房地产研究范文
时间：2023-03-25 22:18:45
导语：如何才能写好一篇房地产研究，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。
二、主持或参与的主要课题
1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。
2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。
3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。
4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。
5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。
6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。
7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。
8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。
9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。
10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市政府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。
11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。
12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。
13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。
三、出版著作
1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。
2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。
3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。
4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。
5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。
6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。
7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。
8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。
四、主要论文
1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。
2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。
3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。
4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。
5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。
6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。
7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。
8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。
9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。
10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。
11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。
12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。
篇2
关键词：房地产；经济；作用；走向
Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.
Keywords: real estate; Economy; Action; to
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。随着经济的快速发展，人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，这对我国的房地产经济产生巨大的冲击。
一、房地产经济对我国经济发展的作用
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确 目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：
1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供
物质资料，与之配合发展发展房地产业需要 国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业 70―220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加 10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
2 房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
3 住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方面
房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
4 房地产业的发展与城市建设相辅相成 ，相互促进
随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设 中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境；第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有
中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的；第四，房地产业的蓬勃发展，解决了城市建设的主要资金来源；第五，城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展，改善了人民的生活水平。
5 房地产业开辟不动产投资新渠道，成为外资青睐新热点
房地产高于国民经济三倍以上的发展速度，成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产 的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加 国民财富的重要渠道，也是保证政府财政收入的重要来源。
中国房地产的影响，波及海内外，吸收外资的积极参与，特别是港澳台、海外华人华侨的资金，除外资直接投资外，通过内地人，转投资等方式，规模庞大。目前，外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积 占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算，外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区，大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据，但估计数量一定不少。
二、房地产经济 中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：
1 房产市场大起大落，缺乏稳定机制
中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。市场暴涨一调控一暴涨一调控，周期性地进行，市场力量与政府目标，公众承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大剧。
市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素，使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌人房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性；其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时问其实并不长，价格的起点又很低。政府行为及其政策 电存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时问以来，各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉，d三作为行政管理的重要政绩；最后，也是关键因素是市场缺乏稳定机制，就如股市没有蓝筹一般，市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。
2 以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引风”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。
其次，农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新 区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政 、政绩得到完美的结合。
3 政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地；第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”；第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合 同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。
4 市场中缺乏价格机制的约束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致 了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾 ，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费，不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。
三、房地产经济发展的走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的 “城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项 目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。
2 强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我 国房地产投资目前还处于繁荣期 ，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竞房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
3 加强住房保障，保持市场稳定
建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器，一是解决了住房的供需矛盾；二是市场参与者更趋理性；三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔，市场的波动对大众的生活影响降低。
4 发挥各方力量，着力提高保障房建设与配制的效率
现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做，而企业基本上就是开发 商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体，甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商，没有其他机构可委托，所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入，如果允许的话可以成立住房协会，由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房，建房后把房子卖给他们，如果这些住户不再使用房屋了，不可以在市场上转让，要把房子重新卖给政府，由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人，这就把社会保障问题解决了。
四、结束语
篇3
【关键字】房地产开发；城市建设；利弊分析
1 前言
近年来，房地产行业快速的发展，已成为我国国民支柱的重要组成部分。房地产的快速发展对于我国的经济发展，拉动内需，提供大量的就业岗位方面都有着卓越的贡献。但是，同时，房地产的开发和建设也对于城市环境造成了污染，对于政府的宏观调控和社会的可持续发展也产生了负面的影响。这与我国提出的经济与环境的协调发展有着相悖的地方，所以，如何让房地产行业的快速稳定发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为了我们研究的重中之重。
2 主体部分
房地产开发犹如一把双刃剑，一方面，房地产的开发对于促进城市社会经济的快速发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用。另一方面，在市场经济条件下，房地产的开发商有时追求一己之力，与城市规划部门的利益观不同，考虑的方向也不同，所以就导致了城市建设和房地产开发之间没有完成可持续的发展。所以产生了一系列的问题，诸如：过度开发导致了城市生态的恶化、城市的公共服务设施无人问津等问题。所以，如何让房地产含孤儿的快速发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为我们要亟待解决的问题。
房地产开发开始发展始于改革开放以后，有利的经济政策得到实施后，对房地产行业的发展起着重要的推动作用。随着经济的发展，住宅的建设也得到了逐步的发展，房地产公司大面积的建设新的小区，附属他们的学校、超市等等也得到了快速的发展。在促进经济的发展上，房地产行业处于功不可没的地位上。拉动了经济的增长，扩大了内需，为国家交付了丰厚的税收。此时，房地产行业没有产生太大的生态问题，基本上经济与环境可持续的发展着。
但是我国近十年来耕地面积大约以每年960万亩的速度减少，主要的原因是我国的城市规划主要是粗放式的经营方式，并且相应的管理制度也不够完善，所以造成房地产行业的开发无度，盲目的发展。主要的房地产商大面积的圈占土地，但是真正实现有效开发利用的面积少之又少，其他的都处于大面积的闲置状态。这样的情况下，闲置的土地无人管理，造成了植被的严重破坏，水土流失问题非常严重。
我国房地产行业的主要特点是开发企业规模大的比较少，都是零散的开发企业。这样很容易使那些小的地产商没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑。所以会造成开发商肆意的毁坏草坪，减少绿化面积而追求更多的建造住宅区。开发商为了减低成本，会采用那些质量不太好，对于环境和人本身都有不好影响的材料，并且还偷工减料，所以许多开发区落成以后，随之而来得问题会很多，对于环境和人自身都有较大的伤害。
在人口急剧膨胀、科技的不断发展，经济的大踏步进步，生态环境对于我们现在是那样的弥足珍贵，但是现在我们身处的环境已经让房地产的开发破坏很大，对于我们的威胁也越来越大。如果房地产开发商在开发的过程中，充分尊重自然规律，合理的利用自然资源，采用高质高量的材料进行建筑，这样我们就能尽自身最大的限度去善待我们的生存环境。如果我们为了一己私利盲目的对大自然进行破坏，那样的话，大自然一定会严厉的惩罚我们的，给我们的后代带来得将是无穷的灾难。虽然对于生态环境的保护会在短期内触动房地产行业的利益，但是那我们也必须要以保护环境为前提，尽我们最大的努力去协调房地产开发与生态建设的问题。
针对这样的问题，我提出以下几点建议和措施：1.国家要加强宏观调控，合理的制定土地开发政策。要在保证城市绿化的基础上进行房地产开发。调整现有城市的利用格局，尽量使用太阳能资源，这样有利于减少污染情况。城市里有污染的工厂等不要转嫁到农村去，要保护现有的农田和自然风光，以达到城市和农村的协调发展。不能因为要利于城市建设就把农村的土地等牺牲，那样所达到的效果是相反的。对于房地产开发的速度较快，政府要做好宏观调控的工作，把现有的城市土地管理制度改革掉，严格界定行政划拨范围。对于不符合城市规划发展的项目一律不予审批，严格把好关，进一步完善土地管理制度。2.适度的拉开城市与郊区的距离。随着城市化进程的不断加快，可以把郊区划入到城市化的轨道中去。可以把离城市不太远的地区划分为若干个新居住的地区。使他们和城市有距离的分散开，这样地价就会比较低，人们居住的密度和容积率都会相应的降低。这样有利于保留蔬菜的种植范围和耕地面积会大面积的缩水，这样有利于逐步调节已建城区的生态环境，也有利于人类的居住。3.提高房屋的科技含量。我国有着960完平方公里广袤的土地，有山地，有平原，也有丘陵，各种地貌都应有尽有，各地的气候也有很大的差别。所以在房屋建设上也要因地制宜，不能一概而论。有的房地产开发商为了一己私利，会拿劣质的材料去建筑楼房，对于人们居住的环境和是否有害都不管不问。这样是良心的泯灭，是不齿的。所以这好久要求房地产开发商要坚持“以人为本”，在保证房屋质量的基础上要加大高科技的含量，促进新产品的应用与推广，大幅度的提高科技含量，使房地产行业也走上可持续发展的道路。4.注重保护生态环境。现在的房地产开放商都打着绿化的旗号去卖方，但是实际的情况却大相径庭，是在没办法的情况下，他们会去铺人工草坪，引进名贵的树种，只求视觉上的享受，不求生态环境的营造。这样的绿化方式不仅前期的投资高，而且后期的养护既浪费人力，又浪费物力。所以要摈弃这样的模式，在保持一定的原有的植被的基础上，合理搭配物种，形成合理的生态系统。这样人们在这里居住会有一种天人合一的舒适感和幸福感。
3 结语
随着我国经济的飞速发展，房地产行业的持续火热还会坚持一段时间。房地产行业对于我国经济发展的贡献是功不可没的，所以只要协调好房地产的开发和城市建设，生态环境，政府调控等方面，我们就会探索出房地产开发建设的持续发展同环境保护共同协调发展的一条新路子的。
参考文献
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篇4
首先，移动互联技术日益普及，移动互联网将以绝对优势超越传统的固定互联网。根据《2013-2014年中国移动互联网调查研究报告》，目前我国移动互联用户已经超越PC用户数，移动互联已经成为人们日常生活必需的部分，APP已经成为占据手机屏幕的第一入口。截至2014年6月底，我国智能手机网民规模达4.8亿，在手机网民中占比达91.1%。手机上网常态化特征进一步明显，根据调查，我国手机网民每天上网4小时以上的重度手机网民比例达36.4%，其中，每天实时在线的手机比例为21.8%。87.8%的手机网民每天至少使用手机上网一次。手机、智能操作系统的升级发展，3G、4G技术及应用的迅猛普及，为税务移动APP的研发提供了技术条件。图1是对未来几年移动网民规模的预测，移动网民将呈快速增长之势。
其次，移动支付正在改变人们的生活方式，人们的消费方式、理财方式、缴费方式很大程度依赖于移动支付。2014年“双十一”移动支付1天时间达到243亿元。可见，移动支付已经被广泛接受并呈蓬勃发展之势。如果纳税人可以很便捷地支付房地产税，则可以有效提高房地产税的征收率。纳税后，地税局可以根据纳税人预留的地址寄送发票，或者直接发放电子发票。当然，如果没有按期纳税的业主则可能会要求缴交滞纳金。
再次，人们可以最大限度节约时间，减少能耗，提高生活品质。随着生活节奏的加快，人们的碎片化时间增加，对移动支付的需求日益强烈。在未来房地产税开征之时，缴纳房地产税成为拥有房产家庭的必然事务，如果家家户户都要到地税局去缴税，势必造成大量人力、物力的浪费。因为频繁使用交通工具，还带来城市的污染和能源的消耗。有了移动纳税，业主可以用碎片化的时间缴税，既节省政府的征税成本，又节省纳税人的时间和机会成本，还减少公共资源的消耗，可谓多方受益。
最后，纳税服务需求的增长，使房地产税缴纳要求可以突破5天工作日×8小时的限制，而实现7天×24小时随时纳税的完全自由。过去十年，纳税人办税方式由单一的实体办税服务厅向现代的网上办税服务厅转变。随着当今社会经济生活的不断发展，纳税人需要突破一个办税厅、一张电脑桌的空间限制，突破8小时的工作时间限制，突破纸质材料、磁盘等载体限制，寻求更为简便、快捷、高效的办税方式。纳税人的需求成为房地产税移动纳税的现实要求。
随着3G、4G等无线通信技术的发展，移动政务成为政务信息化发展的必然趋势。开发应用房地产税APP，使手机、平板电脑成为新的税收服务平台，顺应了移动互联这一信息化发展的趋势，紧跟智慧城市建设的大背景，从而有利于进一步推进税收现代化建设。
二、房地产税移动缴纳的基本功能
未来的房地产税移动缴纳平台可以命名为“房税通”，既通俗易懂，又方便管理。其主要功能可以设计为包含以下内容：税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
纳税人以真实身份注册后，详细注明房产证、联系地址、联系方式等基本信息，则日后登录即代表真实个人进行查询、纳税、咨询、留言等所有房地产税涉税活动。税额查询是指纳税人可以查询到自己所拥有的房产的税基、税率及年度纳税总额度，可以分月支付房地产税，也可以集中一次缴清房地产税；缴纳查询是指查询是否已经缴纳完成涉税房产的所有额度，是否有催缴通知；信用查询是指查询是否有愈期税收，纳税信用记录是否完好；电子发票查验是指对已经完成纳税的房产，完税发票（纸质发票或电子发票）是否已经出具；纳税人查询是指对纳税人基本情况的查询，该纳税人需要缴纳多少种类物业的房地产税，每一种类房地产税截止日期一目了然；税基异议申请是指业主如果对房产的税基存有疑虑，则可以在线咨询，咨询不能解决问题的，则可以提起复核申请；房地产税动态是指国家税务总局或地方税务局的最新动态，有利于业主及时关注房地产税的新闻；纳税指南是指具体的操作指南，使不熟悉相关业务的业主可以很便利地了解如何通过各种移动终端来缴纳房地产税。“房税通”在技术上应该包含以下功能：
首先，应用移动互联技术，实现了手机、平板电脑等移动终端的纳税服务接入。无论是Android系统还IOS系统，都可以很便利地应用房税通，在此基础上很方便地进行查询、纳税、沟通等业务。不受时间、空间的限制，使缴纳房地产税达到自动化和人性化的目的。
其次，应用GIS （地理信息系统）接口，实现手机地图导航服务。可以通过GIS，很方便地查看到自己房产的位置，周边的配套、交通和环境。因为影响房价的主要因素是位置（location），所以，应用GIS在房税通APP上，有利于业主对房地产税基的全面理解和接受。
再次，纳税服务智能化。移动服务端设计以纳税人需求为导向，纳税服务从面对面服务、网络服务拓展到掌上移动服务，并据纳税人性质特点进行定制送推，实现了纳税服务的精细化、智能化。
最后，为房地产税宣传提供了快捷有效的平台，征纳双方可有效沟通，有利于提高纳税遵循度，打造和谐税收。房税通APP不仅是一个应用工具，更是一个房地产税的宣传媒体，关于房地产税的新闻可以通过房税通来快速推送到业主面前，使房地产税的收缴更为便利。
三、系统结构要求
房地产税面向千家万户，而且全国各城市各有自身特点。所以，“房税通”要有统一识别标志，在功能设计上要覆盖房地产税移动缴纳的所有功能，在界面风格上要简洁美观实用，减少不必要的干扰信息，功能模块清晰，纳税安全必需有足够的保障。
内容设计以纳税人需求为导向，坚持实用原则。突出重点内容，将重要的信息、服务和互动内容体现在显要位置。充分考虑业务实现方式和交互方式，信息交互应采用少量多次，及时反馈用户请求，避免长时等待或大流量操作。
界面设计要清晰合理，信息展示尽量在2-3屏内，信息过多时采用多媒体展示方式降低长时浏览导致不良反应，字体应采用常规字体，不同时要求横向或纵向滚动，不使用较大的表格等。界面简洁亲民，以减少录入、选择操作为主，并尽量采用多媒体信息采集方式。
系统适配多种终端，用户端的展示需要在iPhone、Android手机与平板电脑等多种终端之上，这些终端的屏幕尺寸、分辨率各不相同，要求在界面设计上能够充分考虑各类主流终端的要求，以便能够适配多种终端。
页面美工设计要简洁大方。移动应用客户端代表房地产税整体形象，各城市可以根据自己城市的特点增加适量地方元素，但要保持基本形象的统一，美工上需保持其应有的庄重、严谨、美观、大方的风格，同时也要贴近纳税人，给人以亲切感。移动应用客户端在美工上采用能够体现地方税务局特色的蓝色作为基准色调。在蓝色基准色的基础上对其他二级页面、栏目板块和字体颜色等方面进行搭配。
系统功能分口令管理、授权功能、通用功能、征纳互动四大类，主要功能模块包含：税额查询、缴纳查询、信用查询、电子发票查验、纳税人查询、税基异议申请、房地产税动态、纳税指南等功能模块。
口令管理主要是“登录”模块，功能是验证纳税人身份，以便向特定纳税人提供自有的、具有保密性质的涉税信息和提供面向本纳税人的个性化纳税服务。登录成功后，手机可以使用客户端所有功能；未登录用户只能使用“公开信息”“房地产税动态”两个模块。用户登录要求能包含以下方式进行：直接登录，根据纳税人识别号与对应的网厅登录密码进行登录；多账号登录，一个手机可以与多个纳税人识别号绑定，实现多账号在同一手机上登录，客户端软件具有切换纳税人功能；多手机登录，一个纳税人识别号可以与多个手机号绑定。
安全机制包括架构安全和终端安全。架构安全宜采用内外网隔离机制。内外网分不同的安全域，软件结构将访问区、受理区、处理区分离。终端安全宜采用合法用户验证机制、批量数据保护机制和日志记录机制。
合法用户验证机制。移动客户端访问的模块分为两大类型，一类为非授权访问模块，即公共模块，这类模块不涉及敏感数据，向公众开放。另一类为授权访问模块，涉及纳税人私密信息，在使用这些功能之前必须进行身份验证。
批量数据保护机制。税务部门为了方便纳税人而提供某些查询服务，例如房地产税纳税额度查询服务，纳税人信用等级查询服务。但是如果某些组织和个人掌握了大量的这类信息就有可能被恶意使用，所以应该增加批量数据保护机制，限制移动设备每天允许查询的数据量，以建立恶意访问防范机制。
篇5
关键词：房地产；泡沫度；成因
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）06-0112-02
1 引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”成为一时焦点。最后，多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免房价过于虚高，走上日本经济衰退的老路。而2004年之后，尽管政府不断出台各项政策控制房价，中国的房价依然飞速上涨。这更加引起大家对房地产泡沫的关注。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国的房价也有所回落，但金融危机的影响仅持续到2009年7月左右，09年下半年开始，中国的商品房价格又急速上涨到普通百姓无法承受的程度。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？房价回调到什么程度是合理的？这些问题还值得进一步研究。为了解决这些新问题，有必要回顾国内外关于房地产泡沫的研究成果。
2 国外研究现状
美国著名经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对“泡沫（bubble）”这个词条作了如下解释：泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者―这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，他们对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。泡沫通常出现在股票市场和房地产市场。国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多。
国外学者对房地产泡沫问题的研究从总体上来看主要分为两大方向:一个是以对历史上发生的房地产泡沫事件以及泡沫现象进行定性分析，并分析其产生的原因以及对国家宏观经济运行的影响；另一个方向是更多地借助比较现代的数学工具，通过数理模型来研究房地产泡沫问题，既有对泡沫形成微观机制的研究，也有对泡沫衡量与测度方法的研究。
在房地产泡沫成因分析方面，K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）认为市场基本面变化是房地产泡沫产生的长期因素；M.J.Roche etal.（2000）和K. Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨；R. J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（1999）分别分析了信贷政策、财税政策和房地产泡沫的关系；K.G.Nishimura etal.（1999）和M.Baddeley etal.（2008）研究表明，市场预期是房地产泡沫产生、膨胀、破灭的重要原因。
对“泡沫”的量化研究始于20世纪70年代左右对所谓“理性泡沫”的研究，它将“理性泡沫”定义为满足理性预期方程的鞅过程bt，bt=Pt-P*表示商品的市场价格超过其基本价值的部分。早期的理性泡沫研究对象主要是证券市场，对房地产市场的研究不多。直到90年代后，对房地产泡沫的研究才丰富起来。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman（1999）认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”。Allen等人（1998）发展了一些模型，说明银行等金融中介的问题如何导致资产泡沫的存在。
3 国内研究现状
国内对房地产泡沫的研究也主要分为两个方向：一是对房地产泡沫产生原因和机理的研究；二是房地产泡沫程度的定量研究。这两方面的研究都是集中在全国范围的分析，针对某个城市或地区的具体分析较少。
已有文献对中国房地产泡沫产生的原因及机理进行了详细分析。赵文（2003）认为，金融资产和金融负债的交叉化，是当时形成房地产泡沫现象的深层次原因。刘金娥（2010）实证得出，内在理性泡沫和投机泡沫都会对我国房地产市场价格造成影响，但投机泡沫的影响是主要的。鞠方等（2008）循着货币虚拟化轨迹对中国的房地产泡沫的成因提出了一种新的解释，即房地产市场货币积聚假说。
关于中国房地产泡沫度的定量研究主要有：周京奎等（2004）在投机行为理论的基础上，建立了房地产投机泡沫检验模型，并对我国的房地产业泡沫性进行了实证研究，计算出了我国房地产业的投机度。王雪峰（2005）利用 Ramsey Model，采取资本边际收益率法对 2000～2004 年我国房地产的泡沫度进行了实证研究，但由于模型假设与现实脱节，因此在现实中的利用价值不高。蒲勇健等（2006）建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型，利用1999年2月到2005年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析，得出了中国房地产市场已经在全国范围内出现价格泡沫，部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论。曾五一等（2011）利用CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验，实证检验出，我国房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等，并且二者不存在协整关系，因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫。
4 结语
中国房地产市场的走向始终是大家关注的重要问题。结合现有文献得出的房地产泡沫形成的原因及机理，分析近年来中国房地产市场发展状况，可进一步研究当今中国的房地产泡沫是否会因为此次宏观调控而破裂。而严厉的宏观调控措施该在何时放松，也可根据房地产泡沫度的定量研究进行更深入的探讨。
参考文献
［1］Nakamura，K.“Land prices and fundamentals”，Bank of Japan Working Paper Series No.07-E-8，2007，（8）.
［2］Baddeley，M. et al.“Structural shifts in UK unemployment 1979-2005” ［J］.Bulletin of Economic Research，2008，（2）.
［3］鞠方，周建军.房地产泡沫成因新解:房地产市场货币积聚假说［J］.求索，2008，（4）.
篇6
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
篇7
关键词：房地产档案 归档 保管
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）06（a）-0209-01
1 房地产档案特点
1.1 专业性，完整性
房地产档案具有专业性，不同于一般的历史档案，它是权属管理中权利的代表，收集的是专业性的材料，并且由专业的房地产管理人才进行管理，主要记录房地产的沿革变更，比一般的档案更为的专业。房地产档案的专业性同时也体现了完整性，该种档案要求房地结合以及图、档结合。
房地结合。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。
图档结合。房地产平面图上注记丘号（地号），这种丘号，可当作为查找档案的索引。图上标志产权范围，一目了然。鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。
1.2 动态性，价值性，法律性
由于房地产作为一种财产在经济社会中流通，因此可以被变更，被继承甚至被转移，因此它具有动态变化的特点，该特点也是房地产档案的主要特征，可以说是活的档案。也是由于房地产是作为一项财产，资本进入经济社会的，因此它的存在具有价值性，这种价值性有趋向性，因此国家对这种利益性的经济实体，采取法律约制，约制的根据就是房地产档案，这和我们公民具有“身份证”是一个道理，房地产档案就成了由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。因此这三个特性是必然联系在一起的。
鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管，这也对档案的归档和保管提出了系列要求。
2 房地产档案归档要点
必须建立归档制度，明确各类人员职责，保证产权档案有序地移交到档案馆（室）。归档制度的内容包括归档范围、归档要求和份数、归档手续和时间。
2.1 房地产档案的归档范围
根据《城市房地产产权档案管理办法》规定，房地产产权档案的归档范围如下。
（1）房地产产权登记申请人、房地产权属登记确权、房地产产权转移、变更、抵押等有关的证明和文件：①房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法定代表人的身份证明、授权委托书等；②城市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权出让和转让合同，房屋拆迁批仲放补偿安置协议书、联建和统建合同、翻改扩建和周定资产投资批准文仲、房屋竣工验收有关材料等；③房地产买卖合同书、房地产继承书、房地产赠与书、房地产析产协议书、房地产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房地产转移的上级批件、法院判决（调解、仲裁）文书及有关公证文仲等；④设定房地产他项权利aq有关合同，文仲等。（2）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图：房地产分幅平而图、分丘平面周、分层分户平面图等。（3）房地产产权登记工作中记录的各种文件材料：房地产登记申请书、收仲收据存根、产权变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房地产登记审批表、房地产登记收费收据存根，房地产权属证书存根等。（4）反映和记载房地产及权属状况的声像制品、统计表报、数据、信息资料，包括摄影片、照片、录音、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。（5）解放前的土地登记簿、土地登记台帐等。（6）涉外房地产登记所形成各种产权档案资料。（7）其他有关房地产产权的文仲资料，如：房地产产权冻结文仲，房屋产权代管文仲、历史形成的各种房地产权证、契证、草卡、分户卡等。
2.2 归档的原则和要求
（1）每件房地产权属登记工作完成后，权属登记人员应及时整理好有关文件材料，经登记负责人审查后，及时送交房地产权属档案部门立卷归档。（2）归档的房地产权属档案应是原件或经房地产管理部门批准认定的复印、复制件。复印、复制件应由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处。（3）归档的房地产权属档案，应当做到书写材料质地优良、字迹工整、图形清晰，数据准确，符合档案保护的有关要求。（4）房地产权属档案管理部门要按照档案管理的有关要求对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予验收、归档。
2.3 归档手续和归档时间
（1）归档手续移交产权档案均应按宗编制移交清册。清册内容应包括归档号、丘号、坐落、姓名、材料数量。按丘（权）号顺序排列。清册二份，交接双方点交后签字，分别保存。移交后，发现不合格归档材料，应退回原交部门并在清册上注销，原交部门不得拒收。
（2）归档时间：①重要档案，及时归档：登记档案，按月或半月移交；房地产接（代）管档案，按季移交：交易档案并人登记档案，一道移交。②房地产年报，每年三月中旬归档：发证记录记录簿，属于总登记的待结束后归档，属于转移变更登记的，待每本簿册用完后归档；房地产平面图，按期归档：拆迁档案，不定期归档。
3 房地产档案的保管
保管房地产档案是维护房地产文件完整性、安全性，提供房地产档案工作为客户服务的基础工作。保证房地产档案的日常工作记录，是记录和土地记录档案存储不可分割的一部分。
（1）保持房地产档案任务和内容的房地产档案，是指根据房地产档案存储和安全保护的特点，采取内容记录和保护的措施。房地产档案的目的在与能够长期使用，为房地产管理服务。因为随着时间的推移，受自然和人为因素，房地产档案在长期的过程中被损坏。因此，房地产档案应该采取一切措施来防止损坏，延长使用寿命，维护档案，档案文件的完整性和完全。
（2）房地产档案保管工作的主要内容有：①库存建设和管理。房地产档案具有存储、使用、频繁流动的特征可以设计数据库存储，要求有良好的卫生条件和保持适当的温度、湿度，有防盗、防火、防晒、防尘、害虫和污染防治和其他安全措施；定期清理检查工作档案统一的代码；文件架（柜）排放整齐、采取和使用简单的文件处理，符合要求的通风和安全技术。②特殊保护档案的措施。为了延长房地产档案的使用寿命，损坏或变质的档案载体要及时修复和复制，一般的文件要用皮革盒子绑定、照片等使用特殊的设备存储磁带。存储各种基础图修改时必须仔细检查。修改、补充图纸必须有批准程序；修改内容较少，可以直接用于绘图和修改标有“修改标记”，修改内容多，应该重新绘图，原始文件另存为原始数据。
参考文献
篇8
【关键词】房地产；品牌策略；分析研究
随着社会经济的快速发展，人们生活水平也在不断提高，对于住房的需求早已不再是单纯的遮风避雨，而是更多的追求住房的个性化以及地特性。这就给房地产开发商提出了新的要求，在新时期要精心打造房地产品品牌，通过对房地产产品的物业、文化、环境等方面进行精心设计，从而赢取更多消费者的青睐。
1、房地产品牌效应
品牌是一个企业做大做强的标志，也是企业实力和信誉、服务的重要体现。房地产品牌主要是企业的品牌和产品的品牌，是企业在消费者心中的形象代表，是为了更好的区分不同企业的不同产品。品牌效应带给房地产企业的是比较高的附加值，加上良好的社会信誉，促使企业竞争力不断增强。
1.1扩散效应
随着房地产市场的竞争越来越激烈，房产企业要想很好的占领市场，让企业的品牌更好的深入到消费者心中，一个关键的因素就是不断向公众推出品质优秀的房地产，要有一个合理的户型设计，还要有相对优美的周边环境，加上良好的物业管理。之后才是进行品牌的塑造和品牌的宣传，这些都需要接受公众的认可和监督。质量较高的房地产建筑以及良好的品牌会对消费者的购买心理产生刺激效应，让他们买的时候更加放心。当品牌确立并且树立比较好的信誉之后，就要进行消费领域的传导，扩展销售范围，进而扩大物业的影响力，赢得消费者的信任，不断提高客户的忠诚度。品牌名气越响亮，客户对其的评价就越高，进而提高了物业销售额度，这是一个良性循环。
1.2持续效应
就当前情况来看，新楼盘的推出速度比较快，而且很多个性化、特色化、设计新颖、配套设施齐全的楼盘逐渐呈现在公众面前，那些注重品牌塑造的楼盘必然会引发新的行情。建立品牌，是一个楼盘质量的象征，通过品牌营销，能够提高楼盘的销售业绩。在人们对住宅质量提高要求的今天，提高住宅质量对于开发商来说非常重要。越来越多的开发商开始认识到品牌这个无形资产的重要性，开始把品牌意识逐渐提高到品牌行为的高度，开始展开品牌销售策略，从楼盘的策划到包装一直到市场推广到后期的物业管理，都要投入到品牌意识。
1.3放大效应
信誉是一个品牌的重要核心，也是企业给于消费者吃的一颗定心丸，是企业赢得消费者满意的重要表现。房地产企业树立了品牌之后，其信誉度可以逐渐放大，从一个楼盘到一组楼盘，从一个品牌到一系列品牌，之后扩大到企业形象，进而放大企业的经济效益，结合开发商的短期利益跟长期利益，实现利润最大化。
基于上述品牌效应，房地产企业要积极打造品牌策略，为经营目标的实现服务。
2、打造房地产品牌的策略分析
2.1准确进行市场定位
最近几年，很多品质优良、户型结构比较合理，价格适中的低端房地产的人气比较旺盛，销售势头比较良好，而很多设计比较讲究，装修比较豪华，造价比较高的一些写字楼和别墅，在广告上冠以“欧陆风格”、“住宅新理念”等，销售的势头却不是特别好。因此，准确的进行市场定位显得非常重要。在进行市场定位的时候，要认真把握几个方面的原则：第一，当前市场规模要足够大，还要有比较好的发展空间；第二，目标市场竞争还不是特别激烈；第三，企业要有能力，也要有条件进入选定的目标市场。
2.2以质量为后盾
在打造品牌策略的时候，要注重质量因素，以质量为后盾。可以从五个方面来体现：第一，在规划设计的时候，质量体现出可持续发展的思想，需要具有一定的超前性，也要有可变性；第二，在设计、建筑以及施工等方面的工程质量要求相对比较高；第三，环境质量相对比较好，在空间布局上要合理，包括地表的绿化，建筑的布局等等，需要具有一定文化品位，为业主创造良好的人居环境；第四，公共设施配置要齐全，包括交通设施、文化体育设施等；第五，售后服务优质。所谓的售后服务，也就是物业管理方面，要做到服务热情，设备比较齐全，项目齐全，收费也要合理化，要有健全的制度。
2.3塑造个性化品牌
随着房地产市场的不断细化，消费者的需求也出现了多样化的趋势，不管哪一种建筑风格都很难单独占领市场，在房产的设计形式上，一些买房者喜欢古色古香的，有些喜欢精巧玲珑的。一部分开发商在房产销售商还停留在传统的产品阶段，盲目的跟从，推出的产品也几乎一样，这样的销售是不可行的。房地产企业可以指定差异化的策略，这样才能更好的吸引顾客的眼球，扩展市场占有率，甚至可以适当的增加产品的深度。在品牌塑造过程中，要注重个性化品牌建设，充分研究消费者的需求，这样才能让项目占据市场份额。
2.4控制产品成本
市场占有率是企业品牌实力的重要表现。所以，在房地产项目品牌方面，不能只定位到少数的高收入人群，事实上，广大中低收入者才能买房市场的主要人群。品牌开发商在直流保证的基础上采用控制成本的手段，比如，实现规模效益，运用现代化管理手段，减少工程中的浪费，减少无益的消耗，这样可以实现全局最优化统筹安排。
2.5提高营销服务质量
实施营销优质服务可以开拓市场，是不断扩大房地产营销的手段，也是塑造品牌的重要策略，同样是提高企业经济效益的法宝。优质的营销服务可以树立良好的企业形象，提高企业信誉度。品牌经营要企业上下步调一致，企业所有员工都要向社会传递同样的企业品牌信息，提高企业营销服务质量。事实上，要想提高企业的服务，房地产企业要选好人才， 用好人才， 留住人才，不断提高楼盘营销人员的基本素质，提升其服务管理水平，调动营销人员的积极主动性，为塑造良好的企业品牌打下基础的基础。
3、结论
房地产的品牌塑造不是一朝一夕的事情，是一个持续的过程。在这个过程中，需要企业耐心、诚心、细心，通过进行准确市场定位、塑造个性化品牌等手段提升自身品牌，从而提高房地产企业的经营效益。
参考文献：
[1]何宁.打造房地产品牌的若干问题[J].经济规划师.2012（05）
篇9
[关键词] 顾客满意差异化体验营销整合营销关系营销
近年来，随着我国国民经济持续快速发展和住房制度改革的不断深化，房地产业取得了较大发展，房地产市场逐步规范与完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日益加剧，越来越多的企业开始重视市场营销的作用。但是目前，民众舆论认为我国房价普遍偏高，为了维持社会稳定同时也是从促进房地产行业自身的可持续发展角度出发，国家出台了相应政策，加强了对房地产市场的监管力度。同时应该注意的是，房地产供给大幅提高，不同类别的产品大量面市，而房地产企业在营销过程中手段单一、同质化程度过高的问题也不容忽视，销售不畅引起巨额物业空置已成为我国房地产市场健康发展、稳定运行的重大障碍性因素，因此，进行房地产营销创新以打破僵局成为房地产业亟待解决的问题。
一、传统营销理论指导下的房地产营销
美国市场营销协会主张：“市场营销是关于观念、产品和劳务的订价、促销和分销的策划与实施过程，即为了实现个人和组织目标而进行的交换过程。”这一过程包括市场调查、需求预测、目标市场选择、新产品开发、产品定价、分销选择、售后服务等一系列与市场交换有关的经营活动。传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”， 实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管他们花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求(Consumer wants and needs),消费者获取满足的成本(Cost)，消费者购买的方便性(Convenience)，企业与消费者的有效沟通(Communication)。4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点：（1）重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。（2）忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。（3）忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。（4）忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。4C理论认为，在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者模仿甚至超越，惟独企业品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关，因此，企业必须完全从消费者的角度安排营销组合策略。
二、整合营销
120世纪90年代，美国D・E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内；另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。
三、体验式营销
体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、 环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。
四、CS经营战略
“CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。
五、关系营销
关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要；营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。
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随着1994年我国税制改革，逐渐形成了现在房地产税收体系。目前，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个，其中包括，直接以房地产为课税对象的税种有5个，土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产密切相关的税种有6个，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。依据课税环节不同，房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同环节中，税负水平和效果是各不相同的。在土地购置环节，房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元/平方米）税负负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰）、购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高。在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），这两种税的名义税负水平明显偏低，对个人居民用房的优惠程度很大，长期以来，我国只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营性用房征收房产税，对居民自己居住用房是采取免税政策；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏高，由于税收征管十分困难，房屋出租的税收征收上来非常少，实际税负水平远远低于名义税负水平。
二、房地产税在房地产调控过程中存在问题
作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。
（一）税种繁杂，重复征税现象严重
目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在是用同一个税基计税，存在重复征税现象，如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税，明显重复征税。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。
（二）房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大
我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。
（三）房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱
房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重，我国税收调控往往侧重于房地产交易环节。在房地产保有环节，名义税负设置较高，由于各种原因税收漏征漏管现象严重，导致保有环节的实际税负水平很低。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。
（四）计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用
我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。现阶段我国土地使用税的计税依据仍然按照1988年财政部颁发《城镇土地使用税暂行条例》规定的土地面积计税。由于土地价值快速增长，土地收益的差别越来越大，形成了土地级差，而现在仍然按照土地面积计税，难以发挥税收调节土地级差收入的功能，也就无法有效地抑制囤积土地和土地投机行为发生。目前房产税的计税依据为房产计税余值或租金收入，并按照房产原值一次减除10%至30%后的余值来计算的。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。
三、完善我国房地产税收制度的建议
（一）拓宽税基、调整税率
国外许多国家采取“低税率，宽税基”税收政策。这样可以有效地避免重复课税现象发生，同时，又可以减少征税的管理成本，提高征税工作效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展。目前我国实行房地产税设计不合理，税种覆盖面窄，税基窄，我们应该借鉴国外比较科学的做法，应该扩大税基，把普通住宅也应列入税收的对象，征税应该根据房地产的评估值征收。同时，确定合理地免征范围，应该将低收入者列在纳税人之外。房地产税率制定要考虑到各地不同经济情况和各种不同类型房产等因素，税率既不能高又不能低，高税率难以被人们所接受，会使人们产生抗拒纳税的心理，出现逃税和欠税现象，难以实现征税目的，而低税率会造成收益低于成本情况，因此，制定出合理税率，既要考虑到普通居民接受能力，又能起到调节消费者住房消费的作用。土地使用税的征税范围从城镇扩展到农村，首先要减少农村各种收费和摊派，要在确保农民总体负担水平不变或略有降低的情况下才能征收土地使用税。待时机成熟时应该考虑征收土地荒芜税和土地闲置税。
（二）简化税制，加大房地产保有环节税负，优化税负结构
借鉴国外先进经验，建议将我国目前近20种相关的房地产税适当合并，将城镇土地使用税、契税、耕地占用税等与房地产税合并统一；将城市维护建设税和印花税并入营业税、消费税、增值税、企业所得税和个人所得税中；将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税中，同时，取消不合理收费，减少房地产有关的税费征收项目，优化税负结构，减少征管成本，提高征税工作效率，最终达到减轻纳税人经济上的负担的目的。应该尽快改变课税重视房地产流转环节轻视保有环节的局面，提高保有环节的税负比重，建议取消中央政府对个人所有非营业房产免纳房产税的规定，尽快出台对个人拥有房产征收房地产税的政策，取消个人所有的居住房屋及院落用地的城镇土地使用税免征的规定，恢复征收城镇土地使用税规定。对居民拥有的第一套住房实行长期免税政策，对于第二套住房实行暂时性免税政策，待条件具备时再对第二套住房实行征税。
（三）建立健全房地产信息系统工作
为了进一步地开展好房地产税收工作，就需要全面掌握房地产产权情况，尽快建立起房地产信息查询系统工作。我们应该尽快建立房地产财产登记制度，在房地产开发各个环节实行必要登记和监督机制。对于个人财产开展房产产权登记普查工作，对于城乡居民所拥有房屋套数、面积、结构及房屋市场价值等基本情况做一个全面清查，并建立起个人财产和个人收入档案。为了更好地适应房地产税征收需要，必须以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产管理部门、公安户籍管理部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，防止纳税人转移税基，避免偷税和逃税事件发生。
（四）完善房地产评估制度
