城中村改造现状范文
时间：2023-12-18 17:42:00
导语：如何才能写好一篇城中村改造现状，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、城中村概念综述
城中村是指在城市高速发展的进程中，落后于时展步伐、远离现代城市管理之外、生活质量水平低下的居民区。［1］“城中村”的出现及发展具有其特殊性。“城中村”出现的原因也是多方面的:从城市化发展来说。在过去改革开放的30多年中，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。城市建成区面积由3．6万平方公里扩张到9万多平方公里。城市化的快速发展就必然要通过征收农村耕地以获得其扩展的空间。而当地失去耕地的农民却仍然留在原居住地并拥有自己的宅基地，所谓的“城市包围农村”的运动便发生了，城市里镶嵌农村，逐渐形成了“城中村”。从制度角度来说，是我国城乡、土地二元管理结构、体制所造成的，这也是深层次的产生原因。“城中村”内成为了城市与农村“二元所有制结构”同时存在、并行发挥作用的“边缘社区”特征，因此既不同于传统农村又无法融入现代城市生活的“城中村”必然应运而生。综上，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。这种结构下村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，然后村民通过自发建造房屋出租给外来人口以获取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的诱惑便导致了“城中村”现象的进一步加剧。
二、西安城中村改造过程中出现的主要问题及原因
(一)拆迁过程中的村民抗议引发
在城中村改造过程中利益的博弈主要来自于三个方面:政府、开发商、和村民。在城中村改造过程中政府与开发商都是其推动因素，也存在着更加紧密的利益关联。而村民显然成为这一过程中的阻力因素，因为城中村改造直接切断了大部分村民的主要收入来源(租金收益)但政府又不能在后续保障中为村民提供就业、经营等其他收入保障。这种种对未来不确定的担忧以及改造过程中的不公正行为都将引起消极的对抗心理，由此引发一系列的利益冲突与社会矛盾的出现。
(二)拆迁过程中的开发商与黑恶势力联合强拆
开发商与黑恶势力的联合以暴力、恐吓、甚至是制造流血事件在城中村改造中屡见不鲜。我们可以看到这背后既折射着开发商拿地的巨大利益驱动、黑社会对法治民主生活的践踏，更隐藏着政府为追求GDP的土地经济，官员希望通过改造过程而提升政绩以默许开发商与恶势力的暴力行为，而村民只能成为弱势的一方艰难争取自己的权益。
(三)拆迁中的政府“寻租”行为及基层干部“分肥”现象
“寻租”行为发生的主客体为政府主管部门及其官员与开发商之间的利益输送，包括开放商对市政项目的资金支持，对主管官员的行贿受贿、政治献金等行为以换取政府政策有利于开放商的拿地行为;而较低层次的“寻租”行为发生主客体则是基层拆迁工作人员与大多普通村民，被拆迁户通过红包、送礼的行为以换取拆迁工作人员在房屋评估、补偿标准划定等具体操作行为上有利于自己。而这些“寻租”现象往往造成的后果是政府在城中村改造中的权威与公信力大大下降，村民对于公平、公正度表现出强烈质疑。
(四)“后拆迁时代”所引发的部分社会问题
“拆迁暴富魔咒”的出现，［3］多数村民一夜暴富、财富急剧增长、生活方式改变的同时其家庭生活及生存状况也出现了新的危机。在经历城中村改造的居民中，许多人尤其是年轻人的消费心理发生了巨大变化，攀比、挥霍现象比比皆是，再加上赌博等的兴起，短短几年就可能重新回到甚至比以前更差的生活状态。如何解决“后拆迁时代”村民引导就业、社会保障、生活发展就成为政府公共服务的一项重要课题。
三、如何更好的进行城中村改造工作的思考城中村改造项目合法、合理、科学、民主的推进，我们需要从以下几方面入手:
(一)加强沟通机制，切实尊重村民的权益保障
《西安市城中村改造管理办法》规定，“城中村改造方案须经村民(或户代表)大会通过形式决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批”。［6］当前村民群体与开发商、政府的社会地位不平等性、对话机制不公正性是引发新一轮拆迁中矛盾出现的关键因素。因此，作为城中村改造主导因素的政府部门势必应当构建新的对话机制，以平等姿态与村民协商一致，拓宽沟通渠道，提高工作中的服务意识，切实尊重村民群体的合法权益。
(二)加快立法进程，明确城中村改造的规范、标准
鉴于目前我国还没有专门针对城中村集体规划改造的法律出台，也没有适用城中村房屋拆迁评估的相关法律依据，因此，国家制定统一的城中村改造法规是必要的。［7］目前改造工程进入一个瓶颈时期，更亟待一部真正意义上的“城中村改造”相关法律的出台，通过法律对政府改造过程中行为的规范化、透明化、法制化，实现标准统一、补偿合理、程序规范以赢得村民对政策的支持。
(三)完善政府职能，体现改造中的政府责任—政府主导
在城中村改造过程中政府应当做到以下几点:1、在城中村改造项目的各个环节将具体信息及时、准确的向村民透明、公开，充分保障村民的知情权;2、成立专门的一村一点式城中村改造工作领导小组，及时有效掌握信息、协调各方，具有针对性且简化程序、提高效率。3、必须充分尊重市场价值规律、对城中村改造补偿金额评估上公平、公正的同时保障开发商的利润空间，以避免开发商雇佣黑恶势力强拆的出现，避免干群关系紧张。［8］
(四)完善社会保障，妥善统筹“后拆迁时代”村民及租户的生存、生活问题
“城中村”村民利用区位地理优势而对拥有的土地、房屋实现收益的最大化，利用新的“房租经济”模式而迅速蜕变为新的“食利阶层”。［9］面对“后拆迁时代”问题，应该做到以下几点:1、建立健全城市一体化社会保障机制，真正将改造后的村民纳入到社保体制中去，实现生活基本保障解除其后顾之忧;2、积极鼓励引导村民创业就业，开展各种免费技能培训项目，创造更多村民就业岗位，实现其可持续发展。3、加强城市廉租房建设，保障城市外来人口的居住生活要求、降低其生存成本、加强其社会服务管理［10］。综上，必须在总结经验教训的基础上更加强调政策执行的贯彻度，重新定位政府所扮演的角色职能、更加广泛的听取和吸收村民意见愿景、推进我们的城中村改造相关法治进程、妥善处理各方利益。
作者：王耀南 单位:延安大学公管学院
参考文献:
［1］名册解释:城中村［EB/OL］，搜狐教育2010．
［2］沈莹，李志民．城中村外来人口类型及居住问题调查研究［J］．唐都学刊，2010．(03)
［3］赵海均．拆迁时代的三大悲剧［EB/OL］中华网，2013．
［4］张秀琴．谁来过问城中村中农民工的居住权［J］．城市化与社会发展，2010．(06)
［5］邓小兵，吴志强．城中村土地经济问题思考［J］．城乡建设，2004(12)
篇2
关键词：城中村；规划管理；思考
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
1 城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
2 城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
3 加强城中村改造规划的对策
3.1 将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
3.2 明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
3.3 规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
3.4 实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。
当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。
4 结束语
有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
[1] 苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.
篇3
关键词：旧城改造；城中村；规划；
Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.
Key words: urban renewal; urban village planning;
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
近些年来, 旧城更新的速度、规范、力度和范围都是前所未有的。当然,这适应了居民改善生活质量的强烈要求; 适应了政府美化城市形象的决心; 适应了经济结构调整和产业结构调整的需求; 适应了城市自身现代化发展的内在趋势; 适应了资金的流向需求; 适应了土地的有偿使用和房地产业的发展。
一、旧城改造的必要性
城中村改造绝不是仅仅简单地拆几栋旧房子, 拓宽几条旧马路, 增加几根煤气管, 铺设几片绿地, 点缀几个小品。从横向看, 城中村更新是对城市功能、布局、产业、结构、特色进行调整和改造; 从纵向看, 城中村更新是一个长期、持久、永不间断的新陈代谢演化过程; 从范围看, 城中村更新包括对旧城的保护、 修复、 改建、 更新等多层次的内容; 从社会角度看, 城中村更新是城市建设中最错综复杂, 涉及面最广, 也是群众最为关心, 最为敏感的热门问题。
二、案例分析
广州是我国最早全面启动城中村改造的城市之一。广州某城中村位于荔湾区，由于适宜的区位、可承受的环境和相对合理的租赁价格，该城中村村自然地充当了为产业配套中低档居住区的角色。其常住户籍人口约2000人，暂住人口达2万多人，主要是周边工贸区、物流园区和商业区的从业人员和部分年轻白领。该村总用地面积约20 hm2，总建筑面积约50万 m2，平均毛容积率2.5，局部私房区容积率高达4.0，平均建筑密度约37％，其中私房区平均建筑密度超过60％。除了一般城中村普遍存在的社会、经济、文化和环境问题外，该村存在高压走廊安全隐患、市政基础设施不完善、道路交通拥挤、环境问题恶劣和教育配套不足等问题，村集体股份合作公司多次要求进行改造(图1)。
图1城中村现状分析图图2 城中村改造策略分析图
三、旧城改造难点
城中村村改造的难点主要体现在以下几个方面：一是该城中村现状开发强度很高，改造难度很大；二是现状建筑规模大，拆迁资金要求高，安置难度大；三是区位和周边功能环境相对较差，限制了改造后的功能也将以中低档产业配套功能为主，开发商业、办公等高附加值功能的潜力较小；四是交通条件较差，难以支撑大规模开发；五是高压线路迁移带来的改造成本增加，以及需要与供电等部门和国土部门进行协调等特殊情况。
四、旧城改造模式
该村在2001年就提出整体拆除重建的方案，但是由于改造规模和强度过大、改造带来的各项设施压力无法解决、改造存在较大的风险，该改造方案搁浅。为了探讨适合广州该城中村的改造模式，规划从功能定位、设施承载力、社会影响以及操作实施等各个方面，对整体拆建、局部拆建和综合整治三种改造模式的优缺点进行对比分析。（表1）
表1、城中村改造模式综合分析
综合以上分析，该村整体拆建虽然对环境的改善作用较大，但社会影响大、实施风险高、配套压力大，政府、开发商、原村民和集体股份公司都会有较大顾虑而难于操作；综合整治可有效缓解现状城中村问题，且基本不会对周边环境产生负面影响，惟一缺点在于资金筹措有较大难度；局部拆建符合本片区作为周边产业功能的配套居住功能和房地产市场的发展需求，同时改造对城市承载力、环境承载力的压力较小，实施风险较小。
因此，城中村改造适宜采取“局部拆建+综合整治”的模式，即对于城中村现状功能不合理、建筑质量和环境较差的片区进行拆除，按照城市居住区的标准建设成为以小户型公寓为主的中档产业配套居住区，其他片区全面进行综合整治，通过道路交通、市政基础设施、公共服务设施、公共空间和建设景观的改善，适当提高居住条件和生活环境，满足低档次产业居住配套需求(图2)。
五、经济可行性分析
改造经济可行性分析是城中村改造市场化运作的基本保障。依据成本估价法原理，利润率＝改造总收益/改造总成本×100％，控制利润10％～15％左右是具备市场开发动力的基本要求。以不同的改造方案对利润率进行分析测算，当容积率为4.0时，改造的率润率大致为6.38％，容积率4.8时为9.56％，而容积率5.5时由于地价优惠政策的限制，改造利润率反而降为8.26％。因此，从经济可行性上来说，容积率取4.8时可以初步满足经济可行性的要求。同时参考周边片区居住区及其他城中村改造的开发强度，初步确定该村的改造开发强度为4.8。
六、改造影响分析
以往城中村改造的经验和教训表明，在消除城中村内部问题的同时，必须有效避免对周边社区产生负面影响。改造影响评估是大规模、程序化推进城中村改造的重要环节，可以确保改造行为不仅有利于城中村本身，同时必须有利于改善周边片区和整个城市的建设环境。一般的改造影响评估主要包括道路交通、公共配套设施、市政基础设施和景观环境等四个方面，该村改造影响评估重点在于公共配套设施和道路交通。
6.1公共配套设施影响
公共配套影响分析的重点是需要独立占地的幼儿园、中小学等教育设施，从整个城中村片区的角度考虑，现状约有1所36班小学的学位缺口，完全解决配套需要用地2 万以上，局部拆建的总用地面积仅5万。在完全市场化改造的条件下，城中村村局部拆建既要解决配套问题，又要控制开发强度，两者之间存在较大的矛盾，需要对其进行适当平衡。
从其该村的角度考虑，改造以后拆建范围内居住人口约9000人，通过增加或扩建小学、幼儿园等公共配套设施，可以解决改造新增的配套需求。现状凤光小学由1.33万、18班用地增加到2.07万、30班用地，增加的12班用地可服务约1万人，满足改造增量人口的小学学位需求。现状该村幼儿园由0.26万、9班用地增加为0.56万、18班用地，增加的9班用地可服务0.7～1万人，也基本满足改造增量居住人口的需求。考虑到拆建范围内现状居住人口的需求减少量未被计算，改造后学位的需求增加量实际上应小于扩建小学、幼儿园的供给增加量，因此改造后现状学位较紧张的局面基本得到缓解。
6.2道路交通设施影响
城中村存在的交通问题主要出现在辅道上，其早、晚高峰小时的饱和度(V/C)分别为0.82、0.84，该村改造后增交通量将进一步加剧现状区域交通拥挤。对不同容积率条件下的交通量和道路饱和度进行测算，在容积率为4.8时，城中村西路辅道的饱和度将增加到1.01，表明必须对区域道路条件交通进行改善。
根据上层次规划和法定图则的要求，打通城中村西侧的金碧支路，可以缓解区域交通状况。金碧支路打通后为双向2条车道、设计车速为30 km/h，则其设计通行能力单向1395 pcu/h。考虑其分流作用后对交通量重新分析测算表明，在开发强度控制为4.8的情况下，西路辅道的饱和基本可以承受改造带来的新增交通量。
七、对改造专项规划的思考与建议
改造专项规划是城中村改造地区的一种公共政策，除了增进空间资源利用的整体效率外，还应关注空间资源分配的社会公平，实现土地利用效益在政府、业主和改造主体之间合理分配。因此，除了加强规划技术方面的研究外，还应建立一套公正合理的操作程序和工作方法。
7.1政府组织规划编制
为了避免开发单位为追求利润最大化对专项规划制定进行不适当的干预，影响改造方案的公平性和合理性，专项规划应主要由政府组织编制。为保障改造项目的市场动力和可操作性，应委托多家房地产咨询机构对改造项目的经济可行性进行测算和咨询。专项规划编制和经济分析评估应同步开展，并保持与原村民、集体股份公司以及其他相关主体的及时沟通，以形成各方协调一致的改造方案。
7.2市场确定开发主体
政府组织完成改造专项规划的编制和审批后，建议参考香港市区重建局的操作办法，由政府进行公告，通过市场竞争，从提出改造申请的改造单位中根据各项因素打分评估后选择改造主体，并通过保证金、人员参与、进度监管等手段加强对于改造项目后期实施的监督和管理，确保拆迁、补偿和安置的社会和谐以及社会影响。
7.3增强公共参与力度
改造专项规划应鼓励公众包括原村民、现状居住人口和周边片区市民在内的所有利益相关方的积极参与，在制定方案的初期就开始广泛地听取和征询各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、组织方式、拆迁安置方式等，保证城中村改造具有和谐社会基础，并取得较好的社会效应。
八、结束语
透过城中村改造我们发现，在旧城更新过程中,要权衡利弊、 高瞻远瞩, 要使经济效益、 社会效益、环境效益三者协调发展、高度统一，只有这样才能更好的实现农村城市化、更快的推进城市现代化发展,这是社会发展的必然,势在必行。
参考文献：
篇4
1、人口、住房情况
按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。
2、基础设施配套情况
城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。
3、城中村改造试点情况
为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于20__年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。
（二）城中村改造存在的问题
城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。
①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行,令改造无从进行。
②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。
③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。
④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。
⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的
整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。
⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。
以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。
（三）实施建议
1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。
2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。
3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。
4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制
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摘 要：城中村是我国城市化发展到特定阶段形成的一种特殊的社区类型。目前对改造环境下城中村金融借贷的风险分析研究较少。论文就城中村的发展、改造的现状、金融借贷问题及其风险分析与控制进行了分析，给出了相应的控制方法和建议，可为实际工程应用参考。
关键词：城中村；改造；金融；借贷；风险
引言
城中村不仅是一种居住形态，更是一种组织形态、社会形态、经济形态[1].从时间跨度上，城中村是农村城市化进程中实现城乡一体化的一个阶段；从空间跨度上，城中村是城市范围内的村庄，具有非城非村亦城亦村的特征.随着城市的不断发展、完善，城中村的形成、发展也衍生了一系列的问题，引起了众多的研究学者的广泛关注。城中村是我国城市化发展到特定阶段的产物，是城市化的农民及集体经济组织自身参与市场、发展形成的一种特殊的社区类型。目前关于城中村现象及其问题的研究，大多集中于对城中村产生的原因、经济和社会特征、引发的问题及整治或改造方案等的探讨，通过资料调研，本文主要针对改造环境下城中村金融借贷的风险问题进行分析研究。
1.城中村改造的现状
1.1城中村改造的背景
我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因[4].在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村.
据预测，十二五期间，我国的城市化率将突破50%，意味着中国的城市化将迎来新一轮跳跃式的发展时期.在城市化过程中，城市政府征用城郊农村土地，要平衡政府，村民，村集体和开发商等各方利益.村民与公司作为独立的经济实体，也具备追求收益最大化的要求.在城中村形成社区实体过程中，其重要的经济原因是社区大众经济起到了关键的作用.城中村的城市化进程，既反映了村民生活方式转型的过程，也是社区大众经济转变经济增长方式的过程.社区大众经济奠定了凝聚社区的经济基础.社区大众经济存在与发展，使得社区治理完善，居民生活改善，农村传统历史文化保护也有了经济上支持，并推进原村社区居民为边界的共同生活体发展。
1.2城中村的改造现状
近些年来，我国不少的大城市及沿海发达城市都不同程度地面临着城中村问题的困扰，有关研究将城中村的改造归结为从20世纪80年代开始至20世纪90年代中期和20世纪90年代中后期两个阶段.第一阶段城中村是城市地域扩张的一种自然延伸，但是这些村庄基础设施建设、商业氛围、配套服务设施等都较落后.第二阶段城中村坐落在繁华都市之中，成为转型中的传统农村社区与城市社区的混合体，社区结构复杂，管理难度大，成为阻碍城市发展的原因之一.
不同城市城中村改造数量对比见表1.数据表明，城市快速的发展，城市周边村庄悄然的进入到了城市，形成了中国独有的“城中村”.城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。
2.城中村改造金融借贷问题分析
2.1城中村改造的资金链分析
城中村改造过程中，资金是最重要的.而这其中，资金链的建立和良性的发展显得尤为关键和重要.城中村改造资金链关系见图1。
由图可以看出，城中村改造资金链是由城中村改造借方和城中村改造贷方共同建立形成的，没有单一借方资金链，也没有单一的贷方资金链.
2.2城中村改造的金融借方问题
现有的农村信用社已经难以满足农村发展和农民生产的需要，但同时，农村的民间借贷情况[5]，也就是非体制内的金融活动异常活跃的存在于农村地区，这样的情况不但会影响国家宏观经济调控的效果，同时也会增加社会风险，并且，存在于民间的借贷行为利率一般远远超过银行的贷款利率，给农民增加了负担，也影响着农业的发展。全国各地经济发展差异明显，而存在于民间的借贷行为也是各不相同，但是它们都有一个共同点，也就是在农村金融市场中占据着巨大份额，与体制内的金融形成了竞争。
2.3城中村改造的金融贷方问题
在交易之前，金融机构需要对借款人进行有效筛选，由于缺乏对借款人所投资对象的各项信息，金融机构难以对各种不同借款人的收益差异进行了解，总是习惯性偏向于积极性的借款人，但这些申请贷款积极的人恰是存在较大违约风险的群体，这在无形中加大了存在的违约风险，由于金融机构不能及时、完全的了解各项信息，所以在借贷的过程中，利率就成为了一种检测信号和机制，但这样的方式反而会导致优质品被劣质品所驱逐，提高借款人的实际利率，会增加违约风险，因为实际利率提高后，接受贷款人出价的为风险偏好型借款人，而风险回避型的借款人会选择退出申请队伍，形成所谓的“逆向选择”。总之，信息不对称通过逆向选择和道德风险增加了交易活动中的信息成本，成为信贷风险的重要来源。
3.城中村金融借贷的风险分析与控制
3.1城中村金融借贷问题的风险体现
城中村金融借贷风险的分类见表2。
信用风险是指资金借贷过程中或赊销过程中债权人可能遭受违约偿还以及其他损失的可能性。信用风险是金融机构面临的主要风险。由于经济的薄弱性和信用客户的复杂多样性，以及金融生态环境不佳等多种因素的影响，客户的信用意识普遍较差，信用风险相当严重，我国农村普遍缺乏一个良好的信用环境体系；监管风险是指由于金融机构数量多，银监机构的监管能力有限，而带来金融机构在经营管理过程中出现的风险；政策风险是指政府的经济金融政策和政府的行政行为对金融机构造成的风险；操作风险是由内部程序、人员、系统的不当与失误或外部事件冲击所造成直接或间接损失的风险；内控风险是指金融机构内部相关风险控制制度、管理流程、监督方式以及核算方式、业务处理流程等内控管理基本制度不完善，操作性不强，导致金融机构经营中出现风险.由于大多数农村新型金融组织受业务规模的限制，为控制机构经营成本，不能建立完善的组织结构和健全的内部控制制度，使金融机构的风险进一步扩大；盈利风险是金融组织由于管理水平不高导致操作失误造成意外和面临农户分散、贷款笔数多且额度小，对分散的单笔贷款的信息采集成本和操作费用呈现出双高而造成的风险.有关统计表明，小额贷款也很难盈利；流动性风险是指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险，是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。
3.2应对的措施与方法
基于上述分析，城中村改造的金融借贷问题解决应从以下几个方面着手：
3.2.1争取政府支持，改善政策环境.完善政策引导农村新型金融组织发展；优化农村信用环境；完善农业保险体系；加快农村信用担保保障体系建设。
3.2.2科学审慎监管，提高监管水平.严格市场准入条件；明确的监管目标定位；科学的监管制度安排；加强风险控制能力；完善监管和政策扶持机制。
3.2.3强化法制建设，完善制度.健全风险管理程序，提供法律保障平台.加强农村信用的法制建设，完善农村抵押权制度，构建风险控制政策和程序体系。
4.结语
当前我国进入城市高速发展的时期，城中村作为重要的组成部分得到了更多的关注和重视，尤其是城中村改造过程中的资金问题，不仅关系着城中村改造的效果，也关系城中村的社会经济稳定.本文系统论述了城中村发展、改造现状以及城中村改造环境下金融借贷的风险，并在此基础上提出了针对金融借贷风险的应对措施和方法，可为实际应用参考。
（作者单位：1.郑州大学建筑学院；2.中国人民95995部队；3.郑州大学水利与环境学院；4.河南省渑池县农村商业银行）
参考文献：
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[4] 付名.民间借贷风险监管法律制度研究[D].[硕士学位论文].辽宁大学，2013.
篇6
关键字：城市规划；城中村；混合居住
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
前言
城中村改造的过程是城市向外扩张的一种表现，也是城市包围农村的一种现象，同时也是农村村民转变为社区居民生活方式转变的一个过程。城中村的发展有其必然性，城市化的过程中城市不断向周边拓展，城市辐射面积愈来愈大，周边村庄必然被纳入城市的版图，深层意义上讲也是因为经济的发展已经上升到一个新的阶段，我国已进入快速城镇化发展时期。
一、城中村改造对城市发展的影响
（一）城市土地高效利用的需要
对一个城市的宏观发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。
（二）加快城市化进程的需要
城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。宅基地、自留地以及工业用地，祖屋、新房、出租房，合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益，多方利益交织在一起。
（三）城市社区建设发展的需要
城中村作为城市一类独特社区，有其特殊性和复杂性，如果能够积极对待、扬长避短，加快促进其向社区居委会转变，这样不仅可以促进这些城中村的社区建设，而且会大大促进整个城市的社区建设。
（四）城中村自身发展的需要
加快城中村的改制和改造还是城中村本身经济和社会发展的迫切需要。目前，城中村以出租屋经济为支柱的发展方式已经越来越缺乏后劲。城中村经济进一步发展必须要有与其相适应的经济组织形式，即以股份制的方式促进原有村集体经济组织向公司转变。
无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，城中村目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然会对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约，可以说城中村改造已经迫在眉睫。
二、城中村改造的常见模式
城中村改造要遵循合理的规划和城市发展规律，从实际出发，根据具体的村子具体的村民，分别进行深入的调查研究，考虑各方面的因素，制定相应的适合的策略方针。进行“城中村”改造，实现“城中村”与城市整体环境的有机融合，既要避免仅仅局限于房屋建筑形态的片面的改造模式，也要尽量将社会形态的改造融入其中。否则，虽然改造了“城中村”杂乱的建筑、混乱的环境，但“城中村”落后的社会形态、生活形态则可能依然如故，并且“城中村”存在的人员混杂、治安差、管理混乱的情况还将可能难以根本改观。对“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特点，因而从不同的视角来分析，也存在不同的改造模式。下文为避免因居住分异，采取分散的方法，把将要开发的公共住宅单元划分成的小组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中，或是将公共住宅和商品住宅结合起来开发，从而形成混合居住模式。
三、城中村改造中的居住分异问题
当前，城市正在大力推进市区“三旧”改造工作的深入开展，牵涉到大量城中村居住社区的解体与重构。在大大改善居住环境及城市景观的同时，这一进程也加剧了不同社会阶层的居住分异问题。
（一）空间分离的加剧
城中村特殊的居住环境包容了多样化的居住人口，除村民自身外，还包括外来务工者、小商贩、普通白领等不同收入、教育层次的居民，从而形成高度混合的居住社区。现行城中村改造方式简单化的将居住环境划分为村民集中安置区和商品房融资区，一方面驱赶了外来租住者，另一方面形成不同阶层居民的空间分离，加剧了社区的居住分异。
（二）社区活力的丧失
城中村高度混合的功能既造成居住环境的混乱与日益恶化，但同时也是社区的活力之源。现行改造方式往往忽视社区商业和公共服务设施的建设，导致居住生活不便、缺乏就业岗位等种种问题，社区缺乏活力。
（三）公共交往的缺失
城中村改造后，村民安置区和商品房融资区多采取封闭式管理。由于缺乏必要的公共空间，导致居民公共交往的缺失。
四、城中村改造的混合居住模式
（一）城中村概况
城市某村庄改造范围内用地面积为162.85公顷，现状村户籍人口约9千人，外来租住人口约4万人。
（二）混合居住模式的构建
（1）居住阶层的多样化
沙步城中村现状居民除本地村民外，还包括周边开发区产业工人、公司职员、商业从业人员等租住人口，其中租住人口达到常住人口的4倍。改造方案在满足村民安置以及改造融资的前提下，还应充分考虑该部分人口的安置问题。
根据改造政策，村民户均安置居住面积达到约280平方米/户。改造方案在满足村民居住要求后，将余下部分作为村民出租公寓开发建设，一方面满足外来人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入来源。另外，村民安置后剩余土地在满足融资需要后，可结合国家保障性住房要求进行保障性住房建设，可采取政府统筹、村民自主开发后与政府分成的方式，也可采取由开发商建设、政府回购的形式，从而满足周边中低收入居民的居住需求。
由上，通过对改造区内居民阶层的细分和针对性设计，可充分保持改造后社区居住阶层的多样化。
（2）社区功能的多样化
沙步社区处于连接广州开发区东区、西区的咽喉地带，广深公路沿线现状商业氛围浓厚。改造方案沿广深公路两侧集中布置社区物业和融资商业，将其打造为片区商业服务中心，作为服务于南岗、夏园街道生活区以及周边产业区的配套服务中心，进一步强化广深公路沿线商业环境。社区内部则可根据居民的生活需要，设置菜市场、小超市、理发店等多种便民商业设施。
通过商业功能的引入，一方面为村民提供了长期盈利的优质物业保障，另一方面则为社区中低阶层为主的居民提供了大量就业岗位，避免了单一居住功能社区的活力衰落问题。
（3）“大混合、小集中”的居住空间布局
混合居住模有利于不同阶层居民的和谐相处、优势互补，但高度混合的居住环境，也会因各阶层不同的居住生活习惯和群体意识而形成社区矛盾和管理混乱。沙步改造方案将村民安置区、出租公寓区、融资住宅区分别组织为相对集中的居住组团，并通过公共使用的开放空间和公共设施相联系，从而形成“大混合、小集中”的社区组织模式，在充分尊重各群体自身特点的前提下，保障社会各阶层的和谐共生。
在居住空间的布局上，村民安置组团位于现状村民居住区内，顺应村民长期以来的居住生活习惯；中高端商品住宅组团位于社区中部，满足该阶层居民对生活环境品质和服务设施水平的要求；出租公寓及中低端住宅临近地铁站和主要城市干道，贴合该阶层居民的公共交通出行方式。
城中村混合居住模式
（4）公共空间及公共服务设施的共享
改造方案将主要公共服务设施沿改造区中部山体游园集中布置，作为社区共享的公共服务区域；各居住组团按照相关标准和服务半径要求设置居住小区级配套公共服务设施，满足全区使用需求。
公共空间的设置充分考虑不同组团的共享性。其中社区级公共活动中心结合公共服务中心设置于社区中部，组团级公共空间设置于相邻居住组团之间，形成层级丰富、联系紧密的公共交往活动空间。
城中村公共空间及公共服务设施分布
（5）社区文化的塑造
社区文化是增强社区凝聚力的关键。改造方案首先立足于对地段文脉的延续和传承，对祠堂、庙宇、家塾等历史建筑视保存现状分别采取保留、修缮、复建等措施进行保护，结合风水塘、历史街道等要素形公共空间，并保留传统文化活动，打造社区独特的历史人文内涵。
改造后，外部城市文化的引入势必对社区整体意识形成冲击。规划在社区公共服务中心设置社区文化活动中心，并充分利用各处公共空间增强居民文化交流，逐渐形成以地方文脉为内涵、城市多样性文化协调发展的社区共同文化意识。
篇7
城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循原则：
1、实行分步改造原则。
2、实行区块改造自求平衡原则。
3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。
4、实行补偿价格与市场接轨原则。
5、实行政策平衡原则。
6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。
7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则
8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。
下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。
(一)实施城中村改造的优势
周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。
一、良好的区位优势
1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤;北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。
2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。
二、逐步转变的群众观念
1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。
2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。
3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。
4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。
三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波：第一波发展是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;第二波发展是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行
二、三产投资，但这虽然是发展的，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;第三波发展是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。
从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。
四、优惠的政策激励
在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。
(二)推进城中村改造面临的问题
城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：
一、村民理念层面的问题
1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。
2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。
4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。
5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。
二、利益分配层面的问题：
“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：
1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;既有平房、楼房又有街面房、出租房;既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、(开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。
2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。
三、改造操作层面的问题：
1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。
2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。
(三)城中村改造的对策与建议
城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;
一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证
1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。
2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。
3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。
二、观念引导、激发村民积极参与
1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。
2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。
三、规划先行，强化政策保障
1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。
2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。
3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。
4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心;时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。
四、因地制宜，选择合理开发模式。
开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。
1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。
2、我们可以选择“自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。
篇8
关键词：城中村常见类型预防措施
通俗而言，“城中村”是指由于无城镇规划、或城市规划缺乏前瞻性、或决策失当，造成村庄或已经拆迁了的村庄被建城区包围而形成的“城中村” 。
一、“城中村”产生的常见类型
所谓“城中村”现象，表现为“村庄”和“农户”散布于城市之中，这些“村庄”依然沿袭着乡村建制或者农村管理体制，“村民” 依然保留着农民生活习惯或者农业生产方式。
“城中村”现象从形成时间上划分主要有三种类型。
一是“老城中村”现象。在城市发展的早期，土地被征用以后，建制撤销，农民转为居民，但村庄依旧或农房仍在，成为“老城中村”。
二是“新城中村”现象。这一部分“城中村”形成的时间相对较迟，农户住房分布在城区周边。由于城市发展征用了大量的土地，将村庄包围，成为“新城中村”。
三是“准城中村”现象。这一部分主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户。随着城市的发展成为新的“城中村”。
二、城中村存在的常见消防安全隐患
“城中村” 现象的存在，对推进城市化建设和管理带来不少问题。
一是城中村缺乏总体规划，多数城中村没有消火栓，建筑也没有消防贮水池或专用消防水池。
二是由于城中村地理位置的特殊性，道路十分狭窄，防火间距严重不足，“握手楼” 、“亲嘴楼”多，通道不畅通，消防车无法进入，发生火灾后难于控制。
三是消防管网缺失，水压达不到要求。
四是逃生口缺失。很多房东住顶楼，通往阳台的门上了锁，事故下被困人员难于快速上到顶楼平台。
五是建筑物耐火等级低，内部装修多用可燃材料，“四多一差”情况尤为严重：发廊、食街、商铺、出租屋多，电线乱拉乱接多。
六是消防安全意识比较淡薄。居住在老建筑的一些居民大多为老年或外来租赁人员，消防安全意识差。
七是诱发火灾的因素多。电线乱拉乱接、接头松动等现象严重；随着生活水平的提高，用电设备增多，造成电线超负荷现象严重；受经济条件的限制和贪图便宜心里的影响，致使不合格的电器设备大量使用，这些都是造成火灾的重要原因。
八是消防组织网络不健全。由于公安消防监督机构警力有限，城中村存在漏管失控现象。各社区居委会消防组织建设、消防制度不健全，消防工作不落实，或虽有组织但落实不到位，责任不明确。
纵观城中村的消防现状，可以用三句话来概括，隐患最大，设施最少，扑救最难。
三、“城中村”问题的源头预防和日常监督管理对策
由于“城中村”的形成是一个历史的渐进过程，目前只有在城市发展中加以注意，超前规划，同时加强改造和加强管理，才能改变现状，才能防止新的“城中村”出现。对此，谈几点对策。
一是发挥党委政府参谋助手作用，加强宏观上的调控。规划是龙头，是灵魂，决定着城市基础设施格局。由于多方面的原因造成了“城中村”，我们必须尊重历史，面对现实。指导思想上，确立改造“老城中村”，改善“新城中村”， 控制“准城中村”的工作思路；工作目标上，围绕城市规划，逐步拆除“城中农房” ，彻底清理“城中农地” ，达到“城中农房”居民化；工作措施上，以防止新的“城中村”出现为重点，做到改造、改善、控制三结合，在“老城中村”的改造方面，根据城市发展的需要，与旧城改造、建设居民新区结合进行；在“新城中村”改善方面，以提高城市品位为目标，与“村庄”硬化道路建设、美化环境建设、精神文明建设等结合进行；在“准城中村”的控制方面，要将村庄规划与建设纳入城市总体规划体系，通过城乡统筹进行发展控制，避免新的城中村的出现。
二是健全组织网络，加强防火值班巡逻制度。建立相关的防火巡查制度，切实加强“城中村”值班巡逻，有效预防和减少火灾。同时，消防部门要加大对派出所干警和联防队员的消防业务培训，尤其是灭火技能的培训，使其了解、掌握相关防火、灭火基础知识以及相关消防器材的使用，建立健全群众性消防组织，切实提高义务消防组织的火灾预防能力和初起火灾的控制能力。
三是加强消防宣传工作力度，大力提高全社会消防安全意识。预防、控制火灾事故，首先取决于人民群众的消防安全意识强弱。可结合“五进”宣传，构筑多层次、多渠道、全方位的宣传网络，形成社会化、群众化、专业化的宣传模式，采取灵活性、知识性、趣味性相统一的宣传手段，用一些通俗易懂、典型的火灾案例等群众喜闻乐见的方式方法进行消防宣传和警示教育，提高消防安全知识覆盖面，真正使消防安全知识走进千家万户，做到老幼皆知。积极利用电视、广播、消防站对外开放、举办消防知识讲座等行之有效的方式方法，让广大群众了解初起火灾控制、火场逃生自救、消防报警、消防器材使用的方法，亲身体验消防生活，从而加深对消防工作的理解，提高全民消防安全意识。
篇9
关键词：城中村；控制性详细规划；刚性与弹性；方法
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
1．引言：城中村问题的提出
2008年1月1日新的《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施 ，规划法要求“城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划”。新的《城乡规划法》将控制性详细规划提升到了一个新的层次。 加快城中村改造步伐，是推进城市化进程，改善城市环境，提高城市规划建设与管理水平的一项重要工作。 而城中村控制性详细规划的编制具有其特殊性。
“城中村”是我国城市化进程中的一个特殊现象 ，在东营市表现的已相当的突出。 城中村是指在城市建成区内，在原农村居民点范围内形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称都市里的村庄。 高速城市化是“城中村”形成的直接动因。 在高速城市化过程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块，使原农村居民点逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。面对城市化带来的前所未有的冲击，“孤岛” 上的原村民在自身传统的影响下逐渐走上了一条完全不同于周边地区的城市化道路， 并最终形成了今天独具特色的“城中村”。
本文以东营区东营村改造过程中所遇到的问题入手， 结合当前控制性详细规划编制的要点， 提出了城中村改造刚性与弹性并重的新思路。
2．城中村控制编制面临的问题
控制性详细规划（以下简称“控规”）是城市规划管理承上启下的主要操作平台，作为实施规划管理的核心层次，也是实现城市建设的最直接手段。 多年来，各地对控规编制方法的探索和创新取得了一定的效果，逐渐适应了城市建设思路多元化对规划的冲击。 但是，城中村在控制性详细规划编制中是个特殊的例子，建设方式的多元化和村民利益形成了诸多的矛盾，面临的问题日益突出，主要集中表现在以下三方面：
2．1 城中村的指标控制过死，缺乏灵活性
城中村控规在管理实施中往往遇到尴尬现象： 控规编制刚刚完成即面临重大修改和调整；控规中看似严谨的指标恰恰禁不起推敲；控规强调过于刚性的控制体系，未与城中村的实际情况结合，显得缺乏灵活性，最终导致“失控”的结局。这种控制过死的情况集中体现在两方面：用地性质和开发强度，用地性质过于刚性往往只考虑城中村居民的居住利益而忽视城中村居民的就业的变化；开发强度是控规控制的核心要素之一，未能结合城中村的现实而用城市控规的方法进行“一刀切”的强度控制，使得城中村改造出现失控。
2．2 公共设施缺乏保障
如何保障村民的利益， 合理的配置公共设施成为城中村控规编制的突出难点，在多变的规划实施中，屡屡突破规定的容量限制，造成公共设施严重不足，不能满足城中村居民的基本生活需求；具体体现在公共设施的容量不足，位置常常挪作他用，难以得到有效保障。
2．3 城市形象缺乏控制
城中村现有的城市形象较差，长期以来，城中村是城市“脏、乱、差”的代名词，如何有效控制城中村整体形象成为关注的焦点，传统的控规以引导性规定控制形态，显得过于单薄和无力，特别是在公共绿地方面难以在城中村实施，造成城市形象的进一步恶化。
3．城中村控规编制方法
东营村控规从用地性质、开发强度、公共服务设施配置、城市形象控制方面入手，从不同的出发点进行分析，综合运用弹性控制和刚性控制的手段，形成了较为完善的控规编制方法。
3．1 用地性质控制
城中村控规规定的每一块用地的主导使用性质不能轻易改变，但
也不是一成不变的。 土地使用性质有其兼容性，一定条件下可以在一定范围内作适当调整，划分地块的相容性和确定比例，使规划具有较强的应变性和可行性，因此，城中村控规用地性质的控制应该为弹性控制和刚性控制相结合。在东营区东营村控规中，考虑到村民的就业问题，二类居住用地可与商业用地进行兼容，形成商住用地；而公共服务设施用地均可进行兼容，但不得妨害非营利性公共服务设施的总量。
为了不改变整个地块的功能目标，相容用地的各部分应严格控制比例范围，兼容用地不得超过原有用地的 25％，这样就能保证地块整体目标的实现。 而不可兼容的用地性质，例如公共绿地、公共停车场等用地，则必须按照规划确定的用地性质进行控制，这样才能保证村民的公共利益不受侵害。 在规划的图则控制中，兼容用地用绿色表示、不可兼容用地用红色表示，更好的进行区分。
3．2 开发强度的控制
为了适应土地开发的多样性，结合城中村改造的特点，在城中村土地的开发强度控制上，可以采取刚性控制为主，弹性控制为辅的控制性方法，既能避免城市村村民按照原有居住模式进行改造，形成过低的开发强度造成土地的浪费，又能避免盲目提高开发强发，造成环境压力以及设施供应的不足，以保证村民基本的生活质量。
在东营区东营村控规中， 规划确定每块用地开发容量的基本控制标准，确定的主要依据包括城中村的建设标准、规划区的总体定位、各地块自身的发展条件、基本的日照、环境、消防、卫生要求等。 地块的基本控制标准是保证开发建设有序进行的基本保证， 也是城中村改造开发强度的低限，规划须进行刚性控制。为促进村民改造的积极性，解决城中村改造的村民就业问题，规划在确定用地开发容量的同时也制定了地块开发浮动容量， 集中体现在住宅、 商业和其他的公共服务设施用地中。 在规划中确定一个浮动指标，结合城中村改造的政策进行控制，一般浮动指标上限为 20%。 例如，提供城市公共空间的可控制为浮动指标的上限， 城市开发密度较大的区域可取浮动的下限。 在控规的图则中，应明确表示出地块开发强度的浮动指标量，以便于规划的控制和管理。
3．3 公共服务设施控制
从现状来看，城中村改造的公共服务设施需进行重新配置，非营利性公共服务设施的控制以刚性为主， 营利性的公共服务设施的配置以刚性和弹性相结合。
在东营市东营村控规中，非营利性的服务设施（例如小学、幼儿园、老年活动中心）的配置必须严格按照标准进行控制，实行定量定点的方式，保证村民的基本利益；营利性的服务设施（例如商业）的配置可实行基本指标控制为主， 浮动指标控制为辅的方式适当增加部分服务设施以满足村民的需要。
3．4 城市形象控制
考虑搭配原有城中村区域的城市形象较差， 村民的素质普遍较低现状，规划在控制中应加大刚性控制的力度，将城市的空间界面、交通要素、开放空间、街道要素和建筑高度分区进行严格的控制。
东营村控规在规划中加大了对地块的环境容量、建筑建造、道路交通等方面分别提出指标控制要求。 其中，将城市空间界面与地块的环境容量进行结合，采取刚性控制的方法限定城市的公共空间（例如绿地、步行系统等）， 从整个城市的角度合理论证区域在城市的形象和地位，为城市的管理和控制提供有力的依据，提升了城市的形象。
4．结束语
通过对东营区东营村控规中用地性质、开发强度公共服务设施、城市形象的弹性、刚性控制，大大增强城中村控规的可操作性，在合理的实现城中村改造的同时也保证了村民的利益， 同时也使规划管理工作有章可循、有序进行，使城中村走可持续发展的道路。 然而，真正的将村民的利益和城市的开发进行有机的结合， 将弹性和刚性控制合理的运用到城中村的实际建设中去，仍有很长的路要走。
参考文献
[1] 李晴 、常青 ，“城中村 ”改造实验———以珠海吉大村为例 ，城市规划 ，2002（11）
[2]赵民等，论快速城市化时期城市土地使用的有效规划和管理，城市规划汇刊，1997（5）
[3]控制性详细规划创新体系研究———张光 远周剑峰
篇10
【关键词】城中村；消防现状；预防对策；消防安全
0.引言
城中村是指在农村城市化转变过程中，依托于村民私宅而形成的未经规划的居民区，由于缺少正常的规划，也导致了城中村是一个十分复杂的居住区域。且随着我国经济的快速发展，城乡一体化建设不断加快，许多在城市打工的农民工和经济条件不好的人都选择了经济性为主的城中村作为自己的住处，因而，城中村不断扩大，人口也在不断上涨，虽然这些因素促使了城中村经济的发展，但却完全忽视了城中村的消防安全建设。根据最近几年的火灾数据可知：全国农村和城中村火灾伤亡人数占到了全国火灾伤亡人数的49.8%[1]，尤其是2010年4月的北京大兴某地城中村的火灾，给城中村消防建设提出了严峻的挑战。因此，要着力解决当前我国城中村消防安全问题，确实保障城中村居民生命财产安全。
1.目前我国城中村消防现状
当前，由于经济的快速发展导致城中村迅速扩大，在城中村迅速扩张的同时，政府的相关规则制度没有跟上，导致产生了许多消防问题，主要表现在以下两个方面，一是客观原因，二是主观原因，这两个因素同时导致了城中村消防建设的漏洞和问题的发生。
1.1 客观现状
1.1.1经济利益驱动
由于城中村的住客主要是低收入群体和农民工，他们的人数多，基数大，这就导致城中村中原有的居民任意建设自己的住宅，不断加高，任意设计，只要有足够的空间就行，他们把这些地方租给住客，从中获取一定的经济利益。但是他们没有注意到，自己任意建设的住宅设计任意，缺少安全消防标志，一是城中村一般无防火间距，一旦发生火灾，后果不堪设想，二是城中村道路设计问题，在发生火灾时，消防车辆根本无法正常进出城中村，三是城中村内私自拉线，这些也严重影响了消防的效率，以上这些因素都是因原有居民贪图经济利益造成的。
1.1.2国家政策不明确
在城中村快速发展的过程中，国家没有及时制定关于消防的相关规定，没有明确要求城中村在建设时一定要考虑消防的因素，国家在城中村建设上缺少明确的政府规划和管理，这也导致城中村居民消防意识薄弱，消防设施匮乏；同时，国家也缺少相应的法律法规来强制执行消防制度，以确保消防安全。
1.1.3基础消防设施不齐全
在我国城中村发展的过程中，由于面积大，治理难，交通不便以及信息不畅等因素，导致城中村缺少必须要有的公共消防用具，如各种消防专业队伍、消防灭火器、消防水管、带、消防水枪、消防斧、救生绳、应急灯等一系列消防器材；同时，城中村在设计时也没有考虑消防安全问题，因此导致在以后的维护管理中很难实现消防设施的配套化；第三，由于城中村缺乏集中管理制度，没有专人负责消防工作，这也是一个因素，还有城中村大多数处于城乡结合地带，正规的消防队伍在事发后需要很长一段时间才能赶到救援，加之城中村缺少应急水源，无法保障消防车的正常使用。
1.2 主观现状
1.2.1城中村居民消防知识欠缺
由于城中村主要居住的是农民工和低收入群体，他们的文化素质自然要比其他人要差，加之长期没有专人负责消防安全工作的宣传，使他们对消防工作麻痹大意；同时城中村居民在教育孩子的过程中，也忽视了对小孩消防知识的讲述。总之，城中村居民消防意识淡薄是产生火灾的重要原因之一。
1.2.2城中村居民用火用电不慎
由于城中村居民工作很杂，有的从事电气焊工作，有的从事厨师工作，这些都间接导致了火灾发生的可能性，还有就是城中村居民任意乱接电线，使用大功率用电器等都有可能导致火灾的发生。根据广东省城中村火灾的统计数据显示，在241起火灾中，用火用电不慎导致火灾70余起，造成了严重的人员及财产损失[2]。
2.城中村消防建设对策
2.1国家要加大政策制定
国家要承担起城中村建设规划的总体任务，要制定相应的法律法规，来确保城中村的消防安全。随着今年来城中村火灾数量的持续攀升，国家在国务院15号令中也明确了对城中村进行整体规划，明确消防安全设施建设以及提高居民消防意识等手段，来加强消防安全工作。城市规划是城市建设的基础方案，是建设和管理的重要依据，城中村在消防改造的过程中，要严格按照国家法律的相关要求，明确施工设计要求，合理制定消防整体规划，对已经存在的城中村要加大改造力度，对还没有建成的城中村要加大管理，在建设中要留有消防设施器材，同时还要规划紧急避难场所，当发生火灾或者其他紧急事件时，可以作为居民的避难场所。最后，国家要加大消防队伍的建设，要突破城乡二元结构，逐渐实现城中村与城市的整体融合，实现社会经济和居民生活水平的不断提高[3]。
2.2 建立快速快捷的消防体系
当发生火灾时，专业的消防队伍是消灭火灾的重要支柱力量，因此，要加大城中村基础设施改造与建设，保障消防车辆的正常通行，同时要在城中村建立各种消防标志，明确居民消防意识，要有专人负责管理消防用品，同时负责火灾的报警工作；消防部门也要建立靠近城中村的消防队伍，在火灾发生后能及时赶到现场救援，这也是十分重要的。最后，城中村要配备常用的消防用品，如各种规格的灭火器，消防水管等设施确保在小火灾中能自己解决，维护自身生命财产安全。
2.3 合理制定村中村的发展计划
国家在加大城中村规划建设的同时，城中村也要从自身出发，严格按照国家相关要求进行城中村的消防设施安全建设，要建立城中村居民委员会，成立消防组，还要建立严格的防火巡查制度，加强对城中村的用火用电检查，要加大对老旧线路的整改换代，发现问题要及时上报或解决，同时加强与当地消防部门的联系，举行定期或者不定期的消防知识讲座，逐渐提升整体居民对消防重要性的认识。
2.4 要大力宣传消防知识，提高居民安全意识
要在城中村深入开展消防安全教育，不断提高居民对于消防安全的重视程度，同时还要结合现代通讯手段，及时传递各种消防短信和信息，要设立居民委员会消防专栏，在五一、十一、清明、春节等重大节日要加大消防排查。同时要逐渐建立全民的消防队伍，要人人是灭火者和监督者，这样才能保障城中村的消防安全。
3.总结
综上所述，本文深入分析了目前我国城中村建设过程中存在的消防问题，直接的利益驱动和国家缺失的政策直接导致了城中村消防出现问题，本文还同时分析了影响我国城中村消防建设的影响要素，同时有针对性的制定了一系列措施来保障城中村的消防安全，要确实保障城中村居民的生命财产安全，这也是为我国经济长远发展做贡献，城中村消防建设任务要任重而道远，要始终坚持以人为本的建设要求，全面做好城中村消防安全工作。
【参考文献】
［1］赵胜，张香萍.城中村暨农村消防工作之我见[J].山西建筑，2011(08),37(23):244.