房地产价格调控范文
时间：2023-03-30 07:27:18
导语：如何才能写好一篇房地产价格调控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、房地产价格调控的界定
房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。
在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。
房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。
二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷
（一）金融调控措施方面的缺陷
1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。
2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。
3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。
2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。
3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。
三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考
（一）完善房地产金融调控制度
提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。
利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。
（二）完善房地产土地使用制度
对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。
进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。
从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。
参考文献：
[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）
[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）
[3]聂晓东.经济法视野下的房地产价格调控[J].山西高等学校社会科学学报，2010（6）
篇2
随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。
二、我国房地产价格调控中存在的问题
房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。
（一）地方政府的执行力度不足
受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。
（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高
近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。
三 、我国房地产价格调控的建议对策
房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。
（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用
在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。
（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度
两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。
（三）进行房地产产业结构调整
重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。
（四）规范土地市场
规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。
总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。
参考文献：
[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).
[2]齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2011(15).
篇3
关于加强房地产价格调控促进住房建设和消费的意见（省物价局 1999年1月19日）
全文目前，我省城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成商品住房大量空置。为了认真贯彻《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）精神，结合我省实际情况，切实解决目前存在的问题，加强和改善房地产价格调控，调整和规范住房价格构成，保持价格合理稳定，以扩大居民住房消费，促进住房建设，拉动我省经济更快更好地发展，特提出如下意见。
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各地要加强对房地产价格总水平的调控，以保持经济适用住房价格合理稳定为重点，做好房地产价格调控工作，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。经济适用住房用地实行划拨方式供应，免收土地出让金。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁炒卖经济适用住房用地。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，制止各种乱收费，禁止乱摊和虚置成本。新建经济适用住房出售价格构成包括以下因素：住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；以上4项之和为基数的2％以内的企业管理费（确有特殊情况，不得超过3％）；贷款利息；税金；3％以下的利润。经济适用住房出售价格由所在地市（县）以上人民政府物价部门根据以上因素商有关部门合理确定，并定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。经济适用住房销售价格未经物价部门审批定价的，房地产管理部门不予核发《商品房销售（预售）许可证》，也不予办理交易手续和产权登记手续。
对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，具体廉租住房租金标准，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（县）级物价部门制定，报上一级物价部门批准执行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区经济发展水平、职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格，接受物价部门监督。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。高收入家庭购房不得享受经济适用住房的各种价格优惠政策。
加强土地使用权价格的管理。基准地价实行政府定价，各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。基准地价由县以上人民政府价格主管部门会同土地管理部门制定，经当地政府同意后，报省物价局会同省土地管理局审批，再由当地人民政府公布实施。基准地价一般每两年调整公布一次。标定地价的制定，应当以取得资质的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产供求市场变化趋势，经组织专家论证后，由县以上价格主管部门会同土地及房地产管理部门确定，由同级人民政府批准，定期向社会公布，并报省级物价、土地管理部门备案。
城市改造拆迁，要认真贯彻《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》（省人民政府49号令）精神，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目和房地产交易环节收费，降低住房建设成本，减少住房交易中的流通费用
各地、各部门要加大清理整顿工作力度，坚决取消一批不合理收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。停止向住房开发建设收取用电权费，要加强对住房建设中的供水、供电、供气、通讯等附属设施建设的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。工程监理、房地产价格评估等中介组织，对经济适用住房开发建设的服务收费不超过法定标准的70％。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，调整和规范住房价格构成，加强对建设项目收费及住房价格构成的监审，严禁开发企业将自身应承担的费用转嫁给购房者。
全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，整顿规范房地产交易中的交易手续费及各种服务收费，按精简效能原则压缩房地产交易管理机构及其人员，降低机构人员经费和流通费用，促进房地产交易。
对城市基础设施配套费等较大的收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由省物价局会同省财政厅、省建设厅结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案，在治理方案出台前，各地要按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。
规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，不得只收费不建设或是多收费少建设。
各地要坚决贯彻国务院关于停止征收经济适用房商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点及其它营业性配套公建，要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房及其它营业性配套公建，应按照保本或保本微利的原则由当地价格主管部门核定价格标准。配套建设的网业商点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。
凡经国务院和省政府及同级财政、物价部门公布取消的建设项目收费的项目，各地、各部门、各单位均不得继续收取，违者按有关政策法规规定严肃处理。
三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。标准计量行政主管部门，要加强对销售住房面积的监督管理。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。
鼓励物业管理企业之间开展正当的竞争，逐步实行规模化经营，避免点多、规模小、管理成本高，促进物业管理收费的合理和规范。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要达到占双职工家庭平均工资的15％的要求，继续推进租金改革，使租售比价逐步合理化。租金改革同时要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。在国家公有住房出售价格政策出台之前，仍按省物价局有关政策执行。
公有住房出售中，购房户超过按政策规定应享受的住房面积部分，要严格按政策规定收取超面积售价的售房款。
篇4
【关键词】城市住房 价格波动 政策调控
一、我国房地产价格的现状
统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。
二、房地产调控政策回顾
从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。
2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。
2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。
2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。
为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。
2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。
三、政策建议
篇5
关键词：房地产；价格；经济；政策调控
1概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。
2房地产价格对宏观经济的影响
2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占GDP比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占GDP比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。
以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。
2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致CPI等价格指数高企，产生通货膨胀。
2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。
3政策调控建议
3.1税收调控政策税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。
3.2保障性住房调控政策
保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。
香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
3.3最高限价法调控政策
由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。
结语
前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。
参考文献
[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践，2007，2：48-55.
[2]董超，任泽平，邢伟.房地产价格分析与预测———从利益主体博弈角度出发[J].中国物价，2006，11：102-109.
[3]董鸿波，李倩.房地产税收转嫁及其对房地产价格影响[J].哈尔滨市委党校学报，2007，1:23-29.
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关键词:货币政策;房地产;价格;影响
我国商品化住房改革之后，经济的飞速发展过程中，人们对于住房的需求大幅增长，并且国家政策也进行了扩大内需的规定，在这样的背景下，我国的房地产价格一直处于一个比较高的发展水平。从2009年之后，受到多个因素的影响，我国的房地产市场价格出现了大幅度的上涨，关于房地产经纪出现泡沫的论断大量出现。而近年来，国家针对房地产市场开展了多项调控政策，虽然国家提出了针对三四线城市去库存的政策，但是房价的上涨依然存在。通过货币政策，对房地产资金尽心调控，是国家针对房地产市场调控的重要措施之一。因此，为了能够充分应用货币政策达到调控房价的目标，产生良好的效果，有必要对货币政策对房地产价格影响进行研究。
一、理论概述
房地产价格的影响因素很多，包括经济环境、住房需求、国家政策、城市化、货币政策等等。其中，货币政策是中央政府进行房价控制的主要政策调控方式，因此，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一。在货币政策传导机制理论中，货币政策在利率、信贷以及资产价格三个方面会对房地产价格产生影响。其中信贷、资产价格的财富效应能够对房地产价格产生于影响。中央银行改变货币的供应量，能够使得商业银行的准备金与存款产生改变，这样商业银行的可贷资金就会改变，融资规模会相应发生变化，这样就会影响商业银行对于房地产市场的融资状况，而房地产企业融资会直接对房产价格产生影响。货币量的改变同样也会对利率以及金融资产的价格产生影响，这样金融财富以及终生财富发生了改变，消费需求方面也会随着改变，房地产产出受到需求影响就会改变，物价也会随着变化。这就是资产价格的财富效应。目前，在已有的研究当中，货币政策对于房地产及价格的影响主要集中在不同货币政策工具方面。李霜针对不同的货币调控工具的作用人，认为利率是对房地产价格调控的最有效工具，相比较而言，货币供应量、贷款余额这两个工具的调控作用没有得到明显发挥。梁斌主要对利率这一调控工具进行了实证分析，得出结果同样是认为利率调控工具对于房地产价格有着非常显著的关联性。还有学者研究了货币政策调整房地产价格存在差异。周虹等对于中西部地区的货币政策发挥作用进行了比较，认为通过货币供应量以及信贷规模的调整，东部地区房地产价格调整幅度较小，而中西比地区的房地产价格影响大，这个不同地区的房地产货币调控政策制定提供了依据。赵奉军从市场的供给与需求两个方面进行探讨，利率的变动对于全国地区的房地产价格影响都不大，而信贷规模增长则会使得房地产价格出现大规模上涨，并且东部地区价格上涨比西部地区更加明显。
二、货币政策对房地产价格影响的实证分析
为了研究货币政策对于房地产价格的影响，本文选择货币供应量这一指标作为货币政策的代表指标，用LM2表示，而房地产价格则选择了全国100城市2010年6月到2015年6月的每月历史房地产价格作为房地产价格的代表指标，用LP表示。首先对两个指标的基础数据进行平稳性检验，两个变量并不是平稳时间序列，但是一阶差分则是平稳的。进一步进行协整检验，Johan⁃sen协整检验结果说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验.
三、结论与建议
从以上的实证结果可以看出，货币供应量LM2出现一个单位的变化，地产价格LP就会发生0.26个单位的变化，这表明货币供应量与房地产价格存在正向的相关性，并且房地产价格会随着货币供应量的变化而产生变化。因此，在进行房地产价格的调控中，可以对货币供应量进行信贷渠道方面的调整，这样能够使得房地产企业的贷款额度发生变化，从而实现对于房地产价格的调控。另外，还应当注意资产价格渠道的作用，对于房地产股票市场的资源配置进行完善，提高资源配置的效率，从而充分的发挥股票市场的投资功能。
作者:刘贵丽 单位:深圳大学经济学院
参考文献:
[1]李霜.货币政策工具调控房价的效果及其动态特征[J].武汉金融,2013
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关键词：房地产价格；税收调控；税制结构
一、引言
经过多年的高速增长，我国的住房已经从过去的人均7平方米增加到30平方米，住房严重短缺的时代已经结束。近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过，其中，投资增长过快和房价上升过快是最主要的问题。本文试图从分析税收在房地产价格调控中的作用入手，对完善我过房地产税制结构提出一些思考。
二、理论分析
1 影响房地产价格的因素
影响我国房地产价格的因素可以分为基础性影响因素和非基础性影响因素。其中基础性影响因素主要包括以下六个方面：经济增长、收入水平、人口数量及城市化、利率、通货膨胀率和建筑成本。影响房地产价格的非基础性因素主要是心理预期。当房地产价格上涨时，购买者可能不再根据自己的收入状况或对房地产合理价格的判断来决定是否购买。对于自住性购房者来说，房地产价格上涨的预期促使其将购房行为提前，认为如果不购买将来更难以负担不断上涨的房价，对于投机性购房者而言，对未来房地产价格上升足够用来还贷的预期令其不必担心还贷能力。在房地产价格上涨的条件下，心理预期因素会加速房地产需求短期内快速膨胀，而供给在短期内缺乏弹性，再加上高房价地区土地资源相对稀缺的现状，从而强化人们的预期，导致价格进一步快速上涨。
2 房地产的税收调控
由于基础性因素引起与之保持均衡的房地产价格波动是正常的，不需要干预。当房地产价格波动开始偏离基础性因素的发展时，无论这种波动的初始诱发因素是什么，就可能需要干涉。对房地产价格波动的调控不应是短期的，更不是要不断变换手段，而是要形成一个合理的经济制度，起到自动稳定房价的作用。这其中，房地产税收制度建设是极其重要的一个环节。税收政策通过税种和税率的变动，来调节房地产市场的供给和需求。
三、我国现行房地产税制的问题
我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，我国房地产业是现行税制涉及税种最多的行业，按照征收环节可分为保有环节和流转环节的税收。发生在流转环节的税种包括：营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税和教育费附加；发生在保有环节的税种有房产税和城镇土地使用税。
现行中国房地产税制基本是作用在销售环节上，造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，土地增值税、营业税和企业所得税同时征收，税负的转嫁在一定程度上引发房价的上涨。
另外，现行的房地产税制中，土地增值额的计算技术比较复杂，在实际征管中难以操作，实际的征收额并不高，基本失去了土地增值税开征的初衷，不利于提高该税种的征管效率和执法的严肃性。此外，土地使用税与房产税在对同一目的物征收时，很难科学划分房产价值和土地价值等，上述问题凸现了税制设计上的不合理。
四、对我国现行房地产税制优化的思考
1 简化课税环节，发挥市场的资源配置作用
房地产市场运行过程主要包括四个阶段，即土地取得阶段、房地产开发阶段、房地产经营阶段和房地产保有阶段。其中，土地取得阶段已缴纳了土地出让金，不宜再对其课税。而房地产开发阶段实际是房地产商品的生产过程，如果课税，将会占用开发资金，制约房地产的供给，故也不宜课税，房地产经营阶段则具有市场主体多元化、市场行为多样化的特点，是房地产价值的实现过程，也是设置房地产税收的主要阶段，如可以设置营业税、土地增值税、印花税、所得税等。房地产保有阶段可以将土地使用税、房产税等税种合并，设置房地产物业税，在此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。
2 调整税种税率，建立具有稳定房地产价格作用的税制体系。
房地产税制应是中性税和累进税相结合。房地产经营阶段税收应在抑制房地产企业过高利润率的同时尽量保持中性，减少土地增值税税率级次，或把土地增值税与过户的房地产的面积联系起来。作为调节房地产保有阶段的财产税性质的物业税，可设计为具有一定累进性，如按人均住房面积和房产套数累进征税，并设立免征额。另外，可将房地产税收一定比例纳入专项基金，专门用于保障性住房建设和维护。
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通货膨胀是在宏观经济体的一个重要测度指标，是反映经济繁荣与衰退的晴雨表。探究通货膨胀率（CPI）与房价之间的关系不仅能更好地把握一个国家的宏观经济，更能帮助国民安居乐业。同样土地价格、GDP与房价之间均存在着密切的关系，明确它们之间的相互影响关系对房地产市场的发展具有重要意义。从数据的可得性出发，选用房屋销售指数来反映房地产价格的变化，选用CPI同比增长率反映通货膨胀率，选用土地交易价格指数反映土地供给的变化。此外，为了进一步反映较短时期内宏观经济变量与房地产价格的冲击，以上指标均选用月度数据进行分析。经过对数处理后的数据列依次表示为LCPI、LHP、LLP、LY。首先是数据的单位根ADF检验，也就是对数据进行平稳性分析。ADF检验的原假设是四个时间序列有单位根。使用Eviews6.0软件对取对数后的LCPI、LHP、LLP、LY四个时间序列进行了AugmentedDickey-Fuller（简称ADF）单位根检验。从表1检验结果可知：ADF的P值均小于显著性水平0.005，拒绝原假设表明所有序列都是平稳的，即通胀对数指标LCPI、房价对数指标LHP、地价对数指标LLP与产出对数指标LY四个序列没有单位根。因此，以上四个变量之间不存在协整关系，可取差分建立平稳的VAR模型。由于协整是指非平稳变量序列具有共同的趋势，所以本文所研究的四个宏观变量之间不存在协整关系，可以直接取差分后建立平稳的VAR模型。接下来是VAR模型估计。本文根据LagLengthCrite-ria（滞后阶数）确定最优滞后阶数为2阶。所以构造VAR（2）模型。从表2结果可以看到：R2=0.9105，调整后的R2=0.8509，可知模型拟合的比较好，能够作为VAR（2）的最后估计结果。表3的Granger检验结果表明，在滞后2期，显著性水平为5%的条件下，江西省房价是产出的强格兰杰原因，产出不是房价的格兰杰原因。说明房价在江西是引起GDP增长的主要原因；江西房地产价格波动与土地价格增长率之间的关系不明确，未见显著的格兰杰因果关系。
（1）宏观经济变量冲击对房地产价格冲击的响应分析。如图1脉冲响应图组，自上而下的三个图分别为房地产价格增长率的变动对房地产供给、需求与土地政策冲击的脉冲响应函数。通过第一个图可以看出正向的供给冲击导致房地产价格增长率增量在第1阶段上升，第2阶段有所回落后又开始小幅上扬，约到第5阶段后冲击影响大致消失。可见，房地产成本的上升对房地产价格产生直接影响，成本影响下的通货膨胀促使人们买房保值的效果大于人们由于通货膨胀产生的实际收入下降而对房地产需求减少的效果；由第二个图可知正向的需求冲击使房地产价格增长率的增量在一二阶段上升，并在第3阶段达到顶峰，转而下降且在第4阶段成为负值，其后经过大幅波动直到第8阶段开始需求冲击的影响才趋于消失；由第三个图可知正向的土地政策冲击使房地产价格增长率在第1阶段开始上升，到了第2阶段的最后点后开始下降，第3阶段开始影响基本消失，正向土地政策冲击最终导致房地产价格增长率达到一个新的高度。（2）房地产价格冲击对宏观政策经济变量的冲击响应分析。图2为CPI同比增长率变动、GDP增长率变动、土地价格增长率变动对房地产价格冲击的脉冲响应图。根据第一个图显示，CPI同比增长率的增量对正向房地产价格冲击的脉冲函数呈向上增长走势，在第1阶段上升，第2阶段小幅下降，在第4阶段达到最大，此后效果逐步减弱，影响持续时期长达8个阶段；第二个图显示正向房地产价格冲击使得GDP增长率增量在第1阶段有所上升，第2阶段最大，到了第3阶段则降为负值，第6阶段冲击影响基本消失。这一结果表明房地产价格的加速上涨总体上将拉动经济的增长，与所得Granger因果检验的结论一致。同时对房地产总需求也有抑制作用，从第3阶段开始显现；由第三个图可以发现，正向房地产价格冲击导致土地价格增长率增量在第1阶段下降后到第2阶段开始出现反弹。这一时期内土地价格增长率由加速下降转为减速下降，最后达到一个新的更低的增长率水平。由此可见，房地产价格的增长率的加速上涨使政府采取了紧缩性土地政策，减少土地招标。综合以上分析可知，正向的房地产价格冲击最终导致通货膨胀率（CPI）和产出GDP增长率达到一个新高度，使土地价格增长率不但下降。房地产价格上升对经济发展是一把双刃剑，在刺激经济增长的同时也加剧了通货膨胀。而且，因为江西的土地政策并不完善，所以土地价格同房地产价格增长之间的关系不显著。
本文通过分析现有的研究文献，并通过建立向量自回归VAR模型全面分析了江西省房地产价格变动与宏观经济变量供给冲击、需求冲击与土地政策冲击等因素的动态影响，并在此基础上深入分析了江西省房地产价格波动带来的冲击对江西GDP增长率、通货膨胀率与土地价格增长率变动的动态影响。旨在深度探讨限购政策的作用——对江西省房地产市场机制的影响。结果表明房价与宏观经济变量之间紧密相关，并相互影响，而这种相互紧密的关联可以使地方通货膨胀加剧、经济过热，并推高房地产泡沫的出现。在分析这些因素后得出，江西土地价格增长率与房地产价格波动未见显著的格兰杰因果关系，影响关系不大。限购政策的出台给江西狂热的房价态势特别是南昌市短期降了一下温。同时对投机性购房炒房行为起到了一定的抑制作用，但这一政策尚有很多不完善之处。结合以上实证分析所得结论，可以提出几点完善限购政策的建议：（1）江西省的房地产价格与通货膨胀效应成正相关关系，房地产价格对通货膨胀影响较大。从长远来看，为了促进江西省的地方经济发展平稳健康的发展，政府应该努力加强房地产价格监测调控力度，政府能关注并有效预见房地产价格波动带来的通货膨胀影响。（2）江西省房地产发展和价格变动对宏观经济具有中长期影响，通货膨胀对房地产价格的脉冲响应具有一定的滞后性。政府在出台房地产价格调控政策时，不仅要关注房屋供需市场（“以限购政策为代表”），还要从宏观经济基本面出发全面有序地开展有预见性的调控，特别是要防止为追求短期效应，过度打压房地产价格，导致房地产市场功能“失灵”。（3）从江西房价冲击对若干宏观经济变量的脉冲响应分析来看，土地价格冲击房地产价格波动不显著、不长远。这是由于江西省的土地供给能力较强，政府在调控房地产价格必须从控制需求冲击和供给冲击入手。一要加大限购的范围和监管力度，二要限购与限售同时实施，三要加强保障性住房建设，四要鼓励金融机构扩展业务缓解投机性的“炒房”需求。
本文作者：刘小瑜谢娟娟赵鹤芹工作单位：江西财经大学
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关键词： 房价;需求;政策
中图分类号 ： F293.3 文献标志码：A文章编号：
国务院1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行了近40年的福利分房制度宣告终结。
房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格的持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动买下了隐患。
一、我国当前房价现状
统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。即使在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。
二、当前高房价的影响因素
地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一。中国指数研究院监测数据显示：2009年，全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，税费收入占房地产价格的30%-40%。如果再加上占房地产价格20%-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%-80%；有些地方政府为了保证土地的高收入，违背市场运行规律。例如，对土地出让金随意出台优惠政策；对囤地行为姑息纵容等。【1】
土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上涨的直接原因。我国耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足一亩。土地资源的有限性使得土地成本不断提高，“地价”作为房价的风向标，影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。
保障性住房建设进度缓慢，加大了对商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益，不能带动消费，一些地方政府不愿为此投入资金，难以完成全年的建设计划。
三、我国房价调控政策的发展历程
我国自2003年开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，开始集中整顿土地市场。2004年调控力度进一步加大，加强经济适用房的管理与房地产贷款监管、银行首次加息、严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策先后出台。总体来说，2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未达到预期效果，反而因购房计划延缓，形成了后期的购房井喷现象。2006年国六条出台，出台限制套型90／70政策、二手房营业税政策，但国内大部分城市房价上涨的趋势不变，一些大城市的房价还创下了历史新高。
政策调控延续到2007年，政策再次完善，包括加强房地产开发企业土地增值税清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。国家住宅调控思路发生了标志性转变，加快建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。当年引发了许多城市大面积的“退房潮”，全国楼市投机开始大降温。2008年的调控政策呈V字反转。年初，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，优化住宅用地结构，扩大廉租住房建设计划，起到增加房产供应的效果。下半年随着美国次贷危机的蔓延，经济增长出现回落，房地产被作为拉动内需的重要工具得到扶持。2009年救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，成交量与成交价格同步上升，导致2009年中国房价的逆势暴涨。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号。2010年一季度经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。主要包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房，提高住房贷款首付款比例等。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。【2】
四、我国房价调控政策效果
总体而论，自2003年我国开始的房屋价格调控政策虽然发挥了一定的作用，但整体上没有达到预期目标，没有将房价调节到与我国经济发展水平、群众收入水平相适应的合理程度，为我国经济社会和谐健康可持续发展造成隐患。据国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》数据显示，2003年一2009年，全国主要城市住宅价格除2008年下降1．89％外，其余年份均呈快速上涨势头，年增长16％左右，大大高于城镇居民可支配收入增长速度。除在2006年我国房地产市场经历有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，房价涨幅下降较大，2008年全球金融危机致房价下降外，其余年份调控政策效果不明显，边调边涨的格局不变，2009年房价更是出现了25．1％的报复性大幅度上涨。【3】
五、结论与建议
政府对房地产市场的调控应建立在维护和完善市场竞争机制、符合市场规律的基础上，通过整体调控和微观规制，弥补房地产市场的缺陷，促进市场机制的日益完善。除此之外，应从制度源头上消除对政府的反向激励，通过完善制度安排，建立政府政策制定的规则和约束制度，科学划定政府活动的范围，建立有效的监督和奖惩机制，以防范和减少政府调控对市场产生的负面影响．使政府从“经济人”回归到公共利益代表者的角色，这对规范政府的调控行为、促进我国房地产市场的健康发展具有十分重要的理论和现实的意义。
参考文献：
[1]任雪 杜晓房 地产蓝皮书批评地方政府患上“土地病”--高度依赖土地“经营城市”模式被指是高房价元凶之一 法制日报 2010（4）
[2] 韩蓓 蒋东生 房地产调控政策的有效性分析 经济与管理研究 2011（4）
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事实上，自从1998年我国房地产业进入快速发展时期，房地产价格亦开始稳步上扬。值得注意的是，在中国房价不断上涨的同时，全球多数国家都出现利率不断降低和房价不断上涨的现象。本文将近年房地产价格变化与宏观经济主要指标的变化进行对比，客观分析近期我国房价的上涨与宏观经济基本面之间的关系。
一、通货膨胀调整前后的房地产价格指数对比
居民消费价格指数（CPI）通常被认为可以代表一个国家或地区的通货膨胀水平，本文利用CPI对房地产价格指数进行平减调整，调整后的房地产价格指数反映了房地产价格随着城市人口增加、土地稀缺、收入增加等需求变化的真实变化。
房屋销售价格指数2004年快速增加，最高达到110.8，但经过CPI调整的房屋销售价格指数的变化幅度则大大减小。2004年起，宏观经济景气大幅释放，中国经济彻底走出通货紧缩的阴影，CPI不断上升，2004年第3季度达到最高，为105.27。相比较而言，2004年起，经过CPI调整的房屋销售价格指数有较大幅度的减小，最高为2004年第4季度的106.3，比2002―2003年的平均房屋销售价格指数高出2个百分点左右。
分析表明，2004年以来房屋销售价格增长有所加速，但如果考虑通货膨胀因素的修正，房屋销售价格的实际增长速度则大大减小。
二、房地产价格与宏观经济指标的变化对比
本文选取的宏观经济指标为：CPI、GDP增幅、城镇家庭人均可支配收入、利率。在本文的分析中，GDP增幅是以不变价格为基础计算的，城镇家庭人均可支配收入经过通货膨胀因素的调整为城镇家庭人均实际可支配收入，利率也经过通货膨胀因素调整而成为实际利率。
（一）房屋销售价格变化与CPI的对比
1998―2003年期间，CPI与调整后的房屋销售价格指数呈反向变化。CPI上升则调整后的房屋销售价格指数下降，并且，通货紧缩初期房屋销售价格一般有一个比较大的上涨，随着通货紧缩程度的减轻，房屋销售价格涨幅逐步减小，该规律在1998―1999年和2002―2003年两次通货紧缩期间均有体现。
2004年之后CPI与房屋销售价格指数的关系则发生变化，由反向关系改为同向关系，房屋销售价格指数随着CPI的升降而升降。这种调整后的房屋销售价格指数与CPI关系的变化是2004年宏观调控效应的表现。关于货币和土地的双紧调控政策改变了消费者的预期，造成了2004年房屋销售价格指数的不断上涨；2005年又受价格调控政策的影响，消费者持币观望导致房价增幅而有所减小。因此，消费者预期变化改变了2004年以来CPI与调整后的房屋销售价格指数之间的变化关系。
分析表明，2004年以后宏观调控因素导致的消费者预期变化对房屋销售价格指数与CPI之间的变化规律有所影响，但1998―2003年二者变化的规律性仍然可以说明，从全国整体来看，我国房屋销售价格的变化与CPI 的变化具有密切的联系。
（二）房屋销售价格变化与GDP增速的对比
未经过通货膨胀因素调整的房屋销售价格在2004年下半年―2005年上半年的增长幅度均超过了同期GDP增速，但是1998年以来经过通货膨胀因素调整后的房屋销售价格增幅均低于同期GDP增幅。2003年下半年开始，我国国民经济增速提高，GDP增幅开始超过9%，2003年第4季度达到10.69%,2004年以来的各季度GDP增速平均达到9.51%。2004年以来，调整后的房屋销售价格平均增幅为6.07%，比同期GDP增速低2.5个百分点左右。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来，房屋真实价格的增长速度低于国民经济的增长速度，房价的上升没有超过经济基本面的支持。
（三）房屋销售价格变化与收入增速的对比
1999年至今，城镇人均实际可支配收入各季度的平均增速为9.74%，同期经过通货膨胀调整后的房屋销售价格的平均增速为3.19%，收入的增长速度比房价真实的增长速度高3倍。2004年以来，房屋销售价格增速加快，平均增幅达到6.07%，未调整的房屋销售价格在2004年末超过了同期人均实际可支配收入的增长；但经过通货膨胀调整的房屋销售价格的真实增长仍低于同期人均实际可支配收入10.98%的增长，增幅比较相差3个百分点。
分析表明，从全国整体来看，1998年以来收入的增幅都远远超过同期房价的增幅，房价的增长是以收入增长为基础的。
（四）房屋销售价格变化与实际利率变化的对比
1998―2003年，调整后的房屋销售价格指数变化与实际利率的变化呈反向关系。1998―1999年和2002年3年时间里，实际利率均为负值，在负利率的初期，调整后的房屋销售价格都有一个比较大的涨幅；随着实际利率由负值逐步转为正值，调整后的房屋销售价格增幅有所下降。但在2004年以后，真实房价与实际利率的关系则有所改变，二者变化基本为正向关系，这种变化与宏观调控政策有直接关联。
分析表明，真实房价的变化与实际利率之间有确定的关系，一般情况下，实际利率由正值转为负值并在负利率存在期间，房价都有比较大的涨幅；但如果宏观调控方向发生变化，这种规律则会随之发生改变。
三、结论
（一）经过通货膨胀调整的房屋销售价格可以反映由于城市人口增加、土地稀缺、收入增长等因素而引起的房价真实上涨。2004年以来，由于通货膨胀程度的逐步上升，调整后的房屋销售价格涨幅比调整前的数值大大减小。
（二）房价的真实上涨与宏观经济基本面之间有密切的联系。近年数据分析表明，通货紧缩和负利率均与真实房价涨幅增加相联系。2004年以来，虽然宏观经济走出了通货紧缩和负利率，但由于宏观调控措施导致消费者预期变化增大了对房屋的需求，从而使真实房价的增幅进一步上升。
（三）从全国整体来看，近年我国真实房价的上涨均有宏观经济基本面的支撑。即使是在房价上涨较快的2004年和2005年上半年，真实房价的涨幅仍低于同期GDP增幅和人均可支配收入的增幅。
