房地产周期论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产周期论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和政策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。

二、商品房地产波动理论研究

首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。

三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动

我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。

四、结束语

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【关键词】中小城市 房地产市场 发展潜力

一、引言

做好房地产开发工作不但能促进我国城市化进程的健康发展，还可以扩大内需，提高人们的生活水平，同时还可以对区域经济发展产生协调作用。下面就先对中小城市的特点进行分析，然后再对其房地产发展潜力进行分析研究，以便在中小城市房地产开发过程中能巩固对其有利因素进行充分利用，扬长避短，最大化地促进房地产业的健康发展。

二、中小城市的特点

中小城市和大城市相比，具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。

三、中小城市房地产市场发展潜力分析

（一）中小城市房地产市场需求分析。随着我国居民生活水平的不断提高，并在宏观调控的逐渐影响下，居民的置房需求会进一步得到释放。一方面在上世纪50年代是一个生育高峰，造成现今社会上25-34岁以及35-44岁年龄段的人口数量占有很大比例，这些人正处于消费和投资阶段，特别是25-34岁阶段的人员，正准备组建家庭，具有购房需求；另一方面城市化进程的不断加快，吸引了大量的外来人口，这些人口的住房问题，必然会带来房地产的一个新的发展阶段。随着我国对市场经济控制力的增强，吸引了一大批国外企业来我国设立区域总部或者研发中心，这些企业的聚集，必然会吸引更多的海外人才的到来；另外，城市的不断扩建，随之而来的是大面积旧城的改造，被拆迁的居民的刚性居住需求以及商业圈的不断扩张，则就又为房地产市场的发展带来了一个新的发展通道；我国城市人们的生活水平不但提高，其家庭结构不断缩小，但是其购房需求却在加大。现在的人们结婚之后，就想单住，还有一些“丁克”家庭也呈增长趋势，这些都会引起住房需求的增加。

（二）中小城市房地产市场发展分析。中小城市的房地产市场需求大部分都是为了满足当地居民的住房需求，所以说中小城市的房地产投资需求比较小。如果从建筑形态来看的话，中小城市的住宅项目大多数还是多层楼板，高层以及小高层最近才刚刚被人们所接受，就中等城市来说，南北通透、采光条件比较好的板楼依然是市场上最热销的住宅；如果从户型来看的话，中小城市还是以二居和三居为主，其中二居室大面积通常是在80～100平方米，三居室的面积通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即购买一次房子，生儿育女，最后知道子女长大成人，都要在这栋房子里完成，所以其购买大多在一百平方米左右。但是现今随着人们生活水平的提高，人们的置业周期也在不断的缩短，有很多家庭的置业周期已经是6～8年，有的更短；如果从价格方面来看的话，中小城市的房地产则具有稳中有升、趋于平稳的特点。一个楼盘从开盘到销售，其房价的涨幅都不大，更多的时候是处于平稳状态。甚至有些项目从头到尾都不用进行价格调整。中小城市客户购买房子首要考虑的就是价格问题，其次才是交通、地段、物业等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的传播速度非常快，只要进行一些低成本的直接面向客户的宣传推广就非常有效，但是中小城市更注重的是实实在在的东西，所以中小城市的期房没有现房好卖。总体来说，中小城市房地产市场建设项目只要能够和城市的特点相符合，其发展还是很可观的。

（三）中小城市房地产市场发展所面临的机遇和风险。目前来说，中小城市房地产市场发展面临的基于主要有：农村人口不断城市化，其购房需求在不断增加；政策方面具有一系列的优惠，例如土地政策、人文政策以及税收政策等；综合成本比较低，其中包括土地成本、税收成本、建安成本、人力成本等；机会成本小，有些政府部门的集体订购，就可以直接消耗1/3以上；市场竞争力小，有助于开发商建立自己的市场等。面临的风险主要有：市场容量小；客户消费能力低；政策变化比较大；区域风俗习惯比较强等。

四、结语

总体来说，只要抓好时机，认准市场，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。为了能够最大化地减少风险，抓好机遇，一方面要算准建设周期，最好在一届领导任期内完成，另一方面就要充分做市场调查，依照当地的风俗习惯和人文环境，做好产品定位以及户型设计，最好还要进行适当的推广宣传，建立良好的商业信用，口碑相传的效果要远远优于广告的效果。

参考文献

[1]王洪波.我国东部中小城市城市化进程中的房地产发展研究[D].硕士学位论文.东北师范大学，区域经济学专业，2007，5.

[2]宋锋.中小城市房地产发展问题探析[D].硕士学位论文.华中师范大学，区域经济学专业，2007，5.

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关键词：房地产投资风险管控策略

一、房地产投资风险概念及种类

1.房地产投资风险的含义。

房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

2.房地产投资的特点及风险种类。

（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

二、房地产投资风险产生的原因

1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。

所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。

这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

三、房地产投资风险管控的策略

房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。

1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。

树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。

2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。

房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。

3.合理分配资金，减少金融风险。

（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。

4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。

房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。

参考文献：

[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)

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【关键词】房地产项目；风险管理

1引言

工程项目的建设是一个周期长、投资规模大、技术要求高、系统复杂的生产消费过程.在该过程中，不确定因素、随机因素和模糊因素大量存在、并不断变化，由此而造成的风险直接威胁着工程项目的顺利实施和成功完成。而在工程建设中，设备材料又是最基本、最必需的资源之一，其供货进度、数量和质量对工程建设影响最大，能否保证设备材料“适时、适量、适质、适地、适价”地供应，是能否保证项目建设进度、费用和质量的重要基础。无论是对于业主还是总承包商来说，一个工程项目进入实质性操作阶段以后，都会遇到在工程采购中如何识别、评价和规避采购风险的问题。只有正确地处理好这个问题，才能坚实地迈出工程建设实施的第一步。因此，在工程项目实施过程中，对采购所面临的各种风险进行管理显得尤为重要。

2住宅房地产项目风险管理理论

2.1住宅房地产项目风险内涵

房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征：(1)客观性房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。(2)多样性房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。

2.2住宅房地产项目风险分类

在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。

(1)按照风险的来源分类房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。

(2)按照项目的实施阶段分类按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。

(3)按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险为非系统风险或个别风险。

3住宅房地产项目风险识别与分析

3.1住宅房地产项目风险识别程序与方法(1)项目风险分解项目风险的分解途径：

①目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险；②时间：识别项目不同进展阶段的风险；③结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；④环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。⑤因素：按照项目风险因素分解。

(2)建立初始项目风险清单就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构成。

(3)风险识别分析对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。

(4)确立项目风险清单项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。

3.2住宅房地产项目风险分析方法

（1）盈亏平衡分析方法盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。

（2）敏感性分析方法通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。

(3)概率分析方法运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分析，计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到某种目标的可能性大小。

结束语

房地产作为一个相关性行业比较多的行业对国民经济的影响越来越大，作为一个行业收益较大，吸引着广大投资者投入大量的资金人员，在获得广大收益和同时，由于房地产自身的特点，开发周期长、资金量大、专业人士多的特点，具有高风险性，与此同时由于房地产中泡沫成分的存在，国家宏观财政政策、货币政策对房地产市场进行调控，这对于房地产企业经营中的风险增大。在当今市场经济环境条件下，房地产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中存在着巨大的风险。如何识别和度量房地产项目风险以及如何制定风险应对措施，有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，把握良好的投资机会，获取预期的经济收益己成为我们未来所必须考虑的问题。

参考文献：

[1]如特.房地产市场三个热点问题分析[J].http：//house.省略摘自长江建设，2003.5.

[2]何文炯.风险管理[M].大连：东北财经大学出版社，1999.

[3]卢文杰，卢有杰，卢家仪.项目风险管理[M].北京：清华大学出版社，1998.

[4]杜萍，周剑杰主编.筹资风险与防范[M].北京：经济科学出版社，1998.

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关键词：房地产开发；商业银行贷款；风险；防范

房地产开发贷款风险，是指借款人出于各种原因而违背合同预定而没有按期还款，这种违约的不确定性很有可能导致银行对于房地产开发所提供的贷款有所损失。房地产开发项目存在着一定的风险性，不仅项目本身复杂，在房地产开发过程中，由于项目的复杂性因素还会导致项目运作中的偶然因素影响而导致进度缓慢，没有获得预期的收益。

一、房地产开发贷款中所存在的风险

（一）房地产开发中所存在的开发商经营风险

房地产是具有一定经营风险的行业，其风险性所涵盖的因素包括建筑质量不符合购房者要求而影响到住房销售业绩、投诉多而遭到建设主管部门处罚、期房项目没有按照预期完工、没有在规定的时间内将房屋产权证办理完毕、开发商由于资金投入问题而导致财产损失、开发商违规操作导致法律纠纷而遭到处罚、法人代表由于涉嫌经济及纠纷案而需要承担一定的法律责任等等。从贷款风险的角度而言，如果开发企业信用等级下降，就会导致贷款担保人不认真履行债务偿清义务，致使贷款风险系数提升，引发借款人财产遭到查封[1]。但是抵押物如果贬值，就使得银行难以使用抵押物作为还贷。此外，房地产开发商对于开发地质的选择，小区规划以及楼盘设计等等，如果存在失误，就难以致使商品房畅销。在房地产行业市场竞争环境下，商品房积压，就会导致资金周转困难而难以还清银行贷款。

（二）房地产市场环境而导致房地产贷款风险

房地产市场瞬息万变，一些不可避免的干扰因素，诸如经济周期、信贷膨胀等等的存在都会导致银行贷款风险。在中国的市场经济中，房地产业对于经济发展起到了先导作用。当社会经济运转周期发生变化，首先就会从房地产市场的变化体现出来[2]。当市场经济环境运行良好，房地产价格就会呈现出上升的趋势，如果房地产的需求量大于供给量，就会造成房地产泡沫。当市场经济处于滑坡状态，已经形成的房地产泡沫就会破裂，随着房地产价格下降，房地产贷款的损失也会增大。存在这种现象的主要原因是由于人们的低水平收入所造成的。越来越多的人还贷能力不足，就会导致违约。银行为了能够收回贷款，会采取扣押房地产的形式，如果所抵押的房地产价格处于低靡状态，就会由此而造成银行贷款损失。

二、房地产开发贷款风险的防范措施

（一）对房地产开发实施严格的贷前审核

商业银行会从本地区经济发展的角度出发制定房地产贷款标准，但是，房地产开发生的道德风险存在导致行业信息不对称。商业银行要制定合乎地区发展需要的房地产贷款标准，就要对于房地产开发项目进行专业性评估，将贷款信息进行审查，增加信息透明度，将贷款信誉差，还款能力低的开发项目剔除，以降低房地产信贷市场中所存在的道德风险[3]。商业银行在制定房地产开发贷款标准时，要对于房地产行业的区域发展状况有所了解。在批准开发商贷款期间之前，要对于房地产开发的外部环境、财务状况、经营水平、社会信誉度以及市场发展前景进行综合性评估，并将房地产开发等级确定下来，做好贷款评估工作，以提高贷款安全性。

（二）强化房地产开发的监督管理

为了强化房地产开发贷款全过程管理，就要对于有关工作人员进行业务培训，完善贷款发放流程，所有的工作人员都要按照规章制度操作，杜绝存在不按照操作程序办事的现象，使得抵押担保的各项措施能够全面落实。为了避免房地产开发贷款过程中存在不规范操作现象，就要对于房地产开发实施有效监督管理，以对于贷款风险以有效控制[4]。基层经理要履行贷款跟踪管理的责任，将房地产信贷风险预警机制建立起来，将监督机制纳入其中，根据房地产业务现场情况实施必要的检查，一旦发现问题就及时解决，以避免造成重大贷款风险。

结论

综上所述，房地产市场瞬息万变，导致贷款风险存在。商业银行面临房地产开发贷款风险，就要对于造成风险的主要原因进行分析。根据房地产市场发展要求将多元化的房地产监督机制建立起来，对于房地产信贷中所存在的违规行为进行查处，并采取有效措施，以从宏观的层面做好贷款风险防范。（作者单位：中国建设银行辽宁省分行）

参考文献：

[1] 孙迎冬. 略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究 [J]. 重庆工商大学学报（西部论坛），2008（11）：80-86.

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关键词:房地产企业财务危机与防范对策措施

房地产业其经营活动过程，也是大量资金的运作过程，少则数百万，多则数亿，由于投资周期长，因而涉及的财务风险也复杂。

一、房地产业经营的概述

房地产业是从事房地产开发建设、租赁经营及相关中介服务等经济活动的独立产业部门。主要包括土地开发、房产买卖租赁、物业管理、金融投资等，其运营具有周期性。从整体来说，与宏观经济周期具有极强的关系，能够带动建材、建筑、机械和冶金、电器、家具等相关产业的发展。因此，处于国民经济发展支柱行业的基础地位。

二、造成房地产企业财务危机风险的分析

房地产企业财务危机受自身内部能力和外部经济环境的影响。因此，危机的发生取决于内外的合力，一般分为系统风险和非系统风险。

(一)系统性风险

系统风险是与国家经济形势密切相关的因素，房地产企业不易判断、无法控制且又会给其带来经济损失的风险，如：政府政策调整、战争等。

1、国家法律、政策产生的风险

国家借助税收、金融、土地供给、价格等多种经济手段对房地产企业的宏观调控，将直接影响到企业的经济收益。由于资金需求量大，投资的50%以上都是从银行信贷而来，一旦利率升高直接产生债务负担引起还贷困难和抑制消费贷款购房需求的风险。同时，面临通货膨胀时，承担物价上涨所带来的损失，上涨越快，面临的通货膨胀风险就更大。

2、意外或突发损失的风险

自然界产生水灾、风灾等或其它突发事件的袭击，将直接对企业投资造成损失，而保险公司的保险责任又明确规定自然灾害不属理赔范畴，由投资者自行承担，无疑是无法转嫁这些风险。

3、行业本身特性决定的风险

房地产业分复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段周期性循环，当从繁荣进入危机衰退、萧条阶段时，将出现持续较长时间的价格下降、交易量锐减等，给投资者造成经济损失。而且因其流动性差，很难在短时期内兑换成现金，一般要较长时间才能在市场上脱手，使投资者蒙受折价的损失。

(二)非系统风险

源于公司自身特有的经营和财务活动，从内部产生的风险。

1、决策错误造成的风险

房地产企业在决策中，对投资项目所依据的信息不全面、不真实，缺乏周密的可行性分析和研究，加之决策者决策能力有限。导致投资项目无法按期收回，不能获得预期地收益，为企业带来巨大的财务风险。

2、经营周期潜在的风险

房地产项目开发从市场调研、土地获得、建设施工到销售推广及物业管理等过程周期长，涉及规划、国土、建设、环保等多家政府部门监督，且有多家合作单位，使得开发工程的进度、质量、营销控制难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

3、财务管理水平制约的风险

房地产一些企业具有治理结构不完善，资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、混乱，加之自有资金占比小，负债往往占企业资金来源的 70%，甚至高达 90%。一旦企业有资金使用效率低下，管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时，无法保证资金的安全性、完整性，财务风险可能性就非常大。

三、防范房地产企业财务危机的具体措施

(一)通过财务的成本风险管理，严控企业各个环节

加强企业期间费用计划控制，实行成本内控落实在包括立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等这些环节点上。财务部门承担控制任务，同时指导监督其他部门费用支出。二是材料、工程款的支付。销售实行按比控制，单项支出必须严格控制在目标费用总额内。工程预决算在于严格按照程序走，防止出现不规范或不负责的操作。

(二)通过多种融资渠道、业态开发、项目运作模式，分散风险

可通过上市、信托、私募、销售、合作开发等多种金融融资，避免银行利率或准备金率的调升影响筹资能力，消除企业借贷资金成本的不可控性，实现低成本融资。实行多元与单一化两种典型的开发模式，选择如：住宅小区、写字楼、商业街、旅游地产等几项业态模式的组合，进行相关风险予以的分散，确保项目资金链的安全。

(三)加强企业现金流量的管理，控制风险

现金流管理包括土地出让金、工程款的支付，和最重要的销售回款的管理。

越来越多的企业将销售预收款当作持续发展的重要资金链条，衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多种现金流量方式。因此，要合理确定还款方式与期限，制定相应的措施，平衡与统筹现金的流入出量，增大流动比率，使企业拥有更多的营运资金。

(四)加强企业收益分配的控制，消除风险

把握企业收益分配问题，控制好这两者之间的关系，根据所处阶段制定合理的收益分配政策。当企业处在高速发展期，需留存大量的收益、相对减少股东股息的分配，对项目扩张与资产配置的支撑。当企业处于相对稳定和成熟阶段，则应适当向股息分配倾斜，减少收益留存分配，从而提升企业外部价值和延伸的企业规模。

四、结束语

房地产企业财务主要受内外风险双重影响，可事先通过分析财务指标，排查风险关键因子并及时、主动处理内部风险加以预防控制。同时，要具有敏锐的大势分析能力与应急处理能力，诊断非财务指标和信息，控制开发与经营的各项环节风险，以帮助房地产企业防范财务危机的发生，从而促进持续健康稳定的增长。

参与文献：

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【关键词】开发项目；产品定位；可行性；矛盾

前言：在进行房地产开发项目的市场定位时，开发商老总们时常感到难。主要因为项目定位时，要面对很多问题，具体地说项目操作层面的矛盾主要体现在：项目区域市场与具体地块自身条件的矛盾；项目未来规划设想与项目开发成本的矛盾；城市经济环境与项目区域市场环境的矛盾；政府城市规划设想和公司经营水平的矛盾等等。只有把这些矛盾合理地解决了，项目定位工作才能成功完成。

1、房地产开发项目产品定位必须解决的矛盾

1.1随着土地供应手段的日益透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节。由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度较高，如何依据地块特点来确定项目定位，是当前西海岸开发商面临的困惑之一。

1.2房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处，其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报，仅需要注重产品本身及相应的产品功能，只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显著的区别，往往要在注重产品本身之外，更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化，使该商业物业价值增值得以体现。

1.3房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？

2、商业房地产项目开发的几种方式

2.1总价密码是指房地产项目定位一定要注意房子的总价问题。客户在买房时非常注意房屋的总价，其实一个人在买房时心里都有一个可以接受的总价。产品定位应该是总价定位，而不是单价定位。户型面积大小对总价影响很大，要满足这些客户群的需要，必须在户型选择和设计上下功夫。产品定位应注意：不要盲目跟风；警惕成功经验。产品定位时不能简单拷贝别的项目，注意分析土地密码。盲目跟风往往会不按土地的实际情况办事，最终造成项目的失败。

2.2从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑，房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业，能够更好地为商业经营活动提供服务，开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者，在产品使用上有着不可替代的优势，能够充分体现开发建设时的初衷和定位，可以长期地、有效地控制物业商业活动，并根据商业活动的时效性，不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整，选择定向的商业运营客户群体，提供有效的商业服务和物业配套。

2.3首先，社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目，在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析，具体来说，就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点，了解该项目商业经营商的需求，以商业经营活动的形态要求和目标为导向，制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途；社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品，在项目开发的前期阶段，把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合，设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么，这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所，更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求，使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值，并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。

3、房地产开放项目的可行性探析

3.1从2011年看，典型开发商呈现一定区域分布特征。由于主城区地价高企，本地开发商大多聚焦于近郊和远郊发展；资金实力较强的央企和港资典型企业仍将重心主城区；全国性和区域性典型开发商则市区、近郊和远郊均有分布。

3.2房地产开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。产品定位、营销策略直接影响房地产项目的开发周期。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，房地产企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，房地产开发应该注重产品定位和营销定位；同时要注意尽量缩短拆迁时间。

3.3长久发展的可行性。对于一个有长足发展思路的开发企业来说，它的每一个项目就是其企业品牌的具象体现，而项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。

4、结语：

房地产开发项目在我国房地产行业中的起步较晚，对于一个有长足发展思路的开发企业来说，它的每一个项目就是其企业品牌的具象体现，而项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型房地产作为房地产中的一种形式，也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力，更好地开发经营此类型的商业房地产，真正地、最直接地服务于社区居民，完善城市商业功能，提升整个区域的房地产价值。

参考文献：

[1]许秀萍.房地产市场区域差异成因及其对策分析[J]；浙江工商职业技术学院学报；2011

[2]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J]；中国新技术新产品；2011

[3]陈文兰；；浅谈房地产项目的成本优化[A]；河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C]；2010

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论文关键词:企业固定资产管理研究

论文摘要:固定资产是企业生产工具,是生产力要素之一。无论是国有企业、股份制企业、民营企业还是其他所有制形式的企业,其固定资产结构、状况及管理水平是影响企业竞争力的重要因素。固定资产作为企业长期投资,特别是企业的房地产、设备等固定资产,必须不断优化其结构,减少因管理不当而导致其收益率的减少。

一、企业固定资产管理的概念、特点

目前,在学术界并没有对固定资产管理做一个具体明确的定义。有些只对固定资产管理的范围进行了定义,也有从固定资产的对象出发对固定资产管理进行定义,例如郝净、高卉在《固定资产管理资产标识码系统及其开发》中认为固定资产管理就是以固定资产为对象,面向资产增加、变动、减少全寿命周期,以保证既有资产安全、完整。笔者认为,固定资产管理更主要的是一种过程,因此在本文中,固定资产管理指的是通过对固定资产的管理活动以提高资产利用率,减少资产的无谓损失,最终使固定资产的效用达到最大化的一种活动。

其具有以下特点:长期性。固定资产管理活动贯穿于在企业生产活动的始终,从固定资产的购置、使用到报废等环节;广泛性。固定资产管理的对象包括企业房产、地产、设备等多种内容,牵涉到的管理部门也较为广泛,包括生产、经营、会计等部门;多样性。固定资产管理活动的方法较多,如日常监督、定期维护、评估等。

本文重点对企业房地产、设备等的管理进行研究,探讨如何通过固定资产的管理提高此类固定资产的利用率,减少资产的无谓损失,使其在企业的各项生产过程中达到效益最大化的目的。

二、对企业房地产的管理

企业的经营活动是在不断变化着的,这就要求企业房地产管理能及时适应企业经营活动的变化,保证使企业的经营活动能正常进行,同时使企业掌握的房地产能保值并能尽可能地不断增值为企业的发展做出相应的贡献。

(一)建立起企业房地产管理信息系统

企业房地产信息包括内部信息(如各宗房地产的市场价格、面积用途、利用率、购入价或租赁费、更新改造投资、租约更新日期、运营开支记录、房产税等)和外部信息(如各宗房地产的市场价格和出租价格等)、这些信息在各宗房地产一购入或一租到就应立即建立档案,并随时予以更新。根据企业房地产管理工作的需要及企业决策层决策的需要还应按时提供相应的房地产业务月报和房地产财产报告(半年或一年)。

企业房地产管理并不终止于通过租约或购买得到房地产,接踵而至的还有如何在企业内部各部门之间对现有的房地产进行合理分配、使用,控制房地产税收及其运营开支、修理、维护控制,辨明没有充分利用的房地产,以及如何再开发没有充分利用或多余的房地产等多项管理工作。

(二)建立企业的房地产管理部门

对于规模较大的企业,可以将企业的房地产管理部门视为一个利润中心,即将企业所有的房地产都置于房地产中心的管理领导之下企业中其他各业务部门根据其生产经营的需要,以市场价格或以略低于市场价格向中心租用房地产,这样就能使各业务部门精打细算,充分利用空间,减少不必要的开支,有利于企业加强成本核算。中心可以将多余的房地产出售或出租出去以使企业能从中获利。这样,企业房地产及其管理工作的经济效益就能以量化的形式加以核算、评估。

当企业的规模较小时,则可以将企业房地产管理部门视为一个成本中心,由它对企业的与房地产有关的业务提供咨询,按企业生产、运营的需要提供房地产,并对其进行维护、控制。它的工作与企业的财务业务运营、法律、市场营销、人事管理等工作都密切相关,所以该部门可置于企业分管业务运营或分管财务的副总裁领导。

(三)对企业房地产的再开发

如果由于企业停止某项业务或是其他原因,致使企业的某部分房地产被认定是多余的,则企业房地产管理部门就必须及时对其进行处置即再开发,以防止企业的利润由于无效率的资源利用而减少。

企业房地产再开发可以有多种形式:

在企业内部再利用

将该宗房地产照原样出售或出租

将该宗房地产更新、改造后再出售或出租

一般而言,经过更新,改造后的房地产可以增值,可以给企业带来更多的经济效益。如果在出售某宗(特别是大面积的)房地产有困难时,则可以先将其租赁出去也可以将其先分割成多宗较小的房地产,这样都将有助于它的出售。在这些方案的分析比较过程中还要考虑时间因素,要保证所选方案的财务净现值NPV值是最大的。

三、提高企业设备综合效益的设备管理方法

(一)强化设备前期管理是降低设备管理成本的基础

设备的前期管理是对设备投产前的管理。设计、选用什么样的设备,对投产后运行的经济效益、设备维修投入起着决定性的作用。

一方面,合理设计、科学选型是设备前期管理的关键。设计选型时既要考虑到设备的可靠性、适用性、维修性、安全性等因素,又要考虑到厂情。尽量同原有的设备系列化,只有这样才能为设备后续生产、运行、维护的经济性打下良好的基础。另一方面,设备前期的合理投入有利于降低设备的运行成本。传统的设备一生管理中,由于各环节都是以行政单位为界,前期管理与运行管理常有脱节的现象,有时候设备刚投运。就出现改善、改造情况,既影响生产又增加了投资,因此推行运行维护与前期设计、投资控制相精合的办法就可解决这一矛盾,不能单纯追求在设备前期管理中降低投资,从设备寿命周期最经济这个角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立设备管理状态评审制度,维护设备资产的使用价值

设备是物化了的资本金,同时存在着价值和使用价值。设备资产的保值和增值,就设备工作本身而言反映在设备价值形态的管理上。

设备价值形态的管理,主要体现在两个方面:一是设备价值管理,就是对设备投入方式、投入的回收和投入后创出最大限度的效益等方面进行管理:二是设备使用价值管理,设备使用价值是价值的载体,通过管理手段和措施,减少设备的功能损失,保持和恢复设备的功能性。设备使用价值的保值在生产活动中主要靠正常的维护和保养等手段来实现。在设备管理工作中的宏观调控、监舒和增强约束机制,就是对设备使用价值情况进行评审考核,为此,建立了设备评审制度和有效的监督监察制度,以状态监测等现代化手段对主要生产设备进行状态监测、动态分析。定性定量评价各单位设备的管理成效,提高了经济效益。

(三)控制设备运行风险,增加经济效益

设备风险控制的方法从企业角度来看有以下几方面:

1.风险规避。风险规避是指为了免除风险的威胁,采取企图使损失发生概率等于零的措施。

2.冗余储备。冗余储备是指备用设备或备用计划的准备。当原有设各等失效时,这些备用措施就可立即起作用。

3.风险分散。风险分散的目的是降低设备对特定事物或人的依赖程度。分离是将某事物或作业程序区分成好几个部分。

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论文关键词：国外房地产税，比较，借鉴

 

随着我国房地产业的快速发展，已经初步建立起了房地产税收体系，房地产税在调节社会利益关系、增加财政收入和平抑房地产市场价格，促进房地产业健康发展等方面起到了积极作用。我国现行房地产税收虽然在逐步完善，但仍然存在一些问题和缺陷。而英国、加拿大、德国、美国、日本等等经济发达国家在房地产税制度建立比较早，比较完善，有很多成功经验，值得我们学习和研究，这将对我们完善和发展我国房地产税制度建设有着十分重要意义。

一、国外房地产税制度的主要内容

1、课税对象及征收方式

房地产税的课税对象是指包括所有的房地产。由于国外各国和地区的房地产税内涵不同，所以名称也有所不同，美国和新加坡把房地产税称为财产税，日本称为固定资产税、城市规划税，中国香港称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的，有些国家只对土地征税，有些国家只对房屋征税。还有些国家和地区对土地和房屋分开征税，如日本，中国香港和中国台湾，香港的差饷税不包括土地，而对土地单独征收地租税，台湾设立地价税和房屋税。多数国家对土地和房屋合并在一起征税，如新加坡、菲律宾、德国、英国、加拿大、美国等等。

2、税率

各国和地区在确定房地产税率差异很大国外房地产税，有的国家由中央政府统一确定，有的国家则由地方政府自行确定。美国各个州和地方政府自行确定财产税税率，各个州和地方政府税率是不相同的，大致为1%～3%。日本的固定资产税统一为1.4%、城市规划税税率最高不超过0.3%，新加坡财产税2011年自住住宅实行0，4%，6%的累进税率；其他为10%。中国香港差饷的征收税率为5%，物业税率为16%，有的国家采用超额累进税率，如塞浦路斯；还有国家采用定额税率，如新西兰。

3、计税依据

1）土地与地上建筑物价值。这一计税依据10多年来为各国普遍采纳，采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率，如荷兰，也可对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率，如泰国、南非、津巴布韦。

2）土地价值。这种计税依据仅为土地的价值，而不包括地上建筑物价值。目前，新西兰、肯尼亚、澳大利亚、中国台湾地区和南非的部分地区采用了这一计税依据。

3）租金收益龙源期刊。即以不动产租赁价格（租金）为计税依据。以年度租金收益为计税依据，如何来确定年度租金收益，各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，在运用一个合理的贴现率去确定名义租金。

4）土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。俄罗斯、匈牙利、波兰、斯洛文尼亚、捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。

4、房地产税评估制度

国外对房地产的估定价值主要有三种方法：市场销售比较法、收入法、重置成本法。以市场价值作为计税依据的国家和地区通常采用批量评估的方法，建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。税务机关将从不同渠道搜集的有关房地产、纳税人以及市场的信息录入计算机中，利用模型进行评税，然后将税单以邮寄或其他方式转给纳税人，纳税人再向税务机关或银行纳税。由于房地产估价比较复杂，因此多数国家一般设有房屋、土地等财产估价结构，发达国家都有估价师专门从事房地产价格评估工作，并通过立法形式规定了评估周期。评估周期有长有短。有的每年一次，如新加坡、中国香港；澳大利亚的评估周期各州从4年至7年不等；有的5年一次，如英国。

5、房地产税的优惠政策

美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三套、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。有的州给予70%的折扣率，对于低收入者实行住房抵免，抵免额可以顶个人所得税或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府机构的房地产免收，而有一些州对低收入残疾人免收房地产税。日本房地产税免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。新加坡从1991年4月1日起，空置住宅进行建筑工程，可获得退税优惠为期两年，工程完成后，住宅须为所有人自行使用，1995年3月起国外房地产税，对于开发的土地在开发期间内免征财产税，免税期可达5年。

二、国外房地产税制度建设对我国的启示

1、各国或地区房地产税征收目的不同，房地产税占地方财政收入的比重有一定差异。有些国家或地区将其作为地方政府财政收入主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对房地产税进行调整以对房地产市场和经济进行调控。美国出于保证财政收入而征收房地产税的目的较为突出，一般要占地方财政收入的50%—80%，由各州制定房地产税法，各市、镇征收，收入归地方政府，主要用于当地的各项基础设施建设。日本在20世纪50年代开始征收房地产税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中国香港地区没有中央税与地方税之分，从占政府总体财政收入比重的角度看，差饷和物业税占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些实行大幅差饷减免年度）；新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。与国外相比，我国房地产税对地方财政的贡献率是非常低的。在我国，国家是城镇土地的所有者，对于附着在土地上房产，不论是商用、工业用，还是城镇民用的住宅，都属于国家财产的范畴，在政企不分，产权不明和财税体系不完善的前提下，土地使用税和房地产税仅限于象征性征收。以上海为例，如果一个本地的三口之家拥有400万的高档住宅，每年实际缴纳的房地产税仅有1120元。而在纽约，100万美元的房产，每年大约要交3万美元的房地产税，可见我国房地产税率是比较低的。

2、国外实行“低税率，宽税基”税收政策。“低税率”即较之于个人所得税而言，房地产税在大多数国家实行低税率，这样一方面税收可以避免因复杂而导致发生重复征税的现象，另一方面可以降低税收管理成本，提高税收效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展，最重要的是这种低比例、习惯性低税由于其征收税基宽，实际上在很大程度上实现了税收转移支付价值，并且以不可转嫁成本的特点变相地控制了住房价格无限上涨。“宽税基”是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税政策外，其他房地产业主或住户均是纳税的主体，这就为征收房地产税提供了广阔物质基础。这样的税制搭配对于地方财政创造出充足和稳定的收入来源起到积极作用。我国目前实行房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平弊端。其表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐形市场交易逃避纳税义务。应该借鉴国外先进经验国外房地产税，简化税种，将我国目前近20种房地产税适当合并税种，改变以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的做法，逐步扩大保有阶段税收所占的比重，增加投机者囤积房地产的成本。扩大税基，将房地产税的征税对象从高档住宅向普通住宅拓展，将征税地区从一、二线城市向全国推进。在税率制定上要既让普通居民能够接受，又能够起到调节高收入者住房消费的作用。

3、国外大多数国家实行差别税收政策体系。即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税，这虽然不能从根本上完全区分正常房地产需求和投机性需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理性的需求，增加投机性需求的交易成本。从国际税收实践来看，当发生房地产买卖时，多数国家对房地产转让收益增值部分都实行征税龙源期刊。如英国、法国、芬兰、日本、美国等国家，都把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人（公司所得税），其中意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税，而美国实行15%到34%的累进税率。借鉴国外经验我国可以开征房地产转让收益个人所得税，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一～三年内转让所得征收相应比例的所得税，三年以上的免征，开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低房地产泡沫风险。

4、国外有些国家采取房地产分设税种，并以土地税为主。土地和房屋虽然都是不动产，但两者的自然属性和经济属性是有较大区别的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出来的。因此，国外有些国家对土地和房屋采取分别课税，对房屋课征房屋税，对土地课征土地税。在税率上，土地税的税率比房屋税的税率高，对土地课以重税。从目前我国房地产税制度上看，难以适应经济发展需要，需要进行改革。从征税范围上看，我国目前的土地增值税只对买卖土地使用权、房地产征税。还应该考虑对发生在土地使用权出租、房地产折价入股等交易方式上产生的土地增值、土地租赁过程中的增值和自然增值征税。从减免上看，目前我国除了对建筑普通标准住宅、国家征用回收、个人转让原有住宅等条件的合理性免征外，对税改以前所签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让均免征，应该设置一个过渡性税率，以保证税收的公平和公正性。从税率上看，目前土地增值税率为30%～60%国外房地产税，高于国外多数国家和地区水平，土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获得暴利行为的抑制，而对土地和房屋的转让征高税，则会制约不动产的正常流通。

5、国外房地产税征收需要具备一定必要的条件。各国和地区在征收房地产税时，一般以不动产的评估值为计税依据，改变了原来的对房地产定额征收的做法。要做到这一点，首先，根据目前的实际住房价值税进行更客观地评估；第二，在收集信息和征收监管的统一化中，保持更公正和合理的原则；第三，与房地产价格挂钩的土地应该相应增加税收，这样有利于有效地调节收入。目前，许多国家都已经建立了完善的财产评估机构和财产评估制度，并通过专业的财产评估机构对房地产的价值进行评估，科学地确定房地产税的计税根据。只有这样房地产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房地产的职能作用。借鉴国外这一经验，我国在开征房地产税时，首先要设立不以赢利为目的的评估机构，其次，国家应该出台房地产评估相关法律法规，制定科学的评估标准，建立起比较科学详尽的财产信息管理系统，并与工商等部门进行联网，实行资源共享，完善征收工作配套措施，进一步提高征收工作高质、高效。

参考文献

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4、余南平著：世界住房模式比较研究——以欧美亚为例「M，上海：上海人民出版社，2011年，第179—192页。

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论文关键词：房地产；品牌;建设

目前，我国房地产市场发生了很大改变，使得房地产竞争愈益激烈。以前依靠价格和质量的竞争手段已经适应不了眼前的需要，那么在新的形势下，房地产企业如何在激烈的市场竞争中该如何表现自己，造就企业的核心竞争力呢?无疑，品牌将是一个重要的法宝。

1 加强房地产品牌建设的意义

1.1 获得品牌溢价

品牌给商品开创了一个新的竞争维度。好的品牌可以增强房地产商品的不可代替性，从而客户对房地产的价格的敏感程度会降低，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。据调查，在地理位置等条件近似的情况下，北京万科“城市花园”的房子要比没有品牌的房子售价每平方米平均高20-30%。

1.2 加快产品的销售速度

房地产的利润与销售速度直接相关，房产销售的速度直接影响开发成本。销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越低，相应的利润就会增加。据不完全统计，那些具有较高品牌知名度的发展商所开发的物业，如万科、中海地产、碧桂园、合生创展、富地地产等楼盘都往往比周边类似楼盘销售速度快三分之一以上，比如碧桂园开发的楼盘：广州碧桂园和碧桂园凤凰城在预售阶段就基本销售一空。

1.3 有利于跨地域经营

为了获得规模效应和竞争优势，当企业品牌形成以后，就会向外延伸、扩散，而强势的房地产品牌因为具有高的知名度、美誉度，更容易被消费者接受。例如：和记黄埔自进入大陆市场以来，已迅雷不及掩耳之势在上海、广州、深圳、珠海、重庆、西安等城市开发了大量的项目。

1.4 提升企业的融资能力

房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目具有周期长、投资额大、收益高的特点。当前，我国大多数房地产企业自身筹资能力不强，资金问题在很大程度上成为制约房地产企业开发的瓶颈，特别在经济周期低谷时更是如此。目前，我国房地产企业融资的渠道主要有房地产信贷、上市融资和房地产信托融资三种。有较高知名度品牌的企业，由于其良好的品牌声誉，在同银行等金融机构的融资中就处于更加有利和主动的地位。此外，房地产品牌企业又具备了到资本市场直接融资的机会。显然，品牌知名度不高的房地产企业很难获得这样的机会。如：2008年，我国实行紧缩的金融和货币政策，对房地产实行了调控，房地产企业资金极度短缺，房地产品牌企业纷纷通过发行债券进行融资。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿。

1.5 提高客户对于楼盘缺陷的承受能力

任何东西都是不完美的，即使是品牌楼盘也会存在缺陷。一方面可能是楼盘本身存在某些问题，另一方面是由消费者挑剔的眼光所致，因为购买房地产是影响消费者一生的重大决策，所以，消费者会以更加挑剔的眼光看楼盘。但品牌楼盘可以凭借其品牌影响力来减轻客户对于楼盘缺陷的不满，因为优质品牌对房地产后验性品质因素的担保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳万科在上海开发的城市花园，虽然其位置在七宝这个曾经比较偏僻的地方，但凭借公司的强大品牌影响力，还是成功了。

2 房地产品牌建设的现状

2.1 强势房地产品牌已初步建立，领导品牌凸现

目前，在我国近70%的房地产开发企业都己拥有自己的品牌，在我国房地产行业己经出现了一批知名度高，品牌信誉良好，具有较强的市场竞争力的强势品牌。万科地产公司和中海地产凭借品牌强度和品牌经济上的绝对优势，品牌价值超过95亿，成为行业品牌之首。合生创展、碧桂园、富力地产、绿地地产、金地地产、保利地产分别以66.36亿元、62.29亿、61.73亿元、58.12亿元、55.17亿元和51.52亿元分列第二集团。

2.2 房地产行业品牌建设水平低

2008年6月2日，由世界品牌实验室公布的“2008中国500最值价值品牌”揭晓，中国移动以1206.68亿元名列榜首，地产行业老大万科品牌价值181.23亿元，位居44位，地产行业只有7个品牌入选，占整个品牌数量的0.014%。

2.3 品牌建设初具雏形

由于房地产企业间的竞争加剧，房地产商开始从别的竞争手段中摆脱出来，有意识地进行了品牌建设，并初具雏形。2001年，万科地产也通过系统地调研、分析后，将品牌核心定位于“以您的生活为本”，提出“建筑无限生活”的品牌口号，重塑了品牌形象和品牌架构，并启动了品牌战略制定、VI系统设计、整合营销传播等的一系列工作。

2.4 房地产品牌号召力低

目前，我国房地产业的品牌竞争格局比较初级，品牌价值含量很低，生命力还很脆弱，品牌号召力不高。在中国民意调查网的一项行业品牌号召力的调查中，经过统计折算，房地产的品牌号召力在所有行业中最弱，只有0.21个系数。服装行业最高，达到了0.87。

3 房地产品牌建设存在的问题

3.1 品牌意识淡

薄，不重视品牌建设

现今，由于房地产业的不成熟，房地产门槛低。从某种程度上说，只要能获得地皮，就可以进行房地产开发。再者，房地产的利润很高。加上目前国内旺盛的需求，为房地产公司提供了生存的空间，使得大部分房地产企业品牌意识淡薄。“搞房地产当务之急是做销量”、“做品牌是大企业的事”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”、“做房地产品牌就是做明星楼盘，只有楼盘项目才有品牌”等等品牌意识淡薄的想法漫天飞。品牌意识淡薄，这在国有房地产行业最得以集中体现。以中国最大的国有房地产企业“中房”集团为例，中房集团在北京的项目多达30多个，其知名度反而不如SOHO。

3.2 品牌定位单一

品牌定位是为了在市场上树立一个明确的，有别于竞争对手品牌的、符合消费者需要的形象，其目的是在消费者心目中占领一个有利的位置。目前大部分开发商在创品牌的过程中，定位为高档房地产，以为占领高档次的房产才能营造品牌，经济适用房、普通住宅不需要创品牌。实际上，高档房产不等于强势品牌房产，任何档次的房产，无论是高档的、中档的、还是低档的，都应注意打造自己的品牌，大众化的住宅更容易创知名品牌。因为品牌的重要特征之一，就是具有较高的知名度和市场占有率，是否有众多的消费者才是创名牌的首要条件。例如，海南省、广西北海均不乏高档楼盘，但却无人问津。相反，北京回龙观居住区倒以其经济适用房誉满京城。

3.3 重视房地产项目品牌建设，忽视房地产企业品牌建设

房地产业的品牌有企业品牌和项目品牌之分。企业品牌反映的是企业整体形象，企业品牌的塑造是对企业整体资源的整合，强势企业品牌地位的取得可以带动企业整体价值的提升，是企业的重要资产。而项目品牌是房地产企业单个项目的品牌，项目品牌的塑造只能带动项目本身的销售，对企业整体形象与价值提升作用有限。两者之间是整体与个体的关系。

目前我国房地产业并没有认识到企业品牌塑造的重要性，片面重视对产品的宣传，忽视品牌长远的发展，将产品案名和品牌混为一谈，企业品牌塑造乏力。翻开报纸，楼盘广告铺天盖地，而企业品牌广告少之又少。提到蓝堡国际公寓、东方银座、北京公园5号、星河湾等楼盘，我们往往耳熟能详，但却没有多少人能知道其背后的企业品牌。

3.4 房地产企业的品牌缺乏企业文化内涵

品牌不仅仅是反映不同企业及其产品之间差别的标识，还体现一个企业的内在价值和文化内涵。卓越的企业与平庸的企业之间的最大的区别在于，平庸的企业不重视企业文化的建设，不对本企业的价值观进行深入的思考，没有形成一套健全的信念。如今，企业文化已经是一个企业所拥有的不可替代的资本，优秀的企业文化将给企业带来持久的竞争力。一个企业如果丢掉了优秀的企业文化，就等于失去了生命。目前，我国房地产行业的企业文化从行业的整体上还没有在新经济的短暂历史下沉淀下来，还没有一种相对成熟、稳定的现代企业文化。品牌建设，实际上是将一种企业文化充分展示的过程，当企业开始建立品牌时，文化必然渗透和贯穿其中，并发挥无可比拟的作用。但是许多房地产企业并未重视这一点。造成品牌没有深层明确、具体的内涵，难以给顾客留下深刻印象。在这种情况下，其他的配套战略就显得盲目，缺乏针对性，当然也谈不上保证品牌营销的有效实施。

3.5 忽视品牌的维护

房地产品牌建设是一个系统工程，知名品牌的创建并非一朝一夕，需要长期的维护。一个房地产品牌建立起来之后，对它的维护是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的维护，否则会导致品牌的退化和价值的流失。大多数开发企业在短时间内借助传统的营销手段迅速拉开知名度，却不注重持续管理。因此，不能维持长期的品牌领先地位，无法实现品牌资产的积累。

4 加强房地产品牌建设的措施

4.1 进行准确的品牌定位

品牌定位在品牌经营和市场营销中有着不可估量的作用，好的品牌定位是品牌经营成功的前提，为企业进占市场，拓展市场起到导航作用。但如果不能正确地对品牌进行定位，树立独特的消费者可认同的品牌个性与形象，不仅会给企业带来巨大的损失，也会使产品淹没在众多产品质量、性能及服务雷同的商品中。华远集团的“深蓝华亭”就是一个很好的反面教材，由于前期的品牌定位错误，造成了后来房子卖不出去，大量积压，幸亏2008奥运的到来，才使其解套。房地产企业本身受土地资源、区位及政策等因素影响比较大，而来自于市场的诱惑无处不在，企业要根据自身的资源优势、条件和能力进入新选定的目标市场，这是创建房地产品牌的前提。

房地产企业品牌定位应遵循如下原则:①差别化原则；②个性化原则；③延续性原则。

4.2 引入CIS，树立企业形象

CIS战略（Corporation Identity System，简称CIS）即企业识别系统，其含义是：运用视觉设计，将企业理念与本质视觉化、规格化、系统化。它以商标或企业标志的造型与色彩的设计作为表达核心，将企业的经营理念、管理思想以及生产经营战略与策略等，通过视觉

艺术再现技术传播给企业职工和社会公众，以塑造良好的企业形象，使公众对企业产生一致的认同感，从而赢得社会大众及消费者对企业的肯定和信赖，有效地塑造企业形象，提高企业的市场竟争能力。CIS是花，品牌是果，房地产企业导入CIS，能成功地推行企业形象战略，塑造企业产品形象。CIS包括理念识别（MI）、行为识别（BI）和视觉识别（VI）。

4.3 房地产品牌的维护

房地产品牌发展到一定规模后，就进入房地产品牌维护期，也就是典型的守城阶段。在品牌的发展过程中，管理维护是至关重要的，管理、维护决定着品牌的兴衰成败。创立一个品牌难，维护和发展一个品牌更难。如果一个为社会所公认的品牌，没有很好地加以维护，则有可能前功尽弃，将品牌毁于一旦。企业作为使用、保护品牌的主体，应当增强对品牌的自我保护意识，树立对品牌整体主动保护的观念，并在品牌战略整个实施过程中，采取全方位动态的保护措施。只有这样，品牌战略才有可能顺利进行。

房地产品牌维护应从以下方面入手：

（1）做好客户关系管理，培养品牌忠诚度。

（2）对房地产品牌进行定期检测。