公积金异地买房政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金异地买房政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

目前，实现全国范围内异地贷款的城市有北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、石家庄、成都、海南省、乌鲁木齐、贵阳、西宁、杭州、银川、厦门和福州等，即在全国其他省市缴存公积金的职工可以在这些城市申请公积金贷款购房。

举个例子，在湖南长沙缴纳公积金的职工可以在北京办理公积金贷款购房，不可以在西藏办理公积金贷款购房。

另外，大部分地区都支持在户籍所在地申请公积金贷款，譬如你在北京缴纳公积金，但户口在山西，那么同样可以在山西买房时申请公积金贷款。

篇2

找准房地产去库存的“短板”

首先，应该明确房地产去库存的思路，就是要在供给侧与需求侧两端同时发力。否则，无论怎样对供给侧改革，如果“老百姓”租房购房的支付能力得不到提高和保障，那么房地产去库存的效果也将大打折扣。

其次，要弄清楚现阶段城镇住房需求的主力军是谁？当前我国正加快推进新型城镇化建设和实施全面建成小康战略，催生大批越来越多的“新市民”（姑且把城镇个体工商户、自由执业者、农民工以及在民企私企、社团等非公有制单位的从业人员称为“新市民”，下同）是个大趋势，每个“新市民”都渴望在城镇解决住居问题。这一批又一批的“新市民”就蕴藏着巨大的住房需求，无凝“新市民”是前和未来城镇化住房需求的主力军，即刚需住房群体。

最后，要分析房地产供求目前不能很好对接的原因何在？许多“新市民”面对高房价和制度的缺失以及收入的不稳定，只能寄希望于房价的下跌或“望房兴叹”。概括来说，大多数真正需要租房或购房的“新市民”，要么租房缺少储蓄支付，要么买房缺少贷款支持，其实质就是缺乏一种有效的住房制度作保障。试想，只要“新市民”能够像“国有员工”一样能拥有自己的住房公积金，能贷能取能用，就能给其租房购房提振足够的信心和底气，岂有不消费之理！

由上述分析可以看出，房地产去库存中在需求侧的最大“短板”就是“新市民”这支住房刚需主力军，缺失住房公积金制度这个“桥”而使住房供求不能顺利对接，只能望房却步。因此，房地产去库存遭遇“瓶颈”而乏力，正是住房制度在刚需领域缺失的表现。

分析其“短板”的主要成因

20多年的实践证明，住房公积金制度能为行政机关、事业单位、国有企业等广大从业员工解决住房问题提供一种保障机制，是我国住房制度改革最成功的典范。近年来，许多地方已开启了“新市民”缴存住房公积金、异地转移接续、异地贷款互认、缴存对冲还贷以及网上营业厅、掌上公积金、公积金云服务等诸多新业务与新服务。特别在2015年国家一系列的稳增长举措中，让住房公积金走进了“住房金融”的舞台中央，再次证明住房公积金是一项保民生、能金融、去库存的好制度，职工拥有住房公积金就拥有住房消费的基本保障。但现行的住房公积金制度，是20多年前针对解决国有行政企事业单位从业人员住房问题所设计的，己经不能适应今天的发展需要了，它将“新市民”这个庞大群体阻革在住房制度体制之外，使大批的“新市民”只能视住房公积金为“水中花”和“镜中月”。当前，推进住房公积金制度覆盖“新市民”，最大的“瓶颈”就是缴存扩面难。除用工“老板”直接抵触外，关键还有相当部分的“新市民”也不能乐意接受。为什么？主要问题是陈旧的住房公积金制度不能与时俱进而贴近广大“新市民”就业流动性较大、劳动报酬偏低、住居条件困难、权益保障缺乏、家庭开支较多等困难，缴存提取使用还不十分灵活便捷。即住房公积金制度和政策比较僵化而不得“新市民”人心。这就是住房公积金制度当前推进扩面难的主要成因，必须结合“新市民”这些客观情况改革住房公积金缴存、提取、贷款政策，努力实现“应提则提、应贷则贷”，让更多“新市民”主动缴存使用住房公积金，使之更接地气、更助民生。改革推进住房公积金制度扩面工作，既去库存又促发展，何乐而不为呢？

牵住去库存的“牛鼻子”

改革住房公积金现行体制，创新住房公积金缴存使用政策，加大住房公积金行政执法力度，大力推进住房公积金制度扩面，让越来越多的“新市民”自愿缴存使用住房公积金，以此租房买房养房，就牵住了房地产去库存的“牛鼻子”，何愁去库存没有希望！

首先，改革住房公积金现行管理体制，赋予管理机构政策性住房金融职能，建立全省资金统筹管理办法，让更多资金用于投放住房公积金贷款，支持更多“新市民”购房，从而在更大程度上引领房地产去库存。针对现行房地产市场分化发展和分散的住房公积金管理体制，有的地方住房公积金贷款已出现资金流动性不足现象，而有的地方住房公积金又出现资金“沉睡”现象，建立全省乃至全国住房公积金拆借管理办法或统筹管理办法，在住房公积金管理中心之间进行无担保资金融通十分必要。如制定“协议借款，有偿使用，保值归还”的拆借原则，便于在系统内调剂资金余缺，既防止增值收益外流，又降低融资成本，盘活部分“沉睡”的住房公积金，把“死钱”变为“活钱”，大力发放住房公积金个人住房贷款，最大可能地支持“新市民”解决住房问题。“以用促建促缴”是增加资金有效供给的重要方式，是用足用活住房公积金的关键举措，是从制度上解决融资难、成本高、资金短缺的最佳途径，也是当前房地产业去库存的可行措施之一。

篇3

“夏天来了，各种虫子也跟着来了。蚊子苍蝇就不说了，更难以忍受的是‘潜伏’在床板中的虫子。”张良目前正在一处建筑工地做装修工作，他说，“去年夏天，我就没睡过一个安稳觉，都是让虫子闹的。”

“一般来说，农民工大多都很年轻，这使他们对自己的健康状况都很自信，即使患病也不太在乎，但实际上恶劣的居住环境还是给他们造成了身体伤害。”北京市月坛社区医院的体检医生透露说，从对部分农民工的查体和咨询来看，由于居住条件差，阴冷潮湿，农民工容易患上泌尿性疾病，而患病农民工接受正规治疗的寥寥无几。

60后：“有个睡觉的地儿就行”

大量的农民工“蜷居”在设施简陋、人员情况复杂的杂乱出租屋内，即使是由雇主租赁的所谓宿舍，也同样由于缺乏有效的管理措施而极度不安全。

交谈中，“有个地方睡觉就行”似乎成为了张良的口语。

“那时候，我们根本没有固定住处，干到哪儿就住到哪儿。”今年47岁的张良说，“工头告诉你住一楼，你就自己到一楼随便找，有块地方搁下铺盖就没人管了。这栋楼从一层到三层都住着我们农民工，吃喝拉撒全在里面，特别脏。”

张良说：“我们出来打工就是为了多挣些钱，让家人、自己的小孩能过上好日子，所以只要有个地方睡就可以了。”

张良目前所住的房间在宿舍简易房的一楼。晚上，一盏15瓦的灯泡发出暗淡昏黄的光，不到20平方米的空间内，摆着8张上下铺。

宿舍内除了木板床没有其他任何设施，床板则由几块木板或竹板并排钉在一起，上面则是一床多处有缝补痕迹、遍布污垢的薄棉被。整个房间散发出潮湿发霉与汗臭味相混杂的难闻气息。

在另外一间房，十几平方米的空间里摆放了5张架子床，10人居住。床底下塞满了五颜六色的蛇皮袋和杂物。

“天气马上就要热了，又到了我们遭罪的时候了。”张良说话时充满无奈，“夏天三十七八度的温度，我们要坚持干12小时的重体力活，晚上回到宿舍，一身臭汗和灰尘，宿舍里热得要命，只能把窗户全部打开，忍受一夜的蚊虫叮咬。”

“我的老乡虽然一个月收入比我多1000多元，但不包食宿，租房子的花销可受不了。”张良说，老乡租住的房子是郊区一间楼上楼下80多平方米的民房，这套住房租住了5户农民工家庭，大人小孩16口人，房间内走路需要侧着身子。

张良说，他的另一个老乡租住的民房，每月租金800元，约12平方米的房间。“房里放两张床，中间用一块布帘隔着，不了解情况的人进去还以为是一家人，其实是两家人共用一间房，我老乡和他媳妇睡一张床，而另一张床上睡的是姐妹俩。”张良说，“这么睡觉你们可能觉得挺怪的，但我们只要有个地儿睡就行了。”

除了不舒服，这样的居住环境还隐藏着极大的安全隐患。

“2011年，在出租房屋中发生的犯罪案件占全年同期受案数的不到一成；2012年，在出租房屋中发生的犯罪案件数超过全年受案数的两成。”这是北京西城检察院的检察官提供的一组数据。

西城检察院的调研检察官说，因为价钱便宜，大量的农民工“蜷居”在设施简陋、人员情况复杂的杂乱出租屋内，即使是由雇主租赁的所谓宿舍，也同样由于缺乏有效的管理措施而极度不安全。

“出租房屋内发生的犯罪在2012年呈现高发态势，应当引起重视。”上述调研检察官说，此类犯罪所涉及的罪名主要是侵犯财产权利和侵犯人身权利。其中，以盗窃罪和故意伤害罪居多，其他罪名还涉及抢劫罪和罪。

80后：住房公积金梦想

“从成本角度，企业不愿意给外来农民工缴纳住房公积金；同时，缴纳住房公积金造成农民工现时收入降低，异地之间公积金提取和转移等问题，也给农民工使用公积金造成一定的障碍”。

“一种有梦想的生活。”这是杜帆对于自己城市生活的期待。

目前做着快递员的杜帆，正在找寻新东家，条件只有一个――给他缴纳住房公积金。

“我上网查过了，新闻里说住房公积金是一个能帮我们实现‘居者有其屋’的制度。我也想在这座城市有自己的‘半亩三分地’。”杜帆说，不过他的很多同事由于害怕最后拿不到自己交的那部分钱，觉得这样的规划“一点也不划算”。

“其实我对住房公积金也不太明白。你知道怎么用吗？这个钱到时候怎么给我啊？不是只有国家单位才有吧？”这也是杜帆最担心的问题。

他说：“我们来的时候，公司给我们的承诺是两年以后办理三险一金，但到现在了还是没办。”

杜帆说，在此之前，他们这里有的人甚至都没有听说过住房公积金，因为他们觉得这是城里人才能享有的“福利”。现在，对于住房公积金，杜帆所在公司的人有两种态度：40岁以上的人对住房公积金基本不考虑，他们就想多挣些钱回家；而年轻人则希望通过住房公积金，在城市里买下自己的房子。

“公积金好倒是好，但毕竟还要自己交一部分钱，而且，老板愿不愿意交另一半还是个问题。”杜帆的同事老张说，“我们这些农民工，连签个劳动合同都没完全解决呢，还住房公积金，别做梦了。”

对此，一位不愿透露姓名的物流公司老板表示：“农民工流动性很大，差不多每年都要轮换，要给他们全部缴纳住房公积金的可能性不大。而且有些工人听说自己也要交钱，也不太愿意。”

“说我们不愿意那就是个借口，只是老板自己不愿意出这些钱。但我们也确实有顾虑――如果有一天到其他城市打工，又或者哪天混不下去了，要回老家，那些交的住房公积金该怎么办？”杜帆又是一堆问题。

篇4

当然，利用住房公积金贷款买房，如今也并非易事。

显然，之于大多数缴存者来说，这个诞生于上世纪90年代、旨在推动住房制度改革的新制度，他们不甚关心其更宏观的作用，缴存者们还是想问一句，这笔钱怎么用起来这么难？

提取难

张莉再一次来到了北京市住房公积金管理中心朝阳管理部，不为别的，只为取出那两万元住房公积金。

又是一次无功而返，张莉由于手续不全，无法提取住房公积金。按照北京市住房公积金管理中心的规定，符合如下情况者方可提取公积金：职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，职工因大修、翻建自住房屋，职工因支付房租，职工因离休、退休提取

27岁的张莉来自山东，因打算离开北京，所以想提走自己的公积金，显然她根本没“资格”提取出住房公积金，想凭“一己之力”提取出公积金没有可能。无奈之下，她只能通过中介机构拿到“自己的钱”。

根据网上广告，张莉去到朝阳区朝外SOHO寻找一家名为鑫城房地产的经纪公司，拨通电话后，对方告知她提取公积金的交易不会当面进行，电话沟通即可，对方告知她一个淘宝账号，先打过来1500元中介费，随后就会快递给她所有的资料、回工作单位盖个章就可提取公积金了。

“太不靠谱了。”张莉挂断电话，放弃了这家中介。

北京东三环劲松某大厦17楼，张莉找到了第二家中介。这是一家金融投资公司，没有显眼的标识，闭门营业，工作人员也是小心翼翼地领张莉进来交易。交易过程很简单，张莉只需告知对方身份证号、公积金联名卡号和一个没提取过公积金的房本，5天内即可提取成功，交易完成再向对方交付10%的中介费。交谈期间，不时有人上门办理提取业务。

事实上，由于住房公积金储蓄利率低于商业银行，那些无意购房或无力购房者纷纷想提取出自己的公积金，但是提取条件太严苛、很难顺利提取，这就催生了大量提取住房公积金的中介机构，他们会从中收取5%-10%的手续费。像张莉这样的异地工作者在离开工作城市时更是为公积金提取所困惑。

房培是北京某大型公司的人力资源部门负责人，几乎每隔一段时间他都能收到员工提取住房公积金的申请，而且材料齐全，他知道，这些材料都是员工通过中介“购买”的。“用人单位不会过多问及员工提取公积金的事宜，只要材料齐全我们就给办理。”房培说。

一位不愿透露姓名的公积金提取中介人士告诉《经济》记者，交易收取的中介费主要是他们购买相关发票、合同的报酬，此前北京市公积金制度微调后，若提取公积金还需到地税局缴纳一定税款，因此公积金提取者要支付比以前更多的中介费。“这个生意虽然见不得光，可从未断过。”

这位中介人士坦承，住房公积金提取中介的确已形成一条生意链，中介机构的上游还有着大量的贩卖发票、票据的团体，顶层还有更复杂的交易关系，“北京的生意很多，外地人离开北京都要提取公积金，因为各地的公积金缴存、管理各有不同。”

不管中介使用的是哪些方法，一个不争的事实是，公积金缴存者想提取出属于他们自己的公积金，没那么简单。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，商品房、二手房交易量集中上升，公积金“扎堆”提取，客观上造成政府相关部门工作量陡增。根本原因在于，公积金提取需要政策及银行的协调沟通，办事流程复杂，业务数据整理耗时耗力、行政效率不高等均会造成“提取难”。

“公积金‘隐没成本’高，投资渠道少，主要为债券和基金，运营能力较低，远远赶不上物价上涨的速度。”扈志亮说。

按现行的《住房公积金管理条例》，公积金“只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房”，对个人支取、使用公积金的种种限制，导致大量资金闲置、使用效率低下。

据相关数据显示：2011年底公积金累计发放个贷1498.82万笔，按夫妻双方都缴纳公积金计算，仅占缴存人的30%左右。这意味着大多数缴存人只存钱不贷款，而在未使用过公积金贷款者中，既有无力购房的，也有贷款没成功的。那么，这些无力购房的缴存人为什么不能用公积金支付租金、物业费、取暖费等与住房相关的支出呢？

对于这些问题，研究住房公积金制度多年的中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任汪利娜认为，一是现行《条例》不允许；二是一些城市允许用公积金支付房租，但需要提供正式租赁合同，许多缴存人是从私人手中租房，无法提供正规的租房合同，因此公积金可用于支付房租形同虚设；三是支付租金与贷款的区别在于无利息收入，因此许多城市根本不提供此项服务。“更有甚者，一些中低收入困难家庭，一辈子买不起房，却不能用个人住房储蓄于应急性支出，如家庭成员大病、子女上学等。”

贷款慢

张莉的公积金提取成功了，她很不爽，为了提取属于自己的钱却要付出2000元的中介费。同样为住房公积金苦恼的还有家在广州的邱小欣。

广州番禺长隆商圈，一套价值120万元的房子，去年12月邱小欣选择了商业银行加住房公积金组合贷款的方式，直到现在，住房公积金的审批还没有下来。“银行的贷款我都交供两个月了，公积金还没有下来，和我同期的很多业主也没下来，每次询问管理中心都是正在走程序。”邱小欣说。

链家地产市场研究部分析师张旭对于住房公积金贷款的流程过长也有着类似的经历，每次为客户办理公积金贷款都会听到客户的抱怨——办理时间太长了！“尽管链家地产已经做到面签、初审一天内即可完成，但并不能大幅度缩短购房者住房公积金贷款的审批周期。”

“以北京为例，归属于北京市住房公积金管理中心的购房者，整个周期是一到半个月能办完，属于国管中心的则最少需要两个月。”张旭说，由于公积金贷款利息低于商业银行，这成为了贷款者的首选，但程序太繁琐不仅拉长了购买的周期，有时还导致一些购房者资质不合格，无法成功贷款。

管理不善

就当公积金缴存者一次次被提取难、贷款周期长困扰的时候，越来越多的目光集中在了住房公积金运行管理层面。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，住房公积金提取的难易程度，一是与住房公积金中心的管理水平相关，二是与提取公积金的用途一定要经过审核确保用于住房用途相关。

“总体来说，住房公积金的管理水平、运行效率和透明度在不断提高，内部和外部的监督管理体系也在逐步完善，但与缴存人的需要还存在较大差距。”刘洪玉说，例如作为信息披露重要形式的“工作年度报告”很少涉及住房公积金中心资产负债状况、资产质量状况、贷款发放结构和提取用途分析、住房政策执行情况及住房支持效果评价等方面的信息。“建议参照上市金融机构信息披露要求，建立带有公积金中心特点的年报、半年报和季报形式的住房公积金信息披露制度。”

的确，运行多年的住房公积金制度已经出现偏颇，更多的问题正在被关注。一是削弱了公积金制度的公平性。由于能买得起房或能使用公积金多是高、中偏上收入者，买不起房的多是中低收入者，且公积金不仅贷款利息低、一些城市还允许用公积金贷款二、三次购房（限购令后有所纠正），这无形中在“净借款人”与“净储户”之间形成一种收入分配不公，这种“穷帮富”、“富人俱乐部”做法使公积金制度倍受社会诟病。

二是对缴存人权益的一种剥夺。公积金是私人住房储蓄资金，私人的合法财产也应受法律保护。现行的低息存款政策不仅使“净储户”蒙受利息和通胀的损失，还剥夺资金所有者应享有的使用权、支配权和获取增值收益的权利。这显然有悖于住房公积金属于缴存职工所有的性质，损害了缴存人的利益。

三是大量资金沉淀，加之监管不到位，为一些人“寻租、创租”权钱交易、腐败提供了便利，损害政府的公信力和执政能力。

对于住房公积金制度管理运行未来的设计，汪利娜认为，随着中国新型城镇化的推进，城镇就业大军中80后、90后的年轻人、私营企业、个体职业者、外来务工人员不断增加，该群体的住房矛盾仍十分突出。首先，应“还权赋能”给资金所有权人更多的使用权。允许缴存人提取个人账户中公积金去支付房租、装修费、物业费、取暖费等与住房消费相关的其他支出，政府可通过房屋产权登记系统核查缴存人购房或租房现状。这符合国家先租后卖理性住房消费的政策导向，有利于培育租赁市场。给中低收入缴存人多样化的使用权，也可避免公积金“只贷不租”政策在“净储户”和“净借贷人”之间形成新的分配不公，及强制储蓄对内需的抑制。她建议，应依据缴存人的具体情况，设计多种金融服务产品，如对先租后买的人，可设计先存后贷的合同；对一辈子买不起房或家庭困难者，允许支取公积金用于就医、子女上学等应急性支出。

篇5

下面这些人的故事，耐人寻味。也许就发生在你的身边，或许会对你有些启示。

故事一：为寻求一种归属感

归属感是很多人追求的，因为这是一种认可，也可以带来安全感，有的人远离家乡，奋斗一生也得不到。由于北京、上海等一线城市房价居高不下，再加上限购令的出台，回家置业是我们这些外漂族唯一选择。

小王今年28岁了，大学毕业后就留在了北京，成为了北漂一族，他自称“年纪也不小了，该回家结婚成个家了。”准备趁春节假期回许昌看看房子。他说：“在外打拼这几年，也攒了点钱，但是想在北京买上自己的房子，还是不现实的，不如回许昌，许昌房价比北京低很多，攒的这些钱就可以付个首付，安稳过小日子了”。其实像小王这样从北上广深等一线城市返乡置业的购房客越来越多。在2012年的楼市调控政策中，几乎全部一线城市都颁发了限购令。再加上不断飙升的房价，在一线城市购房成了每一个异地打工族心中可望而不可及的梦想。无奈他们纷纷将目光转移到了自己的家乡，希望能在家乡购置一套房产，找到一种潜在的归属感。

其实，除了一线城市房价过高促使了返乡置业，近年来三四线城市建设快速发展，城市价值显著提升，每次回家都有不一样的感受。“上学的时候总想，好不容易考到大城市来读书，一定要努力在这里立足，但是现在老家城市发展潜力也很大，工作压力也较小，待遇相对较高，闲暇时间较多，生活成本也降低了许多。”回家置业也挺不错的。

故事二：买不起大城市房子退而求其次

2006年，1987年出生的小张只身一人来到广州读大学，毕业后在广州一家互联网企业从事媒体工作，并在今年年初，与同为异乡客的江西男友领证结婚，现租住在天河区。今年暑假，小张利用休年假的机会回了一趟老家湖北荆门。在短短的两周时间内，她完成了看房、选房和下订买房，其速度之快连她自己都感到非常意外。谈到这次回乡买房的经历，小张坦言，广州高企的房价是促使她回乡买房的主要原因，“我们也想在广州买房，可是以普通工薪一族的经济能力，真是买不起啊”。

早在结婚前，小张与她老公就已经有了回乡买房的共识，而对于她回乡后的果断决定，她的老公也是十分支持，“首付款基本是我老公家出的，现在由我们俩一同还月供。”据了解，小张所选购的楼盘位于湖北省荆门市的掇刀区，作为一个坐享市政规划利好的新区，小张看重的是该区目前尚算亲民的房价及其日后的升值潜力。她所购买的单位是一个建筑面积约88平方米的两房，总价约33万元，预计将在2013年年底交楼。当被问及老家新房交付使用后，会否考虑出租减少空置成本时，小张则回应“暂无此打算，由于是新房，我和我的家人们都不愿意出租，加之当地租金普遍不高，说不定房租收入还不够维修费用呢。”

此外，小张还提到，选择回乡买房，实际上也是为日后的工作和生活铺路。从目前情况来看，小张与她老公都还想在广州打拼事业，不过，若在十年以后，考虑到就近照顾家中年迈的父母，他也有返乡发展的打算。但如果等到十年以后再购房，小张担心那时的房价又会在她承受范围之外了。无论是出于对未来生活工作的规划，还是基于对房价高企、资产贬值的恐慌，小张都认为现在出手并非被“购房热”冲昏了头脑，而是思前想后的明智之选。

故事三：为投资而买房

如今，广州住宅的整体均价早已破万，中心区住宅均价更已超过了2万元/m2。高高在上的楼价让越来越多的广州市民感到“买不起”。一些觉得楼市仍是最好投资渠道的广州人在慨叹投资无门之时，却发现返乡置业的新广州人的置业方式倒是能为手头不多的资金寻求新的出路。

马小姐的回乡买楼经历就是其中的一个典型。老家在西安的马小姐大学毕业后一直在广州打拼，经过10多年的奋斗，不仅把自己的小家安在了广州，还把远在西安的父母也“迁移”过来，一家人团聚在广州。但3年前，一次偶然的外派工作机会，让马小姐重新回到了老家西安。当时，她的工作之一就是走访了解当地的房地产市场。在熟悉了市场行情后，马小姐有了回老家买楼的想法。

马小姐说：当时，看中的楼盘是在大明宫旁，属于政府大力打造的一个大型新区。由于只有规划的利好，因此楼价还没涨起来，整个区域的楼价才4000多元/m2。“我看中的是当地最贵的楼盘――宫园壹号，单价要5800元/m2。但胜在规划有地铁，且只要两个站就能抵达西安中心区――钟楼。如今，也才不到3年时间，当地的楼价就已经涨过了1万元。”马小姐自豪地说。

在采访中，马小姐也坦言：“虽然说西安的楼价涨幅肯定不及广州，但好处是门槛低。我这套136平方米的单位，总价78.8万元，首付才24万元，这让我的供楼压力不会特别大。”

故事四：为求保值而买房

毕业就留在广州的郑小姐是贵州人，今年“五一”前，和爸妈一起购买了全国最大城中村改造项目，号称全国最大盘的贵阳花果园项目的一套三房单位。“我和先生在广州有一套两房单位，如果想再改善居住环境换套大房，还是觉得压力太大。再加上我的户口还在贵州，在当地买房可以提取公积金，当然也出于保值的考虑，还是在贵阳买了一套房。”

郑小姐告诉记者，她爸妈从原先一直认为钱要存在银行里，到近两年也转变了思路，认为拿钱来买房比放银行更好，“所以这次买的房子首付近五成都是爸妈给的，月供我除了用提取的公积金部分还款外，自己每个月就不需要还太多了，所以不觉得有很大压力。”

据了解，郑小姐购买的是花果园三期的一套约89平方米的三房单位，毛坯价格不到4000元/m2左右，总价不到35万元，而花果园之前两期最高曾卖过6000～7000元/m2。郑小姐也认为，贵州的楼市不是很健康，“不知道为何，大家都特别喜欢买房，我亲戚中，手里有5、6套房的不少，工作几年成家的年轻人里，手里有两三套房的也挺多。”但其实大部分单位都是空置的，租也租不出好价格。虽然郑小姐买的花果园单位要2014年才交房，但她也认为自己不会去住，“可能交楼后再放个几年，看到价格合适就放出去吧，也不希望赚多少，能保值就满足了。”

故事五：为父母选购“孝心房”

李先生是长春人，在北京开了一家公司，事业小有成就，目前已经在北京有固定的房产。据李先生讲，父母年龄大了身体不太好，他本来想让父母跟他住在北京，这样也方便照顾，但父母去了几次后对那边的气候和生活节奏、饮食习惯一直适应不了，现在是说什么都不去北京了。为此，李先生元旦小长假便在长春看了几家楼盘，最终选定在恒大城，让父母安享晚年。

其实，所谓的“回家买楼”热的现象更多是折射了人们对于当前高房价的不满，有房才有安全感的中国人跟随政策利好，参与到家乡的建设中，本是件好事，也是中国城镇化发展的大趋势。

篇6

[关键词]房地产 政策 政府 建议

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0007-05

[作者简介]李罗力(1947―)，河南人，中国经济体制改革研究会副会长，综合开发研究院（中国 . 深圳）副理事长，南开大学教授，博士生导师，研究方向：经济理论、港深经济和中国改革开放。

在当前中国的社会经济生活中，房地产已经成为政府和全社会最为关注的焦点，不但民怨集中，而且也是影响政府形象和政府公信力最严重的问题之一。

房地产问题几乎集中反映了中国当前社会所有主要的矛盾和问题：一是随着土地和房价暴涨，我国当前社会公共产品缺失问题严重凸显：大量低收入群体和新就业群体，因买不起房或得不到起码的住房保障而对社会不满，指责和抱怨政府；二是贫富悬殊的两极分化矛盾集中凸显：一边是广大买不起房的低收入群体，另一边是一掷千金，住豪宅别墅，甚至购买大量住房，囤积居奇的高收入群体，导致社会心理失衡，深层次社会矛盾积聚；三是制度性腐败集中凸显：一些政府中的腐败分子，与不法开发商勾结，通过土地和房地产进行权钱交易，达到惊人的程度，对党和国家造成致命威胁；四是政府执行力和公信力缺失问题严重凸显：从2007年开始，政府就开始采取措施打压房地产价格，而且每年都要出新的“狠招”，出台各项措施，但是效果不如人意。这样不但不能真正满足社会大众对健康房地产市场的预期，而且终将对国民经济发展造成相当的阻力。

为此，我们对解决房地产问题提出以下政策建议：

一、明确政府在解决房地产问题中的

职责和任务

在市场经济条件下，政府在解决房地产问题方面的主要职责是两项，一是通过提供公共产品服务和购房保障制度，解决中低收入群体“买房难”和“住房难”问题；二是采取各种措施，保证中国房地产市场健康有序发展。

在解决当前房地产问题时，政府的任务也应是十分明确的。一是通过建设廉租房、最低保障房、经济适用房以及建立和完善住房公积金保障制度，解决中低收入群体“买房难”和“住房难”问题，实现政府应尽的社会公共责任；二是通过土地供给、银行利率、首付比例、按揭方式、房产税、交易税等经济杠杆来调控房地产市场供求，间接影响房地产市场的价格；三是通过信贷、税收、法律、行政法规等各种手段，遏制和打击房地产市场中投机炒作、哄抬房价、囤积居奇、谋取暴利的不法行为以及行为，保证房地产市场健康发展；四是在实现中低收入群体住房保障和保证房地产市场健康发展的前提下，促进房地产业快速增长，使其充分发挥进一步启动内需和带动国民经济平稳快速发展的支柱产业作用。

二、为中低收入群体提供住房保障

是政府房地产政策的根本目标

既然政府的主要职责是为中低收入群体提供公共产品服务和一定的购房保障，以及保证房地产市场健康发展，那么打压高房价或者说抑制房价增长就不应再成为政府的根本政策目标。

自2007年开始把抑制房价过快增长作为政策的主要目标以来，尽管政府出台了各种各样的经济调控政策措施甚至强硬的行政干预手段，但是到今年上半年止，房价不但没有稳住或下跌，反而一路暴涨。如果对这种现象进行深层次反思的话，就会发现，其根本原因是政策目标出了问题。

关键在于，要判断在什么情况下，政府把抑制房价作为政策主要目标才是正确的和有效的？事实上，只有在房地产市场真正完全泡沫化，投机性购房成为房地产价格猛涨的主导因素时，政府用各种经济、行政和法律手段抑制房地产投机性需求，从而达到控制房地产价格非正常上涨，才是正确的和有效的。

但当下中国的房地产市场情况并非如此。房地产市场基本上仍然属于以刚性需求为主导的“非泡沫化”市场。其根本原因在于，中国经济仍然处于快速增长的上行通道中，由此导致的房地产市场供求的基本矛盾，仍然属于刚性需求远大于供给的矛盾。只要这些远远大于供给的刚性需求不能得到满足，中国房地产市场求大于供的矛盾就依然存在，房地产价格上涨的趋势就必然存在。这是政府用任何手段包括行政命令手段也改变不了的趋势。

特别值得一提的是，政府向社会中低收入群体提供廉租房、保障房和购房公积金保障，不仅是政府应尽的社会责任和政府实现社会公平的重要手段，而且也是调节当前房地产市场供求的一个非常重要的手段。在当前对住房的刚性需求中，中低收入群体占了绝大多数比例，如果这部分收入群体对住房的基本需求得到满足，就会从根本上缓解当前房地产市场的供求矛盾，从而有效抑制房价过快上涨的趋势，也能使政府打击房地产投机的政策见到更加明显的效果。

三、尽快改变用行政手段

干预房地产价格的做法

我国目前出现的高房价问题，追根溯源是我们在前些年的改革中，配套改革措施不够完善和某些政策措施失当所造成的。

改革开放以来，尤其是1998年后，随着住房制度全面改革，房地产市场在我国逐步建立和发展起来，这无疑是一个正确的发展方向。但是另一方面，我国的住房制度改革与教育制度改革、医疗制度改革一样，出现了过度市场化的倾向，即过度强调住房的商品化和房地产的市场化，而忽略了它同样是必不可少的公共产品这方面的性质，忽略了政府对中低收入群体住房实现保障的公共服务职能，导致住房价格几乎完全由市场供求来决定。在市场供求矛盾十分尖锐的情况下，住房价格迅速攀升，脱离了普通居民家庭的收入水平，使得中低收入群体普遍出现了住房难问题，成为当前困扰我国社会经济发展最严重的问题之一。

2007年后，在“以民为本”和“把解决民生问题摆到国家发展重要地位”的思想指导下，我国政府开始将“抑制房价过快上涨”作为政府的政策目标，连续出台了控制土地供给、紧缩银根、控制房贷、提高首付比例、出台和调整房地产税种等各种政策措施。但是，2008年全球金融危机爆发后，中国政府制定了4万亿启动内需刺激经济方案，大量资金流向了房地产业，“高歌猛进”的房地产业固然对振兴经济起到了重要作用，同时也几乎抵消了政府几年来抑制房价政策的效应，各地房地产价格一路飚升，其上涨幅度达到了惊人的地步。

今年以来，面对不断上升的通货膨胀以及产能过剩的经济过热隐患，政府采取了紧缩银根的政策措施，同时针对不断上涨的房价，采取了以“限购令”为代表的最严厉的行政措施。现在看确实已经取得了比较明显的效果，所有采取限购令措施的一线城市和二线城市的房价都出现了明显的停滞和回落。

从某种意义上说，政府当前所采取的这种最严厉的干预市场的行政手段，也是不得已而为之，是在采用其他经济调控手段对房地产市场不能见效后的无奈之举，是对过去措施失当导致住房过度市场化趋势的一个“反市场化”的“矫枉过正”之举，有其一定的客观必然性和合理性。

然而，可以肯定，这些作用不但是暂时的、有限的，而且其副作用也是十分明显的。其一，房屋供给和需求量剧减，将导致房地产市场严重萎缩，这不仅不符合社会大众对健康房地产市场的预期，还终将对国民经济发展造成相当的危害。其二，这种政策实际上也大大提高了首次购房者的成本，同时对于其他希望通过二次购房改善居住条件的普通民众来说，也造成了新的困难，无法实现以较低成本购买住房的愿望。其三，限购令中限制异地户籍跨区域购房的措施，还变相地强化了户籍制度，事实上是对这些年来强调户籍制度改革，鼓励人口流动，加大力度实现公共服务均等化方面的改革，设置了新的障碍，出现了某些倒退。其四，随着一线城市和部分二线城市实行限购政策，这些城市中的一批购房者和购房资金开始涌向周边地区和其他二、三线城市，从而迅速地推高了后者的房价。

事实上，在市场经济条件下，尤其在中国经济仍在快速发展的客观条件下，类似“限购令”这样的行政手段，并不能改变人们对房地产供求状况的基本判断，并不能阻挡人们对房价必将再次高企的心理预期，因而才会出现开发商捂盘惜售和二手房市场待价而沽的现象，也才会出现房地产市场的严重萎缩。

从根本上说，房地产市场既然是“市场”，就应当按市场规律运作，房地产市场的价格就应由供求双方来决定，政府主要不应用行政手段强行干预和决定市场价格，而应主要通过经济杠杆来调控房地产市场供求并间接影响房地产市场的价格。对过度市场化趋势“矫枉过正”后，政府应尽快做出调整，代之以既有利于解决民生住房保障问题，又有利于发挥房地产业作用的政策。

政府要制定符合中国国情的房地产政策，针对不同的收入人群采取不同的住房政策。对于高收入的群体，完全由其自行通过房地产市场来解决其住房问题，政府根本无需进行任何保障和福利，这是毫无疑义的。对于低收入群体，政府应该通过建立廉租房和最低保障房制度来为其提供最起码的生活住房条件，实现政府所必须发挥的政府公共服务职能，这一点也已经成为全社会的共识。如何对待中等收入群体，需要通过多种方式鼓励和支持其买到适合自己收入水平的住房。

四、以廉租房和最低保障房

解决低收入群体住房难问题

1. 廉租房和最低保障房是政府为低收入群体提供的公共产品，廉租房的租金价格和最低保障房的销售价格应当是十分低廉的，使低收入群体租得起和买得起。

2. 廉租房和最低保障房都不应纳入商品房范畴。它们主要应由政府提供财政支出进行建设和管理，因而应列为国有资产。个人和家庭绝对不能私自买卖和转租，也绝对不能从事商业经营，更不能炒卖。廉租房的租住者和最低保障房的购买者，如果需要退出，应由政府回收或回购，将其继续租给或者出售给新的符合条件的低收入个人或家庭。

3. 政府应制订廉租房和最低保障房的统一标准。廉租房和最低保障房必须是低标准的，应当只能满足人们的基本住房需求，几乎没有市场价值。一方面使得投机者和者在这个领域没有炒作和滥权的空间；另一方面，要使廉租房和最低保障房的租住者，一旦有了较高的经济条件，就会主动退出该体系，自觉转向房地产市场去购买商品住房或经济适用房。

4. 切实做好廉租房和最低保障房的租住和购买工作。首先，规定严格的准入条件。应以家庭收入为基本依据，严格规定只有家庭收入低于相关标准者才能租住廉租房和购买最低保障房。其次，应有一套公开透明和切实可靠的办法和技术手段，来保证廉租房和保障房能够真正为低收入群体和新就业群体实现“居者有其屋”，不能为其他不法分子和贪污分子留下任何投机和腐败的空间。第三，通过法律和行政法规，对廉租房和最低保障房进行严格的控制和管理。要规定一个家庭只能租住或购买一套廉租房或最低保障房，并且要对居民租住廉租房和最低保障房购的次数进行严格限制。居民家庭如果购买商品房或经济适用房，必须从所租住的廉租房和最低保障房中退出。

五、以经济适用房和住房公积金等方式

解决中等收入群体的住房难问题

1. 向中等收入群体提供经济适用房（经适房），是政府解决中等收入群体买房难的重要措施之一。经适房虽然也是政府提供的保障房的一种类型，但与最低保障房有本质的区别，它属于房地产市场的范畴，是由政府通过减免土地使用费或减免税收等措施向房地产开发商让利，并通过房地产开发商建设的“限价房”。其价格的标准应为土地和建设成本加政府规定的微利水平之和。因此目前也有将其称为微利房、安居房、限价房等，但今后可统一称其为经适房。

对于经适房，政府也应制订统一的建设和面积标准，不能由各地方和各单位自行其是。经适房的建设和面积标准也同样应当是较低水平的，至少应低于同类中低档商品房的标准。要制订统一的以家庭收入和工作性质为基本依据的标准和条件；有一套公开透明和切实可靠的办法和技术手段，来保证经适房能够真正为中等收入群体实现“居者有其屋”，不能为其他不法分子和贪污分子留下任何商业炒作、投机和腐败的空间；对经适房要进行严格的控制和管理，规定一个符合条件的家庭只能购买一套经适房，居住一定年限后才能将其所居住的经适房进行转让和交易。

2. 通过住房公积金制度，为中等收入群体购买市场上的商品房提供一定财政补贴，这也是政府解决中等收入群体买房难的重要措施之一。

3. 可以学习和借鉴国外一些成功的经验，通过减免税收，提供优惠信贷利率等方式，为中等收入群体提供购买市场商品住房的福利补贴。

六、调节土地供应比例，满足廉租房、

保障房和中低档商品房的充分供给

制订符合中国国情的房地产政策，土地供应政策是其核心内容之一。政府除每年为建设廉租房、最低保障房和经适房规定一定的土地供应比例外，还应加大对房地产市场中中低档商品房的充分供给。一般来说，政府每年对建设廉租房、经适房和中低档商品房的土地供应比例，起码应占到年度住宅土地供应总量的80％以上，当然，特殊地区和特殊时期也可以根据市场实际需求做出适当调整。

总之，如果能够通过廉租房、最低保障房和经适房解决相当一部分中低收入群体对住房的刚性需求，再通过住房公积金制度和中低档商品房的充分供给，满足相当一部分中等收入群体对中低档住宅的需求，就会大大缓解目前房地产市场上的供求矛盾，从而在实际上起到抑制房价过快增长的趋势，使房地产市场进入平稳健康发展的轨道。

七、改变目前房地产价格

不合理的计算方法

现在普遍对一个城市房地产销售价格的计算是不区分高、中、低档房，把最高档豪华房与最低档商品房“混搭”在一起，算出一个当地房地产的平均销售价格。这不仅是对社会和广大普通民众的一个严重误导，也是政策导向混乱和失效的一个重要原因。

近年来高档房价格增速远远大于中低档房的价格增速，且在高档房价格中存在许多开发商为炒作而人为增加的不合理夸大因素。把这样虚夸“浮肿”的高档房价格与普通中低档商品房的价格混在一起统计，就会人为地大大增加房地产平均价格的“水分”，使人们对房地产价格产生错误的认识，造成人们对房地产价格飚升的恐慌，加剧了人们对房地产价格“暴涨”的不满。

对低、中、高档不同的房地产市场进行价格的分类统计，还有利于对房地产市场的价格指数和变化趋势进行科学的分类研究，并且针对不同的房地产市场，出台不同的房地产政策，从而不但使消费者和政府都能对房地产市场有一个客观正确的评价和认识，而且使政府的房地产政策更有针对性，更有实效性。

八、通过房产税和交易税

调节房地产市场供求，打击投机炒作

从某种意义上来说，房产税和交易税是调节房地产市场供求和打击房地产投机炒作的有效办法。对于只拥有一套自用住房的普通民众来说，不应该征收房产税，或只是象征性征收；同样，对于那些为改善住房条件通过出售现有自用住房换购新的自用住房的普通民众来说，也只应象征性地征收一点交易税。对于拥有第二套住房和出售第二套住房的民众来说，应该征收一定的房产税和交易税，但比例还不应太高，因为政府还应该鼓励和支持民众拥有一定的资产性财产。

但是对于拥有和出售第三套或第三套以上住房的居民，则应该开始较大比例地征收房产税和交易税，而且随着拥有和出售住房数量的增加，其征收的房产税和交易税应累进式大幅增加。这样做既可以有效地抑制人们对投资房产的需求，打击房地产市场中的投机炒作，同时又可以通过大幅增加的税收来补充政府提供廉租房、保障房和购房福利补贴的财政支出。从某种意义上说，用房产税和交易税来调节房地产市场供求和打击投机炒作，也许是更加简便和有效的方式和手段。

九、树立正确的舆论导向

解决当前中国房地产问题，还有一个很重要的内容，就是树立正确的舆论导向，纠正人们对解决住房问题不正确的心理预期，减少人们对解决住房标准过高过急的要求，从而有效地缓解当前房地产市场供求的矛盾，有效地减轻政府所承受的压力，以利于政府正确的政策措施出台和实施。

树立正确的舆论导向，首要问题是关于对“居者有其屋”的理解。现在有许多媒体报道、学者文章甚至政府红头文件都把“居者有其屋”，理解为所有的人都应该拥有属于自己的住房，否则就不能算是“居者有其屋”，这其实是一个很大的谬误。

在今天，“居者有其屋”不仅包含有“购房居住”的内容，而且有“租房居住”的内容，并且后者是其重要的组成部分。例如目前经济发达国家，居民的住房自有率仅为50%左右。美国的住房自有率仅为65.5%，英国56%，瑞典为42%，其余的家庭都靠租房入住，政府只是对低收入者提供含有房租补贴的廉租屋。此外，法国人的租房比例高达50%，而瑞士更有70%的居民是租房。相对来说，我国的住房自有率要比西方发达国家高得多，高达82%。

树立正确的舆论导向，尤其是纠正人们对“居者有其屋”的认识误区，不但对国家是有利的，对个人和家庭也同样有利。如果人们认识到租房同样是“居者有其屋”，那么对于许多家庭和个人来说，买房将不再成为他们成家立业和结婚生子的必要前提，他们的生活压力就要小得多，生活内容就要广阔和丰富很多，心态也要平和、乐观和幸福很多。

Some Policy Recommendations for China’s Real Estate Problems

Li Luoli

(China Development Institute, Guangdong Shenzhen 518029)

篇7

近日有消息称，据银行界人士透露，龙湖地产（00960.HK）北京分公司获得由中国银行和农业银行提供的19亿元贷款，用于北京市大兴区医疗区域的地产建设。

对此，龙湖地产的公关媒介经理邵玉群3月21日对《投资者报》记者表示，“我已经和财务部门核实过，的确有这两笔贷款。这笔贷款是个案并不是银根松动的表现，公司能拿到这笔贷款主要是和自身有很大的关系，和大环境的关系很小。”

融资成本降低一半

据邵玉群介绍，公司是四大商业银行（工行、农行、中行、建行）总部战略级的合作伙伴，而且公司400亿元的银行授信，其中还有300多亿元没有用，公司此前也没有拖欠过银行的任何贷款。无论是公司的负债率还是公司财务的稳健度，对银行来说都是优质客户。

据悉，此次贷款的主办行分别为中国银行和农业银行，贷款额度分别为8.26亿元和10.74亿元，贷款利率为央行利率1.1倍，按季分期偿还，龙湖地产为此次贷款提供担保。从贷款利率上看，龙湖地产此次获得贷款的利率与国有企业平齐，这对于一家民营房企来说，实属不易。

公开资料显示，龙湖此笔贷款针对的是大兴区生物医药基地东配套区项目，是龙湖地产以34.8亿元的总价于2010年12月23日竞得。项目地块为北京市大兴区生物医药基地东配套6号及70505-053、0505-062地块，土地面积为25万平方米，规划建筑面积为46万平方米，土地性质为住宅混合公建用地，亦是龙湖地产首次在北京南城拿地。

不过，此次龙湖地产北京公司拿到的贷款利率只在央行利率的基础上向上浮动了10%，这与其他地产公司通过信托方式融资的成本在16%～25%的利率相比，资金成本低了一半以上。

但与融资成本低廉相比，国有商业银行对房地产开发贷款是否会出现放松则更被外界所关注。

3月21日，《投资者报》分别向中国银行和农业银行发去银根是否松动等问题的采访提纲，但截至记者发稿，两家银行未就相关问题，予以正面回应。不过，更多的声音表明，今年房地产调控不会放松，而龙湖地产也持这种观点。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松3月22日公开表示，预计今年房地产调控的基调不会改变，仍然是加大保障性住房的建设，加强去投资化。

同时，巴曙松认为，今年房地产调控，也将会重点满足刚性需求。他预计，未来保障性住房将占所有住房的30%。随着房企预售回款速度的放缓，今年二、三季度，房地产投资将继续下滑，但出现“硬着陆”的机会不大。

房企面临债务兑付高峰

业内人士指出，虽然龙湖地产去年打了一场漂亮仗，但资金紧缺的阴霾同样笼罩于其头顶之上。因此，能迎来银根真正的松动也是其最盼望的事。

龙湖地产财务部负责人一直强调，这次被批准的贷款实际上是去年拿到的，只是签约的时间挪到今年。由此，能够看出龙湖地产小心翼翼的一面。

不过，龙湖地产是少数没有信托兑付压力的企业，这让众多身陷信托压力的同行很羡慕。根据国内各大房地产企业的信托融资时间来看，今年下半年将是房企信托偿还的高峰期。

巴曙松认为，国内大部分房地产企业下半年可能要面临“洗牌”的压力，这也是房地产市场难关所在，能够扛过这个周期的房地产企业，未来才有更大的发展空间。

2010年以来，房地产信托规模大幅增长。截至2011年末房地产信托余额6882亿元，为2010年初的3倍，而房地产信托集中到期带来的兑付压力也引起市场担忧。万科地产（000002.SZ）今年1、2月份到期的信托资金均高达10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期中兑付压力最大的房企。

从全年来看，万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元。此前，万科分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年，年利率分别为10.6%和10.5%。

好买基金研究中心固定收益信托2月报显示，房地产信托在3月份迎来首次集中兑付，兑付额度高达147亿元，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。而紧随其后，6月~8月将是房地产信托另外一个兑付高峰期。

因此，今年三季度，部分地产公司如不降价销售将可能会有兑付的风险，但风险主要出现在一些小型的房地产企业中，而大型房企腾挪空间比较大。

从今年信托发行情况来看，前两个月房地产信托数量陡增。

根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1~2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了3年期以下的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率的特殊现象，这也说明房地产企业对短期资金的需求度非常高。

由于之前楼市调控银根紧缩，导致房地产企业对信托的依赖度越来越高。

申银万国统计，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，占房地产行业销售收入的3.7%；如果考虑1000余亿元的单一类地产信托，共到期3062亿元，约占房地产销售收入的5.5%。

“白名单”房企迎银根松动

虽然，信托压力阴霾笼罩很难在短期内散开，但政策面实际偏向宽松已经是不争的事实。先是七部委联合要求保证对首套房贷款供应的支持，随后地方层面上重庆允许异地公积金贷款买房以及部分国有大银行开始对名单外优质房企发放房贷都对基本面构成利好。

对此，华泰证券研究报告认为，在流动性转向和基本面向好的护航下，无需过度担忧政策的负向能量。

《投资者报》记者了解，名列四大银行“白名单”（与银行总部战略级合作伙伴的效应类似）的房企，今年或将迎来实质的银根松动。

篇8

关键词：城市房屋拆迁；居民生活；大连市

中图分类号：F830-59文献标识码：A文章编号：1000-176X（2008）01-0096-06

随着我国城市改造规模的扩大和速度的加快，涉及的被拆迁居民越来越多，由城市房屋拆迁引起的纠纷（如上访、司法诉讼等），已经成为近年来影响社会稳定与和谐的重要因素。城市房屋拆迁，关系到中央宏观调控政策的有效贯彻落实，关系到城市居民的切身利益和社会稳定。本文以大连这个全国率先进行大规模改造的城市为个案，对其1992―2007年间的城市拆迁活动进行调研，通过对经历过城市房屋拆迁改造居民的抽样问卷调查，了解他们拆迁前后的生活便利性、安全性、住区周边的自然和人文环境、出行便利性，以及居住条件的变化情况，以此来评价大规模城市房屋拆迁改造对居民生活的影响。

一、研究综述

西方理论界对城市房屋拆迁问题的研究，主要限于公共利益的范围和对政府的约束问题。各国政府征地、居民必须动迁是非常普遍的现象。各国的普遍规定是：在政府因公共利益需要而征地的情况下，居民必须为大局做出让步，但是政府必须提出需要征地的足够理由以及不低于市场价格的足够补偿。以崇拜个人自由和权利的美国为例，美国宪法第五修正案明确指出：“在没有合理的赔偿下，政府无权征收个人地产和财产”。美国五十个州均根据此修正案建立了不同版本的“重要空间法（Eminent Domain Law）”及动迁细节和补偿办法。由于补偿是足够的，不存在由此引起的上访、、财富转移问题。即使是被马克思称为“血淋淋”、“羊吃人”的发生在资本主义发展初期的“圈地运动”，农民在出让土地时也是得到了至少从眼前利益看来是足额的补偿。

目前，我国关于城市房屋拆迁改造的相关学术研究主要集中于拆迁纠纷的性质、法律调整、对拆迁法规的解读、拆迁补偿标准确定和私有产权保护等六个方面：（1）对拆迁关系、拆迁性质的研究。主要是分析开发商、地方政府、被拆迁居民间的经济关系，发生的纠纷是否属于民事纠纷，拆迁补偿中的一些认识误区等。欧光耀（2006）[1]等对城市拆迁中政府角色错位以及行政干预等问题进行了分析；孙曙生、刘涛（2007）[2]对政府参与房屋拆迁中的公共权力的限度和法律规则提出了质疑，但是没有深入分析政府的违规违约操作和诚信缺失等问题。（2）对拆迁制度的法律规范探讨。这类研究者以法学界人士居多，主要是从法学的角度探讨拆迁制度的法律政策障碍、法律程序调整等问题，但是对居民生活是否造成影响没有研究。（3）对拆迁法规的解读。主要是一些实际工作者对拆迁制度执行中的问题进行探讨。一些学者对低补偿问题提出了质疑，但没有论证拆迁补偿的理论标准。（4）对拆迁补偿的探讨是近年来学术探讨的一个热点。龚四海（2004）[3]用案例的方式论证了城市房屋拆迁由于补偿不足导致集体农地房屋主陷入贫困问题；李家才（2005）[4]对公益拆迁补偿低于商业拆迁补偿的正义性提出质疑；何虹（2006）[5]等人提出了扩大我国拆迁补偿范围并对补偿范围进行了阐释。贺蕊莉（2006）[6]运用多人合作博弈理论论证了拆迁补偿的理论标准，认为拆迁应该由四部分组成：一是旧房屋的市场交易价格；二是土地所有人（地方政府）对被拆迁居民的违约赔偿；三是尚未到期年份的土地使用费退还；四是装修、搬迁等相关费用损失补偿。这四项费用之和，绝不低于同类同地段新建商品房的市场交易价格。（5）保护私有产权问题研究。董秀芝（2006）[6]和董彪（2007）[7]等人提出城市房屋拆迁私有财产权的保护，以及城市房屋拆迁土地使用权的补偿问题，认为土地使用权应该给予补偿。（6）对拆迁利益问题的研究。王大海（2006）[8]提出房屋拆迁应考虑居民的利益、节约城市建设资金等。总之，目前国内的学术研究均没有说明城市居民对房屋拆迁改造的整体评价。本文试图通过对经历过城市房屋拆迁改造居民问卷调查，来分析城市房屋拆迁改造对居民的影响。

二、问卷设计

为了全方位了解大规模城市房屋拆迁改造对居民生活造成的影响，所设计的问卷包含了五个方面的内容：一是调查居民对拆迁改造政策持什么样的态度。二是居民的居住现状，包括居住区、居住房屋建筑面积，购房时的房价；上下班（学）主要交通工具和单程时间，与原居住区相比对现居住区的整体评价；与原居住区相比对现居住区各个指标的评价（包括生活便利性、安全性、自然与人文环境、出行便利性）。三是拆迁前居民的居住情况，包括居住区、居住面积，上下班（学）的单程时间、主要交通工具；对回迁、异地安置、货币补偿是否满意，不满意的原因；政府出台的五类级别补偿划分是否合理、怎样补偿更合理；哪种补偿方式对改善居住条件更有效等。四是调查了解此类人群未来几年对住房的需求状况，包括是否有购房计划、购房目的、期望居住户型、承受的价款、付款方式等。五是了解被调查人群的社会属性，包括年龄、性别、家庭构成、受教育程度、职位职业和家庭月总收入。

在对调查问卷精心设计的基础上，深入到大连市内四区（中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区）实地调研和考察；采取等距随机抽样、方便抽样（社区拦截）、交叉控制配额（性别、年龄）抽样相结合的方法，共发放问卷240份，回收问卷216份，总有效问卷193份，总有效率为80．4%。

三、样本分析

在收回的有效问卷中，从被调查者的家庭构成看，主要以三口之家和两口之家为主，占有效样本数的89．3%。从被调查者的学历看，大专以上所占比例最大，为58%；其次是高中学历，占39．4%；研究生学历占2．6%。从被调查者的职业职位看，基本涵盖了各阶层、各职业，并且以普通职员为主体，职位越高人数越少，基本呈金字塔分布。从被访人群的收入来看，中低收入者为多数。从被调查人群的年龄特征看，以中青年人居多，约占有效样本的80%。从被调查者的性别看，男女比例基本持平，分别占53．3%和46．7%。总之，问卷调查数据基本能满足抽样调查的要求，调查样本以大连市内四区为基本单元，能够满足不同区域分层研究的要求，被调查者积极配合，增强了样本的可信度；样本能够代表大连市不同群体的特征。

根据对有效样本的分类汇总，从以下几方面进行理性分析。

1．近半数居民支持政府的拆迁改造，九成以上居民认为城市景观变得漂亮

调查数据显示：46．6%的居民支持政府的拆迁改造工程；约33%的居民对拆迁改造持反对态度，认为对老百姓而言是弊大于利的事；20．2%的居民对政府的拆迁改造政策漠不关心和不清楚。96%的被调查居民认为大连市的城市拆迁改造使市容变得越来越漂亮，环境也越来越好。对有效样本汇总计算，得出居民对拆迁改造后的总体满意度评分为65．91分

说明居民对拆迁改造后生活各个方面是认可的。但65．91分说明居民对现居住条件还不是很满意，以后的城市拆迁改造及建设中还需要花大力气进行相关内容的改善和建设，并分阶段、分步骤，逐步改善此类人群的居住条件。

2．拆迁改造后房屋面积增大，居民居住区位向城市推移

从拆迁改造前后居民的家庭居住面积看，居住面积普遍增大。平均家庭居住面积，由拆迁前的53．41平方米上升到拆迁改造后的73．84平方米。数据显示，拆迁前，居民居住在建筑面积60平方米以下的所占比例最高，为40．4%；居住在61―80平方米的为15．0%；居住在80平方米以上的仅为8%左右；还有许多家庭居住在30平方米及以下的住房。拆迁改造后，居住在建筑面积61―80平方米的比例最高，占49．2%；居住在60平方米以下住房的所占比例为28．0%，尽管仍有部分家庭居住面积还很小，但这一数字比拆迁前下降了近50个百分点；而且居住在80平方米以上的住房的居民比拆迁前增加了14．4%。由此可见，城市房屋拆迁改造，使居民的居住条件得到了很大改善。

另外，拆迁改造后居民居住区位逐渐向城市推移。通过对各城区居民拆迁前后居住区域统计发现：拆迁改造后，居民由中山区、西岗区、沙河口区搬往甘井子区的逐渐增多。有的是原居住区拆迁改造成为商业区；有的是拆迁改造后，由于房价上涨，买不起原居住区（或者其原居住区同类地段及其周边）的商品房，而选择远离市区房价相对较低的居住区。

3．拆迁改造前后，交通便利度变化并不明显

从统计结果看，拆迁前后上下班（学）时间无显著变化。上下班（学）单程时间在30分钟内的人群中，拆迁前所占比例为74%，拆迁改造后所占比例为67%；30―45分钟的人群，由拆迁前的16%上升到拆迁后的21%；上下班单程时间需1小时以上的人群所占比例很少，但比拆迁前下降了2%。居民出行的主要交通方式，包括公交车、轻轨、单位班车、私家车等。但是，从统计结果看，乘坐公交车出行的所占比例最高，占有效样本的65%；其次是乘坐单位班车上下班，比例为14%；其他各类出行方式比例差别不大，私家车5%，出租车3%，轻轨、快轨4%。在调查中了解到尚有一定比例的人依靠传统的交通工具上下班或者出行，其中步行的所占比例为7%，骑自行车的占2%。现实中，大连市的公交设施是比较完善的，随着公交车次增多、车况变好、城市道路拓宽，尽管居民住宅区位外移，但是上下班还是非常便利的。

4．生活便利度评价因各区域和各居民社会属性的不同而存在差异

调查显示，居民对生活便利度较为满意，总评分为63．31分。对生活便利度非常满意的比例为9．3%，比较满意的占36．8%，评价一般的占36．3%，比较不满意的占有效样本数的9．3%，非常不满意的占8．3%。从各个城区的评价来看，甘井子区是惟一一个生活方便性评价没有达到60分的区域。而其他区域生活方便性评价都比较高，沙河口区评价最高，达到68．60分；其次是中山区和西岗区，分别为65．76分和64．62分。

从居民的社会属性看，年龄在50岁以上的中老年人群、受教育程度相对较低的初、高中学历人群、家庭月收入在3 000元以下的居民，对生活便利度评价低。而高学历、中青年、有稳定的事业、职位高的人对生活便利度评价高。

5．居民对居住区的自然环境和人文环境评价各不相同

居民对其现居住区的自然环境基本满意，总体评分为63．93分，但各个区域的满意程度存在显著差异。中山区的居民对其居住区的自然环境最为满意，评价得分74．55分；甘井子区的居民满意度最低，仅为53．15分；沙河口和西岗区分别为64．39和69．23分。由此可见，自然环境的舒适度随着远离中心城区而降低。

从被访者的年龄看，年龄大的人群对自然环境评价高。60岁以上的人群评价得分最高，接近70分；31―40岁的人群评价最低，仅为55．93分； 41―50岁的人群，评价为59．93分。从性别上看，对自然环境满意度评价男性略高于女性，分别为62．66分和61．17分。从家庭构成来看，单身和两口之家的评价最高，分别为63．95分和63．26分；评价最低的是四口之家为60．67分。体现了随家庭人口的增多而评价得分逐渐递减的趋势，但是到五口之家略有上升。从学历层次看，高学历群体评价得分高于低学历群体。从收入水平来看，家庭月收入越高的人群对自然环境满意度评价也高，反之则相反。

在调查过程中我们也发现，这些对自然环境评价低的人群大多居住在城市的区域；或者是比较旧的小区，有的小区正在面临改造，还有的是居住在平房等。许多人从事的是工业企业，属于普通工人；还有的是下岗失业。从社会现实来看，居住在环境好的区域和小区的居民大多是高学历、从事稳定的职业、收入也高，并且大多是中青年，正处于事业高峰。一方面，由于个人事业发展处于上升阶段，更看重发展机遇，对自然环境的要求不高；另一方面，年纪轻、收入高，可选择性强，也影响到他们对自然环境的评价，而低收入、低学历的中老年人群作为弱势群体，对居住地的选择性差，所以评价较低。

人文环境的总体评价得分仅为56．67分。各个区域受访者对人文环境的评价有一定的差异，中山区得分最高，甘井子区最低，分别为66．97分和50．11分；沙河口区和西岗区的得分也都处于及格线以下，分别为56．07和58．46分。从学历层次看，学历高的人群对人文环境评价也高。研究生学历的人群评价分值最高，为65．19分；而初中学历的人群评价最低，仅为57．45分；高中学历的评价得分为59．26分，大专和大学学历的评价为62．5分。从家庭月收入水平来看，各个家庭由于收入不同而对其居住区的人文环境评价各不相同。家庭收入越高，对其居住区的人文环境满意度也越高。

6．居民对其居住区的安全性评价

安全性是安居乐业的前提条件和基础。国家统计局2007年1月公布的“2006年全国群众安全感调查主要数据”显示，老百姓最为关注的社会问题之一就是治安问题，并且这种关注在持续上升[11]。通过对大连市经历过城市房屋拆迁改造居民的调查，也是希望了解这部分居民拆迁改造前后其居住区周边的安全状况，包括交通安全、治安状况等。

通过对有效样本进行分类汇总，笔者发现各个城区的居民对其现居住区安全性评价都很高，但随远离市区而逐渐降低。从家庭构成看，单身的人群对安全性评价最高，为65．23分，而五口之家的人群对居住区周边的安全度评价最低，为61．09分；两口之家的居民对安全度评价得分为63．83分，三口之家为63．36分。由此可以看出，安全性满意度的评价与家庭人口数呈现负相关关系。从学历层次看，学历高的人群对其居住区安全性评价高于低学历人群的评价。初中及以下学历的人群评价得分最低，为60．03分；而拥有研究生学历的人群对其居住区及周边安全性满意度最高，评价得分为66．36分。从现实看，高学历人群工作中的职位相对较高、职业稳定、收入相对也比较高，经济承受能力强，有能力购买高档、安全的小区；而学历低、职业不稳定、收入低的家庭，经济承受能力弱，再加上部分家庭人口多、负担重，生活压力大。还有的居住在城市的区域或者是居住在条件相对较差的小区。而城市的治安状况、交通安全等都低于城市的中心区域，所以这类人群对安全度的评价低也是必然。

7．对拆迁补偿政策及改善居住条件方式的认识

统计结果表明，在房屋拆迁改造中给予货币补偿的所占比例最高，为75%；房屋产权调换的所占比例为25%（房屋产权调换分回迁和异地安置），其中回迁的所占比例为9%；异地安置的占16%。在对这些结果细分发现，房屋产权调换的在2001年以前所占比例最多，而2001年以后给予被拆迁人货币补偿占据主导地位。尽管房屋产权调换和货币补偿的实质都是货币补偿，但居民都期望能够给予实物补偿。主要原因是，自2003年以来房价一路飙升，对被拆迁房屋的货币补偿无论是总价款还是单位面积价格远不够再购买新房的总价或者单价。尤其是那些原本居住在繁华商业区的居民经历拆迁后很可能被迫搬迁到交通、日常生活等相对不便利的区域或者城市的，至于城市中的弱势群体，甚至有可能成为“边缘化”人群。所以，居民都希望获得房屋产权调换。

在给予货币补偿的居民中，83%的人表示不满意。原因在于补偿的标准过低，与大连市的房价不成比例；只有17%的人认为给予的货币补偿基本合理。对这些认为基本合理的人群进行分析发现，他们一般是在2001年以前拆迁改造给予的货币补偿，按当时的房价，这样的补偿基本能够买得起同类地段、同类商品房。而目前的补偿远低于同类地段同类商品房的市场价格。例如，沙河口区和平广场附近2006年10月拆迁时，给予被拆迁居民的补偿价格为5 100元/平方米，而当时此区域周边房价已经超过10 000元/平方米，即使远离市中心的偏远地区，诸如泉水、泡崖一带当时房价也已经涨到5 000元/平方米以上。给予这样的补偿，显然过低，其他区的补偿也显得过低。虽然政府出台的五类区域划分补偿是保护价格，但是在这个价格的限定下，开发商很可能以此为依据作为补偿标准。这样就使得居民在拆迁改造过程中只能处于弱势地位。

关于怎样补偿会更加合理，我们设置了一个开放性的问题。因为个人的认知以及感受、想法不同，答案各异。主要有以下几种答案：认为应该按拆迁时市场价格补偿的占有效问卷的33．2%；认为应该按拆迁后新建商品房价格补偿的占12．4%；认为应该按拆迁后其新购买房屋的价格补偿的占7．8%；部分被调查者认为应该按同类地段、同类商品房的市场价格补偿，占有效样本数的3．6%；还有个别被访人群在拆迁前是产权房，而拆迁搬迁后，给予异地安置，但至今仍然没有解决房屋产权问题，他们心中的愿望是有关部门能够为其解决房屋产权问题，这类人群很少，但是所反映的问题应该值得重视。还有近25%的人没想过怎样补偿才会更加合理；4．7%的人期望拆迁改造后给予房屋产权调换，要么回迁，要么给予同类地区、同类地段、同类房屋的安置。

在哪种方式对于改善居民居住条件最有效的问题上，答案显著差异。24%的人认为，政府的经济适用房对于改善居民的居住条件很有效，尤其是对于弱势群体而言；45%的居民认为购买商品房对改善居住条件最有效；只有5%的人认为，居民联合建房能够改善居住条件；3%的居民认为，政府的廉租住房能够改善百姓的居住条件。6%的人认为这些都不能改善居住条件，只有政府下大力气控制房价的过快上涨，让百姓能够买得起房子才是最有效的方法。还有多于15%的人群认为，应该采取多种措施解决住房问题。

8．居民未来住房需求情况预测

问卷调查结果显示，99%的被访人群认为大连的房价处于极高的价格水平，只有1%的人认为房价一般。尽管居民认为大连的房价非常高，但对于未来几年的房价走势，74%的人认为房价会持续走高；认为可能下降和肯定下降的居民仅占5%，认为房价会维持现状的居民占14%，不能确定的占7%。

在是否有购房计划的问题上，30%的人表示有购房意愿，其他70%的人目前没有购房计划。在有购房计划的人群中，33%的人是为了改善居住条件，41%的人为了子女上学或者为子女结婚而购房，还有11%的居民为老人购买住房，7%的居民为投资而购房。在期望购房的面积上，11．5%的人打算购买建筑面积为60平方米的房子，32．8%的居民期望购买60―80平方米之间的住房，期望购买81―100平方米的住房所占比重最大，占45．9%。低于10%的人期望购买100―120平方米的住房，还有3．3%的居民打算购买面积在120平方米以上的房子。在愿意承受的价位上，20%以上的人群愿意承受房价在20万元以内的住房；41．5%的人能够承受21―30万元之间的住房；近30%的人期望支付总价款在31―40万元之间的住房；期望住房总价在41―50万元的占3．6%；仅有1．6%的人愿意或者能够承受总价在60万元以上的住房；另有5．7%的低收入人群只能承受10万元以下的房子。在付款方式上，不同社会属性的人群也不相同。近25%的人群倾向于采取一次性付款，26%的人群打算采取分期付款的方式来购买住房。13%的人采用商业贷款来买房，33%的人倾向于用公积金贷款买房，还有5%的人打算组合贷款买房。调查还发现，许多有住房的低收入人群也有买房投资的想法，投资买房成为一种潮流。通过对没有购房计划人群的统计分析，70%的居民因经济条件有限而无力再购买房屋；27%的人基本满足拆迁改造后的居住现状；2%的人群由于多种原因，没有购房打算。

总之，经历过城市房屋拆迁改造的居民普遍认为大连市的房地产价格过高，与家庭收入不成比例，而且未来几年只有很少的一部分人有购房打算。这些计划买房的人一般都是高学历、职位相对较高、涵盖各个行业、家庭收入相对高的人群。

9．居民最为不满意的问题是暴力拆迁和政府诚信缺失

调查中了解到，部分居民经历过暴力拆迁和违法拆迁，这些是居民最为不满的。在拆迁过程中，如果居民搬得慢或者部分困难人群不愿意搬走，拆迁部门就会动用暴力手段。另外，拆迁改造过程中可能存在政府失信的问题。部分居民向笔者诉说当初拆迁时，政府有关部门许诺给予什么样的条件，但一旦搬走就再没有人兑现或很少、很难兑现当初的承诺。如果这些事属实的话，说明政府部门存在诚信缺失和违法行政的问题。总之，暴力拆迁和违法拆迁与社会主义和谐社会建设和法制社会是格格不入的，值得深思。

四、结论与建议

基于以上分析，笔者得出如下结论：（1）大连城市房屋拆迁改造使城市景观得到很大改善。（2）自然环境、人文环境、安全性、生活便利性、出行便利性等对居民的影响因居住区域、居民社会属性的不同而显著差异。总体来说，中青年、高学历、高职位、职业稳定的人群受城市房屋拆迁改造的影响不明显。相反，年龄大、学历低、职位低、职业不稳定或者下岗失业人员，拆迁改造后受到的影响较大，尤其是对困难家庭、弱势群体的影响程度更大。（3）居民最为关心的是拆迁补偿问题，居民普遍认为拆迁补偿过低，拆迁补偿机制不尽合理。

鉴于此，笔者提出如下建议：

1．在城市房屋拆迁改造过程中，政府要明确自身的角色和职能

首先，政府应该是城市功能定位、城市建设和发展的宏观规划者，是城市拆迁改造的政策制定者，不应该过多参与到城市房屋拆迁过程中。其次，政府要监管房地产开发商的拆迁改造行为，对于违法行为应该进行约束和监督，并且要依法处理。尤其是对许多开发商在拆迁改造中出现的暴力行为，应该予以坚决的法律制裁，否则会严重损害法律的尊严、损毁党和政府在人民心中的形象。再次，政府在拆迁改造过程中要明确自己的职能。拆迁改造的前提是能够改善被拆迁人目前的居住现状，而不能以损害这些被拆迁人的利益而发展城市的经济，所以政府要明确自身的职能。我们经常会听到“造福于民”的口号，但是在现实中往往被偷换概念，城市房屋拆迁改造中也是如此。许多被拆迁人拆迁改造后可能被迫搬迁到比原居住区差的区域居住，或者因拆迁后的补偿买不起房，而使生活质量恶化。对于弱势群体而言，拆迁改造可能更是一种“灾难”，使他们原本贫困的生活变得更加贫困。所以，政府要加大经济适用房和政府廉租住房的保障力度，对于困难家庭，政府要多给予关照。

2．完善拆迁立法和拆迁补偿政策

第一，遵照被拆迁人的意愿，按市场价格补偿。许多人认为，应该“按照当初拆迁时，其居住房屋的市场价格补偿”；还有人认为，应该按同类地段、同类商品房的价格补偿……而不应该政府规定补偿标准。笔者认为政府部门应该召开听证会，或者通过网络、新闻媒体向社会各界广泛征求意见，了解百姓的心声，满足百姓的要求，根据百姓的意愿制定政策。

第二，对现行的最低补偿标准进行相应的调整。在保证被拆迁房屋现有市场价格补偿的基础上，兼顾被拆迁居民的利益。鉴于土地升值空间较大，升值较快，大连市在全国范围内更是引领房价的焦点城市，政府在制定补偿标准的时候应当考虑到被拆迁土地未来的升值潜力，以及由此带来的地上建筑物的溢价。

第三，对于因拆迁改造造成的各类损失应该给予补偿。调查访问中，许多居民反映其家里仅仅装修完才两个月也要面临拆迁，但是只给了住房面积的补偿，房屋装修花费却没有补偿。还有的居民认为，其现居住地距离工作单位非常近，但是拆迁后被安置到非常远的地方，交通费用以及乘车花费时间的损失，也应该给予补偿……对于获得房屋产权调换中异地安置的居民，还应考虑因拆迁给被拆迁人造成隐性成本增加的问题。由于多数被拆迁居民被异地安置到偏远地段或生活基础设施不健全的新建小区，他们的交通、购物、子女入学等问题的成本定会增加，这些都加重了被拆迁人的经济压力。因此，应当给予被拆迁人适当补偿。同样对于给予货币补偿的人群也应该考虑这些因素。

第四，对于房屋产权未到期的剩余产权应该追加补偿。在目前房价不断攀升的情况下，被拆迁人每拖延一段时间（甚至几天），其房屋都会有很大的增值空间，所以拖延拆迁有可能获得高一些的补偿，这也是被拆迁人和拆迁人之间对立的原因之一。而且被访人群中部分人要求对于自己未到期的产权应该给予补偿。但是至于怎样补偿，补偿多少尚需要深入探讨。

3．加大城市基础设施的建设力度，增加公共产品的供给

城市房屋拆迁改造对被拆迁人而言肯定是有很大影响的，所以，加快城市的发展步伐、加大城市基础设施的建设力度和增加公共产品的供给是关键，只有各项设施都非常完善，才会减小拆迁改造带来的影响。教育、医疗、购物及出行是影响居民生活的主要方面，政府各有关部门应当协同合作，对于已建成的小区，政府应当尽快完善其周边的基础设施，对于尚未动工的项目，则应当做好规划，保证小区软件和硬件环境的性能。

总之，城市房屋拆迁改造应该在保证被拆迁人原有生活质量不受到影响的前提下，力争有所提高。这才是城市房

屋拆迁改造、城市发展的根本目的所在。

参考文献：

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［9］ 张洪．论我国城市土地供给的产权创新［J］．云南财贸学院学报，2006，（2）．

Research of the Residents Influence in the Process

of Urban Housing Relocation

――A Case in Dalian City

ZHANG Jun-tao,LIU Jian-guo

(Public Adminstration Department in Dongbei University of Finance and Economic,Dalian Liaoning,116025 China)

Abstract:In the process of urban construction and development，urban housing relocation is a common concerned hot issue among government，enterprises and people．This paper，based on the theoretic analysis and the survey of Dalian citys residents who have experienced urban housing relocation in recent years，analyze the changes of residents life between before and after in their housing relocation from many factors，and analyze theirs evaluations about the policy of Urban Housing Relocation．Finally，we put forward the related countermeasure proposal helping from the relocation of urban housing and building harmonious societys perspectives．

篇9

住房按揭证券化必要性论证

对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源.其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性.最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为：1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。

对投资者来说，证券化的益处对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。

住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。

中国按揭证券化的问题及解决办法

按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。

（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。

（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍

1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：“借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。”。第三十一条规定：“借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。”。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者-养老金、共同基金、保险公司购买企业债

券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。

（三）利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。

笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：

健全法制环境现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。

构建信用评估体系独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。

完善金融交易网络作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！