住房公积金政策规定范文

导语：如何才能写好一篇住房公积金政策规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：住房公积金贷款；风险管理；内部控制

住房城乡建设部公布的2014年至2019年住房公积金信息显示，住房公积金贷款余额由25521.94亿元增长到55883.11亿元，逾期金额由3.16亿元增长到19.51亿元，逾期率由0.01%增长到0.03%。住房公积金贷款业务的飞速发展，有效支持了缴存职工的住房需求，发挥了住房公积金制度的政策效应，让缴存职工充分享受到住房公积金带来的政策红利。但贷款余额在不断增加的同时，逾期贷款也在倍速增长。如何控制贷款风险，切实保障住房公积金资金安全，更加成为值得研究的课题。住房公积金贷款风险管理住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请使用住房公积金贷款。住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托受贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的个人住房贷款。住房公积金贷款资金来源于住房公积金个人账户沉淀未使用的资金。所谓风险是损失发生的不确定性，住房公积金贷款风险简而言之就是住房公积金贷款发生损失的可能性。住房公积金贷款办理机构为受委托贷款银行，贷款风险承担者为住房公积金管理中心。住房公积金缴存职工办理住房公积金贷款后，负有按时还本付息的义务，因贷款时间最长可达30年，在还款过程中可能出现各种不可控因素，极可能导致无法结清贷款的情形出现。贷款风险管理是对贷款业务流程中存在的风险进行识别、分类、管理，并达到有效控制风险的目的。

住房公积金贷款风险类型

1.制度风险住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款的条件和额度由各地市按照上级部门要求，结合本地住房公积金缴存情况、住房公积金使用情况、房地产市场情况等多方面因素综合确定。在贷款政策执行过程中，制定政策所依据的情况随时可能发生变化，而政策未能及时进行有效的调整导致贷款风险的发生。

2.管理风险住房公积金管理中心和受委托贷款银行对住房公积金贷款负有管理责任，贷款管理涉及环节多，易存在疏漏之处。对业务经办人员培训不够、要求不高，业务经办人员因政策掌握不熟、操作失误，易发生违规办理贷款的情况。后续未及时跟进加强贷后管理，因不能准确掌握借款人情况，未能及时督促借款人按时还款，导致借款人违约，贷款发生损失。

3.信用风险借款人提供虚假购房材料、收入证明材料等，骗取住房公积金贷款。借款人在贷款前刻意调整影响贷款额度计算的因素，以期获得更多的贷款额度。借款人为申请住房公积金贷款而设立账户，申请贷款后不再缴存住房公积金，骗取住房公积金贷款。

4.贷款回收风险贷款回收中，因人工干预业务操作导致资金不能及时入账甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在财产和债务分配时，双方产生分歧拒不还款。借款人遭受重大疾病或意外伤害等，不能继续工作影响家庭收入，无力偿还贷款。借款人失业或家庭遭受重大变故，虽有还款意愿但无力还款。

5担保风险借款人在不正常还款的情况下，担保人担保能力变弱，甚至无力承担担保责任。抵押物未能落实抵押手续，借款人将抵押物出售，导致住房公积金管理中心抵押权丧失。抵押物价值大幅减少，导致住房公积金管理中心不能足额实现债权。

住房公积金贷款风险管理存在的不足

1.制度制定不合理制定贷款政策时，对贷款规模预判不足，后期未及时根据情况调整政策，导致贷款规模增长过快，大大超过住房公积金归集的速度，贷款发放过多，无资金支持新增贷款发放，甚至不能保证住房公积金提取业务的办理。对借款人申请贷款的条件设置过宽，导致向还款能力弱或信用差的职工发放了贷款，职工后期出现各种问题导致无力偿还贷款。

2.贷前业务调查不到位因住房公积金贷款业务属于受委托贷款银行的委托业务，业务人员一般同时负责自营贷款业务和委托贷款业务，对住房公积金贷款业务重视程度不高，不能全面掌握与住房公积金贷款有关的政策规定，且办理业务较少，存在业务操作不熟练的情况。在贷前调查时，业务人员只关注借款人申请贷款的金额和期限等关键信息，不能从贷款审核要点出发，详细了解职工各方面的具体情况，不能多角度验证借款人提供的材料是否存在冲突，是否存在影响申请贷款的因素等。

3.贷中业务控制存在漏洞设定贷款流程存在缺陷，相邻岗位未做到相互分离，极易发生舞弊的情况。如允许一人负责贷款受理，同时又负责借款合同签订，导致业务人员在办理贷款过程中发生违规行为的时候，没有其他业务人员能够发现这种情况。又如按流程应办妥抵押后发放的贷款，因熟人关系或操作失误，在未办抵押手续前发放了贷款，后期未能及时采取补正措施，导致贷款出现风险时，无法采取补偿措施。

4.贷后管理重视不够一是贷后管理缺少制度规范。实际业务办理过程中，明显存在重贷前轻贷后的情况。上级部门的管理要求多是针对贷款的前置条件提出的，如连续缴存住房公积金6个月可申请贷款、住房公积金贷款未结清前不得再次申请贷款等，对贷后管理规范的相对较少。住房公积金管理中心往往遇到一笔逾期还款的贷款处理一笔，对贷后管理未制定详细的制度规定，缺少系统性的规范。二是贷款回收存在人为干预。贷款回收存在人工干预的情况，极易出现忘记发送扣款数据或未将回收数据入账甚至挪用回收资金的情况。因扣款数据发送时间晚，可能发生本应归还住房公积金贷款的资金被用来归还借款人在银行承担的其他负债或被法院冻结而无法扣款等。三是未持续加强担保管理。未能及时关注担保人担保能力，在担保人担保出现问题时，未及时要求借款人追加担保。对贷后抵押物管理缺失，特别是新建商品住房未能及时办理不动产权证并办妥抵押手续。

住房公积金贷款内部控制措施

1.优化制度制定流程，适时调整政策规定制定贷款政策规定时，应在国家政策允许范围内，开展充分调研和论证的基础上，广泛征求意见，按有关流程出台政策规定。政策实施过程中，要及时关注贷款业务开展情况，特别是当地房地产市场运行情况和住房公积金缴存、提取及贷款情况，及时优化和适时调整原有政策，保持住房公积金贷款规模，保障住房公积金业务健康运行。

2.加强贷前业务调查，识别骗贷风险一是重视贷前调查。严格按照住房公积金贷款业务流程操作，在贷前调查时，详细了解借款人购房情况、家庭情况、还贷能力等，认真审核贷款申请材料的真实性和完整性。二是关注造假风险点。防范申请材料造假风险，避免借款人为提高还款能力出具虚假的收入证明和银行流水，因个人信用不良问题出具虚假的个人信用报告等。重点审核影响贷款额度计算的因素，如调整缴存基数、补缴住房公积金等等，对借款人贷款前调整缴存基数和补缴的业务进行重点审核，核实是否存在提供虚假材料办理业务进而骗取更多贷款额度的可能。三是提高政务数据共享水平。加强与公安、民政、房屋管理等部门的数据共享力度，减少职工提供贷款申请材料的同时，提高数据的真实准确度，以确保贷款业务材料真实性，减少借款人骗贷的可能。

3.规范贷中业务流程，规避操作风险一是建立贷款审批制度。加强贷款审批控制，建立严密的贷款审批体系，设定严谨的贷款审批流程，针对审批流程中每个岗位的人员均设岗定责，明确各自审批的范围、职责、权限、程序和责任等。二是完善贷中业务操作流程。实行不相容岗位分离，一人不能同时担任相邻两个岗位的职责，贷款受理岗与贷款签约岗不能由一人担任，从人员岗位配备上做好内部牵制。同时，加强贷款业务管理系统建设，将贷款流程在系统中进行设定，未完成审批的贷款不允许发放，未完成担保落实手续的贷款也不能发放，借助信息系统的力量将贷中业务的内部控制做好。三是注重业务培训。日常加强对业务人员的业务培训，确保将业务操作步骤和办理要点内化于心，避免因操作失误在贷款发生风险时处于被动情形。

4.加强贷后管理，规范贷后催收流程一是贷款回收自动化。将住房公积金贷款回收流程设定为自动模式，每日自动向受委托贷款银行发送扣款申请，并自动通过住建部结算平台申请扣款结果并入账，减少人为干预，同时避免业务人员挪用贷款回收资金的风险。二是建立贷款催收业务规范。指定专人负责贷款催收工作，持续跟进贷款回收情况，对初次发生逾期的贷款及时跟进，了解借款人逾期的原因属于偶然情况还是借款人还款能力降低导致，针对不同情况及时进行催收。对逾期多期的借款人进行当面催收，了解借款人还款意愿并向借款人讲明利害关系，对有还款意愿的借款人配合制定还款计划，对拒不还款的借款人，贷款有保证人的，要求保证人履行担保义务，经催告保证人不主动履行的，通过法律途径进行解决。

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“转作风优环境”活动公开承诺书

为推进本办“转作风优环境”专项活动，进一步深化作风建设，着力改善打私与海防口岸工作发展环境，郑重作出如下承诺：

一是转变机关作风。加强学习教育，完善机关工作人员考勤考核制度，强化日常监督检查，加大对工作任务不落实、劳动纪律不遵守等庸懒飘浮习气的纠治力度，努力树立勤勉为民、廉洁自律、求真务实、高效服务的机关新形象。

二是推进重点工作。一要协助状元岙港区做好第5次临时开放和扩大开放报批工作;二要督促机场完成国际厅改造工程，启动空港口岸扩大开放报批程序;三要深入进出口重点企业开展帮扶活动，加大适用海关a类管理企业的培育力度，适时举办进出口企业法律法规培训班;四要推进海防基础设施建设，加强督促指导，开展重点帮扶，力争按期、保质完成任务。

三是创新工作机制。健全完善适应科学发展要求的打私与海防口岸工作机制，重点在编制“xx”口岸发展规划、推进国际集装箱业务发展、抓好反责任制落实、健全海防基础设施运行保障机制等方面，认真查找和解决工作机制不够健全的问题，努力营造良好的打私与海防口岸事业科学发展环境。

我办决心通过“转作风优环境”专项活动的深入开展，努力达到“转作风、优环境，促开放、助发展，抓队伍、树形象”的目的，积极助推的科学发展。真诚欢迎社会各界和人民群众一如既往地对本办工作给予关心和支持，并对上述承诺予以监督指导。

附：转变工作作风承诺书

为加强中心政风行风建设，进一步改进工作作风，提升服务水平，提高办事效率，树立中心良好形象，市住房公积金管理中心郑重向社会作出承诺：

一、服务内容

(一)住房公积金缴存登记、缴存基数、转移、封存审核;

(二)住房公积金提取审批;

(三)住房公积金贷款审批;

(四)住房公积金信息查询、变更;

(五)住房公积金政策咨询。

二、服务时限

(一)住房公积金开户登记、缴存、转移、封存审核，符合政策规定、资料齐全的，工作日内即时办结。

(二)住房公积金提取审批，符合提取条件，手续齐全的，自受理之日起7个工作日内办理完。

(三)住房公积金贷款审批，质押、现房抵押贷款符合贷款条件，证明材料齐全，本篇文章来自资料管理下载。手续完备的，自受理之日起7个工作日内办理完毕，个人期房贷款中心审批后10个工作日内办理完毕。

(四)住房公积金信息查询的，在工作日内随到随查。住房公积金账户信息变更，手续齐全的，工作日内即时办结。

(五)住房公积金政策咨询，电话咨询，即时回复;现场咨询，即时答复。

三、服务标准

(一)严格依法行政。严格按照《住房公积金管理条例》和相关政策规定，认真做好住房公积金的各项管理工作。

(二)坚持政务公开。开展多种形式、多媒体查询平台，公开政策、规定以及各项业务办理的流程及应提供的证明材料等。

(三)主动高效服务。坚持热情主动、文明规范、创新高效的服务。

(四)自觉清正廉洁。自觉遵守廉洁自律的各项规定，杜绝利用工作之便吃、拿、卡、要等违纪违法行为，为服务对象提供快速、便捷、优质、高效的服务。

四、保障措施

(一)违诺投诉：中心在服务大厅设立投诉意见箱，如发现我中心工作人员有违背上述服务承诺行为的，本篇文章来自资料管理下载。可向中心投诉，投诉电话为，工作日中心将认真接听受理，并在5个工作日内作出答复。

(二)违诺处理：

1、工作人员在办理业务时语言或举止不文明、态度生硬的，给予批评教育;态度粗暴，与服务对象发生争吵的，给予诫勉教育，并责令其向当事人赔礼道歉;对情节严重，造成恶劣影响的，给予行政处分。

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（一）住房公积金体制缺乏统一运作平台

从我国住房公积金的运作体制上来看，目前存在的主要问题是在运作流程和信息平台建设上缺乏统一平台，对住房公积金发展产生了制约作用。在运作流程上，我国的住房公积金管理主要按按行政区域进行划分管理，各个行政区域各自为政，互不统属，在住房公积金的具体政策规定、机构设置和业务流程上不相统一，甚至存在较大差异，条块分割严重，运作效率低下。典型的例子，资金的跨地区调剂便无法实施。在信息平台建设上，全国没有形成统一的住房公积金信息管理系统，各地区的信息无法交互共享。

（二）住房公积金资金利用和管理能力有待提升

作为保障城镇居民住房的资金，在使用和管理上存在着资金利用率低和资金管理能力弱的问题。资金利用率低，我国的住房公积金资金的利用上大部分用于住房贷款，但是近年来，受国内房地产市场影响，住房公积金管理呈现出贷款额下降缴存上上升的的趋势，资金总体利用率呈下降趋势；同时由于各地经济发展水平的差异，发达地区出现住房公积金贷款缺乏资金，欠发达地区贷款资金利用率低下的问题，资金总体利用效率不足。资金管理能力弱，由于缺乏有效的监管机制，我国的公积金挤占挪用情况时有发生，资金安全问题显现，由于公积金贷款的担保机制不健全，个人住房公积金的贷款和担保业务之间存在相互隔离的问题，无法规避房价波动等引起的贷款风险。

（三）住房公积金保障社会公平的功能亟需加强

随着国内房地产市场的过热发展，住房公积金在保障社会公平功能建设日益显得迫切[3]。但目前来看，我国住房公积金在兼顾社会公平方面的作用发挥的作用较小，甚至存在有失公平的问题。一方面，住房公积金覆盖率低，目前住房公积金对大部分民营企业、进城务工人员和自由职业者等没有覆盖，覆盖面狭窄，有失社会公平；另一方面，缴存率不平衡，不同行业、企业和单位由于效益的差异，缴存率存在较大差异，一些单位的缴存比例甚至不足5%，产生新的分配不公。

二、未来住房公积金的主要发展方向

（一）住房公积金管理将形成统一运作机制

针对目前住房公积金缺乏统一平台的问题，未来的住房公积金管理上必然走向统一和规范，具体应体现在组织机构和网络建设上。一是将形成全国统一的组织管理机构，一种关系明确、权力清晰、管理有力的全国性住房公积金管理机构建设将成为未来住房公积金组织建设的重点，条块分割的管理现状将得到有效解决。二是信息化建设将在住房公积金管理中广泛应用，一个涵盖国家、省和市三级，以国家级为平台的住房公积金管理网络将形成，相关信息的交互共享水平将大为提升，住房公积金管理将进入真正的信息化时代。

（二）住房公积金资金利用和管理将成为工作重点

住房供给金的主要定位为服务社会大众的住房保障，在未来的发展中，住房公积金资金利用和管理将成为住房公积金工作的重点。一方面，统一住房公积金平台的打造将实现对全国住房公积金资金的有效融通创造条件，跨省、直辖市和自治区的流动机制将建立健全起来，资金在不同地区将有效流动起来，住房公积金的整体使用效率将实现大为提升，进而跨地区的住房信贷风险分散、转移以及防范体系亦将随之形成，住房公积金将实现健康持续的发展。另一方面，风险控制体系将形成，在组织机构和信息平台搭建的基础上，针对公积金挤占挪用等问题的风险防控体系将进一步建立，相应的贷款风险和风险预警机制将形成，对资金的风险管理能力将增强。

（三）住房公积金将向政策金融的方向发展

结合国际经验和国内的住房公积金管理实践，未来的住房公积金建设将更加突出公共职能定位，发挥保障社会公平的作用。在服务定位上，住房公积金将向政策金融的方向发展，住房公积金不将以刺激住房需求为定位，在政策上将重点向中低收入者倾斜，将实现对社会各个行业人员的全覆盖，住房公积金缴交率将实现得到合理制定，帮助中低收入者解决住房问题将成为住房公积金使用的重点。

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（一）健全住房公积金会计核算制度。从住房公积金核算方法和从业人员入手。从目前的住房公积金会计核算工作实际情况看，明显的看出来现行住房公积金核算办法存在严重缺失，需要结合实际工作中遇到的问题做有针对性的修补和补充，对住房公积金核算办法做进一步完善处理，以满足实际工作需要。另外，不定期对从业者进行住房公积金会计核算业务培训，让从业者了解住房公积金核算办法的最新变化，掌握最新的会计实务处理办法，不断提高自身职业能力。同时，也可以根据从业者对住房公积金会计核算工作反馈回来的信息，制定满足实际会计核算工作需要的可操作的核算软件，并在全国范围内推广使用，实现住房公积金管理网络一体化，便于会计核算工作的开展。

（二）增设明细科目。通过从归集提取、业务收支、应收利息方面分析我国住房公积金会计核算中的问题，发现会计核算报表某些地方不能真正反映实际，所以根据上文提到的缺失，在住房公积金会计科目下增设相应的明细科目，包括“转移资金”、“工本费”、“住房公积金投资”等科目，使报表能真正反映实际。设置“转移资金”科目，借方反映内部转出的款项，贷方反映内部转入的款项，规范住房公积金收集提取；设置“工本费”科目，反映银行办理住房公积金业务时产生的所有费用；设置“住房公积金投资”科目，正确计提应收利息。

（三）完善应收利息处理。一方面，对没有能力偿还本息单位的贷款利息处理上，经财政部门同意后，停止处理此类单位的应收利息。另一方面，对超过一年以上的定期存款利息，统一在年末计提利息。倘若按季度计提，应在一级“应收利息”下设二级“应收定期存款利息”科目，提高利息计提的准确性。

（四）合理应付利息计提方法。由于结息日期和会计核算日期不一致，造成应付利息计提不合理，应该预提7月1日-12月31日期间的应付利息，使住房公积金应付利息计提方法符合会计核算收入与支出配比原则。

（五）严格贷款风险准备金核算。为了做好住房公积金贷款风险准备金核算工作，应当取消以往的核算方法，采用不低于公积金贷款余额1%的方法计提，不得按照其它比例进行提取。为了做到这一点，住房公积金核算办法应明确对贷款风险准备金比例的表述，规定按“贷款风险准备金”科目余额低于“委托贷款”科目余额的1%的办法进行计提，利用行政手段规范各地住房公积金贷款风险准备金提取比例。如果年末处理时高于1%，按照两者的差额进行红字冲回。

（六）明确呆账核销处理办法。住房公积金呆账核销处理办法要严格认定条件，按照规范的认定程序，遵循严格认定条件、提供确凿证据、严肃追究责任、逐级上报并经审核审批、对外保密和销案存的基本原则操作。

二、我国住房公积金会计核算发展展望

根据我国现行《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理机构要委托银行进行相关的会计核算处理工作，而现在提出由各企事业单位独立进行会计核算，势必对各企事业单位的经济活动产生影响。从会计信息收集整理到录入，再到利用，形成报表，工作量增加的同时，工作内容、工作范畴都得到了拓展，尤其在会计核算上。为建立健全的住房公积金管理制度，维护员工住房公积金的合法权益，各企事业单位应严格按相关规定进行住房公积金管理，制定完善的住房公积金会计核算制度和工作程序。

三、结语

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我国的住房公积金制度是在学习、借鉴新加坡成功的住房公积金制度的基础上, 结合我国的国情, 国家通过试点在全国范围内建立的个人住房制度。我国的住房公积金制度于1991 年率先在上海试行; 1992 年扩展到了北京、天津、江苏、浙江等地; 1993 年扩展到了东北三省及河北、湖北等地; 1994 年国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》, 明确全面推行住房公积金制度; 1999 年国务院颁布了《住房公积金管理条例》, 国家以法律条文的形式明确了住房公积金管理办法, 在全国范围内全面实施住房公积金制度, 标志着我国住房公积金制度的全面建立。我国的住房公积金制度为我国住房制度的改革, 加快住房建设, 推动国民经济的发展, 立下了不可磨灭的功绩。

但是, 伴随着国民经济的快速发展与市场经济的不断深化, 在住房公积金制度的发展过程中也出现了一些问题。如在一些地区, 住房公积金管理机构设定不规范, 一些城市甚至存在多个管理中心的现象, 资金管理分散; 还有一些地方住房公积金监督机制不健全, 住房公积金使用率低, 挤占、挪用住房公积金等违法违规现象时有发生, 住房公积金存在着风险隐患。

1 国内外公积金制度介绍

新加坡是世界上以政府为主组织建房, 成功解决居民住房问题的典范。在住房保障制度方面, 新加坡政府的干预和参与色彩很浓。公积金制是新加坡于1955 年建立的一项强制储蓄制度, 由雇主和雇员共同缴纳, 以解决雇员退休生活保障问题。1968 年开始允许低收入家庭动用公积金购房, 1975 年后中等收入家庭也可以用公积金购房。在新加坡, 85%的住房是政府公共组屋, 交易受政府控制, 市场行为较少, 形成市场的主要是二手组屋市场和占住房建设量15%的私人住宅市场。由于干预制度强大有力, 新加坡政府能通过直接调控, 有效防止二手市场投机。新加坡的公积金制度具有公积金管理法制化、公积金存款利率稳定化、公积金使用行政化等特点。

我国的住房公积金制度是在学习、借鉴新加坡成功的住房公积金制度的基础上, 结合我国的国情, 通过试点在全国范围内建立的个人住房制度。我国住房公积金的组成分为两部分: 一部分是职工从工资中按规定比例缴存( 不低于10%) , 另一部分是由单位按规定比例( 不低于10%) 为职工缴存。职工和职工所在单位缴纳的这两部分住房公积金都是职工住房基金, 均属于职工个人所有。职工缴存的住房公积金, 是固定每月从职工工资中存储一部分专门用于购房的资金, 单位为职工缴存的住房公积金是住房部分实物分配转为住房货币化分配的形式, 是职工住房工资的体现。住房公积金是一种个人储蓄, 但又不同于一般个人储蓄, 其特点是: 强制性: 实行住房公积金的职工要按月从本人工资中拿出一部分参加储蓄; 补贴性: 实行住房公积金的单位要按月按规定的相应比例, 从企业房改资金中提供给职工个人一部分资金, 归职工个人所有, 体现了国家从直接投资逐步转为对个人的补贴, 向个人的住宅销售方向发展; 政策性: 住房公积金的存取和使用受到有关房改政策、规定的制约; 专用性: 存储的主体只有在建造、购买、大修自住住房, 或退休、出国时才能支取, 除此之外不允许任何人, 以任何理由支取公积金; 互: 住房公积金在政府设立的专门机构统一管理下, 把筹集到的住房公积金资金, 通过有偿使用来调剂余额, 解决部分职工购房贷款,以达到互相帮助的目的。

我国的住房公积金制度自实施以来, 主要在以下几个方面发挥了重要的作用: 提高了职工、居民的住房支付能力; 为住宅建设和流通提供资金保证; 推动了货币化分房的进程; 提高了社会保障制度的地位。

总之, 我国住房公积金制度的实施对加快住房制度的改革, 加速城镇住房的建设, 推动国民经济的发展等方面都发挥了重要的作用。

2 我国的住房公积金制度中存在的问题

作为职工社会保障体系的重要组成部分和货币化分房的重要资金来源, 住房公积金制度在许多方面都发挥了重要的作用。但是由于受到各种因素的影响, 在住房公积金制度的发展过程中也存在着一些问题。

2.1 住房公积金归集方面存在的问题

住房公积金归集方面主要存在以下问题:

住房公积金社会覆盖面还有待扩大。住房公积金的筹集困难较多, 社会覆盖面并不乐观;建制的根本目的与政策实际覆盖面之间存在着矛盾。建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储金的建立与积累, 发挥资金互功能, 解决广大中、低收入职工的住房问题。同时, 住房公积金贷款作为政策性贷款, 通过低息和免税等优惠政策减轻职工贷款购房的经济负担, 从而有效提高广大中、低收入职工改善住房的能力。然而, 目前大量的下岗职工、小型私营企业雇员等中、低收入职工由于就业状况而未建立或建立不缴存住房公积金;住房公积金缴存率偏低以及缴存率单一。近几年来, 全国城市房地产价格不断攀升, 住房消费占居民的消费比重越来越大, 而我国目前各地实施的10%左右的公积金缴存率明显低于理论上居民住房支出占家庭收入的比例, 较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣。

2.2 住房公积金管理层面存在的问题

住房公积金的管理层面主要存在以下问题:住房公积金管理遭遇执法困境。目前《住房公积金管理条例》( 简称《条例》) 是住房公积金行政执法的法律依据, 虽然国务院于2002 年3 月对《条例》作了进一步修订, 但是条例中部分内容细化程度不够、可操作性不强等问题依然存在, 导致执法过程中各方行为随意、不规范等情况时有发生, 大大降低了执法的信度与效率, 而且, 尽管《条例》赋予了住房公积金管理中心对欠缴单位督缴的行政权力, 但是这个权力相当有限;公积金缺乏安全保障, 有的资金被挤占、挪用。住房公积金的大量沉淀给公积金带来极大的安全隐患。据一些调查表明, 住房公积金用于盖大楼建政府官员宿舍、搞实业投资或证券投资已经造成了大量滞账、呆账、坏账, 有些城市的违规使用比率达到60%~80%。

2.3 公积金使用效率低下, 沉淀资金严重

据2005 年8 月央行的《2004 中国房地产金融报告》指出, 截至2004 年底, 全国住房公积金缴存余额4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债, 全国仍有沉淀资金2086.3 亿元, 根据以上数据, 2004 公积金沉淀资金占缴存余额的比重达到43%, 而且这还是全国的数字, 在一些中小城市公积金的利用率更低, 公积金支持住房消费的作用难以被很好体现。一边是广大居民的住房需求受制于不断攀升的房价, 一边是大量的住房公积金被沉淀, 住房公积金的发展现状已经偏离了住房公积金制度的初衷。

3 对住房公积金存在的问题对策、建议

针对住房公积金制度中存在的问题, 结合当前的实际情况, 应从以下几个方面加以改进与完善。

3.1 制定合理的住房公积金缴存率, 强化单位按时足额缴存的义务

确定住房公积金缴交率涉及职工、企事业和政府三方面的利益关系, 由于我国工资改革还处于推进过程, 城市与城市之间、地区与地区之间、单位与单位之间都有很大差异, 在这种情况下, 必须考虑到职工现时工资收入水平以及基本消费支出的状况, 在职工家庭合理的住房消费支出范围内, 确定职工住房公积金个人缴存率。

3.2 适当调高公积金存款利率, 提高职工公积金缴存的积极性

调整公积金存款利率, 使其在一定的期限内逐渐与市场利率水平相接轨, 从住房公积金制度的政策性和互来看, 使公积金高出是不可能的, 显然不符合国家推行住房公积金的初衷, 而高进低出模式则是可行的。可借鉴新加坡经验, 将公积金存款利率与市场储蓄利率逐步挂钩。

3.3住房公积金管理机构组织或参与个人信用体系的建立住房公积金管理机构在对资金归集、贷款的管理和核算过程中, 掌握了大量的职工个人信息, 其中包括基本身份状况、就业状况、收入状况等, 这些都是建立个人信用体系, 进行个人征信和信用等级评定的重要信息来源。同时, 住房公积金贷款采取委托银行发放的管理方式, 并通过组合贷款业务的开办与商业银行建立了长期联系和贷款业务的捆绑。因此, 住房公积金管理机构应尽快组织或参与建立个人信用体系, 从而加强贷款风险控制, 确保住房公积金贷款的资金安全性。

3.4 规范使用投向, 合理营运资金, 提高资金使用效率

《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位, 应遵照管理、运用分离的原则。严禁由住房公积金管理中心直接发放贷款, 同时还要坚持住房公积金专款专用的使用原则。住房公积金管理中心要在保证政策性支付前提下编制住房公积金使用计划, 按政策规定的先后顺序, 优先将住房公积金用于职工个人住房消费贷款。其次用于城镇经济适用住房建设的贷款投资, 最后才考虑住房公积金的商业性投资运营, 坚决防止用于高风险投资领域和其他非法经济活动。住房公积金管理中心只有在保证住房公积金充足应付提取和发放贷款的前提下, 经当地住房委员会批准, 才可以将住房公积金用于购买国债。优化信贷资产结构, 不断创新金融业务品种、提供优质服务, 满足广大职工多样化的住房贷款需求,从而既提高住房公积金的使用率, 达到保值增值的目的,又可使金融机构本身在业务和资产规模、信誉等方面得到长足的发展。

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建立住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的基本内容，加强住房公积金的管理是公积金制度的中心环节。自1991年住房公积金制度在我国各省市逐步推行以来，已形成一定资金规模，为促进城市建设与发展、增强个人购房支付能力、改善职工的居住条件起到了积极的作用。作为住房金融体系的有力补充，住房公积金的不断积累，为住房信贷结构的调整奠定了坚实基础，其飞速发展更为住房金融的发展探索出了新路子。现就如何加强住房公积金的管理作如下探讨。

一、加强住房公积金管理的必要性

（一）住房公积金助职工安居。住房公积金是除了养老金以外，对每一个家庭和职工都至关重要的一项资金积累。养老金是职工养命的钱，住房公积金则是职工安居的钱。随着我国住房制度改革的不断深化，住房向市场化发展，住房公积金制度已成为当今社会受益面最大的住房保障制度，其覆盖面的的高低、缴存额的多少、管理的好坏直接关系到职工的切身利益，关系到社会稳定和政府形象。

（二）住房公积金发展受关注。经过多年的发展，住房公积金资金量和业务量不断增加，作用发挥明显，社会关注度日益提高，同时也面临着管理难度加大，管理要求细化，管理水平提升的要求。健全住房公积金管理体制，完善住房公积金监督机制，建立贯穿公积金管理全过程的、高效、可靠的公积金管理信息系统，是确保住房公积金事业的健康发展的重要保障。

（三）住房公积金资源有待整合。多年来，各地住房公积金管理机构依靠自身力量解决经费开支，实现中心发展壮大，实现了信息化、网络化管理，奠定了人、财、物等必要的条件，为今后整合信息系统资源，统一住房公积金管理机构打下了基础。

二、住房公积金管理中存在的问题及其原因

（一）住房公积金覆盖面低、缴存额差距大。

住房公积金制度建立22年来，住房公积金覆盖率低、缴存额差距大的问题始终存在，很多非公有制企业没有为职工缴存住房公积金。一是没有科学的管理控制考核体系，住房公积金及相关管理机构存在工作效率问题，致使推行住房公积金制度、提高资金归集率尚有较大余地。二是住房公积金缴存额是根据职工的上年月平均工资乘以缴存率确定的，具有工资性。而我国工资收入差距过大的问题直接导致住房公积金缴存额差距过大。

（二）住房公积金属地化管理体制弊端。

1、属地化管理模式，导致管理松散。《住房公积金管理条例》第十条规定住房公积金是直属城市人民政府的，是不以营利为目的的独立的事业单位。目前，我国住房公积金只有在地市州一级做到了垂直管理，在市级以上没有设立独立的管理部门，只在国务院和省级的住建部门分别内设了住房公积金监管司和监管处。由于国家和省级没有单设独立的业务主管部门，各地市均按各自的经济发展水平及对政策的理解建立各自不同的管理模式。管理模式的不统一导致各地执行政策的不统一，也加剧了住房公积金区域发展的不平衡，不利于住房公积金行业的整体发展。

2、区域间资金不可流通，资金分散，造成资源浪费，削弱了住房公积金的效用。资金使用率高的存在资金量短缺的问题，缺少融资的渠道，贷款资金紧缺，限制了发展；资金使用率低的受政策和单一的资金运作模式的约束，资金流向没有出路，增值渠道受到局限，严重影响了资金使用效率和效益，而沉淀资金利率倒挂的利率政策，又加剧了收益的不足，甚至亏损。

3、信息化建设资源严重浪费。各地管理中心均要有一套适合自己业务需要的管理软件，无论是委托开发，还是在专业软件公司订制购买，其花费不菲。如博州住房公积金管理中心，使用的管理软件为软件公司开发，存在升级费用高、维护力量不足等诸多问题，严重制约了中心信息化建设的发展。

（三）中心自收自支事业单位定位不科学，机构人员受限。

《住房公积金管理条例》明确规定“住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位。”但在实际运行中，少部分管理中心为参照公务员管理或全额事业单位，大多数管理中心为自收自支的事业单位，和全额、差额拨款事业单位相比，管理中心职工个人要多交纳8%的养老保险和1%的失业保险，无形中工资收入减少近10%；自收自支事业单位身份无法执行事业单位改革政策中的提前退休政策（社会保险管理机构要求交纳养老金的单位到法定退休年龄才能退休）在一定程度上，形成了义务与权利不对等的现象。因此出现管理中心人员流动性较差、干部交流机会少，制约了干部交流和选拔使用，不利于调动干部职工的工作积极性，不利于资金安全稳定运行。

三、加强住房公积金管理的对策

（一）扩大住房公积金覆盖面，有效控制缴存额差距。

1、加强立法。推动《住房公积金管理条例》上升到法律高度，明确规定住房公积金是住房保障的基本范畴，与养老保险一样，是人人都应享有的基础性保障。

2、注重考核。住房公积金监管部门要加强公积金归集工作的考核，建立积极的考核激励制度，下达归集任务。监管的对象包括住房公积金管理机构、按照规定实施住房公积金政策的企事业单位和机关团体。对单位补贴率、补贴基数等都应有严格的政策规定，形成配套政策。

3、切实维权。各地住房公积金管理中心要切实维护职工权益，对单位逾期不缴或逃避抗拒为职工缴存住房公积金的，要严格按照《条例》的有关条款进行处罚，并申请人民法院强制执行。特别要抓好非公有制企业建立住房公积金制度的突破。广大职工要学会依法维护自己合法权益，对所在单位欠缴的问题可以进行举报，督促单位为自己缴存住房公积金。

（二）理顺住房公积金管理体制

规范机构设置，在中央和省级设立独立的住房公积金管理部门，实现中央、省、市三级垂直管理，分级核算，以便更大地发挥好住房公积金的作用。具体推进：一是搭建省级平台，统管各州市公积金中心，统一人事权，条件成熟后再搭建国家层面平台；二是在修改完善《住房公积金管理条例》的同时，着手制定出台缴存、提取、贷款等实施细则；推进住房公积金管理的标准化。三是资金统管，提高资金效益。加快区域间资金流通的试点。四是信息化建设进行顶层设计，对现有资源进行有效整合利用与推进。

（三）统一住房公积金管理机构。

将住房公积金管理中心纳入地方人民政府的直属机构依照公务员或全额事业单位管理，统一制订住房公积金管理中心领导班子配备、机构规格、内设机构和人员编制的建制框架。健全政策、管理、监督的运行机制，对重要岗位实行轮换，对不相容的岗位和工作内容，实行分离、交叉管理机制，真正形成与目前工作需要相适应的、相对独立的决策、管理、监督体系。建立定期专业培训、干部交流、到对口部门挂职机制，改善目前干部职工工作量大，待遇却较之全额及差额事业单位低的局面，从而稳定队伍。

参考文献：

[1]住房公积金和住房保障网 《对修订的思考及建议》 徐昭华 高远刚

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通知指出，要因地制宜，全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度。实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的 全国农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。

“中四角”城市可望实现公积金“异地买房”

包括合肥、武汉、长沙、南昌在内的长江中游省会城市正在加快推进住房公积金异地使用合作机制。今后，四城市居民“异地买房”可望申请到住房公积金贷款，或提取公积金用于偿还贷款。

四城市提出，将加快建立住房公积金异地使用合作机制，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。职工在就业地缴存公积金，在户籍地购买自住住房的，可向户籍地公积金中心申请公积金个人住房贷款。异地购房贷款执行贷款地住房公积金贷款政策规定：职工及配偶未使用住房公积金贷款的，异地购房可提取公积金用于购买户籍地首套自住住房或偿还商业住房贷款。

住建部澄清停建经适房传闻

有媒体称，经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消，公共租赁住房将成为住房保障的主体。

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一、“十一五”期间我省城镇住房保障体系建设的总体要求和目标任务

（一）总体要求。坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，着力完善制度，规范运行机制，逐步扩大保障面，基本形成以廉租住房制度、经济适用住房制度、住房公积金制度和专项过渡性用房制度为主要内容的多类型、多层次的城镇住房保障体系。

（二）主要目标任务。

——加快实现城镇廉租住房“应保尽保”。今年底前，所有市、县（市）全面实施廉租住房制度。*年底前，城镇廉租住房保障实现“应保尽保”。在此基础上，将廉租住房逐步扩大到城镇非低保家庭的低收入住房困难家庭。

——规范发展经济适用住房。多渠道筹措经济适用住房建设资金，合理确定经济适用住房建设规模，规范完善经济适用住房建设和销售交易管理。积极探索经济适用住房制度实施方式的改革。

——逐步扩大住房公积金制度覆盖面。到2010年，机关、事业单位和大中型企业普遍推行住房公积金制度。稳步推进其他企业建立住房公积金制度。

——着力解决引进人才和农民工等方面的居住问题。积极采取专项过渡性租赁住房方式，解决引进人才居住问题。引导支持用工单位多途径、多方式解决农民工居住问题。

二、加快实施城镇廉租住房制度

（一）扩大廉租住房制度覆盖面。对符合《*省城镇廉租住房保障办法》规定条件的城镇居民家庭，要在*年底前，实现廉租住房保障“应保尽保”。在此基础上，有条件的地区要稳步扩大廉租住房制度覆盖面，把廉租住房逐步扩大到城镇非低保家庭的低收入住房困难家庭。

（二）落实城镇廉租住房保障资金。认真贯彻落实国务院和省政府有关规定，建立多渠道的城镇廉租住房保障资金筹措机制，形成稳定规范的保障资金来源。各城市人民政府要按照〔*〕37号文件和财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔*〕25号）的规定，每年从土地出让净收益中提取5%以上，用于廉租住房保障。住房公积金增值收益，也要按规定提取廉租住房补充资金。

（三）多渠道落实廉租住房房源。从今年起，廉租住房建设纳入当地政府投资项目计划，报上级发展改革、建设部门备案。国土资源部门要根据计划落实建设用地。廉租住房可以在经济适用住房中划出一定比例，也可以通过盘活现有公房、收购二手房等途径解决。

（四）完善廉租住房制度实施方式。完善以租金补贴为主、实物配租及租金核减为辅的廉租住房制度实施方式。对孤寡老人、军烈属以及主要劳动力丧失劳动能力的城镇低保家庭，以实物配租为主；对其他享受廉租住房的城镇低保家庭，原则上以租金补贴为主；对城镇低保家庭已承租公有住房的，其承租的住房在保障面积之内的部分，按照廉租住房租金标准实行租金核减。

（五）建立廉租住房保障动态管理制度。各级房地产行政主管部门要建立完善廉租住房保障对象的档案。对已享受廉租住房保障的家庭，每年要进行一次核查。对家庭收入连续12个月以上超出规定收入标准或自有住房面积超过规定标准的，应及时退出廉租住房保障。认真执行有关法规和政策规定，严厉查处采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取廉租住房保障的行为。

三、规范发展经济适用住房

（一）合理确定经济适用住房建设规模。各地要根据本地居民的住房现状，合理确定经济适用住房建设计划，并按计划办理供地、开发等手续。经济适用住房建设纳入当地国民经济和社会发展年度计划。在安排城市建设用地时，要优先落实经济适用住房建设用地。经济适用住房项目的选址，应选择交通出行方便、基础设施和公建配套设施较完善的区域。已经纳入建设计划的经济适用住房项目，其选址定点和建设用地不得随意更改。

（二）多渠道筹措经济适用住房建设资金。经济适用住房开发企业可以按国家规定以在建项目作抵押，向商业银行申请住房开发贷款。达到预售条件的经济适用住房建设项目，经批准可以先预售。经济适用住房买受人可以按国家规定，向住房公积金管理中心或商业银行申请个人住房按揭贷款。金融机构要积极支持经济适用住房项目开发的融资需求。

（三）规范经济适用住房建设。经济适用住房建设要坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，提高规划设计水平和建设质量。严格控制建设标准，不得建造大户型、超大户型经济适用住房。合理安排经济适用住房项目，可以集中建设，也可在土地出让条件中约定，在商品住宅建设中划出一定的比例作为经济适用住房。引入市场机制，积极探索经济适用住房建设运作方式的改革。禁止以集资、合作建房建设经济适用住房的名义，变相搞实物分房或商品房开发。

（四）严格经济适用住房销售交易管理。按照《*省经济适用住房管理办法》规定，严格准入条件，加强对年龄、年收入、居住条件等准购标准的审查和把关,依法建立准购制度。购买经济适用住房的低收入家庭，其收入应低于当地城镇居民家庭平均收入水平的60%。经济适用住房应逐步实行租售并举，对符合购买经济适用住房条件，但经济困难、无力购买经济适用住房的家庭，可以租赁经济适用住房。加强经济适用住房交易管理，规范交易行为，严格上市交易期限和调节交易收益政策。

（五）积极探索经济适用住房制度实施方式的改革。对住房供应结构比较合理、住房价格比较稳定的城市，要积极探索试行货币化方式实施经济适用住房制度。对符合购买经济适用住房条件的家庭，可以实行货币化补贴，逐步改革以实物形态为主的经济适用住房制度。

四、逐步扩大住房公积金制度覆盖面

（一）完善住房公积金缴存、提取和贷款政策。完善住房公积金提取使用政策，简化手续，适当扩大提取使用范围。完善住房公积金贷款政策，贷款期限最长可延长到30年，并适当提高贷款最高限额。完善住房公积金贷款方式，满足职工不同的贷款需求。开展向低收入住房困难职工家庭提供贴息贷款的试点工作。积极探索建立住房公积金贷款担保机构，为住房公积金缴存额度较低的企业职工贷款提供担保，帮助更多职工购买住房。

(二)加强住房公积金管理和监督。各级住房公积金管理机构要进一步规范住房公积金的管理，建立健全住房公积金风险控制体系。改进住房公积金归集、支取、贷款、查询等方面的工作，为职工提取住房公积金、办理住房公积金贷款提供优质服务。建设、财政、审计、金融部门要加强监管，及时查处挪用住房公积金等违法违规行为。

（三）完善机关、事业单位住房公积金制度。认真贯彻执行国务院《住房公积金管理条例》和《*省住房公积金管理条例》，确保机关、事业单位按规定缴存住房公积金。

（四）逐步扩大企业住房公积金制度覆盖面。今后一个时期，要稳步推进各类企业建立住房公积金制度。鼓励支持国有集体企业、上市公司以及其他大中型企业率先建立住房公积金制度。鼓励支持非公有制企业逐步建立住房公积金制度。非公有制企业建立住房公积金制度，可以实行低门槛进入，先按5%的缴存比例实施，再逐步提高。

五、着力解决引进人才、农民工等方面的居住问题

积极研究解决引进人才的居住问题，开展专项过渡性租赁住房建设试点工作。可参照经济适用住房建设的优惠政策，土地实行划拨，行政事业性收费减半收取。建筑户型以中小户型为主，以成本租金租赁，根据实际情况，约定租赁期限。

积极探索多途径、多方式解决农民工居住问题的办法和措施。用工单位要高度重视解决农民工的居住问题。在符合城市总体规划的前提下，用工单位可以利用自有土地建设农民工宿舍,出租给农民工居住，各项行政事业性收费可以参照经济适用住房的优惠政策执行。积极培育规范住房租赁市场，对农民工承租住房较多的区域，有关部门和单位要切实加强管理，及时租赁房源、租金价格信息，方便农民工承租住房。

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【关键词】试点城市 公积金贷款

为扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设，四川省攀枝花、成都、德阳、南充已纳入年公积金贷款试点城市，现将试点城市如何做好公积金贷款，根据《关于利用住房公情积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》和《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等规定，分别从项目申报、项目检查材料准备、项目评审、项目审批、合同签订、贷款发放等方面进行分析，让其他纳入试点城市公积金贷款更加顺利推进。

一、试点项目贷款申报阶段

试点公积金贷款是指试点城市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的，专项用于经济适用房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房（以下简称试点项目）建设的贷款。

第一，对借款人的要求，借款人要求产权清晰，经济适用房和棚户区改造项目安置用房借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。借款人为房地产开发企业，应具备相应的房地产开发资质，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20%。

第二，对借款项目要求，试点项目已列入保障性住房规划或当地经济适用房等住房建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑施工许可证》（以下简称四证）或有权部门已出具相关许可承诺。试点项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准供应对象符合政策规定，规划设计符合法律法规和节能省地环保标准。城市棚户区改造安置房试点项目必须落实抵押物和拆迁补偿资金。同时要求试点城市人民政府已明确项目贷款还款来源。

第三，确立项目后借款人向公积金中心申报项目。借款人将符合申报条件的项目向试点公积金中心申报，申报内容包括试点贷款项目简介、借款人的性质、借款项目已具备的条件、借款额度、借款项目预计租金收入、销售收入、项目还款保障，同时要求对试点项目同地段普通商品房出售或出租价格及市政公用设施配套情况进行调查了解并进行说明。

借款人申报项目的同时要提供项目的立项批复、项目四证，未取得相关证件的提供有权部门出具的相关许可承诺。

第四，向住房城乡建设部申报。公积金中心对申请的项目进行核查，经试点城市人民政府审批后报省建设厅，试点项目符合申报条件的向住房城乡建设部申报。

二、住房城乡建设部对试点项目进行抽查阶段

为保证扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点工作顺利实施，住房城乡建设部、财政部、人民银行等部门将组成调查组对试点城市进行抽查，为了顺利通过检查，试点城市应从以下几方面准备：一是检查拟申请贷款项目是否列入保障房建设规划和年度计划、项目选址是否符合土地利用总体规划和城市总体规划、建设用地是否纳入土地供应计划、项目建设标准、供应对象是否符合政策规定、项目四证情况、同地段普通商品出售或出租价格、市政公用设施配套情况、拟采取的抵押担保措施、是否明确还款资金来源和还款责任等。二是借款人是否属于政府非营利性的专门机构，借款产权构成、经营管理情况、财务状况和信用记录情况是否良好。三是再次明确抵押、担保措施及公积金贷款相关审批文件，对于政府投资的公共租赁住房项目，应取得主管部门同意申请贷款、办理贷款抵押的证明文件，市人民政府同意相关贷款的批复，市财政局对贷款偿还纳入年度预算的相关文件等。四是做好配合调查组到项目实地查看工作，准备建设项目相关资料、相关证件原件、复印件。对于项目四证未能取得的提供有权部门出具的相关许可承诺；如果相关证件正在受理的，应提供相关部门受理的证明。

三、试点项目贷款评审阶段

住房城乡建设部通过立项后，公积金中心委托认可的评估机构对拟用于抵押担保的在建项目、房产或土地使用权进行评估，公积金中心自行或委托银行出具抵押评审报告，确保足额抵押。

试点公积金中心要对住房公积金贷款项目进行严格评审，评审内容应包括项目状况、投资估算、销售或租赁预测、偿贷能力分析等内容，对试点项目贷款进行评审，出具建设项目评审报告。

四、住房公积金管理委员会审议、市人民政府批准

试点公积金中心应在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内，选择办理项目贷款业务的受委托银行，报住房公积金管理委员会审议确定。试点公积金中心要将建设项目评审报告、抵押评审报告书面征求同级财政部门同意，提交住房公积金管理委员会审议通过后，报试点城市人民政府批准。

五、合同签订、贷款发放阶段

公积金中心与受委托银行签订建设项目贷款委托协议，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目贷款借款合同，公积金中心与受委托银行、借款人签订建设项目资金封闭管理协议。公积金中心与借款人签订建设项目贷款抵押合同，办理抵押登记手续。在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，试点项目的抵押率不高于80%。贷款合同和抵押合同签订后应报送同级财政部门备案。

公积金中心和受委托银行对建设项目相关资金实行全程封闭管理。借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立项目贷款资金监管账户，项目贷款资金、项目销售收入和经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入等，全部存入该账户。每个试点项目只能开立一个资金监管账户。

公积金中心应在借款人项目资本金按计划到位，并已办理抵押登记手续后，根据风险状况、工程进度、资金使用情况及资金计划，向受委托银行签发委托发放贷款通知；受委托银行确认项目贷款相关信息完整并在运行系统中反映后，才能将项目贷款资金划入相应的资金监管账户。

为加强住房公积金全过程监管，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会实行住房公积金督察员制度，对住房公积金制度建立情况、住房公积金管理委员会决策情况、住房公积金管理中心运行管理情况、挤占挪用和骗贷等违法违规苗头和行为，利用住房公积金贷款支持保障房建设试点情况等进行督察，保障住房公积金安全和有效使用。试点城市要确保项目申请、项目评审、资金发放、资金使用的真实性、合法性、合规性，确保试点顺利进行。

参考文献

[1]关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见.

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一、指导思想、目标和基本原则

    （一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，各地分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

    （四）从1998年12月31日起，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。各市、县停止住房实物分配的时间可以提前，但不能拖后。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租，房价按当年当地经济适用住房的成本价执行，不再享受原政策优惠。凡是当地停止住房实物分配之前开工建设，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称《决定》）的有关政策规定以成本价向职工出售，也可以按照本通知有关规定由职工购买。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及财政和单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

（五）全面推行和不断完善住房公积金制度

    1、各级政府要把建立住房公积金制度作为责任目标，进一步提高住房公积金的归集率。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率不能低于5％，有条件的地区和单位可以适当提高。

2、要建立健全职工个人住房公积金帐户，继续按照“房委会（房改领导小组）决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，切实加强住房公积金的管理，严格按照规定的住房公积金用途使用，严禁挪作他用，确保住房公积金运营安全。

3、住房公积金和出售公有住房的收入要按照“统一政策、单位（个人）所有、专项使用”的原则，由各级住房公积金（住房资金）管理机构统一管理。房委会（房改领导小组）在审批有关资金使用时，要有财政等部门参加，确保财政部门发挥监督职能，防止挪作他用。

（六）停止住房实物分配后，房价收入比（即本地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房户和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府结合本地实际情况制定，报省政府批准后执行。

三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

    （七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。职工家庭收入线的划分标准，由市（县）人民政府制定。

（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。各地要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

（九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。

（十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。

四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

    （十一）按照《决定》规定，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。到2000年，各市（县）公有住房租金争取达到占当地双职工家庭平均工资的10％。租金提高后，对离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据具体情况制定减、免政策。

（十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1999年1月1日起，居民购买现有住房实行成本价，成本价逐年核定。按成本价购房可以执行原房改售房的优惠政策，优惠的幅度应逐年减少。

校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按教育部、建设部有关规定执行。

（十三）鼓励按标准价所购住房向成本价过渡，在1999年底前过渡的，可执行原购房当年的成本价与优惠政策，以后再过渡的，要执行届时的房改成本价和政策规定。具体过渡办法由各市（县）人民政府制定。

（十四）离休干部和离休干部遗偶因租住不宜出售的公有住房，可为其另行提供可售住房，购房后原住房交产权单位；没有条件提供的，现行租金标准不再提高。

（十五）积极稳妥地开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入、准开制度。各市（县）要按照国务院和省政府的统一政策，认真做好上市前的各项准备工作，要在对城镇职工家庭住房状况进行普查登记、清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为、建立职工个人住房档案的基础上，报经省政府批准，开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。职工所购公有住房和经济适用住房进入市场出售后，其住房只能通过市场解决，单位不再负责。

五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

    （十六）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理用地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

（十七）各地要继续贯彻《河南省人民政府关于实施安居工程的通知》（豫政〔1994〕56号），并从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。同时，要控制经济适用住房设计和建设标准。

（十八）经济适用住房的开发建设实行招标投标制度，纳入当地有形建筑市场，通过竞争确定开发建设单位和施工队伍。要严格禁止转包和违法分包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。

（十九）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设，尤其要支持独立工矿区和大中型国有企业利用已取得合法使用权的建设用地实行集资建房。集资建房实行成本价集资，住房建成后，按经济适用住房的政策向职工出售。

（二十）经济适用住房建设要坚持新区开发和旧城改造相结合，着力建设有一定规模、配套齐全、环境优美的居住小区。要完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。

（二十一）单位购、建住房要纳入经济适用住房管理，实行相关政策。为防止新房流入旧的分配体制，各单位购、建住房应先经当地房改部门审批，再按程序报批。

（二十二）经济适用住房建设要节约能源，节约原材料。要加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

（二十三）各市（县）要建立经济适用住房建设项目库，在认真论证基础上及早进行项目前期工作，保持合理的建设规模。

六、发展住房金融

    （二十四）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款还贷期限。

（二十五）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

（二十六）完善住房产权抵押登记制度，加快发展住房抵押贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

（二十七）调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房抵押贷款。

（二十八）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合抵押贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。

七、加强住房物业管理

    （二十九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

（三十）加强住房售后的维修管理。要按照国家有关规定，足额建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

（三十一）物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。物业管理主管部门要加强对物业管理企业的监督。

八、加强领导，统筹安排，保证住房改革的顺利实施

    （三十二）各级政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知的统一政策目标，结合本地区实际制定具体的实施方案，报经省政府批准后实施。省房改领导小组要根据国家有关规定和本通知精神制定配套政策，加强对各地房改工作的指导和监督。

（三十三）为保证住房制度改革各项政策衔接，凡涉及房改的有关政策，各级政府要认真研究，统筹安排，各部门各单位不得自行其事。

（三十四）加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。