关于住房公积金的政策范文

导语：如何才能写好一篇关于住房公积金的政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：住房公积金；个人所得税；税前扣除

一、具体政策规定

根据我国国务院、财政部《国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）第二条的规定，根据《住房公积金管理条例》、《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）等规定精神，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。

二、住房公积金个人所得税税前扣除政策解析

《国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》是在社会经济发展条件下，我国相关政府部门对于住房公积金的双向管理，完善了一直以来住房公积金上不封顶的制度。

（一）缴存比例上限

单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。也就是说以12%为基准，假如当个人与单位实际所缴存的住房公积金实际低于该职工上年季度平均工资的12%时，那么按规定按照住房公积金实际缴存比例来计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金；反之加入实际缴存的住房公积金高于12%，那么也就要按照上限12%来计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金。需要注意的是，住房公积金一般情况下由个人和单位两个部分缴纳储存完成，在这种情况下，假如出现单位或者个人某一个部分的住房公积金缴存比例较比例上限12%高，而另外一个部分则低于12%之时，则是按照12%的比例上限进行缴存的。

（二）缴存基数上限

对于缴存基数的上限，《通知》规定了不能够超过职工工作所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍。具体来讲，就是具体的缴存基数要看员工上年的每月平均工资以及所在社区城市的上年平均工资，加入在对比过程中，将职员工作所在设区城市的上年平均工资的三倍作为参考标准，假如职工本身上年的月平均工资比其高的时候，住房公积金的缴存基数就按照该职员所在设区城市上年平均工资的三倍进行缴存；反之，当职员工作所在设区城市上年平均工资的三倍较高时，住房公积金的缴存基数则按照员工上年的平均月工资进行缴存。例如，在某地区某公司有两位员工，这两位员工在去年的平均月工资为10000元和12000元，这两位职员所在的公司所在设区城市的去年基本月工资为3500元，也就是说其三倍就是10500元，那么在这种情况下，根据我国对于住房公积金个人所得税税前扣除政策而言，这两位员工一个较10500元低，一位则较10500元高，那么也就是说，高于10500元的这位员工，其进行住房公积金的缴存基数则按照10500元进行，而工资只有10000元的员工，其住房公积金的缴存基数则按照10500元进行。总的来讲，住房公积金个人所得税税前扣除时有两个方面限制的，假如住房公积金的实际缴存均符合这两项制度，那么也就是说按照实际其实际缴存来允许在个人所得税税前扣除，而假如说不能满足的，那么超出部分就要并入该员工的当期应纳税所得额，继而按照薪金、工薪所得来进行个人所得税的计征。

三、住房公积金个人所得税税前扣除政策的意义

从当前我国关于住房公积金个人所得税税前扣除政策可以看出，这个政策实际上是我国相关财政部门对于住房公积金的双向限制，也就是说其一方面限制了三倍，另一方面则限制了12%的比例上限，是我国相关政府部门在结合社会实际下颁布的有利于社会稳定的税收政策。

（一）有利于规范税收政策

《国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》的颁布，是得住房公积金相关税收有了具体的法律和政策依据，再一次规范了我国的税收政策。同时，在双向限制措施没有颁布之前，一些企业等通过住房公积金漏洞，来逃避一定的税收，该通知有效的将这些不规范的违规进行了限定，有效的加强了相关税收的制度刚性。

（二）有利于调节收入分配

一直以来，我国经济发展以及人民收入水平存在了巨大的差异，而双向限制的实行，能够针对那些经济发展良好，地区人民收入水平高以及一些高收入人群进行有效的税收调节，对于进一步维护地区发展稳定以及平衡地区收入等具有十分明显的作用。

四、我国住房公积金个人所得税税前扣除政策的不足

虽然当前我国住房公积金个人所得税税前扣除政策具有双向限制，是适应当前社会发展要求的，但是其在一定程度上仍然存在一些不足：住房公积金个人所得税税前扣除政策在一定程度上有失公平。按照《通知》规定，尤其是根据三倍限额来讲，假如某人月收入十分可观，也就是说住房公积金个人所得税的税前扣除政策按照该人员的工资来计算，那么过高的收入就会带来更高的住房公积金个人所得税税前扣除，在这样的条件下，即工资越高扣除越多，这就在一定程度上有失公平。

参考文献

[1]叶晓青.住房公积金个人所得税税前扣除政策解析[J].中国乡镇企业会计,2011.06.

[2]武献华.推进住房公积金政策性金融化改革进一步发挥住房保障作用[J].经济界,2011.03.

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【关键词】公积金贷款 银行贷款 库存

一、住房公积金向银行贷款的规模日益扩大

在房地产去库存措施影响下，湘潭市住房公积金管理中心出台了一系列住房公积金贷款优惠政策，有效刺激了该市住房公积金购房贷款需求增加。随之而来的是住房公积金流动性不足问题也开始突显出来，特别是2015年下半年，住房公积金个人购房贷款急剧增长，资金利用率逐年增加，至2015年末住房公积金利用率达到76.94%，较同期增加了11.75个百分点，资金缺口从0.47亿元上升到6.15亿元，流动性出现严重不足。为确保住房公积金委托贷款和提取的正常支付，湘潭市住房公积金管理中心采取了向银行贷款的方式来解决流动性不足问题。其贷款方式主要有：

（一）存单质押形式

截至2015年底，湘潭市住房公积金结余资金11.63亿元，其中1年以内定期（含）1.31亿元，1年以上定期8.84亿元，因住房公积金个人购房贷款急剧增长，为避免提前支取定期存款给住房公积金带来的大额利息损失，该市住房公积金管理中心以定期存单分别向建设银行和工商银行湘潭分行申请质押贷款1.96亿元和1.9亿元。至2016年4月末，已合计偿还1.72亿元，定期存单质押贷款余额2.14亿元。

（二）信用贷款模式

2016年湖南省住房公积金监管办要求湘潭市住房公积金贷款个贷率要提高到83%以上，至2016年3月末，该市住房公积金贷款使用率已达到了81.99%，较年初上升了5.05个百分点，在满足公积金住房贷款的同时，流动性不足问题越发突出，为此，该市住房公积金中心向银行申请了信用贷款以满足短期的流动性需求。2016年初，建设银行和交通银行湘潭分行分别向该市住房公积金管理中心信用授信2.5亿元和2亿元，目前，该市住房公积金管理中心已向交通银行湘潭分行实现了授信提款5700万元。

二、住房公积金资金缺口原因分析

（一）监管要求下住房公积金使用率迅速提高

近年来，房地产面临较大去库存压力，为发挥公积金在去库存的积极作用，《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）文件要求，2015年8月末住房公积金资金使用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个贷实际额度。在一系列住房公积金政策刺激下，各地住房公积金使用率明显提高，同时湖南省住房公积金监管办要求湘潭市住房公积金2016年个贷率目标均提高到85%以上，后期可能进一步加大住房公积金资金缺口。

（二）住房公积金运用与筹集的稳定性不匹配

根据《住房公积金管理条例》（2002年修订）（以下简称“条例”）和150号文规定，住房公积金运用渠道包括住房公积金提取、委托贷款发放、购买债券、上缴廉租房补充资金及管理费用；住房公积金筹集渠道则限于住房公积金缴存和住房公积金资产证券化。由于运用方面受上述监管政策影响迅速增长，而公积金归集面有限、资产证券化尚未成熟推广，导致资金运用与筹集的稳定性不匹配，影响住房公积金的资金流动性。

三、住房公积金中心向银行贷款存在的潜在风险

（一）政策未许可住房公积金管理中心贷款筹资行为

条例第二十八条规定，“住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保”；《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150）规定，在拓宽贷款资金筹集渠道上，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。以上法规文件都未明确许可住房公积金管理中心向银行贷款进行筹资。

（二）还贷来源指向职工个人财产存在明显法律瑕疵

条例第三条规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。湘潭市住房公积金管理中心所质押的4.06亿元定期存单，来自归集的住房公积金沉淀资金；住房公积金管理中心获得的4.5亿元授信，还款来源也指向公积金归集资金，上述两种贷款方式均侵犯了职工个人的财产权。

（三）利率倒挂导致收益损失违背住房公积金增值原则

根据人总行最新利率政策，从2015年8月26日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%；从2015年10月起，一年期以内银行贷款基准利率为4.35%。而住房公积金管理中心所获得的银行贷款利率为银行同期贷款基准利率，高出住房公积金委托贷款利率1.1个百分点，意味着住房公积金管理中心用银行贷款进行住房公积金委托贷款将带来1.1个百分点的损失，违背了住房公积金管理的保值增值原则。同时目前“公转商”、信贷资产证券化等筹资方式也会因利率倒挂的原因导致收益损失，只能成为暂时缓解流动性问题的短期融资手段。

四、政策建议

（一）尽快规范住房公积金管理中心贷款筹资行为

建议总行联合相关监管部门，尽早针对住房公积金管理中心贷款筹资行为作出明确规定；在规定出台前，建议暂停该行为以规避风险。

（二）控制住房公积金使用上限

在资产证券化融资渠道尚未全面推广的前提下，建议总行与相关监管部门在鼓励提高住房公积金使用率的同时，控制住房公积金使用上限，以防发生流动性风险。

（三）建立住房公积金管理机构资金调剂机制

建议总行联合相关监管部门建立各地住房公积金管理中心资金调剂机制，资金拆借利率可参照银行同业利率管理。

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关键词：公积金;住房保障;制度

中图分类号：F270 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2015）10-0227-02

一、引言

住房公积金的建立，改善了城镇职工住房条件。实行住房公积金住房保障制度也有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性住房贷款制度的建立，有利于提高职工构建住房支付能力，促进住房建设。1991年国务院下发了《关于城镇住房制度改革的决定》，其中，明确要建立住房公积金管理制度。上海进行试点，取得了一定的成效。在黑龙江农垦总局住房公积金制度建立的10多年间，推动了垦区城乡一体化的发展进程。

二、住房保障制度概述

住房保障制度是一个包含范围很广的概念，广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争，自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。

黑龙江垦区住房公积金制度的建立的实施对于改善农垦总局及下设管理局，各农牧场职工住房条件，构建和谐社会起到了举足轻重的重要作用。2014年10月14日，住建部联合财政部、人民银行下发《关于发展住房公积金个人住房贷款的通知》。《通知》核心精神对于异地贷款和缩短至6个月缴存额即可贷款都做了要求。这是住房公积金的发展趋势，由于涉及面广，大部分地区现在还没有针对这个通知作出具体规定。垦区住房公积金制度建立的时间较短，在农垦总局范围内，通过对制度的研究探讨，能够找出使住房公积金能够达到全面的推广的方法。自2003年以来，农垦总局利用住房公积金解决了首先开设住房公积金账户职工的住房问题，不少城镇居民用住房公积金贷款购买了住房，居住条件得到改善。而还有一大部分人没有住房公积金账户，还没有享受到住房公积金带来的实惠。而本文的研究目标是全面推广住房公积金建设，整体提高职工住房支付能力，促进住房建设。因此，住房公积金的全面推广，将对于改善农垦总局及下设管理局，各农牧场职工住房条件，构建和谐社会起到举足轻重的重要作用。

国内综述：近年来，我国学者在住房公积金住房保障方面进行了有益的探索。

（一）住房公积金的住房保障功能

文林峰（2009）认为，住房公积金在社会保障中具有重大作用。要大力推进保障性安居工程。发展保障性住房的建设的初衷和最终目的是实现居者有其屋。倪鹏飞，倪诗妆（2011）认为，解决资金问题是解决中低收入居民住房问题的基础，是解决社会保障的根本问题。我国公积金具有住房保障和住房金融的双重功能。住房公积金本身是具有民生保障性、互、长期性的个人所有的住房储金，是一项福利保障性政策，最初的目的是满足低收入者的家庭购房需求。文章从我国的住房公积金制度执行中存在的偏差，制度本身的反功能、潜功能等的因素，很大程度上阻止了住房公积金的有效实施。文章就制度设计环节、执行环节、管理监督环节进行分析，在制度层面、执行体制、监管环节发现问题，在制定者的盘活方面、制度的完善方面、执行与监管方面提出解决对策。

国外综述：学术界对于住房公积金住房保障的研究兴起于上世纪初，早在1955年新加坡政府就建立了公积金制度。目前，国内国外学者针对国外公积金制度的研究也从未间断过。国外的住房公积金制度是值得我们学习和借鉴的。

（二）住房公积金保障功能

David Clapham，Peter Kemp，and Susan J.Smith（1990）认为，住房保障与政府之间的关系是紧密相连的。Burger Jack（2002）指出，住房保障与移民的选择利益关系。S.Vasoo，James Lee（2003）认为，住房公积金具有社会保障功能，新加坡的住房公积金的成功经验，已经成为了协调经济与社会目标的一个很好的例子。Henry T K Mok（2000）认为，个人住房公积金账户，应与老年退休金相结合。住房公积金制度主要是为退休提供保障，应防止偏差。香港已经在这方面做了研究。

住房公积金具有保障功能。新加坡于1964年推出“居者有其屋”的政府组屋计划进行研究。由政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施;政府对土地资源严格控制，为组屋顺利建设提供强有力的土地和资金保障，推行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度，依据家庭收入水平，实行公有住宅的合理配售政策。在配售政策实行中，严格按照家庭收入情况来享受住房保障补贴级别，首付款和还款额都存在一定差别，设计出了高收入者，住房福利少一些。低收入者，住房福利多一些。此外，新加坡出台相关法律，严格限制炒卖组屋，以确保组屋政策顺利实施。在国外保障性住房融资的各种做法和经验的基础上，结合我国实际情况，提出对策及建议。

三、住房公积金的研究意义

住房公积金住房保障制度是住房改革制度的重要内容和中心环节，其实质是住房分配货币化的一种形式，同时也是在市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。农垦总局住房公积金管理局农垦分中心自2003年建立以来，已经取得了一定的成效，使最先建立住房公积金账号的职工享受到住房公积金政策带来的好处。诸多学者关于住房公积金的问题的研究从没有停止过，以这些研究成果为依据，提出促进黑龙江省农垦总局住房公积金发展的对策及建议。由此我们可知，住房公积金的推广，能够有效改善农垦总局职工的住房条件，使职工能够享受到住房公积金政策带来的实惠。对提升农垦总局小城镇建设规模和职工居住条件、培育和促进住房金融服务业的发展、促进社会和谐有重要意义。

四、问题

从住房公积金建立至今已有20年的历史，取得了巨大的成绩，它让一部分人享受到住房公积金的人员得到了实惠，但同时也在实施过程中发现，存在着一定不足，包括住房公积金制度风险防范机制和内控制度不健全，住房公积金使用率较低，资金沉淀率较高，住房公积金管理水平较低。

五、对策

非公有制企业建立住房公积金归集制度是一项难度大、涉及面广的工作，必须加强组织领导，强化执法手段，狠抓工作落实。包括以下几方面：一是修改和完善现有住房公积金管理制度。应将非公有制经济从业人员，纳入住房公积金管理范围，在深入调研基础上，制定具有可操作性的实施细则，二是统筹规划，加强领导。当前，劳资关系已成为最重要的经济社会关系，劳资关系的和谐度，直接影响经济运行的良性度和社会稳定的和谐度。三是广泛宣传，营造氛围。非公有制企业住房公积金的建立，是一项崭新的工作，公积金管理机构要积极做好宣传发动和舆论引导工作。四是突出重点，稳步推进。五是调整政策，灵活运用。还要组织面向非公有制法人代表的法律知识培训，使他们认识到为职工缴存公积金不仅是承担社会责任的应尽职责，也是实施科学管理本企业的战略举措，从而进一步统一思想，形成推进这一项工作的良好氛围。

六、建议

建立我国住房公积金制度。只有不断完善城镇住房公积金制度，积极探索城镇住房制度改革，研究建立农村住房公积金制度，逐步完善中国的住房公积金制度体系。保障低收入居民的住房需求，扩大住房公积金的保障范围。

坚持因地制宜，做到有计划、有步骤、分阶段地去实施，不可急于求成。加大沉积住房公积金的使用力度。要加大对沉积住房公积金的利用，提高住房公积金的利用率。因为住房公积金的利用率较低、利用范围有限，造成大量资金沉积。

参考文献：

[1] 倪鹏飞.中国住房发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2009（12）.

[2] 吴 刚.城市居民住房支付能力研究-基于2000-2008我国10城市的经验数据[J].城市发展研究，2009 （9）.

[3] 任海丹.公平视角下我国住房公积金问题研究[D]. 延安：延安大学，2013.

[4] 苏琼熙.住房公积金制度主要偏差问题研究[D].合肥：安徽大学，2014.

[5] 姚 程.住房公积金公平问题研究[D].武汉：华中师范大学，2014.

[6] 陈伯庚，卫国昌.健全和完善上海市住房保障体系的政策取向[J].住房保障，2009 （1）：24-27.

[7] 文林峰.创新住房公积金制度，重点向中低收入家庭倾斜[J].城乡建设，2009（8）：70-72.

[8] 倪鹏飞，倪诗妆。保障性住房投资与融资的机制研究[J].农村金融研究，2011（10）.

[9] S.Vasoo，James Lee.Singapore：social development，housing and the Central Provident Fund[J]International Journal of Social Welfare，2003，104.

[10] Barlow James，and Simon Duncan，Success and Failure in Housing Provision： European Systems Compared，Oxford，UK：Elservier Science，1994.

[11] David Clapham，Peter Kemp，and Susan J.Smith，Housing and Social Policy，London：Macmillam，1990.

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[关键词]住房公积金；保障性住房；资金运用率；增值收益

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.155

1引言

为了缓解住房矛盾和社会矛盾，提高人民生活水平，保障人民的住房，我国对住房保障的问题越来越重视，加快建设保障性住房成为了解决住房矛盾的一个重要手段。2011年3月全国“两会”审议通过的“十二五”规划指出截至2015年为止，要建设城镇保障性安居房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，2013―2015年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。相比前几年，保障房的建设规模有所增加，但是目前来看，保障房的建设力度仍然不够大。由于利润率低，资金回流慢，社会企业参与保障房建设的热情不高，再加上资金来源少，缺乏有效的金融支持，造成了保障房建设资金的匮乏。

与保障性住房资金匮乏不同，我国住房公积金长期存在大量资金闲置、资金利用率低的问题。住房公积金制度，是在20世纪90年代初期，中国住房制度由计划体制主导向市场体制主导的演变过程中，在借鉴新加坡公积金制度的基础上所产生的住房金融制度创新。自从1991年上海市在全国率先建立了住房公积金制度以来，我国公积金制度的发展速度和规模不断壮大。住房公积金制度在对中国住房体制市场化改革发挥积极的推动作用的同时，也暴露了自身的一些弊端，其中一个突出的问题就是公积金闲置资金量过大。对此，2009年10月住建部了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），指出在不影响公积金正常业务进行的前提下，可以利用部分结余资金贷款支持保障房建设。这样既调动了闲置资金，使资金增值，又弥补了保障房建设的资金缺口，至今已经在93个试点城市开展此项工作。

2住房公积金贷款支持保障房建设的现状

2.1保障性住房项目贷款发放情况

住建部曾在2007―2009年，连续3年全国住房公积金管理情况通报。时隔6年，住建部在2015年又再次公开披露了全国住房公积金管理运行情况。2014年全年发放试点项目贷款143.21亿元。其中，经济适用住房45.72亿元，棚户区改造安置用房45.76亿元，公共租赁住房51.73亿元。截至2014年年末，累计发放试点项目贷款775.80亿元。其中，经济适用住房209.60亿元，棚户区改造安置用房313.21亿元，公共租赁住房252.99亿元。累计收回项目贷款本金324.94亿元，项目贷款余额450.86亿元。目前共有93个试点城市，试点项目439个，平均每个城市有4～5个保障房项目，平均累计发放贷款8亿多元，由此可以看出，对保障房项目的贷款力度并不是很大，还有较大额度可以提升。为了直观地分析试点城市的项目贷款情况，在此列举了杭州、厦门、攀枝花、上海四个城市的保障房项目贷款发放情况，杭州、厦门、攀枝花、天津属于第一批试点城市，2010年开始发放贷款，上海是第二批试点城市之一，从2011年开始发放贷款。

图1四城市公积金对保障房项目贷款发放情况

图1显示累计发放最多的是上海市，共88.54亿元，占全国累计发放金额的11.4%，支持项目15个，总面积192.9万平方米。其次是天津市，累计发放24.2亿元，支持项目7个，攀枝花市累计发放9.66亿元，支持项目17个，总面积78.25万平方米。可以发现，住房公积金确实对保障房建设的融资问题有所帮助，但各城市之间的项目贷款执行情况的差距较大，尤其是一些二、三线城市的贷款发放额较低，没有充分利用资金用于保障房建设，所支持的保障房项目数也比较少。

2.2住房公积金资金运用率现状

全国公积金年度报告显示，2014年，全国住房公积金缴存总额达到了74852.68亿元，缴存余额为37046.83亿元，比2008年增长了2倍多。资金运用率，即贷款余额与国债余额之和占缴存余额的比例，与2008年的53.54%相比，提高了近20%。但资金运用率的提高主要是由个贷余额的增长拉动的，2009年开始，中国房地产市场急速繁荣，刚性需求的上涨使公积金个人住房贷款增加，2014年的个贷余额比2008年增长了318.79%，导致资金运用率提升，见下表。

虽然2010年起部分试点城市开始发放保障性住房项目贷款，但发放的规模不大，2014年年末，项目贷款余额450.86亿元，仅占缴存余额的1.22%，对资金运用率的提升没有起到明显的作用。根据《实施意见》，试点城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。2006年以来，公积金沉淀资金的总额不断增加，2008年增加到3193亿元，2012年沉淀资金达到9000亿。若按50%计算，可用于保障房建设贷款的资金仍有相当大的额度，资金运用率具有很大的提升空间。

2.3住房公积金增收收益情况

在现有制度规定下，住房公积金的投资渠道非常有限，主要投向住房公积金个人住房贷款、银行存款和国债，其中个人住房贷款为主要投资渠道。这种单一的投资方向，使公积金的使用受到严重制约。如果房地产市场形势好，购房者多，则公积金的利用率高；如果房地产市场不景气，购房者需求受到抑制，则公积金贷不出去，资金利用率就会下降。单一的投资渠道受到房地产市场行情的严重制约。如今，投资保障房项目建设为公积金开拓了一个新的投资渠道，一定程度上丰富了住房公积金投资组合，完善了资金使用结构。

住房公积金的增值收益主要来源于存贷款利差，按照《实施意见》的规定，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，贷款利率以五年期以上个人住房贷款利率作为基础参数，上浮10%计入。显然，住房公积金贷款支持保障房建设有利于资金的保值增值。以上海、天津、杭州为例，发现其增值收益率呈现相似的波动见图2。

图22008―2014年上海、天津、杭州住房公积金增值收益率变动

2011年公积金增值收益率产生较大幅度的下降，可能是由于当时各城市相继实行限购政策，一定程度上打压了住房贷款的需求，而贷款利息收入又是公积金最主要的收益来源，导致公积金增值收益下降。从时间上看，增值收益率确实在开拓了保障房建设这一投资渠道后开始上涨，但是从各城市的项目贷款发放量和回收量来看，项目贷款并未对增值收益率增长产生大的推动作用。上海作为本文举例中累计发放保障房项目贷款最多的城市，2011―2014年的项目贷款利息收入平均仅占公积金业务收入的1.73%，而个贷利息收入平均占比80.82%，由此看来，公积金支持保障房建设这一举措实行尚不到位，因此也未对公积金增值收益做出充分的贡献。

3住房公积金贷款支持保障房建设存在的问题

通过上文对住房公积金贷款支持保障房建设项目的现状分析，发现该举措实行的时间较短，收效尚不明显，各试点城市还处于起步阶段，在落实过程中都较为谨慎微行，为了各城市能够继续扩展保障房项目贷款这一公积金运用渠道，需要解决一些已经存在问题，并且防范今后可能面临的风险。

3.1相关法律依据尚未完善

根据1999年颁布的《住房公积金管理条例》对住房公积金的定义和使用范围的界定，住房公积金属于职工个人所有，只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。另外，2002年重新修订后的管理条例也明确了住房公积金只能将其增值收益用作廉租房建设补充资金的规定。根据这些条例，住房公积金的所有人是缴存职工。然而住房公积金支持保障性住房建设，是用住房公积金直接投资建设保障房，贷款对象不是公积金的缴存者，建成的保障房的享受者也不都是公积金所有者，这实际上已超过条例的规定。而现阶段关于住房公积金可以用于保障房建设并没有明确的法律条文规范或许可，仅靠《实施意见》给予通知，是一项行政指令，法律效力低。因此现阶段的住房公积金应用于保障房的做法是缺乏法律依据的，这也是现在社会上争论住房公积金是否能够应用于保障房建设的关键所在。

3.2保障房项目风险和质量监控

利用住房公积金闲置资金投资保障性住房建设是一项比较复杂的制度，涉及公积金管理部门、城市政府、城市住房保障部门、项目承包商以及城市中低收入家庭等多个对象，一旦制度设计不完善，就会对某一方或多方利益产生不利影响。比如保障性住房项目审批不严格，使不符合保障房规定的项目获得公积金贷款；项目承建单位的确定不符合招标制度，使资质低的开发商承建项目；建成后的保障房租赁制度不严密，使不符合规定的家庭可以租赁保障房，而真正低收入家庭却无法享受政策补贴等。同时，需要保证保障性住房的质量，一方面保护了保障房享有者，即中低收入者的利益；另一方面保障了住房公积金资金的安全性，防止开发商违约，产生不良贷款。这就需要住房公积金管理中心加强监督，严格监控项目的进度和质量，维护各方利益，这就对住房公积金管理中心的专业性和风险控制能力提出了较高的要求。

3.3管理环节薄弱

住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，实行住房公积金管理委员会审议、试点城市人民政府审批、住房公积金管理中心运作、受委托银行办理相关金融业务的操作流程，基本维持了住房公积金的管理运作模式，只有贷款发放方面是通过委托银行来实现的，在整个过程中，受托银行较少考虑贷款风险，只负责将贷款发放出去，至于贷款对象、贷款金额、贷款期限等问题就很少关心，这种贷款管理模式较为粗放。然而，我国住房公积金管理中心是一个事业单位，不是有自有资产的金融机构，缺乏专业的金融人才，不具备进行金融活动的资质、信用和承担责任的能力，更缺乏风险控制的能力，但却行使着金融机构的职能，且不接受类似于金融机构的严格监管。公积金投入保障性住房动辄上亿元，而且业务上的复杂程度远远超过个人贷款，所要求的风险控制能力更高，住房公积金管理中心承担了超越其自身能力的负担，其能否保证资金的安全是需要考虑的一个重大问题。

4政策建议

第一，政府提供强有力的支持。1991 年为解决城市居民的住房问题，中国借鉴新加坡的经验引进了住房公积金制度，最早在上海进行试运行，后来向全国推广。新加坡的公积金制度，是一种强制性储蓄制度，中央公积金局、建屋发展局两家政府机构在新加坡公积金运作环节中发挥了重要的作用，超过80%的新加坡公民居住在新加坡建屋发展局承建的房子里，新加坡政府对住房保障提供了强有力的支持。市场机制条件下，住宅支出之高，使得中低收入家庭的收入水平很难承受，他们的住房困难需要通过政府提供的住房保障来解决。无论是在住宅消费方面还是支持公共住宅建设方面，每个环节都需要有政府的参与，用政府的信誉度作为支撑。政府在从制度的建立、发展到完善整个过程中，起了决定性的作用。

第二，完善相关法律法规。1968 年新加坡重新颁布了《中央公积金法（修正案）》，拓展了公积金的应用范围，增加了在住房方面的用途，很快公积金成为新加坡公共住房建设投资和住房消费信贷的主要资金来源。每一项政策的实施都需要有相应的法律法规来做支撑，这样才能明确各个组织机构的职责和行为，规范操作流程。我国住房公积金贷款支持保障性住房建设，依靠的是行政指令，效力低，且与现行《管理条例》规定不符，使得这一做法处于无法可依的状态。我国应该加紧修订《管理条例》，从法律层面给予肯定，使得政策在实施过程中能够有法可依，切实保障缴存职工的利益。

第三，成立专营的公积金金融机构。专业化的经营和管理能够使住房金融机构积累丰富的经验，并且形成一套有效的运作模式和专业化的经营管理方式。新加坡的中央公积金局不负责公积金的运营增值，而是将公积金交给政府投资局进行运作；巴西国家住房银行和韩国国民住宅基金都是政策性住房金融机构，具有从事金融业务的能力和资质。而我国的住房公积金管理中心的专业性和独立性较差，应该借鉴外国的模式，将各地分散的住房公积金体系逐步转变整合成为一个全国统一的专业政策性住房金融机构，负责汇总各地住房公积金管理中心的沉淀资金，这样更有利于公积金的增值，以及对风险的控制。

有了政府的支持，可靠的法律依据和专业的运营机构，各城市才能更有效、更充分、更安全地利用公积金贷款支持保障房建设，更大程度地为公积金创造增值收益，真正解决资金沉淀和扩大保障房建设两大难题。

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篇5

[关键词]住房公积金 管理模式 优化

[中图分类号] F293 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-11-261-1

1国内常见住房公积金管理模式

住房公积金的管理，以非营利性为目的，国内目前有以下三种常见的管理模式：

（1）全委托模式。以上海和南京为代表，这种管理模式是以全权委托的方式，由当地商业银行负责包括归集、提取、贷款等住房公积管理工作，即在委托银行就可以完成相关业务的受理和初审工作，不仅运营成本低，而且可以就近在银行网点办理相关业务，但目前的政策执行尺度不够统一，在一定程度上造成相关制度推广和普及的负面影响。

（2）半委托模式。以北京和天津为代表，这种管理模式是将住房管理中心部分业务委托给当地的商业银行，既保留住房公积金的管理主动权，而且借助银行网点辐射范围广的优势，提高了相关业务办理的便利性，但目前这种模式要求住房公积金也建立一定数量自主经营的网点，以便辅助银行办理业务，因此在资源要求方面比较高。

（3）自主经营模式。以沈阳和大连为代表，这种管理模式要求在当地的各个指定区域位置，建立住房公积金营业网点，由住房公积金管理中心自主完成相关业务的受理和审核工作，并委托银行负责相应资金的划转。这种管理模式有统一的管理政策，而且能够及时办结相关的业务，但对经营成本的要求比较高，其中包括营业网点的建设和人工成本的支出等。

2住房公积金管理模式优化建议

鉴于目前住房公积金管理模式存在的优缺点，要求我们对住房公积金管理的模式予以统一，并通过区域合作、完善制度等，实现住房公积金管理运营的高效化和资金的规模化。

2.1统一模式

根据相关政策法规规定，国内各个城市的住房公积金管理中心需要在决策、制度、管理、核算等方面实现统一的属地化管理，根据住房和城乡建设部、财政部和审计署等的部署要求，联合检查住房公积金的管理情况，找出住房公积金管理模式方面的漏洞，并进行统一性的整改。与此同时，还要统一审核省直住房公积金管理中心的主体资格，按照统一的条件设置分中心，实行统一的授权管理，以解决住房公积金贷款风险高、运作成本高、损害人民群众合法权益等问题，全方位实现垂直化的统一管理模式。

2.2区域合作

为提高住房公积金运营的高效化水平，住房公积金管理模式需要在省战略构思的基础上，实行区域之间的交流与合作，譬如住房公积金的异地贷款业务。在此，各个城市需要组织专题调研组，调研住房公积金异地贷款，在相关政策法规的要求范围内，建设区域合作的平台，针对各种层次的用户需求，提高住房公积金管理的规范性、互动性，其中包括贷款的审核与管理、合作单位的审查与管理、操作流程的创新管理等。在此，一方面需要完善住房公积金的组织管理体系，采用扁平化的内部沟通管理方式，提升住房公积金的归集总额，以及完善授权操作制度，另一方面是完善住房公积金质量管理体系、财务核算体系和信息传达体系等，全方位监控和防范贷款、合作、人事等方面的风险，确保住房公积金管理模式能够最大化发挥应有的效应。

2.3完善制度

资金的规模化筹集，是住房公积金管理的重要前提条件，因此需要提高住房公积金制度的覆盖面。首先是加强政策的宣传，提高全社会对住房公积金的认识水平、重视程度、支持率等，譬如加大政务公开工作力度，用发展的眼光筹划宣传工作。其次是优化住房公积金的缴存质量，基于住房公积金缴存单位的情况，针对性开展归集扩面工作，笔者建议根据信息研究单位、统计单位等掌握的数据信息，以及通过走访调查，全面普查住房公积金缴存情况，住房公积金管理中心还需要联合委托银行，对住房公积金进行归集，利用归集手续费的调节作用，以奖励的方式激励委托银行的归集工作积极性，以及秉着公开和公平的原则，提高住房公积金缴存的质量。再次是依托行政执法，保障住房公积金制度的执行，在此要求各个城市确认住房公积金行政执法单位的主体资格，通过新闻会、法律文书、行政资格证等方式，提高行政执法者的法律地位，解决行政执法过程中的权限问题，另外还需要建立相关的行政执法监督机制和奖惩机制，以督促行政执法者在法律规定范围内行使权力，并有足够的动力致力于住房公积金行政执法内部环境的构造。

2.4关于民生

住房公积金制度属于一项民生制度，譬如住房公积金贷款，倾向于中低收入者。为此，住房公积金管理模式优化，需要关注民生，实现住房公积金的多元化发展，首先是贷款办理流程的优化，尽可能简化贷款的手续，以提高贷款的效率，可采用联合办公的方式，与合作单位实行一站式办公模式，提高贷款服务的效率水平。其次是补充住房公积金制度的适用群体，根据消费者的收入水平，等级划分住房的消费层面，具体可以通过调查当地居民的住房消费水平，确定补充住房公积金的基数和条件等。再次是增设相关的优惠政策，譬如在自愿的前提下，建立补偿住房公积金制度。

3结束语

综上所述，住房公积金的管理，以非营利性为目的国内目前有全委托、半委托、自主经营三种管理模式，不同的模式具有各自的优缺点，譬如全委托模式运营成本低，但政策执行尺度不够统一。为此，我们需要根据相关政策法规规定，实现住房公积金管理中心在决策、制度、管理、核算等方面的统一，并在在省战略构思的基础上，实行区域之间的交流与合作，以及提高住房公积金制度的覆盖面，提高全社会对住房公积金的认识水平、重视程度、支持率，以实现住房公积金管理模式的全面优化。

参考文献

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篇6

【关键词】住房公积金 节税 社会保险 三项计提 单位负担

一、引言

在网络、期刊、教科书及培训讲座中常用的利用住房公积金进行税收筹划的思路是不增加单位支出,通过调整职工工资水平和住房公积金的比例,达到节约个人所得税的目的。

利用住房公积金进行税收筹划是指通过调整职工工资水平或住房公积金的缴存比例,增加公积金缴存,对个人所得税和企业所得税进行的节税安排。本文通过对一个常用案例的剖析,对利用住房公积金进行税收筹划应具备的条件及相关影响进行分析,以期对拟通过利用住房公积金进行税收筹划的单位提供有益的帮助。

二、案例分析

采用的例子是:若公司职工王某每月工资4000元,公积金提取比例为7%,不考虑其他税前扣除因素(社会保险等)。王某住房公积金个人缴存额为4000×7%=280元,个人所得税应纳税所得额为4000-2000-280=1720元,应纳税额为1720×10%-25=147元。公司的实际负担为4000+280=4280元。王某的实际收入为4000+280-147=4133元。为了达到节税目的,公司将住房公积金提取比例提高到20%,在不增加企业负担的情况下,则职工工资x满足下列公式:4000+280=0.2x+x.x=3567元。此时王某住房公积金个人缴存额为:3567×20%=713.4元。个人所得税应纳税所得额为3567-2000-713.4=853.6元。个人所得税应纳税额为853.6×10%-25=60.36元。王某的实际收入为3567+713.4-60.36=4220.04元。公司提高住房公积金提取比例的同时,降低职工工资标准,职工实际收入不会降低,而且还会增加。在本例设定的条件下,职工实际收入提高4220.04-4133

=87.04元,即个人所得税税额之差为147-60.36=87.04元。全年增加实际收入87.04×12=1044.48元。

此例揭示了合理利用住房公积金有一定的节税效应,依此操作对很多单位来讲可能是行不通的,因为在具体税收筹划时,必须考虑政策因素和其他相关因素的影响。本例存在以下几个方面的设计缺陷。

1、没有考虑有关公积金税前扣除的规定

财政部、国家税务总局《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税〔2006〕10号)规定,根据《住房公积金管理条例》、建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号)等规定精神,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。具体标准按照各地有关规定执行。单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。个人实际领(支)取原提存的基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金和住房公积金时,免征个人所得税。公积金的缴存比例不是随意确定的,必须符合文件精神。

2、前提是不增加企业负担

在实务中社会保险(基本养老保险,医疗保险,失业保险,工伤保险、生育保险)和“三项计提”(工会经费、职工福利费、教育经费)是以职工工资为基数的。职工工资的调整必然影响社会保险的缴存和“三项计提”,总体来讲,企业负担的增加是无疑的。以武汉市私营企业为例,社会保险以职工实际工资作为申报缴费基数,申报工资若低于上年度社会平均工资的,以社会平均工资作为缴费基数。基本养老保险单位负担20%,个人负担8%,医疗保险单位负担8%,个人负担2%,失业保险单位负担2%,个人负担1%,工伤保险以从事行业风险确定单位负担比例0.5%、1%、2%;生育保险0.7%。如果不低于社会平均工资水平,企业在社会保险方面的负担约为职工实际工资的32%,职工负担为其实际工资的11%。“三项计提”由企业负担18.5%。当王某月工资为4000元时,住房公积金提取比例7%,单位负担的社会保险为1280元个人负担440元。个人当期实际工资收入为:4000-280-147-440=3133元,递延收入(住房公积金)为560元,总收入3133+560=3693元。风险保障收入(会保险1280+440=1720元。单位负担为1280+4000?鄢18.5%+280=2300元。当王某月工资调整为3567元,公积金提取比例为20%,单位负担的社会保险为1144.4元,负担392.4元,个人当期实际工资收入为3567-

60.36-713.4-392.4=2400.8元,总收入2400.8+1426.8=3827.64元。递延收入(住房公积金)1426.8元,风险保障收入(社会保险)1144.4+392.4=1536.8元。单位负担1144.4+3567?鄢18.5%+713.4=2517.7元。不考虑风险保障收入,个人月增加收入3827.64-

3693=134.64元,单位为此增加支出2517.7-2300=217.7元。可见,不管是调低职工工资水平,还是调高职工工资水平,即便扣除减少企业所得税因素,单位都必须为个人所得税节税买单。因此有条件的企业才有可能做调整。

3、没有考虑个人所得税的免征额

个人所得税对工资薪金所得的免征额为每月2000元,如果原提取公积金的比例为7%,只有当职工工资达到2500元以上,在政策规定的范围内提高住房公积金的缴存比例才具有税收筹划上的意义。

4、没有考虑工资的刚性

所谓工资的刚性是指雇员在接受了一个层次的工资以后,即使物价下调,通货紧缩,也不能让这些人接受低水平的工资。即便为了节税,也是如此。工资的调整具有规定性和连续性,是不能随意调整的。

5、没有考虑职工的意愿

我们在给企业做咨询时发现,对于在调低工资水平的同时提高公积金比例,增加职工收入,许多80后的年轻人基本持反对意见,大部分年轻人主动消费的意识和消费欲望都很强,他们无法认同父辈那种拿了工资就存银行的消费态度。因此,他们比较强调货币收入,对递延收入兴趣不大,调低工资,通过公积金强制储蓄,会减少其现金流,会使消费紧张。

以上分析并不意味着不能利用公积金进行税收筹划,只是我们在筹划的时候,必须考虑达到筹划目的所需要的条件。要达到节税的目的,有两类单位是有筹划空间的。一类是新设立的单位。这类企业的工资水平不涉及调整问题。如果设立之初,在确定工资水平时就考虑公积金的节税问题,把工资水平确定在一个恰当的水平,就可达到节税的效果。

第二类是效益好的单位。这类单位工资水平一般较高,职工不为生计发愁,提高公积金比例,不仅可以减少个人所得税,而且可以减少企业所得税。在住房公积金部分免税这一税收政策优惠下,它渐渐成了部分垄断企业的变相福利和“避税港湾”。以上例的筹划思路为基础做如下分析。

若公司职工王某每月工资为10000元,公积金提取比例为7%,不考虑其他税前扣除因素(社会保险等)。王某住房公积金个人缴存额为10000×7%=700元,个人所得税应纳税所得额为10000-2000-700=7300元,应纳税额为7300×20%-375=1085元。单位承担的社会保险10000?鄢32%=3200元,个人承担的社会保险10000?鄢11%=1100元。王某当期工资收入10000-700-1085-1100=7115元,递延收入(住房公积金)1400元,风险保障收入(社会保险)3200+1100=4300元。不考虑风险保障收入,王某收入7115+1400=8515元,单位负担3200+700=

3900元。

若公积金提取比例提高到12%(税法允许扣除的最高比例),在不增加企业负担的情况下,则职工工资x满足下列公式:10700=0.12x+x.x=9554元。此时王某住房公积金个人缴存额为9554×12%=1146.8元。个人所得税应纳税所得额为9554-2000

-1146.8=6407.2元。个人所得税应纳税额为6407.2×20%-375=906.44元。单位承担社会保险3057.28元,个人承担的社会保险1050.9元。王某当期工资收入9554-1146.8-906.44-

1050.94=6449.82元,递延收入(住房公积金)2293.6元,风险保障收入4108.22元。单位负担4204.8元。不考虑社会保障收入,王某收入6449.82+2293.6=8743.42元。因此王某月增加收入8743.42-8515=228.42元。单位增加支出4204.8-3900=304.08元。假定企业所得税税率25%,该筹划减少企业所得税304.08×25%=76.02元。由此可见,收入越高,利用住房公积金进行税收筹划的空间越大。

三、结束语

在实际过程中,利用住房公积金进行税收筹划是比较困难的。首先要受国家及各地有关住房公积金管理制度的约束,其次要受所在单位财务状况的限制,再次要受所在单位职工意愿的影响,最后还要受有关个人所得税税前扣除的制约。因此,任何税收筹划都是有条件的,离开条件谈筹划,往往会产生误导。

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篇7

一、进城务工人员缴存公积金现状与问题

（一）目前现状及问题

我国由于长期实行城镇人口和农村户口的二元户籍制度，绝大部分进城务工人员也未能建立住房公积金制度，这给他们在城市的工作和生活增添许多困难。按照国务院《住房公积金管理条例》第二条的规定，进城务工人员毋庸置疑是各类企业的在职职工，理所应当是缴存住房公积金及享受住房公积金“低存低贷”政策的主体。但目前的实际情况却是这部分群体缴存比例、缴存基数极其低（在沿海发达地区相对高些，内陆地区则是微乎其微），目前住房公积金工作的难点、重点—扩面工作也是主要针对这部分职工而言的。进城务工人员所在企业出于成本、务工人员流动性较大等因素的考虑，同时有没有法律的明确规定，绝大多数企业没有也不打算为进城务工人员缴存住房公积金。而进城务工人员如何使用住房公积金，在住房公积金使用政策上也是一个空白地带，发达地区进行的探索也仅仅局限于城务工人员辞职后提取或提取租房等，用途较单一。另外，通货膨胀、自身工资仅够生活费等因素也让进城务工人员不愿缴存住房公积金。

（二）公积金行政执法方面：进城务工人员所在单位不按规定缴存公积金

1.《条例》中规定的缴存公积金的单位应包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。但是,目前各地区除了国家机关、事业单位和效益较好的企业外,很大一部分进城务工人员所在私营企业未缴公积金。虽然在一些大城市的公积金覆盖率在90%以上,但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%,还有不小数量的职工尤其是进城务工人员尚未参加住房公积金制度。

2.虽然《条例》“第三十七条违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。”但在实际工作中，对破厂改制企业续缴公积金及新建立的企业及私营企业建立公积金制度工作较难落实且难于执行。

3.《条例》第二十条明确规定单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。及第三十八条违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。但是相当数量的单位总是以这样或那样的借口不按时缴存住房公积金，使职工的权益受到损害，而住房公积金管理中心由于没有行政执法权。

二、进城务工人员住房公积金制度扩面的影响因素

（一）政策认识不够

进城务工人员所在的企业性质大部分是私营企业、民营企业，其负责人难以接受住房公积金制度。目前，私营企业、民营企业尚处于资本积累阶段，大部分民的负责人过分看中自己资金的增长，缺乏足够的社会责任感，总觉得为职工缴存住房公积金可有可无，是否建立住房公积金制度决定权在企业，甚至把住房公积金宣传误认为“保险推销”，没有充分认识为职工缴存住房公积金是企业的法定义务。

（二）规模、效益和人员流动性大，给住房公积金管理带来很大麻烦

企业规模大小和效益好坏及人员流动性大也是影响住房公积金制度实施的因素。一般来说，上规模的企业重视现代企业制度建设，注重企业形象，企业对职工有一定的依存度，对职工关爱度相对较高，住房公积金制度的实施相对小规模企业来说较为容易。同样，效益较好人员流动性小的企业比效益较差、人员流动大的企业较为容易。

（三）管理制度的欠缺及用工性质，影响了职工缴存住房公积金制度的积极性

进城务工人员是城镇民营企业的主力军，在民营企业里占了相当大的比例。进城务工人员工绝大数在农村有宅基地，对在城里购买商品房缺乏欲望，尤其是从贫困山区来的务工人员更是觉得买房遥不可及。因而对住房公积金制度缺乏足够的关注，对这项政策的优越性无动于衷。同时，这些员工收入普遍较低，要从收入中拿出一部分来交纳住房公积金，也缺乏原动力，难以为之。加之这些员工文化水平普遍不高，对住房公积金政策缺乏了解，担心政策不能兑现，“落袋为安”的心态较为普遍。此外，目前住房公积金制度设计针对职工在农村购房、建房的提取、贷款等方面有诸多的限制，手续较为繁琐，也在一定程度上妨碍了住房公积金政策的落实。

（四）工资形式和水平及工资变动性大

不同行业和岗位构成了不同的工资确定方式和工资水平，有小时工资、计件工资、绩效工资，住房公积金的缴存额由单位和职工各承担50%，对那些工资水平较低、以维持眼前的基本生活为主的职工来说，不愿拿出一块工资收入缴存住房公积金作为预期收入，他们宁可不要单位缴存的部分，以增加现实可支配收入。

另外，民营企业薪资分配灵活，束缚较少，随意性大，许多企业缺乏甚至根本没有规范性管理，导致工资变动较大，即使是同一名员工，每个月、每个阶段因其表现或业绩不同，薪资数也有明显差别。没有一个相对固定的工资收入作为工资基数，致使住房公积金缴存基数难以确定。

（五）保障体系

从法律角度，住房公积金“一金”和养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险这“五险”都是社会保障的一部分，具有同等的法律效力。但“五险”被写进劳动合同文本，对企业征缴具有强制性，“一金”和“五险”不同的征缴方式使住房公积金缴存力度不足。

三、进城务工人员建立住房公积金制度的必要性

目前，进城务工人员建立住房公积金制度困难很多，但我们从发展的眼光来看，这项工作是大势所趋、民心所向，与我国的国情相符。

（一）进城务工人员建立住房公积金制度是国家法规的规定

《住房公积金管理条例》规定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位都必须为本单位在职职工缴存住房公积金，使职工的利益有了法律保护。

（二）进城务工人员建立住房公积金制度是广大职工的迫切需要

广大进城务工人员是积极赞成建立住房公积金制度的。改革开发以后，随着农村经济体制改革，“庭联产承包责任制”的成功推行，农村大批剩余劳动力进入城市，成为民营企业建设的主力军。而他们的居住条件相对较差，大多数住集体宿舍，有的甚至连集体宿舍都住不上，几个人合伙到外面租民房居住。他们的住房条件急需改善。只有解决了他们的住房问题，让他们在城市里有一席之地，才能从内心认同这个城市，从而加快推进城市化进程。

（三）在进城务工人员工作的民营企业实施住房公积金制度有利于企业自身的发展

现代企业制度中企业与职工的关系，一是企业与员工建立劳动契约关系；二是企业与员工组成利益共同体。建立住房公积金制度后，可以给员工带来归属感，有利于稳定员工队伍，调动员工的生产积极性，使企业与员工利益关系持久化，使企业与员工关系更加和谐融洽。同时，在民营企业实施住房公积金制度有利于增强企业守法经营的良好形象，有利于引进优秀人才，从而提高企业的凝聚力，竞争力和知名度。使住房公积金制度成为“国家出政策，企业减包袱”的大好事。

四、如何解决进城务工人员住房公积金缴存问题

（一）从住房保障的角度出发，完善进城务工人员实施住房公积金制度的必要性

我国正处在城市化快速发展时期，住房保障任务长期而艰巨，无论是住房公积金制度的自我完善还是进城务工人员住房保障的实际需要，都有必要创新、发展住房公积金制度，以进一步发挥这项现行普惠面最广的住房保障制度的作用。

1.再行修订《条例》。随着我国社会主义市场经济的发展，《条例》不少内容已不适应当前形势和工作的需要，有必要通过对《条例》进行再度修订，以及加快《住房公积金管理法》的立法进程，进一步突出住房公积金的保障性、强制性。对住房公积金的定位，要由住房储金变为所有就业者都可享有的住房保障性资金，以明确住房公积金具有法定的住房保障性，为进城务工人员等社会群体实行住房公积金制度提供法律依据和帮助，依法扩大住房公积金制度覆盖面。并通过修订《条例》，增强住房公积金缴交的强制性法律地位和处罚性法律措施，加大住房公积金依法征缴的力度，努力做到应建尽建、应缴尽缴，有效遏制住房公积金应缴未缴和拖欠缴交行为。对单位不按《条例》规定为职工办理住房公积金缴存登记或账户设立手续，逾期不缴或少缴住房公积金的，要适当加大法律处罚力度。

2.从进城务工人员住房保障的实际出发，修改完善住房公积金管理的有关规定。如进城务工人员的住房公积金缴存标准问题，就不宜“一刀切”。可本着低门槛、广覆盖的指导思想，根据进城务工人员所在单位的经济效益、规模、工资收入水平等，合理确定住房公积金的缴存比例和基数，首要的是将进城务工人员纳入住房公积金制度保障的覆盖范围，然后再逐步调整，提高住房保障水平。再如进城务工人员实行住房公积金制度后的提取使用，也要从进城务工人员流动性大、以租房居住为主的实际出发，修改完善有关提取使用的管理规定。进城务工人员同所在单位解除劳动关系，流动到另外城市打工，按《条例》规定是不能提取住房公积金的。如果从实际出发，使他们能够不做随时提取，这样不仅解决了他们的实际困难，也能使更多的进城务工人员看到住房公积金这一不同于养老保险金的制度特点，增强实行住房公积金制度的主动性。

3.住房公积金的使用要适度向进城务工人员倾斜。相比较而言，进城务工人员基本属于城市低收入群体，实行住房公积金制度以后，他们由于纳入住房公积金制度保障的时间短、缴存标准低、个人账户积累余额少，因此，要本着为住房公积金缴存人普遍服务的指导思想，适度向进城务工人员倾斜。至于贴息资金的来源，既可由财政补贴，也可纳入住房公积金增值收益列支，这同样能体现住房公积金特殊保障的制度特征。

（二）完善住房公积金行政执法

住房公积金行政执法工作不仅仅是维护缴存职工权益，而且具有全局性的重大意义。

1.依法行政、履行职责的必然要求。应当说，现在住房公积金覆盖率便低不是没有法律规则的问题，而是能否依规执行的问题。用人单位漠视职工权益拒不建立住房公积金制度，而主管部门畏手畏脚，虽有执法武器而搁置不用，从一定程度上“纵容”了违法趋势的蔓延，或者说是单位违法成本过低的必然结果。出于利润最大化的追求，如果不给职工缴存住房公积金毋须承担法律责任，仅靠所谓的“社会责任”意识来约束企业显然是不够的。因此管理中心应严格履行法定职责，依法行政，加强执法。

2.维护职工权益、建立和谐社会的重要手段。中央十六届六中全会提出构建社会主义和谐社会的伟大目标。作为住房保障的住房公积金，一方面对所有缴存职工提供普遍性住房保障作用，另一方面，住房公积金增值收益对特殊群体提供特定性住房保障作用。

3.维护法制威严、确保制度强制的需要。关于存在太多的认识误区，比如认为住房公积金是一种社会福利，单位可以缴也可不缴，单位效益好时可以多缴，单位效益不好就可以少缴甚至不缴。再比如，住房公积金比不上养老、医疗保险等“保命钱”那么重要，即便不缴对职工伤害也不大，等等。这可能也是目前单位不建、不缴住房公积金的认识根源。加强执法及执法教育有利于逐渐扭转对住房公积金的错误认识，维护法制威严和制度的强制性。

（三）采取积极的措施，完善公积金中心内部管理

1.提高公积金管理中心人员的自身思想认识

作为公积金管理中心管理人员，要充分认识到进城务工人员建立住房公积金制度是职责所在，是贯彻落实党在新的历史时期扶持非公经济发展的方针、政策。要从实践“三个代表”重要思想、构建和谐的高度出发，把这项工作作为一项政治任务来认识，作为政府为民办实事工程来实施 。只有深刻认识在进城务工人员中实施住房公积金制度的重要意义，才能把工作做好。另外，要认识到在进城务工人员中建立住房公积金制度，是体现党和政府对不同所有制职工在享受国家政策上是一视同仁，做好此项工作是长期的任务。

2.加强调研，摸清家底

针对不建不缴的单位，以收集信息和政策宣传为基础，营造住房公积金的缴存范围，推进新建扩面。管理中心要主动与技术监督局、劳动和社会保障局等部门联系，收集有组织机构代码单位及已缴养老保险人员的相关信息，了解未建立住房公积金的单位和应建立住房公积金的人数等相关数据，明确催缴对象，制定催缴计划，采取先易后难、先大后小的步骤进行催缴；对已掌握的一些未建立住房公积金单位寄发宣传资料和催缴通知，通过上门面对面交流沟通、专题座谈会等形式，让未建立住房公积金的单位尽快建立住房公积金制度。

3.加强沟通协调，积极争取政府支持，为住房公积金归集扩面创造良好政策环境。近年来，住房公积金归集额的持续增长，并没有解决制度覆盖面结构性不平衡的问题。从住房公积金的缴存人数和经济类型来看，覆盖面较高的行业主要分布在财政拨款的行政机关、事业单位及烟草、电力等垄断行业，近年来迅猛发展的民营企业、股份制企业，制度覆盖面一直偏低。为解决这一问题，管理中心争取政府支持，加强沟通协调，为住房公积金归集扩面工作创造良好的政策环境。激发单位和职工参与住房公积金制度的积极性，变原来要职工缴存为职工主动要缴存。

参考文献

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[2] 冯煦.南通市专项治理工作取得实效[J].住房公积金研究.2009年第2期.

[3] 赵锦超.析民营企业推进住房公积金制度之困难及对策[J].住房公积金研究.2009年第2期.

[4]梁硕.积极实施对进城务工人员住房保障,从住房公积金制度入手[J].住房公积金研究.2009年第6期.

[5]聂飞舟.住房公积金行政执法若干理论问题探讨[J].住房公积金研究. 2009年第6期.

[6] 国务院《住房公积金管理条例》

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关键词:住房公积金;运用制度;政策

中图分类号:C9

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)17-0104-01

1 我国现行住房公积金运用制度简介

目前,我国住房公积金运用制度规定了公积金使用的二个方面:一是缴存职工提取用于购、建和大修住房,或根据缴存职工的要求发放住房公积金贷款;二是住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和发放住房公积金贷款的前提下,经管委会批准,可以由管理中心将公积金用于购买国债进行保值,不得进行其它投资或挪作他用。

2 我国现行住房公积金运用制度存在的问题

2.1 住房公积金保障功能单一,作用减弱

全国住房公积金的个人贷款率一直徘徊在50%左右,公积金作为政策性住房金融作用受到限制,国家现行政策没有统一的规定,各地自行出台的政策存在很大差异。公积金可以用于购房或维修住房,但不能用于租赁住房,导致无力购房的低收入家庭享用不到缴存的住房公积金;而低存低贷实际上是让这部分家庭蒙受了利息损失。

2.2 住房公积金贷款利率制度不合理

(1)利率管理主体不明确,协调机制失衡。现行住房公积金存贷款利率的确定,是中国人民银行会同国务院建设行政主管部门商定,而实际上该利率最终由央行确定,利率水平和结构实行高度集中统一。由于人民银行在指定利率的时候,更多的是从货币政策调控目标和金融市场的角度出发,很少考虑住房公积金管理的特殊性,因此住房存贷款利率很难根据住房公积金自身特点做灵活调整。

(2)利率调整不合理。住房公积金目前“低存低贷”利率机制设计初衷是考虑到住房公积金并不强调资金的收益性,只要有一定收益并能给予缴存者一定机会成本补偿和维持运转费用,所有资金都要尽可能的提供给需求者。这样管理层的思路就是用低利率收益维持成本,并且用低利率收益将资金尽可能赶入市场。而低的收益水平就确定了能提供低廉的贷款。但这种“低存”和“低贷”联系在一起的,贷款利率与存款利率差必须保持在一个大于零的水平。而现行的利率机制中住房公积金存款、贷款利率并不紧密联系,每一次调息度可能造成利率差的浮动,从某种意义上说仅仅是“低存”和“低贷”,而不是一种有机的、自求平衡的“低存低贷”。

(3)利率优惠不够。根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金的存贷款利率必须执行人民银行制定的国家统一利率政策,并且不允许浮动,只有对利率的执行义务,而没有对利率浮动的决定权利,无法展示住房公积金利率的惠民特点,住房公积金执行利率属被动行为。现行的住房公积金贷款利率与中德银行相差不大,优惠的幅度不足以让人心动,住房公积金利率政策缺乏弹性和银监部门从未就商业银行和开发商合作坑民的不正当竞争的违规行为进行过查处,更使住房公积金优惠大打折扣。

2.3 目前住房公积金配贷机制无法实现权利与义务对等,导致制度目标扭曲

目前我国住房公积金配贷机制对贷款人员条件与商业银行贷款一样并无特殊要求,也就是我国的住房公积金在配贷时,只注重借款人的支付能力,谁收入高、支付能力强,谁就可以得到贷款,却很少评估他对住房储蓄的贡献。许多城市的住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求,也无最低存款额限制,贷款最高限额依各地资金充裕程度而定,这种“随意”性,似乎在现阶段有利于刺激居民有效消费需求,扩大住房抵押信贷的规模,但却违背了住房储蓄权利与义务对称、互助、公平的原则,使得住房储蓄更像一个金融中介机构而非真正的互储蓄。同时,它加大了住房储蓄长期融资的风险。换言之,该储户因此将获得高达88%的低息贷款补贴。而且这种底细储蓄多是那些可能比其收入水平低,且更需要得到这种互资金支持的居民所提供。

2.4 沉淀资金庞大,投资渠道窄

2008年末,全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元,扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%,同比上升3.59个百分点。如此庞大的资金必然存在巨大的保值增值压力,然而我国住房公积金管理办法规定只能通过购买国债来实现保值,单一的投资渠道无法满足公积金沉淀资金的增殖性需求。因此,想解决公积金沉淀资金的问题就必须寻找其他安全途径来拓宽投资渠道。

2.5 住房公积金增值收益权属不合理

国务院下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即“24号”文)明确提出,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。之后的《廉租住房保障资金管理办法》以及《廉租住房保障办法》也都贯彻了这个规定。然而这样做是否合理呢?住房公积金增值收益权益理应归属全体缴存职工共有,应该优先用于对缴存住房公积金的中低收入职工加强住房保障互助力度,而不是人为地将增值收益资金的受益群体转化为制度外的廉租住房保障对象。特别是在现阶段住房公积金的住房保障力度不足、中低收入职工购房比例低、只履行缴存义务却不能享受贷款权利的情况下,更应充分发挥住房公积金增值收益对净缴存职工和中低收入职工的转移支付作用。

参考文献

[1]张秀萍.浅谈住房公积金利率管理存在的问题及对策[J].商业文化,2008,(12).

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【关键词】住房公积金 住房保障功能 制度

住房公积金制度是指由职工所在的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及职工个人缴纳并长期储蓄的住房公积金，用于支付职工住房费用的一种社会性、政策性、互的社会保障制度。我国住房公积金制度于1991年在上海率先建立，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，肯定了住房公积金制度在城镇住房改革中的重要价值，并作出全面推行住房公积金制度的决定。我国住房公积金制度自建立至今二十余年，发展迅速，日臻完善，对于提高职工购房住房能力、增加住房保障资金、推动房地产业发展进步等意义重大。根据住建部的2008年全国住房公积金管理情况通报，截至2008年末，我国实际缴存职工人数为7745.09万人，同比增长7.75%；全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%。①随着住房市场化改革进程的深化，我国住房公积金住房金融作用逐渐浮现出一些问题并日趋严峻，严重制约其住房保障功能的发挥。新的形势下，如何进一步发挥住房公积金的住房保障功能，是建设并完善中国特色住房保障体系必须面对的一项课题。

住房公积金在发挥住房保障功能中存在的问题

我国住房公积金制度的建立旨在提高中低收入人群的住房支付能力，助其解决住房问题。为切实发挥住房公积金制度的住房保障功能，缓解日趋严峻的供需结构矛盾，国家在住房公积金保值、利率、税收等方面给予诸多优惠政策。尽管如此，我国住房公积金制度在发挥住房保障功能方面仍不尽人意，住房问题日趋严峻，甚至引发出诸多社会问题，严重制约着社会的和谐发展。总结其原因主要有以下几个方面：

住房公积金覆盖率偏低。一方面，我国住房公积金缴存对象以国家机关、国有企业、行政事业单位和经济效益较好的外资企业为主，这些单位的职工多属于具有稳定收入的高收入群体；而个体工商户、私营企业合同工、自由职业者和大量的进城务工人员基本不在国家住房公积金覆盖范围内。住房公积金有限的覆盖范围决定了受益人群多为高收入者，资金的使用难以惠及广大中低收入人群。作为一项社会保障制度，公积金制度建立的初衷即为中低收入人群解决住房问题，然而，就当前实际情况而言，公积金制度的初衷显然没有被遵守和实现。

另一方面，截止2008年底，我国住房公积金应缴职工人数11184.05万人，而实际缴存人数只有7745.09万人，覆盖率仅为69.25%，也就是说，在全国“在职工”中有30.75%的职工未按照国家规定如期缴存住房公积金。②从以上数据可以看出，我国住房公积金实际缴存情况并不乐观，这种现状也是造成我国住房公积金覆盖率偏低、住房保障功能难以切实发挥作用的重要原因之一。

我国住房公积金资金使用效率整体不高。截至2011年底，全国住房公积金余额总计2.1万亿元，这个看似巨大的数额让人们再次感受到中国房地产市场规模的巨大。然而，中国住房公积金使用效率整体不高，2008年末，住房公积金使用率72.81%，同比下降1.78%；住房公积金运用率53.54%，同比下降3.51%。③究其原因，住房公积金使用方式的单一是造成我国住房公积金使用效率偏低的重要原因。当前，我国住房公积金大部分用于发放个人住房贷款，由此又衍生出公积金使用公平问题，高收入群体具备购房能力，自然也成为公积金贷款主要受益者，而中低收入群体缺乏购房能力，不仅难以享受公积金贷款优惠利率，还要承受低利率强制储蓄利息损失。

区域与行业发展不平衡，住房公积金实施效果差异较大。一方面，我国住房公积金发展水平呈现明显的“区域性”特征，与地区经济发展水平、社会保障发展水平等息息相关。我国区域经济差异悬殊，经济发展的不平衡造成住房公积金的发展差距。东部地区经济发达，财政收入增长迅猛，公积金制度配套资金充足，为公积金制度的切实履行和全面推行提供了经济和政治基础，因此东部地区住房公积金覆盖范围广、资金使用率高。而中西部经济相对落后的地区尚未摆脱计划经济思想的影响，经济发展较慢，财政配套资金紧缺，住房公积金缴存基数和比例以及资金使用率普遍较低。

另一方面，不同行业间经济效益不同，职工的工资收入自然也不同。通信、金融、烟草、电力等国家垄断性行业职工工资收入较高，属于高收入群体，公积金缴存基数和比例偏高；而其他一些普通行业职工工资收入较低，公积金缴存基数和比例相对较低，进一步拉大了不同行业间住房公积金的差距。

发挥住房公积金住房保障功能的对策

加强对住房公积金的宣传和监管力度。一方面，很多企业和职工对于住房公积金的价值、意义以及相关规定缺乏认知，在很大程度上限制了住房公积金制度的推广和实施效果。因此，相关部门应加强对住房公积金的宣传力度，提高大众认知水平，以获得广泛的理解和支持，这也是扩大住房公积金覆盖范围的基础和前提。另一方面，我国住房公积金制度虽然已经立法，但存在有法不依、执法不严、违法不究等诸多问题，大量“在职工”被排除在住房公积金制度之外，难以享受住房制度带来的利益。因此，国家应加强执法的严格性，明确界定住房公积金缴存覆盖范围，严格监督范围内的单位公积金缴纳情况，要求单位构建并完善公积金制度，切实保障职工权益；提高公民的法律意识和权利意识，鼓励员工积极争取并维护自己的权益；通过职工举报、不定期抽查等方式对违背公积金制度的单位给予惩处，对迟缴单位要求交付滞纳金，拒缴单位通过司法部门强制执行。

扩大住房公积金覆盖范围，政策向中低收入者倾斜。个体工商户、私营企业合同工、自由职业者、进城务工人员等基本不在国家住房公积金覆盖范围内，自然也难以享受住房公积金制度带来的实惠。国家应扩大住房公积金覆盖范围，逐步将他们纳入到住房公积金体制中。对于已经被覆盖的群体，应增强住房公积金缴存强制性，确保应缴尽缴，真正发挥住房公积金住房保障作用。

当前，我国住房公积金覆盖对象多为高收入群体，严重违背了住房公积金为提高中低收入人群住房支付能力而设立的初衷。为使政策向中低收入群体倾斜，在相关政策的制定过程中应本着普遍受益的逆相关原则：提高过低的缴存比例，划定住房公积金缴存额上限；出台限制政策应对高收入者多次低息购房贷款的情况；发挥住房公积金对中低收入人群的政策性住房保障功能，对中低收入人群住房公积金贷款买房给予政策倾斜。

调整住房公积金使用结构，拓展其使用方式。为真正实现住房公积金的住房保障功能，应根据保障群体的实际要求适当调整住房公积金的使用结构，拓展住房公积金的使用方式。例如，低收入者在买不起房子的情况下，可以动用住房公积金交付房租，确保低收入者具有容身之所，使住房保障功能得到多角度的呈现。2011年10月，住建部副部长齐骥表示，住建部正积极联合各个相关部门，研究修订住房公积金条例，放宽个人提供住房公积金作为支付住房租金的规定，旨在拓展住房公积金使用方式，进一步发挥住房保障功能。

协调住房保障措施，抑制房价不合理上涨。住房公积金制度对于提高人们的住房消费支付能力发挥了一定的作用，但如果房价远远高于购买力的话，对大多数人而言买房仍然是一个难以实现的梦。因此，要想从根本上解决我国日趋严峻的住房问题，当务之急是抑制房价的不合理上涨。房价调控是一项庞大、复杂的工程，不可能一蹴而就。在这一过程中政府不能急功近利，应注重调控的长期性和宏观性，采用经济手段而非行政手段进行宏观调控，促进房地产市场健康可持续发展。另外，为解决低收入人群难以承担高昂的市场化房价费用的现状，政府应大力给予土地补贴、税费和土地出让金减免等政策倾斜鼓励经济适用房、廉价房的开发建设，确保稳定的廉价房源。

结语

住房公积金制度对深化住房改革、提高职工住房消费支付能力、推动房地产经济发展发挥了重要作用。住房市场化和商品化的发展使我国住房公积金制度浮现出诸多问题，住房公积金覆盖率低、资金使用效率低、实施效果差异大等，这些问题的出现严重影响了住房公积金制度住房保障功能的发挥。面对这种形势，国家必须采取相应措施加强对住房公积金的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金覆盖范围，调整住房公积金使用结构，拓展住房公积金使用方式，协调住房保障措施，采用经济手段抑制房价不合理上涨等，切实发挥其住房保障功能。

（作者单位：中国矿业大学（徐州））

【注释】

①胡秀芬：“当前住房公积金管理存在的问题与对策”，《中国行政管理》，2009年第4期。

②王帮敏：“论住房社会保障性制度的现实性选择”，《现代商贸工业》，2007年第10期。

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一、放宽个贷和提取政策，使住房公积金资金严重告急

今年以来，按照住房和城乡建设部关于切实提高住房公积金使用效率，放宽贷款、提取等政策的要求，大连中心进一步放宽住房公积金个贷和提取政策，缩短住房公积金缴存期限，延长职工最大还款年龄，取消担保、评估等中介业务，放宽个贷楼盘续签合作协议审核条件，放宽租房提取住房公积金政策，等等。这些措施为职工群众，特别是中低收入家庭改善居住条件提供了有力支持，促进了大连市房地产市场呈现活跃态势，同时也带来住房公积金流动性紧张问题。1―9月，大连中心发放个人住房公积金贷款2.91万户、102.73亿元，比上年同期分别增长24.4%和31.8%，职工提取住房公积金96.76亿元，同比增长21.9%，住房公积金流出共计199.49亿元；但同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入共计184.95亿元，住房公积金净流出14.55亿元。截至9月末，全市住房公积金运用率达101.4%，住房公积金沉淀已使用殆尽。预计到年底，全市住房公积金缺口将达30亿元。在此期间若再实行住房公积金异地贷款政策，资金缺口将更大。

二、流动性紧张是近两年我国住房公积金管理中遇到的新课题，各城市正纷纷探寻破解之策

流动性紧张是国内住房公积金运用率较高城市近两年出现的一个新问题，并呈蔓延扩大趋势。大连、重庆、杭州、武汉、厦门、常州等城市较早出现这一问题。面对住房公积金流动性紧张形势，各城市住房公积金管理中心为保证职工群众购房贷款和提取需求，促进住房公积金制度健康发展，纷纷开展调研、积极探寻破解难题的创新举措。

目前，各城市应对住房公积金流动性紧张的措施主要有两种：一是住房公积金贷款转商业贷款，二是个贷资产证券化融资。这两种融资方式各有利弊。

一是住房公积金贷款转商业贷款。即对符合住房公积金贷款条件的借款人由住房公积金中心协调商业银行放贷，借款人只按住房公积金个贷利率付息，高于住房公积金个贷的差额利息由住房公积金中心补贴。重庆、杭州、厦门、常州等城市采取这种方式。在这种方式下，住房公积金中心需承担商业贷款高于住房公积金个贷的差额利息，现在5年期以上贷款利率差为1.9%。但实施该业务需与银行协调一致，并调整住房公积金计算机管理系统、重新编写系统程序，前期准备时间较长，业务启动较慢，往往难以立竿见影解决紧急之需，只可作为解决住房公积金流动性紧张的中期方案。

二是个贷资产证券化方式。即通过证券交易所将住房公积金管理中心的存量个贷资产打包发债，以融取增量资金，住房公积金管理中心承担所发债券与个人住房贷款之间的差额利息及发债所需的中间费用。杭州、武汉等城市已采取这种方式。目前，采取这种方式住房公积金管理中心所需承担的综合成本约2.25%，费用成本相对较高。而且实施该业务的调查、审批程序较复杂，一般需要3个月时间，同样难解紧急之需。

三、大连中心首推个贷资产收益权融资方式，审批快捷、成本更低

在广泛考察、借鉴同行业做法、经验的基础上，大连中心与多家银行、资产管理公司进行深入接触，积极探索更低成本、更方便快捷、更符合自身实际的融资措施。经多方考察、比较后，大连中心近日决定，与中国工商银行大连市分行合作推出个贷资产收益权融资措施，首期计划融资5亿元，并将根据资金情况和业务需求滚动发行，分期融资。

所谓个贷资产收益权融资，是指住房公积金管理中心将所管理的个人住房公积金贷款资产收益权打包出售，由特定投资者认购，以融取住房公积金管理中心所需资金，而住房公积金管理中心则需将该收益权未来产生的现金流用于支付融资本金和利息。按照这一融资方式，大连中心委托工商银行下属的投资管理公司――工银瑞投投资管理公司设计和发行该融资产品，中国工商银行大连市分行以自有资金进行认购，大连中心则按约定将未来一定时期收回的现金流用于支付融资本息。