房地产需求范文

导语：如何才能写好一篇房地产需求，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产 需求 价格

全国房价的持续上涨表明新“国五条”正面临失效的尴尬，房地产屡调屡涨的“怪圈”仍未打破。投资者很快恢复了信心，居高不下的房价似乎成为青年人始终摆脱不了的梦魇。

从2003年起，政府三令五申，出台众多包括“限购限贷”在内的调控政策，但结果都成了“空调”，在经历了屡次期望到失望的过程后，人们似乎认可了房价越调越高的常态。

当下，房地产成了社会和谐的核心问题，那么是什么在推高房价呢？对于房地产而言，正常的“需求”当然是居住、办公、商业等，但它除了可以满足人们居住等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产就包含了消费和投资的双重属性。消费属性主要取决于供给和需求，供给和需求达到均衡点就会形成均衡价格。但投资属性就不会遵循上述规律了，投资品的价格决定于对未来收益与风险的预期，预期收益高风险低需求就会增加，价格就上涨，反之亦然。

那么是消费需求，还是投资需求在推高中国房价上涨？

先说房地产的消费需求，主要指居住性需求，中国人口众多，年轻人结婚要买房，人们想要住更大、更好、更多的房子，城镇化的继续推进。这种情况下供应永远无法满足需求，导致房价只会涨，不会跌。

事实是这样吗？

中国人口众多，这个我们每个人从小都知道，但是经过三十多年的计划生育政策，中国劳动人口比重出现十年来首次下降，中国人口出现红利逐步消失和老龄化的趋势，中国人口结构改变的时间节点正在加速到来，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，而人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的 “铁律”。

不说中国大量家庭实际拥有的房产有两套、三套甚至更多，可以说帮儿子、孙子的婚房都准备好了。光以人口结构的变化来看，中国新婚家庭的数量实际也会随着时间的推移和人口结构的变化而逐渐减少。随着房地产价格有朝一日的转向，新婚家庭的购房动机也会有可能在某一天突然转弱或完全销声匿迹。

全国家庭现住房完全自有率为84.7%。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36.0平方米。即使和很多地广人稀的发达国家相比也并不显得窘迫。从另一个角度，如果只是消费属性的话，房价上涨估计也会导致家庭放弃购房的需求，改为租住，或是推迟住更大面积住房的改善型需求。

中国过去三十年经济增长很大程度上得益于城镇化的进程，城镇人口占总人口的比重达到50%；沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下降。基于过去三十年的成绩，就算今后十年政府再怎么推动城镇化，城镇化发展的速度也不可能和过去三十年的城镇化相比。在有关城镇化的相关改革中，强调有序推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化；有序推进农业转移人口市民化。城镇化的路径，不会再是过去的造城、修路、搭桥、盖房的模式。因此，城镇化进程对房地产市场，算不上是一条新消息。

对于房地产的居住性需求，一旦市场掌握了，就不应该对价格有太大的影响。居住需要真的就无法得到满足吗？关于全国空置房的统计，权威部门选择集体失语，笔者当然更没有能力提供一个可靠数据，但仅用“夜间目测”这一简单方法，其结果也许就令人咋舌。一些地方所谓“鬼城”的存在，已经说明市场价格严重偏离了平衡价。

那么是什么导致房地产价格一次又一次爆发式的上涨，能够在短短几个月内会上涨百分之二十、三十？显然是由房地产的投资需求造成的。

投资需求影响投资者决策的主要因素是预期收益率和预期风险。

对于中国的普通百姓，投资渠道相当有限，主要是存款或者理财、黄金、股市、房产这几类。存款在通胀背景下肯定是要亏损的，理财产品的收益率也在日益降低，黄金被大妈买后被套住了，能在股市赚钱的人更是少之又少。房产投资几乎成了唯一能够抵抗通胀的投资。

值得注意的是，随着房价的快速上涨，许多城市的年租金只是房价的百分之二都不到，房价租金比不断攀升，偏离国际公认的合理范围十分明显。如果以收益率低于银行存款利率和CPI的房租来看，房地产投资不可能引起投资者的兴趣。

投资者之所以不在乎租金回报率，其实看重的就是房产的增值，买房只是为了短期内买入卖出赚差价，并不为了长期持有。房租这一房地产基本面的价值，早就被房地产投资者抛在脑后了。

中国房地产在过去十年的涨幅，大大超过了中国经济的涨幅，也让全球震惊。许多普通百姓都经历了辛苦一年赚的钱最终还赶不上房价增幅的无奈，中国的家庭和投资者也早就习惯了每年至少百分之二三十的房地产升值步伐。过去十年，房地产经历了数次调控，房价非但不降，反而大幅上涨，更加坚定了投资者的信念：房地产投资不但收益高，而且无风险。只要房地产一年增值百分之二十，谁会去在乎那点低得可怜的租金收益呢？

值得所有投资者考虑的，是某一个投资或投机项目的风险或收益的可持续性。随着价格的逐步攀升，目前的买房者更需要考虑的是：房价的这种上涨趋势是不是可以持续。

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影。

篇2

关键词:房地产商品 房地产泡沫 投资需求 供给

中图分类号:F293 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)08-042-02

一、引言:我国房地产在危机下的基本情况

2008年确实是个风雨飘摇之年，尤其是对于中国房地产行业。近几年房地产行业高速发展，已然成为中国新生经济的重要支柱。地产业，也几乎成了中国企业聚富融资的最佳渠道，许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌，放眼角逐国际市场。眼看着许多中国带头的跨国企业就要诞生了，然而风云突变，一时间金融政策紧缩，风险意识稍差的地产企业泥沙俱下，经营状况举步维艰。如果说2008年上半年是风云变换、暴雨将至，那么下半年就是暴风骤雨。至2008年9月，国内大中型城市的房价纷纷放水。似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道，然而大多数跟风而上的地产企业的跟风降价，似乎既不叫好、也不叫座，反而更加剧了地产企业内部对市场的恐惧，也考验了买房人对购房的信心。2008年末的地产市场，似乎仍然风雨飘摇。

本文旨在对我国房地产市场的供求关系进行分析，分析房地产泡沫产生的原因，并从次贷危机中分析对我国房地产市场产生的影响和危害，参照国家宏观调控政策，以保证我国经济的稳步发展。

二、房地产市场的需求与供给分析

作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的，这一点与其他商品是一致的。但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。

判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求.要同时考虑两个条件:一是居民家庭购房的实际承受力，二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无购房实际承受能力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题，住房的有效需求才能促进房地产的供给，进而达到带动社会经济增长的作用。

1.房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设(房地产供给)需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加;而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。

由图1表示，需求曲线D表示我国居民改善居住条件的真实需求。我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。此时，表示真实的房地产的均衡点在A点，而均衡价格在P1。但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。

2.房地产泡沫的需求供给分析。房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

在房地产泡沫状态下，房价越涨，投资者(投机者)购买越踊跃;投资者买房的唯一目的是为了转手卖出，快速获取差价。过度的房地产投机炒作必然扭曲市场的真实供求关系，在这种情况下，虽然房地产的供给曲线形状不变，但是房地产的需求曲线发生了逆转，由原来的负斜率变为正斜率，和供给曲线一样是一条向右上方倾斜的曲线，表示房地产价格越高，需求量越大。此时的房地产商品已经完全脱离了它作为商品的基本属性，而纯粹是一种投资品，投资者关心的只是房地产未来的预期价格，而不去关心房子的基本功能。如图2所示:

在图2中，供给曲线S与正常状态一样，是一条陡峭的向右上倾斜的曲线。但在房地产泡沫的情况下，房地产的需求曲线D是正斜率、向右上倾斜的曲线，表示价格越高，投资者(投机者)在非理性预期和“羊群效应”的作用下，会认为未来的房价会更高，投资的获利空间更大，所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S的交点A是在房地产泡沫情况下的市场均衡点，它对应的价格是P1，它高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格。均衡点A具有高度的不稳定性，一旦投资者(投机者)的预期发生改变，这个均衡便会被打破，而迅速移动到别处。

当投资者(投机者)预期未来房价会上涨时，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，所有的投资者(投机者)都会买进房产，从而推动房价大幅度上涨。在图3中体现为需求曲线D1外移至D2，房地产价格则迅速上升到P2。

3.经济危机下的中国房地产供求分析。目前，随着次贷危机的加深和恶化，一次全球性金融危机的阴影开始显现。次贷危机爆发以来，对我国也产生了广泛而深远的影响。其中，中国房地产市场受到的影响备受关注。

2008年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格继续保持回落，6月份全国房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上个月回落1个百分点。上半年各月，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅分别为:0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0，涨幅明显回落。2008年上半年，全国房屋销售价格平均环比涨幅为0.18，远低于2007年上半年的平均涨幅0.75，更是低于2007年下半年1.15的平均涨幅。分城市看，6月份，在70个大中城市中有12个城市房屋销售价格涨幅高于10%，有22个城市涨幅低于5%;从环比情况看，房价出现下降的有16个城市，房价环比涨幅超过1%的有4个城市。从重点城市和区域的情况来看，上半年珠三角部分城市如广州、深圳等出现价格下跌，部分楼盘下跌幅度接近30%。考虑到“翘尾因素”影响，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现下降，其余城市房价上涨幅度也明显回落。

如图3所示，在我国存在房地产泡沫的情况下，投资者受到危机的影响，投资者预期发生变化，从而影响房地产价格的大跌。

在经济危机下，投资者(投机者)对未来房地产价格的预期发生逆转，认为未来房价会下跌，则在“羊群效应”的作用下，所有的投资者(投机者)便会恐慌性抛售房产，从而导致房价迅速下跌。在图3中体现为需求曲线D2左移至D3，而房地产价格迅速下跌至P3，这个价格基本趋向于房地产真实需求所支持的市场均衡价格，是房地产价格的理性回归。

三、房地产市场供求的实证分析

为了对我国房地产目前供求状况进行实证分析，本文选取了2008年权威机构公布的重要经济数据作为分析依据。

1.供给方面，增长速度有所减慢。从房地产供给看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投资惯性，在一定期内，即使受到经济危机的影响，我国国内房地产供给将保持稳定略升的状况，并且增长速度有所减慢。由中国统计局统计数据可以得知。

中国国家统计局网站数据表明，2008年全国房屋建设仍有增长，施工面积和竣工面积都比2007年同期有了一定幅度的增长，但增长速度有放缓的趋势。这表明，我国房地产市场的供给在巨额资金投放量的支撑下在快速增长，但受经济危机和国家宏观调控的影响，增长速度有所放缓。

2.城市房地产真实需求分析。

(1)居民购房经济承受能力分析(房价收入比)。居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比，收入越高、储蓄存款越多的家庭，其承受能力越强;而居民对房地产的经济承受能力越强，则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。房价收入比成为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一，是衡量一国居民对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。

所谓房价收入比是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例。据世界银行的研究。发达国家的房价收入比一般在1.8∶1—5.5∶l之间;而发展中国家的房价收入比一般在4∶1-6∶l之间。如果这个比率太低，则房地产市场需求过旺;如太高，房地产需求不足。一般认为当房价收入比在3∶l一6∶l之间比较合适，此时居民对市场上的商品房地产普遍具有支付能力。

本文采用商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值计算房价收入比，2002—2008年中国房价收入比如表2所示。

由表2可见，我国目前房价收入比较高，但这一现象要和我国的现实情况相联系。我国商品房建设是在近期才发展起来的，由于住房政策的改革、银行住房抵押贷款的发放以及人均国内生产总值1000美元左右所出现的消费转型等因素的影响，巨大的消费潜力释放出来，形成供不应求的状况。

(2)居民购房意愿分析。影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有:一是居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下，这个指数愈大其购房的意愿愈大;反之则愈小。二是购房房地产的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房，总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产，否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。三是现有住房条件。现有房地产条件越差，改善居住质量的意愿就越强。四是预期支出的不确定性。在居民家庭收入不变的条件下，其预期支出的不确定性，会制约着居民购房的意愿。

我国目前受到经济危机的影响，消费者预期下降，居民购房意愿也下降了，不少消费者持观望态度。

四、结论

从以上分析我们可以看出，我国房地产市场从2008年下半年至今，短期走势逐步下跌并向理性回归。但从中长期看，房价的高位运行还将延续。因此需要对房地产市场加强政策引导，规范市场运作，保证房地产市场健康发展。

鉴于我国房地产市场在经济危机下有向理性回归的趋势，我国政府应该进一步加强国家宏观调控，用信贷和税收调节资金流向。同时规范房地产市场运作，打击房地产交易过程中的违法行为，并调整房地产市场结构，使房地产市场增加中低档的小户型住宅的供应，而减少高档住宅的开发，使整个市场供给更加科学合理。

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篇3

房地产过于浓厚的投资品特性夸大房价上涨压力

回顾中国房地产市场演进的历程,在2005年之前,房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性,表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主,房地产市场的走势总体平稳。但是,从2005年之后,房地产的投资品特性日益显著,直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说,当前的房地产市场调控,就是更为强调房地产的消费品特征,而试图通过种种政策措施,来抑制其投资品特性。从房地产的投资品特性角度看,其推高房价的机制有多种表现形式:城市化和土地供给的低弹性,在投资气氛浓厚的环境下预设了地价与房价上涨的预期首先,城市化意味着工业、住宅与商业用地需求的增加,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了一个重要条件:截至2008年,北京和上海的城市化率分别为84.9%、88.6%,已经打到发达国家的平均水平,全国平均水平也有明显的上升。这至少在三个层面增加了城市用地需求:其一是增加对工业用地的需求;其二是需要更多的住宅与商业用地;其三是加大了对城市公共用地的需求。如果短期内难以形成大量形成土地供给,那么土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。其次,土地的所有权垄断决定了土地供给的低弹性,这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了另外一个必要条件:从近几年的土地供应情况看,2003年土地“招拍挂”制度改革以来,除了2007年土地供应量有所增加外,其余各年几乎没有增加过。在投资气氛浓厚的氛围下,这里的一个相应结果就是地价的上涨预期不断形成并自我强化,并进一步推动房价上涨的预期。

宽松的金融政策是投资特性显著环境下地价与房价上升的充分条件历史经验表明,宽松的金融条件是资产价格上涨甚至产生资产泡沫的适宜土壤,无论是日本80年代的房地产泡沫,还是今天中国一线城市的房地产泡沫都与极其宽松的金融条件密切相关。表现在相关关系上,就是房地产价格与销售额越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。在投资渠道狭窄的环境下,房地产成为重要的投资品,而且是中国现有的所谓投资品中能够合法拥有投资杠杆的少数几个投资品之一。根据初步的测算:2005年之前,M2每增加1个百分点,会引致房地产销售额同比1.2个百分点的上升,M2对房地产销售的解释度为3.76%;2005年,这一关系发生了较大变化,M2与房地产销售额相关性提高了近3倍,而且解释度也增加到48.3%。可见房地产的金融资产属性不断加强,受货币供给量的影响也逐渐显著,宽松的流动性使投机成为可能。

投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲

房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。

过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用

房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化

过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者,在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入;相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿,相对于2008年的9070亿上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距,地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样一来,并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元,而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元;同时,一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。这样一来,不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距,考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设,那么这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下,在一线城市保有房产的家庭与二、三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间,资产和财富的差距被严重拉开,从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。

过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍

扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状,扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费,以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前,即使与世界发达国家相比,中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步,然而在居住生活方面,却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距。其中的重要原因是地价与房价高涨。基于此,家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上,或者将收入的绝大部分用于储蓄,以备未来的购房支出。由于多数家庭仍未满足改善性住房需求,因此房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看,房价每上涨1个百分点,储蓄率就会提高近0.5个百分点。

房地产需求从投资需求向消费主导转型的基础条件初步显现

从多个层面的情况判断,当前实现这种转变的基础条件已初步显现。

土地推出与成交数量明显上升,地价上升预期得到抑制

土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看,近期(6.28―7.04)监测的20个主要城市共推出土地211宗,环比增加115%;推出土地面积1162万平方米,环比增加112%。成交面积480万平方米,环比增加98%。同时,由于土地供给的大幅度增加,这20个城市土地成交均价降幅十分明显,环比下降49%。

房屋供给量上升与成交量下降,抑制房价上涨的预期

从供给方面的因素看,目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套,按照最近的消费进度,这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。从需求方面的因素看,新一轮调控以来,一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩,仅从6月份的数据看,四大一线城市的成交量同比下滑约在65%～75%之间。因此,从房地产市场供给与需求的基本情况,我们可以判断,一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。

紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求

首先,2009年底M2同比增速创下历史高点,但是2010年以来信贷投放大幅度回落,并且在连续3次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下,M2增速已经持续、快速下滑,连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M2-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度,那么到目前为止,货币市场持续收缩,已经接近历史平均值即5%左右的水平。其次,居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化,投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份,居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势,其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿,按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有年放松,否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势,投机性需求将持续萎缩。

去库存周期:投资主导向消费主导转化进程中的估值调整

市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下,房地产从投资属性主导,逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一,而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。

去库存周期调整下,房地产行业趋势成长机会降低

首先,去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞,估值处于动荡调整期。在当前环境下,去库存是房地产需求向消费主导转化的起步,而去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞:在这一阶段,从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界水平之前,没有降价销售的动力,从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,只有部分自主性需求或改善性需求开始释放。

在去库存调整时期,房地产板块出现巨幅波动。从新一轮调控开始,资本市场上的房地产板块指数已连续大幅度下调。综合来看,板块较2009年的高点,累计跌幅超过50%。从估值水平来看,历史上房地产板块的动态PE一般高于上市A股平均的动态PE,折价的情况很少发生。最近的一次折价出现2008年的宏观调控,使行业趋势发生改变,从而使2008年9～10月份的最高折价高达-7.7。截止到目前,房地产板块的动态PE对A股溢价已处于历史低位。

其次,去库存的第二阶段通常表现为量升价跌,房地产上市公司的估值水平处于徘徊调整期。

在这一阶段,随着新一轮调控政策的落实引向深入,从开发商的角度看,资金流压力不断加大,降价销售的动力逐渐强化,而且原有库存和新库存的累积(新库存将在2010年四季度初大量增加)开发商的承受能力不断减弱;从购房者的角度看,基于比较明确的、普遍的降价预期,成本与收益的权衡促使住房的真实需求较快释放,表现在相关指标上,就是可能观察到成交量逐渐见底回升。

更为重要的是,在去库存的最后时期,随着成交量的不断回升,房价也将止跌回调,政策趋于稳定。此时,估值水平在低位经过较长时期的徘徊与盘整后,很可能在一个新的起点上完成动量的切换。

那么,这种徘徊何时会趋于结束?从目前的情况看,2010年第三、四季度是新增库存大量形成的时期,因此这将会是房价出现最大幅度下调时期。一旦房价下调的最大幅度已经完成,那么去库存的速度会大大加快,短周期调整也可能接近尾声,以实际需求推动的消费主导型需求进场,启动新一轮房地产行业发展的增长动力的“换挡”

房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面

如果去库存与去投资过程逐步结束,那么房地产需求投资主导向消费品主导的转化就会推进,除非出现极度宽松货币条件,否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立,则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生价值增量空间所决定。

总体上,消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导

如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面,那么估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设,也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升,而非价格的高涨。那么,从这个角度看,中长期来看,驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程,带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设,也包括商品住宅的建设。

结构上,估值水平的价值增“量”来源于多个渠道价值增量之一:一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量

目前,北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看,这些一线城市将进入郊区化阶段,未来可能将形成以其为中心的城圈。未来随着郊区化的逐步推进,这些城市中心的人口将不断向郊区分流,同时也将提供潜在的住宅需求。

消费品属性的价值增量之二:二、三线城市加速推进的城市化产生的真实需求整体上,尽管2009年中国的城市化率已接近46.6%,但是中国的城市化进程在区域之间以及各城市之间存在较大的差距,目前仍有17个省市的城市化率低于全国水平,甚至还有部分省市的城市化率尚不足30%。因此,从区域上看,未来中西部地区,从城市上看,未来二、三线城市,将会面临更为广阔的城市化空间。这也将为房地产市场的提供相应的发展机会。消费品属性的价值增量之三:居住条件的标准提高以及家庭的小型化、农民工的市民化等将催生更大的改善性需求。

投资主导房地产需求带来经济结构的扭曲

房地产具有一定的投资品特性是可以理解的,但是在特定的市场环境下,过于浓厚的投资品特性必然使得房地产市场充满的投机气氛,不仅容易导致房价在短期内的异常上涨,而且也给经济带来结构性问题,例如稀缺资源的无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力的恶化等。从这个角度观察,以新国十条为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品主导。

过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用

房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是:土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。

首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下,对于土地所有者即政府而言,在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前,会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下,为了降低资产变现的交易成本,所有者可能不会轻易将其出租,而是选择空置。因为如果出租出去,房客迁入,就会使房地产的权利关系变得复杂,从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化

过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。首先是,土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国,地方政府是唯一的土地所有者,在地价高涨的情况下,这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入;相反,土地使用者,无论是商业用地还是住宅用地的使用者,都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

据初步统计,2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿,相对于2008年的9070亿上涨了65%,这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距,地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样一来,并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元,而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元;同时,一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。

这样一来,不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距,考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设,那么这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下,在一线城市保有房产的家庭与二、三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间,资产和财富的差距被严重拉开,从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。

过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍

扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状,扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费,以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前,即使与世界发达国家相比,中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步,然而在居住生活方面,却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距。其中的重要原因是地价与房价高涨。基于此,家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上,或者将收入的绝大部分用于储蓄,以备未来的购房支出。由于多数家庭仍未满足改善性住房需求,因此房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看,房价每上涨1个百分点,储蓄率就会提高近0.5个百分点。

房地产需求从投资需求向消费主导转型的基础条件初步显现

从多个层面的情况判断,当前实现这种转变的基础条件已初步显现。

土地推出与成交数量明显上升,地价上升预期得到抑制

土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看,近期(6.28―7.04)监测的20个主要城市共推出土地211宗,环比增加115%;推出土地面积1162万平方米,环比增加112%。成交面积480万平方米,环比增加98%。同时,由于土地供给的大幅度增加,这20个城市土地成交均价降幅十分明显,环比下降49%。

房屋供给量上升与成交量下降,抑制房价上涨的预期

从供给方面的因素看,目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套,按照最近的消费进度,这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。从需求方面的因素看,新一轮调控以来,一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩,仅从6月份的数据看,四大一线城市的成交量同比下滑约在65%～75%之间。因此,从房地产市场供给与需求的基本情况,我们可以判断,一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。

紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求

首先,2009年底M2同比增速创下历史高点,但是2010年以来信贷投放大幅度回落,并且在连续3次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下,M2增速已经持续、快速下滑,连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M2-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度,那么到目前为止,货币市场持续收缩,已经接近历史平均值即5%左右的水平。其次,居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化,投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份,居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势,其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿,按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有年放松,否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势,投机性需求将持续萎缩。

去库存周期:投资主导向消费主导转化进程中的估值调整

市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下,房地产从投资属性主导,逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一,而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。

房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面

如果去库存与去投资过程逐步结束,那么房地产需求投资主导向消费品主导的转化就会推进,除非出现极度宽松货币条件,否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立,则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生价值增量空间所决定。

总体上,消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面,那么估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设,也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升,而非价格的高涨。那么,从这个角度看,中长期来看,驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程,带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设,也包括商品住宅的建设。结构上,估值水平的价值增“量”来源于多个渠道价值增量之一:一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量

目前,北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看,这些一线城市将进入郊区化阶段,未来可能将形成以其为中心的城市圈。未来随着郊区化的逐步推进,这些城市中心的人口将不断向郊区分流,同时也将提供潜在的住宅需求。

篇4

【关键词】影响因素 房地产市场需求 灰色关联度 长沙市

一、综述

近几年来,由于房地产业的快速发展,国内对房地产的研究日益活跃,对房地产市场的研究也日趋增多。林斗明认为居民收入增加,国家财政和金融状况良好,物价水平稳定,有利于房地产市场的发展,反之,则影响房地产市场的健康发展。谭峻从经济因素、政治因素、环境因素和税务因素四大方面阐述了房地产市场的影响因素。苏召建立房地产市场四象限模型,并分别从国民经济增长、地价、长期利率、政府税收、房地产信贷、城市规划、拆迁安置、政府部门有关房地产开发政策的限制等方面,对影响房地产市场运作的因素进行了分析。宫玉泉从土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和管理政策这4个方面研究了土地供应政策对房地产市场的影响。任萍、宋伟、刘武利用自组织数据挖掘中的DMGH多层次算法建立一个反映房地产销售面积变化的最优复杂性模型,分析影响房地产发展的主要因素。

二、房地产市场需求影响因素的选取

1、选取的原则

影响房地产市场需求的因素很多,在房地产市场需求影响因素的选取中必须遵循以下原则:第一,科学性原则。即选取的影响因素要与研究地房地产市场需求有一定的关联程度。第二,可操作性原则。即在选取因素时有两点要求:一是指标需要的数据和资料要易获取,二是指标易量化。第三,简化性原则。即在因素选取时,在不影响研究分析的前提下,对选取的因素尽可能地简化,满足反映问题的程度即可,避免把问题复杂化。

2、选取的因素

在遵循以上原则的前提下,综合考虑到长沙市经济社会现状、房地产市场状况、居民消费观念等因素,选取以下因素来分析其对长沙市房地产市场需求的影响:商品房销售价格、人均GDP、城镇居民人均年收入、人口规模、城乡居民储蓄存款年底额和城镇人均居住面积等6个指标。

三、房地产市场需求影响因素的灰色关联度分析

1、灰色关联度方法的基本原理

灰色关联分析法是一种比较客观的分析方法,对样本量的多少和样本有无规律同样适用,而且计算量小,比较方便。其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断其联系是否紧密,曲线越接近,相应序列之间的关联度越大;反之则越小。

灰色关联分析法具体步骤为:

(1)设Xi为系统因素,其在序号k上的观测数据为xi(k)(k=1,2,…,n),则称Xi=(xi(1),xi(2)…,xi(n))为因素的行为序列。

(2)灰色绝对关联度计算。称pi=(1+|so|+|si|)/(1+|so|+|si|+|si-so|)为X0与Xi的灰色绝对关联度。

(3)灰色相对关联度计算。称qi=(1+|so′|+|si′|)/(1+|so′|+|si′|+|si′- so′|)为X0与Xi的灰色相对关联度。

(4)综合关联度计算。设?兹∈[0,1],则称zi=?兹pi+(1-?兹)qi为X0与Xi的灰色综合关联度,一般可以取?兹=0.5。

2、实证分析

用灰色关联度分析法对影响长沙市房地产市场需求的因素进行分析,具体的计算过程如下。

根据前面对房地产市场影响因素的分析,长沙市房地产市场需求影响因素Xi如表1所示。

(1)绝对关联度的计算。利用上述公式,设行为序列Xi=(xi(1),xi(2)…,xi(n))的始点零化像为分别计算|so|、|si|、|si-so|并代入公式pi=(1+|so|+|si|)/(1+|so|+|si|+|si-so|)(i=1,2…,6),求出X0与Xi的灰色绝对关联度:

p1=0.7037,p2=0.5181,p3=0.5404,p4=0.5006,p5=0.8753,

p6=0.5091

(2)相对关联度的计算。利用上述公式按照绝对关联度的解法求出其相应的|so′|、|si′|、|si′-so′|(i=1,2…,6),将求得的结果代入公式qi=(1+|so′|+|si′|)/(1+|so′|+|si′|+|si′- so′|),求得:

q1=0.5328,q2=0.5603,q3=0.5439,q4=0.5078,q5=0.6027,q6=0.5253

(3)综合关联度的计算。根据公式zi=?兹pi+(1-?兹)qi计算综合关联度,各影响因素与需求之间的绝对量关系以及各影响因素与需求之间相对变化速率之间的关系同等重要,因而取?兹=0.5,则公式变成zi=0.5pi+0.5qi,因而可以求得各影响因素的综合关联度为:

z1=0.6183,z2=0.5392,z3=0.5422,z4=0.5042,z5=0.739,z6=0.5172

四、结论与讨论

根据上述的计算结果可知,综合关联度z5>z1>z3>z2>z6>z4,即长沙市房地产市场需求影响因素中影响程度由大到小依次为城乡居民储蓄存款年底额、商品房销售价格、城镇居民人均可支配收入、人均GDP、城镇人均居住面积、人口规模。以上结果表明对长沙市房地产市场需求影响最大的是长沙市城乡居民储蓄存款额,影响最小的是长沙市的人口规模。城乡居民储蓄存款额直接关系到消费者的购房能力,因为目前一宗房地产的价格是普通家庭年收入的数倍,居民购房往往要花费家庭若干年的积蓄,只有当储蓄额达到一定的程度时,房地产市场的潜在需求才会变成有效需求。长沙市是一个比较注重消费的城市,居民在吃、喝、玩、乐等方面的花费比较高,存款比较少,长沙市2008年人均城乡居民储蓄存款年底额(17322元)低于中部地区的武汉(23054元)、郑州(22033元)、太原(34390元),仅高于经济相对落后的南昌(15163元)和合肥(13941元)。因此,城乡居民储蓄存款额对长沙市房地产市场需求的影响程度最大。其次是商品房的销售价格,从全国来看,长沙市商品房的价格是不高,在中部地区的省会城市中排在倒数第二,甚至低于处于西部的南宁,然而长沙市的工资收入水平比较低,消费水平却不低,这样导致储蓄难度加大,影响房地产市场的有效需求。因而商品房销售价格对长沙市房地产市场需求的影响也较大。再次,城镇居民人均可支配收入是反映城镇居民购房能力最直接的指标。另外,城镇居民人均可支配收入还影响城镇居民的储蓄能力,进而影响到房地产市场的有效需求。对长沙市房地产的市场影响较小的因素是人均GDP、城镇人均居住面积、人口规模,人均GDP只是反映经济发展程度,间接地反映居民收入水平。城镇人均居住面积、人口规模年均增长速度(城镇人均居住面积6.2%,人口规模1.1%)都远远小于房地产市场需求量的年均增长速度(47%)。因而对长沙市房地产市场需求影响也较小。

本文通过对影响长沙市房地产市场需求的因素进行灰色关联度分析,得出各个因素对长沙市房地产市场影响程度的大小排序,为政府和开发商制定战略决策提供一定的依据,促进长沙市房地产业健康、持续的发展。

【参考文献】

[1] 林斗明:房地产商品属性及市场影响因素[J].经营管理者,1997(5).

[2] 谭峻:影响房地产市场的主要因素[J].中国管理科学(99年理科学学术会议),1999(11).

[3] 苏召学:房地产市场的划分及影响因素分析[J].山东建筑工程学院学报,2001(3).

[4] 宫玉泉:土地供应政策与房地产市场[J].中国物价,2005(7).

[5] 任萍、宋伟、刘武:基于自组织数据挖掘的房地产影响因素分析[J].统计与决策,2005(10).

篇5

内容摘要:过去二三十年,我国正经历着全面的收入差距扩大的阶段,本文首先分析了我国收入差距过大和财富占有两极分化所带来的房地产二元需求结构,然后构建了基于数量、质量差异的房地产需求与供给的市场均衡分析模型,并结合我国房地产二元需求结构的特征分析了我国房地产市场结构性不均衡状态的形成机理,并提出了相关建议。

关键词:房地产 二元需求 房价收入比 不均衡

我国房地产二元需求结构的形成

过去二三十年,我国正经历着全面的收入差距扩大的阶段,“不同人群之间、城乡之间、地区之间,都发现了收入差距扩大的现象”,有研究指出从1988年至2007年,收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距,从7.3倍上升到23倍,国家发改委2009年重点课题《促进形成合理的居民收入分配机制》的报告也显示,目前,城乡居民收入差距已处在历史最高水平(孙志等,2008)。因此,根据我国当前差距过大的收入格局和中产阶级规模很小的现状,可以判断我国收入格局呈现出典型的不对称金字塔状模型。处在最高层规模较小的人群获得最大规模的财富,而规模庞大的底层群体仅获得较小规模的财富,中间的中产阶级还处于发展阶段,规模小,对财富的占有量也有限。不同的收入造就了不同的消费偏好,对房产也是。特别是房产消费是特大宗消费或关系到一个家庭的生计、关系到大额资财的处置,于是对房产需求而言就形成了典型的二元需求结构。

首先,对于高收入阶层而言,房地产的投资功能使其消费的边际效用递减得到消除,并且成为极好的资产保值增值手段,所以当前我国的房产需求就出现了高收入群体的一条需求曲线。这条曲线由两条需求曲线构成,一条是基于房产投资的用于资产保值增值的需求曲线,它不会因为房地产价格的上涨而下降,房地产价格的上涨反而会刺激房产投资的繁荣;另一条是基于个人消费的房产需求曲线,基于庞大的财富效应,这条曲线受价格的影响也很低,边际价格弹性很小。从量上来看,这个需求规模是庞大的,因为当前我国投资渠道不畅,居民缺乏足够的投资渠道,于是房地产业就成为了投资的热点。

其次,对于中低收入阶层而言,他们的需求曲线受价格影响很大,边际价格弹性很大。这条需求曲线包括了大部分城市工薪阶层、大部分刚毕业的高校学生、城市中低收入者和应该通过城市化移民到城市的广大农民工等。消除地域差异的影响,这个群体对房价的感觉最敏感,对过高的房价越来越难以承受。这个需求群体的人数庞大,所以我国当前的房地产刚性需求具有很大的潜力和空间,但是财富掌握量却不够,在实际房地产市场中作用并不大。

以江苏省历年房价收入比为例(见表1),它反映出房价收入比两极分化非常严重的现象。以2006年住宅价格为例:占人口总量60%的中等收入以下户其平均房价收入比为25,而占人口总量40%的中等偏上户房价收入仅为7.4,最低收入户的房价收入比分别是最高收入户、高收入户、中等偏上户的14.6倍、8倍、5.2倍,而别墅的差距就更大了。高房价使中等偏下收入户很难承受,只有靠高收入户们庞大的财富才能支撑房地产市场的繁荣。

二元需求与房地产市场结构性不均衡分析

(一)我国房地产市场需求结构的分析

本文对房地产需求从数量上和质量上进行区分。房地产数量的需求一般来说由一个国家人口规模及其住房刚性需求决定,我国当前正处于城市化迅速发展的阶段,按照每年一个百分点提高城市化率,每年至少要转移1500万农村人口,每人按建筑面积20平方米,预计需要3亿平方米住宅(刘福垣,2003),这仅是我国未来房地产需求的一部分。但是由于我国的二元收入结构使得房地产有效需求大大减小了,因为除了高收入人群基于改善性和享受性住房需求、资产增值保值的房产投资需求得到激发外,中低收入人群的房地产需求并没有释放出来。

房地产质量上的需求并不是指建筑质量上的需求,而是指对房产诸如面积、区位等品质享受上的需求,可以用价格来衡量。价格高意味着质量高,一般来说房地产质量的需求是有一定的价格弹性的,但是由于我国的二元收入结构,中低收入者的需求愿望无法实现,而高收入者的房地产质量需求曲线也缺乏价格弹性。

数量需求曲线与质量需求曲线的交点形成了房地产的实际总需求曲线。我国当前房地产需求特征为既追求较高房地产品质,又具有很大的需求规模,因此我国房地产的有效需求由一条具有一定价格弹性的位置较靠右的需求曲线,变成了价格弹性较小、位置左移的需求曲线,虽然左移了但是需求规模依旧很大。从房地产供给来看,基本上是满足上述需求结构的,所以虽然价格不断上升,很多区域早已超出了一般人承受的限度,房地产市场依然呈现出火爆的场面。但同时这个市场是不完备的,因为只满足了高收入者的房产需求而忽略了中低收入阶层的房产需求,如图2所示。

(二)房地产市场结构性不均衡分析

假设:高质量意味着高价格;地域之间的差异是不存在的;消除文化、观念等非经济因素的影响;市场参与主体是经济人;曲线都是直线。

本文首先构建了房地产市场均衡分析模型,如图1所示:在第二象限分别构建需求的数量曲线和质量曲线,横轴分别代表数量需求和质量需求,纵轴代表价格,数量和质量需求曲线都是价格的函数,两者的交点形成了质量需求和数量需求的平衡点,每个平衡点都对称在第一象限的房产需求曲线上,在这一点上是能真正实现的一定价格水平上一定品质和一定数量相结合的房产需求。第四象限构建的分别是房地产的质量和数量供给曲线,这也是价格的函数,横纵轴的含义跟第一象限相通,二者的交点形成了第二象限的房地产供给质量数量平衡点,每个平衡点都对称在第一象限的房产供给曲线上,在这一点上是能真正实现的一定价格水平上对于一定品质和一定数量相结合的房产供给。在第一象限纵轴代表房产价格,横轴代表房产需求和供给;两者分别由第二、四象限所形成的需求数量质量平衡点和供给数量质量平衡点构成。两者相交形成市场均衡时的供需平衡点,无数个不同时期的供需平衡点就形成了房地产市场在该时期的成交规模,把它对称移动到第四象限,在第四象限就可以发现市场中成交规模与时间变化的关系。第二象限的需求数量和质量等比例的传递给第四象限形成相应的供给曲线,就能保证供需的均衡,如果两者在数量和质量上出现不对称,就会出现房产市场结构性的不均衡,房产市场成交量与时间的关系就会出现不正常。

本文运用上文的模型对我国实际的房地产市场进行分析(见图2):对于潜在需求而言,从数量上分析,我国具有很大规模的房地产刚性需求,这包括所有阶层对房地产的消费和投资需求;从质量上分析,其中既有较高品质的需求也有低品质的需求,而且两者的量都很大。这就要求供给方既要保证我国城市化进程中房地产巨大需求量的满足,还要提供相应的品质结构,满足不同群体的要求。如果两者能够得到很好的平衡,我国的房地产市场就会得到健康平稳的快速发展。但是从我国房地产市场的实际运行情况来看,情况则会不同。由于二元房地产需求的差异造成了两条不同的需求曲线,高收入者具有较高的品质需求,其质量需求曲线和数量需求曲线的价格弹性都低,而低收入者财富水平太低,数量和质量的需求曲线的价格弹性都大。同时高收入者不但财富规模巨大,房地产投资与消费的数量需求规模也极大,市场就选择性忽略了低收入者的需求意愿,所以从市场的实际供给来看,其供给的数量和质量仅仅满足了高收入者,并且在一定程度上也实现了均衡,也是当前我国房产市场依然能实现量与价的齐升的原因,但是未来能否持久则成了问题。

由图2可以看出我国的房地产市场运行在模型中呈现出潜在应有的发展路径与实际发展路径的差异,市场运行过程中在市场总体规模上缩小了,在房产品质上提高了(也就是价格过高),并针对高收入阶层的供需结构呈现出了一定程度的均衡,但是潜在(本来应该的)的需求与供给结构则是不均衡的,市场价格高于中低阶层的承受能力,市场成交量低于潜在的房地产市场容量。其中的原因主要有:第一,中低收入群体财富占有水平太低,需求价格弹性很大,因此其需求被市场选择性忽略;第二,高收入群体财富占有规模巨大,需求价格弹性小,市场需求得以选择性的过分凸显,而且其房地产需求规模的非正常庞大,支撑了房地产市场的火爆;第三,中等收入群体以财富积累加上未来财富的预支也支撑了房地产市场的火爆。

结论与建议

(一)构建基于刚性需求的房地产市场

当前我国的房地产市场主要是由高收入者的投资或投机性需求支撑的,与刚性需求相比,投资或投机性需求必然推高房地产价格,但是总的需求量则小于刚性需求。如果构建一个基于刚性需求的房地产市场,不但其市场总体规模大于当前的房地产市场,而且其价格会在一个合理的位置运行,有利于国计民生。我国房价收入比在平均程度上虽然并不太高,房价似乎在平均水平上并不太离谱,但是考虑到我国的收入格局就会发现中低收入者的房价收入比非常高,消除区域因素,中低收入者很难承受买房的巨额消费,房地产的火爆是依靠高收入者的房产投资消费需求来支撑的,中低收入者的刚性需求还未真正释放出来,降低房价不但不会缩小房地产市场的规模,从长远来看有利于形成一个良性的规模更大的房地产市场。

(二)防止高收入者将巨额财富过多投入房地产市场

高收入者的巨额财富过多的投入到房市,从长远来看既不利于经济的扩大再生产也不利于资产的保值增值。这会影响到国民经济其他部门的投资增长,不利于经济的可持续发展,特别是如果工商业经营者的资本积累不能投入到扩大再生产中,对经济持续发展的不利影响很严重;同时市场中充斥着过多的投资性房产对房地产市场的可持续发展也不利。对于房地产投资的比重,国际上这一指标的警戒标准为10%,而据有关部门调查,目前各地投资性购房比重增长过快(易宪容,2005)。

(三)合理安排农民的建房款

当前房地产市场的结构性不均衡对我国的城市化进程必然产生非常不利的影响,过高的生活成本极大的制约了农民从农村到城市的转移、从农业到非农产业的转移和从低素质劳动者到高素质劳动者的提升,同时带来财富的巨大浪费,以农村住房为例,当前农民正面临着改善性住房建设迅速发展的时期,改革开放后积累的财富主要都用于了后代的住房建设,这些住房建设都是在原有村落范围内建成的。随着我国农村城镇化的发展农民要逐渐向城市或城镇迁移,这些房屋就面临着拆除的尴尬局面,现在一些在实行集中居住的农村就已经面临这个问题了。很多农民花大价钱新建的房子即将被拆除,另外还要负担新建小区的购房成本。若把这部分资金融入到我国工业化和城市化进程中,用于农民在城市或城镇定居以及个人素质的提升则会产生积极效应,如果浪费则会是整个社会巨大的损失。

(四)加大政府对中低收入者的住房优惠政策

在我国当前状况下对于房地产的供给不能完全依靠市场调节,因为我国中低收入阶层财富占有量太低,而高收入阶层的房产需求又很大,所以市场会选择性忽略了中低收入者。只有依靠政府加大对中低收入者的住房优惠才能实现这部分人“居者有其屋”的愿望,才能进一步推动城市化发展。我国的收入结构决定了这个群体的庞大,其规模是政府所不能忽视的,如果长期得不到有效解决则不利于国家的长治久安。

参考文献:

1.孙志,秦国鑫.中国经济为疯狂的房价买单[J].金融经济,2008(3)

2.朱建君,贺亮.房价收入比的计算及应用研究――基于江苏省的实证分析[J].建筑经济,2008(8)

3.刘福垣.我国房地产业需要功能定位[J].建设科技,2003(3)

4.易宪容.中国房地产市场泡沫存在与否之争[J].河南金融管理干部学院学报,2005(2)

5. 金三林.我国房价收入比的社会差距与住房政策的调整方向[J].经济要参,2007(17)

作者简介:

篇6

    文章认为，房地产价值显示个人占有的财富，投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入，并冀望于长期增值，有时甚至被当成某种“养老计划”。比较有意义的是，升值意味着房地产也被看作是投资资产。

    国际货币基金组织2004年春季世界经济展望报告的评估认定，过去两年，澳大利亚、英国、西班牙、新西兰等国的房地产价格每年上涨15%，甚至更高。

    作为最权威的欧洲房地产市场评估机构，英国皇家特许测量员协会（RICS）4月份发表的最新调查结果显示，欧洲尚没有房地产“泡沫”破裂迹象。RICS报告的起草人之一鲍尔教授说，受2001年以来世界经济衰退的影响，许多国家或地区的房地产价格出现略微下降，如奥地利、丹麦、德国和瑞士，现在出现上涨也在情理之中。相形之下，欧洲西部和南部国家房价上涨过快。截至4月份，整个法国以及西班牙的部分地区今年的房价上涨了20%以上，英国和爱尔兰上涨了10%以上。鲍尔认为，如此大的涨幅也不应该被看作过热，其理由是居民收入增加以及过低的利率，使得购房者抵押贷款额与可支配收入的比例相对较低。

篇7

关键词：房地产；市场波动；对策

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地产市场波动含义

学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的含义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。

二、房地产市场波动根源

房地产市场供求关系变动是房地产市场波动的根本原因。从长期来看，房地产需求会不断上升，这是由房地产在国民经济中的支柱性地位所决定的；而另一方面，由于房地产的不可移动性，尽管土地供给和房屋供给都会不断增加，但是二者在数量和结构上总是存在差异，这就使得一定长的时间内房地产市场发展中存在波动。假设房地产市场供给在短期内保持相对不变，房地产市场需求呈现持续出上升趋势，而此时土地的供应量不变，房地产生产过程较长，使得房地产市场无法在短期内增加供给，从而使得在相对较长的房地产市场运行过程中，基本保持不变的房地产供给将无法在短期内满足不断上升的房地产需求，导致房地产市场波动。

三、抑制房地产市场波动的对策

1.明确房地产市场发展目标

房地产业的稳定健康发展与其市场繁荣，带动了国民经济增长，提高了居民的生活水平。为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。

2.加大房地产市场需求调控

供求关系是房地产市场波动的根源，因此调整房地产市场的需求和供给平衡才能从根本上抑制房地产市场的大幅度波动。针对中国房地产市场需求的特点，应通过抑制投资和投机需求、限制被动需求、打击虚假需求三种措施来调整需求和供给之间不平衡关系。

3.加强保障性住房建设

中国保障性住房制度订立及建造过程中存在一些问题，出现了资格审查不严，保障对象错位；建设标准不严，户型不合理；区位不合适，交通不便利等现象，这些问题的存在阻碍了保障性住房建设的发展。在保障性住房制度完善方面，应加大保障性住房建设考核力度，盘活空置房进入保障性住房市场、鼓励房地产商参与保障房建设，完善保障性住房的准入和退出制度。

4.健全房地产市场监控机制

房地产市场运行是个完全动态的经济变化过程，对房地产开发项目的完整周期实行动态跟踪能更早的发现房地产市场中存在的问题。首先，应建立房地产市场预警机制，根据监测的数据设立合理的警戒线，为房地产市场调控的时间与手段提供依据。其次，应完善房地产市场监测机制，通过房地产市场监测数据，政府或房地产企业可以对市场进行周密的分析，进而预测供应量，促进供给与需求平衡。房地产市场监测体系建设必须注重其长效性，从监测制度、信息及动态等方面加强长效机制建设。

5.完善房地产业相关政策

能有效抑制中国房地产市场波动的宏观调控政策有许多因素，主要包括土地供应政策研究、金融政策研究和税收政策等方面。

（1）完善土地政策

中国土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，它以优化土地资源配置、保护土地资源为最终目标，通过经济、法律及行政手段，以保证国民经济稳定健康发展。为了使中国房地产市场供需平衡、结构合理，土地供应应进一步定量化、结构化与目标化。根据土地政策对房地产市场的产生的三方面影响，应加强城市存量用地挖潜供应，增加保障性住房土地供应比例，完善城市土地节约集约利用考核评价。

（2）完善金融政策

房地产金融是指，贯穿房地产全过程，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行在货币政策上对房地产市场的发展进行引导，运用金融政策促进房地产市场稳定健康发展。金融政策对中国房地产市场的的影响体现在市场供给与需求平衡关系上，通过供给与需求的调整来影响房地产市场的价格。首先，房地产金融政策通过调节货币供应量以及利率水平等方面来影响房地产开发企业的融资能力，从而影响房地产市场的供给。其次，金融政策对住房需求市场针对性渐强，2011年1月国务院对贷款购买第二套住房进行了限制，规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从以上国家出台的金融政策来看，国家的宏观调控政策对房地产市场的需求的控制地位越来越重要，影响程度越来越强。

（3）完善税收政策

房地产税是国家经济宏观调控的重要手段之一。房地产市场体系包括开发、转让及交易和保有3个阶段。房地产开发阶段课税，将会影响房地产商品的供给，控制投资规模和调节投资结构；房地产转让阶段课税，能够有效抑制房产投机行为，影响房产市场的需求；房地产保有阶段课税，会使资源得到合理使用和最优化的配置。通过以上三个阶段税收的调控，可平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。首先，应制定科学的房地产税计税依据，增强其税收的灵活性和针对性；改变税收分块管理的现状，加强房地产交易的公正性，增强房地产税收课征的有效性。其次，不断完善房地产价格评估制度。一方面，要加强对房地产价格监测和评估体系，逐步形成能符合中国实际国情的房地产估价体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，税务部门内部应建立健全评税机构和培养专职评税人员，加强房地产税收征管的力度。参考文献：

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关键词：货币政策；房地产；房地产价格

1.房地产价格的决定和影响因素

在市场经济条件下，房地产的价格的决定伴随着很多因素的影响，比如：位置、环境、外观等，也有其本身以外的，如：货币供给、利率、人口增长、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况，进而影响房地产价格。可以说，房地产价格是由供求关系决定的，与需求正相关，与供给负相关，其它所有因素只能影响价格而不能决定价格。近年来，随着我国住房制度的改革，房地产逐渐发展成为了关系国际民生的咽喉行业，房地产市场不断成熟的过程同时伴随着巨大的风险，这种风险主要体现在房价的非规律性波动方面，因而房地产价格也成为了政府宏观调控的重点。

2.货币政策变量影响房地产价格的途径

2.1货币供应量

货币供应量是货币政策调控的最主要手段，它对房地产价格的影响主要有两条途径：一是托宾　Q　效应渠道，货币供应量利率托宾　Q　值房地产价格；二是不通过其它变量直接作用于房价，即货币供应量增加，其所代表的土地价格相对减少，价格提高。在我国，由于利率长期受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性差，第一条途径阻塞，因而货币供应量主要是直接作用于房地产价格。此外，货币供应量与产出正相关，与房地产价格负相关，因此依靠货币供应量来平抑房地产价格要以让渡一部分经济增长为代价。

2.2利率和汇率

利率是货币的价格，也是存款的收益，利率作用于房地产价格经由两条途径：一是提高利率，则存款的机会成本减小，储蓄的意愿提高，投资意愿趋弱，从而减少买方市场，房价降低，反之利率的降低刺激购房；二是提高利率，则在一定程度上抑制了贷款需求，从而减少了贷款购房，房价降低，反之，房价提高。可见利率兼有调控需求和供给双重作用，由于这两方面彼此消长，所以利率对房地产价格的最终影响是两种效应相互博弈的结果，但这显然会削弱利率对房地产价格的总体影响程度。

汇率对房地产价格的影响不是特别明显，理论上讲，人民币升值条件下，如果幅度比较小，会鼓励国外游资的进入，推高国内的房地产需求，房价稳定上升；如果升值幅度比较大，则会对房地产外部需求带来冲击，容易引发房地产泡沫。

2.3经济增长和物价水平

事实上，房地产价格与经济增长和物价水平之间互为因果关系。在货币政策传导过程中，货币政策可以通过改变房地产价格进而作用于产出和物价；相反，经济增长和物价水平变动也会对房地产价格造成影响。经济增长必然提高人们的购买力水平，购买力提高潜在增加了购房需求，房地产价格上涨；而物价的上涨使得房地产原料上涨，房地产价格也随之上扬。

3.实证分析

3.1从显在的影响来看

在我国，政府主要是通过利率来调控房地产价格，这在1996年之前表现的并不明显，1996　年开始连续两次降息到　2004年第一次加息和　2005　年第二次加息，货币政策对房地产价格的作用才逐步显现。由于我国对于房地产价格的统计从　1998　年开始，基于此，将房地产价格变动分为两个大的阶段：一是　1998　年以前，二是　1998～2009　年，由于　1998　年以前房地产价格没有统计数据，只能用房地产投资总额和商品房屋销售总额分别反应对房地产供给市场和需求市场的影响，并综合分析对价格的作用。

房地产投资与利率的相关性相对较强，尤其是在　1993　年之后，表现出较强的一致性，这反应出利率能有效地影响房地产供给，同样利率也可以有效影响房地产需求，从影响幅度上看，其供给效应和需求效应程度相似，因而总体来说，利率对房地产价格的作用很小。长期来看，房地产投资和需求与产出、物价具有相同的变动趋势，与汇率的变动相反，相比之下，与产出的相关性高于物价，且在　1993　年之后趋于增强。总体来看，货币政策变量能有效地影响房地产供给和需求，但由于作用方向相反，程度相当，所以可初步判定：1987～1997　年间，货币政策变量对房地产价格的作用弱效。

3.2从现实情况来看

1993　年以前，房地产市场一直没有引起人们的关注，随着　“南巡讲话”的发表，房地产市场逐步繁荣，但经济变量对其影响非常小。1998　年以来的住房制度改革，引发了房地产市场火热的局面，同时也决定了房地产市场应该受到货币市场的影响；加入　WTO　后，我国房地产市场受国际市场的影响也在加强，利率和汇率的作用开始显现。由于货币供应量持续增长带来的压力和人民币汇率的微小上调以及过去成房价一路攀升。房价的持续上升蕴含了泡沫风险，2003　年国家开始了以利率为手段的宏观调控，采取了诸如：上调银行准备金率、加息、实行差别存款准备金制度等一系列旨在抑制房地产虚火的措施，从政策效果来看：一方面，这些政策尤其是加息给房地产市场带来了一定的冲击作用，由于加大了房地产投资者的负担，投资增长速度减慢，市场中不健康的泡沫需求在一定程度上得到了抑制；另一方面，并没有有效地控制房地产需求，居民对住房的需求仍然很旺，这些综合反应在房地产价格上：2004　年　4　月的严厉调控滞后，房地产价格适度下滑，但在　2005　年初又有上升趋势，利率对房地产价格的影响并不明显。这也进一步验证了，单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施，它首先在于调控供给以缓解投资过热，其次为防止调控供给引起房地产价格上扬而调控需求，这种调控会形成新的平衡，从而对房地产价格的影响不大。但总体来看，货币政策变量对影响房地产价格的作用是有效的。国家不断对于房价的宏观调控，出了一系列的房产经济调控政策，为了对于一些炒房机构的遏制，了限购买房，但由于人口基数的不断加大，货币的不断贬值，人民对于构买房产来进行保值，导致房价不断上涨。但一系列的货币政策对于房价还是有很好的作用的。

4.结论与启示

由于最终影响效果是各变量的综合作用，因此有可能造成政策效应的相互冲销，可见对房地产价格实施调控非常复时要以让渡一部分经济增长为代价，因而利率是最常用的调控手段。利率是一种需求与供给并重的工具，双重效应的非一致性，可能会导致政策效果的微效，因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策变量工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。但是，从总体来看，货币政策变量对影响房地产价格是有效的。

参考文献

[1]王家庭、张换兆，《利率变动对中国房地产市场影响的实证分析》

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[关键词] 房价 需求 供给 因素

房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨，相反的，房价就会下跌。我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。

一、影响房地产价格因素分析

决定房价最主要的因素是房地产市场的供求关系。房地产不同于一般的商品，也不同于一般的投资品，因为房地产既可作为一般的消费满足购买者的消费需求，能作为投资品满足购买奢的投资需求，所以房地产的需求是由消费需求和投资需求组成的。房地产的供给不仅取决于开发商开发能力，还取决于土地供应量。房地产市场供求关系有不同一般市场的特点。

1.信贷政策对房价的影响。房地产市场最大的特点就是其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要由于在房地产市场中，购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。在房地产供给中，相当大的开发资金也从银行贷款解决，这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。如果仅从资金这个角度来看，那么从银行贷出的资金，会同时增加房地产的供给和需求，使房地产市场的供给曲线和需求曲线在一个较高水平达到供需平衡，形成了一个较高的均衡价格。信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应，取决于信贷资金与自有资金的比例，也就是我们常说的按揭比例，按揭比例越高，这种放大效应也就越大。

2.价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面：一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求来说，投资利润率就会上升，利润率与利率的差就会变大，投资需求增加。对于消费需求来说，房地产预期价格上涨，会将潜力在的需求转化为现实需求，购房者会提前购买，从而使消费需求相应地增加。所以，当房价上涨预期形成后，房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加，导致房地产价格进一步走高。另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。相反，开发商就会增加当期房地产的销售，导致房地产市场供给增加。

3.新增家庭人口和居民收入对房价的影响。新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民实际收入和预期收入。当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，当新增家庭人口增长放缓时，居住需求就会减小。当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，当购房者对房地产未来的价格预期会下跌，对居民收入预期要下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。

4.利率和通货膨胀对房价的影响。利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，使利润率与利率的差缩小，抑制了投资需求，同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。所以利率提高会使房地产的需求减少。相反利率降低会增加房地产的需求。另一方面，利率上升，会增加开发商的资金成本，在需求旺盛时，开发商会将这部分成本转嫁购房者，从而导致房价上涨。通货膨胀是指物价总水平上涨，通货膨胀率越高，说明社会物价总水平在提高，房地产无论作为投资品还是消费品，都会随着物价总水平提高而上涨。同时由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加。通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低，导致利润率与利率的差增加，使投资需求增加。

二、结论

由于房地产市场供求关系的特殊性，即受土地稀缺性的影响导致供给的有限性，由投资需求和消费需求导致需求则具有相对的无限性，所以，要保持房地产市场健康地发展，对房地产调控就显得十分必要。而在信贷资金发生作用的房地产市场中，货币政策对房价影响很大，如提高利率、降低按揭比例将会大大地减少投资需求和消费需求，导致房价上涨放缓甚至下跌。而房价的下跌会影响供给，使房地产市场在一个较低价格水平上产生均衡。相反，则会导致房价进一步上涨。所以在房价上涨过快时，利用紧缩性货币政策和严格的信贷政策，就会减少房地产旺盛的需求，抑制房价的上涨，同时改变房价上涨预期，从而达到房价上涨放缓甚至下降的调控目的。

参考文献：

[1]程学斌等:我国房地产价格发展趋势研究[J].统计研究, 2008～5(4)

[2]常永胜:对房地产金融形成机理的经济分析[J].嘉应大学学报, 1998,(05)

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（一）根据居民居住水平调控

在房地产市场调控过程中其主要调控措施都是根据人均住宅面积、住房成套率、住宅居住密度等相应统计数据来进行的，即房地产市场调控的主要目标在于更好地使我国的住宅建设与我国的人口发展和人民生活水平能够更好地适应。除此之外，在房地产市场调控过程中其对人均居住面积为城镇住宅面积总和与城镇居民总数之比也十分注重，即房地产市场调控是为了更好地使房地产行业发展与人民的实际购买能力相适应。

（二）根据住宅市场现状调控

根据住宅市场现状调控是房地产市场调控的基础和前提。通常来说在房地产市场调控过程中其调控的主要内容包括住宅实际销售面积、住宅平均销售价格、住宅出租面积、住宅平均出租价格、公房出租率、住宅空置面积、住宅空置率、住宅消费价格指数等内容。通过对这些关系到房地产行业的重要指标进行调控，我国可以更好地对房地产行业发展的方向进行修正，从而更好地促进我国房产资源的合理有效分配。

（三）根据住根据宅供给数量调控

根据住根据宅供给数量调控对于我国房地产市场调控的重要性是不言而喻的。通常来说房地产市场调控本身需要能够更好地反映我国的住宅建设投入的指标，在这之中需要对房地产开发企业个数、房地产业平均从业人员数、房地产业从业人员占全部从业人员比重、住宅建设投资完成额、住宅建设投资完成额增长率、住宅建设投资额占全社会投资额比重、住宅建设新增固定资产等指标进行清晰的了解，即这些指标决定着房地产行业能够给我国每年提供的住宅数量，对这些指标进行调控在实际上调控了我国的实际住宅供给数量，也就对房地产行业进行了有效的调整。

二、房地产市场调控中的房地产信息统计

在房地产市场调控中的房地产信息统计的进行能够促进其行业整体水平的有效提升。以下从反映住宅消费潜在需求、反映居民住宅有效需求、以经济数据为统计前提等方面出发，对房地产市场调控中的房地产信息统计进行了分析。

（一）反映住宅消费潜在需求

反映住宅消费潜在需求是房地产市场调控中的房地产信息统计的基础和前提。众所周知在我国房地产市场中城镇居民住宅消费潜在需求主要受到城镇人口、家庭状况、婚姻状况、城市化水平及、住宅折旧率等因素的影响。因此在房地产信息统计过程中工作人员应当注重反映住宅消费潜在需求，这需要工作人员对企业所在的该市的人口情况和相应的城市化发展现状有着更加清晰的了解，才能在此基础上更好地使房地产市场调控中的房地产信息统计来反映住宅消费潜在需求，最终促进房地产信息统计的有效性、可靠性合理提升。

（二）反映居民住宅有效需求

反映居民住宅有效需求是房地产市场调控中的房地产信息统计的重中之重。众所周知现今影响我国城镇居民住宅消费有效需求的主要原因包括国民经济整体经济发展水平有待提升和居民收入水平提升较慢、住宅价格相对较高、城镇居民储蓄水平及结构较低、金融行业支持力度不够、政府住宅政策限制等因素。因此，在这种情况下的房地产信息统计就需要在这些因素的前提下更好地反映居民住宅的有效需求，从而为房地产企业的发展提供更加有效的统计信息，这另一方面也促进了房地产企业更好地应对房地产市场调控。

（三）以经济数据为统计前提

以经济数据为统计前提对于房地产市场调控中的房地产信息统计的重要性是不言而喻的。通常来说对于我国房地产企业而言，居民家庭的人均可支配收入是房地产信息统计的重要内容，并且居民家庭的人均可支配收入的统计需要根据个人所得税、财产税、经常性转移支等数据的统计来进行，在对这些内容进行扣除后剩下的就是城镇居民的个人实际可支配收入。除此之外，在房地产信息统计过程中工作人员还应当对房价收入比进行合理的统计，通常来说房价收入比是指购买一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭收入的比值,这一统计数据可以极为有效的反映城镇居民购买住宅的基本支付能力。另外，通过恩格尔系数、房地产企业负债比等重要信息与数据的统计也可以为房地产市场调控创造良好的环境并且促进我国房地产企业更好地健康发展。

三、结束语