城中村改造带来的好处范文
时间：2023-12-18 17:40:19
导语：如何才能写好一篇城中村改造带来的好处，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
前言
为改善城市面貌和人居环境，提升居民生活质量，建设宜居现代城市，广州市启动了旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”) 改造工作。“三旧”改造也是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地、推进节约集约用地的重要途径。根据三旧办的规划首先启动猎德村、冼村、林和村、小新塘村、杨箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、萧岗村9条城中村的改造。城中村改造首先要对村里常住人口数、建筑面积、基础设施等情况进行摸查，为后期规划、评估、赔偿等工作服务。通过在琶洲村的建筑面积摸查的工作，对摸查方案进行一下总结，有利于其它城中村的顺利开展。
1加强宣传与协调沟通
要将政府的有关三旧改造的重要精神和文件加强对城中村村民的宣传，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及给村民带来的好处，使村民解除后顾之忧，才能积极配合改造。
城中村改造牵涉的人多地广，改造过程中会出现各种各样的问题，一个问题得不到及时的解决就有可能影响改造的进度。所以要成立专门的部门来具体负责某个村的所有事务，部门负责人要经常去到村里与村干部和村民进行交流和沟通，一定要保障该渠道的畅通，否则村民将不配合，而建筑面积的丈量必须到每户进行，所以加强沟通是必不可少。
2资料准备与人员组织
进村摸查之前，收集已发房产证的复印件和地籍图。首先应该在该村所在地的最新地籍图上进行编号，统一编号后分成几组。准备外业记录纸，最好做一个模板，包含有自编号，门派号，户主姓名，人口数，绘图者，丈量者，日期，户主签名栏等。还要打印一张整个村的大图，挂在墙上，每天干完的工作及时的上到图，便于随时掌握进度。
通过与村委协商，具体分几组同时作业。建议最好一个经济联社一个组同时进行，大规模的展开，有利于影响个别不同意拆迁的想法。一个组四个人，其中测量人员2人，村委带测人员2人。村委带测2人分工为一个人带测，另一个人到社里进行预约，为第二天的顺利进行做好准备，每天预约的户数一般不要超过20户，如果太多有时量不完，会耽误村民的工作。测量员2人的分工为同时出外业，交叉画图，外业谁画的图，内业就谁做。该安排的好处在于高效的完成任务的同时，又不耽误村民的工作。
3建筑面积摸查
3.1外业丈量和拍照
首先严格检校外业使用的测距义和钢尺，保证外业量测尺寸准确无误。外业丈量一定要严格认真，各边均需实量。城中村房屋大多都有夹层和阁楼，即使不满足房产测绘规定的2.2米的层高，也要实测出夹层和阁楼的面积，在备注中注明层高及其面积。城中村老区一般比较凌乱，房屋的楼层较低，结构大多为B、C结构，框架结构很少。不同的结构对应不同的补偿价格，所以对于老区的测量要仔细核对其房屋结构。对于老区另外一个值得注意的问题是，由于历史的原因，有些老房子外观看是一栋，其实分好多户主，对于这种房屋要求所有户主均须到场对于墙的归属进行确认。城中村新区规划整齐，楼层较高，以框架结构为主，基底的宽度基本一致，飘楼和阳台飘出距离基本一样。基于这些特点，新区的外业丈量会较快。正因为有这些特点，所以很多情况下，测量员在楼底通过瞄准瓷片的缝隙，在楼底就可以量出楼顶的梯屋或半层的尺寸，有些人员到不了地方通过数马赛克个数，来计算出尺寸。这样可以大大提高作业效率。但是在用的过程中，一定要仔细，最好两个人同时进行瞄准或者数瓷片块数。由于楼间距较小，有时在楼底很难看清楼顶的情况，最好能找到较高的楼，爬到楼顶对周边的楼顶在地籍图上进行调绘。才不会导致楼顶层形状错。
每栋房屋必须要现场拍照，以防抢建加建，对后期成果产生争议。将自编号用油漆喷到大门口的墙上，有门牌的喷到门牌附近，便于照相，一般每栋拍三张相片，选取有利的角度进行拍摄，最好能完全反映出建筑现状。
3.2内业处理
城中村改造的建筑面积计算一般都为整栋出图，不需要做分割或者做公共面积分摊等计算，相对计算较简单。每天的内业最好当天处理完。内业的即时处理，可以在处理的过程中发现外业遗漏量的边长、楼层、结构、标注的阳台、票楼或柱廊等属性。第二天再去测区时首先对第一天遗留问题进行处理，能保证成果的即时出来。
3.3成果检查及验收
城中村改造的房屋一但协议谈好就有可能随时拆迁，所以房屋面积一定要准确无误，要保证成果的准确，检查是非常重要的环节。检查应该遵循自查、互查、外检、内检、交村委验收、交征地单位验收等检查过程。成果一但做好，首先要自己对成果进行检查，主要核对外业草图与内业成果是否一致，重点检查尺寸、楼层、结构。然后要进行互检，一组两人对各自的成果进行交叉检查。自检和互检都是在内业的检查，通过两遍的内检后，要进行外检，要将成果打印出来，到实地进行核对，外检是非常关键的，要对成果的各个方面都要核对，特别是楼层、结构、形状、门牌、户主，还要抽查部分外业尺寸。最后一关是内检，所有前期的检查工作完成后，还要对成果进行最后一遍内检，内检的重点是检查各栋房屋的面积，以及每户的汇总面积。验收，一般测绘成果的验收都是由质检站来进行，但城中村改造的成果一定要经过村民的验收最有效，成果打印出来后发放到每户户主手里，让户主对自己的房屋报告进行检查，如有疑异，作业员和检查员要到现场对户主提出的疑异进行处理。由征地单位对上交成果进行验收。好处在于双方都无异议，有利于后期拆迁赔偿顺利进行。
3.4成果整理和汇交
成果以户为单位的装订成册，内容主要包括封面、目录、成果说明、面积汇总表、总平面位置关系图、分户图、照片。其中封面主要有户主姓名、房屋座落、自编号、测量单位、征地单位、测绘日期。成果说明主要是对成果使用的坐标系统、使用的仪器设备及其编号和作业过程进行的描述。面积汇总表里包含每栋房屋的结构和总面积，以及以每种结构分类汇总的总面积。总平面位置关系图是以该户为中心，用来反映该户四至关系。分户图是按一定比例绘制的房屋平面图，标注有各边尺寸和楼层、结构、自编号、门牌号及各种结构、阳台、飘楼的面积。成果装订一式4份，测量单位一份，业主一份，征地单位两份。
成果的汇交，首先是由测量单位盖章交给村民，村民检查确认签字并按手印，由测量单位收回后再交给征地单位确认盖章。三方对成果无争议并签字盖章后，交给村民一份，测量单位保留一份。
篇2
《意见》中所说的城镇低效用地，主要指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包括国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二进三”产业用地、布局散乱、设施落后、规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。
X市是湖北省内较大的城市，也是承接东部产业转移示范市。作为湖北省低效用地再开发的试点市，X市2011年就曾零星开展城中村、棚户区改造，以适应城市发展需要回应巨大的民生诉求。国土部《意见》印发后，X市决定借用政策的春风，大规模实施“两改两迁”①工作，以实现城市面貌脱胎换骨的转变。作为典型的中西部农业大市，X市的“两改两迁”问题具有代表性。本文通过清理X市城中村、棚户区的改造逻辑，探讨中西部地区城市低效土地再开发的问题和前景。
一、地产泡沫的若隐若现
2012年，X市启动“两改”工作，计划利用五年的时间，完成棚户区和城中村改造。按照“旧城更新、组群发展”的总体思路，X市制定城区空间发展战略规划，于2012年启动旧城改造和城中村改造项目。我们拿到的改造数据显示，44个“两改”项目的总金额为8533.499亿，总还建面积为1379.4764万平方米，总还建套数为135 391套。若按每户3口人计算，“两改”项目牵动40.6173万人。X市的房价为4000～5000元/平方米，按照5000元/平方米来计算，8533.499亿资金可建17 066.998万平方米的建筑面积，拆迁安置后剩余15 687.5216万平方米的建筑面积。按照商业和住宅3∶7②的比例建设，住宅总面积为10 981.2651万平方米，按100平方米/套的住宅面积计算，新建的商品房有1 098 126.51套，需要329.44万人口住进X市区。X市全市总人口近600万，市区人口不到150万人③，意味着X市区要从周边吸纳300多万人口。
X市作为湖北省内的较大城市，城市发展当然会带来人口增加，但它只是内陆的一个三线城市，区位优势和发展前景都不优越。经济的欠发达及城市发展的渐进性，使其短期内很难辐射周边地市的人口，X市下辖县市的农民工不会过来买房。能承担得起X市区高房价的，多半是占比例较少的城乡富人群体，以及部分公务员和大中专院校教师。我们重点调查的F区，是X市的主城区和商业中心，也是“两改两迁”项目的主要实施区域。2013年市政府确立的31个“两改”项目，F区总共启动了16个项目中的14个。按照政府的统计数字，需征收各类房屋24 113户、建筑面积400万平方米，规划建筑面积为1145万平方米，总投资额达535亿元，我们根据已开工的14个项目情况绘制表格如表1。
F区想发展以商务和高端商业为特征的现代服务业，并不是不可以。问题是一下子启动如此多的项目，F区每年有14亿的财政收入，实难迅速消化537亿的资金流。一个地方的工业化、城市化发展，带来的城市经济总量是相对稳定的，消费水平和消费能力的增长也要有个过程。居民的消费潜力的不断挖掘，难挡商业地产泡沫风险的出现，更有可能连带出城市金融危机。毕竟，大部分企业靠的是以地融资，实施滚动拆迁和开发的模式。F区人口占X市区人口的70%，按照前述的计算方法，F区新增商品房要吸纳19.1875万人。X市的城市化、工业化的拉力不强，下辖县市的农民多到南方城市打工，获得一定收入后就近购买县市商品房。按每年0.8%的城镇化率来计算，F区每年新增人口为102.9万⑥*0.8%=8232人，消化掉如此多的商品房需要近20年时间。它隐含了一个前提，X经济要持续高速增长20年，且20年内不再有其他房产开发项目。如果中间出现大的经济波动，则房地产市场必然受冲击，大多数的商品房也将长期闲置。
更要命的是，X市正倾力打造新城区。新城区做了很多概念性规划，如X市大剧院、未来的CBD地区、现代科技、新能源区等。新城区规划建设600万平方米的商品房，按每套100平方米，每户3口人计算，开发的6万套商品房，可容纳人口180万人。我们调查时，新城区的房价3500元/平方米，远低于主城区的商品房均价，按理说应该能吸引市民前去买房。但有知情者说，开盘三个月，共卖出1300套，主城区老板气得跳楼。这个其实很好理解，经济发展带来的买房需求，在一定时间内是固定的，新城区因房价较低、开发力度较大，吸引大量市民到那里置业，必然带来主城区房屋交易的减少，主城区老板的自叹倒霉，与新城区的商品房开发有关系。
新城区规划人口200万，X市“两改”的商品房，需要300多万人消化，而X全市总人口不过597万，如此超前的规划理念，是要将X市所有人口集中起来？这个假设显然不成立。地方领导们解释说，“发展第一产业没有前途，发展第二产业见效太慢，发展第三产业才可以振兴X市”。其意是说，要将X市打造成区域性中心城市，必须先在城市建设上有大的作为。事实就是这样的。
二、城市发展与城市建设
“两改”项目和新城区建设，开发出大量的商业和楼盘，其意是通过发展大型商业、服务型产业提高市民的消费水平，同时辐射到周边的其他城市。我们调查时，有干部振振有词地说，“不要害怕百姓的购买力，一要挖掘百姓的消费潜力，二要增加商圈的辐射范围”。
第三产业的发展有很强的地域性色彩，X市要通过商业和房产成为区域中心，基本不可能。周边县市的居民，既不可能专程到X市买衣服，也不可能大规模到X市买房置业。毕竟，X市不具备如武汉那样的区位优势，如此多的商业和地产只能针对本市人。城市的商业规模由城市经济密度决定，X市的消费能力主导现实消费水平，而不仅仅取决于市民的消费意愿。X市实施“两改”的目标是建设城市综合体，城市综合体由写字楼、商铺、住宅等构成。如果说住宅还能靠时间和降价来消化的话，商铺和写字楼会因没有源源不断的客户而空置。如果城市发展还只处在初级阶段，工业水平还没有催生众多中产阶层，市民的消费能力很难被诱导出来，写字楼和商铺的开发前景就会比较黯淡。
稍微有点经济常识的人，就知道二、三产业的辩证关系。X市的城市发展构想是引进总部经济，推动城市由传统制造业向高端服务业转型。总部经济是在某经济领域或区域的核心，以追求单一产业价值观为目标，将创意、决策、指挥等智能的所有关联环节进行大规模的集聚，使之产生极化与聚化效应，由此扩散出彻底颠覆松散经营模式的经济效能和效益，进而带动整个行业领域或区域经济的高速发展的经济模式⑦。总部经济如能在欠发达城市――X市区落户，可带来就业和税收的高速增长，城市消费也将会大幅度地提高，我们所担心的商业、地产泡沫就不会实现。问题在于，X市是否有发展总部经济的资源优势。
X市作为三线城市，具有土地资源、交通区位、能源运输等优势，按照一般的欠发达城市的发展路径，X市应该成为承接沿海发达地区产业转移之地，作为区域性中心城市如武汉、成都等市的产业生产基地。X市的第三产业和城市要想大发展，必须首先大力发展第二产业。只有建设起完善的基础设施，培育好健康的市场经营环境，为工业发展提供人才资源与政策优惠，才能带来X市制造业的发展和人流的聚集，X市的经济发展才会有活力，居民消费能力才会快速提高。X市想跨过制造基地的门槛，一步到位成为总部经济城市，但X市与众多的三线城市相比，并无明显的资源比较优势。X市当然可以先打好硬件基础，在市区内建设大量CBD，总部经济一般也发韧于CBD。但大建CBD并不意味着能成就总部经济，城市建设CBD由经济总量、产业结构、能级水平决定，政府积极于城市规划、招商引资只能起推动作用。违背经济发展规律上马大量CBD空间框架，总部经济的功能若不能很快发挥出来，面临的金融风险和社会风险当属不小。X市政府做好准备了吗？
X市政府在“两改”上的盲目争先、快速推进，将要付出巨大的环境、资源及公共福利代价。若上级部门加强规划的严肃性，对城市发展用地有所控制，X市的城市建设将受到一定约束，X市的“两改”政策也会稳步地推进。现在的情况是，国土部颁布的《开发城镇低效用地再开发试点指导意见》，为X市的城市建设提供了极大的政策空间，市政府顺势将棚户区城中村全部纳入改造范围，以最大化地实现改善民生、提升形象的建设目标。X市“两改”政策的基本原则是“不予不取、自求平衡”，即城区政府负责招商引资、项目洽谈、征收补偿等工作。项目摘牌后，土地出让金市级留存部分全部返还给区政府，用于项目内的房屋征收和配套建设。按国家政策必须征收的廉租房资金等专项资金，先征后返给城区政府并按专项资金规定的用途使用。对于房屋征收量过大、项目用地无法平衡的，可在辖区项目内自求调配。
实际的“两改”政策是，市里把好规划关，具体操作在区里。区里先确定要改造的地块，一般不低于100亩，且要连片搞开发，然后以地招商确定投资主体。开发商做具体规划，报市里批准，市里再修改、认证，测算好房屋征收成本、还房面积等。区里与开发商签订开发协议后，房屋征收意见稿及房屋还建方案。开发商垫付征地动迁中的全部资金，区政府主持征地拆迁的全部工作。政府与开发商签定的协议中注明，谁摘牌谁来承担房屋还建资金，若将来投资主体不能摘牌，区里将资金、利息全额返还。开发商将毛地整成净地，最高的成本为800万～900万元/亩。X市“两改”项目的“不予不取、自求平衡”原则，是指政府将潜在的土地出让金全额返还用于房屋拆迁和还建。表面看来，政府没有花一分钱，城市形象得到改善，人们生活质量提高，开发商也有利可图。但这世上没有无缘无故的财富，政府、居民、开发商三方共赢的资金从哪里来呢？从政府的土地财政中来。
经济发展带来的土地利益率是一定的，它是X全市人民共同努力的结果。按照现行土地制度，土地要进入市场必须首先经国家征收，地方政府招拍挂土地所得出让金数量是确定的。棚户区土地是国有划拨地，城中村土地是集体土地，按照正常的房屋征迁程序，政府会从改造中得到土地出让金。但市区政府没有改造的财力，于是借用资本的力量平衡。拿出项目区的其他土地利益，来平衡开发商征迁的资金损失，政府损失了潜在的土地出让金。既然城市经济总量在一定时期内是稳定的，城市建设的密度在一定时期内也是有界限的。X市每年的财政为140多亿元，市政府既要推动“两改”政策，又不愿意损失土地财政，城郊地区土地开发也不会停下来。如此，X市的资金流量会超过既定的经济发展水平，现在多出来的1000亿资金流，会演变为一幢幢的城市综合体。政策性供给远大于市场性需求的后果是，房屋卖不出去，商业无人消费，“鬼城”、“空城”很快出现。X市政府当然考虑到后果，有干部对我们这样说，“X市工业化、城镇化速度较快，有效需求可能与供给不匹配，但X市块头比较大，我们不担心住宅的销售，我们只担心商业需求问题。若是开发商一跑，政府还是要兜底”。
三、“两改”政策的实践问题
开发商争取项目是为了逐利，X市搞城市建设的，他们理应了解信息保持克制。但开发商的理性是个体的，对整体经济容量的了解有限，只要挖潜优势（开发地段、自身特色），能赚到大钱，他们难有动力关注同行情势。再加上市政府的积极招商，基层干部的大力配合，他们对X市发展有一定预期，因此，尽管知道潜在的开发风险，市场的盲目性及营利的迫切性，还是带来了开发商的风险估计不足，我们通过一个“两改”项目来说明问题。
南业公司投资X市有两个外在原因：一是近几年X市发展势头好，他们对X市的未来有信心。二是从商业角度看，万达、绿地、恒大等均进驻X市，这些都是巨无霸型的开发商，他们齐聚X市投资说明地产市场前景好。南业公司的信心还来源于自身优势。一是地段优势。该地段处在X市核心区，是人民路、长虹路的交汇处。人民路是X市区最老的主干道，长虹路是目前X市区的主干道。F区领导曾说，如果说F区是X市的皇冠，长虹路片区就是皇冠上的一颗明珠，投资该地段会有近300米的沿街展示面。二是开发优势。南业公司调查市场发现，X市写字楼总体欠缺，多数写字楼没有看相，高档写字楼很是欠缺，南业公司因此决定在该地段做5A级写字楼。另外，南业公司主打家居建材，公司调查发现，X市家居市场一线品牌少，公司因此决定做中上等家居项目。三是商业运营优势。南业公司打算出售商场，与买家签订协议，买家不能单独经营，必须接受统一管理，商场租金每年协商。南业打算培育商业市场，保证年租金的增长水平。南业公司卖出一部分商铺，本来是为了平衡资金压力，政府对其运营方式却很认可，政府不希望公司卖房子、店铺后直接走人。X市的土地开发是有教训的，X市核心区有条老街，以前街两边有着琳琅的旧商铺，很是繁荣。政府决定将其开发为高端步行街，开发商卖掉商铺住宅后甩手走掉，现在该地段也成为地摊货的集中地。地方政府领悟出来，做商业开发不自持很难有前景，南业项目经理的自得大抵源于此。
单个地看，南业公司的开发考虑很周全。不过，我们有一次去万达广场吃饭，向餐厅老板了解经营情况，得知他当时与人合伙，买了150平方米的门面，价格为305万元，现在的出租价格为5000元/平方米。万达广场已开建2年多，还有60%的门面没出租出去。由此可估摸出，南业公司的商业地产前景并不明朗。拆旧房子建起高档房子，房价自然会大幅度提高，之前房屋均价是5000元/平方米，南业公司预算房价是6800元/平方米，我们调查的其他“两改”项目，房屋预算价都高于6000元/平方米。问题在于，X市在3～5年内，难有如此多的富裕购房者。
南业公司并不了解市里的发展规划，如此多的城市综合体项目不断上马，使南业公司预感到项目完工后的恶性竞争，无论房屋销售还是商业项目都会受到影响。但协议一签订、项目一开发，就不再有回头路，只能尽可能做到科学管理，其他只能听天由命。南业老板调侃地说，“南业的命运不掌握在我们手中，掌握在X市未来几年的发展上”。南业公司较为担心商业项目，住宅的销售不是问题，大不了进行降价处理。商业项目则不然，“两改”凭空多出不少商业项目，南业已感觉到商业规模的失控，且电商崛起对实体店的冲击不小。南业公司听内部消息说，X市规划5年内商业规模超过沈阳，转而认为既然市政府敢做规划，应该对X市的发展有考虑，对城市扩张速度、人口容量有盘算。市场发展的盲目性及开发商的形势估计不清，造成的项目开发过度在X市多个项目片区存在。部分企业知道开发风险，但“只要我的公司能挣钱，其他项目的生死与我无关”。
南业公司的另一个担忧是征地拆迁问题。有个名为“新天地”的“两改”项目，启动时间早于南业公司。该项目在征地拆迁过程中，因钉子户较多且阻力太大，光拆旧就花掉3亿～4亿元，远远超过公司的预算支出。当然，这不是说征迁干部工作不得力，主要是征地拆迁难度实在大。要实施棚户区改造就要拆迁房屋，项目区里60%的居民家庭条件差，80%的居民是破产企业的职工，大多数住户的房屋有50～70平方米，100平方米以上的不到100户，90%左右的房屋是用于自住，在外买房的人家不多，且主要是为小孩买房。棚户区居民的家庭条件差，80%的居民同意进行改造。部分人不同意改造，主要有三种情况：一是想要更多的利益，有居民说，一搬三年穷，旧东西要报废，家具也要更新，政府应给予更多的补偿；二是棚户区的房屋产权混乱，有不少房改后的历史遗留问题，居民希望政府先解决房屋归属问题；三是不好找过渡房，棚户区改造是民生工程，大多数百姓积极支持，问题是2013年的《意见》出台后，大量的“两改”项目先后启动，房租价格飙升快且房源紧张，居民寻找过渡房随即成为难事。而2011年1月出台的《国有土地房屋征收与补偿条例》，又使参与征迁干部的工作陷入被动境地⑧。《条例》对地方政府限制较多，对被拆迁户的约束较少，即使被拆迁户漫天要价，政府也不能进行强拆。理论上，政府能申请地方法院强拆，法院担心强拆出现意外事件，一般采取拖延塞责的策略。无理型钉子户的不及时处理，延缓了征地拆迁工作的实施进度，“新天地”项目的地价高达1000多万/亩。南业公司为避免重走“新天地”的老路，与市政府签订协议时规定，如果政府不能如期交付净地，多出来的支出就由政府包干。南业公司原打算2016年3月开业，但棚户区房屋征收困难重重，征迁完成时间估计会成问题。
南业公司实施的“两改”项目，既有城中村又有棚户区。棚户区改造的问题在于如何安置。棚户区的居民住在市中心，他们大多没有固定的职业，靠着居住地的区位优势，在周边打工或者做小生意。棚户区居民因家庭条件较差，大多数人会选择在城郊安置，政府也很乐意在远郊安置困难户。如果仅从利益主体的角度考虑，异地还建对于双方来说都算不错。异地与就地还建的区别在于土地区位。棚户区尽管居住条件差，有各种卫生、安全问题，居民可以依托城市维持家庭再生产。假如安置房挪到城郊地区，居民的就业就将成为问题，就业连带出的生计问题，将带来一系列的社会问题，安置区也将逐渐演变为贫民窟，那将是中国现代化过程中的大灾难。
相比于棚户区改造，城中村改造难度更大。城中村与棚户区不同，城中村有两部分居住者。一部分是城中村的原居民，他们基本没有耕地可耕作，所获得的社会保障也较少，通过早年的违建和房屋出租，及社区集体经济的股份分红，他们得以维持家庭再生产，过上体面而优越的生活。一部分是城中村的租房者，城市务工的工资低，且不一定有保障，城中村的房租和生活便宜，正好满足其家计生产诉求。与棚户区改造80%的村民积极支持相比，城中村改造80%的原住民不同意，租房者也不太积极。村民对棚户区与城中村改造的态度差异，主要在于棚户区的土地属于国有，房屋多是自住，房屋建设紧密，居住条件极差，但城中村的土地属于共有私用，房屋除开自住还可用于出租，农民可以无偿分享土地级差地租，城中村改造的还建房虽然是大产权，但那是他们生活必须的栖居之地，土地级差收益都被“住”掉了，城中村村民必须自主谋求职业。城中村改造抬高城区房租价格，使打工者栖身城市更困难，打工者要获得较多的节余，就要到距离更远的城郊村居住，不仅不利于农民的城市就业，还会因就业无保障、人口的集聚，加速城中村的形成。另外，城中村集体经济改造后按商品房价，转化为产业用房和公共服务房。居委会并不情愿，居委会担心的是，还建的商铺和商品房，是否建在路边还不确定，到时万一房价降了怎么办。社区书记会提交申请，要求开发商还建时产业用房优先，以保障集体房屋和商铺尽早出租。
四、中西部城市建设向何处去
低效用地是否低效，取决于采取何种标准。如果仅从土地经济效益的角度看，城中村、棚户区土地可称得上低效土地。实际上，城中村居民建有不少握手楼、贴面楼，城中村、棚户区的土地基本开发完毕，土地利用不仅不低效，甚至可以说很高效。仅从建设容量高低和土地产出率的角度界定低效用地是不完整的。
即使采用“不予不取、自求平衡”原则实施“两改”，也要顾及“自求平衡”的限度。如果项目区内房屋密度较大，实施的房屋征拆补偿会较大，就需要更多低效土地进行平衡。若政府一意孤行地进实施改造，在“不予不取、自求平衡”原则下，村民和集体获得的补偿不会高，房屋拆迁过程中就会有钉子户，博弈的无序化就会带来意外事故，征地拆迁的进度就会受影响，政府后续工作的开展将受阻，开发商与政府的矛盾也会加大。单纯的集约节约利用城市土地，会带来低效用地开发的三大问题。一是造成资源浪费。大拆大建生产出大量的垃圾GDP，与“低碳经济、低碳生活”背道而驰，是对社会发展成果的严重浪费。二是存在市场风险。大拆是为获取土地，然后大搞商业开发，极易出现政策性供给高于市场性需求的问题，引发金融风险和社会风险。三是征地拆迁耗费行政资源，易积累民怨民愤，工作稍有不慎，出现拆迁事故，会影响社会稳定。总结起来，土地利用不仅具有经济内涵，而且具有政治内涵、社会内涵。从某个角度讲，土地只是目，经济才是纲，我们应该坚持纲举目张，而不是以目混纲，擅动根本。
X市“两改”政策的设想是好的，政府的城市建设理念也很前卫，但城市发展有其自身的规律。对于三线城市来说，单靠城市品位和形象来吸引大企业落户很是困难，“总部经济”和高端产业对城市的经济容量和人才素质有要求。三线城市仅靠优惠政策、公共服务来促成大企业落户和发展不科学。贸然大幅度提高城市环境和品位，将扼杀三线城市自身的发展活力。仅仅因为X市在湖北省内地位较高就大手笔建设，将使城市未来背负巨大的经济风险和社会风险。从X市可持续发展的角度讲，X市的城市发展着眼点应是，利用好廉价土地的优势，搞好城市基础设施建设，保证企业较低的进入成本，在东部产业转移的大潮中占得先机。产业经济规模不断提升、产业结构升级的成功，才是推动城市空间变革的重要力量。低效用地再开发具有历史阶段性，对于中西部的城市发展来讲，集约节约利用土地是必要的，但通过低效土地再开发来倒逼城市发展，并不合适广大的中西部地区城市。
改善民生很重要，但应该循序渐进，科学规划，而不是全面开花，搞城市。城中村的形成是我国城市化过程定阶段的产物，有其自身的规律性，与我国当前的发展形势相契合，且无论原居民还是租房者都不愿意改造，只是为了城市形象和城市品位，实施城中村改造不是明智之举。产业升级首先是个市场行为，是企业行为，其次才是政策引导。产业升级不是一朝一夕能完成，不是建几个CBD、建些写字楼就完事。任何一个成熟的经济体，都不是只有高端产业，而无中低端产业。只有高中低产业相互配合，才能实现经济发展与民生改善的目标。城市发展应该有“市长思维”，不应该有“开发商思维”，没有产业发展的城市快速扩张即是无源之水。“市长思维”指当政者既要考虑经济的快速发展，也要注意发展的均衡性及可持续性，要有全局思维，有长远打算，对城市发展有规划有调控，而不是为一己政府得好处而不顾其他。
X市的“两改”政策实践告诉我们，一刀切地鼓吹土地高效利用，有时会带来负面的社会后果。地方政府应捋清产业结构与土地利用的辩证关系，因地制宜地稳妥推进城市建设的速度，在集约土地利用的基础上推动城市经济总量的提高。好大喜功、急功近利式的城市建设，应立即停止。
注释：
①此系中国土地勘测规划院“中部地区土地政策实施检测评估”项目。
②我们根据开发商的说法做出商业开发和商品房的比例划分。
③若不将常年进城务工的人口统计在内，X市城区的户籍人口不到120万人，30万左右的农民在X市城区打工。
④所谓城市新社区，也是集高端商业、酒店、办公、休闲、娱乐、居住于一体，与城市综合体差别不大。
⑤所谓现代新城，也是规划建设集大型高端商业、高端办公、文化娱乐、星级酒店于一体的综合体。
⑥X市另外2个城区的人口会到各自城区买房，且它们也在搞城中村、棚户区改造，也会有不少城市综合体。
篇3
关键词：拆迁致富；返贫；持续致富
自2008年廊坊三年大变样工程启动以来，以改变城乡面貌、改造城中村为目的的迁拆工作一直是该工程的重要部分，包括周各庄、董村、北昌等在内的城中村的拆迁工作基本上按照计划在有条不紊地推进，而龙河周边村庄及小王庄等区域的拆迁改造工作也在筹划实施中。从实际市容改造来看，拆迁工作使城市增色不少。当然，在这利益链中充当最主要角色的就是作为拆迁主体之一的村民了。尽管在就拆迁、回迁等事宜上，相关部门与村民们之间总存在这样或那样的矛盾，但不可否认的是，有不少村民受益于拆迁补偿，这种补偿既有以分配回迁房的形式，又有直接以现金补偿的形式。许多村民手头不仅拥有几套房屋，而且还有不少流动资金，由此摆脱贫困、过起了“有钱人”的生活。然而，让人担忧的是，这部分因拆迁突然致富的村民在以后的生活中却隐藏着返贫的危机。相关政府部门对这一现象应该有一定的预见性，细究拆迁致富农民可能返贫的原因，并有的放矢地制定相应政策，引导他们走持续致富的道路。
一、拆迁致富农民返贫危机的原因
事实上，由于拆迁而短时间暴富的农民面对的不仅是金钱与物质的诱惑，而且还有传统价值观念受颠覆时而产生的不适感。短时间的暴富似乎使村民们一直信奉的勤劳致富、勤俭持家等传统价值观念失去了有效性，而观念上的裂变往往让他们感到过度兴奋、甚至紧张和焦虑等不健康情绪。有人渴望迅速地完成从“农民”到“城里富翁”这种身份上的转型，还有人则在物欲上产生更强烈的欲望，期望利用手中的资金从市场经济中获取更多的利益。更重要的是，这种价值观念的落差带来的不仅是情绪上的巨大波动，而且还为这部分农民埋下了返贫危机。
如果说贫困是指“人们在长时期内不足以获得足够的收入来维持一种生理上要求的、社会文化可接受的、社会公认的基本生活水准的状态”，［1］对于手握大额征地拆迁补偿款的农民来说，这种贫困状态俨然与自己毫无干系。相反，他们觉得自己已经跨入富人行列，而他们证明自己已经成为富翁的重要手段之一就是奢侈性消费。可怕的是，这种畸形的消费心理为他们日后的返贫打下了伏笔。为了维持生存以及追求好的生活质量，人们在衣食住行等方面所做的消费支出本无可厚非。但是，对于那些试图通过消费来彰显自己身份的人来说，消费已不仅仅是一项人们每天按部就班进行的日常行为，而是“由一种工具价值上升为人的本质，成为人的本体论中不可或缺的一个环节”。［2］养成这种消费习惯的村民在消费时注重的已不再是商品的使用与交换价值，而是商品的符号价值。他们片面地追求名牌，相互进行攀比，逐渐受制于夸富性消费心理的支配。有些村民在拥有巨额资金后，一个直接反应就是买豪宅、购好车，造成手头资金迅速流失，出现有宅无人住、有车无力养这种既浪费又无奈的情况。另外，还有人则通过大宴宾客的方式来显示自己的财力，似乎出入茶楼酒店就能证明自己的富翁身份。然而，隐藏在这种日出斗金的消费习惯之下的自然就是返贫危机。毕竟，拆迁补偿款终究有用完的一天。
另一方面，有些因拆迁致富的农民由于物资生活一时的富足，淡忘了艰苦奋斗、勤劳节俭的良好传统，从而使自己极有可能重新返回到贫困的生活状态。由于手握重金，有些骤富起来的农民整天沉溺于追求物质享受，无心再打理农活，甚至出现荒芜农田的现象。这部分农民结果变得游手好闲、好逸恶劳，甚至沾染上赌博等恶习。在城中村改造过程中存在的另一类现象就是除了旧房拆迁改造之外，还有一些农田被征用，造成一部分农民成为失地或少地农民。这部分农民中有不少人由于有拆迁与征地款的支撑，往往选择待业在家。虽然他们有时也会出门寻找适合自己的活计，但是他们大多不愿从事诸如保洁、保姆等服务类行业，歧视性地认为只有“穷人”才会选择那些行业。与此同时，他们又没有掌握能够胜任更专业行业的技术，造成眼高手低的尴尬局面。这些表面上被迫闲散在家的农民虽然不像那些好逸恶劳的人，但最终和他们一样只能等来坐吃山空的结局。
还有一个可能导致部分农民的生活质量甚至不如领到拆迁补偿款之前的原因依旧与他们对这部分资金使用不当有关。这并不是因为他们浪费性消费或坐吃山空的原因，而是由于他们盲目投资造成的结果。有些农民确实有心想当市场经济的弄潮儿，想利用已有的资金与市场进行博弈，从而带来长期效益。与上述行为不同，这部分农民的想法与做法是值得提倡与鼓励的。可是，令人遗憾的是，由于商业经验缺失、判断失误等原因，其中有不少人最终血本无归的现象并不鲜见。笔者调查发现，除了涉足餐饮业、服装业或百货零售业之外，还有许多人投身股市与基金。但由于缺乏对股市风险的把握，不少人都被套牢。更有甚者，有些人由于盲目寻找中介，被人蒙骗而损失钱财的事例并不鲜见。
二、拆迁致富农民持续致富的对策
丁军与陈标平两位学者在探析农村返贫现象时，认为有三方面的原因，即“主体素质的不可持续性”、“供体扶持的不可持续性”、“载体循环的不可持续性”。这里的主体当然指的是返贫农民，而供体指的是外部社会资源，载体则指自然资源。他们进而认为，只有使三者均衡发展，从“促进主体素质的持续提高”、“确保供体资源的持续供给”与“保证载体的可持续循环”三方面入手，才能扼制农村返贫现象的发生。［3］两位学者的建议对我们如何帮助拆迁致富农民走上持续致富道路具有积极的启发意义。在这里，拆迁致富的农民是主体、政府部门可以看成是供体资源，而农民出让的土地可以看成是载体。当我们在思考拆迁致富农民的未来发展时，应该同时考虑到这三方面的因素，使之互相融通。值得强调的是，这三者中，作为供体的政府部门起着非常重要的协调引导作用。
首先，政府部门应该加强宣传力度，对已致富的拆迁农民进行合理的思想教育。应该让他们意识到夸富型消费行为的害处，只有合理的消费行为才既有利于身心健康又有利于拆迁资金的有效使用。尤其需要让他们保持先前吃苦耐劳、朴素奋斗的优良品质，帮助他们克服好逸恶劳、贪图享受的不良习惯。
其次，相关部门还应该采取措施让这部分失地农民尽快融入城市化的进程中，使他们适应自己从“农村人”变成“城里人”这种角色的转变。为了实现这个目标，我们可以从三方面入手：第一，对这部分农民进行技能培训教育，使他们掌握一技之长。第二，帮助他们理财、引导他们进行良性投资。手握拆迁款的农民关心的一个重要问题就是如果使已有的资金增值、如何使资金利润化。相关部门可以从金融信息、聘请理财专家开设讲座等方式入手，为他们提供多种渠道的投资信息。对那些有志于从事餐饮业、服装业、酒店业等实体行业的人，相关部门可以协助他们做好市场调查、进行地段与风险评估，尽可能避免盲目投资的现象。第三，在医疗、教育、养老保险方面，使他们尽快与城市接轨。虽然近几年来，我国农村医疗改革与社会养老也在稳步进行，但是与城市相比，这些福利制度还远不健全。既然拆迁致富的农民归因于城市改造的进程，那么这部分农民在医疗保障等方面自然也囊括在城市规划之内。社会资源的持续保障在减少这部分农民的后顾之忧同时，也将确保他们不至于因为看病贵等外部原因而返贫。
最后，在防止拆迁致富农民返贫方面，我们还应该考虑到作为载体的农民所出让的土地在其中的作用。尽管我们称这部分因拆迁而受益的农民为“富裕农民”，但实际上这个命题掩盖了两个基本事实：一方面，他们所得的拆迁补偿款往往是一次性的，从而决定了其金额的有限性；另一方面，他们使用这部分款项时，含有明年的钱拿到今天来用的意味。这两个事实从《土地管理法》对土地补偿款的规定可以看出：“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。其中的“总和”自然强调了一次性，而“被征收前三年平均年产值的三十倍”则涵盖了土地未征收时的未来收益。实际上，农民失去土地本身就是为他们日后返贫埋下了隐性危机。毕竟，对于农民来说，失去土地就意味着动摇赖以生存的根本。要解决这个矛盾，我们有必要探讨一条道路，使拆迁农民在失地之后仍然能持续享受到土地被城市规划之后继续增值的好处。这条道路的具体方案与实施需要社会各方力量来共同探讨，但有论者根据现行《物权法》的规定，提出让市场来确保农民转让土地时的利益的思路值得大家来关注。他建议说，“在确立用益物权的基础上，使土地的流转方式正常地归于市场化，即通过市场竞争确定合同对价的方式来使土地承包经营权人以外的主体获取土地的用益物权，以此保障农民获得转让土地所应得的收益”。［4］该观点突出之处就在于看到了法制与市场这两大因素在维护农民出让土地时的利益，笔者认为具有相当的合理与可行性。
城市的拓宽与发展是一种合力的结果。当廊坊市城中村或市郊农民从大局出发，响应政府规划部门的拆迁安置计划时，相关部门也应为这部分农民的未来生活多做些考虑，而不是简单地采取一次性补贴了事的方式。相反，只有在帮助他们树立正确消费观念、协助他们再就业、找准合理的投资渠道等方面下工夫，引导他们走持续致富的道路，才有利于建设一个和谐稳定的廊坊。
参考文献：
［1］ 凌国顺，夏静.返贫成因和反贫困对策探析［J］.云南社会科学，1999，（5）：4.
［2］ 张剑.消费主义批判的生态之维――基于视角的一种解读［J］.南京社会科学，2010，（4）：103.
篇4
国人多地少,耕地保护形势严峻,而土地的粗放利用却非常突出,尤其是在广大农村,村镇建设规模扩张,村镇布局分散,闲置浪费土地现象非常严重。近年来,一些地区开始进行引导农民集中居住的探索。最近,我们对北京、上海、江苏、浙江、四川、山东等省市的十余个县市农民集中居住问题进行了调研。
一、引导农民集中居住的主要模式
1.建设农民集中居住小区。集中居住小区是因工业园区、开发区占地搬迁而产生的农民集中居住的主要形式,适合已经失去耕地或仅有少量耕地的城郊型农村。这种模式的优点是没有原来村庄布局的限制,可以完全按照需要进行科学布局,房屋设计、基础设施、公共配套服务设施及社区管理等都采用城市小区标准,是一种城市化了的农民新社区。昆山市大力推进集居住、生活、休闲、购物、物业管理于一体、功能现代化的农村新型社区,新型社区以多层公寓楼替代了原来农村一户一宅的居住模式。
2.引导农民进小城镇居住。这种模式适合已经完全失去土地或已将土地流转出去的农民,其优点是有利于农村人口向城镇转移,提高农民生活质量和改变传统观念习俗,共享城市的基础设施、公共服务及现代都市文明。苏州市吴中区木渎镇高起点规划、高标准建设农民安置小区,将农民居住向城镇集中。浙江省余姚市制定优惠政策,鼓励偏远山区移民到城镇。
3.建设中心村。中心村建设一般是根据镇村布局规划重新调整农村居民布局,引导农民新建住房向新规划的区域内集中,然后逐步退出原居住点。中心村建设一般以规模较大、区位较好、基础设施相对齐全的村庄为基础,通过整治、扩建等措施着力提高基础设施及公共服务能力,增强带动辐射能力,引导周边及偏远分散的自然村住宅整合、集中到一起,使之成为一定地域范围内环境优美、布局合理、基础设施和公共服务较为完善的农村新型社区。以建设中心村为重点引导农民集中建房,一般适合距离城市规划控制区相对较远的、生活方式仍以农业为主的一般农村地区。
二、处置节省出宅基地的方式
1.收归国有,将土地用于市政建设或有偿出让。这种方式是在对被拆迁户进行补偿后,将宅基地收归国有,然后将这些土地用于市政建设,或者采用招拍挂、协议出让等方式公开出让,用于二、三产业用地。这种方式在城市拆迁改造中较为常见。
2.由农村集体自己开发。这种方式是将集中居住后节省的宅基地置换成二、三产业用地,由村级组织牵头统一开发经营,把土地巨大的增值收益留在集体内部。成都市龙泉驿区龙公华村集中统一修建农民住宅区,用宅基地整理出来的耕地置换位于成龙路沿线的耕地,再将置换得到的土地作为集体建设用地用于二、三产业开发。
3.将节省的土地留一部分给村集体。这种处置方式是将节省的一部分土地收归国有,一部分土地留给农村集体开发经营,用于发展二、三产业,提高村级组织的收入。苏州市明确规定,加快农民向居住区集中,加大宅基地置换力度,置换后增加的土地,原则上20%～40%作为集体非农建设用地。上述集体非农建设用地,以镇或街道为单位,组建市场化运作主体,并置换到产出快、效益高的产业集聚区或规划区内发展二、三产业(但不得进行任何形式的商品房开发),产权和收益归村集体所有,并通过股价形式量化给农民,农民按股分红。
4.有偿收购宅基地置换指标,新增耕地归原村集体使用。余姚市对农村宅基地整理复垦指标乡镇和村集体不使用的,允许市内有偿流转,市土地开发整理中心有偿收购,价格为每亩5万元,政府将收购的宅基地置换成建设指标公开出让。农村宅基地整理复耕后新增有效耕地归村级集体经济组织所有,允许在土地所有权不变和土地用途不改变的前提下,重新发包,有偿流转,土地承包收益归村集体经济组织所有。
三、引导农民集中居住过程中存在的问题
1.存在片面扩大建设用地来源倾向。一些地方以集约利用土地为名,大力推进农民集中居住,然后将节约出的土地置换为建设用地指标,出现了为满足城市用地需求而扩大农民集中居住的倾向。以扩大城市建设用地规模为动机让农民集中居住,脱离了农民集中居住的根本目的,容易造成侵犯农民的宅基地权益。
2.对农民房产、宅基地补偿不到位。一是只对农民“合法确权”的房屋面积给予安置补偿,对超出的面积仅仅按成本价补偿,有的甚至不给予补偿;二是对宅基地不给予补偿,或只给予“合法确认”面积补偿;三是安置房一般还是集体土地产权证,不能直接上市交易,如果要变为可上市交易的房产,还必须补缴一部分土地出让金;四是补偿标准偏低,农民得到的补偿与同类同地段的商品房价格相比,与土地拍卖出让的价格相比,差距悬殊。
3.城乡规划不衔接。存在重城市、轻农村及城乡规划分割的倾向,统筹城乡发展规划的意识和观念相对比较薄弱,造成城市和乡村的重大基础设施不能实现有效对接,降低了公共基础设施的利用效率,也阻碍了乡村分享城镇的公共资源。
4.资金来源无保障。引导农民集中居住,住房建设和基础设施及公共服务设施配套需要耗费巨大的资金。浙江余姚市的调查发现,对一个村进行综合环境整治一般需要1000万元,拆迁一个村需要3000万～5000万元。目前,绝大多部分农村没有区位优势,土地升值潜力有限,地方政府、村级组织以及农民自己都没有足够的资金来支撑,资金不足已成为制约余姚宅基地整理的主要因素。按照目前规定,宅基地置换的资金大部分由试点镇自筹。但由于安置在先,因此存在一个滞后效应。这种滞后效应还表现在农民社会保障的落实及承包地的转让有赖于今后建设项目的带动,其中的等待期也难以确定。在时间差内,由于置换资金存在缺口及无法落实社会保障,出现了参与置换的农民特别是老年农民生活得不到保障等现实问题。
5.一些地区存在村庄撤并力度过大问题。一些地方出现了盲目推倒农民住房,重新规划、重新建设的大拆大建倾向,不仅破坏了乡村的自然形态特征和人文传统,也造成了极大浪费,更加重了农民的负担。
四、引导农民集中居住有关政策问题的思考
1.坚持“大稳定、小调整”原则,不宜大拆大建。衡量村庄布局合理包含安全性、方便性、经济性、可持续性等要求,应把握以下几个尺度:(1)能够使生产与生活较好地结合起来,使多数居民能够就地就业,使部分居民能够借助于便捷的交通到异地工作;(2)能够按照城乡一体化的标准实现全面提高农村生活质量的要求,为农村享受到与城镇同等水平的生活质量创造空间条件;(3)能够充分保持农村的功能、文化和景观特色;(4)遵循人与自然和谐的宗旨,发展节约型、循环型、环境友好型村庄,实现节地、节能、节水、节材。
改革开放以来,广大农村地区经历了住房翻建、基础设施建设、村庄改造、环境整治等多次重点活动,村庄的面貌发生了明显变化,村内的基础设施及公共配套服务有了一定改进。从村庄布局的合理尺度来看,通过进一步规划和改造,多数村庄还是能够满足村民对于居住和生产的需求。因此,农民集中居住应该坚持大稳定、小调整原则。
根据工业化、城镇化发展的趋势,目前我国农村居民点在未来规划期内将面临不同前途:大部分农村将继续保持典型农村的特征或内涵,即居住人口仍以从事农业和相关产业活动为主,村庄经过改造成为现代化水平较高的农村居民点;一部分农村将成为以非农活动为主、兼有农业经营的新型乡村社区;还有一部分目前的农村将转变为基本上没有农业活动的城镇社区。
2.不能违背经济社会发展规律,急于求成。农民是否适合集中居住,是否愿意集中居住,在很大程度上取决于农民的收入水平和当地的经济社会发展水平。当前,在我国绝大部分农村地区,农业还是农民主要的生产活动,庭院经济和家庭养畜还是重要收入来源,土地还是主要的保障手段,传统习俗和邻里观念还比较强,以村庄为主要形式的农村居民点还是比较适合农村居民居住和从事各种生产活动。随着经济社会发展,非农产业成为农民主要的就业领域,收入水平有了很大提高,农民自然就会向往现代化的社区生活。因此,在推进农民集中居住的过程中,既要积极引导,加大宣传,使条件成熟的地区通过集中居住提高农民的生活质量,更要尊重农民的意愿,保障农民的权益,遵循农业、农村的自然规律和经济社会发展规律,使农民集中居住与工业化、城镇化进程相协调,与现代化建设总体布局相衔接,综合考虑农民的生产生活、适应能力和接受过程,通过政策引导、典型示范,稳步推进。
3.保障农民的知情权和参与权。让广大农民了解相关的政策法规,保障他们集中居住全过程的知情权,调动他们参与集中居住区建设的积极性和主动性,是引导农民集中居住成功的关键。在集中居住区规划和实施的过程中,不仅涉及到重建居民点的选址,还涉及到基础设施的建设、拆迁补偿、户型设计、房屋建设、景观美化等,这些都是与群众利益密切相关的重大问题,要保障农民全方位了解、全过程参与,真正把农民的知情权、参与权落到实处。
4.搞好城乡规划的衔接工作。一是要做好重大基础设施规划的衔接。在公共交通、供水供电、通信邮电、垃圾处理、污染治理、环境保护等各类基础设施规划方面做好城乡规划的衔接,加强城乡之间有关基础设施的整合与协作,合理配置区域基础设施和重要公共设施,统一规划建设城乡统筹的市政公用设施,促进城乡设施建设规模化和服务区域化,实现共建共有、共管共享。二是要做好公共服务配套设施的衔接。教育、医疗、文化、卫生等要按照统筹城乡发展的要求,均衡合理配置公共服务资源。无锡、张家港、昆山等城市按照集中、集聚、集约的原则,统筹市域城乡空间布局,对城镇空间结构进行优化整合,为城乡规划衔接提供了宝贵经验。
篇5
Abstract：Along with the material life level's enhancement, is becoming the local farmer's call gradually in our country partial countryside area carrying out modern estate management. This article obtains from estate management's content, to unify our country rural development the present situation and the question, carries on the discussion to the prospects for development, and aims at the question which appears to put forward the policy proposal.
关键词：现代物业管理 农村城市化 公共事务管理
key words：Modern estate management countryside urbanization public administration
作者简介：彭丽花（1984-），女，汉族，广东广州，研究生，广东理工职业学院工程技术系物业管理专业老师。
何丽萍（1977-），女，汉族，广东广州，研究生，广东省广播电视大学讲师。
一、 我国农村发展物业管理的可行性分析
改革开放后，我国处在一个经济高速发展的时代，昔日的农村也发生了翻天覆地的变化。农村城市化不仅带来农民生活水平的提高，还导致他们生活观念的改变，他们迫切希望改变农村物业环境中所存在的一些问题。然而，农村的管理不同于城市，“两委”来管理村中公共事务，没有或鲜有专业的物业管理公司进驻。理想与现实的差距，让现代物业管理在农村有了实行的可能性。
（一） 农村城市化的影响
1、 农民生活水平的提高
从1978年到2010 年，我国农民人均纯收入由133.6元上升到5919元，增长了43倍。使得农民的生活发生了巨大变化，现在农民可以通过种地、养殖、外出打工、房屋出租等多种方式增加收入，收入渠道已经实现了多元化，这就为农村发展物业管理奠定了物质基础。
2、 农民生活方式发生了改变
随着社会主义新农村的建设步伐的加快，农民对居住环境改善的要求日益凸显，迫切希望改善农村脏、乱、差的局面，也希望农村能够建立起健全的社会保障体系。越来越多在外务工的农民工习惯了城市里的生活方式与消费习惯，尤其是现在的80、90后，回到农村生活有种不适应的感觉，而农村配套的文化、体育、娱乐设施相对落后。
3、 农村乡镇企业的发展
农村城市化既为农村带来了资金与技术，也带来了先进的管理理念。现在越来越多的农村根据本地优势，发展手工业、加工业等乡镇企业，这些企业的入驻，迫切希望有专门的物业管理公司为之管理厂房、办公楼等物业。
（二） 农村公共事务的管理模式存在的问题
目前，我国绝大多数农村公共事务管理主要是在村委会的领导下，以“村―组”两级，在“两委”（村支部委员会、村民委员会）的领导下开展工作的传统村级治理模式。
这种传统的管理模式不适应社会主义新农村建设的任务，不适应的问题日益凸显，表现在以下两个方面：第一、公共事务管理上的缺位。3~5人组成的村“村两委”在组织和管理上势单力薄，在产业发展、村庄规划、卫生保洁、治安维护、水利建设、森林防火等工作的管理和推动上出现了“断裂”现象，组织和服务群众的作用明显不足。第二、公共事务管理的不到位。村“两委”在民主议事、民族决策、建议意见等方面实际作用不大，实际工作中越来越明显地局限于签字、发通知单、传话筒等。同时，由于村“两委”在完成上级布置的诸多任务后，大多已经筋疲力尽，因而对于村民要求改善生产生活等各种诉求难于顾及，在公共事务的管理与服务到位上比较难，群众意见很大。
（三）农村物业发展存在的问题
我们在看到农村发展过程中好的一面，也不容忽视农村存在的问题，下面我们主要从与物业管理息息相关的六个方面来探讨：
1、农村清洁卫生环境差，到处存在着乱堆放、乱张贴、污水乱排放的现象，造成了农村给人“脏乱臭”的形象，在家园、田园清洁和水源清洁方面都亟待改善。
2、农村治安环境不好，一些无业青年到处流窜，偷盗、抢劫事件时有发生，造成了农村的不安定因素。
3、农村规划设计方面缺乏统一规划。这主要体现在房屋的建设、绿化的设计上各自为阵，使得农村景观杂乱无章，也导致相邻物权的问题不断凸显。
4、农村物业、设施设备的老化。农村道路、水利设施因失修、缺少维护所引发的各种新问题层出不穷。农村房屋设计上的存在着的先天不足，加上后天缺乏必要的养护，导致房屋漏水、墙体开裂、电线短路着火等现象都时有发生。
5、农村大量留守人口的社会保障问题。由于大量青壮年劳动力大都外出务工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面临突发事件，如疾病时所需要的社会关怀、社会保障极为迫切，这就需要一个公共事务服务的部门能够承担起对这部分弱势群体的救助与服务工作。
二、农村推行现代物业管理的好处
物业管理在我国农村实行已经有了成功的案例。2007年9月，我国首个农村综合物业管理站在河北涿州市卢家场开张，由此拉开了中国式农村物业管理在史册上的序幕。现代物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在农村一但出现，利用农村现有的资源和城市现代化手段，将会显示出强大生命力，对于农民、农村、政府、物业服务企业四方来说均是一种“多赢”的结果。
1、对农民来说，推行现代物业管理，能够让农民摆脱农村清洁卫生“脏乱臭”的局面，生活在一个干净、安全、舒适的环境，同时也能够享受到城市人所特有的“待遇”――物业服务，提高生活的品质，提高农民的幸福指数。
2、对于农村来说，推行现代物业管理，意味着“村-组”的村中公共事务管理模式将要向“村-社区”的管理模式转变，能够加快社会主义新农村建设的步伐，促进农村生产、生活和生态效益的协调统一。这也将缩小城乡二元结构的差距，推进城乡一体化的进程。
3、对于政府来说，传统的管理模式下村“两委”在公共事务管理上的缺位与不到位，导致了村民与基层组织的矛盾。政府脱身于日常的“物业服务”事项上，更能够起到方针政策的把握及对村中大事的决策上，而对物业服务企业的工作开展起到一个监督、引导的作用。
4、对于物业服务企业来说，进军农村是一个新的市场，能够拓展它的业务空间， 实现业务来源的多元化。按照物业管理有关理论，有物业覆盖的地方，就有物业管理活动的空间。对于物业管理行业来说，这也是一个有利的探索，能够有利的推进整个行业向前更一步。
三、 农村推行现代物业管理过程中面临的困难及政策建议
现代物业管理在农村推行的设想是很美好，但是前进的道路上却不是一帆风顺的，结合已有的“卢家场模式”、“宁波慈溪模式”、“深圳宝安模式”等，我们来分析农村发展现代物业管理将面临的困难，以及这些先行者的一些成功经验。
第一、物业服务企业经费普遍存在着经费不足的瓶颈。物业服务行业作为微利行业，流动资金一般有限。面对着农村庞大的物业市场，很多物业设施需要百废待兴或者亟需配套建设。如在我国西部农村要实现沼气物业化管理，需配备垃圾分类池、污水处理池、发酵塔、沼渣车以及净化炉等设备，这需要一笔庞大的资金，如果单靠物业服务企业投资，日后再慢慢回收成本，这势必会打击物业管理公司的积极性。所以建立多渠道的物业管理资金筹集渠道对于农村的物业管理公司良性运转必不可缺。如卢家场村综合物业管理站就采取政府补助、社会赞助和村民自筹结合的办法建立起来的。深圳龙岗区完成对城中村的改造其扶持政策是区财政按建筑面积2元/M2标准对社区予以物业管理启动资金扶持，街道财政按区街3:1比例配套扶持。
第二、农村物业管理费该如何收取。一方面是收费标准该如何确立，是按面积还是按人头收取抑或是按户来收取？按面积收取是按宅地基面积还是按宅地基加上自留山、自留地的面积收取?……另一方面是村民祖祖辈辈在此居住，对缴费存在着抵制情绪。这些都是在目前的农村物业管理试行地区存在着争议的问题，也给我们物业管理公司进驻农村在成本测算、业主争议等工作中带来了难度。因此，建立科学的农村物业管理成本核算制度极为迫切。
第三、物业管理工作在农村开展面临着处理着部分群众意识改变的问题。在笔者对广东省汕尾市红海湾经济开发区田乾镇海埔墟村做的物业管理调查中，在接受调查的村民中90.23%赞成引入现代物业管理，但是一涉及到缴纳物业管理费就表现出畏难情绪，只有不到50%的村民愿意缴纳物业管理费。农村的税费改革减轻了广大农民的负担，突然每个月要缴纳一笔物业管理费让不少村民会表现出对物业管理工作开展的抗拒。对于这个问题的解决，笔者建议有两点很关键：一是提高当地农民的收入水平，物业管理公司可以利用本地优势，发展多种物业经营，让本地村民入股成为物业公司的股东。如广州石牌村城中村改造中的三骏企业集团，对村的集体经济进行公司化管理，藏富于民，这样物业管理费的收取难度就降低。二是要注意到农村特殊的风土人情。农村不同于城市，人情味比较浓，诸如在海埔墟村，已经在村委会的提议下，每户每月缴纳10块钱的垃圾费，该工作由村中一名行动不方便的村民承担，收益也归其所有。在农村目前存在着大量的留守人员，如老人、儿童，是家人在外牵挂、担心的源头。若物业公司开展针对这些留守人员的物业特约服务，相信对这部分家庭的物业管理费收取工作难度也不大。
第四、农村物业管理工作推进过程中面临的法律问题。辟如：农村人口普遍素养还不高，人员利益私心偏重等多种新型法律法规空白问题将会随之而产生。由于现代物业管理制度大都是以城市为背景，将其向农村推广，若完全依靠村民的自觉行为，将面临难以引入或进展缓慢的局面，因此，各级政府应出台相关引导性政策与措施，在新农村建设中积极引导各地农村引入物业管理制度。此外，农村的物业权属关系比较复杂，违规建筑的问题也相对比较严重，在处理这些问题时在法理与本土人情之间如何权衡，若借助当地有声望的人士解决这些问题，将会为物业管理工作的开展带来便利。
四、小结
综上所述，我国绝大部分农村存在着物业管理的需求及条件，但由于配套的法律法规不健全、部分村民的意识没转变、政府推进的力度也不够强、物业服务企业自身情况等原因，导致现代物业管理在农村的这股星星之火还未燎原。随着改革力度的不断推进、社会主义新农村建设的不断摸索、居民生活水平的进一步提高，我们相信现代物业服务企业在我国农村还是会有一番作为的，因为农村物业管理是对多方（农村、农民、政府、企业）都是有利的。
参考文献：
[1] 谢家瑾.物业管理在建设社会主义新农村中的有益探索.中国物业管理[J],2006（7），1
[2] 叶娟娟.河北省首个农村物业管理站“探秘”[J]山西农村（村委主任），2008（4），18-19
[3] 王洪宇.试析现代物业管理制度在新农村建设中的适用于推广[J]乡村经济，2008（4），12-15；[4] 王洪宇.宁波新农村建设引入现代物业管理的相关问题分析[J]中国物业管理，2008（2）,46-47
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关键词：经济学；供给；需求；市场规律；引致需求；赋税；财产税
从2005年3月底的“国八条”到06年的“国六条”，政府对于稳定住房销售价格的决心是坚定的，各大部委也陆续制定相关的政策，旨在控制中国房产的疯长势头。06年下半年全国住房销售价格的涨幅得到了一定的控制，但2007年开始，住房销售价格在以深圳为龙头城市出现了大规模的反弹。根据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。2007年6月份，深圳市国土资源和房产管理局公布的一手房成交公示显示：全市的楼盘成交均价为14256元/平方米，福田区更是高达22242元/平方米。根据瑞士信贷的调查报告表明，2006年深圳税后家庭收入仅为7554元/月。远高于居民承受能力的住房销售价格是否合理，政府的调控手段是否有效?笔者想纯粹从经济学的角度出发来剖析这场房产价格风暴所带来的一些困惑。
图1 深圳2005的到2007年商用住宅价格
数据来源：深圳市国土资源和房地产管理局
1 从供求关系看住房价格的合理性
没有学过经济学的人都知道，供求关系决定商品的价格。供过于求，商品价格会下跌；供不应求，商品价格会上涨。从供应量上看，深圳2005、2006年批准预售面积分别为711.58、694.57万平方米，2007年上半年批准预售的面积为242.41万平方米，特别是2007年一季度批准预售的面积仅57万平方米，较06年四季度减少76%，较去年同期减少38.2%，且大部分供应集中在特区外。从需求上看，2006年6月份国六条后使得房地产的投资减少，市场处于观望的状态，2006年下半年的住房成交量有一定的萎缩，但价格还是在稳步上扬。2007年初，股市市场的利好消息增强了投资者对中国经济的信心，从而间接刺激了房产市场的投资，在这种看涨的预期下，住房的需求增加；同时，西部跨海大桥的通车以及福田新口岸的开通也会使港人在深置业的间接成本降低，从而引发新增需求。因此，在这种供求关系下，深圳的住宅价格的飞速上升是较为合理的。根据深圳市房地产预警体系，目前住宅新房供求关系仍然比较紧张，如果这种供求关系得不到缓解，深圳的房产价格还会继续上涨，直到供求平衡，即达到均衡价格。
如果按照市场的规律，价格上涨必然会引起供应的上涨。虽然住房的供应量在一定期间内是一定存量的概念，似乎不能改变，但住房有三种表现形式：自住、出租和空置，处于出租与空置的住房构成住房一定时期内的存量。住房价格的上涨会导致原来用于出租投资的住宅在出租上的投资回报率远低于出售该房产所带来的投资回报，因此房产持有者会选择出售该房产，市场上房产的供给量就会得到增加，住房销售价格会下降。
图2 深圳住宅金及售价
数据来源：深圳戴德量行
因此，根据供求关系，政府要干涉住房价格，就是要增加市场上房产的供给量或减少市场上的需求数量，或者两者同时进行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定开发商在限期内完成住房开发、加快经济适用房、廉租房的建设等，目的就是尽可能快的增加市场上住宅的供应量，以满足超额的需求。同时，深圳明确境外机构和个人只能在深圳购买办公或自住所需的房产以及规范房地产市场，打击非法炒楼等行为的目的是控制有效需求。
2 土地交易价格对住房价格产生的影响
房地产商认为，住房价格的上涨归咎于过高的土地交易价格；国土部门指出土地交易价格对房价的影响较少。在这场硝烟四起的房产价格战中，政府与房地产商到底谁是最大的赢家?
根据深圳市土地交易中心的数据显示，2006年的土地成交金额达到107.24亿元左右，相比2005年的36.2亿增长196.2%。2006年的平均土地价格和楼面价格分别为7674元/平米与3111元/平米，相比2005年均分别上涨了九成和八成左右。2007年一季度成交的两块宝安区商住用地成交金额分别为4亿和4.5亿，楼面价格分别为5981元/平米和5338元/平米。
根据公布的财务数据，万科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；该四个周期的净利润率分别为14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集团07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同样四个周期的净利润率分别为11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。从上述数据可以看出，土地交易价格的上涨幅度高于房价的上涨幅度；而随着房产价格的上涨，房地产开发商的毛利率和净利润水平虽然略有上涨但是远低于房产价格的上涨幅度。在这轮房地产价格的上涨中得益最大的是政府，房地产商并不能从中得到太多的好处。
从表面上看，土地的价格确实成为影响房产成本的重要因素。但是，经济学认为，生产厂商对生产要素的需求来源于消费者对产品的需求，为引致需求。生产要素的价格完全对其需求的价格，即土地作为一种生产要素，其价格的决定来源于住房对土地的需求，因此，是住房销售价格决定土地交易价格，而不是土地交易价格决定住房销售价格。目前中国用地的招拍挂都是相对公平、公开、透明的。招拍挂可以使土地价格更加市场化，减少协议转让所带来的腐败和中间成本，同时政府应将土地招拍挂所得资金投资于建设经济适用房、廉租房等公共产品来补缺地价推升的房价。
加快闲置土地的处理、加快城中村的改造、旧城改造等都是增加土地供给的手段，这是政府在稳定房价政策中的治本之策。
3 税收手段在稳定住房价格中的作用
税收是政府调节市场的有效手段之一。为进一步抑制投机和投资性购房需求。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这是政府通过税收手段来稳定房价最主要的措施。根据经济学的赋税理论，税款不一定是由支付者承担，这与赋税的归宿有关。我们一般认为，房产的供给是缺乏弹性的，而需求是富有弹性的，因此在住房销售中产生的个人所得税应该是由卖方承担。在二手房交易市场中，住房的需求弹性和供给弹性是变动的。需求弹性和供给弹性的大小与价格水平有一定的关系。在住房价格较低或中等水平时，住房具有一定的需求弹性，价格越高弹性越小，而供给量几乎等于住房的空置数量，在短期内不具备弹性。当住房销售价格处于高水平(高于出租的投资回报率一定程度时)，住房的供给量还包含处于出租状态的房产，在这种情况下，住房价格上涨相同的数值，增加的房产的供给量会大于减少的需求数量。处于这种情况时，根据赋税的归宿理论，赋税较容易转嫁到买方承担。这也是为什么在二手房实际交易中税收基本上由买家承担。基于上述的结论，虽然对二手房交易赋税在一定程度上会抑制投资，但是由于赋税容易转嫁，因此也相应加大了购买自用房买方的成本，从而也变相的抬高了住房的价格。
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关键词：新农村规划 难点策略
中图分类号： G322 文献标识码： A 文章编号：
根据“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村建设方针。我们认识到村庄规划的首要的目的和最终目的都是为发展农村经济服务，使农民能够丰衣足食，安居乐业，使村庄在交通设施、水利设施建设、建筑的基础设施建设等方面得到不断改善，物质财富和人文氛围得到不断的优化。但是，目前在村庄规划中还存在诸多问题。
一、新农村规划的难点
1、务工思潮造成“空心村”
广大农村青年，无论是知识青年，还是文化程度低的青年农民，都向往城市生活，一部分及受过高等教育的学生，毕业后多数都选择在大城市发展，而一些只有初中、高中文化程度的青年则选择外出打工。由于外出务工思潮的影响，青年农民外出打工，出现农村劳动力老龄化严重、劳动者知识结构落后、大量土地重新流转、部分村民宅基地长期空置的现象，使很多农村变成“空心村”或“半空心村”，造成农村资源的严重浪费，阻碍了新农村建设的发展。
2、新农村建设缺乏规划指导
农村规划作为新农村发展的“龙头”，对指导、规范农村建设发展起着举足轻重作用。然而，在农村乡镇并没有设置农村规划管理机构。在农村农民住宅建设并没有专门的规划设计，很多农民都是根据自己的意愿设计、建设，设计不规范，没有特色，施工节省材料，质量不保证。新农村建设以政府为主导，通过土地置换，将农民住宅统一规划设计，让农民从过去的单门独户走出来，住进宽敞的高楼大厦。由于农村规划设计主管部门，规划设计人才缺乏，而专业的规划设计机构收费较高，就影响了新农村规划工作的发展。
3、新农村建设政策亟待完善
因为大量农民到城里打工，这些农民所耕种的土地，多数都通过转包形式转让，但因为政府缺乏统一管理，也造成一定混乱；有的急功近利，追求眼前利益，破坏耕地、破坏土壤。而近年来的农村投资热潮、很多外出务工农民在外打工积累一定的资金，希望回到家乡创业，他们有的承包山林、耕地，进行种植、养殖，也有一部分进行农副产品加工、销售。农村经济要走集约化、现代化的发展之路，就必须通过土地流转，让那些种植大户、养殖大户进行规模化经营。种植大户要成功进行大面积的土地流转，需要从众多农民手中获得土地使用权，在某一片区的农民各自的情况不同，有的是外出务工，希望将土地转包，但还有一部分农民希望自己耕种，这样就很难成方连片地进行土地开发利用。要解决以上问题，就需要有相关政策支持，针对农民旧宅基地复耕，外出务工农民土地需要转租交村委集中统一管理，农村规模化经营农业项目由主管部门统一规划。
4、传统规划难适应村庄规划需要
从2005年十六届五中全会，正是提出新农村规划，经过十多年的发展探索，新农村规划发展形成较为先进的规划理论，如：土地流转集约管理、保护地域文化、促进农业生态化、配套公共设施等。但由于缺乏相关政策支持、缺乏专业人才、在新农村规划方面依然采用将城市规划嫁接到农村规划，停留在“集中开发新村”、“统一村庄设计”的理论上。而按城市建设规划农村，由于过分强调统一，让新农村规划建设模式化、城市化，失去了农村应有的生机活力和个性特色。新农村建设，要保留农村气息，要带有地域文化特色，符合农民居住特点，自然环境是形成地域特征的前提性因素，天地自然对当地人的生活方式影响深远。因此农村规划要因地制宜地创新，不能照搬城市住宅规划。
5、新农村规划实施缺乏资金
对广东地区新农村规划建设进行调查，发现新农村规划真正能按规划实施的很少，大部分只停留在道路建设、河道清理、公共基础建设等阶段，除了由政府扶贫移民安置外，农村村庄大规模的规划建设很少实现。影响农村规划实施的主要原因就是缺乏资金。现在城乡二元体制下，难以满足规划实施要求，一方面新农村建设国家扶植资金多品种城市的“城中村”及乡镇，对村庄建设资金支持非常有限，另一方面农民收入普遍较低，无力承担过多的建设经费。而要将农村公共设施推向市场，因为农村消费力有限，资金收益率低，也难以引起投资者兴趣。从目前新农村建设资金来源看，主要是依靠政府补贴和农民自筹资金，急需要引进多元投资机制，克服资金不足的瓶颈。 二、解决新农村规划难点的对策
1、尊重农民主体，引导农民参与
新农村建设围绕“农村、农业、农民”三农问题展开，农民是新农村建设的主体，新农村规划实施，应该以政府为主导，以农民为主体，政府要充分尊重农民的主体作用，充分调动农民参与支持新农村规划的积极性，通过广泛地宣传，让农民认识到新农村规划给农民带来经济发展、农村居住条件改善等方面的好处，克服农民传统的单门独户居住的惯性思维。在新农村规划过程中要广泛征求农民意见，规划中要以人为本，充分考虑到农民居住习惯、规划建设后农民的经济来源、农村生态建设等。通过农民的参与，让农村规划更贴近农民，更具有实践操作性，有利于农村经济可持续发展和农村和谐稳定。
2、挖掘产业资源，打造特色经济
新农村规划建设必须把带动农村经济发展放在首位。要促进农村经济发展，就必须对规划地区的自然资源、社会资源进行充分调研、分析，通过深度挖掘，找到农村经济发展的突破口，打造特色产业，拉动农村经济，以产业拉动解决农村规划实施资金不足的问题。
例如：《顺德市城郊农村土地总体利用规划》中顺德陈村镇仙涌村以园地、耕地、农田保护用地为主，充分利用顺德花卉种植产业基础，发展顺德花卉生产基地，充分考虑 “生产、生活、生态”，形成集花卉生产、销售、加工、观光旅游一体的综合产业，以花卉产业打造顺德特色产业，从而走出一条新农村规划建设的新路子，以产业发展带动农村经济全面提升，从而有力推进新农村规划的全面落实。
3、保留农村住宅，打造民居体验
现有的农村住宅是农民世世代代形成的，农民对自己的住宅具有浓厚的感情，现有农村住宅体现出当地农村居住特点、民俗风情，没有经过统一规划的农村住宅，即具有一定的地方特色，也存在一些个性差异，如果全部都拆除重建，是一种资源的浪费。而要在保留农村住宅的基础上，对农村住宅进行适度的改造，让农村住址具有浓郁的民俗风情，借助农家乐旅游，开发民居风情体验，可谓一举两得。
例如：仙涌村充分利用鲜切花产业旅游资源，利用现有的农民住宅开发民居风情体验区。尊重乡土植物和生态环境，利用地方树木、草坪和花卉经过培植形成综合形态。广东省大浦县枫朗镇和村的新农村建设，以自然生态为基础，修建溪水小桥，特色门楼，集观光休闲为一体的现代农田风情园地。保留原有特色精美住宅，形成独具特色的客家风情民居。通过对农村现有住宅开发利用，一方面农村多余住宅用于旅游接待，成了休闲旅游的重要载体，使闲置资源充分利用，农民也成了旅游产业工人。为和村带来可观的经济效益，形成一道亮丽的新农村风景。
4、龙头企业拉动，构建多元投资
新农村规划最大的瓶颈就是资金不足，通过龙头企业拉动，构建多元投资机制，有利于解决资金难题。
例如：广东省大浦县枫朗镇和村是一个贫困山村，通过广东省建工集团对口帮扶，对和村进行综合开发利用，利用和村山水自然风光优美和浓郁的客家文化开发客家风情旅游。通过保护性开发，以旅游产业拉动当地经济发展，改善了农村居住环境，提高了农民生活水平，走出了一条新农村建设的特色之路。
三、结语
新农村规划是新农村建设的龙头，要推动新农村建设发展进程就必须规划先行。新农村规划切忌照搬城市规划，不切实际地盲目集中并村，要因地制宜，对现有的农村土地、山水风景、特色产业、民俗风情等综合考虑，走出一条适合当地特色、能促进农村经济可持续发展的新农村发展之路。新农村规划要注重可行性、前瞻性、可持续性发展。
参考文献：
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[3]程江.社会主义新农村规划建设中的问题及对策研究[J]城市建设理论研究,2012,3
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每年的1～3月，他们就会掀起另一股“客运”浪潮。从哈尔滨到海口，从上海到乌鲁木齐，只要有艺术招生的城市就能看到他们的身影。他们的名字叫――艺考生。大批背着画夹、提着乐器的孩子和他们的家长，奔波在多所艺术院校之间，追寻着他们的艺术梦。这对他们来说是一次检验，也是一次被认可的过程。
当然，这其中也不乏抱着投机取巧的心理来参加考试的考生们，对于是否真的能考上大学或是大学毕业后能否顺利找到工作，他们并没有考虑太多。对于艺考生们来说，如此辛苦又耗费巨大的一场场考试，是不是真的值得呢?
艺考：我的未来不是梦?
2011年1月，决定留在北京过年的时候，17岁的山东女孩张晶(化名)并没有想太多。从去年暑假开始，张晶已经独自在北京待了半年。3月3日要考中国音乐学院，时间越来越紧张了。想着年三十要吃从超市买的速冻饺子，她渐渐有些不乐意起来，“我们家过年是一定要放鞭炮的。老爸都是在年三十收市的时候再去买，这样比较便宜。”
但在女儿学艺备考的道路上，老爸可从没省过。上课、练琴、吃喝住行，每个月的花费都在1.4万元以上。刚到北京的第一个星期，手头的3000元现金一眨眼就用完了，小女孩第一次用这么多钱，“花得心里都有些发毛”。
“现在好像都花习惯了，”张晶随意数着备考花费，“钢琴500元一节课，这还好啦，学声乐的有人要1000元；考生越来越多，琴房原来600元就能包到的，现在要1000元一个月，没办法，你得练琴啊。现在还出现一种改造的琴房，钢琴旁边加一张床，很多学生抢着要。我同学租的条件差一些的，1200元一个月，把房租也给省了。”
像张晶这样的艺考生，每年都在急剧增长。他们中，有些是真正热爱艺术、对艺术有着执著梦想，而有些只是为了寻求另外一条出路的无奈选择。
北京交通广播网曾在2010年3月对此做了一些调查(见表一、表二)，调查结果显示，近六成的人把艺考当作了进入大学的捷径，但是对于就业的前景却不是那么乐观。艺术高考这辆列车早已拥挤不堪，艺术教学资源捉襟见肘，就业前景难以预测，但所有这些都不能阻止这只高考分队奋斗的脚步。艺考生们给自己和家长背负上了一个重重的“壳”，从此再难取下；而他们付出的，除了无尽的心血，还有花样的年华。
2011年艺考季，他们是否具备了面对艺考的挑战能力呢?是否有明确的思路去面对自己选择的道路呢?
为艺：在热爱中学习，在辛苦中享受
讲述人：郑璐 武汉音乐学院音乐表演硕士
我爸爸是音乐发烧友，自从我有记忆的时候开始，我们家天天都有音乐。我觉得音乐带来的好处是可以调节家庭氛围，陶冶家庭成员情操。
为了学音乐，我单独找了家教。初中的时候要100块钱，后来就要150块。那时候我爸爸工资才500多块吧，我一周要上4堂课，基本上他的工资就没了。老师认为我比较有发展前途，所以那段时间我们家里克服一切困难支持我学习音乐，因为我实在是太喜欢了，所以我们家即使再困难，家人都没有说不学了，我也从没想过。后来，到北京、上海去学。那时候一两星期学一次，第一次是我爸妈带我去，后来是我自己去。要坐火车去，没钱买卧铺就坐硬座。路上要一个通宵，而上课时间也就是45分钟左右。
那段时间非常累。累，但也快乐。你热爱一项东西，你为它付出再多也心甘情愿。有的时候会有一种特别凄凉的感觉，特别是凌晨3点，人脑子处于清醒与不清醒之间，感觉就特别不好，于是就去想明天会唱得更好，会比今天没学之前唱得更好，这就是一种动力。尤其是上课的效果比较好的时候，就特别高兴。
如今毕业了，在大学教书，我就特别能理解现在的学生有多么不容易，我希望他们是真的喜欢自己的专业，并且不要忘记在其他方面多充实自己，不要觉得专业学好了就万事大吉了，文化成绩还有自身素质同样非常重要。
讲述人：杨杨老爸(化名)
杨杨在7号一天就考了三所学校，早中晚排得满满当当。“早上先去了复旦，然后中午赶到上海戏剧学院，下午再跑上海师范大学，虽然很辛苦，但是有机会总不能错过。”
杨杨曾获得过全国播音与主持类比赛的金奖，算是小有实力。为考上戏，我和她妈陪着她提前一个月来到上海，几经周折找到了上海音乐学院的一位老师进行一对一的辅导，“这一个月的培训绝对是个煎熬，每天都要去老师家补课，一次两小时，没有双休日。由于是一对一的辅导，补课的费用很高，一个小时200块，一次两个小时，连着上了三个星期。”
杨杨表示，爸妈陪着自己兜遍了全国，自己已经先后报考了湖南师范大学、福建师范大学、成都理工大学等多所高校。“每次父母都会陪着，这次考上戏连辅导老师也陪我来了。”杨杨说完感觉有些惭愧，“但是，因为热爱，再辛苦也值得。我从不后悔。”
在艺考大军中总有这样一群人：他们从四五岁开始学习器乐、舞蹈，有的甚至从小学三四年级就转入专业的艺校学习，平均学艺时间接近10年。他们对艺术的执著与热爱，使得他们无论在多么艰苦的条件下都能享受艺术的魅力以及它给自己带来的快乐，让我们积极热爱艺术年轻人好运!
为考：在寒冷中煎熬，在煎熬中后悔
讲述人：王虹
为了陪女儿参加艺术专业辅导和考试，我从一个异乡人变成了半个“武汉佬”。
让女儿改走艺考路线是高二上学期快结束的时候的事情。女儿文化课不算差，语文一度排在年级前15名。“冲击”一下，女儿能够上“一本”。没想到，高二下学期，孩子成绩直线下滑。高三上学期快结束的时候，一家艺考培训机构到女儿学校做宣传。工作人员说，文化课不好，可以改学艺术，只要参加他们组织的集体辅导，专业考试“十考九过”，高考文化课只要两三百分，就可以上“一本”甚至重点大学。我觉得这是一条捷径。于是，我决定让女儿改学艺术，作出这个决定时已是2009年11月。
交了8000多元培训费，女儿和另外20多名艺考生，被培训机构带到武汉，突击辅导专业课。想到这是孩子第一次单独出远门，我放心不下，就隔三差五地往武汉跑。去了才发现，所谓的辅导并不正规，也不知道他们是从哪儿请的专业课老师，总是要学生就老师的时间。大把大把的时间浪费在干耗上，文化课耽误了，专业课也没人管。因为担心，女儿不敢回襄樊。转眼2010年到了，各高校组织的艺术专业考试纷纷开考。为了获得更多的录取机会，艺考生们普遍采用“撒网捕鱼”的方法。女儿报了12所学校。到处都是人，早上七八点开始排队。一直到下午4点多钟才进考场，真正面试的时间却不到10分钟。天又冷，孩子一边往前挪，一边哭，我在旁边看着也心疼啊。为了省钱，只能挑便宜的吃。可出门在外，动动腿就要花钱，零零星星算起来，已经花了上万。专业课辅导结束后，我心里更没谱了。频繁的考试，让孩子变得焦躁不安。每天早上五六点起床，吃完早饭就开始往考场奔， 一门门考下来，12所高校啊!我们吃不好、睡不好，整天就想着赶紧过去吧，日子怎么这么难熬。最终女儿拿到了两所学校的合格证，一个二本一个三本，现在已经谈不上高不高兴了。
讲述人：孟浩(南昌某艺术培训班招生职员)
我的头顶悬着一块“艺考名家培训”的醒目招牌。来自九江的昊越背着军绿色的画板，疲惫地从黑暗狭小的楼梯里走了下来。“我是一名高三的学生，随着2011年各大院校的艺考时间临近，专门到南昌来参加名师的培训班，力求在短时间内让自己的绘画技巧再上一个台阶，”他自信满满地对我说。
然后，吴越穿过嘈杂脏乱的街道，回到了自己临时租住在城中村的一个小房间里，每月得支付300元的房租。房间里凌乱地堆放着颜料、画笔和几幅未完成的画作，门的背后放着一个新买的热水瓶，热水瓶里还插着“热得快”。放下背上的画板，他重重地倒在了紧靠着墙壁的那张单人床上，床头的凳子上还放着没吃完的半包泡面。
来南昌已经好几个月了，吴越为的就是准备2011年全省的艺术联考。吴越已经很久没有摸过语文、数学等文化课本了。揉着整天托着调色板已经酸软的左手，他开始回想今天培训班老师讲的重点，想到兴起时，他就随手拿起放在床头边的素描本画上几笔。
吴越是江西省报名参加艺术类高考众多考生中的一员，像他这样从外地来南昌“求学”的还有很多。他们都租住在高校的周边，每个月交上数千元的辅导费，只是为了用努力换取一张自己心目中理想高校的艺术考试合格证。只是，结果如何，谁也无法预料。他们，耗费了大量的时间、盒钱以及精力，有的家庭甚至为此负债累累，最后却可能一无所获。这难道不是应该值得我们深思的吗?
艺考：捷径不捷，艺术不艺
“以前家长都把这类专业作为进入大学的捷径，但这几年报考人数越来越多，其实竞争可能比普通高考还激烈。喜欢仅仅是一个前提，还必须有过硬的基本素质，否则天天赶场，费钱又耗精力，最后可能是艺考不成，普通高考也受影响。”北京师范大学影视传媒系张智华教授如是说。
把“艺考”当作参加高考的工具，对于各方来说，目的其实都很明确。学校希望借此提高自己的升学率，而家长则希望自己的孩子能够通过这条“捷径”步入大学的校园，学生也想借此为自己的升学加个砝码。但随着现实的改变，这条捷径开始有些行不通了。
其一，这条“捷径”已经是家喻户晓、人人皆知。如今的艺术生竞争异常激烈，就算是家长花费了大量的财力物力，学生花费了大量的时间和精力，也不可能保证家长、学生的愿望就能轻易实现；其二，艺考生数量年年剧增，但就业率却并不乐观。虽然艺术专业的工作待遇相对丰厚，但毕竟社会对艺术专业的人才需求有限且门槛较高，且人人都在争着分一杯羹，更何况这个群体每年还在以惊人的速度增长。一些非艺术类院校的艺术生，大部分是“半路出家”，本身就“学艺不精”，并非是为了学艺术而考大学，而是为了考大学而去学艺术。这是缺乏职业规划的短期行为，即便进入大学，所学非所爱，也很可能对学生未来的发展不利。“把艺术作为敲门砖的学生就算读了大学也很难有大的发展，因为艺术首先讲求的是热爱。艺术生也要注重综合素质的培养，我们不少学生就修了英语、工商管理等学科的双学位。”北京师范大学舞蹈系金千秋教授说。
因此，对于好不容易冲到大学校园的艺术生来说，如果没有真才实学，就业难又会是他们四年后将面临的又一个很现实的问题。
专家观察：越优秀，越要结缘艺术
王一民
春节临近，各大艺术院校2011年度的招生简章已经在网上陆续，考生和家长们正在忙于制定北上或南下乃至飞机往返的赶孝日程，稍加留意便可注意到：一些知名的艺术院校历年来在校考期间可谓人流如注、水泄不通、热热闹闹。以北京电影学院为例，几十个名额的专业可吸引成千上万人次报考，美术院校、音乐院校、舞蹈院校也同样如此。
看着如此庞大的赶考人群和热闹场面，我不禁在思考一个令人费解的问题：这其中能心想事成、如愿以偿的概率是多少?就招生名额而言，绝大多数想成为耀眼明星的会以失败告终：绝大多数想成为星爸星妈的家长会责备孩子没有为自己争来面子：绝大多数的家长会在孩子落榜后才计算数额不小的艺教投资，这种现象产生的原因何在?在大多数人得不到理想结果的时刻，我在为一批真正优秀的苗子和可以成为星爸星妈的家长感到遗憾，他们中有的原本可以从成百上千人中脱颖而出，却没有在学艺的最佳年龄做一个明智的选择。人们普遍存在一个错误的观点：只有学习成绩不好，才去学艺术。
学艺术是需要条件的。比如学习舞蹈，不仅要外形漂亮、身材比例好，更重要的是悟性要高，文化学习能力强，这样的学生才能表演和诠释形神合一、富有内涵的舞蹈作品。然而，不少家长却要等到单凭文化考不上好大学再学艺，而忽略了拥有芭蕾舞表演条件的孩子仅占1％的绝对优势这一点。原本可以从小培养直至成为闪亮的芭蕾明星，被家长耽误到读高中了才开始转学舞蹈。结果自然是高不成低不就，错过了最佳打造阶段，导致文化仍然不好，专业也不可能拔尖，无数事实证明，学习好的孩子反应敏捷、思维活跃，这类学生如果有学艺的条件，比学习差的同学具有更大的发展潜力，能走得更高更远。
学艺术的学生与学文理科一样，需要上全国重点大学，拿硕士、博士学位，赴国外留学，学校和家长怎么能把学艺术看成是成绩差的标志呢?这是孩子的悲哀。因为这种思维误区，一批能成为优秀艺术家的苗子不能人尽其才而丧失了成功的机会。当人们了解到许多音乐家、美术家、舞蹈家有着深厚文化底蕴的时候，再来为自己没有让具有艺术天赋的弦子扬长避短走上星光大道而后悔，这不是太晚了吗?
换一个角度来看，任何人都不是全才，孩子有学艺术的天赋，哪怕学习成绩差点，通过学艺术来弥补自己的不足，同样可以有精彩的人生：而有艺术天赋、文化学习又很优秀的孩子，天地将更宽广!因为这类孩子是特别出众的。试想，一个理科大学生同时又是一位“芭蕾王子”的可能性有多大?而“芭蕾王子”是完全可以与优秀的文理科生一样考上全国重点大学的。家长们为何不做另外一种思考，给成绩优秀又具有艺术天赋的孩子多一种选择?
应考小贴士
除去长相、身高、声音、表演能力等基本素质和文化素质外，表演系学生必须具备三个条件：第一，男人要像男人，女人要像女人；第二，给人以健康的感觉：第三，气质要符合中国主流文化的价值判断。男生戴耳环、女生化浓妆、身上有文身、头发太蓬松、穿奇装异服等等，都是考试的“大忌”。
――上海戏剧学院表演系龙俊杰老师
考表演系不是考编剧或者导演，所以要看的是他的感受力以及对情境的适应和表达。在考试时，学生们应该尽情发挥自己各方面的才华，比如我带过的学生海清，考试时她的一段舞蹈非常吸引人，这看起来好像跟表演没有太大的关系，但其实是相通的。我们在选择的过程中始终坚持的是选择表演的苗子，而不是选一个成熟的演员。此外，北京电影学院还要求考生素颜应考，这也是一个革新的举措。
――演员、北京电影学院老师黄磊