房产测绘技术范文
时间：2023-03-18 21:19:52
导语：如何才能写好一篇房产测绘技术，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
对于房地产业来说，房地产测绘是各项工作开展的基础，在整个地产行业中有着举足轻重的地位。因此，相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作，适时地进行相关工作者的技能培训，提高有关技术人员的业务素质，只有这样才能让房产测绘越来越规范，并在更为广阔的领域得到更多的应用。
1.房产测绘的内容及流程
具体来说房产测绘的内容主要有：房产面积测算、房产变更测量、房产要素测量、房产图绘制、房产调查以及房产平面控制测量等。
房产测绘是一项复杂的工作，在展开工作之前需要审查申请方的资料，并对所要作业的环境进行考察，了解外部的基本情况和位置，制定相应的仪器设备测量计划。同时，还要提前和申请方进行沟通，预约好具体的测量时间，之后再和对方进行沟通，提早做好操作前的准备工作。进程外业测量工作，主要是利用手持激光测距仪、电子全站仪和 GPS 等设备对房屋进行测量，得到房产分户图和房产分丘图等数据，并对内业数据编辑处理，绘制出房产分户图以及房产分丘图，计算他们的具体面积。之后还做质量的检测，把所得到的测量数据进行整理和归档，撰写房产测量报告，以便供申请书用来办理房产的所有权。
2.房产测绘主要的技术
2.1房产的测绘中全站仪的应用
全站仪是现代房产测量时经常出现的一种数据采集设备，具体而言全站仪就是一种新型的测量仪器，主要和集微处理器、测角装置以及测距装置来一起进行使用。通过它可以完成自动测量和计算的工作，还能够直接完成电子簿的自动输出、存储和记录。我国目前所使用的全站仪，其精密度很高，不仅仅局限于传统的人工操作，已经有了技术含量更高的自动操作和远距离遥控操作和机载模式的应用。
2.2房产的测量中 RTK 技术的应用
RTK 技术应用以后，以其准确的数据传输优势越来越受到相关工作者的重视。在运用 RTK 技术进行定位时，基准站接收机会把已经取得的数据和观测的实际数据快速的输送到流动站的 GPS 接收机上，之后流动站则开始对一个星期的数据进行快速的计算求解，把流动站厘米级的动态位置迅速的解出来。可见，房产测绘中运用RTK 技术能够对一些地面物体坐标进行准确的定位，并对权属界的址点进行有效的测定，还能够有效的呈现厘米级的动态位置。把在全球定位系统中得到的数据进行梳理后传送回 GPS 系统中，进行实时的录入，进而准确、及时的对房产图进行绘制。
2.3房产的测量中GPS技术的运用
GPS 技术是近些年来发展最为迅速和广泛的一种数字定位技术，凭借着其精准定位和便捷操作的优势，已经被人们应用到越来越多的领域中。在房产的测绘系统中利用 GIS 可以对图形及其属性进行准确的绘制，让图形属性更加的清晰明确，对于房产面积的测算更精确，使得测绘的结果更加接近真实情况。
3.房产测绘质量的控制措施
3.1建立健全房产测绘市场质量的控制机制
建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不败之地。
3.2有效完善内部质量的控制机制
房产测绘的质量控制机制主要是通过完善内部质量来实现的，主要包括房产测绘质量控制内容的确定和质量控制制度系统的有效健全两方面。首先，房产测绘质量控制内容的确定。数字测绘质量的控制是通过控制数据的准确度和操作程序的规范化来进行的，在实际的操作过程中要选择适当的测量方法和软件、硬件条件，根据实际情况进行核查，获取数据和资料，确保数据的科学存储和精密准确。其次，质量控制制度系统的有效健全。在制定测绘计划时需要考虑到全局，要科学实行、加强责任监督、明确分配岗位，让参与的工作人员形成一个整体，规范、科学、有序的展开测量工作，提高测量的整体水平，保障相关工作顺利的开展，提高工作效率。
3.3加大相关工作人员的培训力度
加强房产测绘人员的培训力度十分必要，只有不断的提高相关工作人员的素质，才能确保房产测绘工作的有序展开，得到更加准确的测量数据。不但要更加规范、详尽的编写房产培训材料、制定房产培训计划，而且还要规范房产测量的规范及法规，督促房产测绘工作人员严格的按照相关的管理规范进行操作，通过系统的培训，提高房产测绘人员的作业能力，保证房产测绘数据的准确性。
4.房产测绘工作应用的意义
伴随着房地产的发展我国的房地产测绘行业逐渐兴起，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。
4.1提升了房地产行业交易的可靠性水平
在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。
4.2增强了房地产行业的信息服务质量
测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。
4.3有效促进国家的城市化进程
作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。
5.结束语
现代房产测绘是一项综合且十分复杂的工作，需要搜集非常多的信息量，并绘制繁琐复杂的测绘表格，撰写详细繁杂的测绘内容。随着我国城市化进程的加快，极大的推动了房地产行业的发展，同时对于房产测绘也有了越来越高的要求。
参考文献：
[1]崔耀宇. 规范房产测绘行为促进市场健康发展[N]. 中国测绘报，2004（01）.
篇2
关键词：房产测绘；技术；测绘质量；控制措施
引言
房地产工程的测绘在当前的应用十分广泛，涉及到的领域也非常之多，它的主要内容就是对房屋及房屋周边的环境以及地质情况等情况进行一个数据的测量。在我国房管工作中测绘工作逐渐蓬勃发展起来的今天，房屋工程测绘的测定范围已经包括了房屋以及与房屋相关的土地。目前房产测绘技术的应用不再受到政府人员的监控，越来越多的房产测绘技术是通过计算和收集房产的一些基础信息来进行精确测绘的工作的。所以，无论是测量房地产周围的地理环境，还是房地产周围的水土资源等信息数据，都应用多种测绘技术进行。
1 房产测绘的内容与意义
1.1房产测绘的内容
房产测绘指的是出于确定房产产权的需要通过测量的手段采集房产的形状、位置以及面积等相关数据然后绘制成房产图的专业测绘。从我国的房产测绘市场情况来看，其内容主要包括房产调查、平面控制测量、房产图的绘制、房产面积的计算、房产要素的测量、变更测量以及成果资料的检查与验收等。
1.2房产测绘的意义
我国的房地产测绘行业是伴随着房地产的发展而兴起的，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。
1.2.1提升国家的城市规划水平
作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。
1.2.2确保了房地产行业交易的可靠性
在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。
1.2.3房地产行业的信息服务水平得到提升
测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。
2 房产测绘的主要技术应用
2.1 GPS 技术在房产测量中的应用
GPS 技术为现在迅速发展的一种数字化定位技术，因为它具备一定的卓越有效性，所以其在房产测量中得到了广泛的应用。在房产的测绘系统中以 GIS 方式进行绘制与定义图形及其属性，能够实现图形属性双 向连接的目标，同时促使房产的面积具备更加准确的分摊结果，且进行自动生成一个繁琐的分户分层平面图，从而对测绘的精确化与准确化起到一定的促进作用。
2.2 RTK 技术在房产测量中的应用
当 RTK 技术问世之后，引起了人们对它有很高的重视。进行对RTK技术应用以便于定位时，其基准站的接收机把相关的数据实时地传输给流动站中GPS的接收机，而流动站进行快速的求解整周的模糊度，把厘米级的部分流动站的动态位置实时地求解出来。在房产的测量中广泛应用RTK 技术，能够进行实时的测定部分地 物点位置与权属界的址点，而且能够进行有效实现厘米级的精度要求。在GPS系统中能够直接录入所得到的整理数据，如此可以进行对房产图精确、及时的获取。
2.3数字化的测图技术在房产测量中的应用
在房产的测量中，数字化的测图技术它是采取一定方法进行采集有关的数据，通过将数据输入计算机中处理后再经编 辑图形及生成，有效获取房产的数字化图，然后再经过数控的绘图仪或其它输出的设备进行对房产图有效地绘制。该技术目前广泛运用于地籍测量以及房产地形的测量中，共优点具有图载信息比较多、速度比较快、劳动强度比较低、成图质量相对较高等，因此它是未来房产图的成 图发展的一个重要方向。
2.4全站仪技术在房产测量中的应用
全站仪它是房产测量中相对比较常用的数据采集的设备，其作为一种新型的测量仪器，集微处理器、测距装置及测角装置为一体多功能的测量设备。它能够进行自动测量与计算数据，而且可以直接进行完成自动输出、记录以及存储数据，方便快捷，省时省力。目前在发展中的全站仪，它的测量精度已达到了相当的高度，不但能够进行人工的操作，而且可以进行自动操作，能够进行远距离遥控运行的操控，也能机载应用的程序于控制中进行使用。
3 房产测绘质量的控制措施
3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制
发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。
3.2完善内部质量控制机制
这是对房产测绘质量加以控制的核心，具体涵盖：第一，确定房产测绘质量控制的具体内容，当前的数字测绘质量控制主要在于作业程序与数据准确度的控制，前者主要在于：测绘手段的择取、硬件或软件的配设，具体的作业设备与方法的选择，最后的结果的核查――数据控制则涵盖了多方面的内容例如：已知资料的数据、最初观测得到的数据、在检查以后所获得的最终数据――这些数据信息需要科学地存储，并确保精准性。第二，健全质量控制制度系统。例如：不断加强质量责任制、实行科学、全面的测绘计划，明确不同部门、岗位的责任、权限――确保各种工作能够形成体系、按照科学的标准与程序实行制度化管理。形成岗位责任制，也就是说不同岗位的人员要对自己的工作各自负责，全面确保工作质量，进而达到整体的测绘水平的提高。
3.3加强政府的宏观调控管理
政府作为国家的行政管理部门，要积极发挥自身的调控作用，测绘相关的国家行政部门要通过实行质量控制责任制度以及评议考核制度来完善对测绘的监督，确立相关方面的法律法规，并不断完善执法力度，确保有法可依、有法必依，执法必严、违法必究，全面确保测绘事业的健康发展，从整个社会角度提高测绘的质量与效果。
结语
在经济发展速度以及物质水平不断提升的背景下，我国的房地产行业也正在稳定的向前进步。作为国民经济支柱之一的重要产业，房地产行业在促进我国经济的发展以及推动社会进步方面发挥了极大的作用。房地产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。社会大众对房产产权问题投人了越来越多的关注以后，其对房地产面积测绘的准确程度也提出了越来越高的要求。因此，如何有效提高我国的房产测绘技术以及测绘质量成为了非常具有现实意义的研究课题。
参考文献
[1] 北京市测绘设计研究院“十二五”发展规划[J]. 城市勘测，2012，03：105.
篇3
【关键词】房产测绘；法定性；专业性；现势性
房屋是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表达，必须经过房产测绘，所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础，是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据和资料。由此可将房产测绘的特点归纳为法定性、技术性及现势性，下面对其特点及技术应用分别进行阐述。
1 法定性
房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，房产测绘成果与人们的切身利益密切相关。统一的法律规定对于保证房产测绘成果质量，维护房产产权、产籍当事人的合法权益和做好产权产籍管理工作具有重要意义。
目前，我国已经初步建立了由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、重要规范文件等共同组成的测绘法律体系。
由政府房产管理部门最终确认的房产测绘成果具有法律效力，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据；是保障房地产占有者和使用者的合法权益、加强社会主义法制管理的重要依据。
2 专业性
房产测绘作为测绘学科的一个分支，是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据、测绘技术为手段，因此比一般测绘工作更具有鲜明的专业性。下面对房产测绘中容易产生房屋建筑面积差异的原因进行分析，希望能为房产测绘人员解决类似的问题提供借鉴。
2.1 客观原因：实测数据和预测图纸不符
房屋预测主要是依据经审查机构审定的建筑工程施工图进行，数据采集、共有部位确认、分摊方法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。而在竣工验收后的实测中，所有数据采集都是经过现场勘测而来。在房屋建筑施工过程中，建筑设计可能会因各种原因发生变更，前期设计与工程竣工情况不一致是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
2.2 主观原因：技术应用原因
房产测绘具体操作过程可以分成：外业数据测量、内业数据处理、资料整理与归档三个阶段。
2.2.1 外业数据测量
外业测量工作的标准：所测量尺寸能够保证在没有相关图纸参考的情况下，独立测算出建筑物的总建筑面积和分层分户的建筑面积。
在外业采集中，房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据，实地测量房屋边长可采用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪或全站仪直接测量长度，实地丈量房屋边长时应注意下面一些问题：
（1）使用钢卷尺测量水平距离时，保持尺子处于水平位置，减少测量误差。
（2）当房屋存在一些圆弧以及其他不规则形状，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长及房屋建筑面积。
（3）外业原始草图上的数据不得涂改、擦拭。对建筑物净空尺寸、关系尺寸、阳台尺寸、校核尺寸的标注要准确且全面，对建筑物的特征描述要翔实。
外业测量的检查内容有：房产要素的测量方法是否正确、调查内容是否完整；草图记录是否正确；相关依据文件的收集是否齐全。
2.2.2 内业数据处理
在内业计算过程中，分摊计算方法的选择和分摊部位的确定一直成为房屋建筑面积计算中争论的焦点。在下面的内容中逐步进行分析。
1）房产测绘中几个关键的房屋面积测算术语
（1）幢
幢是指独立的，具有相同共有部位且地下基础或地上建筑为同一结构整体的，包括不同结构和不同层次的房屋，幢与幢之间以通道或公共空间相连的除外。
（2）功能区
根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。功能区的确定，是进行全幢分摊的先决条件。可依据《建设工程规划许可证》中的指标，结合施工图进行划分。
（3）专有部分
专有部分是指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。具有构造上和利用上的独立性，能够登记成为待定业主所有权的客体。
（4）共有部分
共有部分是指建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等。共有部分分为可分摊部分和不可分摊部分。
（5）房屋基本单元
房屋基本单元是指有围护结构或固定界线、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间，同时，它也是房产测绘、分摊计算、房屋登记中的最小单位。
（6）公共通道
公共通道是指为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。不特定的社会公众均可通行的道路是不计入建筑积的。
2）共有建筑面积部位的确定
根据共有建筑面积使用功能及其所服务的对象，共有建筑面积可以分成三类：一是为整幢服务，由全幢进行分摊的整幢共有建筑面积；二是专为某一功能区服务，由该功能区分摊的共有建筑面积；三是由于功能设计的原因，由各层各自进行分摊的共有建筑面积。
3）共有建筑面积分摊计算方法
共有共用面积的处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
在分摊方法中可分为普通住宅楼和多功能综合楼（商住、综合楼）两种情况。
1）普通住宅楼
分摊计算方法的依据是《规范》中关于住宅楼共有建筑面积分摊方法中的明确规定，即“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”
2）多功能综合楼建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业、办公等多种用途，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。在分摊计算过程中，按照国家标准《规范》的规定，采取由上而下逐级分摊模式。
2.2.3 资料整理与归档
房产测绘的成果资料可以分为：
（1）测算依据，包括房产测绘技术设计书、电子施工图、分摊原则、委托方提供的相关资料及说明。
（2）成果数据，包括测绘报告书、成果图、成果表、汇交数据等。
（3）检查数据，包括外业原始草图、质量检查流程单、质量评定、技术总结等相关资料，并保存相应的纸质及电子数据文档。
房地产测绘资料通过整理实现其条理化并将其有关内容、成分揭示出来。整理工作是管理工作的基础。整理工作对于充分发挥测绘资料的作用，实现测绘资料的档案化管理及有效利用具有重要的意义。[2]
3 现势性
随着城市的快速发展，房产测绘的现势性还表现在数字房产、数字城市的建设上。房产测绘形成的数据具有更多的信息元，涉及房地产的各个领域的调查，因此它为建立数字房产、数字城市提供重要的基础信息，同时也为城市大比例尺地图更新提供主要基础资料。没有城市地理空间数据，数字城市就成了无本之木，而房产测绘在城市地理空间数据采集中发挥着十分重要的作用。房地产业的发展，对房产测绘的准确性与现势性也提出了更高的要求。
法定性、专业性及现势性的特点决定了房地产测绘要不断应对新的变化，不仅需求数量迅速增长、范围不断扩大，而且需求结构、内容、方式等都在发生深刻变革。从事房产测绘的人员，要结合房地产市场实际状况及新的发展动向，在实践中掌握房产测绘的特点，使房产测绘在社会服务中发挥更大的作用。
【参考文献】
篇4
关键词：WebGIS 房产测绘 三维 信息化
中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）02（a）-0040-02
1 概述
1.1 房产测绘信息及其特点
地理景观对象从空间认知上可以分为两大类：一类是以场为基础的对象，如地形、土壤种类分布等，这类对象在空间上连续分布。另一类是以离散实体为特性的对象，如房屋、树等，这类对象以独立的个体而存在。
房产测绘信息包括房屋及附属建筑物、各类界线（房产界线、境界线）、各类房产要素相关点（控制点、界址点、境界点）、交通要素（公路、铁路等）、水体要素、绿化用地、其它要素等。但其中主要和最重要的组成部分无疑是房产建筑物。
房产建筑物边界清晰、功能完整属于离散实体的范畴。故而，房产测绘信息的主体信息—— 房产建筑物应该属于离散实体的范畴。房屋的特性除了离散性外，还有一大特点就是大多比较规则且具有相似性，尤其是大多数小区中的房屋形状、样式、外观基本相同。
1.2 基于WebGIS的房产测绘信息三维可视化的概念
可视化（Visualization）是指在人脑中形成对事物、现象的心像，是一个心理处理过程，促使对事物的观察力及建立概念等。三维可视化，是指运用计算机图形学和图像处理技术，将数据和运算结果转换为三维图形，并在屏幕上显示出来等一系列进行交互处理的理论、方法和技术。
房产测绘信息三维可视化是三维可视化技术在房产测绘领域的具体应用。房产测绘信息二维可视化是指利用计算机图形学、可视化技术、虚拟现实技术等以三维可视的形式表达房产测绘信息。房产测绘信息三维可视化应遵循着突出房产要素，淡化其他要素的原则进行。
因此，房产测绘信息三维可视化研究的重点应放在房产测绘信息的主体部分—— 房产建筑物的三维可视化上。
基于WebGIS的房产测绘信息三维可视化是指在WebGIS的环境下实现房产测绘信息的三维可视化。也就是说，用户可以通过Internet实时查看自己关心区域的房产测绘三维场景。其核心问题是如何在WebGIS环境下实现房产测绘信息区域三维场景的实时构建。
2 相关技术研究
房产测绘信息化技术如图1所示。
2.1 GIS技术
地理信息系统（Geographic Information System简称GIS）是管理和研究空间数据的技术系统，在计算机软硬件支持下，它可以对空间数据按地理坐标或空间位置进行各种处理、对数据的有效管理、研究各种空间实体及相互关系。通过对多因素的综合分析，它可以迅速地获取满足应用需要的信息，并能以地图、图形或数据的形式表示处理的结果。
2.2 可视化技术
可视化（Visualization）是80年代后期由美国科学家提出并发展起来的一门新兴边缘技术。所谓可视化，就是对人脑印象构造过程的一种仿真，以支持用户的判断和理解，具体的说，它将科学计算过程中及计算结果所产生的数据转换为图形或图像信息。并可进行交互式分析。可视化技术成为信息爆炸时代人类分析和驾驭信息的有力工具。
2.3 虚拟现实技术
虚拟现实技术（VR）是当前计算机图形学的热点，首先应用在军事和航空领域，在技术产业化后，才被广泛应用到各个领域。虚拟现实技术的发展速度可以与电脑技术的发展速度相比拟。虚拟现实技术是三维可视化的主要应用技术，也将可能成为GIS三维可视化的核心。
2.4 WebGIS技术
WWW是目前Internet上发展最快的领域，也是Internet网上最重要的信息检索手段。早期的WebGIS页面（Home Page）主要用来传递静态HTML文档，后来由于CGI接口，特别是Java和JavaScript语言的引入，使得WebGIS页面可以方便地传播动态信息。近年来，动态网页技术有了飞速的发展，JSP，ASPNET等技术的出现大大便捷了WebGIS的开发。利用这些技术可以设计出具有动画、声音、图形/图像和各种特殊效果的WebGIS页面。
3 现有房产测绘系统问题研究
3.1 房产测绘信息三维场景WebGIS上实时构建难以实现
近年来，国内外关于地理信息可视化的研究主要集中在数字地面模型（DTM）和城区景观可视化的研究上。这方面的研究现在已取得了很多成果。诸如用数字形态学、分形学、小波理论等新兴理论和方法对三维建模和数据结构的改进和优化。
在二维场景的动态构建领域，有些研究仅实现了地形景观的动态构造，对于二维建筑物景观的实时构建则难以取得满意的效果，在WebGIS上实时构建则存在更多的问题，不光是要考虑二维景观的视觉效果，还要考虑三维景观的数据量及生成效率等。目前，二维建筑物景观的实时构建方面主要有以下技术。
（1）有学者引入了数字表面模型（DSM）进行了二维建模。但DSM方法更适用于连续（场）的二维模型的构建，在对离散实体的三维建模方面较欠缺。而且构建方法复杂，二维视觉效果一般。（2）有学者提出有CSG（几何构造体）要素或其他组合来表达城市建筑物。但CSG要素只能表达外形相对规则的建筑物，难以表达外形复杂的建筑物。更为主要的是，此方法采用的栅格的三维数据结构，构造成的三维景观数据最巨大，不适于WebGIS环境的要求。（3）有学者提出手工构建单个小区域三维景观，组成区域三维景观库，再将这些景观进行组合在WebGIS上生成用户关心的任意区域的三维场景。此方法不失为WebGIS环境下三维建筑物景观动态构建的一种有效的方法。
综上所述，房产测绘信息三维场景的WebGIS下自动构建还存在很多急待解决的难点问题。
3.2 传统枝术下房产测绘信息三维成果困难
目前广为采用的可视化包括两大类：一是利用现有的可视化软件，如IBM Visualization Data Explorer或结合Open Inventor等可视化系统。在建模时就考虑到数据模型要适合可视化软件的需要，必要时要进行转换。另一类是从底层开发专业性较强的三维可视化系统。通常是由Visual C+ +结合OpenGL来开发。传统技术的缺陷在于软件的开发周期长、投资大、数据兼容性差，尤其突出的问题是开发成果的问题。传统技术所开发形成的成果不能够实现网络，这大大地限制了软件的范围，同时也造成了信息传递的滞后，由于地理信息自身所具有的时间特性，这甚至会造成信息的失效。这在当前这个信息快速发展的时代是格格不入的。
3.3 现有的网上房产测绘三维场景没有和房产平面图有机结合
目前有些房产网站已经推出网上三维看房的业务。用户可以在三维场景中欣赏三维可视化小区、楼盘显示，还可以考察小区的外观形状、绿化程度、公共场所等，使得用户通过WebGIS浏览就能获得身临其境的感受。
然而这些网站大都是通过文字链接的形式链接到某三维场景，而没有提供通过房产平面图链接到某房产三维场景的服务，导致用户无法直接感受某小区或楼盘的地理位置。用户购房最关心的地段问题没有得到有效的解决，这正是此类网上三维景观浏览的致命弱点。
3.4 现有的网上房产测绘三维成果只能提供浏览功能
现有网上房产三维场景中的功能非常有限，一般只是提供三维景观的浏览功能的，无法使用户直接在二维场景中查询到所关心实体的属性信息，更无法根据自己知道的信息查询到相对应的实体。
4 需要研究的方向
4.1 实现WebGIS上实时提供房产测绘区域三维景观
三维可视化技术在各行各业的应用已经渐渐展开，在房产测绘领域也有着普遍的应用。三维可视化技术在房产信息管理的管理模式、信息应用范围和展示手段、成果输出等方面都带来的卓有成效的影响。目前房产测绘三维景观在Internet上的构建还停留在静态水平，也就是说如果需要某FX域的二维景观，则要预先构建，不能做到实时生成。研究的核心问题就是WebGIS环境下用户关心区域的三维场景实时构建，在系统支持下，不仅可以做到三维场景的实时构建，而且可以在WebGIS上实现。
4.2 实现房产测绘三维成果的快捷
已有的房产测绘三维景观往往是通过OpenGL等传统三维可视化技术构造，而这样生成的三维成果一般都不能够实现网络，这大大地限制了三维成果的范围，同时也造成了信息传递的滞后，由于信息的时效性，甚至会造成信息的失效。
房产三维场景网上的研究是利用WebGIS平台解决传统房产三维成果困难的窘境，使得房产三维场景可以廉价、快捷、有效、及时的通过Internet的呈现的广大用户面前。对房产信息管理的管理模式、信息应用范围和展示手段、成果输出等方面将带来革命性的变革，对于改变传统的房产信息管理工作方式，使房产信息管理更加自动化、更加富有表现力方面，具有相当广泛的应用前景。
4.3 满足用户网上三维看房的要求
目前有些房产网站已经推出网上看房的业务。但大多数观看的都是二维的房产平面图。此类看房网站虽然可以满足用户查看地段及周围环境的要求，但终究无法提供形象、直观的三维场景使用户有身临其境的感受。本系统可以根据用户的要求实时生成三维房产测绘场景，并通过Internet实时到用户的浏览器。并且可以浏览、飞行、鸟瞰该三维场景，同时提供空间查询功能。可以满足大多数用户不到现场就能看房的要求。
4.4 为数字城市的研究提供借鉴
数字城市的基础之一是地理空间数据，包括二维数据和三维数据。二维数据的可视化问题已基本解决，剩余的问题属于艺术的范畴，二维数据的可视化或者说虚拟现实技术目前仍是一个难点。如何高效逼真地显示“数字城市”是急待解决的一个问题。
房产测绘的任务绝大多数是在城市中开展，房产测绘信息的主体是房产建筑物。而数字城市建设的核心任务之一就是建筑物的三维可视化，因此房产测绘信息二维可视化的研究对于数字城市的建设可以提供借鉴。
参考文献
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关键词：房产测绘；质量控制；研究分析
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.11.098
随着国家经济的发展，建筑工程中房产测绘技术的质量控制不断提高，人们对于工程技术需求越来越重视，研究房产测绘技术及质量控制就是其主要目的之一。当前，虽然在建筑工程中房产测绘技术取得了较为巨大的成果，但在质量的控制上仍然需要进一步完善和发展。因此，房产测绘技术操作人员要进一步完善建筑工程的技术控制，增强市场的竞争力，更好的为经济和社会发展提供重要的理论基础。
1 房产测绘对于房地产行业的作用和意义
目前，随着城市化的发展和房产行业的发展，加强房产测绘技术及质量控制研究对于房产行业的发展起着重要的作用和意义。其具体表现为：第一，房产测绘能够有效促进房地产行业的信息服务质量。在当前的房地产行业的建设中，房产技术在质量控制和服务中发挥重要的作用，大部分房产平面图大都按照测绘技术进行模拟和绘制，加强房产工作人员各方面的交流和共享，为购房人员提供重要的安全保证。第二，房产测绘能够有效提高房产行业的交易水平。面对较为复杂的地产信息，加强房产测绘技术和质量控制能够有效的提供测绘信息，为房产建设提供有效的安全平台，为房产开发提供重要的决策信息。第三，房产测绘能够有效推动城市化进程。房产测绘有效的增强国家的经济建设，准确反映当前国家的经济和人民的生活水平，有效的促进城市化发展的需求，提高城市化水平，推动国家建设。
2 房产测绘的主要技术
房产测绘是与当前网络技术相结合的技术，因其动态性的特点反映测绘信息，而受到更加广泛的应用。当前房产测绘的主要技术主要包含房产测量中的GNSS运用、全站仪的使用和网络差分RTK技术的应用。具体来讲，在房产测量中的GNSS运用中，通过GNSS技术定位，借助定位的高精准和高效率，广泛应用在测绘面积等方面；房产测绘全站仪的使用过程中，通过与微型处理器和一些测距工具的结合，将具体的检测结果进行数字化分析，有效的实现数据的存储、分析和记录，使得精密仪器可以大规模的远程操控，提高工程技术的检测效率。当前，房产测量在RTK技术的运用上，通过RTK定位能够有效的得到数据的传输，便于数据的快速计算。通过RTK技术对地物的精准定位，实现房产的图像绘制。数字化的测绘技术在动态数据的显示上发挥了重要的作用，有效的完善了房产信息的系统，提升了房产数据和信息的传递速度和效率，促进整个测绘行业的健康发展。
3 房产测绘质量控制措施
（1）建立和健全测绘市场质量的控制机制。在测绘质量方面必须要注重测绘市场的质量控制，充分发挥市场的重要作用。在房产测绘质量方面，加强房产测绘的质量水平能够有效的增加房产的竞争力，注重关注消费者的需求，全方位打造高|量和高精度的测绘技术。在测绘技术相对落后的企业之中，只有通过质量控制才能实现监督测绘的顺利发展。在政府层面，作为国家的行政管理部门对市场进行有效的宏观调控发挥着很大的作用。因此，在测绘市场质量的控制机制方面必须严格落实国家的法律法规，注重依据当前测绘市场的实际情况，制度合理的制度标准和控制机制，进一步促进我国的房产建筑行业迈向更加科学的现代化，真正提升测绘的质量和水平。
（2）进一步完善内部质量的控制机制。只有充分保证质量才能更好的确保测绘质量。通过测绘质量的内容和质量控制制度不断提升，将内部的数据做出精准的测量和有效的操作，才能更好的提升高精度的仪器测绘，确保测绘的精准度，实现数据的精确有效性。在质量控制系统方面，要健全相关检测控制体系，实现测绘过程的科学化和精确化，加强质量控制的监督机制，实现有效的测绘工作。在内部的质量控制方面，定期检查是保证质量的关键环节。在房产测绘过程中，要注重将内部的检查工作落实到整个测绘的过程中，加强测绘人员在数据、图形和文字资料等方面的核查力度，发现问题及时修正。同时，内部的监督人员要做好及时的抽查，并做好抽查方面的有效记录，确保通过监督机制实现监督质量的提升。
（3）加强相关人员的培训力度。在加强相关人员的培训力度上，要加强人员的管理，进一步提高建筑人员的专业水平，确保房产测绘行业的合理开展，增强测绘人员的测绘水平。测绘技术人员在业务上的能力直接关系到当前测绘质量的水平，因此在具体的测绘操作过程中，必须加强测绘工作者的业务水平和能力。首先，测绘管理阶层要注重安排时间加强测绘人员的学习和培训，注重测绘教学的编写和学习计划的制定；其次，测绘管理人员要注重加强测绘技术人员的业务考评，严格奖惩制度，在一些出现严重质量问题的人员实施处罚，注重人员从心理上重视测绘质量问题，防止一些主观上的失误导致测绘质量出现问题。
4 结语
综上所述，加强房产测绘技术及质量控制研究分析具有重要的现实意义。随着建筑工程的房产测绘技术在我国的建筑行业越来越普及，房产测绘的质量问题必然越来越受到人们的广泛关注。只有在工程实践的过程中加强质量的提升，采用合理的管理方式和技术手段，才能更好的促进建筑行业的健康发展，在相关的测绘领域只有加强对测绘技术及测绘质量的研究，才能更好提出提升测绘技术及质量的方法，更好的满足测绘行业的需要，促进其发展。
参考文献：
[1]王晓芳.如何加强房产测绘质量的管理[J].科技展望，2016（17）.
[2]王志强，李爱丽，王琦.测绘工作房产测绘质量管理的浅析[J].现代经济信息，2016（20）.
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关键词：GIS技术 房产测绘 系统设计 空间数据
在房产市场的不断发展下，房产测绘由原来的手工测绘及CAD测绘正在向GIS技术下的房产测绘发展，传统测绘方式具有工作时间长、工作量大、成果不规范与计算容易出错等缺点，使得房产管理数据不够直观，属性数据与房产图形数据间相脱节，不能有效适应现代房产市场发展需求，而基于GIS技术的测绘系统，则能有效减轻计算人员工作量，提升工作效率，促进房产市场的稳固发展。
一、房产测绘系统设计
1.测绘系统的需求与平台选择
测绘系统需要实现房产的分户图数据输入与分户图编辑管理，把图形数据和有关属性数据进行房产业务系统的数据共享，并依据房屋实际状况，对各类面积进行自动计算，依据分摊模型对共用面积进行分摊，而计算结果会自动入库，以实现房产数据的共享，防止了手工操作当中的遗漏与错误。基于GIS技术的测绘系统，要支持各种查询方式，其查询及统计功能强大，可按照规定样式，对分丘图形、房产分幅及报表数据打印等有效实现，系统显示操作方便美观，用户易掌握及熟悉，与用户的日常操作习惯相符。对于测绘系统软件应该从性价比与易用等方面进行综合考虑，可选用ESRI公司的Arc GIS软件进行平台开发，并与进行结合，构建相关空间的数据库，把房产测绘的数据进行入库。该软件的应用功能强大，在服务器、桌面及网络等方面，均为用户提供了强大的GIS技术功能，系统平台主要包含Web服务软件、桌面数据管理、组件开发平台、数据采集软件与空间数据库的访问技术等内容，应用软件，可迅速构建系统界面，减少系统开发周期。
2.系统功能构成
房产测绘系统主要由基础测绘、图形编辑、面积测算分摊与查询等模块构成，其具体构成如图1所示。其中，基础测绘作为业务管理的子系统，可通过各类测绘仪器，对房产测绘点的坐标进行采集，以绘制房产的属性分幅分丘图、属性数据勘测与房屋信息调查等；图形编辑编辑功能是依据房屋的分层分户特点，对图形编辑方法与快捷方式进行应用，降低测绘人员工作量，以满足绘图工作需求；面积测算分摊的功能则是依据国家新房产测量规范，对公用分摊面积计算法进行调整，灵活运用面积定义方法，计算房产最后的成果；而查询功能则是从地图上选择恰当的空间对象，对空间对象属性的信息进行查看，也可按幢进行房屋图形与数据信息的管理，以实现单元户及对应单元户信息图形的查询。
二、房产测绘系统的关键技术与实现
1.数据库设计与实现
基于GIS技术平台的房产测绘数据库主要分为空间数据库与非空间的数据库，实现方案是ARCSDE与SQL server2008软件的结合，其空间数据是依照数据库、子库、专题、层与要素等架构所构成的，对房产的项目测绘与基础测绘信息进行存储，而非空间数据是依据数据专题之间的主从组织、专题间的关键字联系等，对有关GIS业务流程信息存取进行完成，并基于SQL server2008软件中的数据库来实现，GIS房产测绘系统当中，所有空间数据是经ARCSDE建模之后，储存在相关软件的数据库系统当中，用JDBC方式进行数据读取，系统空间数据当中，含有多个图层，每个图层与显示信息相对应，房产空间数据是由户、层、幢与丘等实体所组成的，而数据库设计则是由分丘图、分幅图、分户图与栋图等构成的。
2.引擎Arc SDE系统的工作实现
对于房产测绘系统来说，Arc SDE系统是由ESRI公司所提供的数据库高效引擎，是关系数据库与Arc IMS间的GIS技术通道，能在SQL server及DB2等数据库上进行运行，和数据库之间形成C/S的三重提结构，运用SDE与GIS等技术，能在DBMS系统中实施共享数据库的管理，由空间数据管理来看，SDE能当作连续空间的数据模型，通过模型系统，把空间数据添加进RDBMS当中，对空间与非空间的属性数据给予数据库接口的高效操作。Arc SDE系统的工作原理见图2，通过客户端的应用程序，发送服务请求至Arc SDE服务器，服务器作为数据库及客户端的接口，通过SQL请求命令，和DBMS通讯之后，向数据库端进行空间数据的搜集，把满足属性及空间搜索的条件数据进行缓冲，并成批地发送至客户端，从而完成空间数据的请求操作。
3.房产测绘系统的面积测算与分摊算法
在房产测绘系统当中，房屋面积的处理主要包含私房面积、公房面积及商品房面积的处理，根据面积递归算法进行计算，由幢开始，对子分摊区给予一级一级地寻找，一直到房产户室，再对面积返回进行一级一级地计算，一直到幢。而房产的共有面积分摊，应该根据下列原则来实施：一是以幢为单位实施共有面积分摊；二是房产权的各方存有合法权属文件的，应根据文件协议进行执行；三是没有产权分割文件的，应按照谁应用谁分摊原则，对房屋建筑面积比例给予分摊计算。房产面积的分摊系数计算公式为：共有面积的分摊系数=需分摊房产的共有面积和/需分摊各套的套内建筑面积和。而需分摊的共有面积公式则是：需分摊共有面积=共有面积的分摊系数×套内的建筑面积。在房产测绘系统中，其分摊计算法是依据幢、分摊区与套等进行逐级分摊的，采取递归算法，由幢分摊起始，逐步向下进行分摊，一直分摊到套户结束。
结语
基于GIS技术的测绘系统已经在房产市场中得到了广泛应用，利用GIS技术强大的数据处理及管理能力，可有效实现房产测绘中的定义属性、图形与绘制等工作，让分摊结果更为准确，还可自动生成分户平面图，有效提升了房产测绘的工作质量与效率，促进了房产市场的稳固发展。
参考文献：
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关健词：房产测绘；测量步骤；房屋实测面积；预售面积；原因；措施
Abstract: This paper analyzes the current situation that domestic real estate, housing construction area of mapping is the entire real estate surveying and mapping is a very important part, it is concerned with the problems of people's livelihood. Overview of the housing construction area of mapping a few measure, the causes of errors are analyzed, based on the error analysis, put forward the construction of area measurement and calculation of dual control scheme for pre-sale, the error is reduced to the minimum.
Key words: real estate surveying and mapping; measurement procedures; housing area; pre-sale area; reasons; measures
中国分类号:TU198文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2012)03-0001-02
近年来房产价格不断上涨，市民在购房时，房屋面积如何测算等房产问题成为社会大众普遍关注的焦点，不少争议也是由房产面积而引发的。因此，规范房产测绘市场，加强管理，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性，南宁市住房保障和房产管理局联合广西地理信息测绘局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作。
1、房产测绘的目的和内容
房产测绘是运用测绘技术和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。一般来说，房产测绘涵盖的基本内容有房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的验收检查等。
房屋建筑面积测绘工作程序及测量步骤
2.1测绘资料委托及测绘相关收件
房产开发商通过招投标的方式委托符合房管部门规定资质的测绘单位承担房产测绘任务。并根据不同的测绘任务提交相应的资料。如土地证、规划许可证、总平图、施工红线图、方案文本、审查报告书、人防示意图或异地建设批准书、建施图、备案证明、门牌证明等。2.2测绘资料接收与工作安排
测绘单位接受委托，并收集相关图纸及必收件等资料后，组织议会分析资料，拟定相应的技术方案和测绘工作安排，商同委托方后才实施工作内容。
2.3房屋建筑面积测绘工作步骤
施工图面积测算与预售测绘均是按建筑施工图上的尺寸，依据《房产测量规范》，参考开发商提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。
房屋面积实测是对房屋进行实地勘测，结合房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。实测工作步骤实施如下：
外业实地测量；测绘人员依据项目总平图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量，分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部分，采集房屋内、外部各类边长数据。
内业绘图、面积计算及分摊；内业绘图前，首先应对测量的房屋边长数据进行平差处理，发现问题应及时处理，必要时需到野外进行重测。处理好尺寸数据，绘图完成后，才可按要计算房屋建筑面积，进行分摊，求出房产分户套内面积和共有分摊面积。
出具测绘成果报告书；依据房产测绘软件计算的结果，如套内面积、公用面积、分摊方法及结果表等编制房产测绘成果报告。
成果报告终审备案；测绘成果报告经公司内部校对审核后，移交开发公司验收，最后上交房管质检部门审核测绘成果，完成测绘备案工作。
绘制房屋分层分户平面图；测绘成果经房管质检部门审核通过后，依据结果表编制房产分户平面图，连同成果报告移交房管产权登记部门用于房屋产权登记，测绘成果移送开发公司。
3、房屋实测面积与预售面积差异的原因及几点措施
3.1产生误差的原因
理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。具体归纳如下：
（1）数据采集和图纸变更。房屋预售测绘主要是依据设计施工图纸进行，尺寸采集均源自图纸，属理论值，而后期的实测中所有数据采集实地勘测得来，相对而言采集的数据更准确。另外，由于多种原因，开发商在建筑施工过程中，可能会对建筑设计进行变更，这也是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位管理水平和相关技术人员水平有限，从业人员专业能力不高，对规范等理解不同等问题，以及在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，观测记录数据失误，计算过程出错、分摊不合理等原因都会使面积产生差异。加上预售和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果面积不一不致。
3.2减小房产测绘面积误差的几点措施
3.2.1加强施工图测算及预售面积的准确性。
我市针对商品房预测面积和实测面积存在误差的问题，特别在房产测绘的工序上增加一项施工图面积测算，与预测面积测绘双重把关，尽量将面积误差减到最小。施工图测算与预售测绘工作内容基本一致，唯一区别就是预售的图纸已经过规划审批，而施工图测算的图纸只通过审图公司的审核。两项面积测算工作都应重点把握以下几点：
⑴、图纸及相关资料的完整与准确性。设计图纸是建筑面积测算必须的首要资料，其准确与否直接影响到建筑面积测算的准确性，应该检查全套施工图上是否加盖审图章或规划章。建施图主要检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，以及设计单位提供的对图纸上公用配套设施部位，如消防水池、发电机房等使用说明是否清楚，才能准确进行计算和分摊。
（2）尺寸数据的采集。建筑施工图上，标注的尺寸与我们要计算套内面积的墙体中线尺寸存在一定差异，在作业时，要经过换算才能使绘图准确，计算出正确的面积。其次，有关楼梯、阳台、飘窗等尺寸，则以其相应的大样图为准。另外，通过查阅开发商提供的建筑设计光盘，量取尺寸数据也是一个简捷的办法；再次，要注意上下层之间的结构关系，确认特殊部位如车道、阳台等是否具有上盖，能否计算面积，才能计算出准确的测算面积。
（3）成果资料的检查与分摊认定。检查内容包括：各套间的分户界线，共有部位范围、房屋边长数据的取值以及面积计算是否正确，共有部位的分摊是否符合规范规定；委托人名称、房屋坐落、层数、房号、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。此外，还应在报告中说明，“本测算结果仅为办理《建筑工程规划许可证》提供参考。”
3.2.2加强实测面积的准确性
（1）房屋调查内容的准确性房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。
（2）外业实测的准确性实测时，建筑物及内部分隔尺寸应测量完整，标注清楚。设计相同的楼层可抽查测量单层房屋边长的方法进行测量，完整记录相关外业数据。
（3）拍摄建筑物实测外业照片
测绘完毕，拍摄建筑物各立面照片，有利于内业校对使用，有助于提高实测质量。
为了减少因预售面积和实测面积的不同引起的争议，提高大众对开发商、测绘单位、房产主管部门的信任度，在建筑施工过程中，开发商对因设计变更导致面积差异时，应及时告知购房者；其次，要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，提高房地产测绘的质量，维护国家和广大购房者的合法利益。
4、结语
房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果是产权管理、规划管理、地政管理的主要技术依据之一。因此其成果质量的好坏影响越来越大，严格控制房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门永恒的主题。
参考文献：
[1]GB／T17986.1—2000，房产测量规范[S]. 北京：中国标准出版社，2000
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【关键词】地理信息系统；房产测绘 数据管理 。
前言
房产测绘的主要是利用测量技术测算房产面积，随着计算机制图技术在测绘领域应用的飞速发展，目前的房 产测绘成图基本依赖于计算机制图技术完成。近年来滑县房产测绘采用计算机制图来生产房产平面图，已经积累了一些房产测绘电子版数据，这些数据是在不同的历史阶段形成的，缺乏统一的规范，数据格式也较混乱，大部分图形数据和测算表数据分别以独立的文件存放，二次利用不易，同时由于缺乏必要的管理系统，在房产转移登记的产权配图工作中这些既存的数据利用率很低。目前的配图工作主要还是依赖于纸介质档案，采用复印图纸、手工填写产籍调查表、手工画红线方式。这种方式工作效率低，而且容易出错。为减轻配图工作的压力，减少配图工作量，减少配图差错率，迫切需要构建一套有效的房产测绘数据管理系统，并将现有的数据整理进系统，以充分发挥房产测绘数据应有的功能。
1 现有解决思路
如今计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟，从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化，再到房产测绘综合管理都有成功案例，市场上有很多仅实现单一计算功能的软件，也有不少实现结合计算功能的综合管理功能的软件。目前实现房产测绘管理类的思路主要有如下几种：（1）扩展原有以实现面积计算功能为主的软件，实现测绘数据管理功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题，发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了，随着数据的积累，管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出，所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发，而AutoCAD软件自身对数据管理的支持就比较弱；其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高，平面图打印功能也不够好，所以在产权配图工作中的应用就显得比较不容易。（2）基于原有的MIS系统，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据管理功能，主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统，与图形结合不易，扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱，系统开发难度也比较大。上述思路基本都着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的，独立性差，数据的互操作性较差，再有就是这些系统因为基本没有采用地理信息系统与地籍系统进行结合，无法较好的实现基于地理信息系统的各种查询和管理功能。为此，笔者在此提出一种基于地理信息系统结合Web Service技术的房产测绘管理系统解决思路。以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据，同时又对现有系统的影响最小。
2 基于Web Service结合Web Service技术的解决思路。
该思路的主要内容是：根据各个系统侧重点不同，将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统，各子系统之间也以松散耦合方式联系，房产测绘管理系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以webservice方式对外提供自己的数据服务。以宗地－楼盘（栋）－户室（产权单元）为各个系统之间的联系，利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。 [1] [2] 在测绘管理系统中，目前面积测算已经有很多成熟软件，大多基于AutoCAD二次开发，成果一般以文件形式存储。采用子系统方式，可以将面积测算部分当作独立的一个子系统，而将成果文件作为数据管理系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，作业人员不需熟悉新的软件操作；同时又可以避免将测绘管理系统绑定在一个平台上，使系统开发的选择具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA没有什么大的区别，既可以独立开发，也可以与测绘数据管理结合在一起开发，技术也很成熟，这里不再赘述。数据管理是房产测绘管理的核心，为实现测绘数据的充分利用，这里要关注的是如何管理各户室单元的平面图。现有的很多系统是直接用测算软件的图形格式管理，但由于测算软件是以栋或整个项目作为一个文件对象存储，这样在需要打开一个户室单元平面图的时候需要打开整各项目或整栋楼的图形数据，找到需要的单元，采用这种方式带来的弊端是数据传输量大，在需要查阅户室平面图的时候需要依赖测算软件来打开，不容易避免误操作或者其他原因导致对整个图形文件的破坏。考虑到数据管理关注的是户室单元的信息，而且在面积测算经过审核提交后，变化的机率很小，因此笔者提出通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件虽然带来一定程度的数据冗余，但带来的好处是显而易见的，首先数据利用更加容易，只打开需要的户室平面图而不打开其他的图形信息，其次在需要查阅平面图的时候也无需依赖测算软件来打开，最后是原有的数据整理也容易，只需利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，采用这两种格式是因为PDF和MDI格式都是以矢量形式存储图形，图形打印效果好，打开也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比较差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和纸张大小之后，打印的时候可以按照真实的比例打印。测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这两个方面的联系都需要基于地理信息系统技术才能实现图属互查功能。主要实现思路是：通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现，与普通的MIS系统没什么差别，这里不再赘述。
3 结束语
采用上述方式搭建的系统具有极大的灵活性，能简化系统的部署，而且相互之间能有机联系。在未来，可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容，就能实现对真实楼盘的三维模拟，使管理更加直观。
参考文献
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1在房地产测绘中应用
这种测绘技术有效的将测角装置、微处理器和测距装置等融入到了这种测绘技术中，对于房地产中的数据能够利用此种技术进行自动的测量和计算，利用直接的方式或者电子薄对自动的存储、输出和记录工作给予完成。随着科学技术的发展，现阶段的全站仪技术的测量精度和角度已经达到了非常高的水准，不但能够自动的操作，而且也能够利用人工的方式进行操作，不但能够在机载的情况下进行应用，也能够远距离的对房地产的相关信息进行测量。在现代的房地产测量中，全站仪这种最为常规的测量仪器在其中发挥着非常重要的地位和作用。
2在房地产测量中应用
GPSRTK技术对房地产的人工建筑情况、权属和应用情况、自然情况等进行测定和调查是房地产测绘技术的主要工作，是为城市的建设和规划、开发、管理和应用房地产等，将一定的依据提供出来的一种技术形式，是房地产测量和地籍测量的结合体，能够将非常详细的资料为房地产管理提供出来。在国家高等级控制网点的基础上，对常规的测图方法进行使用，对次级网店进行加密，进而来有效的布设和测绘控制网点，这是传统房地产测绘的主要方式，将界址点、行政边界、界址线、地形要素和丘界限等测定出来，对房产图和地籍图根据相应的规律、符号和规则去绘制。会有一定的累积误差容易出现在这种方法中，而为了能够将这种误差予以消除，一些时候应该测量多次并且对误差进行分配，这样不但精度不高，而且还会浪费时间。在出现了GPS技术之后，对于各级控制点的坐标能够快速并且高精度的测定出来，尤其是对RTK技术进行了使用之后，对于地形点、地物点和界址点的信息能够高精度快速的获取出来，对于野外一次测绘能够利用测土软件给予实现，并且将电子地图绘制出来，在房地产测绘中对GPSRTK技术进行应用之后，不但能够将高精度的测绘成果展现出来，也能够将作业的效率极大地提升上来，在房地产测绘工作中，GPSRTK技术逐渐的成为了其中的主要方法和手段。导线测量和三角测量时常规的测量方式，费工费时，规定点间通视，并且有着不够均匀的精度。GPS快速静态和静态的测量，对于点间通视不需要予以实施，对于各个控制点能够高精度的进行测量，但是，在处理数据的过程中应该花费一定的时间，对于定位精度不能够随时的定位和了解。在控制测量中，一但对RTK技术进行了使用，对于定位精度能够时时刻刻的予以了解，因此，能够将作业的效率极大的提升上来，在定位的过程中一但对RTK技术进行了使用，能够将精度精确到厘米。
二在房地产测绘中对机助制图进行使用
近几年来，对房地产图利用计算辅助制作的方式获得了一定程度上的发展，在一些制图系统中，AUTOCAD是经常被使用的一种方式，它能够用来整饰和修改所测的房地产地图。在此系统中，只需要将数据预处理构建起来的图用真实的图片表示出来即可，这样在屏幕上我们就会发现会依据具体的位置、准确度和相似度将地物表示出来，看起来会非常清晰。在处理图形的过程中，有着完备强大的功能会存在于此系统中，操作易行简单。有着非常优异的自我保护功能会存在于其自身当中，系统本身不会受到非规范操作带来的影响，所以，在编辑房地产图的过程中对这种方式进行使用会发挥出非常巨大的功能。
三用GIS技术对房地产进行测量
决策的科学化和管理的现代化将规定处理房地产测绘信息的过程中，要用计算机操作的方式逐渐的取代以前手工操作的方式，用辅助决策来有效的取代一般的统计，进而将房地产测量信息系统构建起来。但是，在对房地产测量信息系统进行建立的过程中，并非是一件容易的事情，有一定的复杂性会存在于其中，它规定有着较高的管理水平和技术素质。GIS是由美国所研发出来的一种先进的测绘技术方式，并且系统正在日趋的走向完善，在很多项目中都对几千个GIS工具进行了使用，极大的推动了测图和数据计算工作的发展。在科学技术不断发展的推动下，人们越来越重视房地产测量信息管理的现代化，随着我国房地产业的不断发展，也应该用先进的测量技术对于其中的数据进行测绘和管理，提高其具体的应用水平。
四结语
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【关键词】建筑测绘；设计；应用
通过对实际建筑对象的现场调查、测绘，以印证、巩固和提高课堂所学的理论知识，加深对建筑平、立、剖以及空间、构造的理解；初步认识建筑内部空间以及环境之间的关系。通过测绘，收集资料，用于研究，为以后的设计工作积累经验。新房建成后完整的测绘，比较实际施工数据与设计之间的误差，分析原因，保存技术资料。
1 房地产测绘现状
随着我国城镇居民住房制度的改革，土地及房屋的产权归属问题受到了人们的关注。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。即测定和调查其用地的权属、位置、数量、质量及其利用状况以及测绘成果作为处理纠纷的依据。
房地产测量工作作为测量工作的一个分支，与工程测量和普通地形测量在作业方法和工作程序上有许多共同之处，但也有很大区别。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。
2 产测绘特点
2.1 测图比例尺大
房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是 1：500，或 1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。
2.2 测绘内容上与地形测量的差别
地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。地形测量没有如此广的任务。
房地产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。
2.3 修测、补测、变更测量及时
城市基本地形图的复测周期一般5~10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
2.4 房地产测绘人员既懂测绘、更懂房地产
房地产测绘的另一大特点，就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则，做不好房地产测绘。这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一。
3 加强房地产开发中测绘技术的应用
3.1 加强城市测绘管理
一项房地产建设工程，由不同部门的测绘队伍进行重复测绘，归根结底是测绘管理体制方面的问题，这是 1992年颁布施行的《测绘法》关于行业测绘管理、专业测绘管理和军事测绘管理的规定和分工造成的。建议在新的《测绘法》还没有修订完善以前，借机构改革的东风，组建有足够规格的测绘管理机构，其职责应当是：组织基础测绘的规划和实施工作；在技术方面做到五个统一，即坐标系统的统一、高程基准的统一、技术与质量标准的统一、多尺度地图分幅的统一、测绘资料或地理信息管理和分发的统一；履行各项测绘市场管理职能，包括测绘队伍的资质管理、测绘设计方案的审批、测绘任务的登记与备案、测绘成果的分发、测绘质量的监督检验和验收等。
3.2 进一步加强城市测绘技术工作
能否为房地产开发活动及管理工作提供可靠、实时的测绘保障，除了具备良好的管理体制外，还必须具备先进的测绘技术手段。随着测绘新技术、新设备的推广应用，测绘科技工作已经发生了深刻的变革，光学测绘仪器已被电子测绘仪器所取代，传统的地面测绘被卫星定位、航空摄影和遥感等对地侧绘技术手段所取代，传统的模拟线划地图已被数字地图和 GIS技术所取代。
目前乃至今后一段时间，测绘部门和其他有关部门要做的工作主要包括两项内容：一是建设连续运行的差分GPS系统满足测绘生产单位实时定位、监测及数据采集工作的需要。二是建设以城市基础地理信息系统为支撑的规划管理信息系统、土地管理信息系统、房产管理信息系统、各专业管线管理信息系统等。这些工作需要政府部门的组织协调和产学研机构的通力合作。
3.3 放开搞活城市房地产测绘市场
我国加入WTO后，专业测绘不可避免地要与国际市场接轨，放开搞活城市房地产测绘市场势在必行。房地产开发企业应当通过建设、规划、土地、房产测绘及其他建设主管部门，通过招投标的方式或协议方式委托一家或多家有资质的测绘单位，从办理规划" 一书两证 " 直至取得土地证房产证实施全过程的测绘服务，生产出各行业管理部门所需的测绘产品，同时接受测绘管理部门的质量监督检验，汇交测绘成果，更新城市多尺度基础地理信息数据库。
3.4 建立房产预测制度
在开发商取得预售许可证，在将房屋推向市场化之前，必须将竣工图纸交由房产测绘部门，房产测绘部门通过图纸进行面积预测算，以减少产权面积和合同面积的误差。
3.5 建立测绘部门定期扣分制，并对产权面积计算方式实行公示
首先，市场开放后，房管部门作为监管单位，对允许进行房产测绘的部门进行市场信任调查，通过调查情况对测绘部门进行打分，对不合格的单位进行公示，并取消其房产测绘资格，以杜绝房产面积测绘舞弊行为的发生。其次，使大众清楚建筑面积和共用面积分摊计算方式，减少纠纷的发生。
4 结束语
总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精度和测绘成果的唯一性，对于新建房屋，建议在施工放样期间由有关部门和单位到现场验线，然后结合设计图纸的尺寸进行计算。对于房屋面积的描述和表示，也以测绘成果配合设计图纸为好。关于墙体装饰厚度问题，外墙的装饰厚度不应计入建筑面积，而内墙的装饰厚度则要计入使用面积之中。
参考文献
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[2]邓峰，胡骏红.房地产测绘面积误差及精度分析[J].中国高新技术企业，2007，(05).
