房地产泡沫论文范文
时间：2023-04-12 13:56:27
导语：如何才能写好一篇房地产泡沫论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、日本房地产泡沫成因
二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢。
二、日本房地产泡沫对中国的几点启示
（一）预防过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
（二）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。
（三）加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（四）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（五）加强金融监管合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（六）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定
日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，并且阻断国际游资涌人中国房地产业。
（七）加强对房地产开发规模的控制
在中国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。
（八）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制
进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。
（九）必要时提供购房的首付比例
中国央行迈出平抑房价的重要一步，从需求方面进行控制，当房地产泡沫出现时，提高房价增长过快地区的最低首付比例，这明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。
（十）必要时征收物业税
通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，不会轻易买来投资。此外，在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
参考文献：
篇2
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
篇3
关键词 房地产 宏观调控 现状
一、回顾房地产宏观调控政策
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。
二、中国房地产行业政策现状
1、第二套房贷
第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。
2、存款准备金利率
存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。
4、限购政策
限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。
三、中国房地产业发展存在的问题
1、房地产市场还不够稳定
房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。
2、房地产市场客户量不稳定
目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。
3、房地产市场开发商的能力大小
据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。
4、房价过高
房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。
四、改善房地产行业现状的建议
房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。
（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）
参考文献：
[1]熊婕（导师：吴中宇） .我国低收入群体住房政策研究[D]. 华中科技大学硕士论文， 2006-10-01.
[2]张勇（导师：朱玲怡） .对构建武汉市城镇居民住房社会保障制度的探讨[D]. 华中科技大学硕士论文，2004-04-01.
[3]褚超孚（导师：贾生华）.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学博士论文，2005-06-01.
[4]祝亚辉（导师：傅鸿源） .城市社会弱势群体居住问题研究[D].重庆大学硕士论文，2004-05-10.
[5]陈茁（导师：朱霞）.中外住房保障制度比较研究[D].华中科技大学硕士论文， 2008-06-01.
篇4
论文关键词：房地产泡沫，流动性过剩，政策
1 日本房地产泡沫的破灭过程回顾
1.1流动性过剩，资本集中涌入房地产市场
作者单位：[1]江苏大学工商管理学院
二战后，以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展，产业结构调整速度加快，对外贸易顺差持续扩大，流动性过剩问题日益严重，日元升值预期迅速扩大。迫于其他发达国家的压力，广场饭店协议后，日元迅速升值，流动性危机凸显。首先日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌
入房地产等非生产领域。其次，日元的不断升值以及国际上对日元的升值预期导致大量外国资本进入日本，特别是房地产市场。流动性过剩成为房地产泡沫制造了条件。
1.2 宽松的货币政策和财政政策为房地产泡沫化进一步推波助澜
日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气，在一年左右的时间连续五次调低官方贴现率，由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%。由于制造业的严重过剩流动性过剩，降低贴现率并没有达到刺激消费和增加投资的效果，这迫使日本政府不得不提供大量的货币，在1987年5月政府出台了6兆日元规模的紧急经济对策。货币政策和财政政策的双重推动下，日本经济重新步人了繁荣的轨道，但是主要是房地产市场和证券市场的繁荣。财政政策和货币政策双松的效果，进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。
1.3 银行宽松的信贷政策加剧了房地产市场的泡沫化
日本的商业银行在政府的双松政策推动下，执行宽松的信贷政策。由于制造业的产能过剩，再加上房地产市场投资回报率居高不下，大量银行信贷进入房地产领域。房地产价格的不断上涨，银行普遍认为只要有房地产作抵押再多的贷款都不会有风险。这为银行的巨额呆帐埋下了祸患。据统计，1992年3月房地产抵押贷款达到150万亿日元。1986年前后开始的地价和股价的上涨导致放款时借款人的抵押能力的增强和帐外资产的增加，从而促进了不动产抵押贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地等。
1.4 中央银行突然收紧银根造成房地产泡沫的破裂和持久的经济衰退
房地产市场的泡沫不断吹大，经济风险已经越来越大。这时房地产行业只要有一个环节受到冲击，后果不堪设想。面对这种情况，日本政府主动挑破了房地产泡沫。1989年5月31日日本政府改变货币政策方向，将维持了两年多的2.5%的超低官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，同时日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投人。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，房地产泡沫的破灭在所难免，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这就更加加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产业发展的资金链的断裂导致了泡沫的破灭，高速发展了几十年的日本经济降到了低谷。
纵观日本房地产泡沫破灭的过程，基本上是按照这个路线发展的：经济高速发展—产业结构升级—贸易大额顺差—日元升值—流动性过剩—扩张性政策—热钱投机地产—房地产泡沫—泡沫破灭—长期衰退。
2．中国房地产市场与日本的相似性
考察中国的房地产市场，与八十年代末的日本地产市场在宏观经济环境上有着惊人的相似性：经济的迅速发展；产业结构升级，资本由制造业向房地产业转移；持续的巨额的贸易和资本的双顺差、人民币升值的预期；宽松的货币政策和财政政策；银行对房地产业宽松的信贷政策等等。
2.1产业结构调整加快，大量资本由制造业向房地产业转移
近年来中国经济迅速发展，产业结构调整加快流动性过剩，长期的经济繁荣积累了大量的资本。受全球金融危机的影响，我国外贸出口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象已经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资回报率远高于制造业。刚刚公布2009年年报的67家上市房地产公司中，净利润较2008年同期增长了7成左右；有14家业绩同比增幅超过100%，共有40家毛利率超30%，占比高达59.7%。在这种情况下，资本大量由制造业和其它产业流向投资回报率更高的房地产业，很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场。例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移。该公司刚刚的2009年年报显示，雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%[1]。
2.2 贸易和资本双顺差，人民币升值预期大，大量资本流入房地产行业
近年中国贸易顺差增加速度很快，已经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势[2]。贸易上的巨额顺差，再加上目前良好的国内经济发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件；另一方面使人民币存在巨大的升值压力。与日本情况类似，人民币升值通过流动效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。
2.3 政府积极的财政政策和宽松的货币政策下信贷资金大量流入房地产市场
由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策。这也为房地产市场的泡沫化创造了条件[3]。例如从2009年上半年开始流动性过剩，房地产开发商纷纷采用急速扩张策略，大量从银行借钱，在已披露年报的69家公司中，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，多数房企的资产负债率在70%以上，超过了公认的55%的安全线。多数公司的负债比偏高，如果未来银行利息上调，房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战[4]。
3 对策：如何避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙
我们应该从日本的教训中得到一此启示：日本巨额的贸易顺差下，没有顶住其他西方国家对日元升值的压力，日元急剧升值，对经济发展产生巨大的负面影响，同时加剧了流动性过剩；而为了刺激经济，急剧降低贴现率，采用了宽松的货币政策和财政政策，流动性过剩加剧；商业银行对房地产市场过于宽松的信贷政策把房地产泡沫迅速吹大。而日本政府为了消除房地产市场的泡沫化，突然发力，采取了紧缩性货币政策，中央银行大幅提高光方贴现率，同时限制金融机构对不动产业的贷款，房地产市场泡沫迅速破灭，不仅使房地产行业失去软着陆的机会，而且带来持续十几年的经济衰退。吸取日本的教训，我们要通过多种手段，挤压房地产泡沫，引导房地产行业的健康成长。
3.1 综合运用多种手段，解决流动性过剩问题
流动性过剩问题是房地产泡沫化的重要原因，要从多方面下手解决流动性过剩问题。首先，要从源头上消除流动性过剩的基础。促进贸易政策改革，进一步调整出口导向政策流动性过剩，优化出口结构，有效管理出口增长，坚决限制以资源、环境为代价的低成本出口。通过适当抑制出口快速增长势头，减少因贸易顺差形成的外汇流入导致基础货币被动增加。进一步加快我国企业“走出去”的步伐，扩大我国的海外投资，推动从商品输出向资本输出的转变。逐步改变贸易和资本 “双顺差”的状况。与此同时，要继续保持人民币汇率的长期稳定，顶住以美国为首的西方发达国家的压力，避免重蹈日本“广场饭店协议”的覆辙。其次，要用疏导的方式消化流动性过剩。政府要加大产业结构调整力度，引导社会投资的流向，减少因为经济结构失衡带来的流动性过剩[5]，加大对农业的投入，增加对中小企业的信贷支持，增加对居民合理消费的信贷支持，扩大内需。
3.2 规范金融机构对房地产业的信贷政策
由于我国的房地产市场泡沫化程度远没有日本那么高，同时吸取日本当年的教训，在货币政策上，尽量避免利用大幅度提高贴现率的方式，压缩房地产泡沫。法定存款准备金率通常被认为是货币政策中最猛烈的工具之一，并且具有强制性。提高法定存款准备金率，一方面直接冻结银行一定数量的流动性，另一方面则影响货币乘数，产生多倍收缩效应。在当前的市场环境下，应该更多的利用利率工具和公开市场业务。针对房地产行业，逐步收紧银行信贷，限制大量信贷资金流向房地产业。鉴于目前房地产业对银行资金的严重依赖，必须加强金融风险的防范，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。严格执行房地产企业资本金制度,提高企业自有资金的比重，土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系；加强房地产市场金融监管，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件流动性过剩，严格房地产的准入门槛，严禁违规发放房地产贷款。
3.3 综合利用多种手段打击房地产市场投机行为
房地产投机为主要有两种。第一种是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张的气氛，抬动房价上涨。第二种是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机房产获取差价。对于第一种市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机，改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫,房价畸高的风险就会充分暴露。通过改变投机者预期调节其投机行为[6]。
总之我们要吸取日本的教训，通过温和的宏观调控让房地产热和房价上涨幅度软着陆，要给出政策生效和市场消化的空间和时间。基本的观点是，综合利用多种宏观调控政策，使市场逐步地、缓慢地挤压泡沫。既要维持经济的稳定，又要保障房地产业健康发展。
参考文献：
[1]2009年我国67家上市房地产企业年报，利润全线飘红，总计负债高达5100亿元，ccvic.com/shehui/guoneiyaowen/20100326/127058_3.shtml
[2]中国外汇储备[R].北京:中国外汇储备管理局,2009.
[3]汲凤翔,金桂芳,贾海,对当前房地产开发市场的评析，中国商贸[J].经济评论,2010(2).
[4]张志铭,房地产企业融资分析,315fj.com/fjnews/news1_show_list.asp?id=314
[5]吕爽.流动性过剩分析，科技信息[J].经济评论,2002(6).
[6]高雷,殷树喜《,我国房地产市场的投机性研究》,上海金融与法律研究院,Shanghai Institute ofFinance&Law工作论文No.1
篇5
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
篇6
关键词:房地产业;指标法;综合指标值;综合指标测度
中图分类号:F293.3文献标识码:A
中国房地产业从1988年房改到取消福利分房,再到现在房地产业全面繁荣,走过了20年的历程。这20年间,中国住房条件发生了翻天覆地的变化,现在80%以上的家庭拥有了自己的房产,在城镇人口大量增加的前提下,城镇人均住房面积从1978年的不足7m2升至27m2。但怎样保持房地产业健康有序地发展,不仅事关民生,也是关系着我国宏观经济持续稳定的发展。这就有必要对房地产业的宏观运行指标进行测度,然后根据结果及时采取相应的调控政策,把可能的危机控制在萌芽状态。
一、房地产业宏观运行状况指标的选择
房地产业涉及诸多职能,主要表现为供给职能和投资职能。所以,反映房地产业运行的指标可分为供给类指标、需求类指标、投机价值指标。
1、供给类指标。供给指标主要监测供给是否过度冲动,是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济的发展进行比较,主要指标可以是:房地产投资占GDP的比重、房地产投资增长率与GDP增长率之比、房地产贷款占全部贷款的比重、房地产贷款增长率与全部贷款增长率之比、房地产空置率。
2、需求类指标。需求指标主要是监测真实需求情况,可以从需求与价格的关系来衡量,主要指标可以是:房地产价格的增长率与居民收入增长率之比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价家庭收入比。
3、投机价值指标。房地产投机需求是客观存在的,投机需求是与投机价值相关的,反映投机价值的指标可以是房地产销售价格与租金的比值,即租售比。这类指标还包括:住宅空置率、房价升幅与GDP升幅的比值等。
二、房地产业宏观运行状况综合指标值的确定
由于反映房地产业宏观运行状况的指标众多,需要运用数学的方法综合这些指标值,得出一个能直观反映当前房地产业运行情况的综合指标值。
1、指标标准值区间。为了反映房地行业的运行状况,需要确定一个标准值做参考。这里可以参考国外以及我国之前行业运行状况反映的指标值,确定在房地产业健康发展时,各个指标的标准值区间――(底限标准值,高限标准值)。
2、指标指数的计算
首先,把指数分为5个区域,即低速区(指数
其次,根据指标实际值与各区域标准值的比较,判断指数处于哪个区域。
计算指数值:
对于健康区、高速区、危险区:
单项指标指数=区域低限指数值+
对于低速区、严重危险区:
单项指标指数=
3、综合指标指数值
综合指标指数值=∑单项指标指数×权重(指标权重根据情况确定,概略时可取平均)
这样,通过综合指标指数值能比较准确地反映各个指标体现的房地产业宏观运行情况。比如,综合指标指数值为2.3,则说明该地区房地产业发展过热,需要引起政府和相关企业注意。
三、结论
总而言之,房地产业涉及众多行业的发展,已经成为我国的支柱产业。保持房地产业健康稳定的发展已经成为国家保持经济发展的重要一环。同时,作为房地产企业和金融机构也需要对行业的运行状况保持持续的关注,以便及时针对市场变化作出相应的对策。本文通过指标法计算综合指标值来检测房地产行业的运行状况是当前众多方法中比较客观和直接的方法。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]刘玉峰,张亮.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征[J].重庆建筑大学学报,2004.4.
[2]袁曙民.房地产经济泡沫经济研究[D].山东:山东大学硕士学位论文,2007.
篇7
一、 课题来源及研究的目的和意义：
课题题目：次贷危机对我国经济的影响分析
课题来源：教师规定课题
目的和意义：
2007年夏季美国次级抵押贷款危机(Sub-prime mortgage crisis)的爆发，迅速向全球蔓延。美国房地产泡沫的破灭不仅导致国际金融市场的动荡，而且引发了美国房地产及其关联行业的衰退，拖累了美国乃至世界经济的增长。尽管西方主要发达国家政府采取了强有力的联合干预措施，部分缓解了危机的进一步恶化，但危机的影响至今尚未完全消除。目前，次贷危机造成的经济衰退已经演变为自20世纪30年代大萧条以来最严重的经济危机。次贷危机的发生，使金融创新和金融国际化的过程受到重大挫折，尤其是要重新认识房地产金融的创新对经济的影响。
本文主要就次贷危机对我国经济各领域的影响来分析，并探讨相应的对应措施，总结其经验教训，从而为日后应对各类金融风暴的未雨绸缪做参考。
二、 国内外的研究现状及分析：
次贷危机的发生，各学者、专家对次贷危机的分析众说纷纭。对次贷危机的研究也有相当多的文献书籍，研究认识得已相当深刻。纵使在美国这样金融业高度发达的国家，大众层面的金融文化仍有待提高。此轮次贷风暴还对现有美国金融体制提出了诸多挑战。危机必然成为市场革旧布新的重大契机。而美国监管当局应对危机的举措，也当在治标与治本的双重意义上给予更多关注和解读。从某种意义上说，近在眼前的全球性次贷风暴对中国人来说可能是件幸事。认真体味此次风暴之教训，我们应尽可能避免危机的种子在中国生根发芽，在未来引起无穷祸患。
三、研究的主要内容：
1、 次贷危机定义及成因发展;
2、 次贷危机对我国金融业的影响;
3、 次贷危机对我国企业的影响;
4、 次贷危机对房地产的影响;
5、 次贷危机的应对措施以及给后人的启示。
四、具体研究方案及进度安排和预期达到的目标：
1、 资料收集与整理阶段(兼实习)：2月15日 4月17日
2、 确定论文基本结构及内容阶段：4月18日 4月25日
3、 完成论文初稿阶段：4月26日 - 5月7日
4、 论文修改阶段：5月8日 5月25日
5、 论文评审阶段：5月26日 5月31日
篇8
这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。
如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。
其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。
前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。
在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？
从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。
有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。
一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。
二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。
还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？
如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。
篇9
【关键词】 房地产市场 预警 经济计量模型
房地产市场预警，属于经济预警的范畴，指通过定性及定量的手段，对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断，并对未来的发展状况进行预测和预报，以便及时采取适当的调控措施，促进市场的健康和可持续发展。
我国房地产市场自1998年以来呈现出快速发展的势头，尤其是最近两年房地产业的高速发展以及市场价格的大幅度上涨，使得人们对于当前房地产市场是否过热、有无泡沫、能否健康持续发展产生了诸多质疑。为此，政府宏观决策部门把加强房地产市场的监测预警及宏观调控作为工作的重中之重。在2002年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标，即：2003年上半年完成房地产市场预警体系研究；选择已经开展预警体系研究的5-6个城市进行试运行，并争取于2003年底前在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。
与政府部门的巨大声势相比，对我国房地产预警系统的研究和实践事实上在更早的时候就已经在学术界和房地产相关研究机构展开，到目前仍是房地产领域研究的热点问题。下文以预警方法的不同为依据，将国内房地产预警的研究与实践分别加以归纳、介绍及评价，以期为我国房地产预警监测体系的建设提供有用信息，促进房地产市场的健康发展。
一、常用房地产预警方法简介
景气指数法、综合模拟法及经济计量模型法是目前房地产市场预警理论和实践运用中最为常见的三种方法。
1、景气指数法。景气指数法与经济波动周期理论密切相关，它是指在房地产预警指标分类的基础上，构造一种“指数”来度量房地产经济的活跃程度。该方法一般分为四个步骤：第一步确定时间参照系，即基准年份或月份；第二步选择与房地产经济相关的变量作为构成指标；第三步按照指标波动与房地产经济波动的时间关系，将上述指标划分为先行、同步、滞后三类；第四步对先行、同步、滞后指标分别编制景气指数。其中，在第二步选择指标的过程中，可以采用主成分分析、聚类分析以及经验判断等方法；在第三步划分先行、同步、滞后指标时，马场法、时差相关分析、灰色关联度分析以及K-L信息量等方法较为常用。目前，普遍采用的景气指数有两类，即扩散指数和合成指数。
2、综合模拟法。又称统计预警法，它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标，每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值，某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价；再根据综合景气评分高低设立若干定性区间。例如，分值落在3附近时认为市场处于正常状态；当分值偏小或偏大，认为市场过冷或过热。
3、经济计量模型法。又称预警信号法，从模型选择上看，多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比，该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。
二、我国房地产市场预警研究与实践
随着1998年以来房地产业的飞速发展，有关我国房地产市场监测和预警系统的研究也不断涌现，景气指数法、综合模拟法以及经济计量模型等方法被大量运用到研究与实践当中。
景气指数法方面，最具代表性的成果是国家统计局于1997年研制建立的“国房指数”。该指数的编制采用了合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件（土地、资金和市场需要）出发，选择了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积以及商品房销售价格共8个具有代表性的统计指标进行分类测算，以1995年3月为基期对比计算而来。余晓红、盛承懋（2004）根据苏州房地产业发展特点和实际情况，依据“国房指数”的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统；李斌、丁烈云、叶艳兵（2003）在运用景气指数对房地产进行预警时，针对计算扩散指数DI和合成指数CI时可能出现的警兆不一致并导致警情失真等弊端，对传统DI计算方法进行了改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突。
赵黎明、贾永飞、钱伟荣（1999）认为，景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析经济形势变化缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中有时难以分清合成指数的变化到底是由哪些经济指标引起的，不利于针对具体的经济变量进行调控。由此，赵黎明等提出了基于综合模拟法的房地产预警系统。他们认为，该方法既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅能监控整体经济活动的波动，还可以监控每一个指标的波动，由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。由于该设计定量化、系统化地分析房地产经济的走向，为后来的很多房地产预警研究所采用，相关的研究包括叶剑平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐泽清（2003）、韩立达（2004）等。同时，郭磊、王锋、刘长滨（2003）建立的深圳市房地产预警系统，上海市房地产市场预警预报指标体系研究课题组（张鸿铭、陈则明，2004）所建立的上海房地产预警系统以及胡健颖等（2006）所建立的北京房地产预警系统也都采用了综合模拟方法。在这种方法的运用中，单一指标和综合指标预警区间的确定是核心问题，多数研究采用了基于样本均值和样本方差的3sigma方法（或称6sigma方法）。在采用年度数据进行研究时，为了解决样本过少的问题，杨佃辉（2005）等文献还采用了bootstrap方法对单一指标均值和方差进行估计，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考虑了样本方差的时变特性，通过将ARCH模型引入预警系统的研究，使预报的置信区间能够与经济时间序列的波动程度相适应，从而使警限能够动态反映实际的经济状况。陈峰、丁烈云（2006）认为，在以往房地产综合模拟预警法的研究中存在长期趋势建模和预警域确定的误区,这使得房地产市场的预警预报出现失真现象。针对存在的偏差，他们从系统角度出发建立了简单的修正模型，模型显著提高了房地产预警的有效度和精度。
与上面两种方法相比，采用经济计量模型方法对房地产市场监控和预警的研究还刚刚开始，使用并不多。陈日清、李雪增（2007）在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上，论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用，并以日本为例进行了实证研究。该文以被解释变量的样本拟合值为标准，将0.25、0.5和0.75作为划分预警级别的警界值，结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用。丁烈云（2002）将模糊系统理论和神经网络理论相结合，考虑了心理因素对房地产市场的影响，将人气指数作为输入变量，使预警模型更切合实际。杨佃辉（2005）采用BP与RBF两种神经网络，分别运用不同的思路实现了上海房地产的监测预警。他认为，BP神经网络在房地产预警的应用重在评价市场的冷热程度，而RBF网络需与相关预警区间的划分或评价标准相结合，功能重在预测。
三、简评
从研究和实践成果来看，国内学者在房地产市场的监测和预警方面做了大量工作，所运用的预警方法也各有特点。
景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析行业形势的变化，缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中难以分清合成指数的变化由哪些经济指标引起，不利于找到警源并针对具体的经济变量进行调控。
在综合模拟法中，风险预警的各区域（“偏冷”、“偏热”、“过冷”、“过热”、 “正常”）警界值的确定对最终的预警结果是否可行起着关键作用。目前，对警界值的确定要么基于经验，要么采用基于正态分布假设的3sigma方法。由于我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，缺乏多指标的月度数据，样本长度的不足使得3sigma方法难以取得良好的效果。尽管一些文献试图采用bootstrap放回抽样的方法克服这一困难，但是一个异常值的出现往往就能够导致样本均值和方差的估计出现较大偏差。
上述方法所遇到的种种问题使得房地产预警研究的方向转到建立经济计量模型上，而其中又以采用人工神经网络方法建立的预警模型最受瞩目。房地产市场本身是一个非常复杂、庞大的非线性系统，人工神经网络预警模型能够模仿人类自我学习和调整的过程，随时准备依据新数据资料进行自我学习和训练，并能够调整其内部的储存权重参数以对应多变的经济环境，较好地体现了系统的非线性特性。但是，无论是BP神经网络还是RBF神经网络，其有效性主要由样本代表性决定。如果样本不具备较好的代表性，训练好的网络运用于样本以外的数据时误差就可能比较大，甚至出现错误。如前文提到过的那样，我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，多数指标仅为年度数据，缺乏多指标的月度数据，这一现实情况给神经网络的应用带来了一定的挑战。因此，神经网络理论在房地产监测预警中的应用还处于起步阶段，方法体系还有待进一步的完善和发展。
本文认为在房地产预警研究当中有一类方法尚未得到足够的重视和深入的研究，那就是被解释变量为0或1的二元选择模型以及能够输出多级预警信号的排序选择模型。与景气指数法及综合模拟法相比，这类预警模型无须凭主观经验或专家意见确定各因素的权重，排序选择模型甚至可以自动估计出发生不同级别警情的临界值，因而无论从理论角度还是预警系统应用的实践角度来看，都值得我们进行进一步的研究和讨论，代表了房地产市场预警系统发展的未来和方向。
【参考文献】
[1] 陈日清、李雪增：基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究[J].统计研究，2007（9）.
[2] 陈峰、丁烈云：房地产综合模拟预警法误区的识别及修正[J].数学的实践与认识，2006（12）.
[3] 李斌、丁烈云、叶艳兵：房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践，2003（1）.
篇10
关键词：房地产开发；商业银行贷款；风险；防范
房地产开发贷款风险，是指借款人出于各种原因而违背合同预定而没有按期还款，这种违约的不确定性很有可能导致银行对于房地产开发所提供的贷款有所损失。房地产开发项目存在着一定的风险性，不仅项目本身复杂，在房地产开发过程中，由于项目的复杂性因素还会导致项目运作中的偶然因素影响而导致进度缓慢，没有获得预期的收益。
一、房地产开发贷款中所存在的风险
（一）房地产开发中所存在的开发商经营风险
房地产是具有一定经营风险的行业，其风险性所涵盖的因素包括建筑质量不符合购房者要求而影响到住房销售业绩、投诉多而遭到建设主管部门处罚、期房项目没有按照预期完工、没有在规定的时间内将房屋产权证办理完毕、开发商由于资金投入问题而导致财产损失、开发商违规操作导致法律纠纷而遭到处罚、法人代表由于涉嫌经济及纠纷案而需要承担一定的法律责任等等。从贷款风险的角度而言，如果开发企业信用等级下降，就会导致贷款担保人不认真履行债务偿清义务，致使贷款风险系数提升，引发借款人财产遭到查封[1]。但是抵押物如果贬值，就使得银行难以使用抵押物作为还贷。此外，房地产开发商对于开发地质的选择，小区规划以及楼盘设计等等，如果存在失误，就难以致使商品房畅销。在房地产行业市场竞争环境下，商品房积压，就会导致资金周转困难而难以还清银行贷款。
（二）房地产市场环境而导致房地产贷款风险
房地产市场瞬息万变，一些不可避免的干扰因素，诸如经济周期、信贷膨胀等等的存在都会导致银行贷款风险。在中国的市场经济中，房地产业对于经济发展起到了先导作用。当社会经济运转周期发生变化，首先就会从房地产市场的变化体现出来[2]。当市场经济环境运行良好，房地产价格就会呈现出上升的趋势，如果房地产的需求量大于供给量，就会造成房地产泡沫。当市场经济处于滑坡状态，已经形成的房地产泡沫就会破裂，随着房地产价格下降，房地产贷款的损失也会增大。存在这种现象的主要原因是由于人们的低水平收入所造成的。越来越多的人还贷能力不足，就会导致违约。银行为了能够收回贷款，会采取扣押房地产的形式，如果所抵押的房地产价格处于低靡状态，就会由此而造成银行贷款损失。
二、房地产开发贷款风险的防范措施
（一）对房地产开发实施严格的贷前审核
商业银行会从本地区经济发展的角度出发制定房地产贷款标准，但是，房地产开发生的道德风险存在导致行业信息不对称。商业银行要制定合乎地区发展需要的房地产贷款标准，就要对于房地产开发项目进行专业性评估，将贷款信息进行审查，增加信息透明度，将贷款信誉差，还款能力低的开发项目剔除，以降低房地产信贷市场中所存在的道德风险[3]。商业银行在制定房地产开发贷款标准时，要对于房地产行业的区域发展状况有所了解。在批准开发商贷款期间之前，要对于房地产开发的外部环境、财务状况、经营水平、社会信誉度以及市场发展前景进行综合性评估，并将房地产开发等级确定下来，做好贷款评估工作，以提高贷款安全性。
（二）强化房地产开发的监督管理
为了强化房地产开发贷款全过程管理，就要对于有关工作人员进行业务培训，完善贷款发放流程，所有的工作人员都要按照规章制度操作，杜绝存在不按照操作程序办事的现象，使得抵押担保的各项措施能够全面落实。为了避免房地产开发贷款过程中存在不规范操作现象，就要对于房地产开发实施有效监督管理，以对于贷款风险以有效控制[4]。基层经理要履行贷款跟踪管理的责任，将房地产信贷风险预警机制建立起来，将监督机制纳入其中，根据房地产业务现场情况实施必要的检查，一旦发现问题就及时解决，以避免造成重大贷款风险。
结论
综上所述，房地产市场瞬息万变，导致贷款风险存在。商业银行面临房地产开发贷款风险，就要对于造成风险的主要原因进行分析。根据房地产市场发展要求将多元化的房地产监督机制建立起来，对于房地产信贷中所存在的违规行为进行查处，并采取有效措施，以从宏观的层面做好贷款风险防范。（作者单位：中国建设银行辽宁省分行）
参考文献：
[1] 孙迎冬. 略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.
[2] 何勇. 我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究 [J]. 重庆工商大学学报（西部论坛），2008（11）：80-86.
