城中村改造的前景范文
时间：2023-12-18 17:41:23
导语：如何才能写好一篇城中村改造的前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009
城中村改造近年来引起广泛关注，新一届政府也将城中村和棚户区改造纳入到本届政府的工作重点之中了。由于目前改造功能及目标的各种不稳定因素，城中村改造很可能会使改造趋势误入歧途，所以对城中村的改造现状及发展前景多问几个为什么、探寻其中的诸多困境及其破解策略十分有必要，相当意义上也是对当前城镇化进程中妥善解决城乡二元体制矛盾、共享城镇化发展成果的重要惠民举措。
一、城中村改造中的错综关系及制度瓶颈
城中村是在快速的城市化进程中，由于城郊土地被大量征用，原有的农村聚落为城市建设用地所包围或被纳入城市建设用地范围而形成的。简单地说，“城中村”就是被城市包围的村庄。从城中村所引发问题来看，“城中村”往往也是“问题村”，即在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面表现出的强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序。“城中村”的土地仍然属于农村集体建设用地，房屋为农民自建或村社集体所建并用于出租的非商品房。为了获取尽可能多的房租收益，城中村农民个人或村社集体所建的房屋大都十分密集拥挤。城中村虽然已被城市包围，但城中村的村民仍然是农村户籍，村社集体经济组织仍然存在并发挥着作用。
因为城中村已经被城市所包围，城中村往往成为进城务工农民的租住地。城中村房屋比较杂乱拥挤，居住条件不够好，且脏乱差，但一是廉价，二是方便，因此成为进城农民的首选。据陈锡文说，“调查显示，在2011年，50%的进城农民工住的是用工单位提供的集体宿舍，47%租住在城中村、城乡结合部的农民住房”。[1]农民工收入比较低，只能租住在相对廉价而拥挤的城中村。低收入的农民工群体，脏乱差的城中村环境，甚至还伴生有黄赌毒，城中村因此被一些人称作“城市之疮”，城中村也常被比作中国的城市贫民窟，蓝宇蕴则称城中村为“类贫民窟”。杭州原市委书记王国平认为，“‘城中村’是城乡差距、市民与农民、本地人与外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演变成西方的‘贫民窟’，严重影响城市建设管理与稳定”。[2]当然，还有一种意见认为，“城中村”处于城市中心地带，良好的区位，脏乱差的环境，形成了尖锐的视角对立。通过改造，可以极大地提高城中村地带土地的价值，集约节约利用土地。这正是当前国土部推动城市“三旧”改造的动力。
那么，当前中国城中村的状况如何呢？珠三角是城中村最为密集的地区。深圳特区内有71个“城中村”（2004），户籍人口仅为7.64万人，外来人口达64.53万人。[3]深圳特区内200多万流动人口的半数居住在城中村，但特区内72个城中村的土地面积仅10km2，这些城中村的平均人口密度高达10万人/km2，而深圳特区平均人口密度为6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中旧村、创建精品社区”的目标，要在3年内全部消灭26个城中村。2005年北京提出要在3年内改造四环以内的及奥运场馆周边的171个城中村。[5]城中村数量多，改造所需资金极为巨大，例如改造广州138个城中村所需资金的保守估计是2000亿元。[6]只有1000多户籍居民的深圳大冲村住有6万人。[7]
当前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投资改造城中村，例如被称为“绍兴模式”的绍兴市城区，投资30亿元改造了41个城中村，拆迁旧房建筑面积约235万m2，建设安置房建筑面积为250万m2，改善35万农民的居住环境；（2）通过市场运作，借助房地产项目改造城中村，这种模式以珠海“开发商主导型”改造模式最为典型，即政府划出地块，根据城市总体规划，由开发商进行投资策划，独立承担拆迁安置、回迁建设和商品房建设等，在整个改造过程中政府不直接投入任何资金，而是通过减免地价等市场运作方式促进开发商的积极性；（3）通过城中村人口城市化、村集体经济股份化、变革村民身份与经济方式，间接推动城中村改造。[8]
以上所引所述，可以归结为两点。一是当前全国大中城市都普遍存在城中村，城中村是进城农民工的主要租住地，城中村建筑无序，环境脏乱差，甚至黄赌毒泛滥。因此之故，中国城市中的城中村成了类一般发展中国家的贫民窟，成为“城市之疮”。二是因为前面这个原因，地方政府都有极强的改造城中村的动力，却又缺少改造城中村所需要的巨大财力及能力。
二、城中村改造中的政策顽疾及融资风险
作为“城市之疮”的城中村，外观不雅，藏污纳垢，且往往地处城市中心位置，这对“城市像欧洲”的中国来讲，实在是难堪的事情。如果地方政府可以对城中村进行改造，将城中村变成精品社区，这就是了不起的政绩。
改造城中村，政府就要对拆迁农户进行补偿。城中村建设的密度很高，握手楼比比皆是，一个农户有几千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不过的事情。政府拆迁，就要给农户补偿，一般要按1：1还建，而在上海，地方政府是按1：3还建的。好在上海城中村相对于珠三角更守规矩，很少违规搭建，因此每户住宅面积只有200～300m2，还建商品房也就在600～900m2，市价大致是1000万元。但即使如此，也还是会出现钉子户，会要高价，从而不得不提高拆迁补偿。
城中村过去的土地是集体所有，集体所有土地上所建住宅是没有“两证”，不能上市交易的，因此，城中村农民自建住房的房价要远低于同样地段的商品房。现在通过城中村改造，城中村农民按1：1获得还建的“双证”俱全商品房，且此商品房所处环境要远比过去脏乱差的、建筑无序设施不全的城中村农民自建房好，这样，城中村农民就可以因为拆迁而获得巨大利益，由此获得上千万元的补偿也颇常见。也就是说，城中村改造不仅让原城中村村民从此住上了环境优美设施良好的精品小区，而且可以获得巨大的补偿。城中村改造对城中村村民有利。这个意义上讲，地方政府通过投入巨资来改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。
当然，政府出钱来改造城中村以得形象，所需巨资并非很容易出得起。比如广州早在2005年计算改造全部130多个城中村就需要投入2000亿的巨资，而为召开亚运会所改造海星沙一个村，广州市政府据说就拿出了40亿元。对于绝大多数城市基础设施欠帐很多的城市，很难拿得出如此巨额资金来改造城中村。
政府改造拿不出钱，就通过市场，就引入企业来改造如何？城中村所处区位大都是在城市黄金地带，这些地带寸土寸金。城中村基础设施缺乏，环境脏乱差，黄金宝地上的建筑却无法实现应有的市场价值。若引进资金对城中村改造，资本在拆迁后再利用这块黄金地段建设高尚住宅小区或用于商业目的，高房价就可能给企业以回报，弥补拆迁支出后还有盈余，这样一来，地方政府不出钱，企业有盈利，农民得利益，城市得形象，就成为了真正多赢的格局。
为了得到这个多赢格局，地方政府也要让利。因为城中村是集体建设用地。按照法律，集体建设用地只能由地方政府征收，然后必须经由招拍挂程序在土地二级市场上拍出。地方政府为了好事办好，往往免收土地出让金，而将征收拆迁农村建设用地相当于划拨到企业，进行商业开发。无论如何，即使政府没有获得土地出让金，城中村改造也没有损失地方政府的任何利益，结果却是开发商赚钱，城中村村民致富，之前的“城市之疮”不花任何成本就被清除掉了。
是这样的吗？其实不是。为什么？因为地方政府在引进开发商进行建设，免收土地出让金之外，城中村地带所建大量商品房增加了城市房地产市场的商业供给，从而稀释了城市房地产的价值。或者说，在一个相对封闭的城市，对房地产的需求是相对固定的，增加的商品房供给会稀释城市房地产所附着在土地上的价值。或者说，城中村的开发为市场提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建设用地进行开发，从而损失了潜在的农地非农使用的增值收益，也就是潜在的土地财政收入。世界上就没有无缘无故的财富。从这个意义上讲，城中村改造，即使是由企业来拆迁还建、市场运作，地方政府仍然是通过损失潜在的土地财政收入来投入了巨资，而不是只有人赚钱却没有人亏本。
三、城中村改造中的拆建依赖及资源浪费
还有一种流行的观点认为，城中村位置地处城市中心，在城市中心建筑低价值的房产，无法实现土地的价值，这样就没有集约节约利用土地。通过将城市中心低矮陈旧的房屋拆除，建设高大现代的建筑，才能充分实现土地的价值。从开发商的角度来看，这样想是对的。但拆除城市中心地带的低矮旧房，建高价值住房，其实质含义是稀释了城市房地产的价值，总体来讲，这种的拆旧建新并没有产生出新的价值出来。这个道理很多人不懂，因此会出现很多城市将市政府由老城区搬出来建在新城区，却两边都会赚钱的故事。这个故事说，市政府所在的城市中心土地值钱，因此，搬走市政府，将土地出售，可以卖出高价。市政府建在新城区又会带动新城区土地的升值，就又可以赚钱。搬迁市政府本来是一件耗资巨大的事情，到了这个故事中却变成了拆也赚钱建也赚钱的好事。世界上怎么可能有这样的好事？与拆市政府建市政府故事同样的还有城市挖湖填都赚钱的故事。从一个城市内的小局部来讲，也许拆与建市政府或填与挖湖都赚钱，从一个城市的整体来看，则一个局部所获利益正是通过这个城市整体利益被摊薄为代价的。反过来拆建市政府是要花钱的，填挖湖泊也是要花钱的。
同样，城中村改造，无论制度设计多么复杂，其本质都是将之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因为新建筑基础设施更好，建筑密度更高（关键是楼层高），产权更清晰，新建筑就具有更高的市场价值，从而可以让开发商赚钱和城中村村民致富。但问题是，之前城中村中的建筑是具有很高使用价值的，这部分建筑被拆除了，非常浪费，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是经济发展所积淀下来的物质成果，现在却似乎是因为这块土地可以实现更高的市场价格，而一定要拆除，却没有看到在被拆出的城中村土地上所实现的更高地价，不过是稀释和摊薄了整个城市中其他建筑的价值而已，并没有创造出新的价值。这种通过拆迁，通过不断地毁坏经济发展中所形成的仍然具有高度使用价值的物质积淀来进行建设的思路，是开发商的思路，这种思路极大地破坏了经济发展所积累下来的成果，造成了巨大的浪费。
当前国土部正推动城市“三旧”改造，表面上看起来是为了集约节约利用城市土地，实际上却对本来仍然具有巨大使用价值的所谓“三旧”这一经济发展所形成的物质成果的摧毁。这是极大的浪费，这是极大的犯罪。中国今天仍然处于发展中阶段，经济发展所形成的物质成就依然不够多，人民还无法享受到充裕的物质成果。现在却将本来建设得好好的大量楼房基础设施炸掉重建，这是多么让人心疼啊。这样来集约节约土地，难道今天中国的土地已经少到必须将其实相当不错的所谓城市“三旧”的良好建筑炸掉的地步吗？中国有960万km2，难道就缺少已经建有良好建筑的所谓城市“三旧”的那点土地？难道中国农村13万km2多宅基地上的农民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三旧”建筑中获得一席之地吗？农民可以占有大量土地而缺少在土地上进行建筑的资金，农民目前在农村自家宅基地上所建住房质量，难道不都是远远劣于城市“三旧”建筑的吗？
四、城中村改造中的受损群体及劣势处境
城中村中有两种居民，一种是城中村村民，这些村民出租住房赚钱，当起了食利者。这部分人只占城中村居民的少数。第二种是来城中村租房的房客，其主体是进城务工经商的农民工。城中村基础设施不好，环境脏乱差，所以房租低，正好为进城农民工提供廉价住所。城中村地处市中心，正好也为农民工务工经商提供了方便。虽然拥挤但很廉价，虽然脏乱差但很方便居住，让农民工进城务工经商，变得容易。农民工因此可以在城市赚到钱，而回农村老家消费。现在将能有效容纳农民工的城中村拆除了，农民工就没有廉价而方便的居所，他们进城务工经商所赚收入的更多部分就要用来支付房租，他们因此更加无法为回农村老家消费而积蓄，也更加没有能力为体面进城而积蓄。
地方政府为了解决农民工的住处，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地价不高、区位不好的城市边缘地带，农民工到这些城市边缘地带的廉租房居住，他们务工经商都变得极其不便。结果往往是，政府花钱建了廉租房，农民工还不愿意来居住。这样看来，城中村改造还改造出了一个只有受害而无任何获益的群体，这个群体就是进城农民工。进城农民工因为失去了城中村这个廉价的居所，而更难在城市谋取收入高的就业，因而要更多地支付房租，而更加难以获得体面地融入城市的积蓄。可见，即使是城中村改造，国家不出钱，开发商赚钱，城中村村民致富，以及没有浪费资源，城中村改造也有一个严重后果，就是极大地损害了进城农民工的利益。
在城中村中，城中村村民因为可以收取房租，他们就不仅有良好的住所，而且有稳定的收入，这部分城中村村民不仅不是贫民窟的一员，而且是城市一般市民所羡慕的群体。租住城中村的农民工，他们只是城中村的过客，他们住在城中村，在城市务工经商。若他们务工经商收入高，他们就在城市购房，并因此体面而有尊严地在城市安居下来。若务工经商收入不高，无法在城市体面安居，这些农民工就将在城市所获收入拿回农村家乡消费。农民工从来不认为自己是城中村的一员，他们只是城中村的过客，住在城中村在城市务工经商只是手段，目的则是在城市买房或最终返乡。
正是因为居住在城中村只是手段，居住在城中村的农民工就会保持积极的态度，就不会认为自己是贫民窟的一员。因此，认为城中村是城市贫民窟的说法完全误会了中国城中村与一般发展中国家的贫民窟的本质差异。相反，中国的城中村为发展中国家的进城农民工提供了不同于一般发展中国家贫民窟的生存居住模式。因而我们可以这么认为，城中村的脏乱差是与目前中国处于一个发展中国家的阶段相适应的。在中国这样的发展阶段就要将城市每一个部分都建设得如欧美日，这不可能。通过改造城中村，将租住在城中村的农民工都集中到城市边缘地带的廉租房，将导致农民务工经商更不方便，经济收入减少，使农民工在城市的生存就更为艰难。住在由政府提供的廉租房里的农民工就更可能落入到贫民窟的生活之中。
五、小结
改造城中村，无论是通过政府的直接投资，还是通过市场运作，实际上都要耗费大量财政资源，只不过前者是通过政府直接投资，后者是政府损失潜在的土地出让金收入。城中村改造除了表面上的城市外观，及制造出大批城中村的千万亿万富翁以外，基本上都是负面作用，可能是弊大于利。地方政府花费巨额财政资金改造城中村，结果却是弊大于利，这样的改造当然要警惕。
尤其是在目前中国经济正处于中等收入阶段，弄不好社会落入中等收入陷阱。中国应将主要的财政资源服务于中国产业升级，服务于中国在全球化背景下的国际分工地位的提升上，唯如此，中国才可以步入到发达国家行列，中国才能用更多财政资源来建设更好的城市形象。在当前及未来相当长一个时期，地方政府应将主要的财政资源（包括土地财政资源）用于建设城市基础设施，用于发展经济，而不是用在城中村改造上面。
参考文献：
[1]陈锡文.我对城镇化有三点担忧[N].中国青年报，2013-03-07.
[2]董冠洋.中国城镇化须直面“城中村”难题[N].中新社，2013-03-21.
篇2
欢迎大家对区“城中村”改造工作进行视察，并提出宝贵意见。现将我区“城中村”改造工作汇报如下:
一、基本情况
区地处市中心城区，随着城市化进程的加快，城区建设用地的快速扩展，越来越多的村庄被纳入到城区范围，形成了“城中有村、村中有城”的特殊格局。“城中村”的存在，不仅影响城市的整体形象，还导致经济、环境、治安、卫生等方面的诸多问题，严重制约了中心城市品位的提升，“城中村”的改造已经成为区城市发展进程中迫切需要解决的问题。
推动“城中村”改造建设，是加快城市化进程的重要举措之一。我区目前共有城中村83个，直管居民53300户，人口约23万人。要全部完成城中村改造任务，需拆除建筑面积845万平方米，规划建设新建筑多万平方米，预计总投资约120亿元，任务异常艰巨繁重。
近年来，区委、区政府从改善居民居住条件、提升城市品位、构建和谐社会的大局出发，把“城中村”改造工作提上了议事日程，在充分调研、外出考察、广泛动员、制定方案的基础上，先行开展了试点工作，每个办事处选择一个社区进行试点。目前，南城办事处程堤口社区、北城办事处河东社区、东城办事处打渔店社区、西城办事处百园社区刘菜园村、办事处何楼社区均进展顺利，召开了居民大会，形成了同意改造的一致意见，组建了居民议事监督小组，办理了规划、用地、建设等手续，确定了改造途径和开发商，签定了改造协议，起草了改造、拆迁、安置方案，各项工作正在有序进行。以西城办事处百园社区刘菜园村为例，现有226户，人口880人，拆迁面积122亩，改造后回迁户用地65亩，腾出土地57亩。南城办事处程堤口社区，现有居民429户，人口1782人，需要拆迁面积343亩，拆迁建筑物25万平方米，项目实施后，回迁占地97亩，公共用地98亩，可腾出土地148亩，该项目可建设商住用房55.54万平方米，其中商铺2.57万平方米，回迁小区15.7万平方米，另有37万平方米住房可进入市场销售，项目总投资10亿元，竣工后可缴纳税收1.8亿元，经济效益、社会效益均十分明显。
二、主要做法
城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及到社会、经济、政策等方方面面。为加快城市化进程，区积极借鉴先进地区“城中村”改造经验，结合自身实际，先易后难，以点带面，分批分期逐步推进“城中村”改造工作。
（一）完善组织体系，健全工作机制。开展“城中村”改造是一项创新的工作，也是一项涉及面广、政策性强、牵涉很多利益矛盾的社会综合工程。区委、区政府对此高度重视，并提上了议事日常，多次召开不同层次的会议研究工作，成立了由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，开发办、建设、规划、国土、财政、发改、公安等部门负责人及五城办事处书记为成员的“城中村”改造工作领导小组，同时成立了由相关部门懂业务、靠得住的人员组成的工作队伍。设立了专门的城中村改造办公室，全面加强“城中村”改造工作的指导与协调。并打破常规，排除条块束缚，在各项审批权限上建立“绿色通道”，只要是区领导小组确定的事项，就立说立行，限时解决，确保特事特办，急事急办。严格落实责任制，分配相关工作，强化督导调度，限期完成任务，全力抓好“城中村”改造工作。
（二）采取多种形式，深入开展宣传教育活动。思想是行动的先导。通过新闻媒体、发放明白纸、拉横幅、张贴标语、出动宣传车等多种形式，加大宣传力度，营造良好的“城中村”改造氛围，广造舆论，深入做好社区居民的思想工作，做到思想促动、利益驱动、前景引动，尽心竭力把前期工作做细做实。同时，分开层次，组织拟被改造社区的居民代表、党员代表等走出去到济南、日照、莱芜、淄博、临沂、章丘等地学习，用实际事例教育引导居民参与改造。还把先进地区负责人请进来讲改造的意义、经验做法，开阔了干部和居民的眼界，提高了大家改造的积极性，达成了共识，使居民同意改造率达到95%以上，绝大多数群众真正理解、自觉支持改造。想方设法把“城中村”改造的组织程度提高到最大化，把各级干部的主观能动性发挥到最大化，把“城中村”居民的积极性调动到最大化，培育市场引导力、组织社会参与力，运用法律和制度约束力，发挥 党政推动力，四管齐下，形成合力，引入市场机制，广泛宣传，动之以情，晓之以理，充分发挥社区和办事处的作用，推动“城中村”改造工作顺利实施。
（三）充分发挥主体作用，扎实做好试点工作。城区办事处的主要任务是搞好城市建设，尤其是城中村改造工作。始终坚持市级主导，区级组织，办事处为责任主体，社区具体操作，履行拆迁主体的责任，走自我改造的路子。各办事处积极主动承担起责任主体作用，精心选好试点，先行选择村级（社区）班子强、群众基础、经济基础好，居民改造积极性高的村居实现突破。每个办事处确保启动一处城中村改造或旧城改造试点，拉出时间表，倒排工期，按时完成任务。然后再逐年推进，滚动发展。
（四）科学规划，为“城中村”改造绘制蓝图。各办事处和社区在对“城中村”用地现状和基本情况进行充分调查的基础上，在国土、规划、建设等部门的具体指导下，根据土地利用总体规划和城市规划的要求，认真分析研究了本社区的改造计划和总体规划，绘制了规划图，报相关部门批准后组织实施。
（五）制定实施意见，统筹解决居民生产生活问题。为指导全区开展好“城中村”改造工作，区政府在充分调查的基础上，研究制定了符合区实际、操作性强的《“城中村”改造工作实施意见》，明确了指导思想、目标任务、方法步骤、工作要求、考核办法等，并多渠道征求社会各界意见，具有广泛的代表性和可操作性。进一步明确责任，细化量化任务，指导各城区办事处、拟改造社区本着“一村（居）一策”的原则，制定出广大被拆迁居民乐于接受的补偿安置方案，并尽可能照顾老年人、特困群众等弱势群体，为下步工作打基础、做准备。同时，科学测算“城中村”改造实现的收益，统筹计划好被改造社区居民的社会保障、生活福利等问题，提前筹划社区基础设施建设，解除居民群众后顾之忧，确保改造工作顺利实施。各社区也结合自身实际制定了本社区具体的实施方案，由居民大会讨论通过后予以实施。
（六）多措并举，稳步推进“城中村”改造工作。一是在政策上予以倾斜。积极探索土地补偿机制，将土地收益最大限度地返还给社区，返还给居民，使群众得到实惠，使困难户和孤寡老人得到照顾，使社区居民生活得到有效保障。二是在手续办理上予以简化。在不违反原则的基础上尽量简化土地使用手续的审批程序，缩短工作日，提高工作效率，积极支持“城中村”改造工作。三是在多方利益关系上搞好权衡。“城中村”改造涉及政府、居民与改造单位三方的利益，“城中村”改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁、补偿、安置四方面问题，调节三方面之间的相互关系，以达到利益均衡、各方共赢。为此，积极做好三方关系的协调，把居民利益放在首位，使政府让利于民，而不是让利于改造单位。四是在改造资金的管理上实行阳光操作。参与改造的社区均由居民大会推举出财务监督管理小组，具体管理改造资金，监督改造资金的使用，让群众参与管理和操作，做到公开、透明。五是在违法建设上加强监管。在确定某一社区进行“城中村”改造后，就依据普查情况和现场拍照为补偿依据，乱搭乱建部分不列入补偿范围。加强对拟改造社区违法建设的监管，不定期巡查，开通举报电话，设立了举报箱，发现违法建设坚决给予严厉打击。
三、存在的问题
1、思想不开放。地处孔孟之乡，封建传统思想根深蒂固。以自给自足的自然经济为特征的封建社会造就了人们对土地特有的依赖感，并且在居住聚集方式上特别重视血缘关系和家族习惯，一直沿袭至今。使得“城中村”的居民宁可住在自己祖辈遗留下来的破旧庭院里也不愿去住楼房，宁可一族人居住在脏、乱、差的村内而不愿去住各项功能配套的生活小区。从而对“城中村”改造工作不支持、不配合，甚至阻挠拆迁工作，给“城中村”改造工作增加了阻力。
2、融资渠道较窄。由于我区经济水平偏低，居民自主改造力不从/！/心，成立股份制公司进行改造又无经验可循，目前采取的主要途径是引进开发商进行改造，而开发商又是以盈利为目的，导致改造后小区的容积率普遍偏高。而且由于缺乏改造资金，导致“城中村”改造工作进展较慢。
3、乱搭乱建现象严重。由于“城中村”一般地理位置比较优越，可观的房屋租金、高标准的拆迁补偿等“优惠政策”，刺激了居民的建房欲望，一些诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法建设层出不穷，屡禁不止，不仅增加了拆迁难度，而且还增加了改造成本。
四、建议
1、进一步强化领导。主要领导重视是做好城中村改造工作的组织保障。城中村改造是一项系统而复杂的社会工程，工作任务重，拆迁建设难。只有领导充分重视，并成立一个靠得上、抓得死的领导班子，工作力度才能上去，工作措施才能强硬，各级各部门就会心往一处想，劲往一处使，才会出硬招、下真功，想办法、抓落实，出成果、见实效，强力推进工作开展。要建立联席会议制度，定期召开指挥部联席会议，研究解决改造过程中遇到的困难和问题，事项一经确定，各成员单位必须限时办结。建立督查考核制度，定期督导检查各办事处“城中村”改造工作，并将“城中村”改造工作纳入年度绩效考核。
2、切实提高改造意识。“城中村”改造要实现突破，首先必须解决观念问题。要开展广泛而深入的宣传教育，使群众明白，“城中村”改造是体现政府执政为民，群众得实惠，政府得民心，提升城市品位的必然选择，不改造“城中村”，城市化水平就难以达到较高的层次，也最终将影响到“城中村”居民的利益。同时，还要通过各类培训、普法教育等方式，促进“城中村”居民从职业上、文化上、思想观念与行为方式上加快向高素质的文明市民转变，逐步改变滞后的精神面貌。
3、将“城中村”改造纳入城市经济体系。“城中村”改造关键要兼顾好各方面尤其是居民的利益，不处理好居民的利益，不解决好居民的后顾之忧，这项工作就很难顺利进行。“城中村”的核心问题是土地问题，要城市化就要把村民转化为城市居民，把集体土地转化为国有土地。同时，要解决好剩余土地和集体资产的处置问题，以及居民就业、养老和社会保障等一系列问题。制定扶持办法，帮助原村民进入城市劳动力市场。严格执行有关政策，强化土地征收过程中社保基金的征收，并预留征地补偿款的一部分用于解决村民的社会保障问题。同时，将原村民纳入城市社会福利保障体系，参与医疗和养老保险，享受最低生活保障。
篇3
3月26日，正值调控房地产市场的新“国八条”出台两个月，汉版“限购令”满月。据武汉市房管部门监测，3月份武汉市商品住房调控成效开始初步显现，房价出现微幅下调。总体均价是稳中有降，但幅度有限，整体降幅不高于1%。
3月30日，武汉市进一步出台了今年的房价控制目标，将确保房价涨幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武汉房价增幅或控制在12%以下。
如何应对“限购猛药”产生的化学反应，或将是未来房地产业面临的严峻考验。
土地供应：城中村地块遭热捧
自汉版“限购令”推出至今，武汉市仅在3月3日举办了一场土地招拍挂。从当日的现场来看，房地产开发企业拿地热情丝毫未减，对土地争夺的焦点集中在城中村改造地块上。
当日，挂牌的16块土地全部成交，总面积1895.2亩，总成交价82.0255亿元。其中有9个城中村地块，共计1657亩，占总拍卖土地面积的82%。
此次竞拍，“地产一哥”万科再度掷金14.36亿元接连拿下两宗城中村地。和以往常见的硝烟弥漫不同，该日总计约1895亩的土地，在不到三个小时的时间内被次第“瓜分”。据了解，在历次对城中村项目的争夺中，竞拍现场都能看到万科的影子。
对此，业内人士指出，城中村地块因为涉及村民安置，价格弹性大，“水很深”。“不管怎么说，相比市场供应的储备地，城中村土地‘起始价’较低，是目前在国家对房地产严控形势下拿地风险较小的选择。”
在楼市限购的大背景下，竞拍价格低相对低廉的城中村改造用地，无疑是房地产商调整自身发展的战略需要。而从溢价竞拍的角度看，虽然房企拿地日趋谨慎，但是仍会激烈竞争优质地块。
与此同时，今年也是政府加大城中村和老城区的改造力度的关键一年。
据悉，自2009年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速，武汉市政府2009年年初下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。而作为“十二五”开局之年，今年正是江城的城中村改造、老城区建设高峰年，随之将有大量的相关土地进入拍卖，无形中就成为了房地产商争相竞拍的对象。
此前，新“国八条”中规定，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”。而从武汉市土地交易中心土地供应数据来看，武汉近两年的涉居用地实际供应力度大，同比增幅都高达44%以上。这表明武汉今年商品住房用地供应将继续维持较大的力度。
在土地供应利好的情况下，倘若能抓住此次大规模城中村改造时机，趁势进军商业地产和保障房市场，将会在成本控制、楼盘成交量上，再创新高，这对在“限购令”下“受伤”的武汉楼市而言，其意义不言而喻。
然而，也有房地产商开始质疑以城中村拿地为主的策略。“城中村都位于三环以内，做商业地产非常棒。但是，这只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。”湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理林春辉在接受《鄂商》记者采访时表示。
开发商：招数频出应对限购
3月15日，记者在金银湖的金地・格林春岸看到，该楼盘正隆重推出14#“楼王”，均价7500元起，最低价为6900元，但看房者寥寥。同样位于附近的华生・金珠港湾，也同样门可罗雀。对此，金地・格林春岸一刘姓负责人告诉《鄂商》记者，虽然成交量略有减少，但是金地短时间内不会考虑降价。
随着楼市成交量的进一步下滑，各种隐形的促销形式悄现。万科、恒大等知名地产公司也开始优惠购房的促销短信。万科宣称“城市内核精装两房，首付17万起”，而恒大更推出“一口价――4260元/平起，送1500元/平全房豪装，最高优惠15万/套”。
3月12日，绿地集团高调在汉推出“亿万基金置业计划”，其旗下两个楼盘“每月公开举行一次抽奖，中奖者可获10万元奖励，参与者可得1万元奖励，总额达一亿元”。这是“限购令”后，武汉楼市最大规模的让利活动。
在促销之余，不少楼盘目前都开始谨慎开盘，一些已经建好的楼盘，也都延迟了开盘日期。
3月26日，记者在随团看房的过程中了解到，后湖、盘龙城的多个楼盘，都只推出部分已经建好的楼盘，正式开盘时间大多定在5月以后，多数楼盘的价位更是未定。“现在认筹，一万抵两万，开盘之后还有优惠，可以叠加”，盘龙城摩卡小镇的销售经理介绍。
与此同时，商业地产趁势高调推出“不限购，不限贷”的SOHO式公寓房。
记者在后湖的“南国北都”和盘龙城的“金寓”看到商家纷纷打出了“买50平米，送80平米，倍赚面积空间”、“不限购，不限贷，50平米畅想舒适三房”等醒目促销标语。
据此，湖北中原地产营销策划有限公司研究部经理祁晓睿建议，在目前楼市严控的情况下，开放商首要做的就是调整营销策略，进一步减少一次推出量，改为多次推出。同时，转变投资方向，比如向商业地产转变，向二三线城市转变。
“这个过程其实一直都在做。2008年楼市探底的时候，曾经有过一次大洗牌。项目大的房企，可以转变一下投资方向，向商业地产转变，但小房企就只能一个项目一个项目做了，因为它们的资金押那了，不继续做不行。再说，转战二三线城市，还需要一定的资源配置。”祁晓睿分析说。
市民慎购：购房选择“一步到位”
3月9日，继新“国八条”之后，武汉出台了更精细化的“汉九条”，细则要求，对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
与此同时，商业银行的存款准备金率也创记录地在本月达到史上最高的20%，这是自去年以来的第9次、今年的第3次上调存款准备金率。无疑商业银行在选择房贷对象时，会更加小心，条件也会更加苛刻。
在楼市“限购”、“限贷”日益严厉的同时，坊间却盛传购房“一步到位”。因为，在“限购令”下，不少家庭都只剩下一套买房资格，这时的“一步到位”，指购房者在住房限购的情况下，选择一次性购买地段、面积、舒适度等品质较高的购房行为。
据亿房网的调查数据显示，自住型购房人已不再一味求“小”，68%的购房人选择“一步到位”，并表示，只要经济能力允许，就会优先购买市中心的中大户型，因为中心区的房子会更加稀缺和抗跌。虽然总价偏高，但是首套房贷款利率较优惠，“一步到位”还可以省去换房装修的成本和交易契税。
这一心态，很快被部分城区楼盘视为“新机遇”。瞄准“一步到位”，武汉万科推出了“幸福置业计划”，这与绿地的“亿万基金置业计划”不谋而合。不过，后者门槛更高：参与者需有10万元以上的存款证明。
3月26日，记者在后湖的“尚品一都”了解到，该楼盘针对新推出的小高层，卖得最火的仍旧是80―90平米小户型，几乎已经售罄，而其他户型却还剩一半以上。为了赢得一步到位的刚需们的需要，该楼盘推出了“两房变三房”，“三房变四房”等个性设计，“推送面积”，以迎合购房者“一步到位”新需求。
对此，亿房网研究中心分析师陈龙认为，限购并未打击改善需求，还是可以卖一买一。“小户型首付低，月供小，便于量入为出，还可以将剩余的资金用来投资、旅游、进修，提高生活品质。所以，小户型相对而言，更受追捧。”
“现在楼市频繁严厉调控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，风险极大，一旦房价松动，将背负更多债务。再者，楼市回调，政策截止，税费、利率可能更加优惠也难说。”陈龙分析说。
民间资本:限购后的新投资方向
楼市“限购令”的出台，无疑打击了商品住宅市场的投机和投资行为。但对于大多手持资金，又不愿意“被贬值”的投资客而言，还有没有其他地产的投资渠道呢？
“资金总是要找出路的。”武汉大学社会学系教授周运清表示，目前，国民的存款高达70万亿元以上，“买商品房受到限制了，它也不能放在手里贬值啊”！
周运清分析，目前要遏制房价快速上涨，并不容易，因为房地产已经市场化了，如果开发商贷的款长期还不了，银行也要出问题。此外，限制外地人购房，还涉及到了地域歧视和社会不公平，它总有负面的影响。“很难说现在的限购是个好办法，它还需要继续研究。”
在武汉的街头，“商铺春天”、“别墅跳水”和“一步到位”……已经成为了颇具房地产投资意味的“话题”。而当商品住宅市场，正在经受“限购”寒冬之际，“不限购，不限贷”的商业地产，是未来的理想投资渠道么？
“今年限购令出台后，我们的商品住宅销量有很大的减少，但商业地产这一块的销量却在稳步上升。”武汉恒信堂地产顾问有限公司销售经理鲁文琪在接受记者采访时表示，“限购令”之后，市民投资商业地产的热情开始增加。
篇4
2010年1月11日,备受瞩目的政协河北省第十届委员会第三次会议在省会河北会堂拉开帷幕。来自全省各地和港澳地区共700多名省政协委员,在为期五天的会议中就保持经济平稳较快发展,转变发展方式,保障和改善民生,发挥了政协建睿智之言、献务实之策的整体作用。会上,河北省政协主席刘德旺在向大会作政协河北省第十届委员会常务委员会工作报告时指出,2010年是实施“十一五”规划的最后一年。做好今年的各项工作,对夺取应对国际金融危机冲击全面胜利,保持经济平稳较快发展,为“十二五”规划启动实施奠定良好的基础,具有十分重要的意义。受省政协十届委员会常务委员会的委托,省政协副主席赵文鹤向大会作省政协十届委员会常务委员会关于十届二次以来提案工作情况的报告。报告指出,一年来,省政协提案委员会共收到提案609件,经审查立案交有关单位办理的583件。有关经济发展方面的提案197件,占提案总数的33.8%;有关“三农”方面的提案94件,占提案总数的16.1%;有关科教文卫体方面的提案124件,占提案总数的21.3%;有关党群、政法、统战和精神文明等方面的提案77件,占提案总数的13.2%。
在众多的提案中,委员们紧紧围绕河北发展大局建言献策,如转变发展方式、构建现代产业体系、城镇面貌三年大变样、加大统筹城乡发展力度、大力发展文化产业等。此外,本届政协会议的提案展现出两个突出的特点,一个是委员们更加关注民生,提案内容涉及食品安全、中小学生减负、分配不公、医患纠纷、城市危房改造、冬季取暖等群众关心的热点难点问题。同时,如何发展低碳经济、打造钢铁强省等经济领域的话题,成了委员们关注的新热点。
四大民生期待
省政协委员、省财政厅厅长齐守印说,今年全省省级可以动用的各项财政资金为706.6亿元,按照预算草案,其中57.1%将用于保障和改善民生,其次是用于“三农”和促进经济发展方式转变方面。也就是说,政府钱袋子近六成将用于民生。
楼市:“疯狂的房子”是涨是跌?
疯狂房价背后的症结何在?委员、专家们对此热议不断。在众多或宏观或微观的评说中,一位专家的“民生思维”引人注目:在有些地方,房地产仅仅被视为经济政策的一部分,而非社会政策的一部分。有些地方政府无视住房的社会功能,只看重房地产开发带来的财政收入和对GDP的拉动,再加上开发商、银行的逐利趋向,这导致了房价不断逼向虚高。对于2010年的房价,接受采访的地产界委员们并没有给出明确的预测,不过他们表示,近期出台的一系列房地产调控政策,肯定会对2010年的房价产生影响。美联物业全国研究中心预测,2010年1月份市场需求将明显减弱,成交量经过理性回调后,将保持一段时间的低位水平,不排除一季度楼市出现“牛皮市”行情,即楼市进入有价无市的拉锯状态。
医疗:进一步增加医疗投入
2009年,新医改方案等系列改革举措,让老百姓看到了解决药价高、看病难问题的希望。基本医疗卫生将作为公共产品向全民提供,公立医院突出公益性,基本药物零售指导价格下45%的药品降价……人们为政府的努力和举措叫好。对于城镇居民医保方面,河北省在新的一年有新的政策吗?对此,省政协委员、河北省人力资源和社会保障厅厅长付文才说,到2009年,我省已实现城镇居民医疗保险全覆盖,比国务院提出的目标提早了一年。我省正在逐步增加投入,做到公共财政向民生倾斜。虽然各地补贴不一样,但按去年的指标来讲,我省参加城镇居民医疗保险的群体最高可报销50%的费用。
就业:渠道更通畅,前景更光明
就业是民生之本。金融危机给百姓生活带来的直接冲击就是就业空间缩小,高校毕业生、农民工和困难人群这三类重点群体的就业问题尤其突出。与会专家分析,虽然我省经济出现增长势头,但新的一年仍然会面临经济困境,由于结构失衡,制度相对不完善,也加剧了一些社会问题,比如贫富差距扩大。正是在这种背景下,受冲击最大的是中低收入群体,尤其是农民工。省政协委员、省人力资源和社会保障厅厅长付文才,就农民工就业和社会保障问题谈到,对于没有工作岗位和即将外出就业的农村劳动力,今年春节前后,我省将继续组织实施“春风行动”专项活动,召开农民工专场招聘会,开设农民工绿色通道,大力开展“送岗下乡”。在此基础上,组织开展企业用工和农民工就业调查,加强信息和岗位对接,加强就业服务和职业培训,引导农民工有序流动、就地就近就业,落实稳定就业、扩大就业和创业带动就业各项措施,确保春节后农民工整体就业局势平稳。付文才说:“我省城镇基本医疗保险已实现了制度全覆盖,2010年,农民工享受城镇医保已无制度障碍。”他介绍,有工作的农民工,可在单位参加城镇职工医保;进城市生活的,可参加城镇居民医保。2010年,我省将努力促进农民工、灵活就业人员、城镇居民、各类学生参保。
拆迁:城中村改造不能单纯拆旧房建新楼
“城中村改造不能单纯拆旧房建新楼,还要考虑如何壮大村集体经济,解决村民变市民后长远的生活保障问题。城中村改造要根据区域规划,预留适量的商业面积,大力发展第三产业,为村民栽下‘摇钱树’。同时,按照发展规划吸引战略投资者,提升城中村改造品位和水平。”随着河北省三年大变样如火如荼地进行,城中村改造成为不可忽视的问题。省政协委员武义青说,“许多城中村地处城市中心区,地理位置寸土寸金。我们可以借鉴先进城市的做法,在改造中对被拆迁居民实行货币安置或异地安置,由政府将整个城中村的土地进行收储。这样就能避免因一时没有好的建设项目而造成的滥建,也为城市未来发展留下了宝贵空间。”
五大经济趋势
“发展与低碳并重”
据统计预测,2050年世界经济规模比今天要大3-4倍,但排放将降低1/4。河北大学经济学院教授,省政协委员李赶顺挥舞着双臂,在会议讨论上兴奋地说:“低碳经济是未来经济的紧箍咒,低碳+经济,就不能有低碳无经济,也不能有经济无低碳。河北不仅能源资源基础好,而且在国内具有先发优势,从传统的加工制造业到新型的能源产业,从培育、壮大参与的低碳发展格局正在保定逐步形成。实际上,低碳城市改变的不仅是产业,还包括城市交通、建筑、照明等系统,从而最终决定人们的生活。或许在不远的将来,装载太阳能电池的公园长椅可以让我们轻松的充电上网。着眼于以低碳经济为标志的新一轮的全球竞争,我省应未雨绸缪,尽快制定低碳经济发展路线图,抢抓机遇。”
“深化京津合作”
发挥毗邻京津优势,带动经济发展,一直是河北努力的一个方向点,近年来也取得了一些成效,但是面对这次全球性的金融危机,在经济复苏之机,各地特别是京津加快调整结构的同时,发挥河北环京津优势,深化与京津合作,这就为河北经济发展迎来了一次难得的机遇。省政协委员李志表示,河北省与京津在产业上有明显的互补性,有承载产业转移的地理优势,有比较雄厚的工业基础、人力资本条件。河北省应以更加积极的态度,在坚持市场为基础的前提下,发挥政府在经济中的导向作用,在互补性较强的领域寻找合作的切入点,加大合作的动力。面对复杂的经济形势,用优惠的政策、廉价的生产成本积极承接从京津流出的资本,先人一步,抢占先机,用足用好优势项目,达到三方互惠多赢的目标。
“加快私营企业发展”
农工党、九三学社小组在讨论中认为,经济结构不合理,是长期制约我省经济健康发展的一个老大难问题。改革开放以来,我省经济取得了世所罕见的高速增长,然而,这种高增长在创造了巨大物质财富、增强了国家实力的同时,也积累下诸多矛盾和问题。在当前金融危机的环境下,我们需要加快私营企业发展,政府应该重新审查“抓大放小”、“国进民退”政策的利弊,打破行业垄断,降低行业门槛,让私营企业真正进入市场参与公平、公正的竞争。转变政府职能,通过切实有效的举措,重点削弱和监督“障碍性权力”对发展要素的制约和排斥,吸引更多的外部要素进入经济市场。这个问题在理论上没什么可说的,关键在于要真抓敢抓,这是一个关系到经济增长整体活力的大问题。要更多鼓励中小企业的发展,改善中小企业的融资环境,这样更有助于就业问题的解决。
“节能减排是企业的生命线”
能源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础。纵观人类社会发展的历史,人类文明的每一次重大进步都伴随着能源的改进和更替。能源的开发利用极大地推进了世界经济和人类社会的发展。当前,实现节能减排目标面临的形势依然不容乐观。省政协委员、民建廊坊市委主任徐光泰认为,我省应围绕九大工业行业调整和振兴规划的实施,把节能降耗减排作为应对国际金融危机、落实保增长、扩内需、调结构政策措施,促进工业经济平稳较快发展的重要举措,在推进节能减排中加快产业结构优化升级。
“河北企业应在资本市场更活跃些”
省政协委员、河北浙商投资股份有限公司总经理陈千朗在接受采访时表示,河北的企业应该在资本市场上更活跃一些,充分利用资本市场的融资功能,培育更多的主板、中小板和创业板上市企业。在陈千朗委员看来,河北的企业应该在资本市场上更加活跃,不仅要充分发挥现有钢铁、化工等行业上市公司的融资功能,更应该鼓励和培育更多的企业参与到资本市场。“其实河北的上市企业资源十分丰富,现有的一些优质企业应该转变观念,积极上市,而一些成长性好的中小型企业,也要有参与资本市场的目标和愿望。”
会议上委员们的热烈讨论给人留下了深刻印象,这同时也反映在委员提案上。据了解,截至会议闭幕,共收到委员提案482件,立案477件。省人大主任、省委书记张云川对其中8件提案作出重要批示,并指出,这些提案是在作了深入调查和研究的基础上提出的,很有价值,应高度重视,请有关部门认真办理。此外省长陈全国对其中9件提案作出重要批示。据有关负责人表示,今年收到提案的情况“让人觉得眼前一亮”,能看出大家从整体利益考虑,并且内容更具体,更具操作性和前瞻性。多数声音认为,今年提案更成熟、更理性,质量有很大提高。
“三年大变样”需要文化的关切
我很赞成这样的观点:任何建筑及其风格都出于实用和审美的需要。迄今为止,虽然没有任何一座城市是纯粹为了审美而建造的,但也没有任何一座城市放弃过对审美的追求。城市是文化的容器,古今中外的多种文化在这里碰撞、搅拌,形成了具有地方特色的区域文化。一座城市的品位,最终取决于能够给人们带来多少文化享受的愉悦和美感。“三年大变样”在实质上是对这种状况的一种文化觉醒。它的深层次意义在于,面对加速工业化和快速城市化的现实,城市建设应该做出什么样的回应。所以说,“三年大变样”需要引起文化的更深关切。
提高诊疗费用,改善“医药倒挂”
国家基本药物制度实施后,将会惠及到更多百姓,考虑到更多民生。不过,按照国家新医改政策,要实行基本药物目录,减少百姓药物支出,改变目前社区卫生服务中心“以药养医”的前提是提高医生的诊疗费用。医生的劳动体现在给病人的看病过程中,目前去医院看病挂号费也就是医生的诊疗费只有几元钱,导致药费的支出占了医疗费的绝大部分。提高医生的诊疗费,降低药品价格,改善“医药倒挂”的现状,医生在开处方时才能开出治疗效果最好、最适合病人的药。
企业家需要社会责任感
从企业的角度来讲,能把自己的企业管好,就是对社会最大的贡献。这不仅增加了就业率,还让员工有更好的工作环境。作为一个商人,能够在政协会议这样的政治舞台上建言献策,我能做的除了企业本身,更多的是对社会的责任。对于企业家来说,抱有一颗社会责任心,做一些回报社会的事,会比仅仅享受社会给予自己的好处要更快乐、更有成就感。所以我们成立 “真维斯大学生助学基金会”,就是要让大学生们懂得在接受社会捐助的同时,也要尽己所能去帮助别人。关于贫富差距这个社会问题,这是长久存在并且不会轻易消失的,我认为导致财富不均的不是富人的私德,而是制度安排存在某种程度上的不合理。
篇5
《中国民商》：很多人说2014 年将是楼市的拐点，杭州等一线城市刮起的降价风暴使得购房者们人心惶惶，一时之间“地产崩盘论”甚嚣尘上。但在两会上住建部官员回应说，中国房地产在未来十年内不可能出现大的危机。在您看来，是否存在崩盘的风险？
陶然：泡沫是显而易见的。比如北京，现在的房价基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也许不会跌到原来的那个水平，因为这些年我们又发了很多票子，但是我觉得跌个一半还是很正常。这么大的泡沫当然要挤出去。
日本上世纪80 年代在泡沫破灭以后，就经历了“失去的二十年”。以前，我们一直在说要避免日本泡沫崩盘的教训，但实际上2009年以来我们搞大规模经济刺激，做的事情几乎跟人家一模一样。
四万亿大规模财政、信贷刺激政策，一方面让中国经济在短期内避免了下滑，但也同时导致了房地产泡沫从一二线城市向三四线城市扩展。这与日本政府在1980 年代后半期日元升值后为应对出口下降而采取的刺激政策对房地产市场的效果非常相似。
与1980 年代末日元迅速升值后，日本制造业企业大量外迁不同，中国上一轮财政信贷刺激政策却进一步推动了工业开发区与城市基础设施建设，并导致了能源、原材料在内的重化工、交通运输等行业的全面产能过剩。内地很多政府，更通过投融资平台大规模新建、扩建开发区和新城区。2009 年、2010 年和2011 年，全国工业用地出让分别达到14.1 万、15.4 万和19.3 万公顷，甚至大大超过了国际金融危机之前中国工业用地出让面积。
与此同时， 地方政府债务余额从2008 年到2010 年2 年内翻倍超过10万亿，到2013 年估计已超过20 万亿。由于很多地方政府向融资平台注入的资产均为土地，地方政府对融资平台债务的担保或抵押，也依赖预期土地升值对应的商住用地出让收入。一旦房地产市场出现下滑，大规模坏账难以避免。
2010 年左右的时候， 中央已经意识到地方政府债务可能会有风险，银行就已经基本不给地方政府贷款了。但是这时候正好又开始鼓励影子银行社会融资。于是，地方投融资平台以及地产商，通过影子银行和信托获得大量资金。但是这些钱并没有投入可以产生正回报的实体经济部门。因为它是垄断，所以就在房地产的泡沫里面打转，结果就是不断地增加泡沫，然后增加财务成本，最后演变成一个庞氏骗局。
《中国民商》：那么如果发生危机的话，它的范围会有多大？会像日本一样经济停滞将近20 年吗？
陶然：未来如果发生危机，可能会按照这样一种路径来发生。首先是政府发现影子银行有问题，就控制影子银行，然后银行就不敢放钱，利率就会上去。三四线城市的房地产价格就会下来，地产商就会开始抛盘。地方政府则会开始低价抛地，因为之前是限制供应的。一旦出现，抛盘、抛地的情况，基本上也就没人敢再买。那就是崩盘了。三四线城市一崩盘，银行就会出现大面积坏账，紧接着就是大面积信贷收缩，然后是大城市的崩盘。基本上就会出现一个多米诺骨牌效应。
还有一点，中国的房地产崩盘可能还与日本不太一样。当时我正好去了一趟日本，它主要是商业地产泡沫，因为日本为老百姓盖了很多房子，你到外面去买房子很便宜，就是说买地你就可以自己盖，而且这个规划为居住区的是很多，大片的。现在都是可以随便买地买房，就是给居住的预留地非常得大，所以它的这个居住地产其实是没有太多的泡沫。居住地产也涨了一点，不过不多。但是，商业地产就飙得比较厉害，比中国严重，一平米到几十万美元这样一个程度。
但是中国不一样，虽然深度上不如日本，广度上却大得多。先是居住地产泡沫，然后政府就限购，这个钱就冲去商业地产，再后来是养老地产甚至墓地。
而且，日本地产泡沫破灭的时候，城市化已经完成，社会保障体系已经建立起来了。所以，当时损失的主要是银行机构和企业。
而中国，危机一旦发生，就会有大面积失业，但中国的社会保障系统又不像日本那么完善，占农民工一半以上的80 后的农民工，根本就没有种过地。还有就是每年七八百万的大学生，没有关系门路的很难找到好工作，就先在城中村里呆着，但是他们还是有一个比较好的前景。而这个前景一旦破碎了，就会是很危险的情况。
要逐步淡出土地财政
《中国民商》：那么解决办法呢？我们能避免危机发生吗？
陶然：本质上还是要推进农村集体土地入市，增加土地的供给，逐步淡出“土地财政”。其基本点，是充分利用市场机制，增加城市中低端住房供给，在化解当前中央房地产调控两难，有效推动增长的同时，逐渐消除房地产泡沫，并逐步为地方政府创造可持续的税基。结合在深圳做城中村改造的经验，我们提出了过渡性的解决方案：
首先，改革征地制度，政府除教育、交通、绿地等公益事业继续征地外，对经营性用地不再征用。只要符合城市规划与土地利用规划，城市扩展过程中需要占用农村用地并进行商业、住宅业经营性使用的，由开发商与作为原土地权利人的农村集体、农户直接进行谈判并完成市场化交易。
上面这些措施，本质上是逐渐放开城郊农村集体用地直接入市，改变目前城市政府作为住宅用地单一供地主体、限量少供并推高地价、房价的局面，逐渐降低城市商品房房价，逐步解决城市流动人口中较高收入群体人在城市购买产权房的问题。
第二，剩余土地开发权赋予村集体与村民，同时灵活运用规划手段适当提高地段容积率，确保村民留用土地资产有效增值。获得部分土地开发权的村集体与村民，直接发放国有土地使用权证，允许其在限定条件下进行开发。村民可自行组织向银行贷款，或联合其他主体合作开发，解决集体建设用地开发难以获得贷款问题。
第三，为防止对既有房地产市场造成过大冲击，政府可以对村集体、村民留用土地开发权进行适当限定。可规定上述村民开发只能建设面向低收入群体的出租房，或建设住房在一定时期内（如10～15 年内）只能出租、不能出售，且需要交纳出租屋收入所得税或房产税。
第四，对于存量小产权房，在补交一定土地出让金或公益事业用地，并通过改造达到一定基础设施和规划标准后，相应土地实现国有化，符合条件后逐步转为大产权，地方政府对一定面积或套数以上住房抽取房产税或出租屋收入所得税。
采取上述改革措施，就可在政府不用投入过多资源建设保障性住房情况下，通过市场机制来解决大部分城市流动人口市民化过程中的住房问题，同时还兼顾了城郊村农民的财产权益。
而通过城市规划控制来控制开发节奏，上述改革也可避免改革措施对城市商品房房价造成过大冲击，但同时也对投机者释放“炒作没有前途”的信号，之后政府就可以全面取消当前房地产调控政策。上述改革还可以结合出租屋或房产税的收取，配合中央地方投资，为在相应地段建立和运营城市公立学校接受农民工子弟全面入学融资，配合异地高考政策的改革，解决了农民工住房与子女就学、升学问题后，户籍改革就全面实现突破。
《中国民商》：我们知道，长期以来土地拍卖的收入占了地方财政很大的一个比例，也就是通常所说的“土地财政”。政府会支持这样的一个方案？
陶然：仅仅采取以上的措施，当然很难说服地方政府支持改革。这是因为，地方政府还有很多城市建设已在进行或将要进行，手上还有大量存量债务也要偿还。但需要指出，即使不再按照传统方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地。完全可以通过对这些存量土地更集约化利用，具体而言就是对工业用地和开发区进行重整，同时腾出空余土地逐渐转化为商、住用地，就确保未来十年左右过渡期内地方政府持续获取收益。
具体而言，由于各地杀价招商引资，我国绝大部分城市工业用地效率非常低下，因此，完全可以考虑采取包括空地闲置税，规划调整、政府与厂商合作开发等各种手段，推动政府与原工业用地者重新谈判。当然，中央需要在商、住用地“招、拍、挂”出让的政策上进行相应调整，允许地方政府与原土地权利人（那些已获低价工业用地的制造业投资者）之间建立一个合理的收益分配谈判机制。政府可以逐步调整规划用地性质，同时允许原工业用地厂商直接与商住用地开发商进行土地交易，政府通过累进土地增值税（或商住用地出让金补交）来获得土地变性所带来的部分增值收益。这种做法，在以前划拨用地入市的操作中早有经验，因此不难推动。同时，上述措施带来商住用地开发还可为地方政府带来可观的营业税等税收。
前述两方面措施结合，有助于消化目前我国严重过剩的钢铁、建材等房地产相关行业的过剩产能，有助于化解地方政府的巨额存量债务；这些措施不仅可以逐步消解城市房地产泡沫，让城市居民将其收入更多用于非住房消费，还可促进流动人口实现举家迁移，抑制城市中、低端劳动力工资的过快上涨；上述措施有助于流动人口子女实现城市公立学校就学，配合各省高考入学指标随就学儿童人数的调整，也可以解决流动人口子女异地就学、升学的问题，从而实现户籍改革的突破。上述改革措施课从多方面增加内需、促进经济增长与社会和谐，为未来长期建立以财产税和市政债为主体的地方公共财政体系赢得宝贵的转轨期。
鼓励一些地段“城郊村”村集体与村民自主开发为城市流动人口与低收入阶层建设出租房。借鉴国际“区段征收”和“市地重划” ，统一规划，政府无偿征收一定比例土地，部分可作为城中村基础设施建设用地，剩余拍卖作为基础设施改造来源。灵活运用城市规划手段适当提高剩余地段开发容积率，确保村集体和村民留用地段的有效增值。就可以在政府不用投入过多资源建设保障性住房的前提下，通过市场机制来解决大部分外来流动人口在城市定居所需住房问题，同时还兼顾了城中村与城郊村农民财产权益。
《中国民商》：那么在您看来，如果您的方案得以推广实施，能起到多大的作用？能够使得中国避免经济危机的冲击？
篇6
[案例]
“金包银”的含金量
2006年底前，厦门市将陆续对13个行政村实施“金包银”工程，“金边”建筑面积160万平方米。仅同安、翔安两区总建筑面积可达142.5万平方米，受益农民2万多人。
成片开发，最现实的问题就是必然面对征地拆迁、补偿、农民未来的生活和出路等一系列难题，从长远看，还涉及到开发区外来员工的居住、生活问题，这些问题处理稍有不慎，就会变成“地雷”。在已建成的开发区边缘地区，“握手楼”、“城中村”随处可见，存在脏乱差和诸多安全隐患。
为了解决上述问题，在较短时间内实现快速推进，福建省委常委、厦门市委书记何立峰在多次调研后提出实施“金包银”工程的设想，并在市委全委会上形成决策后开始尝试。为确保“金包银”工程的顺利进行，由市委农办、市建设局等部门共同拟定了《关于实施“金包银”工程的指导意见》，对工程的概念、范围、工作程序、措施等方面予以进一步明确，同时提出了实施“金包银”工程的一些扶持和优惠政策。
“金包银”，从这两个贵金属的字面上，很难读出具体内容。实际上，这是配合厦门新一轮跨越式发展，为解决被征地农民生产生活出路问题而推出的一项惠民、民心工程，从名称设计到实际操作更多体现了对老百姓的“关心、关怀和关照”，即在工业集中开发区等成片建设的区域，保留村庄居民点，通过“金”的建设和“银”的改造，进一步落实人均15平方米的农民预留发展用地政策，在为工业区提供配套的同时，使村庄内部环境得到改善，农民生活水平得到提高的一项重大措施。其中“金”是指政府通过统一政策、统一规划、统一标准、统一建设，在紧邻工业集中开发区的村庄，建设“底层店面上部公寓”的商业用房，提供给村民作为经营性收入的来源；被征地农民通过享受征地拆迁政策和征地拆迁补偿款的投入，基本实现“三个一”，即每户被征地农民有一套居住用房、一套公寓（可用作出租）和一个店面（或一定量的经营性项目股份）。“银”是指就地改造的村庄，“金”里面的村庄按照建设新农村的标准进行改造，就地实现城市化，经过环境整治也可以具备银的价值。
在具体落实和方案的设计过程中，“金包银”工程充分考虑到如下几方面因素：一是保持“金边”与“银里”的协调统一。“银里”的改造和升级，统一做好交通、市政工程、公共服务设施的规划建设。二是保全农民利益。“金边”建成后按成本价移交给村集体，由村集体采取实物或股份制形式配售给村民，让村民直接受益。三是保证集体资产不流失。村民若自动放弃购买权利，其份额只能由村委会享有，其他个人和组织不能以任何名义参与配售。四是保护弱势群体利益。对困难村民，鼓励金融部门向其提供贷款，各区可成立担保公司给予支持。对于部分无力购买的村民，可将股份作为抵押向银行贷款，经营收益先用于还本。
自2005年下半年实施“金包银”工程以来，两个工业园区开发建设迄今为止没有出现一起因征地拆迁引发的农民上访事件，取而代之的是农民主动关心开发区建设情况，为自己的村庄没有纳入开发范围而叹息，希望早日加入“金包银”工程行列。用当地农民的话说：“政府在征地中采取‘金包银’的做法，不仅解决了我们的后顾之忧，更让我们看到了生活的好前景，我们当然开心，当然支持，当然要放鞭炮庆祝了。”三个当然，足见“金包银”工程深入人心，深受广大农民欢迎。
[解读]
“金包银”工程的创新意义
通过“金包银”项目的实施，在尊重被征地农民离土不离乡意愿的同时，切实维护好被征地农民的利益，让被征地农民成为资产的所有者、开发区建设的直接受益者和工业化城市化的拥护者，促进了农村的发展和长治久安。“金包银”工程通过市、区财政扶持，鼓励和引导被征地农民以征地款集资入股建设通用厂房、外口公寓、商贸设施等物业经营项目，在确保被征地农民“安居”的同时，使其有可持续的收入来源，解决了被征地农民生活的后顾之忧。
“金包银”工程的实施，不仅使被征地农民因工业集中开发区的建设而得到了“三个一”，同时，农民的公寓、店面等物业都是直接为工业区服务的，物业收入将随着工业集中区的发展而水涨船高，成为开发区建设的直接受益者。同时，通过逐步对“银里”即村庄的改造和“村改居”、鼓励农民从事直接为工业集中区服务的第三产业、组织农民参加基本养老保险和医疗保险等措施，实现被征地农民“居住社区化、资产股份化、务工非农化、福利社保化”，将农民利益与工业化、城市化紧紧连在一起，探索出了在推进农村工业化、城市化的进程中，维护好实现好发展好被征地农民根本利益的新途径。
“金包银”工程的实施，改变了以往就“三农”抓“三农”，以及在推进农村工业化、城市化进程中的惯性思维模式，开创了充分发挥政府和农民两个积极性，共同解决被征地农民生活出路的新模式。这种模式即统筹城乡发展，在让被征地农民离土不离乡、就地城市化的同时，通过政府引导和推动、农民参与投资和直接受益的“金包银”工程，使被征地农民生活有保障，创业有基础，致富有奔头。比如位于同安株厝自然村的“金包银”工程，其中“金边”工程规划模式为底层店面、上层公寓。工程建成后，可为失地村民提供16间店面、每间店面126平方米出租，每月可收租金约10560元；以及中小套房和公寓115套、每套面积33平方米出租，每月可收租金约37950元；两项合计每月总收入48510元，加上农民在工业集中区企业务工、从事直接为工业集中区服务的商贸、餐饮等第三产业的收入，基本解决了株厝村65户278名被征地农民的生活及生产出路问题，并且将随着工业集中区的发展，不断提高生活水平。
与工业集中区同步规划建设的“金包银”工程，由于其服务对象一开始就界定为进城务工农民，其规划、设计、建设立足于低成本和实用，加上其用地是农村发展用地，与城市生活区有着明显的成本落差，将大大减轻工业集中区务工人员的生活负担，降低了进城务工农民融入城市化进程的门坎，在满足进城务工农民最基本的生活需求、为入住工业集中区的企业提供低成本劳动力的同时，也在一定程度上为全国建设社会主义新农村作出了贡献。
“金包银”工程在进城务工人员参与城市化建设的同时，分享城市化的成果。而且使被征地农民手中的“发展用地”真正在城市化进城中获得了发展权，可以获得合法的收益。另一方面，“金包银”所提供的外口公寓和配套商业设施，使进城务工农民能够生活在当地政府认可的低成本生活区中安居乐业，避免了生活在“城中村”的“违建”房屋而惶惶不可终日和“脏乱差”之苦，为构建由城市市民、被征地的当地农民和进城务工农民共同参与、共同分享的和谐社会，进行了有益探索。
[启示]
“金包银”工程能否推广？
厦门市“金包银”工程直接的结果是：农民普遍拥护，减少了因征地拆迁而产生的矛盾。从现实情况看，厦门推进以工业化带动农村发展，实现农民生活方式转变和农村就地城镇化改造的“金包银”工程，具有可行性和操作性。那么，“金包银”工程的做法是否带有普遍性？是否值得各地借鉴，在各地推广？对各地建设社会主义新农村、加快推进工业化城市化是否有启迪作用呢？
“金包银”工程坚持将旧村改造与工业区企业职工生活需求结合起来，明确了失地农民在大开发中的地位和作用，使失地农民变被动为主动，让失地农民在与开发区形成利益统一体的过程中，由阻力变成强大的发展动力。同时，“金包银”工程充分考虑到不同发展条件下，具体适用范围不同、方法的不同，针对厦门岛内与岛外不同经济发展水平，分别制定了“金包金”和“金包银”两种具体模式。
篇7
关键词：城市房屋拆迁做法
中图分类号：TU984文献标识码： A
凝聚力量，促进拆迁又好又快推进。一要政府主导。将拆迁工作纳入政府决策层面，作为重要议事事项。在规划编制、方案制定、拆迁安置等重大事项由政府主导。二要领导重视。拆迁项目要成立市、县（区）领导为指挥长的高规格拆迁指挥部，并成立相应领导干部为组长的工作推进组，强力推进、随时协调调度各类拆迁难题，确保拆迁工作措施得力、运行高效。三要过程公开透明。将“政府服务无偿化、拆迁群众利益最大化”的工作理念贯穿拆迁全过程，坚持程序监管、阳光操作、公开透明、为民惠民的原则。根据先期调查结果，聘请律师团全程参与方案制定，在规划编制、手续办理等过程中，发动群众广泛参与，征求意见，合理制定改造安置补偿方案。四要外出学习开眼界。组织被拆迁群众代表到先进地区参观考察，让广大拆迁群众亲耳聆听、亲眼目睹、亲身感受拆迁改造的美好前景，自觉成为拆迁工作的倡导者、参与者和实施者。
夯实基础，推动拆迁平稳有序开展。一要宣传攻势求“广”。拆迁项目启动之前，要层层召开宣传发动会，通过各种媒体广泛宣传。召开各个层面的拆迁动员会、协调会、政策讲解会、入户恳谈会，集中听取被拆迁户的意见和建议，接受群众对拆迁工作的政策法律咨询，让各项政策和补偿标准明明白白、深入人心。二要调查摸底求“细”。在项目开拆前，对拆迁范围内的所有住户进行详细摸底调查。对被拆迁房屋的现状进行详细丈量、登记、汇总，并以现场拍照、摄像方式留下影像资料，力求全面细致掌握原始情况；通过多种渠道了解被拆迁户的家庭人口状况，逐一排查拆迁范围内的各种矛盾和纠纷，有针对性地制定科学、合理的人性化拆迁补偿安置方案和矛盾调处化解方案，确保拆迁工作平稳有序推进。三要执行政策求“严”。规范拆迁手续，所有项目均按照法律程序组织实施，对一些重大项目要严格执行听证会制度；规范协议签订，严格政策依据和补偿标准，切实做到“一把尺子量到底，一个政策讲到底”，保证执行政策不走样。四要服务群众求“真”。拆迁工作中法、理、情三者交织，既要依法行政、严格执法，也要以理服人、以情感人。针对那些问题比较多、拆迁难度大、局面一时难以打开的拆迁项目，分管领导要亲自蹲点，走在一线。对于那些具有一定影响力的“钉子户”，主要负责同志要主动跟进、主动分包，亲历亲为，把道理讲在前，把关心放在前，把疏导教育做在前，争取他们的理解、配合和支持。除了耐心做思想工作外，对心存疑虑的群众，要用惠民拆迁的实例帮其打开心结。
公开公平，促进拆迁过程阳光透明。针对长期以来群众在拆迁中存在的“早签吃亏、晚签得利”的惯性思维，全面推行“三公开”模式，坚持一个标准，一视同仁，确保拆迁工作公开、透明。一要公开算账。为保证被拆迁户最大限度地从拆迁中得益，拆迁工作组在入户洽谈时要将政策“用足、用活”，补偿一次性算到位。在签订协议前，为被拆迁户算好异地安置、就地回迁、货币补偿“三本账”。工作人员要根据每户的具体情况提出参考意见，帮助选择最优、最佳的安置补偿方案。二要公开标准。将拆迁政策、评估价格、拆迁动态、奖励期限及举报电话等告知村民，并在指挥部和被拆迁户居住地等场所公示。同时公开承诺，如有超越政策法规进行补偿安置的，一经查实，将依法追回查实金额，严肃追究有关人员责任，并对举报人予以重奖。三要公开监督。从征求意见座谈会、评估机构选择至拆迁补偿安置、协议签订、审核等环节，要专门聘请具有一定政策水平、责任心强和群众信任度高的被拆迁户代表参与拆迁监督，赋予被拆迁户代表列席有关拆迁工作会议、随时查阅有关文件资料、参加入户洽谈等权利，这样就维护了拆迁工作的透明性、合法性、严肃性和权威性，既保障了群众利益，更会赢得了群众的信任。
篇8
一、主要目的
以科学发展观和省委“八八战略”为指导，按照“重创新促发展、重民生促和谐”的工作基调和“重抓市区、指导全市”的工作方针，加快推进*市区工业化、城市化和城乡一体化进程，促进市区更好更快发展，不断提升*中心城市的综合竞争力，力争在落实科学发展观、构建和谐社会中走在全市前列，努力使市区在建设经济强市、文化强市、生态*、和谐*中发挥龙头带动作用。
二、工作任务
以加快市区发展为主题，通过开展现代服务业振兴、工业提升、城市空间拓展、重点基础设施推进、改善城市环境、要素集约利用、深化体制机制改革等七大系列活动，把加快市区发展的各项工作落到实处。
（一）开展现代服务业振兴系列活动，做大市区三产规模
1．大力发展商贸服务业，使市区成为区域的商贸中心。通过“一主、一副、两圈”带动*商贸流通业发展，加快迪荡新城商贸中心建设，按照迪荡新城的总体规划，加快推进核心区“八路三桥”工程、深化完善迪荡湖城市公园、环梅龙湖公园等规划设计方案，抓紧中央商务区建设，努力早出形象、快出效益，把迪荡新城建设成为*商贸业的新形象、城市现代生活的新亮点、城市发展的新标志。进一步完善市区商贸布局，丰富商贸业态，推进商业特色街建设。（牵头单位：市商贸办、越城区政府、*经济开发区管委会、袍江工业区管委会）
2．积极扶持文化服务业，使市区成为区域的文化中心。深入实施“十一五”文化产业发展规划，依托鲁迅故里、大禹陵、兰亭、中国*黄酒城、八字桥等标志性文化设施和人文景观，充分发挥城区的中心地位和资本、人才的集聚能力，重点发展文化旅游、出版传媒、演出文娱、会展、书画艺术、创意策划、体育健身、网络信息等产业。培育节会品牌，办好公祭大禹陵、越剧艺术节、鲁迅文化艺术节、兰亭书法节等文化节会。全面推进文化体制改革，推进国有文化事业单位改革，促进民营民办文化发展，培育一批成长性文化企业，组建*文化发展集团。加快*文化产业园（袍江）建设，培育行业内有影响的书画、文化典籍等*特色文化产品专业市场。进一步发展公共文化服务，繁荣市区文化市场。（牵头单位：市文广局、市文旅集团）
3．做大做强旅游服务业，使市区成为区域旅游休闲中心。打响“江南风情看*、江南古城看*、江南文化看*”的“三看”品牌，重点培育休闲度假旅游，大力发展水上观光旅游、商务游、会展游、修学游、节事游等特色旅游，形成一批*市区特色旅游精品。加快镜湖新区特别是镜湖国家城市湿地公园的开发建设。按照镜湖新区的总体规划，加快基础设施配套建设，做精、做强、做美湿地水上游线和梅山湿地景区，启动央犭茶湖湿地景区建设，加大生态环境保护和生态旅游开发力度，大力发展湿地经济。加大市区旅游资源整合、品牌培育和对外宣传促销力度，做大做强旅游产业。加快会稽山旅游度假区开发建设，积极打造会稽山休闲品牌。（牵头单位：市旅游局、镜湖新区管委会、会稽山度假区管委会）
4．培育发展生产业，使市区成为区域商务服务中心。大力发展投资服务、信息咨询、工业设计、技术服务、检测检验、会计、法律、评估等中介服务业，推动其向产业化、规模化、品牌化方向发展，加快发展现代物流业，制定实施现代物流专项发展规划，努力形成先进制造业与生产业双向驱动的格局。（牵头单位：市发展改革委、市经贸委）
5．着力拓展总部经济，使市区成为区域的研发总部基地。规划一定区块建设建筑产业研发总部基地、中国黄酒产业总部基地、*文化创意总部基地、中介组织服务中心等四大总部基地。鼓励发展市区楼宇经济，凡在中心城区发展总部经济的企业，在政策允许的范围内，在税收、人才引进，以及子女受教育、住房购置等方面提供必要的支持和优惠。（牵头单位：市发展改革委、市经贸委、市建管局、市文广局）
6．加快信息、金融、交通等基础设施建设，促进市区要素集聚和服务业发展。加快信息基础平台建设，拓展信息技术应用服务领域，积极发展电子政务、电子商务，打造“数字*”，基本形成区域高效、综合的信息服务体系。积极构建以金融、保险、证券为主导的现代金融服务集聚区，全面提升市区金融服务的辐射力，逐步成为区域资金供求集散中心、结算中心及金融要素自由流动的枢纽。加快交通基础设施建设，逐步确立省级交通主枢纽及长三角重要交通节点城市的地位，发挥交通对要素的聚集作用。（牵头单位：市发展改革委、人行*市中心支行、市交通局）
（二）开展优化二产结构系列活动，提升市区产业层次
7．实施“培大育强”工程。着力培育一批重点企业，做大做强纺织、黄酒等传统优势产业，鼓励有实力的企业通过兼并、收购、上市等途径开展资本运作，做优做强。力争到2010年，市区工业企业年销售收入超5000万元的企业达到500家以上，其中超亿元的企业达200家以上。（牵头单位：市经贸委）
8．实施“腾笼换鸟”工程。对历史形成的市区内的工业企业，凡根据产业导向要求必须禁止、淘汰或调整升级的，因环保、安全等影响人居环境的，因城市规划调整需要改变用地性质的，无发展场地、需异地搬迁扩建改造的，加快实施搬迁，腾地发展都市型工业和新兴服务业。（牵头单位：市经贸委、市发展改革委）
9．实施“科技创新”工程。进一步发挥中心城市优势，加大对科研院校的扶持力度，引导企业加大科技投入，鼓励有条件的企业建立研发机构；加快市生产力促进中心、产业共性研发中心、中纺院江南分院等区域性科研中心建设。加大市区科技型企业培育力度，扶持发展高新技术创业服务中心，鼓励初创民营科技企业入驻各类孵化器，力争“十一五”期间，科技创新型中小企业每年增长10%以上。（牵头单位：市科技局）
10．实施“品牌培育”工程。积极创建“中国驰名商标”、“中国名牌”和“重点出口名牌”，发展一批示范带动作用强的浙江省著名品牌、浙江名牌产品，培育一批成长性好、具有良好市场发展前景的*市著名品牌，努力打造市区名牌企业群体和名牌产品集群。深化完善政策激励机制，鼓励品牌企业采取项目投资、兼并收购、加工合作、联合开发等形式，延伸开发、多元拓展，创造更多相关联的产品品牌。将“*黄酒”、“*纺织”等打造为国际知名品牌，“越城家私”等产业品牌建设成为全国闻名的知名品牌，打响“*制造”的品牌。（牵头单位：市工商局、市质监局、市外经贸局）
11．实施“全民创业”工程。通过组织开展“推动全民创业、促进全民就业、实现全民保障”的15项活动，完善市区创业政策，改善市区创业环境，激发社会创业热情，营造创新创业的浓厚氛围。（牵头单位：市劳动保障局、市经贸委、市工商局）
（三）开展城市空间拓展系列活动，扩大市区发展规模
12．加快修编完善新一轮城市和土地利用总体规划。根据大城市发展规划，优化整合城市发展空间，合理布局居住建设、产业发展、农用地保护、生态保护和公共基础设施配置，编制完善各项专项规划和控制性详细规划，加强专项规划和空间控制性规划的衔接，明确发展重点，把握发展方向，拓展发展空间。（牵头单位：市规划局、市国土局、市发展改革委）
13．实施城市“北进”战略。加快“保古城、建新城”步伐，推进袍江工业区、镜湖新区以及越东线周边区块的开发建设，积极推进青甸湖、大滩、迪荡湖“三湖一带”工程的整体建设，抓紧规划江滨组团沥海区块的开发建设，推动*中心城市由“山会时代”进入“鉴湖时代”，迈向“杭州湾时代”。（牵头单位：市发展改革委、袍江工业区管委会、镜湖新区管委会）
14．推进杭州湾产业带的规划建设。结合新一轮城市总体规划的编制，充分发挥大桥、大闸和港口优势，积极推进杭州湾产业带建设，使之成为杭州湾南翼的重要先进制造业基地。（牵头单位：市经贸委、市发展改革委）
15．加快推进城乡一体化进程。按照新农村建设的要求，完成统筹城乡发展“十网”建设，基本完成市区农村环境整治建设任务，进一步改善农村生产、生活和生态环境。加快推进城乡公交一体化步伐，建设各中心镇直达中心市区的公交网络，提升中心城市的辐射带动作用。（牵头单位：市农办、市交通局）
16．提升开发区发展水平。结合新一轮土地利用总体规划修编，积极推进开发区提档扩容，调整开发区管理运作体制，进一步扩大开发区管理权限，拓展发展空间，促进开发区“二次创业”。袍江工业区要大力发展高效物流、市场商贸、文化创意等服务业，推进国家级生态示范园区创建，积极申报国家出口加工区，加快连接上虞的袍江跨曹娥江大桥建设；*经济开发区要完善生态产业园功能配套，全面建成一期9.7平方公里。鼓励开发区企业深度开发、二次开发，提高土地利用率，提高投资强度。（牵头单位：袍江工业区管委会、*经济开发区管委会、越城区政府）
（四）开展重点项目推进系列活动，完善市区综合功能
17．实施一批对外交通项目。加强与长三角城市间的交通衔接，提升区位优势。加快推进杭甬城际轨道、*内河外海港区群、曹娥江大闸、铁路货运站迁建等重大项目建设，力争杭甬运河*段年底建成通航，嘉绍跨江大桥及早动工，形成铁路、公路、水路相协调的对外综合交通网络。（牵头单位：市交通局、市水利局、曹娥江大闸管委会）
18．建立城市组群间、市区组团间的交通快速通道，增强市区的带动力。加快诸永高速公路*段、104国道嵊州段等工程建设。及早谋划*大城市环城高速公路网，加快推进各组团间城市路桥、供排水、居住区等配套基础设施的对接，推动越城、袍江、柯桥、镜湖和杭州湾工业新城区进一步融合。（牵头单位：市交通局、市建设局）
19．加快重点社会事业项目建设，完善城市公共服务功能。实施*文理学院、人民医院新院、国家综合档案馆等一批重点社会事业项目建设，加快发展教育、卫生、体育、新闻出版、广播影视、档案、老年人和残疾人等社会事业，努力使市区成为区域的公共服务中心，强化对各县（市）的辐射作用。（牵头单位：市发展改革委、各相关单位）
20．延伸城市功能，提升市区带动力。统筹市区重大基础设施和社会事业建设，优化整合城乡教育、卫生、文化和体育等各种资源，加快市区公用设施和公共服务向市郊农村延伸，加大郊区农村基础设施投入建设力度。（牵头单位：市农办、各相关单位）
21．实施一批城中村、园中村改造项目。按照整体规划、分步实施的原则，基本完成一期城中村改造扫尾任务，全力推进二期14个城中村改造，争取通过几年努力，全面完成市区城中村、园中村改造，深入开展“撤村建居”和“撤镇建街”工作，推进城市郊区化、郊区现代化。〈牵头单位：越城区政府、各开发区（工业区、新区）管委会〉
（五）开展改善城市环境系列活动，优化市区发展环境
22．实施古城“保护工程”。深入实施《*历史文化名城保护规划》，严格保护各类文化遗产，切实加强对文物点、历史街区和古城风貌的保护、开发和管理，延续城市文脉，彰显城市文化内涵。全面实施越王城保护工程，推进鲁迅故里、越文化博物馆、吕府、书法展示馆、美术馆、八字桥历史街区等一批古城保护和文化旅游项目建设。（牵头单位：市建设局、市文旅集团、各相关单位）
23．实施市区“美化工程”。围绕“路平、灯明、水清、地绿、景美”的管理方针，着力抓好城市的路桥、住房、保护和整合四大系列工程。积极推进以清淤、截污、引水和强化整治为主要内容的“清水工程”，通过两至三年的努力，实现市区河道水质变清。加快实施“万株乔木增绿”工程、亮化设施的节能改造及景观灯光升级，完成山阴路偏门环岛周边环境改造工程。启动联合国人居环境奖创建，积极打造*城市“新名片”。（牵头单位：市建设局、市水利局）
24．实施市区“畅通工程”。制定《缓解市区交通拥堵实施方案》，编制市区道路交通设施专项规划，完善市区路网建设，加强道路交通管理，加大道路交通环境整治，实施公交优先发展战略，强化文明交通宣传，分流疏导市区交通流量，力争通过三年努力，构建完成“内外顺畅、运行有序、便捷高效”的城市交通网络，基本缓解市区交通拥堵。（牵头单位：市发展改革委、市建设局、市交通局、市公安局、市规划局、市城管执法局）
25．实施环境“整治工程”。继续全力实施《*市环境污染整治行动方案》，深入开展水环境整治、工业污染整治、城市环境污染整治和农业农村污染整治四大整治行动，深化“811”环境污染整治行动，推进“清风”系列环保专项执法，落实节能降耗目标责任制，加快实施循环经济发展规划，推进医疗废弃物处置中心、危险废物处置中心、市污泥垃圾发电厂等环保工程建设，推进生态公益林和“千里绿色林带”工程建设，争创国家生态园林城市，构建市区和谐生态环境。（牵头单位：市建设局、市环保局、市发展改革委、市经贸委、市林业局）
26．加强城市管理。进一步完善城市管理体制，加大综合执法力度，充分发挥越城区和相关街道、社区在城市管理中的积极作用。积极推进“数字城管”，提高城市日常管理和应急管理水平。（牵头单位：市城管执法局、越城区政府）
（六）开展要素集约利用系列活动，强化市区集聚功能
27．大力促进人才集聚。完善有利于高素质人才集聚的用工和产业政策，着力提高外来人员中大学生的比例。着手建立供刚毕业、暂时找不到工作的大学生临时工作的实践基地。抓好人才公寓的建设与使用，基本完成2.1万平方米人才公寓建设，力争再通过两年努力，市区建成并投入使用人才公寓3000余套、12万平方米。鼓励*籍人才回绍创业，定期组织一批大集团、大企业向市外高校招聘专业技术人才，市政府每年评选并奖励一批对市区经济发展做出重大贡献的技术人才。加快推进市级公共实训基地建设，大力培养高素质的技能型、紧缺型人才。（牵头单位：市人事局、市劳动保障局、市建设局）
28．大力促进技术集聚。加快推进中心城市科技创新体系建设，扶持建立一批产业技术研发和推广基地；推动产学研结合和科技成果转化，强化科技创新中心功能。优化*文理学院等高校的专业结构，积极发展高等职业学校，加强纺织、机械、医药、化工、电子等支柱产业相关的学科建设，促进人口集聚，为产业发展提供技术支撑。（牵头单位：市科技局、*文理学院）
29．大力促进资金集聚。引导外资金融机构到中心城市设立营业性机构和代表处，鼓励金融管理部门引进异地银行分支机构。充分发挥城投、交投、文旅、水务、燃气、工贸国资等公司的资产经营职能，积极利用其优质资产作用，组建更大规模的融资平台，发行债券融资。继续鼓励企业股票上市，做强上市公司“*板块”。（牵头单位：人行*市中心支行、市发展改革委、市国资委、市上市金融办）
30．促进土地集约利用。积极开发、合理利用土地资源，保障工业和城市建设用地。全面推行工业用地“招拍挂制度”，强化投资强度约束，提高单位土地产出效益，提高土地集约利用水平。着力盘活市区存量建设用地，严格执行建设项目的投资强度和容积率“双控”指标，提高土地使用效率。加快农转用后供地速度，建设用地供地率达到省定要求。〈牵头单位：市国土局、各开发区（工业区、新区）管委会〉
31．搭建引资招商平台。以我市获得“中国投资环境金牌榜”第三名为契机，推介我市投资环境以及完善鼓励外地企业来绍投资的政策。组织企业参加厦交会、浙洽会、“俄罗斯浙江周”等重点招商活动，举办黄酒节等经贸合作、投资考察活动，着力引进一批技术先进的装备制造业、信息产业、现代农业及服务业项目。（牵头单位：市经贸委、市外经贸局、市发展改革委）
（七）开展深化改革系列活动，增强市区创新能力
32．建立共建共享机制。坚持“统一规划，合力建市”原则，根据城市总体发展规划，对重大公益性和基础设施建设工程，探索实行市县、市区两级政府共建共享机制。（牵头单位：市发展改革委、*县政府、越城区政府）
33．深化市政公用事业改革。引入市场机制经营城市公用设施，促进城市资产重新配置和优化组合。深化投融资体制改革，合理控制政府负债规模，鼓励社会各类资本参与城市基础设施建设。（牵头单位：市发展改革委、市建设局）
34．完善银企合作机制。加大金融机构对市区经济支持的考核奖励力度，扶持和规范营利性担保机构和风险投资公司，进一步扩大市本级的中小企业专项贷款规模，缓解中小企业贷款难矛盾；探索资产证券化运作模式，积极搭建市场化的产权交易平台。（牵头单位：人行*市中心支行、市经贸委、市招投标中心）
35．推进要素配置市场化改革。完善水、电、排污权资源使用差别化、阶梯式价格调节机制，促进生产要素向优质项目和优势企业倾斜。（牵头单位：市发展改革委）
36．完善有利于城乡统筹的体制机制。健全公共财政向农村覆盖的利益调节机制、基础设施和社会事业建设向农村倾斜的投融资机制。深化户籍制度改革，逐步建立城乡统一的人口登记制度。深化就业与社会保障制度改革，建立城乡一体化的就业制度。适当提高征地补偿标准，完善被征地农民养老保障制度，切实保护被征地农民利益。（牵头单位：市农办、市财政局、市公安局、市劳动保障局）
三、保障措施
（一）加强组织领导。建立市区发展工作领导小组及办公室，办公室设在市发展改革委，及时研究市区发展中出现的新情况、新问题，协调解决制约市区发展的各种困难和矛盾。健全重点工程领导联系制度，建立市主要领导参加的定期现场办公机制。
（二）完善扶持政策。加大对*经济开发区（迪荡新城）、袍江工业区、镜湖新区、越城区（包括生态产业园）、市本级直属企业的考核激励力度，适度扩大越城区级政府的管理权限，对辖区内固定资产投资项目、外商投资企业设立等由越城区自行审批为主，适当提高市、区财政体制分成比例。对袍江工业区建成区范围内引进的市区外企业试行新增地方财政收入按一定比例分成政策。整合财政扶持资金，对目前正在实施的工业技改、技术创新、品牌经济、循环经济、开放型经济、现代服务业发展、园区扶持等进行有效的整合，实行集中扶持，强化财政资金的导向作用。
（三）强化项目支撑。通过开展督查考核、项目评奖等激励措施，鼓励市直有关部门从省内、国内甚至国外，创新、引进一批有特色、有影响的，能促进市区消费、就业、税收，能提升市区集聚力、辐射力、带动力的城市产业和基础设施项目，进一步强化项目的支撑和推动作用。
篇9
昆滇房地产市场的快速扩张
桥头堡战略和现代新昆明建设，是近年来昆明喊得最响、做得最多的大事件。桥头堡战略使西南地区荣升开放的前沿，省会昆明成为桥头堡建设中的“交通中转站”、“物流集散地”、“产业聚集区”；现代新昆明的建设，让昆明城向一个现代高效的国际化城市迈进。 昆明市委九届四次全会第一次对现代新昆明如此描绘——紧扣建设现代新昆明这一中心，围绕“富民、强市”两大目标，通过五到十年的努力，将以人为本、以民为主的现代新昆明建设成为以“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”为载体，以人的现代化为核心，以生产方式和生活方式进步为标志，三大板块协调发展，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市，成为经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。
就房地产市场而言，中国房地产业的诞生发展伴随改革开放而来，但国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。随着市场经济运行模式的成熟和时展的变迁，房地产市场将迎来真正的蜕变。
在当前经济持续增长、社会加速转型、城市化进程高速推进的过程中，影响行业长期发展的内在因素发生根本性改变，现阶段宏观调控政策将导致行业大洗牌，但同时也为优秀房地产企业提供了机遇。近年来，越来越多的国内品牌房企瞄准昆明城市发展和房地产市场的前景，斥巨资进驻昆明跑马圈地、摩拳擦掌。保利、万科、万达等品牌房企的到来，为昆明楼市的发展掀开了品质化的新一页，本地龙头房企也在竞争中越挫愈勇，昆滇房地产市场呈现出一派生机勃勃的景象。
市场发展需要广揽各方人才
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。真正意义上的中国房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。
篇10
昆明城市商圈雏形初成
在2002年以前，昆明的商业大部分存在于市中心，如南屏街、小西门等传统商圈。在今天，随着城中村的改造、呈贡新区的设立、新机场的运营、轻轨的陆续开通，大昆明建设不断加快，昆明的商业发展有了更多的可能。昆明中心区、北市区、南市区、西市区、东市区、呈贡区商业都在迅速发展，并以商业综合体为圆心向辐射，聚合周边人群，形成区域商圈。昆明正在向多中心发展。
目前昆明商业地产格局已经初步形成：一环中心区除原有的南屏街、小西门商圈外，由汇都国际、七彩俊园、南亚之门领军的白塔路商圈正在升级，同时东方首座、恒隆广场等具备国际视野的商业体将陆续问世；北市区形成了以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场为代表的北京路沿线和以和谐世纪为核心的银河大道沿线两大主轴的商业区域；南市区形成以南亚风情第壹城为核心的滇池路商业区，广福路、日新路沿线的红星国际、润城、万达广场为代表的金产区商业以及围绕彩云路沿线形成了世纪城、新亚洲体育城、新螺蛳湾为核心的商业区；西市区形成了以假日城市、经典双城、马街摩尔城和西山新城为代表的商业区域；东市区也在新机场的搬迁后，价值得到释放迎来“起飞”，围绕东北沙河的万科白沙润园、七彩云南花之城、银海地产以及车行天下国际汽车城等项目，空港经济圈辐射范围内的御景新城、中信星耀水乡、长水航城等项目，在提升东市区人居价值的同时，将或多或少的带动片区商业发展；而呈贡新区也成为了昆明最具潜力的商业发展区域，初步形成了以东盟森林、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城为代表的新兴商业体。
未来昆明商业地产有更多的可能
根据《滇中城市群规划（2009—2030）》的要求，到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄组成的滇中城市群将成为带动全省发展的核心增长极，同时成为区域性国际枢纽、中国西部新兴特色产业基地、竞争力较强的门户城市群、中国面向西南开放重要桥头堡的区域中心。在有关昆明的远景规划中，昆明主城区将承载800万人口，成为全国屈指可数的超大型城市。
未来，对于全省唯一的特大型城市昆明来说，这个单核中心城市聚集了大量的消费能力。桥头堡建设、滇中一体化、泛亚市场，昆明未来的发展前景正吸引着国内外知名企业的关注。而他们的进驻，将给昆明的商业地产发展带来巨大商机。
总体而言，目前，昆明商业地产的发展状况仍旧在比较初级的阶段。尽管有万达、红星美凯龙、云南城投、俊发地产、诺仕达集团、同德集团等品牌房企进行商业地产项目开发，尽管有沃尔玛、家乐福、王府井、万达影城、保利院线、希尔顿、温德姆等目不暇接的商业品牌进入昆明，尽管目前昆明商业开发体量空前，但是仍未改观初级阶段的现状，因为，很多项目都还在建设中。