公积金借贷利率范文

导语：如何才能写好一篇公积金借贷利率，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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大连市个人住房政策性贷款管理办法全文总 则

第一条　为深化城市住房制度改革，支持城镇居民购买、建造、翻建、大修自住普通住房，规范个人住房政策性贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称个人住房政策性贷款(以下简称贷款)，是为在本市参加住房公积金缴存的在职职工购买、建造、翻建、大修自住普通住房设立的政策性专项贷款。

贷款的资金来源为：住房公积金和其他可使用的房改资金。

第三条　贷款业务由大连市住房公积金管理中心及其分支机构(以下统称公积金管理中心)，以及住房公积金管理委员会委托的银行(以下称代办银行)办理。

贷款条件和范围

第四条　借款人申请贷款，应同时具备以下条件：

(一)按本市住房公积金管理规定，按时足额缴存住房公积金一年以上;

(二)是在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房的房屋所有权人或购买公有住房、其他无房屋所有权住房的房屋使用权人以及与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属;

(三)有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(四)具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和按规定比例所需的自筹资金;

(五)提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经公积金管理中心审定的资产作为抵押或质押;

(六)法律、法规和规章规定的其他条件。

借款人办理住房置业担保或为抵押物办理保险的，还需办理相关手续。

第五条　公积金管理中心对有下列行为的借款人予以贷款：

(一)建造、翻建、大修自住房屋所有权住房;

(二)按房改政策购买现住公有住房;

(三)以自有或第三者房屋所有权作抵押购买公有住房使用权及其他无房屋所有权住房;

(四)购买上市交易的存量房;

(五)购买其他普通商品住房。

购买商品住房，其开发单位须同公积金管理中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》。

贷 款 程 序

第六条　借款人申请贷款应填写《贷款申请表》，并向公积金管理中心提交下列资料：

(一)合法的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

(二)购房合同、协议书或有关部门批准建造、翻建、大修房屋的文件;

(三)抵押物或质物的清单、权属证明，有处分权人同意抵押或质押的证明和有权部门出具的抵押物估价证明;

(四)应当提供的其他文件或资料。

按照本办法第七条、第二十二条、第二十三条规定，需要提供住房置业担保或办理抵押物保险手续的，借款人还需出具与担保公司或保险公司签订的书面文件。

第七条　公积金管理中心自收到贷款申请及符合要求的各种资料后，应据实做好贷款审查工作，同时由其个人住房政策性贷款评信委员会对借款人资信等级进行评审，确认借款人的贷款担保方式，并在承诺期限内向申请人作出书面答复。

第八条　经审查符合贷款条件的，由公积金管理中心与借款人签订个人住房政策性借款合同(以下简称借款合同)，向借款人发放所需贷款，其中购买售房单位(含开发单位)出售的房屋，由代办银行以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第九条　贷款额度=(借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例35%+借款人月缴存住房公积金总额)12贷款期限。

最高贷款额度，根据借款人是双方或只有一方缴纳住房公积金，结合住房公积金及其他房改资金可用量分别确定，报市住房公积金管理委员会通过后执行。

购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型的不同，分别确定。

贷款额度不能超过最高贷款额度和规定的贷款成数。

借款人在最高贷款额外还需要贷款的，可以申请部分商业性贷款。

第十条　贷款最长期限依据中国人民银行的有关规定确定。贷款期限加借款人年龄不得超过借款人的法定退休年龄。

第十一条　贷款利率按照中国人民银行颁布的个人住房政策性贷款利率执行。

借款人提前归还贷款本息的，利率按合同利率执行。借款人超过借款合同约定的期限偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行规定的利率计收罚息。

贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。

贷 款 偿 还

第十二条　借款人应按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还贷款本息。

第十三条　借款人按月归还贷款本息，可从以下两种还本付息方式中任选其一：

(一) 等额本息还款法

贷款本金月利率(1+月利率)还款月数

每月偿还贷款本息额= (1+月利率)还款月数-1

(二) 等额本金还款法贷款本金每月偿还贷款本息额= +(贷款本金-已归还本金累计额)月利率　贷款期月数

第十四条　借款人全部或部分提前还款，要征得公积金管理中心的同意，并办理有关手续。

提前部分还款时，每次的还款额不得低于规定数额。所涉及的保险费、担保费余下部分可在贷款全部清偿后返还。

第十五条　借款人须在代办银行开立个人银行结算账户，并在每期还款日前存储超过本期还款额的存款。代办银行应按照合同约定时间，在借款人每期偿还贷款本息或支付逾期罚息等有关费用时及时扣款。

贷 款 抵 押

第十六条　借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同，并到房地产交易管理机构办理抵押登记手续。

第十七条　以所购自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作为贷款抵押物的，抵押物的价值全额用于贷款抵押。

抵押期内，抵押人不得将抵押物重复抵押，并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任。

抵押期内，未经公积金管理中心同意，抵押人不得将抵押物出租、变卖、馈赠或以其他形式非法转让。

第十八条　抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权，并到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第十九条　借款人以购买的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有权证之前，可用签订的购房合同的全部权益抵押。抵押期内，公积金管理中心是抵押物的全部权益的第一受益人。

贷款质押或保证

第二十条　借款人可用国债、封存的国有商业银行定期存单等公积金管理中心认可的有价证券进行质押。采取质押方式的，出质人和质权人须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十一条　对设定的质物，在质押期满之前，质权人不得擅自处分。质押期内，质权人因保管不善致使质物毁损或者灭失的，由质权人承担民事责任。

第二十二条　经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理住房置业担保的，可由公积金管理中心认可的担保公司提供不可撤销的担保，保证人与被保证人应当以书面形式订立保证合同。

抵 押 物 保 险

第二十三条　经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理抵押担保的，借款人须办理抵押物财产保险。抵押期内，保险单正本由公积金管理中心保管。

第二十四条　已办理抵押物财产保险的，抵押期内借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内，因借款人的原因，抵押物发生保险责任范围以外的毁损，借款人应负全部责任。

第九章 借款合同的变更和终止

第二十五条　借款合同需要变更的，须以书面形式提前一个月通知对方，经借贷双方协商一致并征得担保人或保险人同意后，依法签订变更协议。

第二十六条　借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、财产代管人或法定人应继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十七条　担保公司如发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十八条　借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

抵押物或质物的处分

第二十九条　借款人有下列情形之一的，公积金管理中心可依法处分抵押物和质物：

(一) 借款人连续4个月(20xx年12月31日前借款的为连续两个季度)或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还借款本息的;

(二) 借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡后无法定人、财产代管人、继承人或受遗赠人的;

(三) 借款人的继承人、受遗赠人、财产代管人或法定人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用的义务的。

借款人已办理了担保的，担保人代借款人清偿全部欠款后，公积金管理中心应将抵押权或质权移交给担保人处置。

第三十条　抵押权人按规定处分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押权人有权申请人民法院强制执行。

第三十一条　处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，抵押权人或质权人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还额和处分抵押物或质物所需各种费用的部分，抵押权人或质权人应退还抵押人或出质人。

9 贷 款 监 督 编辑

第三十二条　借款人有下列情形之一的，公积金管理中心按《贷款通则》等有关规定对借款人追究违约责任：

(一)借款人不按期归还贷款本息的;

(二)未经公积金管理中心同意，借款人将抵押物或质物重复抵(质)押或拆迁、出售、赠与以及以其他形式非法转让的;

(三)借款挪作他用的;

(四)借款人违反借款合同其他条款的。

第三十三条　借款人在贷款期内，对公积金管理中心和代办银行对贷款使用情况的监督检查应予以配合。

10 附 则 编辑

第三十四条　本办法所称普通住房的界定，按照国家税务总局农税局《对〈关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉的若干说明》执行。

第三十五条　借款人调整自住房屋时，待原贷款还清后，可享受再次贷款，但累计贷款金额不得超过个人应贷款额度和最高贷款额度。

第三十六条　对偿还贷款利息确有困难的借款人，公积金管理中心经核实可对贷款利息给予适当的减、免、缓。

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[关键词]住房公积金 贷款 认识

一、公积金贷款的优势

1.贷款利率低。这是公积金贷款的最主要优势,根据《住房公积金管理条例》,公积金实行“低存低贷”的原则,职工存储在管理中心的公积金,上年结存的执行三个月整存整取的利率,本年缴存的执行活期利率,由此来看,职工公积金的存款利率是较低的,相应的,职工从中心取得贷款,也享受低于商业贷款低利率。以现行利率看,5年以下公积金贷款利率为3.33%,5年以上公积金贷款利率为3.87%,比商业贷款七折后的利率还要低,而且没有商业贷款关于享受七折利率的或高或低的门槛,并且,七折优惠利率不是终身制的规定,目前,各大银行已普遍取消这一优惠,改而执行8.5折的优惠利率,这使公积金和商业贷款的利率差加大了,公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。

2.在公积金中心有贷款者收入情况的基本资料,便于核对,使贷款者的资信状况较为真实。在商业贷款的实际运作中,往往有贷款者根据自己的贷款额度和年限在单位开出相应的收入证明,使得银行对贷款者的实际还贷能力的评估发生偏差,形成商业贷款的潜在风险。而公积金贷款的对象为在中心缴存公积金的职工,该职工缴存公积金的状况,以前年度工资收入的水平,在中心均有资料可查,这样就防范了出具假工资收入证明的情况,从而避免了由于资信状况不真实带来的风险。

二、公积金贷款的不利因素

1.专业性不够。贷款作为一项银行金融业务,存在多个当事人和法律关系。以按揭楼宇为例,公积金贷款存在四方当事人:即买方、卖方、银行、公积金中心。至少六个法律关系:(1)买方与卖方之间的房屋买卖关系;(2)买方与银行之间的资金借贷关系;(3)银行与开发商之间的有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;(4)开发商同意在房屋抵押登记办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;(5)买方与银行之间的房屋抵押关系;(6)公积金中心与银行之间的委托被委托关系。还有可能发生的关系有:(1)买方为贷款向保险公司办理保险产生的保险关系;(2)当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系;(3)买方或卖方为贷款与房屋置业担保公司产生的担保关系。如此复杂的法律关系,对于贷款的管理人员来说要求是非常高的,在具体的操作中相关知识的不足,往往给工作带来被动。

2.征信系统不完善。在银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,可能造成的风险是,同一借款人可以在多个中心贷款而无法被查到,形成中心的潜在风险。

三、公积金贷款的一般风险

1.由购房者带来的风险

(1)购房者收入水平下降,无力偿还贷款,造成信贷风险;

(2)购房者的意外死亡带来的风险。

2.由开发商带来的风险

(1)开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。

(2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;

(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。

在房地产市场的上升期,开发商有着相当高的利润空间,以上情况发生的相对较小,但市场有它本身的运行规律,尤其在国家和政府在意识到了房价的居高不下已经在透支了中国未来的情况之下。未雨筹谋,运筹幄握,正是公积金管理者的责任所在。

3.由受托银行带来的风险

公积金贷款作为一项金融业务,只能委托银行进行办理,但贷款的风险由公积金管理中心承担,银行只从贷款的收益中收取手续费,这在一定程度上决定了银行对于防范风险的主动性不够。在某些情况下,银行的不作为或不积极作为可能给中心带来较大的被动。例如:对于某些开发商的套现行为,银行基于专业敏感性可能有所查觉,但由于就现有资料看并无破绽,可能不会做进一步考查,从而为贷款埋下隐患。

四、降低个人公积金贷款风险的策略

1.充分利用银行的征信系统。2004年2月,人民银行启动了个人征信系统建设;2006年1月,全国集中统一的个人信用信息基础数据库建成并正式运行。一个贷款人,他何时在哪家银行贷了多少款,办了几张信用卡,每月还款的情况,有没有不良记录等,都可以被查询出来。这意味着了解一个贷款人信用状况的变得简单而高效了,征信报告正在成为公积金信贷管理部门做出贷款决定的重要参考之一。

2.谨慎放贷,不肓目放宽贷款的审查条件。没有只涨不跌的市场,在房地产市场如火如荼的时候,公积金贷款管理人员适度地保持冷静显得尤为重要,在提高公积金的个贷率,更好的为缴存人服务与有效控制贷款风险,为广大缴存者看好“钱”之间找到平衡,是体现公积金贷款管理者的智慧所在,优质服务的同时谨慎放贷,多方考察贷款人的信用情况,适度提高贷款的门槛,把好公积金贷款的第一关,会使产生不良贷款的机率大大减小。

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【关键词】住房公积金 资金效益

一、提升住房公积金资金效益的重要意义

由于住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互、保障性等特点，人民银行在住房公积金存贷利率上进行了专门规定，这一方面体现了住房公积金的社会保障性和福利性，但另一方面也导致住房公积金管理机构对资金效益重视不够，以过分强调资金安全为由消极怠工，甚至滋生腐败等现象。只有当监管机构加大对住房公积金资金效益的监管和审计，管理机构强化住房公积金运作资金效益意识，才能从根本上体现住房公积金的政策优势，才能将住房公积金产生的政策福祉更多的惠及广大缴存职工。

二、住房公积金资金效益不高的具体表现

（一）思想守旧，放贷力度明显不够

建立住房公积金制度初衷，就是为职工购房提供低息贷款资金支持，同时也产生利差来确保住房公积金保值增值，确保管理机构正常运作和事业发展。但在现实运作中，有些管理机构，特别是中西部欠发达地区，抱着宁愿把资金沉淀于银行，旱涝保收，也怕放贷产生风险，承担责任。当然有房地产市场发展程度、职工消费意识等客观因素，但管理机构的主观能动性仍占主导地位。

（二）监管缺位，沉淀资金低息闲置

从全国来看，住房公积金目前仍大量闲置于银行，发挥不出其应有的效益，特别是中西部一些省份，住房公积金个贷率不足30%，大量资金分别以活期或者不同年限存款形式闲置于银行，资金效益无法实现。之所以产生这种情况，既有客观上缴存高于使用的现实，也有管理机构缺乏科学配制资金品种，监管部门缺位监管的原因。

（三）法规滞后，净资产利用率不高

去年以来，国家住房和城乡建设部陆续试点开设了住房公积金支持保障性住房建设项目，从一定程度上利用了沉淀于银行的住房公积金。但对于管理机构每年产生的上亿元的增值收益仍没有更多改进。很显然，对于目前以计提贷款风险准备金和支付城市廉租住房补充资金的分配方式，已远远无法满足追求资金效益和社会效益的需要。随着管理机构每年递增的增值收益，如何使其发挥更大的资金效益和社会效益，也是取之于民，用之于民的重要体现。

三、提升住房公积金资金效益的对策和措施

（一）改进考核办法，强力推进个贷发放力度

一方面，管理机构要树立“既要防控风险，又要充分放贷”的住房公积金运作观念。各管理机构和受委托银行要提高服务意识，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，简化贷款审批手续，建立个人住房贷款各环节的联合办公制度，实行一条龙服务，职工买房、集资合作建房以及自建、翻新和大修住房的，均可申请住房公积金贷款。充分协调各个部门，真正实行一站式服务平台和绿色通道，把隐藏于民间巨大市场挖掘出来，真正建立起住房公积金在住房融资市场上的龙头地位。同时承贷人员要树立服务思想，切不可有把审批贷款当作权力使用的错误理念，服务好借贷职工。另一方面，监管部门要强化个贷率的考核比重，财政部门要将个贷率同管理机构的运行费用结合起来，倒逼各管理机构想方设法发现市场，壮大市场，减少存量资金，从根本上充分实现住房公积金的资金效益和社会效益。

（二）增加监管项目，强化存量资金的利息收入

除去个贷利息收入外，沉淀于银行的住房公积金利息收入也是管理机构资金收益的重要组成部分。监管机构要增加对管理机构沉淀资金收益率的考核，倒逼管理机构合理安排沉淀资金规模，增加利率较高的存款品种。具体办法有：

1.对归集住房公积金的委托银行，根据合理水平，原则上存款期限设置为中长期，以提高利率水平，增加存款利息。2.对管理机构委托的贷款银行的考核分配存款，实行年度考核，存款期限为一年期，到期收回归集银行。3.对政府委托的业务银行考核分配存款，实行年度考核，存款期限为一年期，到期收回归集银行。

根据人民银行规定，住房公积金存款利率由管理机构与各委托行协商确定，原则上以人民银行同期人民币存款基准利率最高浮动上限执行，上浮部分计入管理机构住房公积金存款利息收入，纳入增值收益核算。财政部门年终应将这部分收益与管理机构年度增值收益合并计算，按照以奖代补政策对管理机构进行考核并兑现奖励。

（三）修订有关法规，增加住房公积金投融资功能

创新住房公积金投融资功能才能更好地发挥资金效益。完善公积金制度，赋予住房公积金参与保障性住房建设的投融资功能，充分利用公积金结余资金或增值收益以直接投资或贷款融资等方式支持保障性住房建设，以达到提高效率、保值增值和促进城市保障性住房建设的目的。

比较可行的思路是，建立专业的投资机构或委托专业投资机构来研究和操作住房公积金投融资事宜。至于投向如何确定，一旦投资体系建立起来、机制健全了，除了政府有明确的投资目标和要求，如保障房建设，其他的投资权应当全部下放给投资机构。只有这样，才能把投资风险降到最低、效益放到最大。

参考文献

[1] 高雅洁.我国住房公积金管理中存在的问题及对策[J].经营管理者，2010（03）.

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第一条为规范住房公积金个人贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内住房公积金的贷款管理，应遵循本办法。

住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性贷款。自住住房包括商品住房、经济适用住房、二手房、集资建造住房、房改房。

第三条住房公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保和自愿的原则。

第四条*住房公积金管理中心为*地区个人住房公积金贷款的管理机构。

第五条个人住房公积金贷款由*市住房公积金管理委员会按有关规定指定、并由公积金中心委托的商业银行办理。

公积金中心承担个人住房公积金贷款的风险。受托银行违规办理个人住房公积金贷款除追究责任外，其风险由受托银行承担。

第二章贷款对象和条件

第六条凡在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住房并按规定缴纳住房公积金的本省职工，均可申请个人住房公积金贷款。

第七条借款人申请住房公积金贷款应当同时具备下列条件：

（一）具有本省常住户口或有效居留身份，且具有完全民事行为能力；

（二）有稳定收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；

（三）购买住房的，必须有合法的购房合同或协议，建造、翻建、大修自住住房的，必须有规划、土地管理部门的批准文件；

（四）有购买、建造、翻建、大修自住住房总价30％以上的自筹资金；

（五）同意按照公积金中心和受托银行认可的担保方式进行担保；

（六）法律、法规规定的其他条件。

公积金缴存不在本市公积金中心的职工，申请住房公积金贷款时，除应具备前款规定的条件外，还应提供缴存住房公积金所在地公积金管理部门出具的公积金缴存证明。

第八条借款人还清住房公积金贷款本息前，借款人及其配偶不应再次申请住房公积金贷款。

第三章贷款额度、期限和利率

第九条个人住房公积金贷款额度根据购建住房价格、借款人还款能力及其住房公积金帐户存储余额等情况综合确定，但不得高于所购建房价格的70％。

第十条住房公积金贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄的剩余工龄，但最长期限不得超过20年。但对临近法定退休年龄在5年以内有贷款偿还能力的，其贷款期限可延长1-5年。

第十一条住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，于次年*月*日开始按相应利率档次执行新的利率规定。

第四章贷款程序

第十二条借款人申请个人住房公积金贷款需向公积金中心提出申请，填写个人住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

（一）合法的身份证明；

（二）住房公积金缴存证明；

（三）借款人婚姻证明；

（四）家庭经济收入状况证明；

（五）购买、建造、翻建、大修自住住房不低于30％的首期付款证明或自筹资金证明；

（六）购买住房合同及相关资料，建造、翻建、大修自住住房合同或协议及相关资料；

（七）他需提供的相关资料。

第十三条借款人应将个人住房公积金贷款申请表和前款规定的资料交公积金中心委托的受托银行，受托银行在收到申请及符合要求的各种资料后及时转送公积金中心。

公积金中心应当对借款人有关情况进行贷前审查，并在受托银行收到贷款材料后的15个工作日内做出准予贷款或者不准贷款的决定。15日内未办完手续的，经公积金中心负责人批准的，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

第十四条经公积金中心审核并准予贷款的，由借款人与受托银行签订借款合同及相关协议。

第十五条用房屋作抵押或有价证券质押的，还需签订抵押合同，办理房产抵押或有价证券冻结手续。

抵押房产的《他项权证》及有价证券的有效凭据由受托贷款银行收押保管。

第十六条贷款手续办理完毕后，公积金中心根据受托银行出具的证明，开具贷款划拨通知书。受托银行凭贷款划拨通知并按照借款合同的时间、金额和帐户，发放贷款。

第五章贷款担保

第十七条借款人申请住房公积金贷款的，必须向公积金中心提供住房抵押或质押担保。

第十八条借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押，也可用国债、银行定期存单等公积金中心和受托银行认可的有价证券进行质押。

（一）用现房抵押的，借款人应持房屋所有权证到房产管理部门办理《房屋他项权证》交贷款银行收押；

（二）用期房抵押的，借款人应到房产管理部门办理《期房抵押证明》和经注册的房屋预售许可证确认书交受托银行保管。

（三）抵押房产的现值，必须经过有资格的评估机构评估，并经公积金中心和受托银行确认，抵押值最高不得超过抵押房产现值的70％；

（四）借款人以共有或第三人房产抵押的，须征得共有人或第三人的同意，并签订抵押合同；

（五）在房产抵押期间，抵押人有义务妥善保管好抵押物，但无权出租、拆毁、转让、变卖、馈赠、再抵押或以其他任何形式处分抵押物，并负有维修、保管、保证抵押物完好无损的责任；

（六）借款人用有价证券质押的，有价证券的金额不得低于借款金额本息。有价证券交由受托银行保管，并办理质押冻结手续，借款人不得以任何理由挂失或提前支取。借款人按照借款合同还清本息后，贷款银行将质押的有价证券解冻，退还给借款人；

（七）借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，公积金中心和受托银行作为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。

第十九条借款人以家庭其他成员、亲属的住房公积金进行担保质押的，须具备下列条件：

（一）担保人自愿提供属于自己的住房公积金为借款人担保，并签订担保书；

（二）担保人的住房公积金应按规定连续缴纳，担保人未办理住房公积金借款，也未向他人提供担保；

（三）担保人只能为一名借款人提供担保，担保人帐户内的公积金在借款人未偿清借款之前，不得申请公积金贷款、支取或再担保；

（四）借款人不能按时偿还借款本息时，公积金中心有权从担保人的住房公积金帐户内依法划扣。

第二十条住房公积金贷款房屋保险，由借款人自主决定是否办理。

第二十一条借款合同需要变更，经公积金中心、受托银行、借款人及有关各方协商同意后，方可办理合同变更手续。

借款人死亡、被宣告失踪的，由财产继承人或代管人应当履行借款人所签订的借款合同。

第六章贷款偿还

第二十二条借款人应按照借款合同约定，按期偿还住房公积金贷款本息。贷款期限在1年以内的，实行到期一次性还本付息；贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款方式按月等额偿还贷款本息。

第二十三条借款人可在按月还贷的基础上，可提前偿还全部或部分贷款，提前还贷时，按合同约定的利率和实际用款天数计算利息。

第二十四条借款人逾期偿还贷款本息的，按照中国利率管理的有关规定加收利息。

第二十五条借款人还清贷款本息后，受托银行将质押的有价证券退还借款人或到房地产抵押登记部门办理注销抵押手续。

第七章贷款监督

第二十六条售房人出具虚假购房合同骗取住房公积金贷款的，公积金中心和受托银行有权提前收回住房公积金贷款，并追究售房人相关法律责任。

第二十七条借款人提供虚假证明骗取住房公积金贷款的，公积金中心和受托银行有权解除借款合同，追回发放的贷款，并追究借款人相关法律责任。

篇5

【正规个人借款合同范本一】

甲方：________________________

身份证号码：__________________

乙方：________________________

身份证号码：__________________

甲、乙双方经充分协商，订定以下借款合同：

一、甲方因经营活动需要，向乙方借款人民币__________万元(￥____________)，乙方于______年______月______日之前将该笔款项汇入甲方或者其指定帐户，由甲方向乙方出具收到借款的确认书。

二、借款期限为______ 年，从甲方出具上述确认书之日起计;利率以五年期银行贷款利率计，即为每年______%;如遇国家调整同期银行贷款利率的，则双方之间的借款利率亦作相应的调整;

借款期满之次日，本金随同所有的利息一次性归还给乙方;

上述本息若逾期支付，则以每日千分之一的比例计算违约金。

三、为上述条款的履行，甲方以其在____________股份有限公司(下称__________公司)的所有股份(占____________公司注册资本的 _____%)向乙方提供质押担保，并由甲方于借款收款确认书日签署之日负责落实办理将上述股份出质事项记载于___________公司的股东名册，由__________公司向乙方出具上述登记完成的确认书。

四、双方确认，如果甲方与__________________公司之间的劳动关系结束，则本合同于该结束之日同时解除，此等情况下甲方应于该解除之日起的______________日内归还所有借款本息。

五、如因本合同发生争议的，双方协商解决，协商不成的，提交乙方户籍所在地的I仲裁机构解决。

六、本合同一式二份，双方各执一份，;对本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，与本合同具有相同效力。

甲方：___________________

日期：___________________

乙方：___________________

日期

【正规个人借款合同范本二】

借 款 人：__________________________电话：_________

住 址：__________________________邮政编码：_________

货款银行：__________________________电话：_________

法定代表人： _______________________传 真：_________

地 址：__________________________邮政编码：_________

借款人即抵押人(以下简称甲方) ________________________________________

贷款人即抵押权人(以下简称乙方) ______________________________________

保证人即售房单位(以下简称丙方) ______________________________________

甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据xx市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

第一条 借款金额

甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。

第二条 借款用途

甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。

第三条 借款期限

借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。

第四条 贷款利率

贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。

第五条 存入自筹资金

甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。

第六条 贷款拨付

向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。

甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。

第七条 贷款偿还

贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。

贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。

(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)____万____仟____百____拾____元整。

(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。

甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。

储蓄卡，信用卡还款

甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。

当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。

甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。

第八条 贷款担保

本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。

保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。

本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。

第九条 合同公证

甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。

第十条 合同的变更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。

甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。

第十一条 甲，乙双方的权利和义务

甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;

甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。

乙方应按合同规定期限及时发放贷款。

第十二条 违约责任

甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。

甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。

甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。

第十三条 本合同争议解决方式

在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。

第十四条 其他约定事项(略)

第十五条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。

第十六条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。

甲方：(私章) 乙方：(私章)

(签字) 法定代表人(签章)

____年____月____日 ____年____月____日

丙方：(公章) 法定代表人(签章)(或其授权人)

____年____月____日

【正规个人借款合同范本三】

甲方(借款人)：_____________________

身份证号码：_________________________

住址：_________________________

乙方(贷款人)：_____________________

身份证号码：_________________________

住址：_________________________

甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本合同。

一、乙方贷给甲方人民币(大写)_____________________，于_____________________前交付甲方。

二、贷款利息：_____________________________________________

三、借款期限：_____________________________________________

四、还款日期和方式：_______________________________________

五、违约责任：_____________________________________________

六、本合同自_____________________生效。本合同一式两份，双方各执一份。

甲方(签字、盖章)：_____________________

乙方(签字、盖章)：_____________________

合同签订日期______________合同签订日期______________

【正规个人借款合同范本四】

甲方(借款人)：_________________

身份证号码：_____________________

乙方(贷款人)：_________________

身份证号码：______________________

甲乙双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资双方共同遵守。

乙方贷给甲方人民币(大写)______________，于 ____年 ____月 ____日前交付甲方。

借款利息：_________________

借款期限：

还款日期： ____年 ____月 ____日。 还款方式：现金_________支付。

违约责任：

1、借款方的违约责任

(1)借款方不按合同规定的用途使用借款，贷款方有权收回部分或全部贷款，对违约使用的部分，按银行规定的利率加收罚息。

(2)借款方如逾期不还借款，贷款方有权追回借款，并从到期日起付日息1% .

(3)借款方使用借款造成损失浪费或利用借款合同进行违法活动的，贷款方应追回贷款本息，有关单位对直接责任人应追究行政和经济责任。情节严重的，由司法机关追究刑事责任。

2、贷款方的违约责任

(1)贷款方未按期提供贷款，应按违约数额和延期天数，付给借款方违约金。违约金数额的计算与加收借款方的罚息计算相同。

(2)利用借款合同进行违法活动的，追究行政和经济责任。情节严重的，由司法机关追究刑事责任。

争议解决方式： 双方协商解决，解决不成，提交__________人民法院。

本合同自 ______生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(签字、盖章)： 乙方(签字、盖章 附身份证复印件)：

合同签订日期 ： 合同签订日期：

【延伸阅读：民间借贷合同不正规会怎样】

关于民间借贷合同纠纷在我们的日常生活中已经非常的常见，而导致纠纷的原因又有太多，但有人也说了我也签了合同怎么还是会出现纠纷呢?但是小编想要告诉大家的是如果你签的的合同不正规的话也“然并卵”，并不会起到什么作用!

民间借贷合同的不正规主要表现在以下几点：第一，借贷双方的姓名书写不规范。有一些人喜欢用昵称特别是亲朋好友之间，为了彰显双方之间的友谊从来不用证件上的名字，觉得用证件上的名字显得太生硬了，其实这只是防患于未然的一种手段;第二，借贷金额除了用小写标注外?你有用大写在备注一下吗?有一些人就喜欢钻法律的空子，如果你不用大写备注一下的话，心怀鬼胎的人有可能会趁机在上面做手脚，细节决定成败这句话虽然很俗但说的真的很在理;第三，借贷用途写的不清不楚或者干脆不写的，如果你的借贷用途不合法的话法律是不会给予相关的保护的，所以说在签订合同时最好将这些都写入合同当中，以免给自己造成一些不必要的麻烦。

篇6

当然，利用住房公积金贷款买房，如今也并非易事。

显然，之于大多数缴存者来说，这个诞生于上世纪90年代、旨在推动住房制度改革的新制度，他们不甚关心其更宏观的作用，缴存者们还是想问一句，这笔钱怎么用起来这么难？

提取难

张莉再一次来到了北京市住房公积金管理中心朝阳管理部，不为别的，只为取出那两万元住房公积金。

又是一次无功而返，张莉由于手续不全，无法提取住房公积金。按照北京市住房公积金管理中心的规定，符合如下情况者方可提取公积金：职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，职工因大修、翻建自住房屋，职工因支付房租，职工因离休、退休提取

27岁的张莉来自山东，因打算离开北京，所以想提走自己的公积金，显然她根本没“资格”提取出住房公积金，想凭“一己之力”提取出公积金没有可能。无奈之下，她只能通过中介机构拿到“自己的钱”。

根据网上广告，张莉去到朝阳区朝外SOHO寻找一家名为鑫城房地产的经纪公司，拨通电话后，对方告知她提取公积金的交易不会当面进行，电话沟通即可，对方告知她一个淘宝账号，先打过来1500元中介费，随后就会快递给她所有的资料、回工作单位盖个章就可提取公积金了。

“太不靠谱了。”张莉挂断电话，放弃了这家中介。

北京东三环劲松某大厦17楼，张莉找到了第二家中介。这是一家金融投资公司，没有显眼的标识，闭门营业，工作人员也是小心翼翼地领张莉进来交易。交易过程很简单，张莉只需告知对方身份证号、公积金联名卡号和一个没提取过公积金的房本，5天内即可提取成功，交易完成再向对方交付10%的中介费。交谈期间，不时有人上门办理提取业务。

事实上，由于住房公积金储蓄利率低于商业银行，那些无意购房或无力购房者纷纷想提取出自己的公积金，但是提取条件太严苛、很难顺利提取，这就催生了大量提取住房公积金的中介机构，他们会从中收取5%-10%的手续费。像张莉这样的异地工作者在离开工作城市时更是为公积金提取所困惑。

房培是北京某大型公司的人力资源部门负责人，几乎每隔一段时间他都能收到员工提取住房公积金的申请，而且材料齐全，他知道，这些材料都是员工通过中介“购买”的。“用人单位不会过多问及员工提取公积金的事宜，只要材料齐全我们就给办理。”房培说。

一位不愿透露姓名的公积金提取中介人士告诉《经济》记者，交易收取的中介费主要是他们购买相关发票、合同的报酬，此前北京市公积金制度微调后，若提取公积金还需到地税局缴纳一定税款，因此公积金提取者要支付比以前更多的中介费。“这个生意虽然见不得光，可从未断过。”

这位中介人士坦承，住房公积金提取中介的确已形成一条生意链，中介机构的上游还有着大量的贩卖发票、票据的团体，顶层还有更复杂的交易关系，“北京的生意很多，外地人离开北京都要提取公积金，因为各地的公积金缴存、管理各有不同。”

不管中介使用的是哪些方法，一个不争的事实是，公积金缴存者想提取出属于他们自己的公积金，没那么简单。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，商品房、二手房交易量集中上升，公积金“扎堆”提取，客观上造成政府相关部门工作量陡增。根本原因在于，公积金提取需要政策及银行的协调沟通，办事流程复杂，业务数据整理耗时耗力、行政效率不高等均会造成“提取难”。

“公积金‘隐没成本’高，投资渠道少，主要为债券和基金，运营能力较低，远远赶不上物价上涨的速度。”扈志亮说。

按现行的《住房公积金管理条例》，公积金“只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房”，对个人支取、使用公积金的种种限制，导致大量资金闲置、使用效率低下。

据相关数据显示：2011年底公积金累计发放个贷1498.82万笔，按夫妻双方都缴纳公积金计算，仅占缴存人的30%左右。这意味着大多数缴存人只存钱不贷款，而在未使用过公积金贷款者中，既有无力购房的，也有贷款没成功的。那么，这些无力购房的缴存人为什么不能用公积金支付租金、物业费、取暖费等与住房相关的支出呢？

对于这些问题，研究住房公积金制度多年的中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜认为，一是现行《条例》不允许；二是一些城市允许用公积金支付房租，但需要提供正式租赁合同，许多缴存人是从私人手中租房，无法提供正规的租房合同，因此公积金可用于支付房租形同虚设；三是支付租金与贷款的区别在于无利息收入，因此许多城市根本不提供此项服务。“更有甚者，一些中低收入困难家庭，一辈子买不起房，却不能用个人住房储蓄于应急性支出，如家庭成员大病、子女上学等。”

贷款慢

张莉的公积金提取成功了，她很不爽，为了提取属于自己的钱却要付出2000元的中介费。同样为住房公积金苦恼的还有家在广州的邱小欣。

广州番禺长隆商圈，一套价值120万元的房子，去年12月邱小欣选择了商业银行加住房公积金组合贷款的方式，直到现在，住房公积金的审批还没有下来。“银行的贷款我都交供两个月了，公积金还没有下来，和我同期的很多业主也没下来，每次询问管理中心都是正在走程序。”邱小欣说。

链家地产市场研究部分析师张旭对于住房公积金贷款的流程过长也有着类似的经历，每次为客户办理公积金贷款都会听到客户的抱怨——办理时间太长了！“尽管链家地产已经做到面签、初审一天内即可完成，但并不能大幅度缩短购房者住房公积金贷款的审批周期。”

“以北京为例，归属于北京市住房公积金管理中心的购房者，整个周期是一到半个月能办完，属于国管中心的则最少需要两个月。”张旭说，由于公积金贷款利息低于商业银行，这成为了贷款者的首选，但程序太繁琐不仅拉长了购买的周期，有时还导致一些购房者资质不合格，无法成功贷款。

管理不善

就当公积金缴存者一次次被提取难、贷款周期长困扰的时候，越来越多的目光集中在了住房公积金运行管理层面。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，住房公积金提取的难易程度，一是与住房公积金中心的管理水平相关，二是与提取公积金的用途一定要经过审核确保用于住房用途相关。

“总体来说，住房公积金的管理水平、运行效率和透明度在不断提高，内部和外部的监督管理体系也在逐步完善，但与缴存人的需要还存在较大差距。”刘洪玉说，例如作为信息披露重要形式的“工作年度报告”很少涉及住房公积金中心资产负债状况、资产质量状况、贷款发放结构和提取用途分析、住房政策执行情况及住房支持效果评价等方面的信息。“建议参照上市金融机构信息披露要求，建立带有公积金中心特点的年报、半年报和季报形式的住房公积金信息披露制度。”

的确，运行多年的住房公积金制度已经出现偏颇，更多的问题正在被关注。一是削弱了公积金制度的公平性。由于能买得起房或能使用公积金多是高、中偏上收入者，买不起房的多是中低收入者，且公积金不仅贷款利息低、一些城市还允许用公积金贷款二、三次购房（限购令后有所纠正），这无形中在“净借款人”与“净储户”之间形成一种收入分配不公，这种“穷帮富”、“富人俱乐部”做法使公积金制度倍受社会诟病。

二是对缴存人权益的一种剥夺。公积金是私人住房储蓄资金，私人的合法财产也应受法律保护。现行的低息存款政策不仅使“净储户”蒙受利息和通胀的损失，还剥夺资金所有者应享有的使用权、支配权和获取增值收益的权利。这显然有悖于住房公积金属于缴存职工所有的性质，损害了缴存人的利益。

三是大量资金沉淀，加之监管不到位，为一些人“寻租、创租”权钱交易、腐败提供了便利，损害政府的公信力和执政能力。

对于住房公积金制度管理运行未来的设计，汪利娜认为，随着中国新型城镇化的推进，城镇就业大军中80后、90后的年轻人、私营企业、个体职业者、外来务工人员不断增加，该群体的住房矛盾仍十分突出。首先，应“还权赋能”给资金所有权人更多的使用权。允许缴存人提取个人账户中公积金去支付房租、装修费、物业费、取暖费等与住房消费相关的其他支出，政府可通过房屋产权登记系统核查缴存人购房或租房现状。这符合国家先租后卖理性住房消费的政策导向，有利于培育租赁市场。给中低收入缴存人多样化的使用权，也可避免公积金“只贷不租”政策在“净储户”和“净借贷人”之间形成新的分配不公，及强制储蓄对内需的抑制。她建议，应依据缴存人的具体情况，设计多种金融服务产品，如对先租后买的人，可设计先存后贷的合同；对一辈子买不起房或家庭困难者，允许支取公积金用于就医、子女上学等应急性支出。

篇7

最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：

(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);

(2)个人二手住房贷款;

(3)个人住房装修贷款;

(4)个人家居消费贷款;

(5)个人商用房贷款;

(6)个人住房组合贷款;

一、 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一) 个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。

(二) 个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格;

2、提出申请;

3、签订借款合同和抵押合同;

4、办理抵押登记手续;

5、办理房屋登记手续;

6、办理房屋财产保险;

7、贷款转帐;

8、每月还款;

9、贷款结清注销。

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批;

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：

1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;

(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。

(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;

(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;

2、不具有完全民事行为能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。

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关键词：农村；信用社；贷款；定价；海南；市场利率

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）12-0032-06

2011年，为认真贯彻总行的各项利率政策，推动利率市场化改革，有效地监测海南省市场利率水平，及时反映海南省利率政策实施中的问题和趋势，确保了总行利率政策贯彻实施和利率改革有序推进。

一、海南省贯彻执行利率政策情况

海口中心支行准确贯彻总行各项利率政策，及时传达文件，反馈利率政策执行中的各界反应、存在问题和政策效果。

1.认真做好利率政策的宣传、解释和咨询工作。向来访和电话咨询的政府机构、司法机构、媒体、企业和储户积极宣传利率政策及有关规定，并提供最新利率调整表，耐心仔细地解释来访者有关利率方面的疑点。

2.加强利率政策效应反馈。一是及时跟踪监测利率政策调整实施效应。2011年2月、4月和7月，人民银行三次调整人民币存贷款基准利率，在处长的安排下，我迅速传达有关利率调整通知至辖区各市县支行和农村信用联社，同时。密切监测辖区政府、金融机构、企业、居民等社会各界对利率调整的反应，并将有关情况及时报告总行。二是继续完善利率监测报备和定期通报制度，推进农村信用社贷款利率定价机制，督促农信社进一步完善有关利率定价机制的内部管理体系，建立利率定价管理委员会，按制度规范贷款利率定价的授权流程，进一步促进农信社加快贷款利率市场化进程。

3.加强辖区人民币贷款利率浮动监测分析工作。按月、按季做好利率监测分析，并完成辖区利率政策执行情况的分析材料上报总行。2011年以来，我根据总行的有关文件要求，完成并报送总行《2010年海南省利率政策执行情况的报告》、《海口中心支行关于指导辖区农村信用联社完善存贷款计结息操作规程及利息计算辅导工作有关情况的报告》、《海口中心支行指导辖内农村信用联社完善贷款利率定价机制建设有关情况的报告》等28个报告及有关材料。

4.认真做好利率政策的宣传解释工作。2011年以来，按照总行货政司的要求，为认真贯彻落实好人民银行的利率政策，2011年3月，海口中心支行结合本辖区实际，制定了《利率政策宣传预案》，切实做好利率政策宣传解释工作，合理引导社会公众预期，有效维护辖区金融稳定。一是加强组织领导。二是明确宣传对象及内容。三是采取切实有效措施加大利率政策宣传力度。海口中心支行货币信贷管理处综合利率管理科，经常接待和答复社会各界对利率政策和利率知识疑问，借此机会，我们积极宣传利率政策和各种利率知识，使广大群众迅速掌握利率政策和利率知识，满意而归。

5.较好完成“两综合”和“两管理”等现场检查工作。按海口中心支行行领导和总行“两综合”、“两管理”等的要求，2011年6—8月中旬，分别到海口市和城郊信用联社及农行海南省分行现场检查利率政策执行情况，较好完成《关于海口市城郊农村信用联社利率政策执行情况的现场检查报告》及海口市城郊信用联社和农业银行海南省分行现场检查等三份报告。与此同时，针对海口城郊联社和海口市联社发放贷款违规收取诚信保证金、小额农户贷款等利率超贷款利率上限2.3倍的问题及农业银行海南省分行贷款利率未按合同规定的利率执行、贷款利率计算错误等问题，金融稳定处已发文通报批评并令其限期整改。

二、海南省银行机构贷款利率监测情况

1.商业银行人民币贷款利率监测情况。从利率监测情况来看，2011年12月海南省各银行贷款利率水平总体降低。2011年12月，6个月以内人民币贷款加权平均利率水平为6.4118％，比2011年1月提高1.0692个百分点；6个月至1年人民币贷款加权平均利率水平为7.0391％，比2011年1月提高1.5506个百分点。2011年12月海南省各商业银行发放给大型企业、中型企业和小型企业的贷款分别为：50.8996亿元、16.511亿元和13.3463亿元，占比分别为63.03%、20.45%和16.53%（见图1、图2和下页表1）。

2.农村信用社贷款加权利率呈下降趋势。从利率监测情况来看，2011年12月农村信用社贷款利率水平总体降低，各期限利率多数呈现降低态势。6个月至1年期限贷款加权平均利率为7.8503%，比2011年1月提高1.6851个百分点；其他期限的贷款利率如一至三年贷款加权平均利率为8.7723%，比2011年1月上提高1.1831个百分点；三至五年贷款加权平均利率为9.1967%，比2011年1月提高1.024个百分点。2011年12月海南省农村信用社发放的浮动贷款中，执行下浮利率的贷款为0.0015亿元，占比0.09%；执行基准利率贷款为0.0005亿元，占比0.03%；执行利率上浮贷款为1.7174万元，占比为99.88%（见图3）。

3.票据市场利率提高。2011年12月，海南省各银行3个月以内银行承兑汇票加权平均利率为9.7911%，比2011年1月提高3.6783个百分点。最高利率为11.2560%，比2011年1月提高2.2145个百分点；最低利率为9%，比2011年1月提高3.5个百分点。3—6个月以内银行承兑汇票加权平均利率为9.6544%，比2011年1月提高2.9616个百分点，最高利率为11.256%，比2011年1月提高2.2145个百分点；最低利率为8.5%，比2011年1月提高3个百分点。3个月以内转贴现（票据买断）加权平均利率为8.3425%，比2011年1月提高3.1014个百分点（见图4）。

三、个人住房贷款利率分析

海南省各银行2011年12月，共发放个人住房贷款（不含公积金贷款）3.1744亿元，比2011年1月减少0.4093亿元，全部为浮动利率贷款。从期限档次来看，2011年12月，个人住房贷款主要集中在十至二十年（含），共发放1.2548亿元，占比39.53%；五年（含）以下贷款为0.0514亿元，占比为1.62%；五至十年（含）贷款为0.4735亿元，占比为14.92%；二十至三十年（含）贷款为1.2457亿元，占比为39.24%（见图5和表2）。

四、海南省人民币同业存款利率监测情况

2011年12月，海南省各银行活期同业存款余额为9.3227亿元，比2011年1月减少0.9902亿元，加权平均利率为1.1830%，最高利率为2%，最低利率为0.5%。定期同业存款余额为94.5152亿元，加权平均利率为4.7496%，最高利率为6.7%，最低利率为3.05%。

五、海南省民间借贷利率监测情况

1.农户民间借贷利率监测情况。2011年12月末，我中心支行实际监测样本点106个，监测点的农户民间借贷发生额合计663.7万元，加权平均利率为25.2803%，比2011年第一季度提高3.4496个百分点。分期限看，6个月以内民间借贷发生额为255万元，加权平均利率为27.2741%，比2011年第一季度提高2.0941个百分点，是基准利率的4.4712倍。6个月至1年的民间借贷发生额为276.7万元，加权平均利率为23.0417%，比2011年第一季度提高1.8577个百分点，是基准利率的3.5125倍。

2.非农户民间借贷利率监测情况。2011年12月末，我中心支行实际监测样本点91个，监测点的非农户民间借贷发生额合计926万元，加权平均利率为27.4969%，比2011年第一季度提高6.3237个百分点。分期限看，6个月以内民间借贷发生额合计396.8万元，加权平均利率为27.8508%，比2011年第一季度降低19.2437个百分点，是基准利率的5.4632倍。6个月至1年民间借贷发生额合计为407.3万元，加权平均利率为21.0969%，比2012年第一季度提高9.6166个百分点。是基准利率的4.6819倍（见图6）。

六、住房公积金存款利率情况

2012年11月末（海南省住房公积金管理中心未报送2011年12月相关报表，故现用11月份报表代替），海南省住房公积金存款为119.39亿元，受托银行专户中的沉淀资金、贷款和投资合计119.39亿元。5年（含）以上贷款加权平均利率为4.45%，5年（含）以下贷款加权平均利率为4.45%。

七、外币存贷款利率情况

外币存款利率基本稳定，外币贷款利率较人民币优惠。数据显示，截至2011年12月末，海南省外汇各项存款91 524万美元，比年初增加23 508万美元，居民储蓄存款余额为21 274万美元，比年初增加2 244万美元；各项贷款629 831万美元，比年初增加260 962万美元。一年以内贷款利率为5.967%，一年以上贷款利率为5.8842%，出于人民币升值、人民币贷款规模指导下的替代效应和外币贷款利率较人民币优惠等因素，外汇贷款一直在大幅增加，另外，银企间外币存款定价一部分主要采取随行就市的协议方式，因此外币存贷款利率波动的随意性较大。

八、保险公司等法人开办的协议存款情况

截至2011年12月末，辖内金融机构因利率较高，故对保险公司等法人均没有开办协议存款业务。

九、海南省利率政策实施中存在的问题及难点

1.民间借贷对银行业的影响亟须引起重视。民间借贷是民间自发的行为，且比较分散，使很大一部分资金游离于金融体系之外，易掩盖金融机构信贷风险，也影响信贷政策的贯彻落实，一定程度上影响了正常金融秩序，不利于金融生态环境建设，同时，也容易引发社会问题，加重经营者负担，亟须引起政府监管部门的高度关注和重视。很典型的例子就是房地产市场的民间融资行为，在一系列宏观紧缩政策接连出台、银行贷款门槛抬高的背景下，现今很多房地产商转向民间借贷，目前，辖区金融机构发生逾期的房地产开发贷款已不在少数。

2.建立利率管理监测机制。根据近几年的利率监测实践，要确保辖区内金融机构报备数据真实、完整和准确。

十、加强海南省利率政策管理和操作的建议

1.要切实关注社会金融活动风险。当前非法社会金融活动主要集中在担保、寄售、典当等行业，各相关监管部门应主动开展调研，切实掌握其融资规模、运作特点及发展趋势，建议地方政府组织经贸、公安、工商、人行、金融监管等部门，尽快开展担保、寄售、典当等行业的专项整治工作。监管机构要针对辖区近期发生的非法吸存案件，要予以重点关注，并根据企业关联程度及防止非法社会金融活动风险转移。同时，在民间借贷的监测基础上要做好引导和风险提示工作。

2.要树立主动型管理利率的理念，提高利率管理监测水平。首先，要求中小法人金融机构设立专门管理利率的部门科室，负责日常性利率管理事务，向人行及时报告利率运行状况，监测和防范利率风险；其次，要建立一套严密、科学的利率预测和决策反应机制。组建由利率管理人员、金融专家、企业代表、个私贷款户等多方组成的利率咨询和决策机构，在城乡信用社、央行、政府之间形成一条利率管理通道，共同收集利率市场信息，共享利率资讯和信息，定期召开利率管理联席会；最后，要加快培育管理利率方面的人才，引进金融专家，提高利率管理的决策水平。

3.金融机构要尽快建立健全符合自身实际的利率风险管理机制和贷款定价制度。商业银行要以利率风险管理为核心，建立高效的现代利率风险管理机制；要结合实际，按照市场化、效益化、差别化、规范化的原则，建立能够综合反映市场营销、成本控制、效益核算、风险补偿等方面要求的存贷款定价机制，建立科学的贷款定价分级授权体制和内控制度，适当下放贷款定价、发放的审批权，使县域金融机构可根据辖区市场经济发展、信贷资金需求状况灵活确定贷款利率浮动范围，以促进贷款营销，支持中小企业发展。农村信用社要在实践中继续完善现有的利率管理制度，加强成本核算，尤其要针对性不同客户的需要，建立个性化贷款利率浮动制度，在防范风险的同时，切实加大对三农的支持力度。

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场景回放

当经济危机不可避免地来临时，上百万的中产阶级发现：他们所谓最大的资产─房子，正要活活地吃掉他们！没有了职业保障，他们就失去了生活依靠。他们所认为的资产并不能帮他们度过财务危机。

赵先生，博士后，从事生化研究，高薪技术人员，受次贷危机引发经济衰退影响被公司裁员，现失业六个月，零储蓄，前年刚入住的房屋被银行收走，成为“法拍屋”。

三年前买房的时候，银行见其学历高、收入好，就鼓励其用次级贷款买房，零首付，甚至买房手续费等也都从银行贷款。这等好事岂能不用？谁知无痕，三年的努力化为乌有。

当不良贷款遇到信用杠杆

美国的次级债风波，从表面上看，起源仅仅来自房屋价格的下降。

当卖掉房子也无法偿还贷款的时候，很多人选择了主动断供。于是很多机构纷纷出现流动性短缺，在债务推动的扩张模式下，断贷就意味着死亡。而大批失业精英正是更多房屋贷款的支付者，收入中断让他们失去了继续缴纳贷款的原动力，更多的房子投入市场被拍卖，价格被压得更低，恶性循环开始头尾相连，于是出现了文章开头提到的那一幕。

但事实上，建立在对房价无限上升的非理性幻想之上的贷款体系和金融衍生品运行机制，才是核心症结所在。这就如同人得了癌症，体重变轻只是表象，真正的原因是癌细胞的迅速生长和扩散，而导致这个原因产生的则是一些不良的生活习惯的诱导。那么在次级债危机中，真正的癌细胞是什么呢？

经济学专家已经给出了明确的分析：一是通过零首付，免手续费，但高利率的方式无节制吸引贷款；二是投资银行包装这些垃圾债券以转移风险并通过超量销售获得收益；这颗毒瘤从这两个方法启动的那一刻起就开始生长，通过交易向金融系统的各个环节扩散，最终病入膏肓。

畸形救市，政府底已现

中国的房价显现下跌态势，经济衰退失业预期笼罩职场，中国会不会也出现类似美国的金融危机？为了防止形势的进一步恶化，中国推出的最新贷款公告称：央行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。公积金贷款也随之调整，北京住房公积金最高贷款额上调至80万。

公积金支取从年支改为月支；只要购房人买到不超过92.7平方米的限价房，均可按“最低首付10%”的优惠申请公积金贷款，且缴存一个月就能申请贷款，并附之税收优惠。这些看似人性化的变动，原因只有一个：刺激内需，稳定房价。

许多人惊呼：中国也要搞次级债？表面看来：中国政府这一系列提高贷款优惠，降低贷款保证的动作无异于饮鸩止渴，我们猜测政府可能会通过对商业银行的补贴将前段时间房产博弈的部分利益还之于民，同时以这种方式遏制商业银行通过金融杠杆和金融衍生品来转移风险，从而避免系统性风险。

专家分析认为：政府不会允许中国房地产市场像股市那样肆意缩水，中央通过一系列的政策对此已经表明了态度。三房政策的启动，两限房价格上调20%将是市场房价的底线，超跌则两限房的政策将面临崩盘。这是政府不愿意看到的。

这个看似对购房者优惠的大馅饼，对观望的人到底有多大的诱惑力还不得而知，就初步反映，这点利息的优惠，真不如房子降价来得实在。政府已经出台9000亿住房保障投资计划，重点发展廉租房，改造棚户区，与我们先前公屋的推测吻合。

中国中产，绕开“次级”门

房价缩水，有人欢喜有人愁。在当前这场关于房子和钱的博弈中，中产阶级应该如何绕开“次级”门？

首先，就是正确认清房产以及房贷在家庭资产负债表上的位置。比如购买市场价100万元的房子，若首付20万元，按揭80万元，如果贷款10年，总共需要为这套房子支付120万左右。

于是，利用按揭贷款购买房产的时候，一方面是在总资产项目上增添了很大一块固定资产，房屋100万；同时也在总负债这一块添上了很大一笔长期借贷：120万，10年。资产负债率大大提高，这就为个人财务安全埋下隐患。

如果此房在未来不涨，那么在房产项目上，就是资产小于负债，降价会加剧差额的扩大。如果这套房屋是家庭中唯一的大件资产，占据了总资产的极高百分比，又没有什么存款，那么整个家庭就呈现资不抵债的状况。当然这对于仅仅为了自住而非投资购置房产的家庭而言，不过是一个数字游戏。如果合理借贷，房价下跌对家庭财务安全的威胁并非是致命的。

然而在决定房贷规模时，重点考虑资金成本收益和现金流这两个问题。

根据现在的经济形势，即使是中产阶级，购买力依然极为有限。因此，对于现金较充足的中产而言，安心贷款，并将闲钱存入银行锁定当期利率会是个不错的选择。因为存款利率带来的利息收入已经高于贷款所需要支付的利息。这是考虑不面临失业情况下，最稳妥的提高资金成本收益的方式。

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【关键词】住房公积金；贷款档案；管理

所谓的住房公积金贷款，主要指的是一种个人住房信用贷款，与此同时它是一种政策性贷款。住房公积金贷款所面对的对象是处在住房公积金的制度下具有民事能力的人群。与商业性贷款相比，住房公积金贷款利率低、门槛低、期限长，方便了广大人群购买自住房，提高了他们的购买能力，让他们得以在良好的居住环境下生活。总之，住房公积金贷款能有效解决城镇居民住房的问题，让住房公积金充分发挥了住房保障的功能。如今，住房公积金贷款不断增加，业务快速发展，其所存在的风险也凸显出来，因此我们应该明确住房公积金贷款管理规范的重要性，降低贷款风险性。

一、住房公积金贷款档案基本概念

所谓的住房公积金贷款档案指的是，管理住房公积金的部门在公积金贷款的相关工作中所形成、归集的各类文件材料的权证，它真实记录了各当事人在借贷的过程里履行各自的权利、义务的行为，它是管理部分之债权存在的证明。住房公积金贷款档案是公积金管理相关工作的产物，也是公积金制度得以正确推行之基础。

档案主要包括两个部分资料，分别为贷款前期办理过程资料、贷款后期管理资料。住房公积金贷款形成的材料包含有借款人及配偶基本信息（户口本、身份证、单身证明或结婚证）、申请表、缴存证明、借款人与配偶信用证明、放款通知书、谈话备忘录、担保协议、还款承诺书、买卖合同或转让合同、付款凭证、借款抵押合同等，以上形成的一连串资料被我们称为“原始资料”；我们所说的“发生资料”，指划拨贷款以后来进行后期管理过程中所产生的资料，比如催收记录、还款证明、还清证明、贷款核销、法律诉讼等。以上的“原始资料”与“发生资料”一起构成为一套具有自身特点的完整的合同材料，成为一宗住房公积金贷款档案。

二、档案所具有的特点

1.它的形成过程具有动态性.。在一般情况下人们会理解档案是在所有工作办理结束后形成的文件，不过贷款档案不是这样的，住房公积金贷款的工作是由三个阶段组成，分别为贷前、贷中、贷后，最长需要的时间可以达到三十年，在贷款工作已经全部结束以后，再去整理档案明显是不现实的。档案在借款者提出贷款的申请，到获得借款后就形成了。贷款档案的形成不代表贷款工作全部结束，还要在以后的过程中不断给档案增加新的内容，比如还款情况、诉讼、担保情况等，到借款者把还款义务履行完为止。正因为贷款工作具有长期性的特点，因此贷款档案的形成具有动态性。

2.档案材料具有特殊性。每使一宗住房贷款完成，都需要履行很多的程序，也牵涉到较多的部门，所形成的材料文件也不统一，所以贷款档案材料具有其特殊性。拿一住房抵押贷款作为例子，借款者提出书面的贷款申请以后，还要经过贷前检查、抵押登记、房地产评估等系列过程，这一些程序皆需书面材料。它们没有统一格式，其纸型纸质与书写工具也都不一样。这样一来，也就增加了整理、保管贷款档案的难度。

3.档案使用十分频繁。贷款工作有着长期性，所以该类档案使用的频率远高于别的类型的档案。比如记录借款者履约的情况时；当贷款遇上风险，要对抵押物处置时；履约完成后贷款者把相关材料归还借款者时，皆要随时随刻调用档案。

4.类别差异性。正因为担保方式不一，导致了个人贷款所需材料也不一样。住房公积金贷款在目前有三种方式：抵押、保证和质押，在整理保管资料时要根据担保形式的不同区别地对待。

5.档案的保管责任很重大。住房公积金贷款所涉及的金额比较大，它关系到了借款者、贷款人切身利益，还直接关系到很多缴存者的利益，因此防范贷款风险更显重要性。

三、档案的重要作用与重要性

1.它是防范贷款风险的依凭。贷款档案具有重要法律效用，比如当事人进行了违约，无法履行相关权利和义务，以致风险产生。当事各方都可用贷款档案当为依据，并且采取行为，把风险降到最低。

2.它是规范化管理住房公积金的基础。公积金的所有权属于广大的缴存人，公积金直接牵涉千万职工的利益，因此规范化管理档案很重要。贷款档案管理的规范程度直接决定公积金管理的合理程度。

3.它是加强贷款后跟踪管理之依据。因贷款跨越时间较长，参与办理的人员变动大，因此对贷款的管理需要始终把档案当作依据，不然跟踪管理的工作就无法进行下去。

4.它是社会中征信体系里的一部分。它能真实反映贷款的各方的情况，借款者履行合同的记录体现了借款者的诚信度。公积金的缴存以及使用就是个人信用的履行过程，所以管理机构应该要充分利用档案这一形式构建完善的征信体系。

四、档案管理的基本原则

1.按照“一宗一卷”整理。将一宗贷款归集成一卷，这是基本理念，不要因为贷款材料少，将几宗材料合起来，这样的话不利于对档案的保管。

2.即时地进行归集。信贷员工作时总是需要同时办理多宗贷款，会使得贷款资料容易混淆。信贷员理应及时收集贷款工作中各类材料，需要针对各担保形式贷款，制定一套收集档案的目录。由于信贷员第一个审阅贷款资料，因此他们负有贷款档案归集第一责任。

3.把格式进行统一。贷款的材料类别很多，所以整理贷款档案难度很大，在整理的过程中，应该统一格式。制定合同的格式时，要采用A4幅面进行制定，在装订的时候将其他收据统一粘贴到A4纸上。

4.创建全宗目录。将每卷档案基本情况罗列到全宗目录里，以便检索使用。全宗目录的建立可以按贷款数量多少或者按自然年份。

五、档案管理过程里存在的问题

1.关于管理设施问题。在目前来看，许多公积金管理机构的基本设施都不健全，档案库房的安排设计也达不到规定要求，县级的条件更为简陋，档案可能随时遗失或毁坏。

2.制度不相一。很多地方对于公积金档案管理的标准和制度都不统一，有的地方根据自己的情况制订一些规制，但是缺乏系统性、统一性、全面性。

3.归集不完整。现在不同地方管理系统不一，人员少，事物繁杂，许多档案被分散到各科室，造成对档案的管理归集无法统一规划。

4.档案资源的浪费。在档案归档的途中大量资料都来于别的一些社会部门，但是各部门的软件系统不一，无法对接，导致档案资源无法共享，造成不必要的浪费。

5.管理队伍业余。很多机构的管理人员都是临时上岗，没有经验，基本理论也不懂，只能应对些比较简易的工作。

六、强化档案管理的对策

1.强化领导，完善管理体系。认识到做好档案工作的重要性，把档案管理工作和公积金业务结合起来一起部署、实施和考核，严格检查档案管理工作，制定责任追求制度。还要成立优秀的领导队伍，负责档案工作的监督、领导、检查。

2.完善管理的设施。加快库房建设，提供必要的硬件设施，以保证档案的安全与完整。还要加强网络建设，搭建信息平台以共享档案资源。

3.加大对人员的培训。培养一些了解信贷和档案工作的人员，让其担任管理员。挑选人员进行系统培训，聘请专业讲师，授于他们档案管理专业知识和技术，让他们成为有技术有能力的管理人才。

结束语：

住房公积金贷款档案的管理是一项重要的工作，管理机构应加强对档案的管理，用科学的方法规范化管理，务必维护千万缴存人的权益。

参考文献：

[1].邵润霞.住房公积金贷款档案管理探析[J].档案与建设，2011（11）.