养老机构的盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇养老机构的盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】京津冀 养老产业 盈利模式 探讨

【中图分类号】F293 【文献标识码】A

京津冀地区养老产业盈利模式现状分析

随着我国进入人口老龄化社会，京津冀地区养老产业发展也面临着全新的发展机遇与挑战。当前该地区各种养老资金的筹集也多是采取家庭自我筹集（包含退休人员退休金、子女供养资金等）和政府社会养老资金专项财政扶持的方式。京津冀地区养老服务产业在过去几年发展也较为迅速，各种养老医疗、地产养老等新型养老服务方式正在逐渐出现①。但是，京津冀地区各种养老产业盈利状况非常不乐观，大多数养老产业出现不盈利、甚至亏本经营的状态。2014年，笔者对京津冀地区36家养老服务机构（北京、天津两地10家，河北16家）抽样调查显示，71.6%的养老机构出现亏损现象，其中38.2%已经连年亏损。尤其是在河北省部分边远落后地区，养老产业的发展甚至出现停顿、甚至倒退的发展态势。京津冀地区抽样调查的养老产业盈利现状分析具体如下：

北京市养老产业现状与盈利状况分析。北京市当前采取的养老方式主要是以居民家庭自我养老为主，各种社区养老机构为辅的方式。虽然10家抽样养老机构中有8家经营老人福利院等养老专业场所，但是真正入住情况并不乐观，以北京顺义区某私立养老机构为例，共有养老床位530多张，实际使用床位为410多张，空置率达到22.64%。其他养老机构提供的床位空置率虽然没有这么高，但是或多或少都存在一定床位空置现象。只有1家养老机构在2014年提出房产养老方案，但是并没有真正实行。分析北京市抽样调查的10家养老机构盈利状况，5家养老机构收支基本平衡，4家养老机构自2015年养老资金支出明显大于收入，出现亏损状态，1家养老机构自2012年开始已经连续四年出现入不敷出的状态，虽然当地政府对其进行了适当财政补贴但是收效甚微。只有1家养老机构运营状况良好，出现一定盈余现象。

天津市养老产业现状与盈利状况分析。在天津市抽样调查的10家养老机构中，其中实现养老盈利的仅为3家，其余7家养老机构都出现养老支出大于收入的现象，其中2家养老机构已经连续多年亏损，如果没有当地政府财政扶持也许早已倒闭。在盈利的3家养老机构中，仅有开办家庭医疗养老服务业务的2家养老机构实现自2013年以来连续三年的持续盈利，另外1家养老机构只是收入略大于支出，略有盈余。

河北省养老产业现状与盈利状况分析。河北省由于面积大，人口多，养老情况比北京、天津复杂的多。因此为了公平起见，主要选择河北石家庄市（6家）、张家口市（5家）和秦皇岛市（5家）三个省内较为发达的城市作为抽样数据的来源地。但是抽样调查显示，这三个城市在养老产业发展中，采取的各种养老服务方式与北京、天津两地大同小异。河北省省会石家庄市6家抽样调查的养老机构中，全部以社区福利院养老服务方式为主。但是6家养老服务员的床位空置率相对较高，个别养老机构开设的福利院床位空置率甚至超过3成。唯一做得较为突出的是秦皇岛市，该地作为国内旅游养老圣地，接待外来养老人员多，各种新型的度假村养老方式、以房养老等方式比其他地方较多。河北省三个不同城市的养老服务机构的盈利状况差距非常明显。其中，河北省会石家庄市6家养老机构中，只有1家出现收支平衡，其他5家出现一定养老赤字。张家口市5家养老机构中，1家机构2015年出现盈利，1家机构出现收支平衡，另外3家养老机构已经出现亏损。秦皇岛市5家养老机构抽样调查数据显示，3家机构出现明显盈利状态，其中2家养老机构由于涉足旅游养老、度假村养老等新型养老方式，已经连续多年持续盈利。另外2家养老机构在2015年出现亏损现象，但是亏损额度不大。

可见，京津冀地区养老产业的盈利模式非常不理想，传统养老方式已经不适应当前京津冀地区养老产业发展的需要②。京津冀地区必须根据当地老年人养老消费市场趋势的变化特点，对原有养老产业盈利模式进行与时俱进的改革与完善。

京津冀地区养老产业发展中存在的突出问题

传统养老产业发展模式已经滞后于京津冀地区未来养老产业发展的需要。京津冀地区目前养老产业中存在的最突出问题就是传统养老产业发展模式还是比较盛行。这种养老模式主要采取家庭养老与社区养老相结合的方式，各种养老资金主要是由家庭自我筹集与政府社会养老财政专项扶持方式进行。这种传统养老产业发展模式适合在未进入老龄化社会的国家或者老龄化初期阶段的国家。随着我国老龄化社会的快速发展，现有传统养老产业发展模式已经滞后于未来京津冀地区养老产业发展的需要。尤其是我国在20世纪80年代开始的计划生育政策，造成我国当前人口结构中，年轻人人数占比呈现日益下降趋势，一对年轻夫妇承担两对老人养老的家庭养老现象已经比较普遍，这给我国现有家庭养老为主的养老方式带来严峻压力③。官方统计数据显示，到2050年我国退休人员与劳动年龄人口比例将会达到64：100的峰值。传统养老产业发展模式已经面临发展的瓶颈期。如果不进行与时俱进的改革，京津冀地区和我国其他地方一样将会面临非常严峻的养老问题。

新型养老产业盈利模式虽然已经出现，但是未能引起社会公众的重视。近些年虽然国外一些新型养老盈利模式逐渐传入中国，给我国养老产业的发展带来一股清新之风。但是，新型养老产业盈利模式并未能引起社会公众的普遍重视，发展现状非常不理想。江苏南京市早在2005年就借鉴美国“以房养老”的做法，建设了汤山鎏园养老公寓，提出“以房换养”新型养老方案。但是最终该方案运行两年多并无一人签约，最终在2009年宣布失败。京津冀地区在2010年开始也逐渐采取“以房养老”的试点，虽然取得一定进展，但是与国外相比差距还是比较明显。在医疗养老、异地养老、养老度假村等新型养老产业盈利模式探索中，京津冀地区也进行了尝试，但是大多数地方的新型养老产业盈利模式的探索最终归于失败。

京津冀地区政府缺乏扶持当地养老产业长远发展的前瞻性政策。京津冀地区政府在当地养老产业发展中发挥着一定的宏观调控作用，但是总体上看，三地政府制定的各种扶持当地养老产业发展的政策过于保守、固态化，未能结合自己所处地区养老产业发展特点制定可行的针对性养老政策。以河北省为例，在上述调研的石家庄市、张家口市和秦皇岛市，很多地方政府出台的养老产业扶持政策多是对中央政府、省政府等政策的简单执行与贯彻。而京津冀地区如果不能够根据自己地方养老产业发展的特点出台切实可行的应对之策，未来三地养老产业发展将会面临更多挑战，养老产业普遍亏损现状不会得到明显改观。

京津冀地区建立与时俱进养老产业盈利模式的建议

转变传统养老产业运营模式，提高养老产业盈利水平。京津冀地区必须要改变以往传统家庭养老为主的方式，要根据当地老年人口变化的实际情况，对原有养老方式进行与时俱进的改革与完善。因为，随着京津冀地区养老趋势的日益严峻，再靠传统“养儿防老”等养老方式已经不适合当前和未来京津冀地区养老产业发展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社会”三位一体新型养老模式。尤其是随着我国养老问题的日益严峻，社会化、商业化养老模式应当引起充分的重视。要大力扶持当地养老企业发展，为各种社会资金进入当地养老领域提供更多便利，要适当降低社会资金投资养老产业的准入门槛。2015年我国提出城乡养老并轨的发展战略，这更加迫切呼唤商业化养老模式的介入，要清醒地认识到如果单纯依靠政府养老专项财政资金扶持根本无法完成这一发展战略目标。未来只有建立像美欧等发达国家那样完备的社会化、商业化养老运营模式，才能从根本上解决我国养老产业盈利状况不佳问题，进而提高整个养老产业的盈利水平④。

加大新型养老产业盈利模式的地点与推广，提高社会公众认可度。对待一些国外已经运行比较成熟的新型养老产业盈利模式，京津冀地区应当大胆地予以引进。要做好各种新型养老产业盈利模式的试点与推广工作，尽快让社会公众接受这种新型的养老方式。以近几年我国养老产业界比较推崇的“以房养老”方式为例，京津冀地区可以根据自己地方特点，推出自己的“以房养老”发展策略。要畅通各种“以房养老”的信息渠道和融资渠道，让以房养老这种全新的养老方式真正在京津冀地区生根发芽。再以“投资养老”为例，京津冀地区应当扶持一些大型专业“投资养老”基金机构的发展，让各种专业投资人士为百姓做好“养命钱”的投资保值和升值等业务。再以“医疗养老”为例，京津冀地区应当建立美国等发达国家“家庭+社区+医疗机构”结合的全新医疗养老体系。

地方政府出台适合当地养老产业长远发展的前瞻性政策。要想保障京津冀地区养老产业长远发展，当地政府必须要制定适合自己地方养老产业发展的前瞻性发展策略。地方政府在严格遵循上级政府养老产业发展政策的前提下，应当更多发挥自己地方主观能动性，深入调研自己地方在养老产业发展中存在的个性化问题，真正立足当地养老产业发展的现状和趋势，制定切实可行的养老产业长远发展的前瞻性发展战略。如北京、天津作为我国两个直辖市，可以更加侧重于养老医疗、养老投资增值、养老护理等养老服务型产业的发展。而河北省不同地区可以根据不同地方经济、地理、人文等特点制定出台差异化的养老政策等，如河北承德、秦皇岛等旅游发达城市可以更多开展异地养老服务产业的发展，可以建立更多高端养老度假村、养老圣地等。总之，只有建立更多差异化的、与时俱进的地方性养老产业长远发展前瞻性政策法规，才能为京津冀地区养老产业的发展发挥保驾护航的积极作用。

未来京津冀地区几种新型养老模式的畅想

“以房养老”盈利模式。借鉴欧美等发达国家的成功做法，未来京津冀地区建立的“以房养老”盈利模式可以划分为以下几种做法：一是京津冀地区居民把自己多余的房产通过出租方式，获取租金以赚取养老金的方式。相关养老产业主要做好居民与租房者之间中介与桥梁的作用；二是建立“以房换老”养老模式，这种养老模式主要适合一些寡居无子女的老人，可以把自己房产抵押给银行等金融机构，换取养老资金，在自己去世后把相关房抵押给相关金融机构，或者由银行等金融机构在老人生前与其签订合同代为管理房产，如出租、贷款抵押等运营方式，获取的各种收益双方共同分享等方式；三是“房产置换”养老方式，即在征得老人同意后，采取置换的方式，将老人的原有住房与各种老年公寓住房等进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人；四是采取美国等国家“反按揭”等养老方式，如房产转换抵押贷款、住房保留计划、财务独立计划等方式，但是这种方式与上述三种方式存在部分重合之处⑤。当然，京津冀地区也可以根据自己地方“以房养老”养老产业发展特点，创新更加新型有效的盈利模式。

“医疗养老”盈利模式。“医疗养老”盈利模式是近几年我国各地政府和养老产业界也比较推崇的养老模式。由于老年人晚年遇到的最大问题就是身体健康就医问题，因此建立切实可行的“医疗养老”盈利模式是保障京津冀地区未来养老产业稳步发展的重要方面。未来京津冀地区建立的“医疗养老”盈利模式主要可以分为以下几种：一是建立“家庭+医疗机构”的医疗养老方式，实现医疗资源与居民家庭的直接对接，如可以大力扶持各种“家庭医疗保健”产业的发展等；二是建立“社区+医疗机构”的医疗养老模式，就是在居民社区直接建立各种社区医疗机构，如社区门诊等方式，让广大老年人能够就近获得医疗服务等⑥；三是建立“家庭+社区+医疗机构”的立体式医疗养老体系，可以实现上述三者之间的直接对接，能够更加灵活方便地满足老年居民医疗服务消费需要，同时让各种医疗资源得到最大可能的利用等。其中，第三种“医疗养老”盈利模式是未来京津冀地区发展的最佳选择。

“投资养老”盈利模式。“投资养老”盈利模式，严格来说不是直接针对养老的一种做法，其主要是通过养老资金运作实现资金的增值，为老年居民提供更多养老资金保障。具体做法主要有以下几种：一是常规的社会养老资金管理方式，主要是对企事业单位上缴的养老公积金进行的一种投资管理方式，如可以把这部分资金投入股票、债券等二级市场实现保值增值等，这种养老方式的管理主体应当逐渐由政府管理为主向市场化管理、政府监督方式转变；二是居民自我购买的养老商业保险等资金盈利模式，主要是通过购买商业保险，让相关商业保险公司为其提供养老保障，这种养老方式的主体是居民自己；三是建立养老保险专项基金，由国内金融投资专业机构负责相关基金的运作，以实现养老资金的不断增值；四是居民自我购买相关投资产品实现的资金增值等。但是，京津冀地区要想建立西方发达国家那样完善有序的“投资养老”盈利模式，需要我国健全各种投资政策，保障投资场所公开透明，同时还需要加大对相关基金管理人员、保险管理人员和居民自身投资素养的培养。

综上所述，京津冀地区要想在未来建立可持续性发展的养老产业盈利模式，必须要重视深入分析当前京津冀地区养老产业盈利模式的现状，查找制约当地养老产业盈利的主要问题及原因，制定具有一定前瞻性的养老产业盈利政策。未来要特别重视各种新型社会化、商业化养老产业盈利模式的创新与推广，这样才能推进京津冀地区养老产业健康快速的发展。

（作者均为河北行政学院副教授；本文系2016河北省软科学研究计划项目“异地养老意愿对京津冀养老产业协同发展的影响及对策研究”成果，项目编号：16456103D）

【注释】

①马艳林，李艳杰，张贵祥：“家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析―以京津冀地区为例”，《商业经济研究》，2015年第6期，第189～190页。

②赵培培：“京津冀一体化背景下养老产业服务也协同发展研究”，河北大学硕士学位论文，2015年9月。

③张蕾蕾：“河北省养老服务社会化研究”，河北师范大学硕士学位论文，2015年8月。

④闫希成：“我国养老地产发展模式研究”，重庆大学硕士学位论文，2014年9月。

⑤许连颖：“发展现代老年服务业 打造京津养老‘后花园’”，《廊坊师范学院学报》（社会科学版），2014年第3期，第28～30页。

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关键词：发展模式；养老地产；策略

养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。

一、 时下养老地产盈利模式类型分析

首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。

其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。

二、 时下养老地产现有政策分析

（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析

针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。

（二） 政府坚持扶持和优惠措施

当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。

总结：

本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.

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关键词：村镇银行；农村金融；盈利分析

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我国共开业村镇银行800家，中西部地区机构占比61.2%。资产总额为4343亿元，贷款余额为2330亿元，其中农户和小微企业贷款余额合计占84%[1]。然而在村镇银行迅速发展的同时，其盈利能力却呈现两极分化和地域分化的趋势，从总体看真正实现稳定盈利的还是小部分，大部分仍然在盈亏平衡波动，同时在数量占比较大的中西部欠发达地区村镇银行总体盈利能力较弱，实现稳定盈利的村镇银行主要集中于东部地区[2]。当前欠发达地区村镇银行的盈利能力亟待提升。

一、经济欠发达地区村镇银行的总体盈利能力分析

村镇银行是经营货币信用的金融机构，其盈利性是在安全性与流动性基础上的最终要求，同时盈利能力的大小也最终决定了自身的发展。因此对村镇银行总体盈利的衡量评价可以客观反映其发展的现状与不足。

当前银行业普遍采用的盈利能力指标主要有资产收益率，净利差率，存贷比，不良贷款率，拨备覆盖率，非利息收入占比等。

（一）与银行同业平均的比较。我国银行业的主导是大型股份制商业银行，与之比较，作为一级法人机构的村镇银行规模小、网点少、业务单一。在各项评价指标中，村镇银行与行业平均值差距较大。这主要由于村镇银行正处于扩张期，同时经营成本初期投入高，短期资产回报受到影响。以江西为例，2012年，我国银行业平均资产收益率为1%，而在江西辖内村镇银行的资产收益率仅为0.5%-0.7%，同时行业平均净利差率为2.6%，而江西辖内村镇银行净利差率为2.2%。由于规模效益难以体现等原因，在净资产收益率、非利息收入占比等核心指标上中西部村镇银行均低于行业平均值。但是处在信用体系不完善的欠发达地区村镇银行的不良贷款率却远低于行业平均值。

（二）与同地区其他农村金融机构的比较。村镇银行在同地区的竞争对象主要是农信社和邮储行。由于市场后入和公众认知不足与政策扶持力度小，村镇银行发展受到限制，吸收居民存款缓慢、依赖资本投入，5%的营业税率高于农信社的3%，结算渠道与涉农贴息未得到政策支持等，因此村镇银行的成本费用等支出性指标要比同地区农村金融机构高，但是村镇银行作为一级法人机构较其他银行分支机构表现出来充分的灵活性却要大的多，创新中小微及农村金融服务模式，形成了小微金融战略的有效延伸，扩大了其在县域、村镇的市场份额。

（三）当前盈利能力存在问题分析及对策。

1.外部环境和政策制约严重。中西部村镇银行大多处于发展中的县乡，金融需求与经济发展不匹配，盈利空间狭窄。村镇银行吸储较慢信贷结构单一，同时信用体系不完善也在很大程度上制约了其盈利能力的提升，对村镇银行的帮扶政策还停留在宏观层面并未具体落实，削弱了村镇银行竞争力。

国家应放宽对村镇银行发起人结构及股本的限制，鼓励多种资本参与[3]，活跃农村金融，强化村镇银行与地方政府联系，加大扶持力度，尽快落实补贴支农业务政策，提高村镇银行竞争优势。

2.内部治理和风险控制亟待加强。当前，村镇银行发展缓慢的重要原因是村镇银行资本单薄，公众对其内部治理和风险控制信心不足，尤其在中西部地区，农民对银行资金的安全性要求更高。村镇银行内部治理没有统一的制度要求，同时人员专业素质参差不齐，对信贷风险控制不足。

金融监管机构应该制定统一的村镇银行内部治理控制要求，同时加强监管，建立市场推出与风险保障体系，村镇银行自身应该健全内部控制体系与信息披露制度，强化岗位监督与员工职业素养要求。

二、经济欠发达地区村镇银行的盈利模式分析

当前村镇银行的业务范围包括吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算，办理票据承兑与贴现，从事同业拆借、银行卡业务，收付款项及保险业务和银监会批准的其他业务。

（一）当前盈利模式分析。当前村镇银行由于所处环境与自身条件限制，其主要收入来源于净利息收入，业务模式主要是零售银行业务为主，其中零售银行业务当中涉农存贷款占到62.5%。而在东部地区的村镇银行以及中西部地区发展较为成功的村镇银行中，其盈利模式中批发银行业务、私人银行业务、中间业务、混业经营业务呈现多元化趋势，中西部的489家村镇银行中的90%主要以零售业务为主，而在东部的311家村镇银行中这一比例不到50%。同时经济欠发达地区的村镇银行非利息收入占比较低导致盈利稳定性较差，业绩波动大。

同时村镇银行在区域金融的竞争中不能有效联合资本，导致在竞争中处于弱势地位，过于重视资本的逐利性，盲目追求扩张，盈利模式的一味求大而没有保障其合理性与流动性。

（二）当前存在问题分析及对策。

1.业务结构单一化制约着村镇银行在中西部地区的获利能力提升，直接影响其抗风险能力与资产收益。在当前中国城镇化进程加快的背景下，尤其是村镇银行所处的县级城市金融需求日益增大，村镇银行却不能因需定求，导致发展陷入困境。

村镇银行应平衡业务结构，合理配置资本，将业务面向区域金融的需求，面向中西部县域的城镇化进程与农村医疗和养老保险，同时挖掘涉农潜在业务，优化业务流程，开发适应三农发展的金融产品，保障盈利模式质和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心竞争力，当前村镇银行存款主要由资本投入组成，加之公众了解不够，吸收居民和企业存款滞后，导致流动性下降，资产管理水平下降，同时面对区域内同业竞争缺乏有效应对，不能扩大盈利空间。

村镇银行应积极与区域内国有资产、大型企业合作，互相注资参股，形成有效的核心竞争力，同时与地方政府协作[4]，提高公众认可度，创新信贷方式，推广有地方特色的中小微企业金融与农村金融服务，创新盈利模式。

参考文献：

[1]中国银行业监督委员会.中国银行业监督委员会2012年报，2012.

[2]赵冬青，王树贤.我国村镇银行发展现状的实证研究[J].农村经济，2010.

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去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。

演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。

“夕阳红”蕴藏朝阳产业

据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。

民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。

有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。

居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。

与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。

摸着石头过河

目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。

“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。

另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。

万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。

如何盈利？

根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。

“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”

有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。

刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。

养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。

北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。

国外养老地产经典项目

美国太阳城

美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

日本港北新城

基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

美国大学村

篇5

关键词： 广义虚拟经济；养老地产；案例分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、广义虚拟经济、创意经济与复合地产

（一）广义虚拟经济和“二元价值容介态理论”

成思危（2008）对虚拟经济的内涵作出界定。虚拟经济一词，脱胎于马克思提出的“虚拟资本”概念。虚拟资本是既不具有实物形式、又不具有货币形式的、价值不确定的、但可以产生利润的、基于信任关系形成的资源。它们可以用来获得实际资本的使用权，但是它要承诺给实际资本的所有者以一定的回报，或与实际资本的所有者共担风险并且共享盈利。所有权证的出现实现了资本的所有权和使用权的分离，从而导致了虚拟资本的诞生。虚拟经济是与实体经济相对应的一种经济活动模式，是与虚拟资本以金融平台为主要依托所进行的循环运动有关的经济活动，以及其中所产生的各种关系的综合[1]。林左鸣（2011）进一步基于马克思“生活对象化”人类活动的思想，将同时满足人的生理需求和心理需求并以心理需求为主导，以及只满足人的心理需求的经济的总和定义为广义虚拟经济，指出虚拟价值（信息态） 是广义虚拟经济产生的源泉[2]。

林左鸣（2010，2011）提出二元价值容介态的观点，二元主要指物质态和信息态，当一种状态不断容纳入新的信息介质时，整个状态自身不断发生质的变化（进化）运动。所以，容介态即是质变或进化的状态，是以信息变化为基础的质变或进化现象。指出“二元价值容介态”是虚拟经济不断发展的机理[3]。

（二）创意经济

创意经济的概念最早在英国出现，指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。季昆森（2008）把对创意经济的理解概括为四句话：“发掘深厚文化底蕴，运用先进科技手段，融入新奇怪特创意，创造巨大财富价值”。创意是核心，文化是创意的依据，科技是实现创意的手段，而文化、科技、创意的有机结合，必将迅速形成社会生产力，创造巨大财富价值。林左鸣（2010）指出，创意经济属于广义虚拟经济范畴，它通过现有科技和文化资源的有机结合，并以人文创新为基础实现“容介态”进化，催生出新的产品、服务和业态，满足人的全面需求特别是心理需求，促进人的全面发展。人们对美好生活、心理满足、虚拟价值的无尽追求，为其发展提供了不竭动力。由于侧重人文创新、虚拟价值创造和心理需求满足，创意经济能突破传统物本经济的稀缺性约束，减少资源环境消耗，促进经济持续增长和人类可持续发展。

近些年来，随着移动互联网的迅速普及，创意经济发展一日千里，推动了科技与人文的结合，重塑了传统产业，创造了新的生活。在后危机时代，用创意经济开拓心理需求的广阔"蓝海"，是全球经济复苏的有效途径。

（三）复合地产

创意经济包括很多不同的类型，其中，复合地产也是创意经济的一种，复合地产是指传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”诞生了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”创造了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”成就了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表。复合地产还包括旅游地产、艺术地产、科技地产、养老地产等。

根据林左鸣（2010）提出的二元价值容介态的观点，任何一种商品应该既满足人的生理需求，也能满足人的心理需求，商品包含物质态和信息态。传统商品只是满足人们的生理需求，如传统不动产只有物质态。随着社会的进步，不动产的功能和定位逐渐细分，即注入用途的信息，不动产房屋可分为居住用的住宅、经商用的商铺、做工用的厂房等。近年来，人们对不同大类的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房虽然都是用于居住，但是又根据需求分为别墅、学区房、海景房、休闲养老地产等，也就是说，根据客户的不同需求，将不同的需求信息注入到基本用途一样的地产中，房产又进一步细分，进而提升价值。

将养老概念注入到地产中，也就成了养老地产，养老地产作为一种“养老+地产”的复合地产开发模式，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

二、国内外养老地产研究综述

目前国内外学者在养老地产领域均有所研究，但由于行业发展程度的差异，不同地区的学术研究深度广度和侧重点并不相同。美国日本等一些经济发达的国家拥有历史悠久业态成熟的养老地产行业，进而针对其展开的相关学术研究更多聚焦其运营模式、融资模式和盈利模式等方面进行深入分析。

严跃进（2013）、饶霞飞（2013）通过对不同典型国家的对比分析，发现养老地产的经营模式受社会文化影响而在经济水平相当的不同地区体现出显著的差异性。美国完善的社会福利衍生出持续照料退休社区模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英国和德国普遍施行“以房养老”，主要表现为“倒按揭”模式的应用；日本则是以“两代居”家庭养老模式为主[4，5]。

国外学者对CCRC和“倒按揭”制度的讨论较多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本质上是一种老年社区，将服务对象分为不同健康状况并相对应地提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使其在自身状况不断变化的情况下可以持续在熟悉的环境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）认为成功的CCRC建设通常在自然环境、医疗设施和生活服务方面都对开发者和经营合作方有较高要求，通过为入住CCRC的老年人两大好处提供安逸舒适的生活和丰富而适合的社交活动来创造价值[8]。同时Toczek（2008）和Marx（2011）也指出该模式会员生活成本高昂、没有实质为老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本质上是一种“以房养老”。老年人将属于自己的房子抵押给银行获取每月的钱款作为养老所需，待其死亡之后房子归银行所有[10]。Bethfranklin（2009）对其对老年人生活质量以及社会福利体系的改善作出具体分析[11]，同时Salter（2012）也指出倒按揭成本过高、条件苛刻以及风险控制不足等弊端[12]。

孙秀娟（2011）对养老地产融资模式做了总结[13]，英美国家主要通过资本市场融资，新加坡等国家主要靠政府资金支持，而日本则兼顾两方，政府既引导民间资本，自身也参与投资建设。在盈利模式与竞争力分析方面，武甲晓（2012）通过对美国养老地产的分析，总结养老地产的成功需要政府支持、按需开发、人性化设计理念、“以房养老”和养老咨询业的协同发展[14]。杨红旭（2013）对比分析了多国养老地产的经营建设情况，认为多样化产品，专业化管理和标准化建设是成功的先决条件，社区配套设施的建设也是成功的一方面[15]。

养老地产在国内还是一个新的概念，一些国内学者也就我国产业发展现状进行了针对性的讨论。田冬炜（2013）尝试对养老地产的内涵进行界定，并提出养老地产具有复合地产、金融、服务和人文四种经济属性[16]。对于我国相关产业发展面临的问题，裘旭波（2013）、赵晓（2013）等学者分别指出：我国养老地产存在法律、政策支持不足，融资渠道不畅、项目多元化不强、盈利模式不清晰面临同质化竞争等问题[17，18]。

目前学界对如何建立适合中国国情的养老地产机制提出了诸多建议。潘素侠（2013）认为应建设多元化融资渠道解决养老地产融资难题，如BOT模式、PFI模式和联贷联保贷款等债权融资模式、组合式融资模式及开发商与保险公司强强联合的模式[19]。吴新坚（2013）指出，养老地产开发者应权衡“长期持有”与“出售”的程度，选择符合自身竞争优势的盈利模式[20]。陈首春（2013）指出，房地产企业开发养老地产在多方面存在先天不足，市场应培育更多元的主体参与建设[21]。周申龙（2013）等学者也从政策法律角度出发为养老地产在我国的发展提出建议[22]。同时一些学者也展开了对国内养老地产开发实践研究。张敬岳（2013）对国内参与主体进行分析，认为政府升级版养老项目、地产企业养老地产项目和医疗机构增设的养老服务项目是目前主要业态[23]。在盈利模式上，于洋（2013）认为，租售并举和会员制是当前养老地产盈利的主流模式，北京太阳城和上海亲和源，则分别代表了当前养老地产的这两种盈利模式[24]。

三、中国的人口老龄化现状与养老服务需求

根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区60岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化社会。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以60岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2014年的15.5%。截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，其中65岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%，老年抚养比已达到13.32%。根据联合国的预测，中国的老年人口将以每年800万人的速度增加，到202050年老年人口占比将达到30.8%，约4.3亿人，80岁以上老人将达到1亿人。预计平均老龄化速度为3.3%。在我国进入老龄化社会的同时，老年人口还呈现出基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国“未富先老”的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。

资料来源：联合国人口署：《2014年社会服务发展统计公报》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，其中提出“9073”的养老方针，也反映出了我国以居家养老为主体的现状：90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老。2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展养老服务设施，是发展养老服务业的主要任务之一，《意见》要求2020年末全国社会养老床位达到每千人35-40张，比当前水平增加一倍，2050年全国社会养老床位要保持这一标准不变，若以2.6以老年人口的预测值计算，至2050年中国新增养老床位潜在需求约为390-520万张[25]。

纵观全球，机构养老是国际上解决养老问题成熟而完善的模式。美国集中式养老社区以成熟的运营模式和持续为老年人提供服务而闻名。养老社区大多在近郊或郊外小城，主要照顾自理或半自理的老年人。这种集中式养老社区是集合居住、医疗保健、休闲娱乐和老年大学等功能，让老年人生活在城中可以不感到孤独，获得丰富的精神及身体活动。例如，美国太阳城社区（Sun City Centre），是位于美国亚利桑那州著名的退休养老社区，社区内包含多种类型的居住公寓、工艺设施、邮局、宾馆、商业中心和大型专为老人服务的综合性医院、心脏中心、眼科中心以及数百个诊所。日本早在 20 世纪 70 年代就已进入老龄化社会，现在是世界上人口老龄化最突出的国家之一。日本高端养老机构Sun City 株式会社（横滨太阳城）是由100 家在日本有着良好信誉的企业共同注资设立的，Sun City 旗下共有养老地产项目13个，10个项目对完全自理的老人开放，并随着老人的衰老逐步提供护理服务，另外3个自建项目在老人入住初期便可提供护理服务，即吸纳所有类型的老年人。

与发达国家相比，我国“未富先老”，养老机构数量严重不足，养老床位极度匮乏。民政部《2014年社会服务发展统计公报》显示，2014年我国各类养老床位577.8万张，每千名老年人拥有养老床位27.2张，虽然近年来这一数据持续增长，但是仍然低于发达国家的一般水平。在荷兰，每千位65岁以上老人所拥有的机构养老床位接近90张床；排第二位的是瑞典，有87张；美国为40张左右，英国大概为35张。此外，针对我国超过40000家养老机构的调查显示，大部分养老机构服务质量有待提高；有的养老机构虽然环境设施不差，但是服务上存在短板，老人的康复健体和精神娱乐需求不能得到满足。由此可见，设施完备、服务专业的高端养老机构成为了养老市场的稀缺品。

四、YM・CXM养老地产案例分析

正是在这样的大背景下，中国的养老产业悄然兴起，各房地产开发商、保险资金纷纷建设养老机构进军养老地产。2013年初，中国人寿作为公司第一大股东的YM地产正式成立“YM养老运营管理公司”，并引进美国连锁经营、规模最大的养老服务机构Emeritus，创建全新养老品牌“CXM”，同年7月，YM首个养老产品“CXM”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。

（一）YM・CXM的基本情况

YM・CXM地处北京东南部的亦庄，位于YM地产高端住宅项目YM天著小区内，是第一家YM地产的社区嵌入式养老产品，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，是第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构。该项目建筑面积约6400平方米，以20-40平方米的开间和一居室为主，拥有89间房，110个床位。2013年7月3日取得北京市民政局颁发的《北京市养老服务机构执业许可证》（许可证编号1100100001），是新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》正式施行的首个取得执业许可证的养老服务机构，在北京乃至全国都具有很强的典型示范效应。

YM・CXM组建了“乐享365”服务体系以及专业的服务团队，由拥有15年日本、中国养老运营经验的高鹏先生担任首席运营官，礼聘来自美国的资深专业培训师、三甲医院的资深护士长以及专业护理院校的养老护理员和中华养生菜大师李铁钢，从“医、食、住、行、护”多维度提供专业保障。目前出租率达到35%以上，每个房间的月租金在万元以上，具体如下：

我们将YM・CXM服务特色总结如下：

YM首创“乐享365”的服务精神理念，提出“快乐的享受CXM度过每一天”。在“乐享365“理念中，定制了乐趣（文娱活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（基础服务）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大专属服务体系，让每位长者在此拥有“健康、快乐、安心、有尊严”的生活。

YM・CXM提出“鼓励―指导―协助―替代”渐进式的服务模式：随着长辈护理程度的不断加深，护理深度从鼓励到指导，再到协助，最终发展到替代。在CXM的长期目标和短期目标指导下，长辈的身体状态将会变得越来越好，或是保持在一个良好的状态当中，也是一个逆向的从“替代”到“鼓励”的过程，在这里，通过详尽的护理计划和生活计划，长辈们的自理能力不断提升。在条件允许的情况下，甚至可以达到或是无限接近正常人的水平。此后便可以享受丰富多彩的文娱活动。

YMCXM利用互联网平台，关注老年人的用户体验，用大数据对产品进行精准定位从而有效投放市场。2014年，YM地产官方微博被新郎乐居北京房产官方微博评为“北京房企最具影响力微博”，YM地产官方微信在“中国地产企业微信影响力排行榜”位列第五位，YM地产注重大数据平台建设和数据分析，分析老年人住房、护理、心理等各方面的需求，为长辈提供完善的医疗保障、康复训练、精神娱乐活动。

CXM试图描绘一幅以‘乐’为核心的画卷，以乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）六大主题为轴线的生活场景。快乐的生活，是CXM的中心思想，在为高龄者提供必需的生活照料、康复训练、护理服务之外，CXM提供丰富多彩的文娱活动、趣味性的益智活动和社交互动类活动，让长辈们感受到“退而不休”的充实和满足。

（三）YM・CXM的社会评价与发展前景

YMCXM是国内第一家社区嵌入式养老产品、第一家中国获得LEED认证的养老社区、第一家社区内引入三甲医院门诊部的养老机构。美国驻华大使骆家辉先生曾评价：“YMCXM拥有正确的理念，引进了先进的服务体系，塑造了服务标准，对于整个养老地产而言，具有标杆性的示范作用。同时，CXM将造福更多长辈，让他们健康、快乐、安心、有尊严地享受生活。”

未来，CXM将面向全龄老年群体，开设椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱园丁、椿萱营养、椿萱家园等多种服务类型。从城市协助型养护公寓核心区到一站式颐养公馆社区，再到嵌入式长者中心，YM养老地产的规划在逐步进阶。

（四） YM・CXM的经验总结

YMCXM是创意经济在养老地产的成功运用的范例之一。YMCXM充分挖掘中国老年人的需求题材，借助商业模式创新建立一套新的供给组合，成功实现住房实物价值和养老虚拟价值的有机整合，项目所提供的硬件设施与软件服务并非孤立割裂，而是围绕以‘乐’为核心的旨在让老年客户安度晚年的理念进行的系列创意实现。

CXM项目的主要开发商YM地产在项目运营中注重取长补短，资源整合。引入美国先进的运营管理经验及服务体系，借助其丰富的市场经验和产品开发能力为高龄者提供全方位高水平服务，关注消费者体验细节，最大限度满足老年人的情感诉求，得到客户认可，打造了品牌形象。

广义虚拟经济范畴内，企业只有创意出最大限度满足消费者心理需求的体验价值形式，才能创造出高于产品使用价值数十倍甚至上百倍的虚拟价值。而专注于用户体验的“体验经济”之所以能创造出超越一般物质的价值，完全在于它给客户提供了超值享受这样满足心理需求的体验效果。

五、研究结论

中国改革开放三十多年来的发展历史表明，凡是和广义虚拟经济范畴有关的产业或市场，它们的发展无一不是靠在一个个扣人心弦的生活题材上塑造概念，实现新

如上表所示，多方合作的养老地产项目将会成为趋势，至于不同类型的发起人应当如何发挥自身优势，打造具有独特虚拟价值的养老地产项目的管理经验，还有待于在我国养老地产行业发展的不断摸索中进一步提炼。

综上，我们将用“泛文化产业”开拓人们心理需求的新“蓝海”。当今世界，社会生产力空前发达，人们不再只满足于物质需求，而是更多地追求精神满足，人的全要素生活成为了财富源头。在社会总需求中，人们对各种各样非物质性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增长，体验、服务、品牌、人气、信心等泛文化内涵已与物质商品浑然一体，世界经济正在向服务化、虚拟化转变。YM地产用创意推动养老产业与传统地产的有机融合，加快养老产业的服务化转型，开拓心理需求的新“蓝海”，用创意经济转变发展方式，拓展增长空间。

广义虚拟经济萌生于企业经营这种微观经济的运作实践中，正是众多企业在产融结合的基础上努力开拓的满足人们心理需求的经营范畴，构成了今天市场无限的“蓝海”。非物化的价值细分带来的商业模式创新，使得大量虚拟价值进入交换领域，为企业创造了新的价值空间。

参考文献：

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篇6

[关键词] 商业银行；养老金融；创新对策

[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2017）04-0028-03

由中国保险行业协会、人力资源和社会保障部社会保障研究所等5家机构联合的《2015中国职工养老储备指数大中城市报告》显示，我国人口老龄化已达到较为严重的程度。截止到2015年底，我国60岁及以上老年人人口将达到2.16亿人，养老资金缺口大，依靠传统的养老模式难以满足日益增长的养老人口比例。商业银行作为金融市场的主体，大力发展商业银行养老金融业务对丰富养老产品种类，推动养老产业以及构建银行多元化盈利模式具有积极的作用。

一、老龄化为商业银行养老金融业务带来的发展机遇

根据联合国预测，我国到2050年60岁以上老人将达到36.5%，人口老龄化将远远高于欧美等发达国家。人口老龄化的快速发展将催生一批养老新兴产业的发展，当前，由于我国人口基数大，经济发展水平还不高，因此养老资金缺口比较大，需要依赖于金融机构的支持，需要商业银行各级养老产业发展特点积极创新符合养老市场的金融业务产品。

在经济新常态发展背景下，商业银行盈利空间越来越小，如何提高商业银行盈利空间，实现商业银行可持续发展是当前金融市场改革所必须面临的主要问题之一。实践证明大力发展养老产业，创新养老金融业务是商业银行盈利的重要抓手，具体表现在：

（一）创业养老金融业务能够为商业银行带来新的利润增长点

对于面临诸多转型压力的商业银行而言，创新养老金融业务能够为银行增进利润，养老产业属于新兴产业，具有广阔的发展空间，商业银行将养老金融业务与传统金融业务相融合能够为商业银行提供巨大的经济效益。例如，从我国养老基金入手，可以为银行带来巨大的资金流动量，商业银行可以将养老基金用于稳定的资金投资等为银行创造收入，进而降低商业银行的授信风险。

（二）商业银行的战略转型要求以发展养老金融业务为主

在银行利率、汇率市场化改革背景下，商业银行面临的市场竞争越来越激烈：一方面，商业银行的直接融资增量大于银行信贷增量，造成银行利差减少；另一方面，信托、保险等非银行融资工具占比的快速提升，使商业银行传统的盈利方式落后。养老产业是我国新兴产业，随着我国人口老龄化进程的不断加快，未来老年人服务产业将占据市场的很大份额。根据兴业银行2015年的数据调查，老年人已经成为银行理财产品的主力军，由此可见商业银行战略转型必须要以开展创新养老金融业务为主要内容。

（三）我国相关政策制度为银行养老金融业务发展提供了依据

例如《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出，到2025年，基本建成覆盖广泛、种类齐全、功能完备、服崭咝А安全稳健，与我国人口老龄化进程相适应，符合小康社会要求的金融服务体系。

二、人口老龄化背景下商业银行养老金融业务发展存在的问题

养老金融是以提升养老保障为目标的各项金融服务，基于我国人口老龄化进程的不断加快以及养老金增值的需求，当下的财富已经不足以覆盖老年人支付未来生活需要，因此大力发展养老金融业务成为银行业发展的重要内容之一。经过实践调查我国银行参与养老金融业务的数量越来越多，养老金融业务的种类越来越丰富，但是基于当前巨大的养老资金缺口，我国商业银行养老金融业务的发展仍存在不少问题：

（一）养老金融业务模式同质化形象严重

近年来，商业银行逐渐意识到养老产业的价值，纷纷开展了系列的养老金融产品，例如光大银行推出的颐享阳光卡，该卡是光大银行针对55岁以上的老年客户，提供除了基本的借记卡功能外，还涵盖四大专属增值服务，涵盖财富、便捷、出行、健康等。但是我国商业银行所推出的养老金融产品存在同质化、零散化等问题：一是养老金融产品缺乏个性。根据对商业银行养老金融产品的收益看，养老金融理财产品收益要远远高于一般存款利率，但是其存在发展期限短、操作繁琐以及难以达到预期目标的问题，尤其是商业银行开发的养老金融产品没有考虑到老年人的需求，满足不了老年人的实际需求，导致金融业务功能紧紧体现在理财层面，而缺乏对老年人生活水平质量的关注；二是银行养老金融业务模式零散化。从我国商业银行养老金融产品发展规划而言，各大商业银行都在积极拓展养老金融业务，但是银行却没有建立完善的养老金融业务组织体系，而是将养老金融业务挂管在金融服务公司或者零售部门业务之下，没有设置独立的养老金融机构。而且银行在研发养老金融业务时缺乏与部门之间的沟通，导致养老金融产品的市场化需求不高。

（二）养老金融市场结构存在失衡

完整的养老金体系涵盖“三个支柱”：第一支柱为基本养老金制度，第二支柱为企业年金、职业年金，第三支柱为个人储蓄账户。目前，舆论呼吁建立以个人账户为基础的第三支柱养老金体系。但是从当前养老金融体系看我国养老金融体系存在“头重脚轻”的格局：一方面我国企业年金比例相比OECD成员国发展水平要低很多。根据最新的世界央行数据，我国商业银行企业年金基金累计规模要远远低于经和组织成员国的比例。同时企业年金的收益较低，影响其业务发展。在企业年金制度改革推动下，我国企业年金发展规模在不断扩大，但是其收益却非常低，甚至要低于同业存款收益；另一方面养老金融产品过度倾向于非银行机构，银行机构开发的养老金融业务规模较小。在养老金融产品上，金融机构推出的养老产品更加具有针对性，市场在养老产品选择上也倾向于保险机构等，而商业银行所推出的养老金融业务往往是在基于自身各类产品的重新调整组合，缺乏对老年客户的特定需求上。

（三）银行考核体系制约养老金融业务

长期以来由于养老金融业务具有业务经营、投入回报周期长等特点，再加上现有的养老金融业务管理制度制约商业银行养老金融业务的发展：首先银行对商业银行养老金融业务考核体系的不完善，以企业年金为例，由于企业年金规模比较大，市场竞争性比较高，商业银行获得企业年金需要前期投入过多的资源以及资本，因此其很难在短期内获得收益。而现有的银行考核体系缺乏对商业银行养老金融业务前提投入的考核，因此很多银行管理者为了短期的绩效考核，不得不放弃企业年金业务；其次养老金融业务受到多重监管机构的制约。从我国政府监管职能看，养老金融业务受到多个部门的监管，同样以企业年金为例，人力资源管理部门负责企业年金政策的制定、银监部门负责银行托管以及账管业务的规范运营等，证监部门则负责投资运作，保监会则负责养老保险公司参与年金，这样一来在多重部门的交叉监管下，商业银行在开展企业年金业务时需要涉及多个部门，影响其业务开展效率。根据监管要求，养老金融业务多数有准入限制，商业银行需要获取相关资格才能从事业务。自2007年后至今，管理部门再无公开企业年金管理人资格申请通道。这样大大制约了商业银行参与企业年金业务的积极性。

三、创新商业银行养老金融业务的对策

基于我国日益严峻的人口老龄化问题，商业银行要积极适应新常态发展要求，依托已有的养老金业务经验，充分发挥自身优势，通过顶层设计构建多层次、系统化的养老金融业务体系：

（一）明确养老金融发展策略，完善组织结构

在商业银行转型的关键时期，商业银行盈利模式已经发生巨大变化，养老产业已经成为经济新常态发展的新兴产业，我国人口老龄化进程的加快为商业银行提供了巨大的发展契机，如何抓住老年客群是商业银行利润新增长点，因此，商业银行在深入研究自身发展规划的基础上，制定出符合市场需求的养老金融业务发展规划，围绕养老产业发展及养老保险体系改革，在社保资金结算、养老基金投资管理、老年综合金融服务、养老产业投融资等多个领域加紧布局。另外，由于养老金融业务涉及多条线的业务内容，商业银行应该从内部构建完善的组织结构，见下表：

（二）弥补养老金融业务资质短板，积极争取政策优惠

银行监管部门、商业银行应加强与养老金管理部门的沟通，争取补全管理资格，特别是养老金投资管理资格。囿于多数商业银行缺乏参与企业年金等B老金融业务的资格，限制了商业银行进一步拓展业务的范围。即使已经获得年金业务管理资格的银行，主要业务局也限于即将开展的基本养老保险基金业务，投资管理人范围限制在具有全国社保基金、企业年金基金投资管理经验的机构中，大多数商业银行基本没有参与资格。对商业银行而言，积极争取养老金融投资管理人资格，分享养老基金投资管理机遇，成为最现实，也是最迫切的需求。此外我国相关部门要积极针对商业银行开展养老金融业务的服务，通过商业银行与保险机构的合作，进一步丰富我国养老金融业务体系的不断完善。

（三）整合商业银行内外部资源，构建养老金融综合服务体系

首先，商业银行应整合内部资源，解决养老金融业务模式零散化、产品碎片化问题。商业银行着手将涉及养老金融不同板块的业务进行重新规划，对内建立统一的养老金融产品研发平台，对外创立基于商业银行信誉的养老服务品牌。在产品研发方向上，对企事业单位等公司客户，提供包含受托、账户管理、托管、投资管理、综合金融服务在内的一揽子服务。其次，整合外部资源，完善服务体系。商业银行寻求与其他银行、养老保险公司、信托、基金、券商的合作，建立战略联盟，实现优势互补，整合渠道及产品资源，在养老金融市场实现利益最大化。在企业年金领域，商业银行与养老保险公司、基金公司可共同成立企业年金集合计划，为广大中小企业提供年金服务，提高了商业银行的中间业务收入。例如太平洋保险集团旗下太保养老投资公司首个实施日间照料运营输出及居家养老业务的落地项目――上海市普陀区“真如意同心家园长者之家”照护站（以下简称照护站）签约了首位轻度失智失能客户并收取服务费，实现该公司成立以来第一笔养老服务收费。

（四）积极关注“以房养老”等不动产养老资产潜藏的金融需求

老年人除了在工作期间储蓄用于个人养老外，不动产等其他财产也可以在老年时通过银行融资获得即期现金流。银行应未雨绸缪，研究房屋“反向抵押”等以养老为目的的金融产品，注意金融产品创新与我国特殊的房地产环境对接，制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。目前，在我国“以房养老”的衍生模式是“以租养老”，以房屋租金支付养老院费用等。银行也可以和房屋经纪机构合作，在房屋代管、租金监管等多方面介入房屋养老市场，在市场发展中不断发现新的金融机遇。

（五）加大养老金融人力资源投入

养老金融业务属于新兴业务，由于养老金融业务具有专业性高、政策性强的特点，因此需要银行工作人员具有较高的综合素质和专业能力：一是银行要积极培育专业的销售队伍。基于人口老龄化进程的加快，未来养老金融业务必然会受到市场的欢迎，根据最新数据显示，在存款利率不断下降的环境下，居民选择养老金融业务的积极性不断提高。银行销售养老金融业务必须要构建专业的销售团队，从而能够根据客户的需求，为客户提供差别化的销售服务，从而提升银行的销售业绩；二是商业银行要加强对现有客户经理的培训。商业银行要定期开展人力资源培训，提高工作人员的精算能力和咨询服务能力。由于养老金融业务需要多个部门的联合操作，因此涉及面比较广，需要银行销售人员要具有较强的专业管理技能。

[参 考 文 献]

[1]陈艺.中国养老金融业务发展行政分析[J].经济研究导刊，2013（4）

[2]张建国.发挥银行优势服务养老事业[J].中国金融，2013（4）

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2000年开盘的太阳城项目无论是在运作模式，还是在运营服务方面都力争做到创意领先。在盈利模式方面，大致上是通过房地产开发、销售老年住宅形成了一个快速的回笼，拿回了成本、利润，用这部分利润很快地就把老年生活的配套设施建起来了。当建好以后，我们从财务账目上一看是持平的，虽然没有强大的现金流，但是这些持有型物业有8万平方米，这8万平方米相当于是零投资，这对后来把“为老服务”完全运作起来，起到了关键作用。

另外，在运营当中，每个设施相互之间又是一个小型的社区内的产业链，比如说医疗是为老年人健康服务的，为疾病、生病服务的，老年人多了、住满了，老年人对医疗的消费也是一个相当的收入。购物、健身、娱乐、餐饮各个方面相互之间都是配套关系，是一个环节关系，所以是互相拉动。这些配套齐全了，反过来促进了入住率和房屋销售率，基本进入了一个良性的循环，这就是太阳城从14年前开始创新，直到今天这个项目的模式已经成为当前人们进入养老产业、做养老产业项目可以借鉴、可以复制的好的项目、好的模式。

打造符合时代需求的养老地产新模式

通过14年不断地探索、总结、提高，我们认为当初我们做对了一件事情，就是根据市场的需求来做产品，来做服务。比如说我们老年公寓，当时根据那个时期（14年前）的消费能力和老年人能够愿意拿出的钱，我们做的产品从今天来看，略微小了一些、落后了一些，可是当时是迎合了市场，我们大概做20多平方米的面积，一个老人也好、一对老年夫妇也好，就住在一个很小的空间。而且当时收费低，面积在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是两个床位收3000-3500元，一个人大概是1000多块钱，早在14年前，一个人还不到1000块钱，就是800块钱，两个人1600元就可以住进来，当时是符合市场的需求，所以我一直把它总结为叫“一个钱包”的产品，老年夫妇两份退休金，一个人一个钱包，我们花掉老人的一个钱包，让他留一个钱包为自己的生活，其他方面的需求做打理，这样的产品深受老人的喜欢。但是随着往后又有一部分人老了，50后的人老了，他们的消费能力提高了，这些设施看起来陈旧、面积过小，我们当时做的框架结构，再过十几年以后，我们可以把两间房改造成一间房，三间房改造成两间房，这样的面积符合未来市场的需求。

一个要具有前瞻性，一个是讲时代的话，哪个时代说哪个时代的话，我们大家一直比较苦闷，商业模式何在？盈利模式何在？其实盈利模式就在老年人的需求，这个需求你捕捉到了，你的产品就成功了，所以今天来讲，进入养老行业，不要一味地追求高大上、大面积、高档次，甚至说我是高档的，只为有钱的老人服务。我一直讲这样一句话，真正特别有钱、有势的，你档次再高，他们也不会来，其实做的正是老年群体中间这一块，而中间这一块是特别大的一块，虽然它也有区分、也有台阶，但是大致上能够捕捉到。所以现在有一些养老项目，环境、设施非常豪华，档次高，但是不挣钱，为什么？就在于没有很好地把握时代的脉搏，没有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年项目做成了五星级酒店，那是不对的，老年人是两重两轻，重子女、轻自我，重积累、轻消费，即便有钱，也不舍得花光，特别是那种每月交服务费的，常年累计下来，这几十年不知道要花多少钱。所以我们计算成本的时候，不要一味地站在我这方挣钱去算，也要看看对方愿意花多少钱，我们做的产品就有适应性。

所以，所谓的创新我想最关键的一句话，就是根据时代的发展，根据市场的需求，根据老人的消费心理，来打造你的产品。

不同老人群体有不同的消费观和需求

中国跟其他国家不一样，其他的国家一代一代地老下去，老年群体的基本特征没有什么变化，而我们中国则不然，我们可以区分建国前老人和建国后老人。建国前老人基本上都是文化水平不高、很少读书，文盲比较多，工资收入比较低，现在拿退休金也少；此外还有一个重要的特点就是多子女家庭，家庭养老功能是比较强大的。所以，作为建国前的老人，真正老了，可以在家里儿女之间轮养。

我们再看看建国后的老人，是第一批我们国家实行计划生育的落实者，所以50后基本上都是独生子女家庭。一般是双职工，两个人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，无论是文化素质、经济收入、家庭结构都和建国前的老人家庭有着严格的区分，有不同的特征，根据这两代人我们做产品该如何做？

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【关键词】保险资金 养老社区 问题研究 策略选择

一、保险公司将保险资金投资养老社区背景与意义

就目前我国的形势来看，我国保险公司投资养老社区还是有一定的背景的。首先，我国人口老龄化越来越严重，直接促进了我国养老产业的发展。在计划生育的背景下，越来越多的老人需要更多的子女和国家去赡养，但是由于年轻人数量较少，无法顾及双方父母以此来满足更多老人需要赡养的这种需求。也就是说这种传统的居家养老模式已经不能适应人们的养老需求。基于以上这些情况，为了达到供需平衡，许多企业和政府纷纷出台相关政策，例如建立一些养老社区来满足广大老龄化人口的需求不失为一种好的政策。

养老社区是一种集体化管理的不动产模式，不动产因其自身具有稳定性和长期性，保险资金投入养老社区可以改善保险公司的投资模式，降低投资风险。而且不动产具有稳定的收益性，保险公司将资金投资养老社区可以稳定自己的资金链，在风险较低的情况下稳定收入，这对于保险公司来说是双赢的。

二、保险公司将保险资金投Y养老社区存在的问题

（一）政府在支持盈利性养老地产的政策上不明确

保险公司将保险资金投资养老社区最终的目的是为了盈利，这必定会给传统的养老模式带来负面影响，而且在监管政策上也没有出台相应的管理政策，监管是不具体的。而且在投资的同时要考虑成本问题，这也制约了保险公司的投资方向，这也就给保险公司带来开发上的困难。在开发的同时还需要政府出台一些相关政策来支持开发，但很多政策只停留在原则层面，并没有从根本上解决保险公司开发养老地产的困难问题。

（二）接受养老社区这种养老意识需要较长时间

众所周知，国外的这种养老社区养老模式还是比较流行的，而这种养老模式在我国是筹建阶段，想让中国老人的社区养老的意识快速转变过来是需要一段时间的，许多老年人还是愿意和自己的子女呆在一起，想让老人们接受这种养老模式需要从意识上进行渗透，并且得到老人们的认可，最终要让老人们感觉到这种模式是让他们能够幸福的。同时，在土地管理、税收上与一些养老院还是有一些差距的，这种养老社区在建设和服务上是优于普通的养老院的，进而带来的消费收入也是高于普通养老院的，很多老人碍于消费水平的提高不愿意接受这样的养老模式，所以要想让众多老人接受这样养老意识还是需要很长一段时间。

（三）制定的相关政策约束增加了保险公司的投资风险

按照规定，保监会是不允许保险公司使用“建房卖房”的模式，所以保险公司投资养老社区只能使用 “租赁”的方式经营养老社区，这大大延长了资金回笼的时间，时间的延长带来的风险是无限的，保险公司投资养老社区会出现大量的资金积压，对于保险公司自身的财务也是一个巨大的挑战。因此保险公司投资养老社区的前提是要拥有雄厚的闲置资金才可以，本来是一个朝阳产业却受到风险的制约。

（四）保险公司在管理上存在难题

我国目前养老社区这种养老模式还处在初级阶段，在管理上缺少专业的从业人员。况且我国的人口老龄化情况越来越严重，年轻人更多的是从事自己的专业工作，毕竟会在养老护理上缺乏更多的人才，在我国开设养老护理专业的高校并不多，教学上是存在漏洞的。人才奇缺与日益壮大的需求之间的矛盾，是保险公司不得不面临并且解决的巨大困难。

三、保险公司投资养老社区的策略选择

（一）政府出台相应政策来支持养老产业的发展

国家的政策支持是所有行业发展的先决条件，养老社区这种新型行业也不例外，需要国家的土地政策的支持和税收优惠政策等支持。在土地支持方面国家应该制定相应的管理办法，鼓励企业尤其是保险公司来进行投资，在土地使用和建设方面给予财政补贴政策、并制定相应的优惠政策。养老社区这种服务产业本身是为了服务日益增加的人口老龄化人群，在税收上应该采取税收优惠，这样也能直接的加大针对养老社区及相关服务机构以及从业人员的优惠税收力度。

（二）借鉴西方国家的高端需求模式，提高服务创新

在我国可以采取阶梯式的服务创新模式，在一些经济水平发展较高的地区，实行最高的优质服务模式，因为这些地区高端养老需求比较旺盛，这样可以避免高端需求不足的情况。在一些经济水平发展较低的地区采取适应当地发展养老服务模式，这样能促进当地的供需平衡。保险公司可从中高端需求入手，待其盈利模式明朗时再逐步拓展客户人群。在高端服务上要注重配套建设，以老年人为本，可以提供一些个性化服务。

（三）创新保险产品，提高管理服务水平

保险公司将资金投资养老社区不一定要等到房屋建设成功，所有相关配套设施都齐全时再开始运营，可以在建设前期就开始产品创造，通过保险产品来吸引更多的客户，这样还能间接说服老人接受养老社区这种模式。保险公司可以雇佣专业的管理机构经营管理养老社区，减少社区管理上的风险。制定详细的养老社区服务规范以及各项规章制度，向专业化发展。

参考文献：

[1]吴玉韶.老年产业发展需求与高素质人才培养[J].观察与思考，2010，（8）.

[2]赵婧.浅析保险公司投资养老实体的可行性[J].上海保险，2014，（2）.

[3]杨福彬.“居家养老”模式升华“六化”战略清除发展障碍[J].银发世界，2008，（6）.

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关键词：公私合营（PPP）项目；养老服务产业；融资渠道

2016年，全国建设试点省市推行“智慧型”社区养老工程，2017年初，湖南率先试运营，具有鲜明的产业指导意义。2016中国养老产业博览会的举行，结合了多种社会力量，将养老服务项目与社会资源有效对接，倡导养老新理念，促进社会健康快速发展。PPP模式将公私两方力量联合，这种联合共同体有利于社会基础产业的构建。

一、我国养老服务产业融资特征及问题

1、我国养老服务产业的融资特征

（1）内源融资规模大，外源融资规模小。外源融资，是指融资来源于本单位以外。内源融资，则是来源于本单位积累的利润。随着近年来养老服务产业的飞速发展，企业在初创筹资期间，政府补助占比相对来说有走低的趋势，这就需要更多的内部融资途径来补充产业基础建设。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、股票发行、企业债券商业信用、融资租赁等外源融资每年均不足30%。

（2）直接融资规模大，间接融资规模小。直接筹资，是指企业不借助于银行等金融机构的力量，直接从社会筹集资本。间接投资，则相反。立足当前养老行业阶段来看，直接投资更加有利于提高企业的知名度和资信度，其规模也越来越大，而间接融资则会相对弱一些，主要是因为行业风险有较多的不可控性，因此银行和类似的金融机构放贷会相对保守一些。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、融资租赁等间接融资每年均不足25%。

（3）股权融资规模大，债券融资规模小。企业股权投资方式是直接吸收投资、公开发行股票；而债务投资则是通过金融以及社会资本举债的方式取得的。以当前的行业背景来看，养老服务产业的资金来源，除了一定比例的政府补助之外，就是大规模的股权融资，主要依托于大型企业的接盘和商业模式的优化运营。债权融资规模相对来说比较小，主要由于当前行业利润空间小。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行借款、债券发行、利用商业信用等债权融资每年均不足25%。

2、我国养老服务产业融资存在的问题

（1）政府补贴的依赖程度过高。养老服务在一定程度上属于社会公益性产品，政府的支持必不可少。随着中国老龄化人口的不断增加，养老需求势必迅速扩张，这就使得地方政府债台高筑以及国债规模的大面积扩张，造成财政成本的不断上升。据国家数据统计，2002—2016年每年的政府补贴的总需求量都在不断增加，地方政府已压力重重。

（2）社会力量的作用尚不明显。养老服务产业实现盈利往往需要的战线比较长，经测算，投资回收期基本都是八到十年，短期内效益不明显，而民营资本又更加重视短期内发展，这就使得民营资本面对养老服务产业只能望而却步。国家近几年的统计数据表明，在养老政策实施初期，社会力量作用还不是很明显。

（3）传统融资渠道相对受限。近些年来，我国养老服务产业呈现这样的势头：一方面，许多国外融资模式虽具有一定的可实施性但未能在本土广泛应用；另一方面，在国内其他领域的融资模式虽有效果但本领域却未能实施。通过近几年的融资规模数据可以观察，养老产业近几年融资渠道稳中有升，但依然相对受限，市场化不足。

二、PPP模式应用于养老服务产业的可行性

1、国家鼓励养老服务产业应用PPP模式进行产业融资

鼓励社会资本采用PPP模式通过多种方式参与到医疗、卫生、养老体系建设的创新性改革中。对于一些医养结合机构，一旦符合条件即可享受相关优惠政策。这就在一定程度上拓宽了市场化融资模式，支持各种商业合作的模式进行项目合作共建，极大地带动社会资本加大投入，通过产业基金、PPP等模式，大力支持社会化产业进程。

2、PPP模式与养老服务产业的适配性对接

PPP模式的思路与养老服务产业在融资问题上非常相近。第一，PPP模式和养老产业都是公共服务领域方面，可以实现对接。第二，PPP模式与养老服务产业非常相近，都是投资大，回报少，周期长。第三，养老服务产业是一项长期工程，现阶段其服务对象和服务项目相对稳定。政府也会通过各种措施加以保障，这又与PPP项目非常一致。

三、我国养老服务产业应用PPP模式融资的制约因素

1、地方政府财力短缺

近年来，养老服务的管理工作由中央下放到地方，但仅仅是事务管理权。养老服务产业的建设资金还是出自地方政府财政，这样，地方政府在管理上就变得力不从心，实行分税改革以来，地方税收减少，财力已经趋于短缺。

2、资本市场尚不完善

一方面，资本市场上金融产品种类单一，难以满足投资者需求的多元化；另一方面，资本市场的监管不规范，法律方面缺乏实施细则，实施难度大。这就导致资本市场存在较大的投资风险。

3、行业利润率偏低

养老服务产业的供给对象大多属于退休工资水平较低的老年人，价格应该更加人性化，同时，政府也应有规范严格的价格控制，这就是养老服务产业呈现低利润的主要原因。养老企业利润少，自然积极性差，因此，难以将养老服务产业带入良性发展轨道。

4、优惠政策体系尚不完善

在贷款、税收和土地使用等方面政府都为都为产业基建“大开绿灯”，但很多政策引导过于宏观，相关法律上没有相应配套的实施细则，执行难度大。建立健全产业优惠政策体系迫在眉睫。

四、国外养老服务产业应用PPP模式融资的经验与启示

1、美国养老服务产业应用PPP的融资模式

在美国，养老服务产业融资主要依赖市场。美国的养老社区分为两种：专门建成的和自然形成的。为非营利机构提供的专门建成的社区运营达到40年，前期投入不用偿还。而自然形成的养老社区大多是由居民人员流动自发形成的。此时，联邦政府无偿改建房屋结构，增加社区医疗健身设施。20世纪70年代后期，社会机构接盘公共服务事项，按照履约情况支付合同约定相关服务费用。

2、日本养老服务产业应用PPP的融资模式

PPP融资模式在日本为介护险制度，即为日常生活有困难的人提供以个人人权和尊严为前提的帮助，保障他们的正常生活。日本的养老事业为非营利性质，是由政府主办的；日本的养老产业为营利性质，多是由社会资本主办的，两者共同构成了日本的养老体系。根据2000年日本《护理保险法》，护理费用的10%由老人自行缴纳，余下90%的费用负担比例由被保险者承担。

3、新加坡养老服务产业应用PPP的融资模式

新加坡虽是市场经济国家，但在养老服务产业的规划建设方面并不是完全依赖市场，而是将计划与市场相结合，政府为主、市场为辅。市场化私人筹资方面相对成熟，实现企业融资多元化，养老地产企业在新加坡可以与市场上几乎所有的金融产品相结合。新加坡的金融业越是成熟，市场认可度越高，不可控风险就越小，同时，又反向作用于该行业发展，使之良性循环。

4、国外养老服务产业应用PPP模式

融资的可借鉴性指引首先，我国应系统规划一个养老服务体系并且建立健全行业标准，即现在所倡导的智慧型养老体系，医疗、卫生、养老协同发展。其次，健全立法机制，保障养老体系标准落到实处。可以看到国际上普遍采用了这一方法，为融资渠道的开拓奠定了基础。最后，加大力度鼓励社会力量参与，公益与市场的有机合作，有利于产业的高速稳健发展。

五、我国养老服务产业PPP模式融资实现路径

1、政府财政应适度向民间资本倾斜

政府财政应适度向民间资本倾斜，把过去政策补贴的养老服务产业的财政资金，转向给民间资本注资补贴。转变过去过度依赖政府财政补贴的财政状况，多增加一些资金来源渠道。同时，政府也要制定各种实施细则来弥补目前法律法规上的不足，建立健全稳定的法律保障的社会大环境，保证养老服务产业发展的持续、稳健态势。

2、养老企业应多种盈利模式

经营养老企业收费标准不宜过高。但为保证项目持续性盈利，养老产业还应积极拓展盈利渠道，如出租配套设施、场地和部分养老房屋等隐形利润空间，来弥补前期的建设成本以及持续的运营成本。积极打造社会知名度和影响力，吸纳社会资本的加入，扩大融资渠道和规模，优化养老服务产业的运营发展。

3、社会公众应全民参与、全民支持改变

社会以往观念，养老产业不是政府和资本群体的营利工具，它是一种社会利建设，需要全民支持、全民参与、全民建设，万众一心共同构建。共建社会福利事业有利于打造企业知名度，有利于政府事务工作的科学有序的管理，也利于全民养老品质的提升，共建美好宜居生态环境。众志成城，将政府监管引导与社会资源协调起来，做出功在当代、利在千秋的社会贡献。

参考文献

[1]甘国玲、姜姝珺：PPP融资模式促进养老机构投资的研究[J].时代金融，2017（6）.

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[3]石丹林：医养护一体化养老产业融资模式初探[J].武汉金融，2016（12）.

[4]邬昭晗：国外养老产业融资模式对我国的启发[J].现代商业，2016（27）.

[5]王盛、董柳茵：城市养老地产融资模式探索[J].科学发展，2016（8）.

[6]龚艳萍：互联网+社区+居家养老产业发展研究———以荆门市为例的养老产业PPP项目思考[J].荆楚学刊，2016（1）.

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[8]陈懿嘉：以PPP模式进行养老产业投资的探究[D].苏州大学，2015.

[9]黄雅琪、储星星：云南省养老产业投融资渠道优化措施的分析[J].现代经济信息，2014（17）.

[10]彭鲁莎：中国养老服务产业融资模式研究[D].湖南科技大学，2014.

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【关键词】财务指标；战略；轻资产

一、引言

过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。

二、财务指标分析

根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。

（一）偿债能力分析

从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。

（二）盈利能力分析

2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。

（三）营运能力分析

由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。

（四）成长能力分析

2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。

三、公司战略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。

信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

（二）养老地产

2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。

综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。

参考文献：

[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679

[2]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式[J].会计研究，2012，11