城中村改造的影响范文
时间：2023-12-18 17:40:01
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篇1
主题词：土地产权；土地发展权；土地流转；产权缺失；城中村
改革开放后，我国城市化进程加快，城市用地规模迅速扩张，过去的城市郊区和周边农村的土地被国家征用，但却无力承担征用后的农民生活和就业，通过采用保留集体非农用建设用地、村民住宅地以及少量留存的农地，兼顾征地后的集体经济发展和村民生活，从而在土地使用上促使了“城中村”的产生。所以土地问题是城中村的核心问题，完善土地产权制度就成为解决城中村问题的首要突破口。
1.城中村土地产权的概念界定和基本特征
土地产权是指存在于土地中的一系列排他性权力束，实现土地财产权力，离不开产权的界定、保护、流转和限制。土地产权制度包括土地所有权以及土地使用、收益与处分权力，其中所有权具有特殊的地位，它相当于使用、收益和处分权力的总和。土地产权是土地制度的核心，是体现土地财产权力及其真实价值的制度安排。我国城中村土地制度一直实行农村土地集体所有，其土地产权强调主体共同所有，包括农村土地的所有权、使用权、收益权、处分权等。城中村土地产权可理解为单项权利的权利束或权利组合，其不同的组合方式形成不同的土地产权结构，不同的产权结构形成了不同利益主体结构，而不同的产权结构也就具不同的产权效率。
按照产权经济学理论，即产权是人们制定的行为规则；产权是个人和组织的一种受保护权利；产权具有排他性和界定产权的目的是为了降低费用等分析城中村集体土地产权，具有以下明显特征：
1.1具有公共产权性质
城中村集体土地产权的主体是城中村的全体成员，产权的主体资格取决于村落的成员资格，产权在村落内部不具有排他性。这种公共产权的特点容易导致土地资源的耗竭性使用，降低资源的长期利用效率，产生“公地的悲剧”。城中村村民对集体土地拥有平均的产权权利，人人有份参与集体用地的收益分成，人人有份获得的宅基地。
1.2土地产权残缺
城中村的集体土地产权是一种残缺的权利，城中村村民对集体土地的使用权受到一定限制，土地只能用于村集体和村民的自用和自我发展，同时村民对集体土地的转让权也受到限制，不能直接参与市场流转。因为土地使用权和土地转让权的限制，导致其土地收益权的降低。
1.3形成了巨大的交易费用
虽然不能参与市场流通，但是政府给予了城中村土地更多的福利，这就容易产生大量的“公共区域”，诱导人们花费资源去攫取溢入公共领域的财富。如充分利用宅基地进行建设，建设小产权房等等，以最大地获取极差地租。这样，极大的社会收益与个人收益、社会成本和个人成本之间的矛盾，就形成了巨大交易费用。
2.1产权主体的模糊导致村民失去城中村改造的参与权
《土地管理法》（1998）第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有”，其界定的产权主体不明晰，产权代表多元化。现实中，“农民集体”是一个看不着、摸不准的“抽象的、没有法律人格意义的集合群体”，不同于农民集体组织，也不是法人或自然人，因此不具有法律上的人格。在具体城中村改造过程中，很多部门就把“农民集体”和“农民集体组织”混为一谈，赋予村民委会议或村民小组这一非法组织的法人地位，村民委员会只是一个社区自治团体，而非集体经济自治，让它实际掌握土地所有权，控制所有“农民集体”意志，而使每一个村民却失去了直接的参与权和决策权，造成抽象的“农民集体”取代农民个体及其群体，从而为领导自己或小集体谋利，大搞领导任期内的立见效益的土地开发。同时这种主体模糊使每个村民失去了在城中村改造过程中的知情权和参与权，还导致了在改造过程中的村民利益保证无法得到司法保障，土地使用权益的争议与侵权往往因主体不清被法院驳回。
2.2缺乏有效流转机制导致土地隐形市场活跃
我国新修订的《土地管理法》第六十三条规定“除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。使得集体土地非农用地的流转行为无法得到法律认可，流转双方的权力得不到有效保护，管理部门难以实施全面有效的管理，造成城中村土地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，一些未经审批的建设用地直接进入市场，交易行为扭曲，交易方式得不到正常体现，工业用地以联营为名进行转让和出租，住宅用地通过房屋出租或私自转让进行交易。同时还造成城中村土地利用混乱，规划难以落实，村民私搭乱建等问题。
2.3发展权的缺失导致基本保障转换障碍
农地的发展权是将农业用地开发成非农业用地而获得更高的利益。农地在非农化过程中，存在着明显的的政府垄断行为，主要为：对农用地的转用实行土地指令化管理；严格土地转用审批；对农民土地的补偿按原用途倍数补偿。这些规定明显地带有计划经济时代特征，补偿的标准不能反映市场经济条件下土地资源及其附属物的潜在价值，也没有考虑农地转为非农用地后可能带来的巨大增值收益，使得村民被排除在土地增值的收益分配之外，这种土地发展权的缺失直接导致城中村村民的就业和社会保障转换机制障碍。城中村土地不仅是村民的财产，更重要是承担着村民的社会保障和基础的社会经济活动，如果土地产权发生转移或消失，而相应的承接机制又没有很好地建立起来，那么城中村的改造不可能成功。
2.4产权的缺失导致村民的弱势地位
土地的使用权是土地财产权的基础，而获得土地收益是土地财产权的实质。我国的相关法律明确规定，任何组织和个人不能买卖和转让土地，也不能出租和抵押土地，但国家可以征用集体土地，同时部分地方性政策法规对“农民集体”的土地所有权还给予种种限制，造成农村土地最终的处分权依然是国家政府，只有经过政府征用后，农民集体才能转让其所有土地，其剥夺了农民对土地的受益权，造成农民即没有土地是否被征用的决策权，也没有对征地价格谈判的权利，农民所作的只有被动去接受政府提供的不公平的土地补偿。政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势。这就是德国著名法学家Carl Schmitt所言，国家具有永远的“例外状态”，农民永远无法与者处于平等的法律地位，农村集体土地所有权的权能也远远低于国有土地的所有权权能，农村土地的征用、征用的用途和补偿等事宜只能必须服从国家与政府的意志。.
2.5转性制度阻碍城中村改造进程
农村集体经济经营性用地的供地方式无法适应城中村的改造需要。城中村改造不仅涉及对环境面貌的更新，还要完善城市功能，配备商业、服务业等附属配套建设，更重要的是要兼顾解决农转居后村民的生活出路。所以在改造过程中，城中村集体经济组织就会希望将住宅建设和经营性项目相互结合，以经营收益支撑城中村改造投入，但这种经营性用地使用权的获得必需经过土地的招、拍、挂方式公开出让，在这方面，大部分城中村集体经济组织不具备足够的市场竞争力，使得村集体经济组织在土地出让制度面前遭遇困境。同时城中村改造在用地上缴纳的各种税费较高，也严重地影响了城中村集体经济组织投入改造的积极性。
3.对城中村改造条件下集体土地产权制度的思考
随着城市化进程的不断加快，土地二元制度向一元制度迈进，城中村的土地环境将与国有土地“同地、同价、同权”，理顺和盘活农村集体建设用地，将需要进一步规范土地产权制度。
3.1明晰土地产权
按照科斯定理，足够清晰界定的产权和足够低廉的交易费用是市场达成交易的前提条件。明晰的城中村土地和房屋产权，完善的产权结构，有利于减低城中村改造的社会成本。所以要完善土地登记发证制度，通过土地利用现状调查或地籍调查，明确各权利主体的土地边界、面积、位置等基本情况，使权利的行使能够对应特定的物，防止权利的虚化,使其不被他人侵害，使得农民真正享有土地使用权。
3.2完善土地流转机制
在明晰土地产权的基础上，加快建立和完善集体土地使用权的流转机制，特别是要允许房屋及其土地使用权作为资产参与市场经济活动，这是实现产权、增加村民收入和家庭财产的重要方面，也是促进村民自主改造城中村的重要条件。要明确土地使用权流转的范围、条件、程序，逐步建立规范有序的集体土地流转市场秩序。将城中村集体土地联通集体其它财产股份化，使得股权成为联系股东和集体土地财产的纽带，切断股东对土地的依赖关系，促进城市化发展。同时通过分股不分地，保存土地的完整性，集体土地也可参股流转，实现资产增值。
3.3确认农地发展权
国家要征用集体土地时，除了要支付给农用地的所有者传统的土地所有权价格外，政府同时还要从农民手里购得土地发展权，要“还权于民”，要考虑农民土地和房屋的附加值。制定有关土地发展权转移的政策，依靠发展权转移制度及交易市场，村民可将他们拥有的土地发展权出售给开发商，这样，开发商可在政府许可下进行高密度的开发利用(例如增加建筑物的层数)，获利的同时改善社区面貌。被限制发展权的土地所有者也可通过这种转移间接地实现了自己的权益，社会同时获得了环境效益。
篇2
关键词:城中村改造 问题 对策
中图分类号:TU984文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)06-018-02
改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。
长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。
一、西安市的城中村改造现状
西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。
这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。
西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。
二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题
由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。
1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。
2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。
3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。
在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。
4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。
三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议
1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。
按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。
2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。
3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。
4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。
城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。
参考文献:
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9.刘一苏.我国“城中村”改造的障碍因素及对策.现代农业科技,2007(10):187-188
篇3
关键词：城中村；特征；规划改造；措施
随着改革开放的不断深入发展，旧城区改造及新城区建设近年来发展速度惊人，一栋栋的现代式高楼大厦拔地而起，城市面貌焕然一新，但在众多的现代式建筑群中间还夹着着与现代建筑群落极为不协调的建筑群落，那就是城中村。城中村一般都是八十年代后或者是更早年代的建筑，不管是在建筑高度还是建筑样式同现代建筑相比都存在诸多的差距，并且城中村建筑房屋之间的空间布局不合理，极度的拥挤，道路狭窄拥挤，下水道堵塞，尤其是在雨天下水道堵塞问题严重，下水道内的腐烂物质上泛，臭气熏天，污水横流，环境卫生状况令人担忧。这就是目前城中村的整体状况。
1 城中村的概念、表现特征及其负面影响
狭义来讲，城中村是城市化化进程中原有的农村村落耕地大部分被国家征用，留有少部分的村落未被开发建设，村民仍旧生活在原来的地方叫做城中村；也就是我们经常所讲的都市村庄；广义来讲，城中村是在城市化快速发展的进程中，跟不上时展的步伐，脱离现代城市管理范围，生活质量水平较低的居民区。
1.1 城中村具有的城市特征
①城中村的地理位置在城市建设规划范围内，城中村居民仍居住在城市中甚至是城市的繁华地段；②城中村居民同城市居民一样，从事第二、三产生活动，过着朝九晚五的工作生活；③城中村居民的生活方式逐渐演变为城市化生活方式。
1.2 城中村具有的村落特征
①城中村是生产和生活资料的土地，城中村的土地产权归城中村村委会集体所有；②城中村的各个社区行政管理由村委会进行统一管理；③在户籍保留方面，城中村的原有居民仍旧沿用原来的户籍，在国家政策支持下，城中村原有居民享有资金补助等扶植，生活收入水平要高于外来务工人口的收入和一般城市居民收入。
1.3 城中村的负面影响
（1）城中村的居住条件同现代城市居住条件相比相差深远，通常居住人员比较混杂，人口流动性大，治安较差，经常会发生盗窃等案件；城中村房屋建筑等级都比较低，房屋内部布局和房屋整体质量差，房屋建筑之间的距离很近，采光效果难以达到正常的生活条件要求。在繁华的都市中，随着务工人员数量的增加，城中村基于其房屋出租价格较低的原因，成为了外来务工人员生活的集散地。城中村当地居民在经济利益的驱使下会大肆地扩建原有的房屋建筑，违规违章建筑不断扩建。使得原有的交通环境变得更加拥挤。
（2）城中村的居民经济来源一般以租赁房屋为主，生活方式较为简单，经济价值观念不强。居民房屋基于其地理优势，加之房屋租赁费用较低，成为外来务工人员首选的居住场所，相应地也成为了城中村本土居民的主要生活经济来源。城中村在利益的驱使下，获得更多的房屋租金，会通过对原有的建筑房屋增加层数的方式来实现。生活的价值观同周边城市居民存在较大差距。负面价值也会辐射到周边城市地区，造成整个城市局部或更大范围的竞争意识淡薄，难以实现城市的可持续发展。所以加强城中村居民的思想意识培养，是当今城市规划建设中在思想层面上需要重视的焦点问题。
（3）城中村地理位置通常比较优越，处于城市经济发达地段，按道理来讲应该城中村具备了良好发展条件。但是政府部门在城中村改造规划中因缺乏合理性规划使得城中村房屋建设布局不合理，肆意的扩建建筑房屋层数及门面房的向外扩建，都将成为制约城中居民物质文明和精神文明建设发展的重要因素。
（4）现今，城中村改造都是政府部门通过招商引资的方式对城中村进行改造。但开发商的主要是以追求经济效益最大化为目标，然而城中村的拆迁会投入较大的土地征用费用，高昂的土地征用费用和拆迁补助费用会打消开发商投资的积极性。目前，城中村拆迁改造，政府部门给予了城中村本土居民较好的补偿待遇政策。政府、开发商和居民三者之间的利益冲突将是目前制约城中村规划改造的主要因素。此外，即使是政府部分通过政策优惠的方式吸引了部分开发商投资对城中村进行改造规划建设。但基于城中村的情况比较复杂，开发后所获得经济效益难以估算，开发商处在即满足自身的利益需求，又要满足政府对整体规划建设要求的双重压力，在此情况下，更会打消更多的开发商加入投资城中村改造规划建设队伍中的积极性。不利于城市整体规划建设。
2 规划改造城中村的措施
（1）城中村的改造规划应严格按照法律程序进行，因为有了法律的支持才能给各项城中村改造规划提供依据和准则，才能使有关的政府部门和开发商严格按照改造规划标准执行，产生良好的规划改造效果。具体而言，城中村改造过程中，应监理健全相应的档案资料及其管理制度，为规划改造提供重要的资料依据。基于城中村居民文化素质较低，生活观念落后，在房屋改造拆迁时一定要严格地以法律为依据，执行有关的房屋拆迁改造条款，避免缺乏法律依据在房屋拆迁过程中引起纠纷。
（2）为了改善城中村环境质量，可通过建立廉租房的方式来缓解住房用房压力。目前，脏、乱、差是所有城中村的共同环境特征，这主要是和城中村居民的数量过多是分不开的，因此，可以适当建立廉租房来缓解住房用房压力。
（3）合理招商引资，适度开发改造规划城中村。基于政府财政能力等因素，单一靠政府的力量难以对城中村进行彻底改造，政府可通过政策优惠的方式来吸引开发商投资改造规划城中村，招商引资过程中应执行公开、公平、公正的招标活动，并对中标的开发商开发建设全过程进行监督和管理，确保开发商能够合理开发改造规划城中村，合理规划，合理改造。
3 结 语
总而言之，城中村的规划改造是一项复杂和系统的工程，需要政府的大力政策支持、高效领导，开发商的积极参与及城中村居民的充分理解和支持配合，才能推进城中村改造规划进程，进而实现整个城市经济、居民生活的和谐统一可持续发展。
参考文献
[1]李天方，薛园媛.推进城中村改造，加快城市化发展[Z].杭州：杭州市国土资源局.
篇4
关键词：生态城市城中村指标体系
贵阳依山傍水，四季如春，森林覆盖率位于全国省会城市首位，被誉为“林城”和“避暑之都”；但城中村阻碍了生态城市建设步伐，因此，如何把城中村环境通过有效途径进行改造, 成为贵阳市生态城市建设重要内容。
1、生态城市
生态城市是按照生态学原理进行城市设计，建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。其内涵包括三个方面：社会生态化、经济的生态化、环境的生态化，最终实现经济发达、社会稳定、人民安乐和生态良性循环。
(1)社会生态化，是指人们拥有自觉的生态意识和环境价值观，人口素质、生活质量、健康水平与社会进步与经济发展相适应，人人平等、自由、接受教育、人权和免受暴力的社会环境。
(2)经济的生态化，是指采用可持续发展的生产、消费、交通和住居发展模式，实现清洁生产和文明消费，推广生态产业和生态工程技术。
(3)环境的生态化，是指发展以保护自然与环境的承载能力相协调[1]。
2、贵阳市城中村生态环境现状和问题
(1) 由于城中村存在大量廉价的出租屋，吸引着大量的外来务工人员及生产粗放的小型企业和加工业安家，平均每天产生数十吨垃圾,但80%的城中村没有规范的垃圾堆放点，造成垃圾无序堆放，并且垃圾堆放点容量太小，如不及时清理，垃圾就会占据道路、甚至楼道，尤其在多雨的夏季，由于城中村无统一的排水系统，势必造成城中村道路、居民区环境污染，甚至土地污染和地下水污染。
(2)清洁能源使用率低，煤和柴燃烧加剧空气污染
经实地走访调研发现，城中村原住民仅占5%，房屋大多租赁给外来务工人员，由于煤和柴相对廉价，他们都把其作为主要燃料，产生的灰尘、二氧化硫等恶化居住环境,加剧了城市的空气污染。
(4)建筑布局紊乱，安全隐患多
由于缺乏整体规划和管理，造成建筑布局紊乱，城中村大多棚户密集,楼间距狭小，路径狭窄，采光性差，通风设备及消防通道缺失，造成居住环境恶劣的同时，也带来了区域治安案件、消防事故频发。
(5) 植被覆盖率低 , 配套设施缺乏
随着城市化的推进，滋生了城中村种房现象，由于土地为村民各户所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量违章建筑,使原本就拥挤的活动空间，变得更加拥堵；同时，公共娱乐场所缺乏，幼儿园、中小学在城中村覆盖面小， 严重影响居住民身心发展。
3、贵阳市城中村改造指标体系建设
通过对生态城市建设的内涵及贵阳市城中村生态环境现状和问题的剖析，基于城中村改造的艰难性，生态城市建设中城中村改造指标体系应具有可操性。通过设置具体指标，为贵阳市城中村改造提出可行性建议。这些指标主要包括：建筑密度、植被覆盖率、集体供热率、集体供气率等。
建筑密度，指城中村改造项目建筑占地面积占总占地面积的比率。该项指标的参考数值为不大于20%[1]。
植被覆盖率，指城中村改造项目中植被覆盖面积占总占地面积比率。根据生态城市建设要求，该项指标的参考数值应大于40%。
集体供热率，指城中村改造后项目房屋中实行集体供热的比率。为促进节能减排，该项指标的参考数值为100%。
集体供气率，指城中村改造后项目住房中实行集体供气的比率。同样出于节能减排的考虑，该项指标的参考数值为100%。
新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。参考数值为新能源、绿色能源使用量占城中村总能耗比例不小于10%。
噪音限定设计，指城中村改造项目中室内外噪音设计情况。室外白天不大于50分贝，夜间不大于45分贝；室内白天小于45分贝，夜间小于40分贝[2]。
采光设计指标，指城中村改造项目中采光方面的设计情况。参考数值为：自然采光房间率不小于80%，无光污染房间率100%，节能灯具使用率100%。
生活污水日处理达标率：是指在城中村生活污水每天处理量与生活污水中排放量的比值。参考数值为100%。
生活垃圾无害化处理率：是指标城中村在改造项目中对生活垃圾集中无害化处理的情况。垃圾堆放点的规范及覆盖率的提高，不仅便于减少垃圾处理前期对道路、建筑、公共场所、水资源的污染，培养居民的环保意识，确保改造前的生态，而且又为改造奠定基础，利于改造过程中的生态保护。据住房城乡建设部印发的通知，2011年生活垃圾无害化处理率力争达到74%，因此该项指标的参考数值为74%。
治安案件发生率：是指在城中村改造项目中，城中村治安案件占市区治安案件的比率，该项指标的参考数值设定在5%以下。其中，城中村道路的统筹规划、治安亭岗的覆盖率、普法宣传的力度都与之有密切的关系，因此，设计该指标时，应充分考虑上述因素。
配套基础设施覆盖率：是指城中村在改造项目中，幼儿园、小学、中学、心理咨询室、社区服务站、银行、菜场、超市、医院、娱乐休闲场所占城中村改造总面积的百分比。
纳入社保率，指城中村改造过程中原住民纳入城镇社会保障的比例。是否将原住民纳入城镇社会保障体系，是城中村社会生态化重要标准之一。该项指标参考数值为100%[3]。
物业管理率，指城中村改造后实行物业管理的比例[5]。实现城中村的专业管理，保持其生态性，实行物业管理是一个趋势。该项指标参考数值为100%。
经济适用房和廉租房建设比率，是指城中村改造项目区内经济适用房和廉租房占总住宅数量的比例[3]。按照国家要求面积90m2以下这类住房比例不应低于70%，从而减轻外来务工人员对城中村租赁房屋的需求，进而减轻城中村环境的承载压力。
交通覆盖面，是指在城中村改造后公交线路、轻轨线路、社区巴士服务辐射的范围。交通的改善，尤其是待于发展的城中村，显得尤其重要。
参考文献：
[1] 傅明先.基于生态城市建设的城中村改造指标设计[J].环境经济,2008 (10).
[2] 申俊鹏,秦明周.城中村改造综合效益分析与评价指标体系构建初探―――以政府、村民、开发商三方结合模式为例[J]. 农村经济与科技2008,(2)37-38.
[3] 王映雪. 昆明市“ 城中村”生态环境管理对策研究[J]. 云南环境科学，2006, 25 (1) 21-23.
篇5
关键词：城中村 城中村改造 相关研究
中图分类号：F291.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-030-02
城中村(village within the city)是一种复杂的社会经济文化现象，是我国城市化推进的必然结果，在沿海地区城市中，城中村现象表现尤为突出。城中村界定的原则基于以下四个方面：（1）位于城乡边缘带；（2）城市化过程迅速；（3）存在农村群众性自治组织；（4）行政边界完整。
一、国内城中村改造的研究
近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究，有杨柳、欧阳南江（2002）；陈尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；谭炳才、何启环（2002）；何伟（2001）；李立勋（2001）等学者，并且有向专题研究细分趋势（李俊夫，2003）。周锐波（2004）、王先文（2002）对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬（2003）对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红（2003）从二元结构理论和城市化进程角度，探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培（2004）分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾，并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念，指出应利用现有自然优势，因地制宜，采用生态方式改造，建立生态城市的总体战略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军（2005）对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴（2005）以广州石牌为例，对其成因进行了探析。于（2005）从广州城中村改造实录中，探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等（2006）从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红（2007）从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。
国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施，或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路（初步统计得出表1）。
经查阅国内几本有关城中村研究的专著，以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早，涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制，认为城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架，并运用土地资产经营理念，得出解决城中村改造资金问题的解决方案，提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。
根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量，自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富，涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上，大多数研究者认识类似，具体总结如下：（1）思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法，由血缘和地缘关系联结的村落灵魂，在其农民和农业的载体消失后，仍然会长期地“活着”。同时，城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用：集体土地变国有土地的评估，征地补偿、变更费用，整个村改造或外迁建农民公寓成本费用，农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用，改造后的原公共开支等，改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金，由谁负担或如何分担、如何筹措？这是推进改革的难点问题。（3）利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面：土地级差地租收益如何分配的问题，集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题，用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。（4）缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定，因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。（5）现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度：村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。（6）外来人口问题凸现，由于城中村的改造，村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失，在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。（7）村民的就业安置问题，对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。（8）村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质，村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。
二、国内城中村改造的研究特点
综上所述，近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点：（1）国内对于城中村的研究仍处于探索阶段，文献虽然大多集中在城中村的改造研究上，但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及，因此关于城中村表面问题（比如城中村的社会、景观特征，村中存在的不良现象等）的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题，如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。（2）在对城中村改造的研究上，文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题（房屋拆迁，多方利益分配等）和相应对策的研究，以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上，前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性，而后者的研究结果又具有极强的地域性，很难进行推广应用。（3）新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少，大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发，针对具体问题，采用传统的方法进行解决。（4）公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势，社会调查是获取真实研究资料的基础。
三、国内城中村改造的研究趋势
纵观国内学术界的研究资料，我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下：（1）系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进，国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题，今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究，以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。（2）研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中，已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想，因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中，应该综合多种学科的先进技术和方法。（3）关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中，但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进，和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中，关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。（4）外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中，关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足，以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此，在今后的研究中，必须对这个问题加以重视。
总之，国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上，在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式，应该结合目前国内对于城市发展模式的探索，因地制宜地研究对待城中村的政策法规，在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。
参考文献：
1.李俊夫.城中村改造，北京科学出版社，2004
2.张建明.广州城中村研究，广东人民出版社，2003
3.王如渊.深圳特区城中村研究，西安交通大学出版社，2004
4.汪晖.城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿，中国农村经济，2002（2）
篇6
关键词：城中村；治理；城市空间；城市功能
中图分类号：F121 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）01-124 -02
我国现有的研究而言，关于城中村的治安、环境、公共服务等方面的理论成果如汗牛充栋，城中村对城市化的积极作用却被忽视。当前改造方式衍生出来的问题，已经影响到城市化的进程。探讨城中村对于城市化的积极意义，或许能够给我国城中村改造提供一个新的路径。
一、城中村研究的历史与现状
城中村是我国城市化的过程中，生长出来的独有现象。国外并没有对城中村的研究，但是我国学界对城中村的研究在很大程度上受了国外城市边缘带、贫民窟、都市村庄等类似理论的影响，并且在改造城中村的实践上也学习了国外的一些经验。
国外最早的类似理论是对城市边缘带的研究。这一概念的提出最早要追溯到由德国学者赫伯特・路易斯，他于1936年首先提出“城乡过渡地带”，来概述德国柏林城市中某些原先靠近城市的边缘地区，后来在城市化过程中变为市区的一部分。 于此同时，20世纪40年代初，芝加哥学派著名学者威廉・亨特・怀特明确提出“贫民区”这一概念。在发展中国家，贫民窟指非正式的居住地，城市贫困问题在这些区域及其严重。关于都市村庄的研究，美国学者O・Sullivan在《城市经济学》一书中，将都市村庄定义为“现代城市郊区的次中心”，是一种“在生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和谐关系的这样一种地方”。
相对而言，我国学界对城中村的研究是在西方学者这些类似研究之后的。20世纪80年代末90年代初，顾朝林、熊江波从国外引入“城市边缘区”这一概念，开始了对城中村的关注。有更加尖锐的观点认为：城中村其实就是国外的贫民窟，只是放在我国不能体现社会主义制度的优越性，故而名曰“城中村”。其实，尽管将城市边缘带、贫民窟引入城中村的研究有可取之处，但用来代替城中村都是不恰当的。城市边缘带是城市之间延伸的带状区域，范围较大，而我国的城中村则是分布在建成区内的点状村落；贫民窟与城中村的形成与本质更是有着显著的区别。我国对城中村的定义基本达成了普遍的统一：城中村是我国快速城市化及社会经济制度改革的过程中出现的一种特有的现象，由于城市用地的急剧扩张，把以前城市周边的村落纳入到城市用地的范围。城中村不是独立的部分，它也是城市中的城中村，是城市空间的组成部分。
二、我国城中村治理的问题及思考
我国城中村治理沿袭国外对贫民窟粗暴的改造，从这种改造形式的价值取向以及造成的消极影响来看，主要存在以下问题：
第一，影响城市社会正义。传统的观点仍然支配着很多决策者的态度，他们对“城中村”抱有成见，认为它们是社会的畸变，是健康城市肌体的可怕的“瘤”。 城市的决策者只看到城中村环境、治安、卫生等方面的问题，在他们眼里，城中村从来不是城市空间的一部分。城市规划的决策者选择功利主义的做法，直接对城中村的居民进行驱离。因为城中村基本都处于城市商业的黄金地带，在许多决策者眼里看来，对城中村进行商业开发既可以获得丰厚的土地财政回报，又变相移除了这一区域的环境、卫生、治安以及公共服务等问题。这种一举两得的“惰政”成为各城市城中村改造的首选方式。这对低收入的外来务工人员来说，无疑不是正义的治理。他们是城市建设者，而功利的城市决策者却将他们驱离赖以生存的进入城市的落脚点。因此，粗暴的城中村改造模式在价值上是非正义的，是对流动人口的权利剥夺。
第二，城市多元空间的破坏。城中村是我国城市蔓延的历史产物，它已经完全融入城市空间之中，并成为城市空间的一部分，拆迁式改造让城市空间变得单一化。首先，城市的居住空间具有分异性的特点，城市当中的各个收入层次的群体都有权利有自己的居所。城中村被商品房取代，原先适合低收入的外来流动人口的居住空间被清除，转而变成高价的商品房，流动人口的生存空间被挤压，造成流动人口居无住所。其次，对城市文化空间的侵蚀。许多城中村在历史上就保留着城市独有的传统和特点，例如北京的四合院、上海的弄堂等，这是城市历史的印记，是城市宝贵的财富。钢筋混凝土覆盖的城市，看不到城市的文化传承，造成千城一面的现象。最后，城市商业空间的同质化。城中村尽管问题很多，但是它也能蜓苌出自己的极富效率的商业空间，城中村内的小摊小贩能够为当中的居民提供各式各样的商品服务。城中村的消失，这些内生的商业形式也将随之消失。
第三，城市公共效益的损失。自上个世纪中叶美国大规模的城市改造以来，不断有学者对美国的城市改造提出了质疑，简？雅各布斯在《美国大城市的生与死》一书中认为，那种机械化的思维模式，“推土机式”的改造是一种天生浪费的方式。 通过用好的、新的建筑去代替旧的、差的建筑，是一种效益低下的改造方式。我国城中村改造正是遵循着这一套“推土机式”的思维模式，使得城市资源的公共效益愈发低下。首先，损害外来人口居住权益。我国快速城市化以来，大批外来流动人口涌入城市，城市就出现了严重的住房紧张问题。城中村以其低廉的房租，便捷的生活，使其成为外来人口进入城市的“桥头堡”，这让失地农民进入城市成为可能。城中村的消失，甚至有可能迫使这部分人离开城市，很大程度上堵住了许多农民进入城市的通道。其次，加剧城市公共交通的效率。对于外来的务工人员来说，居住在工作地点附近的城中村，能够大大缩短他们的通勤时间，也就能够大大缓解城市交通的压力。一旦城中村被清除，这些人就将被迫去城市远郊区寻求新的廉价住所，就给交通带来很大的压力，就极易造成拥堵的现象。
三、我国城中村治理的路径探讨
城中村的治理并不能一蹴而就的，我国这种大破大立的改造模式还存在很多问题。就当前而言，正视城中村的存在，并充分发展它的积极功能，是对我国城中村治理的可行性路径。
（一）城市决策者价值取向转变
罗尔斯认为：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。某些法律和制度，不管它们如何有效率和有条理，只要它们不正义，就必须加以改造或废除。” 因此可以说，社会治理应当是正义的治理，也不能损害正义的价值。同样，城中村的治理也应该以正义为首要价值，充分尊重居民的嗬。在城中村的治理上，决策者遵循的是单纯的经济效率优先的原则，或者遵循的是政绩导向的原则，二者都是带有极强的功利性的价值取向，而损害了社会的正义。居民有选择居住地的权利，政府不能轻易地剥夺这种权利。决策者需要改变功利性的价值取向，更多地考虑居住在城中村的外来流动人口的权利问题。短期的功利，衍生出来的经济社会问题会在长时间显现出来。正义的治理虽然短时间内无法取得巨大的经济绩效，但是其带来的长期效益值得我们探讨。
（二）重视城中村的城市功能
城市决策者往往以城中村的负面影响为正当理由，而对城中村进行大规模地拆迁。决策者必须充分认识要城中村的城市功能。主要表现在三个方面：
第一，丰富城市住房体系。城中村的存在，是对城市住房体系的完善。城市商品房的高昂价格，令低收入群体望而却步，而廉租房等公共住房计划出现的种种状况，实行起来效率底下，不能真正惠及低收入群体。城中村低廉的房价正好能够解决这些群体的住房问题，而且还对城市低端住房不足有结构性的调整作用。第二，城市空间系统的运行。城中村有其地缘优势，大大减少城市总通勤距离和总通勤成本，能够缓解大城市严重的拥堵现象。既降低了外来务工人员的工作生活成本，又降低了社会经济的运行成本。第三，提供就业机会和就业岗位。城中村内生出来的小企业和服务业，可以解决相当一部分低收入者的就业问题。此外，有些城中村还有着城市传统文化的传承功能等。
（三）发展城中村城市功能的技术推进
从技术方面落实城中村的功能提升，可以从以下几个方面着手：
第一，加强城中村的基础设施建设。基础设施建设是发展的前提，没有好的基础设施，城中村的治理无从谈起。城中村人口密度大，需要更加完备的基础设施建设支持。城中村环境差一直是让人诟病的问题之一，而加强基础设施建设将有助于改善这一问题。第二，加强城中村的社区公共服务支持。发展的本质就是人的发展，城中村的治理本质也就是促进其居民的发展。城中村居民多为低收入群体，他们无法支付城市高昂的私人服务费用。政府应该承担起公共服务供给者的角色，从教育、医疗、卫生等方面加强城中村的社区公共服务支持。第三，加强政策支持，鼓励内部创业。城中村流动人口聚居，有非常庞大的市场目标群体；再加上低收入人群众多，有着丰富的廉价劳动力。政府需要考察适合的产业，在城中村某些区域设立创业区，加大财政和政策的支持力度，并对其进行创业指导。第四，加强城中村社会组织建设。城市社区治理有别于传统社区，其形成和发展有赖于政府和公民参与的良好合作。政府应当支持城中村中社会组织的成长，培育公民参与意识，培养他们的参与能力。这在理论和实践上对城中村的治理都有积极的意义，理论上是公民精神有利于维护城市的社会正义，实践上是低收入群体的居住权以及生活权的捍卫。
参考文献：
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篇7
关键词 郑州 城中村 城市化 现代化
城市化是生产力提高和社会进步的必然结果，也是衡量一个国家和地区经济、经济、社会、文化、科技水平的重要标志。随着当今世界的迅猛发展，城市化浪潮也越来越高涨。改革开放三十多年来，我国的城市化建设取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我国的社会保障及城市管理机制不完善，低收入流动人口在城中村集聚，使“城中村”问题成为我国城市化进程中凸显的一种社会现象。城中村作为“问题村”，它阻碍着城市发展的现代化进程。
一、“城中村”问题对城市化发展的影响
城中村，是中国土地二元体制之下城市的特有形态，是我们城市化进程中的一种特有现象。郑州市作为河南省城市化建设中的代表城市，其“城中村”问题尤为突出。近些年来，郑州市城中村容纳的进城务工人员近百万，已成为郑州市城市建设和发展中不可忽视的一部分。郑州市的发展速度越来越快，土地和楼房价值迅速攀升。
“城中村”作为城市化建设有的社会现象，是多种因素综合作用下的产物。而快速城市化背景下，社会保障及城市管理体制不完善是低收入流动人口在城中村集聚的关键。大量低收入流动人口居住于城中村，加剧了城市管理的压力。同时，“城中村”的存在，造成了城市土地资源的浪费，不利于城市居民素质的整体提高，阻碍了城市建设的合理规划与布局，给城市基础设施建设与维护带来了一定程度上的困难，这不利于城市的现代化发展。
二、“城中村”改造的必要性和急迫性
“城中村”的特殊地位和存在的诸多问题，成为制约城市化进程进而制约城市发展的重要障碍。一方面，随着社会发展的日益加快，城市化建设中的问题也日益显现出来。旧城区和“城中村”作为城市化建设中一个日益凸显的问题，极大的降低了城市居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。另一方面，随着我国城市阶层分化日益显著，如何解决低收入流动人口的住房问题，已成为维持我国稳定发展最具挑战的课题之一。
“城中村”作为城市化进程中的产物，该问题的解决必须着眼于城市的现代化进程中，以利于更好的实现我国的城市现代化。
所谓“城中村”，是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，这些“社区”在生产方式、生活方式、景观建设等诸多方面仍体现出农民特征。十以来，政府城镇化质量明显提高的要求，其实质核心内容是以人为本的农业转移人口的市民化，旨在更好的实现城市居住农民向市民的转型。城中村作为二元制下的农村户籍，推动其剩余劳动力向非农产业和城镇转移，有利于更好的促进农业现代化，提升村民的消费需求，从而推动国民经济的持续健康发展。
三、“城中村”改造的措施及策略
城中村居住主体是就业型贫困人口，是没有城市户口的外来农民。在未来较长的时期内，大量的农村人口仍将源源不断的涌向城市市场。而郑州市地处中原，交通便利，每天都有大量的流动人口，有巨大的临时租赁需求。同时，在经济环境、就业形势和相关政策等因素的综合作用下，大量的高校毕业生落脚于城中村，城中村村民为持续获取丰厚的租房收益，有效延缓了城中村改造，加剧了城中村的改造难度。
结合当前“城中村”研究，不难发现，国内学者过于关注“城中村”问题及解决路径，对其客观性及正面性认识不足。通过调查我们得知，城中村居住主体是就业型贫困人口（其中包括大量的大学毕业生），他们大多是没有城市户口的外来农民。大量低收入流动人口受购买力束缚，被隔离于城市正规住房供应体系之外，逐渐形成居住分异潮。城中村解决了流动人口在城市的基本生存问题，为农村剩余劳动力找到了失地后的出路，也为大量的大学毕业生提供了暂时的居住产所，在一定程度上缓解了城乡差距。“城中村”问题的解决，必须着眼于其本身所存在的客观性和正面性，从而更好的使城市资源得到利用。
结合以往郑州市改造城中村的成功案例，笔者为 “城中村”问题的解决提供了以下建议：（1）政府消除“城中村”内违章抢建建筑的边际利益，使这些违章抢建建筑的村民收益递减；（2）大力推出高质同价乃至低价的廉租房的供应，促进住房消费市场化，加快解决低收入流动人口的住房困难；（3）提高城中村居民就业培训力度，促进其就业安置，从而减少其对房租本身的过度依赖；（4）把“城中村”改造与房地产行业发展相结合，当地产行业过热时，加快城中村的改造步伐，满足地产行业的土地需求，从而促进城市化建设。
城中村改造是社会发展的必然要求，是城市现代化的必然要求。同样，农村剩余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化与现代化的必然趋势。政府在推进城中村问题的解决及改造时，必须本着人本主义与实用主义相结合的原则，将“城中村”问题的解决着眼于城市的现代化进程中，并将提高人口素质、提升城市资源的合理利用、推进城市基础设施的建设与维护三者贯穿其中，从而更好的推进“城中村”问题的解决，使其经得起历史和群众的检验。
参考文献：
[1] 王耀武.郑州市城中村调查[J].公共管理，2010-11-23.
[2]董晓峰.兰州城市形象研究[J].重庆建筑大学学报，2000，（3）.
[3] 王娟.新型城镇化进程中城中村农民市民化研究―以郑州市佛岗城中村改造为例[J].江西农业学报，2013-10-23.
篇8
今天召开的这次会议，既是一次观摩会、交流会，也是一次汇报会、推进会。主要任务是对我市“城中村”改造工作进行回顾总结，肯定成绩，查摆不足，进一步解放思想，破解难题，推动“城中村”改造工作健康有序地开展。刚才，我们参观了长葛市坡杨村、许昌县武店村、东城区十里庙、大坑李的建设拆迁现场；长葛市、许昌县、魏都区、开发区、东城区的负责同志汇报了“城中村”改造工作，总结了成绩，找出了问题，提出了对策；市规划局、国土局、财政局、建委就如何服务于城中村改造作了表态发言，讲得都很好。从总的情况看，全市城中村改造工作自启动以来，势头很好，基础很实，富有成效。为了强化措施，加大工作力度，加快推进速度，确保全市“城中村”改造工作健康有序、扎实有效地开展，下面，我讲三点意见：
一、肯定成绩，正视问题
今年2月份全市城中村改造全面启动以来，取得了实质性进展。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些做法也仅仅是借鉴，大家在这种情况下，勇于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验，主要有四个方面的特点：
（一）坚持了规划引领。五个县（市、区）严格按照《许昌市区城中村改造工作的意见》要求，坚持城乡一体，规划先行，充分对接，选好切点，扎扎实实地做好规划的前期工作，努力从“四个有利于”出发进行规划，即有利于城市总体规划的实施，有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有利于改善市区居住环境。目前，市规委会已批准城中村改造控制性规划17个(其中许昌县4个、长葛市1个、魏都区6个、东城区5个、经济开发区1个)，批准了4个修建性详规（其中东城区1个、许昌县1个、魏都区2个)。这些单体规划与总体规划相符合，与城市发展相融合，达到了质量高、标准高、可行性强，得到了规委会成员和社会各界的一致好评。
（二）做到了试点先行。按照试点先行、有序推进的原则，市区和推进区范围内的五个县（市、区），共确定了7个市级城中村改造试点。目前，7个市级试点“城中村”有4个已确定了投资开发商或达成了开发意向，许昌县武店、长葛市坡杨已开工建设。与此同时，探索形成了一些好的改造模式和工作经验，如许昌县武店村采取“村企共建”的模式，由瑞贝卡公司投资8000万元对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业发展；长葛市采取“政府主导”的模式，由政府控股的丽园公司作为坡杨村改造的建设主体，通过土地经营来筹措建设资金。
（三）发挥了政府主导。作为一项新的工作，5个县(市、区)都采用了政府主导、市场运作、社会参与的模式，即政府制定规划、组织招商；在拆迁补偿、群众安置方面，坚持群众利益最大化，规定必须先安置群众，后开发建设。在建设用地上，坚持以招拍挂方式供应土地，阳光操作。同时为维护好开发商的利益，各县(市、区)都在政策许可的范围内制定优惠措施，尽量让利于开发商。由于政府主导作用发挥得好，促进了城中村改造工作的健康、良性发展，促进了社会稳定。
（四）兼顾了各方利益。城中村改造在维护社会公共利益的同时，对开发商给予让利，出台了优惠政策。对群众的利益全力维护，充分尊重了群众的意见，力求让群众满意，东城区在这方面考虑得比较到位。其他县（市、区）的同志，包括主要领导、分管领导、基层的同志大都能够深入一线，到群众家里进行政策宣讲，靠扎实细致的思想政治工作，调动了群众参与城中村改造的积极性。
在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我市城中村改造还存在着一些矛盾和问题，影响着工作的整体推进。主要表现三个方面：一是思想不解放，畏难情绪大。有的认为旧城区和“城中村”改造任务，时间太紧、任务太重、困难太多；有的认为政府的条条框框多，优惠政策少，自给的少，工作不好推进。同时由于宏观调控，紧缩银根，房地产市场进入低迷时期，这也给城中村工作带来了一些难题。二是招商引资推介不力，成效不大。尽管同志们想了很多办法，走出去，请进来，也参加各种洽谈会，但是，7个试点村仍有3个未确定投资开发商。三是基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进，5个县(市、区)的整体工作存在差距。这些情况和问题,必须引起我们的高度重视，在下一步的工作中认真采取针对性的措施加以解决。
二、提高认识，坚定信心
城中村改造是改善人居环境、提升城市品位、推进城镇化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，更是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，可以说是民心工程、德政工程、千秋工程。在下一步的工作中，还需要从三个方面进一步提高思想认识。
（一）要从加快推进城镇化的进程中，进一步增强“城中村”改造的责任感和紧迫感。党的十七大报告指出，要坚定不移地走中国特色城镇化道路。推进城镇化进程既要扩大城市规模、扩大城区面积、外延式发展，更要提升城市内涵、建设紧凑型城市，对“城中村”进行改造，就是加快城镇化进程的一项重要工作。目前，全国、全省各地都在抢抓机遇，大规模、大力度进行旧城区和“城中村”改造。就许昌市来讲，外环路以内城中村有61个、人口13.7万人，推进区的城中村61个、人口9.5万
人，两者加在一起有122个城中村，人口23.2万人，占地5万亩，其中安置用地2万亩，可以腾出3万亩建设用地，13.7万人通过身份置换，改为城市居民，不仅如此，我们还可以通过集约、节约用地，腾出来土地进行建设和开发。所以，从这个意义上讲城中村改造就是推进城镇化进程的一个重要内容，从这个角度上讲就需要增强紧迫感和责任感。
（二）要从顺应广大群众的迫切愿望中，进一步坚定“城中村”改造的信心和决心。城中村规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，极大降低了居民的生活质量，破坏了城市整体面貌和形象。城中村改造符合我市城市发展的实际需要，也符合人民群众的愿望要求。随着我市城镇化进程的不断加快，广大群众对城中村改造更加关注，更加支持、更加期盼。近年来，不断有市民群众通过写信或市长信箱等多种方式反映加快城中村改造改善居住环境的诉求。这些情况都进一步说明加快城中村改造步伐，符合民意，顺应民心。这项工作既有政策机遇，又有群众支持，可谓天时、地利、人和。我们一定要抓住机遇，坚定信心，毫不动摇地把这项工作一抓到底，抓出成效，让广大群众深切感受到了城市改革发展和文明进步带来的实惠。
（三）要从不断解放思想中，进一步增添“城中村”改造工作的动力和活力。五个县(市、区)要以正在开展的“大力弘扬许昌精神,推动新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动和即将开展的深入学习贯彻科学发展观活动为契机，继续解放思想，努力打破陈旧的思想观念，在城中村改造资金、土地拆迁“瓶颈”问题上，吃透上情、把握政策，吃透外情、借鉴经验，吃透下情、顺应民意，选准平衡点，抓好结合点，难中求解，特别是在拆迁上、在资金上、在土地上要创造性地开展工作，推进“城中村”改造工作顺利进行。对于拆迁安置工作，要向群众反复宣传早改早拆早主动、早受惠的道理。新颁布的《循环经济法》将对整个城市规划建设工作、特别是拆迁工作产生重大影响，拆迁成本将更大。
三、精心组织、有序推进
城中村改造工作作为全市的一项重点工作，总体要求是：坚定信心，规划引领，因村制宜，破解瓶颈，全面加大城中村改造工作的力度。具体有6个方面的工作。
（一）规划引领，扎实推进。各县（市、区）要坚持把规划作为“城中村”改造建设的“龙头”，用规划引领改造，用规划控制建设。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付；要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要坚持大规划、大统筹、大建设的理念，这方面长葛市的坡杨村、许昌县的南湖新天地做得很好。要处理好三个关系：一是城中村改造的建设规划与产业发展的关系。要科学合理地布置第三产业、特色街道，尤其是魏都区洞上村和俎庄村，要布局一些商业网点，服务群众，完善功能。二是鼓励高层住宅与兼顾群众愿望的关系。对于主要地段、标志性地段鼓励建高层，对于群众安置地段也可以建设多层住宅，适应老百姓的生产和生活需求。三是住宅建设与基础设施建设的关系。既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、给水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办，这样才能充分发挥规划的引领作用，切实维护规划的严肃性和权威性。
（二）多方筹资，破解瓶颈。对于破解资金难的问题，一是靠项目推介吸引投资业主。各县（市、区）要认真组织编制招商文件，利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，突出本地特色，讲清区域优势，讲明优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的开发商关注许昌、投资许昌。要精心组织推介活动，起点要高，规模要大，效果要好。花博会期间，可组织一次城中村改造项目推介活动，5个县（市、区）可以分散搞，市里也可以组织协调联手搞。二是靠优惠政策让利投资业主。目前，受银根紧缩、房地产低迷的影响，房地产开发商对城中村改造这种投资大、回报周期长的项目投资热情不高。各地要借鉴珠海、合肥、郑州等地的成功经验，制定优惠政策，积极引进市内外实力强的业主参与老城区和城中村改造。最近，省建设厅制定的《关于加强城中村改造工作的指导意见》，对老城区和城中村改造的优惠政策作了进一步的明确。各县（市、区）、市直各部门都要深入研究，需要政府给的政策一定要给足，政府已有的优惠政策要用好。三是靠扎实工作留住投资业主。各项工作要考虑周全，做深做细，特别是对那些有投资意向的开发商，要盯死、盯牢，通过落实优惠的政策把开发商留得住。各有关部门要服务好，切实为“城中村”改造创造宽松环境。
（三）因村制宜，善于创造。无论是城中村，还是城郊村，都有自身的优势，要结合实际，积极探索多元化投资模式。一是政府统征储备模式，即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对“城中村”进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补“城中村”改造支出。二是市场开发运作模式，即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招拍挂”以及为开发商提供环境保障。三是社区自主改造模式，即对经济条件比较好、村民比较富裕的村庄（社区），由社区自行或与居民入股联营的方式组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管，搞好服务。四是“村企（村园）共建”模式，即由企业（园区）出资对村庄进行改造，村庄腾出的土地用于企业（园区）发展。这一模式可用于推进区内的工业园区、物流园区、科技园区、生态园区及附近的村庄。五是“土地整理”、“村庄整治”、“腾村换地”模式。这种方式是国家政策支持的项目，比较适宜于离城镇和交通干线较远，土地商业开发价值不大的村庄。当然，在工作实践中，远不止这几种模式。总之，各地要多动动脑筋，多想想办法，因村制宜、大胆探索、善于结合，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。
（四）抓好典型，示范带动。20__年市政府确定了7个试点村，列入了《20__年许昌市城建重点项目
计划》。在试点的过程中，要尤为注重把试点做成示范，在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安置等方面，积累经验，以点带面，积极推进。要抓好私搭乱建的专项治理，各级政府要采取切实有效措施，严肃查处，坚决制止“城中村”私搭乱建行为，发现一起拆除一起，决不姑息，维护“城中村”改造的正常秩序，要通过“城中村”专项治理为引进业主、降低拆迁改造成本创造宽松环境。
（五）以人为本，和谐建设。城中村改造的主要目的是为群众提供一个良好的居住环境，整个改造过程中都要把以人为本、和谐建设贯穿始终，通过妥善安置群众，确保顺利拆迁、确保城中村改造顺利推进，真正做到“住得起、住得好、能就业、有保障”。现有的房屋拆了到哪里去住，住进新房后群众生活如何保障,要逐家逐户逐人统筹安排好。否则群众有后顾之忧,拆迁工作就不可能顺利进行。截至目前，市区已拆迁了34. 7万平方米 ，其中东城区拆迁32. 7万平方米 。东城区拆迁工作进展快，群众愿意拆，关键是拆迁补偿标准合理，群众过渡安置给予补贴,群众今后生活有保障。要继续在完善配套政策、保障群众利益上下功夫。具体来讲：一要完善社会保障制度。劳动、民政部门要借鉴先进地区经验，结合我市实际，对改造后的居民社会保障问题尽快拿出具体意见，在政策允许的范围内，可按比例拿出一定的土地出让收益，对失地居民进行一次性补贴，解决好居民老有所养、病有所医等问题。二要强化就业及培训。劳动部门要依托各种载体，加强劳动技能培训。要充分发挥我市工业基础好、企业多，特别是推进区工业集聚区建设即将形成规模的优势，有针对性地制订培训计划，实现农民就近就业、就地就业。三要夯实村组集体经济，增加农民收入。城中村改造过程中可适当补偿经营性商业用房，由村、组集体经营，收入用于保障农民今后生活。要积极引导群众采取土地入股的形式，支持产业发展，促进农民增收。
篇9
第一条为加快推进城中村改造进程，切实改善城中村村民的居住环境，解决好城中村村民的长远生计问题，促进城市建设顺利进行，根据《城乡规划法》等法律法规规定，借鉴外省市城中村改造的经验，结合我市实际，制定本细则。
第二条本实施细则所称城中村是指位于本市建成区内，但土地权属、户籍、行政管理体制仍然保留着农村模式或者由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片农宅组成的村落或街区。
第三条通过城中村改造使原村庄或街区成为规划合理、公共服务设施配套齐全、居住条件和环境改善、城市形象提升、村民就业岗位和经济收入增加，有利于城市管理的现代化居住社区。
第四条按照“政府主导、区级负责、市场运作、村民自愿、一村一案”的改造方针，市人民政府统一领导全市城中村改造工作，各区人民政府、高区管委会是城中村改造工作的直接责任单位。
(一)市政府职责：负责制定本市城中村改造的相关政策；审定全市城中村改造计划；按照城中村改造计划指导和协调各区人民政府、高区管委会及城乡规划、建设管理、国土资源、拆迁管理、房产管理等各职能部门工作。
(二)市城中村改造建设管理办公室职责：作为市政府城中村改造工作的日常办事机构，具体负责组织编制全市城中村改造计划，监督、指导各区、高区管委会城中村改造工作，审核已纳入改造计划的城中村改造建设方案、确定城中村改造项目及宣传教育、调查研究工作、协调土地征用、规划审批、施工管理、产权登记等手续的办理，监督、考核评定各责任单位城中村改造建设工作业绩。
(三)各区人民政府、高区管委会职责：按照市城中村改造总体规划，编制本辖区城中村改造计划；组织、协调、实施本辖区城中村改造建设项目；制定本辖区相关优惠扶持政策。
负责组织本辖区城中村改造项目的招商引资工作；组织编制本辖区城中村改造项目建设实施方案(包括开发建设时序、规划方案、拆迁安置方案、生产经营用地安排、旧村拆除计划等内容)，并报市城中村改造建设管理办公室备案后方可实施。
各区人民政府、高区管委会也应成立常设工作机构，明确责任领导和配备专职工作人员，落实相应的办公条件、通信、交通工具、拨付专项办公经费。(四)市国土资源、城乡规划、住建管理、拆迁管理、房产管理等相关部门，根据各自的工作职责对全市城中村改造建设项目进行相应的管理工作，明确城中村改造项目手续办理的责任领导、责任人、工作要求和办事时限，开辟城中村改造项目的“绿色通道”，特事特办，全力服务。
市人民政府将根据市城中村改造建设管理办公室对有关部门的考核情况，对工作业绩突出的给予表彰，对推诿扯皮、工作不力，严重影响城中村改造项目进程的，予以严肃处理。
第五条城中村改造可根据各村实际情况，在充分保证村民利益的前提下，经市政府批准可以采取由村民委员会(股份制公司)组织实施改造，也可以村民委员会(股份制公司)由与房地产开发企业联合实施改造等其他改造方式。
第二章申报程序
第六条各区人民政府、高区管委会每年12月10日之前将本辖区计划改造的城中村报市城中村改造建设管理办公室，市城中村改造建设管理办公室对符合条件的城中村进行审查，并上报市人民政府下达下年度全市城中村改造计划。
第七条列入改造计划的城中村改造项目实施前，需由各区人民政府、高区管委会以正式文件方式上报市城中村改造建设管理办公室备案。改造项目备案资料应包括以下基本内容：(一)“4+2”工作法会议记录、公示证明、开发商与村委会签订的正式开发协议、开发企业资信证明、开发保证金缴纳证明。
(二)编制的改造建设实施方案：
1.村庄基本情况：村庄四至、人口、户数、房屋建筑面积、非住宅建筑面积、改造用地情况、村集体经济收入等情况说明。
2.分期建设方案：整个村庄共分几期开发改造，每期开、竣工时间、开工面积、安置村民面积、开发销售面积。
3.拆迁安置办法：明确房屋拆迁补偿标准、村民安置楼房位置、楼房分配方法及旧村拆除办法。
4.市城市规划委员会的会议纪要。
5.经批准的修建性详细规划。
6.土地出让合同或土地证。
7.需提供开发公司的资料(工商营业执照、税务登记证、开发企业资质证书、银行资信证明、开发业绩证明)。
8.其他所需文件、资料。
第八条经审查批准同意实施的城中村改造项目，由市城中村改造建设管理办公室向项目实施单位发放《市城中村改造项目备案确认表》，项目实施单位持《市城中村改造项目备案确认表》和相关部门的缴费通知单到行政服务中心或相关部门办理缴费手续，享受本细则规定的各项优惠政策。
第九条未列入年度改造计划范围而确实具备改造条件的城中村，由辖区政府补报，经市政府批准后，可按本细则要求进行改造，享受各项优惠政策。
第十条已列入改造计划的城中村项目，从审批之日起2年内无实质性进展(未通过市土地资产委员会，市规划委员会，进行拆迁建设的)，经区、市城中村改造建设管理办公室确认，取消该村城中村改造项目，不再享受各项城中村改造优惠政策。
第三章土地管理
第十一条城中村改造用地应纳入全市土地供应计划。除重大公益建设项目外，城中村现有土地应全部用于城中村改造，与城中村改造开发无关的项目不予审批。
第十二条城中村改造原则上应当利用原建设用地，不得占农用地，确需重选址占用农用地的，应当按照国家有关规定和程序报批。
第十三条直接用于安置村民的居住用地、村集体经济组织生产用地，可按划拨方式或出让方式办理。用于公益事业和市政设施的用地按划拨方式办理。用于房地产开发等经营性用地应当按招标、拍卖、挂牌程序取得土地。
第十四条城中村改造工程开工建设后，其土地出让金收益部分，扣除国家、省上解部分外，剩余部分全部返还各区人民政府或高区管委会，用于支持城中村改造。
第十五条建立对净地出让前介入城中村改造开发企业的补偿机制。对参与拆迁安置原村民的开发企业，若在招标、拍卖或挂牌出让中未竟得该宗土地，由市人民政府从该宗土地出让收益中专项列支，补偿其前期投入的成本及利息支出。
第四章规划管理
第十六条城中村的改造建设规划应当纳入城乡规划的统一管理，符合城市总体规划。
第十七条城中村改造应将改造村庄可利用的所有土地(含建设用地和可以转为建设用地的农用地)纳入该村整体改造的统一规划。
第十八条城中村改造建设规划应按照“功能第一、景观并重、经济实用、居住与就业统筹、集约节约用地”的原则和《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》从宽执行。
第十九条编制城中村改造修建性详细规划，应充分听取村民意见，合理配套公共服务设施和市政基础设施。
第二十条市城乡规划部门和各区人民政府、高区管委会要依据有关法律法规，加强对未改造城中村违法建设的管理，对私搭乱建的，坚决依法予以拆除，防止因城中村改造引发的抢建、乱建现象发生。
第五章拆迁和安置管理
第二十一条城中村的拆迁安置补偿方案，应在各区人民政府、高区管委会的组织指导和监督下依照有关法律和政策规定进行制定，经“4+2”工作法通过后，在拆迁改造现场内张榜公示(公示7天)。在拆迁安置补偿方案中，应载明货币补偿或产权调换的参照标准，供被拆迁人选择。
第二十二条城中村村民的房屋拆迁补偿以房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿。依据省宅基地面积划分标准，结合我市城中村村民居住区容积率控制标准测算出户均基准建筑面积为200平方米。
第二十三条参与城中村改造建设的房地产开发企业，在与村民委员会(股份制公司)商议城中村改造建设拆迁安置补偿事宜时，可以参照下列原则确定其拆迁安置补偿方案：
(一)被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积，有房屋产权证的房屋，以房屋产权标注面积为准，按我市房地产市场评估价给予货币补偿。没有房屋产权证的房屋，凭宅基地证以基准建筑面积为准进行补偿，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在基准建筑面积内的，按房地产市场评估价给予货币补偿；超过基准建筑面积的部分，给予适当货币补偿。
(二)被拆迁人选择产权调换补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积，有房屋产权证的房屋，以房屋产权证按标注面积1：1进行产权调换。没有房屋产权证的房屋，凭宅基地证每处合法宅基地，按基准建筑面积予以安置，实际拆除面积未达到基准建筑面积部分，由被拆迁人按照建住宅建筑安装成本价补齐差价；实际拆除面积超过基准建筑面积的部分，由拆迁人给予适当货币补偿。
(三)每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置。在城中村改造期间，符合分户条件的本村村民，原则上每户可按建住宅建筑安装成本价购买一套面积不大于120平方米住宅，具体分户条件由各区人民政府、高区管委会根据本辖区的实际情况制定。
(四)拆迁补偿安置方案中，应明确安置房源的位置、数量、层次、面积及结清差价计算方法和选择房源先后顺序的办法等内容。
第二十四条进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会(股份制公司)的办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照评估机构的评估结果或双方协商签订拆迁补偿安置协议。
第二十五条进行改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照市城市房屋拆迁补偿补助标准有关规定标准执行。
第二十六条拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿标准，原则上执行市国家建设征用土地上附着物补偿标准。
第二十七条年5月1日以后未经市规划部门批准、违规建设的村民住宅及其他建、构(筑)物，按违法建筑处理，拆迁时一律不予补偿。
第六章优惠政策
第二十八条为降低改造建设成本，对全市城中村改造建设项目安置区(开发区域以市城中村改造建设管理办公室测算、审核意见为准)所涉及的有关下列行政、事业、经营性收费予以减免：
(一)除国家、省明文规定不得减、免的各类行政事业性收费外的全部免收；
(二)市、区政府有关部门管辖单位收取的经营性收费，原则上按照标准的50%收取；
(三)市政基础设施配套费除收取本市规定的用于补助供热、供气、供水企业部分外，其他予以免除；
(四)人防工程易地建设费参照经济适用住房政策执行；
第二十九条城中村改造工程建设所涉及的建筑税，市级留成部分全额支持给各区人民政府和高区管委会用于城中村改造建设。
第三十条城中村改造项目免建要求配建住宅总建筑面积5%的廉租房，安置区域免收菜地开发基金。
第七章监督管理
第三十一条自本办法颁布之日起，城中村内必须停止除批准建设改造之外的一切建设活动，所在区人民政府、高区管委会、乡(镇)人民政府、街道办事处及村委会按照各自职责负责城中村范围内建设活动的管理工作，依法制止村内任何形式的私搭乱建，并配合市规划行政主管部门依法对违法建筑组织拆除。
第三十二条城中村改造项目建设方案一经审批，不得擅自更改。凡未按审批方案实施的，由各职能部门依照相关法规予以处罚，并按审批方案予以纠正。
第三十三条城中村改造项目实施时除市政基础设施建设外，城中村改造项目原则上应先安置后拆除，村民安置一块，拆除一块。不按规定拆除旧村的，不得进行下一期工程建设。
第三十四条在城中村改造建设中，凡建设审批手续不全；不优先安置本村村民，建住宅违规向社会销售；建不拆旧；群众意见较大且造成严重不良后果的项目，经市城中村改造建设管理办公室核实后，责成有关部门令其立即停工、整改，整改不合格的改造项目，有关部门不得为其办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、土地使用、房产预售许可等相关手续，并记入不良纪录。情节严重的今后不得参与我市城中村改造项目。
第三十五条城中村改造项目建成后，由市城中村改造建设管理办公室组织有关部门进行综合验收，验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。
第三十六条城中村范围内的住户，应积极配合城中村的改造工作。对于阻碍改造违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条各级政府部门及工作人员应树立服务意识，不得以任何借口阻挠城中村改造工作，更不得借城中村改造之机牟取个人私利。凡不履行职责、、、的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章附则
第三十八条本细则实施后至2013年月31日前开工建设的城中村改造项目，按本细则执行。
年12月31日前已签订正式联合开发协议、拆迁安置协议、开工建设的城中村改造项目应按政文〔〕46号文件执行。
篇10
关键词：城中村城中村内部关系城中村未来之路
1 城中村产生的背景
1990年代以后，我国进入了一个快速的城市化阶段，在城市规模不断扩张的过程中，出现了一种新的城市空间――城中村，所谓城中村就是指在城市建成区范围内，伴随城市扩张城市建设用地包围了原始的村庄聚落，从而形成了城市用地和农村集体土地共存的现象，在景观上则表现为城市的高楼大厦和乡村的宅基院落两种截然不同景象并存的局面。
城市的发展需要空间，无限制蔓延只会使得问题更加严峻，改造城中村是一个迫切而棘手的问题，涉及的因素很多。在以往大拆大建甚至强拆现象的教训下，应该反思一下这种推倒重来的方法是否是一种可持续的发展，达到可持续的目的必须要以处理好涉及其中的各主体要素的利益为前提。
2 城中村复杂的关系
2.1 从社会关系上来分析
随着城市化进程的加快，城市边缘的农村在生活状态上发生了深刻的变化，城市扩张将他们赖以生存的土地占据。一系列繁华的商业圈或生产性工业也在其周围形成。而在村庄内部生活了世世代代的农民，在社会关系上仍然维持着传统的秩序，邻里关系与宗族关系并未因城市化而消失。
外来务工人员和大学毕业生来城市里发展，住宿与就业是他们必须解决的问题，受经济状况的限制，房价低廉且靠近工商业集聚地的城中村成了他们的首选。于是城中村内的人员构成变得复杂。根据走访调查，村内居住的外来农民工大都是一个集体，他们很多都是来自同一个地方或在同一个地方务工。还有就是刚毕业大学生暂居于此，他们大多是同学朋友一块到此，他们是属于知识分子一层。总体上来看城中村里的群体可分成三类：原村庄村民、外来务工人员以及毕业大学生。
2.2 从经济关系上来分析
从经济利益上来看，城中村居民可以分成两类：一类是原村庄居民失去土地就在自己的宅基地上盖起出租房，于是成了“包租公”；另一类是进城农民及毕业大学生就成了“租户”。前者通常依靠房客所缴纳的房租维持生活，普遍生活富有；而后者其收入不高，依靠打工维持生活，往往是暂居于城中村，搬迁的几率很高。
城市化进程越快，吸引的外来人口就越多，在市场利益的驱动下，村民自主加建房屋以容纳更多外来人口，于是建筑密度和容积率加大，城中村环境质量下降，公共空间也随之减少，人口混杂也使得其内部的经济利益关系愈来愈复杂。
2.3内部生活状况
对城中村的人动状况的调查中可以清楚发现，不同类的人群活动状况差异很大。原村庄居民生活相对安逸，他们大都成为商业主，或自开店铺或直接把房子出租。然而这些暴富的阶层往往因此而丧失创造力，好逸恶劳是这个群体的显著特征。而城中村的外来人口却截然不同，在工作日，城中村每天的规律基本一致，早上有一个上班高峰期，街道上人满为患，过了高峰，人一下子少了下来，到傍晚迎来了下班人流高峰，在道路上摆摊买吃的用的东西的小商小贩活跃起来，村子也仿似变成变成了一个闹市区。在周末，大部分很多人一大早就去市中心或公园逛街、聚会等。
3 城中村改造的困难
3.1 村中居住者的利益问题
城中村是一个有原始村落形成的封闭小社会，在这个村中，从管理到负责都是一个整体性的过程，因为他们从村委会到每家每户都是自己村庄的村民。村委的负责人是由村民选举，代表了大多数村民的利益，何况他自己也是其中的受益人，所以在政府治理城中村时往往找不到村中的代言人。
村民对自己土生土长的村落有着浓厚的乡土情愫，加之房子的商业化操作可给他们带来高额的回报，倘若对村子拆迁改造，无疑是对既得者利益的破坏。另外就是村中的外来人口，由于国家廉租房迟迟无法惠及大众，城中村中的廉价房本应成为他们的有效选择，然而改造城中村就意味着他们的临时家拆迁。另外在向城市迁移的过程中，加剧了通勤交通压力，无形中浪费了大量的人力资源和时间资源。
3.2 再开发改造中的风险问题
城中村经过村民几年的建设，建筑的容积率和密度已经接近饱和，巨大拆迁量与拆迁经费令开发商咋舌。城中村现状开发强度太大，拆迁安置地土地紧张，新开发项目的容积率也很难再加高，开发商无利可图，加上涉及的人员复杂，很多开发商避而远之。为保证改造单位在改造中有赢利或至少不亏损，政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠，或进行大量的资金补贴，这不仅影响到地价收益进而延缓城市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。
4 城中村的未来之路
4.1 对城市化的再认识
城市化是城市在演变过程中不断发展的一个进程，在当今时代背景下，人们只注重物质而精神方面考虑欠妥，反映到城建设上就是大拆大建，这种浮躁作风严重的背离了城市的发展规律。
一个城市的城市化进程，不仅要有“高度”，更要有“深度”， “深度”也就是城市的文化内涵。而一些城市里具有地域特色的村落恰恰是这一内涵的承载者与“活化石”。无论城市化发展到何种程度，他们都是一笔珍贵的财富。因此，在城市化的进程中，要很好地实现物质文明与文化建设的有机统一。
4.2 城中村保留的可行性
通常情况下，政府对城中村的政策一向是改造更新。改造后的城中村成了城市繁华的商业区，而外来人口的生活空间越来越少，许多商家不择手段的将不宜人住的空间出租，最后很可能出现贫民窟现象。
城中村之所以被人们认为是城市中的“毒瘤”，主要是从消防、卫生、容积率、采光通风、建筑质量、社会治安等几个方面来说，但这些并不是什么疑难杂症，消防上可以布设消防栓，不必在狭窄的街道上穿行消防车。像是建筑质量、建筑密度、容积率等是相对而言，可以完全通过政府政策来解决。
4.3 未来发展的建议
城中村问题不仅是单纯的城市建设问题，而且渗透着复杂的社会关系。采用一刀切，显然不合事实，我们应实事求是，在城中村的问题上，走出一条“保留与逐步改造并举”的道路。
城中村是有千百年的村落，它们在演变过程中形成了浓郁的地域特色，具有独特的价值。同时国家为低收入者提供保障房遥遥无期，在这段时间内城中村完全可以划为保障房，由政府统一管理，由村民自己建设，风格可以统一采用地方特色，这样，就很好的解决了农民户外来人口的住房问题。
参考文献
1. 李俊夫，城中村的改造【M】，北京：科学出版社，2004:26 ―30
2. 北京大学社会学系城市改造暨城中村研究课题组，应立即停止城中村改造扩大化 ――由昆明扩张之路反思中国城市发展（N），2010（5）