公积金贷款利率的计算方式范文

导语：如何才能写好一篇公积金贷款利率的计算方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

央行连续两次降息之后，住房贷款利率进一步下调。相比起商业住房贷款利率来说，经过两次利率调整的公积金住房贷款利率更加具有优势。原因就在于，商业住房贷款的利率高于公积金贷款的利率，但在两次降息中，商业与公积金贷款的利率进行了同幅度调整，均下调了0.36％。如五年期以上公积金贷款的利率由5.22％下降到4.86％，下调的比例接近了7％，而商业住房贷款利率下调的比例为5％左右。因此，按照下调比例来计算，公积金贷款利率调整的程度更大。10月22日，央行再次对公积金贷款利率进行了单独调整，所有档次利率下调0.27％，五年期以下利率为4.05％，五年期以上贷款利率调整为4.59％。作为目前来说最为优惠的一种住房贷款资源，降息之后，公积金贷款成本优惠的优势得到了进一步显现。

与此同时，在上海等城市也进一步提高了公积金贷款的额度，这就意味着将有更多的人从这种优惠的贷款中受益。但是，不同的城市对于公积金贷款有着不同的规定，如何能够获得最高额度的公积金贷款，也有着不同的要求。

上海提高至80万元

近期，上海公积金管理中心宣布，对住房公积金贷款的最高上限进行了调整，符合条件的家庭在购房时，最高可以获得80万元的住房公积金贷款。对于上海的购房家庭来说，这一贷款上限的调整，无疑意味着可以通过组合贷款中公积金贷款比例的提高，降低由于贷款购房所产生的利息成本。

上海公积金管理中心对于基本公积金贷款额度和补充住房公积金额度分别进行了相应提高。其中，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。同时，补充住房公积金贷款额度，由原有10万元的最高额度提高到20万元。以此来计算，家庭购房时每户可以申请的公积金贷款最高额度为80万元。

那么什么样的贷款人可以获得80万元的公积金最高贷款额度?在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中基本公积金贷款部分内，按照上海的公积金政策，是以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了7500元，就可以获得30万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于7500元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为3万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是46万元，其中丈夫的可贷额度为30万元，妻子的可贷额度为4000元×40=160000元。

补充住房公积金贷款额度的计算，方法也基本类似。目前上海公积金管理中心规定，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，那么不高于10万元的部分就是个人可以获得的补充公积金贷款额度。贷款人和配偶、参贷人的补充公积金贷款额度均可以累加，同时按照此次调整的要求，累加后额度上限可以提高到20万元。

也就是说，要想申请到住房公积金贷款的最高额度，首先需要满足的条件是购房家庭的首次置业；其次，也是最重要的一点是，要有两个或者两个以上的共同贷款人，他们需要分别拥有各自的基本公积金账户和补充公积金账户，并且账户上的余额能够满足一定额度的要求，只有这样，才有可能获得最高为80万元的住房公积金贷款额度。

那么，如果属于个人独立置业，可以获得的住房公积金贷款额度也有所提高，按照相关规定，只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，也就是说基本公积金可贷款额度上调至30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。

北京贷款额度由评级决定

在北京，住房公积金贷款的最高额度可以达到78万元，但是与相对固定的贷款额度确定方法所不同的是，北京公积金管理中心引入了贷款评级的方式，根据一定的标准对于贷款人的条件进行审核，从而在基本额度的基础上，再确定可以上浮的贷款额度，让购房人可以获得更多的优惠贷款。

目前北京住房公积金单笔贷款的最高基本额度为60万元，在此基础上个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％，即69万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即78万元，这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。

而具体到贷款额度的确定，北京也采用了完全不同的计算方式。北京公积金管理中心规定，借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人，只要按照规定建立住房公积金账户12个月以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月以上的，且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。但公积金贷款的可贷额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。

北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上，以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得，就是最高可贷款额。

举个例子来说，方先生与太太共同申请住房公积金贷款，目前严先生每个月住房公积金缴存额为500元，严太太为600元。以12％作为统一的缴存比例，可以计算出方先生和太太的月收入分别为4166元和5000元，月收入之和为9166元。扣除40％的月生活费后，每月可供还款的最高金额为5500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款，其利率为4.59％，每万元贷款等额本息法下的月还款额为76.96元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过5500除以76.96得到，大约为71.5万元。当然，测算出来的贷款额度是一个供参考的额度，最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度60万元限制、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素。

广州越晚退休额度越高

根据现行的计算方法，公积金贷款中的可贷额度主要是由贷款人公积金账户余额、月缴存额以及距离法定退休年龄的时间来确定的，具体的计算公式是：个人住房可贷额度=(公积金账户当前余额+当前月缴存额×2×当前至法定离退休年龄总月数)×2。

篇2

一般来说，房贷者主要分为两类：一类是普通的自住型房贷者；另一类是利用房产解决资金周转问题的人。贷款目的不同，在选择房贷产品时也应有不同的考虑。

自住型房贷者：利息节省是关键

对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。

1.双周供

双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。

分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。

2.固定利率房贷

固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。

分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。

但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。

3.公积金贷款

住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。

解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来

随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。

1.循环贷

循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。

2.随借随还

招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。

分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。

3.置换式房贷

置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。

分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。

4.同名转按揭

同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。

分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。

5.抵押消费贷款

借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。

6.气球贷

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【关键词】 资金时间价值 折现 终值 复利

由美国次贷危机引发的世界性金融危机，使众多民众的财富大幅缩水；而悲观的经济预期使人们不得不捂紧钱袋谨慎消费。尤其像购买房屋这种大额资金支出，人们更加谨小慎微精打细算：除了当前价格和利率水平之外，如何科学的选择房屋按揭方式，以尽可能地减少未来还本付息的支出总额――这是贷款买房的消费者非常关注的问题。以下运用财务学时间价值原理对目前我国房贷市场的几种主要还贷方式进行对比，揭示他们之间的真实差异。

资金时间价值是现代财务管理的基础观念之一，因其非常重要并且涉及所有理财活动，所以被称为理财“第一原则”。财务学对资金时间价值的定义是：资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。由于时间价值的存在，我们在比较资金的大小时需要把不同时点的资金换算到同一时点再进行比较，而换算时所广泛使用的复利计算方法会由于计息间隔的不同产生很大的区别。

资金时间价值的计算公式：

复利终值： 本金P，年复利率R，N年后的本利和为：

F=P×（1+R）N

若每月复利一次，则N年后的本利和为：

F*= P×（1+R/12）N×12

如：20万元资金，年复利率12%，期限20年，按每年复利一次计算，20年后的价值为20×（1+12%）20=20×9.64629=192.93万元。

按每月复利一次计算（月利率为12%÷12），20年后的价值为20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85万元。

年金终值：年复利率R，每月还本付息金额为A，N年后的本利和为：

F=∑A×（1+R/12）J

∑表示对J从1――N求和

或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12）

我们看到：同一笔资金，相同的年利率，相同的期限，只是由于计息间隔的不同导致最终结果的差异：按月复利比按年复利价值增加24.92万元（约12.92%）；由此可见，计息间隔的长短在资金时间价值的计量中至关重要。

资金时间价值在日常生活中的一项重要应用就是房屋按揭贷款：还款方式虽然五花八门品种繁多，但本质上看，不过是变换了一下计息间隔和还本方式而已。现以广泛使用的每月等额还本付息方式、等本金方式及“双周供”还款方式做对比，以揭示时间价值的奥妙。

为了便于比较，3种方式均假定贷款金额20万元，贷款期限95个月（7年11个月）且不提前还款。

一、等额本息

每月等额还本付息，年利率按央行最新调整的5年以上基准利率5.94%计每月等额还本付息的金额为：200000×5.94%÷12 ÷[1-（1+5.94%÷12）-95〕=2644（元）。

按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为：

F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97万元。

二、等额本金

等本金法下每月偿还的本金相同为200000÷95=2105.263≈2105元。

每月利息递减：第一个月利息为200000×5.94%÷12=990

第二个月利息为：

（200000-2105）×5.94%÷12=990-10.42=979.58

第三个月利息为：

（200000-2105×2）×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16

第95个月利息为2105×5.94%÷12=10.42

等本金法下每月还本付息的金额为：第一个月:2105+990=3095

第二个月：3095-10.42=3084.58

第三个月：3095-2×10.42=3074.16

…………………。

第95个月：2105+10.42 =2115.42

按时间价值原理，95个月后还本付息的本利和为：

F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12）

=3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷（5.94%/12）-2115.42÷（5.94%/12）=32.09万元。

等本金和等本息最终还本付息的总额差异为1200元，即考虑到资金时间价值，等本金法比等本息法最终多支1200元的利息（未考虑计算过程的误差及最后一期实际还本金额的调整）。

三、深发展银行的双周供

深发展银行推出的双周供改变了每月还本付息的普遍方式，变为每两周还一次，这样就使得每年固定的还款12次变为不固定的26次或27次（365÷14=26。07，闰年为366÷14=26。14）。根据深发展银行网站提供的双周供还款额与节省时间推算（见表1）。

表1 双周供试算表

（注：本表节选自深发展银行网站（2008年9月19日），利息率为未调低前水平。）

双周供的5年以上利率（未调整前）应为双周利率：6.656%÷365×14，按最新调整的利率5年以上5.94%计算，双周利率应为5.94%÷365×14。

前述20万元95个月贷款双周供金额为：

200000×5.94%÷365×14 ÷[1-（1+5.94%÷365×14）-185]=1326元。

（***计息次数计算：（95-10）×30.5÷14≈185次 ，30。5为月平均天数**），约为月还款金额2644元的一半，且提前10个月还清贷款本息，即实际还款期限为85个月。

如果按照深发展银行的比较方法，那么双周供方式共计偿还利息的总额为：

1326×185-200000=45326元，比每月等额还贷方式最终支付的总利息：2644×95-200000=51180，少了近6000元（5854元），且提前10个月还清了贷款，真的是“省时省利”。更何况随着贷款金额的增加和贷款期限的延长，“节省”的利息会更多，提前的时间也会更长（见表2），对普通贷款者确实有一定吸引力。

表2 “双周供”与等额月供对照表（以50万元贷款额为例）

（注：本表节选自深发展银行网站（2009年3月12日），利息率为现行水平。）

事实果真如此？我们还是借助时间价值工具剖析一下吧：资金时间价值的核心是比较资金的大小时必须将其换算到同一时点，为此，我们将两种还款方式的资金总额换算到同一时点如第85月末，此时，双周供已还完所有本息，而等额月供还需支付10个月的月供：

双周供截止第85个月月末即第185个双周末还本付息总额为：

1326×{[（1+5.94%÷365×14）185-1]÷（5.94%÷365×14）}≈304681元。

等额月供截止第85个月月末已还本息终值及需还月供现值之和为：

2644×{[（1+5.94%÷12）85-1]÷（5.94%÷12）}+2644×{[1-（1+5.94%÷12）-10]÷（5.94%÷12）}≈304301元。

通过计算我们发现：如果折算到相同时点（如双周供还完所有本息的第85月末），双周供的总还款金额（304681）比等额月供的总还款金额（304301）还略高380元。事实上，由于双周供缩短了复利期间增加了年复利次数，所以实际是增加了贷款者的负担。综合以上分析，我们看到在不提前还贷的条件下，考虑到时间价值，等本金、等本息和双周供还贷方式最终还本付息的本利和有一定的差别，但差别不大；具体选择哪种方式取决于贷款者的支付能力：等本金法前期月供压力较大，以后逐渐减轻；而等本息法每月还款金额相同，较易操作；双周供改变了还款周期，但本利和总额并未减少。而且这3种贷款的利率都是浮动的，随着国家利率的调整而变动，当利率变动进入下行通道时，对贷款者有利，可减少其利息支出，也即减少月供/双周供。而固定利率贷款（如中德住房储蓄银行的固定利率贷款）和浮动利率贷款正好相反：当利率变动进入上升通道时，对贷款者有利：因其锁定了贷款利率，市场利率超过贷款实际利率时，贷款者可获益。所以在选择固定利率贷款或浮动利率贷款时，当时的市场利率和未来的走势非常重要，另外，固定利率贷款的名义利率往往和其真实的利率有一定的差异（如中德住房储蓄贷款的名义利率虽然只有3.3%，但前提条件是贷款者须在该行存有不低于2年期的等额存款；另外，中德住房储蓄银行还加收占合同额1%的服务费，所以其实际利率要高于名义利率1个多百分点），贷款者在选择时要慎重比较和鉴别，以作出对自己最为有利的贷款决策。值得一提的是，目前各大商业银行的长期房贷利率对优质客户都使用优惠利率：在国家基准利率的基础上下浮20%甚至30%，即优质房贷客户5年以上的贷款利率实际只有4.158%或4.752%；而公积金贷款的利率只有3.87%（5年以上）。

【参考文献】

[1] 道格拉斯・R・爱默瑞：公司财务管理[M].中国人民大学出版社，1999.

[2] 罗伯特・C・希金斯：财务管理分析[M].北京大学出版社，2004.

[3] 袁荫棠：经济应用数学基础[M].中国人民大学出版社，1990.