住宅楼建筑要求范文

导语：如何才能写好一篇住宅楼建筑要求，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】高层住宅楼；高宽比；超限结构；抗震设计

1 前言

近年来，随着城市建设的大力开发，为了提高土地的利用率，高层住宅楼中高宽比超限结构也越来越多，这不仅给设计计算分析带来了难度，而且加大了抗震研究的难度，需要根据具体情况具体计算分析和设计，提出合适必要的抗震加强措施。对于结构工程而言，给出结构在不同强度地震作用下的反应值，使研究和设计人员注重对结构地震作用下地震反应分析。在超限高层建筑的结构抗震设计中，有助于提高高层建筑工程抗震设计的可靠性，促进高层建筑技术发展。设计者需要根据具体工程实际的超限情况，必要时还要进行模型试验，业主也需要提供相应的资助，以期保证结构的抗震安全性能。高层建筑工程抗震设防专项审查实践表明，有的工程在抗震审查中由专家组的专家提出某些基于性能的设计要求。

2 高层住宅楼高宽比超限结构抗震设计的重要性和意义

城市化进程让人们的生活质量水平不断提高，而住宅楼是人们生活赖以生存的空间，住宅楼的安全是保证人们生活质量的基本保障。目前流行的高层住宅楼在安全问题上是一项挑战，特别是抗震设计方面的威胁，给设计者和施工者带来了更加严厉的要求。超高层建筑工程是一种建立在现代化技术下的建筑接哦股，在人们对空间的成分利用的前提下应运而生的，反映了人们对充满现代感和时代感的城市生活的追求。超限高层建筑工程自身的结构特点比较复杂，超出了我国对建筑工程的规定，因而其抗震设计是超高建筑工程的重大难题。建筑物的抗震安全性和人民的生命财产安全密不可分，必须认识到超限高层建筑工程抗震设计的重要性。高层住宅楼高宽比超限结构的抗震设计只管重要，不仅是人民生命财产安全的重要保证，同时也是社会发展的需要所在。

3 高层住宅楼高宽比超限结构的抗震设计研究

3.1 高层住宅楼高宽比超限结构的抗震设计理念

与一般的超高层结构、高宽比超限高层结构一样，高层住宅楼高宽比超限结构的抗震设计理念也是经济与性能的抗震设计。基于性能的抗震设计，是为了能够根据建筑物的重要性和用途，由不同的性能目标提出的一种抗震设计理念。设计分为不同的抗震设防标准，这是因为在建筑物整个生命期内，可能遭遇发生的地震是不同程度的。为了进一步改善结构抗震性能，相继提出一些新规范及旧规范的修改计划。基于性能的抗震设计，要求结构在不同水平地震作用下具有明确的性能水平，目标性能水平的确定要综合考虑来优化确定。基于性能的抗震设计思想，对于具体的工程结构，设计人员提出几种抗震性能目标及对应的造价，由设计人员根据所选定的性态目标进行抗震设计，使结构满足预期的抗震性能目标。

3.2 高层住宅楼高宽比超限结构抗震设计基本原则

从世界范围来看，抗震的主要原则是“小震不坏，中震可修，大震不倒”。在实践过程中，大部分建筑物符合了抗震规范设计，但是在中小地震过程中，可能造成建筑物的某些结构正常使用功能的丧失。高层住宅楼高宽比超限结构的抗震设计理念是基于性能的抗震设计理念，如何把这种理念合理并且简单实用地应用到实际中，主要遵循两个基本原则。第一，传统基于力的设计原则，即首先进行基于地震作用的强度设计，然后进行变形验算，采用可靠度理论和优化思想来确定。第二，直接基于位移的抗震设计原则，即采用结构位移作为结构性能指标，这种方法采用结构对应最大位移进行变形设计，与结构实际情况更为符合。

3.3 高层住宅楼高宽比超限结构抗震设计要点

针对宽度和高度比超限的住宅楼的设计，其要点是一般连体板主要用来计算建筑物的连体部位和周边，同时还要考虑地震的竖向作用。对在超限高层住宅楼工程中，主要依据就是结构的抗震概念设计，防止出现过大的扭转，对于抗震薄弱部位的保护措施能够加强并得以保证，逐步改善建筑的抗震性能。综合考虑其建设过程中可能出现的各种不利因素和影响，基本要求就是要对框架结构进行超限的程度控制，以满足提高结构的延性的要求。高宽比必须要有一点或者一点以上符合规程、规范的相关规定，要对结构抗震进行计算分析，要求在超限高层建筑的设计中注意对抗震计算的控制，结构动力特性测试和抗震实验也必须进行过操作。

3.4 高层住宅楼高宽比超限结构抗震措施

对于高层住宅楼高宽比超限结构来说，抗震设计措施首先是要注意底部剪力墙的厚度的加强，在连梁配筋的时候，采用交叉暗撑这种形式来加强其稳定性。在梁式转换层的设计上，同样也要注意剪力墙的厚度的加强，能够使转换层的侧向刚度符合规定的要求。超限高层建筑工程的抗震设计需要通过对已建成的工程进行分析和总结，抗震实验的验证等方面来实现。在加强构建的强度和刚度，对于每一项的超限，都需要要有相应的解决措施和方法来保证其抗震安全和受力的合理。对结构在地震作用下的内力和变形进行计算分析，应多取一些振型，振型数的取值多少应根据振型有效质量来确定，应验算结构整体的抗倾覆稳定性；并控制这些构件的轴压比，通过调整桩的布置，满足有关规范、规程的要求。

4 总结

综上所述，高层住宅楼高宽比超限结构的出现，顺应了国家城市化的进程，也是城市土地资源紧缺情况的必要措施，高层住宅楼抗震设计和研究具有重要意义，抗震设计和研究过程中应该注意和避免一些问题，这对提高我国高层建筑领域的技能和水平，都有着重要的意义和作用。总之，高层住宅楼发展前景广阔，对其高宽比超限结构的抗震设计要求也将更加严格。

参考文献：

[1]牛发民. 超限高层建筑结构抗震设计[J]. 中华建设，2012，（10）.

[2]方娇.某超限高层基于性能的抗震设计研究[D].合肥工业大学，2012.

[3]姜文辉，李智.超限高层建筑工程抗震设计中的若干问题[J].广东土木与建筑，2008（01）.

[4]罗建秀.高宽比超限高层建筑结构设计[J].甘肃科技，2008（16）.

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关键词：单元式商住楼 消防给水

按照《建筑设计防火规范》（以下简称《建规》）及其条文说明的规定：超过6层底层设有商业网点的单元式住宅，应设室内消防给水；如果商业网点超过一层，则应按商店要求，设置室内消防给水设施。在笔者日常对建筑工程的审核、验收过程中发现，《建规》对此类工程的要求过于严格，并且难以发挥室内消防给水系统预期的作用。现就底层（包括一、二层）设有商业网点的单元式住宅楼室内消防给水系统的设置谈一点粗浅的看法，供同行探讨。

一、严格执行《建规》的要求，对底层设有商业网点的单元式住宅楼室内消防给水系统应做如下设计。

现以一幢建筑面积为5500m2，层数为6层，一、二层为商业网点（商业网点体积超过5000m3）的单元式住宅楼为例设计室内消防给水系统。该楼底层共有12户商业网点，每户均为跃层结构，各户之间均用24cm厚粘土砖墙分隔；三至六层共分为6个单元，有48家住户。商业网点与住宅部分由现浇整体梁板分隔，并且商业网点的安全出口与住宅部分隔开。按照《建规》的要求，应大致对该楼的消防给水系统做如下设计：

（1）12户商业网点，每户在一、二层各安装1个室内消火栓，住宅部分每单元每层安装1个室内消火栓，共需安装48个室内消火栓；

（2）由于市政管网一般满足不了最不利点室内消火栓压力和水量的要求，因此必须设置消防水泵和消防水池等设施；

（3）由于在此类建筑上不方便设置高位消防水箱或气压水罐，因此需设常高压给水系统；

（4）由于是设有消防管网的住宅，因此需设消防水泵结合器。

以上设计大大增加了工程的造价，这对于开发商和建设单位是不愿接受的。

二、上述设计在实际安装、使用、管理等方面存在的不便之处。

（1）安装上的不变。一般单元式住宅楼的室内消火栓安装在楼梯间缓台处的墙壁上或者安装在户门旁的墙壁上。在这些位置，一般都设有圈梁或电表箱，由于设计单位各专业之间的不协调，经常导致消火栓箱与圈梁、电表箱发生“撞车”现象。遇到这种情况，大都是把消火栓箱的位置改变，致使消火栓的安装达不到栓口离地面1.1m、出水方向向下或垂直于墙面的设计要求，给安装和使用带来不便。

（2）使用上的不便。一般每个小型商业网点的开间在3.3m~7.2m之间，进深在12m~15m之间，而每盘消防水带的长度一般为20m或25m。这样，即使商业网点发生火灾，也难以在短时间内将消防水带完全铺开，难以迅速快捷地进行扑救。单元式住宅楼部分更是如此，要想在狭小的楼梯间内迅速地铺开消火栓箱内的水带，不是一件容易的事情。

（3）管理上的不便。底层设有商业网点的单元式住宅楼即使按照《建规》的要求，设置了室内消火栓、消防水泵、消防水池等设施，由于此类建筑不同于商场、办公楼等公共建筑，在以后的使用过程中，经常会发生无专人负责管理维护的现象，保证不了消防给水系统的可靠运行。此外，商业网点的使用者在进行装修过程中，擅自将消火栓箱遮挡、封闭，住宅楼消火栓箱内的器材丢失、损坏等现象是时有发生的。这些现象使室内消防给水系统形同虚设，起不到预期的作用。

（4）不可避免的严重的水渍损失。《建规》规定：7~9层住宅的室内消防用水量不能小于5l/s，由此可见，符合规定标准的室内消防给水系统的流量是比较大的。然而，住宅楼内一般没有大量的可燃物质，即使发生火灾一般也不会造成大面积的蔓延。如果发现的及时，使用生活用水或者灭火器，足以扑灭初期火灾。若是使用室内消火栓进行火灾扑救，如果使用不当，必然会造成严重的水渍损失，而且遭受损失的不只是起火家庭，起火家庭楼下的一家或者两家都会遇到同样的命运。

（5）气候条件的限制。在东北地区，冬季严寒，解决不采暖楼梯间内消防管道的防冻问题，一直是令设计、施工和管理人员比较头疼的问题。

三、目前的单元式住宅楼的防火能力及现有消防装备扑救住宅楼火灾的能力。

（1）目前的单元式住宅楼的防火能力。《建规》规定：住宅建筑的底层如设有商业服务网点时，应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1h的非燃烧楼板与住宅分开。目前，此类建筑一般为砖混结构，隔墙为普通24cm厚粘土砖墙耐火极限可达5.5h，楼板为现浇整体梁板耐火极限可达1.4h以上。而且，大部分正规厂家生产的住宅防盗门也兼具乙级防火门的功能（耐火极限为0.9h）。由此可见，隔墙和楼板的耐火极限已经远远超出了《建规》的规定，即使商业网点或者居民住宅发生火灾，短时间内也不会互相蔓延，造成威胁。

（2）现有消防装备扑救住宅楼火灾的能力。目前，消防队装备的水罐消防车出水口压力均能达到1MPa（100mH2O）以上，运用单干线沿楼梯或从窗口铺设水带，去掉水带的压力损失及楼高，水枪喷嘴处的充实水柱完全能够达到所需的压力和流量。另外，一些较发达的城市消防队已配备了举高消防车等特种车辆。因此，我国消防队现有的车辆装备完全可以满足扑救此类建筑火灾的需要。

四、对底层设有商业网点的单元式住宅楼室内消防给水系统设置的建议。

（1）超过六层底层（仅一层）设有商业网点的单元式住宅楼可不设室内消火栓。

（2）商业网点超过一层的单元式住宅楼，商业网点的室内消火栓可改为消防水喉，住宅部分可不设室内消火栓。

（3）商业网点及单元式住宅楼的住户可配备手提式干粉灭火器来扑救初期火灾。

参考文献：

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【关键词】 房产测绘；面积分摊

近几年，随着我国的房地产事业的迅速发展，房产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要，以逐渐形成一个独立的新兴行业。房屋建筑面积测绘是房产测绘过程中一个主要内容，也是房屋业主最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉讼法律的情况也屡见不鲜。根据国家规定和地方性实施细则，房产测绘单位依法对房屋面积进行测绘工作的结果是具有法律效力的，除了为房屋交易提供正确数据外，有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定。所以房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。本文对房产测绘的特征，共有建筑面积可能出现的问题及减少这些问题的措施进行了探讨。

1、房产测绘的特征

房产测绘的对象是房屋和房屋用地；目的是为房地产管理提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘主要有两个方面的特征。第一，房产测绘具有一般测绘工作的特征，即用标准量去衡量客观量，并且按照一定的精度要求去描述客观对象的空间关系和数量关系；第二，房产测绘服务的对象是千家万户老百姓，测绘结果直接决定房屋这一特殊商品的“量”，在房地产市场交易中充当“秤”的作用。

对于房屋建筑面积测绘来说，其作业单元一般为一幢楼房，第一特征表现不明显，而第二个特征却与诸如基础测绘、资源调查测绘、工程勘察等测绘有着本质的区别。它具有工作量极大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术角度，更要从市场角度，社会意义来认识房屋面积测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术人员要有高度的责任意识，认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要杜绝错误，并且尽最大努力做到公平和公正。

2、共有建筑面积可能出现的问题及措施

2.1 共有建筑面积可能出现的问题：房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等。这些都是共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，这样就使得房产测绘单位处于非常不利的境地，对测绘单位的事业发展有着严重的影响。

2.2 减少问题出现的措施：对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？面积多少？是否应该进行分摊？确认分摊后又该向哪些套内分摊？分摊的依据是否充分等。另一方面，是根据设计意图来认定？还是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊？在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在？如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改？如果承认其存在，按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊，但若干年后施工安装仍不到位，如何处理？

房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积。如果是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果施工不到位，责任不在测绘而在施工。

所以，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。顺便指出，《房产测量规范》或各地方的“实施细则”对共有面积和应分摊面积也要有明确的定义，并随着事物的发展及时进行补充和修订，使房产管理和测绘部门有章可循。

3、共有面积分摊的一些特殊处理措施

（1）普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）处理方法主要有下面几种情况：a 住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。b 住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。c 住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元；该单元应单独作为一个功能区。

概括地说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内好像有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《房产测量规范》中从未明确这一点，而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸置疑。

（2）商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法。这里特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。根据《细则》一般的做法主要是下面2种：

a 有明显产权协议规定的，按规定划分。这里的产权协议规定，如果规定底层商业楼的楼梯只属于住宅分摊，则将商业楼的楼梯间面积划分给住宅区分摊；如果协议规定为商业楼分摊则由商业楼进行分摊。b 无明显产权协议规定的。根据细则，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，及由商业楼和住宅共同分摊；通过住宅楼的楼梯面积为住宅楼部分的共有建筑面积，及由住宅楼分摊。

4、结束语

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关键词：高层住宅；原因；外墙防漏；室内防漏；技术

中图分类号： TU767文献标识码:A

在近几年的高层住宅楼工程施工过程中，建筑工程管理者和技术工作人员高度重视了高层住宅楼工程质量通病的预防，完善和推广科学有效的高层住宅楼工程防渗漏预防施工技术措施。高层建筑是越来越广泛的推用，但是高层住宅楼渗漏仍然是目前业主用户反映比较普遍的问题，这主要是由于在建筑施工中防渗漏质量控制不严格以及防渗漏技术措施不科学和不到位造成的。

1 高层住宅外墙渗漏产生的原因

1.1多数的墙体渗漏由于拉结筋间距、数量和长度等设计不合理，在温度等因素影响下，出现现浇框架结构外墙柱与砌体连接处漏水。

1.2施工中的外墙局部构造出现边缝，在窗框与墙体间出现较大空隙，间隙的填充与嵌补不够结实，或者因为在使用防水胶等原料时质量控制不过关，所用材料无法实现防水功能。同时在设计窗台斜度、滴水槽等方面设计不合理，或者施工人员没有按实际要求进行施工，造成雨水的渗漏。

1.3外墙穿墙套管预留孔渗水。外墙施工时留下的模板穿墙螺干孔、悬挑脚手架预留槽钢洞等预留洞孔，在封墙时不密实，产生缝隙。外墙窗框四周渗水。喷淋试验检查渗水部位的试验结果显示，外墙雨水多是从窗框与外墙粉刷层间的裂缝渗入室内的，并集中在窗天盘、窗台和窗框竖直边与外墙粉刷层间的裂缝处。

1.4施工人员对墙面的修补存在问题，因为在施工中由于各种原因，外墙会出现凹凸不平的现象。而在外墙涂灰之前，施工人员没有注意对外墙存在的空洞、凹面进行填补，或者填补不严实，方法不正确，导致外墙在涂灰后在空洞处或凹陷处出现灰层的鼓胀，在受外部环境如雨水冲刷、阳光暴晒后，出现破裂、脱落，引起渗漏。同时，在外墙的修补及施工过程中，对水泥砂浆及涂料刷涂时，施工不规范，刷涂不均匀，导致完工后墙面材料龟裂。

2 室内渗漏产生的原因

2.1室内渗漏的产生一是住宅楼房在卫生间、厨房在施工中对管材、设备及配件质量控制出现问题，在施工中出现工序不完整，出现工序的颠倒及遗漏。而且在施工完成后，没有对每道工序完进行必须的验收。

2.2在高层住宅楼卫生间的浴缸和冲淋部位的地面与墙面上的防水层没有做好，造成渗漏，而且在涂料的采用上，存在问题，没有采用具备强效防水功能的材料，如聚氨酯等防水涂料。在地板施工中，没有对流水坡度进行合理设计，在完工后也没有进行泼水试验，进行修补。

2.3在高层住宅楼室的内管道预留洞口的修补工作不到位，在对管道与预埋套管之间产生的空隙的处理时，没有做好防水工作。同时对室内墙根、阴阳角、室内墙管道口等节点部位的防水涂膜施工质量存在问题，造成室内渗漏此外，在铸造楼板的混凝土质量控制不严，引发楼板裂缝引起渗漏问题。

3 高层住宅楼外墙面防渗漏技术

当前室内装修的高档化，高层住宅楼外墙渗漏所造成的损失越来越严重。针对高层住宅楼外墙面渗漏的主要防治措施

3.1在高层住宅楼外墙面施工缝处理上一般为水平施工缝，控制要点在于去浮浆，接浓浆，振捣仔细，密实。为使预留孔洞外观准确，可以先留加大的方孔，再准确定位，用防水砂浆分层嵌实。

3.2高层住宅楼墙与梁板连接处在不失去塑性的前提下加上层混凝土，特别是对钢筋密集处更应增加振捣次数。

3.3外墙面使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块，为提高砌体防水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖调整。外墙面砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600mm留拉结钢筋，拉结筋伸入墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土。

4 高层住宅楼厨房及卫生间防渗漏技术

4.1需要严格控制管材、设备及配件的质量标准，保证材料必须具有产品出厂合格证、质量保证书及复试证明。每道工序完成后必须经过严格的验收。排水管道安装后须进行通球试验，卫生及洗涤设备安装后须进行盛水试验。

4.2在高层住宅楼卫生间的浴缸和冲淋部位的地面与墙面上加做防水层可以采用聚氨酯防水涂料。楼地面完成后应进行泼水试验来保证流水坡度准确。在高层住宅楼室内管道预留洞口的修补工作上，道与预埋套管之间的空隙一般采用水泥石棉打凿密实或采用油膏填嵌密实。

4.3在高层住宅楼厨房及卫生间装修时切勿在地面上打孔、钉凿，以免破坏管线及防水层。厨房、卫生间与普通房间交界处为防水层的收口部位，上下水管与地面交接处都要做好水泥护根，可以用聚氨酯防水涂料反复涂刷，墙与地面的接缝及上下水管道与地面的接缝处要特别认真涂刷到位。

5 高层住宅楼地下室防渗漏技术

高层住宅楼地下室工程中防止渗漏也一直是一个令人关注的建筑问题。目前，建筑施工中经常采用一些柔性材料如高分子卷材，防水砂浆，涂料等新型防水材料作为预防和补救渗漏的方法，起到一定的效果。

5.1高层住宅楼施工建筑应当根据设计和业主确定，在高层住宅楼地下室防渗漏技术运用中，外侧墙适宜采用三元乙丙防水涂料，因为三元乙丙橡胶防水涂料是采用耐老化极好的三元乙丙橡胶为基料，填加补强剂、填充剂、抗老化剂、抗紫外线剂、促进剂等制成混炼胶，采用"水分散"的特殊工艺制成的水乳型防水涂料。

5.2高层住宅楼地下室防渗漏技术运用中还需要控制层间间隔时间，测定涂层总厚度≥2mm。根据天气预报抢晴天施工，避免在成膜期内遭雨水冲刷。

5.3还必须加强墙根、阴阳角、地下室外墙管道口等节点部位的防水涂膜施工质量控制。

6 建议

1.外墙防水不仅仅是施工问题,而且是一项与设计、施工、监理都有关联的系统工程。然而设计单位很少给出外墙防水构造点图,目前我国也尚无外墙防水的技术规范。

2.外墙防水涉及到结构以至装饰安装全过程。结构是前提,安装是关键。在结构施工时,就应考虑如何防水,做好结构性的防水措施。

3.外墙铝合金施工要选用专业队伍,施工分包队伍不应该由甲方直接分包,应纳入总包单位的管辖范围,使总包方有权、有责、有利,便于统一管理,保证施工质量。

7结束语

防止高层住宅楼渗漏问题的出现，是保证住宅楼质量的重大问题。建筑工程管理者和技术工作人员必须高度重视高层住宅楼工程的渗漏预防和整治工作，不断完善使用推合理有效的高层住宅楼工程防渗漏预防及防治的施工技术措施。

参考文献

[1]牛紫龙.混凝土施工中温度裂缝的分析与控制[J].工程建设.2006

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通过住宅小区实例，从供电方式、负荷分级、负荷计算、变压器选择方面、小区公共照明灯具布置及选型、电缆敷设方式，介绍新建住宅小区的电气规划设计。设计严格按照国家标准规范及图集设计，目的达到用电的安全、经济、可靠性。

关键词：住宅小区，配电，负荷，系统

1 工程概况

本工程建设地点为山东省青岛市；小区有住宅楼15栋(1-15#楼)、A、B、C座商业、地下车库（A、B、C、D、E、F区）、幼儿园及会所。住宅户数：1396户；商业、会所及幼儿园面积：15510m2；地下车库面积：36435.3m2。住宅楼11～18层为二类高层住宅建筑；商业、会所及幼儿园高度为不超过24m的公共建筑；车库停车1197辆，为Ⅰ类车库。

2 10/0.4KV变、配电系统

2.1供电电源及电压等级

本小区为占地面积大，人口密集的大型住宅小区，设置一个集中变配电中心，供配电半径大于250m，远不能满足规范要求，根据实际情况分南北区，分别设置变配电室。南北变配电室各设在南北区的中心，供电到各建筑单体均能满足规范要求。各个变配电室供电范围如下：

南区变配电室：1#～8#住宅楼、会所、3#4#住宅楼附属商业、E、F区地下车库；

北区变配电室：9#～15#住宅楼、A、B、C座商业、幼儿园、A、B、C、D区地下车库；

本小区内车库为Ⅰ类车库，按一级负荷供电，采用二路独立的10kV电源供电，要求两电源引自不同区域变电所，送至本小区南变配电室高压配电柜，由高压出线柜再经车库沿高压专用防火桥架至北区变配电室。

2.2负荷分级

一级负荷：喷淋泵、消火栓泵、弱电机房、消防控制室、变配电室、车库内应急照明、排烟风机、排污泵、卷帘门等消防动力设备用电；

二级负荷：各单体住宅楼应急照明、消防电梯、客梯、排烟风机、排污泵等消防动力设备用电及小区换热站用电；

三级负荷：住宅及商业普通用电及其它不属于一、二级的电力负荷。

2.3负荷指标

参照《民用建筑电气设计要点》（08D800-1）标准，本小区用电负荷标准为：住宅每户按6kW计算，电梯功率按15KW/部，地下车库负荷密度值按15 W /m2计算, 办公，商业、会所等公共建筑60 W /m2，地下车库15W/m2，设备用房20W/m2。

2.4负荷计算及变压器选择

以南区1#变压器为例：住宅户数（1#～5#）：238户；F区地下车库：6467 m2

；会所：2730 m2；3#4#住宅楼附属商业：2120 m2，按住宅每间户6kW,商业及办公楼60 W /m2，地下车库15W/m2考虑，其设备容量及负荷计算见表1。

表1

注：无功补偿后功率因数为0.92。

根据计算容量初步选择变压器1000KV・A一台，变压器负荷率为82.8%。

根据各变电所供电位置、范围的不同，有相同方法计算，其它区计算负荷及变压器选择见表2。

3 小区公共照明设计

根据小区规划，小区内设置主干道（9m路和7m路）、内次干道（5m），并有中心绿地、沿街绿地、街道绿地等，故小区应设计道路照明及景观照明。根据道路状况，沿主干道（9m路和7m路）道路两侧对称设置道路照明灯，灯高4.5m，灯距15；沿小区次干道（5m）道路单侧设道路照明灯，灯高4.0m，灯距15m；沿建筑群设庭院灯，灯高4.0m，灯距20m。而针对绿地，可沿绿化带设草坪灯，灯高1.0米，灯距10m；广场部分设有喷泉，设置水底射灯、LED灯带，具体灯具型号选择可根据后期绿化设计完成。

小区室外公共照明控制箱分别设在南区会所处及北区公建中，控制方式首先按区控制，其次是考虑同一区内同一类型灯具宜同一回路控制。喷泉内照明线路采用防水型电缆，其余线路采用铠装电缆，直接埋地敷设。

4弱电设计

本小区内弱电系统设：有线电视系统、电话系统、网络系统、可视对讲系统、闭路监视系统及火灾自动报警及消防联动系统。小区弱电机房及消防控制室（监控室及消防控制室合用）设置在地下一层车库内。有线电视系统采用光缆进线，小区内采用光缆和电缆混合传输方式；电话及数据系统，采用光缆进线，数据光纤到楼，语音大对数电缆到楼。

5管线敷设

根据建筑物分布，由变配电室或弱电机机房出线，经地下车库沿强弱电缆桥架至各个单体或在主要路段沿电缆沟敷设，出电缆沟后，直接埋地敷设。

6结语

小区的电气规划是小区施工图设计基础，应根据小区的功能分布，周边供电环境及地区供电情况，并考虑到小区用电负荷长期目标，做好小区的电气规划设计。

参考文献

[1] 任元会：《工业与民用配电设计手册》[M]，中国电力出版社，2005.

[2]全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇-电气[M].中国计划出版社，2007.3.

[3] 建筑电气常用数据[M]. 中国计划出版社，2006.6.

[4]民用建筑电气设计要点08D800-1[M].中国计划出版社，2008.8.

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关键词：既有高层住宅、节能改造、经济评价

中图分类号：TU241.8文献标识码： A 文章编号：

在高层建筑兴起后的城市发展过程中，大城市中几乎一直都存在着许多能耗高、热工性能差且舒适度偏低的高层住宅建筑，对此类建筑进行节能改造，近期可提高居住环境的舒适度，远期可延长建筑使用周期、降低能源消耗，使国家能以有限的资源维持长远的发展，利国利民。

本文以西安建筑科技大学南院8#高层住宅为对象，调研分析目前住户普遍反映在采暖季室内温度偏低情况出现的原因，结合相关计算和节能规范要求，说明该建筑节能改造的必要性。考虑不影响住户正常生活，提出一套节能改造方案，希望通过改造可以明显提高建筑室内热舒适度，达到节能65%要求。改造措施考虑适宜性及普遍推广性；同时为每户加置一套太阳能热水系统，以节省生活热水消耗的能源。最后通过对节能改造方案进行经济性评价说明其可行性。

1. 8#高层住宅楼现状

1.1 8#高层住宅楼基本概况

8#高层住宅楼位于西安市碑林区建设东路西安建筑科技大学南院家属区内，属单位集资住宅，1999年3月完成设计，2000年建成并投入使用。该建筑地上24层，地下2层（含人防和地下车库），建筑高度71.95m，标准层面积723.6m2，总建筑面积18570m2，体型系数0.25，窗墙比南向0.3、北向0.26、东/西向0.17。

1.2 8#高层住宅护结构现状分析

1.2.1 外墙现状分析

8#高层住宅外墙保温为内保温，南北向外墙内侧涂20厚保温粉刷石膏，东西向外墙和飘窗内侧贴40厚聚苯乙烯泡沫塑料板并涂25厚保温粉刷石膏，做法用料选用《陕97J01建筑用料及做法》中做法。8#楼外墙保温构造做法见图1.1。

图1.1 改造前外墙保温构造做法

改造前外墙传热系数计算值K =0.79 W/（m2•K）

1.2.2 外窗现状分析

该建筑外窗为塑钢推拉白玻窗，部分为铝合金白玻窗，另外部分住户在二次装修时安装了内窗以减少冬季热量损失。这类窗户已不能满足现行建筑节能设计规范的要求，需要更换新型窗框和新型高热阻性节能玻璃。

1.2.3 屋顶构造现状分析

根据8#楼建筑施工图资料，该建筑屋面构造做法见图1.2。

图1.2 改造前8#住宅楼屋面构造做法

改造前屋面传热系数计算值K=0.46 W/（m2•K）

综上，该住宅外墙传热系数和屋顶传热系数均高于现行民用建筑节能设计规范规定的限值，需要进行节能改造；外窗选用的材料特性不符合现行节能设计规范要求，需全部更新改造；调研发现几乎所有住户日常所需生活热水均来自电加热和燃气加热，改造时为每户加置一套太阳能热水系统，节省部分电能和燃气能。

2. 节能改造方案设计

2.1 外墙节能改造

外墙改造采用外保温，不改变原内保温构造，直接在外墙外侧进行外保温处理。改造后外墙保温构造见图2.1。

图2.1 改造后外墙保温构造做法

改造后外墙传热系数计算值K =0.36 W/（m2•K）

2.2 屋面节能改造

屋面改造选用倒置式屋面做法，在原有屋面构造上进行加置保温层处理。改造后屋面构造见图2.2。

图2.2 改造后8#住宅楼屋面构造

改造后屋面传热系数计算值K =0.27 W/（m2•K）

2.3 外窗节能改造

改造更换全部外窗，选用新型材料窗框和中空玻璃，降低外窗热损失，提高节能效率。改造选用高保温窗型（双玻一膜）塑钢窗，其综合性能指标见表2.1。

表2.1 高保温窗型（双玻一膜）塑钢窗综合性能表

通过表2.1可看出，外窗更新改造选用的新型外窗传热系数为2.3 W/（m2•K），低于现行节能规范规定限值，达到节能设计标准。

2.4 太阳能热水系统应用

根据8#楼实际情况选用承重类阳台式太阳能集热系统。该住宅楼每户都有南向阳台或飘窗，所以本次改造考虑将太阳能集热系统设置在每户南向阳台栏板上或飘窗底板与顶板之间，管线直接接入每户的卫生间和厨房，实现太阳能提供每户日常生活热水所需能源，大大减少了电能与燃气能的消耗，达到节能效果。

3 改造方案的经济性评价

为了明确提出的节能改造方案成果，本节对节能改造方案进行经济性评价，说明按照本研究提出的改造方案改造后的住宅有可观的年节能收益，并能在一定年限内收回节能改造投资。节能收益和节能改造投资平衡后，建筑就进入纯收益期，可在建筑全寿命周期内节约大量的费用。

3.1 节能改造措施成本计算

8#高层住宅需要进行节能改造的外墙总面积约8490m2，屋顶面积约704m2，外窗更新改造面积约5280m2，加置96套太阳能热水系统。参考市场调研产品单价，节能改造措施成本计算见表3.1。

表3.1 节能改造措施成本计算

3.2 建筑运行能耗成本计算

8#高层住宅节能改造前后年能耗成本见表3.2。

表3.2 8#高层住宅节能改造前后年能耗成本

3.3 计算投资回收期

考虑西安市家庭年平均投资收益率和我国经济与通货膨胀情况，选取折现率5%，能源价格增长率6%。列出该项目的现金流量见表3.3。

表3.3 现金流量

根据现行民用建筑设计通则，住宅建筑设计使用年限为50年。8#高层住宅建于1999年~2000年，已投入使用13年，剩余寿命周期为37年。通过以上分析，该住宅节能改造后，第18年就可以收回成本，建筑开始进入纯收益期，对住户来说每年可节约大量的费用，同时也节约了部分能源，减少了二氧化碳废弃物的排放等，可见该节能改造方案有较好的经济效益。

4 小结

本文以西安建筑科技大学南院家属区8#高层住宅建筑为对象，针对该建筑目前存在的问题，采取适宜的技术对该建筑进行节能改造方案设计，改造方案以《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）为主要依据。最后通过对该方案进行经济性评价说明了该方案的现实可行性。

参考文献

[1]杨昌鸣．建筑资源的再利用策略—既存建筑更新、修复技术及其材料的再利用[M]．北京：中国计划出版社，2010：404

[2] 马校飞 潘玉勤 南艳丽．寒冷地区既有居住建筑围护结构节能改造技术研究[C]．中国建筑业协会建筑节能专业委员会．2008年年会论文集

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一、改造任务

完成既有居住建筑节能改造面积30171.58平方米，主要分布在裕华里、小康西里。其中：教师楼3栋，建筑面积8498.64平方米；医药公寓住宅楼2栋，建筑面积4151.16平方米；房改办住宅楼2栋，建筑面积4666.09平方米；国税局住宅楼，建筑面积3967平方米；交警队住宅楼，建筑面积3941.95平方米；工商银行住宅楼，建筑面积2221.24平方米；医院住宅楼，建筑面积2725.50平方米。

二、工程预算

既有居住建筑节能改造面积30171.58平方米，概算投资1207万元。其中国家奖励配套资金每平方米54元，奖励总额为163万元（竣工验收后向上级申请）；县财政补贴资金每平方米324.3元，投资总额为978.4万元；居民住户个人每户出资2000元，共328户，出资总额为65.6万元。

三、工期安排

1、设计阶段：2009年5月底前完成既有居住建筑节能改造整体方案和施工图设计。

2、组织阶段：2009年6月1日至30日。本阶段重点：做好群众思想工作，进行预算、招投标等前期工作，协调相关单位抓好落实并筹集资金。

3、施工阶段：2009年7月1日至2009年11月15日。

4、验收阶段：2009年11月15日至12月10日。

四、资金安排

按照工程进度分四批安排资金。

第一批：7月1日前拨付启动资金241.4万元（总造价的20%）。其中县财政175.8万元，居民住户个人65.6万元；

第二批：工程形象进度达30%，拨付工程款362.1万元（总造价的30%），由县财政拨付；

第三批：工程形象进度达80%，拨付工程款362.1万元（总造价的30%），由县财政拨付；

第四批：工程竣工验收后，依据审计报告，拨付工程尾款241.4万元。其中县财政拨付78.4万元，国家奖励配套资金163万元。

五、组织领导

为确保既有居住建筑节能改造工作的顺利实施，成立县既有居住建筑节能改造工作领导小组。

组长：*县政府县长

副组长：*县委常委、副县长

成员：*县政府办公室副主任

*县纪委副书记、监察局局长

*县建设规划局局长

*县财政局局长

郑增秋县审计局局长

*县鸿程集团董事长

领导小组下设办公室，办公室主任由*同志兼任。

六、工程管理

领导小组在县建设规划局设立既有居住建筑节能改造工程项目实施小组，负责工程的组织、协调、调度、管理，并具体搞好委托设计、工程预决算、组织施工和验收工作。

组长：*县建设规划局副局长

副组长：*县鸿程集团副总经理

王海滨县建设规划局墙改节能办公室主任

*县建设规划局城市公用事业管理科科长

成员：*县热力公司经理

刘瑞场县建设规划局墙改节能办公室科员

*县建设规划局墙改节能办公室科员

*县建设规划局墙改节能办公室科员

*县建设规划局城市公用事业管理科科员

*县鸿程集团安装公司副经理

县财政局负责工程所用财政及国家奖励配套资金的筹集、调配与管理。

县监察局负责工程运作程序的监督。

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【关键词】高层住宅；结构设计；剪力墙；沉降控制

近年来，随着城市化进程的加快、城市人口基数的逐渐加大，住宅的需求亦随之大量增加，高层住宅建筑越来越多地被采用。本文结合某商业住宅小区，对该结构形式的设计经验进行总结，以期参考交流。

某商业小区住宅由12幢13~22层高层住宅建筑及辅房组成，其中1、4、5、7、8号楼与地下车库相连。

1 上部结构合理配置剪力墙是控制此类建筑侧向刚度的关键

高层建筑一般利用窗间墙和纵横墙布置钢筋混凝土小墙肢，这样可以不占用室内空间，小墙肢间通过连梁和现浇混凝土楼屋面板相连，形成小墙肢-连梁承重体系。

小墙肢剪力墙布置应按照抗震设计要求，结合各建筑房型的窗间﹑楼梯间﹑电梯间及房间四周的内外墙等情况，小墙肢剪一般有一字形﹑L形﹑T 形﹑十字形等墙段，在平面中各个主轴方向均匀对称布置，尽量做到刚心与质心重合，以减小结构的扭转。各墙肢肢长不宜相差太大，使各个墙肢刚度接近，保证在地震作用下，水平力均匀地分配给各墙肢，避免因个别墙肢过长，刚度过大产生很大的地震水平力而出现超筋。在竖向墙肢上下对齐﹑连续，根据建筑底的层高及上部的变化通过墙肢的厚度和混凝土强度的变化，使竖向刚度从下至上逐渐变小，并使任何上下层刚度变化不大于70%。墙肢间净距不大与5米，连梁高度宜小与400，并尽可能地布置与两房间之间，使住宅空间得以充分利用。墙肢的多少决定了结构的抗侧向刚度。墙肢的过多，则结构的抗侧向刚度偏大，地震反应大，构件内力大，配筋也增大甚至超筋，造成浪费；墙肢的过少，则结构的抗侧向刚度偏小，水平地震作用下位移过大，不能满足正常使用。调整墙肢的数量及大小，使结构的抗侧向刚度能满足水平位移要求，又不引起过大的内力。表1为三幢楼的部分设计指标。

3号﹑5号楼平面东西对称，南北不对称，底层结构层高为3.4米，以上各层为2.9米，如剪力墙不变，第一层刚度比第二层刚度则小于70%，如通过调整剪力墙厚度虽能达到要求，但造成墙体偏心和室内面积减小，为了避免这种情况，设计中在电梯井道及不影响建筑要求的地方增加剪力墙，使两者的刚度相近，有效地解决了这问题。12号楼平面不对称，底层有商场，其层高为4.5米，并要求有较大的开间，商场有部分突出主楼，最大处为5米；此外商场上部二层为办公室，层高为3.2米，在设计中一方面在电梯井道等地方增加剪力墙，另一方面在商场处适当地增厚剪力墙，以满足剪力墙的高厚比和刚度的要求。该三幢楼在顶层处均有跃层，跃层室内客厅上下挑空，在楼板上形成大洞，对计算时假定楼面刚性无限大有一定影响，此处在构造上加厚楼板并采用双层双向配筋，以加强楼板的刚度。屋面上有部分的跃层屋面﹑电梯机房﹑水箱以及装饰构件，其最高处高出屋面11.5米，它们刚度较小，在地震情况下会产生鞭梢作用，我在计算时将该部分内力增大3倍，使该部分得到加强。

2 在剪力墙下布桩，避免地下室底板抗桩冲切是桩基设计的关键

基础采用剪力墙下条形基础加桩基，一般剪力墙宽度不能满足桩基要求，故布置条形基础宽800刚好满足?400管桩对承台的要求，这种布桩方法传力直接，如在地下室底板下布桩，必须要计算底板的抗冲切力等，增加底板的厚度，增加造价。

3 与地下车库连接的高层住宅设计关键是控制绝对沉降

由于住宅小区停车位的需要，往往会有较大面积的地下室，有许多地下室和住宅连在一起，既扩大了地下室的面积，增加了停车位，又能让业主直接从住宅直接进出入地下室，由于住宅楼与地下室的沉降存在差异，一般在此处需要设置沉降缝分开，但是如设置沉降缝，将影响地下车库的使用，沉降缝还存在漏水的隐患，所以必须把主楼和地下车库连在一起，不设置沉降缝，那么要解决沉降差的问题，控制住宅楼的绝对沉降量是关键。本工程1、4、5、7、8号楼与地下室相连（详见图一）。

图一

住宅楼的桩基适当加长，进入第7-2层，以控制沉降量为准。在主楼与地下车库之间设置沉降后浇带，待住宅楼结构封顶后，完成部分沉降量再将此后浇带封闭，达到不设置沉降缝的目的。住宅楼计算沉降量和结构封顶后实测的沉降量的比较详见表2。

由表2可以看出，当结构封顶后，已完成了60%以上的沉降，这与沉降特点有关，在结构自重的作用下，前期的沉降速度快，沉降量大，利用这一特性，在此设置沉降后浇带，待沉降大部分完成后再封闭沉降带，避免了沉降缝的设置，此处结构只需要抗后期沉降量。另外，由于本地区地下水丰富，地下水位高，地下车库底板后浇带如长期不封闭，须持续不断地降水，不但会增加施工费用，还会造成工程问题，为此，在后浇带下设置了临时的止水带以解决施工时的地下渗水的问题。

4 结论

该类结构上部剪力墙布置须均匀、合理，才能够避免过多的扭转，恰当地控制侧向刚度，使之既能够控制地震作用下的侧向位移，又能不至于产生过大的地震反应，做到经济合理；不宜在伸缩缝和防震缝两侧同时布置剪力墙，纵向剪力墙不宜布置在端部，而应布置在中部。桩基要布置在建立墙下，传力直接，避免底板抗冲切，控制造价。住宅楼与地下车库相连时必须控制住宅楼的绝对沉降，另外，在沉降后浇带下也应设置临时止水带。

参考文献

[1] 李济南.浅谈高层建筑结构设计.江西建材[J]，2006第四期.

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关键词：住宅楼；给排水；施工质量；问题；措施

中图分类号：TU991.63文献标识码： A 文章编号：

近年来，随着我国社会主义市场经济的不断发展，带动了我国城市化进程的快速推进，城市的范围规模不断的发展和扩大。而其中的给排水工程和人们日常生活有着密切的关系，它施工质量的好坏，直接关系着住户的日常生活，更关系着该项工程应有功能是否得到有效发挥。因此，提高住宅楼给排水工程施工质量和技术水平，成为住宅楼给排水施工的重点和核心问题。下面文章就目前我了解到的我国住宅楼给排水工程施工中存在的一些质量问题进行分析和讨论，并提出相应的强化措施，以便更好的提高住宅楼给排水工程的施工质量和水平，保证居民生活用水的稳定性和安全性。

一、住宅楼给排水施工中常见的质量问题

目前，住宅楼给排水施工过程中主要存在以下几个方面的问题。

1、 给排水的管道和阀门经常出现渗漏现象。由于管道、阀门的质量问题或者常年的生锈、腐蚀，导致管壁裂缝甚至爆裂，出现水体滴漏、泄漏现象。例如，住宅楼入户阀门井、管道井的给水系统经常在阀门或接缝处渗漏，排水管线由于管材质量低劣、未按施工规范要求施工等因素常常造成排水管道泄漏事件，影响周围环境和水体安全。

2、 热水系统的干管循环对水量的浪费严重。随着社会经济不断发展和人民生活质量的提高，对建筑物使用功能方面的要求也在不断的提高。而其中最突出的就是建筑热水供应系统。我国目前建筑物中热水供应系统在循环过程中对水量的浪费十分严重，其浪费主要集中在配水装置开启后，往往是先流出许多冷水，之后才是温度适宜的热水，这导致了先前被放掉的大量冷水白白的浪费掉了，成为无效冷水，严重造成了水资源的浪费。

3、 给排水系统的超压出流现象严重。超压出流是指建筑内部给水阀门的压力超出流出水头的压力，造成在单位时间内给水配件的出水量超出设计的额定流量，造成无效水量的现象。超压出流现象不仅造成了水资源的大量浪费，同时也破坏了给排水系统中对水量的正常配比。但是因为这种现象导致的水资源浪费属于“隐形”浪费，不易被人们发觉，因此目前仍未引起足够的关注。

二、控制住宅楼给排水施工质量的措施

1、 建立健全住宅楼给排水施工质量的管理体系，落实管理责任制

制定住宅楼给排水工程建设的各项管理制度，对工程施工合同签订、材料选型定样、项目人员确定、工程施工管理、工程竣工验收等实施全方位、全过程管理。对各个环节的施工质量进行跟踪管理。建立住宅楼给排水工程的施工质量管理责任制，相关施工监督部门要派专业技术人员对住宅楼给排水工程施工中的各环节质量进行监督，将各个环节的施工质量工作进行拆分，把施工质量的管理责任追究到个人。加强监督部门的质量监督及处罚力度。此外，在工程项目招标时要严格按照法律规定的相关建筑招投标制度来进行，择优选择施工质量好，信誉好、价格合理的施工队伍。

2、 提高给排水工程的施工技术

1)施工材料的筛选检查

施工单位要采用符合国家和行业标准要求，技术成熟的给排水管材进行施工，在购进管材后，要由专业技术人员进行管材数量、规格、质量等方面的检查和验证，确定符合要求后方可进行施工。做到从材料源头上防止质量问题的发生。

2） 预留孔洞和预埋套管

给排水施工单位要密切注意和配合土建施工单位的施工进度，并在住宅楼首层室内的混凝土捣制和地面回填之前，将埋地给排水管道安装完成。在安装的过程中，要比对相应的安装图纸检查安装位置的合理性和规范性，并且满足设计要求。要根据施工图纸严格检查预留孔洞以及预埋套管的数量和位置是否正确，洞口的尺寸大小是否合适。此外，在进行混凝土浇筑时，一定要安排专人进行监督，确保发现问题能够及时处理。

3） 给排水管道系统安装和防腐处理

卫生器具和设备的位置一定要根据相应的设计要求准确的安装，并要在管道试验、吹洗合格之后方可进行。通常试验的内容包括给水管道的压力试验、排水管道的通球试验和灌水试验等。洗菜盆和洗脸盆在安装时，其标高必须符合设计要求及使用需求，其安装必须要可靠牢固。住宅楼中消防给水管道必须按照设计要求在其表层涂刷防锈漆，要求保温时需保温，并对其金属支吊架镀锌或涂刷防锈漆。

3、 加强给排水热水循环系统的节能安装

1） 选择热源时以环保、节能、节水为标准。尽量选择环保无污染的可再生资源作为热水系统的热源。同时，还可以收集和再利用人们生活过程中产生的余热、废热等。使给排水热水系统在源头上做到节能节水、绿色环保。

2） 选择热水供应循环方式时要遵循节水、节能的原则。在热水供应系统循环管线中浪费水量最大的是干管循环，最小的是干管、立管、支管循环。因此，在热水系统循环设计时，要平衡各个配水点的热冷水的压力，或者在相应的部分安置减压阀来调节热冷水的平衡，以达到降低成本，节能、节水的目的。同时，要对热冷水的管道在同一区采用上行下给的相同布置，减少阻力以达到节能的效果。

4、 加强施工单位的质量管理工作

施工单位本身要加强其在给排水施工过程中的质量管理和控制，通过制定自身施工质量管理制度，规范施工人员和管理人员的施工行为，保证住宅楼给排水工程施工质量的顺利达标。同时，政府相关的监管部门要加大对施工单位在施工过程中的质量监督和检测，对施工过程中的重点项目及综合情况进行跟踪监控，通过不定期的实地抽查和定期的项目检测对工程的施工投入、施工合同、施工材料设备、施工机构设置和质量管理体系等相关方面进行监督和控制，及时的了解和掌控住宅楼给排水工程的施工质量情况。

结语：

给排水工程是住宅楼工程中一项极为重要的建设项目，同时它的施工又具有很强的隐蔽性，因此其工程的施工、运行和维护都有一定的困难。这就要求施工单位一定要提高给排水施工的技术水平，加强技术监管，从而保证住宅楼给排水工程的施工质量，确保工程在实际投入运行后的使用功能和情况的正常、稳定。

参考文献：

[1] 宋赵君.浅谈住宅楼给排水施工项目的施工过程控制和管理[J].科技创新导报,2009(11)

[2] 马小林.住宅楼给排水项目几种常见质量问题的预防和处理[J].科技风,2009(17)

[3] 孙锋.浅谈建筑给排水施工中的常见问题及解决[J].科技资讯,2010(29)

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【关键词】套内建筑面积；共有面积；分摊

随着房地产市场的发展，住宅商品化的普遍化，房屋销售中的纠纷也日益增多，究其根源集中体现在建筑面积的计算上。由于面积涉及到千家万户的经济利益，为此房屋面积的计算也成为人们热论的焦点。

一、套面积计算

（一）套内建筑面积计算。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积：套内用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间共有墙体，套与公共部位的共有墙体，按墙体的中线计算套内墙体面积，套与外墙（包括山墙）的墙体，均按墙体的轴线计算套内墙体面积。

套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台，不计算建筑面积。

套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。

（二）层、功能区、幢面积的计算。①层面积的计算：各层的建筑面积等于本层内各套的建筑面积之和加上本层内共有共用的建筑面积；②功能区面积的计算：各功能区的建筑面积等于本功能区内各层的建筑面积之和加上本功能区内共有共用的建筑面积；③幢面积的计算：全幢总建筑面积等于本幢内各功能区的建筑面积之和加上本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积；④面积计算的校核：全幢的总建筑面积等于全幢内各套建筑面积之和加上本幢内全部共有面积之和。

二、共有建筑面积的分摊

（一）共有建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。根据各地的实际情况，我们本地的外墙（包括山墙）的共有面积按水平投影面积的轴线计算。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（二）共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

（三）共有建筑面积的分摊方法

①住宅楼共有建筑面积的分摊

住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。住宅楼房屋的共有建筑面积计算：整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及人防工程等不应计入共有建筑面积的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。

②商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅楼和商业等不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

③多功能综合楼共有建筑面积的分摊

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业用房、也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。

按照国家标准《房产测量规定》，采取由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，分摊至各功能区；功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分别分摊面积和层原来自身共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的房屋建筑面积。如果各功能区内，各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。

为便于计算和编制计算机的共有建筑面积分摊计算程序，按照国家标准《房屋测量规范》规定的计算与分摊原则，提出以下“共有建筑面积的分摊计算模型”。

共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，即先分摊，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。

在实际测量中，我们根据委托方提供的建筑施工平面图，使用激光测距仪和钢尺进行实地测量，并严格按照《房产测量规范》进行面积测算，对计算结果除了要用电脑软件操作外，还要手工计算，另外，对计算结果还应进一步校核。

房产测量技术含量非常高，国家对此也非常重视。本文结合当地实际，仅对套面积计算及共有面积分摊作了浅显介绍。随着社会的进步，科技的发展，要想跟上时代步伐，这就要求我们必须努力学习，不断地发奋进取，为房产事业尽一点微薄之力，进一步推动房产测绘事业的发展。

参考文献

[1]《房产测量规范》GB/T17986.1-2000以及GB/T17986.2-2000