房地产经营模式范文
时间：2023-03-26 03:52:24
导语：如何才能写好一篇房地产经营模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控,以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。
调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。
从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。
2 从博弈论视角看房地产调控
房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。
2.1 中央政府
对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位,以及地方政府“土地财政”的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。
2.2 地方政府
对于地方政府而言,是否着力落实调控政策,构成其可选行为集合,其支付函数与中央政府类似,但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关,因此在GDP考核的框架下,地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。
2.3 各类未购房者或待购房者
对于购房者而言,调控背景下是否买房,构成其可选行为集合,坚持不买房,则有利于调控目的实现,反之亦然。另外需要注意,对于相当一部分低收入者而言,只能通过保障房解决居住问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控过程中,更容易面临失业的困境。
2.4 开发企业
对于开发企业而言,是否顺应调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合,其支付函数为:降价从而回笼现金流、减少利润;降价但未能回笼现金流;不降价从而维持利润;不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是,开发企业群体是要加以区分的,比如,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其自身资质的不同,在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响:
一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说,土地购买支出是最大宗支出,且存在很大被动性;财务费用也比较被动;销售费用具有较大自主性;建安成本与管理费用的自主性则存在分化,中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节,管理费用也具有一定自主性,大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强,允许更多赊账,但工程进度的管理更加规范,难以随意放慢进度,而且管理费用更加刚性。因此,对于小开发企业而言,只要不存在土地款支付压力,则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业,特别是大型快速周转性企业。
二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特,由于“买涨不买跌”心理的存在,降价未必能换来成交量。因此,降不降、降多少,开发企业都不容易做到心中有底,但是相对而言,大型开发企业对市场研究相对透彻,其产品竞争力和品牌价值也更大,因此大型开发企业降价更容易换来成交量,现金流入概率更大。
3 房地产调控成效研判
房地产调控下的各种博弈中,中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位,贯穿始终。而随着博弈的不断深入,开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。
3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降
前已述及,调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流,从而迫使其降价,但开发企业的现金流具有较大自主性,政府对其维持时间难以准确估计;同样,开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的,双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此,这是一种典型的不完全信息动态博弈,均衡解为精炼贝叶斯均衡,即:参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念,即调整预期,并据此选择自己的行为。由于信息不完全,参与者需要采取行动,实现“信号传递”。就本轮调控看,中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施,并不惜承受GDP增速下降的代价,逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心,开发企业经历了怀疑、观望、动摇,最终相信降价为大势所趋,从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解,即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。
调控过程中也存在变数,比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是,中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者,又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求,在房地产调控博弈中必然处于强势地位,有能力将调控不断向前推进,即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控,但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太
大,房地产调控就持续存在,因此,房地产调控存在常态化趋势。而且,在宏观经济环境允许的空间内,房地产调控的力度会越来越大,并最终促使房价出现下降。 3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰
开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段,这一过程是各开发企业之间的博弈过程,其结果是优胜劣汰,大致情境或可做如下素描。
第一阶段:囚徒困境,个体理性群体不理性。
调控初期,开发企业基于房地产长期走势仍然看好,且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止,因此普遍预期调控时间不长,颇有抱团取暖,等待政策放松之意。实际上,若回顾本轮调控,这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召,迅速降价”,这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是,开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价,付出利润下降的代价换来调控放松,而由自己“搭顺风车”,因此,“个体理性群体不理性”的典型现象出现了,开发企业陷入“囚徒困境”,都坐等别人降价,自己不降价。
第二阶段:智猪博弈,快速周转型企业率先降价跑量。
智猪博弈是指,同样的行为,给一部分人带来的好处比其他人多,这样收益多的人会首先采取行动。例如,村里的富人因家里来往客人多,往往有积极性修路,而穷人则因客人少而兴趣不大。
就本轮调控来说,当成交量出现立竿见影式的下滑时,不同开发企业的现金流压力也不同,一般开发企业只要不存在土地款支付压力,则现金流压力尚可控制,而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性,同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到,由于不降价导致的低迷成交问题,对自身没有任何好处,也不可能指望其他开发企业一同降价,因此便率先降价,而此时大部分开发企业并未降价。
第三阶段:求爱博弈,刚需项目普遍降价,非刚需项目骑虎难下。
求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣,被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱,求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果,品德优良者提出求爱,而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈,是指博弈参与者不了解他人的行为,仅了解其行为的概率分布,双方均据此计算自己的期望效用,最终的贝叶斯纳什均衡,即参与者的最优决策行为,取决于参与者自身的特征。
就本轮调控来说,随着调控逐步深入,开发企业逐步认识到政府决心、力度空前,潜在市场日益缩小,只有降价抢市场,才能回笼现金流,度过严冬。此时,所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度,因为购房者“买涨不买跌”,因此小规模降价不但无益于扩大销售,反而降低项目口碑,部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”,因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时,刚需项目的优势凸显出来,刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性,一定程度的降价能换来较大成交量,而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时,大型企业的刚需项目优势更加明显,因为大型企业产品美誉度高,对市场研究也更为透彻,因此对“以价换量”更有信心,操作上也更有优势;而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻,因此对降价效果疑虑较大,担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。
正如求爱博弈模型所指出的,尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量,但最终结果是,刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势,这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大,因此不如通过缩减成本或多方融资,以解决现金流问题。
第四阶段:不完全信息动态博弈,竞相降价与并购盛行。
随着调控的继续深入,未采取降价策略的企业现金流极为紧张,外部融资空间亦所剩无几,企业陷入财务困境,断臂求生成为不得已的选择,但由于目标顾客范围已经很小,因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺,具体表现
是开发企业经常采取突然袭击的手段,狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中,各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”,争相出货,以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏,形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时,之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流,居于优势地位,进可攻退可守。
4 结论及相关建议
篇2
【关键词】房地产经纪；盈利模式；佣金
经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。
一、房地产经纪业现状
（一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大
房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21世纪不动产等等。
（二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高
目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，房地产经纪行业从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超100万元。
（三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设
如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支持的内部网络平台、ERP管理系统以及全天24小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上房源信息或者在专业的房地产信息网上房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。
二、房地产经纪业发展空间巨大
目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如2009年深圳市新房销售面积为368.22万平方米，二手房销售面积为605.50万平方米，新房与二手房屋市场交易比例已达到为1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。
三、房地产经纪业盈利模式分析
（一）二手物业居间佣金
房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。
在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖收费应按照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，实行独家的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为3%，卖方和买方各支付1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。
二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。
（二）新物业佣金
房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。
新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。
（三）按揭服务费
按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。
（四）其他业务收入
经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。
四、对房地产经纪行业盈利模式的思考
中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。
参考文献：
[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.
[2]石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息，2008.
[3]张静.房地产中介业网络经纪发展之管见[J].现代财经，2010.
作者简介：
篇3
关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新
中图分类号:G712 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)05-124-02
教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。
一、高职工学结合人才培养模式的内涵
所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。
二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求
我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。
房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:
1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。
2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。
3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。
三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新
我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。
四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择
1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。
针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。
人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。
2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。
3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。
4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。
5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。
6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。
五、结束语
以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。
注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]
参考文献:
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3.曾令奇,张希胜.我国高等职教人才培养模式理论研究综述[J].职教论坛,2006(5)
4.陈解放.工学结合的理论及其在中国的实践[M].上海:上海交通大学出版社,2006
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关键词：课程改革工学交替专业建设
随着国民经济转型的速度加快， 对于各行业所需人才的素质提出了新的要求，各高校因此在培养目标和规格上应当定位在为生产、管理、服务一线培养的具有良好职业道德、专业知识素养和职业能力的高技能应用型人才。
“工学结合”即理论实践一体化的课程，其主要目的是通过整体化的课程设计，为学生提供一个能够对理论和实践进行整体化衔接的综合性工作任务和工作过程，让学生借此学习专业知识和技能与工作过程获得职业意识和方法，通过合作学习学会交流与沟通并最终形成综合职业能力。现实中如戴晓星认为：“部分学校为了人才培养工作水平评估，迎合评估优秀指标，生搬硬套、盲目变更教学计划牵强实行所谓的分段式工学交替教学，造成校外顶岗项目与校内理论学习内容严重脱节，实习期间放养学生、疏于管理等不良后果”。
因此，房地产经营管理专业学生毕业后从事工作的实际岗位任务决定了学生的素质要求，进而决定高职院校在相关课程体系构建中应当更加注重实践环节的教育。
一、进行房地产行业情况分析
房地产行业情况分析是房地产经营与管理专业工学结合课程开发的基础环节，通过对相关职业工作领域的整体研究，了解相关行业中适合该专业毕业生发展的具体岗位，明确行业需求点在什么环节，从而在明确岗位的前提下，进行人才培养规格的制定和学生工作后需要考取的具体执业证照。
二、进行房地产经营管理职业工作分析
课程体系设计的好坏，关键在于课程开发是否贴近“地气”。工学结合课程开发的实际意义，在于能从毕业生将来就业的主要工作岗位及潜在的岗位出发，将其具体的工作任务以及工作性质、相关人员的责任，岗位所面临的各种任务间的内在逻辑关系整理清楚，明确各任务之间所需要涉及到的学科、知识点，对学生的专业知识要求和实践动手能力的要求。在明确房地产项目开发过程中所涉及到的工作对象、实施内容、具体操作的方法、步骤、强制性法律规范、外部联系因子等之后，为将来的课程设计所需要确定的典型工作任务打下必要的基础。
三、进行房地产经营管理专业典型工作任务分析
典型任务的分析离不开房地产开发的具体流程环节分析。对于房地产项目开发过程，一是房地产开发公司的前期准备工作阶段；二是房地产建设项目的行政许可程序阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）商品房预售许可阶段；7）建设工程竣工综合验收备案；三是房地产项目权属初始登记阶段；四是后期物业管理阶段。根据其工作特性，通过职业领域和职业工作任务分析，召开行业内有影响的专家、学者会议，运用“头脑风暴法”，结合相关从业人员成长经历，在具有代表性的职业工作任务中选择和确定具有“综合性和开放性”特点的典型工作任务。
四、进行相关专业学习领域描述
建立房地产经营管理专业课程目标和内容，形成具体课程方案体系。通过实践专家访谈会所获得的典型工作任务属于工作领域，在此基础上明确学生应具备的职业核心能力和专项能力，进而明确学生所需的专业知识和对应的主要知识点，形成工学结合课程方案。在该环节，要在目标、内容、组织和评价四个课程要素层面，对典型工作任务进行由工作领域向学习领域的转换，将“从事工作”变为“学习工作”。
五、学习情境与课业设计，选择和整合工作内容，建立学习目标，形成学习任务
学习情境来源于典型工作任务，但不是典型工作任务的全部和原始再现，而是对典型工作任务分解后围绕课程目标经过选择和整合后设计而成的学习单元。以工程项目技术资料管理为例，则需要明确的技术资料包含哪些内容，对应工程项目施工哪个阶段，各个环节对于资料本身的要求，在整理资料的过程中如何保证资料的连续性、完整性，若出现资料缺失、错误，如何纠错。对于这些实训项目环节，应当围绕实践展开，先在工程项目技术资料管理实训课程中展开分解成各个学习单元，形成各分任务模块，引导学生构建相关实践技能体系。
六、设计工作页学习材料
工作页教材是工学结合课程教学实施的载体，通过体系化地引导问题，在工作与学习一体化的情境下，引领学生完成学习任务，经历完整的工作与学习过程后，注重培养学生对于实践生产环节的掌握，熟悉相关流程，明确重点、关键点、风险点，掌握应对具体实践中可能遇到问题的解决思路、途径、方法，进而提升适应社会的能力。
总之，我们应当根据房地产经营与管理专业对应的实际工作岗位，通过全面详细的市场行业调研，对岗位性质、职责、任务进行准确定位，通过任务驱动的方法，剖析专业教学中学生应当具备的基本素质以及对应的各个理论、实践知识点，通过工学结合的方式，在一定的逻辑顺序下，构建合理的相关专业课程体系，最终达到培养适应市场需求的毕业生要求。
参考文献：
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[2] 李淑英.科学设计高职教学计划的思考 [J].黑龙江高教研究,2004,1
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[关键词] 营改增;房地产;问题;策略
[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B
营改增是当前我国税收改革的重大举措，而针对房地产企业的经营特点，基于营改增政策的背景，房地产企业需认识到自身现阶段发展面临的主要问题，并结合实际需要做出有效应对。
一、我国房地产企业经营特点
为了更好地理解营改增是如何对我国房地产企业经营产生影响和冲击这一课题，我们需要对我国房地产企业经营的特点梳理清楚。
（一）我国房地产企业项目施工周期长
我国对土地开发已经形成规定，房地产开发商需经过前期调研，呈报、建筑设计、房屋拆迁、建筑施工、装饰绿化以及市场营销等流程，期间不同企业员工的工作能力以及气候、自然环境的影响也是不可预估的，所以房地产企业的开发周期比较长。
（二）房地产开发资金投入大
房地产项目一般规模较大，其成本投入较其它行业都要大。这些费用包含地皮购买、拆迁安置，工程设计、项目规划等。此外，还有建筑材料购买、工程装修再加上施工劳力及工程管理、后期销售一系列活动，都需要大量资金支持。这些资金都来源于房地产企业的流动资金，尤其是土地购买以及建筑施工，更是占据整个工程项目费用的绝大部分。
（三）房地产经营融资成本高
房地产企业项目开发资金投入大，而且占用周期长，其资金密集的特点使它融资时遭遇更多困难。尤其是在建筑项目推行的前期，需要大笔的资金启动，面临的融资阻力就更大，为了保证融资及时，只能不断地开拓新的融资渠道，同时降低融资的要求，所以最终导致企业融资的成本升高，但这也是不得已的策略。
二、房地产企业面临的营改增背景
（一）房地产企业实施营改增的必然性
纵观我国的税收历史与房地产企业的发展历程，可以发现，房地产企业实行营改增是必然的。首先，站在增值税的立场上，就足以预见税收改革的方向。增值税是我国税收的主要来源，也是我国主要的税种，然而随着我国经济的腾飞，只针对企业、个人、车船营运征收所得税，显然已经无法应对复杂的局势，所以，实行营改增是无论是在法律上还是从满足国家发展需要上都是必然的。其次，营改增是完善我国税收体系的一种有效途径。我国坚持以经济建设为中心，而营业税和增值税是我国主要的流转税税种，它们在税收政策中分立并行。由于现有税收机制在运行中已经明显表现出它的缺陷和不足，所以进一步催化了营改增的出台。最后，营改增政策有利于提高房地产企业的市场竞争力。营业税机制下是对其营业全额征税，其中存在很多重复的部分，所以不利于企业的资金流动和发展，营改增一定程度上帮助房地产企业改善了税收问题的困扰。
（二）房地产企业面临的营改增国家政策背景
营改增的国家政策背景，更多的需要是对其试行阶段的追溯。最开始，国务院下达试行文件通知，决定以上海为试验点，率先对交通运输业中的陆路、水路及航空业试行营改增策略，就此拉开了税改帷幕。紧接着到2013年5月份，国家下发通知，决定对全国的交通运输业中的陆路、水路、航空业以及部分服务业实行营改增，大大促进了市场公平化发展。随后还有类似邮电业、电信业等加入实行，范围也不断扩大，营改增就这样一点点渗透进我国经济发展，最终成为我国的主要税收政策。而且随着这些试点成功推行营改增后，房地产业也在大家的期待中自然而然地与营改增正面交锋，并一步步互相融合至今。
三、房地产企业的税负概况
按照国家的有关标准，我国房地产企业应缴纳的税种共有11种，营业税、城建税、教育附加费、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等，其中土地增值税、营业税、企业所得税是房地产企业主要的税种。从整体上看，房地产企业的税负较重，已然形成负担，房地产行业的税负要高于其它行业。许多的数据也表明，我国房地产税负近几年来呈较大增幅，可以用一个结果来说明这种情况，房地产企业每赚2.15元，就要被政府征税1.15元。不过也正是因为房地产企业这种高压税负，加快了我国推行营改增的脚步。
四、实施营改增后房地产企业面临的主要问题
（一）无法适应统一的税收政策
全国统一实行营改增税收政策后，对企业的生存和发展无疑又是一次大考验。基于各个地区的经济状况及具体实际情况的差异，再加上国家政策不同程度的发展支援，房地产企业的规模以及实际运转都各不相同，所以统一化的营改增，可能会给部分企业带来不适应，需要时间做出调整。一方面对一些经济状况不是良好的房地产企业而言，营改增对他们会形成发展负担，限制了企业的壮大，从而影响区域经济发展。另一方面，房地产企业规模大小不一，经营方式也丰富多样，各自融资的手段以及企业的生产结构也存在较大差异，所以实行营改增过程中，很难划分他们的征税数额及属性，容易引发不公平事件。以上这两点，都会对营改增的推行产生阻力，如果这个问题处理不当，也会对房地产企业的发展产生消极的影响。
（二）影响房地产企业的财务工作
每个房地产企业在运营的过程中，都已经形成了与自身的发展相适应的财务工作机制，企业尤其注重对税收问题的处理，所以营改增的推行，对房地产企业的财务工作提出了新的要求。首先，是对房地产企业财务工作人员变动的影响。因为针对新推行的营改增，不可能继续沿用先前的人员结构和岗位安排，在这期间可能消耗了企业更多的时间并增加了企业的人力资源成本。其次，是对企业财务管理人员业务操作能力的影响。原有的许多财务人员，对营改增的操作流程以及相关业务处理都没有科学的认知以及了解，这意味着房地产企业的财务工作要受到影响。简言之，无论是站在人动、新人培养还是站在业务处理的角度，营改增在房地产企业实行后，企业内部的财务工作不可避免会受到影响，企业如何应对也是企业发展的关键。
（三）税负可能不减反增
在营改增试行期间，许多企业的税务账本呈现的是减负的喜讯，然而也有一些企业，出现了不减反增的现象，尤其是针对房地产的税务，出现这样事件的概率就更高。仔细分析后就可以发现其原因如下。第一，税率过高。虽然营改增是针对增值部分征税，但如果税率相较原来而言过高，对一些企业而言，反而会起到反作用，增加他们的经济负担。第二，实行营改增后，会出现抵扣困难。比如，企业无法以增值税专用发票来抵扣人工费，也不能获得全部的购买建筑材料的增值税专用发票，即营改增为企业的纳税筹划带来了困难，企业出现抵扣困难，资金无法及时回笼，就会对企业的可持续发展带来危机。营改增政策的到来，不是所有房地产企业的都能减负，当然，其影响的属性是可以通过企业合理的处理而转变的。
（四）造成企业资金短缺
营改增实行后，房地产企业在较长一段时间内，可以看做是成本的增加，进而会造成企业资金短缺。显然，这种成本的增加，对房地产企业的建筑项目投资是极其不利的。因为房地产企业投建的项目规模大，资金投入多，而建设周期长，所以纳税后带来的资金短缺，会对项目的工期造成影响，而工期的延误会让房地产企业遭受经济效益的巨大损失，还有可能撼动企业的根基。对有的房地产企业而言，营改增造成的资金短缺，如果处理不当，很有可能让该企业处于一种恶性循环中，直至破产。
（五）影响房地产企业的资产负债表及利润表
企业的资金结构与企业的税收密不可分，所以国家推行营改增后，对房地产企业的资产负债和利润都有影响，直观表现为企业资产负债表以及利润表的变动。营改增政策实行的背后，对房地产企业发展的意义远不止表面税收的变化，上升到企业的根本而言，还是税负增减实质对企业的资产形成的影响。因为税收政策不同，不同性质、不同经营策略的房地产企业就会面临全新的税负，房地产企业每一个建设项目的金额少则上万多则上亿，再加上税率的波动，计算后其资产负债表和利润表的数字变化也就很明显了。而这些变化，会进一步影响企业之前的决策，所以企业还需要依据新的财务报表，对未来的发展做出新的规划。
五、解决营改增后房地产企业所面临问题的对策
针对营改增政策后，房地产企业面临的这一系列的问题，企业管理者应努力提高自己以应对税收政策的变化，比如可以在内部对营改增做出优化，增强企业的财务管理能力，强化核算业务管理能力、改变企业的经营模式，并注重企业会计人才的培养等策略对此做出应对。
（一）进一步优化税改政策
房地产企业受到营改增的冲击，这从侧面证明营改增政策仍有许多不足，所以政府的相关部门应注重税改推行后企业的反应，以便能及时发现其中的不足并作出调整。在对税收政策优化的过程中，首先，政府应注重倾听企业的心声，了解营改增对企业发展形成的实际影响，对照现行法规做出合理的调整，并完善营改增处理税收的能力。其次，政府应提高营改增的针对性。因为不同的房地产企业具有不同的财务状况，所以纳税当然也要有所区分，在优化税收政策时，要强调因地制宜，才能体现税收的公平性。诚然，营改增还处于成长期，在今后的发展道路上，与企业发展的实际结合是政府税改应一直遵循的原则。
（二）提升企业的财务管理能力和会计核算能力
企业的发展与外界环境的变化密不可分，但更关键的是企业自身的应变能力。比如，应对营改增的执行，房地产企业的当务之急就是提升企业的财务管理能力和会计核算能力。一方面，是对财务管理能力的加强，要求企业结合营改增的大环境，对之前的财务管理系统做出调整，尽快适应新的税收政策，并朝着企业发展有利的方向改革内部的财务管理机制。另一方面，企业会计的核算能力也需要提高。企业的税收计算一直是企业财务管理的重头戏，企业会计既要保持严谨认真的工作态度开展税收核算工作，同时也应学会引进更科学的核算方法，提高核算的精确度，为企业的税收核算把好关。企业注重了财务管理以及会计核算能力的提高，才能在营改增的压力下，保持经济的流畅运营。
（三）加强对会计核算业务的管理
营改增实施后，为了保证企业的工作仍能有条不紊地开展，房地产企业一定要加强会计核算业务的管理。一是企业需要建立科学会计核算管理机制，将具体事务分配到个人，这样责任清晰，有利于各项工作的执行。二是企业需要建立严格的奖惩制度，在管理的过程中对核算工作表现突出的职员加以奖励，并对因核算失误造成企业损失的职员给予一定的惩罚。奖惩分明使管理更有说服力，也可以保持员工工作的热情和动力。
（四）改变企业的经营模式
许多企业的经营模式存在着缺陷与弊端，这也是在营改增政策下，许多企业的税收不减反增的原因，而企业最好的应对策略就是对经营模式做出调整。首先，企业应对营改增政策的要求有具体详细的了解，依据这些条款，保留自身有利的经营模式，对一些增加税负的经营模式做出整改。其次，企业可以向一些税收处理较好的同行交流经验，吸收其它企业有效的方法，不断改变自身的经营模式以减轻税收的负担。企业经营模式是长期发展形成的，所以它的改变也不可能一蹴而就，企业切记不能急功近利。
（五）加强对企业财务会计人员的培训
人才始终占据企业发展的根本，应对营改增政策的出台，如果企业具有足够的人才意识，那么就可以从容面对这一场税改。所以，在房地产企业的决策中，应树立人才的储备意识。就内部而言，要营造良好的学习氛围，促进会计之间的相互交流和学习，这是一种免成本的“培训”，不可否认它也是一种有效提升企业会计工作能力的手段。从外部来看，则是外派学习，无论是国外还是国内的先进经验，企业要为员工学习创造条件，让他们学习先进会计理念，从而更好地帮助企业应对营改增的考验。
系统的分析后可得出结论，房地产企业自身经营的特点使得它在营改增政策实施时需要面对更大的压力与挑战。所以，房地产企业如何稳住大局，更好地应对，是对其领导层以及相关财务人员的考验。但商业没有捷径，房地产企业要想在千变万化的市场中保持活力，原则和智慧缺一不可。
[参 考 文 献]
[1]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商贸，2015，7（11）：29-30
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一、我国房地产中介市场的现状
（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响
国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：
其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；
其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。
（二）房源与客源间沟通不畅
缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。
二、我国发展房地产中介特许经营的必然性
（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。1999年信义房产取得美国著名ColdwellBanker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以CB信义房产联合品牌进行运作。进入21世纪之后，太平洋房屋、CB信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析，2000年美国21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。
（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。
三、我国发展房地产中介特许经营的思考
从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营
（一）从特许人角度的思考
1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。
2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。
3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。
（二）从受许人角度的思考
1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。
2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。
3.提高公司品牌在市场中的影响力.房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。
篇7
【关键词】房地产；开发；经营
前言
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
一、进行房地产开发与经营创新的必要性
（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。
（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。
（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。
二、房地产开发与经营的创新内容
（1）房地产开发与经营的观念创新。
房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。
（2）房地产开发与经营的技术创新
技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。
（3）房地产开发与经营的管理创新
房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。
（4）技术创新必须和体制创新相辅相成
创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。
总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。
三、房地产开发与经营如何创新
（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。
（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。
（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。
（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。
（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。
四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
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【关键词】房地产企业；税务筹划技术；案例分析
房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。
一、房地产业财税特征
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：
1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。
3.房地产业成本、费用结构复杂。
4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。
主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
1.营业税分析
（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。
（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：
（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3.其他有关税种的分析
（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。
三、房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：
1.税基筹划技术
房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2.实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。
3.摊销（分摊）技术
房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。
4.转化技术
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。
5.规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
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关键词：房地产企业；战略管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地产开发企业战略模式
1.1 多元化经营战略模式
多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为。房地产企业发展到―定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。
1.2 专业化发展战略模式
专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。
2 房地产开发企业面临的内外环境
2.1 市场环境分析
近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。
2.2 企业状况分析
（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。
（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险。
（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。
（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。
（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制。
3 房地产开发企业如何进行战略选择的建议
（1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：
①以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整。
核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣。
②以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。
从组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。
③以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。
房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。
④以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。
房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。
参考文献
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［2］毕玉军.房地产企业的战略转型［J］.中国集体经济，2007，（6）.
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关键词：商业地产；运营模式；分析；发展策略
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
[2]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学，2014.
