住房公积金的比率范文

导语：如何才能写好一篇住房公积金的比率，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、宜宾住房公积金资金现状简析

（一）资金运营状况

宜宾市住房公积金管理中心突出用好用活住房公积金，提高住房公积金使用率，提高住房公积金对住房消费支持度。2015年当年新增缴存额28.91亿元、提取18.63亿元、贷款23.49亿元、实现增值收益2.59亿元。截至2015年12月底，全市建制人数达到26.62万人，住房公积金覆盖率为74.29%；住房公积金缴存总额169.78亿元，缴存余额88.17亿元；累计提取81.61亿元；个人贷款总额124.26亿元，贷款余额80.94亿元，个贷率为91.79%，贷款逾期率控制在0.02‰以内。资金运用率达91.79%，资金使用率高达95.75%。

（二）资产风险状况

截至2015年底，全市住房公积金个人住房贷款逾期仅19.03万元，个人住房贷款逾期率0.02‰，大大低于住建部要求的0.3‰标准。个人贷款风险准备金余额为4.12亿元，个人贷款风险准备金余额与个人贷款余额的比率为5.09%，个人贷款逾期额与个人贷款风险准备金余额的比率为0.05%。

目前，宜宾市住房公积金个人贷款比率、资金净流量和可运营时间等关键预警指标已达到市公积金管委会《住房公积金资金使用预警制度》的红色（高级）预警状态：即在个人贷款比率>90%或资金净流量为负、可运营时间≤3个月时，应当启用高级（红色）预警。

特别是2015年11月以来释放资金出现大幅度增长，据统计，2015年11、12月和今年1-2月4个月，全市住房公积金释放资金达19.75亿元，同比增长81.86%，其中：贷款11.74，120.68%；提取8.01亿元，同比增长44.58%。

二、住房公积金对宜宾市经济社会发展的贡献

（一）对全市GDP的贡献

2015年全市发放住房公积金贷款23.49亿元、用于住房消费提取13.84亿元，共37.33亿元，撬动房地产业和相关配套产业经济120亿元，占全市2015年地区生产总值（GDP）1560亿元的7.69%。

（二）对房地产经济的贡献

1.商品住宅销售情况

2015年，宜宾市商品房销售面积为343.7万平方米，其中住房销售面积300万平方米，通过住房公积金贷款销售住房92.16万平方米，占比为30.72%。根据估算，去年全市住房公积金购买商品房占去年商品房库存约1/3。

2.个人住房贡献情况

2015年，宜宾市发放住房公积金个人住房贷款8552笔、23.50亿元，个人住房贷款市场占有率，即占全市金融机构（含住房公积金中心）个人住房贷款总量的比率达30.2%，个人住房公积金贷款余额占全市金融机构个人住房贷款余额比率达43.25%。贷款职工中，低收入群体占14.2%，中等收入群体占47.3%，高收入群体占38.5%。

住房贡献率，当年个人住房贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为128.83%，比上年同期增加29.87个百分点。

（三）对税收的贡献

2015年，宜宾市房地产业对地方税收贡献22.48亿元，贡献率23%，其中住房公积金对地方税收贡献达7.1%以上。

（四）对保障房建设的贡献

截至2015年底，全市累计提取廉租房建设资金2.96亿元用于宜宾保障房建设。

（五）对社会的贡献

截至2015年底，全市累计通过发放政策性贷款169.78亿元帮助81753户中低收入家庭圆了安居梦，近20万人次职工累计提取57.13亿元用于改善居住条件，特别是为促进宜宾市国有私营企业与其13.26余万建制职工建立和谐劳动关系发挥了积极作用，增强了企业的凝聚力。

三、整合住房公积金资源的设想

将住房公积金工作与新型城镇化建设紧密结合，通过用活增值收益、盘活沉淀资金、实施资产证券化等举措，整合资产资源，支持宜宾经济社会发展。

（一）投资公租房，用活增值收益

住房公积金增值收益在提取风险准备金、管理部门的管理费用后不再上缴财政，留在住房公积金管理中心，用于投资公租房、保障性安居工程、棚户区改造建设和参与去库存工作。

根据公租房、保障性安居工程、棚户区改造、去库存和住房公积金增值收益情况，在确保住房公积金本息按期回收、资金安全运行的情况下，制订住房公积金具体实施方案，经市政府批准，市政府划拨住房建设用地，采取封闭运行的方式使用住房公积金增值收益和实施资产证券化募集资金投资建设公租房。市住房公积金管理中心负责提供项目建设资金，办理预售和销售，通过预售、销售或发放住房公积金贷款方式回收资金，监督资金专款专用，确保住房公积金安全、增值。公租房建设好后又可以抵押贷款或实施资产证券化募集资金投入新的公租房建设，实现良性循环。

提供公租房的形式可以多种多样，可以销售和租赁，也可通过先租后买、半租半买、分步购买、贴租等方式进行，但均严格控制保障面积标准（单套面积可放宽到90平方米以内），最终实现推行以货币化为主的公租房保障机制。

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关键词：住房公积金；财务管理模式；问题；原因；改进措施

一、我国住房公积金现行的财务管理模式

为适应社会主义市场经济制度要求，我国在住房保障体制方面建立了住房公积金制度。住房公积金制度作为一种政策性的住房管理制度，经过十多年的稳步发展，住房公积金在提高职工购房支付能力、转变住房分配体制、推动房地产业发展等方面发挥了重要的作用。

二、我国住房公积金财务管理模式存在的问题及原因分析

1.我国住房公积金财务管理模式中存在的问题

（1）住房公积金缴存基数控制不严，缴存比率单一。《住房公积金管理条例》规定：住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中，管理机构很难取得企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时，住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率，未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益，难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况，不利于住房公积金的归集。

（2）封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展。当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势，但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点：一住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅，一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求，这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生，公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险，结果却导致公积金的沉淀；二地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用，结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。两种极端的公积金发展现状都会降低公积金的使用率，难以实现最大限额的公积金增值。

（3）住房公积金使用方面的问题。当前，我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备，住房公积金除用于购买国债外，几乎不存在其他的允许用途，这样的管理机制致使资金大量沉淀，难以实现资金的增值。体现在以下三方面：首先，公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差；其次，沉淀资金量大导致住房公积金使用率低；最后，存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。

2.原因分析

住房公积金是国家住房保障体系的重要组成部分，属政策性住房金融制度，在增强职工购房支付能力等方面发挥了较大的辅助作用。为更好的发挥住房公积金在住房制度改革中的作用，必须针对当前住房公积金管理模式中存在的问题进行分析，探究其背后隐藏的原因。

（1）公众法律意识淡薄，住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差，认为公积金只能做贷款用、不能随时提取，不如单位将其以工资的形式存入银行；另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清，认为缴存公积金是增加企业负担，不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。

（2）公积金用途受限，区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷，地域的差异、地区经济发展程度不同，结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条理的规定可以看出，公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率，增值空间受到影响。

三、我国住房公积金财务管理模式的改进

1.营造实施住房公积金财务管理模式的外部环境

首先，要加强住房公积金知识的宣传。一建立有关住房公积金的网站，鼓励职工积极捍卫自己的权利；二利用广告宣传栏制作有关住房公积金的宣传标语；三通过报纸、杂志等媒介登载有关住房公积金的宣传知识等。其次，为督促企业积极建立住房公积金制度，加强政策宣传。对于住房公积金管理部门而言，应加强与税务、工商的部门联系，及时掌握单位的设立、重组等情况，做好单位领导的思想工作，使其认识到住房公积金的利弊及其自身对职工所担负的义务，督促其按期缴纳住房公积金。通过营造良好的外部环境不仅能够增强人们对住房公积金的认识，还能够提高公积金的归集，为有效实施财务管理模式提供观念上的支持。

2.构建住房公积金财务管理区域一体化模式

现行的住房公积金财务管理区域化，不仅影响了住房公积金贷款业务的发展，而且还阻碍了住房公积金自身的积累。要构建住房公积金财务管理区域一体化模式，一方面要打破当前住房公积金在各行政区域的封闭运营，加大公积金在不同区域内的流通，使放贷规模大的地区避免资金短缺，房贷率低的地区避免资金沉淀，进而提高资金使用效率；另一方面还应针对当前人才流通速度逐渐提高的趋势，建立全国公积金网络化管理的平台。

3.协调好住房公积金的收缴与使用机制

住房公积金的收缴与使用之间存在内在的联系与互动性，只有协调好二者之间的关系，促进住房公积金财务管理模式的改革，才能更好的实现住房公积金的发展。要建立公积金的收缴与使用互动机制，既要借鉴外国优秀管理经验还要结合我国公积金管理实际，合理运用公积金生成与流出参数互动规律，充分认识到公积金缴交率的变化对公积金适用范围的要求，依据我国职工工资的增长水平，提高单位和职工的公积金缴交率来增加公积金缴交额，同时扩大资金使用范围。在留存额与投资额之间找出一个平衡点，将现行的沉淀、保值、增值转变为使用、保值、增值，逐步完善住房公积金财务管理模式。

四、结语

基于以上有关公积金管理模式的分析，要保证我国公积金健康发展，组重要的就是保障公积金的安全管理。即在现行的有关公积金管理政策规定下，不断改进住房公积金的管理模式，减少公积金沉淀量，提高公积金利用率，实现公积金最大增值空间，更好的服务于房地产业的发展及提高职工购房能力等。

参考文献：

[1]平凡.浅谈如何加强和完善住房公积金财务管理[J].青海金融，2007，（08）

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[关键词]住房公积金 财务管理模式 问题 原因 改进措施

一、我国住房公积金现行的财务管理模式

为适应社会主义市场经济制度要求,我国在住房保障体制方面建立了住房公积金制度。住房公积金制度作为一种政策性的住房管理制度,经过十多年的稳步发展,住房公积金在提高职工购房支付能力、转变住房分配体制、推动房地产业发展等方面发挥了重要的作用。

二、我国住房公积金财务管理模式存在的问题及原因分析

(一)我国住房公积金财务管理模式中存在的问题

1.住房公积金缴存基数控制不严,缴存比率单一

《住房公积金管理条例》规定:住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资,核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中,管理机构很难取得企业的真实工资数据,经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时,住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率,未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益,难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况,不利于住房公积金的归集。

2.封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展

当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势,但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点:一住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅,一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求,这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生,公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险,结果却导致公积金的沉淀;二地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用,结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀,而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。两种极端的公积金发展现状都会降低公积金的使用率,难以实现最大限额的公积金增值。

3. 住房公积金使用方面的问题

当前,我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备,住房公积金除用于购买国债外,几乎不存在其他的允许用途,这样的管理机制致使资金大量沉淀,难以实现资金的增值。体现在以下三方面:首先,公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差。我国的住房公积金除发放个人住房贷款,只能够用来购买国债,虽然国债的收益较高,但是国债数额少,要真正实现住房公积金的增值还是存在较大的困难的;其次,沉淀资金量大导致住房公积金使用率低;最后,存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。

(二)原因分析

住房公积金是国家住房保障体系的重要组成部分,属政策性住房金融制度,在增强职工购房支付能力等方面发挥了较大的辅助作用。为更好的发挥住房公积金在住房制度改革中的作用,必须针对当前住房公积金管理模式中存在的问题进行分析,探究其背后隐藏的原因。

1.公众法律意识淡薄,住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差,认为公积金只能做贷款用、不能随时提取,不如单位将其以工资的形式存入银行;另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清,认为缴存公积金是增加企业负担,不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。

2.公积金用途受限,区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定,住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷,地域的差异、地区经济发展程度不同,结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条理的规定可以看出,公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率,增值空间受到影响。

三、我国住房公积金财务管理模式的改进

(一)营造实施住房公积金财务管理模式的外部环境

首先,要加强住房公积金知识的宣传。一建立有关住房公积金的网站,鼓励职工积极捍卫自己的权利;二利用广告宣传栏制作有关住房公积金的宣传标语;三通过报纸、杂志等媒介登载有关住房公积金的宣传知识等。其次,为督促企业积极建立住房公积金制度,加强政策宣传。对于住房公积金管理部门而言,应加强与税务、工商的部门联系,及时掌握单位的设立、重组等情况,做好单位领导的思想工作,使其认识到住房公积金的利弊及其自身对职工所担负的义务,督促其按期缴纳住房公积金。通过营造良好的外部环境不仅能够增强人们对住房公积金的认识,还能够提高公积金的归集,为有效实施财务管理模式提供观念上的支持。

(二)构建住房公积金财务管理区域一体化模式

现行的住房公积金财务管理区域化,不仅影响了住房公积金贷款业务的发展,而且还阻碍了住房公积金自身的积累。要构建住房公积金财务管理区域一体化模式,一方面要打破当前住房公积金在各行政区域的封闭运营,加大公积金在不同区域内的流通,使放贷规模大的地区避免资金短缺,房贷率低的地区避免资金沉淀,进而提高资金使用效率;另一方面还应针对当前人才流通速度逐渐提高的趋势,建立全国公积金网络化管理的平台。具体的操作方法为:打破住房公积金在各区域的封闭化运行,建立全国性的公积金管理平台, 统一管理全国住房公积金个人缴存账户,当职工从一个单位进入到另一单位时,其住房公积金个人缴存账户也转至另一单位。

建立这一管理模式存在较大的技术、人员、制度等难度,但是从长远的角度考虑,这不仅是解决管理中心资金短缺或沉淀的有效方法,还是充分发挥住房公积金的互、优越性作用的良好解决途径。构建区域一体化住房公积金财务管理模式不仅有利于各地制定灵活的住房公积金贷款政策,还可以提高资金利用率,满足住房公积金缴存者的住房需求。

(三)协调好住房公积金的收缴与使用机制

住房公积金的收缴与使用之间存在内在的联系与互动性,只有协调好二者之间的关系,促进住房公积金财务管理模式的改革,才能更好的实现住房公积金的发展。要建立公积金的收缴与使用互动机制,既要借鉴外国优秀管理经验还要结合我国公积金管理实际,合理运用公积金生成与流出参数互动规律,充分认识到公积金缴交率的变化对公积金适用范围的要求,依据我国职工工资的增长水平,提高单位和职工的公积金缴交率来增加公积金缴交额,同时扩大资金使用范围。在留存额与投资额之间找出一个平衡点,将现行的沉淀、保值、增值转变为使用、保值、增值,逐步完善住房公积金财务管理模式。

四、结语

基于以上有关公积金管理模式的分析,要保证我国公积金健康发展,组重要的就是保障公积金的安全管理。即在现行的有关公积金管理政策规定下,不断改进住房公积金的管理模式,减少公积金沉淀量,提高公积金利用率,实现公积金最大增值空间,更好的服务于房地产业的发展及提高职工购房能力等。

参考文献:

[1] 平凡. 浅谈如何加强和完善住房公积金财务管理[J]. 青海金融, 2007,(08) .

[2] 田种贤. 加强住房公积金财务管理的思考[J]. 财会研究, 2007,(09) .

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一、住房公积金的含义、性质和特点

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金是国家推行住房保障制度下的一种称谓，它实质上是劳动报酬的一部分，是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。一般认为，住房公积金具有保障性、强制性、工资性、互的特点。

二、住房公积金的主要政策依据

国家相关的规定包括：国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发 [2002] 12号）、建设部《住房公积金行政监督办法》（建金管 [2004] 34号）、建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管 [2005] 5号）、建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见》（建金管 [2003] 70号）、建设部等十部委《关于完善住房公积金决策制度的意见》（建房改 [2002] 149号）、建设部《关于降低住房公积金存、贷款利率的通知》（建房改电 [2002] 4号）、中国人民银行《关于居民个人住房公积金存款账户日常销户结清时的利率适用和计结息方式的通知》（银发 [2003] 122号），等等。

广东、广州本地的规定包括：广东省政府《转发国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（粤府［2002］35号）、广东省人民政府办公厅《转发省建设厅关于进一步加强住房公积金管理的实施意见的通知》（粤府办 [2002] 63号）、广东省建设厅《关于加强我省住房公积金管理有关问题的通知》（粤建房字 [2004] 31号）、广州市住房公积金管理中心《关于设立住房公积金账户的通知》、广州市住房公积金管理中心、广州市地税局《关于加强住房公积金缴存及个人所得税管理的通知》（穗地税发 [2004] 87号）、《广州市降低住房公积金缴存比例或缓缴住房公积金规定》（穗公积金管委会 [2004] 4号）、广州市住房公积金管理委员会《关于提取住房公积金有关问题的通知》（穗公积金管委会 [2003] 1号）、广州市住房制度改革领导小组《关于调整住房公积金缴存比例的通知》（穗房改 [1998] 3号）、广州市住房公积金管理中心《关于做好2004年度住房公积金缴存额调整工作的通知》（穗公积金中心 [2004] 8号），等等。

三、住房公积金的缴存问题

目前，不少人对住房公积金的缴存是否具有强制性认识不一。一些用人单位认为住房公积金不如社会保险般具有强制性，因此可缴可不缴。还有的单位认为，他们已经提供了住房福利、住房补贴等，因此可以代替住房公积金。

这些观点都是错误的。住房公积金制度是国家法规政策强制实行的，用人单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。住房公积金的性质不同于其它福利，不得挪作它用也不可以代替。

按照国务院《住房公积金管理条例》及相关配套文件，用人单位的义务具体包括两个：

1、设立住房公积金帐户。

国务院《住房公积金管理条例》第13条规定：“单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。” 第37条规定：“ 违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。”广州市住房公积金管理中心《关于设立住房公积金账户的通知》第2条明也确规定：“凡未按规定设立住房公积金账户的单位，请尽快到广州市住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，再到银行办理账户设立手续。否则，广州市住房公积金管理中心将根据《条例》第三十七条的规定对单位处以1万元以上5万元以下的罚款。”

2、按时足额缴存住房公积金。

国务院《住房公积金管理条例》第15规定：“单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记。” 第20条规定：“单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。”第38条规定：“违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。” 广东省建设厅《关于加强我省住房公积金管理有关问题的通知》第1条也明确规定：“对不按规定建立和按时缴存住房公积金的单位，市住房公积金管理中心要责令限期办理和补缴；逾期不办理和补缴的，要按照国务院《条例》规定进行处罚。” 广州市住房公积金管理中心、广州市地税局《关于加强住房公积金缴存及个人所得税管理的通知》第1条规定：“单位逾期不缴或少缴的，住房公积金管理中心将根据《住房公积金管理条例》规定给予相应处罚。”

根据以上规定，依法缴存住房公积金是用人单位的法定义务。如有违反的，住房公积金管理中心可责令限期缴存乃至申请法院强制执行。

此外，职工个人也负有缴存住房公积金的义务。现实中，一些劳动者出于眼前利益考虑，不愿意从本人工资中掏钱缴存住房公积金，有的甚至要求将单位应缴部分以现金方式直接支付给自己。这些认识同样不正确。虽然相关文件中没有明确劳动者不缴住房公积金的法律责任，但是国务院《住房公积金管理条例》第17条规定：“新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金”，“单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金”。第18条规定：“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％” .第19条规定：“职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。” 广东省人民政府办公厅转发《省建设厅的通知》第8条则明确规定：“凡用人单位招聘职工，单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。”可见，作为职工，也应当逐月缴存住房公积金，用人单位有权从其工资中代扣代缴。

在实际操作中，各地对住房公积金的缴存比率、办理手续以及工资基数上下限等的规定不尽相同，这里难以一一覆盖。

用人单位和职工缴存住房公积金后，符合条件的可以按规定提取、转移、注销以及申请贷款等。

四、住房公积金的提取、转移、封存问题

现阶段，由于住房公积金制度的实施力度不足，用人单位和职工未缴、欠缴住房公积金的现象十分普遍，因此不少人对于其提取、转移、封存等问题都缺乏认识。

1、住房公积金的提取。

住房公积金的提取是指职工按规定将住房公积金帐户内的存储余额取出来的行为。国务院《住房公积金管理条例》第24条对住房公积金的提取条件作了规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。”

以上是国家对职工使用、提取住房公积金的统一性规定，但由于各地开展情况不一样，因此各地也都相应出台了更加具体、细化的规定。例如，广州市住房公积金管理委员会在《关于提取住房公积金有关问题的通知》中规定了职工可以提取住房公积金的10种情形：（一）购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的；（二）偿还购房贷款本息的；（三）租房自住的；（四）离休、退休（或达到法定退休年龄）的；（五）完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的；（六）出境定居的；（七）非本市户口职工与单位终止劳动关系的；（八）户口迁出本市，并与所在单位终止劳动关系的；（九）下岗、失业人员，男性45岁（含45岁）、女性40岁（含40岁）以上，且连续下岗、失业12个月以上的；（十）职工死亡或被宣告死亡，其继承人、受遗赠人申请提取职工住房公积金账户内存储余额的。对照各地的住房公积金政策发现，不同省市在住房公积金提取的条件、期限、额度、次数以及手续上均有所不同。

此外还应当注意，如职工离休、退休、死亡等情况的，在提取住房公积金时需同时注销公积金账户；仅是用于偿还购房贷款本息或建房、租房等情况的，提取公积金时需保留一定余额。

2、住房公积金的转移。

住房公积金的转移是指职工按规定将住房公积金账户内的存储余额从一家单位转移到另一家单位的行为。国务院《住房公积金管理条例》第14、15条对住房公积金的转移作了规定，简单归纳主要两个情形：（一）职工发生工作调动时；（二）单位发生合并、分立、撤销、解散或破产情形时。具体到各地，对住房公积金转移的情形、程序、限制又有所不同，这里不一一赘述。

住房公积金按照规定转移后，前后时间缴存的住房公积金合并计算。

3、住房公积金的封存。

住房公积金帐户封存是指职工因失业、停薪留职等原因中断住房公积金缴存，但不符合提取、无法转移或注销帐户时所处的一种状态。国务院《住房公积金管理条例》对住房公积金的封存没有明确规定。参见各地住房公积金政策，住房公积金的封存主要有下列情形：（一）职工被判刑、劳教的；（二）职工劳动关系解除、终止后未在其它单位就业的；（三）职工与原单位保留劳动关系，但中断工资关系的；等等。

住房公积金封存后，符合条件的可以启封、转移、提取或注销。

五、住房公积金的追讨问题

针对当前用人单位未缴、欠缴住房公积金情况较为严重，劳动者如何追讨的问题，经常有当事人向笔者咨询，可以说是一个比较热点的话题。

住房公积金制度开展以来，由于缺乏明确法律法规作为依据，劳动者无法通过司法程序向用人单位追讨住房公积金（即不具有可诉性），而作为主管部门的住房公积金管理中心的行政执法力度却又远远不够。笔者认为，这两点正是目前我国住房公积金未缴、欠缴情况严重的主要原因，它们折射了现行住房公积金制度的一些不完善之处。具体来说：

1、目前各地劳动仲裁机构对因住房公积金引发的争议不予受理。

主要原因是：（一）住房公积金纠纷不属于《劳动法》和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》明确规定的劳动仲裁受理范围；（二）住房公积金问题属建设部门管理监督的职能之一，而不属于劳动部门管理范围。因此，劳动者就住房公积金纠纷提起劳动仲裁时，劳动仲裁机构因为没有依据，一般是不予受理的。

2、目前人民法院是否受理住房公积金引发的争议在理论界有很大争议，各地司法实践中也做法不一。

据了解，多数地方法院是不受理此类案件的，理由是既非劳动争议也不属民事诉讼，例如广东省高院就在指导意见中明确规定“劳动者与用人单位因住房公积金发生的纠纷，不属于《劳动法》第2条规定的劳动争议，法院不予受理”；也有一些地方在出台的住房公积金法规中规定“职工可向法院提起诉讼”，如天津、河南。之所以出现迥异不一的情况，主要是缺乏统一、明确的法律依据。在劳动仲裁和诉讼都不予受理的情况下，劳动者的住房公积金权益难以得到有效保障。为了解决此问题，《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（续一）》（征求意见稿）第1条中规定：因未按照国家有关规定给付劳动者住房补贴、住房公积金等福利待遇发生的纠纷，当事人不服劳动争议仲裁委员会裁决，依法提起诉讼的，人民法院应当予以受理。如果最高院的这一规定得以实施，将完善、明确了住房公积金纠纷的法律救济途径，更好的保护职工权益。

3、目前劳动者解决住房公积金纠纷的途径是以举报投诉为主、行政诉讼为辅。

在最高院的相关解释正式出台前，劳动者对用人单位不缴、少缴住房公积金的问题，只能采取如下途径解决：

（一）先向住房公积金管理中心要求处理。国务院《住房公积金管理条例》第11条规定“住房公积金管理中心履行编制、执行住房公积金的归集、使用计划等职责”。第38条规定：“单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存”。此外，建设部《关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见》、建设部《关于完善住房公积金决策制度的意见》和建设部《住房公积金行政监督办法》等文件，也规定了住房公积金管理中心对用人单位缴存住房公积金负有行政监管职能。因此，如用人单位不缴、少缴住房公积金的，劳动者可以向住房公积金管理中心投诉，要求进行处理。

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关键词：住房公积金 制度 缺陷对策

一、引言

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。自我国实行住房公积金制度以来，经过多年的运行实践，已初步形成“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储存、财政监督”的管理框架。实践证明，住房公积金制度的实施有效地解决了广大职工的住房问题。然而目前住房公积金制度运行中还存在一些亟待规范和解决的问题，应采取措施完善制度、加强管理。

二、住房公积金制度存在的缺陷

（一）公积金发展不平衡

1、公积金覆盖面少，受惠人数不多。按照《住房公积金管理条例》，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体都应建立住房公积金制度。目前个人公积金的设置、存储都依赖于单位组织。一般情况下，必须具有单位正式在职职工的身份，才有住房公积金个人账户。单位组织是分配住房公积金的场所，城镇个体职业者、自由职业者等非单位从业人员被排除在外，众多在城镇企业务工的农民工被排除在外。

2、缴存比例不规范，导致分配不公。不同缴存单位存在着缴存比例、计缴工资基数差距大，缴存额悬殊大等情况：在缴存比例上，垄断行业、垂直部门普遍高于地方机关、企事业单位，个人、单位最高为30%，最低为10%；在计缴工资基数上，垄断行业、垂直部门因效益好、经费多有意将一些补贴、津贴等应税福利打入计缴工资基数，而地方机关、企事业单位则普遍以其基本工资作为计缴基数，企业缴存则更少，低收入群体很难享受这一住房保障制度带来的好处。

（二）公积金的内控制度、风险防范机制不够健全

1、内控制度不健全。住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行。个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；公积金管理中心缺乏严格的内控制度，通过内部调账、补签合同、修改合同等方式违规使用资金的情况比比皆是。

2、公积金的运行隐含较大风险。据调查，我国有些城市的违规使用如截留、挪用、违规放贷等比率达60%-80%，从而使公积金制度的运行隐含着巨大的风险。建设部住房公积金监督管理司曾指出，在全国住房公积金归集情况统计检查发现，各种违规项目和贷款高达7O多亿元。

三、完善住房公积金制度的对策

（一）促进住房公积金发展的广泛性

1、扩大住房公积金制度覆盖范围。公积金制度应有针对性地采取措施，突出重点，全面推进归集及扩大应用面工作，并体现公平、互助原则，坚决清理、纠正不符合国家规定的缴存政策，制止垄断部门高收入群体的公积金福利化倾向。逐步取消现行缴存政策中对户籍、身份的限制，无论是城镇何种形式的就业群体，均应纳入缴交范围。严格执法和监督，采取多种措施，努力提高住房公积金的归集率，督促有关单位按时足额缴存住房公积金，维护职工合法权益。凡用人单位招聘职工，单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务。对不办理住房公积金缴存登记或不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续、不缴或少缴住房公积金的单位，住房公积金管理机构要根据有关规定进行处罚，并可申请人民法院强制执行。

2、建立住房公积金灵活缴存比例的调控机制。对于缴存比例过高的单位，应限制缴存额度，限制单位自行提高住房公积金标准；对于一般单位，可以学习运用新加坡灵活的缴存比例调控机制，单位和个人缴存比例各自浮动，包括单位和个人缴交比例整体浮动、单位和个人缴交比例各自浮动以及个人缴交比例随年龄阶段不同浮动。

3、取消缴纳住房公积金免交企业所得税和个人所得税的规定。企业为职工缴纳住房公积金，应在税后列支，职工个人缴纳的公积金和单位为职工缴纳的公积金实为职工个人所得，应缴纳个人所得税，堵住利用公积金避税的漏洞，有利于公平分配和公平税负，缩小贫富差距。

（二）强化管理中心监督机制，建立有效的风险防范体系

住房公积金中心要加强内部管理，建立和完善各项内控制度，进一步加强管理监管和内部审计，提高工作效能，防范资金放贷风险，确保住房公积金的安全和增值；对已被挤占挪用的公积金，要采取有力措施，认真清理予以追回，并追查有关人员责任。财政、审计等职能部门要加强经常性审计监督，住房基金中，要主动接受和配合财政、审计部门的审计监督，共筑资金安全的防火墙。

一是建立严密的内审管理制度和内控制度。对管理中心的职责履行、权力运用、行为规范等方面进行动态持续监督，对信贷、会计、财务等重要岗位人员合理分工、轮换检查，明确奖惩制度，防止乱用职权。

二是建立恰当的责任分离制度、完善的岗位责任制度和规范的岗位管理措施。住房公积金管理中心要全面推行内部工作目标管理，按照不同的岗位，明确工作任务，制定出完善的岗位责任制度、严格的操作程序和合理的考核标准。

（三）提高服务质量，扩大公积金用途和提高公积金利用率

现阶段为确保储户利益，减少资金沉淀，提高公积金使用效率，应放宽或取消公积金使用和提取限制。加大对中低收入职工住房消费的支持力度，增强服务意识，积极稳妥的扩大公积金个人贷款业务，降低贷款门槛，丰富贷款品种，简化贷款程序，提高办事效率和服务质量。最大限度的发挥公积金的保障和互助功能。新加坡的公积金是一项综合性的社会保障制度，提供多样化的社会保障。相比而言，我国的公积金制度显得单一、作用有限，应积极拓宽公积金的使用范围，使公积金的功能进一步完善和多元化，不仅用于购房贷款，还可用于还贷、医疗、养老、补充失业金等方面。

参考文献：

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关键词：住房公积金制度；居民住房保障；住房公积金银行

一、住房公积金现存问题

（一）住房公积金体制问题

体制“碎片化”。我国现行的住房公积金监督管理的实际情况背离政策设计初衷。公积金管理主题多元，但效果分散，层次不明，权责不明，五大机构变成五大孤立“碎片”， 造成资金归集、管理、运用效率低下，也为资金非法挤占、挪用埋下隐患。各地“孤岛化”现象严重：由于全国住房公积金管理体制不统一，省级没有主管部门，市级设立中心，各地的管理体制也不相同。纵向无贯通，横向无联系，各地住房公积金体系成“孤岛”。此现状也加剧了区域发展不平衡问题，严重阻碍了资金使用效率的提高。

（注：问题①――住房公积金管理委员会不是常设机构，其决策功能常常流于形式；

问题②――公积金管理中心与银行关系混乱，权责不清，监督很难实施；

问题③――同级财政部门对管理中心进行的监督非常脆弱；

问题④――建设厅对于住房公积金政策的执行亦非常脆弱；

问题⑤――中国人民银行只提出住房公积金的存、贷利率，没有监管职责。）

（二）现行住房公积金使用效率问题

资金沉积，非法挪用：2008 年末，全国住房公积金使用率为72.81%,与上年同比降低 1.78个百分点。资金的大量沉积，既没有实现增值结果，更为资金非法使用埋下隐患。由于住房公积金管理制度问题，住房公积金管理中心常常出现资金挪用的大案要案。公积金非法挪用现象严重。资金增值率低：住房公积金资金来源有限，资金封闭运行，融资渠道单一。由于住房公积金的“孤岛化”，各地的资金也不能有效地连结起来，部分地区归集资金较多，但使用较少，出现资金盈余，而另一部分地区资金归集少于资金需求量，出现资金缺口，各地效率都不高。

（三）业务问题

本地业务繁琐：公积金提取条件苛刻、手续繁琐，住房公积金使用效率很低，公积金管理成本巨大。在住房公积金“碎片化”的体制下，公众办理业务手续繁杂，提款不灵活。由于不同的机构承担不同的职责，公众审批贷款、提取公积金，缴存金可能需在不同的机构办理，给公众带来诸多不便。异地提取困难：在住房公积金各地“孤岛化”的现状下，各地住房公积金管理模式都不一样，公积金在管理规范和操作引导方面缺少全国统一标准。业务问题直接影响到住房公积金贷款，形成潜在操作风险。

（四）受益人群局限问题

实际覆盖率低，中低收入者得不到保障：现阶段，我国实行住房公积金制度较好的往往是效益佳的企业与行政事业单位，那些拥有大部分中低收入者的效益欠佳的企业往往又无力建立住房公积金。在实际操作中的贷款阶段，由于住房公积金管理中心受到的约束多，只能运行严苛的贷款审批制度，运行单一贷款品种，让买房成为那些中低收入阶层的海市蜃楼，可望而不可及。资金使用难，地域的差异明显：各地“孤岛化”的公积金体系无法实现全国的联网，“远水救不了近火”的局面也就尤为凸显。

（五）风险问题

贷款回收风险：住房公积金管理中心和金融业务的分离，管理中心与受托银行这两个不同的利益主体，受各自利益的驱动，在资金的运作方面产生差异，最终的利益损失由人民承担。在资金回收方面，管理中心无法直接面对贷款者，银行所起的作用几乎相当于“出纳”，并不对资金的安全负责。银行不能对贷款风险把关，贷款资金的收回风险增加。

二、住房公积金银行的提出

由于住房公积金现存在大量的问题，住房公积金现在的制度已经不能发挥保障居民住房的职能，全新的制度改革呼之欲出，本文创造性地提出了建立住房公积金银行的新思路。

本文在此提出的住房公积金银行兼有政策性、商业性，政策性体现它坚持贯彻国家保障居民住房实现“民有所居”的目标，同时配合国家相关政策实施。商业性体现在它追求经济效益。

政策性。国家设立的住房公积金制度最主要的功能就是保障居民住房，实现“人人住得起房”的目标。本文在此提出的住房公积金银行保障居民住房体现在一下几个方面：①在原有制度的基础上，进一步完善住房公积金制度，真正使住房公积金用到实处；并通过提高资金使用效率，扩大收益人群范围。②有效地运用资金，通过资金的增值保值使得住房公积金缴存者受益更多。③将金融的原理、银行的功能运用到新的住房公积金制度建设中，合理配置资金，统一管理运营，方便服务群众。

商业性。住房公积金银行的商业性体现在住房公积金银行追求经济效益，但该银行与普遍银行又有本质的区别：①商业银行以追求经济效益为首要目标，而住房公积金银行是基于承担社会责任的基础上对经济效益的追求。②商业银行承担有限的社会责任，而住房公积金银行成立的目的就是为更好地承担社会责任，主要是保障居民住房。

三、建立住房公积金银行的必要性

住房公积金银行有建立的必要性（如图3.1），它能满足住房公积金安全性、公平性和收益性方面的需要。

（一）保证资金的安全

1.各地区内的安全。住房公积金银行可以从根本上解决体制“碎片化”问题。住房公积金银行的建立消除了住房公积金管理中心与银行之间的委托问题，并将监管住房公积金体系的职责交给统一机构，避免了“同级多头”监管权力不明、效果分散的问题。住房公积金银行还加强了资金的归集，保证资金的来源；优化资金的管理，从根本上解决资金非法挤占、挪用问题，减少资金流入非住房产业。

2.全国范围内的安全。住房公积金银行可以通过建立全国性资金融通、结算网络，将各地的住房公积金管理体系联系起来，解决了各地“孤岛化”问题。同时全国统一的住房公积金银行成为资金有效运用、风险有效控制、金融有效创新、杠杆有效调节的先决条件和优良载体。

（二）维护制度的公平

1. 地域上公平。全国统一的住房公积金银行可以统一业务办理标准，简化居民办事程序，由原来需要到“碎片化”的几大机构办事简化为到住房公积金银行完成住房公积金的支取、审批、取款等一系列服务，并统一资金结算网络，解决了异地购房提取个人公积金困难，让公积金真正取之于民、用之于民。

2.受益人群与非受益人群之间的公平协调。现在的住房公积金制度仍然只是惠及到了少数人群的利益，甚至在某种程度上存在着“劫贫济富”的状况。新的住房公积金银行提供更多更科学的金融产品，创新更多贷款品种，扩大贷款范围、灵活调整利率、使还款方式人性化，以此满足更多不同的需求，坚持“以人为本”，让更多的普通百姓也能真正享受到住房公积金制度的福利，让公积金成为人们的“公积金”。

（三）实现资金的收益

1.统一资金管理。住房公积金银行建立后，可以集中和统一管理住房公积金，建立资金融通网络，调剂各地区的资金余缺，合理配置各地资金，满足不同地区的资金需求，缓解区域发展不平衡问题，提高资金使用效率。以住房公积金银行为载体，实现公积金保值功能。通过统一管理全国各地归集资金，发挥统一调拨的导向功能、配置功能。并可以适当拓宽融资渠道，提高资金运用效率。

2.贷款风险控制。住房公积金银行，是兼具政策性与商业性的银行，能统一管理中心与受托银行的业务。在不存在利益冲突的基础上，住房公积金银行能在贯彻落实国家宏观政策的前提下有效使用资金，利用其完备的系统与人力配备，严格审批贷款者信用，实时监控资金流向，确保资金安全。在面对突发状况，如贷款者无法偿还资金方面，能有能加积极的处理手段，保障广大存款者的利益。

四、建立住房公积金银行的可行性

（一）资金条件

住房公积金资金的不断增加为资金的规模运营提供了前提和基础。近年来，全国住房公积金的归集额不断地增加，2008年的全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元，增幅为26.15%。不断增加的住房公积金急需系统的、有效的管理，大规模既满足了银行设立的注册资本金要求，也为资金的真正规模运作提供了可能。

（二）人力资源条件

现有的住房公积金体系内人员为住房公积金银行的人力资源供给提供条件。目前的住房公积金管理中心组织结构大致包括如下部分：中心领导、办公室、人力资源处、归集业务处、信贷业务处、财务会计处、审计稽核处、城区和所管县城管理部等。以管理层为中心，资金的归集组织部分，资金的贷出组织部分，财务会计、审计组织部分，相关机构，地区管理组织部分都已形成较为完善的类似银行的管理体系。原有的住房公积金体系供职人员熟悉公积金业务，在新的住房公积金银行可以充分发挥原有的专业特长、业务能力。优先采用原有体系内的人员也降低了银行初始运营的成本。

（三）税收优惠条件

住房公积金银行具有政策性银行的性质，而国家在政策性银行税收问题上给予了一定的优惠。政策上的倾斜也给住房公积金银行的运营提供有利局面，降低了银行初始运营的成本。

（四）网点设立基础

现有的住房公积金保障体系为住房公积金银行的网点设立提供了基础。目前，全国各大市级地区均成立了住房公积金管理中心，并在当地委托银行办理住房公积金贷款和相关业务。这为住房公积金银行的全国网点设立提供了基本框架，在原有体制的基础上进一步完善网点体系既符合科学网点设计结构，又节约了银行成立的成本。

五、建立住房公积金银行几点构想

住房公积金银行的建立是出于以下三个目的，具体构想如下：

（一）体制构想

1．住房公积金银行为全国范围内的常设机构，分散经营、统一管理。从国家行政权力层次上分析，设立一个住房公积金银行总行，市级设立分行，保证资金在整个银行系统中畅通流动。

2．银监会为住房公积金银行外部监管部门，除了对住房公积金银行进行政策性银行的监管外，还承担监督住房公积金相关措施的实施情况，监督资金管理运作情况。中国人民银行提出住房公积金银行的存、贷利率，但由于住房公积金银行为国家保障性银行，存贷款比率可以与一般商业银行不同。

3．住房公积金银行资本金应由国家来承担，实现国家独资，让公众看到国家信用。此外，住房公积金银行若出现系统性风险，或者出现大量不良资产，也应由政府买单，让老百姓真正吃上“定心丸”。

（二）资金管理构想

1．资金系统构想。以全国性住房公积金银行为载体，借助先进科学信息技术，建立统一资金融通网络。各地分散归集，集中管理，统一调拨，发挥资产的导向、配置功能。

2．资金增值构想。住房公积金可借助银行这样一个载体，将集中归集的资金有效的进行保值增值活动。这些保障性基金运营情况为住房公积金资金的运营提供的良好的借鉴方案：同样为中国保障性基金的中国的社保基金2009年的投资收益849亿元，投资收益率为16.1％。社保基金开展了对国家开发银行、中国农业银行、大唐控股等项目的直接股权投资等。新家坡的公积金局主要将公积金用于中长期建设发展项目和中长期政府公债。

（三）业务构想

1．以“属地优先”原则，在保障当地资金充足的情况下，让住房公积金在住房公积金银行的体制中合理流动，有效融通。实现通存通取同贷，统一各地公积金银行业务办理手续，解决公众异地购房提取个人公积金困难。住房公积金银行将利用其覆盖全国的网络，实现资金的融通，在全国范围内运行资金，保证其流动性，保证存款人在买房时能迅速提取资金。

2．统一业务，简化流程。统一各地公积金银行办理手续，有利于简化业务流程，提高办事效率，优化网点结构，方便广大群众。未来的住房公积金银行还可以充分利用先进的科学技术，提供网上公积金账户查询等，优化网上服务，节约业务成本。

3．贷款业务流程专业化。住房公积金银行将建立一套更加完备的贷款审批制度，借助全国商业银行客户信用系统，对信用差的客户采取更为严格的申报贷款条件，更加专业化地运行。对待已放贷款，进行实时监控，以确保资金安全，面对突发事件，如贷款人因特殊原因不能及时还款，迅速采取措施，直接面对贷款人，做到快速、准确地反应。

（四）住房公积金贷款构想

1.不同的贷款群体给予适当区别。如对于经济适用房、廉租房贷款，或用住房公积金支付保障性住房的职工，为减轻其还款还贷的压力，给予一定的利息补贴。

2.金融创新构想。银行将着重开发新的贷款品种，贷款种类不再局限于普通住房，而是可扩展到廉租房，经济适用房的贷款领域，在保证资金安全的同时，支持国家的宏观政策，让更多的民众纳入到该制度的政策范围之内来。

3.贷款风险控制。依据个人征信系统信息建立个人信用评估，对住房公积金贷款者进行一次前期的风险控制。其次，还可以建立住房公积金贷款预警机制，对住房公积金贷款进行分级与分类，对不同类别的贷款给予不同的风险控制水平。

六、结语

针对住房公积金制度现存的弊端，本文突破了现有的体制改革思路，提出了建立住房公积金银行的新方案。住房公积金银行的建立有利于从根本上解决最广大人民的住房问题，有利于提高资金使用效率，从而有利于住房公积金体系更深入发挥保障居民住房、构建和谐社会的功能。

参考文献：

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住房公积金按月缴存，缴存额计算公式如下：

住房公积金缴存金额=职工本人缴存的住房公积金+单位为职工缴存的住房公积金

职工本人缴存的住房公积金=职工上一年度的月平均工资×职工住房公积金缴存比例

单位为职工缴存的住房公积金=职工上一年度的月平均工资×单位住房公积金缴存比例

由此可见，住房公积金缴存比例直接影响着缴存金额的多少，影响着制度保障水平。按照《住房公积金管理条例》规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例。2005年，建设部、财政部、中国人民银行联合下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，设区城市（地、州、盟）应结合当地经济、社会发展情况，统筹各方面承受能力，合理确定住房公积金缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。

在实际工作中，由于相关国家政策没有规定缴存比例的设定规则，且各地经济发展水平、住房保障状况不同，缴存比例均有不同。笔者统计了2012年全国若干大中城市的住房公积金缴存比例，缴存比例分布于5%～20%之间（见表1）。

二、住房公积金缴存比例的影响因素分析

1.房地产市场状况

1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实行住房货币分配。房地产市场开始蓬勃发展，成为国民经济的重要支柱产业。与此同时，各大中城市房价逐年攀升，从房价收入比、租售比等指标来看，房价逐渐超出了绝大多数职工的承受能力，通过购房贷款提高即期支付能力已经成为大多数中低收入家庭的选择。在这种情况下，为增加职工住房资金积累，解决即期支付能力和长期还款能力，政府及职工均希望提高住房公积金缴存比例，即房屋价格影响住房公积金缴存比例。

2.职工收入状况

住房公积金缴存比例与职工收入的关系类似于税收理论中的“拉弗曲线”，一般情况下，收入越高，住房公积金缴存比例可以越高，但收入超过一定程度时，职工住房问题易于解决，住房公积金缴存比例可以适当降低。

3.住房保障政策

目前，住房公积金在住房保障方面主要发挥两方面作用：在住房供给方面，贷款支持经适房、公租房、安置房等保障性住房建设，住房公积金增值收益用于廉租住房建设补充资金；在住房消费方面，通过资金积累、低息贷款为职工融通购房资金，让职工提前获得住房。如果住房保障政策要求提高保障水平，加大保障房建设力度，政府将倾向于提高住房公积金缴存比例，增加住房保障资金来源。

4.其他因素

除以上因素外，城市经济发展水平、地方政府财政收入、宏观经济状况等对住房公积金缴存比例也有一定的影响。从历史来看，自1992年住房公积金制度建立以来，住房公积金缴存比例随着经济发展水平的提高稳步提高，比如，天津市住房公积金缴存比例从1992年的5%逐步提高到2010年的11%。从财政角度出发，由于目前住房公积金缴存职工大部分为政府机关、事业单位、国有企业职工，部分中小城市由于财政压力较大，也影响了其提高住房公积金缴存比例。另外，宏观经济状况不佳时，企业生存压力较大，政府从稳经济、保增长的角度出发，也往往不愿意提高住房公积金缴存比例，避免给予企业较大生存压力。

三、住房公积金缴存比例的设定方法

结合以上影响因素，为具体测算各地住房公积金缴存比例是否合理，确定住房公积金缴存比例的设定规则，初步建立以下分析模型。

1.模型一

其中：w为职工工资收入；x为住房公积金缴存比例；t为职工累计住房公积金缴存年限；p为房屋价格；s为基本住房需求所对应的住房面积。

模型的前提假设。本模型为静态模型，假定职工累计缴存的住房公积金总额应当能够购买一套基本住房。为简化模型，假设职工工资收入、缴存比例、房屋价格、住房面积等因素为固定值，不考虑各指标随时间的变化情况。

模型的应用。本模型可以根据某城市当年职工平均工资收入、平均住房面积、平均住房价格、预计职工平均工作年限等数据测算城市住房住房公积金缴存比例。如2011年天津市住宅均价为10188元/平方米，家庭人均住房面积为25.5平方米，职工年平均工资42240元，假定职工从入职到退休平均工作年限30年，则计算单位加职工缴存比例合计为20.5%。

模型的不足。本模型适用于经济发展水平较高、社会较为成熟的阶段，未考虑职工工作期内工资收入的变动情况、职工间收入分配差异、房地产市场变动情况、基本住房保障变动情况等，与中国目前高速发展的情况相比还有一定的局限性。

2.模型二

假设职工收入、房屋价格均按照一固定比率变动，基本住房面积达到一定面积后趋于稳定，我们可以借助货币的时间价值概念（设定贴现率r），可将模型1优化如下：

假设w以rw的平均速度变动，则wn=w（1+r）n-1。假设p以rp的平均速度变动，pn=p（1+r）n-1。模型可

继续调整为：

模型的应用。该模型的基本原理与模型一相同，主要增加了职工收入、房屋价格、货币价值的变动因素。如果系统整理近年来职工收入、房屋价格、货币价值的变化，可构建时间序列模型，采用计量经济学的基本方法确定r、rw、rp，利用统计部门公布的当年度职工平均工资收入、房屋平均价格为基础，计算当年度住房公积金缴存比例。

模型的不足。本模型适用于当前中国经济高速发展、职工收入稳步增加、房地产市场日渐繁荣的实际情况，但依然以平均值所代表的典型职工为计算依据，忽视了职工间收入分配差异。模型的进一步细化可按照职工收入进行分类，按照不同收入群体分别计算缴存比例。

3.模型三

其中：NI为当年该城市国民收入；x为住房公积金缴存比例；TE为当年该城市房屋销售总金额；y为总房屋销售金额中基本住房保障金额的比例，即应当除去别墅、商业物业等高端消费，一般商品住房、保障住房也应当去除投机性因素、改善性因素。

该模型主要从国民宏观经济角度来考虑，假设城市当年缴存的住房公积金与用于基本住房消费的资金量相等，该资金量应当与国民收入保持一定比例，该比例可以作为设定住房公积金缴存比例的参考。在具体应用时应注意从房屋销售总量中刨除非基本住房消费的金额，可以采取抽样统计方法确定刨除比例。该模型化繁为简，从宏观经济角度出发，便于操作，但是同样存在忽视职工个体间收入分配差异的缺点。

以上三个模型的分析为确定住房公积金缴存比例提供了一个初步参考方法，但在目前我国经济市场化改革不彻底、住房保障政策、收入分配政策变化较大的情况下可能具有一定的局限，这也是需要进一步深入研究和完善的地方。

四、对住房公积金管理政策的若干建议

1.建立住房公积金缴存比例的管理政策

住房公积金监管部门要制定住房公积金缴存比例的管理政策，对缴存比例的设定、调整予以规范。目前，各地缴存比例设定的随意性较强，不同城市之间、甚至同一城市不同单位之间比例均不相同，缴存比例的高低只是依赖于财政资金的多寡、企业效益的高低，完全忽视了住房公积金作为基本住房保障资金应当具有长期性、固定性的基本原则。制定管理政策，可以明确各地最低的保障标准，明确缴存比例与职工收入、房地产市场的关系，使住房公积金能够发挥有效的作用，而不是成为职工“食之无味、弃之可惜”的一项福利。

2.缴存比例设定与不同群体住房支付能力挂钩

从模型一、模型二来看，职工收入水平对住房公积金缴存比例影响较大，为提高住房公积金的保障功能，针对不同群体确定相应的缴存比例更为适宜。针对低收入群体，可设定较低的职工缴存比例和适中的单位缴存比例，避免缴存比例过高影响职工生活。同时，由于该部分群体主要依靠保障性住房解决住房问题，降低缴存比例可以提高其参缴率，便于其利用住房公积金租赁、购买保障房。针对中等收入群体，可设定较高的职工缴存比例和单位缴存比例，该群体是利用住房公积金解决住房问题的主要群体，也是所谓的“夹心层”，较高的缴存比例将更有利于积累资金，获取和偿还住房贷款。针对高收入群体，可设定适中的职工缴存比例和单位缴存比例，由于该部分群体收入较高，对住房公积金的需求不大，设定较高的缴存比例反而导致该部分人群规避个人所得税，引发社会不公。

另外，在职工整个生命周期内，尽管通过长期低息贷款可以熨平其不同年度资金支出状况，但从实际情况来看，生命周期各阶段住房需求及住房资金支出是不一致的，也可以考虑不同年龄段职工设定不同的缴存比例。

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【关键词】商业银行；个人住房贷款

一、个人住房贷款概述

1.1个人住房贷款

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

1.2个人住房担保委托贷款现状

住房公积金制度的建立标志着我国已经开始从旧的住房保障制度向新的住房保障制度转型，对于我国住房制度改革的深入进行、住房分配制度的转换、国民居住条件的改善、国民经济建设和发展以及维护整个社会的基本稳定等，都起到了积极的促进作用。

然而，由于我国住房公积金制度建立的历史并不长，尚处于探索阶段，还未最终定型，难免会出现制度设计本身的缺陷，再加上受历史和现实因素的影响，在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误，这些问题和失误主要表现在以下几个方面：

1.住房公积金的保障性不足

现阶段，住房公积金覆盖率低成为保障性不足的主要原因。其缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的，并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质。此外，住房公积金制度没有完全体现出社会保障制度在维护社会公平方面的作用，有可能存在“杀贫济富”的现象。

2.住房公积金的体制不完善

我国住房公积金管理中心目前的行政机构框架缺乏管理监督体制、缺乏法律法规规范，机构职能取向以管为主，偏重于通过行政政策的执行建立互助型储金，并积累资金，而轻于营运；责任规划不清，在住房公积金的日常使用和管理中，存在着许多漏洞和问题。

3.运转模式存在不合理和低效率

在我国大部分地区住房公积金的使用率不高，住房公积金闲置浪费的现象普遍，其使用率不高，大量资金被沉淀。同时，住房公积金的运用手段差，增值渠道少，没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险问题，处于坐吃利差运转模式不具备应付风险的功能和补充住房资金的功能。

二、商业银行的个人住房贷款

2.1现行主要模式

1.住房公积金贷款

住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。

2.2存在问题

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大，加之市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场。由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。出现了典型的个人住房贷款风险问题。

1.个人的信用风险

从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

2.银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。从国际经验来看，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例会受到严重约束。特别对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，更容易面临流动性难题。

三、个人住房贷款的行业性发展趋势

3.1选择性控制

在房地产领域，房地产信贷管制分为消费者信用控制和不动产信用控制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

3.2宏观经济与住房贷款政策

总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。

四、改革方向

4.1建立风险防范措施

建立个人信用制度，控制借款人违约风险。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。因此我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。

银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞。控制按揭成数和房地产信贷增长速度，并对借款人进行严格的贷前审查，同时签定回购或债权转让条款，严格控制开发商贷款风险，坚持较高的资本充足率，强化不良资产处置等。

4.2健全房地产金融的法律法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前，我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。因此，出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度，并修改和完善各项法律法规制度，规范市场行为具有极大的积极作用。

作者简介：

陈祥瑜，女，1991/09，北京林业大学，会计学。

王小欢，女，1991/10，北京林业大学，工商管理（经济信息管理方向）；

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关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：

（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。

（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）

1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。

（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

（一）在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。

（二）在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。

（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。

主要参考文献：

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[6]任萍.浅谈住房公积金贷款的风险类型与防范对策[B].现代企业教育报，2012.

[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.

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一、目前，我国住房保障制度的形成与运行现状

目前的住房保障制度是由公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度组成的。虽然现行的住房保障制度对改善居民住房条件发挥了很大作用，但是也暴露出许多问题。要有效解决这些问题,完善住房保障制度，就必须建立符合我国国情的城镇住房保障的财力保障机制。住房体制改革以来，已建立了由住房公积金制度、经济适用住房制度和廉租住房制度组成的住房保障制度。住房公积金是单位及其在职职工按照工资的一定比例缴存的长期住房储金。参与住房公积金制度的单位主要包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇民营企业及其他企业、事业单位。住房公积金有强制性、互、保障性、长期性等特点。主要用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。经济性是指住房的价格与市场同期价格来说是适中的,在中低收入者的承受能力之内。实用性是指房屋的建筑标准没有很大程度上的削减和降低，能满足一定的使用效果。 廉租住房指政府向城镇低收入家庭提供的基本住房保障，属于完全的政府保障性质。目 前,我国廉租住房制度主要由三种方式组成：即租赁补贴、实物配租和租金减免。实物配租的廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。享受租赁补贴的家庭，租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。

二、目前，我国住房保障制度运行中存在的问题

住房保障体系存在的问题：一是住房保障定义过宽与未覆盖中低收入者的矛盾。 按照现行住房保障制度的标准。廉租住房和经济适用房的受惠家庭约占总家庭数的四成左右，但是实际情况与此相差甚远。首先，经济适用房仍未能满足中低收入者住房需求。经济适用房的价格与市场普通商品房价格相比便宜很多，但是许多中低收入者仍然无力购买。其次，以廉租房和经济适用房为主的住房保障体系主要解决中低收入的住房困难家庭，但其中一部分中低收入者既负担不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房。这部分人群主要包括：新就业人员、外地务工人员、不满足廉租房申请条件又没有经济能力购买经济适用房的家庭，以及不满足经济适用房申请条件又没有经济能力购买商品房的家庭，即所谓的“夹心层”。

二是住房保障投入巨大与政府财力投入有限的矛盾。 房屋建设成本巨大，加之保障性住房建设需要政府财政承担大部分投入，因而形成住房保障的面越大，政府的财政负担就越重，从而导致地方政府对保障性住房建设缺乏积极性和相应财政能力。由此，政府必须为保障性住房建设不断的投入巨资。 然而，由于政府财力有限，而政府其他方面的刚性支出也很大，因此面对保障性住房的投入,政府财力就显得力不从心了。

三是住房保障工作多部门管理与管理效率低下的矛盾。住房保障牵扯到财政、土地、房产、民政等多个部门。这种职责交叉、多头管理的管理方式，很容易造成协调困难，工作效率低下，必然影响到保障性住房的建设与分配的方方面面。

三、 构建住房财力保障机制必须遵循的原则

1、确立财政在城镇住房保障制度建设中的主导地位，保证居民有屋可居是政府的职责。因此在城镇住房保障制度建设中必须确定财政的主导地位，这是政府在住房保障和民生问题上的体现。政府财政必须坚持不懈的推动住房保障制度完善，始终以不断加大财政投入于改善居民居住条件为责任，千方百计为住房保障建设筹集资金。确立财政在城镇住房保障制度建设中的主导作用，并不要求财政在住房保障建设中独立承担，而是要发挥财政在住房保障建设中的导向作用，实现财政“四两拨千斤”的杠杆作用。 1998 年房改之后,中央财政将住房保障支出的责任完全推给地方政府，不再负担住房保障的支出责任，这加大了地方财政的负担，又降低了住房保障建设的进程和效果。另一方面，中央政府对地方政府支持住房保障建设的激励约束机制不健全。地方政府完全承担了住房保障建设的事权，但是中央政府对此在政策上没有约束，在财力上也没有支持。地方政府在没有压力和激励的环境下，容易产生狭隘的利益考虑，从而抑制保障性住房的投入，为当地房地产业的扩张提供条件。在这样的政策导向下，城镇住房保障制度难以建立起有效的财力保障机制。住房保障建设是政府必须承担的社会责任，是财政必须覆盖的范围。建立有效的住房保障的财力机制，就要量清中央政府和地方政府在各自住房保障上的职责，合理分配财权和事权，做到中央推动，地方行动；中央出钱出政策，地方出力出管理。

2、构建符合中国社会实际的财力保障机制模式。 选择符合我国国情的住房保障的财力保障机制模式，是财力保障机制能否促进城镇住房保障制度的政策目标实现的关键。总体来看。在我国现行的社会实际和政府财力下，住房保障财力保障机制的资金来源主要有四类：一是财政预算安排，二是专项国债，三是土地出让金，四是其他,包括住房公积金贷款和商业银行贷款等。 可以根据城镇住房保障支出的特点，将住房保障财力保障模式划分为资本性支出和经常性支出两类不同的财力保障模式。

⑴ 资本性支出的财力保障模式。 资本性支出的财力保障模式是在保障性住房建设资金的筹集上充分利用市场的力量，通过市场时段，在短时间内将社会资金大规模聚集起来，比如通过金融市场融资的方式筹集住房保障的建设资金。在我国的现行金融环境和市场环境下，可以利用的金融资金可分为四类。即： 财政预算拨款、发行专项国债、住房公积金贷款和商业贷款。 ①财政预算拨款。安排具有针对性的年底财政预算支出用于支持城镇住房保障建设，这部分预算资金占住房保障建设总资金量的比重比较低，但是意义重大，有利于更多的社会资金参与到住房保障建设当中。 ② 发行专项债券。发行针对城镇住房保障建设的专项债券可以作为拓展住房保障建设资金来源的有效渠道。住房保障建设专项债券可以根据发行发起政府不同分为地方债券和国债。同时，城镇住房保障制度是一项长期的社会工作，也是一项长期的投资项目，因此，发行专项债券也具有了政策上的合理性。 ③ 住房公积金贷款。住房公积金是单位及其在职职工按照工资的一定比率缴存的长期住房储金，参与住房公积金制度的单位主要包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇民营企业及其他企业、事业单位。④ 商业银行贷款。无论是房地产企业还是政府都不可能短期内积累规模巨大的资金用于住房建设，而住房建设又典型的大额固定资产投资。因此，商业银行参与到住房建设必不可少。因此。商业银行贷款也可以看做是城镇住房保障建设的可靠财力来源。