饭店营销策划方案范文

导语：如何才能写好一篇饭店营销策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

如今，东方鸭王酒楼是在东方美食苑基础上新生的奇葩。面对竞争激烈、变幻莫测的餐饮市场，鸭王酒楼作为新牌烤鸭在宣化餐饮界的代表将如何筹划发展呢？

一、前言

中国辛勤的劳动人民，在数千年的饮食文化的探索和发展中，逐渐形成了风格各异的粤、鲁、湘、川等个大菜系和具有属地方特色的食品。*烤鸭，是*名食，它以色泽红艳，肉质细嫩，味道醇厚，肥而不腻的特色，被誉为“天下美味”而驰名中外。鸭王烤鸭是现代烤鸭师秉承传统烤鸭工艺研发出的新派烤鸭，烤鸭表面色泽金黄油亮，外酥香而里肉嫩，别有一种特殊的鲜美味道，是烤鸭中的极品。

当今的宣化餐饮业，发展趋势可概括为：发展十分迅速，规模不断扩大，市场不断繁荣。然而，繁荣的同时意味着竞争的加剧，总有餐饮店铺倒下，又有新的店铺站起来，但总有少数几家在大浪淘沙中站稳脚跟并不断发展壮大。作为*新派烤鸭在宣化餐饮业的代表，“鸭王烤鸭”应成为响当当的招牌。

二、市场/企业分析

宣化餐饮市场同样存在着激烈的竞争，各式各样的大小酒店、饭店，争夺着宣化有限的餐饮资源，冲击着食客的味觉、视觉。

一个酒店要获得成功，必须具备以下条件：（1）、拥有自己的特色；（2）、全面的（质量）管理；（3）、足够的市场运营资金；（4）、创新，不断推陈出新。这些条件缺一不可，否则，就是昙花一现。这也是许多酒店、餐馆风光开业又迅速消失的原因所在。

东方鸭王酒楼，是在原东方美食苑的基础上新生的饭店。东方洗浴、东方美食苑经过多年的宣传与运营，已在张、宣地区有了一定的知名度，在宣化更是家喻户晓。如能利用“东方”在宣化的知名度延续宣传东方鸭王酒楼，提高菜品质量（行家点评稍差），加强人员培训、管理，定能成为宣化餐饮界的后起之秀。

三、营销策划

餐饮服务的目的是让顾客满意，只有顾客满意了，酒店才能获得利润；要做好优质的服务，离不开企业内部员工的努力；内部员工营销的成功又以全面的（质量）管理、有效的激励机制和良好的企业文化氛围为基础。

鸭王酒楼开业两月，现正在举办“回报消费者关爱”优惠活动。借此机会，应以顾客满意营销、内部员工营销和文化营销三者结合，作为本次活动的重点进行。

1、本次活动的目的：增加“东方鸭王酒楼”品牌的影响力，提升知名度和美誉度；提升“东方”形象，增强竞争力；加强员工的企业忠诚度和向心力；提高员工服务意识、工作积极性；进一步提升“东方”的企业文化；提升销售额，增加利润；为下一步更好的发展打下良好的基础。

2、活动时间：7月1日——15日，共计15天。

3、参与人数：东方的所有员工、就餐的顾客等。

4、顾客满意、员工满意、管理提高、文化创新

四、具体方案策划

（一）sp方案

1、“微笑服务”

在活动期间，所以员工一律微笑服务，细致耐心，让顾客乘兴而来满意而归，提高顾客的感觉消费价值。具体实施如下：

7月5日前召开动员大会，6日——15日服务员之间开展“服务大比武”，在大厅设一个专门的版面，每日评出“当日服务之星”，并给予物质奖励。

2、特价

（1）每日推出一道特价菜，日不重样。

（2）随顾客所点菜品加赠部分菜品，如消费100元送两份小菜；200元以上，加赠2道凉菜；500元以上，加赠4道凉菜等。

（3）打折，这是一个迅速提高消费的法宝，建议适当打折刺激消费。

注：本店的特色为烤鸭，烤鸭的价格勿降！！！

（二）内部营销方案

内部营销是一项管理战略，核心是发展员工的顾客意识，再把产品和服务推向外部市场前，现对内部员工进行营销。这就要员工与员工、员工与企业之间双向沟通、共享信息，利用有效的激励手段。

1、在全体员工内部加强温情管理，要求每一个员工将所面对的其他员工视为自己的顾客，像对待顾客一样进行服务。并在以后的工作中，将内部员工营销固定下来。

2、征文比赛

内部员工征文：《我的选择——东方》（所有员工都写，洗浴、餐饮各写个的。目的是培育员工热爱“东方”的情感，让大家同心合力，共同创造“新东方”！）

要求：（1）题材围绕东方鸭王酒楼、东方洗浴所发生的事情，可以是工作经历、感想、寄语等。（2）体裁不限。散文、杂文、记叙文、议论文、诗歌皆可。（3）截止日期为7月13日。

鼓励全体员工积极投稿。本次征文活动评出一等奖1名，奖金200元；二等奖2名，奖金100元；三等奖5名，奖金50元。并进行集中展出。

3、成本节约比赛

通过系列活动，对内部员工再教育，提供其的积极性。

（三）产品营销方案

1、在推特色餐饮的同时，推进情侣套餐、商务套餐、家庭套餐、孝心套餐等。如：情侣套餐可推出38元、

48元、58元等（对餐饮不明，仅供参考）。

2、绿色家宴：随着生活水平的提高，人们的饮食已不仅仅是为了解决温饱，而是吃“绿色”，吃“健康”。绿色家宴的推出，无疑会受到消费者的青睐。在原材料使用上，力推生鲜类绿色食品；烹饪方式上结合现代人的消费时尚，使菜肴风味化、营养化；在家宴的菜谱上，注重菜肴的营养搭配，平衡膳食，满足人们的健康要求。强烈建议厨房推出！！！

（四）文化营销方案

向消费者宣传“东方”的企业文化，增强东方企业在目标消费群中的影响力。

在公交车身制作鸭王酒楼的环境图片，烤鸭的制作流程图和酒店的精神口号（东方鸭王酒楼提醒您：关注饮食健康），让顾客把“吃”当作一种享受，使顾客乐而忘返。

五、广告营销方案

在信息发达的现代社会，媒体无疑是吸引大众眼球的媒介。可根据不同的媒体有不同媒体受众的特点，合理的进行市场定位和目标顾客的定位，合理的选择媒体投放广告，不可片面追求覆盖率，造成广告的浪费。

硬广告和软广告相结合，软硬兼施，已取得更好的效果。利用媒体整合，实现小投入，大产出。

六、效果分析

1、宣传造势，让消费者产生强烈的记忆感，引起良好的口碑宣传，提高知名度和美誉度。

2、店内富有人情味，服务周到，能提升目标消费者对企业的忠信度。

3、通过服务比赛、征文比赛、成本节约比赛，能极大的增强员工的企业归属感和向心力，提高工作积极性。

篇2

我国的火锅花色纷呈，百锅千味。著名的如四川的麻辣火锅，麻辣醇香，名扬天下；广东的海鲜火锅，钙骨火锅食而不腻，味美无穷；湘西的狗肉火锅，享有“狗肉滚三滚，神仙站不稳”之美誉；北京的羊肉涮锅风味别致，吊人胃口。此外，杭州的“三鲜火锅”、湖北的“野味火锅”、东北的“白肉火锅”、香港的“牛肉火锅”、上海的“什锦火锅”等，也风味别具，诱人馋涎，堪称为寒冬里的“席上春风”，为食客们所津津乐道。

所谓火锅营销，不仅是指单纯的火锅推销、广告、宣传、公关等，它同时还包含有重庆火锅经营者为使宾客满意并为实现餐饮经营目标而展开的一系列有计划、有组织的广泛的餐饮产品以及服务活动。它不仅仅是一些零碎的餐饮推销活动，而更是一个完整的过程。

本资料为从事火锅行业的朋友们具体介绍了某火锅店营销策划方案。

一、市场营销策划书执行概要和要领

常德惠群火锅店位于湖南财经高等专科学校后门，是学生出校就餐的必经之地。经营火锅及各种炒菜，价格实惠，符合学生的消费标准。主要针对财专学生。因店址位于居住区，消费人群主要为学生，顾客之间为同学和朋友关系，因此，有如下的消费特征：

1、消费类型主要为同学和朋友聚餐，因此店面装饰应该突出一种温馨的氛围，而不是针对写字楼上班族的庄重豪华的风格。

2、顾客的消费目的为增进同学、朋友之间的感情，或者为了免去食堂吃饭的麻烦，因此，在领座、点菜、餐间服务及买单等环节应做到轻松，便捷。

3、一般会顾客偏重于菜的口味，价格因素，对于火锅而言，应该在菜品上下功夫，做到菜优价廉。

4、由于顾客群为附件财专学生，消费群体较为稳定，顾客流动性较小，因此应力争在顾客群中取得较好的口碑，并以电话问候，送贺卡等方式回访，以建立稳定的顾客群。

二、目前营销状况

1、市场状况：目前产品市场/规模/广告宣传/市场价格/利润空间等。

常德惠群火锅店目前主要经营各种火锅，价格15—48元不等，点菜5—18元不等，盒饭含一荤一素，4--5元。由于地理位置优越，店面本身就是个巨大的广告牌。

2、竞争状况：目前市场上的主要竞争对手与基本情况。

主要的竞争对手是校外其他的所有大小餐厅，学校内部的三个食堂—望舒餐厅，财专餐厅和校园餐厅，以及财专餐厅而楼的俊帅煲仔屋，这几个地方除了经营炒菜以外，也有火锅供应，但不是主打。

3、分销状况：目前主要为店面营销，以后可以发展送盒饭上门服务。

4、宏观环境状况：财专在校学生，尤其是月生活费在500以上的，另外，一般的生日聚餐也喜欢在本店举行。

三、SWOT问题分析

优势：地处财专后门一条街的交通要道，门面很大，口味比较重，花样较多，价格合理，上菜也比较快。

劣势：旁边有一池塘，环境不是很好。店内已经重新装修，但桌椅等比较旧，餐巾纸也只是很薄很容易掉纸屑的。由于主要面向学生，所以季节性很明显，寒暑假生意明显清淡不少。

机遇：开店已经有很长一段时间，名气比较大，老顾客很多，人气旺，所以在一定程度上也带来了很多新顾客。

威胁：竞争主要来自附近新开的岳阳饭店和益阳火锅城，规模大，设备新。

综上所述：如何扬长避短，发挥自己的优势力，规避劣势与风险，是当务之急。天气已经很冷了，对于个火锅店来说生意也日益火暴，饮料的销售也节节攀升，因此对饮料商来说也是商机无限，对此可联合饮料商，由对方负责宣传，同时也可以美化店内环境。环境卫生很好,菜肉新鲜,服务好,

好吃最重要，夏天的话一定要有很足的空调，不然再好吃也不一定会有生意，还有就是菜一定要干净新鲜品种多，店内要干净卫生清爽，再加上好的服务客人一定反映不错。

四、市场营销策划达到的目标

短期内提升本店形象，促进营业额上升，为中长期的发展做铺垫。

五、目标市场：

财专学生及毕业后在财专后门租房的人

六、定位：

美味实惠，干净卫生

七、产品线：

盒饭，点菜，火锅

八、定价：

火锅，价格15—48元不等，点菜5—18元不等，盒饭含一荤一素，4--5元

九、分销：

给勤工简学的同学提供岗位，开展送盒饭上门业务。

十、促销计划；

1、促销主题：

建立全新的消费氛围

2、促销内容：

1）会员制：

对于顾客建立档案并对不同的消费量做出不同的折扣，制作不同的打折卡。相对于别的小店的买赠，永久性的打折卡更利于建立稳定的消费意识，会员待遇也可以提高顾客的忠诚度，同时也利于对顾客的管理，及时改进工作。打折卡要设计精美，经久耐用，以防客户用后即扔。随同打折卡送出手机配饰等接触频繁的礼品媒介，以全面提升顾客的回头率，提升本店口碑。

2）特色锅：

针对男、女性保健、美容、滋补等设计特色锅，菜量以一人为宜。应聘请专业营养师设计，并对该项在店内醒目处做出介绍。

3）广告：

A、校园内做公关活动，赞助校园做健康、安防等宣传，并力争在观念上使本店成为校园一员。

B、平面广告。促销介绍传单，对促销内容做出介绍，并分发到各宿舍楼。

C、店面广告。

D、行动方案

营销活动（时间）安排。

由于寒假在即，可以推迟到来年开学。

人员培训及装饰改进

第一周

特色锅设计及试营业

会员卡设计制作，会员管理方案

派发传单，海报

第二周

会员卡，会员管理方案

调整及改进

第三，四周

十一、

预计的损益表及其他重要财务规划表:

会员建档

100

制卡

100

礼品

当日营业额3%

特色锅设计

500

培训

--

广告

传单

100

送餐

300

共计

1100+3%

特别提示：

1、

本资料适用于餐饮行业老板在学校附近投资火锅店时可以运用的营销策划方案；

2、

提醒，可以运用校园网等网络平台来对火锅店进行宣传、推广；

篇3

关键词：河南省 旅游企业 核心竞争力

企业核心竞争力的研究源于对企业可持续竞争优势的探索。旅游企业是综合性强、关联度高的服务性行业，目前旅游市场正处在逐渐成熟的买方市场阶段，旅游企业在激烈的市场竞争中不仅要重视市场战略、产品战略、技术战略，更需要集中优势资源和能力打造核心竞争力，创造可持续的竞争优势，从而提高河南省旅游企业的整体素质和竞争力，彻底改变“散、小、弱、差”的竞争格局，这对加入WTO后河南省旅游企业长远发展有着极其深远的战略意义。

一、旅游企业核心竞争力及其来源

（一）核心竞争力的概念及特点

核心竞争力的概念是1990年美国密西根大学商学院教授普拉哈拉德（C.K.Prahalad）和伦敦商学院教授加里•哈默尔（Gary Hamel）在其合著的《公司核心竞争力》（The Core Competence of the Corporation）一书中首先提出来的。他们对核心竞争力的定义是：“在一个组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能和整合不同技术的知识和技能”。

核心竞争力具有三大特点：高价值性、稀缺性、难以模仿性。核心竞争力的价值性是企业通过向顾客提供商品和服务来获取利润来实现的，核心竞争力的价值性越强越利于企业的生存和发展。难以模仿性是企业长时期生产经营活动过程中，以特定的方式逐步积累起来的，深深打上了企业特殊经历的烙印的个性化发展过程的产物，不容易被竞争对手完全模仿掌握。由于资源的不完全供给以及核心竞争力的难以模仿性决定了核心竞争力也就有稀缺性的特征。

（二）旅游企业核心竞争力的来源

旅游企业是指利用历史的、地方的、民间的文化要素及资源，以营利为目的从事旅游服务业务的组织机构，包括旅行社、饭店、旅游交通、旅游购物等与景点开发所形成的互补的服务性组织。以核心竞争力的概念为基础，参照核心竞争力的三大特点，结合旅游企业发展的自身特点，我们认为旅游企业核心竞争力是对该企业特色服务、营销能力、企业文化及组织能力等的学习创新与积累整合之后所形成的为企业带来持续竞争优势的合力。而能形成旅游企业核心竞争力的主要来源有：

1、 旅游企业的服务质量

与其他类型的产品不同的是，旅游企业供给顾客的是服务。这种服务，与顾客的消费是“即时”的，顾客一来，服务开始，顾客一走，服务终止，这种服务几乎不涉及售后。所以，服务质量多采用用服务的结果――顾客的评价和回头客的多寡来衡量，顾客尤其是回头客的数量是对于企业服务质量的最精确的评价。其次，服务是一种“服务于人”的艺术。旅游企业的服务多是以团队的形式向个体或团体提供的一系列便利和感觉享受。“顾客至上”、“顾客就是上帝”，这些服务用语的大众化也说明，在服务的过程中，提供服务一方对于服务所应当具备的态度和理解。人们把旅游企业划归到服务业，从本质上已经揭示了旅游企业的竞争归根到底是服务的质量和品位的竞争。再次，在现代企业的竞争中，服务质量越来越显示出一个企业的生存价值和竞争能力的大小。因此，以服务为主要经营方式的旅游企业，它竞争的核心必然是服务，服务主题的不断开辟和拓展是旅游企业在激烈的市场竞争中一个永恒课题。

2、企业持久的创新能力

旅游行业是一个服务性极强的行业，它向消费者提供的产品及服务都具有极强的主观性。旅游企业产品和服务的好坏多是由消费者主观的感受来决定的，消费者往往又倾向于体验新奇的旅游产品和服务，但是单一重复的旅游产品往往会使消费者在旅游消费的过程中产生审美和心理体验的疲劳。这就要求旅游企业针对不同的消费者不断的开发出新的旅游线路及产品的，为消费者提供特色的服务，以新颖独特的营销策划能力展现出自己新的产品和服务。所以，旅游产品的多样性以及消费者需求的差异性决定了旅游企业需要具有持久的创新能力，并做到人无我有，人有无优，人优我新，通过不断的创新给顾客带来一种常新的视觉和心理的吸引力和体验，来赢得消费者心理对企业产品和企业自身的认可，这样才能形成消费者对企业的忠诚度，这样才能在市场中占据竞争优势。

3、 企业营销策划能力

旅游企业策划是围绕旅游企业如何实现预期目标，有效配置资源，有序、高效、富有创意地实践其目标的筹划过程。企业策划也是一种创造性活动，它不仅需要企业对自身有着充分的了解和准确的定位，还要求企业对消费者市场发展方向有精准把握和预测。而对充满竞争的消费者市场，企业要在整个旅游市场的状况进行清晰地了解把握，及“诊断”出本企业自身的症候并确定在市场所处地位的基础上，制定出适合自身发展有利于开拓消费者市场的策划方案，才能帮助企业被消费者市场的接纳，被顾客的认同，才能在竞争中立于不败之地。可以说营销策划的成功与否，在一定程度上也决定了企业竞争的成功与否。企业策划不仅要对企业内部的运作系统进行打造，更重要的是对它的营销策划，别出心裁地以一种诚信承诺、广告、甚至真情流露给人以深刻印象，从而打动顾客，或者通过“事件制造”给人以记忆刺激，以扩大企业的知名度。

二、河南省旅游企业发展的现状

1978年之后，我国旅游业从简单的接待到现在的入境、出境和国内旅游三大市场全面发展，产业规模不断壮大，成为国民经济中发展速度最快的行业之一。在这样的大背景下，河南省政府适时提出“旅游立省”战略，创新发展思路，加快项目建设，扩大对外开放，优化旅游环境，提升产业素质，推动了旅游业快速发展。截止到2008年，河南省旅行社单位数1044家，接待入境人数104.36万人次，比2007年增长18.5%： 国际旅游（外汇）收入37444万美元，全国排名第19位，相比2007年增长17.7，其中郑州市国际旅游收入11823万元，比去年增长8.6%，洛阳市国际旅游收入11051万元，比去年增长15.9%；全省旅行社总数1004家，其中国际旅行社405家，国内旅行社964家，接待国内旅游人数2987943人，营业收入206361.65万元；全省星级饭店488家，营业收入达1276885.23万元，郑州市星级饭店营业收入159458，洛阳市星级酒店营业收入46483；旅游业从业人数达73538人之多。

随着经济的迅速发展，人民生活水平不断提高，对旅游的需求也在不断上升，在旅游业蓬勃发展的同时河南省旅游企业的市场竞争也越来越激烈。如2010年临近年底时，又一个业内响当当的旅游大鳄进军中原市场―重庆海外旅游业集团品牌“旅游百事通”正式入住河南。随着旅游大鳄的不断进军，中原地区旅游市场的竞争力愈加剧烈，这也迫使河南省本土的旅游企业在提高自身核心竞争力的问题上做出了新的思考。

三、河南省旅游企业发展中存在的问题

虽然河南省有着得天独厚的旅游资源条件，河南省的旅游企业有着良好的发展机遇。但是，就目前河南省的旅游企业发展情况来看，仍然存在较多的问题，具体如下：

（一）服务趋同，服务质量参差不齐

旅游企业的产品多为“三高”产品，即“感情含量高、服务含量高、精神需求高”，但多数旅游企业的产品是按相同的生产模式推出“标准”产品。服务作为旅游产品最重要的组成部分，也按标准和规范来提供显然是不可取的。服务的严重趋同，使得许多旅游企业缺乏核心竞争力，只能在有限的细分市场上拼价格、争客源，很难使企业在市场上取得长期的收益。另一方面，服务质量应该是竞争对手很难模仿和确定的，是企业构建核心竞争力的独特资源，但由旅游企业服务意识淡薄、从业人员的知识结构和个人素质不同、服务的技巧和标准不同，导致服务质量低下，顾客投诉不断，甚至被坑、被骗事件频频发生。

（二）产品单一，品牌缺乏

未来旅游的发展趋势更侧重与休闲度假，厚重的河南文化大多表现在文物古迹和历史遗存上，属传统的观光产品，游客游览也仅仅停留在观光的层次上。所以，单一的观光产品没能向娱乐产品的转化，不能满足不同层次游客的不同需求。

与此同时，河南省的旅游企业经过多年的专业发展，虽然已经形成一批知名的品牌，比如大河锦江、国旅、青旅、建国等，但总体来说这些旅游企业的品牌开发力度不够，且许多品牌内容单一、品牌知名度和美誉度还不高。这主要是因为许多旅游企业对品牌重视不够或缺乏品牌意识。旅游企业品牌在国内外的知名度和美誉度十分有限，品牌差距则相差很大。

（三）营销策划能力滞后

旅游业作为一种服务产业有着与其它行业不同的特点。首先，旅游服务是无形的，旅游者在购买旅游产品前往往难以感觉到它们的品质和质量的真实内涵；其次，旅游者在消费旅游产品之前，无法像有形产品那样可以试用，对旅游产品的感知只能通过品牌所彰显出的形象来获得。对于普通的旅游者而言，旅游产品的外在形象宣传及展示效果是判断旅游品牌优劣性的简单依据，因此产品营销与品牌营销的根本差异不仅在于是价格竞争也在是形象竞争。而事实上，很多旅游企业对自身相对于其它旅游企业的产品差异也没有清晰的认识，甚至还有很多旅游企业一味地跟踪和模仿。

总而言之，河南省旅游企业在如何进行品牌形象创建及维护的工作上还存在认识上的不足，不能将有效资源及可利用渠道转换成品牌实力的推进力，从而阻碍旅游品牌前进发展。

四、培育河南省旅游企业核心竞争力的措施

培育旅游企业的核心竞争力是一项系统工程，需要全行业的关注和坚持不懈的努力。概括起来看，做好下列工作：

（一）提供优质服务

旅游企业给消费者提供的产品多属于服务性产品，旅游服务关系到旅行社的知名度和美誉度，也是实现价值转移和创造价值的重要途径。因此强化服务管理、提高服务质量便成了企业生存和发展的生命线，也是核心竞争力得以确立的基础。

因此，旅游企业要想建立核心竞争力的途径之一，就必须使自己的产品和服务具有竞争力。而要使自己的产品或服务具有竞争力，就必须让顾客满意，满足其差异化、个性化的需求。为此，旅游企业首先要培育一种识别特定顾客的能力，通过建立客户档案或市场调研等方式来寻找并确定这些特定顾客群体，了解他们的不同需求，运用关系营销、顾客俱乐部等手段发现特定顾客并与他们建立亲密乃至忠诚的关系。这就需要旅游企业把客户视为宝贵的资源，从旅游者报名参团开始，就将客户的基本资料及特殊要求记录在册，建立专有的客户资料数据库中，并不断加以完善，以此作为提供细致满意服务的依据。其次，旅游企业要提供优质的服务还要培养为特定顾客躯体提供特殊服务的能力，也就是将认知特定顾客的知识转化成为他们提供特殊服务的能力，形成一种与众不同的使顾客满意的技能与技术。这样，通过旅游企业与客户间的互动，增加旅游企业与客户之间的信任感、亲切感，不仅可以增加客户对服务质量的满意度，还有助于提升消费者对旅游企业品牌的忠诚度，有利于建立起长久的品牌竞争优势。

（二）提升创新能力

旅游业服务性的特色，具有非常强的可模仿性。当一些旅游企业推出一项新的旅游产品时，由于没有专利性，再加之没有太多的技术障碍可供保留和垄断，其他旅游企业很容易进行模仿参与竞争。这些都会导致旅游服务产品的雷同，服务仍停留在规范化的层面，竞争也以低层次的价格竞争为主，缺乏内在竞争优势。而旅游消费者的需求却日益显现出差异化和个性化的特征，这就要求旅游企业推出产品的形式和内容也越来越丰富多彩，通过不同种类的产品吸引不同的旅游消费群体，并强调产品具有满足目标旅游消费群体特定需要的超值服务，使其超越旅游消费者的心理期望。做到服务和产品的创新能体现在企业硬件和软件结合，产品销售的整个阶段当中。

（三）提高营销策划能力

营销策划活动是旅游企业与消费者及其他公众产生互动的过程。对于旅游企业来说，提供优质的服务和特色的产品是旅游企业生存的基础，如何将产品和服务推广到市场中，并得到消费者的认可和接受是旅游企业提升自身竞争力的又一途径。

要提高旅游企业的营销能力首先要培养客户对企业的忠诚度，它是旅游企业获得竞争优势的无形资产。旅游企业从培养自己的客户坐起，做到以顾客为中心，以顾客的需求为出发点开发新的产品，给顾客提供方便满意的服务。同时，还可以建立自己的顾客的信息系统，通过对顾客信息的分析，能帮助企业更准确的找到忠诚的顾客，为营销和新产品的开发提供准确的信息。其次在于旅游企业品牌的建设。品牌是旅游企业的王牌，它也是旅游企业培育核心竞争力的关键环节。由于旅游产品和服务所具有的“时效性”极强，消费者对旅游产品和服务的认知往往是通过旅游企业品牌形象的外在表现和其他消费者的口碑来实现选择。为了加强消费者对自身产品和服务的认同，旅游企业必须重视对企业品牌的建设。打造旅游企业的品牌可以通过良好的企业品牌形象设计，从视觉上给消费者传达一种美的享受，从而能够吸引消费者尝试旅游产品和服务，并依据优质的服务形成消费者对产品的美誉度，促使更多的消费者感知品牌，相信品牌，购买品牌，忠于品牌。

五、总结

旅游企业作为一个服务性极强的行业，其核心竞争力不在于拥有单一的某种技能或技术，而在于服务质量、创新能力和营销能力的结合。旅游服务的多样性要求旅游企业不能仅对旅游者提供单一的旅游产品和服务，还要求旅游企业不断推陈出新，针对不同层次的消费群体开发出新的旅游产品，提供特色的高质量的服务，并结合企业营销策划能力使消费者对企业品牌形成忠诚度。所以，对于以提供服务性产品为主的旅游企业，服务竞争力、持久的创新能力和企业营销策划力，这些无形资产的内在价值是旅游企业拥有持续竞争优势的关键，面对激烈的旅游市场竞争，旅游企业要想立于不败之地，就必须具有这些宝贵的“能源”优势。

参考文献：

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[2] 解培红.浅析河南旅游发展存在问题及对策[J]. 职业圈，2007，（24）.

[3] 董鸿安.构建旅行社企业核心竞争力的制约因素分析及培育策略研究[J].特区经济，2006，(07).

[4] 罗引青.浅析培育旅游企业核心竞争力的策略[J].保险职业学院学报，2006，(04).

[5] 邱慧.浅议旅游企业核心竞争力的提升[J].经济与社会发展，2006，（03）.

[6] 翁钢民，张艳丽. 试论旅游企业核心竞争力的构建[J].技术经济，2004，(07).

[7] 邵金萍.旅游企业核心竞争力的构成及其影响因素研究[J].生产力研究，2006，(12)

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篇4

[关键词]大数据；房地产；营销策略；聚类分析

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.24.130

[中图分类号]F299.233.4；F274 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）24-0-02

近年来，在大数据应用的宏观背景与国家房地产政策改革稳步推进的形势下，中国城市房地产市场发展趋势引起学者与社会产生越来越高的关注度。如何结合互联网大数据的力量来实现研究中国城市房地产市场发展现状，成为十分具有理论与现实意义的问题。本文以桂林市为代表，通过网络收集桂林市区的58个代表性楼盘销售信息，利用多元统计方法及统计软件，研究了桂林市区房地产的统计特征及价格的地域分布，为桂林市区楼市营销策略及政府相关政策制定提供了理论依据。

1 桂林市区楼盘价格分布统计特征

通过网络收集2014年1月到12月桂林市七星区、象山区、秀峰区、叠彩区、临桂区和其他区（如雁山、八里街）等区域的代表性楼盘的房价（数据来源于桂房网），对桂林市区楼盘地理分布及价格水平的统计特征进行研究分析。首先通过扇形图刻画桂林市区楼盘数量分布图如图1。

图1 桂林市区楼盘地域分布

从图1可以看出桂林市区楼盘主要分布在七星区和临桂区，七星区是由于处于城市的偏中心地段而具备可观的可开发地皮条件，而临桂区则得益于为市政府办公所在地而成为城市的政治中心，这两个区聚集了桂林市区一半以上的楼盘。而雁山区因地处郊区而无竞争优势，秀峰区则因地处市黄金地段而无地皮可开发，因此这两个区仅存在少数楼盘。其次，利用SAS软件对房价数据进行描述性统计分析，分析结果如表1。

由表1可知，从均值来看，桂林市平均房价从高到低依次是秀峰区、七星区、其他区、象山区、叠彩区和临桂区。从方差和标准差来看，桂林市房价波动从大到小依次是其他区、七星区、秀峰区、临桂区、象山区和叠彩区。从变异系数来看，桂林市房价变异程度由大到小依次是其他区、七星区、临桂区、秀峰区、象山区和叠彩区。偏度系数用来度量桂林市各个区房价分布是否对称，峰度系数用来度量桂林市各个区房价数据在中心的聚集程度，表1显示除了临桂区楼盘价格右偏程度较大，峰度过大，显示价格数值充分集中且处于较高水平外，其余地区表现比较匀称。

2 桂林市区楼盘价格分布的地域特征

为进一步了解桂林市区楼盘价格分布的地域特征，考虑利用多元统计中的聚类分析方法，对桂林市临桂区、七星区、叠彩区、秀峰区、象山区、雁山、八里街等区域的58个代表性楼盘进行聚类分析，通过分类得到各区楼盘的在桂林市区的价格水平属性特征。针对网络收集的桂林市区楼盘价格数据，以2014年12个月的平均房价作为聚类指标，利用SAS软件进行聚类分析，通过分析R2统计量随类数的变化特征，可得出将桂林市的58个代表楼盘分为3类是最恰当的，其中第一类为水印长廊和桂林润园，第二类为东方亭院、信昌穿山18号和信和信原乡墅，其余楼盘为第三类。更具体的，各类楼盘特征如下。

首先，第一类中的水印长廊坐落于漓江景区内，漓江景区是国家5A级景区，并且位于漓江景区最精华的核心地段与金牛山之间，跟桂林举世闻名的老八景之一的“奇峰挂月”隔江相望。是桂林市唯一一个位于国家5A级景区内的纯别墅区。水印长廊旁就是桂林市十八中和桂林市育才小学，更是大家向往的学府区，水印长廊的均价为30 000元/平方米。桂林润园位于七星公园附近，环境优美，适合居住，拥有广西师范大学、桂林育才小学、甲天下购物广场、大瀑布酒店等优质配套资源，桂林润园的均价为25 000元/平方米。因此，我们将第一类归为高端豪华别墅类。

第二类中的东方亭院地处临桂区万福路南侧，整个建筑环绕山边而建，毗邻翰林学府、八中、临桂县人民医院、甄皮岩公园、国家森林公园等配套资源。均价为15 000元/平方米。信昌穿山18号位于桂林市七星区穿山东路18号，毗邻穿山公园、体育馆、小南国饭店、第五人民医院等配套资源。均价为19 500元/平方米。信和信原乡墅是桂林首例双院墙新中式合院别墅，位于市中心秀峰区，桃花江景区与芦笛岩景区中，信和信原乡墅均价为17 000元/平方米。因此，将第二类分为普通别墅类。

最后，第三类为剩余的53个楼盘，包含普通联排别墅和普通住宅，均价在3 800元/平方米到10 000元/平方米不等。因此，我们将第三类归为普通住宅类。

由此可见，决定房价的首先是住宅性质，众所周知别墅和普通住宅的价格相差是很大的，其次，周围的配套设施也是关键，在相同的住宅性质下，大家更向往配套设置完善的居住环境，因此这一类的楼盘性价比更高。

3 基于楼市地域特征的营销建议

2014年12月，国务院在《关于进一步促进广西经济社会发展的若干建议》中明确提出“建设桂林国家旅游改革试验区”，桂林市的房地产市场作为旅游房地产业正面临着一个崭新时期。旅游房地产业顾名思义就是稀缺的旅游资源和房地产完美结合的产品，以多种旅游项目为依托和基础，以优美的自然景观和良好的配套设施为主要特征的具有一定主题的房地产项目。较之一般住宅，旅游地产的特点在于融合旅游、休闲、度假、居住为一体，从而具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

结合以上政策背景，本文研究为房地产营销提供了理论上的营销策划依据。对于商家，首先对自己产品有准确定位，是属于高端豪华别墅类，还是普通别墅类，或是普通住宅类，在把握目标市场的细分特征前提下，结合国家政策方向考虑竞争性营销方案的筹划与制定；其次，要通过各种渠道充分掌握了解各个区域的旅游性地域特征、人口特征、消费特征、心理特征等；最后，结合定位与区域特征、人口特征等因素制订合适的营销策划方案，利用周围的配套设施对自己的产品进行推广，诸如产品的教育配套、交通配套、生活配套、娱乐配套以及景观配套是否完善，扬长避短，让自己的产品在同类产品中更具优势。

4 结 语

本文通过对桂林市区58个代表性楼盘价格进行研究，通过分析研究了桂林市区楼盘价格分布的统计特征，并以2014年12个月的房价作为指标进行聚类分析，最终得到把58个楼盘分为3类的结果，阐明了每类结果的楼盘属性特征，在大数据背景下，通过数据挖掘技术，从统计意义上对桂林市房地产价格分布特征进行了刻画分析，该研究结果为桂林市房地产商市场竞争提供了精准营销的统计依据，具有一定的理论与现实参考意义。

主要参考文献

[1]宋爽.我国房地产价格波动影响因素的研究[D].南京：南京财经大学，2014.

篇5

第一节：投身地产的冲动

生活在继续，无聊在延伸。

大学里睡在我上铺的兄弟也到上海工作了，他的女友是上海知青的女儿，想在上海定居，于是他急吼吼地想买房，拉着我一起看房，因为首付款所限，当时我们只在浦东、杨浦、虹口和普陀转悠。

我想买房的想法遭到朋友们的一致反对，你才毕业两年，急什么？想想也是，两年了也没攒下什么钱，都挥霍光了，我也不想逼着父母帮我筹首付款，买房的事竟不了了之。

扪心自问，那时候的房价真的不高，3500－5000元单价的房子随处可见，首付两成8－10万就可以买到100平米左右的房子。房地产的形势好的出乎我们的意料，我们看的房子，往往犹豫几天，再去看就卖光了。

我敏锐地意识到，这是一个前景广阔的行业，开始蠢蠢欲动。

这个时候，另一个真实的案例推动我下了决心。

有朋友在长三角的另一个城市的一家房地产公司已经做了两年，他的部门经理77年出生的，打工3年开始单干，一炮打响，获利颇丰。朋友给我算了笔帐：

一个楼盘总销金额通常要1个亿以上，销售周期几乎全部在1年之内，开发商给公司的佣金在1－3％左右，抛去人员薪酬、税收等成本，一个楼盘做下来，净利润至少要4、50万以上。

靠，竟然有这等好事，有这么好做的生意！

事实上，大凡在02、03、04年在长三角抓住机会的房地产公司，无不赚的盆满钵满，朋友的部门经理创业2年，到04年年初，摇身一变成为开发商，如今身价数千万，开上了奔驰600。

当然，今天，如果还有谁再想遇到这样的好事，已是天方夜谈，原因很简单：

一是公司的数量暴增，佣金狂泻，0.5％的佣金也会有大批公司扑上去抢着做，房地产的利润已经很普通了；

二是大背景风云变幻，受宏观调控影响，房子不好卖了，销售周期拉长，而公司的成本却在增加，钱显然难赚多了；

三是那位仁兄也非一般年轻人所能比拟，可谓胆识过人。

没有想太多，我“扑通”一声跳进了房地产业，从此，我的地产人生开始了。

第二节：我做了一个月“房地产小中介”

做地产之前，我已经想着跳槽，期间外服向我推荐了几家跨国药企、医疗器械公司，面试倒也顺利，命中了两家。但是，我已志不在此，我所钟情的地产业的大门始终禁闭，针对营销策划职位投递的几份简历杳无音信。

唉，没有从业经验，很难敲开房地产业的大门。怎么办？我一边开始在网上搜索资料，研究房地产营销策划案例，一边绞尽脑汁，想破了脑袋，寻找挤进地产业的方法。

最终，别无它法，我决定破釜沉舟，从最底层做起。看见一家香港公司招聘中介业务员，我投递了简历。没多久，打电话通知我面试，让我郁闷的是，面试居然就在两个门店中进行，主考官分别是区域经理和店长——两个和我差不多大的上海小姑娘，大概那时候本科生做房地产中介的还不多，加之我的简历看上去很美，两个女孩都对我为什么想做房地产中介有着浓厚的兴趣，我厚着脸皮吹开了：

“一、我想多赚钱，据说做中介一个月做一、两万一点也不稀奇；二、中国的房地产发展波澜壮阔，前景一片大好，我有着足够的信心找到自己的坐标……”

两个小姑娘先后都给我逗乐了，捂着嘴巴想笑又不好意思笑出来。结果，我自然混进去了，领导是两个和我差不多大的小姑娘，还得管老业务员叫“师傅”，真是晕菜，名副其实的“房地产小中介”！

做中介的第一件事是做市调。炎炎酷暑，我和几位新同事，跑遍了虹桥的大街小巷，对新老楼盘逐一调查售价、户型及其它基本状况，晚上回到店里画地图，逐一把楼盘的名称、售价标上去。几天下来，就晒脱了一层皮，期间有人吃不了苦纷纷走人。

做中介的第二件事是发海报。天桥上，马路边，社区门口，都留下了我奔波的身影。还记得在淮海西路派发海报时，正好给以前的老同事撞见，一时感到极度羞愧，恨不得找个地缝钻进去。

做中介的第三件事是开发客户，方式是扫楼。提着一包海报，在保安眼皮底下混进小区，认准一幢楼，坐电梯到顶层，然后一层一层逐户往门缝里塞海报。偏偏虹桥地区多为高档社区，很多时候连大门都混进不去，即使进去了开始塞海报，往往让保安从监禁系统里发现，很快灰溜溜地给赶了出来。

那短短的一个礼拜，终身难忘，每天都为一种莫名的羞辱感所包围，每天，我都不停地问自己，值得吗？值得吗？值得吗？

几年后，我看到资料有香港著名行老板也做过同样的工作，心里平衡了许多。

经过这三关，新人已经滤去一半，不少人逃之夭夭。接下来，又面临着的挑战，没有客户，没有可供出售或者出租的房源，因为通过上述方法想开发出客户几乎不可能。

没有不可能完成的目标，素来是我的信念。不同于其他同事，我另辟蹊径，晚上回到住所，在上海热线上搜索个人房源信息，先发邮件或者手机短信，真诚地告知房东，我想尽快帮他把房子租出去或者出售，保证为他提供最优质的服务，再电话联络，竟有不少人同意与我签订出租或出售委托书。仅仅3、4天，我的房源飙升，多的让老同事眼红，店长也格外关照我，优先推荐我的房源上了公司统一刊登的《新闻晨报》广告，自然有客户来电来访咨询。

不出一周，我开单了，有个客户在我这里买了套三房，三天后又通过我把正在居住的两房卖了。第二笔生意成交后，他们全家请我在淮海路美林阁吃了顿饭，我们成了很要好的朋友。

我又开始发简历，目标职位：营销公司策划文案，并偷偷参加面试。

接下来的两周陆续又成交了几单，有租赁也有买卖。月末，结算佣金，我净赚7000块，在全公司几十家门店的同期新人中遥遥领先。

第31天，我辞职了，结束了我的“房地产小中介”经历。

第三节：混在台资房地产营销公司

还在做中介的时候，我就瞄准了××房地产营销公司，台资背景，在全国各地了不少楼盘，年销售金额有数十亿，业内有一定知名度。有了这家公司的从业背景，在房地产界几乎就是一张通行证，当年我的同事如今分步于上海几乎所有知名公司。

××公司招聘的职位是企划文案，为了获得面试机会，我写了封极其煽情的《渴望拥抱我的地产人生》，直接寄给了老板，很快获得了面试机会。

面试只有一轮，主考官是一个40多岁的台湾男人老×，副总兼企划总监，典型的广告人特质，非常感性，我们一见如故，相见恨晚，沟通过程十分愉快。最后，他对我说：

“对基本工资有何要求？”

那一刻，我激动的有些眩晕，我早知道台资公司普遍薪酬水平较低，但眼前的收入对我来说已经无关紧要了，我从容答道：

“您看着办，随变给！”

“哈哈，我来大陆6年，你是唯一不在薪水上与我讨价还价的年轻人，我决定录用你！”

出了大门，我给最要好的同学打了个电话：

“兄弟，我趟进了另一条河流，我的地产人生真正开始了！”

做着自己喜爱的工作，我如鱼得水，每天，都下班很晚，常常深夜最后一个离开办公室。我把公司登陆中国内地市场6年来所有的项目策划报告、执行细案与提案全部借出来，研读数遍。感谢网络，有着无数的房地产营销案例可供借鉴、学习。第2个月，我就升职了，被老板提为文案指导，开始执行项目提案并带新人。

这一待，就是一年多，为我打下坚实的房地产营销基础。

老×与我无话不说，常常一起喝酒，K歌，我成了他在大陆最投缘的好兄弟。 第七篇：阴差阳错混进咨询公司，游历全国

第一节：桃园三结义，兄弟情深

写下这一节小标题的时候，我在想，两位兄弟，你们一定会有机会看到我的故事。我想对你们说，兄弟，谢谢，因为你们，我的人生才更加精彩。

早在2001年下半年，就与T、Z两位兄弟相识了。他们的经历十分曲折，一直辗转漂泊于全国各地，不懈追寻着自己的梦想。如今，他们创业已初步小成，公司搬到了陆家嘴，多年的努力得到了回报。

与他们第一次吃饭，在福州路上的一个饭店，我喝的酩酊大醉。尽管酒量很小，但是，我生性豪爽，酒逢知己千杯少，不醉不归是我的风格。

随着交往的增多，我们惊喜的发现，三人十分的投缘，让我有种错觉，梦回古代，金戈铁马，兄弟三人，桃园结义，从此手足情深。我们都野心勃勃，都有着共同的目标——创业，不惜一切代价，扫清一切障碍获得成功。当然，我也注意到，他们的关系更亲密无间，很多方面我与他们的想法并不一样，游离于外。

2003年下半年开始，我们三人的交往更加频繁，开始筹划一起创业。其时，T在一家著名的本土营销咨询公司×××已经做了2年，深得老板赏识，Z则是一家著名快速消费品公司的大区销售经理。客观的说，他们的市场营销经验，要远胜于我，特别是社会经验，我更无法企及。

T认为咨询可以锻炼很多，有助于创业，而且他非常享受做咨询的快乐，在他的引荐下，Z与我先后去了×××。就这样，迷迷糊糊，我一脚踏进了咨询业，看到不一样的世界，体验到不一样的人生。

从台资的房地产营销公司离职的时候，我请老×喝酒，感谢他为我的人生开启了一扇大门。一帮年轻的男女同事也参加了聚餐，气氛有点伤感，那是一帮单纯聪明的男孩、女孩，大家一直是很好的朋友。

第二节：拼命三郎、营销菁英荟萃的团队

×××公司的老板×老师是一个传奇人物，曾威名显赫，创业数次，屡败屡战，最终在营销咨询业再次显示出其与生俱来的商业天赋。

一大批优秀的营销菁英惺惺相惜，聚集到他的旗下，在一种激情彭湃和理想主义的企业文化背景下，公司上下，无不以加班为荣，无数个不眠之夜，一大帮同事在会议室吞云吐雾，热烈地讨论项目运营，毫无倦意。

短短几年，×××公司迅速做大，跻身中国本土顶级营销咨询公司之列，服务了一大批全国性优秀企业和知名品牌。

写到这里，我想×××公司的老板和老同事极有可能看到我的故事，在此，我忠心祝福你们一路走好。

第三节：浦东源深路1155号，德隆上海总部

2003年底，德隆集团创业17周年，正是这个民企帝国最辉煌的时期：

控股6家上市公司和12家金融机构；

跨越14个产业；

搭建了一个1200亿元之巨的金融和产业帝国；

管理着300多家子公司。

对于这家中国最大的民营企业之一，我神往已久，一直想亲眼近距离看一看。

2003年底，机会终于来了。公司正在与德隆的某一个子公司有了合作，开展为期数年的营销咨询。我得以有机会亲身到了浦东源深路1155号，德隆上海总部。

德隆大厦耗资3亿之巨，虽然不高，但其内部气势、开阔感远胜于许多五星级酒店，印象最深刻的是大厦内部那颗参天大树，感受只有两个字：“震撼！”

我思考，是一种什么样的力量，让一家小企业在十几年中，成长为庞然大物？

到今天为止，还没有哪个民营企业的倒塌能够像德隆一样引起轰天巨响。唐氏兄弟的失败，让人唏嘘，扼腕长叹。

第四节：大连、温州、义乌……一路走过

由于工作关系，常常出差，走在异乡的街头，每一个城市都是一道独特的风景。

在大连，走过星海广场，走过俄罗斯风情一条街，我见到了那位农业产业化民营企业老板，从养猪大户起步，到身价几个亿，一路走过来，近距离接触，能够感受到他的从容、淡定与极其的自负。

对温州，有着一种特殊感情，龙湾、柳市、龙港，一路走马观花，瓯江上的帆影在眼前飘过……

这是，诞生了均瑶、正泰、德力西、庄吉、红蜻蜓…….

这里，创造了多项中国第一乃至世界第一；

这里，有200多万人走出去，分布于世界各地。

……

这是一方神奇的土地，我见到了几位企业家、小商人，都自负而偏执。

义乌，永不落幕的博览会。

城市比我想象的干净许多，小商品市场次序井然，银行多于米铺，奔驰宝马等名车随处可见…..

每天成亿流动的真金白银，占了浙江全省现金总流量的三分之一；

早在2001年左右，每1000个义乌人中就有一个人拥有一辆奔驰或者宝马……

“叹为观止”是我真实的心里写照。

东阳，义乌的近邻，中国十大富豪郭广昌的故乡。

从车窗外张望横店，这是一片什么样的土地？孕育了郭广昌、徐文荣那么聪明的人。在上海滩，郭广昌这个出身寒门的农家子弟用了10年时间，就一跃成为中国企业界的领军人物。

2004年早春，桃花在风中含苞欲放，走过横店——美丽的江南小镇，我思绪万千，感慨良多…….

第五节：融不进咨询业

短短3年多的经验，不足以支撑我成为一名优秀的咨询师。

而且，最重要的是，我根本就不喜欢做咨询师，个人观点，总觉得咨询师是为他人做嫁衣裳，有点像古代的门客或者师爷。

咨询行业中许多从业者，非常聪明，也很在意自己专家的身份，喜欢不断的在媒体上发表文章，剖析几乎所有知名企业、知名品牌的成功、问题和困境，借势提升话语权和知名度。这一点与郎咸平的做法，比较相似。

说到郎咸平，我个人不太欣赏其为人。三四年以前，郎咸平还偏居香港一隅，在一间四壁油漆斑驳的办公室里凑着荧光灯工作，算不得是个很有名气的大学教授。

如今，在公众、媒体前郎教授是一个有良知的学者，风光无限，成了电视节目主持人，每周直播自己的财经评论。他毫不隐讳地表示“我喜欢做明星的感觉”。

在炮轰德隆、海尔、TCL、格林柯尔后，郎咸平公布了下一批“炮轰”的目标：北大方正、清华紫光、三九集团以及民企南京斯威特和上海的复星实业。一年过去了，为何未见动静？迫于某种压力？我不得而知，学者不能把企业家作为敌人，这种做法已超出了学术研究的范畴，这是不严谨的，是对企业的一种不负责任。

中国的企业发展异常艰辛，而公众又缺乏理性，普遍存在“仇富心理”，郎咸平通过所谓的“爆炸性”的东西来引起轰动，对企业进行打击，德隆系、格林柯尔系先后倒塌。这些企业固然本身很脆弱，但是，出师未捷身先死，常使英雄泪满襟，至少，唐氏兄弟、顾雏军是有梦想的先行者。

扯远了，说到底，我个人并不喜欢咨询业，一点感觉都找不到，很难融进去。但是，并不妨碍我对咨询行业及其从业者的尊重，短短几个月中，近距离接触许多著名企业、著名品牌的营销实战案例，甚至亲身参与，对我来说，可谓大开眼界，收获颇丰。

第六节：渐行渐远，兄弟分道扬镳

2004年春节刚过，T、Z加紧了创业的步伐。这时候，我们与他们的矛盾、纷争也开始爆发。

也许，我们的成长背景、工作经历太不一样了。

也许，我们的理念、价值观大相径庭，很难磨合。

也许，他们太强势，从来没有真正把我看作平等对话的合作伙伴。

也许，我个性极强，根本就不能容忍自己屈于别人的思想体系之下。

也许，也许太多了……

总之，我们没有走到一起，相互放弃，他们俩开创了自己的事业，我则选择离开。

2004年5月初，我和T在上海龙华寺前的广场上散步，相比Z，他和我的关系要更融洽，但我们的思想对抗也最激烈，对于我的离去，他或多或少有不小的遗憾。他感慨万千：

“也许，对于我们来说，最好的选择是，将来能够在高尔夫球场上一起挥杆。”

我笑了，禅是一枝花。功名利祿，转眼成空。成败得失，其实于我并不重要，我只是在经历一种过程，如此而已。 第八篇：回归地产，见证长三角地产风云

2004年春，我回到了地产行业，在××地产公司担任策划部经理，那是我第一次真正意义上单枪匹马，带兵打仗。

与台湾公司不一样的是，××公司的理念是策划指导销售，策划部的职能几乎囊括了市场研究、产品规划、项目策划、广告创意、案场管理等房地产营销体系中的整个链条。

公司在上海及附近的几个城市，有7、8个项目同时操盘，有正在强销的，也有做前期建筑规划、产品建议的，忙的几乎没有一天休息时间，无休止的开会、讨论、提案、写报告、出差。尽管疲惫不堪，但我却有一种从来没有过的充实感，这是我这么多年来最喜爱的工作，就如同恋爱，寻寻觅觅多年，猛然遇到了意中人，一见钟情，再难舍去。

2004年下半年，公司在上海一个项目开盘，让我见识了前所未有的疯狂，直看的心惊肉跳。那是一种什么样的场景啊：

浩浩荡荡的人群通宵排队，几十个售楼员都忙不过来，销控板上全线飘红，一天就狂销数百套。

豪情万丈的上海楼市！

彻底疯狂的上海楼市！

2004年夏天过后，长三角除上海以外的城市，已经开始略显寒意，公司异地项目，囊括了写字楼、别墅和普通住宅，在售的销售业绩平平，前期的人力又跟不上。我主动向老板请命，常驻×城——我非常喜欢的一个城市。

在售项目的数次开盘，前期项目如何创造产品核心竞争力，在×城的日子，让我对房地产营销的认第九篇：兄弟再度携手，我踏上了创业不归路

第一节：走还是不走？我又一次站到了人生的十字路口

2004年10月底，T、Z跟踪了一年的房地产项目有了眉目，因为他们的团队无人有房地产营销实战经验，盛情邀请我作为操盘手加盟。

走还是不走？我又一次站到了人生的十字路口，深夜，我在梧桐大道上焦虑地来回渡步，这一走，有太多的顾虑：

于情感上，对不住公司总经理的栽培，我是他新上任时招聘的，寄予厚望，所以尽管营销总监脾气不好，较难相处，我一直忍了，因为我不想让总经理失望，这一走，让他在董事长面前将十分的难堪；

于职业道德上，对不住公司，在×城的几个项目正如火如荼，但人手严重短缺，当地一时招不到合适的人，这一走，短期内没人顶上，公司将陷入被动；

于收入上，操盘了这么多项目，熬到春节，将会有相当可观的项目奖金进帐，这一走，鸡飞蛋打，损失惨重；

于未来，我无法预测，在我和T、Z之间，隐隐约约，总觉得缺乏一种信任，这一走，前途未卜。而且项目操盘也是用T、Z的公司品牌，利润大头归他们，论赚钱，未必比我打工强，论品牌，我一无所获。

4年来，我是第一次如此的犹豫。尽管有太多的顾虑，最终我还是毅然辞职，直奔项目所在地，一个北方小城。

第二节：力破单日售房记录，项目成功了

到了北方小城，这才发现，T、Z的公司还没有与开发商签订合同。

于是，马上市调、收集资料，连夜撰写策划报告，第2天的提案让那个北方小城开发商老总眼界大开，兴奋的直鼓掌。作为签订营销策划合同的必要条件，我向开发商提供了建造售楼处的施工图。后来，T、Z总觉得给了我莫大的恩惠，我想他们早已忘却这些细节了，我的介入加快了合同的签订。

我一个人留在了北方小城，全程操盘项目。

针对小城市房地产市场特点，我有针对性的提炼出5大独创性卖点，一举击中市场的兴奋点。开盘当天，人山人海，力破这个城市单日售房记录。

开盘后，我又完全摒弃“假、大、空”形式，针对产品特点乘胜追击，制作了一系列软文，开发商的老总兼政府要员，看到软文后，只说了一句话：

“好！很有才气！”

这些新颖别致的软文，再一次引爆市场，掀起销售热潮。

项目成功了。

第三节：青梅煮酒，一段江湖恩怨

遥想三国，曹孟德与刘玄德曾青梅煮酒论天下英雄。我万没想到，是是非非，竟与T、Z惹出一段江湖恩怨。

项目虽然成功了，但我与T的矛盾在加剧，两个人就像火药桶，一见面就吵架，甚至发展到几乎无法当面对话的地步，只能通过电子邮件沟通。

其实，现在回想起来，我和T似乎没什么理由吵架，但是客观分析，我们俩缺乏一种默契的信任，而且个性太强了，都极其自信甚至自负，谁也不服谁，当然，还有非常关键的一点，T从来没有在真正意义上和我平等对话，一再打击我的自尊，彻底激怒了我。

此后，发生的事情更是不可收拾。T的公司在与开发商签订的合同中，要求必须派驻一名案场销售经理。T的公司在上海招聘了很久，也没找到一个人愿意到距上海近千里之遥的北方小城，我也多方招聘未果。

作为项目总监，我已经一个人应付了2个多月，开发商盼星星，盼月亮，一直等不来销售经理，尽管项目进展很顺利，尽管开发商很满意项目策划，但是开发商老总作为政府要员，觉得T的公司不尊重他，倍感面上无光，给我们下了最后通谍。无奈之中，等我到南京，招聘了一名销售经理再回到小城的时候，开发商告知我：

“你们未遵守合同，由于销售经理一直没有出现，现终止合作！”

T、Z认定我从中作梗，想抢单，矛盾就此激化。大半年下来了，我一直未作任何解释。

今天，回首那段恩怨，对我来说，只是一种经历，一切的顺风逆流会相忘于江湖。 第十篇：创业一年间，如履薄冰，如临深渊

关于创业，我不想说太多，这一年间深刻体会到：

就像我们学滑雪时往下跑一样，稍不小心就会摔进万丈深渊。危机就在明天，危机可能几个小时内就会发生。

一年间，发生了很多事，粗略总结时间线条如下：

2004年11月5日，正式辞职，踏上了不归创业路。

2005年2月5日，历经2个月，与他人合作项目运营成功，但也终止了与开发商的合同。

2005年2月－3月，开始自主创业，辗转于几个城市之间，完成了公司介绍撰写，建起了公司网站。

2005年4月，发现“相恋半年的女友”周旋于数个男人之间，说了很多谎话，甚至连毕业学校、家庭住址都是假的，彻底失望，与其决裂，陷入迷茫与困惑之中。

2005年5月－6月，有了合作伙伴，统一了公司品牌，辗转于上海、江苏、山东、安徽的多个城市，不停地谈判，被骗了很多策划方案，尽管提案效果大多令人满意，让开发商兴奋地鼓掌，但真正快签约时，客户往往退缩，一次次体会到开发商特别是爆发户、土包子开发商的厚颜无耻与诚信缺失。期间拒绝了他人的投资意向，原因很简单，他们想控股。

2005年7月，山东项目谈判长达两周，最终错综复杂的开发商、建筑商关系让我退缩，功败垂成。我立下誓言，如果项目拿不下来，今生我绝不登上泰山，直到今天，还没有等来登上泰山，举杯相庆的机会。

2005年8月－9月，签订S城、Y城两个项目合同，长长松了口气。

2005年10月，兵败南京。在参加一个跟踪长达3个月的商业项目竞标时，得票数遥遥领先，开发商却出尔反尔，一瞬间变卦，从寻策划公司变为找公司合作，尽管预期利润看上去很美，商业项目的巨大风险不容忽视，权衡再三，决定放弃。心里非常不甘，这个项目是一年来，投入心血最多的，前前后后出差十几趟，三个人一遍遍修改提案，这样的结果实在难以接受。

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2005年11月，明确了下一步的发展战略，决定暂时放弃上海、南京等大城市，专注于小城市，受宏观调控影响，预计未来一年内长三角大城市地产策划、公司的日子将会很难过。

正如任正非所说：“失败这一天是一定会到来，大家要准备迎接，这是我从不动摇的看法，这是历史规律。”创业一年间，我所做的事便是先活下去，并延缓失败、危机的到来，活的长一点。 后记：留不住的过去，看得见的未来

2005年11月5日，对我来说是一个值得纪念的日子，这一天，我创业整整一周年。

不知道为什么，这几天，有一种冲动，想转身审视一下过去，冥冥之中，有一种力量推动我一鼓作气，在3、4天内写下了这5年半的故事。

未来的人生才是值得憧憬的美好，在短暂的休息调整后，我还是要鼓足勇气面对未来，面对新的现实。从华为流传出来的一段话一直激励着我：

在沙漠里，在高原上，在繁华的都市，在贫瘠的农村，等着我们的都是困难。我们的责任就是披荆斩棘，用生命、热血去铺筑我们未来的发展之路。胜则举杯相庆，败则拼死相救。狭路相逢勇者胜，烧不死的鸟就是凤凰！当我们的生命点燃成熊熊大火时，我们的企业已经遍及全球。我可以骄傲地说：我今生无怨无悔！

借用一个相识多年老友的话纪念我5年半的故事：

我们的际遇不尽相同，相同的是漂泊的感觉，生存的艰辛，还有不灭的希望！

（完）