房地产企业论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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2.1.1房地产营销

（1）房地产营销的概念房地产营销就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过对市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程[10]。房地产全程营销是在房地产由卖方市场转变为买方市场的过程中产生的一种全新的专业地产营销策略。它一改过去开发商在房子建成以后才导入营销观念的思路，从项目用地的初始状态就开始导入营销并贯穿于项目设计规划、质量工期、形象推广、销售、物业管理、品牌提升等过程[11]。

（2）房地产营销的特点a房地产营销贯穿于房地产开发的全过程房地产作为一种特殊的商品，具有区位性、不可移动性、价值大、资本和价值的双重性、受周围环境影响较大等特性。房地产市场具有区域性、不完全竞争性、交易形式的多样性和受环境政策影响大等特性。房地产行业和房地产市场的特性决定了房地产营销的特性。房地产营销主要分为项目取得与地块研究，产品设计与规划，项目策划与销售三个阶段，因此房地产营销贯穿于房地产开发和流通的全过程，比一般产品营销更复杂，需要更高的专业知识和技能。所以，房地产营销中的每个环节、每个渠道的竞争力最终都会上升为一个企业、一个产品的市场主体竞争力[12]。b房地产营销具有独特的运营机制由于房地产市场不完全竞争的特性，使得房地产营销具有独特的运营机制。另外，由于土地的稀缺性、投资数额大、回收期长的特性决定了进入房地产市场的难度较大。在进入房地产市场后，由于房地产建设周期长，资金回收周期长，消费者在购买房地产商品时非常慎重，导致房地产产品在交易时周期很长，因此房地产营销的时间很难把握。另外，由于房地产开发商急于回收资金，往往在产品还没有开发出来，便已开始进行销售，使得房地产营销具有独特的运营机制。c房地产营销受政策影响较大任何国家对房地产市场的开发，交易都会采取很多的限制措施，尤其在我国，这种现象更为明显。近年来，随着国家对房地产市场整顿力度的加大，从土地、信贷、税收6等各个方面颁布了一系列政策调控房价，整顿房地产市场。随着提升房地产企业贷款门槛的“121文件”、停止协议出让经营性土地使用权的“831大限”、国六条等宏观调控政策的颁布，房地产市场重新洗牌，很多房地产企业进入了举步维艰的地步。

2.1.2房地产企业营销能力

（1）房地产企业营销能力的概念房地产企业营销能力是指房地产企业在长期的营销过程中，在营销战略和营销策略指导下，通过独特的营销程式动员、协调和开发营销资源与营销才能，从而获取市场竞争优势的核心能力[3]。其实质是房地产企业的一种综合素质，指房地产企业认识市场，开拓市场，综合运用营销策略，满足消费者需要，在市场竞争中保持持久竞争力的综合能力。

（2）房地产企业营销能力的特点a房地产企业营销能力具有系统性房地产企业营销能力是企业的综合素质体现，有多个组成部分，营销子能力相互影响、相互制约，一个因素发生变化，会引起连锁反映。主要表现为房地产企业开拓市场的意识及其能力、开展营销调研及收集和利用市场营销信息的能力、产品和价格的竞争力、营销实施保障能力等的综合体现[7]。因此，要求各影响要素要有一个合理的搭配，否则，就不能很好地发挥作用。b房地产企业营销能力具有动态性房地产企业营销能力各个因素会不断变化,各个构成部分的地位和作用会随着时间、项目的变化而不断变化，从而导致房地产营销能力是一个不断变化的动态过程。c房地产企业营销能力具有集合性房地产企业营销能力的构成体系具有有机性,只有彼此之间互相配合,才能发挥应有的作用。任何一个构成部分的能力强或弱，都不能代表整体营销能力的强或弱。

2.2房地产企业营销能力

综合评价法介绍一个完整的综合评价包含五个环节：一是确定评价目的；二是确立评价指标体系；三是确定评价方法、模型和权数；四是搜集数据、实施综合评价；五是对评价结果进行评估分析。目前，理论界和实践中关于确立评价指标体系的主要方法是德尔菲法；确定评价模型的方法主要模糊综合评价法等；确定模型权数的方法主要有层次分析法。本文综合应用了层次分析法，模糊综合评价法和德尔菲法进行房地产营销能力综合评价，故在以下的内容里详细探讨这三种方法的特点和基本思路。

2.2.1层次分析法

（1）层次分析法简介7层次分析法是美国运筹学家Saaty教授于二十世纪80年代提出的一种实用的多方案或多目标的决策方法。其主要特征是：它合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化，主要应用于能源系统分析、城市规划、经济管理、科研评价等领域。人们在进行社会的、经济的以及科学管理领域的系统分析中，面临的常常是一个由相互关联，相互制约的众多因素构成的复杂而往往缺少定量数据的系统。层次分析法为这类问题的决策和排序提供了一种简洁而实用的建模方法。

（2）层次分析法的基本思路层次分析法采用先分解后综合的系统思想来整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层（总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。运用层次分析法建模，大体可按下面四个步骤进行：a建立递阶层次结构模型应用层次分析法分析决策问题时，首先要把问题条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型。在这个模型下，复杂问题被分解为元素的组成部分。这些元素又按其属性及关系形成若干层次。上一层次的元素对下一层次有关元素起支配作用。这些层次可以分为三类：最高层：一般它是分析问题的预定目标和理想结果，这一层次中只有一个元素，称为目标层。中间层：这一层次中包含了为实现目标所涉及的中间环节，它可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则，子准则，因此称为准则层或方案层。最低层：这一层次包括了为实现目标可供选择的各种措施，决策方案等，因此成为措施层和方案层。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素，按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时(譬如多于9个)应进一步分解出子准则层。b构造两两比较判断矩阵层次结构分析了因素之间的关系，但准则层中的各准则在目标衡量中所占的比重并不一定相同，在决策者的心目中，它们各占有一定的比例。在确定影响某因素的诸因子在该因素中所占的比重时，遇到的主要困难是这些比重经常不易定量化。此外，当影响某因素的因子较多时，直接考虑各因子对该要素有多大程度的影响时，常常会因考虑不8周全、顾此失彼而使决策者提出与他实际认为的重要程度不相一致的数据，甚至有可能提出一组隐含矛盾的数据。比如现在要比较n个因子X={x1,x2….xn}对某因素Z的影响大小，如何比较才能提供可信的数据？Saaty等人建议采用对因子进行两两比较建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子进行两两比较，建立成对比较矩阵的方法。即每次取两个因子xi和xj，以aij表示xi和xj对z的影响大小之比，全部比较结果用矩阵A=（aij）n×n表示，称A为Z-X之间的成对比较判断矩阵（简称判断矩阵）。若xi与xj对Z的影响之比为aij，则xi和xj对Z的影响之比应该是aij=1/aji关于如何确定aij的值，Saaty等建议引用数字1-9及其倒数作为标度。下面表2-1列出了1-9标度的含义：表2-1判断矩阵相对重要度及其含义标度含义135792，4，6，8的倒数表示两个因素相比，具有相同重要性表示两个因素相比，前者比后者稍重要表示两个因素相比，前者比后者明显重要表示两个因素相比，前者比后者强烈重要表示两个因素相比，前者比后者极端重要表示上述两判断之间的中间状态对应的标度值若因素i和因素j比较，得到判断值为aij，aji=1/aijaii=1从心理学观点来看，分级太多会超越人们的判断能力，既增加了做判断的难度，又容易因此而提供虚假数据。Saaty等人还用实验方法比较了各种不同程度下人们判断结果的正确性，实验结果表明，采用1-9标度最合适。根据矩阵，一般做n×（n-1）／2次两两判断是必要的。有人认为把所有因素和某个元素比较，即只作n-1次比较就可以了。这种方法的弊端在于，任何一个判断的失误均可导致不合理的排序，而个别判断的失误对于难以定量的系统往往是难以避免的。进行n×（n-1）／2次比较可以提供较多的信息，通过各种不同角度的反复比较，从而导出一个合理的排序。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于(或影响)上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1-9比较尺度构成对比较矩阵，直到最下层。c层次单排序及一致性检验判断矩阵A对应于最大特征值的特征向量W，经归一化即为同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值，这一过程称为层次单排序。上述构造成对比较判断矩阵的方法虽能减少其他因素的干扰，较客观地反映出一对因子影响力的差别。但综合全部比较结果时，其中难免包含一定程度的非一致性。如果9比较结果是前后完全一致的，则矩阵A的元素还应当包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.满足上述关系式的正互反矩阵称为一致矩阵，以便确定是否接受A。d针对某一标准，计算各备选元素的权重计算权重向量并做一致性检验。对于每一个成对比较矩阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量；若不通过，需重新构造成对比较阵。e计算当前一层元素关于总目标的排序权重及进行一致性检验由上面我们得到的是一组元素对其上一层次某元素的权重向量。我们最终要得到各元素，特别最低层中各方案对于目标的排序权重，从而进行目标判断。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成。设上一层次（A层）包含A1，.Am共m个元素，他们的层次总排序权重分别为a1,…am。又设其后的下一层次(B层)包含n个因素B1...Bn,他们关于Aj的层次总排序权重分别为bij,..bnj(当Bi与Aj无关联时，bij=0)。现求B层中各元素关于总目标的权重，即求B层各元素的层次总排序权重b1...bn,计算按下表所示方式进行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n组合权向量并做组合一致性检验。计算最下层对目标的组合权向量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，否则需要再次调整模型进行检验。

（3）应用层次分析法的注意事项运用层次分析法，把决策过程中定性和定量的因素有机地结合起来。通过判断矩阵的建立、排序计算和一致性检验得到的最后结果具有说服力，比较适合应用于营销能力评价指标权重的确定；同时，可将人的主观性依据用数量的形式表达出来，使之条理化、科学化。从而，可避免由于人的主观性导致权重预测与实际情况相矛盾的现象发生，克服了决策者和决策分析者难以相互沟通的现象，克服了决策者的个人偏好，提高了决策的有效性，在多目标规划领域具有广泛的应用价值。但在实际工作中，如果所选的要素不合理，其含义混淆不清，或要素间的关系不正确，都会降低层次分析法的结果质量，甚至导致层次分析法决策失败。为保证递阶层次结构的合理性，需把握以下原则：a分解简化问题时把握主要因素，不漏不多；b注意相比较元素之间的强度关系，相差太悬殊的要素不能在同一层次比较。

2.2.2模糊综合评价法

（1）模糊综合评价法简介模糊综合评价法是由美国控制论专家L.A艾登于1965年创立的。模糊性主要是指客观事物中间过渡中的“不分明性”。综合评价指的是对一个涉及多个因素或多个指标10的事物进行评价时，必须根据所有的因素或指标做出全面综合的评价，而不能只从某一方面去评价。由于模糊评判可以很好的解决综合评判中的模糊问题，因此适合评价层次多，结构因素多的对象系统。其优点是结果清晰，系统性强，能很好的解决模糊的，难以量化的问题，适合各种非确定性的问题的解决[9]。

（2）模糊综合评价法对房地产营销能力评价的适用性评价房地产企业的营销能力其实是确定被评价对象对优劣的隶属度。优与劣这两个对立概念之间也不存在绝对分明的界限，具有模糊性。从房地产企业营销能力评价的过程来看，评价指标的构建、指标权重的确定以及评价标准的选择也都带有一定模糊性。其理由主要来自三个方面：第一是外界环境影响的不确定性。影响房地产企业营销能力评价的外界环境因素很多既有宏观的，又有微观的。前者指房地产产业所面临的房地产市场外的因素，如经济，政治以及文化因素等等。后者指的是房地产市场中影响房地产企业的业内因素，如房地产市场竞争状况，整体房价走势等等。外界环境因素对房地产企业营销能力虽有直接、确切的影响，但更多的是间接的、不确定的影响。第二是房地产营销能力评价过程的复杂性。要全面、正确地评价房地产企业的营销能力，不仅要考虑房地产企业外部营销环境，也要考虑企业的自身状况；不仅要考虑定量的指标，而且要考虑定性的指标；并且，由于房地产企业的经营性质和所处的发展阶段各不相同，对其营销能力的重点也应有所差异。所以，选择什么样的指标以及指标之间权数如何确定都要根据企业的具体情况来分析。第三是人类认识的模糊性。人类对事物的认识都带有一定的模糊性，许多问题的研究不能不考虑人类观察认识问题所具有的这种模糊性。像房地产营销能力评价这类完全是人类主观行为的活动，必然要受到评价各方的性格、偏好、价值观念、经验、知识和技术水平等因素的影响。综上所述，房地产企业营销能力的影响因素较多，通常以多层次，多指标的方式揭示事物的相关性和系统性，对其营销能力评价，许多实质性影响因素不便或不适于直接用数字给予反映，需要定性与定量结合运用，因此具有模糊综合评价的特征。

（3）模糊综合评价法的实施步骤a建立企业营销能力评价指标体系。依据层次分析法，根据企业营销所固有的特性，所建立的企业营销能力评价指标体系包括目标层（A）、准则层（Bi，i＝1，2，……，n）和指标层（Bij，j＝1，2，……，n），同时确定衡量指标层各个指标的具体评价因素。b运用层次分析法，建立判断矩阵。采用1－9同比率标度法对同层次的各个指标分别进行重要性比较评价，确定判断矩阵，求解出判断矩阵的特征向量，并对其进行一致性检验，若检验合格，那么求解出的特征向量即为该指标对其所属上一层次评价指标的权重。c建立企业营销能力评价集V。根据对企业营销能力进行评价的目的，借鉴国外经验，确定评价指标体系中各评价指标的优劣等级，具体的含义为：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d构造模糊综合评判矩阵。根据企业营销能力评价集V，对准则层指标Bi构造单因素矩阵Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i为准则层各指标下标，j表示准则层Bi的指标个数。rijt（t=1，2，3，4）为准则层指标Bij隶属于评价集V的程度，该数据的取得可以采用专家打分法由专家进行打分，然后采用算术平均的方法得到，也可以用随机调查方法，最后经算术平均得到。e对准则层Bi进行二级模糊综合评价Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示准则层Bi对评价集V的隶属度。f对目标层A进行一级模糊综合评价U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目标层A对评价集V的隶属度。g对评判结果进行分析评价。首先对评价集进行一致性分析，然后根据最大隶属度原则，确定房地产企业营销能力的等级，再详细分析比较准则层Bi的评价集Ui，以发现企业营销中存在的薄弱环节，从而及时采取对策措施进行提高改善。

2.2.3德尔菲法

（1）德尔菲法的简介德尔菲法又称专家调查法，是在20世纪40年代由赫尔姆和达尔克首创，经过戈而登和美国兰德公司进一步发展而成。德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇成专家基本一致的看法，作为预测结果。德尔菲法作为一种主观，定性的方法，不仅可以应用于预测领域，而且可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定。

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关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

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[关键词]支柱性产业国民经济宏观调控融资体制

一、我国房地产业的融资现状

房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。

内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。

外部融资有可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。

我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和发展起来的，其融资方式呈现出三个方面的特征:

1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源

由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。

2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势，总值上升，但比例下降

尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资多以间接方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金。

3.宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试

为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，这些紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。这些尝试既包括股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金等。以房地产信托为例，从2002年信托业务重开到2003年央行121号文件出台的一年时间内，全国信托公司推出的房地产类信托产品只有20只。121号文下发之后，仅2003年第四季度一个季度内，全国就发行了房地产信托37只，产品数量和募集金额都直线上升。

二、房地产融资的影响因素

由于房地产行业是一个资金密集型行业，首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。

1.外部因素

影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有：

(1)国家政策调控。房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。

(2)通货膨胀水平。在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。

(3)购买者的心理预期。在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，会加大融资难度。

2.内部因素

(1)企业经营状况。房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，介入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，介入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。

(2)企业规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。

(3)企业所有制性质。国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。

三、房地产融资方式的分析

1.房地产上市融资

房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。

具体来说，前一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过IPO（InitialPublicOffering）来直接上市获得资金，其中又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，而且无法流通的国有股和法人股占60%以上；第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率，而且国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出也有利于协议的完成。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。

房地产企业通过证券市场融资的好处是显而易见的。通过发行股票并上市，其实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位，对房地产企业而言有许多优势：

(1)通过发行股票并上市，实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业作为一个资金密集型行业，土地储备、项目开发所需资金量巨大，上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。

(2)有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。一般而言，房地产企业作为公众公司，其在资本市场上的良性发展能为企业带来较强的品牌知名度和行业地位的提升。

(3)有利于进一步完善企业法人治理结构，促使公司严格按照现代法人治理的标准不断完善公司的规范运作，最终促进公司的全面发展。

2.房地产信托

所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

房地产信托计划的优势在于:发行较为灵活；信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

3.房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。它不同于其他投资基金的地方在于房地产投资信托基金只投资于房地产领域，涉及房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资。因为其将大规模的分散资金集中起来，由熟悉房地产的专家实行高度专业化经营和管理，所有有利于在抵御风险的基础上获得规模效益，并支持房地产业的健康发展。

4.房地产债券融资

房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念:一种是资产负债表内的企业债券;另一种是资产负债表外的房地产项目债券。两者风险大小是不一样的，会计处理也是不同的。这两种债券的收益率应该有较大差别。

我国房地产债券融资优势及问题:

1.优势:房地产债券融资的优势在于还款期限较长，附加限制少，资金成本也不太高，债券利息不能高出于市场利率的40%，这就在一定程度上限定了融资成本。对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。

2.存在的问题:虽然今年我国房地产债券市场有所发展，但其发展处于一个初始阶段，存在较多问题，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地产债券发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40％，在实际发行时往往不超过20％国家为保证国债的发行甚至强行规定，企业债券利率不能高于国债利率，完全违反市场经济原则。同时在审批时，让在信用和规模上存在差别的企业均按大致相同的利率发行，没有让利率体现市场规律。

(2)房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力；另一方面使得投资者没有可选择的投资品种。

参考文献:

[1]张雪宁:我国发展房地产信托投资基金的可行性分析，中国房地产,2004

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（一）重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5结论

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一、中型房地产企业发展现状

近年来由于房地产行业发展过热，国家出台颁布实施了一系列行业宏观调控政策，诸如土地公开招投标、房贷政策、保障性住房管理办法和银行信贷投资的一些控制措施等，这些制度的推行在目前看来，效果已经非常明显地发挥出来，直接推动我国房地产业转入了一个非常敏感的阶段。尤其在土地利用上，国家对土地供应的节奏不断放慢，同时在土地获得审批环节推行招投标、拍卖等方式，对开发商的资质审查、利用保证金等都提高了很大层次，进而增加了土地开发利用的原始成本和土地利用难度，部分中型企业被这些标准拒于行业竞争之外。国家在信贷融资、土地利用、房产开发建筑销售等各环节都采取宏观调控政策，如民营企业禁止发行企业债券等。由于中型企业发展规模有限，多依赖于银行信贷资金周转，信贷政策的变化对于中型企业融资无疑是雪上加霜。融资的束缚直接影响到企业发展规划，迫使大多数中型企业不得不放弃一些长远的产品开发项目，将目标瞄准短期回报率高、风险较小的产品开发，但往往这些项目的市场只能局限于某一定位，比如经济型和一般性住宅，对一些投资风险高、成本高的高端规模化住宅项目只能是望洋兴叹。尽管受到土地、资金和市场的影响，但中型房地产企业作为行业中占比重较大的一个群体，其存在是必须的，也是非常必要的。因为中型房地产企业作为国家税收的重要税源之一，占行业总税额的1/3强，创造的产值也占行业总产值的1/3强，成为国家宏观经济增长的重要组成要素。同时解决了很多人员的劳动就业，将企业资金注入到产品开发上，和银行贷款共同承担起社会资金周转运作，推动了资金的良性发展。从这个角度分析，中型房地产企业对于行业发展以至于社会的发展进步来说都是不可或缺的，其存在的价值也是显而易见的。只要充分掌握行业发展的基本规律，统筹规划企业适应市场需求和行业发展规律的管理运营方法，中型房地产企业对于社会经济发展的促进作用会更好地发挥出来。

二、中型房地产企业的管理方式

中型房地产企业在经济转型的关键历史节点，必须全面分析自身存在和发展所面临的优劣因素，在加强品牌化战略、多元化融资、专业化管理和风险化经营上下功夫，只有这样才能够彻底打破由于制度因素造成的土地、资金和市场等瓶颈束缚，实现中型房地产企业的转型崛起和持续壮大。

一是加强品牌化战略。品牌作为企业发展标志和经济实力的象征，受到越来越多中型企业的青睐，也成为其开拓市场的有力武器。品牌的创建需要产品质量作为支撑，质量是企业长期发展的保证。实施品牌战略，不但要在质量上赶得上潮流，同时也要在信誉上充分兑现承诺；不但要将品牌的打造理念灌输到员工心中，同时也要加大企业在各个媒体的宣传力度；不但要不断创新技术管理和经营手段，同时也要具有开拓和赶超意识。品牌的经营要与企业文化经营来同步推进，以不断丰富企业文化为抓手，树立起良好的企业发展形象，丰富企业发展内涵，来进一步扩大企业的知名度和美誉度。只有这样，才能在竞争中获得同行业的认可和合作伙伴的信赖，赢得竞争的先机，为企业发展铺平道路。

二是实行多元化融资。中型房地产企业在经济转型过程中由于业务的拓展和企业规模的不断扩大，资金紧张往往是普遍存在的现象。要想发挥灵活运作的绝对优势，就需要在行业联合上积极拓展融资渠道，采用多方融资、多渠道经营的方式增强企业的竞争力，在互惠互利中谋求发展的捷径。例如可以加强与实力相当的其他房地产企业的联合，一方面通过双方的资金积累实现企业由中型向大型的转变过程。另一方面在技术和管理上实现优势互补，同时很好破除由于政策准入上设置的各种瓶颈，让企业自身有机会跻身于房地产竞争行业，而不是在起跑线上就被拒之门外。企业联合最大的优势在于通过双方的各种筹资方式的联合进一步拓宽了融资渠道，拓展了市场范围，为企业发展提供了更为广阔的天地和空间。

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营销中心是房地产商展示开发企业楼盘的一个浓缩产物，它应该具备奢华、高贵、典雅、大气之风范，让每一位来访者都能感觉到一种高贵气度，凭借气度让来访者咨询由被动变主动。打造这种高贵气度，应该做到以下几点。

（一）营销中心的内部整体效果

营销中心内部整体效果需达到甚至高于星级酒店大堂标准。在商品房前期咨询阶段，施工多处于基础施工或施工至3-5层楼阶段，此时购房者对比的就是销售中心整体配套设施，配套完善程度说明开发单位实力与专业水准。根据中国房刊网权威统计，85%以上购房者在咨询期间主要对比销售中心整体配套。

（二）营销中心的配套设施

营销中心的配套设施需融入当前时尚主流，如水晶灯具、沙发、地砖、墙面壁纸、三维动态多媒体设施等，软装饰与多媒体组合能更好地显现所售楼盘品质。

（三）营销中心的专业营销团队

营销中心需打造一支朝气蓬勃、青春靓丽的专业营销团队，通过专业讲解让购房者聆听楼盘的优质所在。

（四）营销中心陈列的工艺品

随着社会的进步，人们的精神理念也随之改变，精神文化工艺品正好可以满足人们对艺术享受的需求。因此，营销中心陈列的工艺品需具有时代感，蕴含励志、向上的时代追求，同时也从侧面反映出开发企业的精神理念。

（五）多媒体介绍

运用监控系统将施工现场全过程作业内容通过多媒体设备播放，让购房者直观感受建设工程各个重要环节：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、屋面工程、建筑给水排水及供暖、通风与空调、建筑电气、建筑智能化、建筑节能、电梯等的施工过程。

（六）优秀的园林景观

购房者在选择购置房产时,对小区地理生态环境的要求也在不断提高,有时小区的环境因素对购买者的决策会产生举足轻重的作用，直接关系到项目楼盘的受欢迎程度。优秀的园林景观可以成为房地产项目的标志,甚至成为一个品牌的形象。营销中心的园林景观在设计施工中要注重以下几点。

1．园林景观设计只有与周围环境如山势、水景、城市街景及其历史文脉、人文风俗等相协调,才能创造出美好的和谐景观。

2．建造材料和绿化植物应充分利用当地资源，就地取材，尽量使用天然材质，突出当地特有的植物景观，夏有荫、秋有果、冬有花，做到意境深远、野趣天成，这样才能给人留下深刻印象。苗木应选择四季常绿的树种，它们适应性强，便于后期管理，可减少维护成本。

3．通过多样性、差异性的景观展示，凸显销售楼盘主题文化内涵，造景移景、三季有花、四季常绿，乔木灌木错落有致，形成回归大自然的田园人文景观。

二、战略合作与质量创优

房地产开发企业在公开招投标时应以质量创优为前提，在选择总承包单位时应当与优秀的企业进行战略合作，扩大企业资源，与总承包商优势互补。优秀的总承包企业有健全的规范化管理体系，并且在当地开发项目中有较丰富的社会资源及同类项目的操作经验，这能在无形中给房地产开发企业的质量优良做有力宣传。工程质量是总承包企业的第一生命力，是企业生存和发展的基础。创优工程不仅可提高开发企业知名度，更重要的是成为建设工程质量的保证，实现双赢，提升营销效果。

三、施工工艺与成品配套设施展示

建筑工法是指以工程为对象、工艺为核心，运用系统工程的原理，把先进技术和科学管理结合起来，经过工程实践形成的综合配套的施工方法。它必须具有先进、适用和保证工程质量与安全、提高施工效率、降低工程成本等特点。房地产企业在销售期间将建筑工法以实物、展板、视频等形式展示出来，可让购房者看到即将购买的房子选用的材料、材料品牌、施工工艺及方法，以及在建筑中功能效应等。其目的是让购房者直观地接触建筑施工中隐蔽工程的内容，明白自己即将购买的房子用了什么材料，经过什么工艺，以及最终成品验收标准是什么。针对当前房地产开发主要以毛坯房为主，工法展示可以考虑如下方面：剪力墙、后砌墙、外墙保温与外墙饰面层、地热采暖（北方地区）、防水、给排水等。成品配套设施展示可考虑如下方面：钢质防火进户门、断桥铝窗、窗式新风系统、家居智能系统、智能安防系统等。

四、样板房要求

样板房展示分为精装样板间和毛坯样板间两类。

（一）精装样板间施工要求

1．通过精装系统化设计，最大限度地提高室内面积的利用率，合理布局洁具面盆、橱柜、电气插座点位、给排水接驳点等，让购房者实地体验即将购买的房子的整体效果。

2．家居的布局、软装饰工艺品的点缀将精装房再次升华，让购房者身临其境地感受家的温馨。

3．家居智能化是以住宅为平台，将网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术等涉及家居生活的技术加以集成，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，实现节能环保的居住环境，最终实现远程控制、定时控制、联动控制等。

（二）毛坯房样板间要求

1．概述户型，张贴户型图，公布建筑面积与实际使用面积，标识油烟机、热水器、空调的安装区域。

2．户内顶面墙面地面平整度、垂直度符合建筑验收规范要求，阴角、阳角方正度符合规范要求，标识户内强电箱、弱电箱、电气开关控制、给水阀门位置。

3．张贴隐蔽管线图、无管线区域图。

4．标识结构承重墙体与非承重墙体。

五、打造导向性营销广告

在房地产项目的销售过程中，广告的作用是“巧传真实、借力发力、以一带十”，就是以深具吸引力、说服力、记忆点的广告语，以最震撼人心的方式，把产品与消费者最相关的部分即最有“吸引力”的东西巧妙地传达给消费者。“吸引力”来自地段、区域公共服务机构、市政配套设施、学校、交通等，即吃、住、行、休闲、娱乐等日常生活设施。通过广告全新的组合，吸引购房者前来销售服务接待中心咨询，运用上述四条战略来着重展示，激发购房者购买意愿。在当前新形势下，房地产企业只有改变以往单一策略，通过户外广告、社区媒体、互联网、报纸等多渠道全方位地宣传展示楼盘与企业，才能更好地立足市场、长期发展。

六、产品融入企业文化

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（一）领导企业品牌价值提升明显

我国超过七成的房地产开发商建立了自身品牌，并且经过多年的发展，相继出现了部分行业领导品牌，这些品牌在核心价值、形象塑造、管理模式等方面已经拥有一定的经验，表现为较高的知名度、信誉度和业主满意度，取得了较大的行业竞争优势。由中国房地产TOP10研究组的《2013中国房地产品牌价值研究成果》列出了中国房地产品牌价值榜，其中中海地产、万科、保利地产被评为房地产行业领导品牌。中海地产、万科、保利地产这三个房地产品牌占据了较为明显的行业地位，其品牌价值都超过了250亿元。在品牌价值提升方面，相比于2012年的品牌价值，中海地产提升了约20.3%，万科提升了约20.0%，保利地产提升了约23.4%，应该说取得了较大的品牌价值提升。在品牌属性方面，中海地产以稳定经营为基础，专注于打造优质的产品和服务，赢得了用户的认可，从而获得较高的品牌溢价;万科讲究快速扩张和全面布局，建立了丰富的产品层次，获得了较好的规模效益;保利地产长期以来保持了高速与稳定的发展态势，是我国房地产企业快速成长的典范。除了领导品牌以外，该研究报告还分别列出国有制和混合所有制房地产品牌价值排名前十的企业，如表2所示。从数据上看，这些房地产企业都获得了较好的发展态势，品牌价值提升明显，成为我国房地产企业品牌的主要代表，并且随着市场定位的逐渐清晰，这些房地产企业会利用自身高价值品牌优势来获得规模化发展，并进一步提升品牌价值。

（二）行业总体品牌建设水平一般

尽管房地产领导企业凸显，但从行业整体来看，我国房地产企业品牌价值普遍不高。2013年第十届《中国500最具价值品牌》分析报告显示，包括食品饮料、纺织服装、传媒、建材、轻工、地产等27个细分行业，列出入选企业品牌价值排行。其中，工商银行以2416.85亿的品牌价值高居榜首，而地产行业仅有万科进入100强，位居45名，其品牌价值是325.81亿，远低于排名前列的品牌。地产行业共有12个品牌入选，占所有品牌的2.40%，在所有行业中仅排14位，如图1所示。从上述分析可见，我国房地产企业品牌整体建设较弱，相比于食品、纺织、传媒等行业，从品牌数量和品牌价值上都有较大差距。作为国民经济的支柱行业，房地产企业品牌建设较为滞后，还有较大的进步空间。

（三）品牌意识与品牌号召力不足

企业品牌在消费者群体的号召力，从一定程度上反映了企业品牌的建设水平；相反，企业品牌的提升同样依赖于消费者品牌意识的成熟度。当前，我国房地产企业品牌号召力不足，消费者品牌意识尚未形成。根据一项房地产品牌调查可知，大部分购房者关注的首要因素是地理位置、价格、交通等，而看重房地产开发商品牌的仅占2.1%。由此可见，我国房地产企业的品牌号召力缺失，品牌在消费者市场的响应度和认可度不高。在消费者看来，房地产品牌的差异化不明显，他们对房地产品牌形象的感知主要来源于大众媒体和周围人的感性评价，缺乏对房地产品牌的深入了解。另一方面，调查显示，有大约66%的人认为今后购房时会更看中开发商品牌，有91%的被调查者认为房地产开发商会更加重视品牌价值塑造和品牌营销。可见消费者越来越关注房地产品牌属性，因此房地产企业未来应努力打造品牌价值，提升消费者对房地产开发商的信心。

二、房地产企业品牌建设主要问题

（一）品牌溢价能力薄弱

品牌溢价指的是经过品牌的打造和维护，使得产品在市场竞争中获得较强的核心竞争力。品牌溢价不仅仅表现在产品价格上，还表现在企业各项资源的获取上。我国房地产市场中，除了小部分企业通过品牌溢价获得了更多利润，绝大部分企业则忽略了品牌溢价的作用，只是追求短期利益。长此以往不利于房地产企业品牌的建设。在房地产销售中，对于相同条件的房源，知名品牌企业开发的楼盘，可能以高于其他楼盘的价格销售出去，这说明了房地产企业拥有较高的品牌溢价能力，能够占有更多市场，这是企业通过品牌影响力的提升来影响消费者，从而获得品牌溢价。但是目前看来，我国房地产品牌溢价能力整体较弱。

（二）品牌文化内涵缺失

品牌并非只是标识不同产品的差异，还反映其所包含的价值和文化内涵。优秀的企业通常都很注重品牌文化建设，让品牌所宣扬的价值理念深入人心，并为企业带来长期的影响力。品牌文化是企业和产品的灵魂，是不可替代的资本，某个产品如果缺少品牌文化内涵，就会显得没有生命力。当前，我国房地产企业由于发展历史普遍较短，还未形成足够成熟和体系化的品牌文化。品牌文化体现了企业的价值观，企业在打造品牌时，应将企业文化融入品牌中，形成独特的品牌文化。但许多房地产企业并不重视品牌文化的塑造，使品牌缺乏深层次的内涵，无法打动消费者，不利于房地产企业的长远发展。

（三）品牌战略定位模糊

合理的品牌定位是保证企业品牌战略实施的根本，要求品牌经营者对市场层次和产品分布具有较为清晰的掌握，并基于产品自身的特性，找准市场需求，有针对性地打造品牌形象。如果品牌战略定位不科学，就无法在众多品牌中找准位置，难以获得消费者的认可。我国的房地产市场较为特殊，房地产产品一方面具备消费品属性，另一方面又具备投资品属性，并表现出多元化的市场需求。由于出现众多的产品属性和多元化市场需求，使得我国多数房地产企业品牌定位较为模糊。首先，房地产企业定位环境不容乐观。我国房地产品牌定位在一定程度上受到管理部门的约束，由他们决定产品应该定位在哪个层次，而不是市场说了算。这就容易使品牌定位混乱，并且缺乏科学依据。其次，房地产企业自身品牌定位存在问题。大多数房地产企业推行规模化发展，产品覆盖各个档次和各种类型，力图满足各个消费群体的需求，但这种模式往往会造成房地产企业品牌定位模糊的局面，使其在日渐分化的房地产市场中丧失竞争力。

三、房地产企业品牌建设的对策及建议

（一）改善政策环境，鼓励品牌建设

房地产宏观政策调控对房地产企业品牌建设影响非常大，因此改善政策环境能够帮助企业推进品牌建设。当前，由于房产限购、货币紧缩等政策的作用，我国房地产市场出现了下行的情况，房地产企业的投融资环境恶化，许多规模较小的企业面临资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产企业为了维持生存，只能更注重短期利益和短线经营，而放弃品牌战略的实施，这不利于房地产行业品牌形象的树立。政府应立足于当前房地产现状，抓住核心问题，尽快研究制定合理的房地产调控政策，使房地产市场走向良性、稳定的发展道路。政策环境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列与房地产的相关政策，例如限购限贷、房产税、物业税、政策性补贴等，目的是稳定房地产市场，为房地产企业提供良好健康的发展环境，从而间接促进房地产品牌建设。

（二）发展行业协会，指导品牌建设

政府管理部门可以重点扶持建设并发展一批房地产行业协会，科学地指导房地产企业进行品牌建设。发挥行业协会在品牌建设中的作用，首先要使行业协会解决好指导思想的问题，为房地产企业提供品牌建设的基本理念，帮助企业进行品牌定位，起到指导作用，但同时也不能限制企业的自主经营理念;其次，行业协会可以协助政府主管部门制定行业管理的有关法规、政策和标准，用以指导和规范企业品牌营销渠道和手段，使房地产品牌建设合理、有序地进行;再次，通过行业协会，可以更好地抓品牌信用建设。品牌信用是企业长久经营的保障，也是品牌建设的根基，行业协会应致力于提高房地产企业对品牌信用的认识和重视，督促房地产企业提高产品和服务质量，做到诚信经营、对消费者负责，在房地产市场上建立良好的美誉度，形成无形的力量，来推动品牌价值提升。另外，行业协会还可以成立诚信奖励基金，推行“奖优罚劣”机制，一方面鼓励企业建立品牌信用，另一方面对企业虚假宣传、恶意竞争等行为进行一定的惩罚，帮助构建诚信的房地产品牌市场;行业协会还可以开展行业企业信息法规的咨询，组织地区间企业进行经验交流和经济合作，以及国际间的交流合作，为房地产企业搭建品牌建设经验交流和学习的平台。

（三）建立品牌联合，创新品牌建设

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(一)可以提高企业的核心竞争力房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低成本。在其它条件相同的情况下，房层建筑的低成本，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行成本管理是降低成本、提升企业核心竞争力的主要途径。

(二)可以保证利润空间的最大化利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。

(三)可以提升企业的运营效率成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。

二、房地产企业开发成本控制存在的问题

房地产企业在成本控制方面除了缺乏健全的制度体系和良好的成本控制意识外，对开发各环节成本制定不能全面到位的问题也普遍存在。房地产开发具有周期长、投入大的特点，房地产开发成本集中产生在开发的各主要环节。在这几个关键环节成本控制存在的问题主要有：(

一)设计环节很多房地产企业在控制设计成本时，往往存在设计单位选择不当，沟通不利以及成本控制意识不严等问题。很多房地产开发项目在设计阶段都没能将成本与技术、工艺、材料等指标很好的结合起来分析，很多房地产企业没有重视设计方案会审这一环节，不能很好的组织评审小组来进行科学、系统的讨论和会审。这些问题的存在，都导致了后续施工过程中设计的变更较多，从而造成后期窝工、返工以及误工等现象，直接影响到了成本的后续控制。

(二)招标环节企业的工程部和成本控制等部门缺乏对投标企业的认真考察，导致一些资质较差的或者是一些资金及技术实力不强的施工企业中标；在对招标文件进行编制时，没有对相关的信息、数据及资料进行全面的收集，也不能做到精确的分析。导致在招标过程中出现了很多成本控制隐患。

(三)施工环节在这一环节存在的问题最多，很多企业在施工现场签证都没有严格的制度规范，也不能制定科学的制度流程，导致签证流程混乱，从而造成成本控制失利；一些大宗的材料及设备采购和使用方面，没能做到尽可能的利用自身资源和渠道，导致材料及设备的使用成本控制不利，同时也无法保障品质；工程在付款审核方面各方的责任感缺失，审核机制不健全，导致审核不到位，甚至流于形式。

三、房地产企业成本控制的有效措施

(一)做好设计环节的成本控制对于房地产企业来说，开发项目设计方案的好坏对整个项目开发的成败都会产生直接影响。因此，在对设计方案进行确定时，必须做好方案的评审工作，尽量选择最为合理、最为经济也最为科学的设计或规划方案，同时还要考虑土地的统合利用率。通常最优的设计方案不一定是最为漂亮、最为宏伟的，但必须是即经济又实用的。无论是布局还是搭配都应该体现出比例的合理性，同样在户型、面积及层数方面也应当体现出合理性。实际上方案设计本身的成本控制是次要的，而且通常成本较高的设计方案其技术指标也同样高，投资效益也越好，因此，在开发项目的设计方案选择过程中，应该对高收益、低成本等因素进行综合考虑，以保证设计方案成本的投资收益最大化。

(二)做好招标环节的成本控制在开发项目的设计方案确定以后，便可对该项目实施真正意义上的开发，首先就是对施工单位进行确定。通常施工单位的确定需要根据招投标文件，招投标的目的就是为了以最低的成本，来实现最高的施工标准。因此，在进行招标时，需要先对投标企业的资质、业绩、以及技术、管理水平等进行综合调查和评价，尽量选择规模较大，信誉较好以及建筑能力强的施工企业。在招投标过程中，房地产企业应该严格审查招标文件，在招投标过程中尽量考虑成本控制问题，以低成本为目标，签订细致而严谨的中标合同条款，避免由于合同中权责不清的问题而引起日后的纠纷，这样也能够为自身企业获取利益的保障。

(三)做好项目前期预算的成本控制房地产开发项目通常周期都较长，尤其是一些大型的项目需要进行分期开发，因此，地房产开发项目开发之前，应该对预算编制进行严谨的控制。通常房地产企业所采用的预算控制模式为全面预算模式，主要包括了房地产筹资、采购、投资、销售以及其它经营活动。在预算控制方面不但要做好预算的编制，还要做好预算的执行、分析以及考核等管理工作。预算项目和标准都应明确，同时还要对预算的审定、下达等程度进行规范，这样才能及时而有效的控制好预算成本。另外，相关部门还应该对预算的成果进行评价、分析，以积极有效的采取改进措施，保证预算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在筹资时，首先要确定筹资的方案，对现金的使用计划进行编制和修订，然后再制定出相应的成本费用计划，其中要尽量准确的预测出分阶段的现金支出情况，最后再对销售的预期计划进行制定，以便对未来的收入情况进行较为准确的预测。

(四)做好施工环节的成本控制施工成本占房地产开发总成本的比例较高，因此，对施工成本进行控制是房地产开发成本控制的重中之重。在进行施工成本控制时，应该充分发挥技术及管理优势，在不影响工程质量的情况下，将施工成本控制到最低，这可以说是房地产企业进行开发成本控制的主要途径。施工阶段除了在技术和管理方面进行成本控制，还应该在工程变更及签证方面做好成本控制工作。在施工阶段设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程项目变更等都会对施工成本产生严重影响，因此施工过程中要做好这一系列的变更管理工作。由于在房地产开发施工过程中，容易受到很多不确定因素的影响，从而导致工程计划成本与实际成本出现差异，因此房地产项目施工之前，还需要对各种可能出现的影响因素进行全面的分析，并制定好相应的防范措施，以保证施工成本的可控性。另外，在施工过程中，房地产企业还应该尽量避免扩大建筑规模、提高建筑标准、增加建筑内容等导致施工成本突增的现象出现。

四、结束语

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1.财务管理的概述。财务管理，是指在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金），以及利润分配的管理。财务管理是企业管理中的一部分，是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理作用。2.财务管理的作用。2.1使企业价值最大化。财务管理所强调的是在资金良心循环的条件下实现资金的增值。通过合理的投资、融资来保证企业的正常运营，并且最大程度的发挥资金的使用效益，实现企业价值最大化。2.2是企业制定投资计划的保障。企业要投资，必须要有充足的资金作为基础，要从自身的运营成本、资金周转能力等各个方面进行考虑，才能够使企业良性的发展。而这些工作都是通过财务管理来完成，只有以完善的财务管理工作作为铺垫，才能使企业的投资计划具有前瞻性和可实现性，是企业制定投资计划的保障。2.3是企业利润分配的基础。企业中利润分配的工作非常常见，从对员工的工资发放，再到股东之间的利润分红，都属于企业利润分配的基础。要在不影响企业进一步发展的基础上，进行合理的利润分配，就必须进行财务管理工作。同时，企业财务管理还对企业的集资融资有着极为重要的作用，总而言之，财务管理是企业内部管理中一项必不可少的工作。

二、我国房地产企业财务管理的现状

1.得不到领导的重视。我国房地产企业对财务管理的认识不足，得不到领导的重视，使得财务管理的工作很难顺利的进行。特别是针对于部分中小型房地产企业，其发展主要依靠近年来火爆的房地产市场，在大的市场推动下，这部分企业才达到当今的规模。而这部分房地产企业的老板，多数是以往的包工头或者暴发户，其自身的知识文化修养和意识都普遍较低。在这些房地产企业中，领导根本没有意识到财务管理对于企业发展的重要作用。根据传统的思想，使他们从主观上认为，财务管理就是以往的账房，只进行发放工资和记账等基础性的工作。这些领导将工作的重心放在营销部门，片面的将财务管理部门放在了第二线。对于他们而言，财务管理只需保证企业中工资的正常发放以及将出入账记录清楚即可。至于投资和融资等工作，他们往往是依靠自己的关系向银行、朋友或民间借贷完成，直接绕过了财务管理部门。在这种基础上，使我国房地产企业的领导对财务管理工作的重视程度相当低，以至于财务管理不能快速发展，其工作难以进行。2.员工的财务管理意识和观念较弱。虽然财务管理是财务管理部门的工作，但在房地产企业运营的过程中，这项工作必须得到企业员工的积极配合，才能够达到相应的效果。以实际工作中的情况为例，一些员工并没有财务管理的意识，没有了解到财务管理的重要性，为了提高工作效率和提升自己的业绩，经常在支付手续不全的情况答应支付款项。这些情况在我国房地产企业中普遍存在，由于员工的财务管理意识和观念较弱，不清楚财务管理的基本流程。在不规范的工作流程中，加大了财务管理工作的困难度，降低了财务管理的效率。财务管理部门不得不花费大量的时间和精力来处理这些事务，从而耽误了其他工作的开展。3.财务管理制度不健全。房地产企业领导对财务管理工作的不重视，员工自身又没有较强的财务管理意识，使得财务管理工作很难在企业中得到发展，也就从另一个角度造成财务管理制度的不健全。上文已经提过，我国存在一部分房地产企业是在极短的时间内快速形成规模的。企业中的各种制度都是在实施过程中不断改进和完善的，这些短时间成型的企业内本身已经存在许多管理上的漏洞，加上上述的部分原因，使得财务管理制度更加的不健全。一些房地产企业内，私设金库、帐外循环、资金分散等现象非常普遍，这些现象的存在极大的影响了企业自身的运营能力，也是企业财务制度不健全的有力表现。4.没有严厉科学的奖惩制度。奖惩制度是约束员工行为和提高员工工作积极性的有效措施，财务管理工作也是由员工进行，严厉科学的奖惩制度能有效避免财务管理工作人员的错误行为，并且提高他们的工作积极性。而在我国房地产企业中，很少有针对财务管理所提出的奖惩制度。没有严厉的奖惩制度进行约束，加上财务管理制度的不健全，就使得部分财务管理人员利用漏洞谋取私利，极大的影响了企业资金的正常运转。同时，因为员工对财务管理意识的薄弱，使得财务管理工作人员自身也存在一定的懈怠性，没有太高的工作激情。这也是没有奖惩制度的一个弊端，无法通过合理的激励体制来激发财务管理工作人员的积极性和能动性，无法提高财务管理的工作效率。

三、我国房地产企业财务管理的建议

1.改变领导对财务管理的观念。特别是中小型的私人企业，企业的决策和战略都直接由老板或领导直接决定。因此他们对财务管理的观念，是直接影响到财务管理工作开展的直接因素。要改变领导对财务管理的观念，使其正确的意识到财务管理的重要作用，改变财务管理在其心中账房的地位。现代的财务管理早已经不是单纯的记账和发放工资，其对于企业的投资融资、资金运转等各个方面都有其深刻的影响。必须让领导深知财务管理的重大作用，让他们转变对财务管理的观念，使财务管理得到重视，才能够得到领导的大力配合。有了领导的配合和支持，才能够在财务管理制度的制定和施行中减少阻力，得到企业内部的配合。2.要提高员工财务管理的意识。要改变我国房地产企业中财务管理的现状，在得到领导的重视后，还必须不断提高员工财务管理的意识，让员工自发的配合财务管理的工作。只有让员工也了解到财务管理的重要性，才能让他们自愿的配合财务管理的工作，减少以往工作中不符合财务管理流程的操作，从而减少财务管理部分的工作负担，以此增加更多的时间对企业的财务进行管理。同时，要加强部门之间的协调配合。各个部门不能够太过独立，完全无视其他部门的工作。当财务管理部门需要得到有关部门的配合时，其持有轻视的态度，也没有积极配合的举动。各个部门应该积极配合财务管理的工作，及时高效的完成部门间的合作，减少财务管理的工作负担，提高财务管理的效率，从而提高企业整体的效率和效益。3.建立健全财务管理制度。解决了人的问题，就应该解决制度的问题。即使有了领导的支持和员工及各个部门的大力配合，没有建立健全的财务管理制度，一切也成为空谈。因此，我国房地产企业应该积极引进国内外先进的财务管理理念，借鉴大型先进的房地产企业的财务管理制度，来逐步建立和完善自身的财务管理制度。要从资金的运营、企业的预算、投资融资等各个方面形成一套完整的制度，对整个企业的财务进行管理。只有建立了健全的财务管理制度，才能够保证企业的正常运营，提高企业的资金周转能力，对企业投资发展目标的确定提供具有促进作用的建议。4.搭配严厉科学的奖惩制度。在建立健全财务管理制度之后，应该为其搭配一套严厉科学的奖惩制度。这套制度要在科学合理的基础上达到严厉的效果，财务管理是一项敏感而关键的工作，必须从惩罚的角度上严厉的约束工作人员的行为，杜绝出现违反规章制度的行为。其次，要结合企业的绩效管理制度制定相关的激励体制。有了惩处制度就必须有相应的奖赏制度，才能够在约束员工行为的基础上充分调动员工的工作积极性，提高企业的财务管理效率，保证企业快速稳定的发展。5.在实践中创新。上文曾提过，企业的规章制度是在实施的过程中不断完善和改进的。因此，在建立健全财务管理制度和奖惩制度后，还要在实践中积极创新。制度中存在的问题只有在实践中才能够慢慢体现，企业有关部门就应该及时的发现这些问题，并且加以改善，使企业的财务管理制度不断完善和科学。同时，社会发展速度极快，旧时的制度难以跟上社会进步的步伐。因此，也就要求企业在财务管理方面积极创新，根据市场和社会的变化及时的做出调整。

四、结语

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一、我国房地产企业发展现状 

自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。 

二、房地产财物成本管理模式 

（一）房地产财物成本管理概念探究 

在整个建设生产过程中，对整个流程的成本以及各项费用管理的具体措施，并在实际情况中借鉴前人的经验以实现财物成本管理的科学化与规范化，即计划、制定决策、考察、评估、控制等一系列过程，优化各项成本管理途径，以取得最佳利润的目标，这要求企业在开展建设的过程中，应当将涉及成本的各个方面进行综合考虑，以基于事前状况做好应对后期突发状况的相应预防措施，以保证减少失误的同时，获取最大化利润。房地产企业整体发展水平在一定程度上受其自身财物成本管理能力限制，因此，全面分析现阶段企业的财物成本管理模式，找到自身的问题锁在，并从实际情况出发，制定有效的解决措施，以为后期的发展做好准备。 

（二）目前我国房地产财物成本管理模式 

运用落后管理理念，财物管理与成本管理系统并不相容。一方面，在计算成本过程中，多数房地产企业仍沿用老套方法，即过度依赖由财物部门制定的各类决算报告，这导致企业不能预先或准时进行财物成本管理核算，例如，已经处于施工阶段的财物出现问题，由于事先并未对其做好预测，仅依靠企业解决突发状况的能力对其进行弥补所起的作用微乎其微，因而造成不必要的人力、物力的大量浪费，加大了生产过程中的可变成本，从这个角度来看，传统的财物成本管理方式对实际生产中各类项目产生的“追加成本”不能及时预算，因而不利于整个企业的长期发展。另一方面，近年来，房地产以迅雷不及掩耳之势迅猛发展，远远超过了与之相适应的财物成本管理体系，导致企业财物发展规模与财物成本管理体系存在尖锐的矛盾，影响企业的盈利。即使部分企业已经引进了新型财物成本管理制度，但由于从领导到员工整体理念并未进行革新，因而在贯彻新型财物成本管理制度过程中，仍以“老式方式”履行“新式问题”，不仅无法提高企业的财物成本管理能力，而且在一定程度上削弱了企业的核心竞争力。 

三、新时期提升房地产财物成本管理模式的对策 

（一）宣传系统化管理理念 

在优化企业财物成本管理模式时，企业应统筹自身所涉及的各类相关产业，做到全面、客观、系统化分析企业现阶段使用的财物成本管理系统，保证宏观管理与微观管理（宏观管理包括企业整体所要管理的方面，而微观管理指的是企业财物成本管理的具体内容、采用的相应方式以及不同层次的管理对象等）的全面性，根据不同成本控制内容的变化制定兼具灵活性、科学性与规范性的财物成本管理体系，同时，财物部门应当做到与时俱进，以市场经济为变化的大背景，时刻关注财物成本中的增加与扩展成本，保证其实施的有效性，并注意影响财物成本变化的主要因素：科技成本、人力成本、产权成本等，以其变化为基点，时刻评估财物成本管理的实际效果，使其发挥最佳价值。 

（二）合理控制市场管理成本 

房地产收益较高的背后承载着较大的风险，因此，做好相应的市场财物管理的工作是企业财物管理部门的重中之重，但据相关数据显示，以往企业在此方面投入的成本过高，由于管理方式欠缺、市场财物变动信息获取与利用的不及时导致效果甚微，对此，为优化企业财物成本管理质量，企业应综合自身的资金状况与所要实现的财物成本管理目标，合理控制用于物资采购、人力、器械、技术等方面的成本，从实际建设生产出发，调动企业全部员工的积极性，合理调整其工资标准与福利水平，尽量为其提供较为安全的施工环境，从而使其价值得以最大化发挥，以为企业获取较大的利润。另外，做好市场财物成本管理的关键是分清主次，即准确把握影响企业利润的因素-风险成本管理，要求企业加大风险成本投资，聘请专业人员对市场信息进行分析，从而为企业整体财物成本管理提供有价值的信息，以减少不必要的损失。 

（三）发挥销售成本最大化价值 

房地产企业的销售过程是指将建好的楼房销售给顾客这一环节，在这期间，宣传费用则占据了了销售成本的主要地位，在宣传过程中，要求企业做好综合评估，依据员工的工作能力、各个销售点的人流量等合理分配宣传人员与销售资金，并制定科学的宣传计划，定期进行信息反馈，及时纠正宣传计划的不足等，以减少“虚报假账”、“贪污”等不良行为发生的机率，坚持“用合理的宣传成本获取最大的宣传效果与销售业绩”的工作原理，降低企业销售成本。 

（四）提升财物管理团队专业化水平