房地产融资渠道论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产融资渠道论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资的运作模式核心在于证券化资产的真实转移、风险隔离和信用增级的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构、特殊目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构、信用增级机构、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通过一整套简单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从融资者的角度，其价值实现主要体现在以下几个方面：增强资产流动性，降低融资成本；分离信用风险，拓宽融资渠道；改善负债结构，提高资本效率：增加企业收入，提高管理水平。

f2)从投资者的角度．是价值实现主要体现在以下方面：获得较高的投资收益以及较大的流动性：具有较低的投资风险：突破投资限制，拓宽投资渠道。

二、房地产资产证券化在我国发展的可行性分析

我国改革开放2O多年来．房地产的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣，使得房地产资产证券化成为可能。

（一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新的积极增长点，发展资产证券化的融资模式有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们在上海、深圳、北京等发达城市进行资产证券化领域的初步尝试，并取得了一定成效。

2．土地产权和房地产权改革为房地产资产证券化提供了前提条件。产权明晰是房地产证券化的必备条件；土地使用制度改革为房地产权益的分割提供了条件，为推广房地产资产证券化做l『积极的准备。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看，我国的金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。

4．国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策，繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产资产证券化提供了经济基础。

(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础

1．房地产市场存在巨大的资金缺口。只有推行房地产证券化，在金融市场上直接向社会大众融资，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大的住房消费市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款，住房消费的直接融资势在必行．推行房地产证券化成为一种必然

2．住房抵押贷款证券化业务基本成熟。我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升已初步形成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架，资本市场的发展不仅为房地产证券化提供了市场规模，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。

(三)政府的推动作用

证券化是一种市场行为．但也离不开政府的有力支持，特别是在制度的改革和金融政策的推进方面上。综上所述，房地产资产证券化在我国虽不具备大规模推进的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在国外，已逐渐形成了两种房地产资产证券化的融资模式；分别是以股份制项目公司为平台的公司型模式和以第三方信托机构为平台的信托型模式。不同平台开展的资产证券化融资有不同的核心运作，不同平台也会有不同的优势。房地产企业设立股份制项目公司是为了使后者成为项目资产的载体并充当特殊目的机构开展资产证券化融资，是国外房地产资产证券化融资普遍采用融资平台，适用于大型或者特大型的长期房地产项目融资。从制度功能上讲，信托具有的财产隔离机制能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍。

(二)对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革．专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措都是改革的重大步骤，但这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国房地产证券化进程。

2．资本市场的制约

（1)现阶段．国证券市场虽然发展迅速．但仍属于初级阶段，市场容量和市场规模十分有限：

(2)目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构；

(5)缺乏专门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需的专门人才：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我国现行《证券化》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长．实施过程中难免存在种种困难。4．信用制约

现阶段．我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对信贷业务的前的贷前调查和对贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产金融市场一级市场欠发达

我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展．尤其是国有四大银行在金融市场的垄断地位，决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造良好的房地产汪券化的制度环境

继续深化房地产制度、金融制度和企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作，加快制定和健全相关法律法规，为我国房地产证券化创造一个良好的外部环境．实现房地产权的独立化、法律化和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体

建赢专门的政府担保机构；积极开展各种信托业务；成立由国家控股或政府担保的抵押证券公司，收购各商业银行的抵押贷款，并以此为基础发行抵押贷款证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要的环境

加快商业银行的转制步伐；组建全国性的住房银行；完善一级市场的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式，由金融机构组织发起，具体资产管理由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式，其运行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的国家或地区。这种不同会更加明显。在我国还是半空白的情况下运作．可以尝试从以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路：

1．确定证券化资产，组成资产池。原始权益人在分析自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础的资产的选择直接关系到以后证券化的成功与否。

2．资产转移：这是证券化过程中非常重要的一个环节，在典型的资产证券化模式中，会通过一个专门的中介机构，也称特殊目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级；为了吸引投资者，改善发行条件，必须对资产支持证券进行信用增级，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行收人按事先约定的价格支付给原始的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担任，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况，一般也具备管理基础资产的专门技术和充足人力。至此，整个资产证券化过程告结束。

【参考文献】

[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践[M]．上海：上海人民出版社，2003．

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[3]斯蒂文·L-西瓦兹．结构金融——资产证券化原理指南[M]北京：清华大学出版社．2004．

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[5]黄嵩．房地产信托融资探析[J]．中国房地产金融，2005．

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1从供给和需求量方面抑制房地产市场的投机行为

针对中国刚性需求和投机需求并存的情况，只有从供给和需求两方面着手，形成差别供给，抑制投机需求，才能从根本上解决民生问题和投机行为的矛盾性。一方面，可以引入房地产机构投资者。机构投资者具有独特的投资理念和运作方式，己经成为国际房地产资本市场发展中的重要力量。由于中国房地产市场中的投资者结构复杂，投机行为频繁严重，因此机构投资者的“领头羊”作用可以对房地产商进行重新洗牌。机构投资者具有较强的市场分析能力、管理协调能力和风险控制能力，引入机构投资者会增加房地产供给市场的竞争力，形成优胜劣汰的淘汰机制。

另一方面，应当扩大保障性住房的建设。考虑到居民住房需求的刚性，国家应该大力推动廉租房和保障性住房的建设，从根本上尽可能消除刚性需求给投机需求带来的基础性作用，使房地产价格对一消费和投资的影响得以加强，进而加强对实体经济的影响，强化货币政策效果。虽然目前中国在政策!二鼓励并从指标仁要求廉租房和保障性住房的建设，但是很多地方政府选择限价房来调节房地产供应效果。限价房是比一般商品房售价略低的商品房，其实质并不属于保障性住房范畴，限价房只有与廉租房、经济适用房政策配套使用才能对市场起到分级调控的作用。因此，扩大廉租房的建设，增加经济适用房，辅助建设限价房，刁能使保障性住房政策效用最大化。立足于短期，可以缓解高房价带来的民生问题，立足于长期，则可以控制房地产市场泡沫的增加，抑制投机行为。论文写作

2拓宽房地产融资渠道，推进直接融资的发展

中国的房地产融资主要是间接融资渠道，即银行信贷。这种间接融资方式会使银行成为承担市场分先的主体，一旦发生金融危机，就会对整个国家的金融体系造成重大冲击。如果我们能够大力发展直接融资渠道，沟通房地产市场和金融市场的连接机制，使房地产行业存在的行业风险分担给企业本身和其他金融机构，就能够有效的打击房地产行业中的投机行为，减少房地产市场泡沫，抑制房价。目前中国可以发展的直接融资渠道主要包括房地产典当、房地产信托和房地产资产证券化等。房地产典当是一种以房屋为抵押典当产品的特殊借贷关系，和抵押贷款相比，其在抵押期的管理上更加灵活，抵押期可以有使用和经营收入，在风险的控制上更为灵活。房地产信托是指房屋拥有者基于信用的基础，将房屋交给信托企业代为管理。信托企业作为一个专业的管理团体，通过对房地产的有效经营，使房地产具有一投资收入和稳定的回报，为委托者带来资金收入。

因此，信托的发展使得房地产开发商从以往的短期资金收入变为长期资金收入，可以有效的减少房地产市场中的短期投机行为，使房地产市场呈均衡发展。房地产证券化则是指通过以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、基金等有价证券，再以发行的有价证券从市场筹集资金的融通机制。房地产证券化加快了资金的筹集速度，同时可以分散投资风险，提高房地产市场的流动性。

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【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。

2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。

经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。

一、房地产市场现状分析

1、全国房地产市场现状

2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示

房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。

2、西安市房地产市场现状

2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。

（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。

①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。

②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。

③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。

（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。

二、房地产信贷现状分析

1、全国房地产信贷现状

2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。

央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。

2、西安市房地产信贷现状

（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。

房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。

房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。

信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。

（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。

三、西安房地产市场存在问题的因素分析

西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：

1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。

3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。

四、西安房地产发展相关启示

长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：

1.继续加大普通住宅的土地供应

保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。

2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担

住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。

3．择机开征物业税，稳定房价

从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。

4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”

要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。

5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费

通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。

6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道

商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。

五、结束语

随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。

【参考文献】

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[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技，2007，（5）.

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近年来，我国市场经济体制不断的发展与完善，促进了我国城市经济的快速发展。在城市化进程中，投融资问题是影响城市化建设的一个主要因素。随着城市建设脚步的不断加快，对资金的需求也在不断的增长，而单纯的依靠政府建设资金是无法满足城市建设需要的，因此多方面拓宽投融资渠道，不断完善投融资体制是当前城市建设的首要问题。

1. 城市建设投融资的难题

1.1城市化建设成本增加

近年来，随着《城乡规划法》、《物权法》等相关法律法规的不断完善，以及房地产价格的大幅上涨，都会现代城市建设带来了巨大的压力。不断上涨的材料市场价格使得城市建设征地成本和拆迁费用不断增加。与此同时，国家也加强了对房地产市场的宏观调控力度，对于土地财政的抑制力度也在不断的增加，使得在城市建设过程中的土地价格不断上涨，城市建设的成本逐年增加。

1.2投融资体制的建设不够完善

当一部分建设资源的来源被切断，无法确保能够有新的融资方式进行及时的补充和取代。随着相关文件的不断出台，使得银监系统对于各个地方级融资平台也加大了清理的力度，而造成了城市建设中重要的融资平台受到严控的控制，银根紧缩造成了城市建设项目中的资金链条受到影响而发生断裂，而当前我国城市建设融资的创新实践仍然正在探索阶段，还没有形成有效的管理机制，所以使得城市建设的投融资发生了无法弥补的缺口。

1.3价格屏障对民间资本的注入产生障碍

目前，我国针对环境、民生等战略都进行了不断的调整和规划，其目的在于积极的为民间投资提供更多的机遇，使民间资本能够注入到城市基础设施建设和公共服务质量的提高方面，以此不断提高政府投资领域的市场化水平。然而，由于公共服务领域的价格不断上涨，同时受到通货压力的影响，政府开始对公共产品的价格进行控制，对于社会投资的回报率也受到影响，因此而造成了城市建设中，民间资本的引入受到了更大的阻碍。

1.4金融产品的创新不能适应经济发展的脚步

国家在十一五期间提出了建设两型社会、城乡统筹、低碳城市等新的国家战略，这些转变经济发展方式的整体战略导向在十二五期间将得到进一步推广，落实新战略，探索转型的城市建设需要配套相应的创新金融产品，但实际创新速度却远远跟不上转型的需求。

2. 应对城市建投融资难题的对策

当前，面对我国城市建设过程中投融资的难题，以新的理念引导机制的创新，缓解城市建设投融资过程中产生的难题，是当前我国城市建设中需要解决的首要问题。

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[关键词] 房地产产业投资基金 房地产融资渠道 必要性 可行性

当前，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资，以及基金融资等所占比例较小。在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。另一方面，当房地产市场滑落时，房地产的资产质量便会恶化，导致银行的业务风险上升。因此房地产产业投资基金可以为房地产业提供银行外的一个融资方式，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。

一、房地产产业投资基金的界定

所谓房地产产业投资基金，是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业的房地产投资管理机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金投资组织或基金形态。

我们认为:房地产产业投资基金主要是对房地产产业链中未上市的企业直接进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产产业投资基金实质上是由不确定多数投资者出资设立房地产基金组织，委托房地产基金管理人管理和运用基金资产，委托房地产基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资股份共享，投资风险由投资者共担。

二、当前对房地产产业投资基金的几点误区

在清楚地理解房地产产业投资基金的内涵时，必须对当前社会上存在的对房地产产业投资基金认识上的误区有所了解和辨别:

一种误区认为，发展房地产产业投资基金是变相的集资行为。在发展房地产产业投资基金时，一些行业部门和地区片面强调房地产产业投资基金的社会筹资功能，而忽视房地产产业投资基金的投资功能的规范化运作，房地产产业投资基金的运作成功与否关键在于其投资运作规范化和良性循环、可持续发展。如何正确把握房地产产业投资基金的运作，要按照市场化原则，正确处理好投资收益性、安全性与流动性关系，借鉴国外房地产投资基金运作的先进经验和一整套比较成熟科学的运作机制，按照市场规律规范化发展，使房地产产业投资基金发展成为社会投资者的有效投资工具。

另一种误区认为，房地产产业投资基金是一种新的行政审批式的投资工具。发展房地产产业投资基金作为一种新的商业性投资主体，必须对基金的投资者负责，遵循市场规律原则进行运作。即使是政府作为房地产产业投资基金的投资者，也必须遵循基金运作的规则，只能通过基金管理人，通过法定的治理结构影响房地产产业投资基金行为。政府可通过以间接方式进行宏观调控，通过财政、货币、产业政策和宏观规划引导各类社会资金的投向，以经济利益和行业规划引导房地产产业投资基金的投资行为。因此发展房地产产业投资基金，是一种金融创新，而不是依附于行政审批的投资工具。

三、我国发展房地产产业投资基金的必要性

1.房地产产业投资基金有助于拓宽房地产企业的融资渠道。房地产产业投资基金的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。

2.房地产产业投资基金有助于促进房地产企业的规范化操作。房地产产业投资基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产产业投资基金有助于优化房地产行业内部结构。房地产产业投资基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

四、我国发展房地产产业投资基金的可行性

1.我国房地产市场潜在需求很大，现实发展很快。党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，在这个阶段，城镇化、城市化水平提高，国民经济持续稳定发展，潜在的住房需求和居民支付能力提高，将使房地产市场呈现长期向好的局面。根据有关方面预测：2010 年我国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿左右，比2000年净增1.7 亿。扣除城市区域范围扩大的因素，按 1.2亿新增人口需求住房计算，人均建筑面积25平方米，要新建住宅30亿平方米，考虑每年有1亿平方米的折旧更新，还要增加10亿平方米的住宅，10年共需新建住宅约61亿平方米。

就住宅市场来说，消费结构升级也将带来巨大的潜在需求。国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动，一般情况下，恩格尔系数下降至0.4～0.5之间，住宅消费比重增加 18％左右。目前我国的恩格尔系数从1998 年的 44.1％ 已经下降到2005年的33.5％，这说明居民消费重点已经转向教育、住宅等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费总量。

2.房地产金融体系基本建立。我国房地产金融目前仍主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等多种形式并存的融资格局已经形成，为房地产产业投资基金的发展创造了条件，奠定了基础。

(1)银行信贷是房地产金融的主渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

(2)股权融资在我国房地产金融中占一定的比重。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，2005年证券统计上公布的房地产业上市公司有42家，2005年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大。

五、发展我国房地产产业投资基金的规划与构想

综上所述，在我国发展房地产产业投资基金不仅是必要的，而且是可行的，目前推出的条件已初步具备。结合国外房地产产业投资基金发展中的成功经验，我们认为：发展我国房地产产业投资基金建议采取先试点，后推广，稳步推进的总体思路。其规划构想如下:

1.国家主管部门应积极制定房地产产业投资基金发展规划和年度发行计划，集中审批权，防止固定资产投资膨胀，通过制定颁布《房地产产业投资基金管理办法》，明确投资政策、投资方向、投资目标和投资规定，加强监管，防止各地各部门干预房地产产业投资基金的正常运作。

2.先选择在房地产业发展较为成熟、市场环境较好的城市如北京、上海、深圳等地区进行试点运作，发起数个房地产产业投资基金，同时组建相应的投资基金管理公司。

3.房地产产业投资基金的规模要相对比证券投资基金大，单个产业投资基金的规模不得低于十亿人民币，因为随着经济的发展，单个投资项目的规模相对较大，房地产产业投资基金参与单个项目的投资比例尽管较小，按一般规定最高不得超过项目投资的15%，同时也不得超过基金总额的15%，其投资额一般也需要几百万乃至上千万。如果规模过小，不符合房地产产业投资基金的组合投资、分散风险的要求，同时如果上市后，也容易引起市场的过度投机炒作。

4.房地产产业投资基金发行方式应采取公募与私募相结合，以公募为主的方式。尽管美国等国家房地产产业投资基金采取私募方式，且规定人数不超过100人，这是由该国的经济水平所决定的。由于我国国情不同，财政、企业财务预算软约束，现代企业制度还未普遍建立起来，采取向机构投资者私募房地产产业投资基金的方式，不利于试点，达不到建立一种完整的投资基金管理体制的目标。

5.在国内房地产产业投资基金初步试点成功后，选择适当时机，引入国外房地产投资基金或组建中外合作(合资)房地产产业投资基金，这样既可以引进资金，促进我国房地产业发展，又可以将产业投资基金的金融风险向国际分散。同时也可以学习国外房地产产业投资基金的先进管理经验与实际操作技术，为培养我国房地产产业投资基金管理专业人才创造条件。

参考文献:

[1]王洪卫:中国房地产证券化运行机制研究[J].上海:上海财经大学出版社，2005年

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【关键字】房地产；信贷风险；主要类型；控制措施

房地产的信贷风险是指银行在办理和经营房地产的信贷业务过程中，受到众多不确定因素的影响，造成房地产办理信贷业务的实际收入和预期效益产生偏差，造成房地产企业经济损失的可能。房地产企业的信贷风险既不同于一般的信贷风险，也不同于一般的企业风险，它与客户风险密切相关，具有不可避免性、全程性、传染性，强烈的信贷风险甚至会引起金融危机，发生一系列连锁反应，因此，房地产的信贷风险不仅影响着企业的生死存亡，也影响着国家经济的发展与社会的稳定。

一、房地产信贷风险的产生原因

（一）缺乏健全的金融体制

房地产行业属于高投入、高收益的行业，其运行需要巨大的资金支持，由于金融体制的不完善，信息的不对称，容易给银行的选择带来问题，有些信誉较差、实力较低的借款人一旦获得了贷款，就给银行带来了信贷风险。由于房地产行业的利润高，吸引了很多开发商，为了追求高额的利润，一些不法商人利用银行贷款投资，房地产的高利润也使得银行放松了警惕，放松了对房地产企业的风险评估，导致贷款过度，使银行面临更多的风险。

（二）人们的信用观念淡薄

我国现代处于经济转轨时期，这一时期人们对经济利益的追求过于强烈，受到个人认识、不良习俗的局限，人们的信用观念比较淡薄，逃帐、违约、赖账、违规、诱骗等丧失信用的事件经常发生，特别表现在我国的房地产行业上，据调查，在国家对行业的信用调查结果中，房地产行业居于倒数第四，仅位于酒店、外贸、冶金行业之前，很多开发商只顾自己盈利，完全不顾银行利益，即使有资金也不愿意偿还银行，还是投入到下一个开发项目中去，甚至屡屡用银行贷款进行项目的开发，银行对借款人的经济状况也不能清楚的了解，我国也没有建立个人信用记录，不能了解借款人的真实经济状况。

（三）产权关系不明晰

我国房地产产权制度存在一定的落后性，个人的房产和土地所有权处于分离阶段，很多住宅的产权关系不清晰，抵押物的产权和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房产是否具有这种功能还不好说，使得债权人的收益得不到保障。我国的二级房地产事业发展比较慢，旧房市场大多不愿问津，新房入市又比较困难，用于抵押债券的住宅难以变现，使银行的信贷风险不容易被分散，同时，由于建筑施工企业过于追求工期，忽视了工程质量，使得很多住房的质量都达不到国家要求的安全标准，很多建筑施工技术也不能达到要求，常见的有上下水管的按照、防水工程、供热系统等，开发商需要对这些不合要求的地方进行修改，造成一定的资金损失。

（四）政府的错误引导

我国赋予了地方政府发展地方经济的责任，各地政府在促进地区经济发展的做法上，有时候脱离了实际情况，只顾追风，盲目攀比，忽视了地区实际的经济发展水平，大肆修建步行街、商品楼、别墅区、旧城区改造等，实施了一系列的形象工程，不但没有给地方经济的发展带来好处，还劳民伤财，造成了资源的浪费。政府的支持更是促进了房地产行业的升温，为了使房地产行业尽快开工，政府往往以组织协调插手房地产和银行之间的关系，鼓励银行借贷给房地产行业，有些地方政府甚至给银行信贷下达了任务，政府强迫银行贷款，无论是房地产项目的开发和收益是否顺利，政府都不用承担责任，这就加大了房地产信贷风险。

二、房地产信贷风险的控制措施

（一）银行应该具有房地产信贷风险意识

银行应该提高认识，不能仅看眼前利益，应该清楚的认识到房地产信贷风险的严重性，谨慎的把贷款贷给房地产行业。既要支持有发展前景的房地产企业发展，又要尽可能降低风险。要严格房地产贷款的审批手续，坚决不贷款给不具有资格的企业和开发商，同时，要对贷款进行动态的监督，开发商应该开设独立的账户，定期还款，便于银行掌握开发商的经济动态，杜绝开发商造假获取贷款；合理运用利率杠杆，上浮高档住宅的利率，抑制房地产泡沫现象。

（二）扩大房地产业的融资渠道

房地产行业运行的资金来源主要依赖于银行，房地产信贷数额的增多增加的信贷风险，这时候扩大房地产业的融资渠道能够有效分散风险。首先，要促进房地产的证券化，向社会筹集资金，监管部门在一定程度上放松对房地产企业的上市要求，鼓励上市；其次，建立专门的房地产基金，专门用来房地产行业业务的开展，鼓励社会群众投资房地产行业，减轻房地产行业的资金短缺问题；再次，房地产企业发放债券，有利于把分散的资金集中起来。

（三）提高信贷业务的监管力度

房地产行业向银行借款的数额巨大，信贷风险也大，无论是对房地产企业的发展，还是对银行的发展都十分不利，因此应该提高对房地产行业信贷业务的监管力度。银行应该制定明确的监管制度，包括监管目标、监管方式等等，对房地产的借贷有一定的约束作用，要定期或者不定期的对房地产的信贷业务进行检查或者抽查，重点检查房地产企业是否符合借贷要求，贷款时间是否超过十年期限、是否用流动资金来代替还贷资金等，对违规现象要进行严肃的处理，绝不姑息养奸，杜绝以贷谋私、收受贿赂的现象。

（四）政府发挥职能

地方政府应该从实际情况出发，正确对房地产行业的发展进行指导，促进房地产行业的规范化、制度化，对房地产行业的发展用地要严格的控制，完善房地产开发项目的审批程序，避免盲目扩张，稳定房价，鼓励商品房销售，采取政策对房地产行业进行管理，纠正房地产行业发展的不正之风。

总结：

房地产行业的飞速发展促进了银行信贷业务的发展，但房地产信贷业务在发展过程中出现了很多风险，这就要求房地产企业和银行都应该具有风险意识，按照信贷风险的类型分析信贷风险的成因，找出降低信贷风险的有效措施，保证各项工作的顺利进行，促进房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]唐路路.周淑君.龚玉晶浅析我国商业银行个人住房信贷风险[期刊论文]-时代金融（下旬） 2011（2）.

[2]钟璐琳.樊犇商业银行房地产贷款业务的风险研究[期刊论文]-经济研究导刊 2009（19）.

[3]人行长沙中支衡阳中支联合课题组 房地产企业风险日趋演变为银行不良资产——对衡阳市房地产贷款风险情况的调查[期刊论文]-金融经济（理论版）2007（11）.

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关键词：房地产；企业并购；动因

一、我国房地产企业并购现状

从1998年我国住房分配制度改革以来，长期积聚的住房需求得到了释放，加上我国经济高速增长和城市化步伐的加快，我国房地产业经过了十多年的大发展。过去十多年来，房地产已经成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，我国存在过度的房地产投资需求和投机需求，房地产投资极大地带动了我国经济的增长。但是我国经济发展过度依赖房地产业，导致结构性失调；同时房价非理性上涨，严重脱离了人民的收入水平。自金融危机以来，一些中小企业原本或将面临资金枯竭危险，但是受到国家四万亿的信贷支持，在当时未能爆发大规模的并购现象，“迟到一年多”的并购潮终于出现在2011年。在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。易居研究院企业研究中心统计数据显示：2011年一季度，我国房地产业完成并购32起，同比增加22起；2011年上半年，房地产行业并购案例达到57起，同比增加27起，占据并购市场诸多行业之首。北京中原地产数据显示，2011年股权交易市场出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。同时，房地产行业规模股权变动（交易额超过千万或股权变动比例超过10%）超过124宗，交易金额471.76亿，创历史新高。

二、房地产企业并购动因分析

（一）外在压力

1．宏观货币政策收紧

为应对房价增速过快和通货膨胀节节攀升的局面，我国政府从2010年1月开始采取加息、提高存款准备金率等一系列货币政策，退出了金融危机时期的宽松货币政策。目前，我国存款准备金率已达到21.5%的历史新高，一年期存款基准利率和贷款基准利率分别达到3.5%和6.56%的较高水平。

我国宏观货币政策的收紧意味着包括房地产企业在内的几乎所有行业的信贷融资渠道都将受到巨大冲击。目前，房地产企业难以通过银行获取开发贷款，而市场销售正处于整体萎靡的状态，销售不能及时足量回款给融资带来了风险。房地产信贷不断收紧，房地产企业资金压力加大，房地产企业融资空间被压缩，那些资产规模小、负债多的中小房企将面临更大的挑战。解决房地产资金需求难题，必须依靠金融产品的创新和多元化融资渠道的建立，而这两方面的突破都需要建立金融机构与房地产企业之间的信任关系，但是我国只有极少数房地产企业的公司治理和风险控制能力能够得到金融界的认同。在资本市场信用上处于领先地位的少数大型房地产企业必然成为业内同行谋求合作的对象，而那些体量小、融资渠道少、背景差的中小型房地产企业极有可能被势力较为雄厚的大型房地产企业收购。

2．产业结构调整

目前我国房地产产业结构不合理，主要表现为企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，甚至出现了低水平的过度竞争。从我国房地产业的地区结构来说，北京、上海等五个省市的房地产投资占到全国的一半，客观上造成了我国房地产业地区发展不平衡的状况；从市场层次来看，房地产市场应该是一个多层次的市场，一级市场、二级市场、三级市场应该得到均衡发展，而目前我国房地产市场发展极不平衡，一级市场由国家垄断，二级市场成为房地产业的主市场，占了整个房地产市场大部分份额，三级市场存在着欺诈销售、虚假信息等行为；从房地产企业资质来看，全国现有房地产开发企业中，一、二级资质开发企业不到14%，而70%的项目是由三级或三级以下资质的房地产企业开发。[1]这种现状不利于我国房地产业的发展，严重制约了房地产业的结构调整和优化升级。

我国房地产业存在行业集中度低与资本密集型特征相背离、市场需求旺盛与宏观调控下资本短缺并存的特点，客观上需要通过并购重组达到产业整合的目的。2010年底我国有85218家房地产开发企业，我国最大的房地产企业万科公司的销售收入只占2%左右的份额，与房地产市场程度较高的国家和地区相比，我国整体产业集中度相对较低。在目前严厉的宏观调控形势下，我国房地产行业的年度投资规模、销售收入、行业利润必然降低，行业必然面临重新洗牌，产业集中度会进一步提高。随着国家宏观政策的调控，我国房地产市场的竞争将更加激烈，规模小、资金实力弱、管理能力差的房地产企业必将被大型房地产企业并购，最终将会提高房地产行业的总体素质，增强行业的集中度。

3．房地产市场竞争加剧

随着我国限购、限贷等一系列调控政策的出台，房地产市场进入持续低迷状态。在此产业调整的关键时期，我国中小房地产企业面临较为严峻的挑战，这同时为有品牌、有实力、有管理能力的大型房地产企业提供了较大的发展空间。企业的进入和退出是市场经济的重要特征之一，市场经济优胜劣汰的机制是企业进入和退出的一个必然原因：第一，市场效率的提高一方面来自企业内部配置效率的改进，另一方面也来自对低效企业的淘汰；第二，市场经济的一个重要特点即是其完全竞争性。[2]

在我国房地产市场供小于求的情况下，房地产行业的平均利润率一直处在相对较高的水平。随着国家宏观调控政策的深入，房地产行业内的竞争与日俱增，行业利润必然会大幅降低，在此前提下，相当数量的房地产企业退出市场是必然结果。对房地产企业来说，当企业的发展正处于上升阶段时，应根据所处的行业环境不失时机地采取并购战略；而那些处于初创阶段或是衰退阶段的房地产企业，应正视自身的条件并依据行业发展的客观规律适时采取被并购战略。

（二）内在动力

1．获取土地资源

土地资源储备是房地产企业发展的基本条件，目前我国正处于有史以来最快的城市化进程中，城市的扩张成为经济增长的重要推力，同时也使土地资源日见稀缺。2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，房地产企业只有通过招标拍卖挂牌方式才能获得经营性土地的使用权，提高了竞争的激烈程序，增加了房地产企业的拿地成本。相对来说，通过并购方式从二级市场拿地，获得已经取得土地使用权的房地产公司的股权，从而实现控制土地资源的目的，可以节约成本，提高开发效率，降低整体开发风险。保利地产2010年新增土地中，通过一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获得。

2010年1月19日，上海实业控股（00363.HK）以现金27.46亿港元购入中新地产（00563.HK）45%的股权，成为中新地产的第一大股东。通过本次收购，上实控股在原有的420万平方米土地储备基础上，增加2.7倍到1580万平方米，成为国内土地储备前20名的开发商。7个月后，上海实业控股又一次加大了扩张的步伐，8月24日上实发展（600748.SH）公告，公司将于9月1日召开临时股东大会，讨论上实发展将上实地产转让给上实控股的事宜。通过两次收购，上实控股在一年内新增加土地储备多达1700万平方米，达到2218万平方米。

2．扩大战略发展范围

我国一线城市面临更大的政策风险和市场不确定性，部分大型房地产企业战略重心开始向政策敏感性较低的三四线城市转移。房地产企业进军三四线城市的趋势开始于2008年底，当时有些房地产企业对进军三四线城市还有争议，现在房地产企业投资三四线城市的热情已经非常明显。当经济发展到一定水平时，大型房地产企业通过自身发展积蓄力量以后，以资产收购方式进入新的区域市场和产品市场，进而迅速扩大市场的品牌影响力，并完善自身的产品细分和区域布局，是一个不错的战略选择。房地产企业通过并购方式迅速进入三四线城市，可以节省时间，降低开发成本，提高项目的利润率。

目前，我国一二线城市限购政策逐渐加码，在较高的通货膨胀预期和有限的投资渠道双重作用下，许多三四线城市成为资金追逐的新热土。随着房地产企业新增土地和项目的开发，我国三四线城市的房地产市场将迎来发展高峰。应该注意的是，与供需矛盾突出的一二线城市不同，三四线城市的房地产市场容量非常有限，开发商的鱼贯而入不但迅速拉升了房价，也加速了空置率的攀升。

3．培植新的利润增长点

当前，我国传统的以住宅开发――销售为主导的房地产经营模式面临严峻挑战，房地产企业应该适当扩大商业地产、旅游地产、养老地产等的开发规模。2008年金融危机后，我国实行宽松的货币政策，极大地促进了商业地产的发展。随着我国城市化进程的加速，住宅市场的严厉调控促使大量资本投资商业地产，商业地产迎来新的需求与机遇。目前我国已有部分房地产企业转型商业地产，包括万科和绿地集团在内，甚至有些商业公司也开始投资商业地产，如王府井百货公司、乐购超市、红星美凯龙家居等。应该注意的是，目前多数房地产企业的资金并不富余，商业地产又需要大量资金，密集地转型商业地产会进一步加剧房地产开发企业的资金风险。

另外，“十二五”期间，我国政府把增加保障性住房建设作为房地产宏观调控政策的重中之重，房地产企业应该积极参与保障性住房建设。参加保障性住房建设，虽然房地产企业获得的直接利益比较有限，但可以获得多元利益，如获得融资优惠、提升市场占有率和社会影响力等。

三、房地产企业并购风险分析

（一）财务风险

房地产并购的财务风险主要包括定价风险、融资风险和支付风险。首先，对目标企业的估价是并购交易的核心内容，成功并购的关键就在于确定合理的交易价格。在选择被并购企业时要对目标企业的内、外部环境进行详细分析，同时做出合理的价值评估才能实施并购行为。其次，企业并购的融资风险主要是指与并购保证和资本结构有关的资金来源风险。具体包括资金是否在数量上和时间上需要保证，融资方式是否适合并购动机，债务负担是否会影响企业的正常生产经营等。最后，企业并购的支付风险是指与资金流动性和股权稀释有关的并购资金使用风险。常用的支付方式包括：现金支付并购、股权支付并购、资产置换支付交购、综合证券支付并购。房地产企业在并购时应该认真分析资金使用风险，采取合理的支付方式。

（二）项目风险

房地产并购的项目风险在于收购项目与公司战略是否吻合。房地产并购多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。并购战略只是企业发展过程中的一个经营战略，它必须和企业的长远整体战略相匹配。房地产并购市场的各参与方应对自身和目标企业进行详细评价，在服从企业整体发展战略的前提下，适时采取并购战略或被并购战略，促进我国房地产市场结构的优化和房地产业的发展。

（三）管理风险

房地产并购的管理风险主要来自整合风险。房地产企业并购整合的内容涉及资产、财务、组织、管理、人力资源和企业文化等方面，是一个非常复杂的过程。房地产企业并购行为的结束，并非是企业并购战略的结束，而仅仅是一个开端，或者说刚刚进入关键时期。房地产企业并购行为结束后，能否将并购的资源与企业原有资源进行有效整合，决定企业并购战略的成败。并购整合是房地产企业并购成功的关键，只有从战略、有形资源、无形资源等方面做到整合，才能真正实现房地产企业的并购战略目标。只有将并购进来的资源与企业原有资源有效地整合在一起，才能真正实现协同效应，降低企业成本，提高企业效益，使并购方取得优于同行的竞争优势，从而推动企业成长。

（四）政策风险

房地产并购的政策风险包括国家信贷政策、土地政策等不确定性风险。目前，世界经济正面临着全球性的金融危机和经济衰退，与此同时，我国房地产市场的发展也不够成熟，国家的相关产业政策不够稳定，国家的宏观调控政策会极大地制约我国房地产业的发展状况。在当前复杂的宏观环境下，我国房地产企业并购面临较大的政策风险。房地产企业应该认真分析国家的宏观政策背景和我国金融体系的现状，在此基础判断企业的生命周期，并采取与之适应的并购战略。

四、结语

房地产并购有助于房地产企业挖掘规模经济效益，增强行业的集中度，提高房地产业的总体素质。为追求行业整合的协同效应，取得一定的规模经济效益，以便在资源共享的基础上形成核心竞争力，提高企业的市场地位，我国大型房地产企业加快了兼并中小型房地产企业的步伐。但是，房地产企业并购中还存在如下问题：以规模为导向的企业并购有可能会导致合并后企业的资产效率降低；企业并购被政府赋予了过多的产业政策使命；企业并购面临的外部环境有待进一步改善；部分企业在并购中缺乏足够的风险意识。对此，应做好四个方面工作：继续鼓励和支持企业并购；合理定位政府在企业并购中的角色；引导企业通过并购实现商业模式创新；提高企业在并购中的风险意识。

参考文献：

[1]吕其银．我国房地产业并购战略研究[D]．东南大学硕士学位论文，2006年5月

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【关键词】公共租赁房；融资模式；G-REITs

保障性住房建设具有投资规模巨大、建设周期长、建设资金难在短期内回收、资金回报率低等特点，决定其建设的资金来源主要为政府财政资金。然而，政府相关机构复杂、财政资金审批流程过多而导致的低效率和低回报率一直是保障性住房建设融资面临的障碍。同时，单靠政府财政资金投入与保障性住房建设庞大的资金需求相比远远不够，还需要银行信贷的大力支持，但在实际情况中，公租房的信贷大部分来自于政策性银行，商业性银行却按兵不动，究其原因在于现行的公租房银行信贷模式从商业性银行的角度来说，其收益和风险是不匹配的。一是我国公租房的融资体系不完善，公租房的产权不能以贷品抵押给银行。二是收益率较低。由于公租房的公共保障属性，目前的收益率定在6%―7%，贷款利率较低，同时依靠租金作为还款源存在预期的不确定性，使得公租房贷款对于商业性银行来说具有较大的风险。三是资金回收周期长。回收期过长，会长期占用资金，让企业无法承受，特别是近两年，国家为了促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价，出台了各项政策打压房地产，房地产资金链紧张。四是退出困难。如果政府能够解决民营企业资金退出问题，相信即使无利可图民营企业也不会排斥加入公租房建设。因此，我国如何建立以政府为主导的融资体系，将政府与市场结合起来，开辟其有效的融资渠道势在必行。

具体的解决的路径，是通过G-REITs――政府主导下的房地产投资信托基金模式来实现的。它是指以政府或国有大型房企为开发主体，通过公共租赁房建设运营计划，吸引设计资金参与公共租赁房投资，将融得的资金用于公共租赁房建设及物业管理的融资方式。与一般的REITs不同的是，这种房地产投资信托基金是以政府支持为主导，在REITs的设计和运营过程中比较大程度地发挥政府的各项支持作用，包括资金支持、政策支持等。

公共租赁房具有天然的公共品性质，因此其开发运营应该以政府为主体。与此同时，国有大型房地产企业也可以成为开发主体，因为其本身的经营管理本来就具有一定的政府干预的特性。以政府机构或国有企业为主体的公共租赁房G-REITs，将会大大增强其信誉度，对国家政策的执行能力也会较强，对投资者来说是一种资金的保障。从具体操作上说，可以以国家开发银行等政策性银行和大型国有房地产企业为共同开发商。既可以体现政府意志，又可以以市场化的模式进行运作，避免过于浓厚的政府色彩。除了成为公共租赁房G-REITs的开发主体外，中央和地方政府还应该对公共租赁房的开发和运营进行不同程度的资金支持和政策支持，以提高公共租赁房的收益率。

具体操作可概括为以下几点：第一，转变土地观念，制定科学的土地规划。其重点是规定土地供应的流向――土地资源应该进一步向公共租赁房的供应倾斜。第二，加强政府的财政支持。一是政府应该不断提高资本金在建设公租房总成本所占的比例，降低公共租赁房需要向社会融资的资金缺口。二是，应该同时对公共租赁房进行供给补贴与消费的补贴。第三，提高政府的政策支持。政府的政策支持包含很多方面，包括在构建G-REITs过程中的税收减免，审批支持；也包括构建好的金融环境，有利于公共租赁房G-REITs上市流通；还包括公共租赁房G-REITs相关法律法规的完善。可见，要多元化地利用公共租赁房，将公共租赁房与商业房产打包集体融资，以提高其复合租金收入，从而提高其上市后获得的投资回报率。

当然，在解决好建设融资问题的同时，我们也应该清楚的认识到“欲速则不达”。建立公租房是一个系统工程，需要一套完整的体系，虽然融资为其建设过程提供了血液，但只有后续良好的经营管理才能保证血液循环的畅通。因此，公租房的建设过程必须循序渐进，由于目前我国公共租赁房的起步较晚，成熟的经验较少，目前其融资模式的运转效果和缺陷还未很好的显现出来。这就需要我们进一步拓展和大量的后续研究。

参考文献：

[1]韩瑾，李芊.公租房建设中融资模式研究[J].改革与战略，2012，（2）

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[论文摘要]本文简要描述了美国金融危机的成因，列举了金融危机对我国经济产生的诸多影响，分析了由此带来的一系列风险。最后就我国经济如何防范风险，降低损失、提出了建议。

一、金融危机的原因与进程

次级债，是指发放给信用级别低、收入证明缺失，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。美国的次级抵押贷款主要是次级住房抵押贷款。由于风险较大,次级按揭贷款的利率较高。金融机构为获取更多利润，把“次级贷款”门槛降得很低。在逐利动机下，美国次级贷款规模迅速攀升。2004年之后，由于美国的利率上升和住房市场的持续降温，次级抵押贷款的违约率急剧上升,引起次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡，次贷危机爆发。

从美国次贷危机开始，到美国的房利美和房地美“两房”危机，雷曼兄弟申请破产、美国最大的保险公司AIG濒临破产被注资850亿美元拯救、全美最大的储蓄及贷款银行华盛顿互惠公司倒闭、冰岛等国家濒临破产，再到全球股市持续下跌，到目前已经演化为席卷美国、影响全世界的金融危机。

二、金融危机对中国经济的影响

1.对中国虚拟经济的影响

(1)对金融业的影响。①从对外国投资的情况来看，工行、建行、中行在次级债中的投资占资产比重小于1%，有海外投资的6家中资银行次级债亏损49亿人民币，其损失不会影响银行的正常营业。中国商业银行共持有美国雷曼公司20562万美元贷款，雷曼的破产对中资银行的影响也很有限。其他投资机构可能会受到一定影响，比如中国投资有限公司曾斥资30亿美元入股黑石，5只QDII出资1232亿元，截止2008年3月两者的账面亏损分别为48%和31.37%。通体来看，由于中国金融业相对封闭，金融危机对我国金融业的直接影响并不大。②从证券市场情况来看，中国股市一年来跌幅巨大，沪市从最高点的6124.04点跌至今年9月18日的最低点1802.33点，跌幅达70.57%。其中一个原因是，这几年通过外资通过各种渠道进入中国股市，金融危机引发的国外资产组合调整和对中国新兴市场重估，使热钱从中国撤资，推动了对这次股市下跌。

(2)对汇率的影响。中国拥有1.8万亿的美元外汇储备资产，随着美元贬值中国的外汇储备资产会面临贬值风险。美元下调联邦基金利率,一方面致使短期撤回的资本会重新回到中国，推动国内资本品价格的上升,产生更大的投机泡沫;另一方面给中国的货币政策运用、宏观调控带来很大困难:由于出口不足导致的经济衰退与能源价格上涨导致的通货膨胀并存，政府不但不能采用扩张性货币政策拉动内需，还必须运用紧缩的货币政策抑制通胀,这会进一步加深人民币升值。日元逃离资金撤出美国可能导致日元升值,影响人民币有效汇率的稳定，导致中国外汇资产实际购买力下降。

2.对实体经济的影响

(1)对贸易的影响。①对出口的影响。中国是高储蓄低消费的国家，经济主要依赖国外需求，而美国占我国出口贸易中的50%，美国国内需求下降极大地抑制了中国的出口，影响中国经济发展。据花旗银行测算显示，若美国经济放缓1%，中国经济增长将会放缓1.3%。美国需求下降还导致全球对外需求降低，使中国的产能过剩问题更为突出。人民币不断升值，也会进一步抑制中国的出口，导致经济衰退，增加了国内就业压力。②对进口影响。国际大宗商品均使用美元标价，美元贬值造成石油、农产品、能源价格持续走高，降低企业利润空间，引发通货膨胀。

(2)对房地产市场的影响。①随着美国金融危机蔓延，美国投行都在为潜在的流动性危机做准备，并有撤出中国房地产市场的计划，出现了美国投行抛售在华房地产资产的现象，这让低迷的市场雪上加霜。②金融危机使人们的心理预警增强，打击购房者的购房信心，市场的观望气氛更加浓郁。③银行给房地产的贷款在减少，上市融资的方式也随着股市下跌而破灭，房地产融资的两个主要渠道均受到阻碍，再加上之前的二次购房限制、个人住房贷款利率的提高等等政策，房地产资金供应紧张。④从2001到2007年10月，房价平均涨了100%，此次金融危机会挤压掉中国房地产自身的泡沫，但也会增加商业银行的房地产贷款所面临的风险。

三、中国应对此次金融危机的对策

1.加强金融业的监管

加强风险管理，进一步完善法人治理结构，建立有效的风险评级和风险预警机制；积极发展综合经营，提高金融体系抵御风险的能力。积极稳妥推进海外扩张，通过资产在各地区的配置实现风险的配置，有效降低总体风险。稳步推进衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具。

2.调整外汇储备战略

要完善对外汇储备资产的多元化策略，将从美元资产为主到多种货币资产，同时优化美元资产的投资结构；购买海外石油及其他稀缺资源，参股收购相应海外企业；尽可能购买有助于培育国内自主创新的海外次核心技术、先进设备；支持有条件的企业“走出去”，支持国内居民对外金融理财与投资，以鼓励“藏汇于民”。

3.刺激内需，升级产业结构

扩大就业，提高人民可支配的工资收入；由国家提供更多的公共服务，例如医保、教育、养老保障等，促使公众减少“预防性”储蓄，增加内需；加快转变经济增长方式，出台相应政策促进出口结构调整和产业结构优化升级；出口企业要积极开拓新市场，落实市场多元化战略。

4.加强监管房地产市场

我国的监管部门应设立房地产等行业风险预警机制、危机升级后的处理措施，以避免危机发生或有效应对危机。金融机构应建立和完善个人征信系统，实行严格的贷款审核制度和风险管理措施。推进资产证券化，增加融资渠道，实现信用风险的分散和转移，同时加强对金融衍生品的监管。

参考文献：

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关键词：房地产； 地王； 原因； 治理

Abstract: This paper from China's land policy changes start to explore the premium, the determinants of house prices and their relationship. Summarizes the surface to the king and the underlying causes, detailing China's real estate industry in this status quo conditions, it should be taken back to the temperature. Keywords: real estate; to the king; reason; governance

中图分类号：文献标识码：A文章编号：

自上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度热火，在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市，均连续出现“地王”。他们往往拿地的时候好像根本就不算帐，钱对他们来说好像就是自己印的，根本不在意地价的高低，卯准了，就是义无反顾。由于近年来各地区土地出让的招标，挂牌，拍卖轮番上演，地价屡被刷新。在这种情况下，房价随之上涨，且只涨不降。

事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。前些年，国家针对于此，出台了一系列的整顿措施，“地王”的不见也已经有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，研究这一问题能够更好的提出解决这一问题的相关办法，方便国家的宏观调控。

一、地王现象产生的原因

（一）表层原因分析

供需失衡。截止到2006 年末，中国土地施工面积猛增，而新购土地面积却在锐减，形成了巨大缺口。

企业经营策略。对于一个房地产开发商来说，土地储备，是其未来发展的支点和动力源泉；对于欲上市房地产公司的IPO，一定数量的土地储备则是其强化融资能力的一张王牌。

开发商相互抬价，烘托房市火爆假象。土地市场的升温还在于开发商相互抬价，以烘托市场的火爆，一方面让有着浓厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房，这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使现在拍的价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失，顶多未来成本价出售，但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥补了未来的利润空间，这也是开发商的一种营销手段而已。

大量资本进入，政策宽松，加剧了对土地的争夺。房地产行业的暴利，吸引其他产业的资本纷纷涌入。上市房地产公司融资能力不断增强，进而提高了其拿地能力。除此之外，外资或明或暗地介入我国房地产业，引发了一系列的地王现象。

命根子和后市超级乐观预期。在原有土地开发制度下，土地是房地产开发企业的命根子，其重要程度好比贾宝玉脖子上的石头，有土地意味着命还在；但是仅有土地还不能保证有个好命，发昏的房价、房地产股优于大盘的表现，使得开发企业对未来开发的预期超级乐观，为了不至于像贾宝玉一样落个出家的下场，更为了取得更可观的利润，开发商不惜血本拿地，似乎是合理的。

对未来房价预期高涨。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益，从而决定对该地块的报价。而现在的地价之所以这么高，正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期，加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度，促使地价不断攀升。

（二）深层原因分析

以小搏大，以少换多，取得超额利润。总体上看，一方面土地购置面积增加，另一方面，土地开发增速减缓，再加上居高不下的持续增长的待开发土地面积，囤地倾向异常明显。

地方政府与开发企业联手炒作。地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高，卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块，第一开发周期长，增值空间大，第二，资金分批付款，第三，代征地可以变更，设计规划也可以变更，容积率等都可以变化，增加了获利空间。

房地产企业为拓展融资渠道。地王表现猛烈，一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的放大，然后传播到证券市场再放大，以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象，便于通过银行或证券市场扩大融资，将募集的资金高价买地，这就形成一个恶性的循环。

土地取得方式的改变和资本与权力格局的变化在过去未。实行土地“招、拍、挂”，以及事先勾结的“招、拍、挂”中，资本对权力表现为一种依附关系，即谁有关系谁就能拿到地；在国家制度日益严格，众目睽睽之下，竞争激烈，权力不敢冒险时，就成了谁有钱谁拿地，“价高者得”。万科掌门人王石说：“万科定下了决不行贿的原则。”但是，以万科的实力，竟然有5 年在广州拿不到地。只能在“招、拍、挂”中，用钱说话，2007 年3 月，万科在广州终于拿到了地，但却付出了充当刷新地王记录的代价。

“招、拍、挂”导致资本对土地的疯狂追逐。需要大量资本的稀缺资源的垄断供应，如果不公开，会导致寻租、权钱交易；如果公开，则会导致资本的疯狂追逐。无论是哪一种，最终都会导致终端产品供应的垄断（包括竞争性垄断），由整个社会来支付垄断利润。2007 年地王频出的过程，属于后一种。

住房制度设计不足整个住房开发机制严重变形。政府对住房问题的制度设计存在严重不足。政府垄断土地供应有问题吗？没有。我国是社会主义市场经济国家，城镇土地属于国有。但是，以政府代表国家支配的土地，在住房用地上，经过现行制度后，演变为开发商支配，演变为开发商对土地和住房市场的垄断，产生了超额利润。

二、多种措施治理地王现象

地价和房价是互为因果的关系，房价会推高地价，地价反过来又会影响房价。但衡量两者的作用，地价对房价的作用更大，因为地价是成本，可决定未来房价的走势。大家知道，巧妇难为无米之炊，没有地何来房？没有房又何来供给满足房地产市场的需求？“囤地”，只会进一步加剧房市失衡。因此需要采取以下政策、经济上的措施来对地王现象进行治理：

（一）加大政府职能部门监管，强化相关制度的执行和惩处力度

早在1994年就有了《闲置土地处置办法》，2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”，“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”，这些都是钢性的制度。 但是，从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而由于地价上涨幅度明显，违约金几乎不存在任何威慑力。所以政府部门应做好监管工作，严格执行和打击闲置土地现象，对超期未开发的土地坚决收回。另外要对土地出让信息进行公示，对土地出让合同进行更加细化的规定，除了限定开工时间，还应对竣工时间加以规定。

（二）完善居住用地供应模式

对于目前已经被开发商掌握的土地，只能采取市场手段抑制房价上涨，如在交易过程中增加税收成本等。加大政府对房地产开发建设的掌控力度，积极满足中低收入者的住房需求。同时国土资源方面应将改变大地块的土地供应模式，分为中小地块推向市场，这样可以有效避免少数大型开发商垄断土地资源，延长开发周期以囤地的行为。

（三）重视银行和证券监管，堵塞金融漏洞

最近这两年在房价飞涨的情况下，上市公司最好的题材就是土地，以前是有了钱才能拿地，现在是拿了地就有钱，相当一部分房地产公司现在已经不再考虑开发房屋的利润，而是在资本市场每一次动作都能获得收益，所以才会有这么多公司，特别是国企不惜一切代价要上市。而作为政府，在宏观调控政策上并没有意识到这一点，没有堵塞这种漏洞，而是放任其很轻松地将土地跟金融渠道打通，证券市场的监管非常乏力。

三、结束语

中国指数研究院通过梳理1978 年以来的土地政策及对北京、上海等典型地块地价的调研分析认为：房价及其预期是决定地价的关键因素，而地价作为一种成本能否向房价转移取决于市场供求关系等多种因素，房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，地王问题的解决能够更好的对中国房价市场提供经济参考手段，方便国家的宏观调控。

参考文献：

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［2］广州：征收闲置费打击土地囤积. 中国经济时报，2005. 4. 11.

［3］余凯，论我国房地产合__合谋下的价格形成机制[期刊论文][J]，兰州商学院学报，2007(04).

［4］《合作经济与科技》2007 年9 月号下( 总第329 期)