物业信用管理办法范文

导语：如何才能写好一篇物业信用管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

主要内容

严格信用卡业务市场准入管理

《办法》对中资银行、合作金融机构、外资金融机构等相关机构开办发卡或收单业务、设立信用卡中心等专营机构、市场退出等事项实施审批制；对新增信用卡产品种类、增加信用卡功能、增设信用卡受理渠道或接受委托，作为发卡业务服务机构和收单业务服务机构开办相关业务等实施报告制。根据《办法》，商业银行申请开办信用卡发卡或收单业务之前，应当根据需要就拟申请的业务与监管部门沟通，说明拟申请的信用卡业务运营模式、各环节业务流程和风险控制流程设计、业务系统和基础设施建设方案，并根据沟通情况，对有关业务环节进行调整和完善。针对信用卡业务退出机制缺失的问题，

《办法》明确要求商业银行应采取提请审批、提前公告、有效处置问题、避免突然中止服务等措施，充分保护持卡人合法权益。

切实保护客户知情权

根据《办法》，与客户权利义务密切相关的“重要提示”应当在信用卡申请材料中以醒目方式列示，至少包括申请信用卡的基本条件、所需基本申请资料、计息结息规则、年费／滞纳金／超限费收取方式、阅读领用合同(协议)并签字的提示、申请人信息的安全保密提示、非法使用信用卡行为相关的法律责任和处理措施的提示、对申请人信用和权利义务有重大影响的其他内容等信息。在通过信用卡领用合同(协议)或书面协议对通知方式进行约定的前提下，发卡银行应当提前45天以上采用明确、简洁、易懂的语言将信用卡章程、产品服务等即将发生变更的事项通知持卡人。

规范信用卡营销管理

《办法》从营销材料、人员管理、面谈面签、信息披露和保密义务、资料保存备查5个方面明确了监管要求，对单一采用发卡量计件提成的考核方式、片面介绍业务信息、隐瞒重要信息、未经客户授权进行交叉销售等行为作出了禁止性规定，并规定信用卡未经持卡人激活，不得扣收任何费用(持卡人以书面、客服电话录音、电子签名、持卡人和发卡银行双方均认可的方式单独授权扣收的费用以及换卡时已形成的债权债务关系除外)。

加强学生信用卡管理

《办法》禁止对18周岁以下未成年人发卡(附属卡除外)，向符合条件的同一申请人核发学生信用卡的发卡银行不得超过两家(附属卡除外)。《办法》强调在发放学生信用卡之前，必须落实第二还款来源，取得第二还款来源方(父母、监护人或其他管理人等)愿意代为还款的书面担保材料，并确认第二还款来源方身份的真实性。在提高学生信用卡额度之前，必须取得第二还款来源方表示同意并愿意代为还款的书面担保材料。《办法》还从初始额度、调整额度、充分告知、用卡教育等方面加强对年轻消费者和学生信用卡持卡人的管理。

强化信用额度管理

一是信用卡授信额度动态管理。发卡银行应当根据持卡人资信状况、用卡情况和风险信息对信用卡授信额度进行动态管理，并及时按照约定方式通知持卡人，必要时可以要求持卡人落实第二还款来源或要求其提供担保。

二是信用卡授信额度合并管理。发卡银行应当对持卡人名下的多个信用卡账户授信额度、分期付款总体授信额度、附属卡授信额度、现金提取授信额度等合并管理，设定总授信额度上限。

三是信用卡授信额度调减管理。在事先约定的情况下，发卡银行可以对超过6个月未发生交易的信用卡调减授信额度。当持卡人身份证件被盗用、家庭财务状况恶化、还款能力下降、预留联系方式失效、资信状况恶化、有非正常用卡行为等风险信息时，发卡银行有权立即停止上调额度、超授信额度用卡服务授权、分期业务授权等可能扩大信用风险的操作，并视情况采取提高交易监测力度、调减授信额度、止付、冻结或落实第二还款来源等风险管理措施。

四是信用卡超授信额度管理。发卡银行提供超限额用卡服务、收取超限费等必须以持卡人开通此项服务为前提。在持卡人开通超限额用卡服务之前，应明确告知持卡人关于超限费收费形式、计算方式、关闭此项服务的权利等信息，一个账单周期内只能提供一次超授信额度用卡服务，在一个账单周期内只能收取一次超限费。

明确持卡人欠款偿还顺序

《办法》根据信用卡账户欠款的逾期天数的不同，规定了不同的还款顺序：逾期1～90天(含)的，按照先应收利息或各项费用、后本金的顺序进行冲还；逾期91天以上的，按照先本金、后应收利息或各项费用的顺序进行冲还。

完善催收管理

《办法》对发卡银行处理持卡人因特殊原因导致偿还能力下降的情况作出了创新性安排，允许发卡银行针对特定情况与持卡人平等协商，共同设计个性化还款协议，并对个性化还款协议的催收行为和后续处理予以规范，禁止不当催收行为，以保护具备还款意愿的持卡人权益。

强调特约商户资质审核管理

《办法》规定，收单银行应当加强对特约商户资质的审核，实行商户实名制，不得设定虚假商户，不得因与特约商户有其他业务往来而降低资质审核标准和检查要求，对批发类、咨询类、投资类、中介类、公益类、低扣率商户或可能出现高风险的商户应当从严审核。对从事网上交易的商户，应当进行严格的审核和评估，以技术手段确保数据安全和资金安全。

注重收单银行对第三方支付平台的监督管理

《办法》要求收单银行应当按照外包管理要求对签约的第三方支付平台进行监督管理，并有责任对与第三方支付平台签约的商户进行不定期的资质审核或交易行为抽查，以确保为从事合法业务的商户提供服务。

重视特约商户风险管理

根据《办法》，对特约商户交易量突增、频繁出现大额交易、整数金额交易、交易额与经营状况明显不符、争议款项过高、退款交易过多、退款额过高、拖欠退款额过高、出现退款欺诈、非法交易、商户经营内容与商户类别码不符或收到发卡银行风险提示等情况，收单银行应及时采取有效措施，降低出现收单业务损失的风险。对确认已出现虚假申请、信用卡套现、测录客户数据资料、泄露账户和交易信息、恶意倒闭等欺诈行为的特约商户，收单银行应当及时采取撤除受理终端、妥善留存交易记录等相关证据并提交公安机关处理、列入黑名单、录入银行卡风险信息系统、与相关银行卡组织共享风险信息等有效的风险控制措施。

明确信用卡业务外包的禁止性规定

根据《办法》，发卡银行不得将信用卡发卡营销、领用合同(协议)签约、授信审批、交易授权、交易监测、资金结算

等核心业务外包给发卡业务服务机构；收单银行不得将特约商户审核和签约、资金结算、后续检查和抽查、受理终端密钥管理和密钥下载工作外包给收单业务服务机构。

规范信用卡风险资产分类管理

《办法》明确商业银行应当对信用卡风险资产实行分类管理，分类标准如下：(1)正常类：持卡人能够按照事先约定的还款规则在到期还款日前(含)足额偿还应付款项。(2)关注类：持卡人未按事先约定的还款规则在到期还款日足额偿还应付款项，逾期天数在1～90天(含)。(3)次级类：持卡人未按事先约定的还款规则在到期还款日足额偿还应付款项，逾期天数为91～120天(含)。(4)可疑类：持卡人未按事先约定的还款规则在到期还款日足额偿还应付款项，逾期天数在121～180天(含)。(5)损失类：持卡人未按事先约定的还款规则在到期还款日足额偿还应付款项，逾期天数超过180天。《办法》鼓励商业银行采用更为审慎的信用卡资产分类标准，持续关注和定期比对与之相关的准备金计提、风险资产计量等环节的重要风险管理指标，并采取相应的风险控制措施。

加强对客户隐私的保护

《办法》要求商业银行应当严格遵守对客户资料保密的原则，不得泄露客户信息，在不同业务中使用客户信息必须事先获得客户授权。商业银行应当确保对收单业务受理终端所有打印凭条上的信用卡号码进行部分屏蔽，并确保业务系统只能存储用于交易清分、资金结算、差错处理所必需的最基本的账户信息，不得超过业务需求存储信用卡相关信息。

《办法》局限性分析

信用卡“逾期”概念仍需明确

《办法》在“持卡人还款顺序”以及“信用卡风险资产分类管理”中出现了“逾期”概念，例如，发卡银行收到持卡人还款时，按照以下顺序对其信用卡账户的各项欠款进行冲还：逾期1～90天(含)的，按照先应收利息或各项费用、后本金的顺序进行冲还；逾期91天以上的，按照先本金、后应收利息或各项费用的顺序进行冲还。又如，持卡人未按事先约定的还款规则在到期还款日足额偿还应付款项，逾期天数在1～90天(含)为关注类风险资产……。上述规定并未对“逾期”进行界定，“逾期”是指持卡人因未偿还“最低还款额”形成的“逾期”还是指持卡人因未偿还“全部应付款项”形成的“逾期”。实践中，商业银行普遍将未偿还“最低还款额”视为“逾期”。为避免商业银行对“逾期”概念理解的偏差，监管部门还需对此进一步细化。

商务差旅卡规定需要进一步完善

《办法》对商务采购卡的规定较为详细，如商务采购卡不得提取现金；销户时，账户余额应当转回其对应的单位结算账户。《办法》对商务差旅卡是否可以提现以及销户时账户余额是否应转回其对应的单位结算账户并没有明确规定。1999年的《银行卡业务管理办法》规定，单位人民币卡账户的资金一律从其基本存款账户存入，不得存取现金；销户时，单位人民币卡账户的资金应当转入其基本存款账户。根据《办法》，《办法》颁布之前制定的相关信用卡管理规定与《办法》不一致的，以《办法》为准。在《办法》对商务差旅卡是否可以提现以及销户时账户余额是否应转回其对应的单位结算账户没有明确规定的情况下，是视为《办法》放开了对商务差旅卡的上述限制，还是商务差旅卡还应按照《银行卡业务管理办法》的规定办理提现及销户事宜，需要监管部门对此进一步明确与完善。

部分条款规定仍需在实务中不断细化

《办法》对信用卡业务风险管理作出了若干原则性规定，如要求商业银行建立健全信用卡业务操作风险的防控制度和应急预案；建立科学合理的风险监测指标，适时采取相应的风险控制措施；合理确定本行学生信用卡的首次授信额度和根据用卡情况调整后的最高授信额度。但上述要求尚缺乏明确的执行措施。例如，商业银行针对操作风险可以采取何种防控措施，应急预案应包括哪些基本内容。又如，“风险监测指标”应该包括哪些指标，如何判断风险监测指标“科学合理”，“合理”确定本行学生信用卡的首次授信额度和根据用卡情况调整后的最高授信额度的标准是什么，《办法》也未作具体规定，需要商业银行在实际工作中进一步探索。

商业银行需要注意的问题

注意遵守相关禁止性规定

《办法》新增了不少商业银行开展信用卡业务过程中的禁止性规定，如“禁止营销人员从事本行以外的信用卡营销活动，不得在未征得信用卡申请人同意的情况下，将申请人资料用于其他产品和服务的交叉销售”；“不得对营销人员采用单一以发卡数量计件提成的考核方式，不得对催收人员采用单一以欠款回收金额提成的考核方式”；“信用卡未经持卡人申请并开通超授信额度用卡服务，不得以任何形式扣收超限费”等。商业银行应注意遵守监管机关的禁止性规定，及时对本行内部制度进行修改完善，确保信用卡发展业务依法合规。

充分履行信息披露和风险揭示的义务

商业银行充分履行信息披露和风险揭示义务是金融消费者“责任自担”的前提。针对实践中部分商业银行信息披露不规范和风险揭示不到位的问题，《办法》中对此进一步规范。商业银行在信用卡业务开展的过程中应注意遵守《办法》相关规定，切实保护客户的知情权，对与客户权利义务密切相关的“重要提示”应在信用卡申请材料中以醒目方式列示，对产品的销售不得有虚假、误导性陈述或重大遗漏，不得有夸大或片面的宣传，避免金融消费者对产品产生重大误解等。

采取有效措施加强对特约商户的管理

特约商户和商业银行更多体现为合作伙伴关系，双方的权利义务主要通过合同进行约定。《办法》明确规定了商业银行对特约商户的资质审核、评估、检查、监督管理等义务以及违反义务可能导致的法律责任。商业银行应注意严格按照监管规定履行对特约商户的管理责任，强化特约商户的风险意识，降低因特约商户违规操作引发的风险，切实做到将信用卡风险防控关口前移，有效防范相关风险。

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一、总体思路

深入贯彻落实物业管理法规政策和市委市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（x委发〔2013〕x号）及上级相关会议精神，以创建全国文明城市和国家服务业综合改革试点为契机，以提高居民居住环境质量和服务满意度为目标，以推进物业服务标准化、智能化为重点，以创新创优为牵引，加大组织推进力度，全面完成年度各项目标任务，实现全市物业管理服务水平跨越式提升。

二、工作重点

（一）加快推进物业服务标准化、智能化。一是推进物业服务标准化。国家、省制定的新的《物业服务标准》即将下发，各单位要严格执行，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，强化监督检查，促进物业服务行业规范发展。二是支持智慧物业建设。贯彻落实物业管理行业发展指导意见，结合智慧城市（智慧社区）建设，各县（市）区都要树立1-2个特色鲜明的智慧物业典型，试点、推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理等智能化物业服务综合管理应用，拓展物业企业经营区域与范围；鼓励物业服务企业和社会资本对已建成小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，推动互联网技术与物业管理服务的深度融合，提升物业服务标准化、智能化水平。

（二）抓好老旧小区长效管理机制建设、巩固老旧小区整治成果。根据《市政府办公室关于印发〈2017年市区老旧小区环境综合整治工作方案〉的通知》（x政办发﹝2017﹞x号）精神，各区要认真研究分析整治后老旧小区的实际情况，按照“基本保洁、基本保绿、基本保安、基本养护”的“四个基本”要求，对成片小区全部实行市场化运作的物业管理模式，提高专业化物业（准物业）管理覆盖率，对个别散居楼群，可因地制宜实施社区、市场化保洁等多元化的物业管理模式。做好整治后检查考核工作。按照《关于调整xx市城市长效管理考核办法有关内容的通知》（徐城管委发〔2017〕1号）规定和要求，把市区老旧小区整治后长效管理列入对主城区各区、街道办事处每月、年度专项考核重要内容，每月列入城市管理情况进行讲评通报，直接与主城区各区、街道办事处城市管理工作奖惩挂钩。我局将牵头组织联合市公安局、市城管局，采用日常检查、随机检查、专项检查，明查或暗访等方式，对各区、街道办事处进行月度、年度考核评价，确保2017年、2017年主城区整治后的老旧小区竣工验收合格一个、列入考核一个。按照市政府统一部署和要求，各有关县（市）区要积极做好铁路宿舍“三供一业”的物业移交工作。通过建立健全长效管理机制，巩固老旧小区环境综合整治成果，营造老旧小区宜居环境，不断提升居民的满意度、幸福指数和老旧小区管理水平，为创建全国文明城市打牢基础。

（三）强化前期物业招投标市场管理。严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，做好前期物业管理招标备案工作和中标企业的备案工作，切实维护业主的合法权益。积极推进xx市前期物业管理招投标评标系统建设，努力实现全市前期物业管理共用一个电子化招投标平台，共享评标专家库资源。要积极研究探索优化物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管，改革物业项目招标中评标分值构成权重比例，加大投标物业企业业绩、诚信度、服务质量、品牌、企业及项目奖惩等在投标中的比重，优选好的物业服务企业进入物业市场，使物业服务企业在源头上优胜劣汰；鼓励政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业企业进入物业招投标市场，规范物业服务招投标市场秩序。按照《xx市物业服务质量考核标准与细则》（徐政办发﹝2013﹞224号附件2），加大对中标企业的物业项目服务质量的监督、检查，加大考核力度，确保新建物业项目交付一个管好一个。

（四）做好维修资金管理和使用工作。认真做好维修资金的归集工作，科学规范搞好保值增值。按照市政府140号令的要求，做好住宅专项维修资金使用的管理工作。加快建立维修资金内部管理信息系统，开设维修资金专题网页。健全完善使用维修资金工程企业备案库，解决申请人选择施工企业难、质量难保证等问题。多层面开展维修资金业务法规培训，引导业主委员会、物业公司、施工企业等规范使用维修资金。

（五）继续抓好平安物业创建工作。根据市综治委《关于印发关于深入推进系列平安创建活动的意见的通知》（徐综治〔2017〕3号）《关于印发xx市平安物业创建工作方案的通知》（徐物创办发〔2017〕1号）等文件精神，2017年要在全市继续开展平安物业创建工作。各物业管理项目要以构建平安和谐小区为目标，以建立长效机制为核心，以加强基层组织建设和基层基础工作为重点，以强化住宅物业小区治安综合治理各项措施为主线，全面推进城市社会治安防控体系建设，进一步落实社会治安防范措施，保障物业管理小区居民生命财产安全，营造和谐、稳定、文明、安全的人居环境。通过开展平安物业创建活动，物业小区内安全事故、治安和刑事案件等发生率逐年下降，不发生因物业服务措施不到位而引发的有重大影响的恶性事故、案件和，维护社会的和谐稳定。按照2017-2018年三年创建方案要求，2017年，各县（市）区物业小区创建覆盖率要达到90%、达标率要达到85%%以上，并涌现出一批平安建设的示范单位。

（六）继续做好省“931”环境综合整治工作。依据省“931”环境综合整治行动续接两年计划和市2017年“931”环境综合整治行动续接工作考核细则（暂行），各县（市）区要按照与省、市签订的目标书任务，科学制订整治方案，明确责任分工和时间节点，抓住整治关键环节，采取扎实有效措施，确保整治质量。按照市整治办统一部署和要求，局物业管理处要对各县（市）区2017年省“931”整治工作（老旧小区整治部分）加强指导、考核，确保完成年度任务。

（七）开展市区创建文明城市优秀物业小区评选活动，提高小区创建全国文明城市成效。2017年，是我市创建文明城市的最后一年，也是决定创建成败最关键的一年。为深入推进物业小区全国文明城市创建工作，规范物业管理行为，提升物业服务质量，经研究，决定在市区范围内继续开展创建全国文明城市优秀物业管理小区评选活动。创建工作以《xx市推进全国文明城市创建工作实施方案》为指导，以《全国文明城市测评体系》、市委市政府与房管局签订的责任状为依据，通过推动物业小区物业创优，促进小区全国文明城市的创建，进一步提升物业小区物业管理整体水平。通过创建，物业管理小区创建全国文明城市氛围浓厚，小区物业服务规范，小区环境整洁优美，业主文明素质明显提升，形成一批带动全市小区创建的示范小区，并按照《xx市创建全国文明城市优秀物业管理小区检查评分标准》，达到80分以上的物业管理小区占80%以上，物业费的收缴率80%以上，业主对创建全国文明城市知晓率、参与率和支持率80%以上。对创建获奖物业企业除给予一定物质奖励外，在获奖后的一年内参加招投标时分别给予一定加分，对创建不积极、服务质量差的物业服务企业给予相应处罚，记入物业服务行业“黑名单”。通过创优评选活动的开展，推动小区物业管理水平进一步提升。

（八）组织示范物业项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（苏建厅公告〔2017〕45号）等相关行业规范，结合我市现代服务业综合试点城市对物业管理工作的要求， 2017年在全市组织县（市）区、市、省三级示范物业项目评价工作。围绕提升居民居住环境质量这一目标，突出“规范行为、诚信服务、质量提升”物业服务项目评价核心环节，自下而上开展物业服务项目评价工作。各县（市）区先行开展，评选出各县市区示范物业项目，参加xx市年度示范物业项目评选；评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。通过选树一批县（市）区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量跨越式提升。

（九）加强对物业企业事中事后监管的研究探索。物业服务行业是现代服务业的重要内容，社会各界关注度比较高。二级及以下物业企业资质审批取消后，物业服务行业如何健康规范良性发展，是个新课题，新挑战，机遇与挑战并存。各县（市）区物业主管部门要研究探索二级及以下物业资质审批取消后，在国家、省有关监管的意见出台前，加强物业企业事中事后监管的方法、路子，并针对工作中出现的问题及时采取切实有效措施，确保物业管理和物业行业发展健康有序。

三、要求及措施

（一）优化服务措施。今年，全市物业服务行业要把服务作为各项工作的出发点和落脚点，一方面，各级物业管理部门要为物业服务企业做好服务，为企业解难题，化解矛盾，要深入一线做调研，针对新情况新问题，研究解决的新办法，为物业服务企业营造一个良好的发展环境；另一方面，物业服务企业要做好为业主服务工作，把提高服务质量作为企业生存发展的根本，要强化服务理念，优化服务措施，以服务赢得业主，以服务拓展市场。同时，各物业服务企业要实现跨越式发展，就要转变思想观念，与时俱进创新工作思路和举措，在创新中推动发展。

（二）落实属地管理。物业属地管理是《江苏省物业管理条例》的规定和要求，也是贯彻落实市委2013年42号文件及配套政策的重要内容。按照“市级指导、县（市）区级主抓、办事实施”的原则落实好各级物业管理责任，坚持社区日查、办事处周查、县（市）区（物业主管部门）月查并通报，把物业管理日常监管落到实处。各县（市）区要突出问题导向，指导街道办事处、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作，杜绝“带病”交付；加强业主委员会建设指导，严格业主委员会成员资格审查，指导、规范小区公共收益管理，提高业主自我管理能力和水平，保障物业企业与业主合法权益。

（三）加强物业行业信用体系建设。信用约束是物业行业日常监管的重要抓手。要按照省、市有关建立健全覆盖全社会的各领域行业信用体系建设要求，研发建设物业行业信用监管平台，完善物业行业信用基本信息，研究制订《物业行业信用管理办法》，建立健全物业企业、物业项目和项目经理等信用档案，达到集信息录入（采集）、查询、汇总、通报（惩处）为一体的物业行业信用监管体系。要主动与市经信委（市信用办）、市场监管部门对接，纳入全社会信用建设、监管体系，使物业行业信息建立、奖惩与全市信用体系建设一体化。各县（市）区可将所有物业项目及项目经理（含联系电话）的信息公开，实现与“12345”政府服务热线的互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业信用体系。

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一、酒店行业内部控制的主要特点

1.酒店业营业收入实现过程的特殊性

酒店业实现收入涉及的部门和岗位人员较多。酒店的最重要的营业收入来源于客房和餐饮服务，其他还有一些写字间租赁收入、娱乐收入及对外承包收入等，通常，酒店业的收入对应的结账方式有：现金、信用卡、店内客挂账和协议客户挂账四种。前两种方式相当于现付，不增加应收账款，只有后两种方式形成酒店业的应收账款。店内客挂账是酒店行业特有的挂账形式，它是指酒店内住店客人已经消费但尚未结账的金额，而协议客户挂账也就是非店内客挂账，它们都形成酒店的应收账款。在实际工作中，酒店营销人员可能为了增加业绩和占领市场，大范围地联系协议客户，，造成应收账款数目庞大但单个协议客户金额不大的独特情况，给销售回款增加了较大难度，发生坏账风险的可能性不断增加。

2.管理人员根据层级具有不同的管理权限

酒店根据不同的管理需要而分设不同的打折权限，比如：经理级别的人员可以给予客人更加宽松的打折权限，在处理客人赔偿时，也可根据客户情况有一定的免赔额，这些权限的使用一定程度减少了酒店的收入，所以这些权限要尽量控制，减少使用频率。但该权限仅为少部分高层管理人员使用，在处理客人投诉时，根据客人的入住情况及忠诚度适度使用。

3.收入稽核岗位在酒店业普遍设立

在酒店内部控制的环节中，一般都设有收入稽核岗位，该岗位按照工作时间和工作内容的不同分为夜间审核和日间审核，夜间审核员在夜班过完房租，并做好日结时将该日所有营业点送交前台的报表进行审核，主要针对以下几个方面：餐厅账单明细与餐饮部下的菜单单据是否吻合；房租手续是否齐全；报表上现金收入与投进保险箱的金额是否一致；部门经理权限的使用是否恰当，每笔账单是否都有签单人签名等。审核若发现异常情况，夜间审核员将问题提交第二天的日间审核人员，日间审核人员每天第一项工作审核前一天的报表，并将头一天夜间审核员提出的问题在当天解决。所以酒店每天所发生的业务都保证有两位收入稽核员进行审核。收入稽核员主要在酒店收入的正确计量上进行控制，一定程度地堵塞酒店收入上的漏洞。

二、酒店行业销售与收款业务内部控制的主要问题

1.对客户的信用评价控制不严导致大量挂账

酒店为了在竞争中赢得主动，在市场上得到稳定的份额，除了要提高酒店服务质量，还要扩大协议客户的范围来扩大销售，这样应收账款必然是越来越多，另一方面，酒店在进行大量采购的时候，为了降低成本，有时候会用大量的现金采购，为了满足日益增加的资金流动需求，就需要加大对应收账款的回款力度。但随着协议客户的增加，酒店业财务管理难度就越来越大，在签订挂帐协议以及对客服务的业务环节中，一个非常重要的控制环节就是客户信用评估。过去由于酒店对客户信用评估不重视，为了占领市场盲目扩大客户源，为日后销售收款埋下了巨大的隐患。一些营销人员更是利用酒店信用管理的漏洞，冒险允许信誉不佳的客户大量签单，如果一年期以上账龄的应收款项没有及时追回，很容易就会成为死帐。所以酒店行业必须采取措施，制定合理有效的管理办法，加强销售与收款中各环节的风险管理。

2.酒店业现金回款存在被挪用风险

另外一方面，很多酒店中，存在着从销售到回款一直由销售部单独负责这种情况，这种由销售部控制销售——收款业务的好处是能够减少人员开支，提高工作效率，但也增加了潜在风险。尤其是客户以现金付款时，营销人员在自身需要资金的时候，就会盯上这些现金，利用客户的现金回款用作为自已的开销或投资，有发生新的现金回款时再补上之前的缺口，还有可能营销人员根本就不想补缺，会制造虚假的账单让客户多付款，从而将现金堂而皇之地装入自己的腰包，使酒店蒙受更大的损失。

三、加强酒店行业销售与收款业务内部控制的建议

酒店行业应从以下几个方面，做好应收账款的事先预防、事中监督和事后回收等管理工作，以保证应收账款尽快回收，降低财务风险。

1.不相容岗位相分离

根据内部控制的制衡性原则，销售和收款是属于不相容的岗位。比如营销人员出卖酒店信息资料，贪污挪用酒店销售回款以及滥用公关交际费用等等。尤其是客户以现金形式的回款，营销人员不及时交回，挪作私用，为了预防这些问题，酒店必须将销售与收款业务的业务环节进行拆分，分别由不同的部门负责。例如，将前期的市场拓展和销售协议的签订、客户信用评估进行分割；将营销人员的业务主要集中在开发市场和新协议的签订；对客户的服务主要由房务和餐饮两部门负责；信用评估则由销售部调查，独立的信用部门审核并负责，销售人员负责催款，而开具发票和账款的回收则以财务部为主负责办理。

2.建立客户信用评估和控制机制

酒店行业必须建立客户信用评估控制程序，当营销人员和客户签订挂账协议之前，必须事先对客户进行调查，并提交信用调查报告，经过酒店信用部门的再次核实并对其进行风险评估。销售部门提出的挂账额度，事先也必须获得信用管理部门的审核并经过主管副总或总经理的批准。财务部有权根据客户的资信情况和过去的付款情况拒绝客户签单。信用部门必须及时了解客户信息，建立健全客户信用档案，对客户资料实行动态管理，及时更新，不仅在签订协议之前对客户进行信用调查，在以后的服务过程中更要定期对客户信用进行再次调查，以确保客户信用资料真实可靠。

3.建立客户访问和应收账款对账制度

作为控制和预防销售舞弊风险的重要措施，酒店业可以制定负责应收账款的财务人员对客户进行访问的制度。要形成定期的对账制度，每隔三个月或半年酒店就必须向客户寄送账单或让财务人员同客户核对一次账目，并对账单中的误差及时进行核实并改正，及时核对账务有助于检查酒店的会计处理是否正确及时，还可相应减少客户投诉和债务纠纷，对过期的应收账款，应按其 拖欠的账龄及金额进行排队分析，确定优先收账的对象。对故意拖欠的客户应考虑通过法律途径加以追讨，还可达到对本酒店营销人员遵守酒店规定起到监督作用，避免销售人员虚增账单、收回现金不及时上交情况发生。酒店高层领导也可定期或不定期访问一些大客户，牢牢地维系着主要客户，还可以直接了解客户对被本酒店销售人员的看法，以及对公司客户服务水平的反馈意见；对酒店进行持续不断地改进。

4.制定严格的销售收款及发票开具政策

保证销售收入及时收回、加快资金周转是酒店的一项重要工作。酒店应当明确规定禁止销售业务人员收取现金回款，同时尽可能要求客户直接向公司指定账户汇款支付账款。对于一些临时需要支付现金的客户，则应当制定程序要求客户或销售业务人员提前向公司财务部主管和其销售主管报告具体的回款时间、回款数额，营销人员将以和协议客户对账核实无误的金额到酒店财务部开具发票，酒店财务人员在开具发票时要核对账务发生情况、以避免营销人员虚开、多开发票，开具发票之后应及时进行登记。

财务应收账款人员应及时查看已开具发票的底联，随时监控到期的回款，重点监控到期现金回款，如未及时回款，应立即与客户沟通，查找原因以便及时回款，预防相关业务人员内外勾结实施贪污、挪用、截留等舞弊行为。酒店在制订营销政策时，应将应收账款的回款情况纳入对销售人员考核的项目中，即个人利益不仅要和销售挂购，也要和应收账款的管理联系在一起。

5.建立酒店应收账款确认、分析、催收和预警制度

（1）酒店应建立账单确认制度。要求营销售人员每月定期走访客户，并将客户每月发生账务详单装订整齐送交客户进行确认，确认无误后取得客户的收单确认函，如果同时需要开具发票，还要取得客户收到到发票确认函，销售部门负责专门整理和保存，避免客户账单丢失，造成不必要的麻烦和损失。营销人员应针对每个协议客户分别设置销售台账，财务应收人员也应该分别记录营销人员拿走协议客户的账单的日期及开具发票和收款情况，以便核对。

（2）酒店须建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账款催收制度。酒店的应收账款时间有长有短，拖欠时间越长，形成的坏账的可能越大，酒店应按季度分析账龄，制订账龄分析表，对超过6个月的应收账款重点催收，并组织应收账款清理小组，对超过1年的应收账款加大催收力度，对于一些欠款金额较大的客户，必须跟紧，必要时采取非常措施。第三，酒店应建立风险预警程序。应收账款责任人员定期向应收账款清理小组预警接近诉讼时效的应收账款，以及时采取法律诉讼等措施，对催收无效的逾期应收账款通过法律程序予以解决，最低程度降低应收账款形成坏账的风险。

6.建立营销人员工作日志

这是针对销售人员工作特点设计的一套最关键的控制措施。酒店营销人员天天在外面开拓市场，需要经常与协议客户联络，有时也会出差远离办公室。为了鼓励营销人员积极拓展市场，为客户提供良好的售后服务，酒店均会给予各种不同的优惠政策。但是，也正因为具有这些特点，酒店也最容易对营销人员失去有效的监督和控制。事实上，营销人员已经成为酒店最难管理的一个特殊团队。营销人员填写工作日志一方面可以及时回顾总结日常工作，妥善安排每天的工作计划，规范自己的在外行为，另一方面其销售主管可以有效检查和验证营销人员在外活动的具体细节。

7.制定激励措施

为了降低酒店人员的流动性，尤其是酒店营销人员更不能频繁更换，因为酒店营销人员都掌握一定的客户群，酒店营销人员的流失，也相应会流失掉一批有消费潜力的客户，所以笔者认为酒店可设置部分购买股份的权利，用于奖励业绩较好的营销人员，也可更好地将营销人员与酒店紧紧联系起来，让营销人员感到酒店是员工自己的酒店，更加努力工作以达到一个良性循环的工作过程。使酒店和员工达到双赢。

综上所述，销售与回款是目前酒店管理中一项非常重要的工作，也是市场经济下出现的无法回避的一项财务管理工作，酒店要想持续长足发展，提高竞争力就必须加强销售与回款的内部控制，尽量堵塞可能出现的漏洞，以求得酒店收益最大化。

参考文献：

[1]梁海音：港口企业销售与收款环节内部控制探讨[J].交通财会，2010， （2）：39-43.

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1、深化规划研究，统筹城乡发展。

深化规划调研工作，提升规划服务水平，切实发挥规划在城市建设中的指导调控作用。以县域总体规划作为指导，进一步完善规划编制体系，积极推动城北功能区高新技术园区和市场区的规划设计和实施，并在此基础上做好城市总体规划的调整，积极推动城中村改造工作。

要结合新市镇建设和新农村建设，指导好各镇总体规划和各镇城区控制性详细规划的编制。做好村庄规划政府批复后农房的审批工作，适时出台*县农房审批管理办法。坚持阳光规划，各镇住宅小区开发实行“两公”制度，强化规划管理，特别是规范审批程序、跟踪管理、竣工验收制度，确保规划有效实施。完成全县农村困难群众危房救助50户的目标责任。

2、加快项目推进，做好工程建设

完成水厂建设，使之具备试运行条件。完成水厂至*管线建设、水厂至*供水管线建设、*至*供水管线建设，共计36.2公里。完成城乡供水一体化城区配套工程即*路（东西大道——百尺路）1200米，百尺路（*路以北）500米，新桥北路（*路—东西大道）1300米。完成县城乡供水一期工程加压泵站建设任务，包括：大桥新区泵站、*泵站，初步实现全县城乡一体化供水。

启动建设二级管网，千亩荡水源保护工程全面铺开。做好城西富亭区域地面水切换工作，完成自来水调价，加强老城区供水管网改造，继续推进一户一表改造，加快水表检定中心的考核认证，实行水费收缴电子化。

水处理方面，20*年计划实现产值2800万元，污水量排放1400万吨，完成*至横港、枣园东路段工程建设。配合全县各镇（区）二级管网建设工程，配合水务体制改革。

3、加强园林创建，改善城市环境

继续抓好园林绿化项目建设。现已基本拟定2009年实施项目，包括县城道路绿化、街头节点建设、滨河绿化带建设、片林建设、零星绿地改造提档、老居住区绿化改造、县城园林文化建设和部分河道水体绿化，计划总投资1466万元。大力开展创建活动，开展“园林式单位（居住区）”的星级评选，筹办认建认养仪式，发动社会力量兴建、管护绿地。对照《国家园林县城标准》，逐项搞好查漏补缺工作，全面巩固前段创建成果。

4、规范行业管理，提升服务水平

建筑业方面：引导企业资质升级，优化*建筑业企业专业结构层次。开展专项整治，严格市场准入、清出制度，加强重点监控，规范建设市场各方行为，实现行业管理从全面监管向重点环节监管过渡。抓好建筑节能示范项目建设，督促企业建立现场质量的保证体系，摸索建立建筑市场信用管理办法。发挥行业协会及建筑业企业联合工会、民工学校的作用，加强宣传教育和培训，杜绝建筑业重大安全生产责任事故的发生，促进行业健康发展。

住房保障方面：进一步完善住房保障制度，扩大我县廉租住房保障覆盖面。2009年，实现我县低保标准两倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”，提前一年达到省政府提出的目标任务。完成100套新建廉租住房建设工程，为实物配租提供充足房源。抓好欣居花苑二期经济适用住房建设，加强工程质量与安全管理，做好融资工作，力争12月份结顶并配售，把20*年政府实事工程抓实抓好。同时抓好经济适用住房三期准备工作，力争早日启动。继续实施老住宅小区整治工程，探索老住宅小区路灯亮化操作模式。

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随着改革开放的不断深入，国民经济快速发展，房地产业做出了巨大贡献。作为与房地产业共生共荣的商业银行个人住房按揭贷款业务，既引导了消费、推动经济健康、快速发展，也是商业银行顺应市场，贴近市场，开拓新业务，服务百姓，提升自身经营管理水平的一个重要抓手。研究商业银行个人住房按揭贷款风险与对策，对于商业银行分析风险、防范风险、化解风险，促进商业银行的健康发展有着现实意义。

二、商业银行个人住房按揭贷款业务的发展历程

个人住房按揭贷款是商业银行的一项优质、核心的业务，这项业务风险性小，综合收益大。既能留住客户在本行进行存款、结算、付息，又可以向客户销售（或）理财、基金、债券、保险、贵金属等投资产品，获取多种收入，因而深受各商业银行的喜爱。但是随着时间的推移，存在的风险也逐渐显现出来。近年，国家出台许多举措加大对房地产市场的调控，特别是存贷款利率的调整，更是直接影响房贷业务。因此，探讨、分析、这项业务存在的风险及成因，有利于商业银行防范风险、化解风险，保障银行的健康发展和维护金融的稳定。个人住房贷款在世界各国个人贷款业务中，都是最主要的个人贷款产品。20世纪80年代，美国的房地产市场已是一个非常成熟的市场，这种成熟得益于完善的金融体系和高度的市场化。为了保障房地产市场的秩序，控制风险，较早建立了社会信用体系与信用法律制度和征信数据库，设计了以地产信托基金为依托，行业法规和信用管理机制为保护的运行机制，用于防范化解房贷风险。但由于投机过盛，银行将大量的钱贷给收入少和个人信用差之人，终于在2007年爆发了次级房贷危机并引发了全国性的金融危机。我国商业银行在20世纪80年代开始探讨个人住房按揭贷款业务，并陆续在深圳、厦门、上海等大中城市进行试点。1998年国家实行房屋商品化改革后，此项业务全面铺开。各家商业银行纷纷将个人住房按揭贷款业务作为优质核心的业务来抓，使这个产品迅速发展成我国规模最大的个人贷款业务。商业银行个人住房按揭业务发展大致分为四个阶段。

（一）探索阶段（1988年～1997年）

1988年国家召开第一次住房体制改革会议后，工商银行、建设银行在1991年分别成立房地产信贷部，并制定了职工住房抵押贷款管理办法，着手开办个人住房贷款。1995年中国建设银行深圳分行发放首笔个人住房按揭贷款，标志着配合房改而配套的金融业务产生。从1996年开始，人民银行多次调低住房贷款利率。宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。同年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，商业银行个人住房按揭贷款业务逐渐走上正轨。

（二）快速发展阶段（1998年～2006年）

1998年～1999年间，国家为了拉动内需，刺激消费，加快经济增长，出台了大量优惠政策，如减免契税、降低房产转让个人所得税，允许各商业银行对购房者实行贷款利率优惠等，支持房地产业发展。个人住房按揭贷款的制度建设与房改政策基本同步，为房地产市场的快速发展奠定了良好的基础。在此期间，国务院对房地产市场发展有了明确的政策导向，明确将房地产业定位为国民经济的支柱产业。多重政策利好激发了市场活力，使房地产市场格外兴旺，带动了商业银行个人住房按揭贷款业务的迅猛发展。

（三）调控阶段（2007年～2014年）

面对复杂的国内外经济形势，国家为了使房地产业健康有序的发展，开始对房地产市场进行适度的调控。稳定市场，支持改善，成为调控房地产市场的主旋律，住房信贷政策成为调控的一项重要工具。国家根据实际，调整贷款首付、利率、规模等要素，用于影响住房市场的需求，同时批准一些银行发行资产证券化产品，尝试用资产证券化的手段提升房地产货币化程度，防范化解房贷风险，促使房地产市场的平稳发展。2008年，袭卷全球的金融危机严重影响了我国经济的发展，加上国内实行适度从紧的货币财政政策和人民银行多次上调存贷款利率以及各商业银行纷纷取消贷款优惠利率、提高首付比例，这些因素对房地产市场形成了巨大的冲击，导致市场出现萎缩。随着市场悲观情绪的漫延，直接冲击了商业银行个人住房按揭贷款业务，使这项业务首次出现下降，贷款余额由上年的3万亿元下降到2.98万亿元。国家为了应对危机，在2009年制定了产业振兴规划，明确要重点支持房地产业，使其成为拉动内需的重要动力。随着居民信心的恢复，催化了房地产市场高速发展。据中国人民银行的报告显示，2014年末，我国个人购房贷款余额达到11.52万亿元。

（四）有序发展阶段（2015年至今）

中国房地产在起步、模索、振荡、调控过程中发展，现趋于高速发展和成熟阶段。国家对房地产市场作了最新定位，明确指出，对房地产政策是推进保障房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产健康发展和良性循环。实行“分类指导，因地施策”原则，对房地产市场实行局部调控，在热点城市和地区实施严格的限贷政策，在房地产去库存压力较大和经济相对落后的区域实施较为宽松的贷款政策。从此，商业银行个人住房按揭贷款业务进入了一个全新有序的发展阶段。

三、商业银行个人住房按揭贷款存在的风险及原因

（一）个人住房按揭贷款概念与风险种类

1.个人住房按揭贷款相关概念个人住房按揭贷款，是购房者支付首付款后，以所购房屋产权作为抵押向商业银行申请贷款，银行发放贷款后，由借款人支付给房产开发商，借款人（购房者）按照契约每月向银行偿还本金和利息。按揭贷款是世界上居民最为普遍的购房融资方式，是刺激房地产市场活跃最有效的手段。2.个人住房按揭贷款业务的风险（1）虚假按揭风险。即借款人并非是真实的购房人，贷款用途不真实，目的是套取银行信贷资金，挪作他用。产生虚假按揭原因是一方面我国社会主义市场经济不成熟不规范，法律体系不健全，很多领域监管不到位；另一方面是巨大的开发资金压力，迫使一些房地产商铤而走险去骗取低成本的信贷资金。由于市场经济建立时间较短，经验不足，只能慢慢走向规范，因此房地产商提供的财务信息、资料以及拥有的财产，根本无法与投资清单清晰对应，更无法与纳税记录对应。这是长期困扰银行贷前调查的难题，是一个隐藏的风险。（2）借款人风险。是信用风险度，是个人的能力和品德的总和。这个指标动态变化，最难预测判断。银行在判定借款人第一还款能力时，多是注重薪水收入，很少分析借款人日常收入的多样性、稳定性、真实性、可持续性。有的银行控制风险的办法甚至是祈盼房价上涨，或指望借款人正常还款时间长些，减少贷款余额，从而降低风险。（3）银行内部风险。主要是没有严格执行规范的业务流程。由于金融法规不健全，给一些房地产商和借款人钻漏洞套取银行资金，提供了难得的契机。因此，防范化解风险，核心还在于银行内部，在于能否借助一些大数据、真信息，做好贷前、贷中、贷后各项工作，扎扎实实将业务做好。

（二）个人住房按揭贷款风险产生的原因

市场经济的不成熟、不规范形成了一些机制的不健全，扭曲了许多人的经济行为；客观存在的外部经济环境为这些行为提供了便利。一些开发商动机不纯，或为营销，或为获取低成本资金，假借下属、朋友、家人的名义，办理贷款。这些行为，风险隐蔽，危害大，银行难以及时审查和排查。1.虚假按揭主要特点（1）开发商盲目扩张，短款长用，或经营资质差，缺乏流动资金，无法获得项目开发贷款。（2）开发商在开发楼盘时，自身现金流不足于支付货款、工程款和借款，以房抵债后又来办理住房按揭贷款。（3）开发商和名义借款人相互串通，套出贷款后供开发商使用。2.还款能力不足和还款意愿差的具体表现还款能力不足和还款意愿差是借款人风险的起源。（1）借款人的还款能力难于确定。由于期限长，银行难以准确判定借款人长期的第一还款能力；一些借款人纯粹是名义借款人，是房屋所有权的名义持有人，首付款和月付款都是房屋实际控制人支付；还有一些借款人买房纯属是投资，连首付款也是借贷而来；更有甚者，借款人是众筹买房人选出的代表；也有一些借款人，将没有取得完全产权的住房作为抵押物进行民间借款。（2）借款人的还款意愿差或能力不足。一般的借款人，主观上并不想出现逾期，在约定扣款账户余额不足时，往往会想办法筹集资金来偿还债务，除非是无能为力。一般来说，未能按时还款的借款人主要是一些通过不正当行为获得贷款的人；“临时性遗忘”之人；将购房作为投资，当投资收益为负时，选择违约之人；与开发商、物业有纠纷之业主；能力确实不足之购房者或遭遇到不可抗力因素。3.银行内部风险产生的原因银行粗放经营，精细不够，内部管理不完善，诱发了不良资产的产生。在经营上重规模、轻质量，重放款、轻回收，重贷款、轻存款。主要表现为：（1）操作风险。面对铺天盖地的业务，银行出现放宽信息审查和简化放贷手续的行为，有的甚至将一些基础工作外包给中介。在绩效考核上有偏差，导致业务人员主动去发现风险的意愿不强。（2）道德风险。经办人员利益驱动或绩效考核压力过大，明知借款人虚假，仍为其办理贷款。更为恶劣的是经办人员主动出谋划策，造假骗贷。（3）资金来源。银行的资金主要来源于存款，由于新经济的出现，新型支付模式的增加，使银行的吸收存款难度增大，加上存款与贷款的期限、档次，极不匹配，增添了银行经营的压力。（4）“无纸化”审批。由于立法的滞后，银行一些流程实行“无纸化”操作，容易引起银行与客户之间的纠纷。简而言之，风险的产生，是银行未能完全顺应市场和市场经济不成熟不规范导致。

四、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范措施

（一）政策风险的防范

认真、全面掌握国家的宏观调控政策，科学、准确对宏观经济形势做出研究和预估，坚决执行“房住不炒”政策，结合自身情况，定出切实可行的制度，与国家调控政策保持一致。经常对业务进行风险评估和压力测试，不断提高银行信贷质量恶化抵御力。

（二）借款人违约的防范措施

借款人的道德程度、信用爱护程度及债务履行能力，视为此项业务最基本的条件，通过详尽调查将各要素进行结构分析，找到实现目标的最优路径，构筑起一道化解风险的防火墙。在发达的国家，有完备的个人信用制度，银行可以快速获取信息来评定借款人的信用状况。现阶段，我国个人信用制度尚不完备，缺乏合理、完整的判定标准判断个人的资信状况。因此，不能仅凭申请人提供的收入证明材料，作为信用评定的依据，应将申请人的真实用途，财务现状，工作性质和收入水平，以及就职行业，进行分析、预测、研究，以判断借款人从事职业的稳定性和获取收入的可靠性。要求申请人充分提供个人的工资条、近几年的银行账户流水、纳税记录，缴交的社保及公积金清单，来验证借款人具备足够的还款能力，准时、足额偿还本息。在对借款人的信用、合法性，抵押物的真正价值进行有效评定时，还应调查借款人支付的首付款是否是自有资金，有无其他大额负债、月还款额占家庭总收入的比例、购房用途、年龄、身体状况及婚姻状况。为了防范一些人钻“买卖不破租赁”的空子，可以要求借款人签订住房不能长租的承诺书。

（三）开发商违约的防范措施

房地产商及其项目要进行严格筛查，产生虚假按揭的主要原因是房地产商的流动资金不足，运转艰难，现金流短缺。所以，要对房地产商的财务状况、资质、经验，主要股东、管理者的信用度、负债能力及隐形债务进行彻底调查。运用大数据，掌握公司的治理、经营、管理指标在同行中所处水平及评价，同时对楼盘实地勘察，核实房产的价格、户型结构、交房日期、周边环境、综合配套、交通、物业管理等情况。按揭贷款的源头风险是项目风险，要审查国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证、商品房销售许可证是否齐全，确保项目资料的完整性与合法性。发放贷款后要严控资金用途，确保用于项目建设。

（四）银行内部操作风险的防范措施

完善银行内部管控机制，实行现代企业管理制度，规避操作层面的风险。1.树立风险意识，强化贷前调查，严把第一关。履责到位，坚持行之有效的双人见客和双人面签制度，对资料和项目的真实性合法性进行深入细致的调查，决不允许委托中介和他人代办各种必要手续。2.规范抵押物管理，建立专门的保管机构，专人负责。3.加强网络安全监管，应对无纸化审批带来的新风险。4.建立贷款集中出帐中心，加强贷后管理。对按揭贷款进行跟踪调查和分析，做到及时发现、及时预警、及时处理。5.善用法律手段，保护资产安全，运用多种办法，破解“执行难”“变现难”。6.加快不良贷款的核销，加速资产证券化进程，扩大资产流动性。7.提高筹措中长期存款的能力，减轻银行中长期贷款依靠短期资金支撑的压力。存款是银行生存和发展的基础，商业银行要以人为本，不断提高服务意识和水平，开发出贴近市场且有新意的吸存产品，满足市场和自身发展的需要。在经营上要规范办行、人才办行、质量立行、效益兴行，并遵循安全性、流动性、效益性原则，不断创新，与时俱进。

五、结论

经济腾飞是百业兴旺、人民安居乐业的基础。房地产市场迅猛发展，是经济快速发展，居民收入大幅增加的佐证。商业银行开办的个人住房按揭贷款业务，巧妙地在分期付款的基础上，解决了购房人的困难，通过加杠杆，使购房者需求得到有效满足。巨大的供需市场，虽然促进了银行业的快速发展，但风险是客观存在，并随着社会的进步和经济的发展而不断变化，商业银行应根据市场变化，不断开拓创新，做到业务发展与风险防范并重，在开展个人住房按揭贷款业务时，执行规范的操作流程，严控风险，创造良好的经济效益和社会效益。个人住房按揭贷款业务风险的产生，是在市场经济条件下，由银行的外部因素和内部因素引发，因此，从业务存在的风险种类入手，对市场信息、个人信用、贷前调查、贷中审查、贷后检查、相关政策、风险管理、客户资源共享、房地产发展现状及产生贷款的风险进行阐述，提出相应的对策，可供商业银行和有关部门参考和使用，以利于商业银行的健康平稳发展。

参考文献：

[1]王星辰.秦农银行GX支行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西安工业大学，2018.

[2]谢宝峰，刘金林.美国次贷危机对我国房地产市场风险控制的启示[J].改革与战略，2019（05）：37-47

[3]张子峰.中国个人住房按揭贷款债务人风险分析[D].中南财经政法大学，2019.

[4]肖敦锋，李风华.商业银行个人住房贷款的风险防范分析[J].河北企业，2020（08）：39-40.

[5]卡尔·马克思.资本论[M].北京：北京联合出版公司，2017.

篇6

一、围绕统筹城乡协调发展，加强规划编制和管理

在大力实施城乡一体化战略的指导下，我局通过高标准、高起点、具有前瞻性的规划工作，积极推进城乡一体化进程。

1、抓好规划修编工作。对《*县域总体规划》进行全面校对、深化和完善，确保县域总体规划的宏观指导作用。当前根据省政府、省建设厅的要求需与土地利用总体规划进行充分沟通和衔接，待编制“两规合一”专题后再进行县域总规的上报工作。

旧城区控制性详细规划和新区规划调整工作将完成上报稿并递交县规划委员会评审，为旧城改造、土地出让和基础设施的完善提供依据。“*规划”和城乡规划效能监察全面推行，强化了公众参与和公众监督，增强了城市规划的合理性和可行性，使城市规划的行政行为走向规范化。

2、抓好测绘工作。《*县基础测绘“十一五”规划》于今年6月底通过，并将规划预算纳入县政府财政年度预算，使我县的基础测绘有了可靠的资金的保证。同步加强了测绘力量，进一步充实人员，提高测绘管理水平。完成了*、*、*、*四镇的坐标系统转换工作，实现了全县坐标系统的统一。我县城市规划管理地理信息系统（GIS系统）组建工作今年正式启动，将提供先进的共享技术平台，极大提高我县城市规划管理、编制和研究的效率和水平，成为数字*的重要组成部分。

3、抓好城乡统筹工作。按照*县域总体规划的要求，《*县域村庄布点规划》已经县政府十四届三次常务会议审议通过。完成了王家村等33个村的建设规划，有14个村已通过了规划评审。“县城乡环境卫生专业规划”已完成编制和专家评审；“全县污水专项规划”根据专家意见正在修改；“全县燃气专项规划”初稿基本完成。统筹城乡发展的基础设施建设进展顺利，城乡一体化供水管网建设已经全面展开，污水收集管网建设也正在按计划启动建设，部分镇已经接近完成。小城镇建设亮点不断涌现，姚庄、*等小城镇建设亮点突出。

二、实施旧城改造工程，改善宜居环境

继续深入实施旧城改造，城市的整体形象和价值得到较大幅度地提升，群众居住条件和人居环境得到有效改善。

1、城市拆迁工作稳步推进。今年计划拆迁五大地块（*、*路扩拆、*街、*路北侧、*路），后因缺少安置房源，将*路地块调整为以单位拆迁为主的船厂路以北地块、直属库等地块，六个地块总拆迁面积10.2925万平方米，计划投资3.67亿元。我县拆迁计划已于3月经省厅批准，并拟定了今年城市房屋拆迁补偿基准价以及相关配套政策。4月27日，城区第一块城市房屋拆迁地块*地块拆迁工作已全面启动。各个地块拆迁进展顺利，各地块已累计登记543户，腾退351户，签约295户，完成腾退拆除面积70128.88平方米，完成投资1.3亿元。

2、拆迁安置房建设：

“三房地块”建设项目（即：2.5万平方米*路农宅拆迁公寓式安置房、10万平方米*路和伍子塘拆迁安置房、5万平方米经济适用房），总用地182亩，建筑面积17.5万平方米，征迁工作有所推进，已逐步进场施工。*路拆迁安置房工程（总投资8000万元，建筑面积2.5万平方米）现正在施工中。根据“就地拆迁、就近安置”原则，一是我们及时调整拆迁安置房的建设计划和方式，在环北西路南侧、船厂路北侧2个地块，新建近9万平方米拆迁安置房、2万平方米经济适用房，目前项目前期工作已全部完成。二是旧城区土地带方案拍卖，其中住宅控价回购作拆迁安置房，如：*路老公社、新华书店地块共有回购拆迁安置房总面积1.7万平方米、180套，已经挂牌。

3、旧城改造投融资平台已完成搭建，启动封闭运行的操作办法，自行开发建设，配合新的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》实施，拟订了我县的实施细则。在拆迁安置方式上适应新的拆迁安置政策措施，提出就近安置和控价回购等新思路。还对*路、*街、总工会、思贤商贸中心等区块进行了改造方案设计，为旧城改造提供了决策依据。

三、加快新城区框架建设，提升城市功能

今年新城区工作重点是推进新城基础设施建设，续建二路（*路、*路），新建“一横四纵”道路（*大道、*、*南路、*路），配套建设*路道路绿化、高压走廊绿化带，促进新城招商引资。其中，*道路工程已于8月份竣工，并获得了省标化工地称号，正在争创省“钱江杯”；*路以体育南路为界，分为两个标段，边拆迁边建设，完成了地下管网铺设，全线填筑塘渣和桥梁架设，目前已开工路段约2800米，剩余200米争取春节前进场；体育南路已开始由南向北施工300米；*路、*南路已完成施工、监理招标，车站南路完成施工招标，待具备施工条件立即进场施工；*大道已完成项目前期；

新城区招商引资工作围绕推进新城开发建设和落实新城核心中央商务区投资主体为目标，一是继续做好新城区招商引资宣传，加大力度；二是对已出让土地做好相关衔接和服务，主动协调推进征地拆迁工作，帮助解决项目前期过程中的各类问题；三是实施主动招商策略，积极招商，多方洽谈，目前，上海钰深公司、绿地集团、杭钢置业等投资商对开发建设中央商务区表示出较高的热情，具体项目洽谈在逐步深入，有望明年初确定方案和投资主体。

四、抓好国家园林县城创建，优化城市环境

围绕创建国家园林县城的工作目标和要求，积极开展各项工作，城市绿化覆盖率、建成区绿地率和人均公共绿地面积达到40.27%、35.42%和12.12平方米，符合国家园林县城的标准要求，同时精品也有所增加，老区绿化也有所改善。6月27日，顺利通过省建设厅对我县创建国家园林城市工作进行资格评定。除较大规模的体育路绿化景观工程、高压走廊绿化带工程（一期）外，其它工程均已基本完成。创园台帐工作已全部完成，我局已先后多次与建设部、省建设厅进行了对接和沟通，切实做好了各项准备工作。

五、扎实推进公用设施建设，完善城市功能

1、路网完善工程。新建9项，总投资5113万元，年度计划投资3420万元。其中：6个项目已开工，即：*东路（解放路-环北路）、*路西段、子胥路（人民大道—*路）、*东路*港桥及引坡、花园路桥改造、*路*路连接线工程；1个项目（谈公路——解放路口工程已竣工）已竣工；开源路因拆迁问题不能开工，健康南路需建好*路桥才能开工。续建6项，总投资4757万元，年度计划投资3177万元。施家北路等2个工程已基本完工，*东路延伸段、啤酒厂路2个工程正在建设中，*东路（*路-*路）、子胥路（晋阳路-人民大道）2条道路分别剩下约180米、200米，因征迁未解决，虽数次进场，仍不能正常施工。

2、市政设施改造建设。浒弄路等背街小巷改造工程已完成，同时，完成了城区桥梁安全检测和修缮、解放三村开放式小区综合整治等工作。

3、环卫设施建设。新建3座公厕已完成2座；3座中转站已完成1座；续建2座公厕、1座中转站已完成。指导镇垃圾中转处理设施工作也在正开展中，确保全面完成全县11座镇级压缩式垃圾中转站建设的目标任务。

4、污水工程建设。城网一期工程基本完成；城网二期工作正在继续推进；姚庄污水处理工程9公里主管道工程和处理厂主体工程完成，20*年元月1日试运行。南片污水处理工程（原列入前期项目）已提前启动，新埭线污水管网工程已基本完成；县城区污水处理增容工程、干窑镇污水输送管工程正在进行项目前期工作。为进一步加快污水处理设施建设，我局按照各镇、各部门上报的太湖流域污水处理项目工作计划专门发文，对我县的城镇污水项目建设任务作进一步细化，并将工作任务分别落实到各镇及有关部门，明确工作职责。同时，局成立项目督查小组，对工程建设进行现场指导，以确保节能减排任务的完成。

六、整合系统资源，以“三位一体”提升城市管养水平

为将构建和谐建设总要求贯穿于实际工作中，充分整合全系统的资源优势，按照“管干分离、管养分离”的原则，我们建立了市政、环卫、绿化“三位一体”的新型城市综合养护模式。利用现有人力资源组建养护巡查队伍，每天对城区市政、绿化养护范围内的情况和直管公房进行巡查，对巡查中发现的问题，及时上报、汇总和落实相关职能部门整改，节约了人力资源，提高了管理效能，从开始运作到现在已初见成效，小区道路窨井破损得到全面解决，环卫基础设施保证正常使用和美观，直管公房得到了及时维修，环卫保洁和绿化养护全部达标，城区市容市貌有了明显改观。

七、开展“三创一争”主题实践活动，促进行业健康发展

根据县委、县政府“作风建设年”暨“创业创新创优争一流”主题实践活动的统一部署，我局紧紧围绕“想干事、会干事、干成事”这条活动主线，深入开展“驻区、驻村、驻企业”下基层活动，落实整改50多个热点难点问题，推出了“五送五改”十件惠民实事，完成了魏塘镇十三个社区的区域界线平面图和社区分布平面图赠送给各社区，切实转变了工作作风，行业监管工作稳步推进。

1、房地产业市场监管。1—9月全县完成房地产投资10.66亿元，同比增长53.5%；房地产施工面积139.18万平方米，同比增长9.72%；销售面积31.64万平方米，同比增长10.*%；销售额11.65亿元，同比增长32.27%。认真开展了房地产交易秩序专项整治工作，严格查纠房地产开发、中介经营过程中的违法违规行为。另外，我们组织人员开展调查，在全面掌握城镇住房状况的基础上，贯彻落实《*县城住房建设规划》，加大中小户型、中低价位的普通商品住房的供应量，严格按照国家的有关规定把好预售许可关，7月份起建立商品房网上备案制度，进而推进数字房管工作。物业管理工作进一步得到重视，专门设立物业管理科，配备专职人员，《*县物业管理实施细则》已上报审核，加强对全县物业管理现状的调研工作，今年已开展对老住宅小区整治的试点工作。1-10月住房公积金新增建交单位28家、职工1100名，发放公积金贷款7800万元，较好地发挥了公积金支持职工改善住房条件的作用。修改后的《*县城镇廉租住房保障实施细则》已由县府常务会议原则通过，起草制定了《*县城镇经济适用住房管理实施办法》并已上报，今年又对8户廉租户实施了实物配租，对4户次承租公房的低收入家庭实施租金核减。累计已解决119户最低收入家庭住房困难，其中实物分配100户，租金核减19户次。十一月上旬举行了’20*人居*金秋房地产展示（交易）会，共有19家房产企业和部分金融机构参加，展会面积5000多平方米，意向交易210套，实际成交102套，金额5000多万元，房展会达到预期的效果。

2、建筑行业市场监管。1—9月全县完成建筑业总产值(含外企)12.2亿元，同比增长10.66%，其中本县完成建筑业总产值7.93亿元，同比增长17.48%；房屋建筑施工面积（含外企）299.01万平方米,同比增长4.38%;房屋建筑竣工面积(含外企)98.12万平方米。在做大做强建筑业，积极培育和扶持建筑业企业方面，起草完成了《关于加快我县建筑业持续健康发展的若干意见》，制定了“十一五”建筑业发展规划，把发展目标任务分解落实到各建筑业企业。在清理拖欠工程款工作方面，继续监管好施工现场“两牌一卡”（维权告知牌、工资发放公示牌、民工工资卡）制度，实施好欠薪保障金制度和拖欠情况月报制度，对市外进善企业实施登记备案管理。今年，有11家企业的12项工地申报争创“和谐工地”。同时，制定了《*县建设市场信用管理办法》，拟通过网络平台实现企业信用信息的动态管理和企业信用信息资源的互通与共享。在建筑节能方面，认真贯彻建筑节能工作目标，20*年办理施工许可的节能建筑项目共36个，面积达58.18万平方米，其中公共建筑7.57万平方米，居住建筑50.61万平方米。

科正检测中心通过计量认证现场考核和内部管理跃上新台阶，实现了增产、增效，对涉及地基基础和结构安全的专项检测资质的检测项目进行了扩项，确定了包括建筑钢结构、防水卷材、钢管扣件等项目共计117个参数进行了扩项申报，顺得获得了省技术监督局的计量认证证书，使检测项目由原来的28项增至145项，扩大了检测的范围，提高了竞争能力。钢管扣件、门窗三性、防水卷材等新开展的检测项目也都在正常运作中。

3、城市形象提升提速。今年以来，经县规评委评审通过的重要公建和大型房产项目有45项，总建筑面积249.6万平方米,高层建筑111幢，已开工43幢，其中已结顶25幢，使城市形象和高度都有了提升。

4、窗口建设进一步提质提速

今年1—11月，建设窗口共受理审批服务事项6*5件，办结5832件（其中：商品房预售登记67件、建设工程规划许可证385件、建设项目选址意见书419件、建设用地规划许可证195件、建设工程竣工规划确认书199件、各类绿地设计方案审批81件、房屋产权证登记2531件、建设工程竣工验收备案103件、建设项目绿化工程实施情况核查94件、数字栅格地图费217件、签订白蚁防治合同355件、城市户外大型广告设置审批323件）。建设窗口还积极实施事项办理的提速提效，绿地设计方案审批的承诺办理时限由原来的15个工作日缩减到现在的7个工作日(工业性项目则进一步缩减到3个工作日)、质量监督备案有原来的3个工作日缩减到现在的2个工作日,十月份新进的27个事项的办理服务承诺期限均比法定办理时限减少50%以上。建设窗口已有十一次被中心评为“环境秩序优胜窗口”和四次“六好红旗窗口”称号。

5、安全法制工作：

根据构建“法制三级监管网络”以及“安全三级监管网络”的要求，健全了组织网络和相关制度，起草了《*县建设局防台防汛应急预案》、《*县建设工程突发（群体性）事故应急预案操作手册》、《*县城市燃气突发（群体性）事件应急预案操作手册》，组织开展安全生产大检查和专项整治，健全完善行政执法责任制配套制度机制建设，逐步建立起行政执法和安全监管的长效机制。

6、城建档案管理：