产品推广策划方案范文

导语：如何才能写好一篇产品推广策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

本手册旨在为活动具体实施提供指导,在活动中务必按照手册规范实施,也可根据实际情况灵活变通.并真诚希望各位经销商提出更有效,更切实可行的宝贵建议,共同探讨,为下次活动开展得更好而集思广益,群策群力.

万利达集团有限公司营销中心

整合传播部

2002年4月

二,推广背景分析

歌王DVD作为差异化竞争产品,具有对手无法比拟的优势.歌王DVD目标消费群有着较大的市场成长空间,但歌王DVD产品在全国市场知名度较低.为提高消费者对万利达歌王DVD的认知度,以奖励形式开展演唱比赛,知识问答,企业,产品介绍等活动,来达到与消费者互动的效果.

三,歌王DVD知识点滴

(一)歌王DVD产品定位及产品常识

1,卡拉OK点歌机+DVD双机合一的娱乐产品

2,产品常识

(1)什么叫万利达歌王

万利达歌王属于新格式影碟机,国际领先的新产品.它是万利达以一马当先的数字音乐新技术,实现超大容量的音乐记录和专业级音质的还原,是万利达独家拥有的新技术.从碟机种类上分,它分为MDVD歌王DVD,歌王MVD和超级歌王VCD.从技术上而言,MDVD是MIDIDigitalVideoDisc的缩写,MVD的全称为MIDIVideoDisc.

(2)MIDI是什么

MIDI是MusicalInstrumentDigitalInterface的缩写,是用于数字合成器,音序发生器,节拍机等数字音频制作设备与计算机互联的国际标准接口,在数字音频制作领域中被广泛应用.原来指多媒体电脑的一种声音产生方法和规范,MIDI的音乐信息是由一系列的指令组成,这些指令包括音高,音长,通道号等音乐的重要信息.这些信息是压缩刻录在随机配送的一种光碟上(我们称之为MIDI碟).这些信息必须由影碟机的MIDI合成器加以解释,才能产生各种乐器声音,经混合形成音乐旋律,然后放大输出.

(3)歌王产品一般具有什么样的特点

A,演唱方式灵活多样

a,点歌:随兴点歌,自由欢唱.

b,擂台赛:一人守擂,众人齐攻.

c,对抗赛:你来我往,互不相让,胜者为王.

d,自动评分:人机互动,智能评分

B,随机配送歌本和MIDI光盘

随机配送对应的中外卡拉OK歌曲光盘和精装歌本,采用专业级全数字音乐合成集成电路,音质达到专业级水准,犹如专业乐队演奏的音乐.

C,内存十种风格舞曲

内存十种风格的中外著名标准舞曲,有两步,慢三步,快三步,四步,探戈,恰恰,吉特巴,伦巴,迪斯科和流行等十种风格.

D,内在四组喜庆音乐

有四组中外传统喜庆音乐,适合生日,婚礼,恭喜和新年圣诞等四种喜庆情景的需要.

(二)目标消费群

本产品的目标消费人群分为个人家庭消费群和集团消费群两类.

家庭消费人群特征为:热爱生活,积极向上,喜欢唱歌,朋友比较多,家庭关系融洽,经常

和朋友家人娱乐,生活富于情趣.城市中,高收入家庭.

集团消费则指为:可以提供大众卡拉OK,音乐欣赏,歌舞娱乐的歌舞厅,卡拉OK厅,酒店,宾馆,KTV包厢,饭店和练歌房等娱乐场所及学校,部队等企事业单位文化活动场所;

(三)产品功能,卖点及利益点诉求

1,产品功能:

随机配送DVD-MIDI卡拉OK光盘,容量达到两万首

支持人声演唱功能,人声音量可调

十种风格舞曲,四种喜庆音乐,可自办家庭舞会

音乐风格异彩纷呈,演唱形式多样灵活,具自动评分功能

杜比AC-3六声道解码输出加两个混响输出

兼容DVD,超级VCD,VCD,CD,CD-R,CD-RW和MP3光盘

具有色差,三基色(RGB)和光纤等接口

随机附送所有歌曲的精装歌本

软件智能升级

2,功能卖点:

A,2万首歌曲海量存储

它随机附送的DVD-MIDI光盘海量存储歌曲达到了2万首,相当于数千张光盘所涵括的歌曲数量.包括了中文歌曲7958首,英文歌曲4052首,闽南语歌曲1955首,日文歌曲482首……还包括10种风格舞曲,四种喜庆音乐,中外流行歌曲等等且音质达到专业级,叫你想唱即唱.

B,增加数千首人声演唱歌曲且人声音量单独可调

增加了2000余首人声演唱歌曲,让MIDI音乐也具有了地道的人声音乐.你也可以随意欣赏.MDVD-6800支持单独的人声音量调整,并可以自动接唱,歌唱者可适时控制好人声与卡拉OK音乐的大小比例,让声音与更饱满丰盈,与音乐相得益彰.

C,兼容播放DVD碟片

突破了卡拉OK机不能解读DVD碟片的限制.MDVD-6800承载了作为卡拉OK机和DVD机的功能.一机多用,性价比高.

D,丽声(RealSonic)超级音效功能

历经数代改良的卡拉OK音频处理技术,具有的丽声(RealSonic)超级音效功能,唱歌,听音乐音质更清纯.丽声视窗界面,九种环绕声场,七段数码均衡及个性化用户均衡设置,产生无与伦比的卡拉OK效果.

E,杜比AC-3八通道解码输出

内置杜比AC-3六声道输出外加两个混响输出,除营造出更完美的声音效果外,让操作更简化随意.

F,碟仓密码锁功能

在使用DVD-MIDI碟片时,可自行设定碟片进出仓密码,方便碟片管理.

G,产品升级

歌曲碟片可实现全面升级,紧跟流行时尚.产品软件亦可智能升级,随时拥有新功能,解决用户的后顾之忧.

H,娱乐伴侣

唱歌,听音乐,跳舞,看电影,比赛卡拉OK,玩法多样,样样专业.

3,广告词:"一机包含万首歌,卡拉OK不买碟".

4,利益点:

(1)专业歌舞厅,卡拉OK厅,饭店使用的五大优势

a,再也无需复杂的音响安装布线工程

b,再也无需昂贵的电脑点歌系统和DJ操作,并且点歌方便,不需换碟

c,20000首歌几乎包含歌厅用歌,省却买碟费用

d,安装简便,任何原先并无计划的场所可随意安装卡拉OK系统及搬迁

e,卡拉OK功能之外还能随时给客人提供影院服务

(2)家庭使用的五大优点

a,专业级MIDI电脑合成音效,使用户可在家中享受到KTV包房的音响效果

b,20000首歌可使您享受到歌厅般的专业碟库服务

c,歌王DVD的数千首人声演唱将帮助您学会最流行最酷的靓歌

d,十种风格舞曲,四种喜庆音乐可自办家庭舞会

e,自动评分系统让您实现专业歌手的梦想成为可能

四,居民生活小区推广办法

活动目标

1,鉴于受众对于万利达歌王产品概念认知上的模棱两可,提高受众对于万利达歌王的认知度.

2,在消费群体中传达万利达歌王DVD概念.

3,实现厂家与消费群体的互动,沟通,力求通过活动为下一季度的市场工作做好铺垫.

活动主题

在小区间开展活动,进行歌王DVD的市场推广

活动时间

每个星期的周末或者节假日的上午9:00—12:00

活动地点

全国一,二级城市的居民生活小区

活动方式

在居民生活小区间开展卡拉OK比赛,并辅以产品知识问答的形式,以此来提高消费者对于产品的认知度.

活动组织形式

以居民生活小区的居委会的名义来对整个活动进行组织和规划,也可以方便操作.为了淡化商业气息,公司仅以赞助商的身份出现.

活动工作人员安置

1,人员架构图

2,人员工作分工

活动主管:负责整个活动的规划,组织及相关工作的部署

活动督导:监督活动的现场执行,若促销员非本公司人员,负责规范,培训活动促销员

促销员:负责现场消费者问题的咨询,产品的讲解,促销品传送发放,宣传资料发放现场秩序的维持

助手:协助活动主管进行相关的进行活动工作

活动主持人:负责主持现场活动,并充分调动现场气氛

活动程序

活动准备

1,小区的选择:选择入住居民数达以上,各类设施齐全且内部具有较大的空阔场地的小区,交通便利者为佳.

2,场地的选择:相对开阔且易于吸引人群,人流相对集中的地方,或者小区居民经常娱乐生活的地点,要求活动场地达到20-30平方米为佳.

人员准备

a.活动主管(1人):由公司人员担任.负责整个活动的规划,组织及协调.

b.活动主持人(1人):聘请外人担当或由本单位的人员胜任.

要求:外表端庄,能言善辩,反应敏捷,擅于调动现场气氛,言语具有煽动性,年纪在25-35岁者为佳.

c.促销员(6人):外聘人员或由本部的工作人员担任,年纪20-35岁.负责现场宣传单页的发放,解答消费者问题,介绍产品,活动内容,并维持活动现场秩序

要求:外表端庄,口齿清晰,对产品了如指掌,反应敏捷,态度恳切随和.

d.咨询人员(2人):由公司内部职员担当.负责对于现场观众各类问题的解答及欲参加唱歌选手的报名工作(包括非参赛选手).

要求:熟悉产品知识及万利达文化,态度谦和,有耐心.

e.产品功能演示人员(1名):由公司内部人员担当.负责看护展示产品,并向观众演示产品,示范操作.

要求:懂电器知识,熟悉产品,操作轻车熟路

f.评委(4人):负责现场评分.为了显示活动的公正性,拉近小区居民间的距离,邀请小区的工作人员及现场人员参与活动.具体分配如下:

小区幼儿园(1名)

小区居委会工作人员(1名)

现场观众(1名)

万利达工作人员(1名)

g.现场布置人员:所有的现场工作人员均可作为布置人员

h.主持人助手(1名):负责帮助主持人拿取各类奖品,传送物品,及维持好自由欢唱阶段现场.

j.摄像人员(1名):负责活动现场的摄影

k.拍照人员(1名):拍摄现场活动照片

l.现场记分算分人员(1名):负责现场记录参赛选手的得分,并即时算分.

注:外聘人员上岗前须进行相关的企业知识,活动内容,产品知识及礼仪培训,做到明确自己的工作职责,并对产品知识了如指掌.

组织准备

以介绍信的方式与小区居委会或物业联系,与其商谈,达成协议.为了淡化活动商业化气息,以小区居委会的名义进行活动,公司仅以一个赞助企业的身份出现.

物料准备

(1)MDVD-6800:2台;

(2)DAV-3600:1套;

(3)功放:1台;

(4)影院音箱一套(6只);

(5)29寸彩色电视机:1台;

(6)音箱支架(左右环绕):2个;

(7)电源线,音视频线:若干;

(8)话筒:4支;

(9)监视器(TV-59替代,3600音箱小支架1根):1台;

(10)DAV-3600展架:1套;

(11)MDVD-6800配套的展柜:1套;

(12)资料架:2个;

(13)产品彩页:若干;

(14)促销品(MP3播放机,AV-301CD,碟片,话筒):若干;

(15)台布(评委席,咨询台):2条;

(16)桌椅:若干;

(17)照相机或录像机(含胶卷,录相带):1台;

(18)背景板:1块(请见附1);

(19)展板(见附2)

(20)海报:若干(请见附3);

(21)"问答题"双色单页:若干(请见附4);

(22)气球:若干(请见附5);

(23)红色T恤工作服:若干(请见附6);

(24)工作牌:若干(请见附7);

(25)优惠卡:若干(请见附8);

(26)条幅或横幅:2条(请见附9);

(27)评委台牌:若干(请见附10);

(28)报名表:若干(请见附11);

(29)产品牌:2个(请见附12);

(30)邀请函:6位(请见附13);

(31)吊旗:若干(请见附14);

(32)计算器(1个)

(33)纸,笔(若干)

(34)介绍信(见附15)

(35)活动效果考核表(见附16)

活动执行

工作准备

A信息的先期传达:

1,在活动前两天于小区的进出口处或者人流相对集中的地点张贴活动海报,广而告之.如小区超市,幼儿园门口,小区菜场等.

报张贴后,在居委会设立报名点,对活动参与人员进行登记.

动开始前一个星期始在当地有影响的媒体进行刊登相关的广告,进行造势.

活动前四天以小区居委会的名义向小区的居委会,幼儿园发送担当评委邀请函.

B现场布置:在活动开始前四个小时进行现场布置.

1,在活动现场张贴活动条幅和挂旗.

2,以拉网把现场划分为现场比赛区,产品展示区,咨询区三个部分

a现场比赛区:进行现场的卡拉OK比赛

b产品展示区:展示及操作演示DAV-3600及其它产品

c咨询区:进行产品咨询

3,摆放好各类设备,接配好机器(现场布置示意图请见附件)

4,调试机器至最佳状态.

5,在产品资料架上插放好产品宣传彩页.

注:活动组织者在活动开始前三四天始请密切关注天气形势,若在海报张贴出去,而天气在情况未在预料中,请即时贴出告示,告之活动延期或取消.

活动进行

1,活动分为现场有奖比赛及自由欢唱两部分.其中自己欢唱在有奖比赛颁奖后进行.

2,主持人开场白,营造气氛,号召大家参与活动.开场白请看后附样.

3,小区物业或居委会相关人员讲话;

4,现场促销员向现场观众分发宣传问答题及相关的产品彩页

5,现场工作人员号召观众参与活动

6,产品演示人员向现场观众进行产品演示

7,咨询人员对消费者疑问进行解答

8,主持人插播万利达公司介绍或歌王DVD介绍,或现场问答(根据实际情况,灵活运用);

9,评委依据参赛人员演唱情况评分,公布结果,进行评奖

10,现场促销员为答对问题的现场观众发放促销纪念品

11,评委为获奖人员颁奖

12,现场观众自由欢唱

13,工作人员进行现场摄像或拍照

14,工作人员维持好现场秩序

活动执行细则

(6:30—9:00)工作人员提前到场,张挂横幅,布置现场,调试机器,营造活动气氛,所有人工作人员各就各位,准备开始活动.

(8:45—12:00)工作人员开始发放问答题双色宣传页.

(8:45—9:00)评委到场入座.

(9:00—9:10)主持人开场白,请活动举办者居委会代表人员发言致词,主持人宣布活动开始.

(9:10—12:00)参赛者献唱比赛,评委评分.

主持人在歌唱比赛过程中穿插有奖知识问答,调动现场气氛.并随时为

答题者发放奖品.

观众参与报名.

工作人员为在场观众进行咨询,发放宣传品,演示产品.

(11:10—11:20)根据参赛者得分的高低,评出一,二,三等奖,发放奖品.

其余参赛者获得纪念奖.

(11:20—11:25)小区居委会代表人员进行总结.

(11:25—11:30)主持人根据活动情况进行总结,宣传活动进行自由欢唱阶段.

(11:30—12:00)现场观众自由欢唱

(12:00—13:00)工作人员清理现场.

注意:现场所有的工作人员要求着装统一,佩带统一制作的活动工作牌,举止彬彬有礼,落落大方,言语热情,恳切,富于亲和力

效果评估

1,现场观察统计:对活动现场进行拍照(录像),统计参加活动人数,访问参赛选手,总结活动开展的效果.

2,资料统计:对现场发放的宣传单进行统计.对活动期间,之后购买产品的消费者的人数进行统计,调查,分析活动进行的效果和产生的效果.

对促销员进行现场考核评分,籍此分析活动现场执行情况.

附:

一,关于比赛活动细则

1,由于考虑到活动时间,我们要求每次参赛活动的人数控制在15名.其余的报名人数只划分为自由欢唱行列.

2,由于很多原因都可能导致机器评分的失误,我们建议采用由现场评委直接打分,然后

采用平均分的形式.满分为100分.

3,由于分数计算记录需要占用时间,一位参赛选手的得分一般之后的第三位选手献唱前公布

奖品及纪念品设定:

一等奖(1名):MP3光盘播放机(一台)或者AV-301CD一台

二等奖(2名):万利达话筒MS—(一支)+碟片(两张)

三等奖(3名):万利达碟片(两张)

纪念奖:碟片一张

"问答题"赠品:碟片一张

评委纪念品:万利达麦克风一支/人

二,主持人开场白附例

各位观众大家好!

首先我在这里声明的是:今天举办的这场活动,就是让大家玩得开心,唱得过瘾!唱出心跳的感觉,只管尽情地,痴迷地去歌,去舞,争取令听者动容!

这场活动是由万利达集团公司鼎立赞助举办,并为大家准备了丰厚的奖品.

活动呢是这样为大家安排的:前半部分是逐个上台现场演唱,接下来是知识竞赛和各种各样的游戏,许许多多精彩的节目都在等待着你的参与.

小姐们,先生们,好事不容错过,凸显自我个性,展示个人魅力的时刻到了,让我们伴随着这优美的旋律尽情的来歌来舞吧……

五,注意事项

所有的万利达经销商,万利达营销中心人员在推广过程中按本手册规范执行,也可根据地方实际情况,因地制宜,灵活变通.

六,活动现场布置示意图(如下图)

万利达集团有限公司

WANLIDAGROUPCO.,LTD.

营销中心

活动主管

促销员

促销员

活动督导

活动督导

活动督导

助手

促销员

活动主持人

活动场地的选择

与小区居委会沟通联系

活动人员的配置

活动信息先期传达和造势

活动现场的布置

活动物料的准备

现场活动的执行

活动现场秩序的维持

现场气氛的调动

相关的产品知识的传达

活动现场的清理

活动效果的评估

活动准备

活动进行

篇2

一、事件营销的定义

所谓的事件营销就是通过策划、组织以及利用一些社会热点的人物和事件，引起社会媒体和团体以及消费者的重视，从而提高企业的知名度、信誉度，在消费者心理树立良好的可信度，最终让消费者对企业产生信赖，促使企业的产品或者服务得到营销。

企业在事件营销的过程之中会涉及三个方面。第一个方面，营销的过程和动机应该符合法律的要求，不触碰社会的道德底线，不欺骗消费者，同时还需要承担一定的社会责任；第二个方面， 企业通过事件营销，让人们在联想到事件的同时，会在脑海之中展现企业的品牌形象。事件营销就是企业通过利用或者策划、组织一些热点新闻、名人、突发事件，把人们对事件的关注度巧妙地牵引到企业中去，达到企业营销的目 的；第三个方面，事件营销是基于整合营销之上的一种新型的营销方式，企业在营销的过程中，借用多媒体的力量，向社会团体以及消费者展示企业的品牌，从而实现企业的服务或者品牌推广。

二、房地产市场的特点

1.具有权益交易市场特征

房地产具有权益交易市场的特征，它的这个特征致使房地产产品和其他的一般产品有着明显的不同。对于一些特殊的产品，它的购买人群也比较特殊，这些人在年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好上面明显相似。因此，企业在事件营销之前，需要对市场进行调查，从市场和客户的需求出发，争取更多的市场机会。

2.具有区域性特征

房地产区域性市场的特征决定了房地产的策划方案不同于其他产品的策划方案，因此，房地产在营销的过程中，不能生硬地搬用其他消费产品的营销策划方案。房地产营销应该结合房地产自身的特征，保持市场区域环境的整体性，及时了解市场需求，从而运用合理科学的营销方案推销房产。

3.具有不完全竞争市场特征

房地产的另外一个特征就是没有完全市场的特征，这个特征决定了房地产的营销方案必须科学合理。第一，相关的营销员要对市场做出调研，根据实际的市场需求，灵活地运用策划方案，从而加强房地产的市场营销，实现市场营销的目的。第二，营销人员在营销的过程之中要注意区别简单的促销策划和推广策划。

三、事件营销在房地产之中的具体应用

1.开拓市场方面

随着社会经济的快速发展，产品的丰富多样化，使企业在市场之中越来越难生存。传媒市场的普遍性，让消费者对于企业的产品没有过多的兴趣。面对这种情况，企业如果想要在竞争激烈的市场之中占据一席之位，就必须要抓住时机，通过组织、策划、利用热点人物和事件，为企业开拓市场。这种事件营销，一方面可以为企业节约大量的广告和宣传费用，另一方面节约了高额的媒体费用。所以，事件营销在企业开拓市场方面起到了很大的作用。

2.提高产品和企业的知名度方面

任何企业在前期的发展之中都非常困难，房地产这个行业也是如此。房地产在发展的前期，在市场上的知名度和影响力上都不大，造成消费者在短时间之内不能接受这种产品。因此，营销人员要根据市场的需求，及时了解消费者的兴趣，通过组织、策划热点人物和事件，提高企业在大众之中的知名度；另外，企业再运用一些公关技巧，让媒体对企业产生兴趣，积极报道企业，从而影响消费者的心理。一个热点事件只要成为大众关心的话题，那么它传播的速度会快得惊人，在大众之间产生巨大的影响。

3.企业文化建设方面

房地产在营销中，如果采用多种途径进行宣传，那么房地产企业势必会引起社会的关注，社会上的轰动效果必然会引起员工的关注，无形之中就改变企业员工的思维和价值观，从而为企业的文化建设打好了基础。

例如，柳工颐华城为了提高文化软环境方面的建设，联合红豆今网建设了柳工微电影产业项目。这方面的营销不仅促进了颐华城文化的建设，也提高了新项目的文化实力。

篇3

为什么会这样呢？通过“打破沙锅问到底”的深度沟通，原因不明自白：公司在操作这两件大事的时候，采用的办法都是“闭门造车”，凭着脑袋办事，而没有以市场为中心，进行深入地调查和研究，确定最佳的方案再执行。

具体表现如下：

一、闭门造车的新品开发。公司自成立以来，销售一直不甚理想，俞总觉得这与公司只有200ml和420ml两种规格的老陈醋产品有关。于是，俞总决定进行新品开发，以便有效地攻战市场，赢取胜利。

为此，俞总和公司研发人员想了一个通宵，弄了几个“新名词”出来，觉得很满意，同时产品也进行了适当的“研发”，新品就是这样成功“开发”出来了。

问题也来得很快。当新品推出来后，很多经销商觉得他们在“胡搞”——市场需要的根本不是这样的产品。所以，经销商不愿意进货。同时，俞总把新品放在自营市场的终端货架上，一个月的销量不足100瓶——偌大的市场，上千万的人口，这就样“仇视”、冷漠对待它们吗？俞总为此很苦恼。

二、闭门造车的活动策划。因为公司的销售一直令人不愉快，俞总觉得有必要借助这次新品上市之际，大展拳脚的来一次“大手笔”，让销售扶摇直上，一片火红。于是，俞总拆资500万元举行了一次“空前浩大”的市场推广策划活动。

遗憾的是，500万元如期花完了，但效果出现了“难产”，胎死腹中。为什么会这样呢？究其原因，俞总没有对当地市场进行深入地市场调查，尤其是餐馆饭店、宾馆酒店、大型公司、大中学校、烹饪学校等食醋使用大户和个体消费者——没有了解他们的真实需求、消费爱好和消费习惯。

俞总的做法是：花十五分钟想了想，决定活动主要做三个方面的工作，即打广告、做一批太阳广告伞和在超市门前摆促销台进行体验促销。结果，活动主题、活动内容、广告质量、促销效果、执行质量等都不尽人意，吸引力“萎靡不振”，销售业绩可想而知。

如此，效果不佳也是有“借口”可以搪塞的。不幸的是，这种情况在很多公司里都反复地出现，严重阻碍了公司的健康发展。究其原因，这都与公司缺乏市场调查，进行科学的运营操作有着“严重”的关系——都是缺乏市场调查惹的祸。

那么，市场调查真的那么重要吗，真的具有使执行结果明显优秀的能耐吗？事实上，只要公司操作得当，市场调查的确有如此神奇的魅力！

俗话说，知己知彼，战无不殆。市场调查做的就是“知己知彼”的工作——只有进行深入地市场调查，认清自己的优势，抓住对手的弱点，满足目标消费群的真实需求，方能撰写出最为实用、有效地策划方案，收获喜人的执行结果。

那么，面对这种情况，公司如何才能有效避免再度落入效果不佳的“虎口”呢？

第一、进行深度、有效地市场调查。市场错综复杂，市场千变万化，如果公司没有进行深度、有效地市场调查，很多自认为很棒的执行内容与方法，可能与真正地市场“格格不入”，被市场“狙击”得丢盔卸甲，落荒而逃。

因此，公司不论是战略制订，还是战术执行，不论是新品研发，还是市场推广，等等，事前必须进行深度、有效地市场调查，达到“知己知彼”的工作标准，方能百战百胜。

篇4

房地产营销策划方案原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。

一、独创原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：

(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。

(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅

小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。

(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。

二、整合原则

在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。

为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：

第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。

第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。

第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

三、客观原则

客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。

四、定位原则

所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：

第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。

第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。

第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。

五、可行原则

可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：

(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。

(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。

(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。

六、全局原则

全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。

房地产策划全局原则的主要要求是：

(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。

(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。

(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。

(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。

七、人文原则

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：

(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。

(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。

(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。

(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。

八、应变原则

所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。

房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：

(一)增强动态意识和随机应变观念。

(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。

(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。

(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。

房地产营销策划方案

前 言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1. 销售(招商)目标

2. 销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。

2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

篇5

一份完整的营销方案应至少包括三方面的主题分析，即基本问题、项目市场优劣势，解决问题的方案。活动方案指的是为某一次活动所指定的书面计划，具体行动实施办法细则，步骤等。以下是小编为大家精心准备的营销项目活动策划方案3篇，欢迎阅读!

营销项目活动策划方案1

一、网络营销策划目的

要对营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非七个方面：

企业开张伊始，尚无一套系统网络营销方案，因而需要根据市场特点策划出一套网络营销计划。

企业发展壮大，原有的网络营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的网络营销策划方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整网络营销策略。

企业原网络营销方案严重失误，不能再作为企业的`网络营销计划。

市场行情发生变化，原网络营销方案已不适应变化后的市场。

企业在总的网络营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

推出新产品时，针对该产品设计专属的网络营销策划方案

二、网络营销环境的分析

·行业外部环境分析

政治环境分析、经济环境分析

·行业内部环境分析

消费需求分析、网页分析

三、网络营销目标

网络营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即网络营销策划书方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为---万件，预计毛利---万元，市场占有率实现--。

四、具体网络营销方案

书写具体网络营销策划书，应考虑以下几点内容：

1、网站分析，主要包括：网站流量分析、站点页面分析、网站运用技术和设计分析、网络营销基础分析、网站运营分析等。

2、网站优化，主要包括：网站结构优化、网页标签优化、网页减肥压缩、超链接优化、页面内容优化。

3、网站推广，主要包括：搜索引擎排名、相关链接交换、网络广告投放。

五、如何广告宣传

1)原则：

①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。

②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。

③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。

2)实施步骤可按以下方式进行：

①策划期内前期推出产品形象广告。

②销后适时推出诚征商广告。

③节假日、重大活动前推出促销广告。

④把握时机进行公关活动，接触消费者。

⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。

根据策划期内各时间段特点来书写网络营销策划书，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。

营销项目活动策划方案2

一、确定营销目标

营销目标的确定对于活动营销策划尤为关键。营销目标不同，所需要的经费、所采取的活动类型、所动用的人员都有所不同。在确定活动营销目标时，我们经常会犯以下两个错误：

1、混淆营销总目标和本次活动营销目标

对于银行来说，任何营销活动的目标都是提升银行的效益，也可分解成提升品牌知名度和影响力、提升客户忠诚度以及增加市场占有率等。这些目标在活动营销过程中也会间接实现，但这并非本次活动营销的目标。以银行卡业务的活动营销为例，活动营销目标可以是增加银行卡持卡者的消费，提升发卡数量，吸引某类特定人群，提升银行卡的品牌识别等。

2、混淆活动营销主目标和分目标

活动营销一般会有两个或两个以上的目标，在确定营销目标的过程中要分清主目标和分目标。在活动营销策划中，以主目标的实现为主。比如银行卡业务的营销主目标为提升银行卡的品牌识别，在策划中就应以突出银行卡的品牌价值为主，例如山西五台农商行推出的五台山祈福卡就是依托五台山的佛教文化和旅游文化的卡产品，制定该卡的营销策划就应以“智、运、和、安”的核心诉求为主。

二、管理活动营销预算

活动营销预算与活动营销内容是紧密相连的：有多少活动营销预算，就可以去设计怎样的活动营销内容;有什么样的活动营销内容，也就需要有多少活动营销预算。大多数情况下，我们需要先明确活动营销预算，再去设计活动营销内容。事实上，当活动营销预算确定的时候，活动营销内容的可选项也就限定在一定的范围内。

一般来说，活动营销预算主要分为推广费用、物料费用、场地租赁费、礼品费、交通费、劳务费、其他经费等。其中，最主要的是推广费用和物料费用。推广费用主要包括纸媒、电视媒体、网络媒体、论坛、自媒体等的硬广及软文的费用，微信、微博等自媒体炒作的费用，户外广告等费用、视频广告等设计和制作费用;物料费用主要包括海报、易拉宝、宣传单页、宣传手册等制作及印刷费用。

即使是同样类型的活动，不同地域的活动营销费用也有很大不同。除去地区间的差距，银行与媒体之间的关系也会起到很大影响。

活动营销预算应包括两部分，一部分为活动营销预算，另一部分应为活动营销备用金，以避免活动营销预算超额而导致无法继续进行下去的危险。活动营销预算及备用金的数额应根据活动时间和活动内容来确定。

三、明确活动营销主题

活动营销主题应围绕活动目标来做。如活动目标为增加银行卡持卡人的消费额，则应以“消费有奖”、“消费赚积分”、“消费免单”等为活动主题;如活动目标为增加银行卡品牌识别，可以“银行卡宣传语征集”等为活动主题;如活动目标为增加开卡量，可以“人际传播+开卡抽奖”等为活动主题。

活动营销主题往往是活动营销策划的难点，对于大型活动营销策划来说，在明确活动营销主题之前可请第三方机构进行严格的市场调查，相应的数据有助于我们选择适合的活动营销主题。

确定活动营销主题，我们可从以下三个方面进行分析：

1、营销目标分析

分析营销目标适合哪些活动营销主题，如本部分首段介绍内容。

2、客户群体分析(以银行卡为例)

分析客户群体的各项特征及偏好，比如客户群体的性别特征、年龄范围、学历情况、月收入情况、家庭成员结构等，营销地域具有该特征人群的主要偏好。

3、宣传亮点分析

分析与本次营销目标、客户、产品相关的可能成为宣传亮点的内容，比如是否贴近某个季节或者节日，客户是否会产生某种共同的需求等。

活动营销主题可以以上三点为核心制作三个圆圈，其中核心处即为可供选择的营销主题。

家庭节日有奖消费，我们就可以选择与大型商场和旅行社合作，举行刷卡抽奖活动，抽中者赠送旅游机会等。活动主题语可以围绕中秋、国庆来撰写，利用节日喜庆氛围。

四、设计活动营销内容

活动营销内容的设计是活动营销策划的核心，主要包括活动形式的设计、活动时间的设计、活动视觉的设计、活动文案的设计、活动体验的设计等五个部分。通过活动营销内容的设计，我们能够把控活动营销的主体部分，并为后续工作做好准备。

1、活动形式的设计

活动营销可以采取多种形式，比如会议活动、郊游活动、有奖征集活动等。活动形式的'设计受到活动营销目标、活动营销预算及活动营销主题的限制。例如活动营销目标为获取更多高质量客户、活动营销预算一般、活动营销主题为热点话题分析，那么活动形式则可以采取聘请国内相应热点话题的专家学者进行讲座。

2、活动时间的设计

活动时间的设计不仅包括活动整体时间的设计，还包括活动各部分时间的设计。有些时候，我们举办一次活动往往分为三个甚至更多不同的周期，如何安排好周期的衔接和递进就是我们在活动时间设计中需要重点考虑的。

3、活动视觉的设计

活动营销宣传往往会涉及到一些视角效果，比如广告的颜色搭配、会场的颜色搭配等。活动视觉的设计应考虑活动营销主题。一般来说，银行卡活动视觉设计贴近银行卡自身视觉设计。

4、活动文案的设计

活动采用怎样的主宣传语，主体的宣传文案是什么等都需要在营销策划过程中设计出来。这是因为活动执行往往由多个部门组成，需要协调多个渠道，活动主文案无法确定很容易造成不同宣传渠道之间的冲突，降低宣传效果。以银行卡活动文案设计为例，一般需要主广告语(以10个字以内为佳)、主广告文案(一般为两个字数相同、有对仗的半句组成)、主介绍文案(活动时间、活动规则及活动须知等内容的标准版本)、主宣传文案(3段、400字左右的活动介绍，不包含活动时间、活动规则、活动须知等内容)。

5、活动体验的设计

对于一些与客户有直接互动关系的活动，活动营销策划应着重考虑客户的实际体验，比如参加郊游等活动，整个郊游活动的路线选择是否合理，客户是否过度疲劳等都需要充分地考虑到。对于一些与客户并不进行直接互动的活动，我们同样需要考虑客户实际操作的体验。以银行卡“开卡有礼”类活动为例，客户开卡获得礼品的方式是否麻烦，礼品是否有用等都是需要考虑的。

营销项目活动策划方案3

一、策划书名称：

网店营销策划方案

二、活动背景：

随着互联网的发展，网上购物已经成为一件很普遍的事情。淘宝便是如今在线电子商务平台的一位领跑者，在消费群体的消费能力与淘宝销售额的飞速增长的当下，很多人从电商的市场潜力中看到了商机，也被这块公平的创业乐土所吸引，纷纷加入到电商这个行列中来。由此带来的影响是，即便淘宝的消费市场足够大，但是竞争的激烈程度也越来越大。因此，在如今的淘宝环境中，如果没有促销活动的带动，即便是品牌大店，也会很难守得住中小型网店价格战的冲击，销售数据就会很惨淡。即将到来的，无疑又为一场电商大战拉开了帷幕，在这样的情形下，淘宝店主们要开始绷紧神经，细致的做好排兵布阵了。

三、活动目的和意义：

在电商大促之时，利用各类营销手段、吸引消费者的注意、提高网店的流量、增加店内的销售额，最终使得本店的销售业绩与在消费者心中的印象在期间得到良好的提升。

四、活动内容：

1、店面的装修与整体感觉：

对本店首页和宝贝的内容页进行美工、编排，尽量做到图文并茂，时刻都要充满大促销的气氛，调动消费者的购买欲望。装修阶段基本分为三个：

(1)节前：渲染的气氛，提前吸引消费者对大促的期待心理，甚至可以对一些宝贝进行提前优惠促销，使顾客对本店持有关注。

(2)店面要体现出在尽力度进行促销的景象，针对商品推出各式各样的促销方式，不管忙或不忙，为每一个顾客做好服务。

(3)节后：体现“过去，但是促销余热还未褪去”，让迟来的买家、或者关注本店的买家，还能享受到带给他们的促销福利，只是相较当日，必然要有很大的收敛，但是凸显了本店以买家为上帝的宗旨。

2、促销方式：

(1)直接打折：原价300元，现价5折150元销售，这种打折的方式是最简单明了的，消费者也很容易理解。不管是店铺哪一款宝贝，即便是遇上全店几折起的整店销售时，就算不能在规定的20款折扣价格显示的宝贝里面，但是拍下后直接改价同样是很多消费者较为容易接受的方式。

(2)买一送一：全场任意选择一款宝贝，送另外一件宝贝，以价格的作为成交的最后金额。这种促销的方式就看消费者的眼光了，如果精明的消费者选择得当，就等于是享受了差不多5折的优惠。

(3)两件包邮：购买了一件宝贝后，发现再买一件就可以享受包邮的服务，必然会有再次购买的欲望。虽然这种折扣的力度不大，但是很多消费者还是愿意买单的。

(4)满就送：满100元送10元优惠券，满200元送20元优惠券，满600元送80元店铺优惠券，这种方式就稍微有点讲究了。比如说这款宝贝刚好99元，不符合优惠的条件，那就必须再选择另外一款累计起来才能享受优惠券的折扣了。

(5)搭配套餐：这种方式就有点绑架消费者的意思了。比如购买全场任意一件宝贝，搭配37元就可以加一件100元以下的宝贝，加47元就可以送一件150元以下的宝贝。类似这种方式就是以价格大的带动价格低的宝贝，更能拉动网店的销售量。据相关数据统计，这个方式是消费者欢迎的。

3、客服：

期间消费者的流量一般都会比平时多出很多，在这个时候，就要求客服一定要把握好语句和回复速度，在语言里加上大促的欢快信息，对买家的购买欲望也是一种促进。

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关键词：设计企业；设计管理；设计战略；企业竞争力

近年来，社会各界越来越重视设计产业，设计管理也受到了设计企业的高度重视。目前，在设计管理方面，设计管理者遇到的困难是，由于设计师和管理者在文化背景上有差异，设计观念的差异导致他们对设计的理解有所不同。同时，设计行业的不完善性、管理者与设计资源之间的沟通障碍也反映出了设计企业在设计管理中遇到的一些问题。

1设计企业中存在的设计管理问题

1.1设计战略体系不完善，定位不准确

出于对安全的考虑，在设计战略上，我国的工业设计公司往往采取的都是模仿和跟随的态度。全美三大设计公司之一的ZIBA设计总裁SohrabVossoughi对单纯的模仿提出了警告：“不能只是复制别人的成果，必须要考虑到怎样将设计融入企业的DNA中。”当前正处于向后工业社会、信息社会发展的时代，设计将成为提高企业核心竞争力的重要方式之一。在未来发展中，情感等非物质因素将会成为消费者关注的重要内容之一，单纯的产品功能、技术、质量乃至外观已经无法满足公司可持续发展的要求。国内现有的很多设计公司初期都有很好的设计项目，但是，随着时间的推移，尤其是在“智联网”时代，许多设计企业在制订设计战略时都出现了较大的失误或延迟，或者是设计部门的设计战略体系还不完善。比如，之前的手机界一哥——诺基亚，它正是因为在智联网快速发展的时代下没有制订适合技术与时展的设计战略，所以，发展受到了制约。

1.2设计策划管理不当，盲目跟风

设计策划是针对设计企业某一产品进行品牌形象的宣传和推广，它影响着设计企业的品牌文化形象和项目效益。虽然策划的是产品的品牌形象，但是，外在表现的是设计企业的整体水平和品牌力量。设计策划主要是由4部分构成，即确定设计策划任务、组建设计策划团队、制订设计策划方案、选择设计策划方案。它们之间依次传递，环环相扣，一旦后期发生失误，就要从头来过，重新根据企业设计需求和设计战略制订策划方案。这样，将不能及时完成对策划阶段的修正。这是现阶段设计企业在策划管理上遇到的较为普遍的问题。还有一些设计企业在制订产品的设计策划时不够敏感和果断，导致设计资源被浪费。另外，目前，许多设计企业形成了一种跟风的策划模式——只要一种设计策划取得成功，市场上就会出现无数雷同的策划方案。这极大地打击了设计企业的创新力和生命力。

1.3设计管理组织沟通存在障碍

在实施设计项目的过程中，如果管理者与设计资源之间没有经过适当的洽谈和规划，那么，沟通、战略制订、策划混乱等问题都会随之而来。设计管理者只注重量化的工作目标和设计项目的绩效、效率，设计师过分关注设计方案的新颖度和完美度，对成本关注不足，工程师只关注设计方案方面的内容，以最小的风险满足产品结构和功能的要求，但对客户的审美需求关注不够。这些都容易在日常工作中产生冲突。同时，在甲方与设计师之间，设计师与领导者、上下级之间都存在沟通障碍。如果没有一个优秀的领导者或者具有控制管理能力的团队，那么，这个设计企业很可能会因为沟通障碍而产生各种负面问题。

2应对策略

2.1合理制订设计战略，完善企业设计

设计战略对于设计企业来说是生命线，因此，必须制订适合企业发展的战略体系，确定企业未来的发展路线和竞争优势。只有这样，才能成为行业领头羊和行业经典。农夫山泉在经历了“矿泉水”这一败笔后，没有纠结于前期问题，而是努力改变这一劣势，重新制订全新的发展战略——“天然水”。虽然农夫山泉不是设计企业，但是，在其转型之后，在设计方面，公司的战略非常出色，从厂房的景观设计、水瓶身的产品设计、用户的体验等入手，利用设计重新确定了企业的战略形象，也为企业在外界打造了高端、精致的设计形象。小米手机的“为发烧而生”这一广告词也是其对自身战略发展的一种认识。

2.2设计策划创新多样化

创新性是设计企业的生命之源，没有创新，设计企业也就走到了生命的尽头。对于设计企业的设计策划来说，提高其创新的多样性是非常重要的。例如，魅族在当今智能化手机市场并不占据优势，魅族MX系列的简约性在其他手机的设计策划中也能体现出来，然而魅蓝的出现将其定位于“青年良品”，以较低的价格获得时尚精致的外观。它针对的是智能手机使用者最多的群体，而不是单纯依靠产品性能。由此可知，魅族这一创新的产品策划方案无疑是成功的。多样性的设计策划能够保持产品形象的新鲜感，但是，在策划中，也不能一味追求多样而舍弃其一脉传承的部分，要将“基因文化”融入产品设计策划中，保证品牌效益。

2.3优化设计管理中沟通渠道与环境

沟通渠道越长，越容易使信息失真、丢失，尤其是在需要思想直接交流与碰撞的设计活动中。因此，建立便于设计管理者、设计师、客户、设计活动相关人员之间直接交流的途径和机制是提高设计沟通的重要手段。现代设计活动越来越复杂，对沟通的频率、沟通密切程度的要求也越来越高。因此，要建立企业的知识管理平台，以知识平台丰富的内容、即时快捷、远程可视等独特条件为支撑，实现高水平、高效率的沟通。比如IDEO开放性的知识体系与工作环境，设计者和客户可以借助共享的知识平台沟通，并协调相关方面的工作，设计师也可以利用它制订方案，分析客户，使客户参与其中，保证沟通的有效性和协调性。另外，在设计企业发展的过程中，也要注重行业的延伸性，为甲方公司提供“视觉形象设计—产品设计—展示设计”一条龙服务，避免几家公司同时为甲方服务而出现沟通障碍。在企业内部管理过程中，采用这种方式将大大减少与外部进行不必要的沟通的时间，从而更加高效、便捷的工作。

参考文献

［1］曹薇.我国现有工业设计公司的设计管理研究［D］.昆明：昆明理工大学，2010.

［2］管顺丰，刘健.设计沟通障碍与管理策略［J］.艺术与设计（理论），2012（5）.

［3］姚善良.提升设计竞争力，设计管理中文化力的整合研究［M］.北京：电子科技大学出版社，2014.

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家具卖场促销方案设计一一、活动目的：

充分利用十一长假契机，整合资源，有计划、有策略的开展一次时间跨度较长的促销活动，更好的传达合美嘉家具的经营理念，提升企业品牌形象，拉动产品销售，实现品牌形象与产品销量的同步提升。

二、活动主题：

活动主题：5600元套装组合家具 一元秒杀

活动口号：十一买家具 就来合美嘉

三、活动思路

充分利用中秋节和国庆节两大契机，通过一元秒杀、特惠套装组合家具等促销手法，直接让利于消费者，从而提高产品销量及扩展合美嘉的品牌影响。

四、活动时间：

20xx年9月10日—20xx年10月5日

五、 活动地点：

郑汴路凤凰城合美嘉家居自选商场

六、活动内容：

1、合美嘉 一元“秒杀”更劲爆!

2、合美嘉 预订套装家具更惊喜!

3、合美嘉 套装组合家具更超值!

活动一“合美嘉·一元“秒杀”更劲爆” 执行细则

活动概述：

一元秒杀，是随着网络繁荣而兴起的一个新的促销及消费方式，鉴于网络环境的原因，这种形式多被认为缺乏诚信度，一元秒杀多被网友诟病。把一元秒杀移植到实际商业销售中，也存在诚信的问题，正是基于这种情况，中寰创世建议与媒体联动，增强活动公信力，借媒体的资源传播活动、组织人员，会起到事半功倍的效果。

活动时间：

20xx年10月1日、3日、5日上午10：00和下午17：00。

活动商品：

价值5600元的套装组合家具，全部套装组合家具为30套。

参与顾客资格：

持有合美嘉家居自选商场·富之岛套装组合家具一元“秒杀”卡的顾客。

如何获得活动资格：

1、9月10日—10月5日期间，至合美嘉家具自选商场认购秒杀券;

2、10月1日—10月5日期间，在凤凰城合美嘉一元秒杀券认领处认购;

3、9月10日—10月5日期间，拨打郑州晚报发行热线67655600或洽郑州晚报发行人员认领一元秒杀券;

4、9月10日—10月5日期间，预订合美嘉套装组合家具，获赠一元“秒杀”券。

活动推广：

1、地面推广：10月1日至10月5日期间，在凤凰城周围布置不少于10个一元秒杀券售卖处进行推广;

2、入户推广：郑州晚报发行队伍，每天进家入户直接推广;

3、小区推广：合美嘉指定小区由郑州晚报发行人员有针对性的目标客户推广;

4、内场推广：在9月10日—10月5日期间，在凤凰城南楼四层和合美嘉卖场内，布置不少于5个一元秒杀卡售卖点，进行推广;

5、媒体推广：合美嘉报广、dm、大屏进行活动推广。

选择与媒体合作：

合美嘉的客群主要以郑州消费者居多，要把活动推广好，首先要影响郑州的人群，要影响郑州人群就要选择能够影响郑州人群的媒体。郑州晚报主要发行郑州市区及周边市县区，办报60多年，在郑州老百姓心目中有着良好的口碑，在郑州市区发行覆盖面广，党报性质订阅，读者中事业单位中层以上领导占比多，与合美嘉客群吻合，选择与郑州晚报合作更适合。

媒体合作形式：

1、以“郑州晚报·富之岛套装组合家具一元秒杀团”成员招募形式，进行大规模顾客召集;

2、以“预订合美嘉套装组合家具，送郑州晚报和郑州手机报”的形式进行目标顾客的收集。

3 、以“郑州晚报·家具惠十一”的专题栏目形式进行活动的推广及活动内容的传达。

顾客组织：

1、郑州晚报·富之岛套装组合家具一元秒杀团成员招募形式，进行大规模顾客召集;

2、合美嘉客户信息库，群发短信告知活动内容进行顾客组织;

3、合美嘉建材家居客户信息库，群发短信告知活动内容进行顾客组织;

4、活动期间，到合美嘉店咨询或有购买意向的顾客，进行零散客人的组织。

家具卖场促销方案设计二一、策划背景

1.各大品牌同区域竞争、扩大产品市场迫在眉睫

安顺市内不缺乏优势家具品牌。然而随着不同品牌的相继加入，安顺市的家具市场上出现了邂逅消费。市区的市场逐渐不能满足各个商家对市场的需求。面对同行业的不断竞争，每个品牌商家的市场占有率在逐渐的缩小关于家具促销活动策划方案关于家具促销活动策划方案。除此之外，各大品牌的相继进入安顺市场，给各个商家造成不小压力的同时也抢占了大部分的市场。面对日益激烈的同行业的竞争和资金雄厚各大品牌，扩大安顺市的家具市场迫在眉睫。

2.占领广大乡镇、农村市场势在必行

从我们现有客户资源进行分析，乡镇以及农村在家具市场的需求量也越来越大，目前这一市场尚有很大的可开发空间，各大乡镇以及农村市场的客户在采购家具用品时，大多都是到周边的市区以及县城进行采购，然而;县城的家具市场不成熟，而市区离农村和乡镇有太远，造成了这部分客户群在采购过程中的极为不便和价格偏高等一系列的不利因素。为了达到扩大产品市场，并形成一种全新、积极的多赢式营销理念。投入地方市场的开发，并以“5.1献爱心，家具送下乡”为主题的活动，进军安顺市周边各县、乡镇以及农村市场。抢先占领各县、乡镇以及农村市场的主导权。

3.家具明码标价的趋势化经营

随着消费者消费水平的提高和对品质生活的迫切追求，家具消费渐渐成为继居民购房之后的第二大家庭投资项目，但是消费者在购买家具时不耗几天时间好像也下不了单!造成这种结果的原因除了品牌众多、消费者产品辨别能力差等特点，还有就是在家具商场等大型零售卖场都有两个价格，一个是自定标价，一个是厂的“最低价格”，于是所有商品的的成交价格几乎就在这两个价格之间进行成交。导致消费者在家具市场里看看这个好，那个也好，回家开始算价格，老是感觉价格还能降，这就使消费者在购买家具的过程中，防备心理较强，时常保持谨慎的心态，防止被商家欺骗。如何改变目前这一消费状态呢?那就是家具产品实行明码标价经营。

4.展望未来家具市场

家具产品去开发农村以及乡镇市场，目的只有一个，就是掌控地方家

具市场的主导权。让公司在农村以及乡镇市场上形成一个讲诚信、提供优质产品和服务的家具产业品。更好的在农村以及乡镇市场上站稳脚跟，并结合市区家具市场，实行家具明码标价经营，整合成一个庞大的家具市场，只有这样，我们的家具市场才能有更大的发展空间。

二、活动主题：劳动节感恩回报

兴伟家具下乡、明码标价惠市民

三、活动时间：20xx年x月x日至x月x日

四、活动地点：兴伟国际家具城

五、市场分析

综合安顺市周边县、乡镇以及农村家具市场的整体分析有以下几点情况：

(1)各县区，家具市场不完善，价格偏高。

(2)各乡镇以及农村市场家具市场基本上处于空白状态

(3)各县、乡镇以及农村的客户群到市区采购不方便。

(4)市区各家具卖场价格不完善，存在价格差异。

(5)再者地方消费者对于产品和品牌的信息来源较少。

由此可见，各县、乡镇以及农村市场具有极高的开发价值。

六、客户分析

消费者主要有如下特点：

(1)消费者对产品价格持怀疑态度，对产品质量不放心。

(2)县、乡镇以及农村的广告宣传不杂乱，在宣传的时候容易取得效果。

(3)县、乡镇以及农村需要一个方便实惠的购物环境。

(4)县、乡镇以及农村对市区的产品信任度较高。

七、创意方案

针对前面我们所分析商家和消费者的特点和问题，我们从两者的角度出发，从双赢的角度出发，特提出如下敢为人先的创意方案：

(1)家具送下乡，让地方消费者能享受到方便实惠的统一消费。

(2)实行部分商品明码标价式经营，让消费者不再为价格烦恼。

(3)抽取现金大奖，刺激消费者消费。

八、运作方式

1.五.一家具下乡真情回馈活动

(a).进店有礼活动

凡在活动期间光顾兴伟家具城的顾客都有由兴伟提供的精美礼品一份，数量有限，赠完为止关于家具促销活动策划方案关于家具促销活动策划方案。(凭农村身份证件领取)

(b).家具下乡补贴

买家具享受家具下乡补贴：所有乡镇、以及农村户口可凭有效证件最高可享受家具下乡补贴10%，以最终成交价为基础。(补贴10%的含义：活动期间所以家具上浮7个百分点，真正让利3个百分点，共计让利10个百分点)

(C).你购物，我买单

凡在活动期间购买任意一款商品或对任意一款商品下订单的顾客，都可凭当日购物订货单，报取来回车费。(按购买家具的金额来报取车费)2.商品明码标价、平价销售

五.一活动期间，特设立两个厅进行商品明码标价、平价惠市民，分别是儿童及休闲专厅。

3.抽奖活动

抽奖可设为每3000元以上抽一次;8000元两次;13000三次,以此类推。

活动设有：一等奖一名：现金奖5188元。

二等奖两名：送价值3188元的休闲沙发一套(按20xx元每套成本计算)。

三等奖五名：送价值588精美衣帽架一个(按100元每套成本计算)。

幸运奖一百名：送公司提供的精美礼品一份

九、活动宣传

1.DM单页的发放关于家具促销活动策划方案投资创业。

2.黔中早报的宣传。

3.车身广告。

4.乡镇张挂布标。

十、经费预算

1、DM单页：A3*50000份*0.28元/份=14000元

2、半版报纸广告宣传：20xx元/每期*2期=4000元

3、车身广告费用：15平米/每车*4车*10元/平米=600元

4、活动奖品费用：9688元

5、布标费用：(18个乡镇*2幅/镇*6M/幅*6元/M)+(18幅小布标*2M/幅*6元/M)=1512元

6、抽奖卷：500张*0.1元/张=50元

7、出差费用：出差费用：(15个地方*2人/地方*2天*50元/天)+(8个地方*2人/地方*2天*100元/天)+(1个地方*3人*2天*100元)+300=7100元

篇8

[关键词]营销策划；市场导向；创新

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.19.028

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2013）19-0048-03

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，它的中心是顾客。顾客的需求千差万别，决定了房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征、消费习惯及发展要求，体现市场的要求。研究房地产营销策划对房地产业发展有着深远的意义。

1房地产营销策划的产生及发展

营销策划，属于市场要素整合学。任何一宗房地产在市场上都是独一无二的，每一宗楼盘都有不同的区位，在同一区位有不同的路段，在同一路段有不同的地块，在同一地块有不同的幢号，在同一幢号有不同的房型，等等。这是房地产品天然所具有的差别化，针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此，任何房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。

20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等概念。

新形势下，房地产营销策划又被赋予了更丰富的内涵。首先是前期定位策划，通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群，根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划，根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划，在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

内蒙古房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近20年才慢慢产生的。回顾自治区房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

自治区房地产营销策划理论和实务发展与国家的基本同步。首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展为我国房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商面临强大的竞争压力，使得房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，自治区众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。

2内蒙古房地产营销策划中的主要问题

自治区房地产市场发展较晚，营销策划理念应用于房地产业尚处于初创时期。而在当前新形势下，房地产开发商之间竞争越来越激烈，部分开发商为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，过多地重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中出现了一些问题，不利于房地产业的健康发展。

2.1目标客户定位不准确

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间非常复杂，变化的可能性也非常大，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使其在房地产营销策划中普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响与约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要回归理性，不能全凭经验和个人感性判断。

2.2缺少规范的可行性分析

众所周知，房地产开发不但受经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用，甚至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

2.3营销策划方案过度追求概念的炒作

概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然与市场规律背道而驰。房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，背离营销的最终目的。

2.4模仿抄袭现象比较普遍

房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论与思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重营销策划。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经，参加各类策划培训班；二是邀请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划讲座，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

2.5广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨

在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户听信广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传的实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。有的宣传广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户做出虚假的承诺。

3内蒙古房地产营销策划手段创新

纵观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的，也有超越想象的；有老套的做法，也有创新的方案。由此可见，营销策划人员已绞尽脑汁、挖空心思。房地产市场经历了炒作与浮躁之后，已经慢慢地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，房地产营销策划人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。

3.1强化品牌战略

随着房地产业逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此内蒙古房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性要强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划。

3.2适应消费者个性化要求

随着房地产消费市场日趋理性化和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减少，理性购买行为增多；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐形成自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更多考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此内蒙古房地产营销策划者应该针对不同消费者进行更加明确的市场细分，以满足不同类型消费群体的消费需求。

3.3明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际

营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。内蒙古房地产营销策划工作要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。

3.4调整营销模式，建立全程营销机制

房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户进行适当的引导，从而把双方可能的分歧解决在当前。目前自治区部分开发公司成立了客户俱乐部，经常与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成良性互动与有效联接。还有一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。

3.5加强专业培训，提高策划人员素质

加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过定期组织培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，积累经验。房地产企业需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种理念运用到营销策划工作过程中去，做好房地产营销策划工作。

作者：张庆海

主要参考文献 

[1]孟德胜.浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济，2011（21）. 

[2]陈嘉颖.市场规范下的房地产营销策划[J].时代金融，2011（9）. 

[3]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设，2008（1）. 

[4]王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策[J].现代商业，2009（6）. 

[5]王志红.房地产营销策划的创新观念[J].现代经济信息，2008（4）. 

篇9

记者：荆先生您好，很感谢您能抽出时间来接受我的采访。您的设计和活动策划一直都是备受好评的。听说某知名生鲜网站就是精挑细选了多家设计公司，最后对您的策划方案感到最满意的。

荆琳：我们所做的每一个设计、策划，都会用心了解客户的需求，然后针对目标顾客审美偏好、行业与品类特性、企业文化与理念等定制唯一的活动计划，将设计与市场两种元素巧妙地结合起来，以自己特有的视觉符号系统吸引公众的注意力并产生记忆，使目标顾客对该企业所提供的产品或服务产生最高的品牌忠诚度。可能就是这个根据不同需求的具体定制，才能设计出最符合客户需求的方案。

记者：这次活动也是比较不一样的，以往某个企业的宣传活动，受众都是在下面看着。您策划的这次活动，受众都是参与其中的，有了切实的感受，也得到了真正的实惠。

荆琳：是的，这是一种互动体验式的推广。当时他们网站刚成立一年多，资金实力也并不是十分雄厚，他们想要一种既独特又能低成本的推广方式。我结合了他们的实际情况，决定采取这种以产品为媒介，通过人际关系，借助新媒体来传播的策划方案。

记者：这次活动的宣传效果惊人，给这家网站也带来了很好的品牌形象。这也是您意料之中的吗？在策划时您是否专门考虑过这方面的问题？

荆琳：算是意料之中的。我是做VI设计出身的，一个企业，从logo开始，到一切产品，展示，宣传，活动，策划，都和品牌形象息息相关。一个logo，它是一个品牌的头像，也代表着一种品牌形象，其他方面必须和谐统一，不与品牌形象相背离，能够为品牌形象加分。因此在做设计或者做策划时，我会要求我的团队做出的设计，不仅要生动有美感，而且必须简单、科学、直接，除此之外，还要能够完整地表达出企业的经营理念和企业特点，三者缺一不可。我是一个完美主义者，我要求一个整体的设计需要承担如此之多的内容，我要的是有灵魂的不可复制的设计，而不是随便找个设计人员画出的简单机械的图形。

记者：您独创的互动体验的推广和新媒体推广方式目前已被广泛的应用在各个领域。我们之前就了解到，除了传统的设计、品牌推广外，还被应用到教育领域，各个教育机构纷纷推出的“互动体验式课堂”也是备受好评的。对于其他企业的这种效仿您会介意吗？

荆琳：这倒是完全不会，因为我本人在做设计和策划方面完全是出于自身的兴趣。在设计的过程中，我渐渐地发现标志的设计、活动的举行可以被赋予更多功能，于是开始研究怎样设计可以兼顾品牌推广，能为品牌的长期发展留足空间。我希望的是探知设计的深度、广度，并不是为了单纯的经济利益，所以并不会介意其他企业的效仿。再说，如果我真的介意，我也不会愿意去做客座教授，把我的经验毫无保留的传授给各位学子。

记者：您总是如此慷慨大度，不问功名，但又和大奖很有缘。听说您最近也是获奖颇丰，刚刚获得了中国广告设计・特别贡献奖？

荆琳：是的，还是要感谢各位同仁们对我的赏识和认可，也要感谢典章盛世的团队长期以来对我的支持和帮助。

记者：在今年六月份您还荣获了三年・七人――创业先锋广告创意大奖？这个奖是由创业先锋联盟联合国内知名网站举办的，每三年评选一次，而且每届只评选出7人。说明这个奖的含金量是很高的，能够获此殊荣的获奖者都是行业内的精英。今年您得了这个奖说明您在广告业的贡献是非常突出的，您的成绩是被认可的。

篇10

高职教育人才培养目标是高端技能型人才，为了适应行业及企业的发展需要，人才培养必须面向市场，在制订人才培养方案时依据房地产行业的细分和市场需求制订人才培养方向。[1]在当前城市化发展和房地产市场发展过热的形势下，房地产投资量有增无减，营销人员需求量逐年增加，为适应行业的发展，本专业在制订人才培养方向时将营销策划人员作为一个主要的就业岗位。为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，依据营销策划人员岗位内容和目标，在教学设计、教学内容、教学方式和考核方案四方面对《房地产营销》进行课程改革思路探讨。

2《房地产营销》课程改革背景

2.1行业背景

自从我国土地转让市场化和住房市场化以来，地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一。而近年来，房价不断飞涨，百姓怨声载道，在这种背景下，国家出台了史上最严厉的调控措施。[2]2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产市场进入调整发展时期。[3]面对政策的调控、市场的变化，开发公司也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，项目营销策划发挥着重要作用。为给市场输送专业化营销策划，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。

2.2专业背景

房地产经营与估价专业是以市场为导向，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。[4]调研发现营销策划人员岗位为主要需求岗位，为提高专业学生技能水平和就业能力，进行《房地产营销》课程改革。

3《房地产营销》课程改革目标

《房地产营销》通过以房地产营销策划具体工作任务为载体的项目化教学，使学生了解房地产营销策划的基础理论知识、常用的各种营销手段，当前主流的操作模式和操作流程，掌握房地产目标市场定位，房地产价格策划，房地产销售推广策划，房地产销售技巧和相关法律知识。学生学习以后，具备产品推广的定位能力，营销策划书的制订能力，营销策划推广的执行能力，销售的接待和签约能力。具体实现目标如下：

3.1知识目标

（1）熟悉房地产营销策划的原则和程序，掌握房地产营销策划的主要方法；（2）了解房地产营销策划的流程，掌握房地产营销策划方案编制、调查问卷设计以及信息采集与分析的基本方法；（3）掌握样板房包装与售楼书制作的基本方法；（4）掌握房地产销售相关流程管理方法；（5）掌握房地产销售的现场接待礼仪和销售技巧。

3.2能力目标

（1）能够进行针对具体项目的调查问卷设计和市场调查；（2）能够进行具体项目的市场细分定位；（3）能够进行具体项目的价格策划；（4）能够制订项目营销策划书；（5）能够现场接待客户，进行楼盘信息解说答疑。

3.3职业素质目标

（1）培养热情、乐观和沉着的职业素养；（2）培养耐心细致、积极主动的工作态度；（3）培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。

4《房地产营销》课程改革内容

4.1教学设计改革

为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以营销策划工作过程为主线，《房地产营销》课程改革将整个工作流程分解为5个项目、12项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在建楼盘为营销策划对象，让学生进行项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约练习，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产营销策划工作流程及技巧。

4.2教学内容改革

以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排5个项目，分别是项目市场细分定位、项目营销策划方案制作、项目营销策划方案实施管理、样板房包装和楼书制作及客户现场接待和签约，在5个项目基础上以工作流程顺序，分解出12项任务，分别是竞争性项目调查、项目细分定位、房地产市场总体调查描述、竞争性项目分析、目标项目SWOT分析、项目营销策划方案、营销策划的进度安排、营销策划活动的监控评价和调整、样板房包装、楼书制作、现场接待和销售签约。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如竞争项目分析，能够根据目标项目的地段、单价、总价、产品类型等要素确定竞争性项目，并确定调查内容进行相关调查，调查结束通过小组讨论形式开展竞争形势分析会，进行竞争项目分析总结。

4.3教学方式改革

为实现学生“学了能用”的目标，理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。本课程教学以杭州一个在建楼盘为学习对象，每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，通过案例教师示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。例如项目市场细分定位，教学目标为掌握市场细分与定位的原理和市场细分与定位的操作流程，对项目本身潜力分析，并针对竞争态势进行市场细分定位。教师给出任务：2009年5月，7月以及2010年9月，绿城房产集团先后联手浙报集团，海航地产，浙江铁投等公司，以均价10,000元左右的楼面地价通过土地出让获得杭州市西湖区蒋村区域几个相邻地块，此项目案名为《绿城西溪诚园》，针对前期进行的竞争性项目调查，假如你是绿城房产《西溪诚园》项目的策划人员，请问你将如何进行市场细分和定位？请分组完成《西溪诚园项目市场细分与定位报告》。在明确任务目标前提下，学习市场细分的依据、原则、方法和程序，房地产项目目标市场选择考虑因素及策略，掌握项目市场定位原则。知识点讲授完毕，教师进行示范，以杭州滨江房产钱江新城项目（滨江金色海岸）为例进行目标市场定位介绍。依据示范，让学生分组对本学期营销目标对象练习市场细分和定位并汇报。教师对学生的汇报进行点评，学生进行完善，并完成报告上交。

4.4考核方案改革

《房地产营销》课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为3个部分：课堂表现、小组作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；小组作业以上交的小组报告为检查依据；小组展示主要有销售现场接待和销售签约。期末考核以知识点考核为主，考核房地产营销基础知识和房地产营销趋势及模式。具体考核标准见表1。

5结语