中村村民的安置都是不恰当的。要由政府组织一个统一机构进行指导、协调工作，进行开发式安置。
1. 在安排开发性安置用地时，要统筹兼顾，相对集中使用，成片开发。资金方面可以考虑向社会融资、向银行借贷或吸引外资合作开发；在地段安排上，政府应优先考虑选择在便于安排第三产业的地方进行开发性安置项目的投资；在投资项目安排上，可选择交易市场、商场、写字楼等预期盈利较好的项目进行开发。这样，既能安置部分村民，又能取得较好的预期收益。
2.拓宽就业渠道，多种方式安置失业农民。
（1）把失地农民纳入城镇就业统筹规划,建立城乡一体的失业登记制度。对失地农民进行登记造册,建档立卡,详细地了解每个人的就业和培训意向,建立以政府为主导的多元化资金投入体制，主要从政府和社会获得资金，从市场获得少部分收入，积极鼓励和支持社会力量，组织进行村民职业技术教育，有针对性地提供培训、就业服务。(2)建立城乡统一的就业服务体系,充分利用市、区、街、居四级劳动就业服务网络,优先为征地劳动力提供就业服务。引导各类职业介绍机构和劳务中介组织积极向失地农民提供就业信息,介绍失地农民就业、组织外出务工和劳务派遣。(3)给予优惠政策。创造有利条件,鼓励失地农民从事个体私营经济或民营经济,给从事个体私营和民营经济的村民提供一定的启动、扶持资金,在法律法规允许的范围内减免一定的税收。(4)从被征土地中拿出少量建设用地,留给被征地村集体经济发展二三产业,为失地农民创造就业岗位。
3.对原村民的社会保障问题。由于以往我国社会保障的城乡二元化制度,农村居民的社会保障主要依靠土地保障、家庭保障、村集体保障。村改居后,土地完全丧失,失地农民面临着城乡社会保障的断裂。村民变成城市居民后，应在就业、社保上将得到一系列优惠。凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。改造后的“城中村”居民将纳入城镇社会保障范围，困难群体将享受与城市市民相同的社会保障。
（二）针对外来务工人员的安置
据最新统计数字显示，郑州市区的常住人口为309万人，暂住人口总数估计实际在120万人以上，这样算起来，市区平均每3人中就有一人系暂住人员。郑州供暂住人员居住的出租屋，大部分集中在城中村。他们为城市经济的发展做出了巨大的贡献，然而随之而来的城中村改造，他们将何去何从，关系到城市建设的稳定。1.在城中村改造工作中要高度重视困难群体的住房问题
外来务工人员、来郑大中专毕业生是城市的重要建设者，为他们提供经济、适用的住房房源，是各级政府的重要职责，也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。城中村曾经为外来务工人员、来郑大中专毕业生和城市困难群体提供了租住房源，在城中村改造中和改造后不能让这部分群体流离失所。要强化政府职能，加快社会保障性住房的建设。一是鼓励各区政府和市公共住宅集团，在三环附近和城市郊区大量建设廉租房，市政府在土地、收费等方面给予优惠政策。二是城中村开发用房中，也要大量规划小户型房屋，方便留郑大中专毕业生、高收入农民工等群体购买。三是对城中村和城市郊区违法建设查处中，对符合规划、可以保留的房屋，政府依法没收后，廉租房，对农民工等特殊群体出租。
2. 考虑到高昂的改造成本，城中村出租屋本身仍存在相当的利用价值；以及由“拆建”城中村导致城市廉租屋大量减少与面临的巨大外来人口的居住需求之间的矛盾，城中村应当适度的保留和继续利用。毕竟保障性住房的建设与现有的外来务工人员住房需求仍是问题症结所在。应对城中村的建设实行，有批次，有梯度的进行，而避免将城中村改造等同于硬性“拆除”的误区。
四、对城中村改造与劳动力安置之间关系的思考
在城中村这个特殊的人口环境中，原住村民是它历史发展的基石，同时他所吸纳的大量外来进城务工人员也是郑州市经济和社会发展，那么他们的人居环境，他们的工作环境，要首先要值得考虑，并且要切实地加以保证。坚持以人为本，首先要体现在这两部分人群。
第一，城中村改造要与调节劳动力流动和产业结构合理化结合起来。一方面，要充分考虑到城中村改造对外来劳动力，进而对本市劳动力市场的影响。政府要加强流动人口的规划，将其纳入城市规划和城镇经济发展规划之中。要把流动人口的吸收和管理与城市的产业结构、投资结构的调整协调起来，把流动人口纳入城市规划、基础设施规划之中，流动人口的增长速度要与基础设施的发展速度相适应。另一方面，则有意识地通过城中村改造实现对劳动力市场的引导和调控，促进产业的合理布局、人口结构升级和社会资源的合理调配。
第二，我们城中村改造一定要纳入到城市的总体的城市化的进程当中去考虑。不能就城中村来说城中村，城中村的改造首先是需要坚持以人为本，使城中村村民以及外来务工人员无论是人居环境上，或者是在今后的经济发展过程中，都应该比原先更好。对城中村经济的改造必须考虑到对这二者的改造和重塑，提高城中村经济的市场应变能力或运行效率，并使原村民实现“人”的现代化、城市化，真正参与到社会分工中来。通过物质形态、经济形态的城市化、社会管理形态的城市化，最终实现人的城市化。
参考文献：
[1]周新宏．城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析．2007复旦大学博士论文．
[2]崔晓黎．解决农民工居住与城中村改造问题的途径．调研世界，2006，（2）．