房地产泡沫现象范文

导语：如何才能写好一篇房地产泡沫现象，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;

美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。

一、房地产泡沫

(一)房地产泡沫的主要特征

借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。

由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

(二)房地产泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。

2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。

3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。

4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。

(三)房地产泡沫的危害

当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。

日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。

二、经济泡沫与房地产业的关系

(一)知其利害,用其之长

房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。

(二)剖析现状,均衡发展

目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。

三、结束语

早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。

参考文献:

[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.

[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.

篇2

关键字：房地产泡沫；形成机制；影响；策略

前言：房地产泡沫的涵义是指由投机性质的购买需求来刺激房地产价格持续攀升的一种非良性房地产营销现象。这种价格的上升并不是以现有市场的供需为基础的，而是通过投资方的一种资产投机来迅速拉动内需，从而达到提升房地产价值的目的。但是当房地产商品的价格过高，超过群众的购买能力时，就会使房地产商品购买量大大降低，房地产商家为了维持短暂的经济繁荣现象，进一步提高价格，形成恶性循环。这种表面上的房地产繁荣现象就是房地产泡沫。房地产的发展对国民经济有着重大影响，因此，一定要有效地抑制房地产泡沫的出现，减少房地产出现假繁荣、真亏虚的现象。

一、房地产泡沫的形成机制

1.资金过度支持对房地产价格形成的影响

在房地产发展中，有力的资金支持对商品的质量有着至关重要的作用，但是当金融支持超过一定额度，房地产行业为了满足金融投资方的要求，就会通过投机方法来拉伸市场需求，进行炒作来提高房价。在房地产行业的发展中离不开资金的支持，但是过于依赖金融支持就会房地产开发商陷入资金膨胀的心理怪圈中。房地产商品开发中过于依赖金融支持，一旦房地产商品建设出现资金断链，开发商就会不断提高房价，以此维持短暂的市场资金平衡，长此以往，就会造成房地产泡沫。

2.土地资源的垄断与资源供给弹性的影响

房地产主要是对土地资源的开发，我国虽然土地面积广阔，但是可供房地产企业进行开发的土地资源并不丰富，房地产开发商为了得到更多的经济利润，就会将部门土地资源进行垄断。我国的土地是属于国有制，其供应量十分有限，但是房地产通过使用权出让的制度来实现土地垄断，这种垄断使开发商的商品成本大大提高，为了弥补这种资金差价，开发商势必会提高房价。但是这就让土地资源的供需出现严重不平衡现象，当资源供给弹性不能调节这种过度垄断时，就会出现房地产泡沫。

3.逆向道德选择风险与企业投机的影响

逆向道德选择存在着一定的风险，当房地产企业进行商品开发时，他们势必要得到相关产业的支持，这种多方合作的方式虽然可以将风险平摊，但是如果一方出现道德裂痕，就会让相关合作方都受到经济损失。与此同时，房地产企业为了获得更高的经济利益，在商品投资选择时不免会出现投机心理，为了让这种投机得到保障，房地产开发商就会不断提高房价，让房地产市场形成一种假繁荣的现象，一旦这种假繁荣的现状无法维持下去，就会引发房地产泡沫。

二、房地产泡沫带来的影响

1.房地产泡沫在经济发展上的影响

房地产泡沫的出现对经济的发展主要有正面和负面两种影响：从正面上来看，房地产泡沫的出现可以在一定程度上带动其他如建筑、设计、金融等多个行业的发展，拉动本地的GDP发展，但是房地产泡沫还可能阻碍整个地区产业结构的优化组建，过度拉伸经济可持续发展的力度，使经济发展呈现短促、能动性差的局面，严重阻碍了当地经济局势的构建。房地产泡沫的出现让大量的资本过渡带到房地产市场中去，所以就使我国的信贷业出现大量资金流动的现象，一旦房地产的资金出现无法回收的现象，就就会让当地的经济出现崩溃，从而引发相关产业的经济链出现断层，最终出现小范围内的金融危机，很不利于本地的经济发展。

2.房地产泡沫对政治发展的影响

房地产泡沫不仅对当地经济的发展有着重要影响，对当今的政治格局也有着不可忽视的影响作用。以日本为例，从1996年日本执政以来，大规模的鼓励房地产建设，但是由于过度的资金膨胀，房地产企业为了稳定自身企业的发展，不断提升住房价格，从而就造成了房地产泡沫的出现。房地产泡沫给日本经济的发展造成了很大程度的损失，使得日本政局极度动荡不安，而这种政局的不稳定使得当时的日本在国际的影响力不断下降，国际地位也不再稳固，国家在世界上的核心竞争力水平渐渐下跌。由此来看，房地产泡沫的影响范围涉及十分广泛，只有减少房地产泡沫的出现，才能让房地产稳定持续发展。

3.房地产泡沫对社会的影响

从我国国民收入趋势来看，可以从两个层面来考虑：以政府的角度上看，群众收入越来越向政府方向集中靠拢；以居民内部角度来看，收入趋向极端化，资金积累越来越集中到小部分人手中。这种收入发展模式造成了经济分布极度不平衡，财富转移过分扭曲，房地产泡沫的出现无疑是加剧了这种现象，这种不正常的经济格局会激化房地产企业与住房购买者之间的矛盾，如果这种矛盾得不到有效控制，就会使人们的思想越来越趋近于对金钱的贪婪，从而会激发一系列社会矛盾，对广大群众的社会价值观与道德人生观都有着不良影响。

三、抑制房地产泡沫的策略

1.革新房地产制度，调整税收政策

目前的房地产发展和规划制度还存在着一定缺陷，因此，政府要顺应市场的发展要求，不断革新房地产的相关法律制度，调整税收政策，让房地产行业健康稳定的发展下去。从某种程度上来讲，房地产的商品投资存在着一定的投机成分，而正是这种投机思想才使如今的房地产发展极不稳定。同时，传统的土地财政又是诱发政府推动房地产泡沫出现的主要推动力，因此，政府制度的改革就要以此下手，扫除制度中不合理、不科学的相关要求，不断完善房地产的发展制度，实行差别化的税收制度。这种税收制度是通过提高空置房的税收来加大房地产居住者的需求与交易量，使房地产投机的风险与成本加大，从而减少房地产泡沫的出现。

2.加强政府宏观调控力度，差别化信贷制度

政府的宏观调控能力对整个房地产行业的发展有着关键性的决定作用，因此，为了避免房地产泡沫的出现，当地政府应该适当地进行宏观政策调控，差别化信贷政策，将本地的房地产发展稳定下来。房地产行业是一个资本累积与投机的行业，它的资金流动性很大，如果只依靠自身企业的储备资金往往难以满足长期的资金填补。政府要建立严格的信贷监管部门，加强信贷资金的信息传递监管，对房地产信贷交易中的欺诈行为给予严厉的法律惩罚。同时政府还要加强对房地产行业信贷业务的管理，鼓励企业严格监管贷款资金的流向，认真核实借贷人的还贷能力，控制好资金得到合理调控，不会出现资金不明流向的出现。

3.完善购房供应体系，扩大保障房建设

房地产泡沫的形成与市场需求弹性有着密切联系，因此，要想减少房地产泡沫的出现，就应该完善相关购房供应体系，扩大保障房的建设，为房地产的发展提供可持续性的动力。居民住房不同于其他产品，如果将住房只看做一种商品来出售的话就会造成很多的居民居住恐慌，不利于城市和谐文明建设。因此，房地产企业可以将保障房的产品发展方向向小产权房靠拢，小产权房可以加剧房地产间的产品竞争，从而让房价呈现稳定的下降趋势，这样一来，不仅可以满足广大人民群众的购住房需求，还能够缓解房地产企业与市场发展的摩擦，使房地产开发商与购房群众的紧张与矛盾得到解决，促进房地产行业的良性发展。

篇3

【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究

1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

二、广州房地产泡沫实证研究

本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房价收入比指标分析

房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。

2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析

商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。

4．房地产企业的财务状况指标分析

衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。

5．房地产开发投资资金来源分析

房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。

6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较

商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。

三、结论分析及对策

综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。

1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。

2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。

3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。

4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。

篇4

关键词:房地产泡沫;成因;影响;措施

中图分类号:F293.3文献标识码:A

从1985年开始的,促生了中国真正意义上的房地产业。随着我国土地使用制度改革和城镇住房分配制度改革,国有土地使用权从行政划拨、无偿无期限使用转变为有偿有期限的出让转让,住房建设由过去国家单一投资转变为多元投资,住房分配从实物福利分配逐步转变为货币分配制度,我国住房商品化程度得到了极大提高,房地产业投资飞速增长。1993～2003年我国房地产开发投资从1,937.5亿元增长至10,106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,远远超过了同期GDP的增长速度。房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展,金融安全,而且关系到人们生活水平是否能够稳步地提高。我国房地产业前后总共不过20多年的时间,总的来说,中国的房地产业还是一个新兴的行业,抵御风险的能力比较弱。如果房地产泡沫一旦破裂,首当其冲蒙受损失的是个人房产购买者,其次是房地产企业、金融机构及相关产业,危害严重者甚至引发金融危机与经济危机。20世纪八十年代起日本发生的长期的经济衰退,很大程度上是由于房地产泡沫引致的;1997年发生在东南亚的金融危机与房地产市场也有着密切的关系,这次危机使得东南亚国家蒙受了巨大的损失,积累了数十年的财富化为乌有。我国1992～1993年在全国出现了房地产热,海南、北海等地出现了严重的房地产投机现象,使得房价急剧飙升,房地产泡沫不断聚集,最后泡沫破裂,对当地经济产生了长期的、严重的影响。

2009年全年,投资稳步增长,房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元,分别同比增长23.8%和19.7%,低于2000～2007年的平均水平。2009年1～10月,房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%,增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点,延续2009年以来的逐月回升势头,但与2000～2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距,亦低于2008年全年水平。需求持续上升,销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。2009年全年,全国商品房销售面积和销售额达到9～9.5亿平方米和4～4.5万亿元,其中住宅销售面积8.5～9亿平方米,销售套数达到850～900万套(2006年、2007年、2008年分别为504、625、556万套),销售额为3.5～4万亿元。2009年1～10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元,同比增长48.4%和79.2%,住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元,同比增长50.1%和84.3%,规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过2007年全年。政府连续出台多项措施抑制房地产的过快过热增长。

房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我 们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。当泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为是买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。1991～1993年我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1,000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3,000多元。有的商品房价格甚至突破10,000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。

房地产泡沫的成因是多种多样的,既有内部原因,也有外部的推动力。从内部简单来看:(1)房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以,房地产易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一;(2)土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展、人口的增加,城市化进程的不断推进,人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此,土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

从外部详细来说:(1)金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业,一方面房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持,在巨额利润的吸引下,人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机;另一方面泡沫经济往往给银行传递错误信息:在经济繁荣时期,房地产价值上扬,银行往往过于乐观,为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而,随着预期的逆转,房地产价格急剧下跌,银行拥有的抵押房地产价值急剧下降,巨额不良债权随之产生,最终导致房地产泡沫的破灭。(2)信息不对称。在健全市场环境下,房地产的价格应等于其重置价格,并受供求关系的影响。但是,在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时,许多投资者会借债从事房地产投资,然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模,财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而,与任何市场一样,房地产节场的变化是永匿的,各种动态因素的变化,包括自然因素(地段、基础设施、周边环境、污染程度等)、经济因素(GDP的增长、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会因素(人的居住模式:单独居住、与父母合住、人口趋势、消费观念、文化水平、消费品位)、政策因素(利率政策、税收政策、土地政策),都会引起房地产市场的变化。当市场发生变化时,投资者“博弈的规则”也要变,但在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之,房地产的建设周期长,使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。(3)投机行为。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起,房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时,土地投机者开始增加土地的购买和囤积,投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象,引起进一步的涨价预期,从而形成一个自我强化的正反馈,最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中,地价逐步脱离地租的贴现值,地价并非主要由地租间接决定,而是由市场上土地资产的买卖交易,在很大程度上是由投机行为直接决定的。(4)权力寻租。在不完善的市场机制中,少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争,从而获得超经济收入,一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制的不健全,立法的滞后以及执法监督的不力,也导致土地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同时,权力寻租者为了捍卫其既得利益,又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利,,权钱交易,为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤,权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制,使市场的资源配置功能丧失,大量的投机者却不断进入并活跃异常,这种“劣币驱逐良币”的现象在1992～1993年的中国,特别是沿海的一些地区极为普遍。

房地产泡沫对经济不仅有负面的影响,正面影响同样不可忽视。

(一)微观经济效应对居民的经济影响主要体现为财富效应。第一种类型是由房地产价格上升引起的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显,在泡沫上升阶段,房地产价格持续上升,消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的,但在一个较长的时间内,房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念,即认为自己的财富确实增加了,其边际消费倾向也随之提高,消费上升产生的乘数效应又会刺激生产,导致生产增加;第二种类型是由物价下降引起的财富效应。对财富效应的解释还可借用另一种观点,即房地产在具有实体性的同时也具有虚拟性,是虚拟经济的一部分。而虚拟经济的运行从整体经济中吸收了一部分货币,对于这部分货币来说,它不直接参与对实体经济中商品的追逐,因而在实体经济中流通的货币量下降了,这种下降必然有降低物价的功能。根据庇古效应理论,物价下降会增加实际财富,从而增加消费支出,最终带动经济的发展。

(二)房地产泡沫的宏观经济效应

首先是动态经济效率改进效应。房地产泡沫的存在使得经济由动态无效向动态有效转变,从而提高整个经济效率。20世纪八十年代末、九十年代初日本出现房地产泡沫;1992～1993年我国出现海南、北海房地产泡沫;1997年东南亚爆发金融危机,房地产泡沫破灭是其形成的主要原因之一。这些经济事件极大地影响了本国、本地区甚至全球经济的发展。

其次是强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度,是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升,开发商所开发的物业抵押价值明显上升,他预期未来房价会更高,同时银行也会有相同的预期,把房地产贷款当作优质贷款,使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款,又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的,这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升,这就从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时,消费者预期房价会不断上升,购置房地产可以获得较高的资本收益,导致房地产市场上存在大量的投机行为,由于房地产供给短期无弹性,在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升,这就从需求方面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看,房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加,由于房地产业具有极高的产业关联度,房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张,如建筑业、材料供应业、金融业以及其他辅行业。对这些行业的带动也促进了宏观经济的进一步高涨。

再次是资源配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款、甚至企业资金被吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象;社会经济也会呈现出两个特征:一方面是名义财富的急剧增长;另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。房地产泡沫的资源配置效应可以从历次泡沫现象中得到印证。20世纪八十年代末期,日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业,导致房地产市场出现过度投机现象,房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增,而对制造业的贷款却增长缓慢,甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款,使得制造业投资增长速度下降,房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。泰国的房地产泡沫同样导致了房地产业和生产部门间资源配置的非对称性。

房地产泡沫的负面影响是巨大的,如不加以控制和监管后果不堪设想。

首先,对消费需求的影响。20世纪五十年代米尔顿・弗里德曼提出了持久收入理论,弗朗克・莫迪利亚尼提出了生命周期理论,这两个理论密切相关,因此被合称为“面向未来的消费理论”。其基本思想是:单个消费者是面向未来的决策者;消费与财富有关,消费的变化受到财富变化的影响;财富是一个存量变量,以一个人的资产总价值来衡量;资产价格的变化会改变一个人的财富,因此股票或房地产价格下降而且人们预期这一变化将长期持续时,拥有这些资产的人将降低他们的消费水平。这种资产净值变化对消费需求的影响被有关学者称之为财富效应。

其次,对房地产的资本抵押机制和信贷周期的影响。为了抑制借款人的道德风险激励,信贷市场中普遍对借款人实施自有资本金要求和设定抵押要求。从期权定价的角度考虑,自有资本金要求相当于借款人为取得借款合同而支付的期权价格费,而提供抵押品则相当于降低了借款人持有的卖出期权的执行价格,两者的作用都在于加大借款人的债务违约成本,抑制其道德风险激励。因此,资本-抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。Moore认为,当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时,借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。这种影响积累起来,将导致信贷周期。由于资本-抵押机制的存在,在泡沫形成初期,房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张,并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀,银行体系和经济系统变得脆弱,当出现一个反向的外部冲击时(如房地产价格没有达到预期的水平),就会形成反向的累积过程,资产价格急剧下降,银行资产负债表恶化,信用流量减少,信贷规模迅速萎缩,实际产出大幅下降。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环。即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响,一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动,而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本-抵押机制的存在,房地产泡沫通过作用于企业和银行的资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响,从而对经济产生影响。这一机制的特点就是:在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。

第三,对房地产周期的影响。随着对房地产业的投资和消费占国民经济的比重不断提高,房地产波动的周期与宏观经济周期的互动性越来越强。一般来说,经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响,而房地产泡沫作为经济整体系统以外的干扰或外部冲击,在经济系统的内部传导机制作用下,其原来的运行趋势在运行水平或程度上会发生变化,由房地产泡沫引起的这一变化就是房地产泡沫的强周期效应。宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势,但在波动时序上略有区别,房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时,政府通过扩张性政策刺激经济,社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移,由此导致并推动房地产业率先开始复苏,并带动相关产业,宏观经济在乘数作用下步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后,在政府紧缩性政策冲击下,由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下降低,同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响,使得社会资源率先从过热的房地产领域退出,房地产市场先于宏观经济而进入收缩期,这种收缩通过对消费、投资等宏观经济变量的影响,导致经济衰退。

房地产泡沫对微观经济主体的影响。对企业来说:第一,减少企业财富,削弱其信贷能力;第二,导致企业过度负债,产生债务危机;第三,降低对企业资源的配置效率;第四,对企业投资产生挤出效应;第五,引起银行危机,抑制企业发展。正常情况下,许多企业在得到银行贷款之后,通过将其中的大部分贷款重新存入银行而定期地支取企业所需的资金,泡沫破裂导致银行出现大量的坏账,资金难以正常周转。有些银行甚至面临破产的危险,一旦银行出现支付危机,马上会导致许多中小企业陷入困境,缺乏流动资金的企业难以维持正常生产,遭遇困难的银行势必紧缩信贷,不仅要追回已贷出的资金,而且不会轻易给企业延期或发放新的贷款,扼杀了许多企业的发展机会。

对居民来说:一是减少了居民的财富净额。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性,对于多数居民而言,房地产不仅是一种重要的消费品,也是一种重要的投资品。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水,直接减少居民的财富,大批住房贷款没有还完的家庭还有可能出现负资产。二是减少了居民消费,降低了居民效用。房地产价格的变化是居民消费的来源之一,房地产是居民财富也是他们的收入源泉,当居民拥有的房地产价值发生变动时,特别是房地产泡沫破灭时,价格的大幅下降会造成消费水平的下降和福利效用水平的损失。

第四,对国外经济部门的影响。一方面由于房地产泡沫形成过程中的资源配置效应,即房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置,国外大量的过剩资金、银行贷款、甚至企业的资金都被吸引到房地产市场,从而使得其生产投资相对萎缩,形成产业空洞化,实际生产部门产值增长缓慢,产业结构长期低级化,产业转换能力弱,产品竞争力下降,最终导致经常项目赤字;另一方面由于房地产泡沫形成时房地产价格的上涨会对消费、投资产生拉动作用,扩大一国总需求,从而引起其进口增加,形成经常账户赤字。

房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给整个国民经济带来大而长期的负面影响。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形成银行的不良资产,最终导致金融风险,1993年的中国和1996年的泰国都是这样,国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取。此外,房地产价格过高还会影响人才的去留,严重削弱城市竞争力,影响地方经济发展。我们应该采取合理措施,如建立房地产泡沫风险预警体系、加强银行信贷管理、健全城市基准地价制度等。

(作者单位:青岛大学国际学院)

主要参考文献:

[1]黄达.货币银行学.中国人民大学,2009.1.

[2]西方经济学(微观部分)第四版.中国人民大学出版社,2007.3.

[3]西方经济学(宏观部分)第四版.中国人民大学出版社,2007.3.

篇5

【关键词】秦皇岛 房地产泡沫 经济实证分析

一、引言

（一）研究背景和意义。

房地产是先导性、基础性产业，带动并影响着相关产业的发展，是国民经济支柱性产业之一。我国房地产市场的发展晚于世界其他发达国家房地产市场，但经过10多年的发展，现已成为我国主要的支柱产业。房价的日益上涨、投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、温州炒房团等现象揭示着房地产市场有着极为深厚的投机氛围。不得不说，种种现象引发了人们对于房地产泡沫的争论。

房地产业是国民经济发展过程中的支柱产业，对于我国经济的发展与拉动起着及其重要的作用。因此，房地产泡沫的测度及研究有利于房地产市场的健康有序发展。

（二）国内外研究现状。

近30年来，国际和国内关于房地产泡沫测度的研究发展很快，在相关理论、方法和应用研究的广度和深度上都取得了很大的进展。

国外的房地产市场已经经历了多次泡沫的洗礼，无论是日本80年代中后期的房地产泡沫，还是90年代东南亚金融危机中房地产泡沫的破灭以及战后美国经济危机引发的房地产价格波动，都使得他们对于房地产泡沫的认识达到了一定的深度。并且根据不同地区和国家房地产泡沫发生的不同程度所研究的方法和模型，对于房地产市场的健康发展都有着很强的理论指导意义。

房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

（二）房地产泡沫产生的主要原因及其危害。

产生原因：银行信贷的过度扩张、过度宽松的金融环境、政府调控措施不协调、信息失真、消费者预期、中国经济发展严重依赖房地产、地方各级政府的炒房炒地行为等。

危害：房地产泡沫不仅会引发泡沫经济，导致经济波动、货币大幅度贬值、导致经济结构的失衡和金融危机的产生等。

三、秦皇岛市房地产泡沫的实证研究

（一）秦皇岛市房地产发展现状。

1.秦皇岛市房地产发展概况

秦皇岛作为河北省的一个重要城市在房地产市场方面的发展空间很大。随着秦皇岛新开楼盘大增，各大地产相继进入秦皇岛，秦皇岛房地产的激烈竞争时代已经开始，有着良好的发展前景，但同时也存在着自身发展的问题。

四、结论及措施

（一）结论。

综上所述，秦皇岛市近两年来房地产市场的发展态势不太平稳，虽说适度的房地产泡沫活跃了市场，促进房地产行业内的竞争、推动房地产行业和国家经济的发展，但是房地产泡沫的过度增长使得房地产市场已经处于危险边缘，如果地价、房价还不能得到有效的控制，日趋恶化，那么极有可能演变成为房地产恶性泡沫，甚至是泡沫经济。因此，秦皇岛市政府必须对这些情况加以重视，引导和规范房地产市场正确发展，而且是从根本上进行调控，使得房地产市场平稳健康发展。

（二）对策建议。

1.改革土地出让制度，强化土地资源管理；

2.改革住房保障制度；

3.运用税收、财政政策加强调控；

4.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险。

参考文献：

[1]蒋德锋，张晓莉.房地产泡沫测度指标系数的设计[J].市场周刊，财经论坛，2004，（09）.

[2]吴晓黎.浅析房地产泡沫迷像兼与房地产泡沫迷像揭底一文作者商榷[J].中外房地产导报，2003，（13）.

篇6

关键词：泡沫经济；房地产；GDP；投机；

房地产行业的高速发展给民间和政府带来了很大的财富增长，改善了居民的生活水平；同时房地行业的发展对国民经济发展也产生了巨大的推动作用，这也是其他很多行业都无法比拟的。然而，从房地产行业发展具体情况来看，我国房地产业始终是单一的开发模式，这给社会民众都带来了很多的负面影响。从近几年情况看，由于很多人看好房地产行业的发展形势，造成该行业投入大量的人力和资金，造成房地产行业出现供需两旺过热的现象，使得房价快速大幅度的上涨，形成了房地产泡沫经济，如不能合理解决这一问题，将会制约着我国经济的发展。

一、我国房地产泡沫的形成

泡沫经济，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为"泡沫经济"。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。因此，房地产泡沫也只是一种表面繁荣的现象，其价格也远远的偏离了房子和土地的所固有的真正意义上的价值，形成一种虚假繁荣的现象，从而形成泡沫经济。泡沫经济可分为三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：

表1 世界房地产泡沫分析对照表

在生产资本和商品资本的市场中是不会出现泡沫经济的，因为生产资本和商品资本的运动都是以实物形态作为媒介的。因此人们认为泡沫经济产生于虚拟资本的运动，这也是泡沫经济总是起源于金融领域的根源。另外，作为不动产的土地，其特殊的价格构成了土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产，同时金融业与房地产业的相互渗透、相互融合，使得每次经济泡沫的产生都必然伴随着房地产泡沫的形成。

泡沫经济产生的主要动因在于投机，资本的投机需求急剧膨胀，出于投机理念的资产炒作行为的盛行，使虚拟资产的泡沫越吹越大。因为直接的投资失败带来的是现实的经济损失，不存在泡沫问题，也不会出现脱离实体经济的泡沫。另外，信用交易、货币幻觉、资源配置失衡也是产生泡沫经济的主要原因。

由于在我国房地产投资活动的动机由长期投资转变为短期套利，楼市价格不断攀升的主要原因是人们不再将房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具，从中以获取暴利为目的。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔不小的财富，房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，让全体国民产生"房价只会涨不会跌的错觉"，使得价格迅速飙升，形成现在的房地产泡沫经济。

二、解决当前房地产泡沫的措施

从宏观上来看，房地产经济占到了我国经济的很大的一个比重，可以说四分之一的GDP都来自房地产行业，所以对我国经济的发展有着重要的意义。房地产的兴起造就了很多的富人，解决了很多的就业岗位，改善了很多人的生活质量。但随着房地产经济的发展，房价一路走高，也套住了很多的中产阶级，制造了很大的泡沫经济，同时，还有好多中低层居民无法买得起房子，拉大了贫富差距。房子是居民生活的基本需求，房价的高低直接或间接的影响着居民对这一需求的实现程度。然而，想要解决当前房地产业所遇到的问题仅仅通过国家政策调控房价的高低是不够的，也是暂时的，房地产既然已形成泡沫经济，只有刺破房地产泡沫，才能让居民人人都有合理的住房，安居乐业，才能保持社会和谐稳定。

（一）、规范土地市场，优化土地市场的供给结构。

土地是房地产发展的依靠，他也是房地产的源头所在，要调控房地产的价格，首先要从土地开始。然而在我国， 由于土地全部归国家所有，个人不得占有土地，只享有土地所有权，一般是70年， 再加上上级政府对土地出让金的使用缺乏有效的监管，没有明确的规定， 从而导致土地转让所产生的巨大收益绝大部分被地方政府所占有，地方政府加强对当地土地的占用，以炒买、炒卖土地、哄抬土地价格等不良行为以增加当地的GDP。而中国却把一个地方的GDP的增加作为评判一个官员的标准，这也就助长了这种不正常现象的快速发展，土地的价格变得越来越高，有力的促进了房价的快速提升。所以国家要严格执行土地开发规划审批制度、严格土地招投标管理，控制一些城市过高的地价，利用相关政策提高"炒房成本"，长期的严厉控制炒房行为。对违规违纪者， 包括土地用途与规划不符、以各种圈地谋取暴利为目的经营活动或政府官员违法乱纪等行为应给予严厉的制裁， 以保障房地产市场秩序的健康发展。

（二）、加强银行贷款监督，优化全国贷款项目。

房地产的发展需要资金的支持，银行是房地产得以顺利发展的重要保证。由于房地行业的利润很高，银行为减轻自身坏账的负担加大对房地产开发的贷款。有关数据显示，从2005年起，我国银行每年对房地产的贷款增幅都是高于20%，尤其是2009年，这一增幅达到了49.4%。由于房地产行业是一个不稳定的行业，如果房地产一旦泡沫破灭，银行的损失将是十分的惨重，甚至直接导致倒闭，对于我国经济的发展有着重大的影响。所以为确保我国银行业的健康、有序规范的发展， 我国必须要及时的建立相对严格、调控有序的管理系统， 以促使银监会对房地产信贷的监管的加强； 在继续支持居民首付贷款购买普通自住房的同时，要严格遵守两套以上住房购房贷款管理， 切实防范房地产的贷款项目风险的发生，以促进社会的和谐、稳定、健康发展。

（三）、加大打击投机力度，优化市场健康发展。

房地产投资活动的动机是由长期投资很快转变为短期套利行为，这种短期套利行为也就是今天说的投机行为。房价地价的不断持续上涨给全体国民的感觉是房价只会上涨不会下跌的错觉，楼市价格不断攀升的原因是人们将不再把房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。当前我国的投机度已经大于国际的警戒线， 因此我国必须加大对房地产投机的打击力度， 比如政府应该坚决打击炒地皮的投机商， 情节严重的应吊销其营业执照；加强对房地产投资的监管等等。另外，正是由于房地产是一个利润很高的行业，这是吸引国内外投机资金的主要原因，要解决这一问题，我国应该通过税收和投资期限等措施把房地产这一较高的利润水平给降下来，这样才有利于抑制对房地产业的过度投机，才能确保市场的健康快速发展。

当前我国房价还依然很高，仅仅依靠以上几个政策，取得效果也是不很明显。房价可能会在一个范围内波动，但是这个范围还是很小，房价还是依然很高，这并不能从根本上解决房地产泡沫的问题。既然当前我国房地产行业已经形成泡沫经济，我们就应该想办法去解决这一泡沫问题，如果国家直接限价或让市场自由发展，结果只会导致经济的硬着陆，大量的开发商倒闭，银行坏账急剧增加，失业增加等等现象，经济处于萧条时期，对我国的经济有着严重的影响，美国、日本等国家就是很好的例子。既然硬着陆不行，只能选择软着陆。笔者认为当前国家除了要颁布一些政策条例外，还要采取一系列的具体措施，才能使得我国房地产泡沫慢慢得到破灭，以对我国经济发展产生的影响不是很大。笔者认为，政府可以给房地产开发商一个规定期限，一般5年，对卖不掉的房屋以低价卖给国家；对卖掉一套房子给予一部分的补贴，并在一定范围内限制房价，使得开发商也不会损失太大，不会对整个经济的发展影响过大，使得房价在几年内慢慢降下来，使之趋于合理水平，最终实现经济的软着陆，房地产泡沫得以解决。同时政府还要加强一些政策去维持这一方案的顺利进行，特别要加强对银行信贷的监管，以防过大的通货膨胀的发生。

小结

当前我国的房地产行业已经形成泡沫经济，房屋价格的过高过快增长，不仅对我国宏观经济的稳定构成威胁，而且影响着居民的住房问题。另外，房地产的过快增长，也促使着物价指数（CPI）的提升，引发较大的通货膨胀，使得居民相对比较贫困。居高不下的房价不仅给中低层居民带来了很大的不利影响，而且也影响着我国经济社会的和谐稳定。所以解决房价问题变成了现在的当务之急，国家应该积极采取行动，解决当前房地产泡沫的问题，促进社会分配与再分配的公平，以保障社会的和谐稳定健康发展。

参考文献：

[1].鲜超.中国发地产发展现状分析[J].合作经济与科技.2007（9）.

[2].周文杰. 探究房地产价格影响因素与控制策略[J]. 扬州大学学报（经济版），2009，12（7）：41 - 42.

[3].张晓瑞，董亥宁.中国房地产发展现状和趋势[J].产权导刊，2008（6）.

[4].刘纪学 ，汪成豪 ，董纪昌， 汪寿阳. 2010 年我国房地产市场分析与预测[J]. 战略与决策研究.2010.

篇7

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。

关键词：房地产泡沫房屋租赁风险恩格尔系数不确定性

房地产泡沫的成因

以金融制度因素为代表的内在因素

泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。

应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。

以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：

货币制度现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。

银行制度在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。

信用制度信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。

以不确定条件为代表的环境下的投资行为

由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。

房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。

不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。

综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。

以房地产租赁为代表多元经营方式

房地产泡沫认识上的歧途

房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。

看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。

前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。

应从房地产业自身找出路

与其说清点什么，不与想办法做点什么。

有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。

房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。

房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。

对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。

笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。

以房地产租赁为代表多元化经营问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。

作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。

问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？

首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。

其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20%左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10%，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。

还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。

问题三：何谓多元化的经营？

其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。

在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。

中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺,对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。

参考文献：

1.张灿.金融泡沫理论研究.上海财经大学出版社,2003

2.谢金荣.不动产金融.中国政法大学出版社,1995

3.谢金荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社,2002

4.陈柏东,张东.房地产经济学.华中理工大学出版社,1996

5.刘秋雁.房地产投资分析.东北财经大学出版社,2003

篇8

作为不动产中的主要代表，房地产由于其具有不可移动性、土地不可再生性、公共可用物品性、效用多层次性、可抵押性等使其能够在市场上作为商品进行流通，而且在一定的期间内，由于其价格波动较为平缓，使之具有一定的投资理财功能，因此房地产在目前的我国社会经济发展与运行中占有着重要的地位。房地产既能满足人们生活生产所需的住房、办公用房需求，又可以作为商品进行流通，因此其作为商品在市场上的流通具有一些不同于其他商品的特点。

（一）房地产具有较高的商品价值这主要是由于房地产的不可移动性和土地不可再生性导致房地产在作为商品进行流通时会随着经济和市场的变化而产生价格的不断波动，由于房地产项目一般前期投资较多，设计、施工、人力等各项基础投入涉及面较广、涉及额度较大，使得房地产一般具有较高的商品价值。其公共可用物品性和效用多层次性使得其能够满足各种社会需求，具有良好的市场，因此在目前的社会经济发展中，常会将房地产这种具有较高商品价值的不动产作为资本抵押对象。

（二）房地产价格波动受市场影响较大房地产作为商品在流通时由于受到基础资本和市场需求的影响，常会在市场发展的作用下导致其价格波动相对较剧烈，特别是最近几十年我国城市化建设逐渐加快，导致在大中型城市的房地产价格变化较大，而且由于刚性需求的支撑以及城市化飞速发展的拉动使得价格变化一直处于上涨趋势。而从新千年在我国各地涌现出来的炒房现象更加助推了房地产价格的上涨势头，使得近年来我国各地房地产价格不断攀升，城市居民购房压力增加。

二、银行信贷扩张对房地产价格泡沫的影响

对于房地产来讲，其实际价格应该是由于市场需求所推动的，特别是刚性需求所推动的，但在预期与商品投资等多种因素影响下导致其价格远远超过于正常状况，而这种价格虚高却实际上推动了原料、人力、施工等基础投资的提高，形成了事实上的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，对主要由房地产业的发展而拉动的社会经济来说无疑是巨大的灾难。房地产业是高基础成本投入的产业，房地产市场的发展与运行不得不依靠大量的外界资本来提供动力。在我国目前金融体系尚不完善、社会资金流动尚不顺畅的状况下，房地产的资金供给来源大多为银行信贷，因此，银行信贷对于房地产价格泡沫具有巨大的影响作用。

（一）银行信贷扩张影响房地产企业在资本市场中的表现，促进房地产投资的增加银行信贷扩张的最直观表现就是贷款利率的下降，这对于投资额较大、所需资本较大的房地产项目来讲是绝对的有利条件。特别是对于部分资金较为匮乏、大量依赖于银行信贷的房地产企业，其贷款利率的调低会降低房地产建设的成本；另一方面，信贷的扩张使得房地产企业社会融资更加方便，从而提升其对房地产项目投资的资金可用额度和支配空间。而成本投入越高，预期收益越大，企业所获得的利润也相对越多的投资特性使得房地产业追加投资的现象不断产生，在市场上造成更多的房地产项目或是更高投资额度的项目不断涌现。

（二）银行信贷扩张导致房地产业投机需求增加投机行为在当前的市场经济金融环境下是广泛存在而且大量波动的，是市场经济运行的不稳定因素。虽然投机行为能够为市场运行提供更加充裕的资金与资源，但相应的增加了市场安全稳定运行的风险。特别是对于投资额较大、成本较高、产生泡沫在刚性需求和经济发展的拉动下具有一定潜隐性的房地产业，其投机行为会助推房地产业的价格泡沫，最终大大提升或者拉低市场价格，导致房地产价格曲线波动较大。而信贷的扩张使得社会可用资金更加充裕，这对于部分投机炒房行为来说无疑是提供了足够的资源，因此使得市场上的投机行为增加，从而助长了房地产价格泡沫。

三、结语

篇9

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，比较美国在大量农民向城市转移的历史过程中，其房地产占GDP的比例保持在20％－30％左右，而且长期保持在10％的水平；而在中国，据国家统计局计算，中国目前房地产占GDP的比例是1％。从1％提高到10％，就是一个非常大的增长空间，因此中国的房地产仍有着非常广阔的发展前景。

恒大集团董事长许家印认为，在本轮宏观调控之前，中国房地产市场确实存在一定的泡沫迹象。这些泡沫迹象主要表现在：房价与居民收入比过高，按照国际通用指标，两者之间比例控制在3－6倍是比较合理和安全的，中国部分地区则达到7－8倍；房价和房租比不平衡，房价上升幅度过快，2003年之前，是以5％的速度上升，2003年达到13％，2004年上半年达到11％，出现一种房价升，房租降的现象；投资比例过大，据对上海25个小区23600户居民的抽样调查，从投资角度购房的占26.7％，超过国际20％的指标。许家印认为，适当的房地产泡沫的存在是很正常的，尤其在一个行业刚刚兴起的时候。但房地产泡沫和泡沫房地产是两个完全不同的概念，泡沫房地产具体表现为价格高于价值若干倍，而中国的房地产市场目前并没有出现这样的情况。

新世界中国地产有限公司广州地区总监耿树森认为，收入和房价比作为衡量是否出现泡沫的标准不一定合理，房价高不一定就是泡沫。房地产作为一种商品，其价格应由市场来调节。香港、纽约等城市的房价在同一时间存在10倍的差距，只要房屋的价值能够承受这样的价格就不存在泡沫的说法。

中国房地产业协会副会长顾云昌表示，别的国家可能会出现泡沫房地产，但是中国不会，因为中国的房地产市场还没有吃饱，还处于饥饿的状态，每年都有很大的增长空间，需求量很大。

篇10

关键词　房地产　泡沫　对策

近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。虽然去年金融危机的对实体经济造成了巨大的冲击，但对房地产行业并未造成太大的影响。温州炒房团的出现，地王记录频频刷新，房地产价格持续上涨，房地产热已经开始抬头，潜在的泡沫风险值得我们去关注。

一、房地产泡沫的危害

房地产泡沫是指房地产业含有某些经济泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场过于乐观的预期而形成房地产市场价格相对于理论价格的非平衡性向上偏移。房地产过热，尤其是房地产泡沫一旦形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来巨大而长期的负面影响。主要表现：

(一)破坏宏观经济稳定

在房地产泡沫经济泛起之际，表面上兴旺繁荣，房地产销售价格节节攀升，房地产指数也随之节节上扬，银行帐面上的资产也越来越多。当房地产泡沐经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着房地产指数下跌，人们对未来的预期也日渐悲观，失望的情绪蔓延于社会的各个角落。同时也意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。在我国目前房地产经营中，由于银行等金融机构是房地产企业的丰要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐，诱发金融危机。

(二)抑制其他产业发展

在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。投机活动占用了大量资金而导致其他产业生产资金短缺，破坏了rH场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了其他产业的发展。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。同时，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响经济发展。

(三)增加银行风险

在我国现行的金融融资制度下，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，根据估算，50％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沫破灭，将引发银行不良贷款急剧增加，银行将是最大的直接受害者。

二、房地产泡沫产生的原因

由于我国房地产改革时间不长，市场秩序还未完全建立，房地产泡沫产生的原因错综复杂，笔者认为主要原因有以下几个方面：

(一)我国房地产市场秩序不规范

房地产市场秩序的不规范现象在新闻媒体上可谓屡见不鲜，比如“排队炒号”等，房地产投诉事件更成为我国居民群众主要的投诉上访热点。房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售中的不规范行为、土地利用中的不规范行为，包括不履行合同和合同欺诈行为、房地产广告不规范行为、中介服务中的不规范行为等时有发生。房地产市场秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态，助长了投机炒作之风，是当前我国房地产泡沫产生的重要的因素。

(二)城市化进程加快带动房地产业的发展

随着我国改革开放的不断深入，经济建设成就更加巨大，在未来20年里，我国将进入城市化高速发展时期，农村人口将大量涌到城市，城市人口急剧增加，城市化水平的提高以及城市社会生活质量的不断提高，需要城市土地的开发和再开发，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。同时在城市化过程中，还会出现旧城改造加速发展的趋势。这种趋势为房地产业的发展提供了广阔的市场空间

(三)投资和投机因素

近年来投资购房越来越多，无疑增加了住房需求，拉动了价格上涨。在我国当前金融和投资环境下，存款利率低、股市不景气，居民投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。由于住房投资需求者的预期与住房消费需求者的预期完全不同，前者追求的是投资回报，关心房价和租金上涨，后者追求的是居住舒适、方便和安全。在房屋供不应求，房价迅速上涨房地产市场里，投资需求者会迅速增多，并往往成为短期投资的炒楼者。而炒楼人数增加，导致投资需求的加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。

三、防范房地产泡沫的主要对策

泡沫治理是一件很棘手难办的事情，泡沫治理不是打压泡沫、让泡沫破裂就万事大吉，泡沫治理的关键就是让泡沫不破裂的情况下，使泡沫能够逐渐收缩，重新回到安全区域。笔者主要从以下几个方面进行探讨。

(一)完善住房保障制度。积极发展住房租赁市场

加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度，探索建立符合实际居住水平的多层面多渠道的住房保障体系，比如扩大廉租房受益面，把廉租对象扩大到家庭收入符合本地城镇居民最低生活保障标准、连续享受民政救助6个月以上、人均居住面积7平方米以下的困难家庭等方面，同时在财政上给予进一步的支持以实现居民的住房保障。当前我国还存在人人买住房的现象，这与我国城镇居民目前的社会经济发展水平和居民的收入消费水平极不相符的，也是不现实的，而且，在一个相当长的时期内，我国城镇居民也是不可能实现人人买住房。一味追求“人人买住房”只能导致需求的不切实际的膨胀，导致房地产泡沫。因而需要形成一个住房供给的“梯度市场”，包括新建商品房市场、二手住房市场、租赁住房市场，廉租房市场等。但我国住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约着住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为我国政府的一项长期的重要政策。

(二)完善房地产金融体制，防患于未然

面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才能有效的防范房地产泡沫的发生，有利于房地产业与金融业的共同发展。同时积极推行住房抵押贷款证券化。将银行等金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作为担保，依此发行证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。使其投资由实物投资转变为证券形态，使其投资由长期投资转变为短期投资，投资风险由集中性转变为分散性，是促进房地产市场规范运作的重要手段。

(三)加大土地供应调控力度，严格土地管理