房地产估价范文
时间：2023-03-22 01:23:50
导语：如何才能写好一篇房地产估价，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】房地产；估价；研究
1 绪论
1.1 房地产估价概述
房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
1.2 房地产估价的基本原则
房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则；②相类比较原则；③预测原则；④估价时点原则；⑤合法原则；⑥公平原则。
2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。
2.2 拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
2.3 实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。
2.4 资料搜集
在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。
3 房地产估价方法
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
4 房地产估价报告
估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。
4.1 房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。
4.2 房地产估价报告的写作要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
5 结束语
房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。
参考文献：
[1]中华人民共和国城市房地产管理法.1994-7-5.
[2]中国人民共和国物权法.2007-3-16.
篇2
一、房地产估价概述
（一）房地产估价的含义
房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的，遵守被普遍认同的估价原则，严格依照估价程序，采用恰当的、科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程。
（二）房地产估价应该遵循的原则
在进行房地产估价的时候，必须遵循以下原则：第一、合法原则。在房地产估价的过程中，应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价，遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候，要充分考虑房地产的最佳最高使用因素，以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估，其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则，这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。
（三）房地产估价的方法
到目前为止，我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法。
1.市场法。
市场法也被称为市场比较法，就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产，改正类似房地产的已知价格，进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。
2.成本法。
成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础，估算所要估价房地产的价值的一种方法。
3.收益法。
收益法又叫收益还原法，这是一种通过所要估价房地产的未来收益，来估算其现在价值的估价方法，也就是预测所估价房地产的未来收益，然后将其转化成相应的价值，进而估算所估价房地产现有的客观价值。
二、房地产估价引发的金融风险
（一）影响金融机构
一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑，这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款，由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的，所以一旦房地产评估结果虚高，就会导致金融机构的优良资产不断减少，而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加，所占的商业银行余额的比例增高，出现金融波动后，金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。
（二）影响资本市场
股票市场也会受到房地产估价行业的影响，一旦后者出现问题，股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产，在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性，对企业的财务就会产生信任危机，进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看，国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心，究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。
（三）影响抵押贷款
房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款，渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价，这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响，评估价格普遍偏高，一旦这种情况持续发展，很容易就会引发银行的金融风险。
三、规避金融风险的措施
（一）加强房地产估价人才队伍建设
规避房地产估价引发的金融风险，首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体，因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素，而且其灵活性非常大。房地产估价师要想做好房地产估价的工作，首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识，而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响，从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养，就要加强对其的后期教育，并且进行定期考核。在后期教育中，要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育，加强对其敬业、勤业精神的教育，强化房地产估价人员的风险意识和责任意识，促进其职业道德素质的发展。除此之外，还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训，将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授，组织学习最新的房地产行业方面的法律法规，全面提高房地产估价人员的专业知识技能。
（二）规范市场行为，严禁垄断现象发生
规范房地产市场行为，严禁垄断行为的发生，形成公平竞争，促进市场的健康发展，这就要求必须加大金融机构制度建设的力度，避免指定评估的现象发生，让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉，保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构，避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比，备案出现的违规记录并给予警告，屡教不改的直接取消其执业资格。此外，还要建立估价机构和估价人员信用档案，对于良好行为和违规行为都记录在案，在社会上进行公示。同时，要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系，加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。
（三）建立市场信息数据库，搭建信息共享平台
房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库，搭建起市场信息的共享平台，指导房地产估价行业的规范发展，并提供相应的服务。建立市场信息数据库，可以促进房地产估价的科学化、信息化，实现估价机构间的资源共享，从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作，完善房地产交易市场的信息预警制度，避免一些交易风险，促进经济的发展。同时，搭建互联网信息交流平台，做到信息互通有无，形成信贷风险信息系统，避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题，规避金融风险，保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等，收集法律法规信息，充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释，向社会定期公布有关信息，加强金融机构对信贷风险的控制力。
四、结束语
篇3
第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。
第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。
取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。
市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。
第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。
鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。
第二章注册
第七条注册房地产估价师的注册条件为：
（一）取得执业资格；
（二）达到继续教育合格标准；
（三）受聘于具有资质的房地产估价机构；
（四）无本办法第十四条规定不予注册的情形。
第八条申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。
对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。
对申请变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。
注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行网上申报、受理和审批。
第九条注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。
第十条申请初始注册，应当提交下列材料：
（一）初始注册申请表；
（二）执业资格证件和身份证件复印件；
（三）与聘用单位签订的劳动合同复印件；
（四）取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；
（五）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十一条注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满30日前，按照本办法第八条规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为3年。
延续注册需要提交下列材料：
（一）延续注册申请表；
（二）与聘用单位签订的劳动合同复印件；
（三）申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。
第十二条注册房地产估价师变更执业单位，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按本办法第八条规定的程序办理变更注册手续，变更注册后延续原注册有效期。
变更注册需要提交下列材料：
（一）变更注册申请表；
（二）与新聘用单位签订的劳动合同复印件；
（三）与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；
（四）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十三条取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。
第十四条申请人有下列情形之一的，不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）刑事处罚尚未执行完毕的；
（三）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（四）因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；
（五）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；
（六）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；
（七）申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；
（八）为现职公务员的；
（九）年龄超过65周岁的；
（十）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
第十五条注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：
（一）聘用单位破产的；
（二）聘用单位被吊销营业执照的；
（三）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；
（四）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；
（五）注册有效期满且未延续注册的；
（六）年龄超过65周岁的；
（七）死亡或者不具有完全民事行为能力的；
（八）其他导致注册失效的情形。
第十六条有下列情形之一的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废：
（一）有本办法第十五条所列情形发生的；
（二）依法被撤销注册的；
（三）依法被吊销注册证书的；
（四）受到刑事处罚的；
（五）法律、法规规定应当注销注册的其他情形。
注册房地产估价师有前款所列情形之一的，有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报；县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。
第十七条被注销注册者或者不予注册者，在具备注册条件后，可以按照本办法第八条第一款、第二款规定的程序申请注册。
第十八条注册房地产估价师遗失注册证书的，应当在公众媒体上声明后，按照本办法第八条第一款、第三款规定的程序申请补发。
第三章执业
第十九条取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。
第二十条注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。
第二十一条注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。
第二十二条在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
第二十三条注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。
注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。
第二十四条注册房地产估价师享有下列权利：
（一）使用注册房地产估价师名称；
（二）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；
（三）签署房地产估价报告；
（四）发起设立房地产估价机构；
（五）保管和使用本人的注册证书；
（六）对本人执业活动进行解释和辩护；
（七）参加继续教育；
（八）获得相应的劳动报酬；
（九）对侵犯本人权利的行为进行申诉。
第二十五条注册房地产估价师应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
（二）执行房地产估价技术规范和标准；
（三）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；
（四）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；
（五）与当事人有利害关系的，应当主动回避；
（六）接受继续教育，努力提高执业水准；
（七）协助注册管理机构完成相关工作。
第二十六条注册房地产估价师不得有下列行为：
（一）不履行注册房地产估价师义务；
（二）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；
（三）在执业过程中实施商业贿赂；
（四）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；
（五）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；
（六）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；
（七）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；
（八）以个人名义承揽房地产估价业务；
（九）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；
（十）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；
（十一）严重损害他人利益、名誉的行为；
（十二）法律、法规禁止的其他行为。
第四章监督管理
第二十七条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。
第二十八条国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门。
省、自治区人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设（房地产）主管部门。直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门。
第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查人员出示注册证书；
（二）要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档；
（三）就有关问题询问签署估价报告的人员；
（四）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
第三十条注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门；依法需撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。
第三十一条有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：
（一）注册机关工作人员、作出准予房地产估价师注册行政许可的；
（二）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；
（三）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；
（四）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；
（五）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。
申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，应当予以撤销。
第三十二条注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。
注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。
第五章法律责任
第三十三条隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。
第三十四条聘用单位为申请人提供虚假注册材料的，由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
第三十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，3年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门处以罚款，其中没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十七条违反本办法规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。
第三十八条注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条违反本办法规定，注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第四十条县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的，应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据，报国务院建设主管部门备案。
第四十一条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，在房地产估价师注册管理工作中，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的；
（二）对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的；
（三）对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的；
篇4
关键词：房地产估价；房地产估价报告；房地产估价风险
房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价必须掌握如下有关概念。
一、房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师。
其基本要求是有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；有丰富的房地产估价实务经验；具有较高的市场调查、推理判断技能；有良好的职业道德修养。
为了达到上述基本要求，建设部于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得进行相关活动。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
二、房地产估价
1．估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。 如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
2．估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则等。
3．估价程序和方法
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。通常情况下，房地产估价的采用三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。
三、房地产估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
1．估价报告书的形式
估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。通常情况下，多采用定型式，又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2．估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：即封面（写明报告名称）；目录；致委托者函；估价结果报告；估价分析报告（即技术报告）；有关附件。
3．估价报告书的内容
估价报告书的内容至少要记载下列事项：委托与被委托双方名称；估价的对象、目的、时间、地点；评估依据、方法、结论；决定估价额的理由以及估价人员情况等。并含附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
四、房地产估价风险防范
房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是,房地产估价风险具有其特殊性。房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动,不仅仅会带来估价机构和人员的风险,而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一个重要内容。
1．技术风险:为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法
从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平不高,对于房地产估价基本理论理解不透,虽然通过考试但缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在缺陷,也会产生一定的估价风险。
2．政策风险:房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也会对房地产价格产生重要影响
政策的变化是一般估价人员无法或不能预期的。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时,政策的变动还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3．业务风险:即估价业务带来的风险
房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权,企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到,造成估价结果与实际的偏差,形成风险。另外一个方面,当估价机构或人员接受新业务时,对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着不确定性,给估价机构和估价人员未来带来风险。
4．经济风险:所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动
使得估价结果与市场价格产生了较大偏离,这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题,甚至有些情况下也不是估价师能够预期的,但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响,而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
加强和完善房地产估价师后续教育，规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的处罚,直至取消其执业资格。我国也要求房地产估价师定期接受一定时间的继续教育,估价师协会和地方房地产估价机构可以定期对估价师进行理论知识的继续教育培训,也可以对一些专题的估价问题进行讨论和后续教育,如城市拆迁估价等。加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定期考核,对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
参考文献：
1.张东祥,汤赵慧;我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J];企业经济;2004.04
2.张效梅;房地产估价人员自身原因引发的风险[J];河南财政税务高等专科学校学报;2005.04
篇5
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的房地产估价实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。
2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。
（二）估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。
（四）估价程序
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。
（五）估价方法
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：“市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
（一）居住房地产
居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。（1）按档次划分：“l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。
2.住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯！司划分为单元。（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
3.住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。
我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。
4.住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。
在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。
5.居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。
估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。
（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。
（3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和；旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。
（二）商业房地产
商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1.商业房地产的特点。（l）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。（4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
2.影响商业房地产价格的主要区域因素。（l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。（2）交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
3.影响商业房地产价格的主要个别因素。
（1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。（2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。（3）楼层。一般来说。位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。（6）储存空间。（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。（9）使用年限和折旧情况。
4.商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。
对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。
（三）工业房地产
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。1.工业房地产的特点。（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。（2）非标准厂房多、单价差异大。（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
2.影响工业房地产价值的主要区域因素。
（1）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，。都是影响工业房地产价值的主要区域因素。（3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。3.对工业房地产价值影响较大的个别因素。
（1）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。（2）地质和水文条件。（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。4.工业房地产估价的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
（四）其他用途房地产
其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。
1.其他用途房地产及其估价的特点。（1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。（2）用途对价值影响较大……其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。（3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
2.其他用途房地产估价的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。
通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照概预算定额等资料具体计算。
（五）土地土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1.土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。（l）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。
三、房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：（一）房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
（二）房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
（三）房地产估价具有综合性
房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
1.房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
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关键词：房地产；估价；比较法；研究
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）36-0177-02
随着社会的不断发展，房地产行业也在不断的发展，房地产行业也被不同行业的人士进行关注，尤其是在我国改革开放以来，房地产行业已经成为我国非常重要的经济产业，因此，对房地产进行合理的估价，选择合理的估价方法是非常重要的，也是保证房地产企业能够可持续发展的重要保证。
一、简述市场比较法
1.市场比较法的定义
在房地产进行估价时，利用市场比较法就是能够相比较与相似的房地产的成交价，对待估计房地产进行合理估价的一种方法。市场比较法主要是将等待评估的房地产与相似的近期房产成交价格进行比较，通过对相似已经成交的房地产价格的充分研究，最后得出等待评估的房地产的可能实现的合理的成交价格，需要考虑的因素有很多，如区域因素、个别因素修正等等。在对房地产进行估价使用市场比较法的过程中，所需要的基准就是市场实际的交易价格，因此，这种对方非常进行估价的方法的应用是比较广泛的，且估计出来的价格是比较合理、说服力也是比较强的，而利用市场比较法估计出来的价格被称为比准价格。
2.市场比较法的应用
在对房地产进行评估运用市场比较法时，需要对相似的大量成交房地产交易进行充分的搜集，只有正确的对房地产的具体情况进行评估，充分对市场行情进行了解，再对搜集到的各种资料进行比对和分析，才能够房地产的价格进行基本确定。但是，需要注意的是由于外部环境的不同，可能所搜集的相似房地产中不是全部都适合用来比较，需要对搜集的房地产进行仔细的筛选。在对可比较实例进行选择的时候，要选择比较类似的房产，如相同的用途、相同的性质等等；选择出来的实例交易案例，需要与等待估计的房地产具有类似或温和的情况；选择出来进行比较的实例案例，所进行成交的时间要尽量的接近所需要估计房地产的时间。如果选好了可以比较的实例案例，就要建立合理的比较基准，对不同因素进行合理的修正，从而更加准确的计算出比准价格，最后才能够保证分析方法是准确的、合理的，从而计算出比准价值，这样才能够计算出等待估价的房地产的准确价值。
二、房地产状况修正应注意的问题
房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。在这三种修正中，还可以进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。1.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或是其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房的成交价格外，可比实例房地产状况一般是可比实例在其成交日期时的状况。2.不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。特别是在房地产状况修正中进行实物状况修正时应该注意这个问题。
三、利用市场比较法进行房地产估价的改进措施
1.建立完善的估价市场资料库
在利用市场比较法对房地产进行估价的本质就是房地产的市场价值转换成货币，在这个转换的过程中，要想能够更准确的利用市场比较法进行房地产估价，就需要准备更加准确的数据资料，因此，就需要建立完善的估价市场资料库，只有这样才能够保证估价的可靠性。
2.建立完善的土地市场估计信息系统
虽然我国城市现代化进程日益加快，但是我国房地产市场发展依然存在着诸多问题，需要大量可比的实例，应该建立一个完善的信息系统，比如房屋交易信息系统以及房屋出租信息系统等。在信息系统中，详细的对实际交易或出租情况进行阐述，进而可以有效的将影响到房屋价格的因素清晰的反映出来。另外，在信息充足的情况下，通过科学的方法，做好可比案例的选择，通过运用模糊聚类和层次分析等方法，将数据做的更加客观和准确。
3.加强理论研究，完善操作规范
相关部门必须要重视房地产估价理论的研究，只有将房地产估价理论研究清晰，才可以更好的进行规程编制和相关人才的培养，进而将理论知识转化到实践工作当中，加强估价人才的培养。然而，我国目前的研究者大部分都是来自于各个房地产估价机构，十分缺乏专业的学者。高校应该积极开展相应专业，进而才可以更好的对估价技术进行深入的研究，并且将市场比较法的运用方式加以完善。
4.科学确定估价结果
第一，要想保证市场比较法能够更好的运行在房地产估价中，就需要对自身的市场信息资料库进行充分的完善，从而实现信息化的管理。在利用市场比较法对房地产进行评估的过程中，最重要的就是基础数据资料，从而与相似成交房地产进行实际的对比，从而得出准确的估价。在利用市场比较法进行评估的过程中，需要大量的市场交易资料，如今计算机技术在不断的发展，房地产市场也在不断的成熟，获得相似比较实例案例也越来越多，这就需要充分的对计算机进行利用，从而建立起完善的市场信息资料库，更好的收集到完善的信息，这样才能够得到相似的成交房地产案例，从根本上将评估的结果进行提高，也能够更好的使市场比较法运用到实际的房地产估价中去。第二，要想保证市场比较法在房地产估价中更好的被应用，就需要评估人员能够对调查的资料进行全面的了解，并保证其准确性，并选择合理的案例，这样才能够保证自身的技术水平能够适应全面的发展，并进行全面的比较，确定适当的修正系数，这样才能够保证房屋评估结果的准确性。因此，评估人员的评估技术水平和综合素质是关系着房屋评估准确性的关键因素，这就需要房地产企业能够对评估人员进行定期和不定期的培训，使其能够掌握更加先进的技术水平，并从根本上提高评估人员的综合素质，进而提高评估结果的准确性。第三，对各界人士对房地产市场的观念进行改变，是保证市场比较法进行应用的关键因素。这不仅需要政府部门能够建立健全的法律法规，还需要对市场比较法的应用环境能够进行改善，这样才可以从根本上提高房地产市场比较法的被关注度。结语：综上所述，市场比较法与其他的房地产评估方法相比较有非常多的优点，在房地产的评估过程中的应用也非常广泛，也有比较明显的成效。随着房地产行业的不断发展，房地产的成交量也在不断的攀升，这就可以为市场比较法的运用提供更好的基础，也能够保证更广泛的运用到房地产估价工作中去。因此，需要对市场比较法进行进一步的完善，从而提高房地产企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]王秋丽.房地产估价的市场比较法研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士论文.2007,8.1.
[2]项均.房地产估价市场比较法的改进研究[D].哈尔滨：东北林业大学硕士论文.2006,8.25.
[3]项昀.房地产估价市场比较法的改进研究[D].黑龙江:东北林业大学硕士学位论文,2006,6.
篇7
关键词：房地产估价；问题；建议
一、房地产估价原则在估价实务中的运用
(一)合法原则
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。
(二)最高最佳使用原则
最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的“技术”主要是指建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋独体混合非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢?不行。因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。
(三)替代原则 替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与使用价值基本一致的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估．由于没有交易案例就采用收益法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。
二、房地产估价中收益法的运用
收益法的含义是：预测估价对象的未来净收益，然后将其折现到估价时点后累加，以此。求取估价对象价值的方法。收益法是三大传统估价方法之一，理论性强，运用广泛，使用起来也十分简便。可为何评估界对该法的使用存在诸多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这是因为收益法有其局限性。
收益法的局限性产生于它建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方面。
(一)经营的持续性问题
房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程上不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封、商圈转移造成商铺出租困难等。既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应慎重使用该法。例如“烂尾”的在建工程、法院查封的房地产等。不得不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时的估价。
(二)参数选取的客观标准问题
这是一今估价师非常头疼之事，较重要的有两个。
首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐年递增的还是逐年递减的或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收益变化趋势．要认真分析研究。
其次是报酬率的取值。目前，在估价实际工作中报酬率的取值多在4％～8％之间，之所以如此更多的是凑到预想的评估值。实际上，报酬率不但要体现资金的时间价值，而且也要体现房地产投资的风险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回收。这也是报酬率一般明显高于银行同期存款利率的原因。
那么，报酬率的选取就不只是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼。投资不同类型的房地产，其风险是不同的，报酬率的选取应有所不同。
在房地产市场波动的不同阶段，报酬率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得估价师采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之处，还说明报酬率选取有不合理的地方。故选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要求。
除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分析、评估外，估价师还要站得更高一些，要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其趋势，灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合法判断。
(三)估价师的执业能力、执业道德问题
正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问题，这样才能更好地使用收益收为法为客户服务。因此，房地产估价必须有良好的职业道德．不能受任何私心杂念的影响。同时运用两种以上的估价方法，可以更真实准确地反映房地产市场价格。《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以确保估价结果的合理性、准确性。
三、房地产估价中的法定优先受偿权
(一)法定优先受偿权利的概念
法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一定限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的顺序来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这即我们要思考和注意的对房地产抵押价值有一利影响的法定优先受偿权利。
(二)优先于房地产抵押权的法定优先受偿权
《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款。已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。除此之外，还包括以下几个方面：
1、根据《担保法》第四十七条规定的：抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费皆属于优先于房地产抵押权的法定优先受偿权。 2、根据《企业破产法》第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：①破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；②破产企业所欠税款；③破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。
3、尚有一些非法定优先受偿权利也应引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。
(三)对法定优先受偿权问题建议
虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。
首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。
篇8
[关键词] 房地产 估价 资本化率
一、引言
房地产估价业作为评判房地产价值的行业,在我国是一个新兴行业,起步较晚,但发展很快。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。
二、资本化率的内涵
资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。
三、确定资本化率的基本依据
由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响,所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为,资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑:
1.地方的一般利率、习惯利率和土地利率
资本化率也称为资本化利率,原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益,根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样,产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且,正常的地方利率,其大小是众所周知的,因而政府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例,这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础,其价格受到周围环境的影响,这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。
房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的,并且随着社会经济和文化的发展,土地是不断增值的,所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此,土地的资本化,不用一般利率,而应该采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率
在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧,有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准;而反对者认为,这种随时可以资金化(兑现)的国库券投资,与难以资金化(兑现)的房地产投资之间存在着差异,其风险是不同的,因而不能采用国库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础依据。
3.长期投资收益率
作为依据的长期投资收益率是有条件的。在此,要求该长期投资对象与估价对象房地产之间具有同一性质,而且,收益率与资本化率之间也需要具有同一性质。对于作为估价对象的房地产,这种同一性质是很难达到的。因此该依据从理论上来说是可行的,但在实际操作中很难使用。
4.安全利率和风险补偿的复合利率
安全利息是由现在物产与将来物产评价之间存在差额而产生的。风险补偿则是因为所评价的预期收益的获取存在不确定性,由此产生对将来物产的评价减少。实际上各种利率有差异,是由于加上了不同的风险补偿所导致的。在决定安全利率时必须尽量选择无风险的投资,通常采用第一流的银行支票贴现率,在实际操作中则一般是采用银行同期贷款利率或国库券利率。至于风险利率的补偿,可以以评估时其他相似房地产年纯收益与买卖价格的比值,得出其资本化系数,再扣除安全利率,然后计算风险补偿系数;或者,选取已知的同一性质或类似投资的风险补偿系数,通过比较这些投资对象与待评估对象房地产之间未来的风险差异情况,将这些投资的风险补偿系数修正到待评估对象的情况,然后在加上安全利率即得到资本化率。
5.综合考察利率
该方法以最具有一般性的投资利润率为标准,同时比较考察投资对象相关房地产的个别性,即就投资对象的危险性、流动性、管理难易性作为房地产的安全性加以综合比较考察,以求得资本化率。在实际的估价中,应该根据对象房地产所能产生纯收益的安全性、所在地区的交易习惯和利息情况,以及种类差异,而就房地产的交易利润率、债券利率、金融机构的放款利率等做比较考察,以求取待估对象的资本化率。
四、房地产估价中资本化率分析
购买房地产可以看成是一种投资,这种投资所需投入的资本是房地产价格,即用现在支付的货币购买该房地产未来纯收益的代价。这一价格和房地产本身的建造成本没有直接关系,通常将这一价格称之为收益价格,因此资本化率实质上是一种资本投资的收益率。由于收益法估价是以预期未来各期的纯收益求取估价时点投资的相当额,应考虑货币的时间价值。因此确切地说资本化率是一种将未来的纯收益转换成现值的折现率。
有人简单地把资本化率定义为纯收益与价格的比率,这种观点是不正确的。从形式上看来,我们知道在纯收益每年不变,年期无限的情形下,收益价格的计算为;但在年期时,而年期无限碑纯收益以s的比率递增时。上述三种情况当中,r就是我们所说的资本化率。
显然,资本化率不一定是纯收益和价格的比率。在分析资本化率时,我们要认识到它和纯收益的变化及年限有一定的关系。从更深层次来看,资本化率实际上为投资利润与投资额的比值。而房地产纯收益中既包括利润又包括本金,很显然用纯收益与房地产价格的比率求出的并不是资本化率。
从我国当前的房地产市场看,比较适用的房地产估价中资本化率分析法有以下几种:
1.市场提取法
国内许多房地产估价著作都将其作为一种简单实用的求取资本化率的方法。这种方法的思路是利用收益法公式,通过收集市场上相同或相似的房地产纯收益、价格等资料,反求出资本化率。
假定纯收益每年不变,则收益法有两个基本公式,即及 。一般介绍的市场提取法是用,就是通过来求取资本化率。但是,适用于市场提取法的限制条件很少有人提及,本文将其归纳为三种情况:
(1)年期无限
由于是在年期无限条件下推导出来的,因此适用于年期无限的估价对象的资本化率的求取。当然,从市场上获得的可比实例房地产也应符合这一条件。但是,我国实行的是土地有限期使用权制度,建筑物的经济寿命也不过为30年～60年,所以这种情况现实生活中很少遇到。
(2)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限相同,年期 即。换一个角度来看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是说,房地产价格与年纯收益的比值是一个乘数,用年纯收益乘以该乘数即可求出房地产价格,该乘数实质上就是购买年。注意将购买年作为可产生收益的年期的观点是错误的。,它与可产生收益的年期n有关,同时还受资本化率的影响。对于类似房地产,其资本化率应是相同的,如果可产生收益年期也相同,则它们的购买年相同;否则不同。因此同类房地产如果可产生收益年期相同,我们可以将其作为可比实例,从而确定购买年,利用下式计算房地产收益价格:
V=a×Y
这种方法是一种简捷但很粗糙的估价方法,其可信度取决于纯收益与购买年的准确程度。
(3)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限不同。同类房地产的资本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,则:的结果也是不相同的,或者说购买年不同。在这种情况下就不能通过价格与纯收益之间的关系确定购买年。是一个高次方程,求解r较复杂、繁琐,因此不宜采用市场资料提取法。需要指出的是,这种方法虽然以替代原则为依据,有一定的说服力,但是并没有反映出资本化率的实质,资本化率实质是投资利润与投资额的比值。而纯收益既包含投资利润又包含本金部分,显然由纯收益与价格之间的比率确定的不是真正的资本化率,而是一个系数或购买年。
2.安全利率加风险调整值
许多估价师在进行估价时都采用一年期的银行存款利率作为资本化率,这样确定的资本化率值偏低,投资房地产风险显然大于银行存款,我们应用收益法时应考虑风险预期的因素。未来收益会产生价值,而未来的收益损失则会使价值减损,要想获得高收益,必须接受高风险,这是房地产投资的基本规律。人们通常认为所有投资都是基于能够得到一个既反映资金时间价值,又对可承受风险适当调整的资本化率。正确的确定方法是在安全利率的基础上加上风险调整值,即:资本化率=安全利率+风险调整值。
3.投资复合收益率法
投资房地产的资金来源通常为两个渠道:其一是银行抵押贷款;其二是自由资金。贷款方必须预测得到一个与投资风险相当的利息率,否则他不会提供贷款;自由资本也是如此,否则将会投向其他方面。这时的资本化率应能满足投资各方对市场回报的要求,它是购买房地产抵押贷款利息率与自由资本的收益率的加权平均数,即:
R0=M×RM+(1-M)×RE
式中:RO为资本化率,RM为抵押贷款利息率,RE为自由资金收益率,M为抵押贷款占全部投资的比率。
例:投资某房地产可获得75%的抵押贷款,利息率为15%,根据市场状况,投资者确定的自由资金收益率为12%。则其综合资本化率为:
RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%
在房地产经济和房地产金融发达的情况下,同一房地产的投资可以分别向不同的金融机构申请抵押贷款,根据贷款额度称为第一顺位、第二顺位抵押贷款。假如某房地产可获得如下融资,第一顺位抵押贷款占投资总额的50%,利率为6%。第二顺位抵押贷款占总投资的15%,利率为8%,自由资金的报酬率为12%,则其综合资本化率为:
RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%
五、结论
总之,运用科学的方法,采用科学的程序,是实现房地产价格研究科学化和消除估价中主观性带来偏差的重要保证,因此,本文的研究对于房地产评估工作很有益处。
参考文献:
[1]李淑颖:谈房地产评估收益法.合作经济与科技,2008,11
[2]聂水斌:确定资本化率准确评估房地产价格.北京房地产,2007,08
篇9
我们先来看以下这个例子。某业主从房地产开发商手中购得一套住宅物业，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。
以上这个例子简单的说明了房地产估价和经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。
在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；
该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考；
案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；
该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；
在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。
下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时，经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。
这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成，也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库，在短期内完成评估工作，缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。
对于同一项交易，评估的客体与交易客体统一。在评估机构接受委托后应该对评估的对象向经纪机构了解清楚，根据产权文件登记的物业地址进行现场勘察。有些经纪机构往往以客户不方便或其他原因为由，指示估价机构对其他物业进行现场勘察，甚至仅提供照片资料。而对于这种不合理指示，个别估价人员也没有尽职尽责，便对其他物业进行现场勘察，提交评估报告，这种由于对不同于交易客体进行勘察引起价格差异对交易当事人利益造成影响的行为显然是不正当的。
在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成不公正的影响，破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了负面影响，也对机构双方的长期效益产生不良影响。
以上这些问题，有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通，经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释，有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解，而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断，有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作，使交易当事人蒙受损失，这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。
针对这些问题，有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法，下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议：
1、加强机构间的沟通，彼此了解和熟悉对方的工作内容，要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明；
2、估价机构要建立起数据库，而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合，提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明；
3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督，并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育；
篇10
房地产；估价行业
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2012）5-0059-02
随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、我国房地产估价业发展的现状
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。
二、房地产估价行业存在的主要问题
1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证
我国房地产估价行业起步时间不长。一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。
2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高
由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求，不但影响了估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。
3.行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争
目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。
三、促进房地产估价行业科学、健康发展的建议
1.建立健全房地产估价行业的法律规范
有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。当前我国的房地产估价行业的相关法律法规都不太健全，应该制定《房地产估价法》，明确房地产估价师学会的地位，并授权房地产估价师学会制定行规，管理行业；规范组织机构的设立、审批；整合估价部门，保证估价机构的平等竞争；明确各种不规范行为，完善处罚措施；建立接受社会监督的反馈机制；提高估价机构的级别标准，增强市场竞争力，提高估价师的素质；用法制的手段规范房地产估价市场。
2.加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质
房地产估价行业的规范化程度，决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题，在评估过程中，估价师充当了公信者的角色。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营．规范执业，严格遵守本行业的职
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业道德标准，严格控制评估报告的质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。可以在条件允许时建立房地产估价师诚信档案，实施信用公布和开放制度，提供网络查询服务。
3.加快拓展业务领域，积极创新业务种类
目前我国大多数估价机构的业务较为单一，从国外成功的估价机构的经营管理上可以看出，它们的业务范围涉足多个方面，业务范围多元化发展趋势越来越明显。我国的众多估价机构应该走上多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。比如，积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。
总之，随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价行业承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有不断促进行业健康有序的发展才能做好房地产估价工作，造福于社会。
[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技，2010（2）.
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