房地产融资论文范文
时间：2023-03-14 11:00:57
导语：如何才能写好一篇房地产融资论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
(一)过度依赖银行贷款
增加了资金风险近些年来，国家重视房地产融资渠道问题，出台了一些具有针对性的宏观政策，有效缓解了房地产企业融资难的现象，但以银行贷款为主的融资方式没有得到大幅改善，房地产企业生产、经营、销售的过程仍然离不开银行贷款，银行贷款占据企业资金总量的一半以上，而房地产企业资产负债率高达七成以上，这种局面对企业而言，使资金实力弱的企业进军房地产市场，不利于整个行业的发展；对银行而言，固定的利率与房地产行业高风险不匹配，实质上承接了房地产企业风险，容易给金融市场造成冲击，影响金融市场的稳定。还有，房地产企业通过预售房款和信托融资的的渠道还没有得到充分发挥，特别是应进一步扩大信托融资量，其实，上市融资的债务负担相比其他方式轻，但具有上市实力的房地产企业非常少，有些只能依靠“后门上市”的方式融资，这也需要大量的资金，对大多数企业而言并不现实。
(二)政府宏观调控政策
增加了房地产企业融资难度房地产企业资金密集型的特点要求通过各种渠道筹集资金，筹集资金渠道应呈现出多样化，除银行贷款、预售及定价自筹款以外，产业基金、房地产信托基金以及股权融资、债权融资等都应成为融资渠道，但是，鉴于融资的过程也是资源重置的过程，国家对资金密集型的房地产行业出台的宏观政策较为谨慎，特别针对海外资金进入我国房地产行业进行了严格的限制，限制了海外资金比例，严格了审批和监督，使海外资金进入我国房地产行业的难度增加，同时也增加了我国房地产企业融资的难度。目前，我国房地产金融市场发展的限制因素较多，发展水平不高，多种多样的融资方式在房地产行业难以实现，这是当前也是今后一个时期限制房地产行业融资的一个难题。(三)房地产行业对资金的长时间需求与融资方式的短期供应产生矛盾，导致行业恶性循环目前，我国房地产金融市场开发的信托资金、期货等融资方式还不够成熟，大多数房地产企业的主要融资渠道是银行贷款，银行提供的贷款期限一般在5年以内，大多数3年左右，而房地产行业生产产品周期长，每个环节都要大量的资金支持，有些房地产企业就是因为生产过程中面临资金压力而被迫破产倒闭。因此，房地产开发企业为了缩短施工周期，往往加快进度，导致房产质量无法保障，损害消费者和社会的利益，为了预防金融风险发生，国家会采取更加严厉的金融政策，导致房地产企业融资渠道更加狭窄，融资难度不断加大，形成了恶性循环，房地产行业在艰难的环境下谋生。
二、我国房地产行业强化筹融资管理的对策建议
针对本文中提出的房地产行业筹融资存在的主要问题，究其存在问题的主要原因，在于目前我国房地产金融市场还不够发达、为房地产企业量身定做的金融创新缺乏，导致房地产融资渠道狭窄，同时，法律法规制度建设的滞后在一定程度上阻碍了房地产金融市场的健康发展。解决存在的问题，缓解筹融资压力，我国房地产企业在政策范围内，可采取下面几项措施。
(一)拓宽融资渠道
降低对银行贷款的过渡依赖党的十八届三中全会对金融市场进行了全面改革，戴在金融市场的紧箍咒进一步放松，金融市场将更加活跃。房地产行业应充分利用这次历史机遇，探索新的融资渠道，比如，有实力的企业探索发行长期的债券，进一步扩大期货融资在融资总量占的比例。要积极克服银行贷款周期短和房地产生产周期长不协调的问题，从银行争取长期的按揭贷款，避免因生产过程中的资金流动问题导致风险。同时，民间拥有大量的限制资金，随着金融市场政策变得宽松，民间融资将是具有强劲生命力和活力的新的融资渠道，房地产行业应密切关注动向，抓住机会，拓宽融资渠道。
(二)合理控制资金结构
避免因财务杠杆产生财务风险房地产密集型行业的特点导致企业资金负债率居高不下，甚至高达八成以上，尽管较高的资金负债率对企业盈利能力产生正作用，但是，一旦出现风险，其结果也是企业本身难以承受的。因此，企业应进一步强化资金管理，并预测未来一段时间内短期资金和长期资金的需求量，短期资金可适当加强运作，进行科学的理财计划，长期资金可适当延长上家付款期限，使资金调度有方。
(三)合理制定公司发展策略
篇2
造成我国中小型房地产企业陷入融资困境的原因，既包括企业自身的内部原因，也包括政策、行业等外部原因。
（一）内部原因1.信用等级低，违约风险高。我国的中小型房企大都资金实力、偿债能力弱，违约风险较高，银行等金融机构往往不愿意贷款给它们。同时也正是这些特点使它们很难达到上市、发行债券等的标准。2.资金需求与银行贷款不匹配。中小型房企规模较小，资金需求相对较少，而考虑到交易成本，银行更愿意一次性贷给较大型的企业，而吝于对中小企业贷款。3.缺乏完善的内部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略内部管理，缺乏专业的管理人才和系统的管理制度，特别是在土地取得成本日益增加的情况下，很难做到良好的成本控制。因此中小企业在经济形势发生变化时无法做出及时有效的应对，也缺乏创新融资渠道的能力。
（二）外部原因1.政策原因。国家的部分政策在某种程度上促成了房地产企业融资困境的形成。政府通过严格的土地政策和信贷政策等来调控房地产市场，土地取得愈加困难，取得土地的相关税费也来越高，利率、存款准备金的调整，差别化信贷政策，限购令等，都对房地产企业尤其是中小企业的融资提出了挑战。2.金融市场原因。我国的金融市场发展尚不成熟，融资结构不合理，直接融资受限较多。我国房地产企业对长期资金需求较大，而银行贷款以中短期为主，难以满足以银行贷款为主要资金来源的中小房企的融资需求。3.行业原因。由于房价的不稳定及巨大的泡沫，导致即使有房地产等高价值固定资产来抵押，银行对房企的贷款仍程序复杂、条件苛刻，尤其是对规模、信用等都很难达标的中小企业。另外，我国房地产市场发展繁荣健康时，银行贷款宽松，对房屋预售的监管也不是很严格，企业较容易获得银行贷款、回收的销售房款等款项，资金相对富裕，致使一些企业安于现状，缺乏危机意识和创新能力，在面对严厉调控时，不能迅速找到适合企业自身的多渠道融资方式。4.法律原因。我国与房地产金融相关的法律法规尚不健全，在银行贷款获得愈加困难的情况下，许多中小型房企就把目光转向了民间借贷，可我国民间借贷一直处于法律边缘，缺乏进入的渠道。另外，我国对中小房企上市以及再融资、发行债券都有严格限制，同时当下严厉的监管使得房地产信托融资在我国很难实现。
二、解决我国中小型房地产企业融资困难的建议
（一）政府方面1.完善房地产金融相关法律体系。加强新型融资方式的法律建设，例如规范和积极发展民间借贷，还包括房地产投资信托、私募股权基金等相关法律的完善。2.适当放宽政策限制。国家可以适当放宽对中小型房地产企业的调控政策，如适当降低中小型房企的营业税、所得税，实行浮动利率，优化信贷政策，适当放松对其信贷规模的监管，让银行贷款从制度上向中小企业倾斜。2014年第10期下旬刊（总第568期）时代Times3.加快债券市场发展。促进中小型房地产企业集合票据和债券的发行，减少其债券发行限制，也可以有效拓展中小房企的融资渠道。4.构建完善的金融机构体系。在发达国家，中小金融机构在融资活动中发挥着十分重要的作用，国家可以通过出台相关政策来促进小额贷款公司、典当行等的发展，促进中小金融机构来参与解决融资难的问题。
（二）金融机构方面我国银行对中小型房企的贷款多为中短期，额度较小，难以满足它们对资金的大量需求。因此我国的金融机构须借鉴发达国家的成功经验，积极研发新的金融产品，聚集社会闲散资金，拓展融资渠道，如证券化等。
篇3
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
篇4
【关键词】房地产 上市公司 资本结构 影响因素
资本结构（Capital Structure）是指企业各种长期资本来源的构成和比例关系。通常情况下，企业的资本由长期债务资本和权益资本构成，资本结构指的就是长期债务资本和权益资本各占资本总额多大比例。企业的资本结构直接或间接地影响着企业的资本成本、市场价值和治理效率，因此如何利用有限的资源进行优化配置，为企业创造价值最大化，是企业在投资决策中需要考虑的关键问题。房地产行业是典型的资本密集型产业，具有建设周期长、资金周转慢和易受政策影响等特征。我国房地产企业普遍存在资产负债率较高、融资渠道单一、过分依赖银行借款、短期借款比例大于长期借款比例、融资结构不合理等现象。一旦出现资金链紧张或断裂，将严重影响企业的长远发展。
本文试图在已有研究成果的基础上，就沪深两市的房地产上市公司资本结构影响因素作实证研究，以期对优化我国房地产企业资本结构，促进房地产行业健康长远发展提供一些参考。
一、研究假说
1.企业规模。规模较大的企业更倾向于且有能力实施多元化经营或纵向一体化，以分散经营风险，均衡利润，从而为企业带来稳定收益。此外，规模较大的企业商业信用更好，更容易通过举债获得资金。因此，与规模小的企业相比而言，规模大的企业经营更为稳定，具有更低的预期破产成本，可以更多地负债。
H1：企业规模与资本结构正相关。
2.盈利能力。根据梅叶斯和梅吉拉夫提出的优序融资假说，企业融资一般遵循的顺序为：内源融资、负债融资、权益融资。因此，盈利能力较高的企业可能使用保留盈余（张凌、胡未熹，2006），次而发行债券。相反，盈利能力较低的企业内部盈余不足，往往会选择多发行债券，因而企业负债比例过高。
H2：企业盈利能力与资本结构负相关。
3.企业成长性。成长性较高的企业的特征之一是投资速度快于利润增长速度，因而需要大规模筹资，而处于成长期的企业盈余往往不多，仅仅依靠内部融资是不够的。此外，成长性高的企业未来前景往往被看好，增发新股可能会引起股权的稀释，因而不为所有者看好。在这种情况下，债务融资优于其他融资方式。
H3：企业成长性与资本结构正相关。
4.所得税。根据税法规定，利息允许在税前列支，由于利息费用而减少的支出被称为税盾。股利则不能在税前扣除，因此当企业存在所得税时，由于负债的“抵税作用”使得债务实际成本小于权益资本成本。就是说，企业负债比例越高，税盾收益越大，企业价值也越大。
H4：税盾与资本结构正相关。
5.非债务税盾。非债务税盾主要是指债务以外的因素对企业的税收减免作用。根据税法的规定，折旧、亏损递延等非债务类税盾也可以在税前列支，同样具有抵税作用。因此，当企业存在非债务税盾时，企业可以减少负债融资。因此非债务类税盾越大，负债比例越小。
H5：非债务类税盾与资本结构负相关。
6.资产担保价值。企业管理层掌握的内部信息比外部投资者多，这种信息不对称导致了在进行股权融资时产生额外的成本。有形资产的担保可以保护债权人，减轻由于信息不对称引发的风险。因此，公司有形资产越大，资产担保价值越大，越有利于企业进行负债融资。
H6：资产担保价值与资本结构正相关。
7.短期偿债能力。流动比率和速动比率是反映企业偿债能力的常用指标。企业流动性比率越高，流动资产越多，表明企业的到期偿债能力强，会支持较高的负债比率，在这种情况下，短期偿债能力与资本结构正相关；另一方面，流动资产较多的企业可能会将其用来进行投资和经营活动，相应减少负债比率，此时短期偿债能力与资本结构负相关。
H7：短期偿债能力与资本结构负相关。
8.股权结构。我国目前仍处于转轨经济时期，上市公司中普遍存在偏好股权融资、股权高度集中、国有股“一股独大”的现象。大股东为了保证企业的绝对控制权，出于自身利益的考虑，往往会采用债务融资的方式而不发行新股。
H8：股权结构与资本结构正相关。
二、研究方法
本文主要采用混合面板数据进行实证研究。相对于截面数据和时间序列数据而言，面板数据可以从多层面进行分析，减少解释变量之间的多重共线性带来的影响，使研究更为有效。本次研究将采用统计分析软件Stata10.0进行面板数据模型的实证分析。
1.样本选择。本文数据主要取自CSMAR数据库，选择2003年以前在沪深上市的房地产企业为研究对象，样本区间为2003―2011年。由于本研究开展时，各大房地产开发企业2012年年报尚未完全公布，因此，2012年数据未能包括在研究范围之内。
选择2003年作为样本公司的初始时点，是因为我国房地产行业自2003年以后一直处于高速运行。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）将房地产确定为支柱产业，自此开始，住房的公共产品特性被削弱。2003年《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税字〔2010〕121号）第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题，国家随后也实施了一系列的宏观调控政策，收紧了银行贷款条件，房地产行业开始转向信托等其他融资渠道，结束了1998―2003年间与银行的“蜜月期”。所以说，2003年是一个分水岭，研究2003年以后我国房地产企业的融资结构更具现实意义。
样本公司的具体筛选过程如下：（1）在CSMAR数据库中按证监会行业分类为“房地产业”代码为J01（房地产开发与经营业）的所有样本，共144个。本文主要选取从事房地产开发与经营的上市公司进行研究。（2）本次研究选择在2003年以前深沪A股市场上市的房地产企业，在此时点之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究将ST公司全部剔除，以免影响实证结果的可靠性。（4）样本公司在2003―2011年间主营业务必须一直为房地产开发与经营业务。因此将剔除在此期间主营业务非房地产开发的企业（限于篇幅，有关样本清单、变量表和统计结果数据表均略，编者注）。根据以上原则，最后筛选出样本共36个，包括如万科、招商地产、中粮地产、深长城、泛海建设、绿景控股、银基发展、渝开发、光华控股、莱茵置业、粤宏远、阳光股份、亿城股份、名流置业、北京城建、天房发展、首开股份、金地集团、东华实业、栖霞建设、金丰投资、新黄浦、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、天地源、中华企业、珠江实业、上海新梅、苏州高新京能置业、世茂股份等等。
2.变量设计。本次实证分析选择资产负债率（LEV，总负债/总资产）作为因变量，反映资本结构的总体特征。相关自变量的选取及说明如下：
企业规模：总资产的对数[SIZE，LN（总资产）]。
盈利能力：总资产报酬率[ROA，息税前利润×2÷（期初总资产+期末总资产）]。
企业成长性：主营业务收入增长率[GROW（本年主营业务收入-上年主营业务收入）÷上年主营业务收入]。
所得税：实际所得税税率（TAX，实际缴纳所得税÷税前利润）。
非债务税盾：固定资产折旧占总资产的比重（NDTS，固定资产折旧÷总资产）。
资产担保价值：有形资产占总资产的比重[TANG（固定资产+存货+在建工程+投资性房地产）÷总资产]。
短期偿债能力：速动比率[QR（流动资产-存货）÷流动负债]。
股权结构：前十大股东持股占总股数的比例（SHARE，前十大股东持有股数÷总股数）。
三、实证结果分析
1.变量描述性统计分析。本次研究的样本公司共计36家，共36个截面，时间跨度为9年，整体上为平行面板数据。对每年的资产负债率进行简单的描述性统计。根据有关统计表明，2003―2011年我国房地产上市企业的资产负债率均值普遍偏高，均超过50%，而且基本呈现出每年递增的趋势，说明资本结构存在一定的不合理性。
对所用变量分样本整体（overall）、组间（between）和组内（within）三种情况进行描述性统计分析，各变量均值、标准差、最小值、最大值、观测值的结果略。
2.自变量相关性分析。分析结果显示，短期偿债能力与资产担保价值之间存在显著负相关关系，从两者计算公式考虑，企业流动资产越多，反映短期偿债能力的指标速动比率也就越大，而固定资产相应就减少了，资产担保价值也就越小，因此两者负相关也是合理之中的。从整体上来看，其他变量间均不存在显著的相关性，因此可以将所有变量均纳入回归模型中。
3.面板数据模型的判定及回归分析。为确定合适的模型，本次研究对面板数据模型进行三次选择判定，分别为混合数据模型和固定效应模型的选择、混合数据模型和随机效应模型的选择、固定效应模型和随机效应模型的选择。其中：（1）混合数据模型和固定效应模型的判定方法为F检验；结果为F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合数据模型和随机效应模型，Breusch-Pagan检验；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效应模型和随机效应模型，Hausman检验；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。
由F检验结果可知，P>F=0.000 0，拒绝了混合数据模型假设，固定效应显著；由Breusch-Pagan检验的结果可知，P>chibar2=0.000 0，拒绝了原假设，表明随机效应模型优于混合OLS模型；由Hausman检验的结果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效应。因此，本文最终选用固定效应模型。根据回归结果，Prob>F=0.000 0，样本数据整体上具有统计意义，回归方程有效。在5%的显著性水平下，只有成长性（GROW）、短期偿债能力（QR）和股权结构（SHARE）是不显著的，其余变量均在5%水平上显著。因此资产负债率的回归结果为：
LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit
4.实证结果分析。实证结果表明，公司规模与资本结构在1%水平上正相关，说明规模大的企业经营更为稳健，承受负债带来风险的能力更强。盈利能力与资本结构在1%水平上负相关。实际所得税率与资本结构在5%水平上正相关，验证了负债的抵税作用会使得企业更倾向于提高负债比例。非债务税盾与资本结构在1%水平上负相关，说明当企业存在非债务税盾时会尽可能使用非债务税盾从而减少使用债务税盾。这些影响因素的实证结果均与原假设一致。
与原假设相反，本文得出资产担保价值与资本结构在1%水平上负相关。出现这一现象的原因，可能与房地产上市企业目前的“股权融资偏好”有关，资金是房地产企业生产和发展的关键，即使在偿债能力强的情况下，企业也会尽可能地进行权益筹资以筹集更多资金。此外，对于房地产企业，有形资产占总资产的比重原本就偏高，债权人在评估企业时可能会弱化了资产担保价值这一个指标。
实证结果还表明，企业成长性对资本结构的影响不显著，一方面是因为我国房地产企业自2003年以后一直处于高位运行；另一方面说明企业在进行资本结构决策时未能充分考虑公司长期发展的资金需求，缺乏长远规划。短期偿债能力对资本结构的影响不显著，反映了我国上市公司普遍存在的股权偏好问题。股权结构对公司资本结构影响不显著，一方面，大股东为了保证企业的控制权会倾向于负债融资，另一方面，大股东出于自身利益的考虑，会减少负债分散风险，所以两种情况均有可能出现。
四、结论与建议
本文以2003―2011年房地产上市企业为研究对象，对我国房地产上市公司资本结构影响因素进行了实证分析，得到了以下结论：公司规模与所得税和企业资本结构正相关；企业盈利能力、非债务税盾与资产担保价值和资本结构负相关；成长性、短期偿债能力与股权结构和资本结构不相关。根据上述研究结果，对优化公司的资本结构提出以下建议：
1.根据公司规模、盈利能力合理选择资本结构。规模大、盈利能力强的企业可以充分利用内部融资的机会和负债抵税的作用，优化企业资源配置。
2.充分考虑企业成长性的影响。我国房地产行业发展迅速，成长性普遍较高，企业在进行资本结构决策时应长远规划企业的资金需求。
3.合理利用非债务税盾。非债务税盾的使用不仅可以带来抵税的收益，而且可以使企业相应地减少负债规模，进而优化资本结构。
本研究存在的不足之处：本文仅考虑了微观层面的公司特征因素，个别因素、行业差异、宏观经济因素等不在研究范围之内。鉴于数据的可获得性，本文仅研究了房地产上市公司为样本，要进行全面的分析则应该包括非上市的房地产公司。这是有待今后进一步研究的方向。
（张其秀系副教授；沈璐为硕士研究生）
参考文献
[1] 陆正飞，辛宇.上市公司资本结构主要影响因素之实证分析[J].北京：会计研究，1998（8）：34-37.
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[9] 雷晓茹.中国房地产上市公司资本结构选择的决定因素分析[D].上海：复旦大学硕士论文，2010-04-08.
[10] 刘智景.我国房地产上市公司资本结构影响因素研究[D].上海：复旦大学硕士论文，2009-04-20.
篇5
论文关键词：房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
篇6
论文摘要：从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。房地产是一个资金密集型行业，且债务融资比例高于除金融业以外的其他行业。文章选取房地产上市公司作为实证分析样本，发现房地产企业债务融资与公司治理效率负相关，债务融资没有起到相应的治理效用。因此，文章提出改进房地产上市公司债务融资结构的建议，以提升公司治理效率。
一、问题的提出
我国房地产行业已逐步成长为国民经济的支柱产业。扣除土地购置费后，1997-2008年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6. 32%增加到13%。房地产开发投资对GDP增长的间接贡献更大，对关联产业如钢铁、水泥、木材、玻璃等产业的增长带动约为其本身增长的两倍。而房地产又是资金密集型产业，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的环节。而债务融资和股权融资构成企业资本结构，同时形成相应的委托关系和公司治理结构，对公司治理效率产生了不同的影响。随着我国资本市场的兴起，国内学者研究房地产上市公司股权融资对公司治理效率影响的较多，而对于债务融资对房地产上市公司治理效率的研究较少。本文通过房地产上市公司债务融资对公司治理效率影响的实证分析，研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。
二、债务融资对公司治理效率影响的理论分析
企业债务融资的治理功能，即债务融资对公司治理效率的作用与影响的认识经历了一个渐进过程。从最早MM理论中对债务融资的财务效率方面的讨论到新资本结构理论中对债务融资治理效率的研究，从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。
债务融资在经营者激励方面主要表现在:债务融资可以提高经营者占有剩余收益的比例;债务融资到期还本付息的硬性约束，减少了可供经理使用的自由现金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投机性投资，促使经理努力工作并做出较好的决策。
债务融资的信号传递理论中，由于信息不对称，从两方面影响到企业的投融资:其一，当外部投资者预期到自身处于信息不利地位时，可能会减少投资或增加融资成本，使企业无法筹集到足够的成本;其二，当外部投资者缺乏足够的信息时，对市场上所有融资企业只能按照平均价值估计，导致投资的低效率现象。Ross(1977)最早注意到经理可以通过负债比例的选择向外部投资者传递其融资项目的质量，投资者把具有较高举债水平当作是一种较高质量的信号。当企业提高债务时，相当于经理预期企业有更好的经营业绩。Majluf和Myers (1984)提出的融资优序理论指出，在信息不对称的情况下，负债融资将优于外部股权融资。
由于债务融资状况会影响到公司的控制权分布，当企业经营业绩优良的时候，债权人较少地干预企业事务;当企业经营状况恶化，陷于债务不能履行的状态时，债权人会干预甚至接管企业，意图改善企业治理效率。这一潜在接管威胁对企业的激励约束作用非常显著，对完善公司治理机制具有重要意义。
以上从负债融资的治理机制角度分析了债务融资对公司治理效率的影响。国内学者近几年在借鉴国外文献的基础上也开始关注债务融资治理效率问题，但经常得出不同的结论。于丹枫(2007)从房地产上市公司债务融资整体出发，发现资产负债比例与我国公司治理效率呈显著负相关。刘晓江(2008)以资产负债率为自变量检验出资产负债率与每股收益、净资产收益率和托宾Q值相关系数均为负相关，得出资产负债率与房地产上市公司治理效率为负相关。刘建国和杨卫东(2009)对2004-2008年房地产行业上市公司的实证研究表明，房地产行业上市公司治理效率与长期银行信用融资率和财政融资率呈显著正相关关系，公司治理效率与股权融资率呈负相关关系。方茂扬(2009)通过实证分析表明，当前房地产上市公司负债率过高，会对公司绩效产生负效应。
综上，国内学者大多从房地产上市公司融资结构及融资渠道拓展角度研究债务融资对房地产上市公司绩效的影响。本文以房地产上市公司为研究对象，以公司绩效作为中间变量，主要分析债务融资对公司治理效率的影响，试图揭示我国债务融资存在的问题，以促进房地产上市公司债务融资结构的进一步优化，提升公司治理效率。
三、研究设计
(一)样本选择和数据来源
本文选取2004年以前在上海和深圳证券交易所上市的A股房地产上市公司作为研究样本。为保证房地产上市公司的特性，剔除2004-2008年间，年房地产主营业务收人不及50%的公司，同时剔除2004-2008年被列为ST的房地产上市公司，最终选取了41家房地产上市公司作为研究样本。本文所用数据来源于万得资讯系统( wind.com)，数据分析使用SPSS16.0。
(二)定义变量
(1)被解释变量选取总资产收益率(ROA)
学者对公司绩效的研究，通常用的指标主要有三种TobinQ、净资产收益率、总资产收益率。在我国，由于上市公司股权结构的分割，存在大量的非流通股，因此，在计算公司市场价值时就易失真。净资产收益率能够很好地反映自有资本收益能力，但忽略了债权形式资源投资的影响。总资产收益率反映了公司全部资产所产生的效益，体现了公司资产综合利用的效果。因此，本文选用总资产收益率作为衡量公司绩效的指标。
(2)解释变量选取总资产负债率(DAR )
总资产负债率最能体现企业的整体负债状况，是体现公司融资结构的最基本指标，并且容易计算和界定。
(3)控制变量
①公司规模，根据莫克(Morck，1998)的研究，公司规模对业绩也有影响。本文选取公司总资产的自然对数(InSIZE)来衡量公司规模。
②自由现金流量比(FCF)是国际上各行业领先企业所普遍采用的业绩考评指标，而自由现金流量比正是企业价值的最重要变量。企业价值和自由现金流量因其本身具有的客观属性，正在越来越广泛的领域替代传统的利润、收人等考评指标。
③流通股的比例(PLE)，即上市公司流通股的数量和总股本的比例。因为流通股越多，表明一个公司的股权越分散，有利于形成完善的公司治理结构，可能对公司业绩产生正面的影响。
(三)模型设计
本文采用最小二乘法(OLS)来研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。具体的多元回归模型设定为:
其中，α是回归方程的常数项，β1、β2、β3、β4分别是解释变量和控制变量的待估系数，产‘是随机项，i表示公司，t表示年份。
四、实证分析
本文对2004-2008年共205组房地产上市公司的数据进行统计分析，得出结果见表1、表2。
描述性统计分析表明，样本标准差不高，各变量偏离平均值水平均不高，结果具有统计学意义。相关分析表明，各变量之间无明显相关性，样本不具有自相关。
(一)强行进入法回归分析
本文采取强行进人法，将所有对总资产收益率具有解释能力的总资产负债率、1nSIZE、自由现金流量比和流通股比例纳人回归方程，得出的多元回归结果如表3、表4、表5。
分析结果显示，模型的相关系数R = 0. 374，判定系数R2=0.140，调整的R2 = 0.122，表明此多元回归模型拟合度比较理想，并且Durbin-Watson =2.326，表明各残差间相互独立、无自我相关。方差分析显示，F值为8.116， P值为0. 000a，表明这一回归模型成立并具有统计学意义，即这四个自变量能显著解释房地产上市公司的绩效。
由回归系数分析表6的结果可得回归方程式为：
由标准回归系数可知，四个解释变量对被解释变量的影响从大到小依次为总资产负债率、In-SIZE、流通股比例、自由现金流量比。其中总资产负债率、自由现金流量比和流通股比例与公司绩效呈负相关，公司规模与公司绩效呈正相关。四个解释变量中总资产负债率和1nSIZE通过显著性检验，说明这两个变量通过显著性检验，与公司绩效呈显著相关关系。但是我们也发现自由现金流量比、流通股比例与被解释变量之间的线性关系是不显著的，不该保留在模型中。同时，在共线性诊断(见表7)中我们发现此模型中条件索引的第五维度高达58.925，说明存在明显的共线性问题。
总之，通过分析我们发现以上回归方程存在一些不容忽视的问题，以下通过逐步回归法选取变量，避免发生复共线性现象。
(二)逐步回归法回归分析
由逐步回归结果(见表8一表12)可知，总资产负债率和1nSIZE选人回归方程，这与我们回归分析的结果一致。这两个解释变量对公司绩效具有显著性影响，具有统计学意义，同时强行进人与逐步回归整体回归模型的F值都达显著。因强行进人法有四个解释变量，所以其R与R2都较逐步回归法高，但调整自变量各数值的影响后，由调整后的R2与F值可知，去除复共线性影响后，逐步法的回归模式的解释力较强行进人法更佳。可以得到回归方程式为:
其中，总资产负债率与公司绩效呈显著负相关，公司规模与公司绩效呈显著正相关。
五、结论
本文根据大多数学者的研究，采用总资产收益率作为衡量公司经营绩效的度量指标来衡量企业的公司治理效率，然后运用收集的数据对经营绩效与债务负债率进行了回归分析和统计检验，得到如下结论:
1.房地产上市公司的公司治理效率与总资产负债率呈显著的负相关关系。这与理论分析中的结论相悖。笔者认为主要有以下两点原因:一是我国资本市场发展时间短，尚不规范，只是弱有效市场;二是房地产公司本身特殊的债务融资特点。据统计，我国房地产开发企业银行贷款加上购房者银行按揭贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产公司债务资金的主要来源是银行贷款，尤其是四大国有银行。而我国的国有商业银行尚未完全走上商业化轨道，经营管理水平长期以来偏低，对企业的资金利用效率缺乏监督机制，参与公司治理的兴致不高，很难在房地产上市公司的治理中发挥应有的作用。
篇7
关键词：银行信贷；房地产泡沫；关系自1998年进行住房制度改革以来，我国房地产业得到迅速发展，同时，商品房销售平均价格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上涨到2012年的5791元/平方米，年均增长率达10.7%。针对飞涨的房价，多数人认为，我国房地产市场存在着泡沫化的风险。目前我国的房地产金融市场发展尚不完善，房地产业融资渠道过于单一，使得房地产业的发展严重依赖于银行贷款。基于此现状，研究银行信贷与房地产泡沫内在关系对于政府调控房地产市场，缓解国内“房地产泡沫”现象，推进房地产业健康发展就显得尤为重要。
迄今为止，经济学界对于银行信贷与房地产泡沫关系进行了持续的研究，取得了不少成果，有必要在此进行回顾，这有利于我们进一步研究此问题。
一、国外银行信贷与房地产泡沫关系的研究
西方发达国家多次遭受泡沫经济破灭的影响，导致严重的经济危机。这些经济危机的发生多是由房地产泡沫破灭引起，由于金融业与房地产业存在密切联系，银行信贷与房地产泡沫关系逐渐成为学术探讨的热点。
（一）国外银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
关于银行信贷与房地产泡沫关系的问题大都是从房地产行业的特点出发的。Panl Hilbers（2001）指出房地产的特点包括：供给缺乏弹性；交易不频繁且成本较高；房屋可以当作贷款抵押品。正是这些特殊属性，使得银行信贷更易集中于房地产市场，银行信贷与房地产泡沫的关系呈现出日趋紧密的事态。Minsky（1982）从金融自由化角度阐述银行信贷与房地产泡沫关系，提出“金融不稳定假说”，认为：在经济繁荣时期，资产价格上涨会使得银行过于乐观而放松贷款条件。房地产价格不断上涨的同时，银行信贷规模随之扩张。但是，当房地产泡沫破裂，房地产价格就会迅速下降，银行产生大量不良资产，给银行等金融行业带来危机。
（二）国外银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
在实证分析方面，国外大部分学者是从银行信贷与房地产价格关系入手对银行信贷与房地产泡沫关系进行分析。Goodhart（2008）为了研究货币、银行房地产信贷和房地产价格之间的关系，通过VAR模型，利用17个工业国家的1970-2006年间的数据进行实证分析，指出，房地产价格和银行房地产信贷之间存在明显的双向联系，进而认为银行信贷与房地产泡沫之间存在紧密的关系。
二、国内银行信贷与房地产泡沫关系的研究
与国外相比，我国对房地产泡沫的研究起步较晚。1998年住房改革以后，国内学者对房地产方面的研究逐渐增多，并且对银行信贷与房地产泡沫关系的研究取得了丰盛成果。
（一）国内银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
房地产业与银行业存在紧密的联系：土地开发商、房地产开发商、个人买房等可在银行取得贷款。陈梦璇（2010）认为，我国房地产企业融资来源单一，银行贷款在整个融资中占有很大比例，因而银行贷款与房地产泡沫存在紧密联系。
多数学者从房地产泡沫形成原因的角度探讨了银行信贷与房地产泡沫的关系。葛杨等（2008）分析了我国信贷环境对房地产泡沫关系，指出我国宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动表现尤为突出。曹景林等（2011）指出我国目前确实存在房地产泡沫现象，其主要原因是土地价格上涨引起的成本推动的房地产泡沫、居民购房贷款增加引起的需求拉动的房地产泡沫和投机心理导致的房地产泡沫。
（二）国内银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
国内关于银行信贷与房地产泡沫关系问题的研究大多引用国外的研究方法来探讨。
一部分学者认为房价高必然导致房地产泡沫的产生，因而从银行信贷与房地产价格关系层面间接推断出银行信贷与房地产泡沫关系。魏文轩（2013）利用1997-2011年银行信贷与房地产价格相关数据，采用协整分析方法，实证分析出银行信贷与房地产价格波动间存在着较显著的正相关性，并给出抑制房地产泡沫继续膨胀的建议。
另有学者直接对银行信贷与房地产泡沫关系进行了实证分析。李成等（2009）发展了Allen-Gale 模型，并将其应用于对美国次贷危机生产机理的理论分析，实证检验得出银行房地产信贷非理性扩张激励投资者投资风险资产，并引发房地产泡沫，一旦经济放缓或是外部因素的冲击使得泡沫破裂，就会通过连锁反应引发大范围的金融危机。
总结
纵观以上国内外学者的研究，从总体来看，国外学者对于银行信贷与房地产泡沫关系的研究起步较早。近年来，我国学者通过借鉴国外研究成果，结合国内实际情况，逐步从理论研究及实践应用上进行了探索。但是，还存在不足之处，需要进一步完善，具体表现在两方面：一是现有的实证研究大多是从银行信贷与房地产价格关系间接分析银行信贷与房地产泡沫关系，然而房地产价格并不能代表房地产泡沫，房价上涨到一定程度才可能引发房地产泡沫；二是很多学者在对我国房地产市场进行实证分析时，往往采用国家层面数据作为样本，但国家平均房价往往会被小城市房价拉低，从而掩盖了大中城市房价中可能存在的泡沫。
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关键词：房地产公司 资本结构 公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款。直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动}生负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成U型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成U型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专门研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究变量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公司成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性=(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或*ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计结果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1.19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了c检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对RoE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与RoE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对RoE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过啦验，方程拟合度是0.33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
篇9
论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。
一、当前我国房地产業存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。
二、我国房地产業宏观调控的政策建议
1、完善房地产市场的金融政策建议
(1)实行差别化的信贷政策
行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。
(2)稳定人民币汇率政策
我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。
2、完善房地产市场的财政政策建议
目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。
3、完善房地产市场的土地政策建议
(1)有效增加土地供应量
土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。
(2调整土地供给结构土地供应结构
应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。
参考文献：
[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20.
篇10
毕业论文房地产本科开题报告(一)
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期
[5]贾康.中国房地产税费改革的基本设想[j].2015年8月7日
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[8]AdamSmith.AnInquiryintotheNatureandCausesofthewealthofNations[M].OxfordUniversityPress.1920.285~286
[9]FraneoisQuesnay.TableauEconomy[Mj.Beijing：ComtnerialPress.1997.2528
[10]约翰冯杜能：《孤立国同农业与国民经济的关系》，商务印书馆，1986版，第280-281
[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138
毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
WiseMedia
毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
WiseMedia
(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图
