城中村改造市场分析范文

导语：如何才能写好一篇城中村改造市场分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】三旧改造；城中村；旧城镇；旧厂房

广州市围绕建设国家中心城市的要求，坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，强化规划引导功能，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进广州市“三旧”改造工作。

此外，广州市科学统筹改造计划，完善改造政策措施，在市权限范围内出台财税扶持激励政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面：

（一）城中村改造经验

广州市在城中村试点和后期改造中取得了良好的成效，其经验总结如下：

1、滚动式推进。从多数村拟定的改造方案看，利用若干周转地块为杠杆、采用滚动迁建、局部置换的方式逐步抽疏和更新旧村并使之趋向城市规划标准是目前各试点村改造的一般做法，这一方面是由试点村采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

2、“回迁本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有强烈的“眷恋故土”意识，始终不愿离开旧村，并要求在改造中保留具有精神象征意义的历史见证物。村民不愿舍弃故土，其原因主要有三个：一是经济上划算，政府以赎买方式补偿款一般低于自己在地价及出让金全免的土地上新建公寓后的房屋市价减去建筑成本；二是城中村土地多位于黄金地段，回迁旧村，依托所配套的商业设施，可持续地获得土地升值的收益，而政府赎买的补偿则是一次性买断的；三是可保持邻里感和原有的社会人际网络。

3、结合市政设施项目来启动城中村改造。各村改造方案均体现了这一点，这有利于排除改造初期部分村民的阻力，并获得一部分来自政府的资金补偿，从而减轻首期资金投入的压力，降低改造成本。例如，猎德村的改造方案就强调先启动位于村内的两条市政规划路建设，所获集体土地及物业拆迁补偿约2.7亿元可作为旧村改造的启动资金。

4、大多数村主张采用房地产开发的方式推进改造。从各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地产开发的方式进行（即以多建物业的市场租售筹集改造资金），要求政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并坚决主张将开发利润留给村里以支持滚动改造。这一点在地段较好、空地较多、土地升值潜力较大的村表现得十分突出。

5、平衡经济利益、建立多元化的补偿机制以推动改造。虽然城中村改造的核心目标是住宅类型的置换和居住环境的改善，但为了筹集改造资金并实现经济最大化，许多村或要求适当提高回迁标准，或提出在未来新村或抽疏后的旧村土地上增加商业功能，进行更多的商业开发，以弥补改造过程中或改造后可能出现的村民出租收益的损失（如，广州市搓龙村改造方案中，无论是新建的农民公寓区还是旧村更新区，都要求规划配套一定数量的商业设施，这充分体现了村民在改造过程中强烈的经济诉求）；在复建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一还一”的补偿安置方式，实行半市场化的社区型改造模式。但对于空地紧张或没有周转用地的村，一般则采取“以商铺换住宅”的办法，这样做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏旧村的目标，另一方面又可以有效弥补村民的经济损失（如，石牌村就采取在旧村范围内“以3平米住宅换1平米商铺”的办法平衡利益损失）；据调研接近70%的村民支持城中村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，92%的村民选择“经济收入不能降低”，而其它选项的比例则明显低得多。可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提，建立多元化的补偿机制是顺利推进城中村改造的重要保障。

6、税费优惠和公共设施配套建设等政策的支持。为减轻村集体经济在城中村改造中面临的压力，各试点村都强烈要求政府提供政策上的支持，这些政策诉求总括起来主要包括：一是提供各项税费优惠政策；二是尽快转换国有土地物业产权证；三是允许改变部分土地用途或批准更多的商住用地指标；四是协助改造规划设计；五是对村域内的公共设施、基础设施、配套建设给予适当支持。

（二）旧城镇改造经验

广州市旧城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、历史文化保护性整治（留）三种模式，着重推进重点区域的成片重建改造项目，力争用3-5年时间，基本完成越秀、荔湾、海珠区等重点区域的旧城更新改造工作。在改造资金筹措方面，形成政府、市场、改造主体等多元化的资金筹措渠道；在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还和重点改造区域未来5年的土地出让收益市区8：2分成的优惠政策；在拆迁补偿安置方面，充分尊重居民改造意愿，坚持“阳光动迁”和“先安置、后改造”，合理提高拆迁补偿标准，实行多种补偿安置方式，多渠道保障安置房建设。

1、以民为本，高标准完善生活基础设施

广州市在旧城镇改造的过程中，把改善原有居民的生活设施放在了优先考虑的位置上，在旧城镇改造中，以人为本，以市民为本，高质量，高标准地完善市民的各种生活基础设施。

在改造的过程中，广州市发挥其毗邻港澳，实行对外经济开放政策的有利条件，充分利用对外交往中心和开放城市的优势，把利用外资、引进先进技术、先进材料、重点建设新区和旧城镇改造结合起来，加速改变城市面貌，通过各种途径，广泛集中各方面的财力、物力、人力对旧城居住区进行规划和改造。规划扩大的市区用地应主要用于改善居民的居住条件，旧城镇改造的重点应是那些人口密度过高、破旧建筑多、市政设施落后、居住条件差的地区，改造中尽量利用广州市经济特殊政策的有利条件，兴建一些较大型的公共建筑，改造的重点则是加强商业网点和市政公用设施的配套建设。并加大如供水、排污、管道煤气、厨房卫生间改造等市民配套生活设施的改造，有步骤地改善市民生活条件，取得了显著的效果与成绩。

2、一区一策

广州市中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

根据《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》（以下简称《纲要》），按照“分区分类、一区一策”的办法改造，其中，越秀区：从“聚人”到“聚财”。大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心，做大文化休闲娱乐经济，强化夜广州特色；荔湾区：从“走人”到“调人”。从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区；海珠区：从“引人”到“留人”。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展，增加就业岗位，提升地区经济活力。

3、容积率“长高”不变密

根据《纲要》，旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。改造前，广州旧城总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。这是“低层高密度”的建设模式向“高层低密度”的转变，大量危破房拆掉后，腾出来的土地可以建更多的绿地和配套设施。而且在改造过程中还会对区域建筑限高，要求新建建筑主体身高不超过24米（住宅6-8层）、裙楼不超过36米（12层），若地块开发指标超标，须经过市政府常务会研究决定。

4、改善交通设施，提升环境质量

对于改善旧城交通，广州市提出应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。在老城区，应倡导公交主导的出行模式。此外，在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。另外，参考慕尼黑、伦敦、上海都有交通保护区的经验，广州也有此设想，交通保护区内限制私人小汽车进入。

广州市在旧城镇改造过程中，增加绿地和社区公园面积。改造后，确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有街头绿地、社区公园。在环市东商务区、农林下商业区、中华广场——流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区，构建商业区步行系统，使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。其中，规划旧城区公共绿地496公顷，人均公共绿地约2.5平方米，比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。

5、加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉

广州市在旧城更新改造中树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护。在改造过程中，遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架，坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间机理和整体格局得到最大维护。

广州市在旧城镇改造过程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区，除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外，适当放宽控制幅度，在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。并且重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性；坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。

（三）旧厂房改造经验

总体来讲，广州市旧厂房改造方面，采取公开出让收益返还、企业自行开发改造、依法收购储备等三种模式，以“退二进三”为重点推进旧厂房改造。

1、旧厂土地变性，四五成可归原业主

广州市许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下，成为困扰广州市城市更新的一大难题。而长期以来阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。

城市中的工业用地如今已有利润可观的商用价值，但按照土地管理相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主没有改造积极性。根据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，旧厂房改造政府与原用地单位分成土地出让金，提高原用地单位的改造积极性。处理旧厂房用地可以采取政府收购、政府拍卖或允许产权变更等方法，如果由政府拍卖，拍卖所得可以选择45%归原业主，55%归政府的方法。

2、低效工业用地改变土地性质发展第三产业

为推进市区产业“退二进三”工作，去年广州市明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围，由市环保局、市安监局确定搬迁名单和搬迁时限，分批报市政府公布。其中要求2009年前搬迁91家、2012年前搬迁77家、2015年前搬迁32家。相关部门根据广州城市发展总体规划和现有产业基地的状况，选定了11个产业基地作为承接搬迁产业的集聚基地。

为了促进工业用地的节约集约利用，广州市还在政策上采取了激励手段。如，目前工业用地增加容积率建多层厂房将不用再补交地价；一些低效工业用地也被允许由原业主单位临时改变土地性质，发展第三产业。广州市政府明确规定，旧厂房改造必须服从五大功能区的规划和定位，要与改善人居环境、优化城市功能、促进现代产业发展等积极社会发展战略要求相一致，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

3、修旧如旧，保留历史原貌

以广州纺织机械厂和广州铝材厂为例：

建于上世纪50年代的广州纺织机械厂变身为时尚服装产业创意园。该项目名为广州T.I.T.纺织服装创意园，位于新电视塔正南面、艺苑路东侧、新港中路北面，改造本着“修旧如旧、尊重历史”的原则，保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，主要通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界创意区、展示区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区，以及探索发展区、商务接待区和互动交流区的二期工程。

建于解放前的广州铝材厂（原来生产铝材）改造成茶文化广场。随着国家和广东省及广州市提出对高污染高耗能的电解铝产业进行宏观调控、产业升级退二进三，广州铝材厂的生产冶炼部分已经搬迁完毕，现状为遗留的单层混凝土厂房，整体为工业建筑形象，内部结构和商业功能差别较大，外立面破旧形象不佳，与白鹅潭中央商务区的形象不符，因此本次改造重点在于将工业建筑形象转化为新型的商业区形象。为适合商业客流，在四座改造后的大厂房的二楼之间架设天桥、形成环形交通。将铝材厂兴建成一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式地接触中国茶文化。除了体验区之外，还将兴建一个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

参考文献：

[1]黄健文，徐莹：对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例，规划师，2011

[2]陈果，王莉莎：“三旧”改造史无前例广州再逢发展机遇，广东建设报，2010

[3]陶莉红：城市“三旧”改造市场分析及商业银行经营对策研究——以广州为例，中国房地产金融，2011

篇2

关键词：失地农民；就业情况；影响因素；对策

随着我国城乡一体化建设的推进，人口向城市集中的速度也不断加快，城市建设用地需求越来越大，城市发展的过程必然带来农村人口不断转变为城市人口的过程，农民离开其生存的土地，也进一步带来了失地农民的就业问题。目前失地农民的就业现状不容乐观，失地农民就业难、就业质量差、重复失业现象普遍，解决失地农民的民生问题是关乎社会和谐稳定与经济发展的重大问题。

一、 失地农民生活及就业现状

（一）失地农民的货币补偿款短时间聚集，短时间消耗

失地农民在失去土地的同时，会得到相应的费用补偿，一夜骤富是很常见的事情，对于世代以土地为生的农民来说，很容易得到眼下的满足。为防止这些赔偿金被日常零星用掉，往往钱一到手就已经计划好了用这些钱的用途，如购买以前没有能力购买的小轿车，留待装修新家以及为子女结婚备用。总之，一时间，钱来的快，去的也快，失地农民今后的生活来源则成为一个很大问题。

（二）失地农民生活压力增大

以“城中村”失地农民为例，在吃的方面，征地以前，农民还可以在自家地里种点粮食或蔬菜，起码在吃的方面，不用花太多钱，而现在，只要动一动口，一斤面、一把菜都得用钱买；在住的方面，以前住自家房子不用交物业费等七七八八的费用，而现在住进安置的小区里各种各样的费用都接踵而至，如物业费，有线电视费、天然气费等等。在其他方面，如子女的教育费用、医疗保险、养老保险等方面的消费额度也在不断地增长，收入水平远远赶不上消费水平。这对于习惯了以前生活模式的失地农民来说，生活的压力越来越大。

（三）失地农民就业情况不乐观

失地农民的就业大致可以分为政府部门的安置就业、自谋职业以及自主创业三种类型。虽然失地农民可以通过三种渠道实现就业，但是就目前很多城中村改造来看，政府部门以及开发商只给予失地农民征地补偿款、住所安置以及过渡期间的生活费等暂时的补贴，几乎没有针对失地农民就业方面的措施。自主创业的农民也不是从失去土地以后开始的，而是之前很早就脱离土地自我发展，真正属于征地之后开始创业的农民是少之又少。从实际情况看，自谋职业是目前失地农民解决就业的主要方式，他们主要从事如下工作，一是从事小区、工厂的保洁，保安等工作，保洁以40-50岁左右的女性居多，保安以20-30左右的男青年居多；二是进入拆迁社区周边的工厂，从事简单的生产线上重复性加工的工作；三是开办各种店面、街头巷尾的摆摊设点等。总体来说，失地农民的生计比较容易受到外界的影响，会重复面临失业的困扰。

二、我国失地农民就业难的影响因素

（一） 就业意识淡薄，市场竞争能力弱

受传统思想影响，失地农民择业观念落后，劳动素质和技能偏低。他们拥有着强烈的地域和生活优越感，不愿屈身从事一般性行业，与有“肯吃苦、报酬低”优势的外地民工产生鲜明的对比。大部分企业为节约成本，更愿意吸纳低工资的外来人员。因此，要改变失地农民的就业现状，首先要提高失地农民的就业意识，增强其就业技能，提高其在人才市场上的竞争力，这才是解决失地农民就业的当务之急。

（二） 经济发展体制不科学

长期以来，受到传统的计划经济体制的影响，国有企业一直是国民经济的重要支柱。然而，毕竟国有企业吸收就业人数有限，而且受到地域的限制，不能解决大多数失地农民就业的问题。实践证明，民营、私营等中小企业由于运行机制灵活，市场适应能力强，地域限制小，在吸收就业、促进经济增长方面有着举足轻重的作用，但是我国目前中小企业的发展还不完善，达不到吸收失更多地农民就业的程度。所以，我国应尽快建立科学的经济发展体制，鼓励中小企的发展，使其更好的发挥就业导向的作用。

（三） 保障政策缺乏长远考虑

就农民而言，土地承载着生产资料和社会保障双重功能。一旦土地被征用，他们的社会保障便有了后顾之忧。目前，有关失地农民的保障政策各地略有不同，但总的来说，主要有三种：提供工作保障、留一小部分土地作为保障和货币补偿保障。但由于前两种保障方式往往涉及的部门、机构和其他因素比较多，不如货币补偿保障来的简单，所以，很多地方都是采取货币补偿保障的方式，这是当前主要的一种失地农民保障措施。

（四） 失地农民就业渠道狭窄

目前，针对越来越多的失地农民陷入就业的困境，政府部门还没有将其纳入就业体系，没有出台相应完善的就业保障政策，没有提供更多有针对性的就业信息和培训机会，更没有制定针对失地农民就业的倾斜政策。目前绝大多数失地农民的就业渠道都是靠自己的亲朋或街坊邻居介绍工作，政府部门及企业或其他社会团体在这方面的作用微乎其微。

三、 促进失地农民就业的对策

（一）鼓励民营、私营等中小企业的发展，扩大就业范围

解决失地农民的就业问题最终还是要靠发展产业经济，为失地农民创造更多的非农就业机会。具体可以通过以下两个方面来进行：一是利用城市周边的工商企业、餐饮服务业，对这些企业实施政策倾斜，让其吸纳更多的失地农民就业；二是发展农产品加工业，物流服务业、信息服务业等产业链，拓展失地农民的就业空间。

（二）加强失地农民保障制度的合理性，确保失地农民的合法权益

首先，征地补偿制度要切合实际。应该根据实地调研情况，制定切合失地农民自身利益的补偿制度。其次，保障制度的建立既要考虑失地农民的当前利益，也要考虑其长远利益，具体办法就是通过征地货币补偿保障失地农民当前的生活，再通过就业安置等办法保障失地农民未来的生活。再次，加强征地补偿费用监督机制的建立，确保征地补偿费使用的合法性、合理性和效率性。

（三）采取多渠道就业服务措施，提高就业率

首先，加强农村信息网络建设体系，例如普及数字化电视等，进行就业宣传，增强失地农民的就业观念和提高自身素质的意识。其次，建立公益性的就业信息服务机构，根据失地农民的实际情况整理成一套完整的信息资料，然后将其按年龄、性别、文化程度、兴趣特长等进行分类，有针对性的提供就业信息、咨询、职业介绍及培训在内的服务。再次，当地政府应积极引入一些中小企业，制定优惠政策鼓励这些企业吸收更多失地农民就业。

（四）政府各部门要积极引导和鼓励失地农民自主创业

首先，政府部门创业信息服务平台建设，为有创业意向的农民提供咨询服务，针对创业过程中遇到的困难，需要注意的事项，市场分析等提供免费的培训。其次，对创业农民可以通过金融政策的倾斜进行一定的资金支持，缓解创业初期资金紧张的问题。再次，在创业所需的相关证件办理上，简化其办理程序，为失地农民创业提供一定的便利。此外，还可以通过税收优惠政策，引导失地农民发展个体经营。

参考文献

[1]刘波，陈夏芬.城市化进程中失地农民就业的保障政策选择[J].聊城大学学报（社会科学版），2011，（4）.

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[3]http：//：83/page/guihua/page.asp id=859

[4]王文甫.我国失业问题及其治理的财政政策[J].经济研究导刊，2008（4）：113-115