房地产企业的盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业的盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产 本土企业 盈利模式 转变

2013年外来房企大鳄大规模地进入杭州市场，给本土房企带来了很大的生存发展压力。从2013年上半年的杭州土地交易情况来看，只有一家本土房企拿地超过了10亿元，其余的都在10亿元以下，甚至有的本土房企根本没有成功进行土地交易，且土地交易额排名前十位的企业均为外来房企。外来房企的大规模进军杭州市场已经打破了原本的房地产市场格局，迫使本土房地产企业不得不适当调整自身的盈利模式，以适应变化的市场。

一、杭州本土房地产企业面临的威胁

（一）土地闲置现象严重

部分房企在购买土地后，通常会闲置很长时间，短期内不会开工建造。据统计资料显示，杭州本土房企从拿到土地开始一般要闲置1.5年左右才会开始动工，部分房企甚至会超过两年，例如：滨江集团在2010年11月最终以总价18.06亿元夺得杭政储出51号杨家牌楼地块后，直到2012年12月才开工。相对而言，进驻杭州市场的外来房企从拿地到开发的时间要比本土企业短，一般为半年到一年。作为国内首个进驻杭州的外来地产大鳄万科集团，其进入杭州后的第一个项目魅力之城，从2006年5月拿地到2007年4月首次开盘只花了不到一年的时间。造成这一现象的主要原因是：杭州本地房地产企业一般规模比较小，自身资源有限，在前期争取土地所有权时已经耗费了很多的人力、物力、财力等资源，资金周转可能会出现问题，虽然项目的手续已经全部办妥，但房企已无力支付项目的部分费用，造成开发时间延误，不得不闲置已获得所有权的土地。此外，部分房企也会因土地具有良好的增值空间，与常规的房地产开发相比周期短、利润高，在房企拿到土地后，延迟办手续，因此囤地造成了土地闲置。

（二）企业利润来源单一

房产开发的盈利模式下，企业获得利润的关键措施是提高销售价格和降低开发成本，营销策略和成本控制就成为了此盈利模式的重点。杭州房地产开发的成本主要包括地价、建安成本、销售及财务费用等。在经历2012年的“滑铁卢”之后，杭州土地市场随着楼市的回暖，再现疯狂拿地现象，土地价格出现大幅上涨趋势。据CREIS中指数据土地版的统计数据显示，杭州土地成交价格已从2013年4月的最低价7 347.62元/平方米上涨到11月份的14 018.6元/平方米，涨幅高达90.79%。房地产的建安成本是房屋建筑成本和房屋设施安装成本的简称。近年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也随之大幅上涨。据有关调查数据显示，2009年1月杭州小高层的建安成本为1 300元/平方米，高层为1 850元/平方米，2012年随着通货膨胀的扩大化，杭州小高层的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高层为2 800元/平方米，增长幅度高达51.35%甚至更高。此外，继2013年6月银行大闹钱荒之后，杭州各银行都不同程度地延长了个人住房贷款放款周期，最长的放款周期延长至一个月，这无疑延长了企业的销售收款周期；国家出台的一系列限购政策使企业的房屋销售放缓，销售周期变长；6月份的银行钱荒推动了企业融资成本的上涨，企业的财务费用也随之上升。土地价格上涨、建安成本上升、销售周期拉长、财务费用等期间费用上升使得房地产开发的利润逐渐降低。寻找更多的利润来源和优化各成本的结构成为了房企需要考虑的首要问题。

（三）缺乏规模经济及经验曲线效应

房地产行业应是资本密集型行业，但是，杭州本土房企的特点是“小且散”，大部分房企比较分散，各自拥有的资源较少，很难获得规模经济，产业集中度较低。单个房企由于自身资金的有限，在购买土地时会向银行等金融机构求救，等房企拿地后开发时又可以通过预售户型筹集资金。这样一来房企只要拥有拿地渠道及能付土地首期款，就可以实现企业的扩张和发展。盲目扩张很容易导致企业长期平均成本上升、管理效率低下甚至无效率、资金链断裂，出现规模不经济的现象。规模不经济会使企业长期平均成本曲线从其最低点开始逐渐上升。此外，大部分杭州本土房企在不断扩大规模的过程中并不注重内在修炼，大部分房企都有自己的设计、监理、建筑及物业等管理部门，各部门只是机械地接受企业高层安排的任务，不能深入了解市场及做到专业化，无法获得经验曲线效应，也增加了企业的管理成本。本土房企在做大的同时无法做强，这种盈利模式已经严重威胁到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于压力已经开始寻求新的盈利模式。

（四）缺乏创新性融资渠道且融资成本高

在融资渠道上，杭州本土房企倾向于较为保守的融资渠道，大部分房企局限于银行贷款、内部员工借贷、信托。作为杭州本土房企大鳄之一的滨江集团的项目资金全部来源于银行贷款，平均融资成本为7.2%。但其他实力一般的房企从银行贷款的成本一般在10%左右，信托融资则在10%-18%，融资成本最高的是基金，要求的年收益率为20%左右。而作为外来房企大鳄之一的万科地产拥有较低融资成本的优势，2013年万科在香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率却仅为2.625%，并创下了房企海外融资成本新低。万科2013年的几次土地交易中的融资成本也仅为7.5%。这都源于万科多样化的融资模式，万科除了使用传统的融资方式外，还通过境外方式、与投资公司合作成立专门用于土地拍卖的基金公司等方式获得低融资成本的资金。

二、完善现存盈利问题的对策

（一）提高效率，缩短土地闲置时间

杭州本土房企可以在土地交易时根据自身情况合理分配企业资源，以避免有钱买地、无钱开发的尴尬，从根源上减少土地的闲置。此外，本土房企还应该在拿地后迅速开发以促进资金的回笼，为企业带来收益。万科集团一直以来都是以快取胜，拿地后迅速开发，开盘销售，加速企业资金的周转，实现盈利。土地闲置问题仅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相关部门采取一系列的措施共同治理土地闲置问题。针对由于开发商主观原因造成的闲置土地，由政府纳入土地储备范围，允许其转让，同时限定其转让后的开发用途，并退还因开发用途改变所造成的土地出让金差价，以此盘活闲置土地。此外，国家相关部门还应对各房企建立土地闲置情况档案，将所有房企的土地闲置情况划分等级，对于拿地后土地闲置现象较为频繁的房企设置预警信号，严格审查这些房企并实施相应的监督管理机制。

（二）盈利方式的多元化

投资界有一条著名的理论就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，这一理论同样也适用于房地产行业。杭州本土房企可以通过以下方面实现盈利方式的多元化：（1）可以利用现有的行业信息、客户资源和规模优势寻找新的竞争优势，以利于房企在现有业务的基础上发展基金等相关业务，以此来分散企业的经营风险，增加企业的盈利来源。例如：万科集团以基金投资者的身份参与徽商银行H股的首次公开发行，并将成为徽商银行的最大股东。当万科集团遇到融资困难时，徽商银行可以为其提供更多的贷款支持，降低万科的资金成本，进而间接降低企业的采购成本，增加企业利润。（2）可以拓展其他的房地产业务，不只局限于传统的住宅、商业地产，可以同时发展物流地产、养老地产等，实现企业业务的多元化。万科集团的房地产开发业务范围就十分广泛，包括：住宅地产、商业地产、养老地产等。虽然养老地产是一个新兴业务，其盈利能力还有待研究，但是，多元化的业务发展一定会给企业带来新的盈利空间及利润来源。

（三）追求规模经济及经验曲线效应

（1）实现产品的标准化。万科的王石曾提出过“像造汽车一样造房子”的经营理念，用标准化的生产方式建造房屋，以提高劳动生产率，降低成本。（2）实施标准化的管理。标准化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。万科集团通过建立完善的企业管理制度体系，以规范的制度为基础，以SAP系统、内部网系统、网络审批系统等系统为平台，实现标准化管理。（3）形成战略联盟。本土房企之间可以形成战略联盟，以避免单个企业在市场开发中的盲目性以及因自身资源的有限而缺乏竞争优势；战略联盟可以减少房企间的竞争、哄抬地价、增加企业的投资成本；本土房企还可利用战略联盟进行资源的整合，提高资源利用效率进而实现联盟各方的做大、做强。（4）可以参照万科集团的专业化、精细化的管理模式适当调整自身的发展方式。本土房企可以设立专门的价值链业务部门，实行专业化分工，各部门之间相互独立并且可以充分地了解市场信息、独立作出适合企业发展的决策，最后，由管理层及各部门进行协调，进而制定出有利于企业整体发展的政策，以此实现本土房企在房地产行业更快、更好地发展。

（四）拓宽融资渠道，降低融资成本

杭州本土房企应突破原有融资观念的限制，积极拓宽融资渠道，选择融资成本较低的融资方式，降低企业成本。（1）本土房企可以充分利用银行理财产品进行融资。杭州本土房企的领跑者滨江集团在2013年开始利用兴业银行为其设立的理财产品来满足其在华家池项目的融资需求，该笔资金通过“银行――信托――基金”来规避监管，融资成本相对较低。（2）创建房地产产业基金。本土房企可以与具有一定实力的投资公司进行联合，创建专门的房地产产业基金，便于本土房企筹集资金，促进房企进行房地产开发时获得成本较低的资金。2005年底万科就与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同建立了“中信资本――万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。（3）境外上市融资。境外的融资平台更灵活且成本相对较低。万科集团、恒大地产等知名企业都是在香港上市进行融资的。本地房企也可以选择在香港交易所主板或是创业板上市，以便获得较低成本的资金。绿城集团董事长宋卫平曾公开称，其合作伙伴九龙仓融资成本基本在1%-2%，而绿城的融资成本则为10%，相当于在香港上市的九龙仓融资成本的至少五倍。因此，境外上市融资是本土房企减少融资成本的有效方式之一。

三、总结

杭州本土房地产企业要在激烈的市场竞争中继续拥有一席之地并保持原有的市场份额，需要根据市场的变化适时调整自身的盈利模式，充分利用自身的各种优势进行创新，探索出一条属于且符合企业发展的盈利模式。同时充分利用国家新出台的政策来完善自己的盈利模式，以适应新的变化，进而促进自身盈利水平的提高，实现企业的做大、做强。J

参考文献：

1.颜爱民，王雪，程圆圆.基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析[J].国土资源导刊，2006，（5）：55-57.

2.吴东.房地产市场开发模式探索[J].产业与科技论坛，2012，（11）：35-36.

3.陆建洪.重塑房地产开发企业盈利模式[J].市场周刊（理论研究），2011，（06）.

4.张浩民.房地产业典型盈利模式及关键成功因素研究[D].东南大学.

5.曲朝.宏观调控下的房地产盈利模式[J].大经贸，2012，（6）：65-67.

6.冯朝军，王丽娟.建立中小型房地产企业战略联盟的机制研究[J].中国市场，2013，（32）：53-57.

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一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例，央企华侨城是旅游地产行业的龙头，其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下，其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发，在准一线城市的武汉，上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目，在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下，华侨城负债率明显上升，2012年超过72%，已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”，而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来，各大银行先后收紧房地产开发贷款，证监会也暂停房地产上市公司再融资，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高，使企业的财务杠杆率大幅下滑，盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链，在没有外部资金支持的情况下，企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目，企业运营受到严重制约。

政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司的数据统计，房地产行业已经成为税负最高的行业，在统计的23个一级行业中，房地产行业整体税负约为15%左右，企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出，地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式”。

二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析

地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

融资方式多样，有效打破资金瓶颈。在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

市场风险分散，利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于国内企业，根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

专业能力突出，竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前，万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

专业化——由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

一是卓越的组织管理能力。资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

二是突出的资本运作能力。轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强，企业不但要以较低的成本融入社会资金，还要有较强地资本经营运作能力，加快资本周转速度，提高资金使用效率，同时要特别注意金融风险的防范，使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

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关键词:养老地产；物业；+PTR；模式

社会购房需求2014年中央经济会议中第一次就中国经济新常态作出了诠释，所谓经济新常态主要指中国将面临结构产业调整，产业分工需要细致，中国经济增长将由高速转入中高速。新常态表明中国经济进入诸多有利于经济增长的红利加速消失、经济增长的硬约束变得更强、结构转变压力加大的时期。［1］而根据国家统计局关于第二产业对于国家GDP贡献率的统计数据中不难看出自2010年至2014年第二产业贡献率已经出现连续四年下滑。作为第二产业的标志性产业房地产业也无可避免受到了冲击。中国房地产业正面临着一二线城市房价奇高，而三四线城市出现大量的鬼城、烂尾楼的事实。因此，如何在经济转型期重新寻找房地产业的发展机遇显得尤为重要。依据国内外产业发展经验，未来房地产业的长足发展依然离不开国家政策以及社会需求。通过分析国内外房地产模式发展现状，结合中国经济新常态政策，得出发展养老地产、建立PTR模式、满足中产阶级购房需求将成为总过房地产业未来发展趋势。

1养老地产的兴起

随着人口结构不断变化，中国面临的老龄化问题将越来越严重，根据中国产业信息网关于中国人口老龄化预测，中国正加速进入老龄化社会，到2020年老龄化人口将达到20%，从业主消费特点角度分析，老年人相比其他住户而言对卫生医疗设施要求更高、休闲娱乐设施需求并不突出，中国传统的三代同堂、互相照料的居住模式在购房压力巨大的城市已逐渐消失，因此，养老地产的发展将有利于这一问题的有效解决。关于养老地产，国外已经有较为成熟的发展模式，以美国为例。首先从地产类型划分来，美国采取独立式老年住宅、老年公寓、养老院、老年社区等形式。而在融资模式来说，美国地产的类型一般根据老年群体需要护理的程度划分有形成了完善的融资体系，开发养老地产既可以通过向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也可以通过证券化等方式筹资。盈利模式除了通过直接销售和出租地产外，更多的是通过对养老产业进行专业化、多层次、多角度的细分，为养老人员提供相关的咨询、照顾、护理等服务赚取利润，并提供大量的增值服务，诸如保险、理财等。而就中国目前的养老地产发展而言，主要面临融资渠道和地产类型单一、盈利模式模糊、投资成本高而回收期长等问题。因此，为减少建造成本，中国养老地产可采取社区嵌入式养老模式，即在原有小区基础上分层次构建养老社区。此模式客户群体广泛，群众基础好，其核心问题在于解决与原住户的关系，确保影响原住户的生活质量。这种模式在位于上海万科城市花园小区内已有成功案例。其次针对持有模式资本回收周期长问题，可采取社区销售+持有模式，同时应拓宽融资渠道，与政府、保险、医疗行业建立长期合作，减少企业用地成本等前期投资，通过保险、医疗等增值服务帮助企业快速回笼资金，从而促进养老地产长期健康稳定发展，缓解社会养老压力。

2PTR模式－地产企业新出路

近期万科股权事件愈演愈烈，而万科计划引入深圳地铁则引发了关于物业加轨道交通的新一轮猜想。在房地产形势不容乐观的情况下，未来的房地产行业加大同轨道交通业的融合将有助于房地产企业寻找新的盈利点，继续提高品牌影响力。而PTR模式的有效运用恰恰能够为房地产企业同轨道交通产业的融合带来显著帮助与收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三种模式的融合。［2］不同于PPP模式单个项目的政府与私人企业的融合，PTR模式更强调轨道交通业务、房地产业务、物业管理的多方面融合，即轨道交通同周边土地综合开发。PTR模式最早出现在香港地铁项目中，PTR模式的成功实践也使得香港地铁成为了全球为数不多的盈利的地铁公司之一。虽然PPP模式在我国可行性得到了一定的认可，但是单纯的PPP模式并不能有效的整合资源，相比之下，PTR模式可以加大企业同政府、轨道交通业的合作，企业与政府通过股权划分一方面可以转移单纯的轨道交通面临的投资大投资回收期长的风险，同时可以提高轨道交通周边房产开发的整体性和统一性，也更有利于开展周边服务，通过物业管理来提高整体效益。

3目标人群精准化－适应中产阶级需求

中产阶级是社会的生产力引擎，根据瑞士信贷银行最近的《全球财富报告2015》，中国中产阶级人数达到1.09亿人，虽然只占全国成年人口的11%，但却超越美国的9200万人，成为全球中产阶级人数最多的国家。据推测中产阶级一生中将多次换房，中年以后拥有第二住宅，进行房地产投资将成为普遍的现象。［3］目前，中国社会结构呈现为金字塔形，未来将向橄榄球型社会过渡。因此把握中产阶级的购房需求将是未来房地产业的一大机遇。随着物质生活水平的提高，中产阶级已经不在局限于生存需求，越来越多的中产阶层开始注重生活品质，更多的时间远离城市前往乡村休闲度假，作为休闲度假等城市周边乡村的特色房产将会吸引中产阶层的目光。因此作为房地产企业在近几年兴起的旅游地产中也可加大对适合休闲娱乐的乡村的投入力度。

4结语

在经济新常态下产业结构调整、经济制度改革将会直接影响到房地产企业的发展，房地产企业应该逐步减少对传统模式的依赖，着眼于未来市场需求，加强自身结构调整，提前布局养老产业，拓宽同政府的合作渠道，同时精准化提供服务，从而实现长足发展。

作者:张瑞俏 谷文强 单位:南昌大学建筑工程学院

参考文献:

［1］齐建国，王红，彭绪庶，刘生龙．中国经济新常态的内涵和形成机制［J］．经济纵横，2015(3)．

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关键词：社会责任；房地产；转型

一、前言

随着国家对房地产市场的宏观管制、以及消费者意识的不断加强证实房地产企业粗放型方式已经不能适应时代的发展。在日趋激烈的市场竞争和复杂的宏观环境下，可持续发展的迫切要求对企业的社会责任承担能力提出了更高层次的要求。房地产产业面临转型，企业要想生存，需要以可持续发展为战略，在社会责任浪潮中改革创新。

二、社会责任内涵

对企业社会责任（Corporate Social Responsibility，简称CSR）问题的研究发端于美国。1924年，英国学者欧利文・谢尔顿（Oliver Sheldon）在对美国企业考察、研究后。提出了企业社会责任的概念。随后，CSR在理论界和社会界引起了广泛的关注，至今未形成统一的定义[1，2]。

对于企业社会责任的认识应该是一个动态的过程，而不是固定的[3]。

三、房地产企业及其承担社会责任的现状

1.房地产企业发展现状

前几年，房地产开发迅猛发展，巨大的市场需求也给开发商带来了巨大的收益，利益的最大化是他们的根本目标，这本无可厚非。但是，也有开发商忽视社会责任、轻视消费者、质量意识淡薄，因此，有关商品房的投诉率逐年增高。其主要和直接的原因是违背科学规律，造成不良社会形响，破坏了房地产开发企业的社会形象。

而政府对他的控制，又引发了房地产市场和各地房地产企业的深刻变化，房源去化举步维艰，库存居高不下，寒冬当头降临。

2.房地产企业承担社会责任的现状

当前的粗放的发展模式已经满足不了房地产企业的持久发展。如今的房地产，经过政府的多轮调控，已经达到成长过程中一个比较理想的转型拐点，无论是在企业的融资模式方面、盈利模式方面、还是企业自身所承担的责任方面都面临着一个转型的契机。

四、企业加强承担社会责任的必要性

通过改善自己对待社会责任的态度，并依据这种不断改善的理念行事，使得房地产企业在竞争高度激烈的时代，更好地取得至高点。因此房地产企业欠缺的社会责任，是其转型的必要条件，也是企业更好发展的必由之路。只有在市场上具有良好道德操守的房地产企业，才能得到社会认可并在竞争中立于不败之地。

李玉华和王会兰（2008）也指出所谓企业社会责任是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的责任，实现企业和社会的双赢[4]。

五、房地产企业社会责任加强的方向

1.公共利益及自然环境

从法制的角度讲，金福海（2002）提出“环境利益是一种公共利益，环境保护双轨制，要求一方面有完善的环境行政管理制度，另一方面有完善的环境公众参与制”[5]。

刘太刚（2011）认为：公共利益实际上是在不同主体的利益发生冲突的情况下帮助公共管理者进行利益取舍的工具[6]。因此现代房地产企业社会责任既承认企业应当有利润最大化的责任，同时也承认企业应当在资源与环境的约束下，必须遵循节约资源和保护环境的宗旨。企业作为自然资源的主要消费者，应当承担起借阅自然资源、开发资源、保护资源的责任。

所以孙超、朱慧（2013）提出房地产企业需要迫切的进行转型，可以从以下几个方面着手：

（1）进行观念革新；

（2）实施绿色建筑的经济激励；

（3）加强绿色建筑法律建设。

2.企业自身与合作伙伴

企业自身和合作伙伴的社会责任主要体现在四个方面：

（1）对投资人负责。企业要以调整人力资源结构、培育研发能力、再造开发流程、建立投资变量相关分析模型为重点，对盈利进行了探讨。

（2）客户需求。当下，客户责任转型是产品品质的提升。未来必将转移到产品品质上来。除了传统的对建筑质量的要求外，目前更重要是要关注建筑的全寿命，提高品质，满足居民对居住的舒适度、安全性的高要求。

（3）企业员工与合作伙伴负责。李志、程（2011）认为，对员工的关爱与激励是提升员工企业归属感和满意度、调动员工积极性、实现企业目标的重要过程[8]。

（4）对公司经营负责。在企业使命的大旗下，企业经营者和管理者要有良好的道德操守。企业经营者是企业的带头人，也是企业文化的倡导者、实践者，其价值观念、道德修养对企业行为具有重要的导向作用和示范作用。

3.对社区建设发展承担责任

房地产开发企业是创建和谐社区的推进者。杨林萍（2009）认为随着社会的发展，人民生活水平的提高和市场竞争的日益激烈，房地产企业已经开始了从原有的“居者有其屋”的开发理念，向“居者有其乐”的开发理念转型[9]。房地产开发企业所承担的社会责任从原来一个时间“点”，到现在一个时间“段”。建设和谐社区，要求房地产企业不仅要解决居住、治安等基础功能，更应该承担社会责任，提供更加全面的社会服务。

房地产企业承担社会责任存在的问题，本文从三个方面综述了社会责任的创新内容，基本上反映出了房地产责任制度转型的概况由此提出对房地展望：

（1）企业经营如何把握好最低的社会成本，在理念和行动上要有健全的体制来鼓励企业做出更大的行动。

（2）从当前社区建设的情况来看，由于体制、理念、政策等方面依然存在一些制约社区发展的深层次问题，阻碍了社区建设的快速发展的想现象，社区委员会应作出全面的思考

（3）利益相关者对房地产企业的影响力度有限。因此应加强约束机制，达到和谐的状态。

参考文献：

[1]Smith，N.CorporateSocial Responsibility： Whether or How？ [J]. California Management Review， 2003， 45（4）： 52.

[2]Gioia，D.A.Practicability， Paradigm a， and Problem in Stake holder Theorizing [J]. Academy of Management Review，1999， 24（2）： 228- 232

[3]黄志坚，郑富年，吴健辉，等.从管理学和经济学理论视角分析企业社会责任内涵演变[J].商业时代，2012（10）：97-98.

[4]李玉华，王会兰.论企业社会责任的价值[J].科学经济社会，2008（1）：78-82.

[5]金福海.论环境利益“双轨”保护制度[J].法制与社会展，2002（4）：69-73.

[6]刘太刚.公共利益法治论――基于需求溢出理论的分析[J].法学家，2011（6）：1-14+174.

[7]孙超，朱慧.中国房地产转型――绿色的革命[J].中国外资，2013（5）：47.

[8]李志，程.根据员工需要及满意度构建企业关爱与激励体系――以A房地产公司为例[J].中国人力资源开发，2011（5）：59-62.

[9]杨林萍.浅谈房地产企业如何参与和谐社区建设[J].才智，2009（4）：158-159.

篇5

一、房地产行业遇增长瓶颈，金融创新带来变革机遇

1.房地产行业面临增长天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持续的货币宽松、信贷增产、政策松动的强刺激下，房地产行业进入小周期上升阶段，市场交易行情持续复苏，房企资金链明显好转，收获了靓丽的成绩单。但是从长期来看，除一线城市和少数核心二线城市出现供小于求的情况，大部分城仍然市面临库存积压、降价难销的困境，去库存依旧是未来长期主题。同时，天价地王频频出现，地价涨幅持续高于房价涨幅，房地产企业盈利空间继续缩窄在所难免。

传统房地产企业面临销售规模增长的中长期瓶颈，依靠简单拿地、开发卖房的盈利模式将难以持续。从上市房企财务数据看，自2011年以来，房地产企业销售毛利率从接近40%的高位持续下降至28%，销售净利润率从16%下滑至不足10%，行业盈利空间持续被压缩。虽然近两年房地产行业明显回暖，但多数房企增收不增利，2016年一季度行业销售净利率为9.68%，同比下降了3.3个百分点。今年一季度房企盈利继续出现分化，1/4的上市房企销售净利率高于10%，而另有1/4的房企却已经为负值。

2.部分房地产企业负债率高企，急需改善融资结构

房地产企业传统的重资产模式，必然会导致高杠杆和负债率偏高，而房企的主要融资渠道为债务融资（银行贷款、委托贷款、公司债等）。去年以来信贷政策宽松，银行贷款利率多次下调，房企融资成本明显降低，同时A股再融资渠道也在放宽，房企融资冲动强烈。2016年1-6月，上市房企发行公司债、企业债、超短融等信用债超过2500亿元，远高于去年同期水平，代表房企发行公司债的票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低；2015年28家上市房企定向增发募集资金超过1200亿元，今年上半年又有20家房企定向增发700多亿元，另有25家房企正处于审批流程中，部分房企甚至连续推出定增方案，房企资金饥渴可见一斑。

房地产企业融资的增加，造成部分房企资产负债率居高不下。上市房企资产负债率持续升高，2015年达到76.64%，比2014年提高1.8个百分点。绿地控股、泛海控股等部分房企的资产负债率超过了87%，远高于行业平均值，其负债以债券、银行贷款等为主。房企负债率高企，意味着企业偿债压力巨大，同时会影响企业后续再融资的安排，因而急需开拓融资渠道及创新融资模式。

3.房地产与金融合作密切，金融创新浪潮带来发展机遇

房地产行业与金融行业都是传统的资金密集型行业，二者合作广泛而密切，在国外的行业分类中，房地产行业直接被视为金融的一部分。一方面，房地产的资产属性使其成为金融领域最重要的抵押品和融资工具；另一方面，房地产企业通过发债、IPO、定增等传统方式融资，同样离不开金融机构的支持。

近几年，随着金融市场管制逐步放宽，金融创新尤其是直接融资渠道拓宽，互联网金融如火如荼，金融行业迎来新一轮发展阶段，也为房地产行业带来变革的机遇。以P2P、众筹等为代表的新型互联网融资方式，为房企将重资产的房子、土地转换为轻资产提供了便利。金融创新也在推动房地产资产证券化不断发展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、类REITs、公积金贷款证券化等产品开始涌现，这为房企开辟了新的融资渠道，有利于提高资产流动性。在“地产+金融+互联网”大融合的趋势下，部分房企借助金融创新力量，加速战略转型，目标成为产业金融集团或其他类基金投资管理机构，也变得顺理成章。

二、房企转型金融背后动因思考

1.企业利润多元化，谋求高投入高回报

房地产企业转型金融业务，最主要的目的是寻求更大增量市场，突破现有行业发展瓶颈，拓宽企业利润来源。而金融行业门槛高、资本金数量大、盈利能力强，正符合房企未来战略需求。部分投资于金融行业的房企，已经获得丰厚回报。泛海控股的民生证券公司已经成为其利润主要来源，2015年证券公司营业利润占比达到51.2%。绿地控股的全资子公司绿地金控去年实现净利润30 亿元，占比上市公司净利达40%。

2.拓宽融资渠道，调整融资结构，降低融资成本

房企直接参与金融业务，将融资渠道从银行、公司债扩展至信托、私募基金、保险、REITs、互联网金融等领域，并且不断发展出融资租赁、房地产资产证券化、P2P与众筹等新型融资方式。而以债权融资为主的融资结构，也悄然发生改变，股权融资占比大幅增加，房地产股权投资基金开始兴起。直接参股或控股金融机构的房企，享有更多融资便利，入股保险的企业将有可能获得大量低成本、长期限的保险资金；对入股银行的房企而言，一方面其在地产开发周期中的融资需求皆有所满足，包括前期拿地保证金、开发贷、销售期按揭贷款以至于在持有运营阶段的经营性物业抵押贷款、社区金融服务等，另一方面也可对房企产业链的上下游企业提供融资服务。

3.推动房企经营模式转型

传统房地产企业多为重资产模式，即企业投入大量自有资金用于拿地、开发项目；但是借助金融创新方式，房地产基金、众筹等多种融资渠道获取资金，将项目大部分权益打包转让，一方面使企业债务出表，从而优化房企财务报表结构，另一方面使企业专注于设计、建造、招商及运营管理等环节，使企业经营模式向轻资产模式转换。

三、地产转型金融业务的三大主要模式

1.成立金融控股平台，统筹金融业务，获取金融全牌照

房地产企业转型金融最直接的模式就是成立金融控股平台，独立开展所有进入业务，通过多种渠道布局，目标是获取金融领域全牌照。采用这种模式的多为房地产龙头企业，如万达集团、恒大集团、绿地集团等，它们未来谋求房地产业务与金融业务板块的协同效应，力求打造金融地产财团的发展模式。

万达集团在2015年正式成立万达金融集团，目前已经拥有网络金融、保险、投资等子公司，今年上半年收入155亿元，发展极其迅速。恒大集团成立恒大金融集团，先后获得保险、银行等业务牌照，设立恒大金服公司涉足互联网金融，其中“恒大人寿”借助亚冠决赛高调亮相，引起广泛关注。绿地集团将金融业务作为三大新业务版块，成立金融控股集团，进入包括互联网金融、私募基金、小贷/担保等多个领域，并参股东方证券、上海农商银行、锦州银行等金融机构。

2.参股控股金融机构，扩大金融布局

部分中型房企由于自身实力有限，但是在金融行业拥有一定的经验或资源，选择直接参股或控股金融机构的方式，以“地产+金融+X”为战略目标，逐步转型金融业务。一般而言，房企主要通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等手段，获取金融机构的参与乃至控制权，快速开展金融业务；或者联合其他房企、资本共同发起设立寿险、财险、再保险、民营银行等公司，从而获取金融牌照，扩大金融领域布局。

泛海控股是典型的转型金融业务的房地产公司，从2014 年起加大了在金融领域的投资，在“金融+房地产+战略投资”的战略转型思路指导下，先后收购并增资民生证券、亚太财险、民生信托、民生期货等，设立基金、投资管理公司、民金所等子公司，联合其他民企发起成立寿险、再保险公司等，不断完善金融版图。

互联网金融平台则是房企转型金融的热门路径。今年以来，就有金地集团、碧桂园集团、佳兆业等房地产企业纷纷上线互联网金融平台，推出众筹、首付贷、供应链融资等各类金融产品。2016年9月，泛海控股设立民生金服控股有限公司，也建立了互联网金融控股平台。

3.与金融机构合作，创新发展房地产金融产品

虽然很多房企意识到金融业务的价值，但是出于自身实力、整体战略等多种原因，难以直接参与金融业务，所以选择与外部金融机构合作，实现地产与金融的创新结合。

房地产公司与券商、基金合作推动房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行房地产投资信托基金（REITs），房企实现商业物业项目的投资退出，提前变现租金收益，缩短投资回报周期，提高资金运用效率，加速轻资产化转型，而REITs投资人享受租金、物业升值等带来的投资收益，丰富资产配置品种，实现双赢目标。例如，2015年万科地产与鹏华基金发起的国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”，以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，运作一年的投资收益达到了9%，而同期的同期沪深300指数下跌近19%。

房企与P2P、众筹等互联网金融平台的合作，有些集中于首付贷、众筹购房等产品，虽然能帮助房企提高成交量，推动项目去化，加速销售资金回笼，但是存在助长房价上涨和涉嫌非法集资等法律风险，部分地区已经叫停。而现在房企与互联网平台的合作，更加重视场景与金融的结合，挖掘消费金融潜力，譬如围绕购买房地产过程购房、装修、物业管理的消费需求，借助互联网为客户提供金融解决方案。

此外，多家房企引入保险等机构作为战略投资者。保利地产引入泰康人寿、珠江人寿、安邦保险，远洋地产引入中国人寿等，推进地产与保险在战略层面的长远合作，二者在融资、运营、业务开拓方面实现协同发展。譬如在当前热门的养老地产领域，保险作为低成本长期资金的投入者，地产企业作为养老社区的承建者、运营者，双方的结合将带来持续良好的效益。

四、房企转型金融业务须重视风险

房地产与金融虽然都是资金密集型行业，但是二者在政策监管、市场竞争等方面存在很大的不同，房企转型金融业务过程中不可避免面临诸多风险。

金融行业竞争激烈，转型金融同样面临盈利困难的风险。以寿险业为例，2015年上海人寿、恒大人寿、人保健康等均出现净利润亏损亿元以上。我国经济进入新常态后，金融机构不良贷款处于上升通道，房企转型金融不得不面临这个风险。我国银行业不良资产总量和占比最近几年持续双升，不良资产率已经突破2%，银行利润增速出现锐减。

我国金融机构牌照采用审批制，获取牌照的难度极大，通过发起设立金融机构获取金融业务牌照的房企不得不面对漫长的审批过程，也有可能无法通过审批。监管机构对产业资本获取金融牌照采取严格审核的态度，譬如目前有200多家企业排队申请保险牌照，但保监会15年至今年上半年仅批准24家筹建，对发起企业提出财务报表良好、有持续出资能力、股东社会信用要好、有专业人才队伍等多项要求。

而热门的房地产互联网金融，目前并没有严格的行业规范，也缺乏相关法律的监管和约束。部分房企的互联网金融产品甚至存在自融问题，即旗下平台将募集资金投入到关联公司的房地产项目上，而这种隐蔽的风险很难被监管部门及时发现。有些互联网金融平台的房地产P2P产品还存在资金监管缺失、重复抵押等问题，面临房价下跌、逾期等风险，如果因此出现兑付问题，对行业发展和房企品牌都是巨大伤害，投资者更是面临严重损失。

从监管层面来看，房地产参股金融，受到住建部、央行、证监会、银监会、保监会等多个部门的监管，涉及多个部门的协调，有可能存在一定的监管空白。而房地产与金融作为关联度很强的行业，二者的融合，存在影响金融系统稳定的隐患――以房企入股银行为例，房企可能一定程度上影响银行的决策，银行信贷政策、利率政策、风控机制独立性减弱，如果房企或银行一方发生问题，风险将会叠加放大。

五、房地产企业转型金融业务的建议

房地产企业纷纷切入金融业务，企图从“地产+金融”的融合中获取企业新的发展动力，再加上“互联网”的因素，地产与金融的创新更是层出不穷。房企在转型金融业务过程中，应该在以下四个方面努力。

首先，制定转型金融业务的战略目的，做好顶层设计规划，譬如选择整体转型金融业务还是走产融结合，选择战略投资或者财务投资，实现全牌照的金控集团还是集中某一行业深耕等。

其次，结合企业自身的运营模式、资本实力等条件和优势选择实现路径。以国有大型房企为例，它们资金实力雄厚、股东背景强大，可以直接获取金融牌照，甚至直接成立金控集团，在发展房地产主业同时，做大金融业务，推动企业跨越式发展。中小房企则资本有限，可选择互联网金融平台，开展金融创新，服务地产业务发展。

再次，建立符合金融行业特点的人才管理与激励机制。金融行业是资本密集型+知本密集型行业，人才是核心资源。房企需要建立起市场化的激励机制，完善职业上升通道，并着手培养地产+金融的复合型管理人才。

最后，建立地产业务与金融业务的隔离机制，在分业监管的模式下还应建立不同金融机构间的防火墙机制。企业内部建立严格的风险控制体系，对房地产与金融机构间、不同金融机构间的关联交易建立审查制度和机构，在符合法律规定的情况进行关联交易，并向监管部门报告。

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【关键词】房地产企业；资金管理；存在问题；加强措施

房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。但是对于政府出台的一系列调控措施，抑制房价增长过快、促进房价合理回归，对房地产行业影响很大，面对日益趋紧的融资环境，销售量萎靡不振、成交量环比下降，部分房地产行业无法承受高额的成本支出以及巨额的土地付款，同时更严重的暴露出资金管理的薄弱环节。

1 房地产企业资金管理存在的问题

1.1 资金使用效率低下

受本身行业性质影响，项目投入资金多、开发周期长，房地产投资要受到包括土地投资、综合开发、建筑施工和销售市场等四个相互关联因素影响，一旦资金投入需经过至少上述四个市场的流通才能最终形成利润回报。经历环节过多造成潜在风险增大，前期开发拖沓、项目管理不到位造成工期延长，销售政策不利、售后服务欠佳会形成产品积压，资金沉淀严重，最终都会影响资金的及时回笼，降低资金的使用效率。

1.2 融资形式单一、负债率居高不下

由于政府对房地产企业IPO和股权再融资限制条件较高，因此，房地产企业更多的选择负债融资来满足资金需求，这就造成企业资产负债率较高，流动负债率也高于其他行业水平。据统计，房地产企业70%-80%的开发资金直接或间接来源于银行或其他金融机构，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。

1.3 资金管理意识模式落后

大部分房地产企业建立了资金预算管理制度，但是由于管理人员认识不到位，导致制度形同虚设，同时缺少在项目投资和经营等各环节对资金管理的控制，导致各环节成本费用超支严重。另外，一个房地产公司通常会在不用的区域或者不同的省份同时存在项目，导致资金分散，缺乏集中统一管理，上级单位很难及时准确的了解资金的流向和使用情况，使得房地产公司存在大量的账外循环资金。

1.4 资金链抗风性能力差

房地产行业基本采用高杠杆盈利模式，即投入小部分的自有资金，大部分资金来源主要依靠银行贷款，因此销售性风险和融资性风险造成房地产行业整体抗风险能力较差。由于房地产企业融资形式单一，主要依靠银行贷款，银行一旦限制放贷，企业资金就会出现缺口；预售款和销售款不能及时收回，就会引发资金链趋紧，高额的银行利息将会加剧企业资金紧张，项目开发款项无法保证，整个资金链面临断裂的危险。

2 加强房地产资金管理的建议

2.1 加强项目前期可行性分析、降低资金使用的机会成本

为确保资金能够收回，在项目可行性分析阶段，应认真调查拟开发项目背景情况，并对市场供应和需求状况进行科学、客观预测，然后对开发进度和时间进行合理安排和计划，如按照前期、主体和竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度。根据项目投资和开发进度，合理估算所需资金量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。因为项目开发需要资金量比较巨大，因此在投资前必须进行缜密的资金计划和安排，减少资金成本，保证项目的正常运行。

2.2 拓宽融资渠道、降低资产负债率

房地产企业应根据长期发展规划和短期经营活动，判断对资金的需求，分析各种融资方式的资金成本，在筹集资金中确定合理的股权资金、债券资金的比例。可通过运作上市和发展房地产信托基金的方式，减少对金融机构融资的过分依赖。具有一定实力的房地产企业还可通过并购其他中小企业，增强资本扩张的能力，实现规模经济效益，对于中小型房地产企业来说，应选择中小城市，避开与大型房地产企业的竞争，利用欠发达地区较低的土地价格，获得较高的投资回报和资本积累。

2.3 加强项目管理、提高资金使用效率

加强内部管理，加快项目开发进度、缩短项目开发周期，提高资金的回笼速度。加强工程预算和成本核算管理，使产品成本正确反映企业产品的实际支出，并对工程结算进行严格把关，在施工过程中确保工程质量的基础上减少浪费支出。做好资金计划和预算管理，工程部、财务部应根据在建工程进度情况合理安排付款计划，确定合理的工程付款节点，拒绝一切不合理支出，杜绝流动资金的浪费。

2.4 完善资金监控、减少资金风险

定期或不定期的对资金使用情况进行检查，通过日常报表管理加强对资金的掌控，同时结合专项检查发现资金管理过程中的深层次问题。尤其是加强对销售回款的管理，公司应制定内部销售政策明确各环节工作职责、责任人和时间节点，对外做好与银行和公积金管理部门的沟通，以加快资金回笼，缩短资金在销售环节占用的时间，减少资金风险。

参考文献

[1]试析房地产施工企业资金集中管理 现代经济信息 2009/11 中国期刊全文数据库

[2]房地产开发项目全过程成本控制 建筑经济 2006/08 中国期刊全文数据库

[3]浅议房地产企业集团财务管理 中国外资 2009/12 中国期刊全文数据库

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【关键词】“蓝海战略” 可弹性组合小户型房产 价值能力

我国的房地产企业产生于20世纪80年代,由于行业进入壁垒低、基本技术公开化、产品更新迅速,很多企业在利润驱使下步入房地产行业。在1991年之前,我国的房地产企业数目增长一般在20%-30%之间,1992年和1993年出现房地产热,房地产企业的数目成倍地增长。据统计,目前我国房地产企业有30000多家,但其中大型房地产企业集团仅占5%左右,而中小型企业占90%左右。随着国家政策的宏观调控、土地门槛提高、银行贷款融资难度增大,中小房地产企业面临的市场背景更加严峻。此外国外房地产企业和外资的进入,加剧了房地产企业之间的竞争。面对严峻的市场形势,中小房地产企业如何制定有效的战略措施以在竞争激烈的市场中站稳脚已成为刻不容缓的任务。

一、中小房地产企业战略环境分析

1、内部优势(S)。中小房地产企业拥有地方优势和广泛的社会关系资源,并具有灵活自主的面向市场的经营机制。

2、内部劣势(W)。银行对中小房地产企业的放贷比较谨慎,其财务资源的获取能力较差;大部分的企业年平均开发面积不到20000平方米,大型项目管理经验都无法与大企业相比;大多数中小房地产企业没有形成团结高效的人才吸纳和培养体系,不利于形成企业凝聚力;缺少长期发展战略;财务管理、资本运作能力低下,融资方式单一。

3、外部机会(O)。其一,市场需求的多元化为中小房地产企业迅速占领细分市场提供了机会。其二,中国房地产市场的垄断并未形成,据统计,中国房地产市场被大大小小近3万家房地产企业瓜分,即便是目前规模最大,最具竞争力的房地产巨头万科,其发展目标也是到2015年占有3%的市场份额。其三,城镇化水平继续增长:截至2007年底,我国共有城镇人口约5.94亿,到2020年,城镇居民将增长到8亿人,估计到2020年城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米,这就为中小企业提供了一个非常有利和宽松的生存环境。况且城镇居民人均可支配收入增长率一直保持在10%左右,这强劲的经济增长势头保证了居民的购买力和对房地产市场的需求。其四,国家行业政策的鼓励:从2008年11月27日起,央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率也作相应调整。

4、外部威胁(T)。中小房地产企业外部威胁主要来自于国家宏观政策的勒紧、土地成本的上升、建材价格上涨、外资企业进入中国市场等。中小房地产企业市场战略环境SWOT分析如表1。

根据上述分析我们可以知道,中小房地产企业必须考虑到自身的优势、劣势和存在的外部威胁,充分利用市场上的机会来制定出长期发展战略,方能在竞争激烈的市场中一步步成长起来。

二、中小房地产企业传统竞争战略分析

1、成本领先战略。成本领先战略是企业在某一产业中以低成本取得领先的地位,其特点是能使处在一个低成本状态下的企业可以获得高于所在产业一般水平的收益。该战略要求中小房地产企业保持在利润较低的条件下其销售价格较低,并能保证良好的产品质量。但由于其内部人力资源劣势和项目管理不完善,该战略很难收到理想的效果,况且该战略也限制了企业所能获取的利润。

2、差异化战略。差异化战略是指将产品或服务差异化,树立起一些全产业范围中具有独特性的东西,从而取得最大利润。由于房地产是一个最依赖个性化的行业,地理位置的不同、价值量的巨大、建设时间长、法律关系复杂等因素对房地产企业影响很大,因而一般都要求产品差异化,这是不动产和一般的工业产品不同的地方。

3、聚焦战略。聚焦战略(专业化战略)是主攻某个特殊的顾客群或某种产品的一个细分市场或某一地区市场。这一战略依靠的前提是:公司业务的聚焦能够以更高效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务,从而超过在较广阔范围内竞争对手们。但是相对于中下房地产企业来说,具有聚焦于哪一领域,投资于该领域能否获得企业利润的增长,这将是其投资的难点,投资不正确很容易导致被市场所淘汰。

总之各传统战略模式的采用相对于中小房地产企业来说具有一定的局限性,而“蓝海战略”则为中小房地产企业提供了一种新的战略模式和战略思路,合理采用“蓝海战略”将为企业提供新的价值发展空间。

三、“蓝海战略”的基本内涵和作用

1、“蓝海战略”基本内涵。“蓝海战略”由欧洲工商管理学院的钱・金和勒妮・莫博涅教授提出,其基本内涵是指企业为获得新的价值空间而采取一系列的战略措施。

2、“蓝海战略”的作用。目前很多房地产企业制定的战略大都深陷于“红海”之争,企业在一种市场竞争者战略雷同、市场趋于饱和、平均利润率极低的行业中进行着一场你死我活的搏斗,在血腥的搏斗中,均败下阵来。而“蓝海战略”为中小房地产企业开创无人争抢的市场空间,打破价值与成本的界限,通过拓展新的盈利模式而获得全新的价值空间。

四、中小房地产企业“蓝海”战略的制定

1、房地产企业的“蓝海”战略布局图。房地产产品是建筑物及配套服务,要“生产”出商品房,就必须经历获得土地、设计图纸、进行施工管理、广告营销等过程。一般房地产业务流程总体如图1所示。从流程图中我们可以知道,房地产企业的竞争主要集中于项目地段、销售价格、开发成本控制、小区规划、户型设计、广告营销等竞争上,各企业投资重点具体图形如图2所示。从图2中,我们可以知道大型房地产企业资金实力雄厚、开发水准高、管理能力强,中小房地产企业在各竞争要素上的竞争力明显较低,若一味跟在其后,势必会以失败告终。因此中小房地产企业要想在市场上开辟出属于自己的天地,只能另辟蹊径,制定出“蓝海”战略,开辟出“蓝海”空间。

2、中小房地产企业“蓝海”战略的制定。本文根据蓝海战略的四部动作框去构造出中小房地产企业新的价值曲线,具体分析如下。(1)剔除土地资源的竞争选择。土地的获得是房地产企业开发成本中最昂贵的要素,随着2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号),整顿土地将成为国家房地产政策调控的重头戏,土地获取成本进一步提高。2008年全国土地购置费用同比增长28.6%,超过同期购置土地面积增幅18.6个百分点,土地成交价格涨幅达28.1%。因此对于中小房地产企业来说,如果避开黄金地段的竞争选择,将拿地的成本大大降低,从而能降低运营成本,增强中小房地产企业的竞争能力。(2)减少在广告营销上的盲目投资,合理使用市场营销手段。广告投入的成本也是房地产企业必须面对的主要负担之一,一般在开发成本构成中占10%的比例,盲目的广告投入将导致中小房地产企业在广告上的负担越来越沉重,随时都有崩盘的危险。因此中小房地产企业应以市场为导向,正确进行市场定位,减少盲目的广告投入,采取合理的营销手段。(3)增加人力资源投入,组建研发团体,提高企业研发能力、资本运营能力。房地产研发的内容主要包括:土地价值的分析和评估、市场的研究分析、产品的定位和客户的定位、产品设计、供应链的优化和管理方案、资本的运营和控制等。所有这些研发内容都是房地产开发价值链上的战略环节,都具有极大的增值潜力,它们构成影响中小房地产企业核心竞争力的重要因素。研发水平的高低主要取决于其内部的人力资源状况,有价值、稀缺、难于模仿的人力资源能为房地产企业带来长期竞争优势,有助于房地产企业获取并保持竞争优势。因此房地产企业必须增加对人力资源的投入,通过建立一支具有多学科知识、多方面实践能力和创新能力的技术与管理有机融合的管理团队,这样才能获得企业的研发能力、资金运营能力和竞争能力的提高,进而创造出最佳经济效果。(4)创造可弹性组合小户型房产和物管服务的“蓝海”市场,塑造品牌形象。其一,创造可弹性组合小户型房产的“蓝海”市场。城镇居民人均可支配收入的增长、城市化的进程和人口红利时期三者将产生旺盛的房地产市场需求,而大部分需求将集中在中小户型市场。首先,2006年及2007年上半年全年国内生产总值(GDP)同比分别增长10.7%和11.5%。2006年城镇居民人均可支配收入11759元,扣除价格上涨因素实际增长10.4%,2007年上半年城镇居民人均可支配收入7052元,扣除价格因素后实际增长14.2%,增幅高于上年同期4个百分点,城镇居民人均可支配收入的稳定增长为房地产投资带来了持续的信心。其次,目前一般认为我国城市化发展目标是:2010年城市化水平达到45%,2020年城市化水平达到50%,2050年城市化水平达到60%-70%。以2005年我国人口总数、1998-2006年城镇人口年均增长速度1.32%估算,我国每年约增加1724万城镇人口,即使按2005年人均居住面积26.1平米计算,平均每年将对房地产市场产生约4.5亿平米的新增需求。最后,中国目前的人口年龄结构处在人口红利的阶段,每年供给的劳动力总量约为1000万,劳动人口比例较高。根据最新预测,我国的人口红利时期将持续到2010年左右,这段时间内适龄劳动人口有大量的房地产消费需求。但是小户型住宅也存在以下问题:小户型住宅墙体多、管线多、房间尺度从设计上限制了楼座的进深,使容积率难于提升;小户型公寓设计上存在不少先天不足,如电梯少、一层户数过多,某些部位采光通风不理想等;小户型业主对物业管理和服务(包括停车位、治安、环境维护等)要求较高。因此大多数开发商并不敢轻易涉足小户型住宅投资,也因此产生房地产市场上的一片“蓝海”。中小房地产企业如能将产品定位于商务区、交通便捷区、院校周边的消费群体,把目光放在小户型住宅的可持续发展上,设计出可以弹性组合的小户型住宅,克服小户型受到面积限制、缺少发展空间、购买人群较为单一,而且具有过渡房的性质的缺点。将小户型作为基本单元,将其倍数组合成单身公寓、温馨住宅、豪华公寓等大小不同、功能齐备的空间,这种可以变动组合成中、大户型的小户型设计必然会因为灵活性而引起市场的关注,具有极大的发展潜力。其二,创造物管服务的“蓝海”市场。目前大多数房地产开发企业的经营理念仍停留在传统的4P(产品、价格、渠道和促销)理论基础上,并未真正实现向以消费者为中心的4C(消费者的欲望与需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性和沟通)理念的转化。物业管理与服务作为房地产产品不可分割的组成部分,却常常被房地产企业所忽略。但是物业管理与服务是房地产企业实施品牌战略的突破口,是创造个性化产品、体现企业文化和顾客文化最重要、最直接的手段。因此中小房地产企业应该创造此“蓝海”市场,在策划、设计、建设过程中实现“于细微处见真情”的服务,将物业管理与服务作为房地产开发的重要组成部分和起点,做好物业管理与服务的策划和设计,成功塑造好本企业的品牌形象。

五、结论

根据上述分析,我们可以知道中小房地产企业制定“蓝海”战略的四步动作框架表如表2所示。

由图3中我们可以知道,中小房地产企业在可弹性组合小户型房地产和物业管理与服务上创造了属于自己的一片“蓝海”空间,通过价值创新获得全新的发展空间,提升了企业的核心竞争力,拓展了企业新的盈利空间和利润增长点。

【参考文献】

[1] 迈克尔・波特:竞争战略[M].华夏出版社,2004.

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【关键词】房地产企业；核心能力；构建和实施；万达商业

1、引言

随着经济的不断发展，竞争的日益激烈，房地产企业能否在竞争中生存和发展，并形成自己的优势，关键取决于其是否具有核心能力，这是现代企业参与市场竞争、获得发展机会的根本。

麦肯锡咨询公司的提出，所谓核心能力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平的能力。企业的核心能力由洞察预见能力和前线执行能力构成：洞察预见能力主要来源于科学技术知识、独有的数据、产品的创造性、卓越的分析和推理能力等；前线执行能力则是指最终产品或服务的质量会因前线工作人员的工作质量而发生改变。地产企业核心能力则可以概括为：房地产企业在长期开发经营过程中积累起来的独特的、不易被模仿的、支撑着企业过去、现在和未来竞争优势知识和技能。

根据麦肯锡咨询公司的定义，本文即以万达商业为对象，从洞察预见能力和前线执行能力两个方面，探讨万达商业核心能力的选择、构建、实施。

2、万达商业核心能力的选择

企业根据企业的盈利模式、经营战略、市场环境、竞争环境，选择符合其自身发展的核心能力，并随着自身和周围环境的不断变换，适时对其调整。

就盈利模式而言，租金和物业服务费是作为大型商场的运营商主要的盈利模式。在这种模式下，由于物业服务费受政府定价的影响，利润空间有限，因此获取较高的租金回报就成商场运营商主要的目标。而影响租金水平的主要因素包括：市场定位、业态组合、商圈位置、商誉等，但租金水平的高低最终还是以驻商的盈利水平为基础。因此，只有驻商的整体盈利水平的提高，才能吸引更多驻商，并承担更高的租金。

就商场的生命周期而言，可分为培育期、成长期、成熟期、衰退期。万达商业的大多数商场尚处于成长期，因此，以成长期为重点，探讨其核心能力，但需要注意的是，不同发展时期的核心能力有着内在逻辑发展联系，而不是断然分开的。

在成长期，商场仍旧需要大量的宣传、促销等市场推广工作。因此，需要加强与驻商的合作，进行广泛的市场推广，扩大商场影响力；同时丰富适销的商品种类，提高服务质量，吸引消费者；逐步提高驻商的利润水平，为以后的高租金回报积累基础。因此在成长期万达商业的战略重点是继续提升商场的知名度和美誉度，提高顾客的满意度与忠诚度。

综合上述分析，同时考虑现代商场竞争中基础物业管理服务已趋同质化、成本降低的空间很小的现状，为了在竞争中获取差异化的竞争优势，结合业务模式和培育期的战略要求，万达商业选择建立两类核心能力：（1）品牌整合能力，即在市场定位、业务规划、驻商及品牌选择、引进、合作等方面发展洞察类核心能力。（2）市场推广能力，即在市场宣传、促销等方面发展基层执行类核心能力。

3、万达商业核心能力的构建

万达商业围绕品牌和市场两个维度，分别从市场分析决策系统、品牌及商户资源库、一定的品牌孵化能力，以及全员的推广意识、公司品牌建设、客户投诉的快速处理几个方面，构建万达商业的核心能力。

3.1 品牌整合能力的构建

（1）建立市场分析决策系统

商场在开业期间都需要进行大量的市场调研，搜集和分析资料，以便制定商场定位、目标客户选择、业态规划等决策。通过建立市场分析决策系统，把每次或不同商场的调查结果通过数据库的形式进行综合分析，并加以利用，同时结合实际经验，建立一套市场分析与决策评价系统，就可以充分利用积累的资料和数据分析方面的知识，减少分析偏差，提高决策的准确性，降低商场的运作成本。

（2）建立品牌及商户资源库

商场是连接商户与最终消费者的平台。除前期商场定位和业态规划应从消费者的角度出发，进行商场的规划、招商、布局之外，在商场运营过程中，选择适合目标消费群体需求的商品或品牌，也是保障商场良好运营的重要因素。万达商业为强化对引进品牌或商户的管理能力，对各类品牌的内涵、品类、目标客户等方面进行仔细研究；同时，对商户的管理团队、管理水平、经营业绩等要素进行深入评价；并把相关资料集中进行记录、分类、归档，从而建立一个综合的品牌及商户资源信息库。

（3）建立一定的品牌孵化能力

某些业态在发展过程中，当时可能还未形成一定影响力的品牌，但是通过调查研究，确定这些业态是商场中其它业态的有益补充，并且在共同的目标客户群中拥有广泛市场需求。通过品牌孵化，有利于培养出一批忠诚的商户，同时也有利于业态整体布局的稳定。

3.2 市场推广能力的构建

（1）建立全员的市场推广意识

就市场推广而言，不仅仅只是公司的专业部门进行宣传、促销的传统营销活动，员工个体的宣传推广行为也同样重要。员工是顾客的直接沟通者，每一次与客户接触都是一次推广机会，员工的一言一行代表了公司或商场的形象。

（2）推进万达商业的公司品牌建设

在成长期，公司品牌宣传活动仍然十分重要。方案策划和媒体选择需符合市场定位与目标客户的要求，对每一次的宣传进行效果跟踪与评价；同时必须建立品牌危机事件处理机制，建立危机处理预案；此外，公司品牌的宣传应注意与商户品牌的协同问题。

（3）提高客户投诉处理的快速反应能力

通过培养一线员工，尤其是专职处理投诉的员工的处理技巧，在处理过程中使顾客产生信赖感；同时，商场员工的行为也会影响到商户的工作人员，良好的行为表现也有益于改善他们对顾客的态度。从而实现使客户满意、吸引客流的最终目的。

4、万达商业核心能力的实施

万达商业在构建上述以品牌整合能力和市场推广能力为主要内容的核心能力的基础之上，主要从以下几个方面，以保障其核心能力得以有效实施：

（1）继续打造优秀的企业文化。万达商业着力于建立让员工广泛理解和认同公司的价值观和建立规范化的行为准则，以打造优秀的企业文化。

（2）提高人力资源管理能力。为吸引更多更优秀的人才，万达商业运用多元化和灵活性的人才激励机制，使员工的知识和才能最大限度地发挥出来，使企业与员工共同成长和进步，最终使核心能力得到提高和增强。

（3）建立学习型企业。万达商业除依靠雄厚的资源和强大的规模外，在发展中不断增加企业的知识性资产，以使其能够在市场中获得生存和发展。万达商业重视学习、用心学习，适应变化的市场，通过时刻保持学习，获得持续的竞争优势。

5、结语

万达商业通过着力从品牌整合能力和市场推广能力两个维度，具体从别从市场分析决策系统、品牌及商户资源库、一定的品牌孵化能力，以及全员的推广意识、公司品牌建设、客户投诉的快速处理几个方面构建其核心竞争力，并通过打造优秀的企业文化、提高人力资源管理能力以及建立学习型企业使其核心能力的实施得以落实。

核心能力是企业长期的实践和强化积累起来的结果。在竞争的环境下，欲获得持久的竞争优势，必须培育自己的核心能力，并通过核心能力的开发和利用，已达到实现企业战略、保证企业竞争优势的目的。

参考文献：

[1]陈松，梁德平. 房地产企业的竞争战略[J]. 重庆建筑大学学报（社会科学版）. 2001（01）

[2]邓瑞. 浅论房地产企业核心能力及其构建[J]. 求实. 2004（S2）

[3]喻华琳. 试分析影响房地产企业核心能力的构成因素[J]. 国外建材科技. 2006（01）

篇9

[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。

中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。

如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。

虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。

一、国外房地产基金在我国的投资方式

根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。

1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。

因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。

2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。

采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。

3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。

二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响

目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。

国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。

1．国外房地产投资基金的有利影响

（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。

（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。

所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。

同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。

2．国外房地产投资基金的不利影响

（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。

由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。

（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。

房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。

（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。

三、加强对国外房地产基金的管理

外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。

1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。

首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。

我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。

2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。

3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。

所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。

[参考文献]

[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.

[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.

篇10

#房企扎堆再融资#

8月7日，招商地产（000024.SZ）公告因筹划发行股份停牌。招商地产公告称，公司正在筹划发行股份购买资产事项，特申请股票停牌。继8月1日新湖中宝（600208.SH）宣布将定向增发以筹措资金完成棚户区改造项目后，已经有多家房企宣布再融资。

近日，已有多家房企抛出再融资方案，涉及投资项目从旧城改造扩展至商品住宅和商业地产项目。据不完全统计，截至8月7日，已有三家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计超过88亿元。

@生森濠玉O8：面对房企扎堆抛再融资预案，业内认为或有部分资金炒作之嫌。有业内人士向媒体透露，再融资最主要的利好是可以给企业以更多的资金，获得更多的发展机会，但是其重启对于个别股票的实际影响并不大。

@璞舍投资：沉寂了三年多的中国房地产企业再融资或开闸。已有多家房地产上市公司披露融资预案，股权和债权类融资有望重新成为房企融资的主要渠道。在楼市调控的大背景下，房企再融资松绑是否有悖当前政策基调？房企是否真的“差钱”？投资者又会不会买账？

@终南梦未央：也就是大地产不缺钱，中小房企普遍还是缺钱的，看看信托中房地产信托所占比例就能发现，地产行业对于资金还是相当饥渴的。对于提到的那些周期性行业，本身就产能过剩，放开融资只会加深过剩程度；而房地产在大部分地区远未达到产能过剩的程度，毕竟一线城市房价还在不断新高，或许离过剩还早。

6月28日证监会新闻发言人曾表示，根据国务院相关规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。但是这一表态没有停止房企再融资的步伐。

@资本小兵：看来房地产企业真的缺钱，通过信托方式之外，趁着股市稍微有点起色，又开始再融资了，既然银行不贷款给这些企业，我们是否也要考虑这些股的风险呢？

@荣亿：再融资定向放开，房企“钱紧”格局难改。缺钱几乎一直困扰着房地产的发展。特别是自2010年开启房地产调控窗口后，上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。在二级市场输血通道被关闭后，房地产信贷也在逐步收紧。从目前房企现金情况看，众多房地产企业钱紧的局面仍然没有明显改观。

@柴油技师：股市房企融资开口，是助长开发商捂盘惜售的错误信号，必然会导致房价进一步大幅度上涨，这是不得人心的举措。开发商实际上并不缺钱，他们是当今最赚钱的行业，否则，为什么全国各地政府热衷于大肆造房，各行各业都改行参与造房，有钱有势有权的人都参与大肆炒房？显然，一切都源于暴利的缘故。

微 吧

贝索斯为可收购《华盛顿邮报》

8月5日，华盛顿邮报公司宣布，亚马逊创始人兼首席执行官杰夫·贝索斯以个人名义斥资2.5亿美元收购包括《华盛顿邮报》在内的报纸出版业务，报纸管理团队仍将继续留任，也不进行裁员。电商大佬进军传媒业，为什么？

1.新闻业务和贝索斯的电商行业极为相似 商店和传统媒体的资产都受制于物理空间，而数字新闻业务则没有这些限制。

2.数字新闻和电子商务都可以进行个性化定制 就好像每一个亚马逊的访客都会看到不同的首页一样，每一个访问新闻网站的人也可以看到不同的内容。

3.做到业绩优秀并不一定需要掌控整个市场 科技行业往往是赢家通吃。媒体和电商领域却有着规模庞大的细分市场机会，市场份额很小也可以获利颇丰。

4.亚马逊已能生产信息和完成分发 《华盛顿邮报》的新闻不过是另外一种可被亚马逊分发的内容。

5.亚马逊已经涉足订阅和媒体设备业务 订阅亚马逊“Prime”递送服务的用户或许很快就可以获得《华盛顿邮报》免费订阅服务。

6.新闻网站的巨大访问量也能进行商业开发 人们浏览消费信息的同时也会停下买一些东西。考虑到亚马逊在合作营销和广告方面的经验，不难想象《华盛顿邮报》将很快成为下一代整合内容和电商的试验田。

7.亚马逊正在进入本地货物投递业务 这也是《华盛顿邮报》已经涉足的领域。亚马逊的员工其实也可以去递送你每天的早报。

总之还有许多很酷的商业合作值得贝索斯和《华盛顿邮报》去试验。

点 评

@藏波波糖：贝索斯的亚马逊拥有硬件终端和新闻内容销售数字化的盈利模式，它缺的是有价值的原创内容，而《华盛顿邮报》拥有的新闻原创业务正是其所需要的。通过Kindle出售独家新闻内容，不但可以赚取出版收入，还能带动Kindle的销售与市场占有率。