城市综合体设计方案范文

导语：如何才能写好一篇城市综合体设计方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘 要：近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，功能齐全，形式多样，集多种消费功能于一体，特别是总建筑面积超过10万m2的超大城市综合体，具有总建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。通过分析其在防火分区、安全疏散、消防设施等方面具有不同于一般商业建筑的独特性，提出采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行设计和管理。

关键词：城市综合体 建筑防火 消防管理

中图分类号：TU89 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0043-02

近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，这类建筑集餐饮、购物、娱乐、酒店、旅游、文化等消费功能于一体，同时容纳“主力店”、主题娱乐休闲设施和室内商业街等多种商业业态。特别是总建筑面积大于10万m2（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）的超大城市综合体也越来越多地呈现在国内二、三线城市。这些超大城市综合体具有占地面积大、总体建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。近年来，全国各地的消防基础设施建设取得了一些成绩，但与城市建设的发展相比，在消防队站、装备建设等方面还远远滞后于城市扩张速度，普遍存在消防站点少、保护范围过大、新型高效的灭火救援装备不多等问题。超大城市综合体一旦发生火灾，利用自身的消防安全管理人员和内部消防设施进行人员疏散和灭火救援，对最大程度减少火灾危害显得尤为重要。因此，应该结合全国各地的超大城市综合体建设和发展的实际以及消防基础设施情况，采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行建筑防火设计和消防安全管理。

1 建筑防火设计方面

国家应该尽快出台规范，在内容上应明确大型、超大型城市综合体的标准，如建筑规模，超大型的总建筑面积在10万m2以上（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），大型城市综合体的建议定义在3万～10万m2，针对其防火分区、安全疏散、消防设施等方面与一般商业建筑的特殊性，采取严格的建筑防火设计。目前，重庆市出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 50-054-2013），河南省出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 41/T085-2008），江苏省出台了《商业建筑设计防火规范》（DGJ 32/J67-2008），这些规范均是在国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的基础上，对商业建筑，特别是大型商业建筑的防火设计提出了更高要求，对部分内容做了进一步强调和细化，对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性更强。具体的有以下几条建议。

（1）严格控制设置“亚安全区”。所谓亚安全区就是当火灾来临时，人员暂时疏散到这里是安全的。其成立的条件是将中庭或步行街周围的店铺处理成一个个独立的防火单元，用防火隔断与周围隔离，店铺内增加火灾报警、自动灭火和机械排烟措施，严格控制步行街公共空间不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空设有防排烟措施等，基于这些条件，“亚安全区”才是安全的，但是类似中庭之类的亚安全区在商业实际运营中基本无法做到，中庭区域经常用于商品展示、模特表演等各种展览活动，在“亚安全区”走道上设置可燃材料制作的休息座椅、装饰物及各家商铺的广告、展示区的现象比比皆是。这样的做法完全违背了设置“亚安全区”的初衷。

（2）严格防火分隔措施。严禁使用侧向或水平封闭式及折叠提升式防火卷帘，防火卷帘应当具备在火灾时靠自重下降自动封闭开口的功能。控制“防火玻璃加侧喷”作为中庭、有顶步行街防火分隔型式的面积。为了在大空间内营造较好的视觉效果，工程实例中中庭、步行街两侧的店铺常常不采用防火墙、防火卷帘等分隔措施，而采用“防火玻璃加侧喷”的新型防火分隔形式。对这种防火分隔型式的效果，有待进一步验证，建议再对其使用面积做一定的限制。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。如果室内设置自动喷水灭火系统，建筑外墙上下层开口之间仍应设置高度不小于1.2 m的实体墙。

（3）严格安全疏散。设置在超大城市综合体内的电影院，如设置在4层及4层以上，且设有巨幕影厅时，影院区域应设置不少于两部独立的疏散楼梯，其中一部应靠近巨幕影厅布置，独立疏散楼梯至少有一部应直通屋面。对有顶商业步行街两侧的主力店应设置独立的疏散设施，不允许借用连通步行街的开口。设置在超大城市综合体内的儿童活动场所，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。对于超大城市综合体中营业时间不同步的功能区，尽量避免借用疏散通道和安全出口，应要求有不少于一半的安全出口和疏散楼梯独立设置。因为综合体内多同时设有商场、影院、KTV等场所，商场正常营业时能够通过借用或共用确保其至少有两个安全出口。但由于营业结束时间不同，设置在商场楼上的影院、KTV等娱乐场所与商场借用、共用的出口无法使用，一旦发生火灾，人员疏散就成了大问题。

2 消防安全管理方面

（1）严格执行消防行政许可流程。建筑消防设计及建筑内部装修工程的行政许可是消防安全管理工作的第一道防线。根据《中华人民共和国消防法》规定，超大城市综合体属于人员密集场所，应按规定取得消防设计审核、验收、消防安全检查等行政许可手续。消防机构应严格按照消防法律法规和技术标准进行消防设计审核、消防验收和监督检查，严格专家评审范围，严禁超范围运用专家评审规避国家标准规定。要特别加强对超大城市综合体室内装修工程的消防审批，因为超大城市综合体内商铺众多，在业主二次装修过程中，极容易出现新的问题，比如大量使用可燃材料装修，擅自更改消防设施和防火分隔等，如不及时加强管理，将会给消防安全埋下了极大的隐患。装修工程的消防设计除应符合国家工程建设消防技术标准要求外，还应符合原有特殊消防设计及相关针对性技术措施要求。在验收阶段，要仔细核查是否按图施工，是否严格落实专家评审意见，确保将审核阶段的意见落到实处。在消防安全检查阶段，要仔细核查单位是否严格按照要求建立消防安全制度和应急预案，要重点考量单位的自我管理水平和员工的自防自救能力。

（2）热情服务，关口前移。超大城市综合体在城市中地位独特，通常都是省市重点项目，饱受各级领导关注，同时因体量大，功能复杂，一般对现行规范有所突破。消防机构应从超大城市综合体立项、选址阶段就积极提前介入，提出加强消防安全工作的建议和措施，充分考虑建筑防火、消防设施以及灭火救援等消防安全综合因素。积极配合有关部门在规划建设初期合理确定超大城市综合体的布局、体量、功能，配套建设市政消火栓、消防车道等基础设施。在方案规划、初步设计阶段，对提出的“亚安全区”的概念，在商业实际运营中无法做到的，应及时否定该设计方案。特别是如电影院等错时营业的场所、儿童活动场所应要求设置独立的疏散楼梯；餐饮场所防火分区面积不应按普通商业控制，餐饮燃气管道布置是否可行；商业店铺的分隔是否合理；室外步行街是否存在加盖的可能。以上对建设单位来说可能涉及重大修改的应提前提出，以免造成不必要的损失，也更好地体现了消防机构的热情服务。

（3）严格单位日常消防管理。超大型城市综合体属于火灾高危单位，应严格执行火灾高危单位消防安全管理。除每年按要求对本单位消防安全情况进行一次自我评估外，还应当每年委托具有资质的消防技术服务机构开展评估。超大城市综合体的产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位要分别明确消防安全责任人、管理人，超大城市综合体的产权单位或委托管理单位要牵头建立统一的消防安全管理组织，每月定期召开消防工作例会研究部署消防安全工作，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施原则上应由该消防组织统一管理。超大城市综合体应严格落实消防安全“户籍化”管理，建立完善户籍化档案，全面如实录入单位基本信息、消防安全管理制度及职责等基本情况和日常消防工作情况，定期报告备案消防安全管理人履职、建筑消防设施维护保养、消防安全自我评估情况。要广泛利用多种形式开展消防宣传，做好消防安全“三提示”。 超大城市综合体应当提高微型消防站建设标准和要求，设置满足需要的专（兼）职消防队员，按标准配备装备器材，组织开展经常性实战训练，主动联系辖区消防中队开展业务强化训练。对于总建筑面积大于20万m2的超大城市综合体应设置小型消防站，配备专职消防员不少于12人。

（4）加大消防监督执法力度。消防机构要依法履行消防监督管理职责，采取全面检查与局部检查、监督执法与技术服务相结合等方式，加强对超大城市综合体的监督抽查，要加大监督检查频次，每季度至少抽查一次。监督员要对性能化设计和专家评审内容了解掌握，监督检查时作为重点检查内容。要严格控制各功能区使用性质的变更，特别是对新改做娱乐场所、幼儿用房、儿童游乐厅、老年人公寓、多功能厅等有特殊楼层限制的更要严格把关。要针对超大城市综合体中部分场所运营时间不同步的特点，加大错时检查力度，确保各时段的安全出口数量和宽度均满足要求。对监督检查中发现的火灾隐患，要及时下达法律文书督促整改，并依法实施处罚。

（5）通过运用法律手段加强管理。建议将对超大城市综合体的消防管理要求纳入消防法律法规的修改内容，使之上升到法律层面，特别是应将未按要求购置火灾公共责任保险、未按要求进行消防安全评估，未按要求建设微型（小型）消防站等内容纳入“法律责任”章节，制定相应的处罚条款，从而真正实现运用更加严格的消防法规加强对超大城市综合体的消防安全管理。

参考文献

[1] GB50016-2014，建筑设计防火规范[S].

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关键词：城市综合体 维护 保养

一、城市综合体及特点

所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

二、城市综合体开发的关键原则

城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：

1.“慧眼识地”原则

城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。

2.“刚性规划”原则

城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。

3.“综合判断”原则

城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。

4.“设计市场化”原则

城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。

“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。

5.“以人为本”原则

城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣

三、城市综合体开发的主要问题

不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。

1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。

借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。

2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。

在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。

3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。

积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。

参考文献

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【关键词】大型商业综合体；消防电气；设计要点

在大型商业综合体消防电气设计中，由于受到设计规范和设计理念及功能的影响，一套完整的消防电气设备要想在火灾发生时保障人们的生命和财产安全，因此就必须要求设计人员在全面掌握设计规范的同时，结合实际商业综合体的情况把握设计要点，才能设计出最佳的消防电气方案。在商业综合体防火安全中，消防电气设计是重要构成部分之一，该设计涉及消防联动控制和自动火灾报警，以及消防配电。

一、大型商业综合体电气设备存在的危险性

以鹤山市广弘房地产广弘商业广场工程商业区为例：在商业区中，电气设备主要以电气照明设备为主，由于这些照明设备荧光灯具大多安装在商业区域的顶部或柱子上，以及墙体中间，安装的方式主要以带式和分组安装为主。少部分商业区则是以埋入的方式将满天星星型的灯，大量安装在吊顶中，一旦这些荧光定的整流器过热就会有可能导致火灾的发生。同时埋入灯罩内的白炽灯功率会很高，极容易造成周围可燃物燃起，从而引发火灾事故造成危险。其次，商业区各橱窗和柜台中的照明灯和折射灯的外表温度会很高，如果与可燃物靠近，那么就会点燃可燃物发生火灾。除此以外，不管是商业区，还是酒店客房和办公写字楼楼层外，都会挂有各种广告或霓虹灯的灯箱，即使安装操控这些照明灯的变压器设备，但是在设计或施工，以及应用中，一旦某一环节发生问题，就会增加火灾危险发生的几率。

二、大型商业综合体消防电气设计要点

第一，全面熟悉消防电气设计规范。在进行大型商业综合体消防电气设计前，要根据《火灾自动报警设计》和《供电设计》，以及《用电设备配电设计》等规范作为设计依据来开展设计工作。只有这样，相关设计人员才能把握消防电气设计要点，使自身设计水平获得提高。由于在设计的过程中，及时设计的要求和设计手段不同，因此，就需要设计人员根据设计标准来解决该问题。

第二，大型商业综合体消防电气设计要确保供电与配电系统的独立性。以消防电气设计规范为依据，当火灾或其他消防用电系统显现高压受电时，则可以通过变压器低压出口构成独立供电消防系统，其中供电系统为最高等级，使消防供电更为可靠。在确保供电可靠性后，则考虑配电线路的可靠性，以确保电力能量的稳定和供电安全。因此，将低压总配和分配电室与最小级配电箱的线路相分离，在确保配电线路与照明设备不使用同一回路，并注意各楼层消防设备供电独立性的可靠性。如：防火卷帘和电动防火门都要形成各自的独立消防。

第三，设计报警和联动总线。通过防火报警与联动总线结合形成火险报警和防火动作输出方案，以及分别将防火报警与防火联动总线独立开来，防火报警总线中涉及探测器和信号的输入，联动总线涉及信息的输出方案。因此，设计可以根据实际建筑情况选择合适的设计方案。例如：选择独立方案则在探测器发生报警以后，通过确认自动进行报警，再由工作人员启动相关防火联动装置消防广播或排烟机、断电等减小损失。同时，还要合理对防火门进行控制，由于大型商业综合体中的防火门很多，主要起到防火分区隔离和隔断火源疏通人员的作用，因此，在设计时要将感温和感烟探测器安装到防火门上自动控制，并在防火门中设置两个不同功能按钮盒，一旦发生火情，通过人工防火控制就能进行防火操作。除此之外，还要设置一个远距离防火控制，一旦自动防火和人工防火门出现故障，通过远距离防火控制由联动控制按钮启动防火门。

第四，要注意消防电气线路的敷设和UPS、ATS设计，以及消防弱点系统防雷和接地。由于消防电气线路在敷设时采用的是PVC保护吊顶走线，因此，在消防电气设计时，相关设计人员极容易忽视根据《火灾自动报警设计》和《供电设计》，以及《用电设备配电设计》规范要求，暗敷设可以采用金属管来保护，避免发生火灾。同时，各消防设备供电由UPS和ATS装置完成，由于UPS停电时间维持短，因此，将UPS和ATS结合，才能消防系统的正常运行。并增加一级防雷保护器和采用现代高技术电子设备与接地装置，确保雷电对消防弱电系统的影响，使设备正常运行。

三、以鹤山市广弘房地产广弘商业广场工程为例的消防电气设计

1.项目简介

鹤山市广弘房地产广弘商业广场工程建筑面积约23302.26m2，建筑总高度为63.80m，含地下1层和地上16层。地下1层至地上5层为商业、6层至15层为酒店客房、16层为办公写字楼。工程建筑耐火为一级，屋面防水为二级，地下室防水为一级，使用年限为50年。地下1层至地上16层为商业综合体。

2.设计方案

该建筑将在地下一层设计两路10kV电源：高压配电室、变配电室，其中，4#变配电室供商业区专用变电室，商业区所用电负荷电源都由该变电室提供。其他区域则由1#、2#、3#提供。其中，变电所中，由两台变压器构成一组，并采用分段运行线路方式，在两母线间设置联络断路器电气和机械联锁，为了保证变压器无法并列运行，则只准许两台同时闭合，如图1所示：

由于受到工程外部电源的影响，为了确保消防负荷电源的高可靠性，还可以设置一台柴油电站来负担所有消防电气设备的电源。一旦10kV电源发生故障，发电机组就会自动启动，并在10S内供电给消防设备。在大型商业综合消防电气设计时，全面考虑建筑面积和层数，以及防火设施等方面后确定设计方案。虽然，防火报警与联动总线结合的方案更为灵活，但是与防火报警与防火联动总线独立相比可靠性要低。因此，选择独立防火报警与防火联动总线并结合UPS和ATS，安装一级防雷保护器，使消防电气设计更为可靠。

系统的安装要绝对符合生产商的要求，在安装管线前要得到生产商的有关接线圈、系统图等资料。系统内的所有装置须由线管及电缆连接起来，除有另外提示外，电缆规格不得小于16AWG，所有接线盒上须有“消防系统”的标签。装置必须稳周地盘装在指定位置上，固定支架的安全系数是装置本身重量的五倍。消防控制盘的安装高度为控制盘中线离地面1.5m，用一条220VAC、20A的电源线接到专用的消防电源上（独立），接地线必须可靠地连在接地棒上。

综上所述，由于该大型商业综合体建筑优势在于其公共走道面积大，长度很长，出入口多，因此，消防疏散较为复杂，以往传统的疏散和消防无法满足指引需求，因此，可以通过做好设置防雷电磁脉冲装置和控制室接地控制、设置智能应急灯和火灾报警系统，达到消防目的。

参考文献

[1]吴兴凤，李凌.建筑消防电气设计浅谈[J].黑龙江科技信息，2009，11.

[2]田文艳.楼宇系统电气消防技术研究与应用[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011，05.

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关键词：大型城市综合体；中心城区；综合评估

中图分类号：TU984文献标识码： A

1.引言

城市综合体通常是指集中了办公、购物、居住、文化等多种功能的建筑群体。然而，其巨大的开发体量也使其成为一个巨大的交通源，这一现象在中心城区表现尤为突出。 现有的交通承载力研究集中在评价某种交通设施的基础上，缺乏系统性，因此本文旨在研究一种建立一种适用于城市大型城市综合体的交通承载力评估方法，同时探索了该种评估方法在建设项目的各个环节中所能发挥的作用。

2.交通承载力定义

交通承载力是指在研究范围和特殊时段（一般指高峰小时）内，城市交通设施所能实现的人或车辆的最大转移能力。交通承载力是确定城市土地开发强度的重要依据之一，在研究中可以通过模型公式进行测算，本文提出以层次分析法为基础的综合体交通承载力评估方法。

3.交通承载力评估体系的建立

本次中心城区大型城市综合体交通承载力评估涉及多个方面，必须以系统的角度看待问题，力争指标能够全面的反应整体状况。建立的指标要实用性强，简单明了，便于统计和测算，能够通过相关单位或现场调查获取。

3.1交通承载力评估指标的建立及方法

参照上述原则，评估指标主要包括以下几个方面：道路评价、交叉口评价、公共交通设施的评价、停车设施评价等，以及对于建设项目周边区域的综合交通承载力评估。

3.2周边区域主要道路评估

大型城市综合体对于周边路网影响最突出的反应在主要道路的路段上，突出反应在路段的饱和度高低上，因此对于主要道路的饱和度建立如下模型：

式中：

――第条路段的高峰小时路段饱和度；

――第条路段在预测年的高峰小时由综合体新增的交通量；

――第条路段在预测年的通行能力；

与各等级的路段相对应的负荷指数，如下表所示：

主要路段负荷评价等级表

评价等级 快速路 主干路 次干路 支路 负荷度指数

1

2 [4%,16%) [5%,17%) [9%,11%) [14%,16%) 0.3

3 [16%,26%) [17%,26%) [11%,26%) [16%，26%) 0.5

4 [26%,36%) [26%,36%) [26%,36%) [26%,36%) 0.8

5 44% 45% 49% 54% 1

3.3周边区域主要交叉口评估

中心城区大型城市综合体发生和吸引的交通量均将集中到交叉口上，交叉口是最能反映项目对路网影响敏感性的突出指标。选用高峰小时条件下交叉口进口道的剩余通行能力作为指标，建立剩余容量比例的模型：

其中――第个交叉口的第个进口的剩余容量比例；

――预测年第个交叉口第个进口的高峰小时交通量；

――第个交叉口第个进口道的通行能力。

3.4公共交通设施评估

公共交通设施的评估主要通过公交站点为圆心的300米范围内的公交负荷水平来评估。其模型如下：

式中：

――预测年综合体周边区域公交设施的交通承载负荷值；

――预测年站点范围内又建设项目产生的未来高峰小时公交出行需求量；

――预测年站点周边公共交通站点除去周边背景公交乘客量的富裕承载客能力；

3.5停车设施评估

将停车需求与项目配建的停车位进行比较，其计算公式如下：

式中：

――预测年停车的承载负荷值；

――预测年高峰小时的停车需求；

――预测年配建的停车位数量。

3.6综合负荷评估

通过对以上几种交通设施的综合测算，将各种设施进行无量纲化，转化为一个综合测算值，如在周边区域的所有主要道路的饱和度值和饱和度符合指数的基础上测算，综合体影响范围主要路段的平均饱和度为：

式中：

――平均饱和度；

――第条路段对应的饱和度指标

――路段条数。

建立路段负荷的指标表，如下表所示：

主要道路整体影响评价指标表

评价等级 评价状态 路段评价指标 路段负荷度

1 无影响，畅通无阻 0

2 一般影响 0.2 [0.2,0.4)

3 可接受，畅通，低速 0.5 [0.4,0.6)

4 不可接受，拥挤 0.8 [0.6,0.8)

5 影响严重，交通堵塞 1 0.8

从而得到路段的负荷度指数，该指数是一个无量纲的值。

交叉口、公交、停车等设施的负荷度指数，以此类推，均可建立相应的负荷度模型和指标，为下一步综合评估做好基础数据的准备。

4.城市综合体建设项目交通承载力综合评估

为了让选取的城市综合体各项交通承载负荷值评价指标能够全面的、科学的反应问题，需要一个能够全面反应区域范围内交通设施的负荷水平的综合性指标。

本文拟先采用层次分析法确定权重，然后再使用广义函数进行分析的方法确定建设项目对交通系统的综合影响，具体步骤如下：

（1）确定各分指标的值；

（2）分级标定，然后把得到的结果即各指标值转换为无量纲的指数，一致用指数大小来表述指标的重要程度；

（3）利用广义函数来计算总的指数。

依照上述步骤，可得总指数广义函数的计算公式：

式中：

――综合交通承载负荷值

、、、――分别代表道路路段、交叉口、公交、停车设施的承载负荷的权重值，权重一般通过层次分析法得到，在此建议，；

、、、――分别代表道路路段、交叉口、公交、停车设施的交通承载负荷评价指标。

通过以上分析计算，可得到综合体项目的综合交通承载负荷评价表：

各个单项影响程度表

评价等级 路段负荷度 交叉口负荷度 公共交通负荷度 停车设施负荷度

0.2 [0.2,0.4) [0.2,0.4) [0.1,0.15) [0.4,0.6)

0.5 [0.4,0.6) [0.4,0.6) [0.15,0.3) [0.6,0.8)

0.8 [0.6,0.8) [0.6,0.8) [0.3,0.4) [0.8,1)

1 0.8 0.8 0.4 1

然后可得建设项目的交通影响综合指标表，如下所示：

综合交通承载负荷指标表

评价等级 评价状态 综合交通负荷指标 可行性及改善方案

1 无影响 0 项目可行、无需调整

2 一般影响 [0,0.2) 项目可行、修改方案

3 可接受 [0.2,0.5) 必须改善项目

4 不可接受 [0.5,0.8) 调整项目功能

5 严重影响 [0.8,1) 考虑选址、调整项目功能与交通组织

5.交通承载力综合评估的作用

对于大型城市综合体建设项目，首先在项目建设的各个阶段均可以使用该交通承载力方法，进行方案的评估和佐证，以指导项目下一阶段的工作合理化。

立项阶段

对于大型城市综合体项目在立项阶段，能够准确的评估其需要的交通承载力，以指导项目在城市范围内的合理选址，较之过去的专家或领导决策更加科学。

项目的选址立项阶段

可对项目拟选址地点的城市道路基础设施条件结合项目的建筑类型、面积等进行路段、交叉口、公交设施等的分项评估，再进行综合评估，得出影响程度，分析此次选址是否可行。

项目的方案设计阶段

项目的方案设计中，对于多个备选设计方案可以将该方法作为评估的标准，用以判断各方案的在交通运行层面的优劣，指导决策者选择最合理的设计方案。

项目的后期运行管理阶段

在项目建成投入使用后，如交通子系统出现明显的问题，也可以应用相应的评估手段，对改善措施和方案进行评价，指导后期的管理和改善运营。

参考文献

[1] 曲大义，王炜，邓卫等.层次分析法在公路网规划建设项目排序中的应用[J].公路交通科技,2000,17(5):102-106.

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[5] 孙玉,徐其华,潘军;城市中心商业区交通规划研究[J];城市交通;2005年01期

[6] 李晔;城市建筑综合体交通协调设计―――以“杭州市民中心”为例[J];城市交通;2006年02期

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关键词：城市综合体项目 风险识别 风险防范

一、国内城市综合体发展现状

国内城市综合体发展始于上世纪九十年代，最早出现的城市综合体是深圳国贸中心和北京国贸中心。城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策格外复杂，很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素都会给企业带来巨大的经济损失，整个区域系统的发展都会受到影响。

二、国内城市综合体发展面临的风险

在城市综合体巨大光环的吸引下，城市经济发展之间的竞争愈演愈烈，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。然而，并非所有城市商业综合体都会促进区域经济的发展。目前，国内城市综合体面临的主要风险：

1、项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题。写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。

2、项目规划业态设计风险。项目规划如果不进行前期的市场调查，就会有悖于经济和人文环境，不根据市场方向，在产品的设计方就会有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。

3、市场竞争风险。市场竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。

4、招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。

三、国内城市综合体发展可能遇到的问题

作为一种城市价值体系的运营模式，大型城市综合体资源的分配，复杂的技术和投资决策比房地产或房地产开发要高得多，势必意味着要承受巨大的风险盲目开发，可能遇到的问题有：

1、错估区域环境。盲目立项大型城市综合体，前期对于当地的整体区域环境和消费力判断不足、对于过去综合体成功经验简单的进行复制，没有进行详细的规划分析，同时对当地市场的发展过分乐观，都可能会造成后期运营管理不规范、后劲不足。

2、融资渠道缺乏，资金链紧张。投资规模大，投资周期长是综合体项目的重要特色，前期资金的充足投入是城市综合体成功运行的重点。但是后期融资渠道匮乏，加之国内金融体制尚不健全，可能导致开发商资金链紧张，影响城市综合体的后期开发。

3、缺乏成熟的配套环境。城市综合体作为一项系统工程，要求所在的系统范围内要有匹配的相关产业链，相关的金融环境、商业环境、消费能力等要匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

四、国内城市综合体风险防范分析

风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失，将风险进行缓解、回避、巧妙转移、积极应对，尽量减少项目实施过程中造成的损失。

1、项目财务与融资风险防范。酒店和写字楼投资的财务风险最为严重，融资费用过于高昂、销售回款难以回笼。可采取防范策略如下：（1）要进行现金流的计算和成本的核算：当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，寻找更多融资渠道，把融资的成本降到最低。（2）物业比例和户型比例要安排得当，物业商品的销售要多加思考和探析。（3）优先考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。

2、项目规划业态设计风险防范。业态组合设计需要制定合理的计划，要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：战略取胜的新思维方式；通过“设计方案的市场化”避免建筑设计与商业规划割裂。

3、市场竞争风险防范。国内目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在有限的经济条件中追求利益的最大化。

4、招商和运营风险防范：自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率；适当引进顾问公司和招商公司，运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同。

五、国内城市综合体项目风险控制

1、进行充分的市场调研。城市综合体项目周围的环境对综合体项目产品的价值与价格有着很大的影响，因此，对城市综合体项目周边的人文环境、社会环境等进行充分的实地考察与调研，将作为决策的重要参考。

2、做好项目成本控制管理。根据形势变化调整各阶段融资规划，多渠道筹措资金，降低融资成本，防止资金链断裂等金融风险。科学确定物业比例和户型比例，并加强可销售物业商品的个性化定制研究，根据客户的具体需求，调整住房单元型户型比例和装修风格，进行个性化分批次定制。对于预付费客户给予优惠和提供个性化产品、定制化写字楼物业服务。

3、项目市场与竞争风险规避。建立客户关系档案，挖掘潜在客户的个性化需求，针对不同客户制定有别于大众住宅的管理方法和标准，对不同的客户需求进行等级划分，并进行一对一的服务管理。在管理成本允许范围内使客户个性化价值最大化。同时在正确定位项目市场的前提下，承受该项目的市场价格风险。

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一、商业综合体内街空间的概念、特征和构成要素

1.商业综合体内街空间的概念

城市综合体是把城市当中的居住、商业、办公、娱乐及餐饮等众多城市生活空间的三种或三种以上结合起来，通过整合各个城市的生活空间，形成一个多功能的有机整体。各个生活空间之间互相促进，互相补充，方便人们的生活，提高人们生活和工作的效率。商业综合体是以商业和购物功能为主要生活空间的综合体建筑。商业综合体内街是联系商业综合体内部各个生活空间和各部分功能的交通空间，主要包括室内步行商业街、室外步行商业街和复合式步行商业街这三种类型。

2.商业综合体内街空间的特征

商业综合体内街空间具有兼容性，兼容性是指商业综合体内街空间各部分能够相互促进，配合较好。首先商业综合体内街空间各部分空间的时间兼容，餐饮部分、办公部分、商场的购物娱乐部分的时间都能较好的错开，并且兼容。宽阔的街道，开阔的中庭为消费者提供了更为开阔的视野，使各个功能都能很好的兼容。商业综合体内街空间还具有模糊性，内街的存在为具有不同功能的各个空间，起到了中介的作用，消除了各功能空间之间的对立和分化，打破了各空间的边缘。商业综合体内街空间还具有归属性，开放的商业综合体内街空间能够让人们在行走的过程中，给人们各种空间的综合感受，给消费者们带来安全感、舒适感、满足感以及归属感。

3.商业综合体内街空间的构成要素

商业内街的实体要素包括顶面要素、底面要素、侧界面要素、街饰要素及自然要素等等。如下图中，地面就是底面要素，街道上的各种装饰就是街饰要素，绿色的植物是自然要素，建筑物的侧面装饰和设计为侧界面要素。商业内街还包括空间要素，如内部空间也就是沿街的商店空间，还有中介空间，也就是店铺和街道之间的过渡空间，还有外部空间，如广场、中庭和街道。

二、商业综合体内街空间的功能和设计原则

1.商业综合体内街空间的功能

商业综合体内街空间首先具有建筑功能，可以起到交通联系、美化环境、支持商业的作用。商业综合体内街是呈线形的交通空间，它能够将商业综合体的各部分空间有机地联系起来，起到交通作用。室外步行街的广场与室内步行街贯通，引导着人们穿梭于商业综合体的各个空间之中，引导着人流，使人们更加便捷地到达目的地。商业综合体内街空间还可以起到美化环境的作用，内街上设置的绿色植物可以使人们浮躁的心沉静下来，使人们放松心情，愉悦身心，从而使得在商业综合体中的体验更加愉悦。此外，动态的景观如动感的喷泉和各种立面装饰，都会增加消费者的，愉悦身心，刺激消费者的购买欲。商业综合体内街空间作为商业空间的一部分，还起到一定的商业功能，在步行街举办的各种商品展览、商业活动等等，都会吸引消费者，起到一定的商业作用。

2.商业综合体内街空间的设计原则

商业综合体内街空间的设计原则首先要布局合理，要根据消费者的习惯合理地进行布局，要进行仔细的实地考察，进行科学的布局。商业综合体内街空间的设计要选择合理的比例，各个建筑的比例都要合理，严格按照要求操作。商业综合体内街空间的设计还要有空间艺术性，内街的设计要有艺术性，给消费者带来美的感受，提升商业综合体的艺术水平。商业综合体内街空间的设计要有强烈的节奏感，各种建筑要有秩序，建筑风格要和谐，不能突兀，建筑的设计要有层次，有秩序，让人感到愉悦。

三、商业综合体内街空间设计方法

1.人性化设计

商业综合体内街空间的设计，应朝着人性化的方向发展，满足人们的需求，从听觉、视觉、嗅觉及触觉等各个方面，满足人们的感官需求，提高人们的愉悦感。人性化的设计可以使消费者感到舒适、满足，人性化的设计体现了对人们的尊重和关怀，让人们在享受中完成自己的购物、娱乐等目的。可以设计供消费者休息的地方，创新休息区的设计，既能满足消费者休息的需求，又能让消费者感受到美和快乐。绿色景物的设计可以满足消费者的视觉和嗅觉，放松身心，各种台阶、街道的设计都应按照人们的需求，方便人们行走、娱乐，使人们感到舒适。

2.多样化设计

商业综合体内街空间的设计应朝着多样化的方向发展，首先应功能多样化，内街的设计要符合商业综合体多功能的特点，内街的设计要根据各个生活空间的不同特点而变化。商业综合体的多功能，决定了内街的设计要朝着多功能的方向发展，设计师在设计内街前要充分了解该商业综合体的特点，从而制定相应的设计方案，是内街具有交通联系、空间导向、休息、展销及娱乐等多样化的功能。在空间上要处理好内街与商店、内街与出口入口、内街与垂直交通之间的关系，做好衔接。界面的多样化设计，顶界面、底界面和侧界面的多样化设计相配合，共同构造好多样化的设计风格。

3.主题化设计

商业综合体内街空间的设计可以根据不同的主题，进行相应的主题化设计，根据地域的特点或商业综合体的特点，确定一个适合的主题，并按照这个统一的主题进行设计。首先，要确定主题的概念实现，完成主题功能，这样的设计更加具有现实意义、指导意义，能够更加地丰富内街设计，更大地提升并实现内街的价值，从而提高内街的品质和投资价值。可以进行环保主题设计，将环保融入商业综合体内街的设计中来，节约资源并保护环境。还可以进行文化主题设计，内街的设计处处覆盖着文化的气息，诗情画意。不同的主题，应更加具体的商业综合体的特点进行选择。

四、结语

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中图分类号：U412.38文献标识码： A 文章编号：

背景

科伦坡Fort区交通枢纽综合于科伦坡市中心，是科 伦 坡 至 康 提 铁 路(Colombo ～Kandy Railway )的起点站,其西北部为曼宁市场（manning market），东北部为科伦坡汽车站（Bastian Mawatha Bas），南部为贝拉湖（Beira Lake）。场地内基本平整，内有WE.Bastian Mawatha穿过，地块边界南北分别以D.R.Wi jewardena Mawatha 、Olcott Mawatha为界。地块内植被情况较好。在西南两侧与Beira Lake邻接，形成围合水系。

Fort火车站曾是科伦坡城市建设和城市交通的一个标志点，但是随着城市建设和经济发展的快速推进，车站的规模、单一的功能形式、与城市各种交通工具的接驳以及建筑的形象等都与科伦坡这座新型蓬勃朝气的旅游城市形象格格不入，难以与快速发展的科伦坡城市建设相协调，难以适应科伦坡现代化开放城市的要求，难以体现科伦坡对外开放的窗口建筑形象。此外，随着科伦坡至康提铁路提速改造工程的进行，Fort火车站的铁路客运量将大幅度增加，铁路与客运运、轨道交通之间的转运量也将进一步增加，因此，本案旨在对整个周边地区进行统一规划，对车站站房进行改造，将火车站与长途汽车客运站相结合，整体提升这一地区的环境综合效益。

二、总体方案规划设计构思

本概念方案设计充分利用其优越的地域特征，意在突出体现出交通枢纽综合体的复合功能特性,提升该地区的品位。

1、功能：本方案从西至东分为四个部分：博物馆区域（既有火车站）、火车站区域、酒店办公区域、汽车客运站区域。设计将四大区域整合，形成一个交通枢纽综合体，将规划地段定位于中心城交通枢纽综合区，形成以火车、汽车总站为主的城市综合中心，集乘车、购物、住宿、办公、餐饮、休憩娱乐、会展于一体的多功能区域，充分展示现代交通建筑功能的高度复合性。

2、城市肌理：规划注重用地功能与周边环境的契合，又能起到应有的先导性、整体性。人文环境方面，空间形态上充分考虑与周边环境的关系，延续城市的机理，尊重周边建筑与城市空间。以主要轴线为中线，分散开来。次轴线围绕乘车集散广场，酒店等功能为结构进行有机搭建。

3、流线：“以人为本，以流为主”为本次流线设计核心。 按照互不交叉、明确清晰的要求，根据车站人流、物流、车流特点，合理布置各种流线。设置完善的导向标识系统，引导旅客自主选择合理流向。

4、景观：本次景观结构设计主要概括为： “一轴，三点，四面”。

“一轴”是主要景观轴线，竖向贯穿整个区域，起主导作用。

“三点”是指三个重要景观节点，集观赏、集散、标示等与一体的关键点。

“四面”是指四个站前广场，起集散作用，疏导交通，以硬质景观为主。

“硬质景观”是以硬质铺装为主的景观，由五部分组成，均为人员集散广场。

“软质景观”是以绿植为主的景观，以观赏为主，自由性较强。

“其它景观”是以功能性区域组成的，这里主要考虑交通功能，并适当布置生态景观。

三、单体建筑功能分布

该地块平面功能由西到东共分为四个区：博物馆区、火车站房区、酒店及办公区、汽车站站房区。

1、博物馆区

将原有火车站保留，改建为火车站博物馆，利用交通连廊与新站房相连通。

2、火车站房区

新建的火车站房区，首层为城市会客厅（架空部分）、进出站口、垂直交通空间及部分站房配套功能；二层为站房配套功能房间；三层为报告厅、商务中心和展览大厅。

3、酒店及办公区

首层为城市公园、垂直交通空间、酒店大堂及餐厅；二层为宴会厅；三层为休闲健身空间；四层至十层为宾馆、办公。

4、汽车站站房区

首层为候车厅、出入站口、垂直交通空间；二层为购物中心；三层为影剧院。

四、建筑构思理念

设计方案结合地形狭长的特点，将四部分功能沿地形一字排列，空间形态上以酒店办公区为中心，通过三个拱形节点，结合现有火车站房，将汽车站、火车站、酒店办公区域联系为一个整体。运用当代技术对斯里兰卡传统建筑语汇进行了重新诠释。借鉴原有站房形式，有半圆形拱演变成抛物线拱形，使连续的拱形更具动感，在纵横两个方向上引导乘客视线，展现出优雅的建筑形态。拱顶上部极富现代节奏感的玻璃和金属网格，彰显科伦坡正在步入现代化之路。一系列的通透庭院和屋顶上的天窗为室内引入了自然光和流动的风，引导着流通空间内的旅客和行人。

南北向轴线，采用天圆地方的造型立意，天圆――倒扣的拱形主楼造型，光滑、规整的表皮塑造，具有遮阳功能和光影效果的水平挑板，旨在强化建筑主体韵律和层次。

东西向轴线，容纳了车站综合体的全部功能，并界定广场和周边各个方向的出入口，展现了清晰的流线和严谨的场地结构设计逻辑。

立面设计上采用了传统的拱券与现代的金属玻璃相结合的建筑形式。拱圈符号来源于原有站房，以表达历史的延续；以玻璃为背景大小不一、有渐变关系的立面表达了现代节奏，体现交通建筑的速度感。形成了立面风格统一、传统与现代相结合的建筑形象。底层架空的设计，使建筑与周围的广场、景观相互融合，相互渗透。入口处圆形形体的切入，增加了入口的标示性，丰富了建筑立面。

办公酒店的曲线形造型，形成视觉的制高点，使整个建筑立面完整统一又富有变化。

结束语：

科伦坡Fort区交通枢纽综合体作为城市的对外窗口，它的建成将积极推动城市经济、交通建设的现代化进程，对城市的功能、品味、形象的提升，也起着至关重要的作用。本概念方案设计充分利用其优越的地域特征，意在突出体现出交通枢纽综合体的复合功能特性,整体提升该地区的品位，探讨现代社会对交通建筑功能的复合性需求。

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【关键词】城市大规模地铁车站综合体 一体化建设

中图分类号： U231+.4 文献标识码： A 文章编号：

大规模地铁车站综合体近年来在我国较发达的地区等地快速发展起来。它是指结合地铁车站的建设在已经建或者是规划建设地铁的城市，将一部分市政公用设施、商业、娱乐及居住和地铁车站相综合，进行整体的规划和设计，建成集办公、商业、娱乐、住宅与交通为一体的大规模地铁车站综合体。地铁车站与高层建筑物地下空间的结合使用，有效地缩短了从地铁到商铺、办公居住的距离，从而节省了大量的时间，并且有效地解决了高层办公及住宅内大量人员的疏散。

大规模地铁车站综合体开发背景

1、当前我国地铁建设开发存在的主要问题

迄今为止，我国在北京、上海、广州、深圳等城市拥有或者正在建设、规划自己的地铁，但与发达国家的地铁相比，我国的地铁建设对地区发展的推动作用尚未得到充分发挥，主要存在以下问题：

（1）地铁车站规模小，功能单一，周围地下公共空间开发量少，未完全发挥它的经济和商业价值，与发达国家的差距较大。

（2）地铁车站周围步行合理区的地下步行系统不发达，与地面的连接点少，地铁的吸引范围小。

（3）城市设计薄弱，建设与开发地铁车站综合体具有投资大、投资周期长、开发规模大、开发项目多、管理难的特点，这涉及到整个城市的设计与规划方向，所以需要使城市设计对地铁极其周围地区的开发模式、目标等提出一系列的要求，进行超前控制和引导。

2、大规模地铁车站综合体对城市发展的作用

（l）有效改善城市交通，完善城市基础设施，使城市各项机能高度集中，提高土地利用率，有效改善城市环境，促进了城市建设的发展。

（2）地铁车站综合体开发朝着规范化、使用化、便捷化、舒适化的方向发展，与城市规划、建设同步进行可以节省建设资金，能有效增强城市地下资源开发功能，符合城市近、远期发展的要求。

（3）从经济、生活、生态等角度开发，给城市商业带来新的活力，丰富城市生活和层次，为现代都市创造高质量的空间环境。

二、城市地铁车站综合体开发的理论依据

1、点一轴空间结构系统与渐进式扩散理论

“点—轴空间结构系统与渐进式扩散理论”中影响区域发展的重要因素之一的是区域可达性的改变，根据自身的发展趋势，区域的各种资源沿着地铁轴线集聚、配置与发展。随着这一发展趋势，地铁区域可达性的改善和提高带动了区域的进一步发展。因此，在“点—轴”空间结构系统中，地铁车站作为提高和改善区域可达性的关键点，依靠它发展不断的向外发散，可以实现应用地铁车站一体化区域的兴起与繁荣。

2、城市触酶理论

“触媒（catalyst）”在化学上是催化剂的意思，是一种在化学反应前后自身的化学性质和质量都保持不变的物质，它能够显著提高化学反应的速率。美国城市设计师韦恩·奥图和唐·洛干提出了城市触媒的概念，根据他们的理论，在城市中有一部分资源能够彼此之间相互协调、相互刺激，起到城市触媒的作用。把这一思想运用到城市建设之中，应当把地铁车站的综合建设提高到城市触媒的作用上来，它的基本思想是将一种新的元素导入到城市发展建设中，通过这一新元素的影响，带动新元素附近区域的变化（发展或者落后），从而促进或者抑制城市某一特定区域的发展进程。它是一种通过城市地下车站建设引导地上建设自下而上的方式，与城市传统的自上而下的发展方式不同。地铁车站催化反应根据城市触媒理论应具备以下要素：（1）触媒——城市地铁车站；（2）有利价值——步行系统（具备集聚或者扩散功能）；（3）催化功能——随着城市地铁车站的兴建，从而带动地铁周边区域的发展，推广其价值；（4）指导政策——政府对地铁车站综合体一体化建设提出一系列控制性要求，以便城市的统一建设或与周边环境协调；（5）共同开发——地铁开发商与政府共同开发建设城市综合体。

大规模地铁车站综合体开发原则与开发程序

1、开发原则

（l）综合体应设在城市的市中心，充分考虑城市的商业、办公、居住和娱乐。

（2）建设发达的交通系统和地下步行系统与综合体相连，激起周边地上、地下空间的开发建设，以点带面充分发展城市的各项功能，使其成为城市发展的一个重要的经济增长点。

（3）由于综合体具有投资规模大、管理难、风险大、投资周期长等特点，因此往往要通过政府与民间合作进行联合开发，既在可利用政府行为对各种利益主体进行协调，又可利用开发的盈利进行基础设施的投资，形成滚动开发能力。

2、开发程序

（1）制定城市地下利用基本方针，确定城市建设的长期发展目标。以建设地铁车站综合体为契机，确定地铁与周围建筑综合开发的功能、形态模式、地上地下空间的联系和规模等。

（2）建设地铁车站综合体为启动工程。应考虑到地下空间的各种功能和城市建设的配套，同时通过政府和民间的力量，利用各种投资方式，使综合体成为城市建设发展的重要推动力量，充分体现政府对城市开发实施的控制和引导。

（3）确定城市长远发展和综合体的后续开发。随着城市的发展，地下空间的利用也在不断的扩大，我们要充分考虑到综合体的后续开发，应该对综合体的规模、功能、内部的设施、各个地面出入口位置大小等都要提出严格的要求。

四、大规模地铁车站综合体施工技术可行性探究

大规模地铁车站综合体都有建筑结构复杂、施工难度大，施工环境差等缺点，由于这些缺点的存在就需要参与开发、建设和规划的各个部门紧密团结、相互协调，并向国外发达国家学习，借鉴它们先进的技术，利用先进的施工方法和管理模式，使我国的地铁车站综合体一体化建设更好地完成。

我国在地下施工技术方面，引进发达国家的地下施工技术，并借鉴别国的经验，采用新奥法、盾构法、盖挖法等进行地下施工。北京地铁建设中应用新奥法，采用浅埋暗挖法建成的北京地铁复兴门折返线和三拱两柱大跨度的西单地铁车站，标志着我国地铁建设在设计理论、施工技术、施工工艺和管理等方面都有了突破性发展，有的还处于世界领先水平，这也为建设大规模地铁车站综合体提供了经验。

总结

地铁车站综合体是在城市建设中发展起来的一种新型的组合形式，通过地铁站点及沿线的带动作用，形成集交通、商业、办公、住宅及娱乐为一体的的城市空间。并且大规模地铁车站综合体的建设对城市的可持续发展起到了举足轻重的作用，它有效地缓解了城市土地资源紧缺的问题，充分利用了地下资源，给城市经济、商业、生活带来了活力，也丰富了城市的层次和生活，给城市居民带来了方便、轻松和享受，改善了城市的生存环境，也为现代大都市转为“山水城市”创造了进一步的可能。

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关键词：文化建筑综合体；交往空间；设计策略

文化建筑综合体交往空间的范围包括建筑实体的内部和外部以及不同建筑相互连接的地方，具体体现在连接部位的公共开放空间、内部公共交往大厅以及一些具有辅助功能的空间，文化建筑综合体交往空间在界面、围合以及比例上都符合空间特征。文化建筑综合体在功能上复合互补，在造型上整体统一，在内部布局上集约高效，在结构上互相依附。其内部空间也表现出积极活力。

一、构成文化建筑综合体交往空间的要素

构成文化建筑综合体交往空间的要素主要有人们的交往行为和城市文化以及实体建筑，这三者间的关系是既多元又统一，交往空间的出现为城市中居民提供了交往场地，又能展现出建筑综合体发展的多元化势头。

对文化建筑综合体交往空间进行层次结构划分的主要目的是更好的为使用者提供服务，可根据其具体的交往行为将空间结构划为三个层次：单馆内部之间和馆际之间以及综合体外部之间等。

文化建筑综合体交往空间进行层次划分的依据是建筑的实体结构，层次跟结构间相互对应。交往空间的形成过程将受到使用者个体行为、交往动机以及交往行为三重限制，文化建筑综合体交往空间划分层次在一定意义也反映出其空间结构其所受到的重重限制。交往空间的构成既有行为空间也有物质空间。文化建筑综合体交往空间在结构上可拆分为交往载体空间以及交往行为空间两部分。用供给与需求的角度看，交往载体空间可被看作使用者的交往供给表现，而交往行为空间则是使用者的交往需求表现，因此使用者的交往供需就是由交往载体空间和交往行为空间交往组成的。

二、设计文化建筑综合体交往空间需遵守的原则

1.人性化原则

人在交往过程中会受到本体的心理因素和交往环境的影响，因此人的交往行为也表现出各种各样的特点。构成文化建筑综合体交往行为的基本要素是人类活动，而人类活动却直接被情绪所影响。情绪的意义非常复杂，它的组成要素包含了人的行为、心理活动以及主观体验等。交往空间在设立时不仅要考虑在功能上能充分满足使用者的活动积极性，更要考虑到怎样更好的发掘出使用者参与公共活动的情绪动力。文化建筑综合体交往空间在展现场所感时应重视使用者位于空间内部时的情绪、感受、意义以及象征等，同时也不能忽视人和空间的和谐度。交往空间设立的重要意义就是满足人的心理需求，因此空间所展现的社会文化、历史事件、人类行为和活动等都需要契合使用者的心理需求，交往空间也因此会成为展现城市文化的重要场地。

2 .连续性原则

商业建筑常见的线性街道在文化建筑综合体中越来越常见。文化建筑综合体交往空间划分层次、序列的过程从实际意义上讲是将功能离散的文化建筑使用对比、重复、过渡以及引导等方法进行处理，进而使集聚的建筑群能形成序列明确、有变化、功能统一的空间群。文化建筑综合体交往空间的存在一方面有利于满足使用者的各种功能与行动的需要，另一方面也有利于引导使用者更好的体验交往空间的功能。层次划分合理的文化建筑交往空间给使用者不仅能在静止时带来良好空间感受，还能让使用者在行进中也能取得良好感受。序列空间具有两层含义：一使用者在建筑中不断行进时，将充分感受时空运动的连续特征；二使用者在序列空间中活动时会根据空间变换做出各种反应。人们也会因为这样的时空运动，产生视觉。

3.多元化原则

伴随着城市化进程的推进，复杂多样的建筑综合集群将不断出现，因此其设计的交往空间一定要符合功能整体化一、多元复合的特点。同时由于建筑群体内部功能复杂多样，只有立体化的交通体系才能满足其要求，文化建筑综合体的交通体系发展也因此有了新突破。文化建筑的功能复合使建筑使用人群也在不断扩充，文化建筑综合体应能根据他们的需求及时作出各种功能调整，这就需要文化建筑综合体在功能上具备足够的灵活性以及较强的适应性。

三、基于多角度的文化建筑综合体交往空间设计分析

1.宏观城市空间层面的角度分析

文化建筑综合体交往空间的设计目的是为建筑功能使用者提供交往的场所，因此它既是构成文化建筑内部空间的重要因素，也是对城市外部空间的一种延伸。文化建筑综合体的存在为完善城市公共空间功能起到重要作用，为城市居民的文化生活提供了便利，是城市综合网络中不可或缺的一部分。文化建筑交往空间在建设时必须要将该城市的人文环境、地理环境以及交通体系等考虑进去，以便形成交往空间和城市之间功能互补的局面。

2.中观单位建筑层面角度分析

文化建筑综合体交往空间是由不同文化功能的建筑复合组成的特殊空间。因此该综合体和单个文化建筑以及集群文化建筑之间都密切相关。文化建筑综合体交往空间是由多种文化场所集合而成的空间区域，其所展现的文化功能必然是复杂多样的，因此要重视主题的设立，合适的主题将直接体现出交往空间存在的意义。交往空间的设立能有效贯通不同功能文化建筑，文化建筑综合体的层级结构以及交通流线也将实现合理规划。因此必须重视交往空间设立，使其为文化建筑综合体功能复合提供有效保障。

3.微观局部空间层面角度分析

交往空间是文化建筑综合体内部微观空间层面的一部分，主要体现在综合体内部空间功能的细节转换上。它存在的目的是为了满足使用者各种各样的文化交流需求。例如外部交往空间的使用者会在视觉与听觉上得到满足等，此类功能都体现出其属于文化建筑交往空间的微观层面范围。

四、案例分析----清华大学百年讲堂

1.项目概况

清华大学百年大讲堂的别名是“新清华学堂”，其由大讲堂、音乐厅以及校史馆三个功能建筑组成。百年大讲堂在做出设计方案前，必然会谈论其是否和校园整体规划和环境等相互协调。大讲堂、音乐厅以及校史馆三个功能各异的单体建筑围成型为“L”的活动广场，建筑整体呈现等腰三角形格局，并使用陶板干挂的技术，使红色的建筑在光影作用下，发生规则性的变化，在变化中提升人的想象力。该建筑位处清华校园文保控建的二类区域，建筑物高度不能超过22米，为了满足2000座剧院的庞大数目需要，该建筑必然会成为清华校园内的特色工程，资金上的困顿使该文化综合体同时具有低碳性质。

2.建筑形态及内部交往空间形态

清华大学成立至今一直有着沟通中外学术界的重要作用，因此其设计理念必须要包含中西文化传统，并使两者能够融会贯通。清华大学内部的交往空间除了正式场合外，其他的在设计时要注意不能过于正规。这样既不会给人奢华的感觉，又能时刻散发出学术的韵味。

将清华大学百年讲堂作为例子，讲堂门前设立广场的目的是集散人群，每个馆在内部都设有门厅供人们进行简单的交流，正式入馆后馆内布置的竖向交通将引导人们进入自己所需要的功能空间

3.内部交往空间界面设计

以清华大学百年讲堂为例，其开设目的是为文化交流提供场地，人们在进行交往的过程中将领悟到清华大学的文化内涵。讲堂内部的空间布局在界面设计上包含了水平和垂直两种，其水平界面在装修时注重小品空间布局设计，烘托出高品质的空间氛围，同时在设计理念上充分运用空间导向性的原理，使展陈空间呈现出灵活、丰富的特色。此外，也要注意垂直界面的灵活运用，使其和水平界面相互连接，进而在文化建筑内部形成更加完善的交往空间。

总结

本文通过对众多案例的分析得出了文化建筑综合体交往空间设立的内在涵义，并对其组织结构、界定要素、各项功能、设计原则以及空间涉及层面等作出诠释，使人们对其认识更加深刻。

参考文献：

[1] [美]阿摩斯·拉普卜特.文化特性与建筑设计[M].常青 张昕 张鹏译.[M].北京：中国建筑工业出版社，2004

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关键词：综合体建筑；绿色建筑；优化设计

1. 概述

1.1绿色建筑定义

2006年建设部的《绿色建筑评价标准》中给出了绿色建筑定义，即“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑”。而绿色建筑设计就为提供这样的建筑所做的一系列工作。

1.2项目概况

海口望海科技广场项目地处气候炎热地区，项目基地东侧为明阳荷泰酒店及住宅，西侧为在建 4 层商业，北侧为旧居民区，南侧为城市主干道海秀东路。主要人流、车流来自南侧的海秀路，新增建筑物会对东侧、北侧现有住宅的日照及环境噪声有影响。但是设计者巧妙的解决了不利因素，将集合了会所、酒店式公寓、SOHO办公、茶室、夜总会、康体、餐厅、商业、迪厅等多种功能的多个体块、多种人群形成一个连接体，同时为建筑内部导入自然通风系统和自然光线，在竖向上营造出多个半开放及开放的绿化平台，让不同使用者在不同层次共享空间的同时，还为其保留了独享的区域。

2、综合体建筑绿色设计技术措施

2.1总体布局

用地西南角布置高层建筑，裙房部分满足规划后退红线距离要求、综合体建筑周围具有消防环形车道的同时拥有景观宜人的前绿化广场。 建筑地上部分融合了八个不同业态功能，尽量延展和丰富塔楼面向主街道的南立面和周长，加强建筑与西侧商业建筑的联系，吸引人流。

2.2流线设计

在一层建筑物内部布置贯通南北、连接东西的通道，在解决办公、商业、餐厅、酒店式公寓入口的同时，又延长了内部商业建筑的临街面。通过对裙房立面的退让，在建筑四周分别创造多个入口空间，其中西侧布置迪厅、康体、夜总会及 VIP 入口，东北侧布置后勤工作人员及货运入口。同时每个功能都有便利的水平和垂直交通通道，保证了一定的私密性，避免了干扰。机动车由用地西侧进入，在用地北侧进入地下停车场，在用地东侧出地面并前往海秀路，同时消防车道环绕用地四周。很好解决了人车的交通压力和不同需求人员的流线问题，做到定位清晰合理，节约时间成本。

2.2日照设计

为满足周边住宅上午时间拥有充足的日照，在布局时优先选择将塔楼置于场地的西南角。同时在北侧逐级减少体量的进深，以更多的满足日照要求，并通过众智日照软件进行测算，满足综合体自身采光需求以及对周边住宅建筑无遮挡。

2.3通风设计

该项目地处亚热带海洋性季风气候地区，季风更替显著，冬季西北风和冬季东北风占总数一半还多，春季则多为东南风，夏季也以东南风居多，秋季更接近于冬季气候。针对海口的气候，利用综合体建筑设计可以有效改善气候通风条件，通过塑造一个南北贯穿的空洞，来满足南北向通风的需求。在秋冬季节，这种综合体建筑可以有效阻挡西北风，为室内的餐厅及其他运动场地提供良好的通风条件；而春夏季节中，较低建筑则不必遮拦刮风，这样利于在建筑内部形成一种具有过渡特点的自然通风环境。自然通风设计应该说在促进建筑内部自然通风和整体布局方面要整体划一，部分空间设计在上下两个不同高度位置通过外窗启闭可以形成自然通风。本项目综合体建筑的外窗总面积比例达到了58.90%，而玻璃幕墙总的启闭面积则也达到了20.18%，这样为穿堂风提供了便利条件。每个建筑单体还专门设计了一组约为20m2的中央天井，自底层至室外楼梯间可引入自然风，并利用热压原理形成拔风效应，由此带动建筑内部的气流组织。通过模拟试验可以得知，各个区域的通风换气频次均为8次/h。建筑内部空间的整体通风性良好，可以确保室内空气始终处于良好状态。

2.4绿化设计

综合体建筑不仅指结构自身，相较于其他建筑结构类型，与周边环境乃至整个城区的景观协调性是基本要求。通常，商住综合体建筑包罗万象，多包括如商业铺面、功能空间、街区、广场和园林等多个元素，从这一点讲，对于综合体建筑环境景观设计与建筑设计是考虑整体性的基本要求。

为能够保证大众对于商住综合体建筑的直观感受更具绿色性，本项目采用了多层次化的绿色景观设计方案，通过穿插多个盒子创造出更多层次的绿化平台。在不同的高度上通过塑造下沉平台，在竖向上创造多个屋顶花园丰富体量变化。而建筑地面部分具有大面积的绿化广场。从建筑底部到顶部都有不同层次不同位置的绿化。底层以乔、灌木铺设为主，建筑单体东立面以垂直绿化为主，屋顶则以方便维护保养的景天科植被进行混种处理，本项目屋顶绿化面积达到了72%之多，由此更好地体现出屋顶的保温隔热性能。而垂直绿化主要以模块化和爬藤化混合的方式保证其立面感更强，同时促进整个建筑物更具生机，也是综合体绿色建设设计最具特色的一点。

3、结束语

总而言之，本文从综合体建筑的绿色设计角度进行几点分析，提供了主要绿色设计思路，并以海口望海科技广场项目为例，分析其所在地的地理位置、功能和特点，在此基础上提出适合该项目的绿色设计手段，并没有对绿色技术进行细致应用分析。希望通过分析叙述，提出相应的设计策略，仅供参考与交流。

参考文献

[1] 宋志辉，张永利，张明.石家庄裕华万达广场商业综合体绿色建筑设计[J].科技展望，2015（09）

[2] 周军，樊海彬.高层商住综合体建筑设计问题与策略研究[J].中小企业管理与科学，2015（02）