现在公积金贷款政策范文

导语：如何才能写好一篇现在公积金贷款政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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公积金买房的好处

1、贷款享受低息：购房时可享受低息贷款。住房公积金贷款作为一种政策性贷款，具有利率低的明显特点。通常住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款基准利率低2个百分点左右；

2、限制少，选择余地较大：目前，主要商业银行对二手住房贷款的限制较多于住房年龄过高、房地产位置差、房地产实现能力差的二手住房，银行难以申请住房贷款。但对于公积金贷款购房，银行对二手住房年龄的限制相对较小，二手住房年龄和住房贷款年限加起来不超过50年可申请公积金抵押贷款；

3、公积金提前还款规定宽松：公积金提前还款可以申请提前全部还款，提前部分还款，只要符合条件，完整的信息处理非常顺利。此外，公积金贷款提前还款政策宽松，不受时间、金额、次数的限制，借款人可以随时提前还款，不收取借款人的任何费用，商业贷款提前还款一般收取一定的违约金。

公积金买房的缺点

1、账户余额对贷款额度有影响：公积金贷款有限额，一般来说，公积金贷款的金额与贷款人支付的公积金金额和时间有很大关系。如果公积金账户余额太小，可以申请的贷款金额也会减少。公积金贷款政策的地方差异很大，需要提前咨询所在城市的公积金管理中心；

2、缴存时间有要求：除贷款限额外，如果您想申请公积金贷款买房，还应满足一定的存款时间。一些城市规定，公积金申请贷款必须持续存款多长时间。因此，对于一些跳槽的人来说，如果他们计划在未来用公积金贷款买房，他们应该考虑存款时间对申请贷款的影响；

3、手续复杂，周期长，有些开发商不接受：除贷款限额外，如果你想申请公积金贷款买房，你还应该满足一定的存款时间。一些城市规定，公积金必须连续存款多长时间才能申请贷款。因此，对于一些跳槽的人来说，如果他们计划将来用公积金贷款买房，他们应该考虑存款时间对贷款申请的影响；

4、跨地区申请公积金贷款有限制：虽然现在国家已经开通了公积金异地贷款，但是在实际的操作中还存在着许多问题，如果是进行跨地区申请公积金，要向事先向有关部门进行查询，询问是否支持跨地区公积金贷款。

公积金买房需要什么条件

1、拥有自己专门的公积金账户；

2、申请贷款前，必须连续缴纳6个月以上或累计缴纳公积金一年以上；

3、一定要将沒有结清的公积金房贷结清；

4、不能有征信污点；

5、贷款人的年龄和贷款年限之和必须小于70岁；

6、商品房买卖合同必须签订。

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关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：

（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。

（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）

1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。

（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

（一）在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。

（二）在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。

（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。

主要参考文献：

[1]曹娜.我国住房公积金贷款的现状及改进[B].黑龙江科技信息报，2010.

[2]侯红梅.对住房公积金贷款可持续性的几点思考[B].中国房地产报，2013.10.

[3]刘佳楠.我国住房公积金制度公平性缺失的原因分析[B].新经济报，2014.1.15.

[4]李芳.浅谈住房公积金贷款风险管理[D].河北煤炭，2011.

[5]王洪敏.浅谈住房公积金个人贷款风险防范对策[B].科技信息报，2014.1.

[6]任萍.浅谈住房公积金贷款的风险类型与防范对策[B].现代企业教育报，2012.

[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.

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关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。　4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

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关键词：公积金制度；现状；展望

中图分类号：F840.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

一、我国住房公积金管理制度的现状

为了深化城镇住房改革，切实解决和改善城镇居民的住房问题，1991年借鉴了新加坡的经验，我国在试点城市推行住房公积金管理制度，国务院从1994年起明确住房公积金管理制度为全国统一制度，并在全国各地政府推广和执行。国务院于1999年4月3日，颁布了《住房公积金管理条例》，这成为了各地政府制定当地相关管理办法的依据。

近些年来，我国的经济增长速度不断加快，国家的住房制度改革也在继续深化，我国的城市化趋势日益增快，房地产市场异常火爆。2012年我国城市化水平将达到48%左右。随着我国的城市化进程的不断加快和房地产市场的兴旺，国家的住房金融体系也在不断的发展变化中，特别是由于当前我国的城镇居民收入参差不齐，相互间存在着较大差距，贫富较为悬殊，这导致了住房金融体系的政策性调整作用日渐加强，社会影响也就越来越大。最近，房地产行业的热钱过于集中，导致房屋价格的上涨速度非常快，住房公积金个人贷款的发放规模也越来越大，从最初的几万元提高到现在的几十万元，其使用频率也越来越高。但是，随着住房公积金贷款规模的不断扩大的同时，其潜在风险发生的可能性也在不断的扩大。住房公积金制度关系着城镇居民的切身利益和社会的稳定团结，住房公积金管理部门在提高公积金的资金使用率的同时，还需要将保证资金的安全性和有效防范贷款风险作为工作的核心来认真对待，常抓不懈。

1.我国政策性住房金融体系的核心是住房公积金制度

政策性住房是国家采取优惠的利息、税收等方式为特征，为了保证中低收入居民有能力购买和租用住房而进行的融资活动，也称作委托性住房金融。我国的住房公积金制度是强制执行的，采取的是国家政府主导的政策性住房金融政策。我国的公积金制度有如社会保险制度一样的福利性和强制性，由在职人员和单位以职工上年度平均工资为基数，按照规定比例缴存的住房储备金。在职工购房或偿还购房贷款或退休时可以提取使用，这些资金都是归职工个人所有的。我国目前制定的住房公积金政策，是为了进一步推进我国城市化进程的步伐，进一步推进房改制度的实施执行，从而使职工的居住水平得到显著提高。

2.住房公积金的缴存基数日趋提高，贷款规模也不断扩大

目前，全国住房公积金的缴存基数是统一标准的，由原来的职工基本工资调整为职工工资收入，缴纳比例也提高到了职工工资收入的12%，而不再是公积金制度实行之初的3%，上海市还根据当地实际情况建立了职工补充住房公积金。全国各地贷款规模也不断扩大，以青岛市为例，截止2010年末，已经累计向全市147153名职工家庭发放住房公积金贷款248.45亿元，贷款余额160.75亿元，比年初净增28.23亿元，增长21.3%；贷款资金使用率已达81.3%。

3.社会效益和经济效益日趋体现

我国新的城镇住房分配制度在住房公积金制度的推广过程中，得以顺利的完成改革，城镇居民突出的住房矛盾得到缓解，居住水平有较大改善。在我国，职工个人对住房公积金具有绝对所有权，这也在一定程度上保障了缴存职工的退休生活。但是，我国的房地产行业在近几年发展迅猛，商品房价格飞速上涨，住房公积金的贷款规模和业务量也相应的不断扩大和增加。随着贷款规模加大和贷款时间的推移，贷款的风险也不断变大，使得我们对住房公积金贷款的风险研究和管理问题越来越关注。我国的住房公积金贷款期限长，在国家和地方政策、运行体制、借款人信用等各个环节都存在着不同程度的风险，我们也能够对这些风险有正确的认知，既不能过分小心和谨慎，影响或者阻碍住房公积金的运行和发展，也不能忽视风险存在的可能性。为了保护所有职工的切身利益，需提高和加强对个人住房公积金贷款管理风险的防范和化解能力，对维护我国社会的政治和经济稳定、促进个人住房消费的正常发展、构建和谐社会具有非常重要的意义。

二、公积金贷款风险管理展望

在个人住房抵押贷款风险管理和防范的研究方面，国外已经非常成熟。而国内，虽然相关的论文比较多，但深入的研究还很欠缺，多数还基本停留在引进和介绍国外的理论上，缺乏在实用性上的研究和探索，缺乏对我国住房公积金抵押贷款违约风险具体实际情况的专门研究，所以目前十分迫切和重要的就是认真结合我国的实际国情和具体情况来对我国公积金抵押贷款违约风险问题进行专门研究。目前国内住房公积金贷款风险管理应在上述理论的基础之上，借鉴国外商业个人住房抵押贷款风险管理的先进经验，整合国内住房贷款风险管理资源的综合和科学利用，从住房公积金管理中心贷款风险管理内外两个环境入手，建立一套比较完备的个人住房公积金贷款风险管理体系。通过分析我国公积金个人住房抵押贷款过程中面临的各种风险及其结构因素重要度的测算和分析，从住房公积金管理中心贷款内外部管理方面，如何建立一套较为系统的防范、减少及化解贷款风险的方法和体系，为住房公积金管理中心在贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴，来保障住房公积金安全运营，发挥公积金政策性住房制度的作用、维护社会稳定，是目前公积金管理部门亟待解决的问题。

参考文献：

[1]住房公积金管理条例释义[M].北京：中国物价出版社，1999.

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关键词：公积金；问题；对策

中图分类号：C913.7 文献标识码：A

上个世纪九十年代以来，为了配合住房保障体制改革，全国开始推行住房公积金制度。经过十多年的发展，公积金制度已经成为住房保障性日益凸显的政策制度。但随着市场经济的发展，公积金制度在发展过程中也出现了不少问题，因此深入研究公积金制度存在的问题，并提出相关对策，具有重要意义。

一、我国公积金制度存在的问题

（一）源头问题。所谓“源头问题”，是指住房公积金的归集问题。住房公积金如果没有一定数量的归集，显然难以为继。目前，我国住房公积金归集主要存在以下问题：一是开户率有待于进一步提高；二是缴存额度参差不齐；三是职工维权意识不强。

1、住房公积金开户率还有待于进一步提高。虽然说实行住房公积金制度已经有十多年的时间，但在不少中小城市尚未全面推行。即便开设账户，也以各种理由缓缴，甚至欠缴。截止到2008年底，全国应缴职工人数为11，184.05万人，实际缴存职工人数为7，745.09万人，缴纳比例为69.25%，仍有约30%的职工游离于公积金制度之外。

2、缴存额度参差不齐。公积金的缴存额度差异明显地表现在城市之间、单位之间和个人之间。由于公积金的缴存比例是一个区间范围，有条件的城市缴存比例就高。公积金可以在企业的成本中列支，有条件的单位就会以扩大缴存基数来变相提高职工的福利。对个人来说，公积金不计入所得税纳税基数，在收入相同的情况下，多缴公积金就会少缴所得税，从而获得较高的实际收入。

3、职工维权意识不强。住房公积金是由职工及其所在单位共同缴纳的旨在保障职工住房的长期住房储蓄，其所有权属于职工，是职工应享有的权益。但目前相当一部分企业并不为职工缴纳住房公积金，不少人对此认识不足，加之相关的投诉机制不甚完善，公积金管理中心执法不力，让不法企业钻了空子。

（二）流域问题。所谓“流域问题”，是指住房公积金保障范围问题和公积金使用率问题。

1、公积金保障范围问题。住房公积金制度是通过缴纳者内部互助来实现住房保障。由于公积金贷款门槛相对较高，中低收入群体即使每月都足额缴纳公积金，也无力享受这种政策性贷款。而高收入群体显然能迈过这道门槛，利用公积金贷款改善住房条件。这就造成了在公积金缴纳群体中贫者支持富者住房消费的扭曲状态，违背了建立住房公积金制度的初衷。

2、公积金使用率问题。自我国建立住房公积金制度以来，公积金的总体使用率就一直处于一个比较低的水平。依据住房与城乡建设部统计，截止到2008年底，住房公积金个人贷款余额为6，094.16亿元，占公积金缴存余额12，116.24亿元的比重为50.30%。全国住房公积金银行专户存款余额为5，616.27亿元，扣除必要备付资金后的沉淀余额为3，193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%。由此可以看出，住房公积金的使用率是相对较低的，造成了大量资金闲置与职工渴望低息贷款并存的尴尬局面。

公积金使用率区域差异大。公积金贷款余额占归集总额的比例呈现区域不均衡性。在东部经济发达地区，这一比例达到了70%以上，部分城市更是达到了90%；而在中西部某些地区，这一比例还不足25%，大量资金沉淀，造成了公积金区域性不足和区域性过剩并存的矛盾。

（三）疏浚治理机制问题。“疏浚治理机制问题”主要体现在公积金制度配套法律不完善和公积金贷款程序繁杂两方面。

1、相关法律法规不完善，执法力度有限。公积金制度的实施需要完善的法律法规来保障。《住房公积金管理条例》是以政府令的形式的，没有经过严格的法律研讨和立法程序，难以保证公积金制度的有效实施。虽然《住房公积金管理条例》赋予了公积金管理中心一定的执法权，中心具备执法主体资格，但在具体的执法过程中显得力不从心。部分城市制定地方性法规弥补缺口，也反映了对全国层面上的相关法律的呼唤。

2、公积金贷款程序繁杂，运作效率低下。公积金贷款的低利率是住房公积金制度政策性的体现。欲选择公积金贷款的购房人也正是看中了这一点。但公积金贷款办理程序过于繁杂，很多人难以抽出时间去各个部门办理相关手续。相反，商业银行的效率就要高的多，甚至还将业务搬到了售楼现场，服务简便快捷。

二、相关建议

（一）健全配套法律，加大执法力度。深入基层实地调研，加快公积金立法步伐，增强法律的可操作性；完善公积金管理中心与工商、司法等政府职能部门的协作机制。充分发挥工会的作用，来监督公积金的建立和缴纳。对符合条件却欠缴、拒缴的单位，可以在司法部门的协助下给予严肃查处。

（二）调整信贷政策，加大财政扶持。目前，我国住房公积金采取的是“低进低出”运作模式。在这种模式下，中低收入者由于无力购买住房而不能享受公积金带来的好处，同时损失了部分利息收入，造成了“穷人接济富人”的扭曲状态。为此要采取“高进高出”和“高进低出”的运作模式。“高进”是指提高公积金存款利率，使之等于或高于银行存款利率。“高出”是指针对高收入人群中的购房者，其公积金贷款利率要高于中低收入者而低于银行商业贷款利率。“低出”是指针对中低收入人群中的购房者，其公积金贷款利率要低于高收入人群中购房贷款利率。这样不仅能激励人们足额缴纳住房公积金，而且对于暂时买不起住房的中低收入者也更公平。存贷款的利息差额由政府财政补贴。

（三）提高公积金使用效率。一是适当放宽公积金提取条件。公积金之所以有三千多亿的资金沉淀，很大程度上是公积金贷款要求的首付比例太高，将中低收入家庭挡在了门外，致使公积金的有效需求不足。放宽提取条件有助于提高公积金使用效率。例如，首次购房者可以提取公积金支付首付款，用公积金冲抵还贷（可依据个人情况选择按年冲抵和按月冲抵）等。特别是针对中低收入家庭，可以在上述基础上再实行降低首付款比例的照顾；二是使用创新金融工具，实现公积金保值增值。目前，我国公积金增值只是通过购买国债来实现，但收益不高，这显然影响了公积金作用的发挥。依据投资组合理论，多样化的投资组合可以有效减少每一种资产面临的风险。例如，重庆已经试点将公积金贷款用于公租房建设，不仅提高了公积金的使用效率，更是为一部分低收入人群解决了住房问题。

（四）建立全国统一的公积金管理平台，提高运作效率。深入研究公积金管理结构以及公积金管理中心与政府各职能部门间的协作联动机制，建立全国统一的公积金管理平台。这样做不仅可以“南水北调”，实现公积金异地转移，打破地方公积金各自为战的状态，使公积金在区域内乃至全国范围内流动起来，实现更广范围上的公积金缴纳者的内部互助，而且可以通过信息机制实现对公积金使用的有效监管。

三、结语

在房价居高不下的今天，公积金制度在保障百姓“住有所居”方面担负着重要的使命，因此其改革的紧迫性就不言而喻。尽快完善配套法律，健全管理机制，为公积金运行提供保障；以法律作为后盾，做好公积金的归集；通过住房政策、财政政策、信贷政策等多元化手段提高公积金使用效率，使公积金制度真正体现出制度的政策性和保障性。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]2008年全国住房公积金管理情况通报，中国房地产信息网，2009.3.

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关键词：住房公积金；房地产价格

一、引言

“十三五”规划的重要目标为全力建设小康社会，并且是“十三五”时期必须达成的目标。但是完成社会安定的任务，人民安居乐业是全面建成小康社会的题中之义，所以是否可以妥善解决国内存在的住房问题，不仅事关能否推动社会的稳定，而且是全面建成小康社会这个主要目标的关键。近年，由于房地产结构需要优化的问题，因此导致房价节节上升。相对国内民众而言，房子是一个家庭里相当关键的固定资产，虚高房价的上调显著增加了普通人的重担。

当前时期，国务院对于不合理房价问题十分重视，针对于此，制定了一系列的相关政策措施，其中包括土地、税收、货币等方面，基于此对房地产业完成宏观调控，目的是让房地产市场更稳定的良性发展。在国内以“房”为本的特殊情况下，建设稳定民生的重要一环就是政府对于房地产市场的宏观调控，是政府关注民生的重大课题。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行联手《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，该通知于2015年10月8日起执行，其中提到8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，切实提高住房公积金个人住房贷款实际额度，包括拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。

本文通过住房公积金贷款制度来分析此制度对房价产生的影响应该来说，具有重大的理论和现实意义。

二、文献回顾

目前，国内外学者对房地产价格影响因素研究的方法多样、角度不一。

例如，Davis&Haibin Zhu（2004）通过分析多个国家的跨国数据，得出房价的上升会加速促使银行信用贷款拓展，反之则不成立。丹尼斯、阿兰和弗朗西斯科（2011）的研究发现，短时间的利率跳动不是促使房价产生看得见的变化。我国处于市场经济的转型时期，具有特殊性，直接套用国内外的研究结论无法准确地解释特有的一些经济现象。生搬硬套国内以及国外的案例、结论，是没有办法将许多经济现象进行阐释的。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采用实证分析的方式针对国内房价与贷款的联系，数据显示房价和贷款之间是极强的正相关关系。

另外有部分学者另辟蹊径进行研究，董藩、厉召龙（2011）建立Almon滞后模型的结果显示，住房公积金贷款利率和房地产价格负相关，住房公积金贷款利率对影响存在8个滞后期。施有文、王月甫、林晓红（2012）使用GMM估计方法，结果表明短期内实际利率的变动与房价存在反向关系。

总体而言，国内外学者的研究成果为贷款利率和房地产价格关系的研究提供了有益借鉴。住房公积金个贷作为住房贷款的一个重要来源，一般认为其对促进住房消费起了重要作用。

三、住房公积金贷款利率对房地产价格影响的假设

国内房地产价格主要受到国内市场供给与需要关系影响，并且房地产业是一个典型的资金密集型行业，供给方与需要方都对金融支持力度有重大联系，因此利率对房地产价格涨幅发挥着作用。住房公积金贷款利率主要是通过影响房地产市场的供求关系，进而影响房价的。

央行一般会采取根据货币供给需要和贷款量的实时状况完成优化调整，并根据对应的提出相应的可行方案。一系列的方案对经济的增长与社会经济总量的增长都起到良好的作用，这就是货币政策。国内的货币政策一般由利率、信贷和外汇三大部分组成。一般银行通常采用一般性货币政策、选择性货币政策、利率工具和其他货币政策对货币量进行相应调节。一般性货币政策可以间接调控货币的供应量，达到对利率水平以及信用量等指标的影响，最终实现货币政策的目标。

利率的调整是货币政策的最为重要的工具，我国货币当局一般多采用调整利率来调控宏观经济。房地产业是一类对资金有重大要求的资本密集行业，然而公司的资金对贷款有依赖性。针对住房公积金贷款利率，可以明显或潜移默化的对市场产生影响，间接完成对宏观经济的影响。与国内的现状综合，中央银行通常采用以下利率工具对我国的市场情况进行调节：1、调整央行的基准利率。央行的基准利率对各商业银行以及各金融机构的利率具有很强的指导作用，具有政策指导作用；2、对金融机构存贷利率进行规定；3、对金融机构利率变动范围进行划定；4、进行利率结构和档次的一定程度调整。由于利率易于操作和便于控制，央行经常用来作为调节宏观经济的工具。从2003年开始，央行调整金融机构存款基准利率的次数已多达16次，而对贷款准备金利率的调节已逾18次。

四、模型指标的选取

根据以上分析，选择个人住房公积金贷款利率（5年以下）（X1）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）（X2）作为解释变量解释货币政策对房地产价格的影响。同时为了避免序列长度太短形象模型分析的准确性，选用2007-2014年的数据。

从图1可以看出，在2008年至2009年，房价经历了一段下跌期，这与金融危机影响我国的时间是基本重合的。从2009年起，房价重回上涨轨道。因此，根据2007年-2014年的相关数据，建立房地产价格和住房公积金贷款利率相关指标的回归方程。

五、住房公积金贷款利率指标与房地产价格指数的回归方程

（一）时间序列的平稳性检验

为了避免伪回归问题，笔者在建立经济模型前先对经济变量进行了平稳性检验，以考察经济变量是否具有时间趋势，进而确定是否有必要采用协整分析方法。笔者采取ADF检验法先对所有变量的对数值进行单位根检验，以判断序列的平稳性。由残差项单位跟检验可知，两个阶段的二阶差分残差项二阶平稳，所以变量之间存在协整，即序列之间存在着长期稳定的关系。

（二）多元线性回归模型的建立修正

根据平稳性分析，建立个人住房公积金贷款利率（5年以下）、金融机构人民币法定贷款基准利率（3-5年）与被解释变量房地产价格的回归方程，方程最然可决系数R2超过了0.96，模型高度拟合。通过逐步回归法，对方程进行修正得出结果。

六、结论与政策建议

第一，选题在引入个人住房公积金贷款利率、金融机构贷款利率、商品房平均销售价格三个变量后，证明了三者之间存在长期均衡关系。说明了住房公积金贷款政策和房地产市场之间存在相互影响制约的关系。

第二，从影响力大小的角度分析，住房公积金利率对我国的房价有较大影响，提高贷款利率将导致贷款利率有所下调。但是由于住房公积金贷款利率目标存在记住普惠的因素，市场利率的真实需求不能得到完全体现，分散了对市场调控政策传导的一致性，对房市的影响力必然受到一定的限制。而银行信贷对房价的影响程度伴随着贷款利率市场化的深入不断增强。

因此，有必要在细节上区分公积金个贷与商业个贷管理政策，继续扩大住房公积金贷款的运用范围和规模，从而引导房地产市场投资。（作者单位：城市与环境学院）

参考文献：

[1] 贾琼.住房公积金政策对我国房地产市场的影响――基于SVAR模型的实证研究[J].金融观察，2014.

[2] 杨刚，吴燕华.公积金制度对上海住房发展市场的影响研究[J].经济经纬，2012，（4）.

[3] 郭烨.政策调控、杠杆率与区域房地产价格[D].厦门大学，2011，（4）.

篇7

经历过这几年的宏观调控，现在北京房地产市场价格虽不及以前那般“高企”，但随着CPI的不断涨幅，手中的人民币却也远远不如几年前那样值钱。如何控制好贷款买房的融资成本问题呢？

首次置业者

结束租房生活的首次置业者，应该让融资成本最低化。

郑先生，28岁，单身，某金融公司职员，税后月收入7000元。毕业后留京已五年有余，一直租房居住。现在，手中积蓄18万元打算贷款买房。

贷款指导：

目前像郑先生这样的“北漂一族”在京打拼多年之后大都想定居下来，因为多年的租房经验已经使他们疲惫不堪，与其租房还不如贷款买房还月供来的划算。郑先生作为首次置业者不受第二套贷款的限制，如果单位为其缴纳公积金贷款的话，使用公积金贷款买房会更省钱一些；如果没有缴纳住房公积金，使用商业贷款也可以。

作为首次置业者的郑先生，在使用商业贷款时还能享受到基准利率下浮15％的优惠利率即6.6555％，首付三成，银行贷款7成20年。

根据借款人每月还贷数额不应超过月收入的50％的基本贷款规律，郑先生的还贷月供不超过3500元最为适宜，这样的话，总价64万以下，银行贷款45万以下的房屋较为适合郑先生购买。根据这个价位，郑先生可以购买一居室45平方米左右；二居室55平方米左右的小户型房屋，总价约在1.1万－1.4万之间。这个价位的房屋与现在房地产市场价格较为吻合，根据郑先生的月收入与存款积蓄来判断，还是在其承受范围之内的并不会影响日后的生活质量。

二次购房者

需要二次购房的置业升级者，应该首选公积金以降低二套房融资成本。

高老师，30岁，已婚，妻子刚刚生了小宝宝，与其爱人的家庭月收入在1.1万元左右，单位有缴纳住房公积金。未结婚之前自己贷款买了一处60平方米的小二居与父母住在一起，目前还有十年贷款尚未还清。高老师的父母在南城还有一套30平方米的平房等待拆迁。现在，他有了小孩之后，房子明显拥挤迫切需要更换大房子。

贷款指导：

根据去年宏观调控下发的“第二套房贷”政策，只要借款人的第一套住房贷款尚未还清，再贷款时都要被视为第二套住房。只有在人均住房面积低于当地平均水平时，借款人再次向银行申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行。很明显，根据高老师的现有条件并不符合这一优惠政策，而他又有着必须要再次购房的“置业升级”理由，怎么办才好？

根据商业银行的贷款政策，首套住房不论还清与否，再次贷款都视为二套房，按照二套房贷的相关政策执行。显然，如果高老师的第二套住房还使用商业贷款的话，那么只能按照国家政策来对待，执行首付四成，基本利率上浮10％即8.61％的利率。如此一来，无形中会增加高老师的许多购房成本与还贷月供。

为了节省开支，既然高老师单位有为其缴纳住房公积金，他可以申请公积金贷款来购买第二套房产。因为，根据现在北京市住房公积金的相关政策规定，借款人首套住房是商业贷款无论是否还清，使用公积金贷款都不受影响，仍按首套住房政策执行。只有在借款人第一套也使用公积金贷款且未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款购买第二套房的。

目前公积金贷款的利率是五年以上5.22%，五年以内4.77%，根据借款人的资质不同贷款年限也有所不同，一般情况下都可以贷到8成30年的住房公积金贷款，资质信誉好的可能会有所上浮会更高一些。这样的话，高老师也能够节省出不小的贷款购房成本。

资金暂时周转不灵者

首付出现“缺口”急需周转的人群，可以选择房产抵押贷款以低成本解“困”。

钱老板是个生意人，三年前贷款买了一套120平方米的三居室，目前正处于按揭中。现在，随着生意的不断壮大，钱老板想要在繁华地段购买一套200平方米的高档公寓。他看好了房子之后也交了订钱，就在办理贷款支付首付款期间，钱老板的生意突然出了些状况，将家中全部积蓄和原本打算买房的钱全部急转到生意中。虽然生意的问题很快解决了，可是这边贷款买房却被“搁浅”了，既然已经交了不少的定金又不能打退堂鼓，不知道该如何解决？

贷款指导：

根据钱老板的经济状况判断，其现在支付不了购房首付款属于暂时性的经济“缺口”，不能因为这样就终止掉本来就打算好的买房计划。

从目前金融市场融资渠道来看，在宏观调控“银根”紧缩的情况下“搞活”了一批典当生意。典当看似简单只要借款人向典当行能够提供足够的资产抵押，就可以在最短的时间内融资到位。但是其月利息却也高的“吓人”。根据相关规定，目前典当公司融资利率上限为月息4.5%，在这一上限的范围内不同的典当公司利率制定的水平有所不一，这样的高利率对于房贷借款人来说，无疑将会是一笔沉重的债务负担。

除了典当之外，还有一种方式既能解决钱老板首付款的“燃眉之急”又能达到低成本融资的目地，就是“抵押消费贷款”。根据抵押消费贷款的政策规定，钱老板可以将亲戚或者朋友市值较高的房产“借来”做抵押，然后向银行申请贷款。将现在还处于按揭中的这套120平方米的三居室卖掉，根据目前房地产市场价格走势应该能够卖到一个不错的价位，通过这一“抵”一“卖”将融到的钱用于支付钱老板想要购买那套200平方米公寓楼的首付款，剩余钱款还可以提前还贷将这套新买的房屋“解套”。最后，钱老板只需“专心致志”还亲朋好友借给他的那套抵押房产的月供，即可在新买的200平方米房屋内享受幸福生活了。

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“建议改成出生之前就缴存，这样下一代比较踏实”。在5大省会城市，首次针对大学生这一群体，研究、制定住房公积金政策时，收到的反馈几乎无一例外都是批评。这一类批评，更像是对现实的不满和绝望。“我想有个家，一个不需要多大的地方”这一句诉诸情感、诉诸抽象的“家”的歌词，在当今中国，具有非比寻常的现实意义。

房子成了不少当代中国青年焦虑的源头。自去年9月，一线城市房价又一轮疯涨后，年轻人长吁短叹就没消停过。尤其是刚毕业的年轻人和正在就读的大学生，他们看不到留在一线城市的希望，不相信凭借个人努力能改变“晚出生几年”的事实。北京大学新闻学硕士卢南峰发明了一个概念，叫做“预备中产阶层”。其特征是，受过良好的高等教育（985、211毕业生），在大众媒体时代掌握知识和话语权，却没有相应的经济支撑（焦点在房产）的青年群体，他们对中产阶层生活方式进行模仿，对大资本控制展现批判精神，对底层表达仪式性同情。

而现在，这些“预备中产”因为房价的问题，认为自己失去了“转正”的机会。他们认为，即使从大学就开始缴存公积金，我就能买得起房了？这项政策和我有什么关系？我父母拿得出这笔钱吗？但这项政策仔细看并没有太大问题。

如果抛去心理层面的焦虑，仔细分析这项政策，发现它并非如大家想象中的那么不靠谱。其一，这是一个完全自愿的行为。所谓大学生缴存住房公积金，其实就是大学生父母帮他们缴存，在每个月的生活费负担之外，再提供一笔资金。有钱的交，没钱的不交。武汉市住房公积金管理中心特别强调，“主要鼓励有收入来源的在汉高校大学生缴存住房公积金，如硕士生、博士生和有创业收入的大学生等。”当然，这可能只是一个说辞，在校大学生就算有收入，大多数也是微不足道的，还是要靠父母。

其二，每个城市有不同的情况，有的在赶人，有的在留人。这5个省会城市属于留人之列。以武汉为例，有一个“百万大学生留汉就业创业计划”，帮助留汉就业创业大学生解决“住有所居”问题。在校大学生在读期间缴存住房公积金，毕业后可以直接接续，即使就业后暂时没有能力购房，在租住基本住房（人均住房面积不超过35平方米）时，也可用公积金账户内的余额支付房租。待其购买刚性自住房时，租房所提取的住房公积金不影响可贷额度计算，这确实算是不错的优惠条件。

其三，“要是我刚上大学时，就在这个城市买一套房，现在……”这种幻想，很多年轻人都有过。大学在读时就缴纳住房公积金，无疑会加快买房进程。对于已经想清楚今后落脚点，明确有购房意愿的人来说，早出手已经被证明是不错的选择。

毋庸讳言，能用公积金贷款非常重要。2016年，北京公积金发放个人贷款1073亿元，涉及11.4万套住房，占北京市住宅成交套数的32%。以这次5个省城市之一的成都为例，5年以上公积金贷款利率为3.25%，而5年以上商业贷款利率为4.9%。以贷款50万元（等额本息），20年还清为例：选择公积金贷款，月均还款2836元；选择商业贷款，月均还款3272元，公积金贷款相比商业贷款每月可少还400多元。

其四，现在，或许可以用另一种维度来思考“啃老”这件事。一直以来，我们都是批评啃老的，尤其是4个老人把毕生积蓄凑出来，给年轻夫妻付首付。这事儿听起来有点残酷。但结合更残酷的现实，被“啃老”的资金如果用于购房，在过去这些年，对整个家庭而言，是不是资产增值的最快途径？这到底是不孝，还是孝？

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Abstract： Provident Fund loan file as a special file from scratch to growing， plays a decisive role in the risk management of the provident fund loans. Through the analysis of the provident fund loans archives normalized of management and the problems in the management， the paper puts forward the way of management of provident fund loans file specification.

关键词： 公积金；贷款档案；规范化

Key words： provident fund；loans archives；standardization

中图分类号：F830.58 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）13-0274-02

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作者简介：张海妍（1984-），女，黑龙江黑河人，助理馆员。

0 引言

随着我国住房公积金制度的不断完善，个人住房贷款力度的不断加大，公积金贷款档案实现了从无到有到不断增长的壮大过程，成为专门档案的一种。公积金制度的建立，离不开公积金贷款档案的支撑，公积金贷款档案是国家档案系统的重要构成部分。有效的监控着个人住房贷款业务的活动情况，客观的向市民展现了当今国民、社会、企业、时政、市场的发展状况和趋势。建设一个具有公平公正原则，能够客观系统的处理的公积金制度。而第一要解决的问题是如何有效的强化公积金贷款档案的系统性和科学性。因为公积金贷款档案主要包含的是住房公积金管理中心给个人住房抵押贷款的详细记录，直接影响办理和管制贷款事务的查询、证明和相关数据参考。

由于公积金制度本身比较复杂，涉及面太广，收入支出资金的庞大性以及相关政策的约束就决定了公积金必须建立一个规范、科学的管理系统。而贷款档案的管理是这个管理系统中的基础构成部分。只有先建立和完善贷款档案管理系统才有可能达到科学、规范管理公积金的目的。

1 公积金贷款档案规范化管理的必要性

1.1 贷款档案规范化管理是加强公积金贷款管理规范化的需要 公积金制度是一项政策性强、涉及面广、项目纷繁、收支庞大的复杂工程。

在这个庞大的工程中，必须需要一个正确、科学的管理方法，贷款档案管理不仅是公积金贷款工作的重要组成部分，而且还是住房公积金各项工作的基础，因此，要实现这项事业的科学化管理，就需要一个前提性的条件——健全的制度和规范化的档案管理。

1.2 只有科学、正规的贷款档案管理才能有效展现公积金制度的优越性和公积金的保障性，保障基金运行的安全性 将公积金事业软成果整合形成一个科学规范的贷款档案，可以有效的体现出公积金的保障性，同时也更科学的起到了档案系统本身所固有凭证作用以及参考查询作用，使得贷款档案管理系统的权威性得到更好的体现，更好的保障了基金的安全运行。

贷款档案是具有法律性及数据真实性的，是住房公积金管理系统在贷款业务的运行中最基本的有效证明资料。应当在信息收集、支取、计息、贷款等事务的运营过程中都有一个规范科学的管理。

2 公积金贷款档案管理现状

2.1 档案管理制度不统一 近期产生了一种专门针对住房公积金的档案管理。其原因是以前没有这种档案的存在。但是目前的管理制度还存在着很大的不足。没有一个普遍性的规范。有一些地方根据自己当地的情况建立了针对这种档案管理的制度和办法。但是地方性的制度有很大的局限性。它是不全面的、缺乏一个整体性、没有一个衡量的标准。所以对住房公积金的档案管理有其明显缺陷存在。

2.2 贷款档案的数据来源审核不严 在数据来源存在的问题中，主要有几个方面的问题，没有盖上应该有的印章，不管资料是不是真实都记录在案，记录的东西不清楚，没有借据或其要素不完整。

2.3 没有完整的贷款档案收集和把档案归入档案库 没有一个统一的针对性管理，没有一个标准去依靠，每一个地方都存在着自己的系统管理着档案。没有统一的档案管理部门。贷款档案的数据整理，入库都没办法去规划，这样导致的后果是，档案收集片面，完整性不够。

2.4 过于传统的整理方式，没有很好的保管对策 由于贷款档案的管理有着其独特性，没有将其录入数据库中，没有系统可以查询和分析贷款，这样数据太过庞大。收集方面必然有不足存在。保管没有在一起。对于工作的进行带来了困难。

3 公积金贷款档案管理的建议

3.1 细化分区，加强建设 建立起有效的档案管理体系。怎么样去完全的保障住房体系建设，怎么样去规避风险式的贷款，怎么样去建设一个更加有信用的社会，我们要做的是做好贷款档案管理，使其更加规范化。各级部门要明确自己的职责所在，把它当做重点来抓。把做好这个事情当做考核。在管理中出现的问题我们要落实，要想办法解决。同时来讲，细化责任区域，分摊各块责任。档案收集工作也要受到足够的重视。构建档案网络，找专人负责档案，把工作落到实处。保证档案工作的进行。

3.2 使管理档案变得有制度可循、标准化、规范化 每个地方都有自己的特色和自己的不同点，要具体问题具体分析。结合当地的切实情况，完整的出台一套关于档案管理的各步骤操作流程。让档案管理变得规范。有力的让贷款档案向有一样的制度和有一样的规定转变。保证公积金档案的有效性、完全和得到应有的作用。

3.3 遵守档案与贷款工作的一致性 档案和贷款的一致性主要是指贷款档案的信息采集、整理归纳以及贷款事务的立案、资金支取、资金回笼都同时进行。尤其是其中的信息采集工作的进行。因为信息的采集在档案中扮演着一个基础、系统的角色。只有从根本上按相关规定准则去办事，才能更好的完成贷款档案的信息采集环节。在贷款工作中经常出现把几个同时期的贷款事务资料分不清的现象。为了避免此类现象各部门应该及时、准确的采集贷款的相关人物的详细资料，做好相关的法人签字、盖章等法律行为的执行监督。确保手续的真实性以及完备性。

3.4 完善住房公积金贷款档案信息的采集，规范贷款事务与档案的管理，做到贷款档案管理的科学化 现在公积金管理部门已经在贷款事务的立案和贷款的申请审批、支取、还款以及后续的追踪管理都实现了独立的信息管理。在管理系统中保存了很多的相关信息。贷款档案的管理需要了解立案项目及相关人员的详细信息。在进行贷款档案的建档时，为了避免因为贷款系统和档案系统的不协调性导致的重复录入信息的情况出现，应当充分的思考怎么实现信息数据的同享性，实现档案与贷款工作的一致性以及相关数据的提取的便捷性。

3.5 遵循信息保管和利用的统一性 应当建立独立的档案保存室，实现档案的统一管理和存放。并且有专业人员对档案进行相应的分类摆放和存档，把还在进行的项目用已完成的项目区分开来。特别是要做好信息资料的保密工作，维护档案的完备和安全。公积金贷款在住房金融中的主体地位决定了其对城市居住环境的建设、群众住房问题的解决、住房环境的改善以及住房的消费水平都有很大的影响。而公积金贷款的各个环节又必须有合同、文字信息、数据信息、账户等相关信息的证明。贷款档案如果不完备，就会使贷款资金不受法律维护。所以，只有科学、系统的管理贷款档案，才能有效的防止公积金出现类似的情况。

参考文献：

[1]黄显芬.档案管理是社会保障事业的基础[J].劳动保障世界，2003（9）.

[2]李锋.浅谈住房公积金贷款管理[J].城建档案，2004（4）.

[3]张迪.住房公积金档案管理工作存在的问题与对策[J].山东档案，2010（5）.

篇10

“我是2007年底二套房政策出台前贷的款，当时享受了银行85折的优惠，现在已经期满一年了，到底我可以享受多少折扣呢?”余女士很是幸运，她在2007年底二套房政策出台前买下了第二套住房。这套面积达到200平方米的房屋共商业贷款125万元，公积金贷款30万元。虽然她前一套的银行贷款已经全部还清，但按照之后的政策，她的购房仍然属于“二套房”，不仅无法享受折扣优惠，还可能上浮利率。

不过，随着年底的临近，余女士开始操心2009年是否可以继续幸运，“能打7折当然最好，不过银行总是以没有发文搪塞我，到底我要不要将贷款转到折扣明确的银行呢?”

五次降息　房贷减压

当央行宣布本年度第五次降息，人民币各个期限的贷款基准利率已经比2004年10月29日(升息周期开始时)的利率还低，其中5年期以上的贷款利率降到5.94％，比2004年时低了0.18个百分点。

五年期以下(含五年)的公积金贷款利率从3.51％调整为3.33％，五年期以上从4.05％调整为3.87％，五次降息后利率打起了9折，创1997年来新低。

这些无疑给房贷族减轻了还款压力。不过，比起全面降息，房贷族更关心自己所在的贷款银行可以给予多少的折扣优惠，如果得到最低的下浮30％利率优惠，无疑是个新年超级大礼包了。

不过，许多房贷族同余女士有相同的问题，自己所在贷款的银行并未明确利率折扣，而其他银行倒是宣布了7折、75折的优惠。为此，记者以余女士的情况为例，电话咨询了几家银行，接到的反馈差异不小。

房贷利率折扣不尽相同

由于农业银行总行曾宣布对老客户实施房贷利率7折优惠的政策，记者首先拨打了长宁区某农行房贷科的电话，被告知还未接到上级部门通知，但7折优惠的受众肯定不会全面放开，需根据征信系统情况及银行内部考评而定。不过，当工作人员得知现有的房贷已经享受85折的优惠利率后，他表示获得的折扣应该持平，即使进行无交易转按揭贷款后也不能享受更低的利率。此外，如果想把原来的贷款转按揭至农行的话，需要收取0.4％的手续费。

不过，浦东某农业银行的答案却发生了变化。同样按照余女士的情况，对方表示可以享受7折优惠，不过由于只是电话交流，是否确定该折扣需要在征信系统考评后决定。

建设银行长宁区某支行与浦东某支行给出的答案非常统一。首先他们不接受无交易转按揭的业务，也就是只有不同名下的交易买卖才可以转换贷款银行。其次，如果是交易后选择建行贷款，需根据征信系统报告决定下浮利率比例，像余女士这样的二套房将上浮10％的利率。

中国银行、工商银行、交通银行在电话咨询时均表示，折扣幅度可能要到2009年初才会明确，现在各支行也都在观望等待期。

不过，与几家大银行相比，股份制银行给出的答案则相对更加灵活。

像招商银行某支行房贷部门表示，如果信用报告良好，且属于第一套住房，可以享受商业贷款利率7折的优惠，而如果是5房，最低限度会在75折，不过这需要结合贷款余额等综合考虑，多数二套房将会给予利率85折。

深发展的工作人员建议，从省息的角度考虑，客户可以选择“气球贷”业务，一般是将长期贷款分成若干个5年期贷款，利率也可以按照5年期以内的来计算，较5年期以上的贷款利率要来得优惠。对于第一套房产，还可给予7折的利率优惠，第二套房产可以享受85折的利率优惠。

广发银行的房贷人员表示，现在可以给予第一套房7折优惠，且如果公积金余额大于5000元，无交易转按揭后部分贷款还能够享受公积金贷款的利率，这也是目前为止最优惠的政策了。不过，由于广发银行最近受理的房贷业务数量较大，太低的贷款金额分行可能不会批准，工作人员表示，一般100万元以上的贷款比较容易获批，低于50万元的贷款希望就不大了。对于第二套房，广发也同样并不松口，85折是最低优惠。

二套房政策仍未松绑

可能有人会问，外界纷纷传言的二套房政策松动为何没有得到切实反应呢?

其实，二套房的政策松动仅仅对于那些改善型住房而言，像余女士这样200平方米的房屋并不考虑在内。

国务院办公厅21日的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中表示，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

由此可见，二套房购买者想要获得7折优惠，难度实在很大，如果能得到75折、85折优惠已是不易。

转按揭前先算清是否优惠

“如果我现在贷款的银行继续给我85折，而其他银行肯给我75折优惠，那我肯定平转贷款。”余女士的这一笔账到底算对了吗?

在此必须提醒那些想要房贷搬家的贷款人，如果选择转按揭，原本的公积金贷款将会转为商业贷款。以五年以上利率计算，转贷人无法享受3.87％的公积金利率，而最低享受7折即4.158％的商业贷款利率，这之间就存在0.288％的利差。

所以在计算时，既要算上从85折降至75折后节约的利息，又该加上从公积金贷款转向全部商业贷款后需要多交的部分，看看到底哪个划算再做定夺。

当然，全部转成商业贷款后，仍可以通过一些办法继续将一部分资金享受公积金费率。公积金装修贷款就是可行方法之一，贷款人可以通过担保公司向专门机构申请这笔费用，拿到贷款后先全部还至商业住房贷款，再向公积金装修贷款还款。申请的金额一般以每平方米1000元的标准计算。不过，由于贷款发放的机构并非银行，所以如果既余有商业贷款又申请了公积金装修贷款，每月的还款就要分开进行。

转按揭贷款的手续费也不能忽略。正如农业银行房贷部门提供的信息，一般平转贷款的手续费在贷款余额的0.3％-0.45％，一笔100万元的贷款就需要支付3000～4500元，且在转换时一次付清。

房贷“搬家”注意事项

1　看清楚合同是否按照固定利率计算。去年处于利息上升期，有的买房者签署固定利率房贷，希望可以避过利息上涨的风险。若要改签浮动利率协议或按照最新优惠执行，具体要看合同条款。不少银行表示，二套房拥有者如果办理固定利率，可以在现有利率上享受15％的优惠，这也是一种变相打折。