公积金额度调整政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金额度调整政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。

与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。

上海提高至80万元

近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。

上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。

那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。

补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。

也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。

那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。

北京贷款额度由评级决定

在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。

目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％，即69万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。

而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。

北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。

举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。

广州越晚退休额度越高

根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。

篇2

【关键词】楼市，去库存，住房公积金

2015年中央经济工作会议提出房地产要去库存。随后出台了新型城镇化、降低首付比例、降低契税营业税等优惠政策。笔者认为，作为致力于改善职工住房条件的住房公积金，在此轮楼市去库存过程中应该发挥应有的积极作用，更好地推动楼市去库存。

一、住房公积金在当前楼市去库存中的作用不足

（一）地区间存贷差异大

按照现行的住房公积金管理体制，在设区的市、地、州、盟设立住房公积金管理中心，管理辖区内的住房公积金缴存、提取和贷款等业务。不能实现省内的调剂，更不能实现全国范围内的统筹调度。受经济发展水平的差异，一线、二线城市的住房公积金缴存额和贷款额都要远远高于三线、四线城市。在部分一线、二线城市，由于房价的高企，房屋销售供不应求，住房公积金贷款金额需求量超过结存金额，出现了“惜贷”现象。比如规定公积金贷款最高限额为单人60万元，夫妻双方为80万元，而对于一套四、五百万的房子来说，支持去库存的力度有限。而在三线、四线城市，库存压力大，房屋销售少，房价相对较低，贷款需求少，贷30、40万元都贷不出去，出现了大量的资金沉淀。

（二）职工间贷款能力差异大

在计算职工的可贷额度时，需要根据职工的缴存基数和缴存比例计算确定，同时很多地方规定不能超过住房公积金账户余额的10倍或者20倍。住房的刚需者往往多为新入职的职工，缴存基数低、账户余额少，需要经过5、6年甚至更长时间才能贷到60万元，影响了购房需求。改善住房的职工，往往第一套住房需要用公积金偿还贷款，待第一套贷款还清时，账户余额都使用殆尽，需要几年才能再积攒一定的账户余额去贷款，影响了改善需求。房价上涨的速度要远远高于职工住房公积金上涨的速度，从而进一步影响了刚需和改善。而收入较高、缴存较高的职工则可以快速的符合贷款条件，贷出资金，变成了“穷人接济富人”。

（三）覆盖范围和使用范围差异大

建立住房公积金制度的一般以党政机关、事业单位、国有企业和大型外资、民营企业为主，个体、私营和进城务工的农民工们缴存住房公积金的很少，即使缴存了，也大多按照最低的基数和比例缴存。在申请住房公积金贷款时，一般在本地连续缴存一年以上才能申请，而目前劳动力主要聚集在发达城市和地区工作，造成了不能在原籍申请住房公积金贷款。由于全国间信息不联网，在原籍买房，再在工作地提取公积金的手续繁琐，制约了在三、四线城市的去库存。

二、发挥住房公积金去楼市库存作用的建议

（一）建立全国间统一调度平台

打破现有的地级市管理模式，由各省住建厅（局）牵头，先建立省内集中管理机构，住房公积金资金在省内集中归集和使用。在此基础上，根据住建部的安排，组成全国的资金调度平台，在全国范围内调剂资金余缺，将资金从沉淀量大的地方调剂到需求量大的地方，形成全国住房公积金“一盘棋”。放宽最高贷款额度，结合城市房价的上涨情况，每年动态调整，可将现行单人60万元、夫妻双方80万元的住房公积金额度放宽到单人80万元、夫妻120万元甚至更高，促进刚需和改善住房的职工购买住房。

（二）放宽贷款条件

现行规定是，职工申请首套住房可贷额度不得超过住房公积金账户余额的20倍，二套贷款不得超过账户余额的10倍。这个规定是上轮限购限贷条件下出台的，已不符合当前的楼市去库存现状了。和一套动辄二、三百万元的房子比起来，受公积金余额的限制，能够贷的公积金额度有限，迫使职工采用“公积金+按揭”的组合贷款，按揭部分的贷款额要远远超过公积金贷款部分，加重了职工的还款压力。发挥住房公积金贷款利息低的优势，首套贷款可不再限定账户余额，二套贷款可限定为账户余额的20倍。

（三）为外出务工人员创造条件

扩大住房公积金的覆盖面，将个体、私营、农民工等全部纳入，加大政策宣传力度，让务工人员从长远利益考虑，知道住房公积金的好处，动员用人单位为他们建立住房公积金。对于拒不缴纳或者不按规定缴纳住房公积金的，加大执法力度，申请法院强制执行，在相关媒体曝光，并可尝试纳入市场信用主体征信系统，达到为务农人员缴纳住房公积金的目的。建立务工地和原籍地之间的住房公积金互认机制，在全国统一调度平台内，原籍地住房公积金管理中心敞开大门，为在务工地缴纳住房公积金的职工办理贷款；务工地住房公积金管理中心简化提取手续。从而激发三、四线城市的购房需求，推动去库存。

（四）创新提取方式方法

现行规定是，职工必须凑齐首付款，才能申请住房公积金贷款。在房价不断上涨的情况下，首付款凑齐的难度越来越大，正所谓“一分钱难倒英雄汉”，而职工住房公积金账户的几万元余额往往就能派上很大用场。对于申请住房公积金贷款的职工，可探索提取方法的创新，在贷款审核阶段同时出具提取资料，将公积金账户余额先行提取出来作为首付款。从而能够使职工既凑齐首付资金，又能申请住房公积金贷款，在改善住房条件的同时，消化掉未售出的商品房。

三、结束语

2015年年末，全国住房公积金归集余额4.1万亿元；预计2016年全国可归集住房公积金1.6万亿元，按照75%提取率计算，余额4000亿元，余额合计将达到4.5万亿元。加大住房公积金自身的改革力度，在全国范围内统一调度，畅通贷款渠道，将是一笔巨大的资金体量。不仅满足一线、二线城市职工的购房需求，也能促进三线、四线城市的楼市去库存。

参考文献：

[1]周雯君.我国利用住房公积金余额建设保障性住房风险控制研究[J].西安财经学院学报，2014（1）：77-81.

篇3

关键词：供给侧改革；住房保障体系；公积金制度

中图分类号：F299.233.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-00-01

一、当前住房公积金制度存在的问题

我国住房公积金制度当前面临的问题，主要从以下三个方面进行分析：住房公积金缴存制度的问题；住房公积金的投资、分配使用问题；住房公积金的监管制度问题[1]。

（一）住房公积金缴存制度的问题

在我国现行住房公积金缴存制度下缴存率较低。城镇中的企事业单位是主要的住房公积金的缴存人员，按照国家规定，城镇单位需要按时缴存一定比例的住房公积金额度。但部分民营企业通过少缴存住房公积金来节约成本[2]。同时住房公积金缴存没有严厉的强制措施，和法律法规，城镇个体工商户基本不缴存住房公积金。另一方面，住房公积金不在劳动争议调解仲裁范围之内，没有相关部门能够有效解决发生的纠纷。这些都是住房公积金缴存覆盖面低下的原因，与国家新型城镇化建设方针不相适应。

（二）住房公积金的投资、分配使用问题

2016年的住房公积金提取率为70.20%，至年末公积金缴存余额达到45627.85亿元。由此可见，目前的住房公积金资金闲置严重，使用效率不高，投资渠道也比较少，存在制度缺陷。住房公积金的利用率低导致产生大量的余留资金，但住房公积金投资渠道少成为保值增值难的重要原因。出于对政策风险和资金风险的担忧，多用于国债购买、专户存款、个人住房贷款、保障房建设项目贷款等的利息收入，投资回报率较低。在公积金分配使用方面，高收入家庭购房能力较强，使用住房公积金的比例高于低收入家庭，公积金补贴逆向倾斜的现象体现了制度的不公平性。

（三）住房公积金的监管制度问题

从管理方面来看，当前公积金的管理决策机构是公积金管理委员会，管理中心负责公积金的日常运作，银行负责存储缴存的住房公积金，财政、住建、央行和审计等部门负责监督工作。其中管委会和管理中心存在权责定位不明确、履职不到位的问题[3]。作为决策机构的住房公积金管理委员并非常设机构、也非独立法人，其作用有限，造成职能虚化的结果[4]。而管理中心由于缺乏专业投资人才和有效的资金管控、审计、风险监控机制，其资金多闲置在银行，获得微少利息收益，同时各公积金中心只在本城市封闭运行，各自为政，无法形成高效的资金调配机制，无法进行异地流转使用将对缴存人造成一定的影响。多部门监督易出现协调配合不足、监督力量分散、监督不力的现象，公积金存在不规范使用的风险。

二、我国住房公积金制度的改革途径

住房公积金在我国的定位是准公共产品，是我国住房保障体系中政策性住房金融核心。我国建立多层次的住房公积金管理机制非常有必要，以成为住房保障体系的强有力后盾。对于我国当前住房公积金制度所面临的问题，需要改革存在的不足、有效推进省级层面、全国层面的统一管理制度，以提升住房公积金的缴存率、利用率和优化配置率，建立适应我国供给侧改革背景下新型城镇化的要求，满足住房保障体系发展需求的住房公积金管理制度[5]。

（一）改革住房公积金的缴存、分配使用、监管等环节的不足

为提高城镇居民的住房公积金缴存率，可以扩大缴存对象的范围，在现有公积金缴存制度的基础上增加个人自愿缴存的方式，使每个城镇工作人员都可以享受住房公积金的优惠政策。还可以实施住房公积金差异化缴存，根据家庭收入水平、缴存额度实行不同的缴存利率和缴存额度。在住房公积金的使用环节上，通过减少对职工提取公积金的限制，使公积金高效用于购房、自建、支付房租、装修等个人需求，还可以通过实行贷款差异化利率将公积金倾向于低收入家庭。在住房公积金的管理监管环节上，可以推广全国住房公积金联网监控，加大公积金运作透明度和效率。

（二）在省级、全国层面成立跨地市机构来协调统筹全国住房公积金

各省分别成立省级住房公积金管理中心，将各地市级所管理的公积金余额进行统一管理运作，实现各地市资金的相互调用，提升优化配置效率[6]。设立全国性的专门针对住房公积金的政策性银行补充住房市场融资机制和住房保障体系，它是由中央财政直接注资，成为储蓄型的住房政策性银行，实行全国统一运作原则，实施全国跨区域性的资金调配，加强整体抗风险能力，能够合理分散住房信贷的区域性风险，成立区域性的住房金融风险防火墙，用以解决我国当前公积金制度所面临的问题。

（三）规范住房公积金的使用流程

对于申请人资料和抵押项目的情况要进行详实的核实，并需要健全住房公积金的贷款管理机制，保证住房公积金的使用安全，预防住房公积金贷款使用的初期风险；对于住房公积金贷款中期风险防范，可以对于贷款的额度以及期限进行管控。对于住房公积金贷款后风险防范，需要对贷款的还款情况和还款质量进行追踪，分类管理。

三、结论与建议

供给侧结构性改革是国家从社会经济可持续发展角度提出的一项重大战略部署，也是一项制度上的调整，对于公共政策的供给方式而言，需要具备更高的效率。我国的住房公积金制度是关系到民生和社会保障，也需要从供给改革入手。在经济新常态的背景下，我国住房公积金制度需要加强供给改革力度，通过我国住房公积金制度完善来满足普通群众多层次的需求，最终实现住房公积金惠及民众的目的。

参考文献：

[1]陈余芳，黄燕芬.供给侧改革背景下的我住房公积金制度改革研究[J].现代管理科学，2017（3）：21-23.

[2]郑庆莎.供给侧改革中的房地产去库存问题浅析[J].科技经济市场，2017（1）：42-44.

[3]陈彦良.关于住房公积金对购房影响的探讨[J].现代经济信息，2016（16）：86.

[4]王小驹.供给侧结构性改革背景下的住房公积金制度管理[J].管理观察，2016（20）：66-67.

[5]蒋华福，王广斌.我国住房公积金空间格局研究[J].住宅科技，2016（3）：14-19.

篇4

9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整2007年，中国人民银行一年内连续5次提高贷款利率，5年以上期房贷优惠利率由6.84%升至7.83%，房贷利率累计增幅达到14.47%。它虽然有效地遏制了中小投机者，但同时也加重了打算购进第二套房改善自住环境家庭的负担。

9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整前的优惠利率对比，则提高了约48%！

安家世行认为，对于贷款买房者来说，盘活现有资金是缓解房贷压力和降低成本的重点所在。

在人民银行连续频繁加息的背景下，一些商业银行推出了应对“高利率时代”的多种房贷金融产品，这些产品通过改变贷款还款方式及利率性质为客户开通了省息的“便利车”。

对于有计划投资第二套住房的人来说，适时地利用这些新品特征，以不同的策略供养房贷，无疑可以降低投资成本。那么，这些策略基本都有哪些呢？

双周供

不同于传统房贷以月为单位循环偿还贷款，双周供以两周为一个单位计算还款周期，每两周还款金额基本等于等额本息月供还款额的一半。在利率相同、贷款金额相同、贷款年限相同的情况下，双周供比月供支付的利息要少很多。

例如，某家庭通过贷款购买第二套房产，评估价为84万。其首付为34万，贷款金额50万，贷款利率8.613%（以7.83%为基准利率），贷款期限20年。以双周供还款方式还贷客户可以提前3年还清贷款且节省利息比例超过18%。对第一套等额本息每月还款、第二套等额本息每月还款和第二套住房双周供还款的各项对比我们可以发现，虽然第二套住房贷款利率上浮10%，如果选择双周供还款方式，利息支出可以有效的降低。

紧贷松还

采用紧贷松还还款方式的贷款人可以选择一个较短的贷款期限来计算利息，以较长的期限来计算月供本金。其利息和部分本金在计息期限内分期偿还，计息结束一次性偿还剩余本金。如届时资金压力较大还可以延期。如果，预计收入在未来几年有较大的提升空间，建议选择这种还款方式。

以贷款50万，贷款期限为20年为例。选择紧贷松还5年，在贷款期限内按照5年的利率（8.415%）计算利息，但是按照20年期限来分摊。在期限内，每月还款额为4312元，5年末最后一期将剩余本金440132.25元一次结清。借款期间共支付利息198867.54元

选择普通的等额本息还款与选择紧贷松还五年末结清贷款的各项支付对比如下：

由此看出，用贷款购买二套住房，同样是5年内还清贷款，选择紧贷松还5年利率20年期限在月供、支付的利息总额及五年末一次偿还的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前还款要省钱。

净值贷款

房屋净值贷款也是一种便于借款人随时盘活自己的贷款方式。此种贷款下，授信申请人以贷款人认可的住房、商用房作抵押或最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”（购房、购车等）的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。即，借款人可以1次贷款，N次用款，借款人可以将自己已经偿还的本金部分循环借出以供在银行许可的投资范围内进行投资取得收益。

贴息贷

此外，由于公积金利率上调幅度比商业贷款利率上调的幅度要小，同样是5年期以上的房贷利率，经过今年5次加息后，商业贷款利率为7.83%，而公积金贷款利率仅为5.22%。所以选择公积金贷款或者贴息贷也是一种优选。

贴息贷是指凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度，按照商业性住房贷款与住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

如，李先生符合商业贷款额度60万、贷款期限20年的条件，同时，他也可以享受公积金贷款额度为50万元的贷款。这时，他如果想贷款60万元，就可以选择贴息贷款，即公积金贷款50万元执行公积金利率，商贷10万元执行商业贷款利率。按照等额本息还款法，这种贴息贷款，要比纯粹的优惠利率商贷，节省412.93元/月，累计节省利息99104元。

篇5

从3月份开始，张泽就离开原单位在家休息，6月中旬，父母催促他抓紧在京买房结婚。

但银行负责公积金贷款评估的工作人员告诉张泽，由于他从3月份开始就没有缴存公积金，所以他的公积金缴存年限必须重新起算，目前他还无法申请到公积金贷款。

原本应方便普通购房者的公积金贷款突然之间却成了买房的羁绊，“我至少还要连续缴存6个月，照北京房价这不要命的劲头，那时候我得多交好几万的首付。”张泽干干地苦笑了两声。

商业贷款也有优势

与公积金贷款相比，商业贷款的高利率一直备受诟病，不过，张泽在选择公积金贷款时遇到的问题却提醒我们，贷款利率的高低与否不是选择购房贷款时的唯一标准，市住房公积金管理中心有关负责人接受记者电话采访就说，对于个人信用报告中存在逾期还贷（含担保人代还）、近两年内还贷款连续逾期（含担保人代还）超过6期、准贷记卡透支180天以上未还、贷记卡逾期或近一年内贷记卡连续逾期超过6期、因信用不良被、近两年内贷款有展期（延期）或以资抵债等信用不良情况的将不予贷款。

但是，在银行的某位贷款工作人员却告诉记者，尽管存在信用问题，但是银行的政策则灵活的多，可以通过提高贷款利率，减少贷款额、购房者提供相应担保等方式来处理，而不是一概拒之。

在流程上，公积金的审批流程也显得繁冗。

借款人先提出申请，按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。

然后贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。货款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行；办理保险及抵押登记手续：借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。

最后，贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。

所以，特别是在二手房买卖中，由于是私对私的交易，很多房主急需用钱，而公积金贷款申请审批手续过于麻烦，需要更长时间，因此都不原意公积金贷款，而要求购房者选择商业贷款方式。

在贷款额度上，最高贷款额度比住房公积金贷款要高，可达房款总额的80%，但是，住房公积金贷款目前最高只能贷到60万元。 而且在住房公积金贷款采用抵押加保险的担保方式时，商业贷款前期贷款费用一般比住房公积金贷款要少。

由于住房公积金贷款回款速度慢，影响到公司资金回收速度。因此目前很多公司内部规定“不做公积金贷款业务” 。

据悉，沪上各大商业银行纷纷推出各种房贷产品，据不完全统计，市面上可供选择的房贷产品有近20种之多，完全可以构成一个“房贷超市”，而购房者应该结合自身的实际状况，选择自己买房贷款最合适的方式。相比之下，公积金贷款方式的选择余地就少了很多。

公积金贷款最为经济

由于利率较商业贷款低，首先吸引购房者选择公积金贷款的便是低利率下的经济优势。

以张泽的收入状况为例计算。张泽每月收入总和约为5000元左右，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的。

针对他的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张泽夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万元，首付15万元左右，(按利率7.2%计算)。

以等额本息的还款方式，月均还款约为2170.11元，20年共需还款约52万元，利息约22万元。假设张泽连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款（按利率4.86%计算）。

以张泽之前的月公积金缴存额200元为标准，根据《个人信用评估报告》的评定等级：AA上浮15%；AAA上浮30%，则申请金额在40万-52万元之间，且90平方米以下最高可贷金额不得超过评估价的80%，两者取低。所以张先生最高可贷款32万元，首付只需13万元，20年共还款约49万元，其中包含利息约17万元。

可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的，所以对于工薪阶层来讲也不失为明智的选择。

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关键词：房地产；住房公积金；应对方案

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）22004001

1引言

住房公积金制度的制定、实施，是为了促进住房分配机制转变，逐步将实物福利住房分配转变为住房资金分配，以利于住房资金的周转、积累，最终形成个人、单位、国家共同解决住房筹资的合理机制。就目前而言，我国的住房公积金制度已经日趋规范化，同时也获得了较好的社会效益、经济效益，其基本保障了公积金的增值性、保值性、安全性。然而，从近年来的审计结果来看，住房公积金归集规模呈现出急剧膨胀趋势，与此同时也产生了诸多不容忽视的问题。

2当前住房公积金存在的问题分析

2.1住房公积金的监督管理乏力

在住房公积金管理方面，由住房公积金管委会决策，管理中心进行操作，银行负责储存，财政日常监督。然而实际上，住房公积金管委会并未认真履行其职责，履职多流于形式，一些地方的住房公积金管委会甚至都未能保证每年一次管委会会议的正常召开。管委会的所有职责几乎全部由公积金管理中心代劳，从资金的归集、提取到发放贷款，再到购买国债、利益分配都由公积金管理中心一手操办，这无疑会给公积金管理埋下隐患，加大管理风险。在住房公积金相关条例中，明确规定住房公积金的管理、运作必须接受社会公众、审计部门、财政部门的监督，然而这些监督几乎都为事后监督，在监督方式上也仅限于现场检查，未能对公积金运作全过程进行实时的监控，其监督作用十分有限，难以从根本上消除公积金管理隐患与风险，保障公积金安全。

2.2住房公积金欠缴、停缴、不缴现象普遍

住房公积金作为一项具有社会性、强制性、工资性的住房基金政策，所有单位（包括国有企业、国家机关、外资企业、私营企业、事业单位、社会团体、民办单位、集体企业及其他企业）都应当为员工缴纳住房公积金，这是企业应当履行的义务。然而实际上缴存住房公积金的单位基本上以国有企业、事业单位为主，少有非公有制单位（如私营企业、民营企业、三资企业等）为员工缴存公积金。虽然在住房公积金相关条例中明确规定，对于未按规定缴纳公积金的企业，公积金管理中心可予以经济处罚，然而申请强制执行，不但效率低、周期长，还会花费高额成本，所以这些都难以保证经济处罚的落实。

2.3住房公积金的缴纳比例、基数差异较大

住房公积金管理条例中，规定了公积金缴存比例最低不得低于5%，但是并未对最高缴存比例进行规定。在20世纪末期，刚建立住房公积金制度时，社会各企业、各阶层收入差距相对较小，在公积金缴存金额方面，没有太大差异。但是随着经济的发展，各行各业、社会各阶层人民的收入差距被逐渐拉大，出现了明显的两极分化，但是公积金制度并未及时作出调整，在同一地区，不同企业所执行的缴存比例、缴存基数差异较大，一些缴存基数高的企业，缴存比例也较高，公积金月缴存额差距在三四十倍的也很多见，这种现象会使不同单位职员的收入差距进一步拉大。

2.4公积金政策未能惠及低收入人群

住房公积金的基本出发点是解决居民建房、买房的资金问题，实现普通员工尤其是中低收入人群“买得起房”的愿望。根据公积金政策规定，职工在使用公积金时，不仅可使用公积金账户资金购买住房，还可以在贷款方面享受优惠利率。但是从实际情况来看，大多数的贷款者都是高收入人群，其贷款目的不是为了解决住房问题而是改善住房条件。对于有真正住房困难问题的人群，在房价的飞速增长下，其难以承担购房款、还款的经济压力而买不起房，在公积金贷款方面，由于其担保条件严格，对资金的安全性要求较高，所以一些公积金缴存基数较低的人群无法利用公积金获取贷款，更谈不上享受优惠政策了。总体来看，住房公积金的保障、扶贫功能正在逐渐弱化，其难以实现低收入人群的购房愿望。

3关于做好住房公积金管理的应对之策

3.1完善管理体制，强化外部监督、管理

第一，对住房公积金管理相关政策、制度加以调整、完善，使公积金管委会的监督、决策作用得以全面发挥。目前，公积金管委会属于临时的、松散的组织，其决策能力弱，不具有实际掌控权，所作决策难以在公积金管理中心被切实执行。基于此，有必要把公积金管理委员会建为常设机构，负责行业的行政管理与监督，公积金管理中心负责公积金运作，并服从管委会管理、监督，以解决管委会监管困难的问题。第二，完善外部监督、管理体制，将财经监督落到实处。财政部门在公积金管理工作中，其工作基本上仅限于审核管理中心管理费用预决算，并未对公积金提取、归集、使用等情况实施监督。银行考核机制都以吸收、储存为中心，对公积金管理中心这一大客户，银行职员都是唯恐怠慢，对于监管职责，基本上都是睁一只眼闭一只眼，对于这种情况，相关部门应当引起高度重视，完善相关制度，切实整顿。

3.2扩大公积金覆盖面

首先，要对住房公积金管理条例进行细化和改进，增强

其可操作性，可在条例中增加劳动合同相关法律依据。其次，要增强公积金管理机构的行政执法权。在公积金归集方面，可借鉴其他社会保障、社会福利的归集手段，利用有效手段来落实行政执法职责。再次，公积金管理机构应加强与劳动部门、财政部门、工商部门间的联系，实现资源共享，以便公积金管理机构及时掌握哪些单位没有缴纳公积金。最后，做好公积金政策的宣传工作，增强人民的权利意识、法律意识，促进公积金制度的落实，从而扩大住房公积金政策的覆盖面。

3.3健全公积金相关政策法规、规章制度

对于公积金缴存基数的确定，要科学核定，制定公积金年缴存额上限，限定缴存金额，从而提高分配的公平性，缩小公积金缴存金额差距，矫正畸形、无序的分配制度。借鉴社保基金的征收办法，实现管理使用、征缴工作的分离开展，强化部门间的沟通、联系，对地方配套办法、制度加以完善，健全公积金缴纳办法，以免出现监管漏洞、税源流失。此外，公积金制度还应当适当向低收入人群倾斜。对于低收入人群、困难企业，可制定合理的倾斜政策，比如缴存最低额度。低收入人群购买经济适用房，可享受公积金贷款贴息优惠。对于从未使用、提取过住房公积金的人群，可在退休时给予一定的利息补助。

4结束语

住房公积金政策在我国实施十多年以来，虽然仍存在着不少问题，但其也切实为部分城镇居民解决了住房资金问题，总体来说应当是功大于过的。住房公积金管理相关问题的凸显，说明了相关政策的滞后性、不完善性，因此，我们必须强化监管体系、扩大政策覆盖面、健全相关政策法规，从而真正解决城市居民的住房问题。

参考文献

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[4]裴伶俊.浅谈如何加强企业住房公积金管理[J].会计之友，2011，（24）：8788.

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关键词：房地产、购房、住房公积金、缴存比例、待遇

中图分类号：F293.3

我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度，其设立宗旨是国家支持的一种社会自助形式，通过金融互助，增强缴存公积金职工的购房支付能力。单位的住房公积金是指在职工及职工所在单位按照比例缴存的长期住房储金，它是保障性和互的职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金转款是将职工个人帐户住房公积金款项通过购买合同以及房产公司及单位开具证明到住房资金管理中心办理转款手续；住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款，经过借款申请、审批借款、办理借款手续，贷款使用及偿还等步骤。

一、住房公积金性质特点

（一）保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房问题提供了保障；

（二）互，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互；

（三）长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。

二、当前库车县住房公积金政策执行中存在的问题及原因

（一）是缴存基数差异大。根据《阿克苏地区住房公积金缴存、提取暂行管理办法》职工住房公积金缴存基数上限原则上不超过地区统计部门公布的上一年度全地区职工月平均工资总额的2倍至3倍。职工当年住房公积金月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以缴存比例。职工工资总额构成按国家有关部门规定的工资总额口径计算。职工工资总额主要由：计时工资、计件工资、奖金（含单位年度考核工资，即第十三个月的工资）、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。但是由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限，加之地区不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊，造成缴存基数差距大。

（二）是缴存比例差距大。根据文件精神，地区住房公积金单位和职工缴存比例最低不低于5%，最高不高于12%。未经地区管委会批准，单位不得擅自提高或降低本地已规定的缴存比例。但由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大，行政及事业单位还在严格执行此规定，但是企业因自己挣钱，所以没有严格限定，各地企业执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等，差距比较大缴存基数高的单位，其缴存比例也普遍偏高，最高达20%，而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%，相差达4倍。

（三）是缴扣住房公积金衔接不畅。由于某些单位住房公积金的缴存由人事部门办理，工资中代扣住房公积金又是财务部门，两个部门应每月及时对帐，如缴扣住房公积金有出入时，应每月查帐，及时调整，但实际工作中两个部门总是各做各的工作，不会共同把关，造成每月摊销住房公积金出现余额，只有财务人员自己查帐，没有及时解决衔接问题。

（四）使用率不高。一是贷款手续繁琐、限制多，门槛高；二是支取条件严格，提取数受到限制；三是部分地区房价绝对水平较低，消费者还不习惯负债消费，一般都通过自筹资金一次性付款，造成地区公积金只存不用，使用效率偏低；四是住房公积金政策性住房金融优势不明显，表现在与商业银行贷款利率差距较小，又受到贷款额度的限制，这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。

（五）覆盖面窄，受惠人数少。目前单位只是对正式在编人员缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金。许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中，另外城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。

三、对策及建议

针对目前库车县现有住房公积金制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。

（一）加强住房公积金的归集、使用和管理

住房公积金管委会应切实履行起职责，尽快按照要求，规范缴存基数，坚决杜绝擅自扩大缴存基数、超比例缴存公积金问题，避免公积金中心成为缴存单位工资外发放薪金补贴的渠道。

（二）健全单位内部住房公积金管理制度。建立单位内部住房公积金管理制度，严格把关住房公积金的缴扣程序。

（三）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率

一是提高贷款限额。各个地方应根据当地社会经济发展、人民生活水平和房地产市场的具体情况，及时调整贷款限额。

二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件，适当降低个人购房的首期付款金额，。

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一、认真贯彻执行国家和省关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展各项政策

（一）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。金融机构对居民购买保证性住房和首次购买普通自住房以及改善型普通自住房提供贷款。最低首付款比例调整为20%对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（二）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中。改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住宅缺乏2年转让的仍按其转让收入全额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超越5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（三）对个人首次购买普通住房的契税税率暂统一下调到1%由住房所在地市、县房地产主管部门出具购房证明；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）为鼓励个人换购住房。其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或局部予以免税。个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，个人出售现住房后1年内重新购房，购房金额大于或等于原住房销售额的全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的依照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。

（五）对个人转让自用5年以上。继续免征个人所得税。

（六）加大住房公积金对住房消费的支持力度。住房公积金贷款首付可降低至20%最高贷款额度放宽至30万元。已参与住房公积金贷款的只能申请缺乏30万元的差额局部贷款。对用住房公积金贷款购买保证性住房的借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可按月抵冲还贷。

（七）自年月日起。取消和停止征收乡村房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费。

二、加大保证性住房建设力度

（八）抓住国家加大投入、扩大内需政策机遇。加大保证性住房建设力度，用2-3年的时间，对符合条件的申请廉租住房实物配租的低收入家庭实现应保尽保。年市本级完成3160套廉租住房、1234套经济适用住房建设；发放廉租住房租赁补贴354万元、受益保证对象3036户，对符合条件的申请廉租住房租赁补贴的家庭实现应保尽保。市、县也要确保完成市政府下达的保证性住房建设任务。

（九）减免保证性住房建设相关收费和政府性基金。对经济适用住房和廉租住房建设一律免收乡村基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。征地管理费缓交一年，新建住宅供配电工程建设费按低限减半征收，并对应征收的50%取费缓交一年。

（十）积极做好住房分配货币化改革的前期准备工作。市财政局、市房产管理局等相关部门。结合我市实际，认真研究，待条件幼稚后出台住房分配货币化改革方案，稳定市场预期，推动居民消费。

三、优化房地产开发和消费环境

（十一）全面推行净地出让土地制度。市国土、规划等部门要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序。对原已出让但不能及时交付净地的各地、各有关部门要切实兑现许诺，加大工作力度，尽快解决征地拆迁和附着物清理遗留问题。各有关部门要认真履行土地出让时的各项许诺，确因客观条件限制和政策调整等原因无法履行的要做好解释和善后工作，营造良好的投资环境。

（十二）适度调整土地出让价款支付期限。今后三年公开出让土地约定出让价款分期支付的其分期支付期限可以延长至12个月。

（十三）针对我市房地产市场存在突出问题。坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为；集中处置房地产开发遗留问题，高度重视涉及房地产开发的投诉和，严厉打击一房多卖、合同欺诈、虚假广告、抽逃资金、违章建设等不法行为，切实维护购房者合法权益，净化房地产市场环境。

（十四）健全完善房地产市场监管政策规定。明确部门职责，严格责任追究，从土地出让、拆迁安顿、规划设计、项目审批、预售许可、房屋质量、竣工验收等房地产开发各个环节加强监管，对部门和国家工作人员不作为、慢作为、乱作为现象严肃查处，提高依法监管水平，从体制机制上保证房地产市场健康有序发展。

（十五）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求。以合理的价格促进商品住房销售。市房管部门要加强房地产市场监测分析，准确掌握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要坚持正确的舆论导向，以加快保证性住房建设、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其效果，着力稳定市场信心。

四、放宽户籍政策。促进住房消费

（十六）凡在中心城区购买商品房（含房改房、二手房）或通过购买、自建、继承、接受馈赠等途径。或在市中心城区租用经营场所并签订三年以上合法租用协议的人员及其亲属，可不受其它任何条件限制，市中心城区登记常住居民户口，并享受鹰发〔〕4号文件规定的优惠政策。

（十七）根据发〔〕4号文件新登记的常住居民。均可申请保证性住房。

五、鼓励房地产开发企业在夏埠新区开发建设高层住宅

（十八）夏埠新区一期开发范围内。经营服务性收费减免30%开发建设20层以上高层住宅的建设、销售、交易过程中所涉各种基金、行政事业性收费（人防规费除外）全部免收，

（十九）凡在夏埠新区一期开发范围内购买高层建筑商品住房的除享受本意见第（六）条优惠政策外。每月正常还贷无逾期拖欠贷款的情况下，实行将购房职工及配偶每年缴存的住房公积金（包括单位局部）按年冲抵其归还个人住房贷款金额。

（二十）为加大投入。加快夏埠新区开发步伐，从年开始，计划用2-3年的时间，夏埠新区开发建设40万平方米以上商品房，改善市民居住条件。

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    第一条  为进一步深化我市住房制度改革，转换住房分配机制，建立住房新体制，根据国务院、省政府有关规定和《杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见》，结合我市实际，制定本试行办法。

    第二条  实行住房分配货币化的目的是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化，在完善住房公积金制度的基础上，通过建立多种形式的职工住房补贴制度，提高职工购房支付能力，不断满足城镇居民日益增长的住房需求，稳步推进住房商品化和社会化。

    第三条  实行住房分配货币化的原则：

    （一）坚持公开、公平、公正。

    （二）坚持国家、单位、个人三者合理负担。

    （三）坚持对新老职工实行不同的住房货币分配办法，平稳过渡，综合配套。

    第二章  实施范围和对象

    第四条  实施范围：本市市区范围内的行政机关、事业单位。

    第五条  实施对象：上述单位内无房和住房面积低于规定补贴标准的职工。

    本试行办法所称职工系指1999年1月1日及其以后在上述单位的在册职工、离退休人员，以及市政府派往驻外地办事机构工作具有杭州市区户籍的职工。

    第三章  住房分配货币化的形式

    第六条  住房分配货币化的形式包括职工工资中的住房消费含量、住房公积金、住房补贴等。住房补贴包括住房公积金补贴、一次性住房补贴和工龄住房补贴。

    第七条  凡在1999年1月1日及其以后参加工作的无房职工，由单位按月发放住房公积金补贴。

    第八条  对所有已享受实物分房面积低于规定补贴标准的职工和1998年12月31日及其以前参加工作的无房职工，由单位发放一次性住房补贴。

    第九条  对1994年12月31日及其以前参加工作的无房和住房面积低于规定补贴标准的职工，由单位再给予一次性工龄住房补贴。

    第十条  对已享受实物分房面积达到或超过补贴标准的职工，不发给住房补贴。

    第十一条  住房公积金补贴、一次性住房补贴、工龄住房补贴由职工夫妻双方各自所在单位按其应享受的规定补贴标准分别计提和发放。

    第十二条  离休干部配偶不能领足一次性住房补贴的，可以由离休干部单位补足发放一次性住房补贴。

    第四章  住房补贴的标准

    第十三条  用于住房补贴的经济适用住房价格为每平方米建筑面积3000元。

    第十四条  住房补贴比例：财政、单位补贴比例为80％；职工个人负担比例为20％。

    第十五条  职工住房补贴建筑面积标准：一般干部、职工70平方米；科级干部（中级职称）80平方米；处级干部（副教授级高级职称）90平方米；厅局级干部（教授级高级职称）120平方米。

    第十六条  住房补贴标难，随着房价、职工工资、住房公积金缴存比例和购房贷款利率的调整而调整，具体的调整时间和幅度由市人民政府公布。

    第五章  住房补贴额的计算

    第十七条  对1999年1月1日及其以后参加工作的无房职工，按本人月工资的25％（不包括住房公积金制度规定的缴存比例）在职工全部工作年限内按月发放住房公积金补贴。计算公式为：

    每月住房公积金补贴＝职工月工资（按缴交住房公积金的计算口径）×25％

    第十八条  对1998年12月31日及其以前参加工作的无房职工，发放一次性住房补贴的总额为：用于住房补贴的经济适用住房价格的一半和职工可享受的住房补贴建筑面积标准及住房补贴比例的乘积。计算公式为：

    职工一次性住房补贴额＝经济适用住房价格÷2×该职工住房补贴建筑面积标准×住房补贴比例

    第十九条  对已享受实物分房面积低于规定补贴标准的职工发放一次性住房补贴的总额为：用于住房补贴的经济适用住房价格的一半和职工可享受的住房补贴建筑面积标准与已享受实物分房建筑面积的差及住房补贴比例的乘积。计算公式为：

    未达标职工一次性住房补贴额＝经济适用住房价格÷2×（该职工住房补贴建筑面积标准－已享受实物分房建筑面积）×住房补贴比例

    第二十条  职工工龄住房补贴额等于本市实际发放住房补贴当年出售公有住房成本价的0．6％与该职工可享受的住房补贴建筑面积以及1994年12月31日及其以前该职工工龄的乘积。计算公式为：

    职工工龄住房补贴额＝当年房改成本价×0．6％×（该职工住房补贴建筑面积标准－已享受实物分房建筑面积）×1994年12月31日及其以前该职工工龄

    第二十一条  对1994年12月31日及其以前参加工作的无房或已享受实物分房面积低于规定补贴标准的职工，其住房补贴总额为：该职工一次性住房补贴额与工龄住房补贴额之和。

    第六章  住房补贴的资金来源

    第二十二条  住房补贴资金主要由城市住房基金、单位住房建设资金、单位住房基金、财政拨付的预算外资金、单位其他收入以及折旧等资金的划转组成。各级财政和各单位应按时做好住房补贴资金的预算、核定和划转工作。

    第二十三条  财政补贴的单位仅指财政全额和差额拨款的行政、事业单位。

    财政全额拨款或差额拨款的单位，住房补贴资金按下列顺序拨付：（1）单位住房基金；（2）单位自有资金；（3）财政专项补贴。全额拨款单位由财政列入预算拨付；定额或定项补助单位按差额比例分别在单位住房基金、单位自有资金及财政预算拨付中列支；仍有困难的单位，可提出申请，经财政审核后，具体确定单位负担的比例，其余部分由财政列入预算拨付。

    第二十四条  经费自理的事业单位用于住房补贴的资金，首先利用现有住房建设资金、单位住房基金、公益金及单位自有资金，不足部分经财政审核同意后，可暂在税前利润中列支。

    第二十五条  房改和财政部门依据我市住房补贴年度分配计划和各单位住房补贴资金来源，确定各单位当年住房补贴的分配计划和各单位从单位住房基金、自筹资金渠道负组的额度。经市政府批准后，作为单位当年申请住房补贴人数、金额以及住房基金管理中心、财政部门拨付资金或单位按规定列支的依据。

    第七章  住房补贴的申请审批发放制度

    第二十六条  市房改领导小组每年公布年度住房补贴对象的分配计划。

    第二十七条  住房补贴实行由个人申请、单位审查、市房改办审批、财政核实的制度。一次性住房补贴实行“轮候”制度，优先安排离退休、有特殊贡献、无房的职工。

    第二十八条  个人申请。凡列为本市当年住房补贴对象的职工，向所在单位提出申请，按补贴对象分别填写“杭州市市区职工个人享受住房公积金补贴申请表”、“杭州市区职工个人享受一次性住房补贴和工龄住房补贴申请表”（以下统称“申请表”），如实提供本人和配偶的住房状况、工龄证明等有关资料，并由配偶所在单位签署证明意见。

    第二十九条  单位审查。单位受理“申请表”及有关材料后进行审查，核实住房补贴额，并将职工的工龄、已享受实物分房情况、享受补贴面积、补贴额等情况张榜公布10天，接受群众的监督、举报；对无异议的职工，由单位填写“杭州市市区职工个人享受住房公积金补贴申报表”、“杭州市市区职工个人享受一次性住房补贴和工龄住房补贴申报表”、“杭州市市区职工个人住房补贴汇总明细表”。

    第三十条  报送审批。所有市属单位于每年12月1日前将本单位所需上述报表分别送市房改办、市财政局办理审批手续。市房改办会同市财政局进行审核，确定各单位当年住房补贴的人数、金额。

    中央在杭单位由上级主管部门审查、市房改办审批。区属单位由区房改办、区财政局共同审查，送市房改办审批。

    第三十一条  补贴发放。住房基金管理中心和单位依据市房改办和财政局批准的住房补贴对象和确定的住房补贴额度分别进行处理：

    对1999年1月1日及其以后参加工作的无房职工，其住房公积金补贴直接理入工资；

    对所有已享受实物分房面积低于规定补贴标准的在职职工和1998年12月31日及其以前参加工作的无房在职职工，建立职工个人住房补贴专户、将住房补贴资金存入其本人的住房补贴专户。

    对离退休职工，其住房补贴一次性给予提现。

    第八章  住房补贴资金的管理和使用

    第三十二条  职工一次性住房补贴和工龄住房补贴资金根据“统一管理、专项存储、定向使用”的原则，由市住房基金管理中心参照住房公积金的管理办法进行管理，免征个人所得税，暂不列入缴纳社会保险费基数。

    职工住房公积金补贴直接理入职工工资。

    第三十三条  申请领取一次性住房补贴的职工，应满20年工龄。对工龄未满20年的职工，按实际工作年限计发，差额年限部分的住房补贴，在其与所在单位签订借款协议后可以预支，在今后的工作年限中逐年抵扣。职工如调离，须由本人按借款协议一次性偿还预支的住房补贴余额。

    第三十四条  在计发补贴期间，本人职务、职称和技术等级发生变动的，采取一次性发放补贴方式的职工，按新的职级标准发放：当该职工的职级提高时，其一次性住房补贴的差额给予追加；职级降低时，该职工在1998年12月31日及其以前已满20年工龄的，其一次性住房补贴的差额不予扣除；不满20年工龄的，则须扣除其实际工作年限与20年相差年限的一次性住房补贴。

    采取住房公积金补贴方式的职工，相应的住房补贴发放标准每年按住房公积金同步调整。

    第三十五条  在计发住房补贴期间，职工因调离工作单位或与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从办结上述手续的次月起停止计发住房补贴，并将该职工已计发住房补贴的月数、金额等情况（以下简称“已计况”）记入本人人事档案。

    上述人员调入新工作单位或重新参加工作的，其住房补贴本息随本人工作关系转入新单位；新工作单位可结合单位实际，根据该职工已计况，继续向本人计发住房补贴。未重新参加工作的，已计发的住房补贴本息余额，在其购房或达到职工法定退休年龄时一次性提取。

    第三十六条  职工异地调入本市工作，在原工作地已领足住房补贴的，不得再申领住房补贴；未领足的，调入单位可根据该职工已计况，按照本办法规定重新测算其住房补贴额，继续给予发放。

    第三十七条  职工离退休时，可一次性提取其住房补贴本息余额。

    第三十八条  职工在计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其合法继承人（或受遗赠人）一次性提取。

    第三十九条  职工住房补贴资金定向用于职工家庭购买、建造自住住房及翻建、大修自住住房和偿还购建房贷款。

    第四十条  职工在1999年1月1日及其以后购买自住商品住房的，在签订商品房预（销）售合同且已一次性支付房款后，可申请使用住房补贴。

    第九章  组织领导

    第四十一条  各级领导机关和领导干部要切实加强领导，周密部署，统筹安排。各有关单位要服从改革大局，按照统一的部署和政策，各司其职，各尽其责，相互配合、协调，确保住房分配货币化工作的顺利推进和健康发展。各实施单位要建立和健全相应的工作机构，充实工作人员，精心组织好本单位的住房货币化分配工作。

    第四十二条  各有关部门要加强对住房分配货币化工作的调查研究，及时掌握情况，总结经验，发现问题，提出对策，不断完善有关的政策规定。为保证政策的统一性和连续性，各有关部门起草的配套文件，必须报市住房制度改革领导小组审定同意后才能印发。

    第四十三条  各单位在实行住房分配货币化之前，必须对职工住房情况进行一次全面的调查，以夫妻双方为对象，将包括工龄、职级、已享受过实物分房和已享受过住房补贴等情况逐一登记，确定可享受住房补贴的人数、姓名、面积、金额等，建立单位职工住房档案，实行统一的计算机动态管理。

    第四十四条  市房改办、财政局在发放住房补助前，需将核定的职工住房补贴情况反馈本单位进行公告，接受群众的监督、举报。

    第四十五条  严肃住房制度改革纪律，加强监督检查，防止各种形式的不正之风。各单位要建立人事、财务、监察、职工代表等方面人员组成的内部监督机制，严格职工住房补贴的报批制度。

    各房改工作人员要认真负责、严格审核。对玩忽职守、弄虚作假的要严肃处理；情节严重的，要追究当事人和主管领导的责任。

    各级监察部门要加强对执行住房货币化分配政策情况的监督、检查。对违反国家政策、骗取住房补贴等违规违纪行为要严肃查处。

    第十章  附则

    第四十六条  1999年1月1日及其以后在本市市区范围内的在册企业的离休干部比照本办法执行，其住房补贴资金由市政府研究解决。

    第四十七条  本试行办法由杭州市住房制度改革办公室负责解释。

    第四十八条  本试行办法自公布之日起施行。

    附件：行政职务人员、被聘专业技术职务人员、管理人员、技术人员住房补贴建筑面积标准一览表

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｜        ｜                    ｜机关事业｜补贴建筑｜

｜机关单位｜      事业单位      ｜        ｜        ｜

｜        ｜                    ｜  单位  ｜  面积  ｜

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｜        ｜被聘专业｜          ｜        ｜    2   ｜

｜行政职务｜        ｜  职  员  ｜技术工人｜（m  ）｜

｜        ｜技术职务｜          ｜        ｜        ｜

｜－－－－｜－－－－｜－－－－－｜－－－－｜－－－－｜

｜        ｜助理级及｜  五级及  ｜        ｜        ｜

篇10

当二套房贷松动的闸门再次被监管层关紧时,40%的首付、1.1倍的利率已成为众多购房者不得不面对的现实。根据银率网提供的资料,即使不考虑多出的那一成首付的问题,仅仅是贷款利率上的差距就让第二套房贷者们叫苦不迭了。举例来说,贷款100万元,还款期限为30年,如果所购房屋属于第一套房,使用等额本息还款法月供为6423.62元,本息合计为2312503.46元,而如果所购房屋属于第二套房,使用等额本息还款法月供为7769.3元,本息合计为2796970.01元。

对比之大足以令众多购房者望而却步。

然而,面对一路下滑的股指和金价,抵御风险能力更强的房产正重新回到投资者的视线。4月22日,国家发改委价格司在其官方网站一季度房地产市场价格形势分析报告,报告在分析未来中国房市价格走势时指出,近期股票市场深幅调整,大量资金逃离股市。在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择再次进入房地产市场,而不是存入银行。

然而,面对不断高企的贷款利率,投资者应该如何规避风险?《小康•财智》记者近日走访了北京中原三级市场研究部等多家研究机构,希望能够为近期想要购房的投资者寻找到合适的还款方式。

一、第一套房贷选择商贷的,

二套房贷用公积金贷款更划算

中原房地产的相关人士向《小康•财智》记者介绍,如果第一套住房是选择商业贷款的,购买第二套住房可以考虑用公积金。

“纯公积金贷款是不受二套房贷制约和影响的。”兴业银行个贷部的李先生告诉记者。据悉,利用纯公积金贷款购买第二套(含)以上住房的消费者,不仅能够享受最高七成贷款额度,同时在还款期间执行公积金利率的优惠。以一套贷款总额为50万元,还款期为20年的房产为例,选择不同的贷款方式,月供和还款总额会产生巨大差距:

中原房地产的相关人士提醒广大购房者注意,如果第一套住房选择公积金贷款,第二套若想要选择公积金贷款时,必须将首套住房公积金贷款金额还清。

二、第一套房选择商贷,又无公积金,选择等额本金还款方式较好

对于很多购房者而言,其第一套住房选择的是商业贷款,而自身又没有缴纳公积金,造成购买第二套住房必须选择商业贷款,执行8.61%的二套房贷利率。在这种情况下消费者应该如何选择?

中原三级市场研究部为我们提供了一个案例,李女士购买了一套总价为70万元的一居室,其贷款总额为50万元,还款期限为20年,以等额本金和等额本息的还款方式做一比较:

依据以上案例,北京中原三级市场研究部的专家建议消费者,在购买第二套住房必须选择商业贷款的情况下,选择等额本金还款方式更合适。

三、利用房屋抵押贷款降低利率

如果购房者的第一套住房已经没有贷款,那么，可以选择与个人住房贷款不同的贷款形式―房屋抵押贷款。房屋抵押贷款是指借款人以住房为抵押,贷款银行为借款人提供资金服务,满足其买房、买车等多种消费需求的贷款。

不过,须注意的是,并不是每家银行对于房屋抵押贷款都执行基准利率,根据《小康•财智》记者了解,目前开展这项业务的大多数银行对于购买第二套住房的购房者同样执行在基础利率上上浮10%的政策,只有中国银行仍执行的是基准利率。

相关专家提醒购房者,申请房屋抵押贷款,必须注意两个问题:首先住房抵押贷款的申请额度目前仅能达到第一套住房评估价格的60%,因此,如果是“押小买大”的消费者必须准备较多的首付款。其次,住房抵押贷款的年限一般较短,目前在国内一般不超过5年,最长不超过10年,对购房者的还款能力要求较高。

四、利用固定利率气球贷减少成本

由于目前在国内仍处于加息通道之中,而且在短期(3～5年)看来,这一趋势不会改变。因此,对于众多购房者而言,规避不断增加的利率风险就成为了当务之急,第二套房的购房者尤其如此。

针对这一需求,国内目前开始有多家银行推出了固定利率气球贷的服务,其利率分为两个档次:3年期为8.316%,5年期为8.514%。据深圳发展银行信贷部副总经理曹军介绍,由于气球贷的特点是较短的贷款期限(3年、5年或10年),但以较长的期限(如10年、20年或30年)来计算月供,剩余本金到期一次偿还。气球贷的实际贷款期限越短,其对应期限的贷款利率也越低。

不过，也有理财专家提醒,就利率锁定期限而言,不宜过长,也不宜过短。虽然央行已经加息6次来抑制通胀和经济过热,但今后的利率走势如何很难准确预测。一旦几年后进入降息周期,选择固定利率房贷可能得不偿失。就目前形势而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比较稳妥。

五、存抵贷,以理财降低还款额度

“开源节流”永远都是一枚硬币的两面,当我们在思考如何节省自己的利息开销时,是否能够让自己的还款升值同样应该纳入考虑范围。目前国内已有多家银行推出了存抵贷的业务。