关于城中村改造的问题范文
时间：2023-12-18 17:40:00
导语：如何才能写好一篇关于城中村改造的问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
近年来，伴随工业化、城镇化和农业现代化的融合推进，文登市城市规模迅速扩大，城市功能日益完善，城市面貌日新月异。城区面积由1978年的4.31平方公里扩大到2013年的36.5平方公里，城区人口由1978年的1.3万人扩大到现今的24万人。但同时，规划区内存在的38个城中村，极大制约了城市形象和功能品位的全面提升。目前，全市38个城中村已有5个村完成整体改造、搬入新居，18个村已取得了阶段性成果，9个村正在启动改造项目，城市面貌和人居环境得到显著改善，广大群众真正享受到经济社会发展的丰硕成果。
二、文登市城中村改造存在的问题
第一，政策依据问题。城中村改造是一项全新的工作，到目前为止，国家未出台一部完善的指导城中村改造的法规文件，没有现成的经验可以借鉴，必须根据自身实际和城中村居民的接受能力来制定政策。虽然文登市出台了一系列的城中村改造政策，但形势变化较快，其政策相对滞后，在实际操作中出现偏差，且前后政策涉及的补偿标准等内容不一致，容易引发社会矛盾，影响到城中村改造工作的顺利进行。
第二，“半城市化问题”突出。从发达国家的经验来看，非农化、城镇化与市民化本应是“三位一体”的整体，而在文登这三者与中国其他城市一样严重脱节，形成了比较独特的“半城市化”现象，即农村人口向城市人口转化过程中的不完整状态。也就是说大量的进城务工的农民工不具有城市居民户口，不能与城市居民享有同等待遇。因此，这部分人虽离开了农村，但又没有真正融入城市，由此形成了独特的“半城市化现象”。这种半城镇化现象固然支撑了低成本的工业化，但也引发了一系列的社会经济矛盾。
第三，群众观念问题。城中村居民内心渴望改变现有的居住环境，但考虑到以后高涨的生活费用，多数居民满足于目前出租房屋的生活现状，从而对城中村改造存有抵触情绪，对城中村改造的重要性和迫切性认识不到位，没能从整个城市的长远发展关注这一问题，改造的积极性和配合度不高。
第四，拆迁困难问题。城中村居民失去土地，且大部分无固定工作。因此，将养老、看病等后顾之优的所有希望都寄托在拆迁补助上，要价不断抬高，有的远远超出合理范围，政府或开发商难以接受。
第五，资金筹措问题。资金来源是城中村改造的瓶颈问题。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的开支，包括拆除旧房、规划设计、土地出让、土地使用、临时安里等费用。高昂的拆迁安置成本，导致开发商不愿涉足城中村改造，大大制约了城中村改造进程。另外，政府也要承担大量的城市基础设施建设任务，仅靠政府财力也是一时难以解决的。
三、加快文登市城中村改造的对策
城中村是在城市化建设高速发展过程中遗留下来的间题。由于历史遗留问题大多都会产生后遗症，解决起来有一定的难度，花费的精力和付出的代价可能要更多一点。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度，制定科学的政策思路和建设规划。通过调查和分析，借鉴其他城市的成功经验，提出如下思考和建议：
第一，加大政策和法制的宣传力度。一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被征收房屋拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时，应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宜传力度，使与被征收房屋拆迁人切身利益息息相关的法律法规深人民心，家喻户晓，使被征收房屋拆迁人在突发性事件中能明大理顾大局识大体；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定，在帮助群众算清算好拆迁补偿账，以及货币安置、调房安置与迁建安置的对比账的同时，给群众讲解有关法律法规，以便达到说服、动员的目的。
第二，发挥市场资源配置作用。城中村改造是一项艰巨而复杂的系统工程，需要政府、城中村、开发商在市场作用下合力推进。因此，政府必须明确自身的职能定位，有所为有所不为。坚持政府调控与市场运作相结合的办法，由政府统筹安排项目计划，统一规划审批改造片区，平衡征地拆迁补偿标准，组织对土地进行公开“招、拍、挂”；同时依靠市场进行公平竞争开发，通过市场运作筹集建设资金，解决建设资金缺口问题。
篇2
关键词：城中村改造；改造现状；天津市
"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。
一、天津市城中村改造现状分析
天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。
二、天津市城中村改造问题分析
天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。
1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。
2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清
城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。
3、土地利用效益低，违法违章建筑严重
城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。
1、法律法规实施力度和监察措施不强
法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。
2、农民的文化素质有待提高
在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。
四、天津市城中村改造对策分析
1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度
土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。
2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障
城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新
"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。
个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。
参考文献：
[1]郭振维.城市化进程中"城中村"问题改造研究--以天津市为例[D].天津师范大学，2006.
[2]胡明杰.城市化进程中城中村改造问题研究--以天津市西青区为例[D].天津师范大学，2012.
[3]陈柳钦.关于天津市"城中村"改造问题的几点建议[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.
[4]周森.城中村改制和改造的思路与对策[J]南方经济，2002，（2）.
[5]郭春娥，谢水木.浅谈天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.
篇3
关键词：城中村；改造规划；土地；社会保障；模式
Abstract: In the accelerating process of urbanization in China, the transformation of villages as a unique social phenomenon, increasingly highlight its importance. Villages is a modern city with an original combination of old villages, prominently reflected urbanization with Chinese practiced in urban and rural management system, the contradiction between the two. Villages in the change in the plan there are many problems, these problems seriously affected China's urbanization process, thus strengthening the transformation of villages planning issues related to research and explore the corresponding transformation model, is of great significance. This review focuses on the transformation of villages and the transformation of the existing problems and countermeasures model discussed in detail.
Keywords: Villages; reconstruction planning; land; social security; Mode
中图分类号： TU984文献标识码：A
城中村的概念及特征
（一）城中村的概念
城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式已经向城市转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。
（二）城中村的特征
城中村与周边城市地区相比，其特征主要有：
1、土地特征
城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没有农用土地。
建筑特征
建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高)，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。
人口特征
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。
经济特征
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
当前城中村改造中存在的主要问题
（一）城中村改造缺乏国家宏观政策的支持
到目前为止，国家没有一部关于指导城中村改造的法规文件。除直辖市外，也没有省级政府出台的法规。目前城中村改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的。政策的完善程度不足，造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差，影响到城中村改造工作的顺利进行。同时政府也没有制定相适应的政策法规来规范城中村各方面的改造，造成城中村改造遭遇法律空白。
（二）总体规划的编制力度不够
城中村改制完成后，城中村改造的主体是改制后的新经济组织或者投资人，村集体和开发商均可以作为经济实体参与改造。但由于村集体认识的局限和开发商对利益的追逐，在实际操作中很难将村庄的改造与城市社会、经济、环境的总体发展相结合，致使一些城中村在开发建设中与城市总体发展规划脱节。城中村土地的规划虽然受到城市的指导，但是并未真正纳入城市的统一规划建设管理中，其发展和规划具有很大的盲目性和自发性，许多城中村建筑凌乱，存在巨大的火灾安全隐患。
（三）土地征用难并成为各种利益关系和各种矛盾的交织点
城中村由于其独特的地理位置，所拥有的土地更是寸土寸金，所以许多地方政府对城中村改造的热情与一路走高的土地价格密切相关。而城中村中既有宅基地、自留地以及工业用地，又有老房、新房及出租房，还有合法产权以及违章、违法建筑等，形成复杂纷繁的土地、房屋关系，此外，村民、集体、开发商、政府以及全社会的利益、村民的眼前利益和长远利益等多方利益交织在一起，围绕土地问题所产生的利益纠葛与矛盾冲突自然在所难免。
（四）社会保障不能与城中村改造同步进行
城中村改造的目的之一就是完成农民的市民化转变。市民化也就意味着由身份的转变而带来的传统权利的丧失和新权利的取得，他们需要的并不是简单的市民身份认证，而是市民身份背后的权益保障，特别是直接关系到他们生存生活的社会保障制度。否则失去土地后的他们，很可能因没有固定生活来源而被社会边缘化，或者因为不能享有与市民同等的社会保障而排斥城中村改造。
但现行的社会保障制度只是在一部分部门规章和规范性文件中对城中村改造后的农民作了原则性规定，很不系统，且操作性差。严格地讲，目前各地几乎还没有真正建立失地农民的社会保障制度。既有的相关实践只能称为“生活保障”制度，其与以社会性、福利性、公平性和互为本质特性的“社会保障”相差甚远。
城中村改造规划的几种模式
（一）根据城中村改造的规模
1、整体改造模式
指从城中村的整体布局到单位建筑的全部改造。这种模式改造工程量巨大，适用于处在城市重要地段的土地价值高，且对城市规划和布局有严重影响的“城中村”。深圳的渔农村旧城改造项目和广州的猎德村改造项目都属于整体改造的模式。
局部改造模式
指在整体布局不作重点调整的情况下，对局部区域进行重点改造或重新建设。这种模式一般适用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差，布局较规范的“城中村”。可适当改善市政基础设施条件，增加社区服务功能，作为外来人口和低收入阶层的廉租房。
调整改造模式
指在保留大部分建筑的前提下，改造违章建筑，同时控制新上建筑。适用于地处偏远或具有历史文化价值的“城中村”。这种模式改造工程量小，资金需求少，在政府给予适当支持的情况下，可采取村集体自主方式进行改造。
（二）根据城中村改造的主导部门
1、村集体自行改造型
以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。但是该模式因为在基础建设、公共设施和资金等方面需要政府部门的大力支持，存在很大的局限性，只适用于村集体及村民筹资能力较强，村规模较小的情况。
开发商主导改造型
开发商主导型是指开发商通过成立项目公司的形式，按市场化的方式来进行征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等方面的运作，改造的资金由开发商自己承担的改造模式。但开发商主导型存在过分追求利益最大化而忽视城市规划和公共设施的配套等问题。
政府主导改造型
指政府充当开发商的角色，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设的模式。主要有两种形式：一种是政府独立进行开发；另一种是政府联合村集体进行开发。政府主导型改造的模式下，政府的投入太大，给政府的财政预算带来很大的压力，同时也得不到村民的积极响应，使村民把改造当成政府的事而不愿意主动参与。
城中村改造问题的解决对策
（一）加快制定指导城中村改造规划的法规文件
由于目前还没有关于指导城中村改造的法律法规文件的出台，导致了在城中村改造中出现的一些纠纷无法得到有效解决，所以加快相关法律法规的制定已经势在必行。建议国家尽快制定出关于城中村改造问题的宏观指导性文件，省、自治区、直辖市可以根据本地的实际情况，因地制宜，对国家的宏观指导性文件做灵活性变通，使本地区城中村改造更好地得到解决。目前在法律和行政法规方面，城中村改造的主要法律依据是《宪法》、《物权法》，在城中村改造的诸多矛盾中，补偿标准是关键。尽管在有关文件中对拆迁补偿安置标准有了原则规定，但是各区、各实施主体在具体实施过程中标准并不一致。建议应尽快修改原拆迁补偿估价规定，切实把补偿标准提高到使被拆迁群众不会因拆迁而受损， 反而能明显提高受益的程度，才能实现拆迁中的利益共享与和谐。
（二）社会保障与城中村改造同步进行
在进行城中村改造的同时，不可忽略的是城中村居民背后的权益保障问题。建议实施最低生活保障制度。最低生活保障制度作为社会保障最后安全防线，是国民应该享有的基本权利，同时也是国家义不容辞的“宪法义务”。
城中村村民原本是农民，祖祖辈辈以土地为生，城市化使他们失去了土地，就应当成为名副其实的城市市民，而不应保留农民身份，或者名义上拥有城市居民户籍，但与城市居民的权利和义务事实上不平等。因此，在构建城中村村民最低生活保障制度时，应将失地又失业，处于最低生活保障线以下的村民全部纳入社会最低生活救助范围，打破户籍制度的束缚，按照城市居民的保障标准，建立健全最低生活保障制度体系，以满足在城中村改造过程中出现的失地农民对社会保障的要求。
（三）制定合理的拆迁补偿方案
城中村房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，而且房屋多数为近年新建，产权属私人所有，因而应制定出合理的拆迁补偿方案。城中村因良好的区位优势而已经城市化，其地段的级差地租将日益提高，许多城中村还拥有相当的集体资产，妥善经营这些集体资产是从根本上解决和治理好城中村问题的核心。对于村公产的拆迁，可以在旧村改造中留置适当比例的空地，为村里将来的发展留出一定的空间，或者将开发建成的建筑中相当数量的商业用房补偿给村里，以保证村民的集体收益。
在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，做出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。同时，政府应充分考虑房地产的市场容量，制定城中村全面改造地块出让的长期计划，利用土地出让的数量、价格、规划容积率等杠杆，来调节各方利益。
（四）努力消除村落与城市的文明阻隔
建议政府可以从以下方面入手：
首先，政府可以策划并组织城中村新社区和城市老社区进行互动，促进社区交流，从而促进城中村居民的城市化。
其次，政府相关部门在城中村的社区多进行如怎样面对城市生活的讲座和相关的活动，树立居民面对城市生活的信心。同时，多组织加强精神文明建设的活动，提高城中村居民的素质。
参考文献
[1]苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009.20.
[2]张润梅.试析城中村形成的原因[J].商场现代化，2007.4.
篇4
一、“城中村”改造的近期工作情况
(一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了“城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研究制定之中。
(二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研“城中村” 问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。
(三)调查摸底，做好试点村改造的前期准备工作。在两个试点村成立了由街道领导干部、社区居委会干部以及试点村村民小组组长和群众代表组成的工作组。对企业村和虎田村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计，有关试点村的物业数据如下：企业村：居民85户，人口463人。建筑面积：楼房占地面积有砖混结构5260平方米，砖混结构8721平方米，砖瓦结构3600平方米。空地面积6360平方米。有集体就业用地135亩。 虎田村：居民162户，人口605人。建筑面积：有楼房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,门楼66.18平方米,祖厅(瓦屋) 308.21平方米,猪栏62个,水井29个，水池3个,冲凉房20间,简易厕所21间。
(四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该公司的股东一致同意在我市成立股份制开发企业，计划首期投资2个亿，选择包括虎田村在内的1—2个项目，参与我市“城中村”改造。该公司还表示在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“我市模式”。
(五)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我们与市政策研究室、建设规划、国土资源等有关部门一起，成立了“城中村”问题的联合调研组，调查撰写了《关于我市“城中村”问题的调研报告》。按照投资商的要求，我们及时与建设规划衔接，由建设规划派出专家绘制了两个试点村的红线图，提供给客商作决策参考。为了进一步落实市委、市政府提出的统一规划，统一建设的改造要求，我们报请市建设规部门停止两个试点村居民自行报建房屋审批手续，已报批的项目也责令停止动工兴建。
二、试点村改造的目标及今后工作打算试点村改造的目标是创造政府、村民和投资商的“三赢”局面。政府方面：通过城中村改造，将破旧屋村改造为具备东部经济发达地区先进房地产开发水平的都市新区。建设水平跃上新台阶。吸引各地资金参与我市建设。政府不投资，不追求经济回报，可以获得合理的税收来源。通过“城中村”改造推动城市化进程和创造更多的就业岗位；村民方面：不用投资，将由原来传统的简陋居住形态转入到现代新建筑，享受现代生活。得到合理的补偿和就业；投资商方面：获得正常的投资回报。
下一步要做好的工作，主要有几个方面：一是抓紧进行项目评估论证和立项报告审批工作；二是协助开发商，按照项目内容具体要求组织实施；三是配合开发商解决在建工程中遇到的实际问题，加快项目进程。三、试点村工作中遇到的困难和问题招商引资是“城中村”改造工作的重要环节。连日来，我们积极与投资商加强联系。有关客商为了进行规范的技术经济论证，也要求我方向他们提供的正确资料和参数。有关试点村的确切用地面积、用地红线图、村现有物业面积及权属情况、村户数、人口构成的详细资料，村物业的补偿标准及村民的补偿意向等方面的问题，我们已经完成，并且及时地提供给有关客商。但有些问题超出我区职能管理范围，希望上级有关职能部门给予帮助解答。
(一) 立意公司提出必须由上级职能部门给予解答的问题，有几个方面：
1、虎田村由集体用地转变为经营性房地产开发用地，需经过什么程序？预计在何时可以完成？转变用地性质交什么费用？费用由谁分摊？
2、项目用地转到立意是否一定要走公开出让程序（不少城市是直接拨红线，不搞挂牌、拍卖等程序的）。
3、项目地价标准（如有可能，希望政府提前做一个评估，可作为公司的决策依据）。
4、村民回建房的标准问题。
5、项目税费减免，可以考虑哪些项目。
6、地价返还或地价抵偿的具体操作方法。
(二)汪大置业有限公司要求有关职能部门必须给予解答的问题，有几个方面：
1、开发用地如何办理手续，转为国有土地费用是多少。
2、项目实施改造时，房地产部分的集体土地变国有，办理手续时间是否与回建时间同步。
3、企业村“城中村”改造项目的路网、供水、排水、供电走向等。居民住房面积(三层半)有没有变动，如果个别住户要求加层，多出部分是否由居民负责。
4、要求政府给予相应的优惠条件，减免各项能减免的费用（如报建费、人防费等等），建筑税全免，营业税减半征收，实行先征后返原则，即按税率征收后返还50%给开发企业。
篇5
过去的三年，未来的三年，城中村改造带来了什么，又会抽离什么？
三年未达成
2009年，武汉市全面启动对全市城中村的改造建设。武汉市政府在当年2月出台的《关于进一步加快城中村改造建设工作的文件》要求在2011年年底前，完成二环线内56个城中村综合改造任务。
当初的三年限期已逾，时至今日，二环内城中村的改造目标仍然没有彻底完成，相关部门领导再次表示：“2015年，武汉将彻底告别城中村”。
原二环内56个城中村现已改造48个，眼看就快拆完了。
但自去年下半年起，二环内城中村改造工作却突然进入缓滞阶段。“2009年、2010年，开发商拿地都恨不得抢，现在却有流拍的。”但武汉市城中村综合改造领导小组办公室副主任叶齐伟对《新楚商》记者说，“受政策调控的影响，开发商拿地的热情跟往年相比有了消减。目前的城中村改造进度也受到影响，可以说是‘在艰难中推进’吧。”
今年年初，原本要拿硚口区建荣村的万科地产因为资金问题放弃了这块好地，最终，由政府出面牵头，该地块被广州电子集团接下。
由于政策、资金等问题调整战略的房企并非万科一家，在市场遇冷的情况下，开发商拓展领地的欲望暂时有所消减。
尽管如此，武汉城中村改造的规模和速度仍然在全国位居前列。据相关数据显示，目前武汉市计划改造村共156个，与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，改造总量居首，成为全国城中村改造的一个典型样本城市。
“这可没什么好骄傲的。”某业内人士对记者说，“这只能说明，武汉的城市化进程太慢了，这是我们落后于别人的表现。”
自从2009年武汉确定了二环内56个城中村的改造目标之后，此后三年的改造之路并不是一马平川。除了楼市连遭调控打击，或多或少影响了开发商的参与热情之外，拆迁过程中的阻力也令城中村改造之路维艰。
但三年改造也算是有了可以拿出来交代的成绩，改造方方面面的影响也在缓慢凸显。有业内人士说，这还只是开始，在未来的几年内，城中村改造对武汉这座城市的影响将会显著并集中呈现。而今，城中村改造已经成为全民话题。
被拆的村民有一个疑问：拆迁补偿能令我满意吗？
开发商有一个疑问，参与城中村的改造到底能给我带来多少盈利？
买房人有一个疑问，城中村的全面开发会对房价有什么影响？
……
事实上，像城市化进程中的任何一次改革或变动一样，城中村改造圆过“一夜致富”的拆迁梦，也会让得不到满足的村民闹情绪；城中村改造能树立起开发商的知名度，也可能给房企带来难以预知的风险。
中国指数研究院华中区研究副总监李国政说：“别的城市想要继续发展已经很难找到空间，只能在旧建筑老厂房的基础上拆除重建，而武汉城中村却给房地产发展提供了大量质优价低的土地，从这一层面来说，武汉城中村改造给房地产发展带来了更多机会。”
武汉城中村改造办公室主任叶齐伟告诉记者，从现在已经挂牌的城中村面积来算，不久的将来这些村的开发将会给武汉提供4000万方的商品房。依照现在的消化速度，短期内武汉楼市都将呈现供大于求的局面。这对于平抑商品房的价格会起到有效的影响。
谈起下一步的工作计划，叶齐伟说：“今年的目标，二环内全部要启动拆迁，已经挂牌的，要打破僵局。与此同时，外环的开发改造也开始逐步推进了。”
开发商“进村”
2012年上半年，武汉共出让24宗城中村土地，除一宗流拍，另23宗土地成交金额达179.7205亿元，占上半年总成交金额的65.83%。武汉城中村土地出让在房地产市场下行的情势下仍未冷场。
6月27日，名流置业公告称，为保障公司在武汉地区的中长期发展需要，公司董事会提请股东大会授权公司参与武汉长丰村“城中村”改造项目，预计总投资不超过65亿元人民币，其中2012年计划投入约20亿元。
消息一出，业界哗然，业内将名流这一堪比豪赌的行动形容为“蛇吞象”。毕竟，一个总资产108亿的地产企业要用超过半壁江山的老本玩转一个大项目，如不成功，代价巨大。
有相关数据显示，今年一季度，名流置业的营业收入仅为3.21亿元，而2011年全年，名流置业总营收额为18.13亿。而公司短期借款和一年内到期的非流动负债总计则达10.17亿。事实上，从2008年开始，名流置业的净利润水平便出现逐年下滑态势，从3.14亿元跌至1.67亿元。
与介入武汉城中村改造的另外几家房地产大户相比，名流置业的资本实力并不令人普遍看好。那么，名流此举意欲何为？有分析师认为，城中村土地低成本的诱惑和近期竞争对手们懒于拿地的审慎态度，是造成名流“不管不顾”出手的主要原因。
“目前武汉三环线以内可供成片开发的土地已经寥寥无几，城中村的地块相对完整，面积大，而且大多数地处闹市，开发价值是显而易见的。从去年到现在，受房地产调控的影响，整个土地交易市场都很冷清，这造成了即便一些黄金地带的城中村地块也身价不高，因此有部分开发商选择此时抄底也是解释得通的。”某业内人士如此分析，“在目前市场下行的情况下，名流这样大的手笔实属特例。但这也从一个侧面反映出房企对城中村改造项目前景的信心。”
不过，从某些方面来看，这种所谓的“信心”似乎也是无奈之举。数据显示，目前武汉土地供应的主要来源即是从城中村改造中产生的，且城中村土地比例占到土地总供应量的一半以上。对开发商来说，城中村改造不仅意味着可以拿到地，而且可以拿到含金量很高的土地。由于历史原因，武汉的城中村不少都集中在繁华地段。因此，城中村拿地，似乎成了那些致力于在武汉占据一席之地的房企绕不开、躲不掉的必由之路。
“前几年，武汉供地的主要来源还集中在一些老企业、旧厂房方面，该拆的拆，该建的建。这几年这种土地已经极其稀少了，开发商拿地没有什么选择，要么选择郊区的净地，要么就是城中村。郊区的净地地理位置普遍比较偏僻，房企竞争也很激烈，成本又高。在这种情况下，包括万科在内的开发商越来越多地介入城中村改造项目，这也是一个必然的选择。”武汉万科地产战略部总监文汗青对记者说。
有业内人士认为，开发商参与城中村改造，在土地成本方面优势较大。此前福星惠誉股份取得城中村改造，所获取红霞村地块和贺家墩地块的楼面地价分别只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武汉洪山区的三角路村城中村，楼面地价也仅2858元/平方米，低于同期同区位其他项目的地价。而当时武汉中心城区土地招拍挂价格则几乎不会低于4000元/平方米。城中村土地以其地块完整、面积大，且质优价廉等优势成为开发商趋之若鹜的香饽饽。
2009年以后城中村改土地现已经投入供应。2010年，万科正式涉足武汉城中村改造并很快尝到甜头，以万科“金色城市”项目为例，去年仅此一个项目开盘即售出3000套，一时间创造了武汉同类商品房的销售记录。该项目更是极大影响了南湖片区的房价。据了解，该楼盘为装修房，均价约在6500——6700左右，与同期推盘的商品房相比，价格优势极为显著。
“城中村项目一般靠规模取胜。”中国指数研究院华中区研究副总监李国政认为，“所谓薄利多销，打个比方，以前开发商卖一套房子赚30万，现在可能赚15万。城中村土地的出让方式决定了开发商拿地成本不会很高，卖的房子也都不会贵，开发商要回笼资金，追求的是销售速度。”
目前，万科在武汉已经接连拿下5个城中村改造项目。万科地产战略部总监文汗青说，万科将会持续跟进武汉城中村改造项目，但跟进的速度、方式与节奏会根据市场情况进行战略调整。
机遇风险并存
对于武汉本地房企福星惠誉来说，通过参与城中村改造以获取土地储备，是其一直以来的发展模式。2010年7月2日，福星惠誉以9.77亿元的价格拿下江汉区贺家墩城中村改造地块，同年12月，福星再次斥资近60亿元，拿下4宗城中村地块。
2010年12月，福星以29亿元拿下姑嫂树村城中村改造项目，虽然楼面地价较市价较为便宜，但根据估算拆迁及安置费用逾40多亿元，即姑嫂树城中村改造福星惠誉将出资70多亿元。这笔庞大的开支使公司面临严峻的资金压力。据了解，目前该项目拆迁因资金问题仍处于半停滞状态。
城中村改造在带给开发商们无限机遇的同时，也带来风险。中国指数研究院华中区副总监李国政说，城中村改造项目对开发商的资金实力和运作经验提出了很高的要求。
“过去小企业拍的地一般是‘净地’，不像城中村往往存在复杂背景、地下管网什么的，城中村改造的内容还包括设计、拆迁、还建等长期细致工作，不是有钱就搞得好的。而现在又是市场下行时期，整个武汉的房地产市场都比较低迷，房子卖得慢。没有经验的小企业搞城中村的话，一个项目就能把自己搞死。”曾参与过城中村开发项目竞地的一家地产企业负责人对记者说，开发商在城中村拿地方面应该量力而行。要看自己的风险控制能力，看经验。还需要大笔资金周转。
一名正在参与武汉城中村改造的企业负责人告诉记者，城中村改造涉及各方利益，看似利好诱人，实则情况复杂，没有资质和能力的开发商很难处理好随时可能面临的个中问题。“虽然不少城中村已经完成拆迁挂牌，但从长远来看，武汉城中村改造并不是一朝一夕的事，可能涉及许多遗留问题。因为利益分配的复杂性，大量城中村项目一会儿是诱人的大餐、一会儿又变烫手山芋。”他说。
那么，在如此风险之下，开发商参与城中村改造到底赚钱吗？能赚多少？
“不能说没赚钱，但是赚得不多，城中村项目利润很薄。”万科战略部总监文汗青告诉记者，“现在武汉城中村拆迁的模式等于是企业承担了一部分政府改造的功能，除了拆迁成本，企业还要负担引入配套，修建道路等责任，这些都是需要开发商垫钱来做的。”文汗青认为，赚钱并不是大型房企涉足城中村改造的首要目的。“参与城市化进程、做大规模、形成品牌效应……这些都是我们考虑的因素。”
走出城中村
武汉过去曾“中国最大县城”之称。从卫星图上“俯瞰”全城，密密麻麻的城中村落如星罗棋布占据三镇。据目前相关调查，武汉城中村的数量和规模现已居全国之最。而与此同时，由城中村引发的环境、治安、社会保障等问题，也无时不刻不在对本地政府进行着执政能力考查。
近年来，全国各地政府纷纷着手治理城中村问题，武汉作为城中村问题大户，首当其冲地走在了前面。
武汉的城中村和其他城市并无二致：村道里挤满了无照经营的小吃摊，路两边高竖起排排电线杆，各种线缆盘根错节。楼房间距逼仄，相邻两楼的住户之间低声可以互闻，仰头便是“一线天”……这些也是武汉大大小小城中村给人的直接观感。
城市化必将遣散城中村。作为村民，有的人守着老家不愿离去，有的人怀揣着一个叫做“拆迁致富”的梦，高高地标出心理期待，等待挖掘机开进村庄，成为“失地农民”。而层出不穷的关于城中村村民与开发商斗智斗勇的故事，也是城市化的一大特色。
提起拆迁，武汉市城中村改造办公室副主任叶齐伟对记者说出了当下存在的最大问题：“现在最大的问题是，很多村民的违建房都要求按照合法国有土地的市场标准来补偿，也不管你什么国有土地集体土地，坐地要价。我们不能强拆，造成现在的改造进度放缓。但虽然进展缓慢，毕竟还是没有停，事情在往良好的方向发展。”
早在2004年9月，武汉市就制定了《关于积极推进城中村综合改造工作的意见》，提出了“城中村”改造的目标任务。具体包括：“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将“城中村”的集体土地转变为国有土地；按照城市管理规范要求，建设文明社区，充分考虑村企业的发展及村民融入城市等问题，永久性地解决失地农民的生计问题。
2009年，武汉市全面启动“城中村综合试点改造”。与许多地方“城中村”改造征地补偿拆迁的思路不同。虽然也是走“政府引导、市场化运作”的路子，但武汉市“城中村综合试点改造”将定位提升到了“偿还历史旧账”和“建立责任政府”的高度：“将村集体组织的改制、村民身份转换与村湾改造同时进行，改造要体现‘依法行政，有情操作’，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。”
综合对比全国其他城中村改造的模式和办法，武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，并规定其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。这多出的15％一方面用于保护村民利益：即让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金；另一方面是给前期进入但最终未能获地的开发商以适当补偿：即先期进入的开发商即便在土地挂牌后没能拍到该地块，也可以获得15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。
在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯10年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。
在这种改造模式下，武汉诞生了类似于铁桥村这样的“标本村”。汉阳区永丰街铁桥村改造后，该村首创“出租公寓”，将村民自住的“铁桥新家园”与“出租公寓”同步规划，两个项目分块开发。股民用超过自住的还建面积入股，参与集中建设“股民公寓”，公寓房产权仍归股民所有，集体管理，集体对外租赁，增加了股民财产性收入，提供了大量就业机会。
“铁桥村模式提供了一种可能性”，叶齐伟说，“这种方式已经开始被推广，其他村也在纷纷效仿，可以作为武汉未来城中村改造的一个良好借鉴。”
篇6
一、为了改善城中村的人居环境，提高城中村农民的生活水平，确保城市建设顺利进行，在城市建成区内全面开展城中村的改造建设工作。根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
二、本办法所指城中村是指在城市建成区范围内，仍然保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落。
三、通过城中村改造，使农民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和城市居住社区的方向转变。
四、城中村改造，应坚持“一村一案”的原则，在城市总体规划的指导下，由城中村所在地的区人民政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地，为城中村的迁建、翻建做好土地储备保障。
五、城中村所在地的区人民政府、乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内城中村改造的组织实施及管理工作。
凡未经区人民政府审查批准，任何单位和个人不得在城中村改造区内进行新建、扩建、翻建等工程项目。
六、成立西安市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责全面指导与协调城中村改造工作。领导小组下设办公室，办公室设在市城乡建设委员会，负责协调全市城中村改造的建设管理工作。规划、国土房管等领导小组成员单位按各自职责开展工作。
城中村所在地的区人民政府成立相应的城中村改造领导小组（以下简称区领导小组），具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江旅游度假区管委会负责区内城中村改造的组织实施工作。
市领导小组的职责是：负责编制全市城中村改造计划和规划，并进行宏观管理；审定城中村改造建设方案；制定城中村改造的配套政策；按照全市城中村改造计划定期督促、检查、指导、监督区领导小组的工作。
区领导小组及三个开发区的职责是：按照市城中村改造总体计划编制所辖区城中村改造计划；组织制定城中村改造方案；组织实施城中村的拆迁安置工作；协调城中村改造建设的相关问题；负责辖区内城中村改造建设的组织实施工作。 市领导小组办公室负责领导小组的日常事务工作，审查城中村改造建设方案；协调指导区领导小组及城中村的改造工作。
七、城中村改造的实施主体为：
（一）村民，村民委员会；
（二）由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司；
（三）有实力、有资质的开发建设企业。
八、城中村改造建设方案的确定程序。
区领导小组根据市领导小组下达的改造计划及有关要求，指导村委会编制城中村改造建设方案，经初审后报市领导小组审定。
九、市规划行政主管部门依据市领导小组的计划安排负责组织城中村改造的详细规划编制工作，规划编制完成后，由市领导小组办公室会同区领导小组、城中村村委会及相关部门进行政策性综合研究，拟定方案，由区领导小组报市领导小组审定。
城中村改造建设方案由市领导小组审定后，依法由市规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，土地部门核发《国有土地使用证》，计划部门办理建设工程立项。具体工作由城中村所在区领导小组组织实施。
十、市城乡建设委员会组织召集计划、规划、市政、供电、消防、抗震、园林、环保等部门和专家对拟进行的城中村改造项目的设计进行审查，审查同意后予以批复，并按照相关程序办理《建筑工程施工许可证》。
城中村改造项目建成后由市城乡建设委员会组织有关单位进行综合验收；综合验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。
十一、城中村改造相关配套政策。
（一） 城中村改造提倡、鼓励易地置换。易地置换的，应整村迁移，由城中村所在地区人民政府按照城市整体规划另行征用划拨土地，土地指标原则上按每人65平方米计（包括居住用地、生产用地及经济发展用地）。
城中村就地改造的，集体土地应依法转为国有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以进行招商引资、有偿开发，开发所得用于城中村的改造和发展。进行整村迁移的城中村，腾迁出来的集体土地，应依法转为国有土地，用于经济发展。
（二）属于安置村民的新建住宅，所有城建费用一律免收。
（三）除安置村民居住用地外仍有较大面积剩余土地的，可以按照一定比例给村上留作发展经济。对用于发展村经济的建设工程，配套费减半收取。其他城建收费项目除了质量监督、劳保统筹外，一律免收。
其他多余的土地，按照我市土地储备有关规定办理。
（四）对于拆迁房屋等腾迁出来的土地和其他非农业性生产用地，允许进入市场交换或进行适度开发。
（五）拆迁安置。城中村改造实行“自筹资金、自我改造、自我安置”的方针，由城中村根据自身实际制定拆迁安置方案，经村民大会同意后报所在区领导小组审定。拆迁安置工作由城中村所在区人民政府具体组织有关部门及村委会实施。
（六）新村建设。城中村改造的建设活动一律由该村所属的城中村改造建设发展有限公司承担，公司按照《公司法》相关规定组建，其公司资质由市城乡建设委员会核准，工商部门办理营业执照。
（七）自本办法之日起，城中村内停止改造之外的一切建设活动，所在区人民政府、街道办事处及村委会负责城中村范围内一切建设活动的管理工作，有权依法制止村内任何形式的乱搭乱建，对乱搭乱建的，由所在区人民政府组织依法拆除。
（八）市领导小组批准进行改造的城中村，各级管理部门停止对该村的土地征用及建设工程项目的审批工作。确需建设的工程，应在城中村改造建设方案的指导下进行。
（九）对城中村过去或在建建设项目的处理。对于在改造以前已经建成或在建的房地产或其他建设工程，在符合城市规划、工程质量合格无隐患的情况 下，经市领导小组审定后，依法补办建设手续。并可以按《西安市人民政府关于进行旧村改造试点的意见》第十条和本办法有关配套政策分别办理。
对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除。
十二、城中村改造建设方案一经审批，不得擅自更改。凡未按审批方案实施的，由各职能部门依照相关法规予以处罚，并按审批方案予以纠正。
十三、城中村范围内的一切住户，都应积极支持对城中村的改造。对于阻碍改造违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
篇7
关键词：城中村；控制性；城市设计；市场化
城中村改造一直是困扰城市发展的主要问题，随着近年来区域和城市整体的快速发展，城中村成为城市发展的一个瓶颈。城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题，但是在城市化的推进过程中，城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲，都已经成为一个十分重要的课题。
2012年底，笔者编制了一项关于晋北朔州市城市北部的城中村――北旺庄的控制性详细规划，对山西北部小城市的将要纳入城市发展范围内的城中村在编制和管理控制上的方法一些探讨，目前随着笔者参与类似项目的建设过程中，通过对该类项目理论和案例的研究和初步的心得进行交流，使城中村的控制和发展走向可持续发展的道路。
一、研究背景
随着朔州市城市建设的发展，城区功能的变迁，过去处于城市北郊的北旺庄村被逐步纳入了城区的范围，并逐步为城市建成区所包围，由此形成了城中村。城中村对城市发展起到了一定的历史作用，村民的生活方式虽然受到了城市生活的巨大影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市化进程的推进和城市的发展，其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应也正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。因此，改造城中村成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。本次规划主要针对北旺庄村与城市开发建设的矛盾，进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济社会持续协调健康发展，特编制朔州市北旺庄村改造控制性详细规划。
二、现状条件分析
北旺庄村位于朔州市城区的北部，邻近城市开发区和北部城市副中心等城市重要的经济增长点毗邻。根据现状区位和规划的用地等方面的因素分析，该地区的区域位置优越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市发展轴上，是城区未来发展和建设重点区域。
北旺庄现有村民410户，其中农业人口为1135人，非农业人口为1854人，村庄主导产业以种植和商业零售业为主。建筑以晋北民宅为主，建设年代为上世纪50-60年代，地块部分民宅因年久失修，门面破旧，沿街商店参差不齐，结构不一，影响街景美观，低层高密度，浪费宝贵的土地资源。
三、规划策略
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。
规划目标：规划协调城中村区域与城市拓展之间的关系，整合区域内土地资源，提出适宜的空间发展模式，合理配置公共资源，实现城乡一体化与公共服务均等化，改善区域物质空间环境，体现城市地方特色，引导城乡协调发展。
规划思路与对策：
1、挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益。
由于良好的区位优势与交通优势，需要充分利用其土地开发潜力，在有限的土地上，创造更多的经济效益、社会效益、环境效益。城中村现状土地分布凌散，从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。
2、深化和落实上位规划，服从城市整体利益原则
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实规划中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求。以城市总体规划的宏观、长远、全局性的布局为指引，尊重合理确定规划区的性质及功能，注重规划区的景观规划，体现城市景观控制。
3、完善城市功能原则
应当在用地性质的规划上，完善城市功能，利用环境优势与交通优势，改善城市居住环境，提升城市形象，完善城市功能。规划从城市整体来布置，以振武路为轴线，形成合理分布并有机联系的三大功能片区。
（1）中部的城市公共服务区
沿城市主干道振武路布置商务办公、商业、教育和文化娱乐等城市公共服务设施，最大发挥该区域的区位优势，完善综合服务功能。
（2）北部和南部居住综合区
位于区域的北部和南部，根据规范配置生活配套设施（幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施）、社区绿地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，将该城中村改造为融入城市的新型居住社区。
4、保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，适应市场经济体制下城市建设的要求，注重规划用地的确定性与市场经济的多样性相结合，合理确定用地，使规划具有较强的宏观调控能力和市场应变能力。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，并统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。保持生态环境合理地安排各项建设用地，保持弹性，留有余地，形成一个有利于滚动开发和可持续发展的城市布局结构，创造经济环境。
5、城市设计原则
规划应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和村民生活需要，对城市空间环境作出统一规划，体现塞北特有的地域特色，通过对地块与周边总体形态把控的同时，
结合天际线、地租水平尺度，以内紧外松的空间形态，再现朔州边塞地域特色。提高城市的环境质量、生活质量和景观的艺术水平。进而提出地块上有关建筑形态及公共空间形态的控制内容和指标。
四、结语
针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下，其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求，更要满足新区开发建设的需求，因此从推进城中村改造，进而加快城市开发建设方面来说，需对城中村改造重新认识，进行有效调控，塑造城市文化特色，从而促进城市的可持续发展。
参考文献：
[1]李春云. 太原市“城中村”改造的实践与探索 [J].. 科技情报开发与经济，2011，（4）
[2]刘淑清.“关于太原市城中村改造问题的思考[[J]. 太原师范学院学报（社会科学版），2011，（5）
篇8
【关键词】城市化；城中村；寿光
一、寿光市“城中村”的形成
与大中城市、沿海发达城市相比，寿光作为著名的“中国蔬菜之乡”和渔盐产区，向来以农业立市，城市发展起步较晚、城市规模偏小、城市化水平较低。寿光城市化步伐的加快，得益于冬暖式蔬菜大棚的全面发展和1993年寿光的撤县设市。正是经济上的迅猛发展和地方知名度的显著提升给寿光带来了前所未有的发展机遇。一方面，城市规模在面积上出现扩张，由最初的21平方公里扩展到35平方公里，越来越多的城郊地区被纳入市区范围；另一方面，无论是经济结构的调整提升还是城市生活品质的明显改善，都吸引着越来越多的农村人口和外来人口涌入城区。这一时期，大量“城中村”开始出现。
自本世纪初，寿光市“城中村”数量又迎来一个新的增长点。新一届政府提出着力打造“东部新城开发、西部市场物流、南部生态农业、北部现代工业、中部商贸服务”五个区域经济板块的发展理念，进一步促进了城区的扩张和发展，“城中村”数量也达到空前发展。
根据调查显示，寿光城区现有城中村69个（其中圣城街道37个、洛城街道20个、文家街道12个），总占地面积在3272公顷。
二、寿光市“城中村”改造的现状
寿光市的“城中村”改造始于20世纪初，主要经历了两个阶段：一是摸索探讨阶段。2005年，共16个“城中村”被列入首批改造对象；二是规范提高阶段。2007年，寿光市政府颁布实施了《关于城中村改造实施意见》的专项制度，政府规划用地约831公顷，用以安置市中心37个“城中村”村民，目前为止，审批通过的改造方案有50余份，其中审批通过了41个改造规划。具体情况见表1：
经过以上“城中村”改造，寿光市建成了一批环境优美、设施齐全的宜居社区，极大的改善了村民的居住条件、美化了城市的整体形象、提升了社会的和谐度。
三、寿光市“城中村”改造存在的问题
近年来，寿光市的“城中村”改造工作虽然取得了一定进展，但仍存有一些突出的问题：
（一）规划问题。科学合理的规划设计既关系到村民的居住环境，也影响着城市的整体布局。在“城中村”的改造中，由于重视不够经验不足，存在重建设轻规划的现象。部分改造项目边建设边规划或只见树木不见森林，隔断与城市的整体联系。
（二）资金问题。“城中村”的改造是一项耗时耗力耗资的大工程，各项工作的顺利开展，都需要庞大的资金支撑，而无论是政府、村集体还是开发商都难以独自承担。
（三）拆迁问题。这主要有两方面原因：一是安土重迁的传统思想普遍存在；二是城市土地升值空间越来越大，村民对拆迁补偿的不满，出现一批“钉子户”，加大了拆迁工作难度。
（四）安置问题。大多数“城中村”改造项目都是采用先拆迁后回迁的模式，改造进程中，村民居住问题难以解决，加之部分项目承诺的租房补贴落实不到位，回迁不及时，加重了村民对居住安置的担忧。
（五）补偿问题。目前，寿光市通用的改造补偿方式主要是房屋置换和货币补偿，对村民的医疗、教育、就业、养老等方面的保障还有待加强。
四、寿光市“城中村”改造的对策
（一）开展丰富多彩的宣传动员活动。“城中村”改造的顺利进行，离不开社会各界的广泛支持，这就需要通过开展多样化的宣传动员活动，提高社会公众对改造工作的了解和参与。要充分利用广播电台、报刊网络等媒介，通过上街宣传、现场咨询、入户告知、参观学习等形式提高社会大众对改造活动的知晓率和参与度。做到在改造前期，针对规划设计、补偿安置等问题要集思广益；在改造过程中，针对工程进度、项目质量等情况要公开公示；在改造结束后，针对政策落实、问题矛盾等情况要总结概括。
（二）制定高标准严要求的规划方案。要把握住“从全局看局部、科学合理有效、满足群众需求”的规划设计原则；要明确规划设计主管部门，并采取公开竞标的方式聘请高水平的设计单位；要边建设边修改，根据新情况新问题不断修正方案。
（三）拓展多主体参与的融资渠道。引入市场竞争机制，营造良好的投资环境，建立平等公平的投资平台，积极吸纳多方资金主体，加大民间资本的准入力度。
（四）签订依法合理有效的拆迁协议。在充分调查民意、了解民情的基础上，制定协议草案并进行公示征求意见；由市政府与乡镇、乡镇与村、村与村民层层签订协议书，以政府公信力保证协议内容的落实到位；明确协议双方的权利和义务，杜绝抗拆强拆情况的发生。
（五）探索形式多样的帮扶举措。关注“人的改造”，立足实际，设身处地维护村民利益。要明确责任主体，制定政策落实，确保租房补贴、拆迁款项、回迁安置等落实到位；要积极学习借鉴其他地区的先进经验，如采取先建后拆，变“人等房”为“房等人”的方式解决安置问题；要在加大就业培训和指导力度的同时，制定针对失地农民的专门性安置意见或养老、医疗保险办法等。
篇9
关键词：城中村改造城市规划 措施
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
1 前言
我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境,实现统一的生活水平”是基础，有数据显示，一些大城市如上海的徐汇区有四十多个城中村，深圳市有241个，在一些发展较快的中小城市如浙江绍兴有45个城中村。由此可见，城中村的现象还是很普遍的，也是令许多人极为困扰的，如何应对这一问题也就极具现实意义了。
2 何谓城中村
关于城中村的定义可谓众说纷纭，综合学界的说法可从狭义和广义上来定义城中村。从狭义上说，即都市里的村庄，原农村村落由于耕地被占用而成为城市里的居民区。从广义上说，一切滞后于城市化进程、缺乏现代城市管理机制、生活水平低于城市平均水平的居民区均可称为城中村。
城中村其实是一种矛盾的产物，急剧扩张的城市建设与相对滞后的城市管理机制之间的矛盾造就了城中村。快速的城市化进程，城乡二元化的管理机制，城中村的独特现象就“应运而生”。说白了，城中村就是城乡不统筹的产物。征用农民的土地使他们丧失生活依靠，国家又不提供相应的保障，迫于生活，成为城市居民的原住民们以收取租金为生，从而形成了脏乱拥挤的聚居环境——城中村。
3 城中村存在的问题
城中村凸显的严重问题表现在以下几个方面：
第一，城乡二元管理机制使城中村在繁华的都市内仍沿用农村管理机制，村民的生活方式、居住习惯、住房外观等等一切均滞后于城市化水平。在繁华的都市内偶见这样的景象，令人新奇的同时也让人倍感心酸，感叹中国的各项机制健全之路还很漫长。
第二，城中村的规划和管理均不科学，这样使得城中村建筑密度较高、房屋布局杂乱无章、道路拥堵不堪、公共设施如消防等设备严重缺乏，在这样的情况下就更别谈什么绿化率了，违法用地和违章建筑屡禁不止。这不仅破坏了城市的总体形象，也给人民的生命财产安全带来了隐患。
第三，由于农民失去他们赖以生存的土地，为维持生计只得以出租房屋为生。这些出租的房屋可租给外来务工人员，也可用来经营各种发廊、餐馆、便利店等。姑且不论社会治安这方面的隐患，单从发展方面来看也让人揪心。依靠租金过日会滋生惰性，村民个人的发展方向及后劲均不太明了，严重冲击着城市化经济规模效益。
第四，城中村居民无法享受与城市居民同等的社会保障权。征用农民土地时只是应一时之急或应势所然，相关部门并没有妥善处理失地农民的安置问题，一些安置方法的制定也明显看来对失地农民不利。
第五，城中村居民的精神文明建设跟不上。城中村居民本身思想道德观念落后，外来务工来此租房的人员素质也不是很高，国家对三农问题很重视，对城市中的这种居民则不是很上心，先天不足再加上后天缺乏必要的扶持，精神文明建设这一块就可想而知。
4 城中村的改造
如何改造城中村是摆在全国几乎所有城市面前一个重大的课题。城乡二元化的管理机制无疑给城中村的改造增加了困难。因此改造城中村必须因地制宜，在制定统一政策的前提下，根据实际情况确定相应的改造方式，坚持把维护村民合法权益置于最高位置。
在具体做法上，针对城中村现在的表现形态，可采取以下的改造方式：
第一种，位于城市建成区内的城中村。这些地区早已取消了村镇的行政建制，取而代之的是城市的管理机制，即街道办事处。因此，这类地区其实就是城市的危旧房改造区，所要做的不过是改造危旧房而已。这里需要注意的一个问题是外来务工人员的妥善安置问题，一律采取无偿轰走的办法是行不通的。城市建成区内的城中村是外来人口的集中居住区，因为这些地区低收入人群至少能够住得起，赶走他们让他们流离失所，是对他们为这个城市的经济发展做出的巨大贡献的一种漠视，这种粗暴的办法其实是一种裸的歧视。城市化进程就是让农民变为市民享受城市现代生活的过程。转变的过程中要让进城的农民能够生活下去。曾有学者指出，有了贫民窟的存在才使得城市拥有特别的活力。贫民窟房租较低廉，新移民容易找到安身立命之地。生活在贫民窟的大部分新移民一二代之后，便融入主流社会。贫民窟的存在，使得城市扩充成本低，极具包容性。
第二种，耕地全无，宅基地和房屋产权农民自有。这类情况除了给予足够的补偿外，更重要的是妥善安置农民的问题。不能任由他们坐吃山空，花完土地补偿款后就无所适从。要建立相应的社会保障制度，扶持或鼓励他们进行职业生涯的规划。
第三种，有部分耕地，农转非后仍有不少人是农业户口，实行的还是村镇的行政建制。对这样的地区进行改造，可将村镇的行政建制改为城市的居委会模式，但土地产权和赖以生存的经济组织形式可以不变。借鉴北京城中村的改造模式，可采用发展都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。用都市农业改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造办法。如：无土栽培高档蔬菜、花卉；观光旅游农业；种植果园、药草；开展孔雀、锦鸡等珍稀动物养殖；发展农牧产品深加工及不影响城市景观和环境的其它农工贸产业，以使农民能利用原有土地资源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。
第四种，首先将城中村土地国有化，根据宪法规定，将已经纳入城市范围的城中村土地国有化并没有法律上的障碍，并且依此而行有利于明晰产权，如果在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发还可避免“小产权房”问题。其次，城中村土地的国有化应实行区段征收。在统一规划的前提下，政府可将一定比例无偿征收的城中村土地作为城中村基础设施建设用地，另外部分土地通过有偿转让可作为城中村基础设施建设款的来源。有了这笔基础设施建设款后，可由地方政府进行统一规划。地方政府在进行统一规划的时候，手段要灵活，考虑要全面。如外来务工人员的住房问题及其子女的教育问题。政府在开发城中村剩余土地的时候，可建造一些面向外来务工人员的出租房，或建造一些面向外来务工人员子女的公立学校，这样即使是在城市规划限制的基础上，也可通过市场机制有效解决城市中低收入群体包括外来流动人口的居住问题及子女的教育问题。开发过程中难免会遇到一些切割后地块面积过小的情况，应进行交换分合，在重新整理的基础上确认原土地权利人的归属。当这些改造及相关安置妥善完成后，城中村面貌或许会焕然一新。
5 结束语
城中村的存在是一面镜子，警示我们更加关注底层小人物的生活状态。民生问题虽说是我们一直关注的问题，但年年努力的结果好像并不让人满意。城中村在触动原有城市利益格局的时候，也激发我们对城中村改造问题的思索。后期出现的各种经验和对策性研究逐渐成为主流的现象，在当前的政治经济环境下，城中村改造能否成为中国进一步深化改革的重要力量，还有待我们以一种更加多元化的视角去审视它。城中村的发展与起伏，应激发着我们以一种更加动态、全面的眼光来理解这段历史，从中把握中国经济改革及整个社会变迁的一线脉络。我们的各项机制完善还任重道远，千万不要被来自各方的糖衣炮弹所迷惑，继续努力最终实现这段历史的完美过渡。
参考文献
[1]陈柳钦.“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J].重庆工商大学学报（社会科学版），2009（1）
[2]李莉莉，程胜高.城中村的城市化与城市生态化[J].安徽农业科学，2009（13）
篇10
城中村改造是城市建设和管理中最难的工作之一。本篇文章结合工作实际，结合自身发展的实际情况，探讨进行城中村改造过程中村级组织发挥的作用，以及结合工作实际，结合自身发展阐述关于城中村改造产生的社会经济效益。
二、城中村
（一）含义
什么是城中村，城中村不?H是一种建筑房屋的形态，也是一种社会中的存在形态，城中村产生的根源是在城市化的进程中一些不良因素没有瓦解。
（二）城中村未改善带来的影响
在一些未经过改造的城中村和老旧小区，各种电线电缆相互交织，形成了“空中蜘蛛网”，不仅有碍观瞻，还存在很大的安全隐患。在这些混乱的电线电缆上，还悬挂着一些生活垃圾，如快递盒、衣服、袜子、盛有食物汤水的塑料袋、纸屑、菜叶等等。有的电线甚至成了晾衣绳；同时在改造前，人们因居住环境较差，比较容易出现盗窃、丢失财物等问题；违法集建，环境卫生质量不好等常见情况也会发生。
三、城中村改造经济效益
（一）环境的改变
城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，将逐步实现“绿化、净化、美化”三化要求。
（二）住房条件的改变
旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。
（三）村民个人收入的改变
城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。
（四）提升群众生活
提升群众生活，增强群众的文明意识，这样做可以促使群众之间的和谐发展，提升自身的文明意识。保障群众享受改造的成果和文明进步的成果，积极建设文明和谐社区。
（五）进一步改善群众居住环境
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、居住环境、生活质量得到提高。
四、城中村改造环境效益
（一）改善环境，促进持续发展
实现城中村改造目标，呼应百姓需求、保障改善民生，实施城市总体规划、提高城市居民生活品质的迫切需要，也是新常态下转变城市发展方式，推动其由外延扩张式向内涵提升式转变的重要抓手，同时有助于环境可持续发展。
（二）美化城市，提升形象
城中村改造，将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市形象。陈旧的设施得以改善，这样有助于提升城市形象以及将城市更加的美化起来。
（三）基础建筑完善，改善居住环境
按照政府主导、市场运作，科学规划、安置为先的原则，建高楼、腾空间，增绿地、造景观。坚持重点改造与成片开发相结合，综合开发与配套建设相结合，项目用地征迁与城中村改造相结合，积极稳妥地加以推进改善居住环境。
五、突出强调三支队伍促进城中村改造社会经济发展的作用
在城中村改造过程中，基层承担着大量征迁任务，探索如何在征迁工作中更好发挥基层党员干部带头模范作用，发挥好“三支队伍”作用，即村级两委会成员队伍、村级党员队伍、村级代表队伍，在全力保障城市化建设过程中尤为重要。
（一）抓好村级班子队伍建设
村两委班子是一个村的核心，是村级工作有序开展的保证。所谓“人看人、户看户、群众看干部”，在城中村改造进程实践中我们引导两委班子做到“四带头”（带头学习政策、带头配合征迁、带头做亲属好友思想工作、带头规范自身行为），严格执行“六不准”（不准以权谋私、不准阻挠抵制、不准漫天要价、不准向亲护友、不准反面宣传、不准背后煽动），全面推行“认亲帮拆”工作机制。在全村形成了“党员干部带头拆、领着干”的良好氛围，为城中村改造打开局面。
（二）抓好村级党员队伍建设
对于老百姓来说，党员的身份就是先进的代表，大家对党员的期望值很高，党员的一举一动都体现着党的先进性。我们在确保两委班子成员全身心投入城中村改造后，进一步扩大队伍，把征迁工作当作党员锻炼能力、锤炼作风的“大舞台”，当作检验党员素质能力、打造“铁军”的“试金石”，充分发挥村级组织的主体作用后，党员干部纷纷扑下身子帮助群众解决征迁实际困难，着力化解各种矛盾，维护了群众的根本利益，在实现和谐征迁上功不可没。
第一，坚持每月开展党员活动日活动，重点以组织党员进行学习教育、开展环境卫生大整治、参加党员干部培训等方式，以提高党员队伍的整体素质。我个人认为，党员固定活动日是一个很好的平台，不仅发挥了党员们在村里的作用，也给所有党员们提供了相互交流的机会。
第二，坚持先锋指数考评。我们充分利用党员先锋指数考评工作，在上级规定扣分的基础上，根据我村党员实际，制定出九龙村先锋指数考评细则，并通过党员审议同意后执行。
（三）抓好村级村民代表队伍建设
很多时候，大家工作中常常突出村干部、党员地位，往往会忽视了村民代表的作用，实际上，村民代表这支队伍是村里最精锐的一支队伍，这支队伍的建设，是体现一个村实力的重要证据。村里的代表不仅是村里的信息员，也是宣传员和传令兵。村民代表这支队伍所发挥的作用不亚于我们党员队伍，加强对这支队伍的管理和教育很有必要，这支队伍抓好了，能够进一步使得干部群关系进一步得到融洽，进而使得村级稳定以及得到更多的保障。
六、城中村的改造进展
（一）为确保回迁安置房按期竣工
采取“时间倒逼、成果倒逼”的方式，细化分解目标任务，明确责任领导和责任人。坚持每周召开一次工作例会、每月召开一次专题分析会，及时掌握工作进展情况，对工作推进中遇到的困难和问题，采取“一个问题、一个领导，一套班子、一个方案，一个口径、一抓到底”的办法，逐一解决，有力、高效地推动回迁安置房建设。
（二）耕作标准、全面进展开来
每个工程都做到标准化、规范化、工艺化管理项目，低密度、大绿化、适度容积率。优先启动道路、绿化、学校等配套基础设施建设，力求实现布局艺术化、造型景观化、品位高端化，不断完善和优化城中村路网结构和功能。整合并合理布局教育资源，满足搬迁群众对优质教育的需求，全面提高项目的建设和水平。
七、结语
城中村改造需要更加重视抓好村级三支队伍建设，要更加重视“人的城镇化”，设身处地为群众考虑，对每一个城中村拆迁改造项目，面对“拆迁”“安置”“补偿”等城中村改造中极为敏感和易引发矛盾的重点问题，正确的做法是“换位思考”，真正站在群众的立场上，设身处地考虑群众的实际困难、问题和顾虑，关注到每一个城中村居民担忧的点滴细节，充分保障被拆迁人的权益，也只有这样，城中村改造推进难才能破解。
