房地产公司盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定的税制改革目标和财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》：试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产业开展试点，逐步推广至其他行业。国务院要求自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省（直辖市、计划单列市）。本文就在假设条件的基础上，就开发与销售房地产企业实行营业税改征增值税，将对企业盈亏影响进行测算、分析。

一、房地产开发与销售企业目前主要应缴纳税款种类

（1）营业税：纳税人按销售不动产的销售额的5%计征。

（2）城市维护建设税：纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的1%、5%、7%分三档计征，其中：纳税人所在地在市区的按7%、纳税人所在地在县城、镇的按5%、纳税人所在地乡、工矿区的按1%。。

（3）教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的3%计征。

（4）地方教育费附加，纳税人按实际缴纳增值税、营业税税额的2%计征。

（5）土地增值税，按纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额的30%、40%、50%、60%分四级超率累进税率计征。其中：增值额未超过扣除项目金额50％，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200％，税率为60%。

（6）企业所得税，纳税人按应纳税所得额的25%计征。

（7）另外，房地产业还涉及计征印花税、土地使用税、房产税等税费，这些税费金额较小，且一般作费用直接计入成本费用中，本文不作详细说明。

二、房地产公司经营盈亏模式

设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5.6%。

三大期间费用（含管理费用、销售费用、财务费用、贷款利息），依土地增值税计税扣除标准（注：税务设定的标准具有一定参考性），设期间费用为销售成本的10%。

土地增值税的增值额等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，则A＜46.97，即若销售成本大于销售收入的46.97%，土地增值税按30%的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，本文按A＞46.97即税率为30%的土地增值税税率假设，得出土地增值税等于（100-1.3A-5.6）×30%。

税前利润为100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏模式的改变

（1）假设5%的营业税改征17%的增值税，同时土地增值税还照收，房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售收入为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），若按商品销售行为的17%税率计征增值税，则房地产公司不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业增值税率为11%，另假设土地成本比照建筑业的增值税率为11%，则不含税销售成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为销售成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值税的增值额为85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值税为（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假设5%的营业税改征17%的增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税，则房地产公司成本盈利模式如下：

设房地产业含税销售额为100（即假设改征前后消费者支付的现金总额不变），按商品销售行为的17%税率计征增值税，所以房地产业的不含税销售收入=100÷1.17=85.47。

设含税销售成本为A（即假设改征前后开发支出的现金总额不变），按财政部、国家税务总局制定的《营业税改征增值税试点方案》，建筑业税率为11%，则不含税主营成本为A-A÷1.11×11%=0.9009A。

设期间费用为开发成本的10%，期间费用为0.09009A。

销售税金附加（含7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

税前利润为85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

营业税改征增值税前后的盈亏平衡点66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。

四、房地产业5%的营业税改征17%的增值税后经营盈亏影响分析

（1）根据2011年上市公司财务年报数据，摘录部份上市房地产公司有关房地产开发销售的2011年度财务数据指标如下：

■

从表中得出，11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，

（2）根据上述数据测算以及房地产公司的财务数据，若单纯将营业税改征17%的增值税，其他税种不变，因行业成本率58.97%

（3）若5%的营业税改征17%的增值税并停征土地增值税，因土地增值税停征等于给予房地产公司的重大税收优惠，按行业平均成本率58.97%计算将减免土地增值税（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即将减免销售收入的5.32%税额。依据上述测算数据，税改后房地产公司将综合减少税负成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1.78%。

（4）综上所述，对房地产企业实行5%的营业税改征为17%的增值税，在不考虑其他税种的情况下，将增加房地产企业的税负，从而违背了国家逐步减轻国民（企业）税收负担的指导思想，同时也会增加国家对房地产业调控的复杂性。

五、房地产业营业税改征增值税的增值税率盈亏平衡点测算

考虑商品房销售属商品销售行为，所以上述假设营业税改征增值税按17%的增值税率征收。如果为保持房地产业税改前后税负不发生变化，在营业税改征增值税时新设一档增值税率以保持税负不变，那么进行税改前后盈亏平衡点测算如下：

（一）营业税改征增值税，同时土地增值税还照收

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，从而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即当增值税税率设为12.26%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

（二）假设营业税改征增值税后，因土地增值税也属增值性税收，所以设营业税改征增值税并停征土地增值税

按上述测算基本公式，销售成本引用11家上市公司房地产开发销售的平均营业成本占营业收入的比例为58.97%，设增值税税率为X，则：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，从而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即当增值税税率设为19.21%时，房地产业营业税改征增值税后经营盈亏基本不变。

六、房地产公司营业税改征增值税有利解决的问题

（一）进项抵扣问题

房地产业综合成本主要分四大块，即土地成本、建设成本、税费、借款利息与期间费用，若房地产公司营业税改征增值税后，土地成本是否可进项抵扣，抵扣税率是多少（本文按建筑类11%税率测算），因为目前招、拍、挂的土地成本占房地产业成本比重很大，土地成本的进项税率将对房地产业的税改及成本利润产生重大影响。

（二）土地增值税问题

营业税改征增值税后，土地增值税是否要停征或对该税种进行修改，因为土地增值税是为了合理调节土地增值收益，土地增值越多税负越高，属增值性税收，而增值税也属增值性税收，若同时征收销售商品增值税和土地增值税，属重复征税行为，将加大企业负担。另外，原土地增值税有关普通住宅的免税优惠政策，若营业税改征增值税后并停征土地增值税，将如何让普通住宅的免税优惠政策得到延续，从而体现国家合理引导住房建设与消费的目的，达到房屋居住价值回归的房地产调控目的。

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一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要 是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。

现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号―建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。

各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

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[关键词]轻资产运营；房地产；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地产行业发展现状

在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头，引入外部投资者

目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹，用户定制

传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs，盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

轻资产模式受到房地产公司的喜爱一个非常重要的因素就是能解决房地产庞大的资金压力，只有控制好项目质量控制、打通融资渠道，提高风险的防范能力才能真正实现轻资产带来的效益。

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1、易居中国的专业经验和资源优势

易居中国在房地产领域积累了从市场调查、投资项目分析、市场营销策划、房地产决策咨询、专业营销等方面及其丰富的专业经验，是中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。

易居中国积累了从房地产发展商到高端客户，从商业银行到各类金融机构，从房地产中介顾问机构到房地产专业研发机构等整个房地产产业链中高端资源。

易居中国的专业经验和资源优势，为基金公司从投资项目寻找、投资项目分析决策、投资项目整合、投资项目退出等整个投资过程提供了不可替代的技术支持，为易居房地产基金创造优秀的投资业绩提供不可或缺的资源保证。

2、易居房地产基金优秀的管理团队

易居房地产基金的掌舵人是易居中国的创始人周忻，周先生将易居中国打造成中国房地产流通服务领域的整合者和领导者，并使易居中国在美国纽交所成功上市。易居房地产基金的管理团队有来自中国房地产研究咨询和房地产开发的资深的成功实践者，有来自世界500强企业负责投资发展的高端人才，有来自房地产投资、分析领域的专业精英人士。他们组成了易居房地产基金的优秀管理团队，在易居中国的强大资源管理平台上以专业的经验投资于蕴藏着巨大投资机会的中国房地产市场。

3、宏观经济环境变化和房地产行业调整带来的机会

2008年，中国房地产市场在宏观调控的大环境下，一方面存在着时不我待的发展机会。

另一方面，几乎所有的房地产商都不同程度存在着融资的困难，房地产行业将出现优胜劣汰的行业调整，在调整的过程中必然蕴藏着稍纵即逝的绝佳投资机会，在这样的现实条件下，具有深厚房地产行业背景的易居房地产投资基金将有机会获得巨大的成功。

二、投资策略

1、PRE-IPO房地产企业投资

利用易居中国的资源优势，第一时间掌握投资项目信息，以全方位战略合作的方式股权投资于优质的拟上市房地产开发企业和房地产经营企业，利用资本市场实现投资的增值。

2、以股权投资方式参与房地产开发

A、以股权收购房地产项目公司的方式取得土地或物业

利用房地产行业调整的机会以股权投资的方式直接获得超值的住宅、商业和工业用途的土地或物业，再通过易居中国对投资标的重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使土地或物业价值大幅度提升后，通过与易居中国战略合作开发商共同合作开发，由易居中国快速实现相应房地产的销售，使土地或物业实质性增值；或经过易居中国对土地或物业进行整体策划从而使土地或物业价值重新发现及价值提升后直接转手出售，快速实现土地或物业的增值。

B、以股权投资的方式参股房地产公司的优秀项目公司

以股权投资的方式参股房地产公司的项目公司，由项目公司开发，再通过易居中国对投资项目重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使投资项目价值大幅度提升后，通过易居中国快速实现销售，使项目实质性增值；或者开发完成后拥有部分物业产权，通过与专业团队合作经营物业出租实现投资的增值。

三、易居中国的市场地位

1、易居中国的业绩

2004年度CIHAF中国十大房地产营销企业

2005年度中国房地产策划百强企业百强之星

2005年CCPE中国房地产营销行业十大杰出贡献企业

2006年度中国房地产最佳综合服务机构

2006年度中国房地产策划行业领先公司品牌

2005-2007年连续三年中国房地产策划百强综合实力TOP10第一名

2007中国房地产策划百强综合实力第一名

2007最佳综合服务机构

2、易居中国市场敏锐度

拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系

拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院――上海易居房产研究院；

拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统――“CRIC SYSTEM”，并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统

拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库――“易居会”置业客户数据库：

拥有国内首创的房地产销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统

强大的研究力量，丰富的数据库，科学的管理体系，使得易居对中国房地产市场保持着高度敏锐，随时可以捕捉到房地产市场最好的投资机会。

3、易居中国在房地产市场的资源

同时易居中国具有各类房地产行业的数据库，与房地产行业相关的各类研究机构、中介顾问机构、金融机构等建立了广泛的联系。

四、易居海外基金情况：易居中国房地产投资基金1号

基金管理方为易居中国注册在开曼群岛的非全资子公司易居资产，其中易居(中国)的两位高管以个人名义总共投资了2800万美元

规模：1亿美元，春节后才开始真正建仓易居海外基金实际投资情况(案例)

项目位置：上海

投资方式：与某教育机构合作开发

盈利模式：长期出租

总建筑面积：25万平方米

一期建筑面积：5万平方米

一期总投资额：2000万美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇5

[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。

中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。

如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。

虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。

一、国外房地产基金在我国的投资方式

根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。

1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。

因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。

2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。

采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。

3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。

二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响

目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。

国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。

1．国外房地产投资基金的有利影响

（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。

（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。

所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。

同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。

2．国外房地产投资基金的不利影响

（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。

由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。

（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。

房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。

（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。

三、加强对国外房地产基金的管理

外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。

1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。

首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。

我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。

2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。

3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。

所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。

[参考文献]

[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.

[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.

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关键词：房地产企业；信息化；成本管理

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：中小房地产企业基于信息化平台的成本管理探讨

收录日期：2012年3月8日

房地产业经过20多年的发展，现已成为国民经济的支柱产业之一。自上世纪九十年代末自今，房地产行业经历快速发展期，在这一快速发展期，我们既看到了房地产业的急剧膨胀，同时又看到了房地产业经历了一系列政策调控洗礼。经济形势和房地产政策的不稳定，将房地产业暴露在很大的、不确定性的风险中。在技术日新月异、竞争日益加剧的当今社会，房地产企业为进一步提高其市场竞争能力、降低企业开发项目的风险，就必须加强项目开发各个环节的管理，提高企业应对风险的水平。当前很多房地产企业已经认识到要加强项目成本管理，提高企业核心竞争力，同时也要利用信息技术，有效提高管理执行力。

一、中小房地产企业成本管理现状评述

房地产企业在快速发展、政策扶持的背景下，很多企业进入房地产开发大潮，开发中只关注市场营销，而忽视了成本管理核心竞争力的培养，存在诸多成本管理问题。尤其是中小房地产企业，在项目开发和内部管理方面经验积累较少，或者很多企业是从其他行业转行从事房产开发，在房地产市场红火的背景下，成本管理水平低下，或者已经意识到其重要性却尚未投入更多的精力关注与提高。

（一）内部成本管理制度体系缺失。多数中小房地产企业内部成本管理制度体系缺失主要表现在公司老板或几个高层有一些成本控制意识，很多没有落实到公司规章制度及日常工作管理之中，或者说有些公司存在部分制度与考核，那仅是项目结算时对高层管理团队进行考核；这些已有的成本管理意识大多数还无法贯彻到中层管理人员及一般员工等执行层面，无法形成上行下效的有效成本管理体系；或者部分公司规章制度之中有成本管理的规定，但可操作性差，无法贯彻在日常工作之中，未达到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多数中小房地产企业成本管理水平粗放主要体现在以下几个方面：一是无项目全成本管理意识，主要还是单一的工程成本管理思路，对于前期成本、管理成本、财务成本等还没有成本管理意思；二是无项目全过程动态成本管理意识，主要还是重要节点成本管理思路，如成本管理意识主要体现在设计环节，抓住设计环节的成本管理即可，而对于开发过程中成本管理仅是联系单变更控制，还未形成开发全过程系统的成本管理意识；三是成本管理无科学数据支持，主要还停留在个人经验判断阶段，缺少科学的成本数据对比分析，甚至根本无成本数据分析；四是资金管理水平低，资金管理计划不详，资金使用不确定情况较多，付款管理效率低，无形中也降低了企业资金效益。

二、中小房地产企业信息化成本管理探索

中小房地产企业虽然存在诸多成本管理问题，但随着房地产行业市场竞争加剧，中小房地产企业也在不断反思与探讨，很多公司在公司信息化管理与成本管理方面相结合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）统一思想，构建成本管理体系。中小房地产公司内部管理架构虽不尽相同，但均围绕基本职能设置，对于全成本管理职能，尚未形成既定管理模式与职能岗位。为了达到全成本管理目标，需要突破人员限制，进行制度创新；组建全成本管理团队，落实岗位职责，明细责、权、利，形成公司成本管理规章制度，并将其岗位职责通过信息化实施计入公司日常工作规范流程，并实施考核管理。

我公司根据自身特点，成立了成本管理中心，直接对总裁负责，由总裁助理任主任，预算部经理、财务部经理任副主任，预算工程师、财务会计为组员。实施行政职能体系、成本管理体系双轨管理机制，同时也为多项目发展奠定管理基础。在成本管理信息化实施方面，充分考虑行政审批工作流程与成本管理的有效衔接。成本管理与考核相结合，新入职员工的系统培训、员工日常使用考核由成本管理中心主任进行考核，与考核奖挂钩；成本控制目标为成本管理中心的考核指标，由公司总裁负责考核，与年终奖挂钩。

（二）实施项目全成本目标管理机制。房地产成本构成包含六大内容，即土地取得费用、前期工程费用、工程建安费用、小区配套费用、开发间接费、期间费用等内容，即包含一个房地产项目立项、前期、规划设计、工程施工、验收交付及营销等所有环节发生的成本费用。

目标管理是实现成本控制的途径，目标成本是项目成本的控制标杆。目标成本要有指导性和严谨性，要基于市场状况和企业经营现状，结合开发经营计划，以信息化数据为科学依据，经过努力可实现的成本指标。

我公司以信息技术为依托构建了ERP成本管理系统，成本管理科目立足于公司管理现状，分为三级，以六大类房地产成本构成为根本，根据成本内容和合同类别具体再分两级，既要细化有利于施工过程中有效控制变更，又要考虑实际实施能力控制细化级别便于具体实施。

（三）加强过程动态成本管理，实时监控成本变化影响。成本兑现须经由合同管理环节来实施，合同执行中的变更则涉及动态成本监控，合同付款则涉及资金计划与实际成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基础与核心，换句话说，以往的加强合同管理就是实施动态成本管理。

动态成本管理也分为重点环节和一般环节，重点环节为目标成本或主要成本成型的节点，如设计环节、招投标环节等，有效规避重大成本风险；一般环节为项目开发过程中涉及合同变更的环节，既要引导成本优化，又要控制成本变更，实时监控成本变化，有效控制合同变更成本。加强开发过程成本动态控制要综合把握即时性与整体性原则，真正为领导决策提供科学的参考。

我公司在动态成本管理过程中，利用成本管理系统数据库进行科学分析，重点环节实行成本管理中心主任负责制，目标成本分方案对比分析，主要成本按招投标综合对比分析，以科学数据为总裁决策提供依据；一般环节实行分级负责制，成本调整须进行综合分析，根据实际调整金额和比例分级审批，如合同变更调整金额在20万元以内的，且累计总调整金额在合同总造价3%以内的，由成本管理中心副主任审批，并抄报主任及总裁；超出的需经主任审批或总裁审定，开发过程中要工作效率与效益兼顾。

（四）加强资金管理，提高资金计划水平与运营效益。资金问题往往是中小房地产企业的管理软肋，因而，加强资金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地产项目的全成本体系、成本目标管理和动态成本控制为建立项目开发全程资金管理提供了科学的数据基础；合同的付款节点与工程进度计划结合，形成了项目现金流量表；项目建设资金的支出与资金筹措、销售资金回笼的有机结合，形成了项目资金营运表，科学的数据为公司领导提供资金平衡及综合运营的决策依据，可以有效地提高资金计划水平和资本效益。

我公司在资金使用方面实施严格的计划审批，根据成本管理系统制定合理的年度、季度和月度资金支出预算计划，实施预算资金审批制度，预算内资金实行分级负责制下的正常审批，预算外资金实行总裁负责制下的先计划后支出的严格审批制度。资金融通及销售资金回笼根据资金营运表编制资金收入计划，实施目标逐级考核制，有效地提高资本运营效益。

三、结束语

总之，通过基于信息平台的成本管理系统的构建，形成了系统的、合理的、科学的项目全成本数据库，基于数据库的各项成本指标分析，如以目标成本为成本控制上限，以动态成本与目标成本对比分析实时反映成本状况，为开发决策提供科学依据；通过信息化平台将成本管理体系中的行政工作流程审批与成本数据库进行有机衔接，以及成本数据库的数据作为考核指标依据，从监督与激励两个方面促使员工主动将成本控制与自己每天的工作思维和工作行为紧密结合。中小房地产企业从提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精细化盈利模式转变，逐步提高自身市场竞争优势，以适应日益变化的房地产市场。

主要参考文献：

[1]温艳芳.浅谈中小房地产企业项目成本管理.科学之友，2008.2.

[2]冯建德.论新形势下房地产企业全成本管理新理念.浙江房地产，2009.8.

[3]宋凯兰，曲晓虹.房地产企业成本管理问题分析.财经界，2009.10.

篇7

据国内上市房地产公司2011年三季报数据统计显示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地产企业资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，以下简称“中天城投”）以86%的资产负债率位列前十之内，已然问题频出。

在今年上半年尚处于平稳状态的中天城投却从7月底以开盘价16.70元开始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盘，其下跌幅度约为57.54%，令人惊愕。

“中天，现在即未来”，这家位属贵州省贵阳市的地方龙头房地产企业，作为当地唯一一家上市的房地产企业，与地方政府合作颇多，在众多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情况下，中天城投拿下贵阳市大面积的保障房建设项目。

拿下如此“香馍馍”，为何股价下跌却如此迅猛？综看中天城投财报数据，不难发现，拿下如此多项目的中天城投，却面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地―过高负债率。

保障房第一股大跌

与今天的大幅下跌形成鲜明对比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市场狂热追捧，一度上涨至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空头突袭，股价大跌。 走势极其平稳的中天城投跌3.47%，盘中瞬时最大跌幅达到8%。

“保障房建设周期短，工程回款快，能够获得信贷支持，将有利保障中小企业的生存空间。另外，从保障房建设的国家支持力度来看，短期内不会减少保障房投资量，因此中小企业都愿意参与保障房建设。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月与贵州省政府签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。计划显示中天城投将计划5年内完成1000万平方米，年均200万平方米保障房任务，如此大面积在当地保障房建设中位列第一。

据公开资料显示：截至6月底，中天城投已在贵阳市着手开展约130万平方米的保障房建设。

其中，渔安安井回迁安置区项目为最大一笔保障房投资协议的第一个大型项目，但在今年7月被媒体爆出：工程在今年春节后几乎处于停工状态。对此，中天城投董秘李俊曾对媒体表示：“停工是被迫的，有些事情我们不好说，但公司保障房项目资金需求缺口比较大。”

除此而外，中天城投旗下另一重点项目未来方舟也被爆出未能如期开工。据中天城投相关信息显示：“未来方舟”将在国庆前后推向市场，该项目今年的计划销售额为50亿元，占全年销售额的62%。

然而，贵阳一地产记者对时代周报记者表示：“‘未来方舟’一期预计是2013年交房，但今年肯定完成不了任务，这个盘太大了。”而在此前媒体的报道中，中天城投旗下除上述渔安安井回迁安置区项目外，中天会展城、中天花园三期及中天世纪新城等项目也均处于停工和半停工的状态。

媒体报道后，中天城投方面及时作出了回馈，表明在建项目开工一切正常，而在10月，记者也曾来到中天城投未来方舟项目建设基地，的确看到尘土飞扬的开工场地。

中天城投三季度报表中提及：“预计可售房源在今年国庆前后陆续推向市场。”然而已近年关，据当地居民透露，中天城投未来方舟项目可售房依然没有在市面上有所宣传。

拿下如此多的地方优良项目，却有多个项目停工或半停工，中天城投的问题何在？

对此，韩长吉对时代周报记者表示：“保障房建设将有利保障中小企业的生存空间，然而，由于保障房建设的盈利模式不明确，中小企业有可能遭遇盈利风险。”

负债率一路飙高

时代周报记者根据上述项目为中天城投算了一笔账。以渔安安井为例，这一项目将耗资达600亿元。9月拿下的包括筑城广场在内的三大项目预期总投资额为6.47亿元。但据中天城投2011年三季报显示，公司前三季度实现营业收入20.04亿元，同比增长42.75%；实现净利润3.25亿元。

那么，一家营业利润3.25亿元的公司，如何投资建设投资规模600亿元的保障房建设？此外中天城投表示： 600亿元的保障房建设将在未来3-5年全面完工，然而，中天城司去年总资产额，仅为124亿元。

面对上述情况，中天城投表示：随着重点销售项目“未来方舟”下半年进入销售后，公司的资金状况有望得到缓解。然而据贵阳地产记者对时代周报记者的描述，“未来方舟”盘过大，今年如期销售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投负债率过高的问题一直存在。2009年全年公司净负债率均超过100%，2010年公司净负债率最高点接近200%，2011年净负债率更是一路飘高，截至今年竟高达214%。

申银万国分析指出：中天城投负债率偏高，源于公司的快速扩张。今年上半年公司已开发138万平方米（不含保障房），但同期公司销售近18亿元，较去年下降33%，主要仍系可售量较少所致。

今年5月，在深交所上市公司投资者关系互动平台上，便有投资者就中天城投的资金情况提出过质疑。

此时公司表示公司正积极与有关部门及金融机构对接融资事宜，但至今并未对运营资金是否充足给出明确的说法。

爆发式扩张入不敷出

9月8日，对于中天城投而言是一个忙碌的日子。在这一天，公司连续了三条公告；公司总裁周力因身体健康原因辞职。

此外董事会通过了组建贵州文化产业股份有限公司、BT模式建设贵阳市规划展览馆及参与筑城广场BOT项目三个议案。

“筑城广场这块地属于贵阳市黄金地段，中天拿下这块地，背景不浅。”贵阳市一业内人士对时代周报记者表示。

这块地位于贵阳老城区中心，毗邻贵阳市人民广场附近，此前为当地最好的初高中贵阳一中，被誉为贵阳“城市名片”，因其位处穿城而过的南明河一拐角处，因此曾被当地人誉为“龙的明珠”。

“贵阳一中同意搬迁时，官方说法是原址要用作绿地建设，完全没想到最后是地产公司接手。”贵阳当地居民单雄对时代周报记者称。

9月6日，这颗“明珠”的主人不再是学校，虽此前一度传闻保利国际接手。但随着中天城投签订《贵阳市筑城广场项目投资协议》，中天城投正式入主这块宝地。

据悉，这块规划总用地面积87433平方米，广场以下建筑面积64321平方米的地块，中天城投预期总投资额达6.47亿元。

另一边，房地产企业可谓“涉矿成风”。目前约有1/6的房地产企业在上半年涉及了矿产业务，涉及资金超过了200亿元。据搜房网调查显示：70%的网友认为房企涉矿主要原因是为了套现，以缓解紧张的资金流问题。

而“拉开了中小上市房企涉矿大幕”的，即为中天城司。

今年4月份，中天城告称将于贵州联合能源清洁燃料有限公司设立控股子公司发展矿业。但至今仍未有过多实质进展。

显然，组建文化公司以及进军矿业等多元化举动，将是中天城投在大背景下欲扩张资金来源的“赚钱”方式之一，而入主筑城广场BOT项目，则是继保障房项目后又一“花钱”的投资项目。

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[关键词] 传统媒体 盈利模式 创新

传统媒体主要是指电视、广播和报纸，是相对于以网络为代表的新媒体而言的。在当前媒体的大竞争时代，传统媒体单一依靠广告收入的盈利模式已经不能很好的应对新形势的挑战。传统媒体要获得进一步发展，就必须在盈利模式的理念和措施上有所创新。

一、我国传统媒体的盈利模式正面临“拐点”

长期以来，我国传统媒体的盈利模式一般都遵循着“二次售卖”模式，即媒体将媒介产品以低于成本的价格卖给媒体受众，再将受众卖给广告商，通过收取广告费来获得利润。在这一模式下，媒体靠“买内容”盈利，利润往往很小或不盈利甚至亏损。但从利润总额看，由于广告收入的增加，就可以弥补相应的损失，甚至能够增加利润总量。这种盈利模式的关键因素是媒体要占有较大的媒体传播市场份额，才能依此获得较多的广告收益。目前，广告收入在传统媒体的盈利中所占的比例是非常的大。据统计，将近有一半的传统媒介，其广告收人占经营收人的90%以上。而美国的许多媒介集团的广告、发行或节目收人往往只占其全部经营收人的三分之一左右。

单一广告盈利模式必然会对传媒产业的可持续稳定发展带来限制和威胁。由于广告投放深受经济形势的影响，因此对“广告收入”的高度依赖，势必使传媒经营的风险增高。从目前的情况看，这种风险正在成为传统媒体需要认真面对的现实。

1.传统媒体间的竞争，导致媒体间广告收入差距拉大

过去，由于我国广告业发展还不成熟，加之媒体之间竞争并不剧烈，使得我国传统媒体利用单一的广告盈利模式就能获得较大的收益，媒体也借此获得了较快的发展。但在当前我国总体的广告市场投入没有太大变化的情况下，媒体数量的扩充，必然会导致传统媒体广告收入减少。

另外，由于创新不足，媒体数量的发展直接导致了同质化竞争不断加剧。一些强势媒体，依靠其强大的影响力，在广告市场上占有着比较多的份额。据尼尔森媒介研究的最新报告显示，2007年三大主流媒体――电视、报纸、杂志的广告投放总额达4415亿元。而电视媒体仍位居中国媒介行业的龙头地位，是各广告主投放的首选，占各媒体类型总额的82%。而报纸和杂志分别占据总额的16%和2%。广告收入的差距还体现在地区之间。一些来自省级以上强势媒体“居高临下、抢分蛋糕”，严重蚕食了一些地方媒体的广告市场空间。不仅如此，一些同城媒体也存在相互“分餐争食”的现象。

2.新媒体的竞争，进一步压缩传统媒体占有的广告市场空间

由于数字化媒介的崛起，人们消费和使用媒介的方式正面临着深刻变革。数字化新媒介的发展，使我们进入了大媒体竞争时代。广告主选择对象极其丰富，把媒介的使用变得“碎片化”和“分工化”。据《Netguide2008中国互联网用户媒介与广告接触测量报告》数据显示：在调查互联网用户最能影响其购买行为的媒介时，53.9%用户选择互联网，而居第二的中央电视台只有19.4%。互联网“购买影响力”已经高于中央电视台。2007年11月公布的国内四大网站新浪、网易、腾讯和搜狐2007年第三季度财报显示，四大网站在第三季度网络广告总收入达到1.08亿美元。这表明网络媒体在广告市场上已经获得大众的认可，形成了对CCTV等传统媒体的挑战。

从以上两方面分析看，我国传统媒体原有的广告赢利模式正面临“拐点。如果不能及时加以创新，传统媒体就很难实现可持续发展。

二、传统媒体盈利模式应创新理念

随着报业集团、广电集团的组建，传统媒体的竞争日趋激烈，而媒体的盈利模式单一弊端越来越明显。正如接受挑战意味着创造机遇一样，整个传媒业盈利模式的困局也恰恰是传媒业发生新突破的机遇。只要不断追求创新，努力探寻新的盈利模式，就会使传媒业获得突破性的发展。

1.坚持“内容为王”理念，提升传统媒体的主业盈利能力

媒介产业是内容产业，“内容为王”是传媒发展的一条铁律。无论是传统媒体，还是新媒体，都要遵从“内容为王”的理念，这是传媒获得发展的思想基础。因此，传媒提高盈利能力首先就要在提高内容的质量上下功夫，通过走“精品化”的道路，提高媒体的主业盈利能力。

2.树立整体经营的理念，走多元化经营道路

长期以来，广告是媒体经营的核心，但同时又是经济发展的“晴雨表”，因此，当整体或区域经济增长进入低谷区时，首先受到冲击的是广告市场。随着广告投放的减少，媒体的盈利状况将恶化。不仅如此，随着物价的上涨和工资水平的提高，媒体成本支出也呈现刚性增长。因此，调整媒体的盈利结构，首先就要从改变单一依托广告盈利入手。在壮大主业的同时，有选择地多元化经营，重视形式产品和延伸产品开发，通过价值链接使媒体增值，降低广告收入在全部收入中的比例。

3.树立跨媒体经营理念，由依靠单一媒体盈利模式转变到跨媒体盈利模式

所谓跨媒体就是指一个媒体集团拥有不同类型的多家媒体，而跨媒体经营则是媒体集团通过利用拥有的多家媒体这一平台来进行各种经营活动。当前，我国的媒体集团发展很快，实行跨媒体经营可以进一步扩大盈利的来源范围，并能减低成本，使媒体获得最大化的利益。

传统媒体的跨媒体经营主要包括两个层次：一是传统媒体内部的报纸、杂志和电视几种不同介质媒体之间的跨越和融合，形成一个全新的综合媒体平台。二是传统媒体和新媒体之间的跨越和融合，利用自身的内容优势，力争在新媒体领域也要分一杯羹。

三、传统媒体盈利模式的创新方向

目前，随着市场竞争的加剧，一些媒体已经逐步意识到广告、发行等传统盈利模式已很难满足利润的高速增长和跨越式发展的需要。因此，创新媒体的盈利模式，运用市场化的运作理念和多元化的产出模式，已成为传统媒体实现可持续发展的必然选择。

1.适当提高“一次售卖”的获利比重，缓解媒体经营的成本压力

从产业的角度看，传媒产业要想盈利，首先就要能够制做出有价值的、能够对受众产生较大影响力的“内容”。媒体内容建设与媒体盈利模式之间良性的互动的关系，将促进媒体的可持续发展。因此，传统媒体一方面要继续依靠“二次售卖”来获利，另一方面要在拥有高质量的“内容”的基础上，根据受众的经济承受能力，适当提高“一次售卖”在收入中的比例。例如，上海的《新闻晨报》历年来发行量和广告额不断攀升，但每天的发行亏损却在80万元左右。在对市场仔细分析后决定从2005年7月1日起，把报纸的零售价提到7角。如今该报日均发行量达50万以上，仅此一项就增收2400万元。报价的适当提高，将使这些媒体主业的盈利能力得到提高，从而为进一步办好报纸提供非常好的物质基础。

2.注重活动营销策略，提高媒体品牌的增值盈利能力。

活动营销，也叫事件营销，是指新闻媒体在把握市场需求的前提下，通过整合自身的资源，借用社会关注的焦点，策划各种富有创意的活动或事件进行创收的一种市场营销活动和过程。从美国《财富》杂志举办的“财富全球论坛”到中央电视台的“春节晚会”、“年度经济人物”，从《21世纪经济报道》、《经济观察报》的系列峰会，“活动营销”在媒体营销和增加创收方面开始扮演重要角色，逐渐成为媒体发展的一种新盈利模式。

3.实行多元经营，扩展传统媒体的盈利空间

多元经营是指在传媒行业之外的更大范围内进行扩张探索。早在上个世纪90年代初，许多传统媒体就已经开始涉足其它行业，多元化发展已触及房地产、金融、贸易、物流、IT、办学等高端行业。南方日报报业集团就在系列化和一体化的基础上，不断开拓多元化发展。它旗下不仅有南方广告有限公司、南方报刊发行总公司还有南方房地产公司和南方新发展顾问公司等多家企业。这些企业利用南方报业的影响力在各自的领域内谋求更大的发展。多元化发展实现了报业集团对相关产业的开发，并大大增强了媒体的实力。

4.进军新媒体领域，开拓传统传媒盈利新天地

数字新媒体不仅给传统媒体带来了竞争，也是传统媒体未来的发展新方向。面对数字媒体迅猛发展的态势，许多传统媒体采取跨媒体的方式，通过与新媒体的嫁接，使自身发展成一种数字化多媒体传播平台。而这种数字化的传统媒体也就多提供了一种收入来源。上海文广新闻传媒集团就大力进军新媒体，从经营网上视听业务的东方宽频到经营数字电视与高清电视的文广互动，从经营IPTV的百视通到经营手机电视的东方龙，文广的触角延伸到电视、电脑、手机三大终端。

总之，由于形势的变化，传统媒体正面临空前的挑战。要获得生存与发展，必须在创新盈利模式上做更多的探索。

参考文献:

[1]钟慧:主流媒体广告投放增15%[N].文汇报，2008-2-14(10)

[2]周婷:四大门户季度广告首破1亿美元[N].中国证券报,2007-11-23(B04)

[3]阎峰:传媒赢利模式：概念、特点与战略层次[N].新闻界，2006(3)

[4]喻国明:产品为王:传媒产业竞争的新主旋律[N].当代传播，2008(2)

篇9

这次“券商大会”以规模大、覆盖面广、针对性强为特征，囊括了26家重点代销券商260余家营业部的负责人、营销总监、投资顾问等基金代销业务直接相关人员。易方达上海分公司副总经理刘非介绍：券商这次之所以大规模重点出席来听H股ETF路演，首先是因为他们看好H股长期投资价值，此外跨境ETF便捷投资香港、易方达指数品牌权威等因素也构成一定吸引力。

易方达指数投资业务负责人林飞出席并主讲，就H指数的超额收益高、整体盈利能力强、成长性优异、估值低，股息率高等特征作了深入分析。易方达首席基金投资分析师刘超安还重点介绍了大类资产配置策略以及香港市场盈利模式。来参加路演的基本都是一线销售代表，实战经验丰富，也非常了解投资者需求。交流阶段提问踊跃，券商代表们就重点关心H股指数投资价值、H股投资前景、交易细节、应用模式等问题与易方达基金投研人员进行了深入交流。

光大证券淮海中路营业部营销总监表示，H股ETF为内地投资者提供了跨境、指数化配置香港市场的机会，而且ETF本身也是一种低成本、高效率的工具，因此营业部很重视这款创新产品。江海证券上海某营业部一位销售负责人也反映，目前H股ETF正在各大营业部热销，甚至有客户看到媒体报道后主动来向券商营业部询问产品情况。之前一些机构客户也表示：他们对于H股指数的差异化配置比较感兴趣。

一些券商销售代表指出，H股过往的突出表现是他们最为重视的数据之一：据彭博数据统计，截至2012年6月30日，H股指数2002年以来人民币计价累计涨幅高达307%，远远优于同期恒生指数(28%)和沪深300指数(87%)，相对于A股和港股都显示出具备超额收益的配置价值。

易方达指数投资研发中心研究显示，经过18年发展，H股指数已成为代表中国内地经济成长的权威指数，与全球主要股指相比遥遥领先，远远高于标普500(-11%)、纳斯达克综合(9%)、伦敦富时100(-13)、上证综指(38%)、MSCI新兴市场(116%)、MSCI全球市场(-7%)等主要股指的同期表现。同时，由于成份股具备突出的代表性，H股指数在香港市场也是佼佼者，2002年至于2012年6月30日的十年间，H股指数307%的涨幅远远超过恒生指数(28%)、恒生综合指数(47%)、恒生香港中资企业指数(114%)等其他三只主要股指。

H股指数为何拥有“睥睨群雄”的超额收益？究其原因首先是H股背靠中国、吸收精华，尽享过去十年中国经济高速成长的优势。易方达指数投资研发中心研究显示，H股指数的40只成份股精选国内大型优秀企业，行业涵盖银行、保险、能源、电信等经济支柱行业，再兼H股公司营业收入源自中国内地，人民币升值可直接带动业绩增长，正好对冲股价的汇率风险。因此在自由开放、无汇率管制的香港，H股已成为全球资金追逐“中国成长”的重要窗口。

再者，从指数的行业分布来看，H股指数与恒生指数、上证50基本一致，不过H股指数的行业集中度更高。能源、原材料、保险等高成长行业的比重均高于恒指，房地产、综合金融（券商、信托等）、电信、公用事业等行业的比重低于恒指，H股指数成份股里无房地产公司，单个股票集中度也小于恒指，反映了内地与香港不一样的经济结构。

篇10

岁末年初，国家一系列金融政策的出台让人目不暇接。“说实话，连我们都感到招架不住。一个政策还没搞清楚，就又出来一个。”一位并购专家笑着对记者表示。而其中最引人瞩目，也是记者在采访中听到最多的，还是并购贷款的开闸。这不禁让人对2009 年的并购市场引发无限的遐想。

乐观预期

在普华永道2008 年年底的《2008 企业并购岁末回顾与前瞻》报告（以下简称“普华永道并购报告”）中，预测“中国相对世界其他地区复苏较快，并购活动会在2009 年下半年达到顶峰。”这个判断是根据什么得出呢？赵亮解释道：“如果大家认同这个判断，一定是基于认同中国经济见底的时间要比欧美早。现在主流的说法是最快在今年上半年。但并购是一件耗时比较长的大事，大家筹划这个事情，不可能等到经济恢复才开始做。二季度可能大家就会看得比较清楚，将来不会更差了，那个时候就会落实很多事情。从觉得最差开始着手做到最后完成，可能就到三、四季度了。”

无独有偶。1 月下旬，著名跨国律师事务所诺顿罗氏集团的一份报告也表示了对亚洲，特别是中国的经济和并购市场的乐观预期。报告通过对200 多家企业CEO 的访问得出结论：亚洲新兴市场将继续成为2009 年全球增长最快的地区；亚洲区的表现则视区内最重要的经济大国――中国而定。受访的CEO 普遍预期2009 年将有更多的并购活动出现，亚太区有望成为全球并购活动最活跃的地区。

近期一系列利好并购的金融政策似乎也在为乐观预期做着注解。其中最实质性的利好还是银监会的《商业银行并购贷款风险管理指引》。业界对此给予了高度的评价，有专家认为这将引发一场金融革命。“并购贷款对于并购市场的影响，怎么夸大都不为过。这是个很突然的转变，不管怎么说，都是个好事。”多年从事并购的东方高圣投资顾问有限公司董事总经理张红雨的观点很具有代表性。

国务院近期通过的钢铁、汽车、纺织、装备制造业等行业振兴规划中，几乎都提到了要支持行业兼并重组。而相关行业个股的随之上涨，表明行业振兴规划至少是对市场信心的一种提振和修复，而由此形成的“并购重组”概念板块不排除有炒作的成分在内，但仍让人对于2009 年的并购，特别是二级市场的并购产生了一定的正面预期。

行业特征

通过调查和分析，我们认为，2009 的并购市场可能呈现以下的主要特征。

一、制造业的并购活动仍然最为活跃，而房地产行业的并购也会进入高峰期。

普华永道并购报告中提到，2008 年1 ～ 11 月，“从交易数量来看，制造业的并购活动最为活跃”。那么，制造业是否仍然是2009 年并购活动的主角呢？赵亮认为很有可能，原因之一就是，“从股权性质上看，制造业的股权比较多元化，既有国有的，也有私营的，还有股份制的。”多元化的股权结构更有利于企业的兼并整合。而我国的制造业具有产业度不够集中、低附加值、外向型等特点，这使得制造业成为我国受经济危机影响最大的行业。经济危机虽然一方面造成了大量制造业企业的破产倒闭，但另一方面，也必将加快制造业产业整合的步伐。国家最先通过的正是钢铁、汽车、纺织、装备制造业等四个制造业子行业的振兴计划，这也从一定程度上预示了2009 年制造业的并购前景。而对于房地产行业，结束“黄金十年”，进入了深度调整区间已经是业内的共识。而国内外行业整合的经验表明，大规模的并购重组多发生在行业调整时期。西南证券研究员崔秀红通过分析认为，房地产行业并购重组的高峰期可能会发生在2009 年，实力雄厚的央企背景的上市房地产公司和先行一步的行业龙头会成为房地产并购浪潮中的并购方，而那些市值较小、股权比较分散，或者遇到资金困难的中小房地产公司则可能成为被并购方。

普华永道并购报告显示，2008 年1 ～11 月，“从交易金额看，房地产业是并购交易金额最高的行业。”2009 年，如果真的如业内人士所企盼，REITs 在年内能够推出，将可能缓解房地产企业，主要是以经营商业地产为主的房地产企业的资金紧张局面。这对于陷入调整的房地产行业，无疑将是一针强心剂，对于推进房地产行业的并购将起到重大作用。

二、中国企业收购海外的资源类企业或者资产，会面临很好的机会，但对金融类企业的并购则仍要谨慎。

2008 年中国企业的海外并购主要发生在金融和资源领域。其中比较有代表性的，前者有招行收购永隆银行，后者有中国铝业联手美国铝业“举牌”力拓。对于资源类的并购，接受《新理财》采访的专家和业内人士有一定的共识，大多认为2009 年在海外收购资源类企业，对中国企业来说，将会有一些比较好的机会。

“像澳洲、南美、俄罗斯、西亚等资源比较丰富的国家和地区，受经济危机冲击比较大。一方面资源的价格下降了很多，另一方面，货币贬值非常厉害，这就让他们的公司价格变得比较有吸引力。”有多年海外并购经验的中国企业国际化中心执行董事张永如是介绍。

而对于金融类的并购，则有不同的看法。中投投资黑石的出师不利，平安投资富通的巨额亏损，都让很多意欲走出去的中国金融企业望而却步。今年1月中旬，英国银行业巨头苏格兰皇家银行曝出2008 年全年高达280 亿英镑（约合410亿美元）的巨额亏损，而据该银行发表的声明称，此次亏损大部分是由于所收购的荷兰银行等资产的减值所造成。该事件对于中国企业至少有两点提醒：第一，金融危机的影响可能还没有结束，2009 年金融市场仍然面临着很大的不确定性；第二，收购国外的金融类企业一定要小心，不要重蹈苏格兰皇家银行的覆辙：并购不但未能带来收益，反而被拖下水。

企业作为

并购对于任何企业，都是关系到生存发展的大事。在经济不景气时期并购，企业更要周密安排，谨慎行动。

“现在要做的并购，应该是战略导向，而不是机会导向，也就是说，你早晚要做这件事，这是你的既定战略，你就是要靠并购整合你所在的这个行业，扩张你的市场份额。你早就想好了，甚至目标也瞄好了，只是现在能以更好的价格收购了。”

除此之外，张红雨认为，2009 年企业如果要做并购，还必须对自己的并购能力有个清醒的认识，而企业的并购能力需要从以下几个方面去考察：第一，从企业自身的基础，比如商业模式、盈利模式是成立的，而且在艰难时期也是成立的，是能够运行的。如果商业模式存在问题，自身可能都难保，更别说去并购别人了。第二，你的市场、客户有没有大的萎缩。如果这方面有问题，就算有很多的钱，还得拿出去维持自己的市场，还是没有能力出去并购别人。第三，企业自身的发展战略是否适应目前的情况，或者，既有的企业发展战略是不是已经及时做了调整；针对当前的国际国内经济情况、行业的情况、公司自身的情况，这种调整是否是正确有效的。

在企业战略和并购战略的制定上，CFO 并不占主导地位，但是，无论是战略制定，还是具体执行，都需要CFO的全程参与。其中，合理进行并购的财务安排，更是CFO在并购中最重要的职责。但一个优秀的CFO 不应该把自己的职责仅限于此。

“CFO 在理念上要有所转变，在自身的角色上要有所拓展。不能只盯着企业目前账面上的东西，应更多一些大局观，要能看到企业的发展以及发展中的问题，要动态地看问题，从更大的范围看问题，尤其要围绕现金流，对未来做一些预测。”张红雨如是提醒CFO 们。