测绘信用管理办法范文

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[论文摘要]改革开放以来，我国中小企业在整个国民经济中发挥着越来越重要的作用，为我国的经济增长做出了极大的贡献，但近年来中小企业融资难的问题成为影响和制约中小企业进一步发展的因素之一。本文主要论述了中小企业在贸易融资中存在的问题，并针对中小企业融资存在的问题，提出了相关的对策。

改革开放以来，我国中小企业在整个国民经济中发挥着越来越重要的作用，为我国的经济增长做出了极大的贡献。但近年来中小企业融资难的问题成为影响和制约中小企业进一步发展的重要因素。

一、目前我国中小企业在国际贸易融资中存在的问题主要表现为：

（一）贸易融资形式单一

我国中小企业内源融资的比例很高，但内部资金不能满足企业的发展需要，即内源融资匮乏，内源融资是企业长期融资的一个重要来源。亲友借贷、职工内部集资以及民间借贷等非正规金融在中小企业融资中发挥了重要作用，而其他的融资渠道中小企业较难介入。由于我国资本市场发展较晚，现行的证券管理原则和标准对股票、债券等直接融资渠道制定了严格的准入条件，由于交易是直接的，资金提供者必须对资金使用者的状况进行了解和判断。另一方面，我国《公司法》规定，股票上市公司股本总额不得少于人民币500万元，而大量中小企业净资产规模低，信用等级低，不具有上市融资的资格。我国的大银行也难为中小企业提供融资服务。

（二）信用歧视（审批程序多）

由于中小企业市场风险大，企业倒闭率高，财务制度不健全，资信状况堪忧，缺乏足额的财产抵押，又无人担保，银行考虑到安全性因素等对中小企业惜贷、俱贷，对中小企业主要提供的是流动资金以及固定资产更新资金，而很少提供长期信贷，而且对中小企业贷款的审批程序繁杂，存在信用歧视。企业也深感办理抵押环节多、收费多，如在土地房产抵押评估和登记手续中，评估包括申请、实地勘测、限价估算等，登记包括土地权属调查、地籍测绘等，极为繁琐。

（三）缺乏完备的信用管理体系

就中小企业自身来讲，一方面，固定资产较少，不足以抵押，贷款受到限制；另一方面，一些中小企业在改制过程中屡有逃费、悬空银行债务现象发生，损害了自身的信用度，由于中小企业社会诚信系统没有建立，信用评价难以操作，银行很难筛选出守信企业，无疑会使银行“慎贷”和“惜贷”，使得中小企业贷款时，不仅受到贷款与否的置疑，而且，即使能够申请到贷款，贷款规模也同样会受到限制。社会信用总体状况较差，缺乏完备的信用管理体系。

二、针对以上问题，提出对策如下：

（一）改善中小企业的融资环境，建立健全扶持中小企业融资的法律法规， 为中小企业提供立法和配套扶持政策

针对贸易融资形式单一，应出台一些具体的法规、条例，完善中小企业发展和融资的法律制度建设，积极创造条件让优质中小企业发行股票和债券，有待于企业上市制度、交易制度、监管制度和退市制度的进一步完善，从而为最终推出创业板做好充分的准备。此外，要积极改进企业债券额度管理办法，允许有条件的中小企业发行债券，切实降低企业发行债券的实际成本。要积极营造有利于风险投资大量形成和实现规模扩张的相对完善的技术市场、股票市场和产权市场等，改善中小企业的融资环境，建立健全扶持中小企业融资的法律法规， 为中小企业提供立法和配套扶持政策。

（二）加强中小企业自身建设，充分完善中小企业自身形象

首先，必须规范中小企业的企业制度，明确界定企业的产权关系。在良好的企业制度条件下，中小企业的主要任务就是如何增加企业的盈利水平，如何促使企业将利润转化为内源融资能力。加强企业管理是中小企业盈利和长期发展的保证，因而也是中小企业内源融资能力增强的保证。同时，中小企业要善于约束自己的投资和扩张行为，不要试图逃避债权人的监督。 转贴于

（三）着力构建中小企业融资的社会服务支持体系

针对缺乏完备的信用管理体系，着力构建中小企业融资的社会服务支持体系，建立和完善我国中小企业信用担保体系和适合中小企业自身特点的信用评估体系。通过加快信用担保立法、健全风险分担机制、完善担保资金的风险补偿机制，建立和完善信用担保体系，经熟悉民营中小企业状况的担保机构担保，信贷机构可以减轻对中小企业由于信息不对称造成的还贷困难的担心，从而增加对中小企业的贷款，有助于缓解中小企业融资困难的程度。

针对大多数中小企业规模小、成立时间短、融资需求旺、频率高、额度小等特点，银行应在建立以个人信用为基础的企业资信体系基础之上，制订适合中小企业自身特点的信用评估办法，使信用评级科学合理地反映中小企业的状况和偿债能力，加强对外销渠道经营者的素质、结算方式、贷款归还及市场潜力等内容的审查，从财务因素、非财务因素对中小企业进行综合信用等级评估。建立中小企业信息库，收集中小企业产品情况、市场情况、进出口情况及资信情况等资料，改变信息不对称的情况。

参考文献

[1]陈晓红，论中小企业融资与管理[M]，湖南，湖南人民出版社，2003

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一、加强产业研究，制定产业发展规划

（一）加强房地产业经济特性研究。发展改革、住房城乡建设、国土资源、规划、房管等部门和各县市区要加强房地产业与城市经济发展、房地产开发与城市运营、房地产业与民生、房地产业与其他相关产业发展关系的研究。按照城市总体规划要求，以建设“现代常德、幸福家园”和打造“区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市”为导向，以提升城市品质、改善居民居住条件和环境为目的，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）加强房地产业发展现状研究。深入分析房地产业发展现状，针对存在的问题，采取有效措施认真加以解决；加强市场供求研究，弄清市场总需求，为确定土地供应量提供科学参考；加强需求结构研究，丰富产品类型，满足购房者多样性需求，形成供需平衡、结构合理的房地产市场发展格局。

（三）加强产品研发。创新产品研发理念，提升产品研发能力，加强新技术、新材料运用，鼓励房地产企业开发节能环保的生态住宅，加快资源节约与环境友好的“两型”社区建设。

（四）科学制定房地产业发展规划。规划、住房城乡建设、国土资源、房管等部门和各县市区要根据城市总体发展战略，科学制定房地产土地供应规划、保障性住房建设规划、棚户区改造规划等专项规划，引导房地产业有序发展。

二、认真贯彻落实房地产调控政策

（五）加大保障性安居工程建设力度。发展改革、财政、国土资源、税务等部门要积极落实项目申报、资金投入、土地供应、规划布局和税费优惠等政策。要实行住房保障可持续发展战略，建立保障性住房建设资金归集专户和融资机构，推行廉租住房共有产权保障模式，健全准入退出机制。采取政府主导、社会融资、企业自建等多种方式，努力增加公共租赁住房供应。采取政府主导、市场运作模式，发挥市场机制作用，加大政策支持力度，多渠道筹措建设资金，加快推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造。2015年底前基本解决人均住宅建筑面积13平方米以下住房困难群体的住房问题。

（六）增加住房用地有序供给。国土资源部门应根据规划部门出具的宗地规划设计条件拟定供地方案。确定为中低价位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积以及开竣工时间、违约处罚条款等，并写入出让合同。

（七）加强风险防范和市场监管，稳定住房价格。严格执行国家和省有关房地产业的调控政策，执行差别化住房信贷和税收政策，规范预售许可等项目监管行为，抑制投机投资性购房需求；加大对闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为的查处力度。

三、加强房地产开发企业管理

（八）加强房地产开发企业资质管理。工商部门要严格企业注册资金管理，依法查处虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为；市住房城乡建设（房管）部门要规范开发企业资质管理，切实加强日常监管，解决房地产开发企业过多、过滥的问题。外来房地产开发企业来我市进行房地产开发的，须到住房城乡建设（房管）部门登记备案。

住房城乡建设（房管）部门对房地产开发企业实行动态管理。对不具备资质的单位或个人从事房地产开发的，要严肃查处；对在一定期限内没有开发业绩或未达到规定开发量的，或有其他违法违规行为的，责令限期整改，整改不到位的，视情节轻重提请原审批机关降低开发资质等级，直至注销资质证书。

（九）建立房地产企业信用评价体系。住房城乡建设（房管）部门要建立房地产企业（含房地产开发企业、物业服务企业及中介机构）信用管理档案，将开发企业超越资质开发项目、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、违规预售、散布虚假信息等违法违规行为作为信用评价内容，加强对信息录入、信用评价和披露的管理。加强信用评价成果的运用，将房地产开发企业的信用情况作为土地供应、企业资质晋级和工商年审时的重要参考。对信用评定等级差的房地产开发企业要限制新购置土地和开发新的项目。对信用等级优良、开发产品品质高、配合行业管理、社会责任感强、社会反响好的企业实行激励机制,支持其发展壮大。

（十）引进培育品牌房地产开发企业。适当引进国际国内实力强、信誉好、水平高的房地产开发企业；鼓励本地房地产开发企业兼并联合、做大做强，支持有条件的企业资质晋级，培育本地房地产企业品牌，提高市场竞争力；引导企业加强培训学习和考察交流，提高企业管理和开发水平，增强企业社会责任感。

（十一）发挥行业协会作用。完善协会组织，加强产业调研，开展行业自律，参与企业信用评价，充分发挥房地产业协会的引导、纽带和维权作用。

四、加强房地产开发项目管理

（十二）调整产业结构。在确保基本保障住房供应的前提下，引导企业开发设计合理、功能完善、质量可靠、设施配套、环境优美的产品；鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗等产业相结合，发展复合地产；鼓励支持现房、全装修房销售，提高房地产开发产品品质。

（十三）优化项目规划设计。房地产项目规划设计要塑造城市个性，凸显城市特色。规划、住房城乡建设部门要对房地产项目规划设计方案严格把关，努力打造一批特色鲜明、品质优良的城市建筑精品。规划部门审批时，要审核项目的公共用房和其他公共空间及配套设施的面积和使用功能，并在相关图纸上明确标示。业主共有物业和业主公共活动用房一经明确不得随意更改，确需更改的，须经业主大会同意后报规划部门审批。规划部门审批时，要征求有关部门意见。

（十四）完善土地供应条件。国土资源部门在土地使用权出让或划拨前，对房地产开发项目的性质、规模和开发期限，城市规划设计条件，物业、社区管理和业主文体活动等公共用房，基础设施和公共设施的建设要求，公共用房和基础设施建成后的产权界定，房地产开发企业的资质和诚信情况等事项，应当分别听取规划、住房城乡建设（房管）部门的书面意见，并纳入土地供应合同的附件内容。

（十五）严格房地产开发用地供应准入。加强对房地产开发用地竞买人资格审查，对用地者欠缴土地出让价款、未按出让合同约定开竣工、闲置土地以及囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力、不履行土地使用合同的，国土资源部门要禁止其在3年内参加土地竞买。禁止个人和未取得房地产开发资质的企业参与商品房开发土地竞买；对信用等级差的房地产开发企业，依法暂停其参与土地竞买。同时加强对房地产开发用地竞买人资金来源的审查。

（十六）严格土地供应原则。城市新区建设应坚持统一规划、成片开发的原则，鼓励房地产企业成街区开发，确保项目功能完善、设施配套、环境优美及个性突出；旧城区改造要严格按规划进行，不得零星开发，零散地块应建设街头绿地、公共停车场、公共厕所或市民文化休闲设施。

（十七）加强对违规用地和违规建设行为的查处力度。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设等违法开发行为，国土资源、规划、住房城乡建设等有关部门应依法予以查处。对超出开发合同约定的动工开发日期满1年而未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权，并征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。对虽按期开工，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发（十八）制止违规集资合作建房。严格落实原建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》要求，停止审批集资合作建房项目。

（十九）加强商品房预售许可管理。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。业主共有部分不得纳入预售范围（含属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房等房屋），有关信息应在预售许可证上注明。

规范项目分期预售。房地产开发企业事先应向房管部门申报分期预售计划，总建筑面积在6万平方米（含6万平方米）以下的项目不得分期预售，6万平方米以上的项目分期预售规模由房管部门根据项目实际情况确定。

强化商品房住宅预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并落实预售许可价格申报和公示制度，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，不按申报价格及其他预售方案约定的内容销售以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张等违法违规行为，要责令限期整改，暂停其商品住房网上签约，依法予以处罚，并计入信用档案。

（二十）加强项目资本金管理和商品房预售资金监管。认真执行房地产开发项目资本金制度，将项目资本金专户储存。房管部门要制定商品房预售资金监管办法，切实加强监管。房地产开发企业必须将商品房预售资金全部存入预售资金专用账户内，并签订资金监管协议，预售资金只能用于相关的工程建设。项目资本金、预售资金根据建设进度按比例核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。违者由住房城乡建设（房管）部门责令其限期纠正，并依法予以处罚。

（二十一）完善开发项目手册制度。房地产开发企业在签订土地出让合同后，要实行项目手册制度。内容应当包括企业基本情况、项目基本情况、项目设计方案、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等。

（二十二）完善房地产开发项目验收制度。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向规划、住房城乡建设（房管）等部门提出竣工验收申请，房管部门应当参加有关部门组织的验收。

规划、住房城乡建设、房管、国土资源、市政、园林、消防、人防、环保、质监等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的验收工作。供电、供水、排水、供气、通信、有线电视等部门，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。

（二十三）加强商品房交付管理。房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用。商品房交付时，房地产开发企业必须向购房者提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，落实前期物业管理。房地产开发企业将未组织竣工验收或验收不合格的房屋擅自交付使用的，要责令整改，并依法予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二十四）加强商品房合同备案审查。要完善商品房买卖合同示范文本，全面推行商品房网上签约和商品房合同网上备案。合同应对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属、交付使用条件、产权登记办证时间及其违约责任作出规定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和销售广告的内容作为合同附件，对于选择性条款要合法、公正。房管部门进行备案审查时发现违法或有失公允、推卸责任的条款应及时责令补正；要督促履行合同约定，对不履行合同的开发企业记入信用档案，并依法予以查处。

（二十五）加强房地产广告管理。工商部门要严格按照《中华人民共和国广告法》和《房地产广告暂行规定》的相关规定，加强对房地产开发企业商品房预（销）售宣传广告的管理，确保广告内容真实、合法。房地产广告和宣传资料中明示的内容和事项即为企业的承诺，开发企业必须履行到位。企业违法房地产广告或虚假广告的，工商部门要依法查处，并记入信用档案。

五、加强物业（企业）服务管理

（二十六）明确物业属地管理原则。房管部门要加强对物业服务市场准入、规范物业服务行为、提高物业服务水平的管理和指导。各县市区要重视物业管理工作，把物业管理工作纳入社区管理工作范畴。各街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要对物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理与创建、计划生育等各项社会事务负责。街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）要与物业服务企业及业主委员会建立联系工作机制。各物业服务企业既要服从房管部门的行业管理，又要服从街道办事处、乡镇人民政府和社区（居委会）的社会事务和基层组织管理。

（二十七）所有新建商品房小区必须实行物业管理，并逐步扩大物业管理覆盖范围。

（二十八）加强对物业服务企业的管理。严格物业服务企业市场准入，健全物业服务企业退出机制，建立物业服务企业诚信体系；鼓励企业兼并联合，培育本土品牌物业服务企业，引进外地优秀物业服务企业。

（二十九）加强物业服务项目管理。规范物业招标行为，建立服务项目登记制，规范物业服务企业对服务项目的接管与退管行为；实行物业服务等级制，将物业服务等级与物业收费标准挂钩，建立服务等级和收费的申报制度，公布物业服务等级与收费标准。房管、物价部门要联合开展达标验收活动。

（三十）完善和规范房屋维修资金归集和使用管理。所有新购商品房必须按规定缴纳房屋维修资金，不得减免。房屋维修资金归业主所有，由房管部门按统一归集代管、专户存储的原则进行管理。房管部门应加强对物业服务企业代收房屋维修资金的监管，确保资金安全。房屋维修资金收费标准由房管、物价部门根据市场情况及项目建安造价等情况适时进行调整。

六、加强国有土地上房屋征收与补偿工作和其他房地产工作管理

（三十一）国有土地上房屋征收部门要建立健全房屋征收各项管理制度，加强对房屋征收项目、征收补偿方案、征收补偿资金的管理，保障我市房屋征收与补偿工作健康有序进行。各级财政部门要统一筹集房屋征收与补偿资金，并实行专户储存。

（三十二）加强房地产中介机构管理。房地产中介机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到房管部门备案；房管部门要加强对中介机构的监督检查，建立完善房地产中介企业诚信档案和房地产经纪师、注册评估师等专业人员执业档案；房管、工商、物价部门要根据职能职责，积极培育和引导房地产中介市场发展。

（三十三）加强二手房交易市场管理。房管部门要在市城区建立相对集中的房地产中介市场，打造公平、诚信的二手房交易平台。要加强二手房交易资金监管，规范二手房交易行为，确保二手房交易资金安全，切实维护交易双方的合法权益。

（三十四）加强房屋产权登记管理。房管部门要严格按照《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，制定并实施收件标准和登记程序，规范房屋登记行为。对缺乏产权登记必收要件、未经验收或验收不合格的新建商品房项目不予登记；违法建筑不予登记。开发建设单位申请房屋初始登记时应将业主共有部分一并申请登记，房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书。市房管局要加强业务指导和质量抽检，提高各县市区产权产籍管理水平。

（三十五）加强房屋租赁管理。房管部门要认真贯彻落实住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》，全面实行房屋租赁登记备案制，加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。工商、公安、人口计生等部门在各自职责范围内予以支持和配合。

（三十六）加强房地产信息化建设和管理。建立测绘、预(销)售、交易、权属登记、档案管理、地理信息管理为一体的房地产市场信息系统，增加房地产信息管理内容，提高房地产市场信息的统计、分析能力。搞好各职能部门相关业务联网对接，大力开展“市县信息一体化”建设工作，搭建基础测绘平台，建立统一的电子登记薄，2012年底前初步建立全市统一的房地产信息系统。加快建立和完善个人住宅信息系统，为依法征税提供基础。完成房地产数据信息异地备份工作，确保数据信息安全。

七、加强房地产管理队伍建设

（三十七）完善管理机制。市城区房地产管理除武陵区、柳叶湖旅游度假区实行直接管理外，常德经济技术开发区、区、西湖管理区、西洞庭管理区。可结合实际情况分别实行机构派出制或依法委托制管理。