城中村改造优势范文

导语：如何才能写好一篇城中村改造优势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

论文针对城中村在城市中的位置、环境、分析城中村在城市空间中应该有的地位以及未来的发展的方向。突出城市空间优化角度深入分析城中村改造切实有效的办法。重点突出引人深思。

关键词：城市空间；优化；城中村

近年来珠江三角洲的工业和城市以令人目眩的速度扩张在工业化和城市化的扩张过程中一个非常引人注目的现象就是在城市的核心地段和周边出现了大量的没有完全向城市转化和过渡的村庄这一现象在珠三角的中心城市广州市尤其突出据统计广州市共有139个城中村之重。快速有效解决城中村问题也成为众矢之的。本文以广州市城中村的类型为例，进行剖析城市化过程中的空间发生的问题与未来发展方向。

城中村在城市中分部基本类型

城中村空间大体可以分为三种类型

一、是处于繁荣市区已经完全没有农用地的村落。二、是处于市区周边还有少量农用地的村落。三、是处于远郊还有较多农用地的村落。这些城中村形态各异其表征在于，第一建筑形体其异在于贴面楼拉手楼丛生过道狭窄房间终年阴暗失去了村落和谐人居空间的文化意义。第二社群结构的病态聚集了黄赌毒超生游击队等与现代城市的生态整洁和舒适相去甚远。第三村民社会的凝固偏离了向城市居民转变的轨道尽管所有的村民都已洗脚上田却游离于城市之外不能真正融入城市的文化生活之中。第四、就业态度的低调由于出租收益较多加上近郊农村集体经济收入较好每年分红都比较高因此被征地农民多不愿意农转非农民就业率较低等等。

城中村各个方面存在的显著问题

“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：

1.土地空间利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2.管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

开放与融合的规划城中村融入城市空间思路

1.空间形态的开放

“城中村”是城市化进程中一种独特的空间形态。在管理体制上，作为城市社区的组成部分，它应当在城市管理体制下运行；另一方面，在土地制度、户籍管理制度等方面应执行农村管理体制。“二元管理体制”的交叉构成了其“边缘社区”的特征。“城中村”在空间形态上往往表现为规划滞后、环境混乱以及与现代城市景观相抵触的封闭性特征。“城中村”脏、乱、差的环境问题，工业与仓储部门的存在与同质的居住社区带来的空间形态的封闭性是改造空间过程中必要关注的问题。

改造更新规划将工业及仓储部门外迁后，采取“滚动式”的更新策略进行用地的功能置换。符合城中村的“可持续发展”的目标；与此同时，城中村的空间形态不断走向开放。

2.“村”与“城”的融合

作为城市社区的组成部分，“城中村”的改造更新必须融合城市规划体系当中，与城市总体规划设想协调一致。经过规划部门管理部门出台的文件，城中村所在的城市区域定位为契机。因此，城中村改造不再仅仅是包括城中村的改造项目，我们还应该作为城市空间发展新的生长点来考虑；从而实现“村”与“城”的融合。（图例）

强制性的拆除违法建筑重建改造空间的方法，虽然可以获得较好的城市空间环境，但可能付出高昂的代价和社会成本，同时还会导致城中村落特色及社区归属感的消亡。城中村的空间改造的最终目的是提高村民生活水平和逐步消除城村差异，但整个过程却是一个综合性的社会实践。城中村空间改造的推进工作看，城中村空间改造不仅仅是对物质空间和环境的改造，也不仅仅是对村集体组织和管理方式的改造，对村民生活、生产方式和观念的改造，使整个城中村融入为城市空间的一个具体部分才具有更为深远的影响和意义。

参考文献：

[1]金磊. 中国建筑科技发展、城建工作研究. 1994年第10期

[2]田银生、刘韶军. 建筑设计与城市空间. 天津大学出版社.2000年

篇2

“城中村”地处城市和城市周边地区，与城市有着千丝万缕的联系，是城市化最直接的被感化者。虽然城乡二元化经济结构对其仍有诸多限制，但市场意识、思维方式、生活方式等长年受城市的耳濡目染，它的物质形态、社会形态、经济形态等与城市息息相关，也是城市最大的受益者，这些都是城市增长及扩散效应的结果。因此，推动城市化进程，彻底解决“城中村”问题，不仅“城中村”可以受益，对城市合理整合其社会经济要素，强化其功能，提质扩容，促进社会经济全面进步同样是百利而无一害，而且对国家从根本上转换城乡行政体制，转变城乡二元化经济结构这个长年困惑的问题，都具有非常重要的现实意义和历史意义，是从根本上实现城乡一体化的尝试和伟大实践。

一、“城中村”的特征

“城中村”较一般意义上的村庄比较有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地处城市之中和在城市周边地区分布，包括城市郊区和部分村庄；

第二，从经济结构看，“城中村”都是以非农产业为主要经济支柱，不仅有较大规模的第二产业，而且有比较完善的第三产业；

第三，从管理体制看，“城中村”虽地处城市，但仍是农村的管理体制，与城市体质相互制约，形成“城”与“村”的掺杂与混淆，由于管理关系不清，责任不明，是城乡管理的“顽症”；

第四，从文化观念看，“城中村”由于受城市文化观念的影响，文化、教育、科技和文明程度较一般意义上的村庄高，思想比较开放，接受新事物较快，人们的法制观念、业缘观念、时间观念、效率观念和现代化观念较强。但较城市而言又受农村传统的乡土观念、宗族观念、血缘观念的影响较大；

第五，从生活方式看，“城中村”由于受城市的影响，人们的生活节奏明显加快，人们交往的范围日益广泛，人们的行为主要受法律和行政法规的制约，家庭规模小于一般意义上的村庄，却大于城市，人们的闲暇生活呈多样化，已逐渐由家庭走向社会；

第六，从建筑设施看，“城中村”村民住宅的占地面积和建筑面积一般都大于城市，而建筑质量、装修水平、生活设施和完善程度却往往低于城市，高于一般意义上的村庄；

第七，从人口结构看，“城中村”虽“身”在城市，却几乎都是农村户口，最显著的特点它是外来人人口的聚集地，外来人口以民工为主，个体经营户为辅，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成为“城中村”一项重要产业，据了解太原市万柏林区后北屯村，常住农业人口为4000人，而外来人口却有25000人，因此，管理难度大，脏、乱、差，黄、赌、毒现象比较严重；

第八，从社会功能看，“城中村”较城市仍拥有土地优势，通过自建、联办形式建立了许多农副产品、建筑材料、钢材、汽车、文化、娱乐、商贸副食、家庭装饰，甚至电脑城等各类大中型市场和商品聚散地，具有联接“城”与“村”经济、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的问题

第一，建设无章可循。“城中村”由于历史的原因，村里并没有统一的建设规划，因而导致村民在自己的宅基地建设的各种建筑物高低不一，杂乱无章，尤其是土地实行联产承包负责制后，不但村民，而且村委会为了扩大经营范围，充分利用逐步进入城区，甚至中心城区的优势，办企业、盖商厦、搞出租、建市场，本来这些都无可厚非，但缺乏统一规划，违法用土和违法建设屡禁不止，随意搭建成风，造成街不成街、巷不成巷，楼间道路不过二米的人造“一线天”比比皆是。厂房、住宅、库房、商店、发廊等混为一体，是违章建筑集中的场所。

第二，环境卫生恶劣。“城中村”虽然地处城市，但沿袭了长期的生活习俗，加上各种管理的弱化，垃圾随处堆放，污水随地横流，小商、小贩随便摆摊，搞的周边环境交通堵塞，臭气熏天，脏、乱、差现象十分严重。

第三，公共设施缺乏。“城中村”接受乡镇领导，由于体制财力等限制，辖区内公共设施严重缺乏，仅以村民做饭为例，有的用煤气灌，有的用电炉子，有的用煤焦，有的甚至还用柴草。回头再看一下取水，有的用自来水、有的用手压井、有的甚至还是打井取水。试想其他公共设施更可想而知。

第四，人员居住杂乱。“城中村”的村民住房一般都比较宽裕，加上乱搭乱建，受利益的驱使，只要付钱，五湖四海的人求租房屋一般都大开方便之门，而这些外来人的成份五花八门，参差不齐，这必然给“城中村”带来大量的社会、经济、治安等问题。

第五，社会治安复杂。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。“黄、赌、毒”的现象比较严重，偷盗、打架甚至凶杀等刑事案件时有发生，经济纠纷接连不断，火灾等事故也是屡禁不止，这给“城中村”社会治安带来很大压力。

三、解决“城中村”的建议

解决“城中村”问题不仅是一个理论问题，更是一个说起来容易做起来难的实际问题。我国城市在改革开放后，尤其是进入21世纪先后都遇到这个棘手问题。它已经到了该彻底解决的时候。所以，治理改造我国“城中村”恰恰是提高我国城市化水平的一个突破口。由于我国城市的实际情况千差万别，虽说不少城市对“城中村”的治理改造取得了许多经验和方法，但要从根本上解决这个问题，仅靠各级城市政府就显得有些力不从心。这是因为治理改造“城中村”问题不仅涉及到社会、经济、文化、政治等诸多因素，而且更重要的是来自于城乡二元化体制结构的严重束缚。因此，我建议：

第一，我国“城中村”问题的治理改造，从长远看，必须由国务院根据党的十六大精神，结合我国“城中村”的实际，在广泛听取基层乡村意见和专家学者充分论证的基础上，尽快制定出《我国治理改造“城中村”问题的意见与建议》。

第二，我国“城中村”主要就是解决村民转市民，村委会转居委会，集体土地转国有土地，农村集体经济转股份经济，农村社区转城市社区等实际问题。要解决这些问题，客观上有利的推动了我国户籍制度、土地管理制度、行政管理制度、财税制度、就业制度的改革与创新。

第三，我国的城市由于历史、文化、经济和地域的差异，便形成“城中村”的差别。因此，国家在解决“城中村”问题时应采取尊重历史，面对现实，因地制宜，以点带面，分步实施，积极稳妥的推动“城中村”的治理改造。

第四，在解决我国“城中村”问题时，应该以确保“城中村”广大村民的基本利益和集体合法权益为出发点，在服从城市总规划的前提下，使“城中村”的经济、社会、文化、环境、建设、管理水平等方面，实现从农村到城市的彻底转变。

第五，解决“城中村”问题应该同建设“高科技园区”、“经济园区”、“工业园区”、“教育园区”统筹考虑，不可顾此失彼，因为它们之间的关联度很大，这不仅提升“城中村”的经济、科技、教育、文化品位和水平，实现了“城中村”经济、社会、生态、效益的统一，而且为实现共同富裕创出了一条全面建设小康社会的新路。

四、解决“城中村”问题的具体措施与步骤

第一，“城中村”是一个十分敏感和政策性很强的问题。首先必须消除广大村民的思想障碍、政策障碍和成本障碍。切实解决好广大村民转为市民后无业可就，既得利益得不到保证，合理补偿得不到保障等实际问题。

第二，“城中村”问题涉及的范围很广，要充分调动区（县）、乡（镇）、村和广大村民的积极性。他们是治理改造“城中村”的主体。因此，一定要解决好他们的住房、医疗、教育、劳动、就业、养老等社会保障问题。切忌机械教条地照搬照抄城市现有的各种制度政策，一切从各地“城中村”的实际出发，大胆改革，创造性地进行工作，在实践中不断总结和积累成功经验，不论是治理还是改革都要有前瞻性，在“城中村”规划中，既要符合当地风俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉链式”马路的缺陷和问题。

第三，从治理改造“城中村”的成本考察来看，资金是一个最头疼的问题，政策大包大揽显然不现实，而是要采取行政调控与市场运作相结合，吸引国内外资金与村民投资相结合的方法，认真解决好治理改造“城中村”的资金问题。据了解治理改造一个村，需要的资金少则上千万，多则上亿元，除了政府投资一块外，要充分利用本土资源优势，产业优势积极鼓励海内外开发上，尤其是调动广大村民乡土亲情的传统优势，邀请他们生活工作在外的亲朋好友中的有识之士投资开发和建设自己的故乡。还要鼓励广大村民从长期利益出发，自愿投资入股“城中村”的各种开发项目，使国家利益和个人利益，眼前效益和长期效益相结合，这是解决“城中村”治理改造所需大量资金的有效途径。

第四，要给“城中村”外来人员经商打工提供良好的生活工作条件。他们既是当地经济的建设者，也是纳税者，更是消费者，关键是在制定治理改造“城中村”的实施方案中，一定要把外来人员作为专门条款纳入城市的总体规划和综合管理之中，除关心他们的经商打工之外，主要是要解决好他们的住房问题。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按当地出租房屋规定为外来人员提供住房；二是有经济实力的外来人员可优先购买“城中村”商品房和经济适用房；三是在“城中村”改造中专门提供“外来人员公寓”，这样不但解决外来人员住房问题，还可以为村民提供工作岗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保护好历史文物和旅游资源，这是一座城市历史文脉和特色所在。不但有深远历史意义和社会效益，而且还能取得一定的经济效益。在“城中村”的规划建设中要按照保护与开发、社会与经济相结合的原则，使历史文物和旅游资源渊远流长，福及后代。

篇3

今天召开的这次会议，既是一次观摩会、交流会，也是一次汇报会、推进会。主要任务是对我市“城中村”改造工作进行回顾总结，肯定成绩，查摆不足，进一步解放思想，破解难题，推动“城中村”改造工作健康有序地开展。刚才，我们参观了长葛市坡杨村、许昌县武店村、东城区十里庙、大坑李的建设拆迁现场；长葛市、许昌县、魏都区、开发区、东城区的负责同志汇报了“城中村”改造工作，总结了成绩，找出了问题，提出了对策；市规划局、国土局、财政局、建委就如何服务于城中村改造作了表态发言，讲得都很好。从总的情况看，全市城中村改造工作自启动以来，势头很好，基础很实，富有成效。为了强化措施，加大工作力度，加快推进速度，确保全市“城中村”改造工作健康有序、扎实有效地开展，下面，我讲三点意见：

一、肯定成绩，正视问题

今年2月份全市城中村改造全面启动以来，取得了实质性进展。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些做法也仅仅是借鉴，大家在这种情况下，勇于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验，主要有四个方面的特点：

（一）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中许昌县4个、长葛市1个、魏都区6个、东城区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中东城区1个、许昌县1个、魏都区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。

（二）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，许昌县武店、长葛市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；长葛市采取“政府主导”的模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。

（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。

（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，东城区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。

在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。

二、提高认识，坚定信心

城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。

（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就许昌市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万

人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。

（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。

（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬许昌精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。

三、精心组织、有序推进

城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。

（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面长葛市的坡杨村、许昌县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是魏都区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。

（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。

（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。

（四）抓好典型，示范带动。20__年市政府确定了7个试点村，列入了《20__年许昌市城建重点项目

计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。

（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34.　7万平方米　，其中东城区拆迁32.　7万平方米　。东城区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。

篇4

【关键词】城中村；城中村改造；经济组织形式

【中图分类号】F320．3　【文献标识码】A 【文章编号】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速发展和扩张过程中，政府通过征用城市近郊的土地而纳入城市建设区域的一些村落。其在管理体制和运行机制上仍沿袭过去城乡二元管理的方式；从村民的生活到村内的建筑基本已经完全表现出城市的特征，但实质上仍是一种农村社区；在区位分布上呈现多样化，从最初仅分布于城市边缘区发展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

关于城中村的形成机制，张建明(1998)认为：“焦点在土地，原因在规划管理，症结在体制”；李立勋(2001)认为，原因在于城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会因素；李培林(2002)则将城中村的产生归结于土地和房屋租金收益的刺激以及“类单位制”的块状管理。笔者认为，城中村的形成可以归纳为以下几点：(1)城市的快速扩张和政府为求快速发展绕开居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城乡二元土地管理体制造成城中村最具标志性的特征――混乱的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周边城区经济的发展为城中村创造的巨大物业收益机会是城中村现象凸显的经济因素。

城市村的存在对所在城市的社会经济发展产生了很大的负外部性，严重破坏了城市环境、影响了城市功能的发挥、损害了城市综合发展实力。本文对武汉市城中村改造的核心问题和改造思路进行了探讨一

二、武汉市城中村社会经济现状

据城建部门调查，武汉市共有“城中村”168个，土地总面积21381．82公顷，约200平方公里。从布局上看，其主要分布在交通干线的周围，围绕主要的干道成辐射状分布，同时，又在某些相应的区域聚集，如洪山区，其非常明显的反映了历史因素在城市发展过程中的作用。

城中村依托优越的地理区位和丰厚的征地补偿金发展，形成了巨额的集体经济，并形成了以出租物业为主要谋生方式的家庭经济(闫小培，2004)。这是一种典型的外生式的经济形态，并由此产生了“寄生型”的心理状态。

(一)“外生式”的经济形态

城中村的经济以第三产业尤其是土地出租、物业出租为主，经济收入以房屋出租收入和政府的征地补偿金为主，其经济增长的驱动力来自于周边城区经济的带动，经济效益取决于城中村的地理区位和周边人口的聚集状况，是一种典型的“外生式”的经济形态。以武汉市洪山区的和平乡为例，由于其比邻湖北大学，人口聚集量巨大，出租屋市场相当兴盛，普通村民家的住宅多达3-4层，年租金收入3-4万元。

(二)“寄生型”的生活和心理状态

在上述“外生式”的经济形态中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集体分红为主，虽然收入的多少随着地理区位的不同有多寡之分，但基本上可以保证其衣食无忧甚至富足的生活。大多数村民们由于有生活保障，甘愿成为“主观剩余劳动力”，成为“食租族”，过着“寄生”的生活。即使少部分村民有就业的愿望，由于其较低的文化层次和就业能力，也不能顺利就业，成了“客观剩余劳动力”。这种“寄生型”的生活状态使村民们大多不思进取、贪图安逸，缺乏投资创业意识。

三、武汉市城中村改造问题的新认识

(一)城中村产生和存续的经济原因在村外

出租物业经济是城中村经济的重要支柱，也是其产生和存续的经济原因。城中村出租物业的显著特征在于其高密度、高容积率和低廉的价格，而这些特征也是顺应市场供求形势的。武汉市是一个特大型的城市，第五次人口普查结果显示，全市总共有外地流动人口115万人。这些外来人口多数受教育程度低且收入低，他们对廉价的出租屋有着巨大的需求。城中村为这些外来人口提供了廉价的居住场所，承担着为低收入外来人口提供居住场所的功能。如果在城中村改造中忽视城中村存在的这一功能而强制铲平城中村，必然会导致在城市的另一角落产生另一个类似于“贫民窟”的聚居地，以满足这种对廉价出租屋的需求。

(二)城中村经济组织形式的顺利转型是改造的关键

城中村传统的经济组织形式是村集体经济，由村委会管理，并由其全面负责社区生活，包括村民福利和市政基础设施供给等。然而，集体经济组织曾经具有的优势，在如今市场经济高度发展的“城中村”已经不复存在，而它的天生不足却日益暴露：产权不清晰；治理结构存在问题；集体经济成分不可流转，集体资产的很大一部分价值难以实现。武汉市城中村改造明确提出要转变集体经济组织管理模式，建立以现代企业制度为特征的股份有限公司(集团)。股份制使企业获得了独立的法人地位，有利于所有权和经营权的真正分开；有利于建立规范的法人治理结构；股份的可流转性保证了产权的可交易性。

(三)城中村经营管理水平的提高是其出路所在

经过股份制改造，建立了现代企业制度的城中村股份公司(集团)，面临最重要的问题之一就是管理问题。在整个国内管理水平还比较有限、国内职业经理人市场还不完善的情况下，由集体所有制企业改制而来的城中村股份公司(集团)所面临的经营管理问题则更为严峻。改制后的公司要在激烈竞争的市场中生存和发展，势必要形成自己的核心优势，提高经营管理水平，培养和引进一批能够胜任现代企业管理的人才。

(四)村民劳动就业和社会保障的解决是改造的内在要求

城中村改造前，村民尽管土地不断减少，农业收入已不足以维持家庭主要开支，但村民要么还留存着少量土地可以解决基本口粮、蔬菜问题，要么可以靠自己拥有的宅基地获得出租屋收入。可以说，土地是村民的基本收入来源和基本社会保障。改造后，村民完全失去了土地，失地农民面临着丧失收入来源和社会保障断裂的状况。失地农民是抗风险能力很低的脆弱社会群体，这个群体的劳动就业和社会保障问题的解决，关系到社会的稳定，是建设和谐社会的基本要求，也是城中村改造的内在要求。

四、武汉市城中村改造的新思路

(一)构建“政府――开发商――村民”的博弈均衡格局

城中村这种特殊建筑群体的形成，是农民追求

土地和房屋租金收益最大化的结果(李培林，2002)。政府发动城中村改造，则是为了改善城市环境，提升城市功能，增强城市竞争能力。要采用博弈的思想来分析城中村改造中各方面的关系。武汉市城中村改造的最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路。武汉市城中村的改造，涉及到对弈三方：村民、房地产商和政府。村民期冀，改造能补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失，为其今后生活提供出路和可靠保障；房地产商要求，在投资改造中获得平均收益；政府希望，减少财政压力，保证市场和社会的稳定。是否能够平衡村民、房地产商和政府这三方的利益，是改造能否顺利进行的关键。珠海市的城中村改造模式有一定的借鉴意义。珠海市的政府通过政策实施，让出部分政府未来的潜在收益，如减免部分地价等，付出部分成本，保证开发商有利可图，吸引房地产商参与改造城中村，分担改造中的部分风险，同时保证村民的既得利益，使村民最终顺利回迁，最终得到了博弈三方都比较满意的结果。在武汉市的城中村改造中，应该确定作为改造主体的开发商和被改造主体的村集体和村民为受益主体，政府则作为城中村改造公平、和平和效率的维护者、监管者和仲裁者。既要充分考虑城中村经济形式的路径依赖性和村民的利益，保留出租屋经济，又要兼顾开发商收益，以构建“政府――开发商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐渐实现城中村经济形态从“外生型”到“内生型”的转型

城中村目前的经营形式有如下三种：自主经营商贸服务业、纯土地出租和村集体物业出租，后两种形式成为村集体经济的主要收入来源。村集体经济基本上没有自身的经济增长点，依靠纯土地出租及物业租金等外在的经济增长点维持生存，这种“外生型”的经济形态很容易受到宏观经济状况、城市政策和城市物业供需状况的影响，从长远看是脆弱和不可持续的。竞争性是市场经济的基本特征之一。只有培养城中村经济的竞争力，使其具有自己的核心竞争优势，具备可持续增长的能力，实现城中村经济从“外生型”到“内生型”的转型，将其转变成依靠知识、技术参与市场竞争的“内生型”企业才是其根本出路。城中村经济形态的转型要因地制宜地进行，要根据各村所处的地理位置及所处片区的城市功能类型、城中村的资源状况，并结合城市的规划，发展城中村的经济。发展的途径也要寻求多样化，可以通过招商引资、村民和集体参股的方式发展，也可以通过集体投资控股的方式。

(三)对村委会和村民提供智力支持和教育补偿

城中村村集体经济股份制改造之后，新成立的股份公司(集团)能否实现资产的保值增值在很大程度上取决于其管理人员的素质和管理能力。城中村的村民再就业问题也跟他们的文化水平和谋生技能息息相关。要解决上述问题，就要对村委会和村民提供智力支持和教育补偿。政府通过“智力补偿”，对村委会成员进行现代管理或MBA的培训，集体股份公司也可以通过自身培养或人才引进逐步置换不具备管理能力的原村委会成员，最终将其转化为现代经理阶层。为了更好地指导集体资产的保值增值，城市政府可以通过向社会、高校、企业等渠道招聘专职或兼职管理咨询专家，建立“城中村资产管理咨询中心”或类似的人才库，对集体资产的运营加以指导。对于村民的培训，可以在考虑集体股份公司(集团)的职业人才需求的基础上，对村民进行针对性的知识技能培训，并将村民的培训效果和就业与年终集体分红挂钩，以激励村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外来人口的居住问题

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式为城市弱势群体、低收入阶层提供住房福利或变相的住房补贴，另一方面为目前还不具备就业能力的村民提供收入来源。这事实上在某种程度上发挥着政府应该发挥的作用。在城中村的物质空间改造中，要通过合理规划，保留廉租屋，尽可能为外来人口提供廉价、便利的住房，这也是与维护社会稳定、建设和谐社会的宗旨相适应的。要积极探索廉租屋管理的新方式，规范廉租屋内外来人口管理，整治社会治安问题，使城中村的廉租屋不再成为社会治安的“死角”。深圳福田区水围社区的出租屋旅业式管理模式可供借鉴。福田区将旅业管理体制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社区防范体系，实行五员(警卫员、管理员、联防员、保安员、楼管员)联动的综合管理联动机制，使改造后的社区盗窃案件基本杜绝，社会生活秩序井然，房租连连攀升。

(五)妥善解决就业、社会保障等配套制度安排

篇5

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

篇6

6月初的许昌，骄阳似火。河南省许昌市政府举办的“城中村改造暨土地出让项目推介洽谈会”也如中原6月的天气一样，火热异常。在为期三天的“推介洽谈会”期间，来自全国各地的50多家房地产商参观了许昌市东城区11个拆迁现场和出让宗地，最终与许昌市政府达成29项投资意向，其中，城中村改造项目19项，土地出让项目10项。

许昌的城中村改造试点开始于2004年，最初几年，工作开展的举步维艰。直到2007年底，许昌市通过扎扎实实地开展调查研究，制定了城中村改造三年计划，建立了一套运行体系，城中村改造才开始走上正轨，并逐步形成了带有许昌特色的改造路子。

到今年5月，许昌市已启动了44个城中村的改造工作，其中26个村已经开工、18个村准备开工，完成拆迁4117户、拆迁面积209.56万平方米，已建和在建安置房5651万平方米，累计投资21.42亿元，节约集约用地3500余亩。

许昌市国土资源局的工作人员告诉记者，今年5月中旬，国土资源部部长徐绍史到许昌调研，在听取了许昌市领导关于城中村改造的工作汇报后，徐绍史说：许昌市在土地资源十分有限的情况下，能够严格认真落实上级要求，积极应对土地资源瓶颈制约，充分挖掘潜力，节约集约利用土地，让每一块土地都发挥出了尽可能大的经济效益与社会效益。他嘱咐许昌市国土资源局的工作人员，要好好总结一下经验，争取为城中村改造摸索出一条可行之路来。

再硬的骨头也要啃下来

城中村改造历来被认为是一块难啃的骨头，因为它牵扯到方方面面的利益，但改造潜力巨大，综合效益十分可观。据匡算，许昌全市现有171个城中村，其中许昌市主城区内共有城中村62个，可腾出建设用地1 8万亩，推进区内需要改造的村庄69个，可腾出建设用地3.6万亩，其他县市主城区需要改造的城中村40个，可腾出建设用地1.1万亩。改造前，这些城中村普遍存在着村庄布局混乱、土地利用粗放、基础设施缺少、宅基地管理混乱、社会治安突出等问题。

城中村的大量存在，严重制约了许昌城市化进程和城乡一体化协调发展。目前，许昌城镇化率仅为37.5％，低于全国平均水平8.2个百分点，离河南省委、省政府提出的到2012年中原城市群城镇化率在50％以上的目标还有很大差距。

许昌市委、市政府认识到，虽然城中村改造工作难度很大，但再硬的骨头也要啃下来。只有通过城中村改造，才能制止无序建设，实现科学规划和统一管理，才能整合土地资源，完善基础设施。

为了在工作中少走弯路，许昌市委书记毛万春、市长李亚多次率队赴江苏、天津等地考察，先后20余次对国土资源部门的考察报告以及各类媒体上的外地经验进行批示，并先后四次召开了全市城中村改造现场观摩会和各种形式的座谈会、分析会、研讨会，以图破解城中村改造中的难题。

“政府零收益”的改造原则

走在许昌东城区的路上，映入记者眼帘的是成片的拆迁地块。许昌市东城区管委会副主任何天立向记者介绍：“东城区共启动了12个城中村改造社区，总占地3948亩，拆迁面积382万平方米。安置面积135万平方米。目前，已拆迁居民户2491户、厂院129个，完成拆迁面积178万平方米，已腾出空地2300亩。在这次推介会上，我们推出的13宗待出让地块，就是我们在城中村改造中，通过加快拆迁进度，把村庄占用的毛地变成了待出让的净地。而这一切，都是在最近两三个月内完成的。”

拆迁效率如此之高是与许昌市政府制定的行之有效的优惠政策分不开的。去年下半年后，受全球金融危机的影响，房地产市场低迷，由于城中村改造项目投资大、回报周期长，房地产开发商对此投资热情并不高。针对这种形势，许昌市政府提出了城中村改造“政府零收益”的原则，打消了一些有意到许昌投资的客商的顾虑。

什么是“政府零收益”?许昌市政府负责人解释，就是在城中村改造中，政府把全部收益用于农民安置补贴和弥补开发企业的亏损，最大限度地让利于群众、让利于企业。

在许昌新区东城区，政府将城中村改造土地的升值部分直接用于补贴安置小区，农民安置亏损部分从开发税收财政收入中补贴，开发商投资回报率原则上保持在25％左右，充分调动了开发商的积极性。

除此以外，许昌市还尽可能地在收费项目上加大优惠力度。他们规定：对房屋拆迁管理费、工程定额测定费、城市基础设施建设配套费、建设工程质量监督费、城市绿化费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、人防工程易地建设费、征(拨)用地管理费等9项行政事业性收费，在国家政策许可的范围内一律免收；对建筑工程施工图设计审查费、工程勘察设计费、委托拆迁劳务费等6项经营性收费项目，或优惠减半收取或协商收取；对参与城中村改造的房地产开发企业，其在城中村改造中的商品房开发项目城市配套费减半征收。

为了集中搞好城中村改造，许昌市还扎紧了供地的“口子”。规定在集中开展城中村改造的三年时间内，在市区、县城规划区和推进区一律禁止审批宅基地，商品房开发用地都要与城中村改造结合起来，市区不再单独供地，从而引导开发商投资城中村改造。

依法依规　分类处置

城中村改造是一个复杂的系统工程，不可能有一个统一的模式。许昌的原则是八个字：依法依规，分类处置，对城市建成区内和建成区外的集体建设用地采取了不同的处置方式：

――对建成区内的城中村改造实行土地一元化管理。先将集体土地全部转为国有土地，以划拨方式建设居民安置小区，经营性用地以市场化方式进行配置，为股份制经济组织安排留用地，保障其发展，留用地视情况可划拨或出让。

――对建成区外及许昌至长葛推进区内城中村改造多策并举。在不改变集体土地所有权性质的情况下，集中建设村民居住区，需腾迁占用耕地的，要办理相关用地手续。腾出的集体建设用地在不改变土地所有权性质的前提下，集体经济组织可以土地参股经营，发展工商贸；具备办理征收条件的，在企业自愿的情况下，适时办理征收手续；腾出的集体建设用地用于房地产开发的，按项目报请省政府办理土地征收手续。

――对以农为主的居住区改造，即空心村整治，争取与城乡用地增减挂钩政策相结合。以村庄发展规划为龙头，鼓励整体搬迁，分步组织实施。腾出的耕地指标一部分以有偿的方式调剂到城镇使用，一部分在集体建设用地流转的大框架内解决使用权问题。在住宅建设与拆迁安置政策方面，规定城中村改造项目先建设村民安置住宅，后进行商业开发。可利用村庄现有存量建设用地，先行建设安置住房，居民搬迁入住后，再对原村庄拆迁建设。没有存量建设用地的，根据村民安置用地规划，先部分拆迁建设安置用房，居民拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种形式。

五种城中村改造模式

“推介洽谈会”期间，记者采访了许昌市国土资源局副局长、城中村改造协调评审组办公室主任苏晓，他向记者介绍了许昌市政府探索出的5种城中村改造模式：

一是政府统征储备模式，即由政府将城中村集体土地统一征收为国有土地，对城中村进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地后的收益用于弥补城中村改造支出。

二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府负责编制控制性规划，对改造项目用地进行招拍挂出让，为开发商提供环境保障。东城区就是采取了这种模式，引进了大型企业上海开天建设集团和世界500强企业沃尔玛的入驻。

三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄或社区，由社区自行或以居民入股联营的方式组建经济实体，政府进行指导协调，相关部门依法监管。

四是“村企共建”、“村园共建”模式，即由企业出资对村庄进行改造，腾出的土地用于企业发展。例如许昌县，在武店村改造中，县政府与瑞贝卡公司签订投资协议，由瑞贝卡公司出资对村庄进行改造，改造完成后，政府依照法定程序为投资商在武店村提供了600亩土地，办理有关手续后，由公司按照规划自主使用。

五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式，这种模式主要针对的是离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄，以腾出耕地为主要目的。

让农民感受到实惠

城中村改造之所以不好搞，主要是因为它牵扯到当地村民的利益。改造前，当地村民靠出租房产每年可以获得几千甚至上万元的收入，改造后，这笔收入自然就没有了。这成了城中村拆迁改造难的主要因素。

不过，如果政府适当解决了拆迁补偿、社会福利和就业问题，难题是可以化解的。在东城，记者遇到一位今年上半年刚被拆迁的村民，他对记者说：“对我们这片拆迁，说一开始就心甘情愿地配合也是假话，但仔细想想，其实对我们村民很划算。”他对记者算了一笔账：“改造以后，我们只损失了租房收入，最多万八干的，但以前居住条件差，用水用电用煤气都不方便，垃圾随便倒，环境脏乱差，连买菜看病都不方便，最主要的，是改造前村里住户只享受农民待遇，医疗、养老、失业等社会保障水平很低。改造以后，一切都跟城里人一样了。”

农民最会算账，要让农民配合拆迁、支持拆迁，就要让农民真切地感受到城中村改造的实惠。

许昌市国土资源局副局长陈念卫向记者介绍，在规划选址上，我们充分考虑了群众“就近、就城、就便”的意愿，考虑到群众的承受能力，被拆迁户可以享受一套经济适用房或一套优惠价商品房，居民在办理回迁安置住房确权登记手续时，有关部门减半收取办证费用。 在东城区，政府规定，对符合安置条件的本地户，每户安排总面积200平方米的一大一小两套住房，价格则按600元／平方米出售；对嫁入本地的人家则根据宅基地状况，安置一套100平方米的安置房或成本房；外来户则安排一套100平方米的成本房；对住房特别拥挤且符合分户条件的拆迁户，则照顾一套100平方米的成本房。

何天立说：“对城中村村民这块来说，主要就是做好补偿和社会保障工作。由于财政资金短缺、部分地块招商不到位，目前一部分拆迁费暂时还兑付不了。但这种情况下，我们增加了一项城中村改造成本核算内容，把群众拆迁补偿费比照同期银行利息计入改造成本，每3个月兑付一次，我们计算了一下，大致拆200万平方米需拆迁资金九个亿，赔补群众损失7000万元，我们用这种办法确保群众利益不受损失。”

据了解，为了营造一个和谐拆迁、阳光拆迁的环境，许昌市政府先后制定了《关于进一步规范城镇房屋拆迁工作意见》、《关于对城中村改造进行评估的指导性意见》，建立了改造拆迁评估制、办理承诺制、首问负责制、过错追究制等长效机制，以切实维护被拆迁人的合法权益。东城区探索出了“四抓四促”的工作理念，即抓安置促拆迁、抓拆迁促招商、抓招商促开发、抓开发促“三赢”，在今年四、五两个月的时间里就拆迁170多万平方米。此外，市政府在对主城区和推进区改造实施方案审批中，其中必须的一条就是看村民是否同意方案的决议。

记者看到，东城的唐岗、半截河、陈庄等社区农民安置小区已开工建设，地址就在改造后统一规划的商品房社区附近。

城中村改造：落实“双保行动”的重要举措

起于去年的金融危机无疑给我国的经济带来了负面影响，但另一方面也给城中村改造提供了机遇，因为，城中村改造可以给节约集约用地提供一个新的平台，同时也是扩大内需、保证经济增长的重要举措。

许昌市国土资源局局长张明山说，前不久，国土资源部提出了“保增长、保红线”为内容的“双保行动”。我们认为，城中村改造就是“双保行动”的结合点。保增长需要投资，需要拉动，我们现在已经投资了20多个亿；保红线需要整治土地、改造村庄，耕地整理出来了。红线就保住了。

接着，张明山给记者列举了城中村改造给许昌带来三个好处：

一是以城中村改造拉动内需。通过加快城中村改造拆迁工作，解决毛地变净地问题，创造土地升值空间，实现向市场要效益、要资金，向危机挑战，确保土地资源优势转化为资本优势。目前，许昌市正在实施的44个老城区改造项目，总投资达到190亿元，是拉动投资的重要力量，并且这44个改造项目直接关系着近10万群众生活条件改善、生活水平提高，对全市经济的逐步回暖起到了关键性作用。

二是以城中村改造缓解建设用地指标的不足。为应对危机，许昌市今年明确了548个重点项目，计划占地1.5万余亩，但省里分配的年度建设用地指标只有1264亩，指标差距非常大。通过城中村改造，我们可以及时腾出大量的建设用地，有效缓解了建设用地指标的不足，保障了重点项目的用地需求。

篇7

[关键词]城中村；改造；生态城市；建设；城市化

城中村是农村村落在城市化进程中，出现了越来越多的滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区的“都市里的村庄”，成为城市发展的绊脚石。作为我国城市化的一种特殊的城市空间现象，被视为我国城市发展的难点问题。城市发展是人类文明进步的象征，城市化的浪潮在逐步地改变着城市原有的面貌。随着城市规模的不断增大，城市生存环境的逐渐恶劣。生态城市的观念日益得到人们的支持。与此同时我们提出了改造城中村及建设生态城市目标，那么该如何改造城中村及建设生态城市，又该怎样改造城中村及建设生态城市才能适应社会发展的需要?这些都是本文探讨和深思的问题。

一、城中村的改造

(一)“城中村”的形成

城中村形成的原因之一是城市化进程快速发展，城市的数量、建成区面积不断增加、增大是以征收原有城市周边农村的耕地获得扩展的空间。失地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成了“城中村”。另外，城乡二元体制是城中村形成的根本原因。随着城市的发展，城中村的区域优势得以彰显。因村民自建住房成为城市外来人员的首选而快速增值。土地及房屋租金收益最大化致使“城中村”形成的加剧。

(二)城中村改造的必要性

城市的迅速发展带来一系列的城市问题，所谓的城市病，不但涉及自然环境。而且涉及人文环境的问题。随着城市化的飞速发展，越来越多的土地被纳入城市范围，越来越多的城中村在城市中出现，成为城市发展的障碍。

以哈尔滨为例，每年供暖期近半年，煤炭燃烧致大气污染程度较重。因此，改善其城市的小气候意义重大。因此，城中村改造过程中使城市的发展更加适合人类的居住，对城市的整体环境的改善具有积极的意义。

二、生态城市的建设

(一)生态城市的含义与标准

生态城市是“以人为中心的城市环境系统，研究侧重于环境特征、要素结构功能的变化，以及污染物的环境行为和有效的途径”，其内涵远不仅在于经济高效、环境宜人的外表，其更重要的意义在于其社会和谐，对人性的尊重。

建设生态城市，要以自然、社会和经济三方面协调发展为基础。首先，在开发建设活动过程中既要保持在自然环境所能够承载的范围内，又要减少对自然环境的消极影响；其次，坚持以人为本，满足人的物质和精神需求，创造自由、平等、公正、稳定的社会环境；再次，保护和合理利用自然资源和开发新能源，实现资源的高效、循环利用。

(二)生态城市建设的必要性

城市在促进经济增长的同时，也给城市的生态环境造成了很大的压力。以环境污染和社会失序为代价的经济发展给生存环境带来了严重的威胁。人们逐渐意识到建设生态城市的必要性。

第一，建设生态城市有利于促进生活质量提高。城市生态问题的实质是人与自然关系的失调，解决的根本途径是协调它们之间的关系。

第二，建设生态城市有利于调整经济结构。解决结构性污染问题根本在于产业结构优化升级，提高资源的利用率。

第三，建设生态城市有利于优化投资环境。良好的生态环境是建设国际化城市的重要条件。优美的城市环境有利于吸引投资、发展旅游业。

三、城市化与生态环境协调发展

(一)加强城中村改造，推进城市化进程

城中村改造不仅是农村、农民的事情，更是城市发展的大事，作为城市建设的重点在城中村的改造过程中，要时刻注意城中村改造过程中出现的生态环境问题。

在城中村的改造过程中。不仅要进行城中村的环境改造，同时也要对当地的村民的素质方面进行提高，采取不同的措施。居住景观的改变之外，更重要的是内在的自然融入，最终实现农民向市民、农村向城市的两大转变。

(二)加快生态城市建设。促进人与自然和谐发展

进行宣传保护环境方面的知识。提高人们保护环境的意识，提高个人素质及修养。一方面，应该及时处理生活垃圾，倡导“爱护环境，人人有责”：另一方面，建立完善的监督机制，督促当地居民和暂住居民逐步树立环境意识。

生态城市建设要以城市生态系统为主体，城中村的改造要以人与环境的和谐发展为宗旨，城市化发展要“以人为本，天人合一”的理念为建设目标。

(三)城中村的建设与生态城市的建设要注意以下几点：

1.在城市的发展过程中采取密集发展城市的形式，在哈尔滨的许多城中村都有公交到达，例如哈达村在哈站直接有公交车经过。这样可以有效的减低人均能源消耗。

2.城市化发展要实行传统性的经济开发向现代化的生态建设转变。面对城市发展适合人居，注意产业在该区环境中的影响，注意绿地和三废的排放程度。

3.加强城乡经济的区域流和互动，促进城乡经济一体化成长。在发展城中村的过程中，必须与生态城市发展相适应。

篇8

【关键词】城中村改造综合治理

城市的发展与扩张是城中村形成的主要外部推动力，尤其是迅速发展的外生型城市化过程造成了土地供给的有限与城市用地无限扩张的矛盾，导致农村耕地逐渐减少，传统农业的比重日趋变小，甚至消失，但仍然还是保留“村建制”，实行村行政管理，城中村现象由此而生。

西安市城中村改造工作从2002年开始，经过几年探索和实践，形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的工作思路。城中村改造主要采用村集体自行开发、开发商主导和政府主导的城中村改造这三种模式。目前，西安市由村集体自行开发的城中村改造项目不多，碑林区北沙坡村、莲湖区五一村都率先进行了尝试。高新、曲江和灞新区，由于政府权属相对独立、行政力度较大等因素，大多实行政府主导的城中村改造模式。大多数城中村采取开发商主导的改造模式，这也是西安市城中村改造的主要模式。

西安市城中村改造存在的主要问题

高昂的社会成本，改造难度大。城中村改造是一项复杂的社会改造工程，牵涉到集体所有土地依法转为国有土地、村民委员会改制成为居民委员会、农民户口转为城市居民户口、集体经济的资产转制成为股份制企业、农民房屋产权的确认和拆迁补偿、农民进城以后的就业、农民子女上学和养老社会福利保险等各个方面的问题，除了需要耗费巨额的资金成本，还需投入巨大的社会成本。在西安市的城中村改造中，巨大的社会成本基本是以“谁改造、谁承担”的方式进行的。在开发商主导的城中村改造中，由于高昂的社会成本，安置住宅区的容积率会高出一般城市规划的控制范围。在政府主导的城中村改造项目中，为了降低开发成本，一些必要的配套设施（如天然气、集中供暖等）都没有采用。对于开发商主导的城中村改造项目来说，其“拆迁―安置房建设―回迁―开发项目建设―销售”持续的周期比一般的开发项目长，不仅导致开发项目进展缓慢，影响销售和资金回笼，而且导致购房者在购房时难以获得银行贷款，对开发商和客户均造成影响。

内部群体分化明显，管理难度大。城中村改制带来的农民市民化不仅仅指城市生活方式的渗透和市民权利的获得，还有一些难以解决的现实问题。首先，城中村村民日益“边缘化”。由于村民在短时间内难以快速完成由农民角色向市民角色的转换，使得他们的身份介于农民与市民之间，成为边缘人。其次，城中村村民面临城市生活适应的“角色不清”。农民失去土地后，面临着向市民角色的转换，而由于农民与市民之间的巨大差异，农村生活与城市生活之间的巨大不同，使得城中村村民的城市适应性不强，在向市民角色的转移过程中面临着许多困难。城中村管理方面面临的另一个难题就是内部群体分化明显，管理难度大。这突出表现在：原住村民和外来流动人口混居一处，原住村民在村社内部形成了相对封闭的利益集体，外来人口作为现代城市文化和传统农村文化之间的边缘群体，既难以获取归属感和认同感，也缺乏政治权利和社会公正，常常游离在社区管理之外，从而形成了城中村管理的“两张皮”现象。由于城中村的特殊区位与外来人口的特殊身份，使得当地管理机构对外来人口的管理不足，而村委会等机构则更不愿介入。这些因素共同作用的结果是：城中村不仅未能纳入到城市现有的管理体系，反而演化成为管理体系的“真空地带”，治安环境差，社会问题众多。

拆迁安置没有统一标准，普遍受益难度大。

首先，征地补偿标准不合理，具体表现在以下几点：第一，征地的补偿费标准过低。即使新修订的《土地管理法》提高了原有补偿的倍数，在很多地方仍然无法从根本上保证被征地农民的生活水平不因土地征用而下降。第二，征地的补偿费测算方法不科学。按照法律规定，征地补偿费是按照土地被征用前三年平均年产值的若干倍来测算的，但是由于土地利用方式、种植方式、市场情况、区域差异等条件的不确定性，这种测算方法难以准确地反映被征用土地的本质特性。第三，对土地所有权的补偿缺乏依据。征地的过程是土地所有权转移的过程，因此，在市场经济条件下如何评估所有权的价格，并以此为依据确定征地补偿费，是征地实践中急需解决的重大问题。

其次，拆迁补偿与安置补偿办法与标准不统一。西安市政府2007年9月17日出台的《西安市城中村改造管理办法》第三十七条规定，城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。也就是说，村民的住宅，不论作为何种用途，都应该按照住宅来进行补偿。但是，在实际操作过程中往往是以现有的用途进行补偿的。例如，村民住宅一层作为营业用房的，在补偿过程中按照商业用房的估价进行补偿；村民住宅用于旅馆的，则按照旅馆的估价进行补偿等。产权的不明晰造成补偿办法与标准的混乱，增加了补偿的费用。第三十八条：城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。……实行产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合房屋产权面积进行安置。但是，在很多城中村改造当中，所采用的安置办法是：村民住宅1～2层拆一还一，3层以上按重置价补偿；村集体及村民个人营业用房1～2层拆一还一，3层以上按营业用房进行补偿。由于产权的不明晰，造成拆迁费用、补偿金额等的差异。这些安置标准和措施，在实际操作过程中每个村都有所差异，往往造成村集体与政府部门的讨价还价，村民对村集体及政府的不信任。

第三，违章建筑面积大，拆迁补偿金额高，拆迁安置办法不够完善。由于城中村建设的无序，致使拆迁补偿与安置的金额巨大。城中村人员构成复杂，村规民约较多，在拆迁安置中，往往只考虑到原住村民、居民（已经农转居）、对于户口在村中的现役军人、在校学生、服刑人员、户口尚未迁出的出嫁女以及一些祖遗户的安置补偿，没有涉及到在外职工的安置补偿，使得拆迁补偿没有在公平、公正的前提下进行。

简单的拆旧建新，解决遗留问题难度大。首先，城中村改造成功与否最关键的问题是村民失去土地、出租屋之后没有了稳定的收入来源和集体分红，生活来源如何解决。据了解，西安市只有高新区的一些城中村在改造中对村民进行了再就业培训。在村民就业方面，仅有年轻村民能够获得物业保洁员、保安、物业管理员等工作。大部分村民的就业还是需要自己解决。其次，西安市目前的城中村改造工作，对城中村采取只“拆”不“治”的办法。工作重点都放在整村拆除、全面改造上，并没有将城中村的综合整治作为城中村改造工作的重要一环。第三，对外来人口居住问题并未妥善解决。城中村存在并发展的一个诱因在于市场对城中村出租屋的需求。因此，在城中村改造过程中，除了解决好原住村民的居住问题之外，应该更多关注外来低收入人口的居住问题。在监管不利的情况下，由于利益的驱动，这些城中村村民建房热情的高涨，会导致新的城中村出现。

对西安市城中村改造的建议

城中村的改造，不能是简单的拆旧建新过程，需要采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策以及物质形态空间的完善。从城中村物质形态空间方面来考虑，根据城中村的区位、类型以及区域规划的要求，分别对待。

对于那些仍在发展的城中村，在改善居住环境，综合治理的基础上，一方面要引导，一方面要限制，既不能让农民盲目投资建房，也不能任凭村庄自由发展，必须制定科学合理的规划设计方案；政府从宏观上引导村民组织成立类似住宅合作社的形式的组织，实行合作经济，政府以一定的政策优惠，以一定的基础设施投资来帮助村民，按照事先制定好的规划和标准进行开发建设。

对于那些能够优化城市土地使用功能，为经济结构调整开辟了新的发展空间，促进城市整体增值的城中村，在条件成熟时，采取开发带动、房改带动、市政带动等方式，抓住时机，加快城市建设步伐，逐步完善城市功能，实现城市的有机更新，不断增强城市竞争力，促进城市可持续发展。

篇9

关键词：城中村；城市化；改造策略；社会功能；城乡二元制结构

1前言

随着我国城市化进程的加快和区域经济的激烈竞争，逐渐出现了一种很特殊的城市包围农村的现象，逐渐将一部分村落包围在建成区内。这些村落起初位于城市郊区，进而位于城乡结合部，随着城市范围的持续扩张，最终蜕变为城中村。而这种现象将成为各个城市不得不面对的必然事情。

2城中村的形成原因、演变过程

从城中村的历史变迁中不难发现，城中村形成的主要原因可以分成主观与客观两个部分，其中客观原因是我国城市化进程快速发展的结果。改革开放以来，城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。村庄进入城市，形成了城中村。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。

城中村的演变过程可以分成三个阶段：第一阶段为村落自然形成阶段，此阶段城市尚未扩展到农村，此时农村只是单纯的农民聚居点；第二阶段为城中村形成阶段，农村靠近城市一侧的土地大部或全部被城市征用，然后伴随城市规模的进一步扩大，农村周边土地完全被城市征用，只剩下被城市建成区完全包围的村落，这时，就完全形成了城中村；第三阶段为城中村消失阶段，随着城市文明的不断渗透，城市建设和管理水平的不断提高，通过大规模的旧城改造项目及相关配套设施项目，城中村将被完全拆迁，城中村的居民转为城市居民，从此城中村将完全消失。

3城中村的功能分析

随着城市化进程的快速推进，大量的外来人口涌入城市就业，但因为城市商品房居住成本较高，而廉租房数量少且难以获得购买资格，所以一般的外来人口只能选择城中村的住房。城中村更像是事实上的超级城市特区，白手起家的创业者，依靠城中村廉价的房租从而降低经营门槛。城中村成了低起点创业的孵化器；农民工和低收入者从事的多为社会低端服务业，不仅需要能满足低消费的生活空间，还必须靠近需要这种服务的外部环境。农民工转化为城市市民需要工作方式和生活方式的双重转化，而城中村就是他们完成不确定过渡期的场所；城中村起到了城市“廉租房”的作用，有助于外来人口融入城市社会，在一定程度上满足住房需求，实现住房公平，维护社会的稳定。

另外，城中村中数量很多的一类是以租给高校学生为主的。这些城中村在空间上与高校或相邻或接近，由于在高等教育规模化发展的过程中，高校教学管理与生活管理逐步分离，原来单位体制下由高校承担的各种生活服务功能，转向由高校后勤及社会周边地区承担。这也使得邻校村与高校之间的互相影响日益加深。从上述观点看，城中村以其廉价的房租和生活生产成本等优势，可以说具有控制城市的营商成本、降低产业和人才进入门槛的功用。

此外，城中村还丰富了城市多元化的生活方式，城市生活方式有以下8个特点：

①复杂的社会分工、社会分层和职业结构；

②人际关系由血缘关系和地缘关系向业缘关系转化，

③社会流动性大，个人地位和角色变化快，社区构成要素的异质性强；

④生活质量高，消费水平高，消费方式多样化；

⑤闲暇时间多，个人社会化程度高；

⑥生活节奏快，紧张压迫感强，文化生活丰富多彩；

⑦现代民主意识、参政意识强；

⑧信仰、道德标准等多样化。

这些特征贯穿了现代城市生活方式的所有部分。而这种生活方式从社会的发展历程和现状来看，是存在诸多的弊端和问题的。而城中村那种城乡交融的“低消费、地缘联系紧密、慢节奏、高可入性”的生活方式使城市更加多元化的同时，实现了有益的补充。

4困扰城市城中村健康发展的难点

由于一些城中村长期处于缺乏监管，导致了大多数城中村建设缺乏统一的规划，原来作为村庄聚落时就缺少供水供电等市政设施，演变为城中村时市政管线仅作了粗糙的配套，导致城中村市政管线无法和市政管网连接成系统，严重影响了市民的生活质量，同时也有碍于城市的现代化形象。

篇10

【关键词】城中村；社区改造；政府参与

0.引言

城中村是存在于城市中或城市边缘特殊的社区，首先，它受城乡二元结构的制约，属于“传统农村”，由于外来人口多所造成的鱼龙混杂的情况、耕地流失及由于文化知识水平较低等原因造成的就业质量差和就业率低等原因，需要对城中村进行现代化的社区改造。

另一方面，2008年的世界性经济危机，让国家发起4万亿的经济刺激计划。这项计划使国内土地价格的飞涨，从而引起蝴蝶效应，带动其他各个领域产品价格的急速上涨，因而才能够促进内需，拉动经济发展，保证一定的经济增长率，稳定就业。

而当下由于国内主要省会及其他中心城市主市区土地买卖市场已经或几近饱和，政府不得已只能向城市边缘及其他中小城市的土地买卖市场转移来强行拉动内需的增加。

1.郑州市高新区S、G两办事处的社区化改造情况分析

1.1郑州市高新区城中村的社区化改造背景

根据有关法律、法规和郑州市人民政府《郑州高新区管委会关于印发城中村改造若干规定的通知》[1]，依据“加快高新区城市化进程，改善城市形象，提升城市品位；稳定农村，富裕农民，拓宽失地农民就业渠道，解决失地群众的居住之忧，生活之忧；打造亮点，以点带面，发挥示范引导作用，带动其它行政村的土地征迁和项目入住；拓展发展空间，科学集约用地”的目标[2]，对S、G两个办事处的D、X、N、W等18个村进行社区化[3]改造。

1.2郑州市关于对S、G两个办事处城中村的社区化改造的补偿协议

郑州市高新区管委会枫杨办事处和大里村村干部共同商讨的拆迁安置办法是：对本村现有合法宅基地按每证（宅）400平方米予以安置；家有两个以上（含两个）男孩的家庭，按应分户数予以400平方米安置房；家有两个以上（含两个）子女家庭，在每证享受400平方米安置面积基础上，再分配150平方米安置房；以上每个合法宅基户只享受一种，不得重复享受；以上安置房均按每平方米600元的标准缴纳安置房房款。[4]（以下简称《通告》）

但是按照郑州市所发的《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知》（郑政文[2011]258号）（以下简称《通知》）的规定，“被拆迁人选择产权调换的，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置”这一赔偿措施与上述《通告》中的赔偿措施不符。

1.3被社区化改造的S办事处中D村实况

D村目前常住村民2500多人，拥有超过600户村民，分为5个组，设村长一名，副村长两名，村委5名，村支书一名。其中除了村子里一组中他姓较多、及其他几组中有几户姓郑以外，大部分为金姓。

目前D村只剩下30多户村民没有与政府提出的合约达成一致，还在于政府交涉，并有一些村民采取了上访的方法来维护上述《通知》中所规定的合法权益。而其他超过600户村民已经与政府达成一致，搬离了D村。

2.政府在城中村的社区化改造过程中的作用

2.1政府在城中村的社区化改造过程中应起的作用

2.1.1政府应该成为城中村社区建设制度的设计者[5]

（1）政府必须提出社区建设的总体思路和发展规划。

（2）政府是社区法制建设的倡导者和实施者。

2.1.2政府是“城中村”社区建设的引导者[6]

（1）引导各种经济主体积极参与城中村基础设施建设。

（2）政府是“城中村”社区文化建设的导航员。

（3）政府是“城中村”社区建设的协调者。

2.2现实中政府在城中村的社区化改造过程中发挥的角色

在D村的改造过程中，在开发商与村民谈判时，政府利用中间角色，通过分别与双方各自谈判的方式，向房地产商要高价——即按照国家定的条款来收取房地产商的赔偿（如《通知》）；再重新制定一个新的赔偿办法——即以一个较低的赔偿价格和产权置换方式征用集体用地赔偿给农民（如《通告》）。这样，地方政府就能依靠开发商和村民之间的信息不对称从众获利。

而在W村内，开发商开始在政府村民谈判赔偿、村民迁出过后，开发商发现当地政府征收了W村1/5的集体用地，而且是临街、临路的地理位置较好的用地，这便使得W村改造无法正常下去，目前这件事还在协商当中。

3.政府这一系列行为的原因及后果

3.1政府为什么这么做

（1）政府通过卖地，通过蝴蝶效应拉动经济增长；卖地，可以促进房地产产业的增长，伴随着房地产的建造、出售、维护、后期管理等一系列行为，将带动一大批农民工就业，原料生产商、销售部门等的增长和发展，从而从多方面拉动经济增长。

（2）政府通过卖地增加地方财政收入；政府通过卖地可以直接获取收入。而且伴随着卖地之后一系列的刺激，其可以通过税收间接增加政府收入。

（3）城中村现代化改造的需要；现阶段的城中村确实存在“脏、乱、差”的现象，因而对于农村的改造迫在眉睫，刻不容缓。这不仅可以改善农村的社会文化面貌，而且可以提高农村的集体价值观、集体意识以及共同的集体统一性。

4.总结

政府不仅仅应该担任一个牟利者的角色，更是一个服务者的角色，这样，才能更加促进城镇化的发展和建设。

【参考文献】

[1][2][3]《郑州高新区管委会关于印发城中村改造若干规定的通知》（郑开管[2007]21号），2007（08）.