公积金贷款额度查询办法范文

导语：如何才能写好一篇公积金贷款额度查询办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83％，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22％，相差12.61％。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66％，也比住房公积金贷款利，率高出1.44％(见表)。

不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款?如何使用公积金才最“合算”?

申请最高额度有限制

尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。

首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。

在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷入将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。

除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷入的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。

从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。

而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。

其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。

巧用低患存款偿还高息贷款

在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。

相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储奉息按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。

现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款＋商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算?因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。

首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。

延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。

篇2

一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度

（一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房和城市棚户区改造问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和城市棚户区、危旧房改造力度。棚户区符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危旧房改造。争取到2011年底，基本解决城市低收入家庭的住房困难和农村困难群众住房安全问题。加快推进市区城中村改造，确保安置住房按期建设，群众按时回迁，提升群众生活质量，改善城市环境。

（二）增加经济适用住房和廉租住房供应。根据我市经济社会发展需要，科学编制实施住房保障规划和年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房和廉租住房的建设规模。扩大城市低收入家庭申请经济适用住房和廉租住房的保障范围，将城市低收入家庭的认定标准由市统计主管部门公布的上年度城镇居民年人均可支配收入的50%调至80%。探索多渠道保障性住房供应体系和机制。对具备开工条件的，合理安排建设规模、时序新增一批；通过调整销售供应政策，对存量经济适用住房消化一批；在新开发商品住宅小区项目中配建部分保障性住房安排一批；有计划地收购城中村改造等部分存量商品住房解决一批；通过发放货币补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房补充一批。

（三）落实保障性住房建设的优惠政策。按照《*市经济适用住房建设管理实施办法等文件规定，经济适用住房建设、棚户区改造一律免收城市基础设施配套费（不含管道燃气设施安装和集中供热设施建设费）等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房、廉租住房小区外基础设施建设费用，由政府负担。要根据国家规定，多渠道筹集保障性住房建设资金。对符合贷款条件的，商业银行要加大信贷支持力度。充分发挥住房公积金的使用效益，在确保资金安全的前提下，可探索将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设和供应。城中村改造项目严格按照《*市区村庄改造暂行办法》（威政发〔20*〕13号）和市政府《关于对*市区旧村改造项目减免缓缴相关费用的通知》文件规定的优惠政策执行。

二、调整税费政策，鼓励普通住房消费

（一）落实国家有关住房转让的优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对住房转让环节营业税政策暂作如下调整：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人购买普通商品住房给予适当补贴。对个人首次购买市区范围内90平方米及以下的普通商品住房，暂免收房屋登记费，交易手续费减半收取；在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴。对于个人首次购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。

（三）明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

三、优化信贷政策，提高住房消费能力

（一）严格执行国家、省有关住房贷款的优惠政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（二）明确首次贷款购买住房的标准和对象。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔20*〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。对居民家庭有年满18周岁子女而购买第二套住房的，贷款、契税政策可按照首套住房政策执行。

（三）充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。缴存住房公积金的月工资基数，原则上不超过我市上一年度城市职工月平均工资的3倍。提高住房公积金最高贷款额度，适当延期还款期限。缴存住房公积金的职工及其直系亲属（配偶、父母、子女）购房时均可以缴存职工的名义申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件由连续足额缴存12个月放宽为6个月。住房公积金贷款最低首付比例由30%调整为20%。新建住房的公积金贷款额度由30万元提高到40万元，贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁，但最长不超过30年；二手房住房公积金贷款额度由20万元提高到30万元，贷款最长期限为20年。职工本人及其直系亲属购房或用于归还贷款时均可申请提取公积金。

四、合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境

（一）增加融资渠道，减轻企业资金压力。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，符合国家规定条件的，均可享受研究开发费用企业所得税前加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录中用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

（二）减轻房地产开发企业税费负担。严格落实国家政策，按照法定程序取消房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。严格执行国家有关规定，取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费。进一步降低房地产咨询服务收费。各类涉及房地产项目的中介、咨询、技术服务机构和建筑劳保征收机构等要搞好服务成本、计费基数测算，按照最低标准收取费用，以切实减轻房地产开发企业负担。要将不低于价格调节基金征收额度的50%用于保障性住房供应。暂减半缴纳小区内配套设施押金。下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按应建防空地下室面积每平方米800元标准暂减半缴纳防空地下室易地建设费。

（三）合理调控土地供应。要确保保障性住房用地供应，新开发住宅项目，优先安排城中村改造用地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地。严禁非法占用集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发，进行商品房建设。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，依法收回土地使用权，重新安排开发建设。

（四）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目取得了《商品房预售许可证》，已完工的且没有办理预售合同备案及预告登记的房屋停止销售后，可办理在建工程抵押权登记手续。在建工程竣工并经验收合格初始登记后，应将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

（五）加快推进市区城中村改造。以加快回迁安置房和基础设施建设为重点，积极稳妥推进市区城中村拆迁改造工作，合理确定城中村改造项目开发规模，有序完成三年既定目标任务。对于城中村改造项目以外的其它商品住房开发项目，规划、建设部门要控制好开发建设节奏和时序，从严控制；对于基础设施尚不配套的城市外延区域，原则上不再增加新的商品住房开发项目；对于改变用地性质进行房地产开发的项目，规划、国土部门要严格把关。

五、加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展

（一）落实稳定房地产市场的职责。各市区政府和有关部门要采取得力措施，认真落实稳定房地产市场的职责。要按照“满足保障性住房，控制一般性商品房，鼓励开发高端房地产项目”原则，抓好房地产市场计划调控和项目管理。要建立完善住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期分析形势，提出相应对策。发展改革、建设、房管、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要加强信息交流与沟通，相互通报有关政策及调整情况，及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。

（二）引导房地产企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

（三）建立房地产预警和信息披露机制。以房地产交易为中心，整合发展改革、国土资源、建设、规划、统计、财政、税务、金融等部门的信息资源，建立全市统一的房地产市场信息系统和预警预报体系，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，适时对房地产市场进行预测分析和信息披露，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（四）改进和加强对房地产开发的监管。房地产开发主管部门要通过建立房地产企业资信管理机制，实行开发项目建设条件意见书、开发经营权和开发项目手册等制度，切实加强对房地产开发项目的全过程监督管理。要围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，加大执法检查力度，重点查处违法违规、扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费等行为，切实保障消费者合法权益。

篇3

随着住房商品化进程，住房置业担保行业经历了市场培育的发展初期（2000-2002年）、政策拉动的行业快速成长期(2003-2007年)、全球金融危机的波动期（2008年）、后金融危机的发展期(2009-至今)四个阶段。

2000年5月住建部下发“建住房[2000]108号文”《住房置业担保管理试行办法》，明确置业担保作为支持个人住房消费、发展个人住房贷款业务，保障债权的房地产中介服务机构，住房置业担保行业应运而生。由于住房置业担保行业执行市场准入机制，原则上一个城市只设一个担保公司，在一定区域内形成了行业壁垒。

1.市场培育的发展初期（2000-2002年）

为了贯彻落实中央关于培育住房消费，促进住宅建设发展，拉动经济增长的重大部署，国家出台了一系列政策措施，但仍存在消费者有贷款需求欲与银行贷款安全得不到保证的矛盾。从具体操作来看，存在连带担保、全程一般保证、阶段性连带保证的担保方式。作为房地产中介服务企业，担保企业要想生存、发展，就必须培养和提高自身的专业能力、开拓业务、改革创新、为社会提供专业精良的服务，发挥自己的独特作用。这一阶段住房消费多采取财产保险方式,银保合作格局难于打破，业务规模难于形成。

2.政策拉动的快速成长期(2003-2007年)

随着房地产行业发展，市场容量提升，《住房公积金管理条例》进行政策调整，住房公积金贷款实施担保及保险双轨制后，公积金政策性贷款业务增长明显成为行业核心业务。一些地区还先后出台了中低收入家庭担保贷款额度提高、降低担保费用、增加还款保障等优惠措施。对于房地产行业来说，住房置业担保的出现激发了市场的有效需求，扩大了市场，增强了房地产行业的活力。但这一阶段仍存在科学确定担保服务收费标准、风险保证金税前提取、建立全国性的置业担保体系等问题。

3.全球金融危机的波动期（2008年）

2008年全球金融危机爆发，房地产行业受到较大冲击，房地产价格及成交量出现下滑，行业风险凸显，置业担保行业风险及盈利模式受到重新审视，内生的制度建设得到加强。

4.后金融危机的发展期(2009年至今)

2009年至今的后金融危机阶段，政府强化房地产促进经济发展的作用，各类调控政策频繁出台，随着拉动内需（2009-2010年）、限购调控(2011-至今)等行政手段的运用，不同区域呈现差异化发展态势,住房置业担保行业不确定性逐渐增加。（见图1）

二、住房置业担保业务发展方向

住房置业担保行业定位于服务贷款人、公积金管理中心及银行类金融机构，以客户满意为价值导向，提供方便、快捷服务的专业化房地产金融服务机构。

1.客户及业务品种多元化

住房置业担保业务由零售业务向大客户渗透、融资性贷款担保成为新业务增长点,市场份额提升。住房置业担保核心业务为房地产贷款连带责任风险集合，经营活动运用大数定律（即总损失分布分散程度随被保风险集合增大而下降效应）进行风险识别、计量、产品设计、风险控制，通过保费政策、偿付政策、业务品种政策、安全资金政策等决策技术，实现业务流程标准化、模块化，形成内、外部价值链整合。依托置业担保业务及资本投资业务两个管理平台实现业务驱动。其中担保业务涵盖风险性业务及服务性业务两个模块。风险性业务涵盖合同管理、物流传递、业务受理、业务审核、抵押物管理、逾期代偿、债权管理、法律诉讼、客服中心前台管理。服务性业务涵盖货币资金管理、提存准备金管理、投资性房产管理。

2.业务交易模式安全化

住房置业担保企业担保收、退费及代偿采取非现金交易模式，资金封闭运行，保持资金和业务同步安全交易。担保机构卓有成效的专业化风险管理以及在房产处置方面的优势，能进一步屏蔽各类住房贷款风险防范。

3.内外部环境信息化

通过信息化建设，优化内外部环境，不断提高管控能力。搭建融资担保抵（质）押登记公示和查询平台，实现同产权管理信息系统、银行征信系统互联、互通，为担保债权的保护和追偿提供必要支持。

4.风险预警指标化

逾期代偿、抵押物价格波动及灭失、提前还贷、信用违约、流动性、利率等经营中各类风险累积效应显现，逾期代偿逐年增加，风险逐年积累。通过逾期催缴、责任准备金建立、计提、回转、核销技术进行风险控制，建立预警监控以拨备率（担保准备金余额/担保余额），拨备覆盖率（担保准备金余额/担保代偿余额）量化指标风险预警。（见图2）

图1：担保公司2000-2011趋势

图2：逾期代偿与回收

三、住房置业担保行业发展路径

目前，全国住房置业担保行业组织形式分为上海（股份制公司）模式及北京（事业单位）模式。上海模式公司组织形式为有限责任公司或股份制公司，股东大会、董事会、监事会及公司管理层形成治理架构；北京采取隶属住房公积金管理中心事业单位组织形式，通过关联交易的业务委托模式。

1.置业担保企业化发展路径：房地产中介服务业——房地产金融服务业——资产管理型公司(类保险公司)

住房置业担保企业实施产品开发、资产运用、资本、红利的LACD综合管理，以提供房地产金融服务为专业核心服务。运用资产负债风险管理(ALM ),确定风险资产规模及对冲方式，围绕担保业务对各类资产采取严格有效动态贷后分类管理。通过分类计提风险拨备、坏账准备，足额进行财务风险准备提存，封闭专户管理。

建立、完善风险补偿和分担机制，建立再担保保障机制即住房置业担保公司(分出人)在再保险人(分入人)处投保的行为，通过改变风险资产损失概率分布转移风险到再保险人身上，减少住房置业担保技术风险从而扩大担保能力。再担保转移损失概率分布可由多种方式加以限定，形式可采用住房置业担保业务单个风险片段也可部分保险业务量片段或者是全部担保的片段。具体可按被保损失分布特征或实际出现的损失采用比例再担保和非比例再担保两种形式。商业保险公司或全国性住房置业再担保公司成相关产品上述目标选择之一。

在平衡安全、流动、盈利基础上适度开展专业资本投资业务，货币资金作为住房置业担保公司原始生产要素主要满足法律和技术性要求。根据现行住建部及银监会资本监管要求，置业担保贷款余额规模同资本金形成30倍杠杆比率、融资性担保规模同资本金形成10倍杠杆比率，公司自设立面临着货币资金注入、管理。同时担保核心业务担保费采取一次性趸收，收支的非同步性形成经营性现金流,沉淀大量货币资金。资本运用由担保产品谱扩展到全金融产品谱确立资产池，形成股权、债权、投资性房产及非周期性资产配置，提高资产盈利性。根据资本运用两个主要要素数量和时间确定周期，即资产持有规模同时间匹配运用标准水平组合配置资产。设立专门投资机构或采用社保基金管理模式委托专业机构进行投资。对抵押贷款进行分类，实现资产证券化。抵押贷款证券化，即对各类抵押贷款期限、利率、债务人资信状况进行分类组合，形成资产包确定以债券形式向投资者发行。住房置业担保公司通过向公积金管理中心及银行类金融机构购买M BS资产实现资产优化，实现公司同资本市场连通。

目前，住房置业担保公司投资人多为政府职能部门和房地产企业法人，股权结构单一，制约完善公司治理、机构规模小、资本不实、抵御风险能力不强成为公司发展瓶颈。上海市住房置业担保有限公司已通过上海地产集团上市公司实施证券化，打开资本市场大门解决了投融资难题。住房置业担保公司同资本市场连通成为行业发展的现实选择。

2.置业担保非企业化发展路径：住房置业担保和住房公积金共同承担中国政策性住房金融体系的社会责任