房地产形势分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产形势分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：营销策略；寿光房地产

2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，寿光市房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年一季度，政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，2010年寿光市整体房价会在平稳中出现小幅度滑落。

一、2010年一季度寿光市房地产市场运行状况分析

从一季度寿光市房地产市场的运行情况来看，寿光市房地产市场延续2009年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，住房价格涨幅再创新高，全国房价出现普涨局面。2010年第一季度寿光市共完成商品房销售1605套， 17.8万平方米，均价2849元/平方米，分别同比增长89%、63%和1.36%。

寿光市一季度成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头。美林花园是我市较早建设的大型住宅小区，现已初具规模，户型设计合理，且多为现房，售价定位准确，物业管理到位，广大购房户的选择余地大，受老客户的带动，销售量持续增长。

寿光市高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。中南·世纪城、大连民兴、霍氏集团等国内知名房地产开发企业的入驻，不仅提升了寿光房地产市场的档次，同时也提高了广大业主对高档住宅的认识。该类住宅受单位建房、定向开发、定向团购、小产权房等因素的影响较小，并且属独立产权，一直以来备受高端客户的青睐。美林花园高档楼盘销售面积9100平方米，其中复式楼的销售占73.9%，别墅销售占26.1%。卡诺岛一期共开发住宅25栋，其中联排别墅8栋35套、叠拼别墅5栋54套、单元楼房12栋316套，现连排别墅销售33套，叠拼别墅已销售完毕。

从一季度统计数据来看，户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如：创嘉置业公司开发的名门公馆为酒店式公寓，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户40平方米左右，销售价格达到3600元/平方米，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已销售完毕。

位置较偏，但定价合理的商品房销售量有较大幅度的增长。泰和华宇房地产开发公司为迎合农民进城购买住宅的需求，结合城中村改造的契机，在市区城乡结合部，推出的户型设计合理、市场定价较低的商品房，项目立项后，立即吸引了众多的客户前来定购。该项目不仅有效解决了该公司的融资难题，加快了资金周转，取得了较好的经济效益，更重要的是加快了农民进城购房的步伐，也取得了较好的社会效益。

质量优良、定价合理、公司重合同、守信誉的商品房销售加快。圣和苑小区是潍坊万华置业在我市开发的项目，处于工业区内。针对该地段的特点，公司注重户型设计和工程质量，邀请国内知名设计单位进行户型设计和小区内景观设计，公司老总亲抓质量，严格按合同办事，积极兑现承诺，赢得了广大客户的信赖。首期推出的70-90平方米、适合工薪阶层购买的340套住宅，在短时间内销售完毕，最近批准立项开发的北大·领世郡、玫瑰园项目也取得了良好的预售效果。

商业用房销售良好。由于我市的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，投资者的投资，极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的销售更加火爆，均价大多在7000元/平方米，个别地段突破3万元/平方米。

转贴于

总之，从最近的销售情况来看，购买商品房的多为改善居住条件的群体，而投资房地产以求保值增值，进城农民数量增加，80、90后青年结婚高峰期的到来等刚性需求致使商品房的需求量增加。伴随着这种状况，今后我市商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。

二、寿光市房地产市场走势预测

2010年一季度，寿光市房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，市场销售形势较好，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售价格上涨较快。预计2010年，寿光市房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落。

1、投资增幅保持平稳增长

在寿光市市委、市政府的正确领导下，在相关部门的依法监督下，寿光市房地产市场总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续发展状态，而住房价格是稳定的、合理的，无泡沫可言。基本上实现了国家"总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调"的宏伟调控目标。预计在今后一段时期内，随着全市经济快速发展和财政收入的稳定增长，城市化进程进一步加快，投资结构进一步优化，居民消费水平进一步提高，房地产投资和房价仍将保持稳中有升的态势，房地产市场发展将会更加理性和成熟。

2、房产迎来高成本时代

地产都是有周期性的，如有的地区七八年调整一次。房产发展的低成本时代已经过去，高成本时代到来。金融方面，贷款难度增大，贷款成本提高；建筑方面，环保节能的强制执行，建筑成本增加。同时，股市的财富效应弱化，投资房产是一种不错的选择。目前寿光市房价仍然处于牛市，只是增幅的快慢问题，寿光市场比较乐观，寿光房产还会稳定增长。

3、寿光房地产市场的主旋律是调整中平稳发展

寿光的发展目标是一个现代化的中等城市，城市的建设，无论是市场建设、商业地产、住宅开发都离不开房地产商的参与，所以经济发展的需要、城市建设的需要，都需要房地产的开发。只有把城市建设得更加靓丽，城市经济功能充分发挥，才能吸引越来越多的人来寿光从事第二、三产业，也将吸引他们在城区置业安家，所以城市化的进程决定着城市建设与房地产开发互为发展的关系。

房产项目要细分市场。一个城市消费群体的层次是不同的，因此需求也是有差异的，所有人都追求高档房不现实，同样，如果都选择经济适用房也不现实，所以每个项目要有自己的特色，锁定自己的销售对象，在产品开发之前做好市场调研分析，把小区域的文化特征详细了解，然后把项目做精做细，满足不同需求的消费者。

成本推动房价上涨，在物价上涨的大环境下，开发成本上涨，房地产品质与品牌的提升，房价的增长是相当正常的。建立一个健康、稳定的、可持续发展的房地产市场，创造一个良好的投资环境，对政府、开发商、消费者都是一件好事，也是建设和谐社会、和谐寿光所需要的。因此，我相信通过政府的重视和调整，寿光房地产市场的主旋律是--调整中平稳发展。 　4、购房者的品位日益提升

近期，全国房产较为低迷，但寿光市房产呈现出稳中有升的趋势。房产地域性特点特别明显，近几年特别是今年，土地、人工费、建安成本等都在增长，和大城市相比，建安成本都差不多，但我们的价格和大城市根本没有可比性，他们利润空间大很多，但我们基本是成本价销售，所以价格不会有大的起落。

房地产业是一种中游产业，它带动着相关产业的发展，带动就业人数的增加。但随着美国次贷危机爆发，全球经济动荡，造成很多人购房过程中有观望心理。我市单位自建房、城中村改造等不断增加，对商品房市场形成了冲击。随着消费者对房产质量、楼盘环境、节能环保等要求提高，对我市房产品质提升是一个很大的推动。所以说，房价提高的同时伴随着的是房产品质的不断提升。

三、政策建议

1、加强保障住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭。保障性住房是住房市场的重要组成部分，是对商品房市场的必要补充，弥补着商品房市场的缺陷与不足，起到了保障低收入住房困难群体的基本居住需要的作用。当前，寿光市保障性住房正在加快建设，保障性住房在保民生、促增长中的作用也将逐步得到体现。在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理，使其能够真正满足中低收入住房困难家庭的需要。对于保障性住房建设和管理过程中出现的一些新情况、新问题，要及时发现和总结，并加强研究，充分发挥保障性住房的应有作用，实现"住有所居"的目标。

2、坚持差别化的住房信贷政策，合理引导住房消费。建议商业银行根据信贷原则和金融监管的要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度，加大对自住型住房消费的信贷支持力度，保持对房地产开发的合理支持，严格控制对投资性购房消费的信贷支持，合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。

3、加强土地管理，加大对囤地的打击力度，完善土地出让制度。在土地方面，首先，要加大打击囤地的力度，严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，促进已出让土地能快速形成市场的实际供给。其次，各地要科学制定土地年度供应计划，改善土地供应结构，稳定社会各界的预期。在居住用地出让中，要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

4、加强市场监测分析和信息公开，引导市场消费预期和信心。针对当前房地产市场形势复杂多变的局面，建议有关部门应加强对房地产市场的监测和分析，并及时公开相关信息，以权威的信息引导社会各界的信心和心理预期，促进房地产市场的平稳发展。

参考文献：

[1]艾略特·艾登伯特著，文武等泽.4R营销.企业管理出版社，2003

[2]衰赞良，杜德权.概念营销在房地产市场中的运用.商业研究.2003.08

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关键词：房地产；市场经济；宏观调控

受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。

1 对我国房地产市场的经济形势分析

对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。

（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，

（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。

（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。

2 我国房地产市场宏观调控的分析

当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。

（一）建立房地产市场的宏观调控体系

在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。

（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性

通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。

（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，

加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。

（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为

要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。

3 结语

要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。

参考文献：

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关键词：海南；房地产；市场调控；平稳运行

中图分类号：FF293.3 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2012)04－0024－03 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.06

一、房地产市场运行分析

（一）投资增幅高位回落，外资流入平稳增长

2011年，房地产市场调控政策持续紧缩，企业资金回流减速，对房地产投入趋于谨慎。海南省房地产开发投资663.05亿元，同比增长41.7%，增速较2010年回落20.8个百分点。外资房地产企业资本金平稳增长，同比增长10.83%，占海南省资本金流入总额的一半以上。

（二）销售增幅明显回落，市场交易显现低迷

2011年，海南省完成房屋销售790.44亿元，同比上升5.9%，增速较2010年下滑104.1个百分点；完成销售面积888.19万平方米，同比上升3.9%；增速较2010年下滑48.4个百分点。2011年，海南省房地产类商户POS机跨行交易①额同比下降近10个百分点，并且下半年交易额明显低于上半年。

（三）成交价格松动迹象明显，岛外需求格局依旧

2011年，海南省房屋成交均价8899.49元/平方米，同比上升1.88%。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查，2011年8-12月，29家楼盘成交均价呈微降态势，楼盘降价或打折促销现象不断出现，市场供需失衡日益显现。2011年12月，岛外客户占比94.54%，一次性付款占比79.56%，说明岛外需求和一次性付款格局没有发生根本性改变。

（四）房地产贷款平稳增长，贷款质量维持较好水平

2011年12月末，全省房地产贷款余额同比增长31.5%，占全部贷款的比例与2010年同期基本持平。其中，房地产开发贷款同比增长68.32%；购房贷款仅同比增长2.21%。房地产贷款不良率低于全国房地产贷款不良平均水平，同时明显低于海南省全部贷款不良率水平。

（五）房地产税收贡献度下降，土地增值税成拉动房地产税收主要因素

2011年，海南省房地产地方税收同比增长18.32%；房地产税占地方税收比重比2010年小幅下降2.54个百分点。房地产营业税仍是房地产税收中占比最大的主税种，全年占比47.7%。从增长因素上看，房地产土地增值税是对房地产税收增长贡献最大的税种，全年贡献率为15.2%，主要原因是今年土地增值税预征率提高和税务部门加强及时清算；其次是房地产企业所得税，贡献率为6.5%；房地产营业税比2010年下降14.6%，拉低房地产税收增长6.9个百分点。

（六）相对于沿海城市房价，海口房价处于中低水平

深圳、大连、宁波、厦门、青岛、海口和三亚属于同类型沿海城市，房地产价格①具有一定可比性。从2011年12月7个沿海城市平均房价来看，深圳25499元/平米、三亚19126元/平米、宁波13293元/平米、厦门11687元/平米、大连11663元/平米、青岛9672元/平米、海口6860元/平米居末位。其中，深圳、大连、厦门、青岛年内小幅上涨，宁波、海口、三亚小幅回调。对比7个沿海城市房屋价格水平和收入水平，海口市房价收入比20.26，在7城市中排名第4；按揭贷款月度偿付率②为56.59%，在7城市中排名第4。三亚市房地产市场以外销为主，房价靠前，本地人支付能力有限，购房负担较重。

二、值得关注的问题

（一）房地产资金来源减少，小型房企资金更显困难

在市场持续调控、信贷结构调整和房地产销售资金回流减慢背景下，2011年，海南省房地产开发投资与销售收入增速形成反差，房地产开发投资同比增长41.7%，销售额同比增长5.9%。信贷资金向大中型房地产企业集中趋势增强。12月末，海南省前10户房地产企业贷款占全部房地产企业贷款的比例较年初上升了8.52个百分点；全年房地产企业新增贷款中小型房企低于中、大型房企。

（二）国有土地出让收入入库下降，地方债务压力增大

2011年，土地出让金累计入库同比下降2.5%，作为地方政府债务还款的重要来源，近两年的土地出让收入占地方政府性基金收入的80%以上，如果2012年的土地出让收入仍持续下滑，地方政府债务压力可能进一步凸显出来。

（三）房地产库存大幅上升，银行信贷资金占比较高

截至2011年末，海南省在建项目、新报建未动工项目超过5000万平方米，按年销售800万平方米计，消化这些库存要6年以上。按照土地、人工、税收等成本以及房地产贷款现有余额估算，房地产企业库存占用资金约1600亿元，现有贷款余额占比约40%左右，银行信贷资金在房地产库存中占比较高。

三、2012年房地产市场的趋势判断

（一）调控政策维持从紧取向，市场延续调整态势

中央经济工作强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点。房地产调控的目的是促进房价合理回归，预计2012年国家调控政策仍将维持从紧取向，以实现房地产业平稳健康发展。

（二）房价整体上稳中有降，各市县市场调整方式不同

房价合理回归隐含两层含义，一是市场交易表现为消费者真实住房需求，二是房价回归至消费者能够承受的水平。通过近两年的调控，投资投机性需求受到抑制，库存积压增多，房价受政策和市场双重压制下调，朝居住需求购房者可接受目标价位接近。预计2012年房价总体上稳中有降，但各市县调整幅度会有所不同。目前，海口市房价已明显回落，接近2009年年底平均水平，下行空间有限；三亚市及沿海市县因特殊旅游资源，房价具有一定支撑；其它县市没有特殊资源，生活配套条件尚待完善，房价存在下跌空间。

（三）真实性购房需求逐步体现，成交量继续下跌空间有限

2011年，海南省房屋销售额790.4亿元，银行个人住房贷款金额不到销售额4%，一次性付款购房的基本特征十分明显，反映当期海南房地产市场具有真实需求作为支撑。2012年，若不出现更严厉的调控措施，房地产市场成交量继续萎缩的空间有限。

（四）土地财政压力增大，但不会出现大的偿付风险

最近两年，新开工项目陆续上市，推动库存量上升和房价下行，房地产开发商选择放缓项目推进进度，开发意愿持续走低。土地出让收入拉动税收和区域经济的潜力逐渐减弱，土地财政压力增大。由于房地产市场逐步回归常规发展，成交量和成交金额小幅波动对房地产地方税收影响不大。

（五）商业性房地产信贷收紧，保障房成为重点支持领域

2011年，商业银行贷款呈现一定程度的“去地产化”趋势。2010年末，有4家商业银行房地产贷款占全部贷款比例超过40%；2011年末，仅2家商业银行超过40%，2011年，海南省新增住房开发贷款中，超过65%用于保障房开发。目前，房地产调控政策未出现松动迹象。2012年，信贷资源将优先保障政策性住房领域建设。

（六）金融机构加强房贷管理，房地产金融风险可控

2011年，海南省金融机构不断加强房地产贷款风险管理。一是通过及时提升利率、首付比等方式有效控制新增房地产贷款风险，海南省房地产贷款占抵押资产比率从平均60%降低至40%左右。二是不断提高房地产贷款坏账准备。截至2011年11月末，大多数银行房地产贷款拨备覆盖率为200%左右，高于中国银行业监督管理委员会150%的比例要求，为存量房地产贷款建立有效的风险缓释措施。

四、政策建议

鉴于房地产市场调控趋于长期化，海南因市场的外向性所受影响相对较大，短期内应着重维护市场平稳运行，中长期着眼于重新定位房地产发展目标，逐步推进行业转型和升级。

（一）强化土地供应约束，统筹规划房地产开发

针对部分市县房地产过度开发现象，建议通过海南省人大立法，统筹规划全省房地产开发类型和规模。坚持总体规划，特色定位，成片开发与分期推进的原则。在保障房建设逐步到位情况下，减少普通商品房供给，重点发展高端旅游地产，突出国际旅游岛特色。

（二）执行差别化调控政策，支持自住型购房需求

支持本地自住型购房需求，允许岛外客户长期性投资，着力消化现有库存；积极支持购房者的首套房需求，调整首套房贷款利率和首付比；抑制投资投机性需求。

（三）严控土地投放速度，减少商品住房市场供给

合理利用有限的土地资源，采取“以销定产”①方式有序投放土地供给。提高房地产项目新开工和预售条件，控制开发进度。对于已获批但尚未开工项目，根据情况引导其转向经营性地产。支持有实力有信誉房地产企业兼并重组，避免房地产企业资金困难出现半拉子现象。适度调整保障性住房结构，提高公共租赁住房比重。

（四）注重公共配套设施建设，提升房地产市场价值

加大公共配套设施（如学校、医院、派出所、道路等）建设力度，通过综合配套提升房地产物业价值。统筹规划新建住宅性房地产开发项目，成片开发环境适宜、公共交通相对便利和公共服务设施配套区域。避免出现规模小、配套不完善的小区开发。

（五）发挥特色产业带动作用，拓宽房地产市场需求空间

积极利用社会资本，发挥商业、高端医疗、旅游、文化娱乐等特色产业对房地产业的带动作用，拓展多元化市场需求。同时，逐年向市场推出1～2个政策新概念，以提振市场信心。

（六）实施“有保有压”的信贷政策，预防房地产金融风险

优化信贷资源配置，支持保障性住房和符合国际旅游岛建设规划的高端地产项目；对于纯商品住宅项目，开工并已发放贷款的可适当支持；限制医疗、交通、生活等配套设施不全的项目贷款；跟踪房地产企业通过信托理财等渠道融资情况，防范高成本高风险资金向房地产领域集中；关注交通不便、非旅游地区房企信贷资金风险，防范因销售不畅和资金链断裂形成金融风险积累。

（七）建立税收调控长效机制，消除限购政策不利影响

采取循序渐进方式，建立房地产税收调控长效机制，可先在少数市县试点，然后逐步在全省范围推广。对外地客户首套购房免征税收，提高短期交易和长期空置房的税收。完善税收调控机制有助于房地产业升级转型、解决地方税源不足的问题。

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关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性

作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生

一、公允价值计量模式的引入

(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。

二、投资性房地产公允价值计量的动因分析

(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三

是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。

三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择

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关键词：房地产； 乌海市； 刚性需求；人才需求

中图分类号：F293文献标识码： A

一、内蒙古房地产业的发展

2002年以来，内蒙古经济增长速度在全国一直名列前茅，产业结构的调整，将增加第二产业和第三产业比例，都为房地产业的快速发展提供了契机，房地产产业在第三产业的增加值总体也是呈上升趋势的。由表一和图一可以看出随着居民可支配收入的增加，房地产的施工面积、竣工面积和销售面积都呈增长趋势。房地产投资额也由2008年的7442976万元增加到2012年的16237771万元，比08年增长了118%，房地产的企业个数也是呈逐年增加的趋势。以上数据表明内蒙古的房地产业虽然受到宏观政策的影响，但是仍以刚性需求为主，各项指标都在继续上升。

同时，在十二五发展规划中明确提出到2015年房地产产业增加值达到690亿元，在“十二五”期间年均增长16%，城镇化率要达到60%。并且要规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。完善房地产市场服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。培育壮大房地产龙头企业，通过兼并重组等方式，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业做大做强。推进物业管理市场化、专业化，在盟市中心城市重点扶持若干家物业管理集团。同时提出在产业结构优化升级中力争服务业增加值占地区生产总值比重和服务业就业占全社会就业人员比重均提高到40%左右。规划的制定和实施都将带动房地产市场朝着更规范、更完善的方向迈进。

表一：2007-2011年房地产开发指标

数据来源：2008-2012内蒙古统计年鉴

二、乌海市房地产业发展

乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场，按《总规》的中的发展目标到2030年将每年新增2.84万人，人均住房面积35平米来算，每年需要99.4万平米的房屋面积才能满足需求；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。

乌海市十二五规划中提出到2015年乌海市的三次产业结构由2010年的1:71.7:27.3调整为1:67:32，提升服务业的比重。以促消费提品质，繁荣发展生活服务业的指导思想，提出了关于房地产业的规划，注重调整住房供应结构，以满足人口集聚居住为重点建设普适型社区，以住房需求升级为补充，建设精品高档社区，适度发展景观房产、生态房产和高端休闲房产。规范房地产市场，完善房地产中介服务体系，推动房地产二级市场和租赁市场健康发展。

乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

乌海市房地产市场2011年1-12月，乌海市房地产开发完成投资30.01亿元，同比增长1.18%；全市商品房竣工面积60.01万平方米，同比增加5.91%；海勃湾区普通多层住宅平均销售价格3018.6元/平方米，同比增长10.94%；高层住宅平均销售价格4524.6元/平方米，同比增长38.88%；滨河区普通多层住宅平均销售价格5791.2元/平方米，同比增长52.29%；高层住宅平均销售价格3600.2元/平方米，同比增长19.91%。近两年虽然受到房地产调控政策的影响但是乌海的房地产价格和房地产投资额还是以稳中有涨的趋势在发展，如表二所示。

表二：乌海市房地产发展情况

数据来源：2010-2012年《乌海市统计年鉴》

三、乌海市房地产专业人才需求分析

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一、2008年1－9月房地产市场运行状况

(一)房地产市场销量增长连续12个月维持下行

2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显著下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1－9月商品房屋销售面积同比负增长14.9％。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30％以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50％左右。

(二)70个大中城市房价出现绝对下降

2008年1－9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36％降为4季度的2.62％，继而又降为2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月为0.1％，8月和9月则为-0.1％。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77％降为4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月为0.1％，8月则为一0.1％，9月为-0.3％；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19％降为4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度则为-0.1％，7月为0.1％，8月则不升不降，9月为0.3％。

2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15％；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5％左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。

(三)房地产开发投资意愿持续下降

2008年1－9月，房地产开发完成投资同比增长26.5％，增幅比去年同期减少3.8个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7－9月房地产开发投资增长出现快速下降。

今年1－8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少12.5个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。

(四)房地产开发企业资金链条日趋紧张

我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42％、银行贷款占比为17％，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60％。

2008年1－8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，银行贷款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月负增长10.1％，1－8月增幅同比减少了80个百分点。

二、对当前房地产市场形势的几点判断

(一)房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2－3年的衰退

严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显著地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。

房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。

从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005－2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。

我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。

(二)房地产价格较大幅度普跌将难以避免

第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为-0.1％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。

第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。

第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的

显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业(包括部分较大的企业)在流动性方面将面临更严重的考验。对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。

第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度(即较最高价出现10％以上的跌幅)的普跌恐难以避免。

美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数(年度环比)变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了0.88；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2－4个季度之间。

事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降(价格指数在100以下)。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动(指数在100以下)的滞后期约为3个季度。

(三)房地产开发投资增幅将显著下滑

应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月进一步下降到18.9％。我们认为，由于建设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2008年保持20％以上的增长速度。但是房地产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或2009年初显现，明年呈负增长的概率很大。据我们最近在武汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到正负零就停下来的策略。

由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。如果2009年住宅开发投资增速下降到0－20％之间，大约导致全社会总投资增速下降5－8个百分点。加上制造业投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20％以下。

(四)我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害

从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。从各方面情况看，我们认为，尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严，居民储蓄率较高，这与美国购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重损害。在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险承受能力。即使房价再进一步走低至30％的幅度，银行依然可以承受。

三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展

一是不宜再反复抑制房地产投资。住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投资统计，而且将在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟房租”被计人每年的消费统计。此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。应该说，如果没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。

二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的“定向两限房”，均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。此外，含补贴的物品将永远供不应求。政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。

三是正确认识高房价问题的根源。一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要素报酬(如劳动报酬)的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度，“政府总量控制农地征用规模+部分领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完全根据收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。这个问题的破解需要决策层统一认识和下决心。

四、几点对策建议

当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡的幅度和萧条阶段的长度。但由于我国还没有经历过一次真正市场意义上的房地产周期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂，对当前的房地产市场发展趋势还很难正确把握。在这种情况下，仅提出以下建议供参考：

第一，当前应一步加强对房地产市场运行态势的监测和监控，完善各种调控政策预案。

第二，要明确提出防止高保障倾向，同时尽早确定住房保障范围。如果政策明确了，将有利于提高政策和市场的透明度，稳定购房者和房地产开发企业的预期，这对稳定市场至关重要。

第三，对地方政府提出的调控房地产市场的政策措施，我们倾向于采取默认甚至鼓励的态度，同时应进一步密切观察其效果。

第四，降低交易环节税费，尤其是二手房交易环节税费。目前二手房交易中所涉及的各项税费多达9项，各项税费合计税费率最高可达10％左右(房屋交易个人所得税1％、营业税5.8％、契税2％、维修基金1.5％)。如果降低交易环节税费，可减轻居民购房负担，提高其购房意愿，对稳定房地产市场甚至激励购房需求将能起到积极的作用。

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关键词：房地产；发展；现状；分析

房地产作为一个新兴的产业，已经成为我国经济的支柱产业之一，是各种权益在土地、建筑物及固着在土地、建筑物上的实现。随着我国市场经济体制的不断完善，房地产业这个经济体已经带动了如家电、建材、冶金等相关行业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，构成了国民收入的主要来源之一。所以，房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性。那么，在这样的背景下，房地产行业经济如何平稳着陆，又有哪些风险？

从2010年至今，中央政府一直坚持着对房地产的调控，从政府连续出台的“四大框架性文件”即“国十一条”、“国十条”、“新国五条”和“国八条”以及“五大调控工具”即土地、融资、开发、市场和税收的同时运用可以看出，中央政府对房地产的重视。目前的主要问题是政府近期对房地产业采取怎样的一系列调控措施，如何处理好以下几个关系：一、把握合理需求与投机需求的关系；二、局部与全局的关系；三、房地产与其他产业的调控关系。业内人士认为2014年“两会”的召开并没有让国家对房地产调控的力度降低。因此，如何为房地产行业的健康发展提供良好的环境是解决资本市场、土地市场的首要问题，从根源上创造有利因素促使房地产业的健康科学发展。在今年年初召开的“两会”更进一步印证了这个观点。

所以，房地产的开发项目虽有着不小的风险，如对房地产业管理控制不合理，将有可能在市场经济中产生负面的影响，但同样也存在很大的机遇，为国家社会解决居民住房问题提供条件，为民众提供更多可供选择的住房，以及房地产开发商通过项目的成功开发获得社会赞誉和丰厚回报。

近年来，Z市的房地产在该市经济高速发展过程中也取得了迅猛发展，如：价格日趋合理，规模日益扩大，市场日趋成熟，购房群体日益扩大，但是Z市房地产市场发展过程中也存在着一定的问题，比如房地产项目开发过于集中，楼盘楼间距过小，楼盘周边环境吵杂，价格上涨幅度过大等，存在的问题主要表现为：

（1）价格上涨幅度过大。Z市的房地产发展过程中，由于政府从利益的角度出发，出售给房地产商的土地价格逐年上涨，且开发商项目利润逐年加大，这就导致了房价不仅成本加大，房价也持续走高。近三年时间，市区中心地段房价基本上涨了一倍。

（2）项目开发过于集中。根据数据分析，Z市房地产市场目前存在的一大问题是项目开发过于集中，在市区中心地段新开发楼盘扎堆，道路配套设施尚不完善，人流过大，生活、休闲场所太过拥挤，居民生活受到不小影响。

（3）楼盘周边环境过于吵杂。Z市的房地产市场发展过程中，由于居民为方便生活工作，普遍选择市区中心地段购房，而市区又是各种商户云集，车水马龙的地方，导致市区楼盘周边环境较差，居民居住如同处于闹市，白天黑夜都不得安宁。

从市场需求来看，随着我国经济社会的全面发展，各地区新城镇的快速发展，人民生活水准不断提升，人们对品牌大型楼盘的喜爱程度正在加强，加上Z市未来发展前景，使得区域内房产成为市场追捧的热点。Z市在大型品牌楼盘的补充、居民自住舒适度、业主投资增值等多方面将得到肯定，能够满足人们多元化需求。

从Z市范围来看，项目高起点、高标准建设高端大气上档次的大型住宅小区，融入天人合一的休闲理念及地方特色文化，一改广东省县级城市建设房地产小规模轻品牌的实际问题，项目以全国知名品牌为主，对解决中国的住房问题具有相当明显的前瞻性优势，其优势在于分散人口居住，发挥市郊优势，降低居民生活成本、拉动当地经济内需、增加政府财政税收、提高就业率等。

根据Z市房地产市场相关数据显示，中高档房产产品对于Z市居民及周边城市有购买欲望的人来说，是绝无仅有的居家住所、远景投资、养老休闲的项目。可见，该类型的项目在当地房地产市场发展中占有重要地位。

本文探讨Z市房地产行业的发展现状，对当地的经济发展起到了一定的推动作用。Z市原有的经济是以发展当地农副产品和旅游业为主，项目的开发引进在一定程度上扩大了“软投资”，除了打造自有品牌还吸引合作、合资甚至外资模式，对产品开发进行内涵式发展，提高了经济的广度和深度，采用科学手段，环保、低碳模式，提倡原生态居住环境，把房地产开发与当地农副产品相结合为企业带来多渠道、全方位的发展形势。随着住房质量的提高，餐饮业、娱乐业也相应跟进。由此可见，该项目在经济的一系列产业链中起到了决定性的作用，为Z市的经济发展带来了客观的前景和效果。

根据房地产项目研究的相关理论，结合Z市房地产开发项目的实际情况，对此进行科学全面的分析和预测。本文的研究有较强的指导意义，不但可以给项目决策者制定决策提供相关根据，而且可以指导具体项目的建设及经营，及给予以后相似文献的研究提供借鉴。

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【关键词】房地产 财务管理 运行机制

一、引言

房地产企业属于资本密集型行业，项目投资大、建设周期长，涉及环节众多，因而必须要重视财务管理。在房地产企业财务管理中，资金使用配置和税收筹划是最为重要的两个内容。只有对资金进行合理规划和分配，才能保证房地产企业资金的合理使用和正常运营。房地产企业都会涉及到预收账款、增值税等问题，在收入确认的同时，就必须估计房地产成本，在此基础上计算要缴纳的所得税，其中，影响最大的是土地增值税。在财务管理规划中，必须要考虑到不同计税方式给企业带来的不同影响，以促进房地产财务管理运行机制更加合理。

二、新形势下房地产财务管理运作机制存在的问题

（一）房地产企业管理人员对财务管理工作缺乏正确认识

随着我国市场经济体制改革的不断深入，虽然很多行业和企业已经开始在管理经营体制方面进行了改革，但对于房地产行业来说，一些管理者由于受传统计划经济体制的影响，对财务管理工作缺乏正确的认识，只注重房地产的宣传、经营和销售工作，而没有将财务管理这项重要的内部管理工作，纳入到整个企业的运行管理体制当中去，导致部分房地产行业由于财务管理不善，面临巨大的财务和资金风险。另外，很多房地产企业在财务管理问题上还存在很多薄弱环节，没有建立一套适合房地产企业自身发展的、科学的财务管理制度，导致企业在进行财务核算、财务预算、财务决策、编制财务报告时，缺乏科学的依据和规范的制度流程，无法为企业管理者提供准确的决策支持信息。

（二）房地产财务管理运行机制缺乏系统性

目前的市场环境竞争尤为激烈，房地产要想成功立足，就必须进行全面财务管理。财务管理运行机制是企业财务管理的核心，也是企业发展的坚实后盾。良好的财务管理运行机制，能够帮助企业完成各项复杂的决策、计划、目标，提高企业的整体实力。但是，房地产企业财务管理运行机制的系统性较差，相关部门之间不能够很好地进行合作协调，预算体系不能在所有部门之间应用，甚至存在预算标准不统一的情况，导致了财务信息缺乏真实性和有效性，影响了财务管理效果和企业的发展。

（三）房地产资金管理不够完善

房地产企业的工程项目建设前期投资都比较大，因此，其资金管理非常重要。资金管理主要包括筹资管理、投资管理、现金流管理和资本运营。以万科为例，在筹资方面，万科的大部分资金都来自商业信用筹资和金融机构贷款筹资，其中，商业信用筹资占到60%左右，如此之高的比重，给企业带来了很大的经营风险。一般来说，房地产的正常负债比例大约在60-70%较为合理，万科的负债比例为77.10%，与国内综合实力前十名的房地产企业相比，其资本结构比较稳健。但在市场经济条件下，万科要想成功在市场立足，就必须要进行扩张和发展，而扩张和发展就需要大量的资金，日益激烈的市场竞争也会导致成本不断上升，毛利和现金流降低，进而增加企业财务风险。

三、优化房地产企业财务管理的运行机制的有效措施

（一）房地产企业应该树立全面预算管理思想观念

全面预算管理是一种新型的现代企业管理方法，也是企业实施内部控制的有效工具，具有全面性、全程性和全员性特征。全面预算管理主要分为财务预算、经营预算、筹资预算、资本预算四个层面。作为一种现代企业管理制度，它通过“适度分权，集中监控”来有效配置企业资源，提升企业战略管理的效果。为了提高财务管理运行机制的科学性与可行性，房地产企业应该积极转变财务管理思想，实施全面预算管理，以达到合理配置各种资源，提高内部治理水平。

（二）优化房地产财务管理中的各个环节

第一，科学安排施工进度。企业管理、工人员必须充分考虑工程项目的实际情况，对施工中的每一个环节进行合理的规划与统一的安排，确保各项施工项目能够顺利开展。这就需要房地产企业财务管理人员及时深入到各项目，加强对项目资金的控制，以减少或避免财务风险。第二，房地产企业还应该完善相关的资金管理制度，建立一套科学的、符合房地产行业发展需求的财务管理制度，加强对资金全面预算管理的重视。同时，还要做好决算控制工作，从而保证房地产企业的资金能够得到高效利用。第三，完善监督机制，房地产企业财务管理部门要加强对项目投资的研究和风险的分析，做好资金运营过程中的监督工作，提高资金的利用效率。此外，在日常财务管理工作中，房地产企业要提高财务管理工作制度的规范性，明确各岗位的职责和权限，严格按照制度流程展开财务管理工作，从而使房地产企业的财务管理运行环境得到优化。

（三）从价值链角度加强房地产企业资金管理

第一，寻找降低成本、提高效益的有效途径。依据价值链理论，房地产企业的成本管理涵盖立项、研发、设计、生产、销售、售后服务等各个环节，所以，房地产企业应立足发展战略高度，对每个环节进行深入分析，以发现影响成本的环节，寻找降低成本的有效途径。第二，加强企业内部价值链与上、下游企业价值链的联系。对于房地产企业来说，企业自身的利益是与客户、供应商、合作伙伴紧密相连的，价值链上的每个要素之间，只有紧密合作，才能实现“双赢”，从而促进企业战略目标顺利达成，并获得持久竞争优势和能力。第三，改善企业内部价值链，进行动态经营管理。资金管理的核心是创造持久竞争优势，基于此，企业必须要立足内部实际情况，将企业内结构与外环境进行有机结合，根据每项活动的成本动因，有针对性地进行成本控制与管理。第四，强化对竞争对手价值链的分析，准确把握竞争对手成本控制现状。在市场经济下，企业之间的竞争，很大程度上取决彼此的相对成本地位。对比企业自身和竞争对手的价值链，就能发现成本优势所在，以及哪些价值活动或成本因素导致成本差异。知己知彼，才能充分发挥自身成本优势，增强企业竞争力。

四、结语

综上所述，财务管理是房地产企业管理的重要内容，房地产企业必须要引入现代先进的财务管理理念，优化企业财务管理运行机制，以提高房地产企业的资金利用效率，促进企业经济效益和核心竞争力不断提升。

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关键词:灰色预测;GM(1,1)模型;房地产投资

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)15-0159-02

一、灰色GM(1,1)模型的原理与构建

房地产投资由于影响因素众多且具有较强的不确定性,适合于用灰色系统进行预测和分析。灰色预测模型GM(1,1)是灰色系统理论中的预测模型之一,它具有要求样本数据少(一般有4个数据,模型即可构建)、运算方便、短期预测精度高等特点,目前已广泛运用于工业、农业、军事等社会经济生活的各个领域。

(一)建模方法

1.数据检验。首先,为了保证建模方法的可行性,需要对给定原始数据序列做必要的检验处理,设原始数据为X■=(X■(1),X■(2),…,X■(n)),计算数列的级比:

σ■(k)=■(k=2,3,…,n)

要想建立满意有效的GM(1,1)模型,级比应落于界区e■,e■之内。否则,须对原始数据作变换以后才能建模,常用的变换有:对数变换、方根变换、平移变换等,具体变换方法见邓聚龙教授有关专著。

2.数据处理。给定的原始数据序列中的数据多为无规律的、随即的、有明显的摆动。若将原始数据序列进行一次累加生成即1-AGO(accumulating generation operator),获得新的数据序列:

X■=(X■(1),X■(2),…,X■(n))

式中:X■(i)=■X■(k)(i=1,2,…,n)

新生成的数据序列为一条单调增长的曲线,增加了原始数据序列的规律性,而弱化了波动性。

3.建立微分方程。灰色系统建模思想是直接将时间序列转化为微分方程,从而建立抽象系统的发展变化动态模型,即grey dynamic model,简记为GM。GM(1,1)即表示含有一个变量的一阶微分方程的动态模型。GM(1,1)模型一阶微分方程为:

■+aX■(t)=u(1)

4.估计参数a,u。应用最小二乘法可得:

■=au=(B■B)■B■Y■(2)

式中:

B=■

Y■=[X■(2),X■(3),…,X■(n)]■

5.给出累加数据序列X■的预测模型。求解上述GM(1,1)模型一阶微分方程,得预测模型为:

■■(k+1)=(X■(0)-■)e■+■(k=0,1,2,…,n)(3)

6.给出原始数据序列X■的预测模型。对累加数据序列X■的预测模型进行累减得:

■■(k)=■■(k)-■■(k-1)(k=2,3,…,n)(4)

■■(1)=■■(1)=X■(1)

式(3)、(4)即为灰色GM(1,1)模型进行预测的基本计算公式。

(二)模型精度检验

任何一个模型它的合理性,只有通过检验以后才能获得,灰色系统模型也不例外。灰色模型预测检验一般有残差检验和后验差检验。

1.残差检验。残差检验就是计算相对误差,以残差的大小来判断模型的好坏。

残差:Δ(k)=X■(k)-■■(k)

残差相对值:ε(k)=■100%

平均残差:ε■=■■ε(k)

GM(1,1)的建模精度:p=(1-ε■)100%

则ε(k)越小越好,p越大越好,一般要求ε(k)80%;最好是ε(k)90%。

2.后验差检验。X■为原始数据序列,■■是由式(3)、(4)得到的预测数据序列。

第1后验指标后验差比为:C=S■/S■

式中:S■为原始数据序列X■的均方差;S■为残差数据序列{Δ(k)}的均方差;C越小,模型越好。

第2后验指标小误差概率为:p=pΔ(k)-■

落入区间[■-0.6745S■,■+0.6745S■]的Δ(k)的频率越大越好,一般模型精度等级按表1划分。通过检验的标准为精度等级越小越好,4级为不通过。

二、基于灰色GM(1,1)模型的广州市房地产投资分析

(一)模型计算

由于灰色系统注重新数据,采用最新信息模拟精度高。另外,根据文献[3]的研究,为了减少灰色GM(1,1)模型的预测误差,应选取适当的样本个数。本文通过试算法取用2004―2007年的数据作为原始数据序列。经检验,固定资产投资额原始数据序列的级比为0.8879-0.9104,房地产投资额原始数据序列的级比为0.7911-0.9389,均落在相应界区[0.6703,1.4918]内,二者都可建立GM(1,1)模型。

(1)对于固定资产投资,依据灰色建模方法,由计算得到a=-0.1015,u=1310.08,代入(3)式,得到广州地区固定资产投资额的GM(1,1)模型为:

■■(k+1)=14261.19e■-12912.26

(2)对于房地产投资,依据灰色建模方法,由计算得到a=-0.1703,u=368.83,代入(3)式,得到广州地区房地产投资额的GM(1,1)模型为:

■■(k+1)=2642.82e■-2165.79

(二)模型精度检验

(1)残差检验。对于固定资产投资,经检验,残差相对值为-0.64%-0.25%,其平均残差ε■=0.33%95%,模型拟合精度高,模型判为优;对于房地产投资,经检验,残差相对值为-1.99%-4.48%,其平均残差c■=3.30%95%,模型拟合精度高,模型判为优。

(2)后验差检验。对于固定资产投资,利用前述算法和数据,计算可得第1后验指标后验差比C=0.02970.95,模型精度检验为1级,具备很高的精度,说明预测结果可靠性较高;对于房地产投资,利用前述算法和数据,计算可得第1后验指标后验差比C=0.19180.95。

(三)外推预测

经过检验的模型符合精度要求后,可用于外推预测。

(四)结果分析

1.广州地区未来几年固定资产投资额和房地产投资额的绝对总量将继续增加。根据预测结果,广州地区2008―2010年的固定资产投资额分别为817.82、969.66、1 149.68亿元。与过去几年相比,房地产投资仍然强劲,并将在未来几年突破千亿大关,这与当前房地产投资市场的实际情况相符合的(广州2008年1―5月份房地产开发投资额累计增长率为17%)。

2.广州地区固定资产投资额和房地产开发投资额未来几年增长幅度稍有减缓。2003―2005年广州地区固定资产投资额在经历了大规模快速增长(年均增幅约14.2%)的高峰期之后,从2006年开始,固定资产投资力度稍有减弱,年均增长幅度一直维持在10%左右,上下波动幅度控制在2%左右。

房地产行业由于受国家宏观调控影响较大,房地产开发投资额增长率在2000―2007年这个时间序列上波动幅度较大。一共经历了明显的三次波峰和一次波谷。第一次波峰是在2000年,由于广州住房制度彻底告别实物分配的旧体制,全面进入货币化分配的新时期。第二次波峰是在2004年,由于房地产市场开始回暖,房地产市场需求强劲,房地产业开发总量明显扩张。第三次波峰发生在2007年,全国大中城市房地产市场呈现较快的发展态势,一定程度上偏离了调控的目标。这一阶段,广州市政府出台了“穗七条”和限价房政策,从土地供应、保障型住房建设、市场监管等多方面入手调控市场。

3.房地产投资额在固定资产投资额中的比重将持续上升,但比例逐步趋于稳定。通过计算,我们得到2000―2007房地产投资在每年固定资产投资的实际比重分别为:38.50、39.56、42.25、35.70、35.36、33.45、32.82、37.77,通过预测未来几年,2008-2010年,这一比重将会持续稳步上升,分别为39.61、42.43、45.46。

三、结论

(1)房地产投资由于影响因素众多且具有较强的不确定性,是一个典型的灰色系统,适合于用灰色系统进行预测和分析。(2)同其他预测模型,如定性预测法、回归预测法以及时间序列预测法相比较,GM(1,1)模型具有要求数据少、原理简单、计算量适中和结果精度高等诸多优点。(3)利用灰色系统GM(1,1)模型来预测房地产投资的时候,一般来说,预测的误差与所选取的近期样本个数有关。即选择适当的样本数据个数,可以适当地减少预测误差。

参考文献:

[1]邓聚龙.灰色系统[M].北京:国防工业出版社,1985,(2):60-88.

[2]徐建华.现代地理学中的数学方法:第2版[M].北京:高等教育出版社,2002,(10):342-345.

[3]李东月,马智胜.灰色GM(1,1)模型在房价预测中的算法研究[J].企业经济,2006,(9):96-98.

[4]王洪强,林知炎,张英婕.基于灰色系统理论的房地产投资环境分析方法[J].同济大学学报:自然科学版,2005,(3):422-426.

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关键词：房地产；财务风险；投资决策；环境风险；内部控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01

作为国民经济的支柱产业，房地产行业的前景一直被看好，房地产企业也成为公众关注的热点。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，其高收益的背后也蕴藏着比一般企业更大的风险。近年来，我国房地产业进入空前的高速发展时期，随着市场经济的发展和行业竞争的日益加剧，加上央行调控政策多管齐下，房地产企业面临着巨大的挑战和风险。只有正确认识财务风险的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企业正常经营和持续发展，增强核心竞争力。本文将详细分析当前政治经济形势下，我国房地产企业所面临的财务风险成因。

一、决策失误产生的财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因。在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期收回。

房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。

二、宏观环境变化产生的财务风险

房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。下面分别对四种环境风险进行详细说明。

1.经济环境风险。从发展周期性角度分析。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。从产业关联性角度分析。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的25%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。

2.市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分和完善。如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。

3.资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。

4.政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。

三、内部控制不善产生的财务风险

历史学家汤因比曾说过：“一个国家及至一个民族，其衰亡是从内部开始的，外部力量不过是其衰亡前的最后一击。”可见，内部控制管理是决定企业生存状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题。在当前严峻的政治经济形势下，房地产企业很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。

（一）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系和可操作性，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏系统化考虑，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。然后，在制定内控制度时容易产生片面性思维，生搬硬套，没有结合自身的企业规模、业务特征等实际情况来考虑，这样制定出的管理制度必定不切实际，无法产生防范风险的作用。

（二）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于一种形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。

参考文献：

[1]陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程，2011（23）.

[2]盛光明，周会.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报，2005，8（4）.

[3]（英）阿诺德·汤因比.历史研究[M].上海人民出版社，2005，5.