节约集约用地案例范文

导语：如何才能写好一篇节约集约用地案例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:农用地;集约节约;评价指标体系;长丰县

一、引言

土地是生存之本,发展之基,我国的国情决定了我们必须科学合理利用土地。随着我国经济建设的快速发展和现代化建设步伐的加快,特别是城镇化水平的提高,进一步加剧了土地的供需矛盾。与此同时,土地的粗放利用、建设用地的过度扩张、利用结构不合理也成为我国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础。

随着长丰县经济建设快速的发展和现代化建设步伐的加快,特别是近几年,长丰县城镇化水平的提高,城镇化过程中存在着过度占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理等问题,制约了长丰县经济的发展。因此,长丰县必须全面贯彻落实科学发展观的具体要求,切实协调好经济发展和耕地保护的关系,保障经济发展的供地要求,走出一条土地节约集约利用,建设占地少、利用效率高的符合长丰县县情的土地利用新路子。

二、长丰县农用地利用存在的问题

(一)城镇化速度加快,耕地保护问题突出

长丰县地处合肥市的北部地区,受合肥市北城区向长丰南部延伸发展及本县城镇化速度加快的影响,占用耕地的规模将越来越大,速度越来越快,耕地保护的任务也越来越艰巨。

(二)农用地经营粗放,利用率偏低

全县精壮劳力,以及文化素质较高的劳力,大多数都外出务工,留守的很多是妇女、儿童和老人,结果导致部分耕地抛荒或暗荒。耕地抛荒不仅降低了土地利用率、生产力,有些地区甚至破坏了土地的生产力。

(三)农业科技含量不高,产业化水平低

改革开放以来,以良种良育为主的农业技术在本县得到初步应用,取得较好的成效。但与农村经济发达地区相比,本县农业科技含量还比较低,农业科技贡献率仅在40%左右。

三、集约节约评价的指标建立

结合长丰县农用地的现状,拟采用以下7个指标对全县农用地集约利用现状进行评价,构建农用地集约节约指标体系。并采用特尔菲法确定长丰县农用地集约节约利用评价各因子的权重(权重值在0-1之间)(见表1)。

四、集约节约评价

(一)计算方法

1、评价指标的无纲量化及标准化

为了使长丰县各项农用地指标的数据具有可比性,必须将原始数据无纲量化并压缩在[0,1]区间之内。本研究采用比重法对指标原始数据进行标准化。设有m个参评指标X1、X2、……Xm,且已取得n个参评对象的上述指标的数据Xij(i=1,2……,n;j=1,2……,m)为原始数据矩阵。在同一指标下,计算参考对象的取值占全部参考对象取值的总比重。

2、计算参评指标的熵值

对于原始数据矩阵中的某项指标,如果该指标值的差距越大,则该指标在综合评价中所起的作用越大;如果某项指标的指标值全部相等,则该指标在综合评价中不起作用。

其中调节系数k=i/lnn。

3、将评价指标的熵值转化为权重

计算指标的差异系数hj,定义为:

hj=1-H(xi) j=1,2,……,m

则j项的参考系数定义为:

指标权重越大,熵值越小,反之越大。

4、土地集约度的计算

公式如下:

Yi为长丰县农用地集约度,其取值范围为[0,1],理论上当Yj=1的时候,则土地的利用效率最大,到理想状态,土地的集约达到最优。但是在目前的社会经济条件下实现中的Yj

(二)长丰县农业地集约节约评级结果

1、数据来源(见表2)

2、评价结果

根据以上计算方法可以得出长丰县农用地集约利用分值表(见表3)。

从图1可以看出来长丰县农用地的集约度水平是不断提高的,但是还是处在第三级的水平,2005年农用地集约度为0.1712,与1996年相比提高了70.5%。长丰县农用地集约利用水平总的说来处于一个中等水平的集约度,那么农用地还有一定的潜力可以挖掘,但是由于目前长丰县农用地利用还存在一些问题,未能充分发挥,长丰县的农用地具有较大的集约利用增长空间和内涵挖掘能力。为了长丰县长远的发展,应该提高农用地的集约节约水平。

五、农用地集约节约利用的对策

(一)加大土地开发整理力度

根据《安徽省土地开发整理工程建设标准(试行)》(2009年1月1日实施),结合本县的实际情况来确定田间路、生产道等基础农用设施的标准,加大土地开发整理力度。如整理后,田间道路分为主干路、支路两级;主干田间路与支沟或斗沟结合布置,路面宽度为4米,占地宽6米,可供大型农机具单向通过,中小农机具双向通过,路面高于地面50厘米,采用砂石路面;田间支路与农沟结合布置,路面宽度为2.5米左右,占地宽3.5米,可供中小农机具单向通过,路面高于地面30厘米,采用砂石路面或土路面等。

按照上述开发整理标准,长丰县有大量的零星土地可以归并,农田可通过田坎整理,降低田埂系数,还可平坟还耕、平整沟塘拐角地等整理措施,提高农用地的土地利用率,节约利用每寸土地。全县现有农用地面积为111442.76公顷,规划期内,可整理农地面积为33432.84公顷,其中整理增加耕地面积为3309.85公顷,增加耕地系数为9.90%。全县未利用地面积有3505.81公顷,在规划期内全县土地开发潜力约占未利用土地总面积的98%,增加耕地系数约为20%,即本县土地开发潜力约为3465.31公顷,增加耕地的潜力约为642.09公顷。

(二)加快中低产田改造

中低产田改造不单纯要提高当年产量,更要着眼于根本性的土壤改良,提高耕地特别是提高综合生产能力的基本建设,要针对不同类型中低产田采取综合措施,清除或减轻制约产量的土壤障碍因素,提高耕地基础地力等级,改善农业生产条件。在改造中低产田中应通过调整种植业结构,增加养地作物,增施有机肥,并进行生态农业建设,进行山、水、田、林综合治理,提高土地的可持续生产能力。长丰县现有耕地的质量总体上不高,中低产田约占耕地总面积的70%,粮食增产潜力较大。根据安徽省产能核算的结果预计2010年和2020年长丰县粮食单产将分别达到10745公斤/公顷和11820公斤/公顷左右。

(三)提高农用地集约度

提高农用地的集约度关键是给农业注入更多的现展观念,用现代科学技术改造农业,同时强化农业的科技支撑,促进农业集约生产和可持续发展。与此同时,提高农业的技术设施装备水平,发展农业产业化经营,还要大力培养新型的现代农民,以提高农用土地的集约度。

参考文献:

1、严金明,燕新程.城镇化快速发展阶段的中国土地问题[J].中国土地科学,2005(6).

2、黄继辉,张绍良,侯湖平,周献俊.城镇土地节约利用与集约利用概念辨析[J].国土资源导刊,2006(6).

3、毛蒋兴,闫小培等.20世纪90年代以来我国城市土地集约利用研究述评[J].地理与地理信息科学,2005(2).

4、李南洁,姜树辉.村镇土地节约和集约利用评价指标体系研究[J].南方农业,2008(5).

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一、土地管理文化体系的构建

以“土地法学”课程为例，不应从纯法理学的角度来组织教学，而应该以土地管理的具体工作为导向，分析每项法律、制度、政策产生的背景、实施状况，要让学生明白在“土地法学”这门课中，包含了土地管理的文化，如土地产权保护文化、耕地保护文化、土地节约集约利用文化、科学合理规划文化、可持续利用文化。

（一）土地产权保护文化

土地产权管理是土地管理工作的核心。在现实工作中，由于权属主体不清，权责不明导致的矛盾与纠纷层出不穷，可见土地产权保护非常重要，尤其是农民的土地权益保护。在“土地法学”的教学过程中，要让学生真正意识到土地是农民的命根子。《物权法》的出台进一步强化了土地产权的保护。在具体的教学过程中，要让学生认识到土地产权保护的重要性，增强学生对切实维护群众土地合法权益的认同感，使学生在将来的工作中，碰到与土地产权相关的问题时，切实保护产权人的利益。同时也要让学生加强产权保护政策的学习和研究，进一步推进土地管理工作的开展。

（二）耕地保护文化

耕地保护意义重大，保护耕地就是保护我们的生命线。耕地保护的内涵主要体现在三个方面，一是耕地数量保护；二是耕地质量保护；三是耕地生态环境保护。三者是一个统一的整体。我国划定的18亿亩耕地红线不能简单地理解为耕地的数量，还要保证这18亿亩耕地的质量及生态环境。数量保护是基础，质量保护是关键，生态环境保护是升华。如何加强耕地保护是值得我们思考的，目前国家出台了很多政策，并且把耕地保护纳入地方政府的政绩考核中，很大程度上推动了耕地保护工作的开展。但这些基本上都是通过行政的手段来推动的，耕地保护观念尚未真正深入人心。因此，在课堂教学中，应始终强调土地管理工作中耕地保护的重要性，让学生清楚了解保护耕地不仅是耕地数量的保护，更重要的是耕地质量的保护及耕地生态环境建设。

（三）土地节约集约利用文化

土地节约集约利用是当今土地管理工作的主题，并且已将土地节约集约利用上升到了优先战略的高度。土地作为一种资源，面临着禀赋的差异和供给的瓶颈，土地节约集约利用是解决问题的关键。在中国城市化的进程中，城市建设用地扩张剧烈，土地利用总体规划失控，大量的优质耕地被城市建设所占用，城市建设用地呈现高度粗放趋势。在农村，耕地粗放利用、撂荒及非农建设现象也层出不穷。粗放利用的背后是制度的缺失，归根到底，是土地节约集约利用文化的缺失。因此，对土地节约集约利用文化的理解与认同非常重要，这是推动土地资源可持续利用的保证。要真正实现土地节约集约利用，就应切实执行最严格的节约集约用地制度，减少经济增长对土地资源的过度消耗。

（四）科学规划文化

目前，新一轮的土地利用总体规划修编工作已接近尾声，新的土地利用总体规划修编坚持了土地管理的基本国策，严格遵循了土地用途管制制度及耕地总量动态平衡制度，从当地的实际出发，坚持“双保”方针，体现了新一轮土地利用总体规划思想的科学性与前瞻性。但是，在土地利用总体规划修编的过程中，还存在着多种矛盾与冲突，尤其是在县（市）级土地利用总体规划修编过程中，往往受到各方面的干预，使得土地利用总体规划的科学性受到质疑。土地利用总体规划修编的原则是不可动摇的，但在修编过程中，对规划目标的平衡也是科学性的体现。土地利用总体规划的编制应体现科学性，但是其执行必须是严肃的。只有这样，才能保证土地管理法律、法规、政策、制度的权威性。因此，科学合理地编制土地利用总体规划和严肃认真地执行土地利用总体规划就是一种文化，需要继承与发扬，才能确保土地管理工作的可持续性。

（五）可持续利用文化

土地资源可持续利用是土地利用管理的最高目标。要做到土地资源的可持续利用，就必须做好前述四方面的工作，即要加强土地产权保护，增强耕地保护意识，坚持土地节约集约利用，严格执行土地利用科学规划。具体来看，土地资源的可持续利用包括经济效益可持续、社会效益可持续及生态效益可持续。这三种效益同时贯穿于土地产权保护、耕地保护、土地节约集约利用及土地利用科学规划之中。因此，土地可持续利用文化的内涵非常丰富，它相对比较宏观，统领土地管理的各项文化，是属于更高层次的文化。

二、土地管理文化传播的途径

土地管理文化的传播可以贯穿整个专业课教育的始终，除了通过教师向学生传播外，还可以由有学生向学生传播、由学生向外界传播。土地管理文化传播的途径是多样的，包括了案例教学、情景模拟、社会实践及校园文化活动，从土地管理文化传播的效果来看，这四个途径是逐渐递进的。

（一）案例教学

教师在“土地法学”的课堂上向学生传播土地管理文化，一个很重要的途径就是采用案例教学。采用案例教学，方便教师对其中蕴含的知识点进行提炼，同时也便于教师对土地管理文化的总结。另外，采用案例教学，其教学的过程相对比较生动，学生很快就能接受。教师结合案例进行讲解，将其中蕴含的土地管理文化传授给学生，可以将土地管理文化更加具象化，不仅能帮助学生掌握知识点，还可以使学生加深对土地管理文化的认识与理解。这些案例可以是文字性的，也可以是视频、音频类的。

（二）情景模拟

课堂的案例教学是土地管理文化传播的基础阶段，是对具体土地管理文化的认知层面，而课堂情景模拟则是土地管理文化传播的理解层面。学生通过自编自演情景剧，加深对土地管理文化的认知，逐渐上升到理解层面，同时也是土地管理文化开始向外传播的阶段，主要是在同专业学生之间的传播。在这个阶段，还需要教师的继续指导与点评，及时纠正在情景模拟过程中出现的认知与理解偏差，进一步加深对土地管理文化的理解。学生自编自演的情景剧主题多与土地征收、农村土地流转、耕地保护及土地违法调处相关。

（三）校园文化推动

土地管理文化与校园文化相结合能够很好地推动其传播。例如，在中国地质大学，地学文化是校园文化的主体，土地文化及土地管理文化成为了地学文化的重要组成部分。借助地学文化传播的平台来推动土地管理文化的传播是一种行之有效的途径。在教师的指导下，以学生为主体，使土地管理文化在校园内进行传播，这是土地管理文化向外传播的阶段，同时也是逐步认可相关土地管理文化的阶段。“土地日”宣传活动成为了“土地法学”课程宣传土地管理文化重要的阵地。结合每年“土地日”的主题，通过举办学术报告会、张贴宣传海报、条幅签名、咨询解答等方式来宣传“土地日”的主题，将国家土地管理的方针政策融入到宣传活动中，培养学生珍惜和合理利用土地的意识，增强学生对《土地管理法》的了解。这个过程就是土地管理文化传播的过程，对于参与活动的学生而言，也是土地管理文化认同的过程。

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6月13日，《人民网》和《中国经济周刊》同时报道，山东济宁北湖景区湿地公园里秘密建造了一个名为北湖壹号俱乐部的高尔夫球场。据了解，该高尔夫球场从3年前就开始建设，占地2000余亩，国际标准18洞，目前已经建好了9洞，还有9洞正在建设中。此外，球场规划的五星级酒店与会所已开始动工。下一步，高尔夫别墅项目也将启动。

如此大规模占用原本就十分稀缺的土地资源，当地的北湖新区管委会竟然表示“并不知情”，涉事的高尔夫球场负责人倒是故作镇定地声称：“建设高尔夫球场是我们企业自己的行为，现在高尔夫球场的相关手续正在办理当中，确实有很多手续还没有办完”。

我们不禁要问：难道开发商想建高尔夫球场就可以擅自“圈地”修建吗？为何国家三令五申暂停新建高尔夫球场的政策禁令在某些地方变成了一纸空文？为何最严格的土地管理制度在某些地方总是不能落地贯彻？

且不说早在2004年，国务院办公厅就下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，其后我国针对高尔夫球场的禁令先后下发过十多个；这些禁令明确规定，地方各级政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。

单从土地管理方面来看，《土地管理法》第43条明文规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。换言之，没有土地管理部门的批准，任何单位和个人都不得擅自占用土地搞项目建设。即使个别地区个别项目侥幸未批先建，也绝无可能长时间逃避土地管理部门的执法处理。

近些年来，国土资源部每年都要搞一次覆盖全国的土地卫片执法大检查，据说已经用现代技术手段在土地报批、供地、用地、违法违规用地查处等环节建立起了“天上看、地下查、网上管”的监管系统。

我国的土地管理制度体系，堪称世界上最为严格的。对于土地违法违规行为，有着明确的追究行政责任和刑事责任的规定。但一些地方在一些具体的土地执法实践中，确实存在地方保护主义、有法不依和执法不严等问题。近年来，针对土地违法违规行为，土地管理部门多次通过卫片执法、“百日行动”、检查督察问责等形式进行查处，但其中大多数的处罚结果仅仅停留在党纪、行政处罚上。土地违法违规行为责任追究的“尚方宝剑”，更多时候都处于一种高高举起、轻轻落下的状态，这又反过来助长了土地违法违规行为的滋生蔓延。

俗话说“牛栏里关不住猫”，解剖上述土地管理法规制度执行不到位、土地管理制度本身有漏洞是济宁高尔夫球场得以“隐身建设”的根本原因。

因此，解决问题的关键在于筑牢土地管理的制度樊篱，才能关住像济宁高尔夫球场这样违法违规用地的“大猫小猫”，才能真正做到“十分珍惜、合理利用土地”，才能真正做到节约集约用地。

二、完善土地制度的几点建议

筑牢土地管理的制度樊篱，首先是将现行土地管理法规制度执行到位，在土地执法上做到有法必依，执法必严，违法必究。在《土地管理法》没有修改、废止之前，现行土地法律制度还有效的情况下，土地管理的法律就必须得到尊重，土地管理的制度规定必须不折不扣地执行。这是法治国家起码的要求。

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【关键词】国土资源政策新民居建设节约集约用地保红线保发展

前言

如何节约集约用地，充分利用原有建设用地、空闲地和废弃地，尽量不占或少占耕地。在确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高的前提下，切实解决农村新民居建设用地问题，一直是困扰我们的难题。笔者以解剖麻雀的方法，探讨以土地政策推动新民居建设的一些案例，希望给在保红线和保发展艰难抉择中的国土资源工作者一些启发。

1 平山县概况

平山县是革命老区，位于河北省西部，太行山东麓，辖23个乡镇，717个行政村，总人口45万，土地总面积2648平方公里，耕地面积48万亩，是河北省土地资源比较丰富的大县之一，可户均占地0.9亩，农村居民点分散，土地利用可堪粗放。

2 平山县以国土资源政策推动新民居建设的成功案例

近年来，平山县国土资源局将土地政策与选树新民居建设样板村相结合，以典型引路，推动新民居建设步伐。笔者重点调查了以下案例。

2.1 新民居建设与土地开发整理相结合——石板村。石板村原有耕地27亩，人均耕地不足2分，交通闭塞。全村吃粮靠救济、花钱靠帮扶。现在石板村共有生活、养殖、体育、文化娱乐四个小区，小区内设施完善，功能齐备。街道整齐宽敞，绿树成荫；住宅是二层小楼，按家庭旅馆设计装修，既未突破用地标准，又留下了发展空间。初步建成了以生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主为标准的社会主义新农村。当年，该村劈平两座山头，填平三条山沟，平整出35亩土地建设新村；将旧村落复垦，使石板村耕地面积增加了60多亩，而且集中连片，旱地变水田，彻底解决了“种地难、吃粮难、居住条件差”的问题。

新民居建设最基本的资源还是土地。2000年以来，平山县利用土地开发整理资金1.02亿元，开发整理土地5.93万亩。全县耕地总量由原来的46万亩增加到48万亩，人均耕地由原来的1.03亩增加到现在的1.07亩，不但实现了占补平衡，而且实现了耕地总面积稳中有升。

2.2 新民居建设与“空心村”治理相结合——北马中村。温塘镇北马中村铁矿储量大，集体经济实力雄厚，位于西柏坡温泉城南10公里。该村原旧村落参差不齐、圈坑遍布、街道狭窄，出行不便。破房闲院占据村庄35%的面积，严重浪费土地资源。该村聘请北方设计研究院三修规划。规划突出新村建设与旅游度假功能的结合，设计了横贯新村的“沙龙景观带”和环村公路，对办公楼、宾馆、商店、供热、旅游等基础设施科学安排。分三期建设520套欧式连排二层别墅，街道规划为三纵五横，给排水、暖气、有线电视、宽带等设施一应俱全。村民生活环境全面改观，彻底根除了村庄“空心”现象，节省土地120亩，今后20年不用再发放宅基地。

97年以来，全县共治理 “空心村”183个，节约耕地2776亩。该县规定：框住村界、控制外延，村内有空闲地和多余宅基地未利用的，一律不批新的宅基地；鼓励建设二层和多层住宅，提高土地利用率；加强村庄建设规划，旧村改造要实现统一规划，科学设计，避免无序建设造成土地浪费。对于占耕地建住宅的，一律不批，对于违法批地的乡村干部，追究其经济、行政、法律责任。

2.3 新民居建设与土地资源发掘相结合——前大地村。合河口乡前大地村位于平山县西部深山区驼梁山风景区内，有黄土台、后大地、前大地3个自然庄，136户，483人，几乎户户是家庭旅馆、家家有经济项目，全村无闲置劳力，实现了充分就业。而就在数年前，“村庄脏乱差、道路难通行、土豆换粮度饥寒”的落后帽子还戴在前大地村头上。那时，该村人均耕地仅1分，地贫土薄气温低，仅能种植一季土豆。而37000亩覆盖着原始森林、高原草甸、布满着流泉飞瀑及上千种植物品种的山场，几乎没有什么产出。近年来，该村大规模拆除临建，搬迁1个自然村入主村，建设二层坡顶家庭宾馆式住宅；硬化通村路3条；石板铺成主街和娱乐广场；建饮水池2处，全村用上自来水；安装带自控装置路灯，有线电视“户户通”；组建了垃圾清运队伍，进行了水冲式厕所改造。现在该村靠家庭旅馆和旅游服务业，超前规划，旅居结合，充分利用土地资源，人均收入超过10000元。

2.4 新民居建设与地质灾害防治相结合——新升村。东回舍镇新升村，位于石闫路南侧交通便利，房屋整齐，布局合理，街道宽敞，民风淳朴，临近回舍工业区，就业容易。该村房前屋后种植蔬菜瓜果，花卉树木，绿化美化好，土地利用率高，村民节地意识强，全村无寸土浪费，无一户违占。全村37户146口人，是从平山县深山区4个乡镇11个泥石流、洪水冲毁压塌的地质灾害易发村庄搬迁而来。通过搬迁，彻底改变了这些深山区村民居址危险，交通不便，信息闭塞的生活生产状况，为深山区村民脱贫致富打造了一个坚实的平台。

2.5 新民居建设与土地补偿安置相结合——石羊沟村。温塘镇石羊沟村原有山场180亩，耕地40余亩，紧邻西柏坡温泉城。锐弛房地产公司在该村占地开发房地产。为解决失地农民的生活问题。双方商定：由锐弛房地产公司为石羊沟村建设新村以抵减安置补偿费。新村规划有绿地、露天剧场、办公娱乐场所、商品门市。为石羊沟村民建设26套住宅楼，每栋上下楼各四室一厅，带小院，有线电视、凉热水、电话线入户，设计可做家庭旅馆。锐弛房地产公司还承诺每年给付该村村民生活保障金2000元，并随人口增减，物价水平进行调整，其会所、物业、娱乐场所所需服务人员及工程建设所需劳务优先录用石羊沟村村民。这种方法，不仅解决了失地农民失地不失业问题，而且预留了发展空间，使失地农民能够安居乐业，实现了人与社会的和谐发展。

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为全面落实“经济转型升级增速行动”总体部署，促进工业传统产业转型升级，按照我县传统产业转型升级行动方案，现就做好2011年县传统产业转型升级工作，提出如下意见：

一、工作思路

以加快产业优化升级为主线，以提高自主创新能力为动力，引导和支持企业加大技术改造，推动传统产业上层次、提技术、创品牌、增效益，提升传统产业产品附加值，促进传统产业走创新型、效益型、集约型、生态型的发展模式，实现传统产业从块状经济向产业集群、从低端生产向高端制造的“双转型”。

二、工作目标

1．提升产业层次，提高效益和质量。2011年，力争实现传统产业增加值增长15%，传统产业工业增加值率提高到20%，全员劳动生产率达到11.5万元/人，亩均产值达到250万元；新增年产值超10亿元的企业2家、超亿元的企业20家。

2．强化自主创新，提升产业竞争力。2011年，力争实现传统产业技术改造投资同比增长10%以上；规上企业科技活动经费支出额同比增长10%以上；新产品产值率达到30%以上；新增省级以上名牌产品、著名商标5个以上。

3．加快产业集聚，提高产业集群水平。重点推进木业家具、钮扣服饰两个列为市重点培育的现代产业集群建设，推动纺织植绒、机械紧固件、无油轴承、电子电声等产业的集群化建设，新增省级以上区域品牌1个。

三、工作重点

1．提升集聚水平，打造产业集群。加快木业家具、钮扣服饰、纺织植绒、无油轴承、机械紧固件等产业集群化建设，推进产业集群内产业链的完善和企业间的协作，对产业发展的共性技术进行联合攻关，提升产业创新能力。集中要素资源重点培育一批规模大、实力强、主业突出、具有自主知识产权和核心竞争力的大企业，树立一批竞争优势明显的区域“标杆型”企业。加快产业集聚区内公共服务平台的建设，提高公共服务平台对产业集群发展的配套支撑服务能力。

2．突出自主创新，增强升级动力。在传统产业中，排出50个重点项目，加快实施技术改造，合力推进项目建设。支持企业技术中心和研发中心建设，充分发挥企业技术中心和研发中心的设计研发、检测试验等作用，强化产学研联合，提升产品附加值和产业层次。鼓励企业增加研发投入，积极运用新技术开发新产品。推进信息化与工业化融合，支持企业利用信息技术和先进适用技术改造提升传统产业，提升企业自动化、智能化和现代化管理水平。支持企业运用信息技术，开展电子商务，扩大网络采购和营销。

3．加强落后淘汰，推动倒逼转型。围绕传统产业转型升级目标和要求，重点在水泥建材、纺织印染、木业家具、小化工、小造纸等行业加快落后产能的淘汰。今年上报省经信委淘汰企业及其主体设备，必须在9月底之前完成淘汰工作，国家将对其进行考核。对于落后企业，通过资源能源利用综合评价体系，鼓励各主体充分运用法律、行政和经济等手段，引导企业实施产业转移和“退低进高”，腾出土地资源和环境容量。

4．狠抓节能减排，发展绿色经济。以节能减排技改项目为抓手，鼓励利用先进工艺技术、装备进行节能技术改造，推进传统产业的节能降耗工作，对年综合耗能在500吨标煤以上和配电容量315KVA以上的企业，加大节能改造措施，年内实施应用高效节能技术、采用先进工艺及标准的重点节能技改项目30个，推动企业节能减排技术进步。加强对重点行业的能源统计工作，全面推行工业项目的能源评估，鼓励企业对废水、废气、废渣等“三废”开展资源综合利用，建设一批循环经济试点企业，完成清洁生产审核企业12家。

5．推进节约集约用地，提高资源利用效率。鼓励各传统行业内企业通过“腾笼换鸟”、“退低进高”，提高容积率、增加投资强度，抓好一批企业通过厂房加层提高容积率、增加设备投入提高投资强度的节约集约利用土地项目，推动土地的节约集约利用，力争盘活和节约土地1000亩以上。

四、工作措施

1．加强领导，合力推进。制定下达2011年县六大传统产业转型升级工作任务（见附件），围绕六大行业42项工作重点，县传统产业转型升级工作领导小组要加强组织领导，领导小组办公室（县经贸局）要负责统筹协调，县经贸局、县科技局、县环保局、县工商联、县质监局、县工商局六个牵头部门分别牵头做好机械制造、电子电声、纺织服装、木业家具、水泥建材、钮扣服饰六个行业2011年转型升级工作的指导和协调，细化工作方案，各责任部门要主动配合，各镇（街道）要对照目标任务，制定推进计划，狠抓工作落实。县级各有关部门围绕自身职能，切实加强对传统产业转型升级的指导和推进，加强研究，积极有为，形成合力。

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关键字：新型城镇化；小城镇总体规划；栖霞市；桃村镇

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、引言

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。新型城镇化从城乡分割的现实出发，从统筹城乡发展的高度，要求着重发展小城镇，把大城市的工业向县城或者小城市扩散，以从根本上改变工业布局和城市人口的分布。

2012年6月，山东省人民政府了《山东省人民政府关于开展“百镇建设示范行动”加快推进小城镇建设和发展的意见》文件。为此，山东省开展了“百镇建设示范行动”，首先在全省范围内选取100个具有代表性的小城镇进行规划编制。本文从山东省小城镇总体规划的编制体系与主体内容演变过程出发，剖析小城镇总体规划编制中存在的若干问题，进而阐述新型城镇化背景下小城镇总体规划编制的创新探索，以期对未来小城镇编制的方向与路径提出有益技术支持。

2、案例与数据

2.1 案例概况

桃村镇地理位置是胶东半岛中部、栖霞市域的东南部、牙山山脉东麓。桃村镇东临牟平区，南靠海阳市，北接福山区，西与栖霞市的庙后、唐家泊两镇接壤，该地属三县（市）交界处（图2-1）。

桃村镇域东西长23公里，南北宽15公里，镇域面积276.22平方公里，辖113个行政村，2012年总人口11.5万人，是烟台市区域面积最大、辖村数量和人口数量第二的中心镇。

2012年全镇社会生产总值32亿元，财政收入6730万元，农民人均纯收入11000元。

2.2 案例综合发展条件分析

对桃村镇发展条件，采取SWOT分析（表2-1）。在规划编制中，考虑抓住政策发展机遇，充分利用其区位交通、产业发展及资源禀赋优势，改善并提升其产业现状弱点，迎接产业发展、土地利用、生态保护等的挑战。

表2-1 桃村镇SWOT分析

优势（S） 劣势（W） 机遇（O） 挑战（T）

区位条件优越 企业规模小，

抗风险能力差 区域发展环境改善 城市发展与土地供给矛盾大

交通条件便利 产品科技含量低 “百镇示范行动”政策机遇 生态环境压力大

多元化产业集群出具雏形 产业链条不完善 区域产业流转机遇 行政空间管理制约

资源禀赋良好 -- -- --

政策优势 -- -- --

3、山东省小城镇规划发展历程及存在问题

3.1 山东省小城镇规划发展历程及编制特点

山东省一直持续对小城镇总体规划进行多方位、多角度的探索和实践，随着上位法的变更，小城镇总体规划的内涵、侧重点发生了一定变化。原有的小城镇总体规划是基于城镇用地布局、空间形态和设施配置等进行统一规划布局，是一种偏向于物质空间形态、缺乏人文关怀的“碎片式”规划编制。而新一轮的小城镇总体规划呈现出以城乡统筹来带动城镇化的“体系式、全覆盖”的编制特征。相比之前的小城镇总体规划，其规划内容呈现出由“单一式”的物质空间规划转向“多元化”规划的特征。

3.2 山东省原有小城镇规划存在的主要问题

基于以往小城镇总体规划的实施效果上，通过分析若干小城镇总体规划实例，可以看出，主要存在以下四个方面的问题:

（1）总体规划的落地实施问题

小城镇总体规划存在不同程度上的与上位规划（主要是指城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划）脱节的情况，出现了规划“落地难”问题。其根本原因是由于缺乏城镇总体规划实施“落地”的统筹机构和实施机制。这一机制包括统筹资金、政策和管理等方面。

（2）总体规划的用地集约问题

小城镇总体规划与用地集约节约之间存在一定矛盾，普遍存在用地指标超标、用地指标缺口大等问题，且缺乏鼓励小城镇土地整理、集约节约利用的配套政策、周转地块机制等。原有规划普遍已不能适应集约化经营发展战略对城镇用地空间布局整体性的要求。

（3）总体规划的公众参与问题

小城镇总体规划的编制过程中缺乏公众参与机制，从而导致民众意愿与政府规划不能够协调统一。小城镇规划的组织主体为政府，编制主体为设计单位，而是实施主体为民众，与民众切身利益关系不紧密。以往小城镇规划通常是设计单位按照规范编制，未能充分考虑民众意愿，使得规划实施缺乏动力，造成发展诉求超出规划预期。

（4）总体规划的经济发展问题

传统小城镇总体规划往往是对上位规划政策的落实或者是被动解决问题，关注的问题集中在设施、环境等方面问题，缺乏对经济发展项目的有效引导。虽然对城镇环境改善起到了一定的积极作用，但从发展模式来看，缺乏对“内生型”经济发展项目的挖掘。

（5）总体规划的近期建设规划问题

通常来说，在小城镇总体规划的近远期建设规划中，远期规划内容较全，近期规划相对粗线条，而实际工作中受到政府任期制度的制约，近期规划不能很好的指导当前建设，甚至产生了近期建设与总体规划相违背的现象。这一情况已成为当前小城镇总体规划实施中的冲突问题。

4、山东省“百镇示范建设行动”规划编制的创新探索

4.1 规划落地问题――以“三规合一”统筹小城镇总体规划

“规划落地难”是传统小城镇总体规划的一大问题。其根本原因在于小城镇自身发展远远超出了规划预期。城镇总体规划通过与城市总体规划、控制性详细规划、土地利用总体规划的协调可以解决传统城镇规划的“落地难”问题。

（1）城镇总体规划与城市总体规划、控制性详细规划协调

具体来说，保证桃村镇总体规划与上位规划（主要指城市总体规划、控制性详细规划协调）确定的重点问题（道路、重大市政基础设施、重点功能区规划）相协调。而针对部分上位规划与现实矛盾突出的问题，本轮规划建议近期做相应整治规划，并予以远期微调，实现城镇总体规划与上位规划协调。

（2）城镇总体规划与土地利用总体规划协调

通常来说，城镇总体规划需根据土地利用规划的建设用地范围来进行编制。但这一常规做法，不能满足城镇总体规划的长远发展要求。本次桃村镇总体规划在建设用地总量不变且不涉及基本农田保护区的前提下，灵活调整土地利用规划的用地斑块，以期优化城镇建设用地布局。同时，适时调整近远期用地规划，即近期严格按照土地利用总体规划进行编制，而远期在确保建设用地总量不变且不涉及基本农田保护区的前提下，通过调整用地斑块和用地指标方式，实现城镇总体规划与土地利用总体规划的和谐统一。

4.2 集约用地问题――逐步实现“三个集中”

小城镇总体规划通过政府推动、政策支持、市场运作，推动“三个集中”，即产业向园区集中、人口向镇区集中、居住向社区集中，努力把城镇培育成为县城成长的新载体，创业发展的新平台、人才聚集的新高地。以桃村镇总体规划为例，“三个集中”具体表现为：一是产业向园区集中，将桃村较为突出的优势产业（包括机械制造业、生物医药业、食品加工业、针织服装业）集中在六个特色业园区中（图4-1）；二是人口向镇区集中，由人口稀疏的山地丘陵地居民点向镇区平原地区集中（图4-2）；三是居住向社区集中，即加大旧村改造和合村并点力度（图4-3），全面推进住房质量的提升和住宅产业化，同时住宅开发建设集约化，在规划期内城镇建设鼓励以二类居住用地成片开发、集中建设，在社区内完善配套服务设施。

4.3 公众参与问题――建立公众参与机制

小城镇总体规划应先强调“以人为本”、“民主参与”，满足人的需求、生存的需求、发展的需求。基于以上认知，本轮小城镇总体规划在编制过程中，建立起了包括问卷调查、入户走访、民众座谈的“三位一体”的公众参与机制，力图大力拓展民众参与广度、调动其参与积极性，最广泛地听取意见和建议。

（1）前期问卷调查和入户走访。在这一过程中，重点听取桃村镇民众代表对于本次规划的意见和建议，了解桃村的产业发展、公共设施、道路交通、公共空间、环境卫生、绿化景观等现状以及使用情况、使用评价等，充分感受通过本次规划需要解决的重点难点问题，征询民众对于本次规划涉及的各个方面的规划需求和意愿。

（2）编制过程中的民众座谈及意见征询。在编制过程中，民众座谈分为规划解读、规划讨论、规划答疑三个环节。规划解读环节，主要由编制单位的规划技术人员针对总体规划的初步成果，向民众代表进行介绍；规划讨论环节，由民众代表分组讨论，规划技术人员详细记录民众意见；规划答疑环节，由技术人员对民众问题进行汇总，集中答疑。

4.4 小城镇发展问题――经济发展项目实现由“输血式”向“造血式”转变

原有小城镇总体规划大多需要依靠政府“输血”，即将规划侧重点放在经济发展项目引进、完善设施、美化环境等方面，需要依靠政府的大量资金投入。“百镇示范建设行动”根据小城镇的区域发展基础和资源优势条件，提出了利用其独特的资源优势构建现代产业体系、通过土地流转的方式大力发展特色现代农业以及加快发展现代服务业等经济发展模式，并通过制定小城镇近期建设项目库，实现小城镇的“造血式”发展。

（1）利用小城镇独特资源优势构建现代产业体系

如桃村镇可发挥独特的区位、交通和产业基础优势，以烟台港口、青荣城际铁路的建设为契机，以产业升级和产业聚集为着力点，以招商引资和自主创业为新动力，完善产业发展环境，优化产业布局，调整产业结构，提升产业竞争力，体现桃村镇的产业特色，体现可持续的、科学发展观的整体思想，达到“高效、环保、节能、新型”的发展目标。具体分为三个方面：一是桃村镇可依托现有资源以及产业基础，发展以汽车配件为主的制造业，并延长产业链条；二是依托交通优势，发展现代物流业；三是依托现有产业品牌，打造具有国内国际影响力的品牌。

（2）通过土地流转大力推进特色现代农业发展

小城镇将部分农户手中的土地集中出租给农业企业，在确保粮食安全的前提下，加快发展果蔬、渔业、畜牧业等特色农业，推进传统农业向高产、优质、高效、生态、安全农业转变。如在桃村镇大力发展以大樱桃、无公害苹果、香椿种植以及特色畜禽养殖为主的城郊型特色农业，使农民既能得到收入，又有就业机会，收入大幅提高。

（3）依托镇驻地设施加快发展现代服务业

如桃村镇依托现有镇驻地设施，大力发展现代服务业。引导支持大中城市的工商企业到桃村镇区开展产业开发、信息咨询、金融保险、商业连锁物资配送、农产品批发等经营活动，提高服务业在经济结构中的比重（约占总产值的30%左右，其中商贸物流占总产值的20%），促进城镇一二三产业融合发展。具体措施包括：一是加快农用物资交易中心、商贸中心、建材装饰材料市场和百佳国际农产品交易中心的建设、运营和整合步伐；二是利用烟凤疏港公路优势，着力培育五大物流企业，强化引导扶持，使其膨胀规模、滚动发展。

4.5 近期建设规划问题――建立近期建设项目库

以桃村镇总体规划为例，针对近期建设规划实施中出现的若干问题，本轮规划制定了近期建设项目库（图4-4），内容涵盖居住片区项目、公共管理与公共服务设施项目、工业和仓储项目、道路与交通设施项目、公用设施项目、绿地与广场设施项目七大类34项。同时，按照规划战略性、空间聚集性、问题导向性、实施带动性原则，确定了各类近期建设项目分别对规模、建设方式、投资估算、投资方式和实施时间，以引领近期建设实施。

5、对小城镇总体规划的建议

（1）实施分类引导的差别化规划方法

在规划方法上，根据各类小城镇在不同区域、不同发展阶段下的发展目标，科学构建发展路径，引导分类规划建设，实施差别化小城镇规划技术模式。改变传统小城镇规划建设管理的“一刀切”模式，综合考虑重点功能区发展、产业发展规划、镇村体系发展布局规划、镇区规划、公用设施及专项规划、城市建设控制标准等因素，从而形成多样化、适应性的城镇格局。

（2）出台编制技术等技术标准

在规划技术上，针对现有国内小城镇总体规划编制方法、方式及技术标准不完善的情况，应尽快出台有关系列补充文件。同时，针对新型城镇化背景下，小城镇总体规划出现的新问题、新矛盾在编制方法和技术标准上给予相应的指导性文件。

（3）实施村庄规划的创新机制

在公众参与上，建议逐步建立镇政府、规划设计单位与民众的沟通桥梁，保证规划编制的现状调研、规划编制、征询意见、方案审议等环节有效衔接。建议实施“四位一体”的公众参与机制，包括问卷调查和民众访谈、规划工作征询、规划公示、民众审议四个环节。通过加强各群体的沟通协调，实现对小城镇总体规划的有效实施和监督。

参考文献

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[6]李想. 小城镇总体规划方法研究与探索. 大连理工大学. 2005(6).

篇7

该方案提出了新一轮的目标和总体思路，确定了改革的重点任务，具体到农地制度改革，则主要集中在农地征占补偿、农村宅基地管理、集体经营性建设用地入市等三方面。

总体上，农地改革坚守的原则和底线是，坚持农村土地集体所有制、坚持保护耕地的数量和质量、坚持维护农民的合法权益、坚持节约集约利用土地。推进步骤是，中央定调、地方试点、总结经验，再对相关土地管理的一系列法律法规进行制定、修改和完善，在此基础上，才能实施全国范围内的农地制度大改革。

在下一步推进的农地改革中，除了对小产权房问题、农村宅基地流转问题，农地征占过程中的利益分割问题将是改革的焦点和难点。有专家提出，在中西部搞试点，应该将50%给村集体和农民，目前也有这样的案例，但这样的补偿方案，目前还没有得到国土部方面的认可。

地方试点先行

国土部最近一次就上述方案进行讨论是在今年2月18日，地点是在广州，现场主持的是一位国土部副部长，参加讨论的有广东、安徽、江苏、浙江、山东、湖南、湖北等省、市、区（县）的国土部门负责人，据说“现场的气氛很热烈”，提的意见和建议也很多。

因为新一轮是地方试点先行，所以在提意见和建议的同时，来参加讨论会的各地国土部门负责人也在积极争取进行的试点。广东是国内在方面走得较快的省份，在讨论会结束后，国土部副部长对参会的广东省国土资源厅负责人表示，希望“广东要做深化土地管理制度改革的先行者和排头兵”。后者当即表态，希望国土部把深化土地管理制度改革的试点放在广东，为全国提供经验。

由于涉及面很广，这次国土部选择试点，除了很多人关注的集体经营性建设用地入市、宅基地流转、农地征用制度改革等之外，还有更大范围内的土地增减挂钩深化改革试点、工矿废弃地复垦利用改革试点等。

目前国土部对集体经营性建设用地入市试点已经基本确定，广东的佛山市（不含顺德区）、东莞市，山东的潍坊市、青岛市、枣庄市，四川的成都市金堂县，重庆大足区等20多家市县进入该类试点行列。

广东、山东、四川等省市都在积极争取其它试点。在国土部确定的总体思路框架下，广东省已经提出，在农地改革方面，下一步将稳妥推动经营性集体建设用地使用权的出让、租赁和入股；推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点；落实多元化农地征用补偿安置机制等多项改革。

但对于很多人关注的小产权问题，国土部还是抓得很紧，基本上各省都有工作安排，年内还是处于“刹风治乱”的阶段，至于以后对累积的诸多问题如何处理，国土部、住建部等方面还在商讨研究。

由于农村宅基地在整个2.7亿亩的农村集体建设用地占比较大，现在市场对于下一步对农村宅基地流转问题也极为关注，国土部对宅基地管理制度的改革以及选择试点都极为谨慎，主要考虑是防止城市资本一窝蜂地到农村买房，防止城市房地产泡沫向农村蔓延。

国土部完成的《深化土地管理制度改革总体思路框架》将上报国务院，还须获得全面深化改革领导小组批准，才能最终实施。而对于每一类试点，国土部都要单项提出来，最后需通过中央有关方面的批准才能推进。至于相关土地法律法规的制定和修改，更会延至明年乃至更长的时期。

提高征地补偿

上述接近国土部的专家表示，在新一轮中，农地征占中的利益分配问题将是集体的重点和难点，究其原因，一方面是地方政府对土地财政还有严重的依赖，另一方面是政府还在主导土地资源配置。

现行的《土地管理法》对被征地农民的补偿，是按被征收土地的原用途，补偿上限不超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。在《决定》颁布之前，外界曾传闻土地补偿费将提高10倍，国土部多位官员曾都为此出面辟谣。目前国土部等方面正在商讨对农民提高征地补偿标准的问题，但预计短期内难以达成一致。

参与官方政策制定的专家中，有人提出先行在东部、中西部搞试点，分别按照不同的提高标准来对村集体、个人的补偿比例。在这方面，去年底深圳已经做出探索，集体建设用地转化为工业用地，村集体、个人获得了30%的增值收益；对于中西部，有专家提出来30%给县，20%给镇，其余都给村集体和个人。

篇8

《财经》记者 吴金勇

安徽省宣城市国土资源局宣州区分局办公室。

地籍科干部王纯生正在桌前看几张宣州区的卫星遥感图像,“011是水域,013是旱地,104是农村道路这些范围和权属我们都要到现场核对,并画出准确位置。”王纯生解释说。

这些图就是第二次全国土地调查(下称二调)的图件正射影像图,其比例尺为1∶10000。宣州区的影像图共有130幅,每幅对应的实际面积为27.2平方公里。

2008年6月,国土资源局宣州区分局从国土部得到了这些图,9月至12月,宣州区组织了40多人的专业调查队,以影像图为基础,分组实地对全区每一块土地的地类、权属等情况进行外业调查和内业的数字化处理。

“我们主要根据‘二调’成果中的数据和图件来制作出集体土地所有权宗地图,然后以村为单位进行调查,并签订土地权属界线协议书。”

此次安徽的农村土地确权,要确认的是宅基地使用权、农村集体土地所有权、农村集体建设用地使用权,即“三项确权”。

2008年7月国土资源部了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)文件(下称《通知》),《通知》下发后安徽省开始进行试点。

目前,安徽全省宅基地使用权登记发证率刚达到46%。

而按照《通知》的要求,全国各地本应在2009年年底前,基本完成这项工作。

宅基地权证成鸡肋

中国的农村土地归集体所有,集体土地包括农业用地、建设用地和未利用地,而宅基地属于建设用地的一部分。

1993年和2005年国家曾经两次对农村集体土地进行过少量确权,但大部分集体土地权属证明仍没有发放,确权工作也一度搁置,直到2007年3月《物权法》出台。

《物权法》将宅基地使用权定义为用益物权。“用益物权是一种财产权,可以说这一规定使得农村宅基地的财产价值开始显性化。”中国土地勘测规划院规划所所长张晓玲说,“物权法定,国家要想保护农民利益就要给他们权属证明。”

基于此,2007年6月国务院第二次全国土地调查领导小组办公室公布的《第二次全国土地调查总体方案》要求,要充分利用土地调查成果,加快推进土地登记发证,完成农村集体土地所有权登记发证工作。

2009年初,国土资源部召开全国土地变更调查汇总会要求,当年全国要基本完成农村土地确权登记,确权范围也由原来宅基地使用权一项延伸到农村集体土地所有权和集体建设用地使用权,即“三项确权”工作。

2009年3月10日开始,宣州区国土资源分局组织调查员进村逐户实地调查。调查结果以村民组为单位报当地国土所进行初审,然后再上报区国土分局审核。审核结果在村民组内张榜公示15天,期满无异议,则进行注册登记,颁发证书。

截至目前,宣州区宅基地确权率为40%多。

对于宅基地使用权证,一些村民认为,有了它可以更方便在村内规范流转房屋。比如在同村内,一处地理位置的优越房屋,正处于闲置状态,而另一农户的子女正要分户申请建房,这时就会发生同一集体组织内部的流转。

这种案例,在裘公社区刘村就有几个。“买房比自建更合算,价格按房屋建筑面积算,大约1000元/平方米。”裘公社区居委会主任王喜林说,“这种村内流转可以节省新增建设用地,又盘活宅基地的存量。”

但除了这种少见的需求,“证书能带来的好处还不大,房子不能抵押,同村人买房的又太少。”裘公社区刘村村民刘启说。

从刘村几个村民介绍的情况来看,尽管《物权法》将宅基地列入用益物权,但只赋予农户占有和使用两项权利,忽略了收益权。同时农宅“一宅两制”的特点仍未改变,宅基地属集体所有,无偿取得,不能出租买卖;房屋属个人私有,可以出租买卖。

不过,这种制度容易导致所有权人和使用权人互相侵权。一方面,无偿取得的宅基地易产生多占和浪费;另一方面,集体所有下的宅基地限制农户向本集体外的成员流转,而“一户一宅”的规定又基本堵死了同村的流转需求。

“宅基地的制度设计之所以如此慎重是因为它是农民最后的栖身之所。尽管现在大批农民在城市打工,可是一旦经济紧缩,他们就要返乡,如果没有了宅基地和房屋,就会形成很大的社会问题。”张晓玲说,考虑到农民打工和返乡的两种可能,他们规划所在计算《全国土地利用总体规划》中的建设用地规模时,对这部分摆动人口是要乘上1.3倍系数的。这种“双向占地”计算方法和目前的宅基地管制一样,尽管有不适应市场化的地方,但确实能够最大限度保护农民利益。

与此观点不同,王喜林认为,如果真为农民利益考虑,国家就应该实行城乡同地同价同权政策,允许宅基地使用权流转和抵押。

难挡征地潮

“从土地流转的角度来看,集体土地所有权证能够促进经营承包权的流转规模和范围的增加。”宣城市国土资源局水阳国土所所长许荣根对《财经》记者说。

目前,水阳镇的4个社区居委会、24个村委会都建立了流转形式多样、运行方式市场化、程序合法化、流转合同规范化的流转机制。在流转承包中,农户可以自行协商流转,也可以委托村委会或社区居委会集中流转。

裘公社区居委会就设立了蔬菜合作社,并以合作社名义将240亩耕地承包经营权集中,土地集约使用。这240亩地占社区总耕地面积的十分之一,转包的经营权期限从2009年-2019年。

领到土地所有权证后,转包的合约各方心里更踏实了。今年的转包价格已从去年的500元/亩,涨至550元/亩,明年将达到600元/亩,后年可达到650元/亩。

不仅承包权的流转价格看涨,所有权证还解决了以往村际土地承包经营权和所有权的争议问题,同时促进了经营权的跨村流转。

1995年国家土地管理局的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中强调,农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,应视为现使用者所有。

“在没有所有权证的情况下,出现上述情况,如果本村土地被邻村耕种了20年,就可能要不回来了。” 裘公社区居委会主任王喜林说,“现在这种担心没了,我们可以跨村流转而不必担心所有权争议。”

但对于农民最关心的征地程序和补偿问题,即使有了所有权证,也不会有多大实质变化。按现行法律,建设单位在获得政府批准的征用土地方案和供地方案后,被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

换言之,权属证书的主要功能在于确认补偿“受益人”,而非抵挡征用本身。

确权冷,置换热

与确权相对冷清形成对比的是,“农村建设用地置换”在安徽各地搞得红红火火。

宅基地的确权与集约节约利用,原本是一枚硬币的两面。“明晰产权和规范农村住宅两者的关系应是相辅相成的,这在我省《关于开展农村集体土地确权和登记发证工作的通知》中规定得非常明确。”安徽省国土资源厅一位官员说。

但在现实中,两者却出现了分野。

地方政府更倾向于规范农村住宅―土地节约集约―旧村改造―城乡统筹这条土地整治的路径。据安徽省宣城市国土资源局测算,2009年至2015年,该市平均每年需新增建设用地3万亩,相应耕地缺口约2.5万亩,而全市旧村改造就新增耕地潜力约为10.13万亩。

宣州区的具体做法是,首先依据“二调”成果,找到土地利用不合理的旧村或已经人口稀少的“空心村”确立先行复垦区。接下来与全体村民签订拆迁、补偿、安置等协议,然后招标专业复垦队伍对旧村或“空心村”进行土地复垦。最后省国土资源厅对复垦区验收合格后,确认建设用地置换农用地和耕地指标。全区置换后的建设用地指标由区政府统一调剂。

“这既改善了农民生产生活条件,促进了新农村建设,又提高了土地利用率。而复垦后的耕地由村民组统一发包或由原村民自行耕种,增加了农民收入。”宣城市国土资源局宣州区分局规划用地科冯正华说。

2009年宣州区建设用地置换了4000亩,今明两年将再申报置换1万亩。

篇9

一、区片地价成果基本情况

2005年以来，国土资源部在征地工作中大力推行区片地价，努力实现同地同价。2007年4月，天津市公布实施区片地价，并于2014年完成首轮调整。新的区片地价包含土地补偿费和安置补助费，不包含地上附着物补偿费、青苗补偿费和被征地农民社会保障费用。该成果将全市10个涉农区县划分为39个区片，测算区片价格为2.8万元/亩至27万元/亩之间，全市加权平均的区片价格为4.7万元/亩，与上轮成果相比，平均提高1.45万元/亩，涨幅44.62%。

二、耕地质量成果基本情况

2006年天津市完成了农用地分等定级工作。在此基础上，按照新的国家规程对其进行补充完善，形成本轮成果。本成果等级分为天津等、国家等两种，国家等又分为自然质量等、利用等、经济等三种。本文将涉及耕地产值问题，选取国家经济等作为指标。该指标共划分为15个等级，1级最优，15级最劣。天津市耕地分布在7-13等之间，其中9等地最多，占全市耕地面积的40%。从空间分布看，总体上经济等别较高的耕地主要分布在远郊区县，以宁河区、宝坻区为主。

三、区片地价与耕地质量结合分析

（一）确定分析区域

区片地价的测算范围为全市10个涉农区县，但只适用于集体土地。耕地质量的评价范围为2010年全市土地变更调查中的耕地。为提高分析结果的现势性，本文采用更新的2013年全市土地变更调查数据。该三项数据的公共有效范围提取方法为：运用地理信息系统，筛选2013年土地变更调查中的集体耕地，然后进一步用耕地质量成果裁剪该筛选结果，得到分析区域。该分析区域总面积3889平方公里。

（二）连接分析数据

运用地理信息系统将分析区域、耕地质量、区片地价三项数据依次进行空间叠加，将国家经济等、区片价格依次标识到分析区域的各个图斑属性中，得到综合属性表，包含行政区（区县、乡镇、村）、耕地类型、质量等别、区片编号、区片价格、图斑面积等字段。运用数据透视工具，对综合属性表进行交叉分析，如表1所示。通过实证方式研究区片价格是否体现了耕地质量的差异，以及在何种程度上体现了这种差异。

（三）分析结果说明

1.区片地价与耕地质量没有呈现严格的正相关

从平均价格看，9-13等地随着耕地质量逐级降低，区片价格也总体下降。但7、8等地的平均价格明显偏低，甚至低于10等地。这是由于7、8等优质耕地主要分布在宁河区、宝坻区，该两区的区片地价基本处于全市最低水平，而且划片较为粗犷，没有对优质耕地给予特别区分。事实上全市划片普遍较为粗犷，出于方便实施的考虑，与上轮相比区片数量归并减少了21个，很多区片包含多个等别的耕地，譬如编号为JX-3的1个区片包含6个等别的耕地，全部采用同一价格。

2.同等质量耕地的区片地价跨度大

8、9等地的价格跨度都在20万元/亩以上，10、11等地的价格跨度也在10万元/亩以上。这是由于这些等别的耕地在空间分布上较为广泛，涉及多个区县、多个区片，譬如9等地涉及37个区片。在确定区片价格时，管理部门综合考虑了多种因素，当耕地质量所占权重偏小的时候，就会出现同等耕地因区片不同而价差偏大的现象。

综上，本轮区片地价存在“同等耕地、不同等价格，不同等耕地、同等价格”的现象，这与区片划分粗犷、耕地质量指标权重偏小有关，与“同地同价”的初衷相悖。

四、对策与建议

（一）吸纳耕地质量成果作为区片地价调整的依据

《土地管理法》规定，“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”。其中，征收耕地的土地补偿费、安置补助费按照该耕地被征收前三年平均年产值的一定倍数进行计算。可见，征地耕地的补偿标准应以产值为基础。目前，《土地管理法》尚未重新修订，按照依法行政的原则，即使采用区片地价，那么区片地价也应将产值作为最主要的测算依据。

按照《征地区片综合地价测算指导性意见》（国土资发〔2005〕144号文附件），区片地价是指在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。有农用地定级成果的市县，要以此为基础进行修正和调整来划分区片。可见，从国家导向看，制定区片地价也应重视地类、产值和农用地等级。

耕地质量等级，特别是经济等，是对耕地经济效益的科学量化反映，应当作为制定和调整区片地价的重要依据。由于天津市本轮区片地价调整时，耕地质量成果尚未完成，因此二者衔接不充分。这在下一轮调整时应当予以改进，加大耕地质量在各参考指标中的权重。

（二）建立区片地价的补偿修正体系

征地区片在理论上是一种匀质区域，但根据土地的特异性原理，世界上没有两宗完全相同的土地，因此严格意义上的匀质区域也是不现实的，实践中一般只追求区片内的土地情况大体相当，管理部门的自由裁量权很大。诚如管理部门所虑，如果区片划分越细，区片接边越多，越难以实施。但如果区片划分过粗，则连“土地情况大体相当”也难以做到。笔者认为，这一矛盾可以通过建立区片地价的补偿修正体系加以解决。

《征地区片综合地价测算指导性意见》提出，“征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布”。可见，只要坚持科学合理、公开透明的原则，为区片地价建立补偿修正体系还是允许的。

篇10

关键词：新加坡；田园城市；城市建设；城市交通

Abstract: Singapore is a highly developed economy with state-owned economy occupies the leading countries, from the nineteen seventies, Singapore started to gradually get rid of relying solely on the entrepot trade subsistence situation, become rich, it is started from the nineteen seventies, Singapore will really " garden city " concept into practice of city construction. Now, Singapore has become a world-class modern garden city, a lot of experience the city planning and construction, it is worthy of our reference. In the field study in Singapore City Planning and construction, this paper from Singapore's city spatial structure, urban infrastructure construction and city traffic system, by the inspiration of.

Key words: Singapore; the garden city; urban construction; urban traffic

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1引言

新加坡拥有人口530万人，领土面积714.3平方公里。是一个经济高度发达的以国有经济占主导的国家，其经济的发展经历了由独立初期时的劳动密集型工业，逐步过渡到具有高附加值的资本、技术密集型工业和高科技产业，进而发展到当前的信息产业等知识密集型经济。从20世纪70年代，新加坡开始逐步摆脱了仅仅依靠转口贸易维持生计的局面，国家日益走向富裕，逐渐发展成为新兴的发达国家，并因此被誉为“亚洲四小龙”之一。也正是从20世纪70年代开始，新加坡真正地将“田园城市”的理念付诸于城市建设实践中。如今，新加坡已经成为一个世界级的现代化田园城市，其城市规划建设方面的诸多经验，值得我们借鉴。

2关于新加坡城市规划建设的思考

2.1城市空间结构

新加坡城市建设在空间结构上，采用了田园城市的设计理念，侧重于国土的均衡发展和城市的均衡布局，在处理国土全面均衡开发的每个地区的工业化与城镇化、与生态保护之间的关系上，有其合理的构想，使他们的每一块国土都发挥出了应有的作用。在表现形式上，社会经济和人口形成了分散与集中相适应的格局，是国土充分利用和均衡开发的必然形式和结果，在土地空间的利用方面成为世界级的典范案例。

2.1.1采用”大分散、小集中”的开发模式

新加坡采取多中心组团式开发模式，并严格控制单个城镇规模。其具体做法是，建立四个城市分中心来分担中央商务区的中心功能，按功能组团建造高层的高密度建筑，把城市人口有机的疏散到郊区新镇中，形成合理完善的中心城区域、近郊新镇以及远郊功能区相适应的规模，如工业区、新镇区、高校区，以及依附于这些区域的住宅及其商业区等等。这样，既形成了区域的功能分工，又完善了各区域内部适度的综合发展。而适当的城镇建设规模，以最少的土地吸纳最多的劳动力，并为城市绿化提供最大的空间，花园式的城镇就会成为可能。这种疏散城市功能区的形式可以叫做“大分散”的模式。而在城市的发展的任何一个区域内，其工业化与城镇化、生态保护之间的关系上处理得当，找到最佳的搭配点，这种合理的搭配形式可以叫做“小集中”。从新加坡城镇建设发展的经验思考，在人口多、人均国土面积有限的现实情况下，要使我们的每一寸珍贵的土地都得到有效合理的利用，可以采用大分散的开发模式，而适合工业化城镇化的地区可以按小集中的方式进行开发。为推进城镇化建设，更需要注重城镇建设规模的合理性。按照城市建筑集约化，土地绿化空间最大化的城市土地利用和空间布局模式，以及实施以中间规模城镇为主，促进城市中心区域与小城镇协调发展的模式，应优先考虑。这样的策略，能够避免浪费城镇建设用地，营造现代化花园城市，保护城市生态环境，并有效地预防城市“摊大饼”式的发展模式带来的所谓“大城市病”。

2.1.2城市中普遍“一地多用”的开发形式

新加坡的城市布局具备传统意义上的功能分区，但就其局部而言却又有不同形式的创意。由于土地资源稀缺，许多土地都发挥出了多种功能混合利用的集约用地状态，挖掘出了一地多用的价值，形成了高容积率的集约状态。单看任何一个建筑都是精美的作品，但并不刻意寻求群组建筑的协调一致，所有规划设计都是以充分有效的利用土地为前提。许多建筑单体都承担着多种功能，住宅建筑兼容着公共建筑和停车楼；公寓或写字楼兼容着商业和文化娱乐建筑，建筑地下空间除了开发商业和停车，还结合着轨道交通站场和设施，等等。值得一提的是，新加坡政府部门的办公室，都分散设立在城市各类公共区域内，占用其他性质建筑的上层空间，不单独占用土地，以节省用地资源。这种在城市中普遍采用的“一地多用”的开发形式，为我们节约集约利用城市建设用地，拓宽了理想的开发空间。

2.2城镇基础设施建设

新加坡的城市基础设施的建设水准很高，具有世界先进水平的生活污水处理系统、高质量标准的供水系统和发达的排水系统、以及独具特色的垃圾处理体制、还有完善的公共交通体制、城市绿化体制、水源保障体制等等。城市规划设计把建设完善的公共基础设施和营造良好的生态环境建设排在优先的位置。

快速城镇化进程中，城镇建设规划最需要优先考虑的问题，是如何先把城镇的基础设施和生态环境建设好。我国城镇建设中出现过的一些“面子工程”，诸如大广场、宽马路、豪华的办公大楼、公共楼堂馆所等所谓形象工程，只是营造了开发建设的气氛，对城镇建设可持续发展并无重大的实际意义。城镇的每一项规划建设项目，都应以它在这个城镇应负载的实际功能为依据，多占了土地不行，缺少了功能也不容许。在城镇建设中曾经不被重视的“里子工程”，如高效快捷的公共交通体系工程、城镇绿化工程、城镇地下管网工程、居住区配套工程、便民民生工程等，都是改善城市生态环境的基础设施工程，做好这些，城镇建设就会从本质上迈出坚实的一步，再来解决因城镇扩张而出现的问题就比较容易了。

2.3城市交通系统

城市交通规划要注重开源节流，以实现低碳城市和绿色交通为目标。要通过优化城市布局，降低交通出行量，缩短交通出行距离，促进城市道路系统与用地布局的协调发展，实现城市道路系统现代化变革，推进公共交通系统的科学化管理。新加坡人口密度达到7282人/平方公里，十分稠密，而城市交通却井然有序，并不拥挤。首先，由于新加坡的“大分散、小集中”的城市空间结构，就避免了大城市交通需求过度问题，其中心区域与近郊新镇、远郊功能区之间由高速公路相连，交通通畅。其次，各区域内部又形成了完善的道路网系统，且每条城市道路与其两侧的用地关系十分匹配，这也是支撑城市交通系统正常运转的必要条件。除此之外，其城市交通系统的发展还有以下突出之处。

2.3.1优先发展公共交通

以发展公共交通为主，城市交通中处处体现着公交优先的发展政策。比如，整个城市规划了密集的轨道交通线网，几乎有人流的地方就可以方便地乘坐地铁或城铁；城市公交汽车的优先通行和强制让行等等。新加坡规划远期城市公共交通出行占城市所有交通出行的75%，这将成为新加坡完善城市交通体系的一大亮点。

2.3.2限制机动车发展

为预防城市交通拥挤，新加坡在机动车的发展上给予了很大的限制。一方面，设定各种税收和高收费发放拥车证，来限制居民机动车的拥有。另一方面，在城市中可能出现交通堵塞的要道设置ERP监控系统，可以实现在不同的时段以不同的价格，对驶入的机动车进行收费，以此来调节道路的交通流量，改善交通状况。

2.3.3完善的人行交通系统

在人行道系统的构建上，除了组织城市道路人行道以外，还组织了室外人行长廊、人行天桥等，把居民区、各交通站点以及其他重要的人流集散点相连通，形成了较为发达的城市人行道系统，使居民的步行交通变得十分便捷。

在新加坡，这些有关城市规划和建设的行之有效的政策和理念，在我国有些可能一时难以实现甚至无法实施，但对于我们从事的城市规划设计工作提供了很好实践经验，并有利于我们工作思路的拓展和延伸。