城中村改造的优点范文
时间：2023-12-18 17:42:26
导语：如何才能写好一篇城中村改造的优点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：F299.2 文献标识码：A
收录日期：2016年7月11日
当前，城中村问题已经成为我国城市发展过程中的普遍性问题，其存在阻碍着我国城市经济的发展，影响城市中土地资源的高效集约利用，促发一系列城市社会问题。为此，各地政府部门纷纷出台城中村改造方案，如2000年珠海市开始城中村改造，2002年广州市也开始着手改造城中村，以应对城中村现象促发的城市社会问题。城中村改造过程中遇到过很多问题，也积累了不少有益经验。
一、城中村改造模式分析
（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式异同点分析。通过对表1进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营；深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
（2）管理权属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体（如杭州市）；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体（如珠海市）；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入（如广州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三类：彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
（4）拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏，可以得出城中村改造的分类模式，即按照改造主体的不同，城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
（一）政府主导型模式。就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为：政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免流血事件发生；政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地；政府坚持“以民为本”的执政理念，会始终心系人民群众的利益。缺点为：政府资金短缺，难以支撑起整个城中村改造的重担；政府直接干预改造过程，不免会使群众产生抵触心理；某些官员难抵金钱诱惑，易滋生贪污受贿等腐败现象，损害广大村民的利益。
（二）开发商主导型模式。又称为“市场化改造模式”，它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案，凭借自身的雄厚资金实力，独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为：开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率；市场化运作符合我国社会主义市场经济规律，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为：开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化，可能会损害村民的利益；某些城中村地理位置优越，可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率，而减少配备基础设施；开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
（三）村集体主导型模式。村集体主导型模式中，市政府起引导作用，制定城中村改造规划，出台优惠措施，改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为：村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造，有利于调动村民参与改造的积极性，同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为：村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验；文化素质较低，可能其主导的改造与城市总体规划有所出入；村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾；加上资金短缺的问题，会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析，可以知利弊，扬长避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，为我国的城中村改造工作提供借鉴，进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多，但每一模式都有自身难以规避的不足，探索出城中村改造的新模式，扬长避短，使上述模式中的优势得以充分发挥，其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式：政府主导+村民提议+开发商融资，这一模式可以取三方之长处，更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中，政府引导、协调改造工作，公开征询改造方案，听取村民、开发商的意见来进行修改，不直接参与改造工作，可以防止政府官员腐败行为的发生；开发商在新模式中是筹资的主要部分，也是改造的主力，担任改造中的大部分工作，此时的开发商是政府和村民共同商定确认的，有利于实现三方共赢；村民在该模式中是城中村改造的积极参与者，村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见，发出村民的利益诉求，这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性，同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的，也不是固化不变的，是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结，旧的模式在不断消失，新的模式层出不穷，没有最完美的模式，只有更符合客观实际，更能满足人民群众利益的模式。
主要参考文献：
[1]罗欢，陈晖，周各峰等.我国城中村改造的现状及对策――以珠海市为例[R].珠海：暨南大学珠海学院，2008.
篇2
关键词：新形势下；城中村；用电负荷；应对办法
一 目前城中村用电负荷现状
当前，广深两地的城中村普遍存在人口密度大、用电密度大的现象，城中村内电力设备及线路老化严重，且供电线路以架空线居多。电话线、网线、有线电视线等各种线路缠绕在电线上，像蜘蛛网一样盘踞在头顶的现象屡见不鲜，用电安全隐患较大。由于用电负荷连年增长，城中村配网更新改造跟不上用电规模增长，从而造成迎风度夏时期屡有停电现象发生。
二 造成城中村用电困局的几个原因
2.1 外来人口剧增近年来，随着城市的迅猛扩张，一线城市的外来务工人口急剧增加，城区内高昂的房屋租赁价格及较高的物价水平使城中村成为生活成本的价格洼地。因此，大量外来人口涌入，分散在城区各处的城中村，随着租户越来越多，城中村人口密度急剧增长，并导致用电量的快速增长。
2.2 大功率电器使用率提高目前居民收入年增长率远超电价增长率，电价占我国居民收入比重下降趋势明显。因此，夏季城中村居民对空调的使用率大大提升，由供电局负荷监测系统监测数据可知，迎风度夏时期，每晚十点至凌晨一点是用电负荷最高的时间段，因为这段时间是大部分居民进入睡眠的时间，而炎热的天气及高温使空调成为降暑首选，到夜间随着温度逐渐下降，用电负荷也随之下降。
2.3 城中村违建现象严重城中村村民的违建主要存在以下两种情况：一是村民违法将房屋分割成若干小屋，形成隔板房，通过增加租户增加租赁收入，这种隔板房存在极大用电安全隐患，屋主私自改造房屋用电线路，租户也大多漠视用电规范私搭乱接，往往容易使线路烧毁引起火灾。二是村民在自己原有的宅基地上不断加建房屋或者违法加盖楼层，挤占原本就不大的公共空间，加剧安全隐患。同时，为了提高房子租金，高层小楼宇还会加装电梯。因此，这两种违建现象都会使城中村人口密度增大，用电密度加大，从而大大增加用电负荷。
2.4 偷电现象严重城中村楼宇密集，除了主干道稍微宽敞，大部分楼宇之间间隔较小，甚至形成握手楼，且由于城中村电力线路以架空线居多，许多沿墙架设的线路经过居民窗户前，部分用户为节省电费，通过私拉乱接获取电力供应，造成严重偷电，从而导致配电设施在用电高峰期严重过载、频繁停电。以番禺区某村为例，该片区存在大量“三小”用户（小工厂、小作坊、小商铺）。众多耗电量惊人的小作坊、小工厂隐藏在居民楼中，挤占普通居民的用电资源，而且商铺成群，握手楼大量存在，架空线路凌乱，私搭乱接现象普遍存在，是偷电事件泛滥的重灾区，近年来新增的变压器几乎全部过载。
2.5 新增变压器无地可建由于违建造成城中村用地紧张，许多原本的供电走廊已不复存在，且城中村地产为村民带来巨大收益，因此村委会大多不愿意向供电局提供新的变压器及配电房用地，从而造成新增变压器无地可建的尴尬局面。新增变压器找不到安身之所，不少经过反复勘察选定的地点，临到施工时，又会因村民认为变压器与房屋距离过近、噪音及辐射较大等缘由遭到阻挠。
2.6 箱式变压器的局限性目前为了在城中村中节省用地，供电局为城中村新增的变压器多采用箱式变压器，箱式变压器即是将传统变压器集中设计在箱式壳体中，具有体积小、占地面积小、重量轻、低噪声、低损耗等优点。但是箱式变压器也有其缺点，一是其负荷开关浸在油里，油
被电弧碳化、分解，产生乙炔等有害气体，使其性能下降，从而容易发生低压负荷开关跳闸。二是由于箱式变压器长期处于太阳的直晒下，影响塑壳断路器的散热，使得断路器不能正常开断负载及短路电流，容易引发高压侧故障。在炎热的夏季，箱式变压器这两个缺点就更是被放大，因而在同等情况下，所能承受的负荷比室内变压器要低，这也在一定程度上加剧城中村用电难的问题。
三 解决城中村用电困局的办法建议
3.1 实行“公改专”及用户自筹资金建设台区所谓“公改专”，是指将公用变压器台区中“报小用大”的非居民用户用电，通过用户自己投资设置专用变压器供电的形式，避免与居民生活争电用。用户自筹资金建设台区则是针对城中村地区利用居民住宅从事经营性活动的用户，实际用电负荷未达到专用变压器供电标准的，通过用户自筹资金联合建设台区的措施，将其用电负荷迁移出原公用配电变压器。在政府对于城中村违章建筑用电政策尚不明确的情况下，该方案可以作为折中办法缓解城中村用电难问题。
3.2 限制违章建筑的用电负荷解决违章建筑用电问题主要需要以下几方面：首先，政府相关部门应明确违章建筑用电的相关政策，供电局应积极配合政府对违章建筑进行断电。其次，供电局应组织人员不定期巡查违章建筑的用电情况，对私拉乱接、转供电等非法现象，一经发现
坚决拆除；第三，加强用户报装资料的审核，凡“三证一书”（即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设项目选址意见书》）不全的用电申请一律不予受理，对于新增违建房屋及进行隔板房改造的业主所申请的新增报装用电坚决不能批复，对已接受申请但未送电的建筑施工用电用户进行摸底排查，如有“三证一书”不全等违法情况的一律停止办理相关业务。
3.3 利用城中村改造项目解决变压器用地问题长期以来，城中村的建设都存在着无序性、盲目性等特点，而这也直接影响到城中村配电网络的改造与重建，电网建设及电力设备安置都存在着征地难这一老问题。为了切实改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程.
3.4 调整变压器分布结构在城中村改造项目中增加变压器用地的同时，供电企业也应积极调整城中村变压器分布结构，依照城中村土地及周边环境实际情况，在不影响供电可靠性及用电安全的前提下，适当在城中村新增变压器，结合原本处于村内负荷中心的原有变压器，形成“以中心辐射为主、补充为辅”供电网格化模式，这样也可以有效减少因土地问题而与村委产生的摩擦，为日后工作的顺利开展提供便捷。
3.5 坚决打击偷漏电行为打击偷漏电行为应从两方面入手，一是供电局积极配合政府开展城中村改造工作，在改造项目中对老化的电力设备进行改造，并对电网进行重新规划，将架空线路改为地下电缆直埋敷设，增加用电安全性，尽量减少沿房屋墙壁架设的架空线路，尤其是表前线路应加装套管，增加偷电难度，从源头上杜绝偷电行为；二是加大用电检查力度，联合政府进行用电检查，供电企业没有执法权，能做的工作有限，但还是应该继续加大反偷查漏工作力度，对私拉乱接、转供电等非法现象，一经发现坚决拆除。
篇3
传闻：科士达光明新区生产基地将于近期投产；
记者连线：记者致电公司证券部，工作人员表示目前该项目已达到可使用状态，公司正在向相关部门申请办理验收手续，验收需要一定时间。
科士达（002518）于2010年登陆资本市场，是国内领先的不间断电源提供商，UPS销售量及销售收入均位居国内UPS行业前列，已是国内金融、电信、制造等众多行业及政府、教育、国防等部门UPS客户的主流供货商。
该公司招股说明书曾计划募集资金16720万元投资在线式UPS扩产项目，募资到位后三年内达到设计产能100%；合计在线式UPS年生产能力可达142500台，产能增加128%；预计达产后正常年份销售收入39300万元，税后利润6866.60万元，盈亏平衡点53.30%。
但是公司于2012年第一季度的报告中披露由于该项目所涉厂房及宿舍工程不能单独办理验收手续，需与园区内的研发楼一并办理整体竣工验收，导致该项目延期投入使用，截止2012年6月30日末半年报显示投资进度74.09%。
记者通过连线公司证券部，获知目前该项目已达到可使用状态，公司正在向相关部门申请办理验收手续。
实际上，上半年公司的10KV及以上在线式UPS、离线式UPS的销售收入分别同比大幅下滑40%和44%，这也使得公司的净利润同比下降。业内人士认为，下半年将进入UPS在金融领域的销售旺季，个别延期的订单也可能会执行完成，预计整体收入增速有望得到好转。伴随着光明新区生产基地的投产，2013年该业务收入可期。
三季报显示，公司前三季度实现营业收入6.01亿元，同比减少5.78%，净利润实现5997.15万元，同比增长7.62%，公司同时预计2012年度归属于上市公司股东的净利润变动区间为7573万元-10097万元，变动幅度为-10%至20%。
平庄能源：资产注入可期
传闻：中银调研报告说平煤能源重组方案春节前后出台；
记者连线：记者多次致电公司证券部，电话始终无人接听。
平庄能源（000780）2007年重组时，控股股东平庄煤业曾承诺：在元宝山露天煤矿和白音华露天煤矿具备上市条件后，将在合适时机以合理方式将两矿置入上市公司，尽快完成整体上市，历时四年，该承诺并未兑现。受此影响，平庄能源借壳上市后从未在二级市场融资。
针对市场传闻所说“中银调研报告说平煤能源重组方案春节前后出台”消息，记者通过查阅相关公告发现12月28日中银国际曾报告指出元宝山矿注入障碍在于平煤投资公司的费用问题无法妥善解决，公司已经着手第二套解决方案，预计13年春节前后可能有相关方案出台，但能否落实仍有不确定性；白音华矿13年9月后才可验收，并需要待达产后才可启动注入，预计在当前价格情况下从验收到达产需要4-6个月，13年注入的可能性不大。
该券商也同时指出目前合同煤和市场煤价差保持在100元左右，但另一方面当地煤炭市场供大于求，能否上涨还具有很大不确定性，即使乐观预计重点合同煤价格有5%的上涨空间，仅增厚2013年每股收益2%，对业绩拉动作用有限。未来内生性成长动力欠佳，12-15年煤炭产量年均复合增长率仅为3%。主要靠资产注入，资产注入后总产量约为公司现有产能的4倍。
三季报显示2012年前三季度，公司实现营业收入26.82亿元，同比下降11.12%；实现利润总额5.70亿元，同比下降22.49%；实现归属母公司所有者的净利润4.81亿元，同比下降23.07%；归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为4.86亿元，同比下降11.52%。煤炭量价齐跌是公司三季度业绩下降的主要原因。
福星股份：福星惠誉全年销售额70亿元
传闻：福星惠誉2012年全年销售额是70亿元；
记者连线：记者致电公司证券部，工作人员表示消息属实。
福星股份（000926）以房地产开发和金属制品为主营业务，近年来金属制品行业景气下滑，公司侧重发展房地产板块，取得了较好的利润持续增长。
公开资料显示公司全资子公司福星惠誉房地产有限公司成立于2001年，具备房地产一级开发资质，根植于武汉，公司起步于湖北省三四线城市如咸宁、恩施和孝感，现多数项目在武汉。该公司主打“城中村”改造路线，公司2009年至今获取城中村改造项目7个，除去已开发的项目，目前仍有姑嫂村、和平村、青菱乡的土地储备约339万方，加上2013年公司新获取的两幅地块，公司潜在土地储备合计618万方，足够公司未来三年的开发。记者通过致电公司，确认2012年福星惠誉全年销售额70亿元。
不过也有券商报告分析指出公司在城中村项目的开发中积累了很多经验，也因城中村项目前期成本低、地块面积大而完整，易于规划等优点获得了较为可观的收益。然而随着成本优势逐步弱化，城中村项目受政府牵制多、拆迁困难，存在很大不确定性的缺点逐渐显现，对开发商的资金周转造成较大压力.
三季报显示，1-9月公司实现营业收入41.66亿元，同比增长24.75%，实现归属于上市公司股东的净利润3.95亿元，同比增长6.76%，实现基本每股收益0.55元。公司收入同比较快增长，主要是由于结算销售收入增加所致，净利润增速低于收入增速，主要是由于综合毛利率下降所致。
值得注意的是分析人士指出公司三季度末资产负债率为66.94%，去除预售账款之后的资产负债率为42.18%，较2011年和2012年中期分别下降了3.5%和1.2%。期末在手现金11.03亿元，同比下降9.49%，覆盖短期借款和一年内到期长期负债的74%，短期偿债压力犹在。
数码视讯：CAS中标山东省网
传传闻：数码视讯中标山东省网条件接收系统（CAS）项目；
记者连线：记者致电公司证券部，工作人员表示消息属实。
数码视讯（300079）2010年登陆创业板，核心业务为数字广播电视基础网络设备的研制与开发，面向实施数字化改造的有线电视网络运营商提供数字电视软硬件产品，是国内领先的数字电视整体平台提供商，目前公司涉及的业务包括影视剧制作、苹果皮及金融IC卡研发、三网融合以及游戏业务。
记者从公司方面获知，中标山东省网条件接收系统（CAS）项目是继重庆市网、四川省网、山西省网、甘肃省网、浙江省网CAS项目后，数码视讯在同一年内成功夺得第六个省网标的，成为拥有省网案例最多的CAS厂商。
值得一提的是，不仅在传统业务方面保持着绝对的竞争优势，2012年公司在超广网设备开发方面也取得重大进展，有望为公司带来新的业绩增长看点。
篇4
[关键词] 传统村落；传统聚落；形态；影响因素
就聚落的形态而言，中国传统聚落可以分为城市聚落和乡村聚落两种类型。村落是聚落的一种基本类型，是长期生活、聚居、繁衍在一个边界清楚的固定区域的主要从事农业生产的人群所组成的空间单元。中国传统的村落聚村而居，充分体现出“天人合一”的整体观念，反映了人与自然和谐的思想。
中国传统村落聚落的特征
乡村聚落形态一般指的是村落中大规模的、静态的，永久的物质实体，例如建筑物，街道，设施，山丘，河流，甚至树木，这些物质实体包含了许多内容，包括用他们的方式，他们的质量以及他们的所有权。一个良好的聚落是一个开放的聚落、可及的、多样的，有适应能力的聚落。
1.1活力
一个聚落形态对于生命的机能，生态的要求和人类能力的支持程度，对于一个有益健康的有良好生态功能的，有利生物生存的环境，由三个重要的特征构成：
⑴延续性
村落的生存条件受到各种因素的影响，例如：物质的供应与弃置；居住的密度与资源的相对比例；聚居位置；建筑物的布局对口照和空气流通的影响；以及对空间，土壤和作物恰当的保存方式，使其能维持所需的供应。耕地，暖房，保护林，灌溉系统，水井，室内通风，排水道．垃圾场等是提供人类生存条件的空间设施中的一部分。
⑵安全
好的聚居地是一个没有各种危险，毒害和疾病或者是能够控制的地方，要达到这种安全目标，要注意空气和水的污染问题：食物的污染问题：对有毒物质的管理；对疾病和传染的控制；对意外事故的预防；对暴力的防范；防洪，防水，防震。
⑶和谐
环境和人类需求的温度，生理节奏，感受，人体功能等相互协调的程度；地域社会的传统特色，使散见于各地的村落呈现出不同的文化内涵。气候，地形，地方材料等自然条件的差异，给传统村落的布局及建筑形式以鲜明的特性。一般地，“封闭”是南北各地汉族民居的空间特征，“开放”常见于偏远山区的少数民族聚集地区。
1.2感受
聚落在时空上可以被其居民感受，辨识和建构的程度以及村民的精神构造与其价值观和思想间的联系程度，即：空间环境，村民的感觉和精神能力以及文化的建构间的协调程度.
最简单的感受形式是“地方特色”，狭义地来说，地方特色就是“一个地方的场所感”。地方特色就是使人能区别本地与它地的差异，能唤起对一个地方的记忆。 有一些重要而显著的基本感受能被大多数的村民共同接受，这些相同的基本感受是来自于村民共同的生理结构和认知能力，来自那些习惯使用某种空间的同类群人身上所流露出的共同文化气质。有的场所感觉强烈，有的地方感受微弱。
1.3适宜
一个聚落中的空间,通道和设施的形态及县村民习惯从事的活动和想要从事的活动的形式和质量协调程度.例如，中国村落的交通运输大多通过人力和动物托运，因此街道形式是通过最便捷的路径从集市到达自家的大门口，结果造成蜿蜒崎岖的，不规则的小路，连接公共空间和私密的空间，宗庙和市场。从自发形成的小径网络到次要道路再到通往市场的主要道路。通常地，形成一种鱼骨形状。同时存在着建筑物通过栈桥的形式越过街道，形成有机的、非正式的、令人惊异的景观。
除了作为昔日的地标外，一个历史空间也只有当它现有的维护费用比复制原件代价低的时候，才有留存的价值。也就是说，如果-个历史空间的存在不能以较有效的方式来适应人们想从事的活动，那么就会被拆除。不然的话，历史空间的存在除了越来越显得独特以外，就没有什么其他的意义了。
中国传统村落聚落的形态及影响因素
从设计角度看，为表现皇权和地方政权的地位与作用，传统城市规划往往采取相对理性的方式，表现封建社会的等级观念和礼教观念；而传统村落聚落，尽管也保留着一些理性原则和礼俗痕迹，但多数村落形态受自然条件的制约，更多表现出适应自然环境。
从形成机制和构成特点看，传统村落形态可分为两类：一类是自然形成的，受地理条件、交通条件的制约较大，形态上表现出更大的灵活性和随自然起伏的自然性；另一类是在规划意向的指导下选址布局并逐渐完善的村落，形态上表现为一定的象征性和人文历史因素的影响。
2.1村落形态的基本类型
这里所说的形态主要指村落的平面形态，传统村落大多是自发性形成的，其聚集形态体现了周围环境多种因素的作用和影响。尽管村落形态表现出多样的布局形式，但归纳起来主要有四种基本类型。
⑴带形村镇
在河道、湖岸（海岸）、干线道路附近往往聚集着大大小小的村镇，这里既有接近水源或生产地的需要，也有方便交通和贸易活动的考虑。这种村落布局多沿水陆运输线延伸，河道走向或道路走向往往成为村镇展开的依据和边界。在地形复杂背山面水的地区，联系两个不同标高的道路往往成为村落布局的轴线；在水网地区，村落往往依河岸或夹河修建；在黄土高原，村落多依山谷、冲沟的阶地伸展而建；在平原地区，村落往往以一条主要道路为骨架展开。
⑵网络型村镇
网络型村镇一般由线性骨架发展而来，有的由十字形骨架发展而成，是大型传统村落的典型格局。
网络型村落的另一种是在建立村落之初即有借鉴城市型道路网（棋盘型）的考虑，先定位道路系统然后以居住填充。形成网络型村落的前提条件是村落要有足够的发展用地或规划意向。
⑶核心型村落
带型村落和网络型村落主要是参照其道路系统而言的，核心型村落主要是从其道路交叉点所构成的核心性作用而言的。若从道路系统角度来看，核心型村落是网络型村落的变体。核心型村落的核心可以是村落的公共活动中心，有利于共同防御和组织村民的活动。
从形态上看来，这类村落的南北轴与东西轴基本相等，近似于不规则的多变形或长方形。村落内部有一个或几个点状中心以此作为集市贸易和公共活动的场所，村落民居围绕点状中心层层展开。平原地区和盆地的聚落多属于这一类型。
⑷组团式村落
以农业生产为主要产业的村落，更多的村落形态表现为规模小、相对分散的特点，这种形态构成在丘陵地区和山区表现的更为明显，每户为了最大限度地接近自己的耕地而分散建宅。数个农田或山丘紧密结合的分散组团构成一个村落，组团式布局的优点是民居靠近耕地，缺点是道路系统不明显。距离较近的组团以各自的核心扩展后也可以构成网络状的多核心村落。
2.2村落形态的影响因素
⑴社会因素
家庭是组成村落社会最基本的单位，受到思想观念、政治制度、、伦理、道德观念、血缘关系、生活习俗等多种物质功利等因素的影响。在封建社会中，农业生产占有特别重要的地位，农民被紧紧地束缚在土地上繁衍后代，并世世代代地从事农生产劳动。为了耕作方便，就近定居下来，虽然是自给自足的小农经济，仍有一些剩余的农产品可以进行交换．手工业和商业便从农业生产中逐渐地分离出来，出现了集市贸易，原来以农业为主的农村，如果兼有手工业生产，特别是商品交换的功能，那么就逐步地演变为镇。某些经济富庶、交通方便的枢纽，已不满足集市贸易，而力求使商品交易经常化、固定化，就出现了街。沿街设立商号，各种商业活动集中在这里进行，而为商业活动提供方便，又开设了茶楼、酒肆、旅店，这样就促进并扩大了人们的交往活动范围。
⑵文化因素
由于传统的村镇都聚族而居，所以宗族、血缘关系便不可避免地成为维系人际关系的纽带。这反映在村镇聚落的形态上，常常是以宗祠为核心而形成的节点状态的公共活动中心。凡祭祖、诉讼、喜庆等宗族中人事均在这里进行。宗祠成为村民心目中的政治、文化和精神上的中心。在主村设立牌坊是村落非常普遍的现象。牌坊义强化了村落的区域感，它体现了家族和团体地域的观念。
血缘关系是影响村镇聚落形态的主要因素，早在原始礼会，人类就以血缘关系为纽带形成一种聚族而居的村落雏形。一个家族栖息在一块土地上，世世代代地繁衍生长，为求得自身的安全与发展，还必须团结一致以抵御可能来自外族的侵袭。家族内部凝聚力日益增强，聚族而居的规模随之而扩大，但人群过多集中，村落过分庞大也会给生产带来诸多不便，宗旗内部不可避免地产生矛盾，致使宗旅聚落发展到一定规模便会走向分裂。以血缘关系为纽带的家族观念至今在乡村中还有广泛而深刻的影响。聚族而居依然是中国乡村常见的一种聚落形式。
⑶自然因素
村镇景规所呈现的丰富多彩的形式和风格是地理、气候、礼会、经济、文化等诸多因素综合作用的结果。当时的乡村由于独家独户地经营，无论是财力、人力方面都不具备这种改造地形的能力，必须向自然让步，自建的房屋量地屈从于各自地段的地形条件。例如，山区的住宅．多用石料建筑，就地取材，形成一种特有的聚落外观。
城市化与全球化对中国村落带来的负面影响
今天，随着城市化进程的高度发展，现代生活方式也影响了村落的原有生活方式，虽然一定程度上方便了村民的生活，但随着商业的繁荣、私人的过度开发以及公共服务设施的进入，尤其是现代交通手段的侵入，村落已不再是以前呈现的那种田园牧歌般的景象。在当今社会，经济结构的深划变化给传统村落施加了很大的影响，乡村产业结构的变化使大量农村人口奔向城市，使许多老建筑因年久失修。房屋倒塌，原有村落结构的整体性受到破坏。村落的地域性特征忍受着普遍性类型文明的侵袭。
3．1产业结构的变化
乡村产业结构的变化带来了乡村经济的发展，但也消耗了越来越多的自然资源，为城市服务的垃圾站，污水厂，电站也破坏了乡村的生态环境和景观特色。
3．2交通的发展
随着交通手段的日益完善，旅游业蓬勃发展，交通优先的策略在带动各地区经济发腱的同时，对传统的村落景观带来了极大的负面作用。超尺度的、片面追求便捷的过境交通途经古老的村落，也有把村落一分为二。村落中原有的绿地，街巷中的许多树木由于让位于交通而日益减少。
3．3空间规划的异质
⑴单体建筑
城中村内村民修建的住宅是对城市住宅小区中单体建筑的模仿。现代主义的建筑设计模式由于居住条件的舒适性优于传统建筑而被村民所选择。城中村内的居住组团在传统空间形态的约束和现代建筑理论的冲击下，转变成一种既不同于城市居住小区的组团，也不同于传统村落组团的新的组团形式。在原来的住宅宅基地划分基础上向高处发展，最终形成的是一种多层高密度的新的居住组团模。且由于多年来城中村属于城市建设管理中被忽视的角落，造成了大量有碍观瞻的违法建设，使住宅民居形式与空间的演变过程中明显受到经济化价值变迁力量的影响。
（2）交往空间
由于农村宅基地政策上保证城中村土地的私有性，因此城中村的组团内部不可能 出现绿化，小品或其他公共性的交往设施。以沿街小商铺为主要模式的商业街在城中村的小区空间中占有重要的地位，由于缺少公共开放空间，街道便承担了社区中心的大部分角色，并成为居民休闲、聊天、散步的场所。所以，虽然经历了村民的自发改建，村落中这些特殊的空间依然能够得以保留。
3．4传统文化的破坏和丧失
⑴直接的破坏
在追求短期经济利益观念的驱使下，在村落进行大规模快速改造，特别是让“村民上楼”的建设过程中，使村落原有风貌被破坏，一些村落的祠堂被拆除，这对有形的历史文化(城市形态)和无形的历史文化(人居文化)两方面都造成了直接的破坏。
⑵间接的破坏
在新的村落改造更新中，开发商的“商业需求”，单体建筑只是从自身的利益出发，对基地周围历史环境缺乏从城市整体角度的尊重和延续，对历史文化造成了间接的破坏。今天的历史保护概念，实际上是一种蕴涵了多种形式的发展模式，是整体性的保护。它包含了修复、保存、复原、增建、改建等内容，而不意味着要原封不动地复原或僵硬地保存。
结语
村落自古以来一直是人类精神家园和物质家园的体现，村落通过建筑物、建造技术和材料与自然环境的相互作用，给人们展示人工与自然、建筑与风景之间的和谐。传统的村落以其小尺度及富有变化，给人丰富体验的空间和形式语言，体现最优价值的经济原则和生态环境观。村落还是民俗文化空间和实体的体现。
作为历业文化遗产的传统村落理应受到保护，然而在当今社会，农业科技的进步，产业结构的变化等在带给乡村经济发展，劳动力解放的同时也给乡村带来许多负面影响，如大量侵占土地，人口外流，生态环境的恶化已威胁到乡村的生命力；村落形态的城市化现象也破坏了千百年来遗留下来的乡土风貌和文化景观。因此从整体上研究乡村聚落及其保护和更新发展问题，并引导其健康持续地发展，将是一个意义深远的，永久的课题。
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篇5
关键词：住房保障；公共廉租房；效率；公平
中图分类号：C913.7 文献标识码：A 文章编号：1006－3544（2011）05－0034－06
自改革开放， 特别是1998年我国全面实行住房货币化改革以来，为保障低收入群体的住房需求，我国一直在积极建立以经济适用房和廉租住房为供应体系主体的城镇住房保障制度。然而，实践表明，目前我国住房保障制度尚不够健全， 特别对城市外来弱势群体仍存在普遍的制度性排斥和缺失。 本文依照效率性和公平性两个标准， 对我国与美国的住房保障方式进行分析与比较， 以求获得某些有益的启示。
一、美国公共住房保障方式的效率性和公平性分析
美国是自有住房比例较大的国家， 实行商品化为主的住房保障形式， 已形成较为完善的住房制度和政策体系。不过回首20世纪，从最初的正统公共住房计划，到补贴住房建设计划和房租补贴计划，再到政府主导的抵押市场模式， 美国的公共住房政策也走过了一条颇为曲折的探索道路。 由于效率性和公平性是衡量政策有效性的两个主要标准（李莉，2010），下面依照这两个标准对这四类计划进行分析与比较。
（一）正统公共住房建设计划
美国的正统公共住房建设计划是由政府出资并直接建设以低租金住房为主的住房保障方式。 它是在1929年美国爆发了严重的经济危机， 大萧条导致各大城市普遍出现严重的住房短缺， 众多美国人无家可归的背景下提出来的。在该计划里，政府既是公共住房的建设者，也是公共住房的所有者和管理者。
就效率而言， 正统公共住房建设计划可以在短期内较快地增加住房供给， 迅速缓解低收入阶层的住房短缺问题。但是，对于政府而言，直接投资建设公共住房需要大量的资金投入， 政府的财政负担过高。另外，一旦经济形势好转，这些低租金的公共住房由于造价较低、品质较低曾常被大量闲置，造成资源的巨大浪费。
从公平性来说， 正统公共住房建设计划在实现社会居住公平的目标方面效果甚微。（1）部分该计划所建设的住房质量接近于美国中产阶级住房的品质，这种保障过度的做法直接损害了收入略高于公共住房申请上限的家庭利益。 同时受益的低收入家庭懒得改善家庭收入， 因为一旦收入提高就会失去公共住房，结果是形成一种恶性循环。（2）整个20世纪的美国正统公共住房建设没有改善种族居住隔离的问题。 由于隔离本身就是对少数民族公民权利的一种侵犯， 所以该政策的公平性目标也就大打折扣。（3）政府投资建设公共住房，在无需交税的情况下进入市场与私人房地产开发商竞争。 这种做法使得开发商的投资利润降低， 对开发商的不公平直接造成该计划始终受到房地产开发商的攻击。
（二）补贴住房建设计划
1968年美国的住房法引入了补贴住房建设计划。该计划通过利息补贴的方式为公共住房的建设环节提供资金， 以刺激私人开发商或非营利性机构参与公共住房的建设与供应。 在补贴住房建设计划中，政府不再是公共住房的建设者、所有者和管理者三位一体的角色，而只是住房的管理者。
从效率性方面分析， 政府补贴的吸引使得私人开发商对该计划的参与热情大增， 住房供应量也较快增加，住房短缺明显缓解。在美国住房发展史上，实施该计划所增加的住房供应量甚至比正统公共住房建设计划还要多。 仅在1968～1973年短短5年的时间里，补贴住房建设计划就资助新建住房6928万套，利用存量住房约28万套； 而1933～1956年超过20年的时间里， 正统公共住房建设计划仅建成住房约4214万套。
然而， 补贴住房建设计划在具体实施过程中很快暴露出建设资金被挪用以及监管成本过高等诸多问题，恰恰体现了该计划的低效率。在该计划的实际操作过程中， 为了保证接受财政补贴的建设者按照规定的标准建房，政府付出了巨大的监督成本，然而开发商通过各种手段挪用或转移政府的补贴等情况仍时有发生。 而由于政府的补贴是先进入住房建设环节， 这种间接方式使得补贴不可能全额到达目标人群手里。著名经济学家弗里德曼指出：在补贴住房建设计划的实施过程中， 住户得到的好处远低于政府为提供补贴所付出的代价。
从公平性方面分析， 由于此时政府还在试图通过正统公共住房计划解决低收入家庭的住房问题，补贴住房建设计划针对的目标是中等偏低收入家庭（开发商更愿意建设针对较高收入家庭的质量较好、利润更高的住房），而把低收入家庭排除在外，结果产生了新的不公平。此外，补贴住房建设计划也没有改善贫困群体的居住隔离问题。 因为白人开发商常把政府补贴住房选址在黑人聚居区， 使得部分家庭还是摆脱不了居住隔离的命运。短短两年，美国社会对该计划已经批评如潮， 以至于1972年政府不得不中止了该计划。
（三）房租补贴计划
美国《1974年住房法和社区发展法》提出了租金补贴计划（其实早在1965年《住房法》里就推出了一项“房租补贴计划”，只不过当时并没有得到广泛的重视）。该计划授权联邦住房管理机构向租住非公共住房类住宅的低收入家庭提供房租补贴，补贴的额度为住房租金超过租户收入25%的差额。
从效率性方面分析， 房租补贴计划允许参与计划的家庭到住房市场上自由选择住房， 这样既可以充分利用存量房产，也节约了社会资源。随着低收入家庭住房支付能力的提高， 低等级住房租金水平相应提高，这使得拥有此类房产的房主更乐于出租，同时可能拿出部分资金作为维修费用， 由此避免了旧房弃置的现象。1974～1980年，房租补贴计划补贴住房超过100万套，其中新建住房超过30万套，存量住房的利用超过70万套。可见，房租补贴计划在对存量住房的利用方面效果显著。另外，房租补贴计划只对接受补贴的住户进行管理， 避免了政府像在前两类计划中那样对住房市场进行直接干预， 这大大提高了政府的市场调控效率。必须承认的是，根据该计划自行到市场中求租住房的城市低收入者， 有时也有租不到合适住房的现象。
从公平性方面分析，在房租补贴计划中，由于接受该补贴的住户必须至少拿出家庭收入的25%来支付房租， 这样的限制使得他们所选择的房产会因家庭收入的高低限定在适度的范围内， 不会因为政府的补贴就获得品质特别好的住房。此外，通过财政补贴的形式提高城市低收入家庭的住房支付能力，低收入家庭可以有效地提高住房消费水平， 可以比较自由的选择租住位置， 这也使得房租补贴计划在消除居住隔离方面取得一定的进展。
房租补贴计划不涉及住房建设领域， 而是将补贴一步到位落实在租户身上； 政府不再对公共住房进行直接管理，而只对接受补贴的住户进行管理。其关键的变化是把住房援助从住房的供应者转向了需求者。法案还规定地方住房机构可以购买、租赁、修缮私人房屋作为公共住房的补充， 为低收入家庭与地方住房管理部门提供更多样的选择。从此，房租补贴计划取代正统公共住房计划， 成为美国住房政策的核心保障方式。
（四）政府主导的抵押市场模式
20世纪80年代， 美国由于房地产泡沫破裂而导致的储蓄与贷款协会（简称储贷协会）危机爆发。在解决该危机的过程中， 美国政府主导的抵押市场模式逐渐形成。 抵押市场模式是指通过用住房抵押贷款证券化的办法， 经由法律和政府的政策引导来为普通家庭尤其是中低收入家庭融通住房资金， 让更多的普通家庭通过低利率的贷款或其他补贴方式比较容易地拥有自己的住房。
从效率性方面分析，首先，采用抵押市场模式筹资灵活迅速。只要法律许可，住房金融机构就可在资本市场迅速筹资，其数额、时机、方式可以根据自身需要和市场情况加以灵活调整。其次，银行等金融机构在一级市场发放住房抵押贷款， 在二级市场将贷款打包出售给特殊目的载体， 使得银行资产负债表上的抵押贷款变成现金， 抵押贷款的信贷风险也随之转移到特殊目的载体。利用住房抵押贷款证券化，可以解决一级市场上“存短贷长”的矛盾，控制金融机构的利率风险、流动性风险，稳定其经营收益，实现其管理目标。同时，抵押贷款证券化大大拓宽了资金的筹集方式，有效地防范了信贷风险，有利于住房抵押贷款的发放。
从公平性方面分析， 美国住房与城市发展部 （HUD）为其制定了三大政策目标：（1）为中低收人家庭住宅信贷服务；（2） 为特定地区的住宅信贷服务；（3） 为实现全体居民得到可支付住宅的目标服务，如低收入住宅抵押贷款中，借款人收入等于或低于当地中等收入60%和80%的贷款应占一定的比例。这三大政策的目的，就是让普通居民能够得到其支付得起的住房，从而实现广泛的公平。同时，抵押市场模式采用市场化的风险分担机制， 参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险，这也实现了另一种公平。
政府主导的抵押市场模式这一做法在解决中低收入家庭的住房问题上发挥了重要作用，1994～2006年， 美国住房自有率从64%上升到69%， 超过900万户家庭拥有了自己的房屋。 不过要注意的是，这个金融体制虽然在一定时期内提高了低收入者的住房自有率，但由于其支付能力不足，为2007年的次贷危机爆发埋下了巨大的隐患。
通过美国的公共住房保障经历非常复杂的变迁过程可以发现其总体原则和趋势则是： 一般情况下，政府不直接提供保障住房，而是通过服务购买的方式让私人企业来建造，并利用发达的金融工具，把低收入者推向市场， 让市场解决低收入者的住房问题，逐渐实现效率和公平目标的提高。就我国目前来说，房地产市场发展尚未成熟，国土资源较为紧张，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭较多，我国必须从国情出发，选择适合的住房保障运作模式。
二、 我国城镇住房保障方式的效率性和公平性分析
我国在1998年前长期实施住房实物分配制度，给政府和企业造成了极大的压力， 但没有实现在效率和公平方面的目标。 所以1998年后我国实行分类住房供应体系，建立了以住房公积金制度、经济适用房制度、廉租住房制度为主要内容的城镇住房保障制度（《中国的社会保障状况和政策》白皮书，2004）。下面同样按照效率和公平两个主要标准对我国的主要住房保障制度进行分析与比较。
（一）经济适用房
经济适用房是指列入国家计划， 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。 但是经过10余年的发展，经济适用房没有发挥预想中的作用，现实情况中经济适用房的种种弊端日益突出。
经济适用房所具有的保障性与商品性的双重属性， 使其摇摆于商品房和社会保障性低收入住宅之间，定位模糊，这使经济适用房从理论到实践都行不通（车春鹂、高汝熹，2010），其公平性和效率性都十分低下。
理论上，按麦克唐纳德的市场过滤模型原理，如果一个符合条件的家庭购买了一套经济适用房，在经济条件改善之后，该家庭有了更换住房的需求。此时，若将经济适用房售出，一方面，目前没有一个合适的机制对经济适用房的再出售进行控制， 该家庭购买时享受的优惠将以差价的形式完全获利， 这对于没有享受到经济适用房的人来说显然有失公平；另一方面， 经济适用住房向市场出售后转变为普通商品房，政府虽增加了经济适用房的投资，但社会中经济适用房总数却没有增加， 经济适用房的效率也因此得而复失。
在实际操作过程中， 经济适用房和补贴住房建设计划一样，政府付出了巨大的监督成本，但是效率低下。一方面，经济适用房价格的双轨制人为制造了较大的“寻租空间”，结果是经济适用房销售对象容易错位， 部分不符合要求的家庭分配到了经济适用房，同时经济适用房项目中的“大户型”、“高档化”现象屡见不鲜，严重背离了经济适用房建设的初衷。另一方面，由于利益驱动，1998年以来，房地产开发企业的经济适用房投资一直偏少。 经济适用房在房地产开发投资中的占比由1999年的16.56%的最高值持续下降为2007年的3.3%，完全不能满足数量庞大的中低收入者的需求。
经济适用房制度的根本缺陷在于， 忽视了住房的特殊性， 政府用于经济适用房的补贴没有转化为应有的房屋产权，导致住房保障资源不能循环累积，使我国住房保障体系长期难以建立（钱瑛瑛，2003）。其实，针对这个根本缺陷也不是没有对策可寻，那就是住房共有产权制度。
共有产权住房制度在美、法等国最早出现，主旨是允许购房人根据其支付能力出资购买政府所拥有住房的一定份额（通常在25%～75%）的产权，与政府共同拥有各自比例的住房产权。 购房人对住房协会持有的部分产权支付优惠租金，并可在负担减轻（增重）时逐步申请购买（出售）一定比例的剩余产权（莫智等，2010）。 该政策的保障对象必须符合廉租房要求并且列入地方政府的轮候名单。 通常对这些保障对象还会设置多项保证条款：禁止转租，更不得对外出售；如果出售的话，非营利机构或政府部门有优先回购权；一旦将住房上市，必须一次性补交全部的免息贷款， 且所借25%份额对应的价值为出售当时住房的市场价值。通过这些制度的有效实施，可以实现住房保障资源的循环累积。所以说，它对目前的经济适用房制度欠缺的是一个完善的运行机制。
（二）廉租房
廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能， 向城镇低收入家庭提供的租金相对低廉的保障性住房。廉租房作为中国一项重要的住房制度，建立时间不短，但由于多种因素的制约，发展程度非常有限， 成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一（巴曙松，2006）。
按照住房和城乡建设部等9部委2007年颁发的《廉租住房保障管理办法》， 廉租住房保障方式主要是指货币补贴（“人头补贴”）和实物配租（“砖头补贴”）。 实物配租是指政府直接进行公共建设或为建设者提供资助，以向低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。 货币补贴是指政府向住房需求者提供补贴以提高低收入家庭的住房支付能力，由其自行承租住房。货币补贴允许符合条件的家庭到市场上自由选择住房， 这和美国的房租补贴计划只对接受补贴的住户进行管理的方式也是一样的，由此产生的效率也大大提高。但是我国的政策一直在货币补贴和实物配租之间摇摆。
其实，“人头补贴”相对“砖头补贴”来说优点非常明显：“砖头补贴”的建设资金负担太重，运营中人力资源耗费巨大，会降低整个住房市场的运行效率；“人头补贴”对住房存量市场有吸纳作用，其效率优于“砖头补贴”。因此一国的住房保障方式在住房短缺不再是主要矛盾时都经历了从“砖头补贴”为主向“人头补贴”为主的转变，我国也理应遵循这个规律。
从公平性方面分析， 廉租房制度由于兼有社会救济、保险、福利的综合特征，可以满足低收入群体的居住有其所的需求， 正在成为我国社会保障制度的重要组成部分。长期来看，廉租房不仅有利于抑制房价，还有利于人才的引进与流动。但是，目前我国的廉租房政策对目标人群进行了严格的限定， 只有本地城市户口的才能够申请入住。 而作为城市建设重要力量的、 实质上也是城市人口组成部分的城市农民工，却仍然享受不到这种福利政策。在这种背景下公共租赁住房便应运而生。
（三）公共租赁房
公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式，有针对性地出租给既不符合保障性住房供应条件、 又无权购买经济适用房、更无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房保障模式。可见，公共租赁住房是针对廉租房服务对象太过狭隘而提出的新事物， 公平性是其第一大目标。
公共租赁住房和廉租房的效率性是一样的，如果把这二者统一为廉租房，应该也没什么问题，只是需要根据收入水平的不同， 制定不同的租金标准而已。目前，广东、江苏等省的一些城市已经试点公共租赁房项目， 不过效率方面也出现了一些问题：首先，公共租赁房的保障对象没有统一的标准界定。从我国实际情况出发，推进公共租赁房制度建设，首先是要把中等偏低收入家庭、 特别是常住本地的低收入外来人口纳入公共租赁房体系中来。其次，一些公共租赁房因为配套设施不完善闲置率较高， 这说明只有提供区位合适的租住房屋， 降低承租人的日常社会经济成本， 才能真正把低收入者纳入到公共租赁住房的社会福利中来。
在城市外来人口大潮中， 有大量收入低下的劳动力选择价格低廉、手续方便、管理松散的“城中村”出租屋居住。正如国发委宏观经济研究院（2009）所言， 城中村住房目前已是不折不扣的廉租房。 罗吉（2008）提出以公共租赁住房为导向的“城中村”改造模式，在保障原住民切身利益的基础上，选择公共租赁住房作为“城中村”的改建目标，使之服务于更多的城市低收入者。 这种改造模式既能调动原住民的能动性，保证“城中村”改造顺利进行，又能在减少政府资金政策的集中投入的情况下为社会提供公共租赁住房， 维护和促进现阶段我国城市的良性发展。
简而言之，为了趋利避害，我国住房保障层次供应体系应进行较大调整：住房保障面应该扩大。从缩小城乡差距、缩小贫富差距、构建和谐社会的角度考虑，应该逐步解决城市外生弱势群体，包括农民工和大学毕业生低收入聚居群体的住房问题。 通过公共租赁房的保障方式解决“夹心层”群体的住房问题，经济适用房应实行租售并举的制度安排。 长期来看则如国发委宏观经济研究院（2009）所建议：经济适用房政策是在特定阶段实行的住房政策， 随着经济和社会背景的改变，这种住房政策应该逐步淡出，保障住房的主要形式是廉租房。 所以下文的政策建议主要是针对廉租房和公共租赁房， 或者简称为公共廉租房。
三、完善我国住房保障制度的对策与建议
无论是从政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从社会政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题， 而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度的作用应主要体现在缩小贫富差距上， 为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。公共廉租房是目前解决城市弱势群体住房问题的最佳选择。然而廉租房制度的推广，既需要政策参与各方观念的改变，还需要金融、财税和户籍管理制度的配套改革。
（一）积极改变住房消费观念
我国还是一个发展中国家， 政府住房扶助的政策对象只能限于城市弱势群体， 城市住房保障政策本身要解决的是城市弱势群体的居住问题。从我国现有的经济发展水平来看， 也只能是低水平的基本保障。保障的本质含义是救助，是“保障人人有房住”，而非“人人有住房”。因此，政府和百姓均要转变观念。
政府不应盲目引进一些发达国家的负债消费观念，倡导“花明日钱圆今日住房梦”、“买房比租房划算”的舆论导向，更不该为了拉动经济增长而忽视对房地产行业的调控、 减少中低收入家庭保障住房的建设。世界银行对全球近40个国家的经验研究表明，住房投资在GDP中所占比重当城市化率在50%左右时最高也就达到7%～9%，而我国2009年的城市化率为44.3%，但住房投资在GDP中所占比重近10年几乎每年都在10%以上，相对而言比重值明显偏高。
老百姓也不应一味追求房屋产权和住房自有率。住房自有不应该成为改革的目标，美国住房自有率才不过69%。 而根据国家统计局城镇住户调查数据，我国2005年城镇住房私有化率为88%，2008年则已经提高到90%。
此外， 政府要努力创造鼓励通过租赁解决住房的政策环境， 包括改革房子跟户口直接关联的户籍管理制度，改革地方政府经营城市土地的财税体制。
（二）建立多层次、分阶段的住房保障体系
多层次的住房保障体系， 是主要针对中低收入住房困难家庭的一系列制度安排和政策措施， 而这些保障对象现在已不仅仅包括有城市户口的中低收入群体，还应包括大量的城市外来人口，如“新生代农民工”和大学毕业生低收入聚居群体。
根据国家统计局2008年城镇住户调查数据，我国城镇家庭住房建筑面积中位数为76平方米， 这说明中小户型数量比例并不小。据相关推算，到2010年末，我国城镇住房总量约为1.8亿套。另据相关调查数据测算，我国“城中村”居民约3000多万户。而城镇家庭总数约为2亿户。因此，如果考虑集体土地上住房数量如“城中村”、小产权房等在内，则2010年末我国城镇住房套数户数比还略高于1，全国层面上不存在住房短缺问题。
当然， 未来五年城镇人口可能平均每年增加1500万左右， 城镇人口的快速增加将带来较大的住房需求，所以应该通过推进新建住房市场、存量房市场和住房租赁市场三级市场的协同发展， 发挥住房市场过滤机制，引导梯级的住房消费模式。为实现保障的公平，避免过度福利化，住房保障应以非产权式保障为主，应通过金融、税收和土地政策鼓励开发企业和机构投资者持有租赁房源， 形成规范化的管理和稳定的租权关系。
（三）强化政府尤其是中央政府在住房保障体系中的主导作用
政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。我国是社会主义国家， 政府在住房保障制度建设和实施过程中应承担主要责任，努力改善居民居住条件，保障和维护广大居民的切身利益。
在公共廉租房制度执行过程中， 中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离（巴曙松、王志峰，2010）。首先，中央政府以全社会的可持续发展为最终目标， 更加关注全社会的住房公平和社会稳定；而地方政府以当地经济发展为直接目标，更关注本地中短期内的发展问题。其次，公共廉租房建设不仅造成当地政府税收的减少，还可能让其他地区“搭便车”。由此看来，中央政府必须承担廉租房的政策和执行，尤其是资金来源的主要责任。
（四）充分发挥住房金融作用
国外经济发达国家非常重视住房金融对住房保障的支持。我国住房金融市场起步较晚，还没有形成较为完善的住房金融市场，因此，我国政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，设立全国性住房贷款基金。
必须说明的是， 美国政府主导的证券化模式尚不适于中国，因为中国住房金融一级市场刚刚起步，资金过剩压力加大， 处于经营模式调整过程中的银行业正在急于发展个人信贷业务； 落后的资本市场和不健全的法律制度体系也不足以支持大规模证券化的开展。事实上，美国次贷危机及国际金融危机爆发后，美国房地产业严重受挫、损失惨重，并危及到全球金融体系。所以，重新认识美国的住房制度，深层次思考住房市场化的利弊， 有助于确定我国推进住房金融的步骤。
（五）尽快建立健全我国住房保障法律体系
发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的，如美国的《住房法》、《住房与城市发展法》。住房保障制度的法律， 为公有住房政策的落实与实施提供了法律上的支持， 对开展住房保障至关重要（李扬，汪利娜，2009）。如廉租住房在实际操作过程中，只有通过法律才能保证实现廉租房与商品房两个系统的封闭， 包括廉租房的实物交易系统封闭以及廉租房金融体系的封闭。 廉租房公共产品的特性要求其与市场保持隔绝，由此保证廉租房的有效建设、公平分配。所以，我国应尽快出台住房保障法律、法规，从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。
住房保障制度是每个国家都要长期实行的政策，随着时代的进步和发展，住房保障政策也必然与时俱进。总之，找准政策的着力点，研究能够平衡各方利益的、操作性强的运作机制，提高政策的执行力度，方能真正实现“居者有其所”的目标。
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篇6
关键词：城市建设；智能电网；规划应用
中图分类号：U665 文献标识码：A
1 智能电网规划对现代城市建设的意义
智能电网的科学规划能对建设坚强智能电网、满足现代化城市建设所需要的电力要求以及保证城市用电的完全性、可靠性都有着极大的促进作用。对城市智能电网的科学规划及合理设计，还可以做到对城市的发展起到协调作用，解决城市变电站站点、新能源接入及电力线路走廊所带来的问题，这也是可持续发展战略的实施形式。
2 目前一些城市电网运行时存在的问题
2.1 遗留问题较为严重
在电网运行过程中，会有一些遗留问题的存在，主要体现在110千伏及220千伏供电能力不足及其容载较低的问题上。另外还有一些变电站仍然使用单电源来进行供电，对供电的稳定性不能做到保证。另外在对电网进行建设过程中，还存在着资金不足的问题。随着目前许多城市都启动了相关的解决措施，但是其发展的速度仍然不能满足城市发展的需求。
2.2 全面建设城市智能电网困难较大
目前较多城市在智能电网的建设过程中都取得了进步，已经完成了对配网自动化系统、电缆网监控系统等各项技术支持系统。但是要实现全面建成智能电网技术还有较多的问题存在，因此要实现这一目标，还存在较长的距离。
2.3 电网建设的速度跟不上城市建设的速度
目前各个城市都在迅速的发展之中，但是电网的建设速度还是较为缓慢的。在房屋建设的过程中，经常存在将架空线路设在居民楼前后的情况，导致潜在危险的存在。另外还有一些变电站就位于居民楼附近，变电站工作时所产生的噪音将对居民的生活造成较为严重的干扰。这些问题的存在都影响着智能电网的建设与发展，造成电网建设的速度与城市建设的速度存在较大的差距。
3 智能电网进行规划的相关建议
3.1 对老城区的一些电力措施进行改造
城市的发展过程中，对土地资源有着迫切的需求，因此将变电站及电力线路走廊建设在一些中心区域，就会占据较高的成本，造成土地资源更加紧张的局面出现，所以将新变电站及电力线路走廊建设在这些地区也变得十分的困难。在现代化城市的建设过程中，一些城中村及老城区都会进行改造。从而面临着综合改造及楼盘建设问题，这对一些老城区的电力系统造成较大的影响，对其供电能力及可靠性都有着极大的需求。但是对于负荷所存在的地理位置很难改变，因此只能够在配电网络结构中将负荷的接入位置进行改变，从而实现一定程度的优化与调整。
改造的过程中，可以将老变电站电源点的接入方式及主变增容改造的方案做到优化，努力在不增加变电站的情况下来实现对负荷的有效增加，对于能够对负荷的消纳起到积极的作用。
3.2 新建设的城区在电网建设时需要合理规划方案
政府对新开发的区域做城市规划时应汲取以往城市规划的教训和先进发达国家城市规划的经验，合理规划城市电网。变电站规划所需的站点用地和电力走廊均要具体落实到城市规划当中，结果偏大会浪费城市资源，偏小会限制城市发展。
为了解决这一问题，应该在新城区的建设过程中，做好对其城市功能的定位工作。对其基础资料进行收集与整理，最终能够实现科学的负荷预测，提前做到对各功能区需要多少变电站，变电站的站址，变电站的供电半径等要素进行确定，另外还要根据现有电网的运行方式确定各变电站的电源接入点，同时确定电力线路走廊等。这些站点和电力线路走廊均应明确的标注在城市规划的蓝图上，确保电网规划与城市规划同步进行、协调发展。
3.3 电网改造过程中需要做到科学、合理
城市现代化建设的过程中，主要特点就是实现对电网的同步改造。但是在改造的过程中，需要处理好对政府及城市规划等各部门的联系，并进行有效的协调。在城市建设的过程中，需要对变电站及电力系统相关设备的用地进行落实，处理好与煤气、石油及其它管道之间的管理。目前很多城市都在建设的过程中进行不断的整改。政府在改善城市基础设施的同时，应同步考虑如何改善电网运行环境，以减少城市上空架空线、居民楼周围高压线路和电力设备的存在，减轻居民对电力和电磁的畏惧感。
3.4 智能电网规划过程中需要对新能源做到合理接入
智能电网规划的过程中，需要对智能电网的优点进行考虑，从而能够将新能源有效的接入进去。在我国中部的一些城市中，其电网都属于一种典型的终端负荷型电网，这是因为像成都、重庆等中部城市具有较多的水电资源可以利用，小水电资源也在这里得到了开发。但是因为一些水电项目都是属于私人管理，在开发的过程中并没能做到科学、合理的规划。因此在今后的开发过程中，应该做到与电力部门及其它政府部门进行合作开发，做到对水电资源的充分利用，使其能够接入到智能电网中。就目前成都来说，修建的四座发电厂，其中有三座都已经得到了运行与使用。在发电的过程中，不仅做到对垃圾进行合理化的使用与处理，同时也为电网系统提供了电力补充。既能够对城市环境做到有效保护，还能够节约资源。
结语
现代城市化建设的脚步正在迅速迈进，在城市现代建设的过程中，不仅需要做到对科学发展观进行有效的落实，还需要在建设的时候，对智能电网的建设加以规划，并将科学发展观的思路应用到其中，最终能够完成对智能电网的建设，使其能够为城市的发展提供有效的电力保障。
参考文献
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篇7
关键词：深基坑；预应力锚杆；复合土钉墙；支护
Abstract: In this paper, with engineering examples, elaborated its deep foundation pit slope supporting the design, construction technology and construction management method, a better understanding of deep foundation pit slope supporting, enhance its security and rationality.Keywords: deep excavation; priestesses anchor; composite soil nailing walls; support
中图分类号：TQ639.2 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
1.深基坑边坡支护的设计思路与安排
1.1设计思路
近年来随着我国建筑工程得到飞速发展，城市中土地利用率在逐步提高，在建筑向高空发展的同时，地下空间的利用也成为一个重要方向。由于建筑高度越高,随之而来的是基坑深度越来越深、高层及多层建筑的地下室、地下商场、地下车库的出现，都会面临地基基础工程和深基坑工程。由于基坑支护具有工程量大、技术难度高、不可预见的因素多，所以对其安全可靠性要求非常严格。
本文结合杨家围墙城中村改造DK-7地块深基坑支护工程实例，详细阐述深基坑支护设计、施工技术及施工管理。基坑支护作为一个结构体系，应要满足稳定和变形的要求，即通常规范所说的两种极限状态的要求，即承载能力极限状态和正常使用极限状态。所谓承载能力极限状态，对基坑支护来说就是支护结构达到承载力极限状态而遭到破坏、倾倒、滑动或周边环境的破坏，锚固系统失效或出现较大范围的失稳。一般的设计要求是不允许支护结构出现这种极限状态的。而正常使用极限状态则是指支护结构的变形或是由于开挖引起周边土体产生的变形过大，影响正常使用，但未造成结构的失稳。基坑支护设计相对于承载力极限状态要有足够的安全系数，不致使支护产生失稳，而在保证不出现失稳的条件下，还要控制位移量，不致影响周边建筑物的安全使用。因而，作为设计的计算理论，不但要能计算支护结构的稳定问题，还应计算其变形，并根据周边环境条件，控制变形在一定的范围内。
1.2设计工作安排
拟建DK-7地块位于西安市丰隆路以东，汉城北路以西，南邻大庆路，北邻枣园远东西社区甲楼大院；建筑设计地下2层地下车库及地下室，地上3层裙楼及3栋33层住宅楼，主体高度为99.0 m；住宅楼为甲类建筑，其余建筑属丙类建筑；住宅楼采用剪力墙结构类型，裙楼采用框架结构类型；抗震设防烈度8度，设防类别为标准设防类（丙类），场地类别为Ⅱ类；住宅楼基础砌置深度约9.0m；基底压力标准组合值600(KN/m2)；裙楼基底压力标准组合值180(KN/m2)，地下车库基底压力标准组合值180(KN/m2)；住宅楼地基基础设计等级为甲级，其余建筑物设计地基基础设计等级为丙级；住宅楼基础形式为静压预制桩基础, 其余建筑物基础形式为独立基础。
根据拟建建筑物概况，拟建DK-7地块基坑开挖深度9.66～10.96m，由于基坑北侧紧邻4层建筑物,北侧基坑开挖底口线距离建筑外墙4.5～6.8m；南侧为大庆路，基坑开挖底口线距离道路2～3m，东侧距离基坑底口线11.9m外有一栋2层建筑。西侧现状围墙外为远东厂区的金槽路。由于工程场地地貌单元属皂河二级阶地，地下水位埋深约为14.1m，可不考虑地下水对本基坑支护工程的影响。根据场地所处环境。基坑开挖时，为保证基坑周边建筑物、道路安全。本次支护设计，首先是需要依据工程设计的要求，保证工程质量；其次保证工程设计的成本优化和施工效率的优化。具体可以将过程分为三个大的步骤来进行。
首先，岩土工程勘察施工场地的稳定性、适宜性、地层结构、岩土物理力学性质指标，不良地质作用，并提供基坑边坡稳定性计算及支护设计参数；尤其是了解场地影响范围内的地下管线的分布、场地的地下水层状况。
其次，根据场地环境，结合岩土工程勘察报告中的基坑支护设计参数；确定设计方案；按照设计方案编制施工组织方案确定工程的具体施工步骤；要求土方挖掘过程与边坡锚喷要求互相配合，保证机械开挖距符合实际的施工要求。并且在每个层级的开挖结束后进行及时的清土作业，保证施工场地的正常运行。
最后，在施工过程及后期，要通过现场监测系统来进行基坑周围的位移和沉降情况的监测。在土方开挖的层级加深时进行实际的土层状况调查，按照规范，设置监测点、确定监测方法、精度要求、监测频率。在监测的过程中要监测支护桩顶部水平位移、支护桩深层位移、竖向沉降值等等。
2.深基坑边坡支护方案
2.1钻孔灌注桩
钻孔灌注桩是排桩式中应用最多的一种,在我国多用于基坑深度7～15m 的基坑工程。钻孔灌注桩的优点是：施工时无振动、无噪音等环境公害，无挤土现象，对周围环境影响小，墙身强度高，刚度大，支护稳定性好，变形小；缺点是：桩间缝隙易造成水土流失。当在重要地区、特殊工程及开挖深度很大的基坑中应用时需要特别慎重。
2.2预应力锚杆
预应力锚杆支护作为深基坑的一种新型支护形式, 该方法由于其经济、可靠、施工便捷、变形小、支护深度大等显著优点,在我国岩土工程领域中己得到广泛的应用。
2.2.1预应力锚杆支护构造
预应力锚杆柔性支护是用于基坑开挖和边坡稳定的一种新的支挡技术。它是由预应力锚杆与喷射混凝土面层结合而成的一种支护方法。主要构造包括自由段、锚固段、锚下承载结构、面层、排水系统等。作用机理是将锚杆锚固于潜在滑移面以外的稳定岩土体中,对锚杆施加的预应力通过锚下结构和面层对潜在滑移面以外的稳定岩土体进行锚固。由于在非稳定岩土体内设置了自由段,锚杆在自由段中可以自由伸缩,因此预应力对整个非稳定岩土体进行了主动的约束锚固。
2.2.2预应力锚杆适用范围
预应力锚杆柔性支护要求土层在垂直或陡斜边上开挖2m左右高时，不加支护条件下能保持自稳1～2d。特别要求钻孔孔壁能保持稳定至少数小时。预应力锚杆柔性支护可适用于下列土层类型：(1)无不良方向性和低强度结构的残积土和风化岩；(2)粉质黏土和不易于产生蠕变的低塑性黏土之类的硬黏土；(3)天然胶结砂或密实砂或具有粘结力的砾石；(4)天然含水量至少为5%的均匀中、细砂。
篇8
关键词：老小区 宜居城市 以人为本
2012年丽水市市政府启动了市区老小区改造工程，计划在三年内完成市区34个老小区的改造，涉及总户数28475户，总人口85622人，区域总面积约109万平方米。改造项目包括建筑改造、道路改造、设施改造、绿化改造与管线改造，预计投入资金5个亿。2012年完成第一批18个老小区改造，我院承接了其中6个老小区改造设计工作。
这6个老小区基本概况都差不多：
（1）小区内的房子多修建于上世纪80、90年代，有的甚至更早，部分房屋外墙破损严重。由于当时没有进行规划，小区内布局凌乱，乱搭乱建现象严重。
（2）小区内排水系统在设计时前瞻性不够、容量不足，加之年久失修，排水系统已破损严重，污水横流，严重影响了居民的正常生活。另外，老小区采用的是雨、污合流的排水体制，既不满足现行规范要求，也给市政管网带来压力，造成环境污染。
（3）小区道路宽度过小，路网不畅，有的小区甚至无法通行消防车。小区道路路面破损严重，雨天积水严重，且路面材料五花八门。
（4）小区内绿化杂乱，高大植物参差不齐，遮蔽建筑；低矮植物损毁殆尽，地面。另外绿化带侧石、花坛及树池也损毁严重。
（5）小区内基础设施落后，无健身器械，无燃气管道……甚至很多小区连路灯都没，晚上就是漆黑一片。电力、电视、电话、网络这些公司的电线电缆在小区内随意乱来，杂乱无章。
（6）由于各小区建成年代在上世纪，小区内根本就没有规划停车位。随着私家车保有量越来越大，小区内停车难的问题日益突出，不但随意占道停车，毁绿地停车，甚至侵占消防通道，给小区带来安全隐患。
我们对这6个老小区进行了多次的现场踏勘测量，小区住户调查，根据社区的反馈意见，最后确定对老小区进行以下6个方面改造：
1、小区室外道路。
首先，根据规划对小区的道路网进行调整，适当拓宽主要道路，使之通畅，有条件的小区能够通行消防车。其次，对道路路面进行统一，车行道路采用沥青混凝土路面，人行道路采用高压水泥砖路面。沥青混凝土路面结构自下而上：素土夯实——150mm厚级配砂砾垫层——250mm厚5%水泥稳定碎石基层——60mm厚AC-13C细粒式沥青混凝土，总厚度为46cm。高压水泥砖路面结构自下而上：素土夯实——150mm厚级配砂砾垫层——150mm厚C15混凝土——30mm厚 M10水泥砂浆——200mm×100mm×60mm高压水泥砖（水泥砂扫缝），总厚度为39cm。道路侧石采用C30砼预制侧石（150×370×1000），平石采用C30砼平石（400×200×100）。道路竖向设计则以现状道路实际高程为设计基本依据，并结合已建道路两侧建筑物及现有小巷通道各控制点标高，并满足排水最小纵坡0.3%规范要求。
2、小区排水系统。
本次改造设计对小区内原有的室外排水管网进行重新规划、全部重新铺设，建筑单体外立面上排水管采取更换或粉刷美化，并进行雨污分流，雨、污水就近接入小区周边市政管网。路面雨水和房顶落水管通过雨水井流入排水管，由排水管接入附近的雨水检查井。化粪池污水和居民生活污水通过支管接入污水检查井后，经主管排入就近污水检查井。排水管采用D300、D400的HDPE波纹管（环刚度为8级），橡胶圈柔性接口。建筑物的出户管采用D110、D75的UPVC硬聚乙烯塑料排水管（环刚度为8级），粘结接口。考虑到改造施工时居民排污排水不能停止，是带水作业，为保证施工质量及施工进度，本次改造采用塑料成品井。塑料成品井有使用寿命长、密封好防渗漏性好、排水效率高、施工方便快捷、综合造价低、维护费用少等优点。
3、小区绿化景观。
对小区内现有绿化进行整理和补种，原有的较大树木在不影响本次改造工作的情况下予以保留，同时，新增和更新绿化带侧石和树池，局部位置增做花坛。在一些高大乔木下，地面的部位采用植草格材料增设停车位，以缓解小区停车难问题，植草格停车位做法自下而上分别为：素土夯实——200mm厚夯实碎石层——70mm厚瓜子片（60%）土（20%）砂（20%）混合材料——50mm厚植草格——草坪。
4、增加必要的公共设施。
老小区公共设施比较缺乏，既缺少环卫设施，又缺少健身设施，因此在宅间较大的绿地上增设休闲健身区，里面布置些长椅，圆桌凳和必要的健身器械，方便小区居民就近休闲和健身。再对老小区的垃圾箱进行改造，改造成可分类的垃圾箱，并在小区的适当位置增设垃圾箱，方便小区居民就近扔垃圾，以提高小区的环境卫生。小区内增设路灯也是这次改造的内容，为了不影响底层住户夜间休息，增设的路灯采用的是2-3米高的庭院灯。
5、小区内强弱电线路上改下。
小区内各管线部门的电线电缆随意乱拉，犹如蜘蛛网一般，既难看又有安全隐患，住户意见也特别多。因此，此次改造将把这些管线地埋，还小区一个整洁的天空。
6、燃气管道入户。
在前期小区住户调查中，小区住户对燃气管道入户都非常支持。燃气管道由燃气公司自行设计，我们负责管线综合。
通过这6个老小区的改造设计，使我对时下流行的宜居城市建设有了新的体会。“宜居城市”是一个动态的、综合的概念，涵盖了城市的居住条件、社区环境、公共环境、人文环境、经济环境、生态环境等多个方面。“宜居城市”的建设，既包括住宅小区、道路交通、服务设施、城市生态、综合防灾等硬环境建设，也包括社会保障、教育就业、文化氛围以及公共秩序等软环境的建设。
旧城改造是宜居城市建设中必然过程，也是宜居城市建设的重要组成。就我市而言旧城改造的范围包括：老旧居住小区（如灯塔小区，白云小区）、城中村及严重影响市容市貌、道路交通和人居环境的地段。对于以上旧城区的改造应从城市居住环境、城市生态环境、城市人文社会环境等多个领域同时着手，多角度、多层面加以推进，重点应突出以下几个方面：
一、旧城改造应“以人为本”
旧城区往往是本地人聚集的区域，他们土生土长，经济收入不高，两代人甚至三代人住在一起的不在少数。因此旧城改造要从他们的根本需求出发，改善他们的居住环境，从而让他们感受到我市城市化进程，满意我市的宜居城市建设，并愿意长期继续居住下去。
二、旧城改造应“改旧为老”
随着旧城改造一浪高过一浪，建筑物的平均使用寿命越来越短，随意拆迁的现象比比皆是，由此引发的巨大浪费和社会矛盾令人触目惊心。当然那些违反城市规划布局，达到或接近设计使用年限的旧城区要坚决拆除，不在拆迁范围的旧城区则应“改旧为老”。所谓改“旧”为“老”，我认为首先是对旧城区建筑破损部位进行修补，如屋面、地面等，恢复或根据需要改变其使用功能；其次就是对旧城区建筑外立面进行恢复，恢复过程中应采用相应老技术，而不是一刷涂料了事，使之恢复原有面貌。旧城的改“旧”为“老”可以保持城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，传承城市的历史格局、城市肌理和传统风貌。
三、旧城改造应“拆违添绿”
旧城区由于外来人口多，人口密度高，加之如今的高房价，违章搭建是越来越严重，这完全不符合我市宜居城市建设，应予坚决拆除。在拆除过程中应公平公正、一拆到底，不能出现“民不举官不究”和徇私的现象。在拆违之后，应立即补上绿化，以改善旧城区的居住环境。近年来在老旧小区出现了占用公共绿地种菜的现象，我认为在条件允许的情况下，不妨划出多余空地有偿提供给有需求的小区居民来种菜，以增加他们的生活乐趣，使他们认同我市的宜居城市建设。
四、为旧城区增加基础设施
篇9
关键词：区域10kV；配网线路；规划方案；编制思路
中图分类号：TM64 文献标识码：A
0.引言
在配电网络中，10kV配网线路可以说是其关键的电能输送通道，不仅具有电力输送的任务，同时也是实现区域配电网络构成的基本元素，其具体分布以及结构情况都将对线路的网架优化、负荷接入以及转供电能力产生较大的影响。为了能够对现今我国电力负荷新需求进行满足，就需要在实际电力工作当中做好规划方案的编制，以此较好的达成工作目标。
1.编制思路
在实际对线路规划方案进行编制时，需要能够对新增负荷接入点、线路联络点以及变电站分布等因素进行综合考虑，在以10kV线路规划设计原则为基础的情况下通过电站供电区域实现线路网架结构的优化，以科学、合理的方式实现线路联络点以及负荷情况的配置，以此对供电可靠性以及新增负荷接入方面的需求进行满足。具体来说，其主要工作开展思路有：
1.1 相关资料收集
通过相关资料的收集，则能够作为后续方案编制的重点依据，需要重点做好收集的资料有：第一，区域内对应线路的新结线图纸；第二，在正常运行模式下线路该年度的最高负荷，以及共用配变本年度最高负荷；第三，下年度配网新增报装负荷资料，包括有本地政府城市规划报告当中确定的未来重点发展区域、快速发展城乡结合区、规划方案调整后需新增的用电负荷以及政府企业引进情况等。这部分资料为后续10kV间隔A留以及供电区域划分等都具有积极的指导作用。
1.2 整体供电区域划分
该方面的内容有：第一，根据本年度电站10kV降低最高负荷以及下年度负荷预测值，在同下年度新增负荷相关资料进行结合的基础上实现电站供电区域的科学划分；第二，对于供电负荷相对稳定、建筑饱和且处于城区范围内的区域，可以继续对原有供电区域进行保留，如新建城区具有较大的装见负荷，且受到城市经济情况等原因影响到实际使用负荷时，在实际划分当中则需要对未来负荷的增长预留适当裕度；第三，如在城市规划当中涉及对城市部分区域实现城中村或者旧城改造，则需要在联系规划用电负荷数据的基础上做好政府新建变电站申请的提交，之后再对周边供电区域划分的现状进行考虑，以此为后续新增负荷做好供电区域的科学分布。
1.3 区域网格化分配
在做好本地区供电区域的划分之后，对于需要对规划方案进行编制的区域则需要在地理信息图上做好相应的网格化处理，在对辖区内湖泊、河流以及山地等以往的有效用电区域做好细化，做好格子状小区域大致划分，保证在每一个小区域当中做好1回10kV线路供电的安排，并保证每回线路装见容量保持在12000kV安以内。如果变电站当中布点数量不足且报装负荷增长较为迅速，则可以将用电性质不同的负荷在同一回10kV线路当中相结合，如高层住宅以及商业写字楼等，此时，该线路则可以对装见容量进行适当放宽。对于该种线路，其在运行中虽然出现装见容量超出规划原则的情况，但新城区用电负荷实际上较少可能在短时间内达到设计要求，且住宅同普通写字楼在实际运行当中也将出现用电高峰期相互错开的情况，在线路所承受最高安全运行电流值方面不会存在非常大的影响，且能够解决在短期内对报装负荷较大且不同线路间资源存在缺乏的问题，日后当新建电站完成投产之后，再对线路负荷进行重新的调整。
同时，为了能够进一步实现区域供电可靠性的提升，对线路设备发生故障以及处于检修情况下客户的停电时间进行减少，则需要在不同区域间做好联络线路的设置，保证该联络线路能够由同一电站的不同10kV母线或者以不同电站供电。在同一个电站分区当中，则需要做好适当间隔的预留，以此对该负荷的未来发展需求进行满足。在实际操作中，实现电站供电区域的网格化处理具有以下优点：第一，能够以较为直观的方式对目标区域10kV线路的分布情况进行直观的观察；第二，能够对各区当中的联络点以及联络线路进行灵活的配置，以此避免线路由电站同一回母线供电情况的发生；第三，在以手拉手方式实现线路结构调整后，则非常容易形成3-1以及2-1的结线模式，以此能够有效实现供电可靠性的提升；第四，对于目前暂时还没有用电的空白地块，则可以对今后发展所需的容量以及馈线间隔进行科学的规划预留，以此避免今后出现用户提出报装、但却不能够获得负荷审批的情况发生。
2.线路结构优化
在实际对规划方案进行编制时，优化原有线路结构可以说是非常重点的一项工作，其主要优化内容有交叉供电、辐射型线路以及多分支线等，其具体方式有：第一，对于单辐射线路，需要在线路的尾部做好联络点的增加；第二，对于具有较多支路以及辐射型线路，需要将其实现向较为典型“手拉手”环网结构的改造；第三，如果架空线路具有较多的分支线以及较长的长度，则需要在实际优化当中同其周边线路进行统一考虑，在做好综合全面考量之后进行优化，做好线路的新建或者斩接。同时，需要做好主干线路径的优化，尽可能将分支线以及相关负荷串入到主回路当中，或在主要分支线末端做好同相邻线路构筑联络的设置；第四，根据3-1或者2-1这两种较为典型的方式接线，并做好相邻线路以及新增负荷的调整；第五，对线路上原有的联络点进行优化调整，以此为后续线路配网自动化逻辑判断的具体实施打下良好的基础；第六，以配变以及10kV配电房的地理位置为基础，在同高低压用电街区划分进行结合的基础上做好线路故障查找以及日常巡查因素的考虑。以此做好线路实际路径走向的优化，避免在同一街区出现交叉供电情况。
3.方案调整与评价
在按照上述方式做好10kV线路方案的编制后，由于电站在实际建设当中不确定因素的存在，则可能使电站不能够按期投产，不仅会对年度负荷情况产生影响，且将影响到线路实际负荷规划方案的具体实施，即只能在新建电站完成投产之后做好该方案可行性的重新核实，并尽快做好实施。对于部分规划方案，由于在批准流程以及审批方面需要一定的时间，或物资因招标方面原因需要延期，则需要最好相关因素的综合考虑，在对规划方案做好合理调整之后再实施。项目所在政府在调整报告后，则需要联系报告当中提到的负荷分布以及需求等及时做好供电区域的重新划分以及新增负荷接入点调整等，以此保证能够满足当地发展需求。当线路规划方案完成制定以及落实后，其编制的是否成功，则需要在实际配电当中进行评价，其具体评价内容主要包括有小区域负荷分配、线路结构优化、新增负荷适量接入点提供以及线路重过载情况解决等。
结语
在上文中，我们对区域10kV配网线路规划方案编制思路进行了一定的研究，在实际对该方案进行编制时，需要同供电可靠性需求经济发展规划进行充分地结合，以科学编制方式的应用改善10kV配网架构，以合理、优质的电能供应促进当地经济发展。
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篇10
关键词：三旧改造；佛山；土地利益格局；运作机制
Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.
Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism
中图分类号：C912.81 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2013）-01-33-（8）
经历了改革开放以来30多年的“自下而上”式的发展，珠三角以资本、劳动力和资源等生产要素的高强度投入为特征的发展方式，在取得很大成就的同时也已经逐渐显示出其弊端；其中，土地资源配置的低效问题尤为突出。城乡建设用地年均增速快、建设用地占土地总面积比例高和单位建设用地面积的地区生产总值低是珠三角地区土地配置的重要特征，许多城市即将面临无地可用的局面（杨廉、袁奇峰，2010）。与珠三角其他地区一样，佛山市的发展也面临土地资源紧缺、土地利用低效、产业亟待转型、城市形象亟待提升的问题①，在转型发展的背景下，旧城镇、旧厂房、旧村庄②的改造（以下称“三旧”改造）已成为存量土地开发的重要途径，引起了各级政府的重视。
为了破解土地供需矛盾、促进产业结构调整升级、优化城乡人居环境，2007年6月，佛山市政府在总结各区旧城改造经验的基础上，出台了《关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造的决定》及相关配套文件，指导全市推进“三旧”改造工作，成为一项具有重要的里程碑意义的“创新行政”。此后，佛山经验受到国土资源部和广东省的重视，并进而在全省范围内推广试验。佛山则成为了广东省“三旧”改造的试点示范市，承载了国家、省、市三个层面的政策预期，具有较强的代表性。本文基于对佛山市“三旧”改造工作的实地调研，试从“三旧”改造的佛山经验入手，讨论珠三角“三旧”改造中的土地利益格局重构及其在现实框架下的具体实践和运作机制。
1 “三旧”改造相关政策内涵解读
从相关政策颁布及实施的历史进程来看，自2007年佛山市进行“三旧”改造试点开始，到粤府〔2009〕78号文的出台以前，是佛山市“三旧”改造先行先试阶段。其间的2008年底，《国土资源部和广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》签订，“三旧”改造政策正式成为了面向全省范围的政策。次年2月，建设工作方案获国务院同意并下发实施，明确要求“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造”。同年8月，省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求探索通过“三旧”改造推进节约集约用地试点示范省建设。自此，广东全省各地正式进入施行“三旧”改造的阶段。根据有关文件，这项工作约期为三年。
在国家层面，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》是一项纲领性文件，申明了政策探索的要点，即：支持广东省耕地总量动态平衡和占补平衡；利用行政手段，开展土地用途管制制度、征地制度、集体土地流转制度等在内的土地管理制度改革；利用市场手段促进土地合理利用的激励机制探索；利用技术手段开展各类土地标准体系建设，并在土地联合执法机制等方面完善监管手段。而在广东省层面，《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》提出要进行土地清查，对闲置地、废弃地、低效土地进行“三旧”改造；要探索改革现行一次性征收国有土地使用权出让收入方式，深化征地制度改革和农村集体建设用地使用制度改革；鼓励和扶持“三旧”改造，重点是用地指标和完善用地手续的扶持。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》则主要是在补办土地征收手续，补办供地手续，补办农转用手续，土地出让收益激励，农村集体建设用地转变为国有土地，边角地、夹心地和插花地处理等六个方面，较以往政策有所突破。可见，国家和广东省层面的“三旧”改造相关政策，是试图用“政策创新”的方式来探索如何完善现行土地制度框架下的土地产权制度、土地供应方式、土地流转方式、土地确权方式以及土地收益分配等具体制度，其核心目标是“提高土地节约集约利用水平”。
在我国的现实中，土地产权的制度架构是由法律和政策相结合形成的。制度决定了政策制定的基点，政策既代表了土地制度变革的可能方向，也是对制度的有效补充和完善；并且，在政策的制定和落实过程中也更可能融入地方的诉求。或是说，在既有的土地产权、市场交易、管制等土地制度框架不变的情况下，用“政策文件”的形式鼓励地方政府进行创新工作（雷诚，2010）。实际上，包括佛山市在内的广东省各市的“三旧”改造工作中提出了许多在现行土地制度框架下的政策创新，且主要以土地政策，尤其是集体建设用地政策为核心。具体来说，以2009年佛府261号文为开端，佛山市随后出台的“三旧”改造相关政策贯彻了国家和广东省层面关于“三旧”改造工作的政策精神，并从政策目标、行政架构、项目认定、规划管理、土地管理、建设管理、财政扶持、监督管理等方面提出了具体的指导性政策。其中，土地管理方面的政策处于“核心地位”，佛山市对历史用地手续的完善、土地整理和归宗、土地出让机制和出让金管理等进行了试点探索，提出了“三旧”改造中产权确认、土地整理和归宗、土地出让金收取和优惠政策、土地管理等方面的具体操作办法。显然，这一方式符合当前“转型发展”的主题和我国一贯的渐进式改革逻辑。
在实际调研中发现，国家和广东省层面的政策目标“提高土地节约集约利用水平”，是一个明确、但又相对抽象的目标；地方政府（如佛山、广州、东莞等）在具体执行中还需统筹考虑产业升级、城市结构提升、人居环境品质提升、历史保护等多元目标。在实际操作中会碰到诸如土地制度与政策交织、利益主体行为超越、土地管制体系失控等多方面的问题。“由于特殊的历史背景和政策诉求，‘三旧’改造工作已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题.而是利益重新分配的难题。”（杨廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府层面，能否实现“三旧”改造的政策目标，其关键在于能否在各项具体改造项目的“土地资源重新配置”中，处理好各参与方在新的“土地利益格局”中的关系。
2 “三旧”改造的佛山经验简述
2.1 “三旧”改造的概况
总体而言，大量的“三旧”改造项目极大地提升了佛山市存量土地资源的集约节约利用水平，有力地促进了城市由外延式发展向内涵式发展的转变。以禅城区为例，已启动改造的项目改造前的平均容积率约为0.7，改造后的平均容积率将超过2.0，土地利用效率提升显著。此外，“三旧”改造淘汰了一批规模小、能耗大的企业，实现了土地整合；腾出土地引进优质大项目，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推动产业集聚高效发展，有力推动了城市产业结构的升级。同时，“三旧”改造工作有计划地与城乡公共设施、公共绿地等的建设相结合，提升了城市人居环境品质（图1）。在近四年的政策实践历程中，诸如祖庙东华里、广佛国际商贸城、凤池村旧物业改造、中国家居博览城等项目迅速获得了较高的知名度；涌现出一批旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的案例，构成了对现行土地制度框架下的土地利益格局重构的最新实践或创新，是具有丰富的启示意义的“研究标本”③；一些媒体还提出了“三旧”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文试对“三旧”改造的“佛山模式”进行简要总结。
2.2 政府的作为
在“三旧”改造中，佛山市、区两级政府力图有所作为。“政府主导、连片开发”是片区级大型“三旧”改造项目普遍采用的改造模式。依据土地整理方式，还可以细分为“征地”和“统租”两种形式。在佛山市辖五区中，禅城区、南海区、高明区和三水区主要采用政府主导的模式，通过集中力量、重点突破，改造形成了一批个性鲜明的典型案例。
采用“征地型的政府主导、连片开发”模式的案例包括禅城区的祖庙东华里片区、南海的“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以及高明的六大片区改造项目等。这一模式的基本思路是“政府主导、统一规划、市场运作、净地出让”，开发规模较大。以禅城祖庙-东华里片区为例，祖庙东华里片区是我国南方少有的保存得较为完整的古城街区，项目改造以前为“旧城镇”，改造规模达到0.639km2。该项目将原本破旧的旧城改造成集文化、商业、办公、居住、休闲、旅游等功能于一体的城市综合体——岭南天地。其改造是在区委区政府的推动下，于2007年通过土地“招拍挂”方式引入开发商，政府主导拆迁和土地整合工作，以净地方式交付，开发商主导开发运营。拆迁过程中切实保护被拆迁户利益，补偿标准高，补偿形式灵活（图2） 。
“统租型的政府主导、连片开发”模式有一定的特殊性，以南海区的“广佛国际商贸城”和金融D区为代表。以前者为例，项目改造以前为“旧厂房”，原有土地是大沥镇联窖地区废旧塑料市场，处于高污染低效益状态。规划区内用地情况复杂，涉及五个村委会土地的置换问题。改造开始后，由大沥镇政府成立项目公司，向村集体进行“统租”及征用村委会部分土地，并由项目公司统一开发区内的土地，自行承担开发利益和风险。其中，政府只征用村里的200亩土地，其余土地是以出租的形式提供给项目开发公司，租期40年。以此为基础，再引入社会资本，以实现“腾笼换鸟”（图3）。
2.3 村集体的作为
村集体与“三旧”改造的关系也极为密切。村集体“以地引资”的模式一般针对单个“三旧”改造项目，在土地整理类型上分为“征地”和“集体土地统租或流转”两类，在村集体利益分享机制上分为“以地引资、以租抵建”和“以地引资、到期接收”两种形式。典型案例有三种。
第一种以“禅城区石头村滨海御庭”项目为代表，项目改造前是“旧村庄”，土地性质和权属全为集体用地和村民宅基地。改造开始后，对村下辖八个经济社的土地进行整合，并转为国有土地、一步到位进入市场挂牌上市。村集体以土地入股，与开发商共同组建开发公司联合进行商品房开发。对拆除旧物业，村民住宅按面积补偿，厂房按市价补偿。村集体以股权享受分红，村民就地回迁，并享有部分底层商铺的产权和经营权（图4）。
第二种以“南海区凤池村旧物业改造”项目为代表，项目改造前是“旧厂房”，为木材加工市场。为了提升集体土地的开发档次和价值，凤池村引入社会资金，启动凤池二期装饰材料市场改造。改造启动后，以“集体土地统租”为基础，采取“以地引资、以租抵建”的BOT模式，由开发商垫资建设，建成后开发商拥有一定年限租赁经营权。具体实施中，由村集体提供项目用地，拆迁由开发商负责，新市场所有物业由开发商依据双方议定的设计标准垫资建设。在收益分配方面，市场2至3层铺位一定年限内无偿提供给开发商经营，凤池村原则上只收取市场首层租金；当市场基建完成时，凤池村将该部分应收的租金用于冲抵开发商垫交的建筑费，不足部分由村集体补齐。到一定年限后，全部物业及经营权将移交给凤池村（图5）。
第三种以“禅城区中国家居博览城项目”为代表，项目改造以前为“旧厂房”，土地利用效率低，环境较差，土地市场价值难以充分实现。改造开始后，以“集体土地流转”为基础，采取“以地引资、到期接收”的方式。项目涉及的土地由街道负责整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集体土地均签订租赁合同，对国有土地则以街道下属建设公司的名义加以整合，包括对公共绿地、澜石一马路进行置换。开发商每年向村集体支付租金，租期40年，到期后全部物业及经营权归村集体所有（图6）。
3 “佛山模式”的运作机制解析
3.1 土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性
佛山“三旧”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性，不论是政府主导，还是市场推进，现有的“经典”案例几乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以顺利推行。呈现出两方面的特征：一是大量的行政资源投入，如佛山市一些区既有“三旧”改造办公室，具体项目还有改造指挥部，必要的时候甚至要动用上百人去进行土地征拆谈判；二是“高层关注”是项目成功的重要条件，往往只有成为“典型”才能形成各个部门“通力合作”的局面。
实际上，上述特征与“三旧”改造项目的复杂性和高风险性有关。这种高风险性首先体现在政策风险。在全国层面，有效的房地产市场调控政策目前还比较依赖“行政干预”，市场对未来房价走势的预期仍与“限购令”的具体执行高度相关。在广东省层面，国土资源部与广东省签订了共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议仅约期三年，三年后如何操作尚没有定论。尽管国家和省层面将“三旧”改造的核心目标确定为“提高土地节约集约利用”，但在地方层面，“三旧”改造所承担的使命却要复杂得多，诸如节约集约用地、转型升级产业、优化城市结构、提升城市品质、保护历史文脉等都是城市政府的任务，其中任何一项工作的政策变动都可能影响到“三旧”改造进程。如佛山市政府出于保证制造业发展、抑制房地产投机的考虑，于2011年发文规定，经认定的“旧厂房”改造项目中，改造后必须有一定比例的土地仍用于发展工业④。该政策的初衷是好的，是希望为佛山市的产业升级留下更多的空间，但因宏观经济环境的变化而显得应对不足。鉴于此，佛山市政府及时微调了政策，出台了《关于加快推进“三旧”改造 促进城市升级工作的意见》，一是对“产业”的内涵做了延伸，“产业”不仅仅是指制造业，还包括了更具活力的服务业；二是对以商品房为主导的改造项目提出了更严格的约束条件。
其次，“三旧”改造项目涉及的业主通常数量大、关系复杂，同一项目的改造范围内往往是国有土地、集体建设用地、农用地等混杂，这使得土地整理的难度很大、成本极高。对于国有土地上的业主自然需要逐户谈判，确定补偿方式和标准；而对于集体土地上的业主，尽管现行土地制度和政策规定“在办理征地、国有土地与集体土地置换等手续时，必须取得原土地权属人2/3村民代表签名通过”，但实际上，为了规避行政风险，地方政府在执行时通常要保证90%以上，或甚至100%的村民的同意。在实际运作中，一旦涉及土地置换问题，村民代表甚至需要对具置的征地和置换在同一份资料上签名表决，而不是分开表决。这样的操作难度极高，难免造成项目推进缓慢。
第三是具体操作过程中的风险，“三旧”改造涉及国土、规划、经贸等多个部门，存在着国家、省、市、区、街镇多个层面的组织和协调；该过程中的一些具体操作办法实际上超越了现有土地制度框架，而“三旧”改造相关政策还在试点阶段，不可能面面俱到，因而各级政府的支持显得尤其重要。在佛山市及五区，其“三旧”办大多没有实际的行政审批权限（需协调六部门联审）。以完善历史用地手续为例，广东省、佛山市要求完善历史用地手续须符合三规（土地利用总体规划、城市规划、“三旧”专项规划），涉及到集体土地转国有，国有用地征收需要报广东省有关部门审批。在办事程序上，在“镇街-区-市”各层面都需要六部门联审，手续相对繁琐。而在省政府层面，尽管“三旧”改造工作是新事物，各职能部门对“三旧”改造项目完善历史用地手续的审批仍是基本因循常规程序，因而具体项目的审批困难重重。此外，由于会涉及到农用地转用、集体建设用地置换等诸多问题，若缺少地方政府的支持和鼓励，在具体操作中必定是步履维艰。
因此，“政府主导、连片开发”成为了佛山经验的重要组成部分。实际上，如此的政府主导模式虽然可以降低社会资金投入的风险，从而短时间内快速推动地区开发，但也将对政府财政和融资形成较大压力。另外，“统租”的形式可分为“合同统租”和“流转统租”，而前者在现行土地制度框架下不是常规操作方式，存在一定的风险⑤。
3.2 城市规划的作用方式及实际应对
理论上，城市规划的“统筹兼顾”职能是应对“三旧”改造项目目标的综合性和复杂性的关键工具，可以通过“自上而下”的作用方式进行有效控制和引导。在规划编制层面，“三旧”改造相关政策对规划控制和引导方面的要求是比较明确的，即要强化“三旧”改造专项规划和年度计划的统筹指导作用。然而，实际规划编制中，面对实际情况迥异的成百上千的“三旧”项目，规划师要深入了解各个项目的背景条件，并提出符合各项政策的可操作方案，其难度极高；更何况受“三年政策优惠期”的时间限制，留给规划编制和调研的时间非常有限。最后，“三旧”改造专项规划最重要的职能仅限于完成“标图建库”。而具体项目的改造规划还需具体对待和重新认定。因此，“三旧”改造专项规划的指导性和权威性难免会显得不足，这也就在全市“三旧”改造工作的全盘考虑方面留下了缺憾。
针对单个的具体项目，“三旧”改造的政策文件要求对“列入改造范围的‘三旧’用地，必须编制控制性详细规划和改造方案”。在实际操作中，“三旧”改造所涉及的部门各有其工作准则，其中的国土部门收得很紧，基本没有变通或绿色通道；而经济部门虽然审核产业方向，但真正考核压力却在区政府。由此，规划部门便成为了矛盾的焦点，成为了“变通”的“最后希望”，导致规划部门的压力很大，经常遭到质疑。如在控规覆盖的地区，控规甚至被认为阻碍了“三旧”改造；没有控规覆盖的地区，则存在用地功能、容积率等各项关键指标的拟定缺乏依据的问题。由此出现了“有控规的地方改造难，没控规的地方自由裁量权太大”的两难局面。
传统的城市规划编制多将规划实施假设发生在交易成本为零的世界（赵燕菁，2005），而对土地资源配置背后的各级政府、业主、市民、企业之间的复杂的利益格局重构则缺乏必要的经验和手段。这一点在“三旧”改造政策的实践中显得尤为突出。尽管传统的“自上而下”的城市规划作用方式被寄予厚望，但事实上，“向下控制”与“个案变通”两种力量的互动博弈主导了整个“三旧”改造的进程。实际上，几乎所有“三旧”改造案例中都可以看到博弈的痕迹。尽管现实世界中存在着种种悖论，但规划一直在发挥作用，规划机制决不可或缺。
3.3 提高农村集体用地绩效优化是制度创新的聚焦点
我国土地使用制度的核心之一是地方政府对土地一级市场实行垄断，集体土地不允许直接入市流转；只有在被国家征用变为国有土地后，集体土地才能以出让土地使用权的形式提供给土地需求者使用。广佛地区是典型的二元土地市场格局，是正规城市建设用地市场和隐性农村土地市场并存的地区（雷诚，2010）。在城乡二元的土地制度背景下，村镇地区基于“土地”的发展活力和利益诉求强劲，形成隐性农村土地市场，但针对这一市场的规划管理和监控体制尚不健全，土地市场价值不能完全显现，土地利用效率低下等问题严重。
调研中发现，佛山市“三旧”改造实践的主要制度创新聚焦于如何提高农村集体土地的利用绩效。实际上，佛山市“三旧”改造的许多案例采取了农村集体建设用地“统租”或“流转”的方式，在保留农村集体土地的所有权不变的基础上，将使用权“出租”给开发商或政府的开发公司。在这一过程中，对农村集体建设用地的产权制度建设进行了探索，涉及到供应方式、流转方式、确权方式以及收益分配方式等方面。其中，对于农民集体土地所有权的行使机制，以及在此过程中如何保护农民合法权益的政策创新等，对现行土地制度的变革具有启示意义。
在上述村集体“以地引资”而引入社会资本的案例中，可以发现其优点在于在不改变农村集体用地所有权性质的基础上，通过“统租”或“流转”的方式转移集体建设用地的使用权，提高了土地利用绩效，同时政府部门也可免于承担过重的财政压力。但若加以普遍推广，则有可能使得村集体从靠办企业、经营企业赚取利润，演化到纯粹依靠土地生存的状态，从而形成庞大而稳定的依赖于土地的农村“食利阶层”。
3.4 政治市场逻辑主导地方政府行为
由于“三旧”改造实践具有改善城市环境品质、提升城市公共服务供给水平等公益性目标，因而可以看作是提供“公共物品”。发展经济学认为，地方政治从组织公共品（在这里即“三旧”改造项目）的实施中得到的回报是从中获得经济利益的人对他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府组织这一行动的底线是得到民众支持的预期超过成本，并需同时衡量“政策创新”的行政风险。因此，如下几项政策的具体执行中，体现了明显的政治市场逻辑主导地方政府行为的规律。
首先，地方政府回避省政府层面颁布的高风险的政策创新。典型案例如协议出让政策，2002年5月，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确指出，自2002年7月1 日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须招标、拍卖、挂牌出让。由于土地不能协议出让（虽有政策，但目前各区没有操作），即使审批下来，也可能面临权属无法回到实际业权人手中的窘况。而开发商也面对承担极高成本的土地整理后仍无法确保获得该地块的开发权的风险。尽管广东省和佛山市的政策已明文允许协议出让，但在缺乏协议出让详细操作办法的情况下，各区均未实际采用协议出让方式。
其次，地方政府回避操作难度高、实际收益不明显的政策。典型案例如城乡建设用地“增减挂钩”试点政策。“三旧”改造中涉及的“拆旧腾挪”的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市（县）的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省有关规定办理。尽管该项政策在土地整理中具有重要作用，但实地调研中发现，各区对这一政策的执行积极性不高。
第三，地方政府在“三旧”改造政策的具体执行中体现出极为重视“成本—效益”原则。根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，为鼓励“三旧”改造，规定对开展“三旧”改造需要新增建设用地和占用农用地的，按照“增量不增规模”的原则，创立国家专项的“周转指标”安排解决。这意味着经认定的“三旧”改造项目范围内涉及新增建设用地指标，将不占用广东省年度指标，这在“寸土寸金”的广东是前所未有的“政策优惠”。而佛山市各区根据自身情况，对政策的响应则是通过不同的执行路径。如南海区集体建设用地占比较大，地方政府为利用好“三年政策优惠期”，设立“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以求“又快又多”推进“三旧”改造项目的实施；而顺德区尽管土地整理工作也十分迫切，但是由于集体土地流转分散程度高，面对大量的复杂的业主利益关系协调任务，政府不得不采取“保守”策略，对“三旧”改造工作的推动以“业主自主申请”为前提而择优推进。
3.5 在土地资源配置和利益格局重构中结成地方发展联盟
调研中发现，市、区县、镇村各级土地主体相互竞争的现象显著。在发展的作用因素上，基层土地利用主体对于整体土地流转和配置的作用较为明显。其中，土地使用占有者对拆迁安置补偿政策的关注显然超过了“三旧”改造政策的社会目标，这与相关研究的结论是一致的⑥。地方政府遵循政治市场逻辑和“成本—收益”原则，在“塑造典型”、保障公共利益和谋求政府收益之间寻求平衡；而开发商则以资本收益最大化为原则。
因此，在佛山市“三旧”改造实践中，地方政府——市政府与区级政府、甚至街镇、村级管理主体之间，社会资金持有者与土地使用占有者（市民、农民）之间，对于土地利益的博弈竞争无处不在，左右着各个主体的行为方式。从而，每个“三旧”项目得以顺利实现改造的前提是结成地方发展联盟，使得各级地方政府及村级主体、土地权益拥有者、社会投资人等都能获得“合理”的回报。实际上，现有成功的“三旧”改造案例都在土地资源配置和土地利益格局重构中找到了平衡点——即结成了地方发展联盟。
4 结语
改革开放30多年来，“自下而上”的发展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在现行土地制度框架下的各主体行为及其互动博弈，已经造就了某种稳定的经济格局。在这一过程中，一方面，以土地为基础的地方发展权逐渐分散，甚至导致了存量建设用地中很多没有合法的用地手续。即使未来的土地制度框架保持不变，珠三角地区未来的土地开发仍可能要采用类似日本在土地私有制基础上的“国土整理”方式；另一方面，城乡二元的土地制度导致的巨大城乡土地收益差距，过度市场化的房地产市场对土地市场的冲击，以及全国性的土地增量供应收紧等现实条件，意味着在现行的土地制度框架下，珠三角已经错过了进行土地资源重新配置和利益格局重构的最佳时机，珠三角转型发展的土地要素供给将更为任重而道远。
“十二五”转型发展已经拉开序幕，从珠三角地区的本身发展来看，增量发展的方式已难以为继；在率先进入再城市化发展阶段的背景下，面对大量的用地需求，走内涵式挖潜的模式、节约集约用地是珠三角转型发展的必由之路。珠三角“三旧”改造的主题可以看作是土地资源重新配置和土地利益格局重构的过程。从“三旧”改造的佛山经验来看，“摸着石头过河”的改革路径在创造辉煌的同时，也导致了低效率的土地经济和权利结构，未来的转型发展还需要系统性的制度创新和实践，并要着眼于长远的顶层制度设计，尤其是要在现行土地制度和政策框架上获得突破。
（鸣谢：佛山市及各区、街镇有关领导和工作人员对本课题调研的支持；广州市城市规划勘测设计研究院、同济大学联合课题组的赖寿华、吴军、周敏、李劭华、郝晋伟等成员的协助及观点启发）
注释：
① 建设用地增长迅速，建设用地占用大量耕地，导致耕地数量锐减，土地供求矛盾日益突出。
② 旧城镇方面存在建筑质量差、烂尾楼、缺乏公共开放空间、绿地和游憩场所，市政设施落后等问题；旧厂房建筑简陋陈旧，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相关的配套设施等；旧村居包括城中村、园中村、远郊村、空心村等。具体“三旧”改造范围的定义见佛府办〔2009〕261号文）《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》
③ 这里主要对特色鲜明的改造模式进行描述，对于针对单个项目的“政府扶持、企业主导、市场化运营”的常规案例不再赘述。
④ 这个比例在中心城区，即禅城区为60%，而的顺德、南海、高明、三水四区为40%。
⑤ 曾发生类似案例，村集体在土地改造升值后，在合同尚未到期的情况下，要求重新修改“统租”合同，从而容易引起社会事件。
⑥ 如赵书山以广东省东莞市“三旧”改造相关业主的问卷调查为基础，发现改造相关业主（无论是本地人口还是外地人口）均对拆迁安置补偿政策及安置方案最为关心，其次是具体制订三旧改造及拆迁工作程序，而对整体改造规划和拆迁相关的政策的关注较低。
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