建筑产业化技术范文

导语：如何才能写好一篇建筑产业化技术，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：BIM；建筑产业化；应用

中图分类号：TS958文献标识码： A

一、BIM在建筑产业化系统中的作用

在建筑产业化系统中运用BIM，可以实现工程项目信息在设计、施工、后期维护全过程中自由流通、共享，促进其协同工作，提高效益、降低成本、缩短工期、提升工程质量、促进绿色施工等。

1、BIM在建筑设计中的作用

与传统的建筑设计相比，运用BIM进行的设计为三维图形，可以提升参数化、可视化和性能化设计能力。具体表现为以下几个方面:

（1）有助于设计中的“错漏碰缺”检查，调整和优化设计方案，减少设计变更，提高施工图质量。

（2）促进设计过程中的多专业协作，解决复杂建筑平、立、剖面协调问题及土建与安装之间的协调问题。设计过程中可以随时点击查看效果图，有利于施工图的优化，有助于施工图的设计和出图。

（3）有助于节能分析，促进可持续发展。

（4）有助于异性建筑的参数化设计，有利于结构分析和力学计算，有助于幕墙施工设计。

（5）可以进行火灾预演和逃生模拟。

2、BIM在建筑施工中的作用

设计中难以避免的软碰撞问题，还需施工方深化设计，且兼顾施工偏差和施工措施。具体内容如下:

（1）推进建筑产业化系统精细化发展。

（2）有利于协调施工总包方与各分包方之间的关系。

（3）有利于施工进度模拟、进度控制，保证施工合理有序进行。

（4）提早发现并解决问题，降低施工难度；预测、解决项目实施过程中的问题。

（5）有利于施工质量控制、安全控制及其效率。

（6）现场模拟施工、安装，优化施工、安装方案。减少施工变更次数，方便变更管理。

（7）材料统计与采购，根据进度备料与进程控制。

（8）有助于绿色施工，促进可持续发展。

3、BIM在运营维护过程中的作用

（1）提高建筑物的运营管理水平，增加商业价值。

（2）前期的集成化信息为后期运维提供数据保障和支持，如物业管理、设备管理等。

（3）提供与物联网相联系的接口。

（4）运营中可以通过BIM数据库获得发生故障的原因和地点，便于更快更有效地解决问题。

4、BIM对企业的作用

BIM技术可以帮助企业进行精细化管理，提升品牌效益，增加企业综合竞争力。当一套完整的BIM竣工模型出售给别的企业或单位时，其经济效益不可低估。

二、BIM技术在建筑产业化中的应用方法

1、进度管理

BIM模型不是一个单一的图形化模型，它包含着从构件材质到尺寸数量以及项目位置和周围环境等完整的建筑信息。利用编制项目进度计划的相关软件产生施工进度计划，首先将项目目标进行分解，判断并输入工期的估值，创建时间列表并按大纲的形式将其组织起来，给各个任务配置资源，决定这些任务之间的关系并指定日期。将BIM模型的构件与进度表联系，形成4D模型以直观展示施工进程。

利用4D模型模拟实际施工建造过程，通过虚拟建造，可以检查进度计划的工期估值是否合理，即各工作的持续时间是否合理，工作之间的逻辑关系是否准确等，从而对项目的进度计划进行检查和优化。将优化后的四维虚拟建造动画展示给项目的施工人员，可以让他们直观了解项目的具体情况和整个施工过程，更深层次地理解设计意图和施工方案要求，减少因信息传达错误而给施工过程带来不必要的问题，加快施工进度和提高项目建造的质量，保证项目决策尽快执行。在工程施工中，利用4D模型可以使全体参建人员很快理解进度计划的重要节点；同时收集项目进展信息资料，进度计划通过实际进展与模型的对应表示，很容易发现施工差距，及时采取措施，进行纠偏调整；即使遇到设计变更、施工图更改，也可以很快速的联动修改进度计划。

BIM技术让进度控制有依可寻、有据可控，使我们能够精确控制每项工作，为达到进度履约提供了可靠的保障。

2、安全管理

安全管理是企业的命脉，需要在施工管理中编写相关安全管理措施，其主要目的是要抓住施工薄弱环节和关键部位。但传统施工管理中，往往只能根据经验和相关规范要求编写相关安全措施，针对性不强。在BIM的作用下，这种情况将会有所改善。

传统的施工中，施工场地的布置遵循总体规划，但在施工现场还是可能会由于各专业作业时间的交错、施工界面的交错，使得物料堆放混乱，各专业物料交错，使得工作效率降低，甚至还可能发生安全隐患。BIM的应用对现场起到了指导作用。BIM模型表现的是施工现场的实际情况，BIM根据进度安排和各专业工作的交错关系，通过软件平台，合理规划物料的进场时间、堆放空间并规划取料路径，有针对性地布置临时用水、用电位置，在各个阶段确保现场施工整齐有序，提高施工效率。即使临时出现施工顺序变动或各工种工作时间拖延，BIM仍可根据信息模型实时分析调整。通过对现场情况的模拟，还可以有针对性的编写安全管理措施。

现场防火设备的布置多着眼于平面，以覆盖直径范围为依据，对于实时动态的情况考虑并不完善，一方面因为图纸表现的仅只有平面，另一方面立面的建造是由时间的推进逐步建设起来的，使得在制定方案的时候无法实时全面动态的考虑变化过程。结合施工进度规划、现场进度情况和现场物料布置堆放，可较为完善地分析安全死角，具有针对性地对某些局部存在较大安全隐患的部位设置安全消防设施。如在临时配电点，配置较为完善的消防措施。通过BIM的软件平台模拟，还可根据各阶段的建筑模型模拟火灾逃生情况，在火灾逃生路径上有针对性的布置临时消防装置，以使在火灾发生时可保证人员安全撤离现场，减少人员和物料的损失。

3、施工组织协调管理

建设项目施工管理失败的主要原因之一是缺乏足够的信息沟通和共享。工程项目的成功建设依赖于项目各参与方的交流和协作。当前项目参与各方通常将需要传递很多的信息，传播介质以二维的图纸、文字说明为主，由于这些信息并非完全一致和同步更新，交流起来很困难。

BIM利用三维可视化的模型及庞大的数据库支持则可以改善这个问题。在企业内部的组织协调管理工作中，可以搭建总承包单位和分包单位协同工作平台，通过BIM模型统计出来的工程量合理安排人员和物资，做到人尽其能、物尽其用；在企业对外的组织协调工作中，有了BIM这样一个信息交流的平台，可以使业主、设计院、咨询公司、施工总承包、专业分包、材料供应商等众多单位在同一个平台上实现数据共享，使沟通更为便捷、协作更为紧密、管理更为有效。

结束语

如今BIM技术在建筑施工中的应用很广泛，BIM技术的三维效果能够体现对施工的项目的立体效果，使承包商更加方便的应用。此外，BIM技术加快了施工中的计算量，确保了建筑施工的精确度，有效的节约了资金、材料、施工时间等等。利用BIM技术能够保证施工的各个部门掌握施工的具体情况，因此BIM技术成为建筑领域中必不可少的一部分。

参考文献

[1]何耀，田伟．浅析BIM技术在建筑工程中的应用障碍及对策[J]．门窗，2013，(08).

[2]张建新．建筑信息模型在我国工程设计行业中应用障碍研究[J]．工程管理学报，2010，(04).

[3]刘晴，王建平．基于BIM技术的建设工程生命周期管理研究[J]．土木建筑工程信息技术，2010，(03).

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【关键词】住宅产业化；生产方式；从业人员结构；建筑高职教育；对策

经济结构调整中，产业结构、行业结构的变化，会使社会原有的某些岗位大批消失；技术结构的变化，会使相关职业岗位增加内涵，导致低技术岗位逐渐消亡，大批新的职业岗位不断派生增加，而且新增岗位都具有较高的技术含量。作为适应经济社会发展需要而存在的，培养满足生产一线岗位需要人才的高职教育不能不作出相应的变革。住宅产业化发展是建筑等相关产业针对粗放式生产方式和技术而进行的变革，职业岗位不断向新技术趋近的特征更明显，在住宅建设规模持续增长、产业化发展进程明显加快的形势下，高职建筑类专业教育势必要作出快速反应。

1 住宅产业化时代正在来临

住宅产业化始于二战后欧、美、日本等国家的工业化建筑方式，因大规模建造住宅的需求和追求建设效率、降低成本的市场驱动因素，促使了住宅产业化发展。国外的住宅产业化经历了三个阶段。初期重点是建立工业化生产体系；中期重点是提高住宅的质量和性能；成熟期重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。当今，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。我国于1994年正式提出住宅产业化概念，起步虽然较晚，但有着快速发展的基础、条件，随着住宅建设市场化发展、房地产业转型升级动力、住宅产业化经济和技术政策的不断完善等主客观因素，决定了中国的住宅产业化必将会超常规发展。

1.1 推进住宅产业化发展的工作框架已经形成

1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，明确了推进住宅产业现代化的明确了住宅产业化发展思路，指导思想、主要目标、工作重点和实施要求。经过10年的努力已经形成了住宅产业化工作框架。

一是基础研究取得了很大进展。完善了省地节能环保型住宅的技术体系，完成了我国住房消费模式、住房适用性等课题的研究，及保障性住房验收标准、住宅装修验收标准、一次性装修到位导则等基础性工作，为产业化和住宅技术水平的提升提供了技术支撑。二是建立了住宅性能认定和住宅部品认证制度，有效推进了住宅综合品质提高及部品技术生产的标准化、系列化和优胜劣汰。三是组织实施了国家康居示范工程。以普通住宅为主，在全国各地树立起了200多个样板工程，带动了所在地的住宅建设整体水平，培育了一批房地产开发和部品企业。四是建立了国家住宅产业化基地。目前，全国共有19个国家住宅产业化基地，培育了一批骨干企业，形成了产学研综合技术研发体系，推进了产业化的技术创新与制度创新。五是住宅产业化成套技术集成水平进一步提高。新型工业化建筑体系，屋面、外墙、门窗等一体化的节能技术、新能源推广技术、集水与雨水收集技术、生化垃圾处理技术等都得到了很好的推广，提高了在住宅建设中的集成水平。六是越来越多的住宅进入到全装修领域，住宅全装修的比例在逐步提高。

1.2 我国推进建筑工业化为住宅产业化发展奠定了基础

中国建筑业历史上曾出现过两次建筑工业化。第一次是20世纪50年代，当时在全国建筑业推行标准化、工业化、机械化，发展预制构件和预制装配建筑，在构件工厂化、中小型建筑施工机械、预制装配式工业厂房、砌块建筑等方面取得一定进展。第二次是60、70年代，我国广泛借鉴各国经验，结合国情，进一步改进标准化设计方法，提高构配件生产能力，发展新型建筑体系和建材，在施工工艺、建筑能力和建筑速度方面都有了一定程度的提高。到80年代末，装配式结构体系发展到12-14 层楼房建设，全国大板房总量达到3000万平方米。但是由于计划经济体制下，缺失市场调节，加上一些关键技术问题没有很好地研究解决，使得当时生产出的建筑产品普遍存在产品单调、质量不高，未能在全国进一步推广应用。

自90年代以后，我国虽然没有再掀起建筑工业化浪潮，但在工业化建筑结构体系、新建筑技术、建筑材料的研发和应用等方面取得了很大进展。近十年发展更快，尤其是钢结构建筑、装配式混凝土结构建筑、轻钢结构住宅发等发展都很迅速。建材工业中，在推广“四新”的推动下，建筑材料市场繁荣，目前就单一建材的科技含量和性能而言，很多已处于领先水平。为住宅产业化发展奠定了很好的基础。

1.3 住宅产业化所需的市场化基础已基本具备

多年以来，我国的城镇住房体制改革一直是沿着市场化的导向进行，经过上世纪80、90年代的改革，城镇住宅的市场配置体系基本建立，住宅市场基本形成，成为居民获取住房的最主要的渠道。即使面向中低收入人群的经济适用房，也完全走出了过去福利分配模式，在对供需双方给予必要补偿或限制的前提下，引入了一些市场化的手段。市场配置体系的建立，不仅为城镇居民根据自身的实际状况，按照自身需求在住宅市场上自主地购置或承租住宅提供了可能，而且为住宅的供给方（房地产开发商等）根据市场需求，不断提高工艺水平和改进生产方式提供了动力。

1.4 房地产业内部的重大变化激发了整个行业向住宅产业化转变的动力

目前，我国正在经历快速城镇化的特殊阶段，住宅建设持续高速发展，整个房地产行业面临住宅需求量大、建设质量有待提高、劳动力日益昂贵以及粗放型的生产方式急需转变的一系列现状。带来了房地产业内部的重大变化。一是，中国房地产发展进入到一个以控制投资增速、抑制房价过快上涨、防止泡沫为中心的重要时期。二是，住房供应进入到以中低价位、中小套型为中心的结构调整期。三是，进入到以实力、品牌扩张的调整期，以品质说话将成为开发企业长远立足的根本。四是，居民购房进入到追求品质与舒适性并相应地增加个人资产为中心的理性消费期。五是，进入到以低碳环保为特征的产品更新换代期。六是，单一技术已经发展成熟，住宅产业化进入到一个以技术集成为中心的发展期。来自房地产业内部的变化促进了企业自身调整与升级的动力，产业内部的自发动力必将促使住宅产业化发展提速。

1.5 大规模政策性保障房建设为住宅产业化的推进提供了契机

研究表明，大批量建设住宅是国外早期发展住宅工业化的主要需求之一，在欧洲住宅工业化技术真正得以运用和发展便是二战后各国为了缓解大量住宅不足而进行的公共性质的住宅建设时期。有专家指出，我国住宅建设经过快速发展，居住水平得到很大的改善，除了保障性住宅以外，商品化住宅批量建设的需求虽然存在，但却不集中。保障房的建设规模巨大，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。

1.6 区域性住宅产业化发展规划的陆续出台促使产业化进程提速

2010年以来，各地在国家政策引导下加快了住宅产业化进程。北京、上海、山东、浙江、江苏、安徽、深圳等不少地方都研究编制了住宅产业发展规划，纷纷出台相关的技术、经济政策，有效地推动了住宅产业化工作。

北京为例，先后出台了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》、《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》等文件；建立住宅产业化工作联席会议制度，建立联动机制，统筹规划、指导协调推进工作；成立了住宅产业化专家委员会，负责住宅建筑设计、新技术和新工艺论证，住宅产业化申请项目的认定和住宅部品的认定，住宅性能认定，标准认定等住宅产业化相关技术指导。明确了住宅产业化时间表，确定2010--2011年为试点期，住宅产业化试点项目建筑面积分别为50万和100万平方米；从2012--2013年为住宅产业化推广期，产业化住宅项目建设面积比例将分别提高至7%和10%。

住宅产业化发展进程中也还存在着一些问题。如，住宅产业的科技含量水平还比较低、住宅的工业化生产体系尚未整合形成、住宅企业间的社会化协作程度还很低、住宅产业距可持续化发展的目标还有很大的距离等等。但是，推进住宅产业化，改变传统方式，使住宅产业逐步走上科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的道路已经成为共识。用不了三五年时间，我国住宅建筑工业化一定会有一个新的局面出现，会成为住宅建设的主流，这是必然趋势。

2007年8月，万科提出了三年目标：到2009年，在80%的新开工公寓项目将采用产业化施工方式建造。在工业化住宅的推进度方面，万科董事长王石表示，万科到2012年，要达到80%的标准化；到2014年，万科要全面住宅产业化，住宅产业化率要达到90%以上。种种迹象表明，“造房子像造汽车” 一样的时代正在来临。

2 住宅产业化背景下生产岗位变化及人才结构

住宅产业化既是建筑业生产方式的革命，也是技术革命。其内涵是，以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高劳动生产率和工程质量为目标，在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。住宅产业化发展将给我国建筑及其相关行业带来革命性的变革，给住宅产业链的各个环节造成深远的影响。住宅产业化生产模式下，由于专业分工明确，住宅产业链条加长，形成了新的住宅产业化市场。在统一的技术标准下，围绕住宅部品制造、部品销售、施工安装、销售等各个环节，将会出现众多的中小型部品生产企业、住宅产业联盟和大型住宅产业集团。同时，促使了传统建材企业向部品生产企业转型，传统土建施工企业向施工安装企业转型。

2.1 住宅建设及相关产业岗位出现重大变化

工业化生产方式促使岗位分工越来越细，产生了大批新的岗位，也会使原有的岗位大批消失。住宅建设施工领域的变化主要有以下几个方面。一是，新岗位出现。在设计单位将会出现专业技术集成化的“标准化住宅设计”岗位；在部品生产企业和施工安装企业将会出现“标准员”、 机械员”岗位。二是，岗位转移。混凝土生产岗位、钢筋制作等岗位将转移到部品生产企业；装饰装修企业的施工岗位将转移到施工装配企业等。三是，岗位萎缩。有些传统生产方式下的脚手架、模板制作、混凝土、钢筋等岗位将逐渐退出施工装配工地；砌筑、抹灰等岗位将会逐渐萎缩。四是，岗位升级。传统的很多岗位需要提升技术含量，如，施工员、质量员、材料员等岗位；一线操作工岗位对从业人员的素质和技能会有更高的要求等等。

2.2 职业岗位变化深刻影响着从业人员的结构

从业人员的组成结构将随新技术的大量应用从劳动密集型向技术集约型转变。从业人员的分布结构将随生产环节的分解从施工现场走向住宅部品生产工厂分散。从业人员的技能结构将随集成技术的运用和工业化生产条件的变化从较低素质、技能向高素质高技能转变。

2.3 从业人员结构变化对高素质技能型人才的需求激增

建筑业因为劳动强度较大，技术含量较低，对劳动力的素质要求不高，劳动力进入门槛较低，吸引了很多缺乏非农工作技能、没有其他就业选择的农民工群体进入这一产业。根据王平2004年的调查，我国建筑业农民工占到建筑业从业总人数的80%左右，占建筑业一线人员的90%以上。住宅产业化模式下这一状况会有很大转变。住宅产业化引起从业人员结构变化主要表现在施工现场一线，生产环节减少，作业人员减少，劳动效率提高，工资待遇增加。随着施工现场工作环境朝着更加安全、文明、舒适方向发展的变化，社会对从事建筑施工人员的印象也不会再是“泥瓦匠”，对高素质技能型人才就业的吸引力也会大大增强。

综上所述，区域内建筑业、城市建设和房地产业等是我国高职建筑类专业教育改革发展的基本背景，而住宅产业化发展变革带来的，需要迫切解决现有建筑业岗位人才结构与调整后的从业人员结构之间的差异，就是高职建筑类专业教育必须面对的现实问题。住宅产业化发展对高素质技能型人才的结构调整需求，促使了举办建筑类专业教育的院校必须快速做出反应，加快专业调整和教育教学改革。

3 高职建筑教育适应住宅产业化发展的对策与建议

近几年，高职建筑类专业教育发展迅速。截止到2008年，全国各类高职院校开办土建大类教育的专业点的达到1052个，是专业普及率最大的专业之一。各高职院校积极改革、大胆探索，尤其在工学结合方面，探索形成了“123”、“2+1”、“232”、“411”等多种人才培养模式。高职毕业生越来越受到社会的欢迎，很大程度上满足了区域建筑业、房地产业发展对建筑技术应用性人才的需求，为区域经济发展做出了积极贡献。但是，也还存在很多问题，如，总体上校企合作不紧密、 课程体系学科化倾向依然严重、以课堂为主传授知识的方式还很严重、企业实习组织困难等等。

基于产业化发展进程加快和带来对从业人员需求变化分析，结合高职建筑类专业教育发展现状的认识，提出几点对策与建议。

3.1 深入研究住宅产业发展趋势，加快专业调整

目前，尽管还没出现产业化住宅生产对专门化高素质技能型人才的大量需求，但3、5年后就业市场对人才的需求正是决定当前我们调整专业的主要因素。住宅建设产业化市场机制和高职教育专业的动态适应机制决定了我们必须提前、快速对专业进行调整。首先要对现有专业人才培养目标、毕业生规格、课程内容等进行调整；其次是开设新的专业，重点是引导建立起支撑住宅产业发展的，培养专门化人才的专业。通过研究住宅产业化经济和技术政策，把握区域内及全国住宅产业化发展进程，明确住宅产业化技术、生产对岗位工作的基本要求，做好人才需求预测，确定专门化人才培养目标；论证开设如，“产业化住宅建造技术”、“住宅部品生产与制造”、“集成化住宅设备技术” 等专业。

3.2 加强住宅产业化课程开发， 推进教学内容改革

从目前高职建筑类专业开设的课程内容来讲，很少涉及住宅产业化生产方面的内容，甚至产业化生产理念都不多见，围绕传统房屋建造模式形成的以土木工程学科为中心的教学内容学科化相当严重。住宅产业化生产方式将导致集成化住宅结构技术、住宅生产组织与管理、住宅设备制造、住宅部品制造、住宅装饰装修等内容逐渐从土建学科中分离出来，形成新的体系。对高职建筑教育来说，以工作过程为导向，开发建立住宅产业化课程体系和组织教学内容就显得极为关键和迫切。新课程内容要重在整合住宅建设标准化体系、新建筑技术、新材料，将住宅建筑设计标准、工业化生产标准等纳入教学内容，通过校企合作开发住宅产业化课程来推进教学内容改革。需要开发的课程，如，住宅部品制造与组装、集成式住宅建筑设计、集成式住宅生产与安装、建筑施工装配组织与管理、建筑施工装配设备操作与维护、住宅整体装修、住宅设备安装等。

3.3 深入产业化住宅生产企业调研，促进教学模式改革

在我国，住宅产业化生产带来的人才培养工作是一个新领域，将教学内容改革、教学条件建设、师资队伍培养和教学模式改革与企业调研的过程整合起来、同步推进是一个优化改革进程的思路。校企合作开发住宅产业化课程路径非常清晰，由于没有体系化的学科理论依赖，深入产业化生产企业调研，从研究职业岗位要求开始是必然选择。教师深入企业调研的目的性强、问题清晰，与生产企业的探讨性加强，研究的积极性自然会高。会直接导致教学内容实践性强、经验性多、学科理论少的理想结果；还会为建立实践教学基地、开展现场教学、促进校企合作、工学结合的教学模式改革提供前提条件。

3.4 密切联系住宅产业化生产企业，共建实践教学基地

当前住宅产业化进程中，由于更多的住宅生产企业尚处在住宅产业化生产的起步期，为我们提前介入企业生产筹备过程提供了先机。一方面，高职院校通过选派一部分专业教师进入已经成为住宅产业化基地的企业开展调研、合作开发课程。另一方面，安排更多的专业教师进入处在急需转型的建筑企业，开展服务工作。通过利用学校的资源优势，专业教师发挥技术和智力优势，提前同企业建立合作关系，密切联系，为企业的升级、转型提供服务。以此次推动校企合作，建立稳定的校外实践教学基地。

3.5 开展住宅产业化技术研究，提高专业教师的新技术水平

住宅产业化推进中，住宅建设领域出现了很多新结构、新标准、新产品、新材料和新技术等，以及伴随着在更多领域的研究空白。如，企业转型、升级存在着很多急于研究解决的技术、生产难题，科技成果转化存在着更多的生产应用性课题等等，都为专业教师提供了学习和研究空间。抓住机遇，主动学习新知识，包括，新理念、新概念、新术语的消化，积极研究、探索新技术、新工艺、新方法是教师提高专业教师新技术水平和学校抢占发展先机的基础性工作。

3.6 联合地方建设管理部门，建立建筑民工转岗培训平台

住宅产业岗位调整带来了大批农民工转岗和再就业培训工作，为高职院校增强社会服务功能提供了机遇。通过联合地方建设主管部门，建立住宅产业岗位培训平台，为住宅生产企业提供技术培训和再就业人才支撑是促进产业发展的重要保证。积极与政府、行业联合，开展培训教材开发，推进职业准入制度也是高职院校应尽的责任和义务。

住宅产业化进程加快发展形势下，举办建筑类专业高职院校面对新的课题，既有困难也是机遇。做好充分准备，迎接即将到来的住宅产业对适应新岗位人才的大量需求，将促使高职建筑教育从滞后适应向主动服务经济发展转变，实现从服务到引领的提升。

参考文献

[1]赵沛楠.住宅产业化路径求索[J].北京:中国投资,2010,（11）．

[2]付灿华.住宅产业化：新十年 新起点.中国建设报,2010-10-27.

[3]陈日君.发展住宅产业化需政策给力.哈尔滨日报,2011-1-25.

[4]姜大源.世界职业教育课程改革的基本走势及其启示[J].北京：中国职业技术教育，2008，（27）.

[5]马树超.“做学合一”与职业学校变革[J].北京：教育与职业，2009,(9).

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关键词：住宅； 装配式； 工业化； 产业化

装配式住宅产业化发展背景

2O世纪5O年代，欧洲由于受"二战"的严重创伤，对住宅的需求非常大。为解决房荒问题，欧洲一些国家采用了工业化方式建造了大量住宅，形成了一批 完整的、标准的、系列化的住宅体系，并延续至今。1989年，在国家建筑研究与文献会（CIB）第11届大会上，建筑产业化的发展被列为世界建筑技术的趋势之一。[1]

美国、加拿大、澳大利亚等国家的住宅产业化是伴随着建筑市场的发育成熟的。在美国，住宅部品和构件生产的社会化程度很高，基本实现了标准化、系列化，居民可以根据住宅供应商提供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。澳 大利亚的住宅产业化要晚于美、加两国，其国土条件与美、加类似。

我国装配式住宅产业化发展现状

经过了近些年的发展， 我国已初步建成具有中国特色的装配式住宅体系，即形成了以轻钢结构为主， 以木结构、轻钢-木结构、轻钢-钢筋混凝土结构和轻钢-钢结构为补充的装配式住宅结构体系。为扶植和推广产业化住宅，国家住宅产业化基地从2001年开始试行，2006年6月正式实施。至今就住宅开发、建设和配套服务等方面在全国部分城市先后批准建立了21个产业化示范基地，他们分别是：[2]

以沈阳市为例，为构建住宅产业化示范城市，进一步推动沈阳市现代建筑产业化发展。沈阳市形成了《关于加快推进现代建筑产业化发展的指导意见》沈政办发〔2011〕89号和《沈阳市推进装配式建筑工程建设暂行办法》沈建发〔2011〕94号文件规定对采用装配式建筑模式建设的经济适用房、动迁安置房、公共租赁房等保障性安居工程因采用装配式建筑模式所增加的成本计入项目建设成本。

保障性住房推进住宅产业化试点项目

沈阳市的地铁丽水新城公租房项目、地铁凤凰新城项目、地铁铁西区公租房项目列入沈阳市现代建筑产业化示范项目。地铁丽水新城公租房项目总建筑面积354730O总投资124792万元。地铁丽水新城公租房项目于2011年4月30日开工建设截止目前地铁丽水新城5000套公租房项目22栋楼已平均施工至地上12层该项目采用长沙远大住工技术模式进行建设计划今年10月份达到入住条件。

保障性住房推进住宅性能认定试点项目

由市建委会同市发展改革委、规划国土局、财政局、房产局组织成立市现代建筑产业化专家委员会以下称专家委员会负责提出装配式建筑技术应用条件标准及确定拟按标准进行开发建设的具体地块对确定采用装配式建筑技术标准开发建设的项目提出装配化率、全装修面积等技术指标装配式建筑工程项目建设的审核、认定包括审定装配式建筑项目技术方案、确定奖励面积数量、认定项目技术性能等事项作为项目享受各项优惠政策的依据。

标准体系建设

以工程建设为依托在构件制作与验收、工程质量安全、节能、检测等方面开展技术标准体系研究编制工作。目前《预制混凝土构件制作与验收规程》、《装配整体式混凝土结构技术规程》、《装配式建筑全装修技术规程》三部省级地方技术标准已实施《装配整体式建筑设备与电气技术规程》、《装配整体式建筑技术规程》将于年初陆续实施《建筑外保温防火隔离带技术规范》、《装配整体式混凝土构件生产和施工技术规范》两部市级标准已实施

全面推进现代建筑产业园区建设

推进铁西现代建筑产业园区建设。以现代建材产品、建筑部品制造业板块现代建筑工程机械和建材装备制造业板块两大制造业板块为重点实施制造业与服务业协同发展战略重点建设四大产业和建设四大服务平台。四大产业包括现代建筑机械和建材装备制造业、现代建筑墙体产业、现代建筑用机电产业、现代建筑金属结构制品业。四大平台为科技服务平台、商贸服务平台、总部经济平台、公共服务平台。[3]

结束语：

住宅产业化关系到全社会住宅产业乃至建筑行业的生产方式改变的问题，政策的导向作用毋庸置疑。要充分发挥政府的指导作用，研究、建立或完善有关技术经济政策；针对装配式工业化建筑的特点，建立推广装配式建筑体系的构配件工业化生产、专业化施工安装的管理体系；建立设计研究、构配件生产、安装施工队伍的培训体系。通过全行业，全社会的推动，使我国的装配式住宅产业化提升到一个更高的水平。

住宅产业化是不可阻挡的大趋势，是社会发展的必然。住宅建造的工业化是住宅产业化的核心，而发展装配式住宅又是实现住宅工业化的关键。应从住宅生产方式入手，研究解决住宅主体结构技术，促进住宅工业化，进而实现住宅产业化[5]。

参考文献：

[1]粟新.工业化预制装配式（PC）住宅建筑的设计研究与应用[J].建筑施工，2008，30（3）：201～202，208；

[2]上海城建置业发展有限公司.装配式（预制混凝土构件）住宅产业化发展与实践.2011，12，22；

[3]沈阳市建委.沈阳、深圳预制装配式建筑发展情况.2011，12；

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产业化是建筑业发展到一定阶段的必然产物和组织生产方式变革的发展方向。目前，我国非常需要实现产业化生产的建筑产品就是住宅建筑，以缓解大规模住房的刚性需求。因此各地政府出台了一系列优惠政策来推广产业化建筑，但实际意义的产业化建筑仍然没有得到普及。主要是由于缺少完整的、有针对性的政策规范体系，缺少对企业的激励性政策；产业化建筑工程造价居高不下，没有形成产业链；我国建筑市场很不完善，建筑和市场不能统发展等。以上因素都使得我国的建筑工程造价呈现出了相对滞后的状况。要想促进产业化模式下工程造价发展，应该明白其界线和组成，弄清楚产业化建筑工程造价的内涵，进步有效地对造价作出科学的对比，探讨做好相关调整的措施。

产业化建筑工程造价组成

产业化建筑造价主要包括工程费用、工程建设其它费、预备费和利息。工程费用具体包括设备及工器具购置费、预制构件、部品购置费、建筑安装工程费。在工程费用中，产业化建筑比传统建筑多了一项预制构件、部品购置费，比如非承重墙、厨房、卫生间、收纳、设备管线集成系统的生产不在现场进行施工，而是在工厂内进行生产，通过物流运输到现场进行组装。这样既提高了生产效率，降低了成本，又减少了环境污染，达到了绿色生产的目的。在工程建设其它费用包括建设用地费、可行性研究报告费、地勘费、支撑体系与填充体系设计费、集成敏捷型企业管理费、产品设计研发费、场地准备及临时设施费、维修基金、环境评价费、政府行政审批收费、引进技术指导费。其中建设用地费、政府行政审批收费上相关政府出台了优惠政策。比如在北京和深圳已经将优惠与建筑面积的奖励挂钩。在环境评价费的反映上，产业化建筑湿作业少，能够最大限度地节约能源，节约材料，减少污染，符合绿色环保建筑的要求。预备费包括了基本预备费和涨价预备费，因为产业化施工现场变更减少和施工周期缩短，这两项费用比传统建筑有所减少。同上，利息也比传统建筑会减少。

产业化模式对工程造价的影响

1.建筑安装工程费中人工费降低和机械费提高

产业化建筑采用中间产品工厂化可以提高建筑物质量，有利于实现产品的绿色化，但同时也增加了工厂预制、现场吊装和组装的机械使用费。随着社会经济的发展，我国劳动力成本逐渐上升，但是从长远发展来看，节约人工费用比现场安装机械费的上涨更有优势。

2.维修基金的预留比例将大大增加

维修基金应包括建筑产品投入使用后管理费、维修费、以及公共部位填充体的更换费用，产业化SI体系中，填充体体系的寿命年限5～30年不等，如果产业化建筑的寿命是50年，填充部品至少更换一次。用户本身可以承担内部填充部品更换费用，而公共部分和外墙填充部品的更换产生的费用该列入广义工程造价哪项支出有待进步探讨。

产业化模式下工程造价发展的建议

产业化建筑产业链长，项目参与方众多，信息化应用水平落后，其运作模式和现场工艺流程与传统建筑相比有较大差异。而建筑信息模型（BIM）的核心技术是三维模型所形成的庞大数据库，涉及到了建设工程项目全生命各个阶段各个专业的信息。这个数据库信息不仅可以用于编制工程造价，还可以对设计方案进行优化设计，降低施工过程的变更和返工发生几率。随着计算机技术的发展，BIM技术的推广与应用大大提升施工管理过程的信息化水平。目前国内普遍使用的造价算量软件主要基于二维平台开发，传统模式下是基于施工过程算量，对造价人员来说是相当考验的一项任务，准确性很难保证。BIM的三维动态则是基于建筑物构造功能建模，其信息量已完全可以表达竣工工程实体，给传统计价带来挑战。因此设计建筑特别是造价人员应学习掌握BIM等相关知识，同时也是实施精细化造价管理的前提条件。BIM技术的使用可以简化算量和计价过程，所以造价师可以花更多的时间分析造价指标，控制可能导致工程造价增加的原因，对现场影响工程造价的变更和索赔及时应变处理等等。

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关键词：住宅产业化；启示；示范项目

Abstract: the article collects the domestic and foreign literature and field survey, and on the basis of the comparison analysis, the empirical analysis and case analysis method, this paper summarizes the housing industrialization development experience of developed countries, taking the first light steel low carbon demonstration construction project as an example, analyzes the present situation of the development of the scale of real estate industry in our country, puts forward the realization of the real estate industry of housing industrialization three path choice mechanism, to promote our country's room the optimization of the industrial structure and national economic sustainable development.

Keywords: housing industrialization; Revelation; Demonstration projects

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

住宅产业化是以住宅产品为最终目标，采用工业化生产和一体化经营的方式，使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置的一种住宅发展模式。这种低能耗、低污染的生产模式是未来房地产业发展的趋势。我国最早提出住宅产业化是在1993年，1998年成立了建设部住宅产业化促进中心，并先后在天津、海尔集团建立了住宅产业基地，2006年6月在北京成立了康居认证中心，对建筑类产品、材料试行认定制度，保证住宅预制构件的质量，为住宅产业化打下了良好的基础。同年8月，作为房地产行业的龙头的万科集团，在如何实现住宅产业化方面万科首先下水做试验，将建筑的主要结构构件，如柱、梁、板、外墙板等在工厂进行预制生产，并在东莞松山湖建立了国家住宅产业化基地，使之成为万科集团及国内住宅产业化技术及产品的研发、培训平台。在中西部的重庆，随着城镇化进程的加快和中央政策的大力支持，重庆市在借力低碳建筑推动住宅产业化实现保障房建设和经济适用房大面积推广方面迈进了一大步。重庆房地产职业学院与英国未来建筑公司在政府可持续合作协议框架下合作建造的西部首个轻钢龙骨低碳住宅项目，率先在西部地区推动住宅产业化、实现低碳经济方面起到了积极的作用。本文在借鉴国外住宅产业化发展经验的基础上，以分析我国房地地产规模化发展为前提，以重庆市首个轻钢结构低碳示范建筑项目为背景案例，进而提出我国房地产业实现住宅产业化的三条路径选择，即轻钢结构住宅体系的构建、制定预制部品标准化通用化的政策措施以及绿色环保技术在住宅产业化进程中的可持续保障，对住宅产业在我国的长足发展及经济持续健康发展具有一定的现实意义。

一、发达国家住宅产业化

早在20世纪50年代，欧洲由于受“二战”的严重创伤，对住宅的需求非常大。为解决房慌问题，欧洲一些国家采用了工业化方式建造了大量住宅，形成了一批完整的、标准的、系列化的住宅体系并延续至今。60年代，装配式住宅的已遍及欧洲各国，并发展到了美国、日本等经济发达国家。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，其住宅产业化始于20世纪60年代初期，从1966年到2000年经历了七个五年计划，每一阶段都提出了明确的基本设想和计划目标。

美国住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40%。纵观发达国家住宅产业化的发展进程，其特征可概括为以下三点：

一是住宅建筑构件和部品的标准化。通过制定标准化认定制度，将建筑构件和部品的规格化纳入工业化标准中去，部件尺寸和功能标准逐渐形成体系，只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的，这样提高了劳动效率同时也减少了资源浪费，同时各国在模数协调标准方面也逐渐向国际化标准水平靠拢

二是以轻钢结构广泛应用为标志的住宅建筑体系的形成。轻钢结构建筑占发达国家建筑总面积的20%以上，其中多数为底层独立住宅。适用轻钢低层小规模住宅已系统化并已推广。轻钢结构与钢筋混凝土结构相比，有更好的抗震、防腐、环保和节能效果，可减少构件断面，增加柱间跨度，能扩大使用面积的5%到10%左右，吊装施工较为简便，所需现场劳动量小，不需要钢筋混凝土结构的养护期，可提高施工效率；

三是规模化生产与弹性定制需求相并存。规模化生产是住宅产业面对激烈竞争和市场细分的结果，而将信息、新材料、新能源等高科技灵活快速地运用于不同用户的个性化需求，实现弹性定制，从而通过供应链的灵活和快速反应又达到了实现个性化、多样化需求的目的，既环保又节约了社会资源满足了客户需求。

二、我国房地产市场的规模化程度

房地产市场化和规模化现状的发展进程是体现住宅产业化的重要依据。据中国房地产测评中心研究报告显示，大型房地产企业分布在华东、华南和华北区域，其中处于广东、上海、北京的企业数量均达到10%以上。“十二五”是我国社会主义新农村建设的关键时期，也是重庆市新农村建设与统筹城乡综合配套改革试验区建设的关键时期。在未来若干年，重庆市对住宅的市场需求仍将维持高位增长，截至2011年3月，全市共有房地产开发企业2981家，比“十五”末增加了977家。其中一级资质和二级资质企业数量占企业总数的17.2%，比“十五”末提高了2.2个百分点。开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高，品牌实力明显增强。2010年，全市以“宜居重庆”为抓手，完成房地产投资1600亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%。2011年收中央政府宏观政策的调整，对房市的成交量有所影响，但是随着重庆市城镇化步伐的加快以及公租房、经济适用房建设的大幅度拉开，与去年相比，2011年前三季度重庆市新建和存量商品房成交价格保持平稳且成交量绝对量略微下降。这体现了重庆市房地产业规模化发展态势总体良好，为快速高效、优质环保的产业化住宅建造方式提供了巨大的潜在市场。

三、住宅产业化的路径选择

（一）构建轻钢结构住宅体系

相对于传统住宅而言，轻钢结构住宅是绿色建筑的最好蓝本，有利于实现住宅产业化发展。其工业化程度高、自重轻、施工周期短，投资回报快，符合环保要求，具有可持续发展的社会价值取向，其建造施工所采用的新型环保轻质维护材料是体现其可持续发展特点的重要方面。重庆作为新兴直辖市，面临着城乡统筹综合配套改革试验和西部大开发的重要机遇，在住宅产业化的道路上，需凭借国家的优势政策、地理环境等优势以及对国家住宅产业化出台的一系列政策的落实，建设资源节约型与环境友好型社会。重庆市在推进住宅产业化的举措中可追溯到2010年在大学城修建的首个轻钢低碳住宅示范项目。该示范项目是由英国设计公司设计并建造，结构体系采用冷弯薄壁型钢和框架结构。材料：型钢采用的是Q235B， HRB335和HRB400，基础垫层混凝土等级C15，基础和基础梁以及楼板楼梯的混凝土等级均采用C25.这两幢住宅全部由轻钢结构作为框架；围护结构由轻质环保板材，硬质和软质保温材料组成；经过对该示范工程的钢结构进行测算，用钢量仅为0.34KN/m2，建成后建筑物自重仅为71.20T（含装修），因此地基及基础的处理相对比较经济简洁；由于建筑材料大量采用成品及半成品，施工拼装速度非常快，大部由现场装配的房屋，整个示范楼从基础开工到装修完工仅仅用了三个月时间；而且施工现场的干作业比传统施工的现场显得干净清洁，所采用的施工机械也较简单，施工工序管理较先进，更使施工现场垃圾少、噪音少，是环保绿色建筑的典范。通过测算分析，说明轻钢结构住宅的性能和经济性均优于钢筋混凝土结构和其他结构形式的住宅。在今后的批量生产中，还可通过选用适用的新型材料和本土化生产以降低造价，逐步实现低碳建筑的产业化发展。

目前，限制轻钢结构住宅大范围应用的主要瓶颈是造价问题。轻钢结构住宅建筑的主体结构造价主要取决于单位面积用钢量、围护墙体、楼板及屋面的造价和其他部分的造价，其中用钢量和墙体及楼板材料所占比重较大。目前我国轻钢结构住宅平均用钢量指标是55kg/m2，比国外要高10~25%新型墙材和楼板材料对轻钢结构住宅的造价影响比较大，约占30%以上，加拿大的轻钢结构住宅体系建造2000m2的6层住宅，总成本造价仅为596元/m2，说明我国发展轻钢住宅的利润空间还是很大的。目前一栋包含了精装修的轻钢住宅综合造价在2000~2200元/m2左右，这主要是由于单位面积的住宅性能轻钢结构优于混凝土和砖混结构住宅，同时节约了工期带来的财务成本支出、能源消耗，对后期维护的隐形成本支出大大减少了。因此，如果按单位面积售房，钢结构住宅的性能和经济性均优于钢筋混凝土结构和其他形式结构住宅。

（二）制定对构件，部品标准化和通用化的政策措施

通过对发达国家住宅产业化的研究发现其住宅通用化、标准化已经达到了普及的程度，减少住宅设计当中的随意性也能简化施工手段提高效率。例如日本在上世纪七十年代出台工业化住宅性能认定制度，设立这项制度旨在指导在住宅工业化产业中起带头作用的预制部品装配事业的发展，提高了日本住宅建设事业的整体水平。这些都具有一定的借鉴意义，但发展住宅产业化还要结合我国各区域性房产业的具体实际。

我国房产业市场化和规模化已初具规模，但目前对住宅部品标准化通用化的程度还比较低，没有对其做出统一的相关规定。因此政府要促进住宅产业化的法规制度建设，统一住宅产业化构件等的标准化和通用化水平，可采用部品的通用化目录体系，推动和监督房地产业健康有序发展，用有形的手段进行宏观调控， 减少不必要的资源消耗同时也能提高生产效率，有利于推动住宅产业化的长足发展。

（三）推广采用绿色环保节能技术

环保节能技术在绿色建筑的广泛应用是实现住宅产业化的不可或缺的组成部分。绿色建筑是节地、节能、节水、节材和保护环境的建筑，它的聚焦点是节约能源，节省资源，保护环境和健康舒适。对于绿色建筑而言，低碳是发展方向，绿色建筑低碳化是建筑发展的必然趋势。随着住宅产业化的推进，住宅的外墙保温、节能门窗、冷暖控制、太阳能利用等节能和新能源利用成套技术以及住宅智能化技术等，应当通过试点工程在住宅建设中得以推广，对于一些有条件的房地产企业，通过政府扶持，率先运用智能环保高新技术，进一步发展住宅产业化。

以重庆中英低碳示范建筑项目为例，融合了变频地源热泵、雨水收集系统、新风空调系统、拔风烟囱、全新风热交换系统和太阳能热水器等被动节能技术及设备；建筑设计以最大化居住使用面积，自然采光和自然通风效果为目的；采用隔热窗户，自然采光和室内的舒适度需要大面积的窗户来提供，热量和冷量的流失则一定要靠隔热双层玻璃或low-e玻璃来减少。相信绿色环保节能技术的普及成为住宅产业化可持续发展的重要途径，并会推进环境保护、资源节约和可持续发展的协调。

四、结语

住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，用制造业的精细质量管理模式来管理住宅建造的整个过程，以达到提高住宅的整体质量、提高住宅生产的劳动生产率、减少资源浪费的目标。通过对发达国家住宅产业化的历程分析，对我国住宅产业化发展具有很好的启示作用。当然在有效落实住宅产业化发展措施的同时，也应该以各区域当前的经济发展水平为前提，防止出现过度产业化现象。

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下面我谈几个观点。

第一个观点：住宅产业化并不等于PC化。现在不少城市在新开项目拿地的时候，政府规定其中必须建造一定比例的装配式结构房屋。目前比较流行的一个错误观念是：住宅产业化就等于主体结构产业化，主体结构产业化也就等于主体结构预制装配化，主体结构预制装配化则等同于预制混凝土结构，也就是业内常说的PC。

这个问题的层次一错在住宅产业化不能仅限于主体结构产业化。我国《建筑工程质量检验评定标准》将单位工程划分为9个分部工程，包括地基与基础工程、主体工程、装饰与装修工程、屋面工程、给排水与采暖工程、空调与通风工程、电气工程、智能化工程、电梯工程。尽管主体结构很重要，但是它只是其中1个分部工程而已，不能代表建筑工程的全部。建筑工程中的各个分部都有如何实现产业化的问题，例如装饰装修工程的产业化就包含着十分丰富的内容。

这个问题的层次二错在主体结构产业化也不能仅限于主体结构的预制装配化。以钢筋混凝土结构为例，目前把商品混凝土技术、泵送混凝土技术、新型模板和新型脚手架技术集成起来形成的新型现浇混凝土结构技术，就属于一种主体结构的产业化生产方式。

这个问题的层次三错在主体结构预制装配化也不能仅限于预制混凝土即PC结构。主体结构预制装配化至少还应包括装配式钢结构、装配式木结构等等。

所以说，把住宅产业化的概念简单地与主体结构PC化划等号，是大大缩小了住宅产业化的丰富内涵，非常不全面。

第二个观点：推进住宅产业化的主要目的是为了降低成本。当前有不少人认为，产业化住宅的建造成本必定高于常规住宅，很多企业感觉搞产业化亏本，要求政府出台补贴政策。我们以汽车制造业为例，尽管发达国家的劳动力成本比我国高出很多，但是到目前为止，他们制造的汽车还是要比国内便宜。原因何在？就在于发达国家制造汽车的产业化程度比我们高。由此可见，产业化的目的绝对不是为了增加成本，而恰恰是为了降低成本，既包括减少用工数量、提高劳动生产率、降低原材料和能源消耗、缩短工期等取得的直接成本效益，也包括保证产品质量、减轻工人劳动强度等取得的间接成本效益。但是为什么现在国内同行认为住宅产业化成本高呢？这是因为我们还没有达到一定的生产规模。只有实现大规模生产，产业化的优势才能真正发挥出来。

联合国关于产业化的定义一共有六条：生产的连续性、生产物的标准化、生产过程的集成化、工程建设管理的规范化、生产的机械化、技术科研生产一体化。日本专家把产业化概括为三条：资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应。无论哪种说法，实际上都强调了规模化，产业化一定要达到大规模，当规模上去之后必然会实现低成本。为此，我们的政策应当是助力大型住宅产业集团的形成和壮大，而不应当鼓励所有的企业，包括千千万万的中小企业分散地去推进住宅产业化。那样无论谁的规模都不容易上去，反而不可避免地导致大量低水平重复和恶性市场竞争，造成社会资源的浪费和生产成本居高不下。

第三个观点：这些年来我国住宅生产方式已经发生了很大变化，住宅产业化在许多环节上取得了比较明显的进步。有些人对我国近年来住宅产业化的发展感到悲观，认为与国外相比差距太大。确实，出于种种原因我国住宅产业化的发展和人们的预期存在着距离，然而如果完全看不到这些年住宅产业化取得的进步也是片面的。例如多年前建筑门窗运到现场后需要经过先后数十道工序才能完成全部施工作业，这期间还不可避免地反复出现大量的回头活和修理活，效率十分低下。而现在采用工厂生产的成套木门和成品窗户，到工地后只需直接安装上墙一道工序，大大减少了现场用工。此外像木地板安装、成套厨房设备安装等，其产业化程度也比多年前有了巨大进步。

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住宅产业化基地，肩负着应用研发、推广新型工业化发展道路的责任，鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，逐步发展成为所处领域内的技术研发中心，积极参与相关标准规范的编制与国家住宅产业经济、技术政策的研究，对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术集中力量开发攻关，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展起到融会贯通的作用。

终结“装修游击队”

位于东莞松山湖的东莞住宅产业化基地是首批国家住宅产业化基地之一，承担着万科建筑研究中心各种技术成果的研发和全国推广的工作，足以体现万科核心竞争力之一的研发水平。它是一个集住宅产业化技术、产品研发、培训为一体的平台，同时也将是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。 将标准化的“精装修”体系作为新时代房产的新战斗方向。目前，包括上海、深圳、南京在内的各大城市对全装修住宅的建设分别提出了具体要求和发展目标，全装修住宅在国家法规、政策、意见的规定下进行实施、推广。可以说，减少毛坯房，建设精装房，是中国所有房地产开发商所面临的新课题。

对万科而言，“精装修”这个新课题并不陌生。万科精装修的开工比例早在几年前就已经达到50%。 精装，已经成为中国地产界的共识，而万科以自身行动率先迎接精装时代的到来。万科在2007年就在企业内部提出完整的“国际家庭居住解决方案”，全面精装浮出水面，同时通过“文化万科”的形式向客户倡导一种新的生活方式。这是万科地产运营史上“从消费观念、产品导向、客户细分、公司流程的一次全面颠覆”，开创万科成品住宅时代的新起点。

据东莞住宅产业化基地负责人介绍，精装修C级标准是针对首次置业群体的客户制定的，是集团在全国范围内推广最多的一个标准， C标适合的产品线是万科70～120平方米的户型提供标准装修，让首次置业人士可以一步到位买到高标准装修的建筑成品。

商品房的实质是一个“商品”，既然是商品出售，就应该是一个带精装的“成品”，而不是一个毛坯房的“半成品”出售给客户。事实上，绝大多数的首次置业者由于之前没有购房经验，买房装修的时候，往往由于经验不足而留下诸多遗憾。而全面精装房体现了为客户解决实际困难的价值观，开发商做精装显然比业主请“装修游击队”更加专业，质量更加有保障。万科通过和大品牌供应商形成战略合作的方式，进行大规模的集团采购，有效地降低采购成本，突出精装的性价比，做到了最大限度为客户节约装修费用，同时在企业的成本控制、质量保证、材料节约、效率提高等方面“爱他利己”的取得了明显的成果。

与此同时，由于采购量极大，对于产业链的供应商也在进行深入合作，让供应商们根据万科“标准化住宅”提供标准化的产品，借此契机，在培育几家大型家电、家装配套企业，形成专属的产业线，使合作品牌联盟，稳固住宅产业化基地的作用。推进的实验型住宅及各项住宅性能技术研究已经取得了卓越的成果。东莞住宅产业化基地是万科住宅产业化技术及产品研发、培训的平台，也是万科推进住宅产业化的合作伙伴和建立企业联盟的依托。

“量体裁衣”推动新型住宅

北新建材作为最早一批住宅产业化基地之一，经过十余年的探索和发展，在工厂化房屋和部品集成方面已经取得一定成效。董事长王兵认为，目前建筑的综合能耗占社会总能耗的49.5%，所以节能减排的重点应该在建筑节能，建筑节能的重点是住宅产业化，而住宅产业化的理念包括建筑的方式、能耗的降低、材料部品的标准化等，其中建材的生产过程是降低能耗的重要环节。

北新建材以“循环经济、建筑节能、住宅产业化”三项为核心使命。从引进工厂化房屋技术，到建设专业的技术化团队，从建立自己的标准体系，到推广工厂化房屋在各领域的应用等，已经形成具有自己行业特色的新型薄板钢骨住宅体系。

北新建材在住宅产业化基地推出了适合中国国情的新型住宅体系薄板钢骨住宅，目前已有两栋薄板钢骨住宅商品房在永定河畔落成，未来几年内还将在全国建设十个薄板钢骨住宅示范区。据了解，该基地建成之后，北新建材将根据国家建设部《国家住宅产业化基地实施大纲》的要求，更多地肩负起推进中国轻钢结构体系工厂化住宅的研发、生产、成果转化及市场应用等重任，北新建材的薄板钢骨体系工厂化住宅将成为我国新型节能环保型住宅的主导产品

以创新型结构为主体的房屋体系及建材部品的集成化作为北新建材住宅产业化基地建设的主要内容。2002年12月北新建材住宅产业化基地获批，总投资4亿元人民币，引进具有世界先进水平的轻钢结构房屋建筑技术和生产线，以现代房屋制造业的标准化、精细化和定制化设计、制造、安装轻钢结构房屋。特别是薄板钢骨建筑体系，集合各种新型建筑配套材料，综合解决抗震、抗风、防潮、保温、隔热、防虫等问题，集成围护结构、隔断、厨卫、设备、管线等系统并通过工业化生产和机械化施工实现住宅产业化标准化的要求。该建筑体系不但施工快捷，而且节能环保，节地面积增加了10%，节约能耗提高到60%，90%的材料可以回收利用，实现了75%的节能，并为客户提供完善的系统解决方案。与顶级高校建立合作平台，先后与清华大学、同济大学等知名院校结为战略合作伙伴，通过强强联合，形成更具规模的产、学、研合作平台，集中力量实现工业化新型房屋核心技术的重大突破，以推进住宅产业化的快速发展。北新建材下一步将加强住宅产业化实施力度，希望在政府引导下，与各住宅产业化基地能够有效联合、开放合作、相互信任，共同推动行业价值的提升。

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仍然湮没在当前的可观利润之下，而住宅产业化的进程也往往很难切实加速。工业化流程是一个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在建筑行业中，住宅产业化所描述的正是住宅生产、供应等的

工业化。通俗的说，工业化流程类似于流水线生产，“制作模型”是这一系统实现的关键，因此住宅产业化的最直观表现就是住宅成品的标准化。

一、传统建筑经济体系的瓶颈

粗放型经济体是传统的建筑产业难以回避的评价，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证相当可观的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力的日

益加剧，如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，成了建筑经济产业不得不考虑的问题，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先要做的就是从内部找原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到

有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求应该放在第一位，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修

保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而住宅的消费使用周期更长，所要做的也应该更多。所以产业化是必经之路，也只有产业化道路，才能促进整个经

济体系的良性运转，摆脱粗放型生产行业的帽子，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。

二、住宅产业化

1、建筑标准化：所谓住宅建筑标准化，主要是从建筑结构形式层面上说的，就目前的住宅建筑来看，小区户型的单元化格局已经成为一种标志，不同开发商根据自身产品定位、建筑工程成本利用率

等因素，进行最合适户型结构的开发，从而实现设计、施工、销售、物业一体化的经营结构，在一套成熟的建筑结构模板下进行项目开发，在土地面积、居住环境、建造成本、管理成效等方面进行最优

化的调整，从而实现一定程度上的标准化运作，这样不管是设计周期、建造材料损耗还是业主入住后的长期维护都能够实现标准化。

2、住宅建筑工业化：住宅工业化要深层次聚合资本、技术和劳动力，提供一套完整的产品和服务。在这方面，我国目前的住宅部品仍处于比较低的水平，系列化、规模化生产体系尚未形成。住宅部品

的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。近年来，住宅销售后的物业管理、环境配套设施等问题成为焦点，

这其实就是住宅工业化体系不完善的标志，在整个建筑经济体系中，这是硬伤。

3、现代化的住宅产业：现代化住宅产业要求住宅产业利用先进科技完成住宅建筑设计上的标准化和生产制造上的工业化，集中体现在新技术、新材料、新工艺和新设备的推广应用，是住宅产业化发展

的更高阶段。

三、住宅产业化的制约因素

1、危机意识不足：在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，直至建筑风格和后期管理，开发商都起到决策作用。而经历了房价的高速攀升之后，对于建筑品质的

追求在很多开发商心目中已经并不放在第一位。只要能中标地块就不会没有利润的楼市观点也影响着住宅产业化的进程，也就是说，从利益追求的角度说，目前的行业氛围尚不能给相关企业带来危机意

识。产业化竞争的格局并没有形成。

2、市场态度不够强硬：由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较懵懂，对于高科技住宅的认可度不够，同时住宅周边环境配套，后期物业管理方面提出的要求也很少，往

往是针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住后的诸多不满。

四、住宅产业化的现实措施

1、整合资源以提高专业化水平：作为住宅产业的最终商品，商品住宅的标准化依旧是住宅产业化首先要提到的，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业，从而形成产业链条。在整

个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成

住宅开发建设的整个流程。

随着整个房地产行业的发展，社会专业化分工越来越细，房地产企业着重加强产业链的集成管理优势已是大势所趋，这样才能培养并保留最具竞争优势的核心能力，而将其他功能借助于整合外部最

优秀的资源予以实现。将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，在细分市场取得胜利。

2、房产企业规划设计能力的提升：规划设计环节在住宅开发建设当中占有举足轻重的位置，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的

培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因，一方面是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，导致住宅产品设计

与客户需求、部品制造、现场建造和售后服务的产品全寿命过程相脱节，设计周期长且质量低，变更签证比例居高不下。另一方面，不同房地产企业的要求不同，设计院本身较难实现住宅设计标准化，

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【关键词】建筑经济；住宅产业化

工业化流程是一个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在建筑行业中，住宅产业化所描述的正是住宅生产、供应等的工业化。通俗的说，工业化流程类似于流水线生产，“制作模型”是这一系统实现的关键，因此住宅产业化的最直观表现就是住宅成品的标准化。

1 传统建筑经济体系的瓶颈

粗放型经济体是传统的建筑产业难以回避的评价，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证相当可观的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力的日益加剧，如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，成了建筑经济产业不得不考虑的问题，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先要做的就是从内部找原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求应该放在第一位，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而住宅的消费使用周期更长，所要做的也应该更多。所以产业化是必经之路，也只有产业化道路，才能促进整个经济体系的良性运转，摆脱粗放型生产行业的帽子，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。

2 住宅产业化

在住宅产业化概念提出伊始，住宅领域产业化是其全部含义，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于这个概念，住宅产业化所包含的要素应该有以下两点。 1 建筑标准化：所谓住宅建筑标准化，主要是从建筑结构形式层面上说的，就目前的住宅建筑来看，小区户型的单元化格局已经成为一种标志，不同开发商根据自身产品定位、建筑工程成本利用率等因素，进行最合适户型结构的开发，从而实现设计、施工、销售、物业一体化的经营结构，在一套成熟的建筑结构模板下进行项目开发，在土地面积、居住环境、建造成本、管理成效等方面进行最优化的调整，从而实现一定程度上的标准化运作，这样不管是设计周期、建造材料损耗还是业主入住后的长期维护都能够实现标准化。 2 住宅建筑工业化：住宅工业化要深层次聚合资本、技术和劳动力，提供一套完整的产品和服务。在这方面，我国目前的住宅部品仍处于比较低的水平，系列化、规模化生产体系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。近年来，住宅销售后的物业管理、环境配套设施等问题成为焦点，这其实就是住宅工业化体系不完善的标志，在整个建筑经济体系中，这是硬伤。 3 现代化的住宅产业：现代化住宅产业要求住宅产业利用先进科技完成住宅建筑设计上的标准化和生产制造上的工业化，集中体现在新技术、新材料、新工艺和新设备的推广应用，是住宅产业化发展的更高阶段。

3 住宅产业化的制约因素 1 危机意识不足：在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，直至建筑风格和后期管理，开发商都起到决策作用。而经历了房价的高速攀升之后，对于建筑品质的追求在很多开发商心目中已经并不放在第一位。只要能中标地块就不会没有利润的楼市观点也影响着住宅产业化的进程，也就是说，从利益追求的角度说，目前的行业氛围尚不能给相关企业带来危机意识。产业化竞争的格局并没有形成。 2 市场态度不够强硬：由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较懵懂，对于高科技住宅的认可度不够，同时住宅周边环境配套，后期物业管理方面提出的要求也很少，往往是针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住后的诸多不满。 转贴于

4 住宅产业化的现实措施 1 整合资源以提高专业化水平：作为住宅产业的最终商品，商品住宅的标准化依旧是住宅产业化首先要提到的，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业，从而形成产业链条。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成住宅开发建设的整个流程。

随着整个房地产行业的发展，社会专业化分工越来越细，房地产企业着重加强产业链的集成管理优势已是大势所趋，这样才能培养并保留最具竞争优势的核心能力，而将其他功能借助于整合外部最优秀的资源予以实现。将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，在细分市场取得胜利。 2 房产企业规划设计能力的提升：规划设计环节在住宅开发建设当中占有举足轻重的位置，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因，一方面是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，导致住宅产品设计与客户需求、部品制造、现场建造和售后服务的产品全寿命过程相脱节，设计周期长且质量低，变更签证比例居高不下。另一方面，不同房地产企业的要求不同，设计院本身较难实现住宅设计标准化，住宅产业化程度必然受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。 3 精装修住宅模式的推广：精装修住宅的概念直到近两年才在我们的房产市场中出现，而且尽管宣传不断，推行起来仍然困难重重，但欣慰的是随着政府政策的鼓励和市场认可度的逐渐提高，精装修住宅的上升势头依旧值得期待。

在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，而这一环节恰恰是我国的一个特有现象，这一现象背后的弊端也是层出不穷，业主自行装修给房屋结构安全、电气规划改造和生态环境都带来一定的影响，一个装修过程所带来的物资浪费十分严重，建筑垃圾的形成也是极为明显。而从住宅产业化的角度来看，将装修纳入建筑环节，免去业主的硬装过程，既能避免建筑结构的破坏，也省去了装修过程中电气改造的浪费，同时也符合节能减排的要求。在这方面，精装修住宅是符合住宅建筑产业发展趋势的，而要想市场认可度进一步提升，装修风格进一步合理化是一方面，装修材料和造价的透明度也是很关键的。

5 结语

住宅产业化是住宅建设先进生产力的代表，在住宅有效供给方面的意义十分重大，而就建筑经济的可持续发展来看，资源的合理利用也是唯一出路。因此摒弃传统的住宅建设方式，转而向高科技、低能耗、低污染、高效能的产业化方向努力是建筑经济长期发展的关键。

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关键词：淄博市；住宅产业化；发展；思考

Abstract: The housing industrialization, also called the modernization of housing industry, refers to the progress of science and technology as the core, the transformation of traditional housing industry by modern science and technology, through the standardization of housing design, industrialized residential production, intensive residential Bupin, improve the scientific and technological progress contribution rate of housing industry, a substantial increase in the level of overall quality residential construction, management of the labor productivity and promote the industrialization of residential housing, is a change of residence mode of production, is to enhance the quality of houses, the fundamental way to promote the healthy development of real estate industry.

Key words: Zibo city; housing industrialization; development; thinking

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、推进住宅产业化的重要性

推进住宅产业化是提高住宅整体建设质量的重要手段。目前我国住宅产业发展迅速，但住宅产业整体建设质量参差不齐，受人为因素影响较大的传统现场施工建造方式是造成这一问题的主要原因。采用标准化设计，装配式工业化建造方式，将绝大部分构件、部品甚至节点和连接件在工厂预制，现场采用流程化、工法化的连接、安装技术，可以不受建造季节气候影响，大幅提高住宅部品的制作质量，保障结构的整体建造质量，从而提高住宅整体建设质量。

推行住宅产业化是住宅生产方式逐步转变的必然趋势。我市目前的住宅生产方式主要是现场建造，部品应用率很低、工业化的方式没有。伴随着原材料价格上涨、人工费的快速增长等，现在的生产方式将使建造成本大幅上涨，压缩企业的利润空间，不适应住宅产业发展的要求。根据欧洲的统计，传统住宅建造方法每平方米建筑面积需2.25个工日，而预制装配式施工仅需1个工日，可节约人工25%-30%，降低造价约10%-15%，缩短工期30-50%左右。因此，推行住宅产业化，发展预制装配式住宅，不仅可以有效解决目前我市住宅建设面临的诸多困难，更符合住宅产业发展的方向。

推进住宅产业化是住宅产业实现“四节一环保”、低碳发展的有效途径。住宅产业是国民经济的支柱产业，其就业容量大、产业关联度高，全社会50%以上固定资产投资都要通过住宅产业才能形成新的生产能力或使用价值。但另一方面，淄博市的住宅建筑能耗已经成为全市最大的单项能耗行业。推进住宅产业化，推行住宅建筑的设计标准化、施工装配化、装修一体化，可以节约资源和材料，减少现场施工对场地的需求，减少建筑垃圾、减少建筑施工对环境的不良影响。要实现国家和地方政府目前既定的建筑节能减排目标，达到更高的节能减排水平、实现全寿命过程的低碳排放综合技术指标，发展住宅产业化是一个有效途径。

二、影响淄博市住宅产业化发展的主要因素

（一）体制因素

住宅产业化是一项庞大的系统工程，涉及到住宅建设的各个行业和部门，具统计住宅产业涉及的行业和部门多达30个，虽然淄博市在2004年底，成立了淄博市住宅产业化办公室，具体负责全市住宅产业化的管理和推进工作。但由于住宅产业化涉及多个行业和部门的职能，导致目前住宅产业化的推进存在着各自为政的现象，而产业化办公室推进住宅产业化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅产业发展的链条以及与住宅产业化相适应的整体推进体制。

（二）企业因素

近年来淄博市房地产开发企业数量不断增加，实力不断增强，但开发企业对住宅产业发展趋势认识不到位，走住宅产业化道路的积极性普遍不高，究其原因一是目前市场销售形势较好，市场按质论价的氛围还未形成，开发企业不需要通过提高住宅品质，就能取得较好市场回报，使得开发企业紧盯市场利润，对住宅产业的发展趋势认识不到位，对企业的未来发展未作长远规划。二是淄博市的开发企业整体实力较弱，大部分开发企业品牌意识不强，对推进住宅产业化重要意义认识不足，重视程度不够，还没有认识到推进住宅产业化对开发企业品牌价值的塑造和后续项目营销的巨大促进作用。三是部分开发企业有走住宅产业化道路的积极性，但因此类住宅涉及住宅建设的多个方面，我市开发企业自身实力有限，没有足够的专业技术力量，即使进行了较大投入，也难以推动住宅产业化的发展。

（三）制度政策因素

近年来，淄博市不断完善闭合管理体制，对规范房地产市场和房地产开发企业的经营行为起到了很大作用，但就如何推动住宅产业化发展方面研究较少，还未建立和完善推动住宅产业化发展的相应机制：一是缺乏配套的政策法规，住宅产业化各项工作的开展，需要法律法规作为保障，目前淄博市还没有出台相关推动住宅产业化发展的政策法规，导致目前住宅产业化推进始终处于引导阶段，开发企业的主动性不够，阻碍住宅产业化相关工作的开展。二是缺乏相应的配套激励政策。开发企业以追求经济效益为目的，在没有政策法规要求和相关激励政策的前提下，要求开发企业增加投入，提高科技含量，推进产业化发展，开发企业普遍存在为难和抵触情绪。因此，制定配套法规及激励政策，才能从跟本上解决住宅产业化发展缓慢的问题。

四、推进淄博市住宅产业化发展的几点思考

伴随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，住宅产业要想适应新的发展要求，推进住宅产业化已是必然趋势。目前淄博市住宅产业发展状况相比较住宅产业现代化还存在很大差距，要想在今后推动住宅产业现代化化发展，不仅需要开发企业逐步提高认识、积极参与，更需要政府部门健全相应机制，抓好重点工作，为住宅产业化发展打好基础。

（一）完善政策措施，夯实住宅产业化发展的基础

住宅产业化发展的全过程极其复杂，牵涉许多方面的矛盾，不可能单独的由某个或某几个部门的协作便可完成。同时，通过借鉴国外住宅产业化发展的经验可知，政府的引导和积极参与是实现住宅产业化的有力保证。因此，我市政府部门在住宅产业化进程中，必须担负起宏观目标的制定和政策方针的把握，以住宅产业管理者的身份制定产业化发展的各项方针政策，根据我市经济发展水平和住宅产业发展现状，确定推进住宅产业化、提高住宅建设品质的目标和工作任务，统筹规划，明确重点，依靠政策造就和调控住宅消费市场，引导开发企业提高品牌意识，提升技术水平，通过走住宅产业化发展模式，开发和建设优质住宅产品，促进住宅产业化的顺利实施。

（二）全面推行住宅性能认定，构建住宅评价体系

住宅产业化发展的目标之一就是提升住宅建设品质，而构建住宅评价体系是实现市场形成以质论价，引导开发企业提高住宅品质的前提。因此，应尽快构建我市的住宅品质评价体系，组织成立住宅品质评定相关机构，依照国家的《住宅性能评定技术标准》，对新建住宅性能品质进行评定，确定住宅的品质状况。同时，制定出台相应的管理办法，对规划区范围内所有的新建住宅，在取得预售许可之前，都要进行住宅品质评定。并通过建立住宅品质状况明示制度，在住宅项目进行预销售时，开发企业须在售楼处的显著位置明示经过评定的住宅品质状况，从而实现住宅品质信息的透明化、对称化。实行住宅品质明示制度，使消费者在购买住宅时，可以了解到住宅的真实品质状况，将住宅品质状况作为消费选择的重要衡量指标，从而促使开发企业不断提高住宅建设品质。

（三）以康居示范工程为载体，带动技术应用，提升住宅科技含量

国家康居示范工程作为住宅产业化的主要载体，带动和推动了住宅产业化发展。通过示范工程引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、建筑设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，而且在住宅成套技术应用和集成方面起着积极的带动作用。因此应充分利用康居示范工程这个载体，将大力推广和应用先进适用的住宅成套技术作为示范工程的标志和核心，凡是创建康居示范工程的项目必须在住宅产业化7大成套技术体系中选择一项或多项技术，进行深入研究，并达到国内先进应用水平。通过住宅产业化成套技术在示范工程中不断实践和逐步地完善、更新，提高开发企业应用住宅成套技术的能力，引导开发企业进行技术创新，并发挥其辐射和带动作用，提高我市住宅产业整体的技术集成能力，提升住宅的科技含量，推动住宅产业化发展。

（四）以产业集团为主体，整合资源配置，提高住宅建设能力

住宅生产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约型发展的重要保障，有利于促进产业竞争，保证工程质量，推动产业化发展。目前我市住宅行业的企业虽然很多，但缺乏作为住宅产业龙头的企业集团，从资金和技术力量上都缺乏产品的集成能力，严重制约了住宅产业化的纵深发展。因此，引导和扶持一批以房地产开发为龙头，以住宅设计、住宅构配件的生产、建筑施工和各种材料部品等企业为辅的产业集团或产业联盟，将原有的房地产开发、设计、施工、物业、材料供应等企业在联合或兼并的基础上，进行优势互补和资源合理配置，更能强有力的推动标准化、工业化和集成化，是加快住宅产业化发展的有效途径。这些企业成为住宅产业的支柱和骨干，具有产业化综合体的优势，有利于住宅产业从当前的劳动密集型向技术密集型转变，从而达到系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标，更快、更好的推动住宅产业化。

（五）以住宅产业化基地为依托，完善住宅部品体系

企业是市场的主体，同时也是实施住宅产业化的主体。建立国家住宅产业化基地，可以培育和发展一批符合住宅产业化要求、产业关联度大、带动能力强的龙头企业，发挥其优势，建立住宅工业化部品体系，完善产业链，促进住宅生产方式的根本性转变。我市应结合实际情况，培育和发展产业特色鲜明、技术创新能力强、产业关联度高的龙头企业成为国家住宅产业化基地，切实发挥产业化基地的引领示范作用。