公积金贷款材料范文

导语：如何才能写好一篇公积金贷款材料，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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2、借款人夫妇双方单位情况证明一式两份。

3、夫妇双方身份证和户口本簿复印件一式两份。

4、借款人自筹30%以上的购房资金证明或预付款收据复印件一式两份。

5、夫妇双方结婚证/离婚证/法院判决书复印件2份，未婚的由单位出具未婚证明1份，结婚证丢失的，且年龄较大的由单位出具证明。

6、购房合同。

7、抵押或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押和证明；房产评估机构出具的抵押房屋估价证明，有关资产评估机构出具的其他抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

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【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议

一、引言

随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。

其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。

第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。

第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

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第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第一条 为进一步完善住房公积金制度，充分发挥住房公积金制度的保障作用，提升住房公积金支持解决低收入家庭住房问题的力度，借鉴外地先进经验，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款贴息，是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金管理中心）对享受城市居民最低生活保障、有个人住房贷款的住房公积金缴存职工，按照规定给予一定的贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力的惠民措施。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受青岛市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）青岛市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

第九条 申请人提供虚假材料，或采取其他非正常手段骗取贷款贴息的，收回贴息资金，取消其以后年度贷款贴息资格，同时纳入人民银行征信系统。

第十条 本办法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。

第三条 同时符合以下条件的，可以申请办理个人住房贷款贴息：

（一）享受**市城市居民最低生活保障；

（二）属于住房公积金贷款职工或未曾办理过住房公积金贷款、有尚未结清银行个人住房贷款的住房公积金缴存职工；

（三）所购房屋为借款人家庭唯一住房；

（四）申请银行个人住房贷款贴息的职工应为借款人，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金。申请住房公积金贷款贴息的职工除以下两种情况外，在贴息申请日前应当正常缴存住房公积金：

1.与原工作单位解除劳动合同后未重新就业的；

2.已达到法定退休年龄并办理正常退休手续的。

（五）应当正常偿还贷款本息，在贴息申请日之前一年内未发生连续三期或累计六期以上逾期偿还贷款本息及其他违反借款合同约定的行为，且贴息申请日无逾期贷款本息。

第四条 提出个人住房贷款贴息申请，应当提供以下材料：

（一）《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》；

（二）申请人及配偶的身份证、户口簿、婚姻关系证明；

（三）**市城市居民最低生活保障证明；

（四）申请人及其家庭成员的住房情况证明；

（五）住房公积金联名卡；

（六）核查需要的其他相关材料。

银行个人住房贷款申请贴息的，还需提供银行出具的申请人还款明细和银行借款合同原件。

第五条 贴息按下列程序办理：

（一）提出申请。借款人持有关材料向市住房公积金管理中心管理处（以下简称管理处）提出贴息申请。

（二）管理处初审。管理处查询申请人住房公积金月缴存基数（月缴存基数是单位申报的上年度月均工资收入），若家庭人均月缴存基数超过低保家庭认定标准的，初审不予通过，管理处应向申请人说明理由并退还申请材料；符合要求的，管理处根据需要到城市低保管理部门、房地产登记管理部门、贷款银行、借款人所在街道社区及相关部门核实申请人信息，提出初审意见连同贴息申请材料一并报送市住房公积金管理中心贷款处（以下简称贷款处）。

（三）贷款处复审。贷款处负责对管理处报送的贴息申请材料进行核查，出具复审意见并将复审通过的贴息申请材料提交市住房公积金管理中心贴息审核委员会；复审未通过的，通过管理处向申请人说明理由并退还申请材料。

（四）贴息审核委员会审核。市住房公积金管理中心成立由分管副主任为负责人，相关处室负责人为成员的贴息审核委员会，对贷款处复审通过的贴息申请进行审核。

（五）主任审批。市住房公积金管理中心主任对贴息审核委员会审核通过的贴息申请进行审批。

（六）社会公示。市住房公积金管理中心将拟贴息人员名单通过门户网站、管理处营业厅、缴存单位、街道社区等途径公示一周，接受社会公众监督。对经公示无异议的，由市住房公积金管理中心在《**市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息申请审批表》上签署“公示无异议”的意见；对公示期间有异议的，及时核实情况并予相应处理，对违反规定的申请人取消贷款贴息资格。

（七）发放贷款贴息资金。市住房公积金管理中心按公示通过的贴息对象名单，在每年的3月31日前和9月30日前将贴息资金发放至借款人住房公积金联名卡账户。

第六条 贴息申请每年度受理两次，每半年为一个贴息期。上半年贴息的申请时间为当年7月1日至7月31日；下半年贴息的申请时间为次年1月1日至1月31日。在贴息申请期内未提出申请的借款人，视同放弃该贴息期的个人住房贷款贴息申请资格。

第七条 个人住房贷款贴息按照下列标准执行：

（一）住房公积金贷款贴息额度按申请人贴息期内住房公积金贷款利息支出的80%计算。

银行个人住房贷款贴息额度按以下标准计算：银行贷款执行利率低于贷款基准利率的，按贷款执行利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息；贷款执行利率高于或等于基准利率的，按基准利率与相同期限住房公积金贷款利率的利息支出差额贴息。

贷款贴息期内，因申请人未按时归还贷款本息，造成贷款逾期而出现的贷款罚息，不予贴息。

（二）年度贷款贴息最高额度为3600元。贷款贴息计算额度超过3600元的，按3600元贴息，月贴息额最高为300元/月。

申请个人住房贷款贴息的，自2012年1月起开始计算贴息。在贴息期内申请贷款或贷款结清的，按已还款月份据实计算贴息；在贴息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份据实计算贴息。

（三）所购住房面积未超过90平方米的，按上述规定计算贴息额度；所购住房面积超过90平方米的，按上述规定计算的贴息金额×90平方米占所购住房总面积的比例计算贴息额度。

第八条 个人住房贷款贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

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《长春市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》

第一条 为加强个人住房公积金贷款(以下称公积金贷款)管理，规范贷款操作，有效防范贷款风险，保证贷款资产安全，根据《长春市个人住房公积金贷款管理办法》(以下称《办法》)，制定本实施细则。

第二条 《办法》第五条第一款第(二)项是指借款人缴存住房公积金情况应同时符合下列条件：

(一)开立个人住房公积金账户并缴存须满一年以上;

(二)申请公积金贷款时，其个人住房公积金账户应处于正常缴存状态;

(三)自申请公积金贷款之日起向前推算，连续、足额缴存住房公积金须满十二个月以上。

借款人因工作单位变动等原因，造成断缴3个月(含)以内住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，该断缴期间可视同连续缴存。

对申请贷款时所在单位连续欠缴超过三个月的借款人，长春市住房公积金管理中心(以下称中心)不予贷款。

第三条 《办法》第五条第一款第(三)项所称住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。

第四条 《办法》第五条第一款第(五)项所称内容是指：1、借款人家庭使用公积金贷款购买首套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：(1)购买商品住房的，自筹资金比例不得低于购房款总额的30%;(2)购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的60%，但所购住房房龄在10年(含)以内的，贷款额度可以提高到所购住房交易价格与估价值较低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自筹资金比例不得低于工程概(预)算的30%。2、借款人家庭使用公积金贷款购买第二套住房的，自筹资金比例按以下情况区分确定：(1)购买商品住房的，自筹资金的比例不得低于购房款总额的60%;(2)购买存量住房的，贷款额度不得超过所购住房交易价格与估价值较低值的40%。3、借款人家庭购买第三套(含)以上住房的，不予办理公积金贷款。

第五条 借款人购买商品住房申请公积金贷款的，该商品住房开发单位应当已与中心签订《住房公积金贷款合作协议》(以下称《合作协议》)，且借款人购买的成套商品住房应在《合作协议》范围内。

第六条 借款人购买存量住房申请公积金贷款的，该存量住房应同时具备下列条件：

(一)售房人已就该交易房屋取得《房屋所有权证》;

(二)房龄不超过29年;

(三)售房人对该交易房屋具有完全处置的权利;

(四)该交易房屋的其他共有人同意转让。

第七条 借款人申请公积金贷款，必须提供担保。购买商品住房、存量住房申请公积金贷款的，一般采取阶段性担保加抵押或抵押的担保方式。

借款人购买自住住房的，应以本次贷款所购住房为抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心认可的其他房产作为抵押物。抵押物需要评估的，为保证评估价值的真实性，由借款人到中心认可的房地产评估机构申请办理，评估费用由借款人承担。

第八条 《办法》第八条第二款所称“借款人家庭(本人及配偶)月工资总收入”按借款人及其配偶的住房公积金月缴存基数确定。

第九条 《办法》第九条所称法定退休年龄是指：男职工年满60周岁、女职工年满55周岁;如果借款人按国家有关规定符合延长法定退休年龄的，贷款期限可相应延长，但应出具相关证明材料。

借款人购买存量住房申请公积金贷款的，贷款期限加上所购住房房龄不得超过29年。

第十条 职工家庭购买第二套住房申请公积金贷款的，贷款利率执行同期首套公积金款利率的1.1倍。

第十一条 《办法》第十一条第(三)项所称身份证明，是指借款人(配偶)的户口簿、个人有效身份证明、婚姻状况证明(借款人未婚的，需提供单身证明或声明;借款人已婚的，需提供结婚证;如果户口簿上注明已婚而事实单身，还需提供离婚证或人民法院出具的离婚判决书、离婚调解书)。

个人有效身份证明包括：居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、护照及其他有效身份证明。

第十二条 贷款发放后，借款合同中已确定的还款方式不再变更，借款人应按借款合同约定按月偿还贷款本息。

借款人还款账户发生变化时，应持本人有效身份证明、新的还款卡(折)及时办理变更手续。新的还款账户自办完变更手续时生效。

借款人联系方式发生变化时，应及时申请变更，以便中心及贷款银行与借款人联系。

第十三条 还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人或受遗赠人或监护人或财产代管人应继续履行借款人签订的借款合同。

第十四条 公积金贷款偿还一年后方可办理提前还款;公积金贷款偿还不足一年如遇特殊情况，须经中心审核同意后方可办理提前还款。

《办法》第十六条第二款所称规定数额是指人民币五万元。借款人办理部分还款后，可以选择月还款额不变、还款期限缩短，也可以选择还款期限不变，月还款额减少。

第十五条 借款人有下列情形之一的，贷款银行有权宣布借款合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿全部贷款本息，或要求担保人履行相应的担保责任。借款人或担保人拒绝履行义务的，贷款银行可以依法处分抵押物。

(一)在还款期内，借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的;

(二)借款人超过借款合同最后期限一个月仍未还清贷款本息的;

(三)借款人在申请借款时提供虚假证明材料，已经或可能造成贷款损失的;

(四)借款人擅自将抵押房屋出售、出租、转让、改建、赠与或重复抵押的;

(五)借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的;

(六)还款期内，借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产的合法继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;

(七)借款人发生其他可能影响归还贷款本息的行为。

第十六条 借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，贷款银行根据中心出具的贷款结清证明，将抵(质)押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

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二手房组合贷款目前可执行银行较少，并且业务还没有得到优化，但毕竟是缴纳公积金的居民最省钱的购房融资渠道，如果轻视了它，则要承担少则几万元多则十余万元的利息。易贷中国在部分房贷借款人的在线咨询中得知，不少居民对于二手房组合贷款的一些要点问题并不明晰。在这里，以北京为例我们予以简单解析。

问题一：北京二手房组合贷款的办理方式有哪些？

解读：目前北京市二手房组合贷款可以通过两种方式来办理。一是通过北京市住房贷款担保中心担保获得贷款，在契税办理完结、建委出具领取通知单、中介公司出具过户证明后，资金划入卖方账户。二是不通过中介的二手房交易，是以抵押担保模式，在办理完产权过户并完成抵押登记后，资金划入卖方账户。后者相对较为繁琐，因产权办理需完成，购房者应根据自身情况合理选择。

问题二：哪些人群适合申请二手房组合贷款？只要交纳公积金就可以吗？

解读：一般来说，凡是在北京缴纳公积金的企事业单位员工，均可享受二手房组合贷款。如果居民的公积金缴存额度较高，那么购买高总价、优质地段房屋的借款人省息受益将更为明显。对于大多数购房者而言，房价越高，需要向银行申请的贷款就越多，如能更多转化为公积金贷款，无疑省字当头。

问题三：组合贷款中，公积金部分最多可以申请多少？

解读：这是申请群体最为关注的焦点问题。需要注意的是，目前北京市公积金贷款单笔发放的家庭上限额度为80万元，但却有条件限制，需要借款人缴存公积金已满一年，并且每月的个人缴存额不低于500元，如果单单申请公积金贷款，很多中低收入人群无法满足融资需求，而组合贷款中超出公积金的部分则可以由商贷填补，直接减轻了二手房购房者的首付压力。

问题四：在申请二手房组合贷款时，申请者需要准备哪些材料？

解读：打有准备的仗，方能不慌不乱，组合贷款亦是如此。在申请组合贷款时，公积金贷款材料及商贷材料均需准备，其中主要包括：购房者的有效身份证明、收入证明、银行流水、购房合同正本以及首付款收据等，还有卖方的房产证（含共有权证）、有效身份证明等。提交申请时，交易双方必须已经递交过户申请，并取得交易契税凭证、领证（房产证）通知书、过户证明等。

问题五：较之纯商业贷款，二手房组合贷款到底能省多少钱？

解读：首先应当指出，目前北京市首套房商业贷款普遍执行基准利率，5年期以上6.8%，3～5年期（含）为6.65%，1～3年期（含）为6.4%；而公积金贷款则执行5年期以下4.2%、5年期以上4.7%的标准，两者差异较为显著。以70万元公积金贷款、30万元商业贷款的首套房组合贷款为例，假定贷款期限为25年期，来对二手房组合贷款及纯商业贷款做一对比，如附表所示。

问题六：申请二手房组合贷款，涉及哪些具体费用？

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第一章　总则

第一条　为支持城镇居民个人购买自住住房，规范个人住房公积金贷款业务，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》的有关规定，制定本办法。

第二条　本办法所称个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。

第三条　住房公积金贷款的审批工作由住房资金管理中心负责，贷款风险由住房资金管理中心承担。各级住房资金管理中心委托承办房改金融业务的国有商业银行具体办理个人住房公积金贷款手续，不得自行办理住房公积金贷款业务。住房资金管理中心按有关规定向受托银行支付手续费。

第四条　住房资金管理中心和受托银行应签订办理住房公积金贷款业务的协议，并在其中规定各自的权利和义务。

第五条　为了更好的满足城镇居民购房贷款的需求，各级住房资金管理中心可以和受托商业银行共同办理个人住房组合贷款，收益和风险按贷款比例分担。

第二章　贷款对象和条件

第六条　申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：

(一)贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；

(二)具有城镇常住户口或有效居留身份；

(三)有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还本付息的能力；

(四)借款人及所在单位已与住房资金管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，及时足额缴存住房公积金12个月以上；

(五)具有购买住房的合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为商品住房、经济适用住房、房改房和上市已购公有住房；

(六)有不低于所购住房全部价款20%的资金作为购房首期付款；

(七)同意以所购住房或贷款人认可的其他住房作抵押并办理房产保险手续，或以有价证券作为质押，或有足够代偿能力的第三人作为保证人。借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，可由售房单位提供保证并办理抵押备案。

第七条　借款人应向住房资金管理中心提供以下材料：

(一)身份证件(指居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

(二)合法的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

(三)借款人稳定的经济收入证明；

(四)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；

(五)住房资金管理中心要求的其他证明和材料。

第三章　贷款的额度、期限和利率

第八条　个人住房贷款额度在中国人民银行和建设部规定的最高限额内，可具体参照以下几个因素计算确定：

(一)借款人贷款总额(公积金贷款+商业性贷款)＝职工购买自住住房房价×80%；

(二)公积金贷款最高额度＝(借款人及配偶上一年度月平均工资总额)×12×贷款年限×30%；

(三)组合贷款中商业性贷款可贷额度＝房价×80%-住房公积金贷款额度。

第九条　贷款期限的确定一般参照借款人贷款数额、还款能力、借款人到退休年龄的工作年限和借款人意愿由贷款人确定，最长不超过30年。

第十条　个人住房公积金贷款利率实行低存低贷的原则，5年以下(含5年)按年利率4.14%执行，5年以上按年利率4.59%执行。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平。

第四章　贷款程序

第十一条　借款人持本办法第七条所列证明材料向住房资金管理中心提出申请，并填写《个人住房公积金贷款申请审批表》。

第十二条　住房资金管理中心对贷款人的资信情况进行考察，在15日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知申请人和受委托银行。准予贷款的，申请人接到通知后到受托银行办理以下手续：

(一)将自筹资金存入借款人在贷款银行开设的个人存款户内。

(二)借款人与承办银行签定《借款合同》和《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》或《保险合同》。

(三)以住房作抵押的由借款人到房地产管理部门办理住房抵押登记并由贷款人认可的保险公司办理住房保险。

第十三条　住房资金管理中心根据与受托银行签定的委托贷款协议，向银行下达委托贷款通知单。

第十四条　受托银行按照协议约定的贷款对象、用途、金额、期限、利率、还本付息方式以及住房资金管理中心下达的《委托贷款通知单》为借款人办理划款手续。

第五章　个人住房组合贷款

第十五条　个人住房组合贷款是指个人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用，再同时向银行申请商业性住房贷款，由受托银行为个人同时办理两种住房贷款的一种贷款方式。

第十六条　申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性住房贷款的条件。

第十七条　个人住房组合贷款中住房公积金贷款额和商业性贷款额依据本办法第八条规定计算确定。组合贷款期限依据本办法第九条规定确定，组合贷款中公积金贷款期限和商业性贷款期限相同。

第十八条　组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款分别执行中国人民银行规定的相应的利率。组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的合同由受托银行分别签定。受托银行应与住房资金管理中心按公积金贷款和商业性贷款的组合比例计算归还本息和分摊相应的风险。组合贷款的担保和保险为同一标的物并由借款人一并办理有关手续。

第六章　贷款的偿还

第十九条　贷款期限1年以内的(含1年)的实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，一般采取等额本息还款方式或等额本金还款方式，从贷款发生的次月起由借款人按月偿还。

第二十条　还款期内，借款人可于每年11月份凭借款合同支取本人和配偶及其同住家庭成员的住房公积金用于归还贷款。

第二十一条　借款人应恪守借款合同约定，按时归还到期本息。贷款逾期部分按中国人民银行有关规定执行罚息。个人住房公积金贷款和组合贷款可按有关规定办理一次展期。第七章　贷款的担保和保险

第二十二条　组合贷款的借款人应在贷款前一次性办理抵押和保险手续。借款人以住房作为抵押物的，必须将住房价值全部用于贷款抵押，抵押额不得超过抵押住房现值的80%。采取质押方式的出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押率根据有价证券性质在70%-90%以内确定。采取第三人担保方式的，担保人和债权人要签订保证合同，保证人必须在受托银行存有一定数额的保证金。

第二十三条　抵押物在抵押期间，借款人不得将抵押物再次抵押、出租、出售和馈赠。对设定的质物在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。

第二十四条　借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，受托银行为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。

第二十五条　借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并自觉接受贷款人的监督检查。

第二十六条　抵押期内，抵押房屋遇统一规划拆迁时，抵押人应事先通知贷款人，并将回迁住房按借款合同抵押房屋价值重新办理抵押。

第二十七条　《借款合同》自办毕质押或抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息日止。

第二十八条　以房产作为抵押物的，借款人应在合同签订前到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险，也可委托贷款人代办有关保险手续。保险期限不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第二十九条　抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。

第八章　借款合同的变更和终止

第三十条　借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效之前，原合同继续有效。

第三十一条　借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十二条　保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十三条　抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物和质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

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购买房屋时，如果全款的金额不够的话，很多人都会银行贷款购买。那提取过公积金还能贷款吗？带大家一起了解下吧。

公积金提取后，还可以贷款的。仅仅是公积金提现，而没有使用过公积金贷款，这种情况可以按照首套房公积金贷款的标准来办理。但是因为公积金提现过，那么账户余额就会较小，可能会影响到公积金能贷款的额度。

另外，公积金一般是不能用来支付首付款的。不过在买房以后，购房人能拿着自己的《购房合同》以及购房发票等材料去办理支取。假如申请人确实手中没有足够的钱支付首付款，需要提取公积金账户中的余额来支付；申请人只能先向亲戚朋友借钱付了首付，拿到相关证件后办理贷款，然后再提取公积金账户余额还借款。

（来源：文章屋网 ）

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第二条*市住房公积金管理委员会（以下简称市公积金管委会）是本市住房公积金管理的决策机构。

*市公积金管理中心（以下简称市公积金管理中心）负责本市住房公积金的管理运作，监督检查本市单位和职工缴存、提取和使用住房公积金的情况，依法履行行政处罚职能。

本市住房公积金的管理和使用依法接受建设、财政、人民银行等行政管理部门的监督，并依法接受审计部门的审计监督。

劳动保障、民政、人事、工商、房地资源、统计等行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。

第三条住房公积金由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存。

第四条住房公积金的缴存比例，可以在国家规定的最低缴存比例基础上浮动确定。每年住房公积金的缴存比例和月缴存最高限额，由市公积金管委会拟订，报市人民政府批准后执行，并向社会公布。

第五条市公积金管理中心应当全面、准确掌握单位及其职工的相关信息，督促单位依法及时办理住房公积金缴存登记和住房公积金账户的设立、转移、注销等手续。

工商、劳动保障和统计等有关行政管理部门应当向市公积金管理中心提供单位及其职工的相关信息。

第六条职工与原单位终止劳动关系后即被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转移到新单位。

职工与原单位终止劳动关系后尚未被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转入市公积金管理中心封存管理；职工被新单位录用后，新单位应当自录用之日起三十日内，为职工办理住房公积金账户启封和转移手续。

单位不为职工办理住房公积金账户转移、封存、启封等手续，职工可以凭有效证明材料向市公积金管理中心申请督促办理，经督促单位在十日内仍不办理的，市公积金管理中心应当在二十日内予以办理。

第七条职工有下列情形之一的，可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）离休、退休的；

（三）大部分或者完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

（四）出境定居的；

（五）偿还购房贷款本息的；

（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的；

职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者因本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，也可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。

职工提取住房公积金账户内存储余额后，其依法享受社会保障的权利不受影响。

第八条申请提取住房公积金账户内存储余额的职工，应当向市公积金管理中心提交所在单位出具的提取证明和其他相关证明材料。

市公积金管理中心应当自受理提取住房公积金申请之日起三个工作日内，作出准予提取或者不准提取的决定，并书面通知申请人。准予提取的，由受委托办理住房公积金金融业务的银行（以下简称受托银行）办理支付手续；不准提取的，市公积金管理中心应当说明理由。

第九条缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向市公积金管理中心申请住房公积金贷款。

职工购买、建造自住住房申请住房公积金贷款的，应当同时符合下列条件：

（一）申请贷款前缴存住房公积金达到规定期限；

（二）自有资金支付购房款不低于规定比例；

（三）具有稳定的经济收入和贷款偿还能力；

（四）无尚未还清并可能影响贷款偿还能力的债务。

前款第（一）项中的规定期限、第（二）项中的规定比例，由市公积金管理中心拟订，经市公积金管委会批准后执行，并向社会公布。

职工翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款的条件，参照本条第二款规定执行。

第十条申请住房公积金贷款的职工，应当向市公积金管理中心提交贷款申请书和相关证明材料。

市公积金管理中心应当自受理住房公积金贷款申请之日起十五日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并书面通知申请人。准予贷款的，由受托银行办理贷款手续；不准贷款的，市公积金管理中心应当说明理由。

第十一条单位被撤销、解散或者依法宣告破产时，其欠缴的住房公积金应当依法予以清偿。

单位分立、合并或者改制时，应当在明确其欠缴住房公积金的补缴责任主体后，方可办理有关手续。

计算单位欠缴住房公积金的数额时，职工工资基数按照单位或者职工提供的相关证明材料确定；单位和职工均无法提供职工工资基数证明材料的，可以按照本市统计部门公布的上年度职工平均工资计算。

第十二条市公积金管委会在拟订住房公积金的缴存比例、确定住房公积金的最高贷款额度等重大事项前，应当采取座谈会、听证会等形式或者通过媒体广泛听取单位和职工的意见。

第十三条市公积金管理中心和受托银行应当于每年八月向单位和职工发放住房公积金的缴存凭证。

市公积金管理中心和受托银行应当建立住房公积金信息化管理运作系统，为单位和职工查询本单位和本人的住房公积金账户信息提供便利服务。

市公积金管理中心、受托银行、单位和相关工作人员对职工的住房公积金账户信息负有保密责任。

第十四条市公积金管理中心应当在每年三月底前，向社会公布经市公积金管委会审议的上年度住房公积金年报，包括住房公积金归集和使用的情况、财务报告和其他需要说明的情况。

第十五条受托银行和担保机构应当严格履行与市公积金管理中心签订的委托合同，按照操作规范，为单位和职工办理住房公积金业务提供便利服务。

前款所称担保机构，是指依法设立的、对住房公积金个人购房贷款实施专业担保的机构。

第十六条对违反住房公积金管理规定的行为，任何单位和个人都可以向市公积金管理中心投诉、举报。市公积金管理中心应当在接到投诉、举报后三十日内提出处理意见，并书面告知投诉、举报人。

第十七条单位不依法办理住房公积金缴存登记，或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续，逾期不依法缴存住房公积金，或者少缴住房公积金的，由市公积金管理中心依照国务院《住房公积金管理条例》的规定予以处理。

第十八条以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内的存储余额的，市公积金管理中心应当责令限期退回违法所提款额，并可处违法所提款额百分之十以上百分之五十以下的罚款。

以欺骗手段违法提取他人住房公积金账户内的存储余额的，市公积金管理中心应当责令限期退回违法所提款额，并可处违法所提款额一倍以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的，市公积金管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额，并可以取消其一年至五年的住房公积金贷款资格，或者处违法所贷款额百分之十以上百分之五十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条当事人对市公积金管理中心的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼,又不履行的，作出具体行政行为的市公积金管理中心可以申请人民法院强制执行。

第二十一条履行住房公积金缴存义务的企业、自收自支的事业单位和社会团体、民办非企业单位及其在职职工，可以缴存补充住房公积金。

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第一条  为了深化住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持省直机关、事业单位职工购买自住用房。根据《住房公积金管理条例》（国务院262号令）（以下简称条例）以及省政府有关房改政策规定，制定本办法。

第二条  个人住房公积金贷款指按条例规定由陕西省省直住房资金管理中心审批，委托陕西省建设银行房信部运用公积金资金向省直机关事业单位职工发放个人住房贷款。

第二章  贷款对象和条件

第三条  省直机关事业单位，所有实行房改并按规定缴交住房公积金的单位职工购买自住用房资金不足需要借款时，均可由其所在单位出面向省直住房资金管理中心申请个人住房公积金贷款。

第四条  贷款人申请贷款时须具备下列条件：

1.有合法的购房合同、证明或批准文件；

2.有稳定的经济收入和按规定偿还本息的能力；

3.购置住房所需全价款30％以上的自筹资金；

4.住房公积金已按规定足额存入省直机关事业单位住房公积金专户。

第五条  单位出面申请个人住房公积金贷款时须向省直住房资金管理中心提供本单位申请人的下列资料：

1.贷款人有效身份证件（夫妻双方身份证、户口本）；

2.贷款人职业、职务、年龄及收入证明，配偶的职业及收入证明（单位列表提供）；

3.贷款人缴交的住房公积金证明（省直住房资金管理中心出具）；

4.房改部门批准的售房文件及权威部门出具的房产评估报告；

5.合法的购房合同、协议；

6.房屋平面图及规划审批文件（新建房屋提供）；

7.首期交款证明。

第三章  贷款额度、期限、利率

第六条  职工个人贷款额度不超过下列三条中任一条：

1.每职工贷款额度最高不超过3万元；

2.职工贷款总额度不超过所购住房个人承担部分价款的70％；

3.职工贷款额度不超过职工退休年龄内应缴纳公积金的2倍。

第七条  贷款期限和贷款利率按中国人民银行、建设部《关于调整个人住房公积金贷款期限和利率等问题的通知》（银传〔1999〕45号）规定，个人住房公积金贷款期限1？30年；贷款利率，5年以下（含5年）年利率4.14％，5年以上年利率4.59％。个人住房公积金贷款利率  实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。今后如有变化从其规定。

第四章  贷款程序

第八条  贷款程序1.贷款申请人填写《个人住房贷款申请表》并提交所需材料，由职工所在单位统一向省直机关事业单位住房资金管理中心申报；

2.省直住房资金管理中心对申请表及有关资料进行审核，并提出书面意见（包括：是否批准贷款申请及贷款额度）；

3.贷款申请批准后，省直住房资金管理中心将审批意见转交受托银行。受托银行按照省直住房资金管理中心的意见向申请单位办理借款事宜。贷款数额随确定数量逐笔划转。

第五章  贷款担保及偿还

第九条  借款人办理借款时，必须进行担保，担保按人民银行的有关规定办理，由受托银行执行。

第十条  借款人应按合同约定偿还贷款本息。贷款期限在一年以内（含一年）的  一次还清本息。贷款期限在一年以上的采取按月均本法偿还贷款本息，计算公式为：

每月偿还贷款本息额＝贷款本金／还款次数＋（贷款本金？已还本金）＊月利率第十一条  还款方式：由借款人所在单位负责按月组织偿还。

第十二条  借款期间，如借款人调出、辞职时，所贷款必须一次还清本息。

第六章  违约及处置

第十三条  借款合同期满，借款单位未按合同约定还清本息或借款合同履行期间借款人连续二次以上未按合同约定的分次还款计划归还本息的，首先停止该单位公积金提取业务，再由省直住房资金管理中心从其单位职工住房公积金抵扣，不足部分由省住房资金管理中心会同厅有关处室从其单位经费中扣还。

第七章  附则

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[关键词]住房公积金　住房公积金制度　住房公积金管理制度

自20世纪90年代初，上海市成功借鉴新加坡的经验，在全国率先实施住房公积金制度，我国各大城市各地区均以较陕的发展势头开展开来。住房公积金制度作为城镇住房融资体制改革的重大举措对我国城镇居民住房和推进住房改革的进程发挥了巨大的重要。然而在住房公积金的运作过程中不断出珊一些违反法律法规规定的现象，部分个案性质甚为恶劣。本文将从我国住房公积金管理制度的缺失这一源头分析我国住房公积金制度下存在的问题，兹在促进其完善、规范化运作。

一、住房公积金及其管理制度

我国住房公积金是在城镇住房制度改革的过程中，学习新加坡应用的中央公积金制度的成功经验，并根据我国特有的国情的一种公民义务性、长期性的储蓄制度。住房公积金是在职员工及其单位缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的具体表现。每一位城镇在职职工自参加工作之日起都必须缴纳个人住房公积金，而职工所在的单位电必须按照规定按照一定的比率为职工补助缴纳住房公积金，两者均归职工个人所有，计入职工名下的公积金存款账户。住房公积金是有特别的用处的，用于职工个人翻建、大修、建造、购买自住住房，不可挪作他用。

住房公积金制度是指我国法律规定的住房社会保障制度，具有保障性、强制性、互、长期性的特征，规定包括国家机关、国有企业、集体企业、外资企业、民营企业、事业单位、民办非企业单位等组织在内的单位及职工个人必须依法缴存住房公积金。

近年来，随着我国经济的不断发展，以从事房地产开发、建设、经营及管理等集多种经济活动为一体的房地产业也不断得到重视和发展，住房公积金的管理亦不断得到重视，而我国的住房公积金制度运行顺利、发展迅速并取得一定成效，主要表现在：其覆盖率不断扩大、规模不断扩张；在支持廉租住房制度建设、支持低收入家庭住房方面发挥着重要作用。

二、住房公积金管理制度缺失导致的问题

我国住房公积金的使用率亦在不断提升，虽然贷款的总规模仍然较小，但是依然存在潜在的风险。不仅如此，随着住房公积金制度的发展、职工使用住房公积金覆盖面的扩大，许多问题日益凸显。换句话说，在我国目前的住房公积金管理制度中，由于条件的缺失仍然导致许多管理问题的产生。

1、风险管理的缺失导致住房公积金的贷款风险较大

当前我国的住房公积金管理制度尚未涉及关于贷款者的无力偿还、信用低、抵押物评估等方面的制度，导致住房公积金的贷款风险仍然较大。具体来说有三点：一是借款者的偿债能力风险，由于我国各行业、各地区发展不平衡以及职工个人的原因并不具备所需的偿债能力，贷款存在风险；或是职工个人突发变故，导致无法顺利偿债的状况。二是借款者的信用风险，我国有关法律规定个人住房公积金贷款时需要提供担保，从而保证贷款资金的安全并且对借款者进行约束，然而由于我国相关的信用体制尚不健全，导致信用问题屡屡发生，譬如借款者本身无诚信意识或是很淡薄。三是借款者抵押物方面的风险，当借款者由于种种原因无法顺利偿债时，贷款者可以根据法律规定以担保的资产折价变卖、拍卖来进行偿债。但是如在贷款时，贷款者对该资产或者该抵押物的评估不准确，一旦发生借款者无力偿债时，可能导致变卖、拍卖抵押物仍无法偿还借款者所欠款目。

2、监管机制的缺失导致违规发放贷款、挤占挪用贷款资金的现象仍然存在

我国的住房公积金管理中心并无严格的内控机制，通过内部补账，补签、修改合同等方式占用、挪用资金的现象较多出现，甚至有部分工作人员捐款而逃，譬如，之前名震全国的“全国住房公积金第一案”所涉及金额1.2亿元，用于豪赌。而在这样腐败现象屡屡出现的情况，我国的财政、银行监督机构却如同虚设，监管手段与监管本身的缺失，导致腐败现象滋生。我国《住房公积金管理条例》规定职工对住房公积金的提取或使用，需要进行严格的审批程序，并且财政部门对所属行政区域内住房公积金的归集、提取与使用情况有进行监督的职责，银行作为考核机构也有对职工的住房公积金的提取与使用情况进行严格把关的职责。然而实际上，财政部门暗度陈仓甚至明目张胆纵容挪用公积金的现象，而银行的监管力不足或是根本不管，在如此总体监管制度不完善、管理人员素质低下的情况，为住房公积金被挪用提供了主客观的条件。

3、住厉公积金提取管理制度的缺陷导致其使用率并不高

由于我国住房公积金提取管理制度客观存在的不合理方面，譬如，职工在购房时无法要求同时办理住房公积金贷款和提取个人住房公积金账户内的余额；若职工使用商业性贷款需限制其提取个人住房公积金；职工本人或其配偶可按规定提取公积金账户上的余额，每次提取额不得超过当期应还款付息额，提前还款的提取额不得超过住房公积金贷款余额，这些规定都是存在不合理的，使得职工在真正提取和使用个人住房公积金时存在种种不便之处，部分职工图方便直接进行商业贷款、部分职工在提取和使用中遇到种种规定不符等情况的发生导致职工缴存的个人公积金越多，职工办理公积金贷款时所承担的实际利率越高；公积金稍有余额的职工舍弃办理公积金贷款而选择商业贷款等等情况。在这些情况下，职工明显将公积金的贷款拒之门外，稍不慎跨入门内的缺失承担超额的贷款利率，造成了社会资源分配不均的现象。

4、住房公积金的覆盖范围尚不够广、二次分配不公导致社会不公平扩大化

当前，我国住房公积金的缴纳对象是包括国家机关、国有企业、集体企业、外资企业、民营企业、事业单位、民办非企业单位等组织在内的单位职工，而社会上的自由职业者、个体经营户以及农民尚未纳入这个群体。我国的实际情况是农民尚占很大一个群体，并且在尚未纳入住房公积金保障范围内的这部分躯体有相当一部分是属于低收入群体，亟需有利的保障。因此这部分群体由于缺乏住房公积金而被迫以低于市场利率水平进行储蓄，而在进行翻建、大修、建造、购买自住住房时又被迫以较高的贷款利率进行贷款。同时，由于我国目前各地发展不均、不同行业发展不均等形势下，再加上职工个人的工资情况不一，而职工和企业缴存的公积金是按照只够收入的一定比例缴存的，因此，容易造成二次分配不公，最终导致处于不同地区、不同行业、不同企业、不同岗位的职工收入差距日益扩大。

三、完善住房公积金管理制度的措施

1、加强住房公积金的贷款风险管理

近年来，我国住房公积金贷款规模急剧扩张，贷款总规模

较小，因此，贷款呆坏账数额相对较少，潜在的风险尚未释放。但是这并不说明我们就可以忽视住房公积金的贷款风险管理。当前，对于如何规范住房公积金贷款中存在的风险，实现“有贷必应，贷出必还”已经成为各级住房公积金管理中心工作人员的重要难题之一。

我国的住房公积金管理制度应该加强相关的贷款风险管理，具体的改善方向即是根据所存在的贷款风险来源，具体分为三方面：一是提升对借款偿债能力的具体考察，对于抵偿债能力的职工根据其自身的具体情况，提供相应的贷款数额。二是完善对职工的信用情况管理，各银行间的顾客信用信息情况互相相同，同时对借款者的信用情况在贷款前与职工所在单位进行信息完全交流，根据信用情况做出是否给予贷款的决定或是贷款数额的决定。三是提高对抵押物的评估能力，通过评估能力提升的相关培训、建立评估专家队伍等方式提升对借款者的抵押物的评估能力，精确评估情况，预防出现借款者无力偿债时变卖、拍卖抵押物仍无法偿还借款者所欠款目的情况。

2、从完善内控机制入手，强化各方监管机制

若想从源头上杜绝违规发放贷款、挤占挪用贷款资金等现象，需要从加强住房公积金管理中心的内部管理人手，建立和完善各项内控机制，如完善管理监管与内部审计职能，提高管理中心人员的工作效能，并追查财政部门、银行机构的相关责任。提升财政部门、银行机构的监管职能，同时配套提升住房公积金管理中心的配合能力，共筑起公积金安全的“防火墙”。具体来说，可以从四个方面来完善与强化各项机制：一是建立合适的职责分离制度、完善的岗位管理制度。建立起各岗位的责任体系以及考核标准，对各岗位人员的工作绩效进行严格考核，并将考核结果与各人员的薪酬相挂钩。二是建立完善的严密的内审管理与内控制度，对于住房公积金管理中心权利运行、职责履行隋况等方面采取动态的监督，对会计、财务、审核等重要岗位人员采取轮岗、分工明确的制度，同时辅以透明明确的奖惩制度，防止的现象。三是健全各方监管制度，相关部门如财政部门、银行机构等必须各施其职，在公积金的提取与使用的过程中表现出谨慎的态度，保证公积金的有效性、严肃性、适应性与审慎性，确保住房公积金的规范运行。四是完善信息披露制度，按照监管要求进行信息披露，与各大主流媒体合作，及时披露不正规运作的信息，发挥监管办的重大影响力，提升运作的透明度。

3、创新住房公积金的提取、使用及贷款管理，提高住房公积金的使用率

针对住房公积金提取管理制度的缺陷导致其使用率不高的现象，主要从创新住房公积金的提取、使用以及公积金贷款管理来提高住房公积金的使用率。主要包括四个方面：一是扩大住房公积金的使用范围，当前规定是住房公积金可用于个人翻建、大修、建造、购买自住住房方面，笔者认为可扩大至支付住房租金，甚至对于通过审核的低收入家庭，还可用于房屋的维修、物业管理费等方面。二是放宽住房公积金提取的要求，特别是对于通过审核的低收人家庭，可放宽规定，允许其按月或按年提取本人的住房公积金用于租房等用途。三是简化提取住房公积金的程序，使操作简单化，可以只凭借职工个人的相关材料到贷款银行与之签订相关房贷委托书，银行根据委托书定期从职工个人的住房公积金账户中自动扣款，条件允许可以开发相关的住房公积金使用软件，用户可以凭借网上注册与操作提取和使用其住房公积金，方便、易行。四是加快发展个人住房贷款中介服务，主要职责是开展住房公积金贷款全程的服务，可适当推行电话委托的程序，提升住房公积金的个人贷款服务效率与质量。

4、扩大住房公积金缴存的覆盖面，对于公积金提取比率采取“因地制宜”

不断扩大住房公积金缴存的覆盖面，可以在部分城市先试点将自由职业者、个体经营户以及农民等群体也纳入公积金加纳群体，将住房公积金制度建设成为普惠制的社会保险。同时，公积金的提取比率根据不同地区、不同行业的收入水平与消费水平来确定，同时参考职工个人的客观状况，防止收入差距进一步扩大化。

[参考文献]

[1]冯金媛：住房公积金制度、理论与实践[M]．辽宁大学出版社，2005

[2]王群：浅谈住房公积金贷款的风险控制与回收[J]现代商业，2008(10)

[3]白雪：健全住房公积金制度应理顺的几个问题[J]经济师，2008(2)