房地产市场分析论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场分析论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡

(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因

2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡

我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡

(二)土地供应量不足

近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡

1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡

2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡

(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市

在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡

1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡

2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡

3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡

4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡

5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡

6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡

篇2

——御景花园项目为例

魏圣尧 西安建筑科技大学

摘要：近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要推动力量。由于我国房地产市场的发展时间还比较短，房地产

市场尚未成熟，我国学界和商界对房地产商品及其市场的仍有待加分析深。本文以洛阳市区域房地产为例系统的分析了房地产商品价

格决定机制、影响因素，旨在为房地产项目的评估提供分析模型，为政府的宏观调控，银行的项目决策提供参考。

关键词：房地产商品；形成机制；影响因素；评估；研究分析

1.研究的目的意义

近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要

推动力量。然而我们房地产项目的经济分析和评估缺乏经验指

导，并且由于缺少对市场变化的追踪，致使我们在决策方面缺乏

还没有形成科学的决策机制，而这种现状必然会影响商业银行的

信贷投放行为。因此，政府开发企业无论是还是商业银行在决策

之前都需要参考差别化的专门研究。本文通过收集整理分析国内

外相关资料，从理论上分析了影响房地产商品价格的因素、房地

产价格形成机制以及国内外对房地产商品及市场的研究现状。并

以洛阳市区域房地产市场为中心，以御景花园项目的贷款评估为

例，在系统分析的分析了房地产价格形成机制，探索了商业银行

房地产项目评估的分析框架及评估方法，这既为商业银行房地产

项目评估提供经济分析思路和研究模型，又为房地产企业项目决

策提供依据， 同时， 某种程度上可以为政府的宏观调控提供参考。

具有比较重要的理论和实际意义。

2.房地产行业影响因素的研究

（1）洛阳市房地产市场供求分析及价格形成机制

对于洛阳房地产市场来说市场供给基本上是平衡，房地产市

场供给的主要是住宅、办公楼以及商业用房，其中住宅市场在房

地产市场中所占的比重最大，但是由于市场需求的高速增长，市

场上商业用房存在较为严重的供求矛盾。自 20 世纪 90 年代以来，

个人消费以成为市场的主体，但是由于房地产价格与居民的收入

相比价格偏高，房地产控制总量还比较大。

关于房地产价格的形成机制，存在两种理论，一种是生产价

格机制理论，认为，房地产的开发成本和开发商利润房组成了地

产价格，另一种市场供求价格机制理论则认为，房地产的市场价

格是在房地产供、求双方相互影响的过程中形成的。

（2）房地产行业影响因素的研究

关于房地产行业的影响因素已经有了深入研究。多数研究认

为，供求关系是房地产行业主要影响因素。但由于土地供应对房

价的影响的复杂性，研究对象不同可能造成的影响力和作用机制

的不同。至今为止关于地价与房价两者之间关系结论尚未统一。

另有一些学者也通过采各种方法从不同角度对房地产行业的影

响因素研究和分析认为地价与房价高度是相关的。

（3）房地产项目价格形成机制分析

生产价格机制理论与供求价格机制理论在研究房地产价格

形成机制上是最主要的两个理论，它们在不同的角度上对房地产

价格的运动过程进行了解释。生产价格机制理论是房地产价格形

成机制的基本因素是价格决定，而市场供求机制理论是决定价格

的变动的决定因素。由于供求的变化及决定供求的因素是不断变

化的，所以从短期来看房地产价格是可以偏离生产价格的。但是

对于我国国情来说用生产价格机制论来解释房地产价格的形成，

而供求价格机制理论可以比较好的解释我国房地产市场的现状，

因此供求价格机制理论在我国得到了广泛应用。

3.洛阳银行评估房地产项目的模型构建

（1）评估框架分析

银行对房地产项目的评估是银行贷款项目决定的直接参考，

不论是对银行房地产项目的决策还是对项目贷款的续管理管理

都十分重要。并且在我国由于信誉制度不完善，及房地产项目对

银行的高度依赖，银行对房地产投资信贷活动势必会存在一定的

风险，因此对房地产项目的评价是至关重要的。

洛阳银行对房地产项目的评价主要有以下几个方面：

第一，借款人的相关的资料信息、贷款方式；

第二，房地产项目的概况；

第三，项目的市场情况；

第四，投资估算、财务效益、投资的综合效益；

第五，投资的风险。

（2）指标体系的构建

近年来，关于风险防范的研究一直是银行工作的重点。但是

虽然银行对项目的评估已经比较全面但是由于房地产市场的复

杂性，房地产商品本身的特殊性，银行对房地产项目的评估缺乏

整体性，致使房地产项目风险等级及评价指标体系尚未形成。

（3）主成份分析

在我国宏观政策的调控、政府政策的频繁出台，给银行对房

地产项目的投贷带来了很大的风险，因此，对项目风险的评估是

银行对房地产项目的评估主要工作。信贷活动的风险度是指：银

行在信贷业务中，承担风险的愿望和能力。对项目风险的分析有

广义和狭义两方面，狭义上讲，是指在识别项目风险的基础上描

述并量化风险变量的概率分布及其影响程度。广义的分析则是在

狭义分析基础之上进行风险规划，风险辨别，并制定相应的风险

管理方案。

4.御景花园实证研究

（1）御景花园项目概况

在附近区域与御景花园的竞争对手较少御景花园的定位属

中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大项目拥

有较好的周边环境，项目所处地块的发展前景较好。

（2）宏观经济与区域市场分析

国民经济的较好发展，住房制度改革的深入以及政府对开发

本项目的大力支持，为御景花园项目提供了一个较好的投资环境

与机遇。

市场分析：

①房地产开发投资仍在继续增长，增幅小幅回落；

②房地产开发资金平稳增长；

③房屋建设增长平稳；

④销售面积及销售额增幅在持续增长。

（3）项目成本分析及成本导向定价

项目成本主要集中在土地成本，建设费用，以及其他费用，

其中不可见费用约占项目的 1.2%左右。

（4）项目综合经济分析

御景花园项目是小面积、小规模开发项目。开发过程中资金

周转量小、周转周期比较短，因此，只要在实施的全过程进行科

学决策控制，应该可以获得稳定的收益。

5.结论与对策建议

综上可知，房地产具有经济泡沫性。因此，政府要宏观调控

房地产产业并且要出台相关法律针对性地进行政策干预与调控。

但是由于我国以住宅为主的房地产市场起步比较晚，我们对房地

产商品价格影响因素及形成机制认识还不够深刻，在政策决策上

缺乏科学的决策机制。这就要求我们不断深入对房地商品的研

究，不断对市场变化的进行追踪，通过研究分析，逐渐形成统一

科学的决策机制。

参考文献：

[1]檀景顺.房地产开发与住房信贷[M].甘肃人民出版社， 1993.

[2]李限.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦

门大学硕士学位论文，2006.

[3]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中

国土地科学，2009

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[关键词]房地产项目策划 项目定位 价格预测 经济评价

一、房地产项目策划总论

对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行：一是房地产策划具有明确的具体目标；二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维；五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。

1.房地产项目策划的含义。房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

2.房地产项目策划的特征和作用。房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合并应用于房地产项目实际运作过程中的活动。同时，房地产项目策划具有以下特征：

（1）地域性；（2）系统性；（3）前瞻性；（4）市场性；（5）创新性；（6）操作性；（7）多样性

二、寿光市地区经济发展及社会发展分析

1.寿光市宏观经济发展概况。2012年，全市地区生产总值达到550亿元，人均地区生产总值超过3.5万元，城镇居民人均可支配收入15806元，农村居民人均纯收入9619元，城乡基础设施显著改善，社会事业全面发展。如今的寿光，已经成为全国闻名的“中国蔬菜之乡”，成为山东县域经济发展的“领头羊”和全国县域经济发展的排头兵。

2.寿光市居民人均收入情况。根据对寿光市区的调研情况可以看出，寿光市存在的比较好的企业例如：晨鸣集团、金玉米有限公司等一些工业和生物化工企业的收入水平都比较高，基本职工的收入都在2500元/月左右，中层领导的收入可以达到15-20万/年；普通工厂的职工收入也可以达到1500元/月，中层收入也在10万/年。寿光农业经济发展迅速，在我们调研的情况中，很多都是农村自己集资建房，还有部分三层小楼也是村民自己建成的，这些小楼在当地的售价大概在50万/栋。可以看出寿光作为一个县级城市，城市整体收入水平较高。

3.寿光市消费水平和买房意识。寿光市商业非常集中，发展迅速，渤海路和圣城街交汇处是寿光商业的一级商圈，渤海路段从圣城街到金光街还有商业步行街。商圈中的商场档次一般，高档产品很少进入商场，同样这样的品牌产品也没有存在与商业街。没有高端商品的出现也就意味着没有非常高的消费，而且中低档的商场和专业市场的人流量非常大，从中我们也可以看出寿光人比较务实，消费能力不强。消费观念有如下特点：（1）寿光人买房置地的观念比较强。（2）寿光人买房是为了拥有更好的居住环境。（3）对于多层和高层没有明确的认识。（4）但是对于周边环境要求较高。（5）一次性付款居多。（6）不喜欢贷款。

三、“美林花园”小区房地产项目介绍与开发策划

1.项目概况。“美林花园”项目位于潍坊科技学院铁路以西，其中包括已经建成的寿光市体育馆和寿光市国际会展中心，西临有寿光市第一中学和小学，东临是大学城幼儿园，向西隔500米文化广场和银座、中百两大超市，向南300米有中医院、全福元超市，向东800米就是弥河公园，是一个集高档商业、体育、健身、娱乐、居住、景观于一体的大型综合性高档项目。 “美林花园”的全部占地为387933平方米。

2.价格预测

“美林花园”周边项目价格情况

总体来看当前周边住宅的销售均价在4500元/平方米左右。

根据当前4500元/平方米（毛坯）的市场价格来预测，“美林花园”住宅平均销售价格可以达到简装修4150元/平方米左右。

因此，“美林花园”住宅项目的价格（均价）：估计简装修4150元/平方米左右。

四、项目经济效果评价

经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性，研究经济效果评价的指标和方法是十分必要的。对于本项目主要从开发成本、开发费用等各个方面进行经济分析：

项目投资成本费用估算汇总表

五、项目投资策划分析建议和结论

根据全国房地产政策走向及寿光市房地产的市场分析和项目的投分析，提出以下建议：

1.目前，寿光市房地产业总体形势比较好，处于上升阶段。但项目对销售收入、投资都比较敏感，存在一定风险，应加强资金的控制。

2.由于项目周期长，政策、市场变化较大，建议实施应分阶段，稳步进行并突出特点。

（1）分步实施、稳扎稳打、滚动开发。（2）分步实施步骤中突出“快”字，快速启动、快速销售、快速回笼资金。（3）实施差异化，局部领先的策略。

根据前面分析可以得出结论：“美林花园”项目是一个具有较好的社会效益、经济效益的项目。

参考文献：

[1]曾淑超.吴瑞生.等.中国房地产开发策划流程设计.暨南大学出版社，2011

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内容摘要：本文从城镇人均住房建筑面积、城镇化率、房地产开发投资、商品房竣工面积等指标入手，分析安徽省商品房的供需总量。指出在经济欠发达的安徽省，房地产市场的供给量低于需求量的局面将会长期存在，短期内投资过热、需求过旺的问题不突出，在国家宏观调控的形势下应该采取不同于经济发达地区的政策措施来发展房地产业。

关键词：房地产需求与供给统计分析

我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。

安徽省商品房需求市场的分析

（一）城镇人均住房建筑面积的测定

根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。

统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。

（二）城镇住房需求量的测定

安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。

考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。

（三）商品房需求市场的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。

应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。

安徽商品房供给市场分析

（一）房地产开发投资额的测定

自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。

考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。

回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。

按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。

（二）商品房竣工面积的供给量

房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。

结论及建议

以上分析表明，按照人均住房面积、城镇化率等指标，站在远远低于全国平均水平的基础上，可以确定“十一五”期间安徽省商品房新增需求总量为18000万平方米；而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导，“十一五”期间安徽省商品房竣工面积供给总量不足16740万平方米，即使商品房竣工总面积可以实现100%销售，供给市场达到最大值，此时距离商品房需求市场的下限值仍然有1260多万平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期间不可能解决。因此可以认为：安徽省房地产业总体上不存在需求过旺、投资过快、发展过热的问题。

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“市场预测与决策”课程是市场营销的核心课程，旨在使学生通过学习市场预测与决策基本知识和理论，能够运用科学方法对市场现象进行合理预测，并在此基础上对制定的各种营销方案进行科学选择和决策，具备综合运用市场预测和决策方法科学解决实际问题的能力。因此，运用“干中学”教学模式对“市场预测与决策”课程现有教学方法进行改革，提高学生动手实践能力和综合素质，具有十分重要的作用和意义。

一、“市场预测与决策”课程传统教学过程中存在的问题

从目前“市场预测与决策”课程实际教学效果来看，普遍存在学生对课程教学内容缺乏兴趣，认为没有实际用处，导致对所学知识掌握不牢固。而另外一个更突出的问题就是学生只是掌握了基本的市场预测和决策知识和理论，而不能学以致用，不知道在实际的工作中如何加以具体应用。长期以来“市场预测与决策”课程教学主要存在下面两个问题。

首先，教学内容缺乏针对性。现有教学内容仅仅局限于介绍基本的市场预测和决策基础理论和方法，而忽视了教学内容与现实环境的联系。比如预测方法主要分为定性预测和定量预测。定量预测主要包括回归分析法、季节变动法以及马尔科夫法等等。这些预测方法多侧重于对数据的分析和处理。文科背景的学生普遍觉得这部分内容枯燥，晦涩难懂；而理科专业背景的学生又对市场预测和决策活动所反映的现实经济环境缺乏认识。在市场预测与决策长期的教学实践中，通常采用统一的标准进行教学活动，而很少结合学生的学科背景进行分类来进行针对性的教学。

其次，课程教学方式单一，理论与实际联系太少，无法与其他的专业知识相融合。目前的教学模式仍停留在灌输式教学阶段，主要是教师在课堂上讲授专业知识，而忽视了对学生分析和解决问题能力的培养；成绩评定主要依靠课堂考试形式，过多注重于考核学生对基本概念和方法的掌握和记忆，而忽略了考核学生灵活运用知识的能力。“市场预测与决策”课程具有较强实践性，只有通过对教材中的预决策理论和方法在实际工作中加以应用，才能充分体会到市场预测和决策的作用和魅力，才能更好地锻炼和提高学生的分析问题能力。

二、“干中学”教学模式介绍

“干中学”教学模式是在课堂上教授学生学习理论知识的过程中，同时结合现实经济生活中的具体问题去实际运用相应知识和技能，从而增强学生学习兴趣，进一步巩固和深化所学知识，提高实际动手操作能力。具体而言，“干中学”教学模式试图改变目前课堂教学活动中“教学”的单方向的知识流动，而替代以“教学”互动的双向流动，使学生由目前的被动学习变为主动参与式学习。为此，在进行“市场预测与决策”课程教学设计时，教师要从教和学两方面同时加以考虑。一方面，加强教师课堂讲授，重点讲解是市场预测与决策的基本理论和方法，以及各种方法的应用领域和限制；另一方面，将课堂教学和学生课余时间结合起来，学生以团队的形式结合实际问题进行一次真正意义上的市场预测和决策活动。采用“干中学”教学模式最终目的在于通过教学互动，改变目前知识信息由老师到学生的单向流动模式，使学生由被动学习到主动参与学习和实践，利用所学的知识去积极地解决实际问题。

三、“干中学”模式在“市场预测与决策”课程中的具体应用

（一）制度设计

为实施“干中学“教学模式，使学生真正学以致用，特别从制度上进行规则设计，主要包括如下方面：改革现有课程考核方法，增加实践成绩比重；采用自由组队形式，注重培养团队合作精神；建立有效激励措施，对优秀作业和报告进行奖励。

1.改革现有课程考核方法，增加实践成绩比重。构建包括课堂、实验室和社会实践多元化在内的立体教育教学体系，使学生在学习市场预测与决策知识的同时，加强社会实践活动，锻炼知识运用能力。只有将市场预测和决策方法在现实经济生活中加以应用，才能使该课程的教学获得最大的生命力，使学生在通过“教学用”之后获得更多知识。以往本课程的考核主要以期末卷面考试成绩为主，约占总成绩的70%，而平时成绩仅占30%。拟在教学过程中增加实践教学比重，提高平时成绩所占比重至50%。其中平时成绩主要由实践成绩构成，包括实验成绩和团队作业成绩，各占平时成绩的40%，其余20%平时成绩由出勤、课堂表现等决定。

为此，在现有45学时的教学时间别安排10学时的实验教学，编写“市场预测与决策”上机实验指导书。通过利用统计软件SPSS模拟大量经济现象，将其抽象为一个数学模型，要求学生应用数学或统计方法得到模型的解，在此基础上对经济现象外推预测和决策，提出具体解决对策和措施。主要实验内容包括移动平均法与指数平滑法、趋势预测法、季节变动预测法、一元线性回归预测法和多元线性回归预测法、线性规划决策的实现方法等。

2.布置市场预测与决策小组作业，注重培养团队合作精神。在课程伊始就要求学生自由组队，在学习过程中理论联系实践，主动联系企业或结合社会经济热点，从社会实际中选择预测与决策题目，完成一份市场预测与决策小组大作业，实实在在地进行“发现问题和寻找市场机会”，并在解决问题过程中注意团队合作，期末课程结束时以小组为单位提交一份市场预测与决策报告，并使之成为平时成绩的重要组成部分。

3.建立有效激励措施，对优秀作业和报告进行奖励。在“市场预测与决策”课程采用“干中学”的教学模式，建立有效地激励措施，制定详细的市场预测与决策作业评分标准，在每学期末课程结束时对优秀作业和报告进行本课程内部评比、展览，要求各小组使用PPT形式进行现场汇报。如果有小组为企业所做的相关调研报告和预决策报告得到企业的认可并获得了企业的实际资金支持，将给以一定程度的奖励。

（二）具体实施过程

1.研究方法。在“市场预测与决策”课程采用“干中学”模式进行教学方法改革和研究的过程中，综合运用实验法及比较研究方法。具体而言，在学期中同时选择开设“市场预测与决策”课程的部分班级分别作为实验组和控制组，在实验组班级教学过程中运用“干中学”教学方式进行改革实验，而对于控制组班级教学仍然采用传统教学方法。在期末运用比较研究方法对实验组与控制组班级教学效果进行对比分析，从而发现问题并及时进行完善。

2.具体实施计划。采用“干中学”模式进行“市场预测与决策”课程教学方法改革主要分为五个阶段。

第一阶段：组织准备阶段。通过收集相关文献资料，加强“干中学”基础理论学习，为“干中学”模式顺利开展提供思想和方法准备。明确学生是学习的主人，教学工作的根本目标是让学生“不仅知其然，还要知其所以然”，要以调动学生学习的积极主动性为出发点，注重提高学生的实践动手能力，从而更好地适应社会对多样化人才的需求。

第二阶段：研究方案制定阶段。对“干中学”教学模式相关研究内容进行细化，通过小组座谈以及问卷调查方式，了解学生对目前“市场预测及决策”课程教学的看法及建议，制定科学的实验方案。

第三阶段：研究实验阶段。根据制定的实验研究方案，对实验组和控制组班级开展“干中学”教学模式改革对比实验。在实验组班级中采取新的“干中学”教学模式，而控制组班级仍然沿用传统的教学模式。将实验组班级同学分成若干小组，在教学过程中增加10个上机实验教学学时，设置了6个上机实验。强调以“问题为中心”的任务驱动式实验教学，在实验中培养学生的预测分析和决策能力。同时要求各小组从社会实际中选择预测与决策题目，在课程结束时以小组为单位提交一份市场预测与决策报告。

第四阶段：研究完善阶段。对第三阶段实验过程中发现的问题及时进行总结并加以完善，再次进行对比实验。在实验中发现，“干中学”教学模式改变了传统的知识信息从老师到学生的单向流动模式，过去呆板和单一的教学变得丰富多彩，具有立体感。但同时也发现了若干问题，比如文科学生在应用计算机软件的过程中不够娴熟，学生中“搭便车”现象时有发生。为此，在完善阶段，在加强对SPSS等常用预测和决策软件的课堂学习的同时，增加小组课下学习时间，对学生“搭便车”现象给予严格监督。

第五阶段：总结阶段。对“干中学”教学模式实验结果进行认真总结，将总结的经验在类似课程或相关专业中推广。

四、总结

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关键字： 建筑项目管理信息系统，建筑企业，Web

中图分类号：C29 文献标识码：A

国内建筑业中信息技术的应用的背景

改革开放以来我国建设事业取得了令人瞩目的成就，建设企业信息化也得到了较快的发展，特别是进入九十年代以来，信息技术在建设企业应用领域得到了推广和深化。

建设企业信息化的发展主要表现在以下几方面：

（1）建设事业信息化工作得到了加强

为进一步加强对建设事业信息化工作的领导，建设部成立了以部长为组长的建设部信息化工作领导小组和建设部信息化工作领导小组办公室，对建设事业信息化工作实施统一领导和管理。地方各级领导对建设事业信息化工作也给予充分重视，并相应成立了信息化工作机构或明确专人负责信息化工作。其中建设部负责建立“建设部互联网站”、“中国工程建设信息网”、“中国住宅与房地产信息网” 等，现已全面开通。在网上有政策法规、企业信息、行业动态、招投标信息、市场分析等二十几个栏目，每天点击率已达七、八万人次，为沟通全国建筑市场、房地产市场信息，规范市场秩序起到了积极作用, 同时,也为实现建筑企业电子商务化奠定了基础。随着信息技术的进步，行业信息技术的应用有了长足的发展，一大批应用成果在行业中得到推广应用。计算机技术、通讯技术、网络技术、地理空间信息技术、CIMS 技术、计算机辅助设计（CAD）技术、IC 卡技术、自动监测控制技术以及多媒体技术已逐步在建设事业各行业广泛应用。

（2）我国建筑业企业信息化发展现状

1）勘察设计类企业已脱离了手工作业。这类企业是我国信息化建设起步较早、发展较快、效益也比较高的行业。从上个世纪八十年代后期开始推广采用 CAD、三维动画、多媒体等技术手段，开发建设设计与管理集成化、智能化应用系统，目前，CAD 普及率达 85%，甲乙级设计单位计算机出图率已达到 100%，彻底把工程设计人员从传统的图中解放出来，大大缩短了设计周期，使方案的比选、优化更为直观，提高了设计质量，经济效益十分显著。设计院在国际化工作方式中，对与国际接轨的理解和认识有很大的进步。中国建筑设计研究院、中原国际工程设计研究院、北京建筑设计院、河北规划设计院、吉林省建筑设计研究院、长春市规划设计院、长春经济技术开发区设计院、吉林建工学院建筑设计院和勘测公司、东北师范大学建筑设计室等各级勘测设计类企业的调查结果表明：绝大部分使用由北京天正工程软件有限公司开发的基于 AutoCAD 平台的天正设计软件，也有使用理正（北京理正软件设计研究院）、TSSD（北京探索者软件技术有限公司）、PKPM（中国建筑科学研究院建筑工程软件研究所）等设计方面的软件。计算机出图率 100%，图纸报批实行电子报批方式（此方式由 2004 年全面实施）。其中中国建筑设计研究院、中原国际工程设计研究院、北京建筑设计院都创建了企业内部网、企业外部网，每一终端都可以实时连接互联网。中国建筑设计研究院可以通过公共服务器 FTP 提供开放区域，在这个区域中可以实现异地设计及建筑勘测设计阶段各流程环节的图纸传送、查看、意见反馈等。

2）在建筑施工类企业，已开始应用计算机辅助施工系统（CAC）、计算机辅助的建设工程项目管理等。一些建设工程管理部门已经建立了覆盖管理业务职能的计算机管理信息系统，对促进建筑业科学管理起到了良好的激励作用。目前，全国建立的 300 多个有形建筑市场，将收集、工程信息、企事业单位的资源信息、建筑材料价格及工程建设法规政策信息和业务流程计算机管理融为一体，有的还实现了区域性联网。中国工程建设信息网已与全国 100 多个城市招投标办联网。

2.建筑项目管理信息系统意义和框架建立

国内一些特级和一级建筑企业，无论在信息技术基础设施建设还是有关专业领域应用方面，都取得了可喜成绩。根据不完全统计，国内建筑企业微机拥有量达到 150 万台。不少企业开始重视工程项目信息管理。特级建筑企业与大部分一级建筑企业，普遍建立了企业互联网站。电子邮件已成为建筑企业信息交换的工具之一。信息技术应用增强了企业的核心竞争力，提高了企业的效能与效率。国内已经有许多企业开始借助自身的行业优势，吸收最先进的网络技术，来获得新的发展机会。这是就极其需要建立作为中国建筑行业的网络平台，可以为建筑业的用户提供全面服务的电子商务解决方案。

大型建设项目实施管理系统是一个涉及单位多、覆盖业务面宽、规模大的综合信息化系统，完整地建立起这套网络化管理信息系统，将是一项复杂、艰巨而的系统工程。规划的内容主要包括:进度管理体系、成本管理体系、质量管理体系、计划管理体系、合同管理体系、变更管理体系等。综合大型建设项目实施管理业务的性质和特点、信息化工程建设规律、我国建设项目管理水平和信息化现状、技术发展和投资等各方面的因素，大型建设项目实施管理系统的总体规划思路是重点对进度、成本、质盆体系进行详细的规划，梳理各部门的业务流程，打破原有的组织结构，建立起清晰的业务模型，构建稳定的功能模型;对业务数据进行统一规划，建立业务数据的逻辑结构，消除信息孤岛，实现各部门间数据共建、共享、协同办公。为了增加系统的通用性和将来的升级需要，开发通用和规范的系统模块，根据施工企业的具体需求，将各成熟系统模块按各个建筑施工单位的不同管理模式和应用需求重新组合，合理安排。将数据和信息在企事业单位或项目参与单位的流程链中进行流转和交互。系统包括项目招投标子系统，施工管理子系统、生产进度计划子系统、成本控制子系统、物资设备管理子系统和系统管理子系统六个部分，公司各职能部门、工程项目参与单位以及项目各部门通过建筑项目管理信息系统进行项目管理和信息交流，项目的公共信息存放在中央数据库，供有关各方进行录入、查询、上传和下载等远程管理。

一个建筑项目管理信息系统的总体框架可以如下图1所示：

图1 建筑项目管理信息系统的总体框架

建筑项目管理信息系统利用网络技术为工程项目各参与方提供一个信息交流平台，营造一个信息交换和协调合作的共享环境。系统用户包括公司总部各职能部门、项目各参与方、项目内部各部.门等，甚至社会大众都可以有限制的访问系统中的信息。与工程建设有关的公共信息统一存放在中央数据库，通过身份验证后，工程参与方可以通过Web界面对中央数据库的项目信息进行访问，了解建筑工程项目的进度、质量、安全文明等方面的信息。具有相应权限的参与方还可以进行在线的信息和信息处理，包括文档信息的查询、上传下载等修改工作。

建筑企业各职能部门利用企业内的局域网访问存在中央数据库的公共信息或存放在企业数据库中的企业内部信息，可以实时掌握公司各所属工程项目的具体情况，可以轻松的收集资料，汇集成信息丰富的报表资料提供给公司管理层，使企业领导把握公司全局并做出正确决策。

图2是建筑项目管理信息系统环境下的信息交流模式图：

图2 项目管理信息系统下的信息交流模式图

建筑项目参与单位包括业主、设计、监理、政府职能部门、材料供应商和承包商等，这些单位一般都建立有自己的Internet，建筑项目管理信息系统通过Internet将各参与单位的Internet进行连接，赋予项目各参与方相关权限，这样只要能连Internet，各参与单位可以在任何时间任何地点在其权限范围内共享项目公共信息。共享信息实际上是通过建筑企业的“内部网”提供了通向项目信息库入口，这个信息库包含了项目实施过程的全部工程信息，并对项目信息结构化分类和集中管理、集中存储，它为处于不同的地理位置的参与方提供了一个随时随地获取项目信息的捷径，创造了一个高效的信息交换和协同工作环境，是项目所有参与单位的信息交流平台。

3.结语

建筑项目管理信息系统是一个庞大的系统，它的设计目的就是为了解决在项目管理过程中出现的各种问题，包括工期、材料、设备等等都是我们所要考虑的范围，本文只确定了一个基于建筑业电子商务综合项目管理系统的各个模块的内容和基本建立。但作为一个软件信息系统，还有许多需要完善的地方，比如当数据量增大时，提高传输速率的问题；异地数据与数据库交换的过程中，信息传输安全性问题，这些问题都需要深入而广泛的研究。

参考文献

刘喆.建设工程项目信息管理[M].北京：科技出版社. 2005.25-28

李晓东，张德群.工程管理信息系统「M].北京:机械土业出版社.2004. 207-209

丛培绍 实用工程项目管理手册 中国建筑工业出版社 2000年