养老项目的盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇养老项目的盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

一、引言

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。

（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。

（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：

（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。

（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。

（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

主要参考文献：

[1]康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济，2011.2.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013.5.

[4]陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济，2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

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【关键词】老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式

相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

一、商业养老房产发展的现状

老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。

2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。

二、对商业性养老地产发展的几点建议

1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。

2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。

三、构建商业养老房产发展模式

1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。

2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

【参考文献】

[1]潘彤.市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.

[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.

[3]郑岩.国外养老产业的一些做法值得借鉴[J].政策望，2011（7）.

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Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.

关键词：PPP模式；养老地产；融资风险分担；博弈模型

Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0031-02

0 引言

我国是一个人口老龄化相当严重的国家，有数据显示，我国60岁及以上老年人口在2015年底已达22200万人，占人口总数16.1%，相较于2014年底，增长了4.5%。人口老龄化对整个社会来说既是挑战也是机遇。一方面，人口老龄化增加了社会养老负担，增大了养老服务、医疗建设等国家养老开支；另一方面，老年群体规模的扩大，使得社会对养老机构、养老设施的需求也在变大，养老地产的出现，既能满足老年人需求、缓解国家养老压力，同时给投资者带来新的商机。

养老地产作为一种将养老、商业、医疗、护理等多种要素有机结合的新型地产，除了具有传统房地产开发的一般特点外，还面临政策不确定性风险、投融资模式不完善、市场不够成熟以及租售经营模式不固定等因素[1]，开发养老地产伴随着高风险。政府的参与，政策、资金等方面的支持，能够有效的降低风险。因此，利用PPP模式发展养老地产是十分有利的。

1 PPP模式发展养老地产

为应对人口老龄化趋势，近年来政府陆续出台了相关文件推进养老事业发展，其中2015年2月出台的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，明确指出鼓励和引导民间资本参建养老产业。PPP模式作为一种公私合作模式，鼓励民营企业与政府公共部门建立伙伴关系，在公共基础设施领域中应用广泛。PPP项目能够有效缓解投资各方资金压力，分担风险，实现公共部门与私营企业双方互赢。

我国养老地产起步晚，发展不成熟，仍处于摸索阶段。目前试水的养老地产盈利模式也不固定，现今研究最多的养老地产盈利模式主要有“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”以及 “ 持有+ 销售” 模式[2]，因此，开发养老地产没有固定模式照搬照抄，面临的不确定性因素也更多，而融资是制约养老地产发展的关键因素之一。养老地产的特殊性质使得投资者面临的风险因素更多，稍有不慎，就可能导致资金链断裂，难以回收成本。因此，运用PPP模式发展养老地产需要特别重视风险的分担。

2 融资风险的分担

结合国内外PPP项目案例，以及养老地产开发融资风险研究资料，可以将养老地产PPP项目融资风险分为内部风险和外部风险两大类。内部风险一般由房地产开发企业自身决策管理所导致，包括信用风险、经营风险等；外部风险主要受外界因素影响，包括政策风险、金融风险、不可抗力风险等，具体分类如下。

内部风险：①信用风险，主要指违约风险；②经营风险，一般包括决策风险、技术风险、管理风险等。外部风险：①政策风险，一般包括法律政策变更风险、税收风险等；②金融风险，一般包括通货膨胀风险、市场风险、汇率风险、利率风险等；③不可抗力风险，指无法预料的风险，一般包括地震、火灾、洪水等风险。

养老地产PPP项目的参建主体较多，可以概括分为两大类：政府公共部门和私营企业，双方通过建立合作伙伴关系，共同分担风险和利益。许多学者都对项目融资风险分担做过研究，认为风险分担最理想的效果是由对风险最可控的一方承担风险，并且承担方所付出的成本最低。但在现实情况下，这两个条件往往不能同时满足。养老地产PPP项目存在许多不确定性风险因素，对于投资者而言，不同风险偏好会影响其投资决策行为[3]，某些风险因素往往是由参建方共同承担。博弈论能够确定养老地产PPP项目参建方分担的风险比例，对投资者项目决策具有一定参考价值。

3 政府公共部门与私营机构博弈分析

3.1 模型假设

在实际项目中，风险如何分担以及分担的比例主要靠各投资方通过谈判来决定。我们可以把项目利益相关者简单的划分为政府公共部门和私营企业两方，运用Rubinstein轮流出价模型进行博弈分析[4]，确定项目风险分担比例。分别用P、Q表示政府公共部门和私营企业。因为时间是有价值的，因此用δi表示贴现因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私营企业与政府公共部门各自承担的风险比例分别用x和1-x来表示。

3.2 Rubinstein博弈模型建立

在Rubinstein轮流出价模型中，假设P先出价x1，Q可以选择接受或者拒绝，如果Q接受，则博弈结束，按照P的方案来分配项目风险，即P承担风险比例为1-x1，Q承担风险比例为x1；如果Q拒绝，则进行下一轮博弈，Q可提出新报价x2，同样P可选择接受或拒绝，如果P接受，则博弈结束，按照Q的方案来分配项目风险，即Q承担风险比例为δPx2，P承担风险比例为δQ（1-x2）；如果P拒绝报价，轮流出价过程将继续进行下去，直至一方报价被另一方接受，如图1所示。

3.3 模型求解

Rubinstein证明了在无限期轮流出价博弈中，政府公共部门与私营企业唯一的子博弈精炼纳什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部门选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，出价 ，在t=2，4，6…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝；而私营机构选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝，在t=2，4，6…时，出价 。

假设贴现因子为 （i=P，Q）（公式（3）），Ri为养老地产项目风险收益率，将公式（3）代入公式（1）和公式（2），则政府公共部门承担的风险比例为 ，私营机构承担的风险比例为 。至此，谈判结束，双方各自承担的风险比例也已确定。

3.4 案例分析

政府与私营机构共同开发某养老地产项目，采用谈判方式轮流出价。假设政府部门预计风险收益率为10%，私营企业预计风险收益率为30%，由政府部门首先出价，双方谈判直至达成协议为止。

由上述计算可知，对风险收益期望越高，其承担的风险比例也越大。

4 结语

养老地产项目开发具有高风险，利用PPP模式发展养老地产项目，能够有效降低风险，实现社会资源合理配置。通过建立轮流出价模型，对政府公共部门与私营机构之间进行博弈分析，确定双方承担风险比例，对投资者投资养老地产项目具有一定指导意义。

参考文献：

[1]成良剑.养老地产的全面风险管理研究[D].山东：青岛理工大学，2014.

[2]吴新坚.养老地产商业模式探讨[J].城市开发，2011（12）：14-15.

[3]杨敏利，党兴华，涂宴卿.基于投资者不同风险偏好的风险投资决策研究[J].科技管理研究，2008（8）：194-196.

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此次老博会，在应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程等方面，起到了积极的推动作用。而随着中国人口老龄化问题的日益加剧，养老产业的发展愈加赢得市场的青睐。根据国家发改委预测，我国老龄产业到2020年和2030年的市场规模将分别是8万亿元和22万亿元，对GDP的拉动作用分别是6个百分点和8个百分点，产业前景非常可观。然而，近年来，养老产业内部出现了较大的分化。作为该产业中最大的两个板块，医疗保健呈现出较快的增长趋势，而养老地产则尚处于市场环境的形成过程之中。

养老医疗：概念持续走强

近期，政府在医疗政策方面的扶持动作频繁，涉及医疗器械国产化、分级诊断治疗、健康与养老服务工程建设。10月9日卫计委提出，我国将逐步建立符合我国国情的分级诊疗制度。

目前，我国医疗器械行业潜力巨大。资料显示，从投资案例数量上看，2014年该行业的交易数量是2011年的2.58倍，占全部医疗健康产业交易金额的比例从2011年的2.46%上升到17.51%。从市场结构来看，基础医疗器械占整体市场的75%，为国内企业提供了广阔的市场空间。经过多年的发展，国内企业在中低端市场已具备了明显的竞争优势。而随着老龄化加速，未来医疗器械行业平均增速将高于药品行业。

养老地产：尚处于观望阶段

养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。然而，有业内人士指出，国内养老地产市场尚未成型，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

该业内人士同时表示，目前，国内养老地产的模式主要包括以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。然而，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

在此背景下，我国养老地产的成功案例寥寥无几。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”

同时，记者通过相关渠道了解到，近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜，部分不法地产商打着“养老”的金字招牌来圈地甚至集资，成为其赚钱的工具。

本次老博会上，保利地产（600048）董事长宋广菊表示，未来保利地产将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”中国式养老发展。此外，对于养老产业的盈利模式，已经初步建立模型，争取用3-5年的时间提高服务水平实现盈利。作为地产龙头企业，保利的本次表态无疑是为养老地产的发展注入了新鲜血液。

上市公司积极布局养老产业链

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关键词：老龄化 养生地产 业务模式 盈利模式

根据联合国最新的人口数据预测，2011年以后的30年里，我国60岁及以上人口占比将年均增长16.55%；到2030年，我国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。来自国家老龄委的数据更显示，我国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。基于养老产业持续增长的需求、巨大的市场规模及其对社会保障的重要意义，在2011年的“两会”上，许多与会代表，尤其是来自保险界和地产界的代表纷纷提出支持养老产业发展的提案。

养老地产的困局催生养生地产

基于我国迈向老龄化社会这一不可回避的事实，和日益旺盛的养老消费需求，具备养老功能的地产将大有可为。然而养老地产这一国际主流模式并未在我国迅速发展壮大。这一方面是由于我国的城市化进程尚未完成，地产需求旺盛、利润高企，使房地产企业无动力从事利润相对偏低的养老地产开发；另一方面也是由于养老地产的概念及应用的单一性，不符合我国居家养老为主流的国情和数代同堂、共享天伦的传统理想生活模式。因此，本文试图阐释“养生地产”的概念，并构建其业务模式，以期为房地产企业可持续发展找到一条新的道路，实现企业、客户与社会的三赢。我国正逐步进入老龄化社会，其中受益于改革开放和经济高速发展而崛起的一批财富阶层开始步入中老年阶段，而独生子女政策也使得这些人将更倾向于选择一种新的高端养老方式，如果能够兼顾家庭共聚，又能享受到周到的照护服务，将是财富阶层的优选方案。

养老地产在国外发达国家已是一种较为成熟的模式，但在我国则几乎尚是空白。在养老地产的起步阶段，结合我国国情探索相关产业的发展方向，而不是单纯照搬国外的模式。我国独特的中医文化和养生文化，能够为养老地产注入更多的养生元素；我国传统文化中知识人士对养生的注重、以及我国注重家庭天伦之乐的养老观念，使得我国有条件将养老地产的客群从养老人群，延伸到中老年财富人士及其关联人群。基于以上两点，本文认为，把在发达国家已经发展较为成熟的养老地产发展为具备中国特色的养生地产，是必要的，也是可行的。

养生地产的概念界定

养生包括生理方面、心理方面、精神方面的调养和加能活动，它贯穿于人们日常生活的点滴当中。具体表现为：居住养生，以打造养生环境和养生居所为核心，在恬静的气氛中休养身心。生态养生，在怡人的自然生态环境中，放松身心、调养身体机能。医疗养生，以传统中医养生为核心 ，并结合西医保健设施进行疗养。饮食养生，通过专业的营养搭配和摄入健康食材来滋补身心。运动养生，制定专业的运动计划，通过运动来恢复和提升体能，增强免疫力。文化养生，在文化交流、艺术熏陶中放松身心，荡涤自我，滋养心灵。游乐养生，参与趣味性较强的游乐活动，使身心得到放松，释放压力。美容养生，通过专业护肤、抗衰老疗养、SPA水疗等疗养项目达到养生效果。

本文认为，养生地产是指承载了健康养生经营活动的地产业务。它在地产物业上运行健康养生服务，以全生命周期的自然聚居人群作为服务对象，不仅提供健康护理服务，还提供预防性的健康管理服务以及多项养生增值服务。养生地产与一般地产的不同在于硬件和软件两个方面。硬件方面：在物业设计和开发过程中，进行了针对养生、养老、群聚需求的专门化设计，并配备了相应的硬件设施和环境配套；软件方面：在高端物业综合体的硬件基础上，运行了高端健康管理整体解决方案和全方位品质生活整体解决方案，使得物业与服务得到有机结合，为客户提供一体化、一站式的解决方案和优质服务。

养生地产业务构成

养生地产的目标客户群为高端商务人士及其亲友和关联群体、商务会议关联人群。在具体需求上，除一般房地产住宅地产需求及度假地产需求客群之外，还有两部分特别需求客群，一是休养生息需求客群，包括工作生活压力大者、工作生活负荷大者、心理需要调适者、体弱多病者、病后康复者、长者、亚健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活压力大者、工作生活负荷大者、艰苦地区开拓者、特种行业工作者、急性疾病患者、长者、儿童、产妇等。休养生息需求、健康管理需求和一般的住宅地产需求、度假地产需求的客群有相当程度的交叉和重合，也体现了养生地产作为复合需求满足者的角色，使养生地产的客户需求适应面更加广阔。

养生地产客户将体验到“黄发垂髫并怡然自得”的天伦境界，得到高雅的养生享受、高端的医疗保障、高尚的生活圈层，实现在天伦共享中的集体自由。要达成客户体验，养生地产必须与独特的环境、医疗保健、专业管理紧密结合，而这些资源在国内并不丰富，抢占资源、抢占先机显得尤为重要。

从业务范畴来看，养生地产业务包含养生住宅地产、养生度假地产、养生休闲地产（养生商业地产）和养生商务地产的开发、持续运营及相关的资本运作。它将房地产开发项目与健康管理整体解决方案有机结合，不仅在规划、设计和施工阶段充分考虑客户及其家庭全生命周期的健康养生需求和居家养老需求，而且搭建健康管理一体化服务的公共平台，为客户持续提供健康管理服务和其他增值服务。养生地产=高端物业综合体+高端健康管理整体解决方案+全方位品质生活整体解决方案。

从业务环节来看，养生地产的业务由物业开发（表现为多种特定功能的物业品类和物业形态的组合）、公共平台建设、解决方案提供三部分构成。物业开发又可细分为养生住宅物业开发、养生度假物业开发、养生商业物业开发和养生商务物业开发等四类子业务，每一类子业务具有细分的物业形态。公共平台的搭建包括医疗资源网络与服务平台、养生资源网络与服务平台、文化活动组织与服务平台、养生地产策划与设计平台、养生地产全服务管理平台等的搭建。解决方案则包括了常住养生方案、度假养生方案、休闲养生方案和商务养生方案等四种一站式整体解决方案，既包括健康管理的内容，又包含了保障品质生活的全方位解决方案。

养生地产业务运作的关键要素

养生地产业务与传统的房地产开发业务不同，它不仅包含开发阶段的业务运作，还包含项目竣工后持续的商业运营。养生地产业务与传统的商业地产运营业务也不同，它不仅包含了一般商业性经营项目，同时还提供了相当多养生方面的附加功能和增值服务，尤其是需要与医疗资源和健康管理资源对接，会涉及相当多的专项经营设施硬件投入、高水平的专业人员队伍，涉及的面广、内容丰富多样、操作难度较大。因此，养生地产业务运作的复杂性相对传统地产业务而言较高，需要与之相适应的业务模式的支撑。相应地，其组织架构必须适应业务模式来设计，并由适应养生地产业务模式的经营团队来负责管理。此外，养生地产相对较大的开发规模决定了其业务的开展需要占用相当大的资金，为此，融资安排和资本运作也成为养生地产业务能够成功运作的重要基石。

因此，作者认为，养生地产业务的成功运作主要取决于业务模式、经营团队、组织架构和资本运作四大要素。

养生地产的盈利模式

养生地产物业开发后，应尽可能以养生概念直接销售，实现资金回笼和当期利润。业主可再委托给资产管理公司，进行后续的持有经营。对于不便散售的部分，或因土地性质被动保留的部分，转售或转移给资产管理公司进行长期经营，以会籍销售的形式回笼资金。日常经营服务的利润来自于对客户零售提供服务带来的利润回报。通过业务纵深发展、对客户延伸服务的不断拓展，例如就医通道、养老照护等增值服务的增加，可使经营管理服务利润空间得到扩展。在金融业务利润方面，未来可以在政策放松的条件下，将出租产品的持有权益，打包做金融产品销售，实现资金回笼。

养生地产的当前利润来源主要包括开发业务利润、资产管理业务利润、会籍管理业务利润和经营管理业务利润，在未来则包含金融业务利润。各项利润的得出情况如下：开发业务利润=物业开发后整体销售及散售收入-开发支出。资产管理业务利润=向开发公司整体收购后租赁给会籍公司的收入+客户委托租赁的管理费收入+非终身会籍再次销售带来的物业升值-经营管理支出。会籍管理业务利润=会籍初次销售收入+会籍转让手续费-会员维护支出。经营管理业务利润=为会员提供日常服务的收入+连锁经营加盟费收入与管理费收入+保证金收入利息等-服务与管理支出。金融业务利润分为：会籍收入信托投资所得利润分成和产品金融化利润。产品金融化利润=基金管理费收入+理财产品初始费收入+理财产品买入卖出差价收入-基金管理支出（该项业务在目前国内政策环境下尚不可行）。

需要特别说明的是，由于持有物业占压了大量的资金，对于滚动发展是非常不利的。各种测算表明，商业持有项目的IRR要远低于同类开发项目的IRR。因此，对于可销售的物业，应尽可能转变为商业地和住宅地；对于本来就要持有运营的物业，则土地不变性对于降低后期运营压力更有好处，因为低廉的地价增加了利润拓展的空间。

对于房地产企业而言，经营管理利润显然不是主要目的所在。开发业务利润、资产管理业务利润、会籍管理业务利润以及未来的金融业务利润是房地产企业的主要目的。经营管理业务利润则主要由经营管理的相关公司获得，以提升其与房地产企业跟随发展的积极性和长期做好客户服务，提升品质的动力。

发展养生地产的意义

目前国内尚无成熟的养生地产产品和专业的投资商，商机无限而竞争仍未出现。而注入养生元素及扩大养生客群的养生地产，则属于理论的创新阶段，如果房地产企业未来能够抓住时机发展养生地产，完全有机会引领行业潮流，开创业务蓝海。

发展养生地产对房地产企业具有重要的战略意义：以利润多元化规避系统风险。养生地产业务不仅能为开发企业带来开发利润，还能够通过对养生物业的持续经营和增值服务的提供获取持续的经常性利润和物业升值回报，以规避地产开发业务发展空间逐渐缩减、利润受经济周期和政府调控影响严重的系统风险。对土地获取的帮助。对于能按主流模式开发并获得理想利润的土地，并无十分必要推行养生地产；但对于特殊土地性质、特殊地段区位的土地，则需要以养生地产的模式，“化腐朽为神奇”。当我们掌握了这一“秘笈”，我们就能以低价拿别人不敢拿的地。养生地产的独特设计、专门设施、一站式服务解决方案能够大幅提升项目价值、提升公司的综合竞争力、充实公司的品牌内涵。扩展业务利润区。

此外，发展养生地产还具有重要的社会意义：有利于医疗养生产业发展；有利于降低社会医疗资源消耗；有利于提升医疗从业人员投入产出比；有利于养老养生产业发展；有利于提高民众幸福指数；有利于提升社会资源利用效率；有利于分流社会投资资金，改善房地产仅仅住宅投资过热的状况。笔者认为，养生地产具备“星星之火，可以燎原”的业务基因。首先，市场在高端养生消费和特色地产投资方面均有旺盛需求，前景广阔；其次，目前尚无地产公司系统开发养生地产，属于业务蓝海。房地产企业若能搭建起发展养生地产业务的平台，培育养生地产设计、开发与运营的核心能力，聚拢健康管理方面的稀缺资源，打造养生服务品牌，积极开展项目试点，在试点过程中完善运作模式，并走可复制发展的道路，将有机会成为养生地产开发的领头羊。

参考文献：

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关键词：公私合营（PPP）项目；养老服务产业；融资渠道

2016年，全国建设试点省市推行“智慧型”社区养老工程，2017年初，湖南率先试运营，具有鲜明的产业指导意义。2016中国养老产业博览会的举行，结合了多种社会力量，将养老服务项目与社会资源有效对接，倡导养老新理念，促进社会健康快速发展。PPP模式将公私两方力量联合，这种联合共同体有利于社会基础产业的构建。

一、我国养老服务产业融资特征及问题

1、我国养老服务产业的融资特征

（1）内源融资规模大，外源融资规模小。外源融资，是指融资来源于本单位以外。内源融资，则是来源于本单位积累的利润。随着近年来养老服务产业的飞速发展，企业在初创筹资期间，政府补助占比相对来说有走低的趋势，这就需要更多的内部融资途径来补充产业基础建设。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、股票发行、企业债券商业信用、融资租赁等外源融资每年均不足30%。

（2）直接融资规模大，间接融资规模小。直接筹资，是指企业不借助于银行等金融机构的力量，直接从社会筹集资本。间接投资，则相反。立足当前养老行业阶段来看，直接投资更加有利于提高企业的知名度和资信度，其规模也越来越大，而间接融资则会相对弱一些，主要是因为行业风险有较多的不可控性，因此银行和类似的金融机构放贷会相对保守一些。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、融资租赁等间接融资每年均不足25%。

（3）股权融资规模大，债券融资规模小。企业股权投资方式是直接吸收投资、公开发行股票；而债务投资则是通过金融以及社会资本举债的方式取得的。以当前的行业背景来看，养老服务产业的资金来源，除了一定比例的政府补助之外，就是大规模的股权融资，主要依托于大型企业的接盘和商业模式的优化运营。债权融资规模相对来说比较小，主要由于当前行业利润空间小。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行借款、债券发行、利用商业信用等债权融资每年均不足25%。

2、我国养老服务产业融资存在的问题

（1）政府补贴的依赖程度过高。养老服务在一定程度上属于社会公益性产品，政府的支持必不可少。随着中国老龄化人口的不断增加，养老需求势必迅速扩张，这就使得地方政府债台高筑以及国债规模的大面积扩张，造成财政成本的不断上升。据国家数据统计，2002—2016年每年的政府补贴的总需求量都在不断增加，地方政府已压力重重。

（2）社会力量的作用尚不明显。养老服务产业实现盈利往往需要的战线比较长，经测算，投资回收期基本都是八到十年，短期内效益不明显，而民营资本又更加重视短期内发展，这就使得民营资本面对养老服务产业只能望而却步。国家近几年的统计数据表明，在养老政策实施初期，社会力量作用还不是很明显。

（3）传统融资渠道相对受限。近些年来，我国养老服务产业呈现这样的势头：一方面，许多国外融资模式虽具有一定的可实施性但未能在本土广泛应用；另一方面，在国内其他领域的融资模式虽有效果但本领域却未能实施。通过近几年的融资规模数据可以观察，养老产业近几年融资渠道稳中有升，但依然相对受限，市场化不足。

二、PPP模式应用于养老服务产业的可行性

1、国家鼓励养老服务产业应用PPP模式进行产业融资

鼓励社会资本采用PPP模式通过多种方式参与到医疗、卫生、养老体系建设的创新性改革中。对于一些医养结合机构，一旦符合条件即可享受相关优惠政策。这就在一定程度上拓宽了市场化融资模式，支持各种商业合作的模式进行项目合作共建，极大地带动社会资本加大投入，通过产业基金、PPP等模式，大力支持社会化产业进程。

2、PPP模式与养老服务产业的适配性对接

PPP模式的思路与养老服务产业在融资问题上非常相近。第一，PPP模式和养老产业都是公共服务领域方面，可以实现对接。第二，PPP模式与养老服务产业非常相近，都是投资大，回报少，周期长。第三，养老服务产业是一项长期工程，现阶段其服务对象和服务项目相对稳定。政府也会通过各种措施加以保障，这又与PPP项目非常一致。

三、我国养老服务产业应用PPP模式融资的制约因素

1、地方政府财力短缺

近年来，养老服务的管理工作由中央下放到地方，但仅仅是事务管理权。养老服务产业的建设资金还是出自地方政府财政，这样，地方政府在管理上就变得力不从心，实行分税改革以来，地方税收减少，财力已经趋于短缺。

2、资本市场尚不完善

一方面，资本市场上金融产品种类单一，难以满足投资者需求的多元化；另一方面，资本市场的监管不规范，法律方面缺乏实施细则，实施难度大。这就导致资本市场存在较大的投资风险。

3、行业利润率偏低

养老服务产业的供给对象大多属于退休工资水平较低的老年人，价格应该更加人性化，同时，政府也应有规范严格的价格控制，这就是养老服务产业呈现低利润的主要原因。养老企业利润少，自然积极性差，因此，难以将养老服务产业带入良性发展轨道。

4、优惠政策体系尚不完善

在贷款、税收和土地使用等方面政府都为都为产业基建“大开绿灯”，但很多政策引导过于宏观，相关法律上没有相应配套的实施细则，执行难度大。建立健全产业优惠政策体系迫在眉睫。

四、国外养老服务产业应用PPP模式融资的经验与启示

1、美国养老服务产业应用PPP的融资模式

在美国，养老服务产业融资主要依赖市场。美国的养老社区分为两种：专门建成的和自然形成的。为非营利机构提供的专门建成的社区运营达到40年，前期投入不用偿还。而自然形成的养老社区大多是由居民人员流动自发形成的。此时，联邦政府无偿改建房屋结构，增加社区医疗健身设施。20世纪70年代后期，社会机构接盘公共服务事项，按照履约情况支付合同约定相关服务费用。

2、日本养老服务产业应用PPP的融资模式

PPP融资模式在日本为介护险制度，即为日常生活有困难的人提供以个人人权和尊严为前提的帮助，保障他们的正常生活。日本的养老事业为非营利性质，是由政府主办的；日本的养老产业为营利性质，多是由社会资本主办的，两者共同构成了日本的养老体系。根据2000年日本《护理保险法》，护理费用的10%由老人自行缴纳，余下90%的费用负担比例由被保险者承担。

3、新加坡养老服务产业应用PPP的融资模式

新加坡虽是市场经济国家，但在养老服务产业的规划建设方面并不是完全依赖市场，而是将计划与市场相结合，政府为主、市场为辅。市场化私人筹资方面相对成熟，实现企业融资多元化，养老地产企业在新加坡可以与市场上几乎所有的金融产品相结合。新加坡的金融业越是成熟，市场认可度越高，不可控风险就越小，同时，又反向作用于该行业发展，使之良性循环。

4、国外养老服务产业应用PPP模式

融资的可借鉴性指引首先，我国应系统规划一个养老服务体系并且建立健全行业标准，即现在所倡导的智慧型养老体系，医疗、卫生、养老协同发展。其次，健全立法机制，保障养老体系标准落到实处。可以看到国际上普遍采用了这一方法，为融资渠道的开拓奠定了基础。最后，加大力度鼓励社会力量参与，公益与市场的有机合作，有利于产业的高速稳健发展。

五、我国养老服务产业PPP模式融资实现路径

1、政府财政应适度向民间资本倾斜

政府财政应适度向民间资本倾斜，把过去政策补贴的养老服务产业的财政资金，转向给民间资本注资补贴。转变过去过度依赖政府财政补贴的财政状况，多增加一些资金来源渠道。同时，政府也要制定各种实施细则来弥补目前法律法规上的不足，建立健全稳定的法律保障的社会大环境，保证养老服务产业发展的持续、稳健态势。

2、养老企业应多种盈利模式

经营养老企业收费标准不宜过高。但为保证项目持续性盈利，养老产业还应积极拓展盈利渠道，如出租配套设施、场地和部分养老房屋等隐形利润空间，来弥补前期的建设成本以及持续的运营成本。积极打造社会知名度和影响力，吸纳社会资本的加入，扩大融资渠道和规模，优化养老服务产业的运营发展。

3、社会公众应全民参与、全民支持改变

社会以往观念，养老产业不是政府和资本群体的营利工具，它是一种社会利建设，需要全民支持、全民参与、全民建设，万众一心共同构建。共建社会福利事业有利于打造企业知名度，有利于政府事务工作的科学有序的管理，也利于全民养老品质的提升，共建美好宜居生态环境。众志成城，将政府监管引导与社会资源协调起来，做出功在当代、利在千秋的社会贡献。

参考文献

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关键词：养老地产；需求偏好；发展策略

中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会，2011年南京市人口普查数据显示65岁及以上人口占比9.2%，而养老院床位一直严重短缺，截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题，养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体，主要产品形态包括：1.养老机构，如养老院，分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。

国外养老地产学说发展较完善，Rebecca L.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型进行倒按揭产品的需求分析，指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方面，康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿，指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SWOT-AHP定量分析影响养老地产发展的因素，指出发展养老地产应以机会型战略为主。

国内对南京市地区养老地产需求偏好的研究尚处于空白，南京地区养老机构租住率低，老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素，进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策略。

二、南京市养老地产需求偏好调研

（一）问卷设计步骤

1.调查目的：分析南京地区中老年人群对养老地产的需求。

2.调查形式：问卷法为主，访谈法为辅，纸质问卷和网络问卷同时发放。

3.问卷题目：界定相关概念，调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好。

（二）问卷调查结果分析

共发放问卷242份，有效回收222份，回收率达91.74%。调查对象基本情况如下：男52.7%，女47.3%；小于50岁占38.3%，50～59岁占20.2%，60～65岁占17.1%，66～76岁占14.9%，大于76岁占9.5%；小学及小学以下占18.9%，初中或中专占29.4%，高中占20.2%，大专占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城区70.3%，郊区21.6%，农村8.1%；子女数为0个占9.5%，为1个的占56.3%，为2个占22.1%，为3个及3个以上的占12.1%；目前独居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在养老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

据调查显示，70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女，5.4%选择售卖房产获得养老金，13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的老人中，近70%是将房产留给子女，并且该比例随年龄增加而增大，南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代。

在“最理想的养老方式”调查项目中，家庭养老占比63%，社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%，南京当前最理想的养老方式是家庭养老。

社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭，照顾其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因为：设施完善（20.3%）、能和子女相处（62.7%）、尝试新型生活方式（17.0%）。

另外，约35%的人不能接受机构养老，51%的人认为在养老机构能获得专业日常护理，8%的老年人日常生活无人照料，迫于无奈只能进入养老院，6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低，可缓解经济压力。

“以房养老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，换购小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老，其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老，12.9%的人希望以大换小赚取差价，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住进养老机构。

约35.14%的人最看重医疗设施，37.84%的人关注生活设施，14.86%的人关注服务价格，12.16%的人关注娱乐活动。在养老机构或养老社区的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金为1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社区居家养老实现了让老人在家庭中获得专业的医疗及生活服务。可以以老年公寓或老年社区的形式呈现，部分可建设为“两代居”或大平层户型。

子女数超过2个的老人倾向于购买老年公寓独居，户型可设计为45～65 的中低户型。37.8%的人认为居家养老公寓价格太高，可通过出租形式降低入住门槛。据调查有相当比例的人群能接受较高的服务价格，养老机构可分为低、中、高档分别定位。

以房养老也可通过养老机构或老年公寓来实现。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q购小房。对于前者，可以通过建设“持有型”老年公寓和养老机构来满足需求。对于后者，可以建设45～65m2的小户型吸引入住。房产的安全、房价的波动都会影响人们采取“以大换小”的选择，从而影响养老地产的发展。

三、养老地产的发展策略

（一）明确产品形态，分户型分档次设计

据调查，南京地区老年人对养老地产的接受形式租售比为6.7：1，建议采用“销售+持有”的模式。普通住宅用于销售，部分设计为两代居户型，老年公寓嵌入其中，且持有比例为50%～60%。具体公寓分类如图1所示（用于养老的地产已用“*”标出）。“两代居”设计面积为120～150m2，分为两室一厅一卫与一室一厅一卫两个分区。用于养老住房销售的别墅设计为大平层结构，面积在150m2以上，在一层内解决家庭生活的所有功能。用于销售的老年公寓可设计为80～100m2的普通户型，供出租用的住宅可设计为45～65m2的小户型。

社会机构养老采取“出租”的盈利模式，通过向老年人收取月租费来提供住房和医疗设施、生活保障等服务。在普通型养老院和医护型养老院又分别分为低、中、高档三类，分模式提供服务及收取费用。

（二） 建立完善服务和运营体系，增强社会影响力

建立“医护养休”一体的社区服务，拟定定制化身心发展方案。建立O2O养老服务平台，为小区老人提供上门医疗及生活服务，如上门管理、日托康复等。组织志愿者服务活动，建立“退而不休”活动中心。鼓励“抱团养老”，组织老年人一起旅游、一起进餐、一起参加活动。改进物业服务，如开设公共食堂供老人报名用膳，营造归属感。养老院均要设置生活设施，如：休憩区、休闲广场等，注重对餐厅的营养安全管理，保障膳食安全。在社区内建立介护服务中心，根据老年人身体健康状况分级，分别配置所需的介护服务，费用规则为：国家30%，地方政府20%，个人50%，通过国家、地方政府、个人三重保险保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰优秀员工。采用物质奖励和精神奖励并行的方法激励相关从业人员，加大养老护理专业的宣传，提高专业人员的社会认可度和社会地位。

（三）合理制定价格策略

对于财力雄厚且养老社区定位于高端住宅的地产，可采用撇脂策略，财力雄厚的开发商具有传统的市场影响力，良好的品牌形象有助于快速打开市场，高定价可以吸引高端客户，创造优质、高端的产品形象，迅速回收融资，降低投资风险。新兴房地产商和财力有限的开发商应当采用渗透策略，以获得最大的市场占有率。通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲望，以销量促进早期资金回流，树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。

养老机构分为普通和高端两类。普通养老院的服务价格控制在3000元/月及以下时接受度最高。高端养老院定位为高端服务，价格要根据住房质量和提供服务进行定位。

四、结语

南京地区的养老地产问题也折射出整个中国社会的养老地产发展问题。养老地产的发展不仅受制于老年人自身情况，也受到了国家政策和社会经济制度的影响。政府应加大宣传，逐渐将人们“养儿防老”的思想观念向“居家养老”“机构养老”转变，通过细分市场，为不同需求的老年人提供合适的养老地产模式，明确产品形态，完善服务制度，合理定价，引进民间资本，建立监督部门，促进全国养老地产发展。可建立养老地产试点项目，根据试点的区域发展情况设计住房和服务设施，形成一定规模后，逐渐向全国推广，实现养老地产产业化。

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[5]彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]. 现代城市研究，2014，（12）：7-11+18.

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篇8

2015年9月，中财办主任一行到浙江调研宏观经济运行情况，表示特色小镇是在经济发展新常态下发展模式的有益探索，符合经济规律，注重形成满足市场需求的比较优势和供给能力。同年12月24日，在中央财办《浙江特色小镇调研报告》上作了重要批示。

2016年10月13日，中央财经领导小组办公室、国家发展改革委、住房和城乡建设部在浙江杭州召开特色小（城）镇建设经验交流会，推广特色小镇建设经验。

截至目前，浙江省已经成功完成了两批79个特色小镇的创建工作。而特色小镇也为浙江这一年的经济转型贡献了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP达10053亿元，成为国内第10个万亿元级城市。

据统计，2015年浙江省首批37个特色小镇的新入驻企业达3207家，完成社会投资超过1500个亿。在众多支撑杭州发展的引擎中，梦想小镇、基金小镇、云栖小镇、贸易小镇等特色小镇作为杭州市创业创新的重要平台，发挥了重要作用。

特色小镇之所以在浙江省得到长足发展，主要原因有以下三点。

第一，浙江是全经济大省、私营经济强省、消费经济强省，关键是块状经济特征十分明显，区域经济发展均衡，具备特色小镇发展的一切根植性条件。

第二，吴越文化体系魅力不断彰显，名胜风景强省优势突出，文化及旅游根基深。

第三，以浙商群体为代表创新拼搏的精神，是全国其他地方难以比拟的，特色小镇正式他们施展拳脚的优质空间，他们创造了浙江如今的辉煌，他们更有创造未来的实力。

因而，浙江实践赋予了特色小镇全新的内涵。特色小镇聚焦信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备等七大新兴产业，是浙江转型升级系列组合拳中的重要组成部分，也是浙江适应和引领经济发展新常态的新举措，俨然已成为推进供给侧结构性改革和产业转型升级的新载体。

而PPP方面，随着财政部、国家发改委关于PPP政策的密集颁布以及各省市PPP项目的不断推出，我国的PPP市场也已正式进入到大规模运行阶段，由此带来了城市开发、公共服务、基础设施建设、节能环保、旅游文化、养老医疗领域政府治理、财政管理、商业模式、开发机制、投资机制、金融机制的全面革新。未来将有数万亿级规模的项目将引进社会资本，而PPP也将成继土地财政、融资平台之后新一轮地方基础设施资金的重要来源。从发展上来看，特色小镇的建设与PPP的结合必将逐步普及并绽放异彩。

为推进特色小镇与PPP模式的进一步融合，帮助特色小镇项目投融资单位了解新常态下国家重点鼓励的项目、领域、政策和模式，解答PPP投融资模式存在的困惑与难点，分析筛选各地特色小镇优秀招商引资合作项目并提供咨询、融资服务和推荐合作伙伴，提高PPP项目合作和特色小镇的对接与运营成功率，中国房地产杂志社、浙江省首届特色小镇展示会组委会决定在3月中旬联合举办“2017特色小镇+PPP高峰论坛”，此外，“浙江省首届特色小镇展示会”也将同步盛装启幕。

篇9

很多中产阶层都会面临20多年后退休到底需要多少养老金安度晚年这个问题，那如果你现在有300万至500万元可配置资产，你又如何规划你的养老生活？

某知名IT企业工作的陈先生，在一般人眼中生活条件算是优越，但他依旧没有安全感。“如今的市场，大白菜比猪肉还贵。”他说。

在目前活跃的理财群体中，一类是毕业不久的年轻白领，另一类则是有家有室有老有小的“中坚阶层”。陈先生的家庭便属于后者，处于“成熟期”，上有老、下有小的“夹心族”。陈先生拥有2套无贷款房产，还有银行存款300万元（5年定期），100万元中短期理财产品，15万元活期存款。他的妻子年薪约30万左右，并有2个子女。对于这类家庭固定年收入较高，房产、股票、基金等资产都相对不错的人士来说，该如何谋划自己的退休生活，缓解“养老焦虑”呢？

多种新兴金融工具组合

“如果你的年龄在四、五十岁，工作单位很好，此前靠相对优越的薪资或者投资房产积攒了300万至500万元的话，对于养老，不必太过担心，只要做好正常的财富管理即可。”光大银行私人银行（上海）中心总经理赵志敏在接受本刊记者采访时表示。

像上述陈先生这类家庭，在同一时期内有多个比较重要的理财目标，比如子女教育金的储备、夫妻养老金的储备、老年父母的赡养金问题等，这些理财目标都比较重要，而且时间上都比较紧迫，建议以长期基金定投的方式储备女儿教育金，同时购买一定的商业年金保险，作为今后退休养老金的来源之一，尽量处理好以上多个理财目标之间的关系。如以某银行的“年金保险”为例，每月缴5100元左右，分10年缴费，从65岁起每年可领35000元的养老金，可领至100岁，累计领取年金126万元。

除此之外，还有哪些渠道能够做投资？“投资渠道实际上越来越多，不仅在数量上有所增加，很多新型金融工具也不断出现。如何投资，就看怎样组合这些创新金融工具来把握机会，因为这种机会往往会稍纵即逝。”

赵志敏列出了未来具有较大投资前景的几种投资渠道：

期货基金，对冲套利型。赵志敏认为，随着我国金融衍生工具的不断丰富，这部分产品今后会是整个市场的主导，美国等成熟市场现在75%都是对冲基金。相比来说，中国目前的市场规模尚小。值得注意的是，对冲套利型的基金市场参与者越多，套利空间就会越小。因此，相对早进入的人，获利就会越多。

一级市场配置。“虽然IPO闸门还没开，但从整个中国的经济来看，不可能永远关着，中国一共才两千多家上市公司，与全球第二大经济体的地位是极端不相配的，未来中国有五六千家上市公司都不为过。另外，我们相信未来新三板大幅扩容会带来很多投资机会，有很多便宜的好项目可以去捡，退出渠道更加丰富。这是针对资金量比较大的，资产上亿的客户，才会建议他去做这样的投资，直接做投企业的股权投资布局。”

地产基金。前几年，有钱人都去购置房产作为投资，而随着政策与市场的变化，房产投资的盈利模式也在发生变化。投资者可更多地关注地产基金乃至于REITS，而不仅仅是买多实物房产。从目前地产基金的发展情况来看，平均年化收益率可达10%左右。

文化创意产业。受政策红利的影响，这个领域内的投资未来会有很大的发展。“例如，我们会建议客户在艺术品领域做一些配置。虽然中国艺术品市场已经有过一轮爆发式的增长，但就前两年的情况来看，发展态势趋稳。我们认为，这个市场未来还会有突破性的发展。尽管中国的艺术作品，如张大千、齐白石的作品价格已达几千万乃至上亿，但仅仅为人民币级，国外的毕加索等艺术家的作品价格都是美元、欧元级的。可见，中国的艺术品还有上升的空间。另外，从种类来看，书画已经炒到一定的层次了，但瓷杂、当代家具等其他艺术投资品种还处于投资的起步阶段。故而，未来还有很多领域可供挖掘，特别是当代的名家名品，绝对具有投资的空间，并且这些艺术家还健在，在真伪上也能够做准确的辨别。”

可配置美元以避险

篇10

物业管理是典型的劳动密集型行业，收费额度小而密集，属微利型行业。由于目前物业服务费定价机制的局限性，加上企业经营的刚性成本（人工、保险、能耗等）不断上涨，同时各地也相继出现上调物业费困难等情况，导致很多物业企业难以为继。因此，物业服务企业应该拓展新的盈利增长点，来改善目前企业的生存状况。目前一些大型的物业企业已经开始探索不同的盈利模式，如绿城将物业服务体系拓展为包括健康、文化教育、生活在内的三大体系，作为物业管理的升级换代产品。

本文拟以业主需求最大，而且物业企业具有优势资源的项目――家政服务作为切入点，通过问卷调查的方式探讨物业企业引入家政服务的可能性。这不仅有利于满足业主逐渐增加的家政服务方面的需求，提高业主对物业服务企业的满意度;还有利于实现物业企业资源的优化配置，进而拓展物业企业的盈利增长点。

二、调查的设计

为了能够探究物业企业引入家政服务的可能性，本次调查采用问卷调查的方法，设计了三个方面的内容，第一方面是基本信息，包括性别、职业、收入等，目的是为了结合后面的调查反映出什么样的业主更需要家政服务;第二方面是关于家政方面的一些情况，如业主对家政的了解、需求等，侧重调查业主对家政服务的需求程度和选择家政人员的渠道;第三方面是围绕物业企业引入家政服务的可行性，包括业主对物业企业开展家政服务的看法及对家政服务不满意的原因与最担心的问题，为物业企业如何开展家政服务提供支持。一共14道题，有9个单选题，3个多选题，1个填空题。

在调查过程中，为了能够更好的保证样本对真实情况的反映，首先通过前期查阅相关资料，确立了调查方案;其次以深度访谈的形式开展探索性工作，设计问卷初稿进行试调查;最后问卷定稿后选取了低、中、高档物业住宅小区的业主，采用网络问卷和纸质问卷相结合的方式发放调查问卷，一方面将问卷的链接地址发给物业企业的业主群等方式让业主进行网络填写，这样可以充分调查了解到不同年龄不同职业人的需求;另一方面选择几个有代表性的住宅小区发放纸质问卷。

三、调查结果分析

问卷调查总共发放了350份，其中300份网络问卷，50份实体问卷，有效问卷300份。网络问卷来源于物业企业的业主群，实体问卷则是到物业住宅小区中发放得来。从被调查者群体来看，本次被调查者女性略多于男性。调查的收入群体覆盖面广，其中包括了月收入一万元以上的高收入群体，也包括了中等和中低等的群体。下面将分析问卷设置问题的调查结果：

（一）您在日常生活中希望有家政服务吗？

有39.71%的人选择希望，49.14%的人表示视情况而定，没有直接表达希望或不希望，而有11.14%的人表示不希望有家政服务。对于是否希望有家政服务，整体来讲家政服务还是非常受到业主的欢迎与需要的。

（二）您现在最需要家政人员替您做什么？

如图1所示，在家政服务项目的需求上，需要室内清洁的人占服务总体中的比例最大，占47.43%，室内清洁的需求程度是其他服务所不及的。其次是占比14%的安装与维修和占比12.29%的照顾老人，养老需求虽然没有在问卷里体现的十分明显，但是通过访谈和实际观察了解到推行社区化养老的意义十分重大。

（三）您通常以怎样的方式去选择家政服务？

人们通常是通过家政中介公司介绍，在问卷结果中占44.86%，其次常用的途径是占比24.86%的经人介绍。除此之外也有通过劳务市场、网络、其他途径招募的，所占比率分别是10.86%、4.57%、3.14%。在与被调查者填答问卷时，了解到了他们的一些想法，他们认为，如果物业企业可以引入家政服务项目，将会受到业主的欢迎。

（四）您希望物业企业开展家政服务应具备哪些条件？   （多选）

如图2所示，我们将人们认为物业企业应具备条件的重要程度排序后，我们发现物业企业具备提供优质服务的条件尤为重要，占27.58%，其次丰富的经验和专业团队也不可忽视，分别占22.52%，21.28%。此外管理水平也作为重要条件较被人们重视，占17.05%。总体来讲物业企业需要具有多方面的优势条件才可以更让业主满意，不仅要服务到位，其他方面也不可忽略。

（五） 如果您所在的物业企业开展家政服务，您是否信赖？

对于物业开展家政服务，大多数人的看法是一般，占比67.14%，信赖，占26.29%，只有6.57%的人表示不信赖，不信赖的较少。由此可见大多数人对物业开展家政服务比较信赖。

（六） 如果您对物业企业提供的家政服务不满意，您希望以哪种形式进行投诉？  （多选）

投诉方式上人们最希望能通过服务热线投诉，占比41.67%，其次是当面投诉，占比37.14%。此外有17.93%的人选择了短信或电子邮件。服务热线投诉和当面投诉这两种投诉方式更受到人们的青睐，在以后投诉渠道实施上，可以更多的采用以上两种方式。

（七）如果请家政服务人员，您最担心什么？

业主请家政人员最担心的还是怕引“狼”入室，占41%，占比18%的业主担心家政服务人员缺乏家政服务经验;15%的业主担心家政服务人员工作不稳定，易跳槽。总体来看，安全性问题是业主最看重的问题。家政服务人员是否安全可靠，很多时候甚至比是否具有很强的家政服务能力更受到人们的关注，因此安全是家政服务项目开展的基础。

四、结论与建议

（一）调查结论

1. 业主在家政服务方面有很大的需求

大多数业主希望物业企业引入家政服务，开展的项目如室内清洁、接送小孩和辅导学习、照料老人等，具有良好的市场前景。其中室内清洁的需求最为普遍，而对于特殊人群如老人、小孩、产妇也有专业化的服务需求。

2. 业主认可物业服务企业提供的家政服务，但仍需推广宣传

虽然业主在选择家政服务时略倾向于选择家政机构，说明业主未意识到物业可以开展家政服务，但从是否信赖物业企业的角度讲，大多数人还是较为信赖的，而很多物业企业也有能力提供家政服务。因此，物业企业要扮演好三个角色，宣传员，要传播和分享家政服务的信息;服务员，沟通协调服务的提供者;监督员，接受业主反馈和投诉建议。

3. 物业开展家政服务具有很强的自身优势。

物业服务企业的优势在于能够利用最为接近终端客户的地域优势，最为准确地为商家提供消费者的需求信息，最大限度地为商家降低服务成本。在家政服务的投诉上，业主如果对家政服务不满意，可以通过物业企业直接进行投诉。

（二）建议

1. 物业企业应建立完善的家政服务管理制度

物业企业应建立完善的家政服务管理制度，通过加强自身的管理和对人员的培训，提高人员素质。同时也可通过资源整合，获取一些家政服务企业难以获得的服务优势。如业主所担心的“引狼入室”，如果物业能针对安全问题做出相应措施，可以成为物业相较家政公司竞争的重要优势。

2. 物业企业应为业主提供多元化和专业化的服务

物业企业应整合产业价值链条以及建立战略合作联盟等方式，探索多元化的盈利模式，物业企业引入的家政服务针对不同业主的需求，可以开展多元化的家政服务种类;专业化是满足业主需求的核心资源，业主可以与物业管家联系，详细沟通后物业管家联系专业化团队，为业主提供全方位团队式服务。