公租房管理办法范文
时间：2023-12-13 17:50:57
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篇1
为加强对全县范围内已建成并投入使用的公共租赁住房（含廉租房，下同）的管理，规范租金收缴使用，根据《》等有关规定，结合我县实际，制定本办法。
一、租金收缴范围。
租金收入是指公共租赁住房承租人已取得公共租赁住房租住权（含非住宅）一定期限的使用权，按照租赁合同约定向县住建局支付的租金，具体包括：廉租住房、公共租赁住房（共有产权房屋）租金收入，租金滞纳金、违约金、利息等收入（以下简称“租金收入”）。
二、租金收缴方式。
（一）政府投资建设、购买的公租房租金和经营性收入按国家有关规定，专项用于保障性租赁住房项目的支出以及管理、维修、设备更新、物业服务补贴和弥补发放租赁住房补贴资金的不足部分。县住建局负责全县公共租赁住房租金的收缴工作。
（二）收缴公共租赁住房租金统一使用政府非税收入发票，由县住建局在县财政局领取，根据承租户住房合同签订情况统一由住户缴存到财政专户，实行专账管理。
（三）政府、企业共同投资建设的共有产权公共租赁住房租金由企业代收，上缴县财政账户，专项用于共有产权公共租赁住房维护、管理，由县财政局全额拨付至县住建局账户，用于公租住房维护管理。
三、对象审查和租金收缴标准。
（一）公租房保障户资格审查工作实行每年一审。由县住建局负责组织相关单位定期实施，年审结果计入配租档案，并进行公示。已享受公租房的配租家庭，应按年度向原申请机关如实申报家庭人口、收入及住房状况等情况。审核机关应每年对已享受配租家庭的收入、住房状况等情况进行审查。共有产权的公共租赁住房对象审查由企业自行负责审查，县住建局每半年核查一次。
（二）租金收缴实行按年收缴。
按照《X县廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理实施办法》第十四条的规定收取租金。通过轮候实物配租公共租赁住房后，根据保障对象的支付能力实行差别化租金管理，民政局确定的第一类和第二类家庭确定为中低收入家庭，房租按照每平方米X元进行收取，新就业、外市县调入人员和外来务工（第三类）申请人按照每平方米X元进行收取。已入住的保障对象因收入提高等不再符合保障条件的，应腾退公租房，确无其他合适住房，暂时不能腾退的，要按同地段住房市场租金标准收取租金。
有下列情形之一的公共租赁住房保障家庭，可以免收或减收租金：
X.伤残等级在X至X级无劳动能力的；
X.承租人的赡养人死亡，承租人或承租人的赡养人正在监狱服刑；
X.享受城镇最低生活保障的零就业家庭；
X.孤寡老人、重大疾病救助对象（丧失独立生活能力的人）；
X.承租人家庭发生灾难性事故或者家庭主要人员突发重大疾病急需救治造成生活困难的。
以上人员凭有关证明材料到县住建局提出申请，经审核公示后，报县人民政府研究批复，减免租金。
四、租金使用管理。
（一）公共租赁住房租金收入，按照政府非税收入管理规定收缴，专项用于偿还政府投资的公共租赁住房建设贷款本息和公共租赁住房的维护、管理以及租金补贴、物业管理、维修、设施更新等支出。
（二）公共租赁住房维修项目在X万元以上X万元以下的，由县住建局报请县政府研究后，由县住建局组织实施，验收合格后由县审计局审计结算，以县审计局结算清单及相关资料凭票报账，维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。
（三）公共租赁住房零星维修，单笔支出在X万元以内的由公共租赁住房管理单位（县住建局）组织实施，凭票报账。
维修项目及维修资金等资料备案存放，做好归档。
（四）公共租赁住房维修项目在X万元以上的，通过公开招投标，组织中标企业实施维修。
（五）县住建局要建立公共租赁住房租金收支备查台账。
五、监督管理。
（一）县住建局是收缴政府购买、建设、纳入管理的公共租赁住房租金收缴的责任主体。共有产权企业是政府投资共有产权公共租赁住房租金收缴的责任主体。要按照规定及时缴纳公共租赁住房租金。
（二）对不按规定使用财政票据、违反“收支两条线”管理规定，以及截留、挤占、挪用租金的行为，将严格按照有关规定处理。
篇2
第一条 为加强我市公有房屋转租的管理，保障城市公有房屋所有权人和使用人的合法权益，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市市区内公有房屋转租的管理。
公有房屋是指公有居民住宅、国家，机关、社会团体及企事业单位办公用房或经营性用房等。
第三条 公有房屋承租人（以下简称原承租人）经公有房屋所有权人（以下简称出租人）同意，可以依照本办法将所承租公有房屋转租。
本办法所称房屋转租，是指房屋原承租人将承租的公有房屋在不改变使用用途的情况下再出租的行为。
第四条 公有房屋转租应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 市房产行政主管部门负责本行政区域内公有房屋的转租管理工作。
各公有房屋产权管理单位负责其公有房屋的转租管理。
第二章 转租管理
第六条 原承租人须征得出租人同意后，方可将承租公有房屋的部分或全部转租给他人。原承租人可以从转租中获得利益。
第七条 出租人转租公有房屋，在其原有租金标准（含协议租金）的基础上根据市区地段区别，永安、站前、公园地区居民住宅和办公用房加收3倍转租费，经营性用房加收1－2倍转租费，其它地区各类用房加收1倍以内转租费。
第八条 有下列情形之一的房屋不得转租：
（一）未依法取得房屋使用权证的；
（二）未经出租人同意的；
（三）原承租人拖欠出租人房租的；
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房产权利的；
（五）使用权有争议的；
（六）不符合安全标准的；
（七）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（八）有关法律、法规规定禁止转租的其它情形。
第九条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经出租人书面同意，并办理登记备案手续。转租合同应使用工商部门统一制定的合同文本。
转租合同应具备以下条款：
（一）新承租人身份证号；
（二）房屋的坐落、面积、设施情况；
（三）转租用途；
（四）转租期限；
（五）租金及交付方式；
（六）变更和解除合同的条件；
（七）违约责任；
（八）当事人约定的其它条款。
第十条 公有房屋转租合同期限不超1年，转租期满，转租合同终止。原承租人需继续转租的，应当在转租合同期限届满前1个月提出书面申请，重新签订转租合同。
第十一条 公有房屋转租合同可作为公安机关办理流动人口暂住证的凭证之一。
第十二条 有下列情形之一的，房屋转租当事人可以变更或解除转租合同：
（一）因不可抗力致使转租合同不能继续履行的；
（二）当事人协商一致的；
（三）符合合同约定可以变更或解除合同条款的。
因变更或者解除转租合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 当事人的权利和义务
第十三条 房屋转租当事人按照转租合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人应对出租的房屋及时修缮，确保安全。因失修、倒塌造成人身伤害和财产损失的，出租人依法承担民事责任。
第十四条 原承租人应按期交纳房租，不得拖欠。逾期不交的，每过一日加收千分之一的滞纳金。
第十五条 原承租人和新承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改房屋结构、改变使用用途、扩建或增添设施。确需变动时，必须征得出租人同意，并按规定办理手续。
第十六条 原承租人转租收益应按有关税法规定依法纳税。
第四章 法律责任
第十七条 公有房屋转租有下列行为之一的，出租人有权终止转租合同、索赔损失，并可收回房屋：
（一）未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；
（二）利用承租房屋进行违法活动的；
（三）改变房屋使用用途，擅自拆改房屋、危及房屋使用安全的。
第十八条 违反本办法有下列行为之一的，由市房产行政主管部门对责任者给予行政处罚：
（一）未征得出租人同意，擅自转租房屋的，其转租行为无效，并可处以承租人转租租金总额3倍以下的罚款；
（二）违反本办法第七条规定，擅自提高公有房屋转租租金标准的，可处以非法所得3倍以下罚款。
第十九条 因公有房屋转租发生纠纷时，当事人可向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第二十一条 抚顺县、新宾县、清原县公有房屋转租的管理，参照本办法执行。
篇3
一、独用成套职工住宅租金调整办法
（一）本办法实施前的原承租户，标准租金调整办法为：
甲级、乙级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×125％
乙级地段部分区域2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
丙级、丁级、戊级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
（二）本办法实施后的新承租户标准租金计算办法：
独用成套职工住宅每一地段等级相对应的地段分值按规定的提租幅度具体调整如下：
甲级地段由0．02880元调至0．03600元：乙级地段由0．02595元调至0．03244元，乙级地段部分区域（范围详见附件）由0．02595元调至0．02984元；丙级地段由0．02295元调至0．02639元：丁级地段由0．01980元调至0．02277元：戊级地段由0．01695元调至0．01949元。
标准租金计算公式：
独用成套职工住宅2000年月标准租金＝2000年地段分值×住房条件分×每户房屋使用面积之和＋天井或平台月租金
二、独用成套公寓租金调整办法：
甲级、乙级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×125％
乙级地段部分区域2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
丙级、丁级、戊级地段2000年月标准租金＝1998年月标准租金×115％
三、2000年月租金计算公式：
2000年月租金＝2000年月标准租金＋超标增收租金
提租后的月租金计角去分。
四、承租户住房建筑面积及其控制标准的计算确定
（一）整幢独用成套住房或非整幢独用成套住房中有一套或一套以上独用成套职工住宅，且已出售过的，其住房建筑面积按《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》（沪房地改〔1995〕767号）文第十二条规定予以计算。
（二）独用成套职工住宅以外的公有住房，其建筑面积按《上海市住宅建设债券发行和认购办法》第十三条规定予以计算。
（三）承租户住房建筑面积控制标准，按《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》第十三条规定予以计算。该承租户可用人均建筑面积24平方米的方法予以计算，也可以用承租人或同住人中职级人员住房面积控制标准予以计算（技术职称按相应的行政职务挂靠）。凡承租户家庭人员中有在职或离退休中小学教师的，该承租户的建筑面积控制标准可增加8平方米建筑面积。承租人及其配偶租住或已购高层公有住房，建筑面积控制标准按《关于实施〈一九九六年公有住房出售方案〉的若干规定》（沪房地改字第〔1996〕963号）文第五条规定执行。
五、计算超标租金住房的范围
计算超标租金的范围为：成套独用和非成套独用的公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄类型的住房。旧里和旧里以下类型的住房不计超标租金。
六、超标租金的计算及操作程序
（一）承租户承租一处住房，按上述规定计算超标租金，具体计算公式见表二；承租户有二处或二处以上住房且有以下情况之一的，应按上述规定合并计算超标租金：
1．同一承租人或承租人和其配偶分别承租的。
2．承租人承租公有住房，承租人和其配偶已购另一处公有住房的。
（二）超标租金计算按下列程序操作：二处公有住房以先承租住房所在地的管房单位作为超标租金的计算单位。先承租住房所在地的管房单位向另一管房单位发出《公有住房提租联系单》（见表八）后，接受联系单的管房单位应按联系单上的内容予以填写，并回复对方管房单位。
七、租金暂不调整的公有住房范围
（一）花园住宅，新里，旧里，简屋，非改居住宅，非成套独用的公寓，非独用成套的职工住宅，卫生间与厨房间不在户门内的独用成套职工住宅；
（二）有下列不可售情形之一的公有住房，租金自不可售情形消除之次月调整：
1．产权人不同意出售的独用成套公寓住房、职工住宅；
2．因住房产权被抵押，产权人无法出售的公有住房；
3．因不符规划、临水、临电等原因，不得出售的公有住房；
4．占用农村集体土地建造住房，需补办征地手续方可出售的公有住房；
5．其它按规定不可出售的公有住房。
八、本市职工家庭月平均收入掌握标准
（一）上一年家庭月平均收入的计算公式：
上一年家庭月平均收入＝上一年家庭成员各种年经济收入的总和÷12
（二）个人和家庭成员收入的界定以《上海市民政局关于实施〈上海市社会救助办法〉的若干规定》（沪民救发〔1997〕第8号）第九条为依据。
（三）同一承租人或承租人及其配偶有二处或二处以上公有住房的，或一处属公有住房，另一处属已购公有住房的，其家庭收入应合并计算。具体操作通过《公有住房提租联系单》解决。
九、月收入低于城市居民最低生活保障标准的家庭
城市居民最低生活保障标准每年由民政部门确定并，低于生活保障标准的家庭必须经民政部门确认并领取民政补助。
十、享受离休待遇的干部套配到新租赁的住房租金减免计算办法
租金减免计算公式：
（一）1937年7月6日及以前参加革命工作的
月租金减免金额＝2000年月租金－（2000年月标准租金0．10＋家庭成员原提租补贴金额总和）
（二）1937年7月7日以后参加革命工作的
月租金减免金额＝2000年月租金－（2000年月标准租金0．10＋家庭成员原提租补贴金额总和＋15元）
十一、公有住房转租期间，不得享受租金减免的政策。
十二、原承租户提租减免后的应交租金不得低于调整前的实付租金。
十三、办理租金减免手续
申请租金减免的，须由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请，领取租金减免申请审核表，填妥交有关部门审核后，由住房管理单位核定减免金额。具体申请、审批手续见表二、表三、表四、表五、表六、表七。
十四、加强公有住房租金调整的政策宣传
各管房单位（包括直管公有住房和系统公有住房）在调整公有住房租金时，应参加市或区（县）房改行政管理部门组织的公有住房租金调整业务培训。按户发放由市房改部门编制的《2000年公有住房租金调整宣传提纲》。
十五、加强租金的信息管理
为规范公有住房租金的管理，各管房单位应使用全市统一的公有住房租金计算管理系统，逐步实现全市公有住房租金管理的信息化，减少租金计算的差错率。
各管房单位应按要求填报2000年第四季度公有住房租金调整情况汇总分析表，于2001年3月底前交所在区（县）的房改和物价行政管理部门备案。
附件一：上海市2000年公有住房租金调整办法
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）以及市政府印《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》（沪府发〔1999〕38号），现制定本办法如下：
一、公有住房租金调整
（一）租金的调整
1．甲、乙级地段的独用成套职工住宅和公寓住房，在1998年租金标准基础上提高25％。
2．丙、丁、戊级地段的独用成套职工住宅和公寓住房，在1998年租金标准基础上提高15％。乙级地段部分区域的独用成套职工住宅和公寓住房，也在1998年租金标准基础上提高15％。
3．不可售公有住房和上述住房中卫生间或厨房间不在户门内的职工住宅，维持原租金水平。
（二）超标的租金增收
对租住公有住房建筑面积超过市房地局、市房改办制定的《出售公有住房方案实施细则》（沪房地改〔1995〕767号）规定的控制标准（以下简称面积控制标准）的承租户，在2000年月标准租金基础上，采取超标增收租金办法，超标增收租金计算公式为：
月超标增收租金＝2000年月标准租金× 承租户建筑面积－建筑面积控制标准
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承租户建筑面积
二、公有住房租金调整后的减免政策
1．公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9％的部分，可申请减免。
住房建筑面积超过面积控制标准的，超标增收租金不予减免。
2．享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房（按离休干部或已故离休干部配偶本人户口所在地），提租后新增租金全部减免。
3．烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房，在上一年实付租金的基础上，增租部分全部减免。
4．民政部门确认的家庭人均月收入低于城市居民最低生活保障标准（即280元）的，在上一年实付租金的基础上，增租部分全部减免。
三、具体要求
1．公有住房租金调整时，要做好宣传工作，由住房管理单位对承租户按户发放《宣传提纲》。
2．所有公有住房的承租户均应按本办法缴纳租金。承租人逾期缴付房租，出租人或管房单位应记录在案，并按照《上海市房屋租赁条例》中的有关规定执行。
3．在2000年1月1日至本办法实施前领取《上海市房地产权证》的，从领取《上海市房地产权证》的下月至2001年2月执行1998年公有住房租金标准，从2001年3月起执行2000年公有住房租金标准。
本办法实施前，凡未领取《上海市房地产权证》的公有住房，2000年9月至2001年2月执行1998年公有住房租金标准，2001年3月起执行2000年公有住房租金标准。
4．住房管理单位应切实保证将提租收入全部用于房屋的维修，不断提高管理水平和服务质量。有关部门要加强对租金使用的监督。
本办法自2000年9月1日起施行。
上海市住房制度改革办公室
篇4
你厅《关于足额发放企业离退休人员养老金有关问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、关于离退休人员按时足额发放基本养老金的范围怎样确定问题
企业离退休人员基本养老金按时足额发放工作应包括所有企业的离退休人员。其中，已参加基本养老保险社会统筹的各类企业离退休人员，各级社保机构应以统筹基金确保基本养老金的发放。社保机构有责任督促未参加统筹的企业按时足额发放基本养老金。
二、关于对长期欠缴基本养老保险费的企业，其离退休人员基本养老金的发放是否区别对待问题
根据国务院领导同志的讲话精神及《企业职工基本养老保险基金实行收支两条线管理暂行规定》，统筹范围内的全部离退休人员的基本养老金，从1998年6月1日起确保按时足额发放，目前不得采取减发措施。
篇5
公租房申请条件：
申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。
【法律依据】
篇6
北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室和北京市城市规划管理局共同拟定的《关于房屋所有权登记发证工作中对违章建筑处理的若干规定》，业经北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组常务副组长、市长助理同志批准。现将“若干规定”发给你们，望认真执行。
关于房屋所有权登记发证工作中对违章建筑处理的若干规定为妥善处理房屋所有权登记发证工作中违章建筑的问题，确保城市规划的实施，维护国家利益，兼顾集体、个人利益，为城市规划管理和房屋行政管理积累资料，根据城乡建设部《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》〔（88）城房字第95号〕和京政办发（1988）6号文件精神，特作如下规定：
一、关于违章建筑的处理原则。
1.凡我市城镇范围内建国以后违章建筑的房屋一律进行登记。违章建筑的单位和个人必须在规定时间内办理登记手续，逾期不办理登记手续者按照《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第十三条处理。
2.鉴于法规的延续性和时限性以及客观历史原因，对违章建筑本着“严格执法，宽严结合，实事求是，区别对待”的原则，允许对部分违章建筑作从宽处理，确认其所有权。
3.违章建筑处理的时间界限。原则上以1984年2月10日市人大批准通过的《北京市城市建设规划管理暂行办法》为时限，以前的从宽，以后的从严。
二、下列违章建筑经过一定程序的申报审查，由城市规划管理部门给予从宽处理（每幢房屋城近郊区300平方米以下，远郊区500平方米以下，一般由区县规划局检查处理，其它由市规划局检查处理）后，出具证明。房屋登记发证部门可确认其所有权，发给产权证件。
1.1987年1月1日以前建成为社会服务的煤气调压站、公共厕所、垃圾处理设施用房。
2.1984年2月10日以前公、私房屋所有权人在原平房宅院界址内基本未扩大面积、不加层、不侵街占巷、与四邻无纠纷的翻建房屋。
3.1987年1月1日前未完全按建设工程施工许可证批准内容施工，违章情节较轻，以及在一幢房屋内既有合法部分又有违章部分的建筑，但应在产权登记证上注明违章建筑数量。
三、其它违章建筑由城市规划管理与房管机关在今后管理工作当中逐步研究处理。
篇7
关键词：公租房 准入和退出管理 问题 对策
一、引言
大力发展公租房建设，为有效解决中低收入者的住房问题，实现城市中低收入人群的住房保障、完善我国住房保障与供应体系、维护和保障社会的稳定与公平等方面有着重要的现实意义。公租房的所属权归属于公租房管理部门，不论是其融资、建设，还是管理等方面都需要由政府、国有企业等共同承担和主导。因此，公租房具有明显的公益性、政府干预性、公共性、保障对象特定性等基本特征。但是，由于我国幅员辽阔，不同地区的生活水平和经济发展状况各不相同。再加之国家的财力、人力等保障较为有限，公租房资源十分紧缺，因此，这就要求必须对公租房分配和租赁给那些真正需要解决住房困难、真正符合条件的人民群体，这样才能真正实现实惠效率的公平公正。纵观目前我国公租房准入和退出的管理现状来看，还存在一些问题，如：公租房在建设过程中出现的资金管理与质量管理问题，出租过程中对求租对象、条件、收入状况等方面的审核管理问题，租金的管理情况等。因此，必须构建完善的准入和退出机制、严格遵守准入与退出管理规定才能切实保障公租房的循环使用，才能将公租房的总福利发挥到最大化。
二、公租房准入和退出管理中存在等问题分析
（一）缺乏对公租房申请对象家庭收入状况标准的科学性衡量
目前，我国大部分城市都是以本市的人均收入作为衡量公租房的准入标准。社会是由每一个家庭构成的，因此，申请公租房也应该是以家庭作为基本单位。虽然已经将人均收入作为衡量的标准，实际操作变得比较简单，但是并不能真正做到对收入地科学衡量。例如：对于单身无房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一间50平米左右的公租房，那么每月只能够享受100元左右的补贴，而事实上这些无房单身家庭的群体生活并不宽裕，很多家庭生活必需品无法实现共享，可见，如果只是以人均年收入作为衡量的指标是缺乏科学性的。
（二）基层管理部门的不健全机制导致公租房准入的失效
目前，很多城市中的公租房准入的主要操作程序是：申请人将申请资料递交到当地的居委会，居委会再将申请人的资料进行登记、整理、汇总，然后登陆社会保障网络，对申请人的收入、所缴纳的社保金等相关的信息进行详细核对，然后再将核对后的资料交由街道部门，街道部门在进行审核后再将资料递交到房管部门，再由房管部门对申请人的住房信息进行核实，由民政部门核实申请人的收入。众所周知，不论是社区的居委会，还是街道办事处，都属于政府部门的基层单位，这在一定程度上保证了公租房准入的有效性。但是，在实际工作中，一些城市中的老旧小区中，家庭人口众多、低收入人群集中，再加之社区事务比较繁忙，很多基层单位的审核内容也就缺乏真实性。例如：一些申请人的隐形收入、资产经常不被基层单位所知，一些浑水摸鱼的申请者大有人在，从而影响了对公租房的准入审核。
（三）退租退购的缓冲机制比较缺乏
目前，我国很多城市的公租房管理办法都统一规定：租用者的收入和居住面积一旦超过标准后就必须在6个月内腾退公租房，否则政府部门将强制退房。例如：公租房家庭还将缴纳市场租金价格的1.5倍的租金。这样的规定我们无可厚非，但是，对于这些在收入和财产等方面已经超过标准的要求，如果只是在他们的家庭条件稍有好转就被迫退出公租房，在短短的6个月内要求这些群体面对高于目前房租和市场租金的现状，很快就会将他们打回原形，严重的还会造成很多退不起房的群体长期不退房问题的出现。
（四）不能及时发现公租房的退出
造成公租房退出难的一个主要原因就在于已经超过申请资格的群体不愿意主动退出，而相关的管理部门又不能及时发现这一问题，或者及时发现了该问题但是对于拒不退出的群体没有更为有效的方法。目前，我国对公租房的退出审核还是主要依赖于政府部门的行政手段，并未同公租房小区的开发商、社区、物业之间形成动态化的监督机制，也并未出台相关的政策，这种由政府部门唱独角戏的现象很容易造成一些公租房群体在条件好转后将公租房转为他用很长一段时间后还未被发现的现象。
（五）申请对象的骗购、骗租等违规成本较低
目前，我国一些城市中的公租房普遍存在骗租、骗购的行为。之所以造成这种现象主要还是某些人无法抵抗利益的诱惑造成的，很多搭便车的现象也比较明显。例如：由于在公租房准入管理中存在的漏洞，很多有欺骗意愿的申请者只需要冒着很小的风险就能够获得更大收益的机会，很多人还认为这种社会福利不占白不占。
三、解决公租房准入与退出管理问题的有效对策
（一）对公租房群体的收入状况、居住状况等进行动态化跟踪
虽然目前很多大中型城市已经破解了对公租房申请群体家庭情况、经济收入情况、房屋等核实中存在的难题，并实现了不同部门之间的信息共享。但是，在实际中很多申请者的隐形收入还是很难查证的。例如：有的人做的小生意、小买卖的收入很难查实，各部门根本无法实现对申请者的动态化监督。因此，建议各城市应设立一个专门的公租房监督部门。这一部门中的各工作人员不仅平时能够进行巡视，还可以联合居委会、物业等工作人员定期进行巡查，特别是对于骗租骗购行为的人群及时做出腾退的处罚。
（二）完善相关的法律法规与制度
法律法规和制度是保证公租房管理的坚强后盾。如果法律法规和制度缺乏规范性，那么在执行的过程中必定会出现拿捏不准、模棱两可的问题。因此，必须在现有的实际情况下加强对相关法律的规范性和完善建设，真正发挥法律的震撼力、威慑力、强力作用，将那些骗租骗购等违法行为成本抬高，并追究其法律责任。
（三）完善公租房退出程序及退出后的缓冲机制
针对前面所提到的公租房退出后缓冲机制不健全的问题，可以实现规则与制度的人性化。例如：上海在这方面率先迈出了一步，将公租房的缓冲时间拉长到12个月，并每月象征性地提高租金，这样人性化的管理方式，是一种层层渐进的、比较温和的软着陆，一方面给这些公租房群体更多的时间到市场上寻找更合适的房源，另一方面还能够有效减少由于退不起房、住房面积超标等造成的长期不退房的现象发生。
总之，公租房作为我国保障性住房中的完善与补充，政府投入了大量的财力、物力和人力资源，如果公租房准入和退出机制缺乏保证，必将带来社会不公平现象的发生。因此，构建科学的、合理的公租房准入和退出机制，将有利于社会资源的合理利用、有利于保障住房困难群体的合法权益、有利于解决人民群众的后顾之忧、有利于加强政府的服务能力、有利于维护社会的安定团结与发展。
参考文献：
[1]曹伊清.保障性住房的后续管理问题及其解决途径[J].城市问题，2013（06） ： 62――66
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1、只要符合要求就可以去申请公租房。
2、《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房，在本地无住房或者住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
3、具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
（来源：文章屋网 ）
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总理在2010年《政府工作报告》中提出,中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,建设保障性住房300万套。
有关保障房资金来源,曾在2008年有过讨论。按照政策,廉租住房资金的主要来源包括中央财政补助、地方土地净收益的10%以及住房公积金增值收益。
两年多时间里,土地市场的起伏跌宕已然证实,土地出让金不是一个稳定的收入来源,而中国住房公积金的增值收益少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金有限,同时又未达到灵活使用的程度。
保障房重在“保障钱”
“经济适用房和限价房不缺钱,而是缺地,真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境,主要指后两者。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》说。
按照通常的分类,保障房涵盖经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房四类。四类保障性住房已经面临不同的窘境。前两者缺地、缺政策,后两者缺钱。
从开发商的角度看,经济适用房和限价房因有利可图还值得追捧,决定因素是市况。
2009年,北京大兴区的康庄限价房地块便曾引发激烈争夺,最终胜出者是首开集团旗下的首开仁信置业有限公司。“当时的市况下,觉得做限价房虽然利润低,但更安全。”首开仁信副总经理李捷对《财经国家周刊》说。另一方面,政府对限价房的优惠政策直接体现在土地价格上。“政府会拿出相对低廉的土地,在土地收益上做一些让步。”
公共租赁房与廉租房的境遇则截然不同。
根据住房和城乡建设部的测算,要实现廉租房对象“全覆盖”,廉租房建设资金每年需要500亿元。王珏林透露,目前廉租房的资金来源中,财政拨款与土地出让金平分秋色,同为最主要的资金来源。
悖论就此出现
中央财经大学商学院教授郭建鸾曾公开表示,廉租房的供给每增加5%,就会迫使商品房房价下降3%〜4%,而房价下跌,土地出让金也会跟着降低,这将直接减少地方政府在廉租房上面的投入。
郭建鸾表示,廉租房建设耗资大、周期长,尤其具有福利性特点,如果缺乏严格的监督,可能难以调动地方政府的积极性。对于财政实力较弱的一些地方政府而言,执行廉租房政策存在一定的困难。
易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《财经国家周刊》表示,在目前的保障房体系中,“廉租房建设是最弱一环。中西部城市财政不宽裕,有钱的地方政府又不愿投资太多,廉租房面临着资金困境。”
“按照当初的设想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租赁房则可覆盖广大夹心层,这也意味着决策层必须把这两块抓起来。”王珏林说。
住建部住房保障司司长侯淅珉曾在2008年底公开表示,未来3年,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,其中287万户通过实物配租解决,460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。
无论实物补贴还是货币补贴,都需要地方政府拿出大量的真金白银。
“从目前来看,我认为货币补贴更为灵活,也可以减少地方政府的负担。”王珏林说。在过去两年间,他曾在多地调研,江苏常州给他的印象尤为深刻。
办法总是有的
2009年8月1日,常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。按照常州市的保障规划,要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”,并筹集6000套左右公共租赁房源的目标,这意味着两年内共需投入30亿资金。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。
常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房司”),作为保障房建设的投融资平台,政府向房司注入3000亩土地资源,落实了30多亿元融资额度,一举解决了今后几年的保障资金。
一位接近住建部的人士表示,房司资产质量较高,还款渠道多元而稳定,金融机构纷纷给予融资支持。房司已经具备了可持续的投资能力,能够在较长时期内对住房保障稳定投入。
北京市的做法是,准备先从商品房开始试点,面向社会公众发行住房债券,吸引社会资金建设公租房等政策性住房。
而杨红旭说上海的做法是“增加廉租房实物配租的比重”。实物配租需要建房或收购房源,对政府来说短期投入很大,如何解决资金来源仍需观察。
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一、我国现有保障房建造和运营模式分析
目前我国已形成多层次的保障房运营模式，即通过廉租房满足低收入群体租赁需求、公租房满足中低收入群体租赁需求，经济适用房和两限房满足中低收入群体购买需求，棚改房用以改善低收入群体品质低下的居住环境。以2011年政府计划建造的1000万套保障房为例，上述四类房产类型（经济适用房和两限房并为一类）占比分别约为20%、20%、20%、40%。剔除不增加总量而仅改善质量的棚改房外，经济适用房和两限房、廉租房和公租房分别代表购售和租赁两种不同经营模式。本文将从制度设计、运作难度、预期效果等方面分析现有保障房制度的可行性及优缺点。
（一）经济适用房和两限房
目前的运作模式为在政府的委托和监管下，由社会机构自行筹资并建造，然后由政府主导，以相对较低的价格出售给低收入群体。土地方面，经济适用房土地由政府无偿划拨，两限房土地使用权需要有偿取得。由于建筑所需资金全部通过社会方式解决，难度相对较小。
1.退出机制不完善，形成寻租和套利空间
经济适用房的申请和退出机制，由各地政府根据《经济适用房管理办法》等法规，结合当地具体情况制订。虽然多数城市经济适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，如5年内不得转让，5年后转让需要补价或由政府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中获取暴利,因而也随之产生了巨大的寻租空间，由此引发的不公平和腐败为社会所诟病。
2.对抑制房价效果不显著
退出机制宽松使经济适用房和两限房具备了商品房的属性，故其价格与商品房逐步趋同。这使得市场上低价房源供应十分有限，加之市场分割，使得购售型保障房对房价几乎不具有制约效果。
（二）廉租房
根据政策，廉租房项目资本金全部由政府筹集，形成巨大的财政负担。况且，由于廉租房租金水平很低，租金收入难以覆盖运营成本和融资成本。由于廉租房建设不可能带来经济利益，故社会资本无法参与，政府只能自行承担。廉租房对于商品房价格无影响，但对于稳定房屋租赁价格将有较大作用。笔者认为，由于资金压力很大，地方政府很可能会缺乏持续建设廉租房的意愿和决心。
（三）公租房
公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，既未达到廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”。根据政策，公租房的租金参考或低于市场租金水平。目前共有三种运营模式：其一，政府无偿划拨土地，政府融资建设，这与廉租房模式相同。其二，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设，即政府出地、企业出钱。其三，土地由社会机构通过市场方式取得，然后自建公租房，并拥有所有权，租赁对象由政府核定，即政府指定用途，市场化运作。目前，各地 均结合自身情况研究和探索公租房运营模式，其中重庆、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文将就各模式进行分析探讨。
1.重庆模式
重庆模式相对成熟、可操作性强。根据重庆市政府规划，计划在未来3年内建造公共租赁住房4000万平方米，共计满足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平确定为同区域市场水平的60%，约为10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以转为可售住宅，即变成有限产权（可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转让，由政府以原购房价加利息回购）的经济适用房。公租房由政府运营或通过市属国有企业运营。
从资金来源方面看，4000万平方米的公租房建设需资金1000亿元（每平方米2500元），计划政府投入300亿元，融资700亿元。其中政府投入资金由多种渠道构成，包括中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的5%、发行债券、房产税所得等。债务偿还的整体计划是，用公租房租金弥补债务利息和日常运营支出，通过配建商品房和公租房销售偿还本金。
截至目前，重庆已经进行了4次公租房配租摇号，共计完成8. 22万户的配租。目前尚有1. 71万户申请人未成功配租到公租房。按3年建设4000万平方米、约合70万～80万套的总建造量来看，后续供需差距可能会明显拉大，出租难度增加，并出现空置现象。
2.上海模式
上海公租房建设由市直属大型企业集团运营；或在各区县成立直属国资的建设和运营公司，承担公租房的建设和运营管理职能。公租房通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道获得房源。对于新建住宅，土地采用市场方式取得，需要按规定缴纳土地出让金。上海公租房定位为“只租不售”。根据制度设计，上海公租房建设始终将坚持“两个可”，一是老百姓可承受租金，二是可持续发展，即基本市场化运营，政府不进行大规模补贴。2011年12月底，上海首批公共租赁住房项目华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目正式供应，租金高达40元/平方米/月，由于运营时间较短，目前经营情况尚不明朗。但笔者认为，该公租房与同类商品房相比价格优势并不明显，市场需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一统一”的办法，即：多元的主体建设、多方式供地、多渠道筹集资金，实行统一管理。目前，北京公租房运营模式多种多样，有代表性的包括如下几类：（1）由市、区住房保障机构作为管理主体，负责融资、建设、收购、持有和管理。（2）经济技术开发区、产业园区管委会经批准作为公租房建造和运营主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。（3）国有企业、科研院所等单位，利用自有土地建设公租房，首先租给本单位职工，如有富余考虑对外出租给符合条件的困难群体。（4）引导有条件的农村集体经济组织，在符合规划的前提下，利用农村集体土地建设公共租赁房。
二、现有保障房制度存在的漏洞
整体来看，笔者认为，中国保障房制度设计仍存在漏洞，而这可能成为保障房难以长期有效贯彻下去的根源所在，最终将使保障房制度流于形式。
其一，房屋设计定位不清。保障房的运营初衷是为了满足中低收入群体的住宅需求，从经济学角度分析，必须形成差别化市场，这样才能防范中高收入群体挤占低收入群体住宅利益的情况发生。而目前许多城市保障房地理位置优越、房型奢侈、装修豪华，违背了保障房建设的初衷。比如，上海以区为单位进行保障房建设、保障房占用徐汇、浦东等核心区域，既不经济又不合理。
其二，受众人群界定不合理。主要问题是，经济适用房销售符合条件的居民买不起、能买的居民又不符合条件；廉租房和公租房符合条件的人不需要、需要的人不合规。如上海经济适用房的购买条件为“3人及以上人均月可支配收入低于人民币3300元、人均财产低于12万元；2人及以下申请家庭人均月可支配收入限额为3630元、人均财产限额为13. 2万元”，家庭收入和人均财产符合要求的家庭购买经济适用房仍存在较大难度。同时，公租房市场定位也不合理。以上海为例，目 前多数公租房定位为人才公寓，面向高学历、工作较优的白领，这一群体实际上具备以市场价格租赁住房的能力，并不应是公租房的保障对象。
其三，租赁性保障房租金设定欠考虑。目前，许多城市的公租房租金水平定为略低于甚至等于市场水平，这明显违背了公租房的本意。如上海已投入运营的公租房项目租金平均为40元/平方米/月，按此计算，50平方米房屋月租金为2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本无“保障”。
其四，租赁性保障房长期运营难以为继。目前一些城市的廉租房和公租房均定位为只租不售。如前所述，廉租房势必成为长期的财政负担。而以上海、北京为代表的商业化运营公租房的思路难以奏效，虽然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中国租金收益率很低，租金收入仍难以覆盖日常经营管理支出和利息费用，更不用说投资成本的收回。在现有购售型保障房和租赁性保障房分割经营且购售型保障房无盈利能力的背景下，租赁性保障房将对财政造成严重负担，不可能长期持续。
其五，购售型保障房退出机制存在严重漏洞。《经济适用住房管理办法》规定了转让的基本规则，各地根据具体情况制订细则。通过分析我们发现，地方细则的设计根本没有堵住利用经济适用房获利的通道，反而成为这一操作的行政推手。按现有制度，满5年的经济适用房与商品房之间的增值收益，绝大部分被购房者所获取，中间形成极其可观的获利空间。目前这一现状得到广泛重视，各省市亦在研究制订相关政策。近期北京市住建委杨斌表示，北京经济适用房回购政策正在制定，大原则即按“政府定价”原则实行回购，未来上述问题有望得以纠正。
三、保障房制度的改革建议
基于上述分析，笔者认为，保障房制度的改革应秉承如下几点宗旨：
首先，保障房的产品设计必须具有社会层次性。香港和新加坡的经验告诉我们，保障房设计应当以集约、简朴为主，应考虑土地成本、经济价值、利用效率等方面的综合因素。国内保障房户型明显偏大，且地理位置良好，这与保障房的定位相违背，使保障房与商品房界定不清，客观上造成非保障对象对保障房资源的挤占。因此，保障房选址应考虑城市区域，而不应占用城市中心区域，户型应以50～60平方米以下的中小户型为主，建设风格符合经济、集约、简朴的特点。