公积金补缴政策范文
时间：2023-12-14 17:45:47
导语：如何才能写好一篇公积金补缴政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1、公积金一次性补缴是否可以申请贷款，具体是要以当地的政策来看的。
2、如果公积金一次性补缴，算作连续缴纳公积金，那么用户在补缴以后就可以申请公积金贷款。而一次性补缴后，公积金缴纳的时间是重新计算的，那么用户就无法申请公积金贷款。
3、在职工已经存在公积金账户的情况下，解除合同后转为个人缴存公积金的职工，在中断三个月之内的可以补缴，如果超过三个月就不能再补缴了。按照条件补缴成功后，符合贷款条件的，就可以申请办理公积金贷款。也就是说，补缴后不影响申请公积金贷款。
（来源：文章屋网 ）
篇2
市纠风办：
我市依照省住房和城乡建设厅、省纠风办、财政厅、人民银行、审计厅、银监局等六部门《关于开展住房公积金专项检查的通知》（川建金管发[]392号），由市住房公积金管理中心牵头，组织财政、审计、人行、银监、纠风办等部门对全市住房公积金管理、资金营运进行全面的检查，从总体情况看，全市住房公积金管理制度完善，资金营运安全完整，各项监管措施落实，各部门运作协调，住房公积金事业正以良好态势不断发展状大。
一、领导重视，各部门协调配合
1、市委常委、常务副市长、市住房公积金管委会主任李炜同志高度重视住房公积金专项治理工作，要求住房公积金管委会办公室、市住房公积金管理中心，把住房公积金专项治理工作做扎实，切实推进住房公积金专项检查工作。由市住房公积金管理中心牵头六部门下发了《关于开展住房公积金专项检查的通知》（绵住房公积金发[]50号）（以下简称《通知》），并结合我市实际，提出了实施意见。
2、全市住房公积金管委会上，李炜同志作了重要讲话并要求住房公积金管理单位：一是扩大覆盖面，做大规模，让更多职工群众受益；二是加强管理、确保资金安全、规范运作；三是加强日常监督管理和审计；四是住房公积金管理工作要为灾后重建服务，进一步做好重灾区住房公积金贷款的核销申报工作。这对全市住房公积金专项治理工作的深入开展，管好用好住房公积金起到了积极的推动作用。
二、精心组织，做好专项检查工作
1、建立领导机构。在市住房公积金管委会的指导下，由市住房公积金管理中心牵头，市纠正行业不正之风办公室、市财政局、市审计局、中国人民银行绵阳市中心支行、中国银行业监督管理委员会绵阳监管分局（以下简称《六个部门》）组成了以市住房公积管理中心主任黄远东同志任组长，副主任李官富同志、纪检组长兼管委会办公室副主任梁金安同志任副组长的市住房公积金专项检查领导小组，对检查目的、内容、方法、要求、步骤及时间安排做出具体规定，同时按各部门职能就开展好专项检查工作也进行了严密分工。
2、精心安排。为确保住房公积金专项检查工作顺利进行、落到实处，我市召开专题会议，按《通知》要求各区市县管理处、分中心按照省、市统一部署，认真组织实施，做好自查自纠和情况上报工作，并于10月30日前将自查情况报告送达到市住房公积金管理中心。
3、认真实施。从11月1日至11月14日，分别由组长、副组长率《六个部门》检查组成员对所辖9个县（市、区）及市本级进行了全面检查。检查组采取听取自查自纠情况汇报，查对银行流水账及资金余额情况，查阅归集资料、公积金提取及贷款受理资料，核对银行帐户，查账账、账证、账实是否相符，查内控制度是否完善。
三、扎实开展自查自纠
历史遗留欠匹配住房公积金资金共计8347.28万元。其中:江油市645.52万元，三台县6400万元，盐亭县1184.76万元。
1、江油市自1996年建立住房公积金制度以来,市教体局直属学校和乡镇学校都先后建立了住房公积金制度,由于多种原因,导致了一些学校先后停缴了教职员工住房公积金。2月7日，市政府召开常务会议，专题研究了解决乡镇教师住房公积金的资金匹配问题。江油市教体局和分中心抽调人员,就全市乡镇中小学校教师1996年至住房公积金缴交情况作了彻底清理核实。清理出的12月底以前的财政未匹配金额共计802.28万元（含在职、江油市境内教育系统内部调动、调出本市、调出教育系统、自动离职、除名、拒聘）,由江油市住房公积金管理中心按清理核实后的金额（不计利息）给予职工挂帐,江油市财政逐年归还匹配到位,但需全部资金到位后方能计入个人帐户,在此期间不影响职工离退休、调动等原因的正常支取，自1月1日起发生的离退休、调离本市等正常支取(以实际支付金额为准），由江油分中心垫付，财政每半年与江油分中心对帐并归还所垫付资金。截止12月底，江油市财政已经累计支付乡镇教师离退休等原因应匹配住房公积金156.75万元,还欠匹配资金645.52万元。
2、三台县自1999年至12月共欠匹配资金6400万元。但为切实解决退休、调离本县、死亡职工的正常提取使用，补交匹配资金162.6万元，补缴匹配资金261万元，1-6月补交匹配资金123万元。三年来，财政补缴匹配资金共546.6万元，欠匹配情况呈下降趋势，尽可能的维护了职工利益，确保了社会稳定。
3、盐亭县属于农业县，财政十分困难，县财政匹配历史遗留问题基本上是心有余而力不足，自1997年1月至12月，财政共欠匹配资金1184.76万元（按5%匹配计算），至今未到位。
四、专项检查发现的主要问题
1、历史遗留欠匹配资金7584.76万元一时难以到位。特别是盐亭县1184.76万元，三台县6400万元，由市政府督办至今尚未落实到
位。2、缴存比例参差不齐，乡镇卫生院归集政策未落实到位。游仙区、安县、盐亭县、归集基数只算基本工资，每月人均归集额仅一、二百元左右。另外游仙、安县、盐亭和梓潼县部份乡镇卫生院还未建立住房公积金制度，制约了我市住房公积金事业的发展。
3、今年以来，市本级发现多起通过“中介”组织制作外地假购房合同、假房产证、假结婚证、假发票（收据）等资料骗提住房公积金，其中1人已追回，其余人员正在追缴中。
五、专项检查提出的整改意见和建议
1、按照边查边整的原则，我们对自查出来的问题及时进行纠正。如有的区、县个别月会计对账未编制《银行存款调节表》，没有记载《个人贷款明细账》，无房管部门为借款人出据的“商品房登记信息”证明，“四方”对账制度，“自收自支”等情况都进行了现场限期整改。
2、对历史遗留财政欠匹配资金问题，积极向市委市政府汇报，争取有关方面的支持，逐步匹配到位。对缴交额太低，管理中心建议从明年起，各单位在调整基数时，视其财力情况把部分或全部津贴纳入缴交基数，提高缴交额。
3、针对我市个别区、县乡镇卫生院未建立住房公积金制度，将督促有关区、县通过其主管部门卫生局和管理处主动上门催建，力争在明年12月底前，将卫生系统全部纳入公积金缴交。
4、对骗取情况目前我们主要采取让受理人员在收件时，加强对申请材料原件的仔细审查，实行科室、岗位相互交叉审核监督机制，防止虚假资料蒙混过关。鉴于防不胜防现状，建议省、乃至全国利用互联网平台将个人征信、房屋信息、户籍、婚姻、税收等情况能并网适时查询，从根本上杜绝骗提、骗贷等情况的发生。
五、20__年纠风专项治理工作打算
1、进一步深入开展纠正行业不正之风工作，用以会代训方式，提高职工业务素质，把住房公积金窗口办成文明服务的典范。
2、根据《四川省住房公积金缴存办法》，做好“控高保低”工作。
3、依据住房公积金贷款规定，严格执行一套房、二套房办理程序、协调相关部门，做好监督管理工作，确保贷款工作公开、公正、公平。
篇3
由此，该为哪些收入缴纳个人所得税，该缴多少，以及如何保证在依法纳税的同时维护好纳税人自身利益等一系列问题，也越来越为人们所关注。在这种情况下，合理利用国家税收减免税规定和税收优惠政策，做好个人所得税的筹划工作，切实减轻中高收入纳税人的税收负担，以保障这类收入人群消费能力的不断提高，扩大需求，为经济的持续稳定发展创造条件就显得更为迫切和需要。
大胆投资了解税收优惠政策
税收筹划是一项专业性、技术性极强的工作，它要求充分利用《中华人民共和国个人所得税法》中有关的减免税条款以及税收优惠政策来实现个人所得税的税收筹划。要用好用足税收筹划这一节税工具，必须深入了解和分析具体的减免税条款以及相关的税收优惠政策。
自我国开征个人所得税以来，为适应经济形势的发展和需要，体现对纳税人的支持、鼓励和照顾，国家对纳税人因特定行为取得的所得和特定纳税人取得的所得给予了一系列税收优惠，具体包含免税、减税、税项扣除和税收抵免等四个方面，其中与广大工薪阶层纳税人密切相关的条款大致有：国债和国家发行的金融债券利息；按照国家统一规定发给的补贴、津贴；福利费、抚恤金、救济金；企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定的金融机构为个人缴付的住房公积金、基本医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费；个人领取原来提存的上述款项及其利息免征收个人所得税；对个人取得的教育储蓄存款利息所得以及国务院、财政部门确定的其他专项储蓄存款或储蓄性专项基金存款的利息所得，免征个人所得税。
合理理财减轻工薪层税收负担
个人所得税税收筹划应以均衡各期收入、降低名义收入、保持实得收入不变，进而降低适用税率档次为目标。其主要方法有：
分拆所得，降低适用税率、提高优惠等级。在我国现行税制中，由于税率分级和优惠分等都存在临界点，因此，每当临界点被突破，随所适用的税率相应提高或税收优惠的相应减少，都会使应缴纳的税款增加。因此，分拆应税所得，使其尽量靠近税前扣除额或税率分级临界点可以起到节税的目的。这类收入主要包括一次性获得的全年奖金或劳务报酬所得等。例如，年终奖金可用“全年一次性奖金”的计税方法纳税。计税时该奖金以除以12个月得到的商数来确定适用的税率和速算扣除数，以这种方法计算应纳税额与作为“一次性取得属于数月的奖金”相比适用的税率会更低，可直接减少应纳税款。对于政府行为的一次性补发工资，在计税时也可以将补发当月起到实际发放当月的所有工资性收入加上补发的工资数进行平均，计算出每月的工资，寻找适用的税率和速算扣除数，再以实际发放当月的工资总额作为应税收入额，计征个人所得税。这种计税所用的税率比按实际发放的当月工资总额为基数适用的税率要低，也能减少应纳税款。
转化所得或转化所得类型。把现金性工资转化为提供福利，即通过提供各种补贴，降低名义收入，比如提供免费工作午餐、住房补贴、手机话费补贴、交通补贴、特殊岗位津贴等，这样既可以增加员工福利，又可少缴个人所得税。此外，工资、薪金所得适用的是5%-45%的超额累进税率，劳务报酬所得适用的是20%的比例税率，利用税率的差异进行纳税筹划，合理选择用工关系，通过劳务报酬与工资、薪金的转化，也可以起到节税的效果。
增加税收减免额。对于个人所得税来说，住房公积金、医疗保险费、基本养老保险金、失业保险费都是可以在收入中抵免的。特别是合理增加每个月的住房公积金，可以起到降低适用税率、节约税收支出的作用。住房公积金是由上一年度月平均工资或上一年度12月份的基本工资乘以规定的提取比例得到的。由于根据上年度数据计算得到的公积金在本年度中按月扣减，不受本年度的工资增长的影响，但工资增长部分少计的公积金允许在本年度末做一次性的补缴，那么如果年末收入较多时，可以通过此项公积金补缴，增加年末该月的个人所得税税前可抵扣金额，实现降低税款。此外，按照公积金有关文件规定，职工个人与其所在单位，各依职工月工资总额的同一比例，按月缴存住房公积金。职工个人每月缴存额等于职工每月工资总额乘以个人缴存率，单位每月缴存额等于该职工每月工资总额乘以单位缴存率，两笔资金全部存入个人账户，归职工个人所有。由于住房公积金缴存额可从工资总额中作税前扣除，免纳个人所得税，还在不增加单位负担的情况下，提高公积金计提比例，减少个人所得税应纳税额，从而提高职工的实际收入水平。但应注意的是，单位和个人超过规定标准缴付的“三费一金”则应计入年所得范围内，需依法纳税。
篇4
在房产投资中，我们建议一般的家庭选择长线投资不动产，因为这样既可获取固定的租金，又能兼顾到房地产价格的稳步升值，还能节省许多精力，免去因为短期市场变化带来的心理压力。在城市化进程不断加快的今天，稳健的长线投资必然会立于不败之地。
长线投资的组合可以分为三种：一是直接用现金或分期付款等方式购买房地产。这是风险较小，保值、增值可靠性最强的一种方式。但是它需要的资金量比较大，对投资者精力消耗很大，并且，由于房地产流动性比较低，其中沉淀的初始资金较难在急需时变现，当你资金不太充裕，周转周期也较长时，这可能会让你背上很大的包袱。
二是购买房地产开发公司的股票。此举相比之下风险性较大。但是由于房地产升值是一种长期趋势，从历史的经验看，在宏观经济基本面向好时购入房产公司的股票，既不需太多的资金，承担的风险又比其他夕阳产业的股票小得多。
第三，也是时下最流行的，就是按揭贷款。很多朋友有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为，在借款人还有其他回报率比较高的投资渠道的时候，他可以把自己已有资金首先投于其他项目，而将购买住房视为一种风险规避方式。
许多朋友考虑到买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，可以与银行建立联系，利用银行的信息和人才优势来对房地产项目作初步的调查和审查，聪明地让银行为贷款者把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，降低了相应的风险。
那么，这三者的比例应该如何安排呢？这就要视市场行情来决定和调整了。如果股市形势好，那么可适当加大购买股票的比例，但不可把全部资金转往股票，选股时也该选择有雄厚的不动产作为基础的个股。反之，在大多数时候，还是增大购入不动产的比例为佳。
贷款买房，请注意……目前工薪族买房，少不了要与公积金贷款打交道。在借贷公积金的过程中，你知道自己要注意一些什么事项么？
在贷款时要注意选择个人住房贷款的品种。目前个人金融产品中，个人住房公积金贷款的利率最低，1―5年的年利率为4.14％，6―30年的为4.59％。公积金贷款利率虽低，但并非人人可以申请，它要求申请人在申请贷款前累计缴存及连续缴存住房公积金期限必须达到一定的要求，这个时间区间的长短视地域和各银行的相关政策而定。并且，公积金贷款有最高额度上限，这个额度是按借款人及配偶或同户成员住房公积金储存余额的倍数来计算的。因此，对于有补充公积金的个人来说，欲想申请补充公积金贷款额度，在申请前千万不要动用补充公积金。
此外，除却公积金贷款，个人住房商业性贷款的利率也是各类个人消费贷款中最低的，其1―5年的年利率为5.31％，6―30年为5.58％。
先还利息还是先还本金？目前在上海，个人住房贷款还款方式基本上有两种：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式意味着在整个还款期，每个月还款额将保持不变（政策性利率变动）除外，还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加。此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。
等额本金还款方式就是其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。应该说，这种还款方式较适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
篇5
关键词：企业住房公积金 使用率 管理水平
中图分类号：F293.30
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）03-165-02
住房公积金是我国住房制度改革的产物。随着城镇住房消费的日益增长，人民对改善住房条件的迫切渴望，职工对住房公积金的有关制度、规定、信息和具体操作环节都十分关注。长庆油田隶属于西安住房公积金管理中心下分中心（以下简称“中心”），管理、代管的缴存单位包括油田公司、川庆钻探公司、中油测井、东方物探、长庆石化公司等96家缴存单位，区域涉及陕、甘、宁、蒙、晋5省（区），住房公积金管理分散，难度大。加之各基层单位住房公积金管理人员大多为兼职担任，人员素质业务能力参差不齐等诸多因素，管理水平差在所难免。笔者作为单位兼职住房公积金管理人员，如何不折不扣地执行上级政策规定，提高住房公积金管理服务水平，是新形势下的当务之急，也是必须思考和解决的问题。
一、继续完善住房公积金信息管理系统，以提高工作效率为中心，以信息透明和安全为前提
2011年长庆油田的住房公积金管理工作的信息系统正式上线，新系统全面覆盖各缴存单位工作业务，将服务模式由原来的两级流程变成三级流程，各缴存单位使用住房公积金管理信息系统单位版（以下简称单位版），通过网络建立单位与中心数据共享，达到单位住房公积金业务与中心实时互动。单位建立申请使用单位版，经单位CFCA身份认证后，通过互联网访问网上的业务平台，办理本单位住房公积金相关业务，查询相关业务信息，实现年度核定、单位信息变更管理、职工个人信息变更管理、部门管理，职工账户设立、封存、启封、转移、汇缴、补缴、业务信息查询，对账单管理、文件下发、网上交流等功能。这些功能简化了工作量，提高了工作效率。
但随着新形势发展，中心的管理部门也要跟上发展需要，踏上与时俱进的步伐，要有前瞻性，不断加强对单位版继续完善工作。笔者就管理信息系统提出几点思考意见：一是职工公积金对账单打印格式单一。住房公积金对账单是为了让职工对自己缴存公积金有一定了解，也是确保职工知情权的方式，在打印格式上如果能多样化，这样缴存单位就会根据自己单位情况，打印出适合本单位职工住房公积金对账单。二是中心应该增添在网站上公布当月结账、下月开账时间和某项业务权限暂停时限，利于兼职管理人员更加快捷地了解系统运行情况，也利于对前来办理住房公积金业务的职工做好解释工作。三是住房公积金统计报表应该选择数据字段自由组合，方便兼职管理人员统计本单位所需要数据。四是职工购房支取业务，由自己提交资料到中心办理，变成各单位管理人员统一收集后到中心办理。这虽然减轻了中心业务强度，但也有很大弊端存在，为了确保资料上报真实，应该对提供的购房合同、购房发票、身份证等资料，进行扫描形成影像数据。中心按月进行抽样检查，建立自上而下的监督监管机制。五是应该在住房公积金系统连接各省市房地局，便于业务人员查询合同是否真实。六是建立健全一整套电算化模式的内部规章控制制度。使住房公积金业务管理信息化、网络化、科学化有章可循、依章办事，走上规范化的管理轨道。
二、不折不扣地落实住房公积金的政策、规定，尽可能提高住房公积金使用率
依据国务院2002年3月24日中华人民共和国国务院令第350号《住房公积金管理条例》，适合油田实际情况需要，制定长庆油田有关住房公积金贷款、提取、使用、缴存等实施细则。具体做法有以下两方面：一方面使用住房公积金贷款，分为油田内部购房和油田外部购房两种情况，职工购买油田购买内部住房，享受了住房公积金贷款，办理贷款手续简便。但职工购买油田外部住房时，手续繁琐，大多数职工根本就办理不了住房公积金贷款，而只能办理由开发商指定银行的商业贷款。另一方面为了保障职工享有住房公积金利益，油田对一次性购买住房或贷款购买住房的职工，制定了不同的提取办法，大大提高了住房公积金提取使用率。
随着近年来职工购买商品房需求量的增加，如何保障职工使用好住房公积金贷款，同时让更多的职工享受上住房公积金贷款，这是中心需要认真研究的问题。一是中心要开拓不同的贷款市场，中心可以依靠有资质的评估公司、银行对信用、还贷等各个方面综合因素评估几家开发商。将这些有着良好评定的开发商公布在网站上，供职工参考，同时提供为职工办理住房公积金贷款业务。二是中心对油田自建住房公积金提取次数应该放宽，油田自建住房，住房款项收款有它的特定性，有的是两年左右的时间之内分三次交款，这样与公积金提取细则相冲突，细则规定职工一年内只能支取一次住房公积金，而只有贷款的职工每年支取一次。油田建房收取房款是依据工程进度等原因，往往到最后一次交款时，也没有多少房款，因此造成有的职工第一次用住房公积金抵交部分房款，而有的在最后一次抵交剩余房款，往往自己住房公积金账户余额过大不能全部使用完，这样就阻碍了住房公积金政策的落实。住房公积金是国家为解决职工购、建住房建立的制度，在完善把握提取政策的原则基础上，能否在住房公积金信息系统中增加这个特殊业务模块，最大限度地满足缴存人的提取使用需求，以减轻他们在住房消费各个阶段的支出压力，这是需要我们认真思考并加以解决的问题。
三、健全并强化内部机制，提升住房公积金管理水平
住房公积金缴交单位多，如何管理好这些单位，提高公积金管理人员的综合素质，是提高住房公积金管理的当务之急。笔者认为：一是要增强住房公积金管理人员的法制意识。中心应举办住房公积金法律层面研究，以及相关法律法规宣传培训，促使公积金管理人员在办理住房公积金业务中，依法办事，杜绝违法乱纪，从根本上确保制度实施，维护职工合法权益。二是要建立住房公积金管理人员考核奖惩制度。住房公积金管理岗在单位并没有单独设立，都是其他岗位人员兼职，在单位对每个岗位都有相应的考核机制，住房公积金这方面是空白，而且也不被单位重视。可是住房公积金工作量很大，一年中需要做的工作有：每月单位职工新增与减少必须与劳资部门核对；按财务部门要求提供本单位下属各部门单位缴存分摊表；由于产假、病假、借调等原因暂停缴纳职工的管理及年底催缴工作；当月缴存报表上报工作；职工购房支取以及每年职工基数的调整等，这都大大增加了兼职人员工作量。所以中心应该建立考核奖惩机制，以便调动住房公积金管理人员积极性，也可以提升单位领导对住房公积金这项工作的重视程度。三是要提升中心为管理、代管单位的服务意识。定期通过走访单位，关注职工对住房公积金方面需求，同时采取问卷调查方式，了解住房公积金管理以及住房公积金管理人员服务意识等相关问题。四是要加大对管理人员培训工作。每年定期举办培训班，由中心人员自编教材或外聘老师授课方式，培训各单位人员，创造一个业务人员之间的交流的平台，并将此纳入年底对管理人员考核机制内容中。这样不仅可以提高管理人员的业务水平，也可以提高缴存单位人员的综合素质，同时还能够提升住房公积金管理的整体水平。
参考文献：
1.曾欣.住房公积金管理网络信息化过程中问题与对策.企业家天地，2009（10）
2.侯争光.住房公积金管理网络信息化之我见.经济管理者.2011（11）
篇6
采用收付实现制进行会计核算的缺陷
1收付实现制不能真实地反映公积金管理中心的负债情况
住房公积金管理中心归集的资金是各公积金缴存职工缴存的资金，是广大职工的钱，这就对资金的安全性以及核算计量的准确性提出极高的要求。对于公积金管理中心而言，缴存资金记为会计主体的负债，准确记录管理中心负债总额以及每位缴存职工的负债数额极为重要。然而，收付实现制下的财务事项只包括现金实际收付的部分，不能反映那些本期虽已发生但尚未支付的债务。尤其是缴存挂账资金的存在。缴存挂账是指期末缴存单位已将应缴资金缴存到归集银行，但因人员变更、基数调整、补缴等原因清册未及时到达，无法将金额分配到每个职工账户，从而管理中心无法进行账务处理，暂时将资金作为缴存挂账资金存放在归集账上。按照收付实现制，由于缴存挂账资金已经到达银行，收到的资金记录为管理中心的负债。但是，由于该资金没有计入各缴存职工的账户，整个归集过程没有完成，缴存职工无法使用该资金，没有形成缴存职工的债权，管理中心也并没有形成实际的负债。最终，导致实际负债数据与账面记录不符，按照收付实现制不能准确的记录管理中心应负担的负债。
2收付实现制不利于公积金管理中心准确核算成本
无可否认，收付实现制在现金支出信息的控制方面有优势，但在许多情况下，按照收付实现制进行会计核算，管理中心不能将成本费用与当期收入合理有效进行配比，难以真实、准确地反映管理中心当期的成本耗费。
3收付实现制不利于对公积金管理中心进行绩效评价
在收付实现制下，记录的成本以及收入信息失真，如果用这些信息评价管理中心的工作效率和风险程度，结果将产生偏差。尤其每年公积金缴存职工的缴存额以亿计算，大量资金的实际支付时间可能与权责归属期不同，按照收付实现制会使大量的负债没有在账面上记录，使得对管理中心财务风险的评估偏低、财务指标的计量也变得不准确。
4收付实现制不利于公积金管理中心会计信息比较
按照收付实现制，管理中心会计账簿账面记录的收入以及费用与现金收支时间一致，与权责归属期不同，这就导致有些属于本期的经济事项没有在本期的账面中记录，而本期记录的会计事项不一定都属于本期的业务。从而，对不同管理中心同一期间会计信息的横向比较以及同一管理中心不同期间会计信息的纵向比较就没有任何意义。
采用权责发生制进行会计核算的缺陷
篇7
第一条为了加强住房公积金管理，维护住房公积金缴存者的合法权益，促进职工住房建设，保障职工对住房的基本需求，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例所称住房公积金，是指在本市工作并且具有本市城镇常住户口的职工及其所在的机关、企业、事业单位和社会团体（以下统称单位）按照本条例规定缴存的一种长期住房储金。
职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第三条本条例适用于本市行政区域内住房公积金的缴存、提取、使用及其管理活动。
第四条住房公积金用于职工住房的基本需求和职工住房建设资金的融通，任何单位和个人不得挪作他用。
第五条住房公积金实行统一管理、专户存储、专项使用、安全运作、社会监督的原则。
第六条职工有缴存住房公积金的义务；单位有为职工缴存住房公积金的义务。
职工有要求所在单位为其缴存住房公积金的权利，有按照规定查询、提取住房公积金和申请住房公积金贷款的权利，有监督住房公积金管理的权利；职工所在单位有按照规定查询、融通住房公积金的权利。
第二章管理组织
第七条本市推行住房公积金制度的领导机构是**市人民政府（以下简称市人民政府）领导下的**市住房委员会（以下简称市住房委员会），其主要职责是：
（一）制定推行住房公积金制度的政策和措施；
（二）审议确定住房公积金归集、使用的规划和计划；
（三）审议确定住房公积金的预算、决算；
（四）监督住房公积金制度的实施；
（五）市人民政府赋予的其他职责。
第八条**市公积金管理中心（以下简称市公积金管理中心）是市住房委员会领导下负责住房公积金管理工作的事业组织，其主要职责是：
（一）负责住房公积金的归集和归还；
（二）编制住房公积金归集、使用的规划和计划；
（三）编制住房公积金的预算、决算；
（四）审批住房公积金提取、贷款的申请；
（五）监督住房公积金的缴存、借贷和结算；
（六）负责住房公积金的保值、增值；
（七）会同有关部门拟订住房公积金的缴存比例和存款、贷款利率；
（八）负责住房公积金的核算工作；
（九）对违反本条例规定的行为实施处罚；
（十）执行市住房委员会决定的其他事项。
第九条市住房委员会设立住房公积金监督委员会，监督住房公积金管理工作。
第十条住房公积金的帐户设立、缴存、借贷、结算、归还等业务，由受市公积金管理中心委托的银行（以下简称受托银行）承办。
市公积金管理中心委托银行承办前款业务，应当与受托银行签订委托合同。
第三章住房公积金的缴存
第十一条凡本条例第二条第一款所列对象，均应当按照本条例的规定，缴存住房公积金。
第十二条单位应当向市公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并且向受托银行办理职工住房公积金帐户的设立。
新建立的单位应当自建立之日起三十日内，向市公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并且在办妥缴存登记之日起二十日内，向受托银行办理职工住房公积金帐户的设立。
单位录用职工，应当自录用之日起三十日内，向受托银行办理职工住房公积金帐户的设立或者转移。
第十三条发生合并、分立、解散等情形或者被依法宣告破产的单位，应当自发生上述情况之日起三十日内，由原单位或者清算组织向市公积金管理中心办理住房公积金的变更或者注销缴存登记，并且在办妥手续之日起二十日内，向受托银行办理职工住房公积金帐户转移或者封存。
单位与职工终止劳动关系，应当自终止之日起三十日内，向受托银行办理职工住房公积金帐户转移或者封存。
第十四条住房公积金的缴存额等于职工本人上一年度的月平均工资乘以职工、单位的住房公积金缴存比例之和。
职工、单位的住房公积金缴存比例和缴存额的上下限，每年由市公积金管理中心会同有关部门提出，经市住房委员会审核同意，并且报市人民政府批准后公布执行。
第十五条职工缴存的住房公积金，由单位在其每月工资收入中代为扣除。
单位为职工缴存和代扣的住房公积金，由单位自发放月工资之日起五日内，存入市公积金管理中心在受托银行设立的住房公积金专户，并且计入职工住房公积金帐户，不得逾期缴存或者漏缴、少缴。
第十六条住房公积金自存入受托银行之日起计息。
住房公积金的存款、贷款利率，每年由市公积金管理中心会同有关部门拟订，经市住房委员会审核同意，并且按照国家金融管理的有关规定报经批准后公布执行。
第四章住房公积金的提取和使用
第十七条制定住房公积金的提取、使用计划，应当优先保证职工提取住房公积金帐户中的储存余额。
第十八条职工有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金帐户中的储存余额：
（一）购买、建造自住住房或者翻建、大修具有所有权的自住住房；
（二）离休、退休；
（三）完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系；
（四）户口迁出本市或者出境定居。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人或者受遗赠人可以提取该职工的住房公积金帐户中的储存余额。
按照本条第一款第（二）、（三）、（四）项和第二款规定提取职工住房公积金帐户中的储存余额的，该职工的住房公积金帐户应当同时注销。
第十九条职工购买、建造自住住房或者翻建、大修具有所有权的自住住房，在提取本人住房公积金帐户中储存余额不足时，可以提取其配偶、同户成员或者非同户的直系血亲的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得被提取人的书面同意。
第二十条按照本条例第十八条、第十九条规定提取住房公积金帐户中的储存余额的，职工所在单位应当予以核实，并且为提取人出具提取证明。
职工或者职工的继承人、受遗赠人不得采取欺骗手段提取住房公积金帐户中的储存余额。
第二十一条履行住房公积金缴存义务的职工，在购买、建造自住住房或者翻建、大修具有所有权的自住住房时，可以申请住房公积金贷款，但应当提供担保。
履行住房公积金缴存义务的单位，在建造或者购买职工住房时，可以申请住房公积金贷款，但应当提供担保。
住房公积金贷款的实施办法，由市人民政府另行制定。
第二十二条职工或者单位按照本条例第十八条、第十九条、第二十一条的规定申请提取住房公积金或者贷款的，市公积金管理中心应当自受理申请之日起三日内作出准予或者不准予的决定。
第二十三条住房公积金可以用于统一建设职工住房。该职工住房应当以成本价向履行住房公积金缴存义务的单位或者居住困难的职工出售。
单位按照前款规定购买的职工住房应当用于解决本单位职工住房困难，不得营利。
使用住房公积金统一建造和出售职工住房的实施办法，由市人民政府另行制定。
第二十四条市公积金管理中心在保证住房公积金正常支付的前提下，可以购买国债或者委托金融机构进行保值、增值运营，增值收益纳入住房公积金，可以用于建立风险储备金。
住房公积金用于保值、增值运营的比例，由市住房委员会决定。
第二十五条企业被依法宣告破产的，其欠缴的住房公积金本息，作为职工工资列入破产财产的第一清偿顺序。
第五章住房公积金的监督管理
第二十六条受托银行对住房公积金帐户中的储存余额应当每年六月三十日结算，并且向职工送交结算清单，告知职工缴存、提取住房公积金等情况。
第二十七条职工向受托银行查询本人住房公积金帐户和单位向受托银行查询本单位职工的住房公积金帐户时，受托银行应当无偿受理。
职工及其所在单位发现住房公积金帐户中的储存余额与实际情况不符的，可以要求受托银行或者市公积金管理中心复核，受托银行和市公积金管理中心应当无偿受理，并且自受理之日起三日内给予书面答复。
第二十八条市公积金管理中心应当按照委托合同对受托银行进行检查、核实，并且督促受托银行及时办理委托合同约定的有关业务。
受托银行应当按期向市公积金管理中心提供委托合同约定的业务资料。
第二十九条市公积金管理中心应当督促单位按时履行下列义务：
（一）住房公积金的缴存登记或者变更、注销缴存登记；
（二）住房公积金的缴存；
（三）住房公积金帐户的设立、转移或者封存。
职工有权督促单位按时缴存住房公积金和及时办理住房公积金帐户的设立、转移或者封存。
第三十条市公积金管理中心应当对单位使用住房公积金贷款建造或者购买职工住房的情况实施监督。
职工发现单位有挪用住房公积金贷款行为的，可以向市公积金管理中心举报。
第三十一条市公积金管理中心应当每年编制住房公积金的预算、决算，并且向市住房委员会报告。
市公积金管理中心应当定期对住房公积金进行核算，并且向市住房委员会报告。
第三十二条住房公积金的归集和使用，应当接受财政、税务、审计和金融主管部门的监督。
第三十三条市公积金管理中心应当于每年九月，将经市住房委员会审核同意的上一结算年度住房公积金的归集和使用情况登报公布。
第六章法律责任
第三十四条单位有下列行为之一的，由市公积金管理中心进行处理：
（一）未按照本条例规定办理住房公积金缴存登记或者变更、注销缴存登记的，责令限期补办；逾期不补办的，处以五百元以上五千元以下的罚款；
（二）未按照本条例规定办理住房公积金帐户的设立、转移或者封存的，责令限期补办；逾期不补办的，处以五百元以上五千元以下的罚款；
（三）未按照本条例规定缴存住房公积金的，责令限期补缴本息，并且自应缴存之日起按日处以未缴存额千分之三的滞纳金；逾期仍不缴存的，可以依法申请人民法院强制执行；
（四）将职工缴存的住房公积金或者住房公积金贷款挪作他用的，责令限期返还本息，并且处以挪用金额百分之十至百分之二十的罚款；
（五）隐瞒事实，出具住房公积金虚假提取证明的，处以违法提取金额二至三倍的罚款。
有前款第（四）、（五）项所列行为之一，构成犯罪的，依法追究主管人员和直接责任人的刑事责任。
第三十五条违反本条例第二十三条第一款或者第二款规定的，由市公积金管理中心没收其非法所得，并且处以非法所得一至三倍的罚款。
第三十六条违反本条例规定提取本人住房公积金帐户中储存余额的，市公积金管理中心应当追回所提金额，并且处以所提金额百分之十至百分之二十的罚款。
违反本条例规定提取他人住房公积金帐户中储存余额的，市公积金管理中心应当追回所提金额，并且处以所提金额一倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条受托银行违反委托合同的约定或者有其他过错行为的，市公积金管理中心应当依照委托合同的约定，追究其违约责任。
因受托银行的过错造成提取人或者借款人经济损失的，受托银行应当依法承担相应的民事责任。
受托银行在承办委托合同约定的业务时，违反有关金融管理法律、法规的，金融主管部门应当依法予以处罚。
第三十八条市公积金管理中心未履行本条例规定职责的，由市住房委员会责令其纠正，并且追究责任人的行政责任。
住房公积金的管理人员、、的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条市公积金管理中心作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书。
罚没款收入按照规定上缴国库。
第四十条当事人对市公积金管理中心的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行行政处罚决定的，市公积金管理中心可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第七章附则
第四十一条本市住房公积金的结算年度，自每年的七月一日起，至下一年的六月三十日止。
第四十二条职工缴存的住房公积金，不计入个人所得税的纳税基数。
按照本条例第十八条第一款第（二）、（三）、（四）项和第二款规定提取住房公积金的，免缴个人所得税。
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将其持有的应收账款出售给银行或其他机构，出售以后由银行等金融机构负责向企业的债务人收款，这类业务称为应收账款的保理业务。此类业务的会计处理，应当视其保理业务合同是否附追索权分别对待。
如果保理业务合同中约定，应收账款的出售不附有追索权，即在所售应收账款到期无法收回时，银行等金融机构不能够向出售应收账款的企业进行追偿，所售应收账款的风险完全由银行等金融机构承担。在这种情况下，应视为应收账款出让完成，作如下会计分录： 按实际收到的款项，借记“银行存款”科目，按所售应收账款已提的坏账准备金额，借记“坏账准备”科目，按所出售应收账款的账面余额，贷记“应收账款”，按其差额借记或贷记“财务费用”科目。
如果保理业务合同中约定，应收账款的出售附有追索权，即在所售应收账款到期无法收回时，银行等金融机构即将原受让的应收账款退回给企业。由此可见，企业所售应收账款的主要风险并没有转移给银行等金融机构，这种保理业务的实质就是以应收账款作为抵借之条件，向银行等金融机构获取的一笔银行贷款。在这种情况下，应作如下会计分录：借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。原记录的有关应收账款、坏账准备等科目在款项尚未收到时不做变动，以全面反映企业应收账款保理业务的真实情况。
二、未使用、不需用固定资产的折旧核算及其调整
2001年1月1日施行的《企业会计制度》规定，除了下列固定资产不计提折旧外，其他固定资产都应当计提折旧：（1）房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定资产；（2）以经营租赁方式租入的固定资产；（3）已经提足折旧继续使用的固定资产； （4）按规定单独估价作为固定资产入账的土地。2002年1月1日施行的《企业会计准则—固定资产》对固定资产不计提折旧的范围缩小到两种情况：一是已提足折旧仍继续使用的固定资产；二是按规定单独估价作为固定资产入账的土地。很明显，《企业会计准则—固定资产》扩大了固定资产计提折旧的范围，将以前不计提折旧的“房屋 、建筑物以外的未使用、不需用固定资产”也纳入计提折旧的范围。《企业会计准则—固定资产》对《企业会计制度》规定的这一调整，有利于促使企业充分利用固定资产，减少和避免闲置的固定资产，夯实企业资产，提高经济效益。
需要注意的是，企业因执行《企业会计准则—固定资产》规定，而对房屋、建筑物以外的其他未使用、不需用固定资产由原来不计提折旧改为计提折旧，此项会计政策变更应当采用追溯调整法，调整期初留存收益和其他相关项目。如果此项会计政策变更的数较小，或者会计政策变更的影响数不能合理确定的，按照重要性原则和简化核算的要求，也可以采用未来适用法。由于《企业会计准则—固定资产》是从2002年1月1日起施行，因此，企业在编制2002年度会计报表时尤应注意此项规定的落实到位，并在会计报表附注会计政策和会计估计变更说明中予以如实披露。
三、集团内部转让股权投资形成投资损益的合并报表处理
集团内部所属控股子公司之间相互转让长期股权投资所产生的投资损益，在编制合并会计报表时，是否需要对此项投资损益进行抵消，现行《合并会计报表暂行规定》中并不明确。例如，某集团所属甲乙两家控股子公司，甲公司将其持有控股的子公司A公司（对集团而言是孙公司）转让给乙公司持有。原投资成本30万元，转让价为40万元，由此在甲公司中产生投资收益10万元，并在甲公司个别会计报表中反映投资收益10万元。集团在编制合并会计报表时，是否需要对这10万元投资收益进行抵消？我们认为，集团内部所属控股子公司之间相互转让长期股权投资，由此产生的投资损益，在编制合并会计报表时，应当予以抵消。因为这一交易事项，与集团内部之间转让存货、销售固定资产等交易所形成的损益，在性质上并无二致，就整个集团而言，这一交易事项也没有增加或减少整个集团的损益，所以在编制合并会计报表时对此需要抵消，以真实地反映集团整体的财务状况和经营成果。
在编制合并抵消会计分录时，如果是投资收益，其会计分录是：借记“投资收益”项目，贷记“合并价差（长期股权投资—股权投资差额）”或“长期股权投资—投资成本”项目。到底是贷记“合并价差（长期股权投资—股权投资差额）”还是贷记“长期股权投资—投资成本”项目，要看先期产生投资收益的具体原因而定。如果是投资损失，则编制相反的会计分录。
四、处置分公司、子公司基准日的确定
企业处置分公司、子公司如何选择确定基准日，会直接影响企业处置当期经营业绩的反映。因为根据现行会计制度和会计准则的规定精神，处置基准日前的分公司、子公司经营业绩要计入原处置的母（总）公司损益反映，处置基准日后分公司、子公司的经营业绩就不能并入原处置母（总）公司的损益，而是计入受让企业的经营业绩。处置基准日如果选择分公司、子公司处置协议签订日，因其主要风险和报酬并未实质转移，这有提前确认之嫌；如果选择分公司、子公司营业执照或税务登记变更日，这又显然滞后，因为在营业执照或税务登记变更日，子公司的主要风险和报酬早已经转移给对方了。
参照财政部有关股权购买日的确定标准，我们认为，企业处置分公司、子公司的基准日应当以被处置分公司、子公司对净资产和经营的控制权实际上转让给购买企业的日期为准。具体而言应当符合以下四项条件：（1）处置协议已经获得处置企业股东大会或股东会通过，并已获相关政府部门的批准；（2）处置双方已经办理必要的财产转移手续；（3）受让方已经支付购买款的大部分；（4）受让企业实际上已经控制被处置分公司、子公司的财务和经营政策，并从其活动中获得利益或承担风险。作这样的界定，便于会计实务的操作，也可以同股权购买日的标准相衔接，避免对处置分公司、子公司在处置前后某段时间经营业绩在集团公司报表中的重复反映或漏计。
五、职工住房补贴的会计处理
有关企业住房制度改革的财务会计问题，财政部曾经印发过三个文件予以规范，即财政部《关于企业住房制度改革中有关财务问题的通知》（财企［2000］295号）、《关于住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知》（财企［2000］878号）、《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》（财会［2001］5号）。这些文件规定，取消住房周转金管理制度后，企业现有住房周转金余额做调整期初未分配利润处理。由此造成期初未分配利润的负数，年终经过注册会计师和会计师事务所鉴证后，报经主管财政机关批准，依次以下述资金弥补：公益金、盈余公积金、资本公积金以及以后年度实现的净利润；由此造成期初未分配利润的正数，按正常的利润分配制度执行。
现在的问题是，有的企业（主要是经济效益较好的企业）近一两年来又参照了一些省市行政事业单位的做法，对职工发放住房补贴。住房补贴分为三种：一是住房公积金补贴，即对1999年1月1日及其以后参加工作的无房职工，由单位按月发放住房公积金补贴；二是一次性住房补贴，即对已享受实物分房面积低于规定标准的职工和1998年12月31日及其以前参加工作的无房职工，由单位发放一次性住房补贴；三是工龄住房补贴，即对1994年12月31日及其以前参加工作的无房和住房面积低于规定标准的职工由单位再给予一次性工龄住房补贴。对于住房公积金补贴和工龄住房补贴，一般按照职工工资的列支方法计入当期成本费用。对于一次性住房补贴，由于是一次性补发，而且金额较大，如何进行处理，现行企业财务会计规定也不明确。国家税务部门曾经就此问题的税前扣除事宜作过规定，即对住房公积金补贴和工龄补贴，可以在税前扣除；对于一次性住房补贴，经税务部门审核后可在不少于三年的期限内均匀扣除。我们认为，企业可以参照国家税务部门的规定，对一次性住房补贴一般可以分三年计入成本费用。如果企业对发放一次性住房补贴有一些限制性措施的，比如职工领了一次性住房补贴至少要在本企业继续工作多少年，否则按不足年限比例扣回一次性住房补贴的，也可以按照约定尚需供职年限分别转入相应年度的成本费用。
六、外商投资企业职工福利费的核算
根据财政部的有关文件规定，从2002年1月1日起，外商投资企业执行《企业会计制度》。《企业会计制度》并没有规定从税后利润中计提职工奖励及福利基金，但由于外商投资企业的有关规定，外商投资企业要从税后利润中计提一定比例的职工奖励及福利基金，这就造成了外商投资企业与一般的内资企业计提职工福利费的差异。为此，财政部财会［2001］62号文规定，在外商投资企业中，“应付福利费”科目除核算从“应付工资”科目转入的各项外，只核算外商投资企业按规定从税后利润中提取的职工奖励及福利基金及其使用。其余福利费应于发生的当期直接计入当期损益。财政部财会［2002］ 号文又规定，外商投资企业执行《企业会计制度》，也不再按职工工资总额的14%计提福利费，除医疗保险、住房公积金、退休保险基金等三项福利基金外，企业当期发生的其他福利费，先冲减“应付福利费”科目余额，“应付福利费”余额不足冲减的，直接计入当期管理费用。
需要注意的是，对这个的税务规范与规范尚有区别。国家税务总局国税函［1999］709号文规定，外商投资除为雇员提存医疗保险、住房公积金、退休保险基金等三项福利基金和按照现行财务会计制度规定计提职工经费和工会经费外，不得在税前预提其他职工福利类费用。这一精神与财政部的会计规范并无二致。但国家税务总局在此函中又指出，企业实际发生的不属于上述五项预提基金或经费（即医疗保险、住房公积金、退休保险基金、职工教育经费和工会经费）开支范围内的其他职工福利类支出，可按实际发生数在当年度税前扣除，但在当年度税前扣除的此类费用，不得超过企业全年职工税前列支工资总额的14%，其超过部分也不得在以后年度扣除。很明显，该等税务规范的要义是，对其他职工福利费，企业不得预提，据实列支，比例控制，超过14%部分要作纳税调整。而会计规范的要义是，对其他职工福利费，只能据实列支，并且“应付福利费”科目有余额的要先冲减。
七、房地产企业带装修商品房的销售收入实现标准
房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，根据《企业会计制度》的规定，应当按照销售一般商品收入的原则执行，即符合以下四个条件时确认销售收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；（3）与交易相关的利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。这些都是原则性的规定，在会计实务工作中确认商品房销售收入实现的具体把握的条件还应包括商品房的验收、综合验收、开具发票、交付钥匙等。严格执行这些条件，对于防止企业提前或推迟商品房销售收入实现、防止随意调节经营业绩具有重要意义。一般商品房的销售按照上述规定的条件要求即可。
需要讨论的问题是，有的房地产企业在销售商品房时，为适应不同层次消费者和购买者的需求，对部分商品房采取带装修的销售方式进行销售，在这种情况下如何确认销售收入实现？对此，我们认为，带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入；如果商品房销售合同与装修合同一分为二，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。
八、房地产企业商品房售后租回的会计处理
前已述及，房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，应当按照销售商品收入的确认原则执行。需要强调的是，对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。这一点，财政部和证监会先后都有过明确的规定。
在房地产开发企业收入会计核算中，还有一个问题值得注意，即房地产售后租回交易的会计处理。房地产售后租回是一些房地产开发企业采取的促销手段之一。根据《企业会计准则—租赁》的有关规定，对售后租回交易，如果是属于融资租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整；如果是属于经营租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。也就是说，在售后租回交易的情况下，原出售房地产的售价与资产账面价值的差额，不能一次性确认为销售当期的收益，而应当在回租期内递延分期转销为折旧费用或租赁费用。
九、查补以前年度所得税的会计处理
企业接受财政、税务、审计等部门的检查，由此发生的查补以前年度企业所得税的，在实务工作中，有的记入查补当年的“所得税”科目，计入查补当期的费用，有的记入“以前年度损益调整”科目，调整会计报表“年初未分配利润”项目。这两种处理的结果是不同的，对企业查补当年的经营业绩的也是不同的，尤其是当补缴以前年度所得税的金额较大的时候。不过这两者的会计处理各有依据，前者依据的是国际会计准则，后者依据的是国家现行的会计准则和会计制度。《国际会计准则12号—所得税》规定，在本期确认的、对以前期间的当期所得税的调整，计入本期所得税费用。我国《企业会计制度》第138条和《企业会计准则—会计政策、会计估计变更和会计差错更正》指南中规定，调整以前年度所得税的，应调整“以前年度损益调整”科目和年初未分配利润项目。我们认为，注册会计师在年度审计时应结合实际情况、按照一贯性原则、考虑补交所得税金额的大小等，灵活掌握处理。如果企业补缴所得税金额较小时，计入当期“所得税”科目；如果补缴金额较大时计入“以前年度损益调整”科目，并提请企业在会计报表附注中予以披露，此外还要根据重要性原则考虑是否在审计报告中予以反映。当然，如果在财政、税务、审计部门的查处决定中明确了查补所得税会计处理的，则应从其处理。
十、外商投资股份有限公司利润分配中的特殊问题
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摘要:我国的经济适用房与新加坡的组屋存在很多相似点,因而其成功经验对我国经济适用房的发展具有重大的借鉴意义。在比较两国住房制度的基础上,从申购条件、建设资金来源、价格管理措施、监督措施等方面进行政策的剖析比较。从对比中寻找差距,发现问题并提出切实可行的政策建议。
关键词:经济适用房;组屋;政策比较
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)15011002
1两国住房制度的比较
1.1新加坡的住房制度
新加坡土地面积小,人口却相对较多,住房建设成本高,一般家庭无力自行解决住房问题,因而新加坡政府进行大规模的住房建设。新加坡政府为解决住房问题成立了两个法定机构:建屋发展局和中央公积金局。建屋发展局所需的建设资金是通过资本市场获得的,但主要是依赖向政府的借款。同时,政府在土地、劳动力和建筑材料方面要为建屋发展局提供必要的便利。新加坡中央公积金局的公积金计划是一项强制住储蓄计划,以用于养老和失业救济的需要。它由雇主和雇员各负担一半,其缴交水平依经济发展而定。推行这种制度预筹了大量资金,构成建屋发展局的重要资金来源。
1.2中国的住房制度
中国在20世纪50年代末实行了与计划经济体制相适应的“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。20世纪80年代以来,中国逐步实行了住房制度改革,建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
2住房管理的重要环节对比
2.1申购条件的设置
2.1.1新加坡组屋的申购条件
新加坡的组屋分配制度公开严格透明,主要规定如下:
(1) 有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民。
(2) 必须是两人以上的家庭或35岁以上的单身人士,与父母同住者可优先配房。
(3) 按轮候制等候配售。所有符合分配条件的同一区域申请者,按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。
(4) 同一户人家不允许购买第二套组屋。
(5) 按收入决定购买类型。
2.1.2我国经济适用房的申购条件
我国《经济适用住房管理办法》规定,城市中低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件:
(1) 具有当地城镇户口。
(2) 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。
(3) 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。
2.2建设资金来源
建屋发展局是新加坡国家发展部下属的法定机构,是该国最大的住房发展商和公共住房管理机构。建屋发展局的资金来源主要有三项:一是政府建房贷款;二是购房资金贷款;三是政府津贴。
我国经济适用房建设资金的来源渠道包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障、社会捐赠以及土地出让金净收益的部分资金。当前主要的资金来源是财政拨款和住房公积金增值收益,但对经济适用房建设而言,这两种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点,这与房地产开发及租金补贴所需的大额、连续的资金需求是相悖的。
2.3价格管理
为了使组屋尽可能覆盖大范围并为大多家庭所接受,新加坡建屋发展局用可支付指标来衡量屋价,即90%第一次申请者可负担三房式的价格,70%第一次申请者可负担四房式价格。总体上,组屋售价约相当于市场价的1/2。
我国经济适用房价格以保本微利为原则,实行政府指导价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定,下浮幅度不限。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成,并在此基础上计算楼层、朝向差价,形成最终的售价。
2.4监督措施
我国相关法律对经济适用房交易双方的不诚实行为的惩罚力度较小,对违规售房者,多是责令建设单位限期收回,不能收回的,由建设单位补缴价差;对骗购者,通常也只是追回或由购买人按市价补足购房款。另外,对经济适用房的审核还停留在查书面资料和网上公示阶段。这种粗放的审核方式给一些人留下了暗箱操作的空间。同时与新加坡公务员制度相比,我国的公务员制度偏重“能”的要求,放大学历和资格考试的重要性,公务员面试也存在许多违规现象,而且后期廉政考核工作动力不足。
3经济适用房存在的问题
3.1经济适用房购买对象的界定不明晰,对于购买类型缺乏严格的参照标准
与新加坡组屋公正严明的分配制度相比,我国相关法规中对购买对象的界定则相对模糊。根据规定,具体收入标准由地方政府按当地实际情况自行确定。由于没有权威部门提供判定家庭收入的精确标准,有些经济适用房开发商把销售对象定位在收入偏高的群体,这明显违背了经济适用房的建设目的和财政补贴的支付原则,不仅没有解决中低收入者的住房问题,反而产生“劫贫济富”的负效应。
3.2建设资金相对匮乏
新加坡的组屋建设有庞大的中央公积金库作为其资金来源的有力保障,确保组屋建设顺利平稳地进行。而我国经济适用房建设资金的来源渠道则相对不稳定。
由于我国各地区经济发展不平衡,一些经济不太发达、财政实力较弱的城市甚至无法提供足够资金用于经济适用房建设。而住房公积金制度在我国发展并不成熟,其增值收益很少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金大都不足以支持经济适用房建设。同时由于我国社会保障涉及的保障项目较多,针对的人群广泛,因此可用于经济适用房的资金也十分有限。而土地出让金净收益与地方政府的财政收入息息相关,其运用也受到极大限制。
3.3定价标准欠合理,透明度较低
新加坡组屋以可支付指标来衡量屋价,以社会大众的支付能力为组屋定价的主要出发点,落实了“居者有其屋”的政策宗旨。
我国经济适用房的定价主要从建设成本出发,以保本微利为原则。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3%,但开发成本及相关费用是由房地产商自己计算的,行业隐私的不公开就难以掌握真正的利润空间有多大,从而降低了经济适用房定价的透明度。
3.4容易滋生寻租腐败行为
新加坡政府凭借其严厉的惩罚措施和严密的公务员制度,确保了组屋建设及销售全过程的公平、公正与公开。
在我国,国家下达投资计划后,把权利下放到地方政府,由地方政府决定土地使用权的归属以及经济适用房的分配。经济适用房虽然价格比一般商品房低,但在一系列优惠政策下,仍有很大的利润可图。而房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员实施贿赂等行为,从而滋生了寻租腐败行为。
4政策建议及未来发展展望
4.1明晰收入标准,按客观条件和时间需要设计经济适用房
首先,调查实际情况,确定低收入标准。各地区由于所处地理位置、经济发展水平不同,人民的生活水平和工资也存在较大差异。所以,地方政府应在符合实际的基础上确定低收入标准。包括户平均收入,人均住房面积等。
其次,根据低收入标准建设经济适用房并依据申请者的具体收入状况决定其购买类型。经济适用房的服务对象是低收入家庭,其分配也要依各家庭的实际支付能力而定,而不能实行“一刀切”的政策。
4.2加强经济适用房建设的金融支持,保证稳定的资金来源
从新加坡组屋的发展经验看,政府公共住房建设中逐渐引入民企参与是普遍趋势。因而我国可以尝试实行优惠政策以吸引民间资金对经济适用房的投资。同时还可将经营城市的思路与BOT模式相结合,并将之应用于经济适用房实物补助的资金筹集。
4.3进一步规范定价机制,提高定价透明度
对于经济适用房建设中所涉及的各项成本费用进行切实审核,保证其准确性和真实性。深入调查当前实际情况,掌握建设各类型经济适用房所需的单位平均成本数据,并以此数据为基础,对开发商的建设成本进行衡量,制定成本浮动的上下限,以规避开发商的违法行为。经济适用房出售时,要以基准价格为基础,根据楼层、朝向的不同进行差价出售。
4.4加大监管力度和惩罚措施,建立诚信档案
由于惩罚措施缺位,资格审核不严,购买经济适用房的往往是有权有势的投机者。为此应加大造假者的经济成本和道德成本,如加大宣传,对造假者进行道德上的谴责,强化社会舆论的监督导向作用。同时尽快建立社会诚信档案制度,保证申请材料真实可靠。
4.5完善公务员选拔制度,杜绝腐败现象的滋生
腐败现象的根源是人的违法行为,只有完善公务员选拔制度,筛选正真廉能的公务员,才能从根本上杜绝腐败现象的滋生。为此可以学习新加坡公开、公平、公正的官员选任制度。品德不端者和染有不良嗜好者不得进入公务员系列。公务员被录用后,还要经受品德跟踪考核以及工作能力与潜力评估的考验,能通过这两关的公务员方可晋升。同时为保持公务员队伍的活力,官员的某一任职不能超过10年,以利于年轻人晋升。
参考文献
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[2]余荣荣,唐凯.经济适用房存在的问题及相应对策分析[J].经济与管理,2007,(6).
篇10
一、明确界定标准、丰富退出方式，实现有序组织
保障性住房作为准公共产品，其保障对象须符合政策条件并履行相应的约定条件；一旦超出政策标准或违反约定，即应纳入退出范围。公租房的退出对象分为两类：一是承租家庭收入和住房条件得到了改善，不再符合政策标准；二是违反承租合同约定使用公租房。
公租房的退出并非仅是保障对象从所承租的房屋中搬出，考虑承租家庭的特殊性，退出还包括其所享受住房保障待遇的变更或取消。公租房的退出方式有三类：一是收回住房；二是停止发放住房补贴；三是加收租金。后两种方式公租房并未被收回，但保证了财政资金和公共资源的合理使用。
在实践中，天津市公租房退出可通过两种转换来实现。
第一种转换是住房保障体系内的调整和衔接，即降低公租房租金补贴额度或转换享受住房保障类别、形式。其发生包括三类情况。
1.租房补贴额度调整：以承租公租房同时享受廉租住房租房补贴的家庭为例，每月政府发放补贴540元，该家庭只需支付月租金总额和租房补贴之间的差额。随着收入条件的好转，该家庭如不再符合廉租住房租房补贴条件，但仍符合经济租赁房租房补贴条件，则每月政府发放补贴285元，自行支付的租金比例增加了；同理，如该家庭不再符合租房补贴但仍符合公租房条件，需自行全额负担公租房租金。
2.承租期间购买保障性住房：公租房承租家庭在承租期间购买了经适房或限价房，需在购买的保障房交付的两个月内退出公租房。
3.承租公租房家庭间的互换：天津市公租房承租家庭首个租赁期限为三年，为了更好地满足群众实际需求，天津市制定了公租房互换程序，规定承租公租房满一年后，经项目所有权人或其委托的运营单位审核同意，公租房套型标准一致的承租家庭间可以互换公租房。天津市国土资源和房屋管理局政务网搭建了“天津市公共租赁住房互换平台”专项信息网页，公租房承租家庭可在互换平台上查询、互换住房信息。目前，已有7对家庭退出原承租项目并租赁新的公租房，通过房屋互换更好地解决了就业、子女就学、照顾老人等问题。
第二种转换是对不再符合公租房或其他住房保障政策条件的家庭，通过给予搬迁期、终止合同及司法等形式实现退出。其发生也包括三类情况。
1.不符合公租房续租条件：天津市首批公租房于2011年4月起租，首个租赁期限为3年，2014年陆续到期。针对承租公租房家庭残疾、大病、老龄化等困难突出，改善自身居住条件能力差的实际情况，天津市规定公租房承租人及配偶名下无新增住房的，可继续承租公租房。同时，对经审核不符合续租条件的家庭，提供12个月的搬迁期，搬迁期满后仍不退出房屋的，将按照届时房屋租金的1.3倍收取房屋使用费。通过“柔性退出”，设置政策缓冲期，既避免了上述家庭退出住房就面临无房可住的境地，又在合理的期限后通过提高租金标准让条件改善的租户主动退出，保证了公租房的循环使用。
2.购置、继承或受赠住房：公租房承租家庭在承租期间购买、置换或继承、受赠住房，须在退出公租房后，方可办理购房、置换或继承、接受赠予手续。
3.出现违反租赁合同情形：每个公租房承租家庭在入住前，都需与项目经营单位签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，以法律为依托，建立甲、乙双方（对以保证人方式进行担保的，保证人一并签订三方租赁合同）民事合同关系。合同中明确规定了需退出的情形，如欠缴租金累计达6个月以上，拆改房屋结构或将公租房转租、转借等。承租家庭发生其中情形之一的，一经查实即应退出。对拒不退出的家庭，公租房项目经营单位可依法并申请强制执行。
二、健全保障机制、强化监督管理，确保有效运行
（一）准入环节设置租赁担保
为了提高公租房合同履约率，在资格准入环节每个申请承租公租房的家庭都须办理租赁担保，申请家庭可根据自身情况选择住房公积金、保证人或房屋履约中的任一方式，承诺入住后遵守合同约定，不出现违反规定行为。该措施极大地激发了承租家庭履行合同约定的积极性和主动性。根据数据显示，天津市现已办理租赁担保并入住公租房的承租家庭无一发生违规情形。
（二）实现多部门互联网络
公租房退出机制的顺利运转，需要政府相关管理部门间通力配合，协同联动。天津市通过将公租房管理系统与户籍、民政、车辆、住房公积金、产权产籍、公有住房、商品房销售等多个系统网络互联，实现了对承租家庭人口、收入、财产、房屋状况的及时掌握。特别是将承租公租房情况作为房屋产权交易的前置核查条件，对保障家庭在承租公租房期间新购置房屋情况进行有效监控。
（三）建立不良信用管理
建立住房保障个人信用制度，加强动态信息监管是有效实行退出机制的前提。根据《租赁合同》规定，天津市公租房承租家庭违反合同约定且拒不退出承租房屋的，公租房管理单位将其行为记入住房保障不良信用管理系统，该家庭在改正违规行为前将无法申请限价商品房、进行房屋交易且在腾退房屋后5年内不得申请住房保障。建立不良信用管理体系，是在无法唤起承租家庭遵守相关规定积极性的情况下，政府管理部门所采取的一种强制性手段，通过这种方式，可促使应退出公租房的家庭或个人产生足够的动力，及时退出保障序列。
（四）畅通司法诉讼渠道